居家养老盈利模式分析精选(九篇)

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第1篇：居家养老盈利模式分析范文

关键词： 广义虚拟经济；养老地产；案例分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project

WANG Qing-de1 YAN Yan2

（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；

2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）

Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.

Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study

一、广义虚拟经济、创意经济与复合地产

（一）广义虚拟经济和“二元价值容介态理论”

成思危（2008）对虚拟经济的内涵作出界定。虚拟经济一词，脱胎于马克思提出的“虚拟资本”概念。虚拟资本是既不具有实物形式、又不具有货币形式的、价值不确定的、但可以产生利润的、基于信任关系形成的资源。它们可以用来获得实际资本的使用权，但是它要承诺给实际资本的所有者以一定的回报，或与实际资本的所有者共担风险并且共享盈利。所有权证的出现实现了资本的所有权和使用权的分离，从而导致了虚拟资本的诞生。虚拟经济是与实体经济相对应的一种经济活动模式，是与虚拟资本以金融平台为主要依托所进行的循环运动有关的经济活动，以及其中所产生的各种关系的综合[1]。林左鸣（2011）进一步基于马克思“生活对象化”人类活动的思想，将同时满足人的生理需求和心理需求并以心理需求为主导，以及只满足人的心理需求的经济的总和定义为广义虚拟经济，指出虚拟价值（信息态） 是广义虚拟经济产生的源泉[2]。

林左鸣（2010，2011）提出二元价值容介态的观点，二元主要指物质态和信息态，当一种状态不断容纳入新的信息介质时，整个状态自身不断发生质的变化（进化）运动。所以，容介态即是质变或进化的状态，是以信息变化为基础的质变或进化现象。指出“二元价值容介态”是虚拟经济不断发展的机理[3]。

（二）创意经济

创意经济的概念最早在英国出现，指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。季昆森（2008）把对创意经济的理解概括为四句话：“发掘深厚文化底蕴，运用先进科技手段，融入新奇怪特创意，创造巨大财富价值”。创意是核心，文化是创意的依据，科技是实现创意的手段，而文化、科技、创意的有机结合，必将迅速形成社会生产力，创造巨大财富价值。林左鸣（2010）指出，创意经济属于广义虚拟经济范畴，它通过现有科技和文化资源的有机结合，并以人文创新为基础实现“容介态”进化，催生出新的产品、服务和业态，满足人的全面需求特别是心理需求，促进人的全面发展。人们对美好生活、心理满足、虚拟价值的无尽追求，为其发展提供了不竭动力。由于侧重人文创新、虚拟价值创造和心理需求满足，创意经济能突破传统物本经济的稀缺性约束，减少资源环境消耗，促进经济持续增长和人类可持续发展。

近些年来，随着移动互联网的迅速普及，创意经济发展一日千里，推动了科技与人文的结合，重塑了传统产业，创造了新的生活。在后危机时代，用创意经济开拓心理需求的广阔"蓝海"，是全球经济复苏的有效途径。

（三）复合地产

创意经济包括很多不同的类型，其中，复合地产也是创意经济的一种，复合地产是指传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”诞生了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动”创造了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业”成就了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表。复合地产还包括旅游地产、艺术地产、科技地产、养老地产等。

根据林左鸣（2010）提出的二元价值容介态的观点，任何一种商品应该既满足人的生理需求，也能满足人的心理需求，商品包含物质态和信息态。传统商品只是满足人们的生理需求，如传统不动产只有物质态。随着社会的进步，不动产的功能和定位逐渐细分，即注入用途的信息，不动产房屋可分为居住用的住宅、经商用的商铺、做工用的厂房等。近年来，人们对不同大类的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房虽然都是用于居住，但是又根据需求分为别墅、学区房、海景房、休闲养老地产等，也就是说，根据客户的不同需求，将不同的需求信息注入到基本用途一样的地产中，房产又进一步细分，进而提升价值。

将养老概念注入到地产中，也就成了养老地产，养老地产作为一种“养老+地产”的复合地产开发模式，将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

二、国内外养老地产研究综述

目前国内外学者在养老地产领域均有所研究，但由于行业发展程度的差异，不同地区的学术研究深度广度和侧重点并不相同。美国日本等一些经济发达的国家拥有历史悠久业态成熟的养老地产行业，进而针对其展开的相关学术研究更多聚焦其运营模式、融资模式和盈利模式等方面进行深入分析。

严跃进（2013）、饶霞飞（2013）通过对不同典型国家的对比分析，发现养老地产的经营模式受社会文化影响而在经济水平相当的不同地区体现出显著的差异性。美国完善的社会福利衍生出持续照料退休社区模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英国和德国普遍施行“以房养老”，主要表现为“倒按揭”模式的应用；日本则是以“两代居”家庭养老模式为主[4，5]。

国外学者对CCRC和“倒按揭”制度的讨论较多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本质上是一种老年社区，将服务对象分为不同健康状况并相对应地提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使其在自身状况不断变化的情况下可以持续在熟悉的环境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）认为成功的CCRC建设通常在自然环境、医疗设施和生活服务方面都对开发者和经营合作方有较高要求，通过为入住CCRC的老年人两大好处提供安逸舒适的生活和丰富而适合的社交活动来创造价值[8]。同时Toczek（2008）和Marx（2011）也指出该模式会员生活成本高昂、没有实质为老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本质上是一种“以房养老”。老年人将属于自己的房子抵押给银行获取每月的钱款作为养老所需，待其死亡之后房子归银行所有[10]。Bethfranklin（2009）对其对老年人生活质量以及社会福利体系的改善作出具体分析[11]，同时Salter（2012）也指出倒按揭成本过高、条件苛刻以及风险控制不足等弊端[12]。

孙秀娟（2011）对养老地产融资模式做了总结[13]，英美国家主要通过资本市场融资，新加坡等国家主要靠政府资金支持，而日本则兼顾两方，政府既引导民间资本，自身也参与投资建设。在盈利模式与竞争力分析方面，武甲晓（2012）通过对美国养老地产的分析，总结养老地产的成功需要政府支持、按需开发、人性化设计理念、“以房养老”和养老咨询业的协同发展[14]。杨红旭（2013）对比分析了多国养老地产的经营建设情况，认为多样化产品，专业化管理和标准化建设是成功的先决条件，社区配套设施的建设也是成功的一方面[15]。

养老地产在国内还是一个新的概念，一些国内学者也就我国产业发展现状进行了针对性的讨论。田冬炜（2013）尝试对养老地产的内涵进行界定，并提出养老地产具有复合地产、金融、服务和人文四种经济属性[16]。对于我国相关产业发展面临的问题，裘旭波（2013）、赵晓（2013）等学者分别指出：我国养老地产存在法律、政策支持不足，融资渠道不畅、项目多元化不强、盈利模式不清晰面临同质化竞争等问题[17，18]。

目前学界对如何建立适合中国国情的养老地产机制提出了诸多建议。潘素侠（2013）认为应建设多元化融资渠道解决养老地产融资难题，如BOT模式、PFI模式和联贷联保贷款等债权融资模式、组合式融资模式及开发商与保险公司强强联合的模式[19]。吴新坚（2013）指出，养老地产开发者应权衡“长期持有”与“出售”的程度，选择符合自身竞争优势的盈利模式[20]。陈首春（2013）指出，房地产企业开发养老地产在多方面存在先天不足，市场应培育更多元的主体参与建设[21]。周申龙（2013）等学者也从政策法律角度出发为养老地产在我国的发展提出建议[22]。同时一些学者也展开了对国内养老地产开发实践研究。张敬岳（2013）对国内参与主体进行分析，认为政府升级版养老项目、地产企业养老地产项目和医疗机构增设的养老服务项目是目前主要业态[23]。在盈利模式上，于洋（2013）认为，租售并举和会员制是当前养老地产盈利的主流模式，北京太阳城和上海亲和源，则分别代表了当前养老地产的这两种盈利模式[24]。

三、中国的人口老龄化现状与养老服务需求

根据1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区60岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化社会。以此为标准，我国自2000年已进入老龄化社会，以60岁及以上占总人口比例的数据为参考，此指标从2002年的7.3%上涨至2014年的15.5%。截至2014年底，全国60岁及以上老年人口21242万人，占总人口的15.5%，其中65岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%，老年抚养比已达到13.32%。根据联合国的预测，中国的老年人口将以每年800万人的速度增加，到202050年老年人口占比将达到30.8%，约4.3亿人，80岁以上老人将达到1亿人。预计平均老龄化速度为3.3%。在我国进入老龄化社会的同时，老年人口还呈现出基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国“未富先老”的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。

资料来源：联合国人口署：《2014年社会服务发展统计公报》，德勤分析

早在2011年2月，民政部《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，其中提出“9073”的养老方针，也反映出了我国以居家养老为主体的现状：90%居家养老，7%社区养老，3%机构养老。2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，发展养老服务设施，是发展养老服务业的主要任务之一，《意见》要求2020年末全国社会养老床位达到每千人35-40张，比当前水平增加一倍，2050年全国社会养老床位要保持这一标准不变，若以2.6以老年人口的预测值计算，至2050年中国新增养老床位潜在需求约为390-520万张[25]。

纵观全球，机构养老是国际上解决养老问题成熟而完善的模式。美国集中式养老社区以成熟的运营模式和持续为老年人提供服务而闻名。养老社区大多在近郊或郊外小城，主要照顾自理或半自理的老年人。这种集中式养老社区是集合居住、医疗保健、休闲娱乐和老年大学等功能，让老年人生活在城中可以不感到孤独，获得丰富的精神及身体活动。例如，美国太阳城社区（Sun City Centre），是位于美国亚利桑那州著名的退休养老社区，社区内包含多种类型的居住公寓、工艺设施、邮局、宾馆、商业中心和大型专为老人服务的综合性医院、心脏中心、眼科中心以及数百个诊所。日本早在 20 世纪 70 年代就已进入老龄化社会，现在是世界上人口老龄化最突出的国家之一。日本高端养老机构Sun City 株式会社（横滨太阳城）是由100 家在日本有着良好信誉的企业共同注资设立的，Sun City 旗下共有养老地产项目13个，10个项目对完全自理的老人开放，并随着老人的衰老逐步提供护理服务，另外3个自建项目在老人入住初期便可提供护理服务，即吸纳所有类型的老年人。

与发达国家相比，我国“未富先老”，养老机构数量严重不足，养老床位极度匮乏。民政部《2014年社会服务发展统计公报》显示，2014年我国各类养老床位577.8万张，每千名老年人拥有养老床位27.2张，虽然近年来这一数据持续增长，但是仍然低于发达国家的一般水平。在荷兰，每千位65岁以上老人所拥有的机构养老床位接近90张床；排第二位的是瑞典，有87张；美国为40张左右，英国大概为35张。此外，针对我国超过40000家养老机构的调查显示，大部分养老机构服务质量有待提高；有的养老机构虽然环境设施不差，但是服务上存在短板，老人的康复健体和精神娱乐需求不能得到满足。由此可见，设施完备、服务专业的高端养老机构成为了养老市场的稀缺品。

四、YM・CXM养老地产案例分析

正是在这样的大背景下，中国的养老产业悄然兴起，各房地产开发商、保险资金纷纷建设养老机构进军养老地产。2013年初，中国人寿作为公司第一大股东的YM地产正式成立“YM养老运营管理公司”，并引进美国连锁经营、规模最大的养老服务机构Emeritus，创建全新养老品牌“CXM”，同年7月，YM首个养老产品“CXM”在北京亦庄投入运营，第二个项目位于双桥，即将试营业。

（一）YM・CXM的基本情况

YM・CXM地处北京东南部的亦庄，位于YM地产高端住宅项目YM天著小区内，是第一家YM地产的社区嵌入式养老产品，是中国第一家拥有养老服务营业执照的外商投资企业，是第一家社区内引进三甲医院门诊的养老机构。该项目建筑面积约6400平方米，以20-40平方米的开间和一居室为主，拥有89间房，110个床位。2013年7月3日取得北京市民政局颁发的《北京市养老服务机构执业许可证》（许可证编号1100100001），是新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》正式施行的首个取得执业许可证的养老服务机构，在北京乃至全国都具有很强的典型示范效应。

YM・CXM组建了“乐享365”服务体系以及专业的服务团队，由拥有15年日本、中国养老运营经验的高鹏先生担任首席运营官，礼聘来自美国的资深专业培训师、三甲医院的资深护士长以及专业护理院校的养老护理员和中华养生菜大师李铁钢，从“医、食、住、行、护”多维度提供专业保障。目前出租率达到35%以上，每个房间的月租金在万元以上，具体如下：

我们将YM・CXM服务特色总结如下：

YM首创“乐享365”的服务精神理念，提出“快乐的享受CXM度过每一天”。在“乐享365“理念中，定制了乐趣（文娱活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（基础服务）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大专属服务体系，让每位长者在此拥有“健康、快乐、安心、有尊严”的生活。

YM・CXM提出“鼓励―指导―协助―替代”渐进式的服务模式：随着长辈护理程度的不断加深，护理深度从鼓励到指导，再到协助，最终发展到替代。在CXM的长期目标和短期目标指导下，长辈的身体状态将会变得越来越好，或是保持在一个良好的状态当中，也是一个逆向的从“替代”到“鼓励”的过程，在这里，通过详尽的护理计划和生活计划，长辈们的自理能力不断提升。在条件允许的情况下，甚至可以达到或是无限接近正常人的水平。此后便可以享受丰富多彩的文娱活动。

YMCXM利用互联网平台，关注老年人的用户体验，用大数据对产品进行精准定位从而有效投放市场。2014年，YM地产官方微博被新郎乐居北京房产官方微博评为“北京房企最具影响力微博”，YM地产官方微信在“中国地产企业微信影响力排行榜”位列第五位，YM地产注重大数据平台建设和数据分析，分析老年人住房、护理、心理等各方面的需求，为长辈提供完善的医疗保障、康复训练、精神娱乐活动。

CXM试图描绘一幅以‘乐’为核心的画卷，以乐趣（文体活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（生活照料）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大主题为轴线的生活场景。快乐的生活，是CXM的中心思想，在为高龄者提供必需的生活照料、康复训练、护理服务之外，CXM提供丰富多彩的文娱活动、趣味性的益智活动和社交互动类活动，让长辈们感受到“退而不休”的充实和满足。

（三）YM・CXM的社会评价与发展前景

YMCXM是国内第一家社区嵌入式养老产品、第一家中国获得LEED认证的养老社区、第一家社区内引入三甲医院门诊部的养老机构。美国驻华大使骆家辉先生曾评价：“YMCXM拥有正确的理念，引进了先进的服务体系，塑造了服务标准，对于整个养老地产而言，具有标杆性的示范作用。同时，CXM将造福更多长辈，让他们健康、快乐、安心、有尊严地享受生活。”

未来，CXM将面向全龄老年群体，开设椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱园丁、椿萱营养、椿萱家园等多种服务类型。从城市协助型养护公寓核心区到一站式颐养公馆社区，再到嵌入式长者中心，YM养老地产的规划在逐步进阶。

（四） YM・CXM的经验总结

YMCXM是创意经济在养老地产的成功运用的范例之一。YMCXM充分挖掘中国老年人的需求题材，借助商业模式创新建立一套新的供给组合，成功实现住房实物价值和养老虚拟价值的有机整合，项目所提供的硬件设施与软件服务并非孤立割裂，而是围绕以‘乐’为核心的旨在让老年客户安度晚年的理念进行的系列创意实现。

CXM项目的主要开发商YM地产在项目运营中注重取长补短，资源整合。引入美国先进的运营管理经验及服务体系，借助其丰富的市场经验和产品开发能力为高龄者提供全方位高水平服务，关注消费者体验细节，最大限度满足老年人的情感诉求，得到客户认可，打造了品牌形象。

广义虚拟经济范畴内，企业只有创意出最大限度满足消费者心理需求的体验价值形式，才能创造出高于产品使用价值数十倍甚至上百倍的虚拟价值。而专注于用户体验的“体验经济”之所以能创造出超越一般物质的价值，完全在于它给客户提供了超值享受这样满足心理需求的体验效果。

五、研究结论

中国改革开放三十多年来的发展历史表明，凡是和广义虚拟经济范畴有关的产业或市场，它们的发展无一不是靠在一个个扣人心弦的生活题材上塑造概念，实现新

如上表所示，多方合作的养老地产项目将会成为趋势，至于不同类型的发起人应当如何发挥自身优势，打造具有独特虚拟价值的养老地产项目的管理经验，还有待于在我国养老地产行业发展的不断摸索中进一步提炼。

综上，我们将用“泛文化产业”开拓人们心理需求的新“蓝海”。当今世界，社会生产力空前发达，人们不再只满足于物质需求，而是更多地追求精神满足，人的全要素生活成为了财富源头。在社会总需求中，人们对各种各样非物质性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增长，体验、服务、品牌、人气、信心等泛文化内涵已与物质商品浑然一体，世界经济正在向服务化、虚拟化转变。YM地产用创意推动养老产业与传统地产的有机融合，加快养老产业的服务化转型，开拓心理需求的新“蓝海”，用创意经济转变发展方式，拓展增长空间。

广义虚拟经济萌生于企业经营这种微观经济的运作实践中，正是众多企业在产融结合的基础上努力开拓的满足人们心理需求的经营范畴，构成了今天市场无限的“蓝海”。非物化的价值细分带来的商业模式创新，使得大量虚拟价值进入交换领域，为企业创造了新的价值空间。

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