房贷住房公积金利率精选(九篇)

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第1篇：房贷住房公积金利率范文

第一条 为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。

第一条 为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款贴息，是指青岛市住房公积金管理中心（以下简称市住房公积金管理中心）对享受城市居民最低生活保障、有个人住房贷款的住房公积金缴存职工，按照规定给予一定的贷款利息补贴，以减轻借款人家庭还贷压力的惠民措施。

第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：

（一）享受青岛市城市居民最低生活保障；

（二）属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工；

（三）所购房屋为借款人家庭唯一住房；

（四）申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：

1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的；

2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。

（五）应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。

第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：

（一）《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》；

（二）申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明；

（三）青岛市城市居民最低生活保障证明；

（四）申请人及其家庭成员的住房情况证明；

（五）住房公积金联名卡；

（六）核查需要的其他相关材料。

银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。

第五条 贴息按下列程序办理：

（一）提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处（以下简称管理处）提出贴息申请。

（二）管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数（月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入），若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料；符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处（以下简称贷款处）。

（三）贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会；复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。

（四）贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。

（五）主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。

（六）社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见；对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。

（七）发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。

第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日；下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。

第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：

（一）住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。

银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息；贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。

贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。

（二）年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。

申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息；在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。

（三）所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度；所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。

第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

第九条 申请人提供虚假材料，或采取其他非正常手段骗取贷款贴息的，收回贴息资金，取消其以后年度贷款贴息资格，同时纳入人民银行征信系统。

第十条 本办法自2012年9月1日起施行，有效期至2015年12月31日。

第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：

（一）享受**市城市居民最低生活保障；

（二）属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工；

（三）所购房屋为借款人家庭唯一住房；

（四）申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：

1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的；

2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。

（五）应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。

第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：

（一）《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》；

（二）申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明；

（三）**市城市居民最低生活保障证明；

（四）申请人及其家庭成员的住房情况证明；

（五）住房公积金联名卡；

（六）核查需要的其他相关材料。

银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。

第五条 贴息按下列程序办理：

（一）提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处（以下简称管理处）提出贴息申请。

（二）管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数（月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入），若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料；符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处（以下简称贷款处）。

（三）贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会；复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。

（四）贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。

（五）主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。

（六）社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见；对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。

（七）发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。

第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日；下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。

第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：

（一）住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。

银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息；贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。

贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。

（二）年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。

申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息；在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。

（三）所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度；所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。

第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

第2篇：房贷住房公积金利率范文

【关键词】住房公积金制度；制度定位；住房保障

2010年10月至今，我国银行贷款基准利率5次上调，截止2011年7月7日，新颁布的基准利率下，五年以上贷款利率达7.05%。贷款利率的上调意味着商业性住房贷款的还款压力上升。相较之下，个人住房公积金贷款五年以上贷款利率为4.9%，为商业性住房贷款利率的43%，这意味着个人住房公积金贷款在国民住房贷款选择中有着特殊的地位。政策性住房金融制度和商业性住房金融制度共同组成我国的住房金融系统，作为政策性住房金融主要组成部分的住房公积金制度对解决居民住房需求问题有着极大的促进作用和积极意义，同时不可避免会出现各种各样的问题。

一、我国现行住房公积金制度存在问题

1、制度定位不明确。根据《条例》规定，条例所称住房公积金，是指“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金”。此处未明确说明住房公积金制度的性质，由于定位的不明确，对于住房公积金的性质一直众说纷纭，住房公积金制度的保障性和金融性孰轻孰重也成为一项需探讨的问题。由于其独特的定位导致其监管方式和管理方式也同样存在定位不清的问题。

（1）监管方式定位不明确。根据《条例》第七条规定，“国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行”[1]。这里所指的主管部门分别指住房和城乡建设部（以下统称住建部），财政部和央行。制度设立之初，由于住房公积金兼有住建部管辖内的保障和央行管辖内的金融业务，并且出于对政策的民主性考虑，特别将这项制度定位为多方管理的位置。然而随着制度的演化和具体工作的进展，多头监管意味着不只要遵循一种规则。多种规则不但不会让具体工作规范化，反而会使制度的方向不明，降低公积金制度推进效率。

（2）管理方式不明确。《条例》第四条规定，“住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储”[2]。因为住房公积金兼有金融性质和保障性质，在制度设立初期，必须由金融机构和政策性住房机构共同管理。这里存在几个问题，首先，住房公积金管理委员会（以下简称“管委会”），其中1/3由由每个省（自治区、直辖市）组织部推选出来的委员组成，这部分委员大多没有从事住房公积金业务的相关背景，却承担着决策重任。其次，对住房公积金管理中心定义为“是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位”，实际上运作住房公积金的指定机构，最了解住房公积金的基本情况和需求，却不能在第一时间作出有利用公积金发展的决策。第三，现在我国住房公积金委托银行业务，大多还是半委托模式，即银行只负责住房公积金的贷款，提取手续费业务。这样造成的结果是部分银行面对商业性住房贷款和住房公积金贷款时，往往会更重视商业住房贷款。因此，住房公积金的管理体系有待理清。

2、住房公积金资金利用不充分，贷款增速明显放缓。2008年末，住房公积金使用率（个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例）为72.81%，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率（个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例）为53.54%，同比降低3.51个百分点，利用率不增反降。同时，截至2008年末，累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10601.83亿元，同比增长23.77%，个人贷款余额为6094.16亿元，新增余额1019.83亿元，增幅为20.10%，可以看出，住房公积金贷款以比较快的速度在增长，然而，全国个贷率（个人贷款余额／缴存余额）为50.30%，同比减少2.53个百分点。贷款的增速依然小于缴存增速，个贷率下降，大量的资金沉积，得不到应有的运用。

3、“马太效应”明显―高收入家庭受益大于低收入家庭。根据2006年国家审计署对全国4个直辖市和41个大中城市住房公积金审计结果显示，2005年住房公积金个人贷款的44.19%发放给了排在缴存额前20%的高收入人群，排在缴存额后20%的低收入人群仅得到317%的贷款。世界银行2006年11月14日的《中国经济季报》同样指出，公积金贷款主要使收入较高的家庭受益。[3]

二、我国住房公积金制度的政策建议

1、明确定位住房公积金制度。住房公积金设立之初，即属于政策性住房金融制度范畴之内。政策性住房金融机构是指围绕住房融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住房贷款规模和结构，提高住房贷款流动性，实现政府在住房市场上的公共性职能，也因此与商业性住房金融制度区分开来。公共性职能即强调其公益性，保障性。只有住房公积金的保障性和公益性能够真正发挥作用，才能符合公积金制度设立的初衷。

（1）在监管上，分为外部监管和内部监管。外部监管上，加强多部门合作，形成良性机制，此外，建立专门的住房公积金监管机构，如协会性质的机构等，协助多部门统一制度，规范住房公积金制度。设立统一准入规范，明确住房公积金制度具体细则。内部监管上，借鉴国外成功经验以及我国银行金融系统等经验，按照一定标准建立合理的监督机制，以及规范的会计审计、信息披露制度和相应的风险防范机制，在住房公积金的各个环节上严加把关，防止可能出现的各种风险，建立健全法律配套措施，做到有法可依，也可以有效预防非法使用住房公积金的现象。

（2）管理上，加强住房公积金管委会执行力度，对管委会委员进行定期培训，提高委员会委员管理水平。对住房公积金管理中心实行统一管理，建立统一的信息系统，建立合理的准入制度，打破地域界限，逐渐统一成为规范的住房公积金体系。同样的，统一托管银行的委托方式，明确银行内住房公积金从业人员责任，建立从业人员准入制度和培训制度，提高从业人员业务水平，此外，将住房公积金纳入央行征信系统，便于查询贷款人的征信记录。

2、加大沉积住房公积金利用，提高住房公积金利用率。由于住房公积金利用范围有限，利用率不高，大量盈余资金沉积，也是滋生挪用公积金的温床。为了促进住房公积金的运用，首先，简化住房公积金办理手续，规范业务流程和审贷制度，减少审批环节，各个部门和环节之间应该通过联网，实现资源共享，信息沟通，为贷款申请人提供更为便捷的服务;有关部门要增强服务意识，加强宣传，主动与开发企业合作，处理好规范管理与业务创新的关系，提高服务水平[4]。第二，将盈余资金积极投入保障性住房建设项目，优化信贷资产结构，不断创新金融业务品种、提供优质服务，满足广大职工多样化的住房贷款需求[5]，从而既提高住房公积金的使用率，达到保值增值的目的，又可使金融机构本身在业务和资产规模、信誉等方面得到长足的发展[6]。

3、切实保障低中收入居民的住房需求，扩大保障范围。首先，住房公积金属于政策性住房金融项目，是一项惠民政策，主要目的是保障广大中低收入人群的基本住房需求，为了这一目标的实现，可以参照累进税的征收方式，按照不同的收入水平调整贷款利率，贷款对象的收入水平越低的，利率越低，收入的高低划分与当地房屋均价挂钩，或根据一定标准划分。低收入者低存低贷，在缴存比例中，单位缴存比例适当调高。（下转第170页）（上接第144页）第二，对于刚性需求的住房贷款利率给予范围内下调，与央行征信系统挂钩后，更加便于查询贷款方是否属于刚性住房需求。第三，加快扩大保障范围，加大强制力度。住房公积金的保障范围是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。根据在职职工的法律定义，除离职员工以外的，统称在职职工。即只要与劳务单位有劳务合同关系的社会各类工作者均有权利享有住房公积金的待遇，然而，目前还有大量的企业没有为特殊工作者缴交住房公积金。比如，不为进城务工的农民工缴交住房公积金，理由是法律没有强制规定。因此需要加强对这部分特殊工作者的保障力度，必须以法律强制实施，加大执行力度，使得需要购置住房的低收入人群能够居者有其屋，也更加有利于社会稳定，促进社会和谐。

参考文献

[1]国务院.《住房公积金管理条例》(《国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定》修订).2002-3-24.

[2]住房和城乡建设部.2008年住房公积金管理情况通报.2008.

[3]周威,叶建平.住房公积金制度的法律与经济分析.国家自然科学基金项目(项目批准号:70741019)的部分研究成果.2009.

[4]张清禄.我国现行住房公积金制度存在的问题及对策[J].建筑经济,2008.

[5]缪燕燕.论住房公积金的风险防范[J].经济与管理,2004,9.

[6]李珊珊.我国住房公积金制度存在的问题及对策[J].中国商界,2008,11.

[7]张桥云.完善我国住房金融体系,大力推进保障性住房建设[J].中国房地产金融,2009,2.

[8]秦云.论我国住房公积金管理的完善.复旦大学硕士学位论文.2007.

[9]郁文达.住房金融:国际比较与中国的选择[M].中国金融出版社,2001.

[10]Frank J.Fabozzi,The Handbook of Mortgage-Backed Securities.Fifth Edtion.2001.

第3篇：房贷住房公积金利率范文

首选公积金贷款

沈茜介绍，目前住房按揭主要有两个大类，公积金贷款和商业贷款。因为公积金贷款在发放目的上更侧重于公益性，利率通常比商业贷款低1％～2％，节省的利息相当可观。以贷款总额105万元、期限30年、采用等额本息还款法为例，在公积金贷款(当前5年以上贷款利率为3.87％)和商业贷款(当前5年以上贷款利率为5.94％)之间进行对比，采用公积金贷款共需还息726415元，采用商业贷款共需还息1201740元，前者比后者可少支付利息475325元。

明眼人可以看到，目前两者之间的利差已经达到了惊人的2.07％。2008全年央行5次降息，力度前所未有，其5年以上贷款利率累计下降也不过2.07％(一年期贷款利率累计下降为2.16％)。同样的2.07％，差别可就大了去。公积金贷款与商业贷款的利差可以说贯穿了整个贷款周期，通常为20～30年，而一个降息通道一般不超过3年，节省的利息相差了好几倍。

当然，申请公积金贷款有一定的门槛，需要同时满足以下3个方面的条件。

贷款对象

公积金的贷款对象仅是针对缴纳住房公积金的单位职工，在具体标准上各地的情况略有不同，比如广州市规定了8条标准，主要包括：城镇常住户口或有效居留身份证件。广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)；非广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月)等。

住房规格

公积金贷款主要针对普通生活用房，对超过144平方米的大户型豪宅、别墅，非个人第一套房和商用房都不能申请住房公积金贷款。近来北京和上海等地在第二套普通住房公积金贷款方面有所松动，比如两市的公积金管理中心公告称，在还清第一套房贷的基础上，购买第二套普通住房可以享受最高80万元的公积金贷款标准。

贷款金额

目前各地对公积金贷款的额度都有一定的限制，超过部分还是要选择商业住房贷款。北京市规定，住房公积金贷款的最高额度为每户80万元，如果可申请的公积金贷款额度低于最高额度，则按可申请额度计算(可申请公积金贷款额度的计算公式为：申请人及共有权人月缴存公积金总额×12月×可贷年限×2)。经过测算，小石两个人可申请的公积金贷款额度超出了80万元，可以按80万元办理。

商业贷款技巧多

对其余的25万元，就要通过商业贷款来解决。沈茜介绍说，有一些技巧可供掌握。

降息周期要选浮动利率房贷

从2006年开始，由于市场利率处于上升通道，不少银行推出了固定利率个人住房贷款，固定利率房贷也受到消费者青睐。但是经过2008年5次降息。利率不但回到了2006年时的低位，而且有进一步下降的可能，在一定时期内将处于降息通道下。

沈茜指出，固定利率贷款能够锁定贷款成本，比较适用于加息周期，浮动利率贷款会随着央行的加息或降息相应调整，更适用于降息周期。从我国的经济周期看，一般加息周期或降息周期都会持续1～3年的时间，当前选择浮动利率贷款比较合适。

深入认识还款方式

小石问，不少报纸上都介绍说采用合适的还款方式能节省不少的利息，我应该采用哪种还款方式呢?沈茜笑着说：“不同的还款方式只是改变了贷款资金的占有方式。有的还款方式占用资金的时间短，付息金额就小。有的还款方式占用贷款的时间长，付息金额就大。”

减少利息的最好办法，是根据自己手头的资金情况，尽可能少地占用银行的资金，比如通常说的等额本金法和等额本息法。如果预期今后的收入会降低，而目前的收入比较宽松，可以采用等额本金法。如果预计今后的收入不会出现大的波动，就可以选择等额本息法。

按需选择房贷产品

第4篇：房贷住房公积金利率范文

央行连续两次降息之后，住房贷款利率进一步下调。相比起商业住房贷款利率来说，经过两次利率调整的公积金住房贷款利率更加具有优势。原因就在于，商业住房贷款的利率高于公积金贷款的利率，但在两次降息中，商业与公积金贷款的利率进行了同幅度调整，均下调了0.36％。如五年期以上公积金贷款的利率由5.22％下降到4.86％，下调的比例接近了7％，而商业住房贷款利率下调的比例为5％左右。因此，按照下调比例来计算，公积金贷款利率调整的程度更大。10月22日，央行再次对公积金贷款利率进行了单独调整，所有档次利率下调0.27％，五年期以下利率为4.05％，五年期以上贷款利率调整为4.59％。作为目前来说最为优惠的一种住房贷款资源，降息之后，公积金贷款成本优惠的优势得到了进一步显现。

与此同时，在上海等城市也进一步提高了公积金贷款的额度，这就意味着将有更多的人从这种优惠的贷款中受益。但是，不同的城市对于公积金贷款有着不同的规定，如何能够获得最高额度的公积金贷款，也有着不同的要求。

上海提高至80万元

近期，上海公积金管理中心宣布，对住房公积金贷款的最高上限进行了调整，符合条件的家庭在购房时，最高可以获得80万元的住房公积金贷款。对于上海的购房家庭来说，这一贷款上限的调整，无疑意味着可以通过组合贷款中公积金贷款比例的提高，降低由于贷款购房所产生的利息成本。

上海公积金管理中心对于基本公积金贷款额度和补充住房公积金额度分别进行了相应提高。其中，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。同时，补充住房公积金贷款额度，由原有10万元的最高额度提高到20万元。以此来计算，家庭购房时每户可以申请的公积金贷款最高额度为80万元。

那么什么样的贷款人可以获得80万元的公积金最高贷款额度?在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中基本公积金贷款部分内，按照上海的公积金政策，是以户作为基础，配偶、参贷人将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于7500元，则按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为3万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是46万元，其中丈夫的可贷额度为30万元，妻子的可贷额度为4000元×40=160000元。

补充住房公积金贷款额度的计算，方法也基本类似。目前上海公积金管理中心规定，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，那么不高于10万元的部分就是个人可以获得的补充公积金贷款额度。贷款人和配偶、参贷人的补充公积金贷款额度均可以累加，同时按照此次调整的要求，累加后额度上限可以提高到20万元。

也就是说，要想申请到住房公积金贷款的最高额度，首先需要满足的条件是购房家庭的首次置业；其次，也是最重要的一点是，要有两个或者两个以上的共同贷款人，他们需要分别拥有各自的基本公积金账户和补充公积金账户，并且账户上的余额能够满足一定额度的要求，只有这样，才有可能获得最高为80万元的住房公积金贷款额度。

那么，如果属于个人独立置业，可以获得的住房公积金贷款额度也有所提高，按照相关规定，只有一个人参与贷款的家庭：仍按现有计算规则，也就是说基本公积金可贷款额度上调至30万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。

北京贷款额度由评级决定

在北京，住房公积金贷款的最高额度可以达到78万元，但是与相对固定的贷款额度确定方法所不同的是，北京公积金管理中心引入了贷款评级的方式，根据一定的标准对于贷款人的条件进行审核，从而在基本额度的基础上，再确定可以上浮的贷款额度，让购房人可以获得更多的优惠贷款。

目前北京住房公积金单笔贷款的最高基本额度为60万元，在此基础上个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15％，即69万元；AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，即78万元，这也是个人可以获得的最高公积金贷款额度。

而具体到贷款额度的确定，北京也采用了完全不同的计算方式。北京公积金管理中心规定，借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款的人，只要按照规定建立住房公积金账户12个月以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月以上的，且申请贷款时处于缴存状态的人均可以申请公积金贷款。但公积金贷款的可贷额度由多个因素来确定。包括贷款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积等等。

北京市住房公积金贷款中心给出的测算方法是：首先计算本人及共同申请人的月收入：月收入=个人住房公积金月缴存额／住房公积金缴存比例；在此基础上，以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40％生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得，就是最高可贷款额。

举个例子来说，方先生与太太共同申请住房公积金贷款，目前严先生每个月住房公积金缴存额为500元，严太太为600元。以12％作为统一的缴存比例，可以计算出方先生和太太的月收入分别为4166元和5000元，月收入之和为9166元。扣除40％的月生活费后，每月可供还款的最高金额为5500元。假设他们想申请的是15年期的住房公积金贷款，其利率为4.59％，每万元贷款等额本息法下的月还款额为76.96元。那么他们可以申请的最高额度就可以通过5500除以76.96得到，大约为71.5万元。当然，测算出来的贷款额度是一个供参考的额度，最终的贷款额度还要同时考虑单笔贷款最高额度60万元限制、最低首付款要求及个人信用评估等多重因素。

广州越晚退休额度越高

根据现行的计算方法，公积金贷款中的可贷额度主要是由贷款人公积金账户余额、月缴存额以及距离法定退休年龄的时间来确定的，具体的计算公式是：个人住房可贷额度=(公积金账户当前余额+当前月缴存额×2×当前至法定离退休年龄总月数)×2。

第5篇：房贷住房公积金利率范文

【关键词】住房公积金；调节作用；问题；对策

随着我国住房公积金征收和投人到个人住房消费中的规模的扩大，它参与调控经济、影响人民生活的社会本质愈发明显。公积金制度不仅在微观层次上对解决职工住房问题、筹集个人和城市住房资金起到积极作用，在宏观层次上也可以作为调节杠杆，与其他经济手段联动，对经济发展、社会保障、住房制度改革产生巨大而深刻的影响。住房公积金制度是温和地、渐进式地对房地产市场起到有效调节作用。

一、住房公积金对房地产市场的调节作用分析

1.住房公积金互助保障功能增加房地产市场的有效需求。随着住房公积金制度覆盖范围的扩大，缴存额度大幅增加，个人贷款户数逐步增高，有效地提高了中低收入者的购房支付能力，把人们潜在的住房需求转化为现实的有效的市场需求。配合其他调控政策，满足了购房自住的刚性需求，也在一定程度上达到了对投资投机需求的挤出效应。

2.住房公积金结余资金分配支持保障房的供给。国家部门要求在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，将一定比例的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。住房公积金为我国保障房建设注入了大笔资金，成为保障性住房建设的坚强后盾。

3.住房公积金贷款政策助推房地产市场健康发展。当一个城市房地产过热时，住房公积金贷款就会出现强劲需求，相关部门就会自动采取信贷紧缩政策，压缩住房信贷需求，从而对过热的房地产市场形成抑制作用；反之，相关部门会采取系列优惠政策，增加职工对住房信贷的需求，从而刺激房地产市场的发展。住房公积金相关政策的调整客观上对房地产市场的发展起到了平衡调控作用。加上住房公积金政策除利率调整外，其他大多是由地方根据具体情况制定，对维护局部地区房地产市场的健康发展起着一定作用。

二、住房公积金在房地产市场调节中存在的问题

（一）住房公积金在增加市场有效需求方面存在的问题

（1）归集金额增长缓慢，受益群体范围小 。近年来，住房公积金归集金额随着职工收入水平的提高呈逐年上升趋势，但由于单位缴存公积金的意识不强，职工对公积金制度的认识不够，归集扩大工作难以开展，住房公积金覆盖面依然较低，归集金额增长缓慢，实际受益群体比较少，住房公积金的保障作用受限。（2）缴存差额大，中低收入者受益较少未建立住房公积金中以中低收入者居多，即使有住房公积金，贷款额度过低于事无补，导致中低收入者在住房公积金政策低息贷款方面受益颇少。其实，中低收入者的住房需求是最迫切的，边际消费倾向更大，住房公积金政策向中低收入者倾斜有利于政府调控房地产市场和引导消费者的住房需求。

（二）住房公积金在提高房地产市场供给时遇到的问题

1.对保障性住房建设的资金支持作用有限。根据地方住房公积金管理委员会审议通过的增值收益分配方案，在扣除贷款风险准备金和管理费用后，提取公积金用于支持地区廉租住房建设。本来公积金的缴存额度就不高，真正用到廉租房建设上的就更少了。

2.直接贷款支持保障性住房建设的运作中存在问题。如何实现资金透明化使用、防范贷款风险同时确保贷款本息按时偿还，这些都是存在的问题。同时公积金大量闲置、难以保值增值等问题也亟待解决。在地方政府主导下，住房公积金资金实际成为了地方政府可支配的资金，当地政府部门为了形象和政绩挪用、占用住房公积金屡见不鲜。

（三）阻碍住房公积金贷款发挥调节作用的因素

1.与商业贷款相比，优势不明显。低利率是住房公积金最大的优点，但是住房公积金贷款利率均比商业性个人住房贷款利率低了两个多百分点。在令人咋舌的房价面前，对于中低收入群体购房者来说，相差两个百分点并不能带来实质性的好处。但是，商业贷款有着公积金贷款不可比拟的优势。从额度上说，公积金的贷款上限不超过40万，商业贷款没有贷款金额的上限。从受众面来说，商业住房贷款的对象更加广泛。从办理流程上说，公积金从申请到批准要花一个多月的时间；商业贷款则只需要2到3周的时间；银行与开发商对公积金贷款呈消极态度，不少开发商用“个人住房按揭”这项业务来交换得到商业银行的开发贷款。

2.公积金贷款占个人住房贷款的比重小。相关数据显示，河南省同期住房公积金贷款占房地产个人住房贷款比重很小，仅仅维持在20%左右的比例。这说明同期个人住房的增长主要依赖于商业贷款，住房公积金贷款并没有得到充分的利用，阻碍了个人住房公积金贷款对房地产市场的调节作用。

三、完善住房公积金对房地产市场的调节作用的对策

（一）增加市场有效需求的对策

1.继续扩大住房公积金覆盖范围。由于住房公积金制度能显著提高老百姓购房能力，对解决刚性需求作用明显，因此要继续扩大城镇公积金覆盖范围，让更多企事业单位及个人加入进来；在适当的时候把农村也纳入进来，让公积金政策惠及全社会，进一步发挥其积极作用以完善我国的住房保障体系。

2.根据收入和经济形势，逐步推行不等比例缴存。根据收入的不同，差别化设定职工和单位的缴存比例。当职工收入处于较低水平时，个人缴存率可以适当的降低，提高单位的缴存比例。根据经济形势的不同，进行不等比例调控。经济过热时，应更多地提高个人的住房公积金的缴存率，从而控制需求，防止经济过热。经济衰退时，应更多地降低单位的住房公积金缴存率，以在保持内需的同时减轻企业负担。

（二）继续扩大住房供给的对策

（1）加大住房公积金保障性住房建设力度和范围。在政策允许的前提下，住房公积金由支持廉租房建设扩大到支持公租房和经济适用房的建设，扩大保障性住房的供给力度，抑制部分投机需求，提高资金的增值收益和实际利用率。（2）改变住房公积金直接进入保障房建设的投资方式。用住房公积金的结余和增值部分购买国家债券，也可以将住房公积金作为贷款贷放给住房建设部门，国家再将这部分住房公积金投入到保障性住房建设或进行其他投资。这样既提高了资金的使用效率，确保住房公积金的保值增值又尽可能的降低了住房公积金的投资风险，避免了有关部门对公积金的挪用。

（三）完善住房公积金贷款的对策

（1）科学制定并严格执行住房公积金存贷款政策。首先，住房公积金贷款与商业性住房贷款的利差应保持适当的空间，保证二者的错位配置优势。其次，在满足连续缴存期限和购买中低价位住房或保障类住房的前提下，对中低收入者在首付比例、最高贷款额度、还款期限等方面予以倾斜。再次，住房公积金存款利率不低于储蓄存款的利率，这既可保障不贷款人尤其是中低收入者的利益，也可以调动职工缴存的积极性。（2）运用住房公积金贷款的额度、限制等方面政策发挥调控作用。对购买首套住房的中低收入者可以适当放宽住房公积金提取金额和次数；住房公积金提取额度不能超过购房首付款，对高收入群体提取住房公积金进行投机行为加大打击力度；简化公积金提取手续，鼓励提取公积金支付房租，合理引导居民的住房消费，平衡房地产市场需求结构。（3）简化办理手续。要简化贷款手续，规范业务流程和审贷制度，取消各种不合理的收费和限制。相关联部门和环节之间通过联网实现资源共享，为申请贷款人员提供更为便捷优质的服务。加强宣传，主动与开发商合作，提高住房公积金运营效率和服务水平。

针对我国住房公积金制度存在的问题，本文提出来相对应的解决对策。在可预见的将来，住房公积金制度将对房地产市场健康平稳发展和社会经济发展发挥更加积极重要的作用。

参考文献

[1]滕涛.住房公积金与房地产市场调控配合机制探讨[J].政策研究，2011（4）.

[2]张明，住房公积金宏观调控体系研究[D].青岛：青岛大学，2008.

[3]章钧.楼市调控下如何调整住房公积金使用政策[J].中国房地产，2009（2）.

第6篇：房贷住房公积金利率范文

公积金贷款流程

1、审查买方资格：住房资格为家庭资格、家庭成员，包括家庭成员、家庭成员、配偶和未成年子女。最快的房屋验证结果为10天；

2、网签：购房者需要准备所需材料，到相应的区县住房管理局办理号码、号码并填写表格；如果买方通过中介，则无需前往现场；

3、评估：评估费用为600元/次，需5-7日出评估报告；

4、第一类是指借款人对贷款银行贷款资格的预审，表明贷款和贷款条件的线。买方应携带相关材料到银行和银行签订各种合同，并进行面试和担保；

5、银行提供贷款：市政公积金贷款市政公积金贷款为5-7个工作日发放；

6、签订贷款合同；

7、税收：与住房交易相关的税收包括契税、增值税、增值税、个人所得税、综合价格、土地出让金等。物权变更是建立在房地产登记的基础上的。，查封或者政策变更会影响房屋转让；

8，银行贷款：贷款银行通常有15-20天的工作日，但由于银行政策和城市地区的不同，老龄化的影响会有所不同。

公积金贷款需要哪些条件

1、只有参与公积金制度的员工才能参与公积金贷款；

2、在申请贷款前还应该连续缴纳至少半年的住房公积金；

3、夫妻双方中某一方如果还未偿还清住房公积金贷款，那么是不能获得住房公积金的；

4、申请住房公积金的员工不仅要有稳定的收入和偿还能力，还要偿还其他债务；

5、公积金贷款期限不得超过30年。

公积金贷款优势有哪些

1、手续便捷

借款人只需到公积金贷款承办银行办理一次贷款申请手续，即可携带所有资料。

2、时间短

从银行受理申请到发放贷款只需8个工作日。

3、利率低

购买第一套住房贷款5年以上现行利率3.75%，低于商业银行住房贷款基准利率1.9个百分点。

4、首付低

职工家庭购买首套住房，首付最低20%；购买符合我市购房条件的第二套及其他自有住房，首付30%即可贷款。

5、抵个税

职工支付的住房公积金贷款利息，不计入职工个人所得税应纳税所得额。

6、还款方便

借款人可以用自己和配偶的公积金按月偿还贷款本息，也可以用公积金账户余额提前抵消部分贷款本息，减轻还款压力。

第7篇：房贷住房公积金利率范文

由于在同一座大楼办公，张先生和伟嘉安捷的网络理财师林涛关系不错。得知张先生的来意之后，林涛首先为他讲了不同的贷款方式有什么区别。林涛指出，市场上主要有两种房贷方式：住房公积金贷款(以下称公积金贷款)和普通商业住房按揭贷款(以下称商贷)。两者的最大不同是贷款主体，公积金贷款的资金提供方是当地的住房公积金中心，银行在按揭过程中只是起一个贷款发放和贷款回收中间人角色。商贷的资金提供方是商业银行本身，银行既是贷款的资金提供方，又负责贷款发放和回收。

公积金贷款VS商贷

与商贷相比，公积金贷款具有以下明显特征。

利率低

从利率来看，公积金贷款的利率要低得多。目前5年以上的公积金贷款利率是3.87％，而商贷的基准利率是5.94％。虽然目前银行普遍给信用良好的客户以7折房贷利率优惠，但7折后商贷的利率为4.158％，相比之下公积金贷款仍然要低0.288个百分点。

准入严格

住房公积金贷款的准入资格更为严格，办理手续也会更多一些。

准入条件　以苏州的住房公积金准入条件为例，要享受公积金贷款，申请人应同时具备以下4个条件：一是借款人申请之月前按期足额缴存住房公积金6个月以上；二是购房首期付款，新建普通住房不低于20％，二手房不低于30％；三是已提供贷款担保，四是未发生或已还清公积金贷款。另外，夫妻中一方取得了公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，夫妻双方均不能再获得公积金贷款。因为，住房是夫妻双方共同资产，贷款是双方共同的债务，要以家庭收入偿还，在贷款未还清之前再贷款，很有可能影响还款能力。但是，当还清了贷款本息后，如果再次购买住房，可以继续申请办理公积金贷款。

办理手续　在实际办理过程中，往往是当地住房公积金中心委托当地银行发放，公积金中心负责受理审批、银行负责资金的发放和回收。所以办理的手续可能繁琐一点，贷款申请人要在住房公积金中心、置业担保机构和银行间多次往返；而商贷款是银行一家承办，一般而言，大部分银行都能提供一站式服务，贷款人在一家银行就可以办妥所有手续。

在购买新建普通住房申请公积金贷款须提供以下这些材料：《商品房屋买卖合同》的贷款银行留存文本；首付款收据；夫妻双方身份证；婚姻关系证明(结婚证或户口簿)；如申请人为单身，应出具单身证明；如以共同共有产申请贷款的，还应提供夫妻双方所在单位出具的个人收入证明。应在预付首期房款到付清全部购房款期间申请办理，对因特殊原因而无法在上述期间办理，经批准，可从截止日起顺延3个月。

额度有限制

住房公积金中心会根据夫妻双方的年龄，工作单位的性质，每月缴纳住房公积金的多少确定其申请的公积金贷款额度，公积金贷款有最高额度限制，每个地区有所差异。如在苏州，公积金贷款最高申请额度是42万元，其中一人符合贷款条件的最高申请额度为30万元。由于张先生在北京，根据公积金月缴存额度350元，计算出他们能够贷到35万元。

可申请组合贷

林涛指出，公积金贷款具有较为明显的优势，对于符合申请条件而且额度在最高限额以内的贷款人，公积金贷款成为首选。而对贷款额度超过最高限额的贷款人，由于公积金贷款和商贷不能同时申请，长期以来就不得不忍痛放弃公积金贷款。

为了弥补这种缺憾，自2008年以来，一种新的房贷方式――组合贷在北京等地兴起。所谓组合贷，就是公积金与商贷共同贷款的一种方式。当借款人公积金缴存额度不够或者超出最高额度标准时，可以通过组合贷解决。其中利率部分按各自贷款方式分开计算，达到既能节省首付款压力，又能获得合理月供的一种贷款方式。

组合贷和商贷相比，可以节省不少的利息，如附表所示。根据张先生的情况，林涛提出如下建议：

第8篇：房贷住房公积金利率范文

一、贷款条件

1.职工申请贷款必须按月足额缴交住房公积金；

2.购房价款的30％在0.6万元以上的部分；

3.购房人及直系亲属存储公积金的3倍低于1000元的，不能申请政策性贷款；

4.申请贷款需用所购住房作抵押。

二、贷款额度、期限和利率

1.政策性贷款的最高额度不超过职工和直系亲属结存住房公积金本息余额的3倍，还款期限不超过十年。直系亲属包括：购房人的配偶、父母和子女，以及与购房人同住的子女的配偶。购房人使用直系亲属的公积金应经本人书面同意。

2.购房价款的30％在0.6万元以上的部分，用政策性贷款仍不足的，可以申请普通贷款，最长期限不超过五年。

3.政策性贷款利率按职工住房公积金结息以后的存储利率加规定利差计算，五年以内年息加1.8个百分点，五至十年加2.34个百分点。普通贷款利率按中国人民银行规定的固定资产贷款利率计息。

4.还款期内如遇职工住房公积金存款利率和国家贷款利率调整，贷款利率随之调整。

三、贷款程序

1.职工申请贷款，按公积金缴存范围向市住房资金管理中心或办事处、代办处提出申请，经审核符合条件的，委托专业银行办理贷款手续。

2.职工申请贷款需出示身份证、住房公积金手册、购房合同，签订贷款合同。

3.在办理产权登记时一并办理抵押登记。

四、贷款的偿还

1.购房贷款采取等额还款的方式按月还本付息。

2.职工办理政策性贷款的，可以按年度于每年7月1日以后支取公积金偿还贷款。

3.职工办理普通贷款的，可以按年度于每年7月1日后支取继续交缴的公积金，同时也可以申请政策性贷款，以抵顶普通贷款。

第9篇：房贷住房公积金利率范文

最新个人住房贷款管理办法个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：

(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房);

(2)个人二手住房贷款;

(3)个人住房装修贷款;

(4)个人家居消费贷款;

(5)个人商用房贷款;

(6)个人住房组合贷款;

一、 个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房(包括二手住房)时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

(一) 个人住房公积金贷款期限和利率

个人住房公积金贷款期限为130年(其中购买二手住房贷款期限为120xx年)，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间;临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限13年。

个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年)，贷款利率不作调整。

(二) 个人住房公积金贷款额度

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算，其计算公式为：

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12个月35%贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%;

3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

(三)个人住房公积金贷款操作的全过程

1、咨询，领取表格;

2、提出申请;

3、签订借款合同和抵押合同;

4、办理抵押登记手续;

5、办理房屋登记手续;

6、办理房屋财产保险;

7、贷款转帐;

8、每月还款;

9、贷款结清注销。

(四)申请办理个人住房公积金贷款

借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：

1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);

2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;

3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：

1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》

2、所购房屋评估报告书

3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄;

4、购房合同

(五)借款人偿还贷款

根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：

1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息;

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

二、个人购置住房贷款

个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋;现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

(一)个人住房贷款的期限

个人住房贷款的贷款最长期限是30年。

(二)个人住房贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。

(三)个人住房贷款操作的全过程

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：

第一阶段，提出申请，银行调查、审批;

第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款;

第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。

(四)个人住房贷款需提供的资料

借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时需提供如下资料：

1、借款人资料：(1)借款人合法的身份证件;(2)借款人经济收入证明或职业证明;(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(5)有保证人的，必须提供保证人的有关资料。

2、所购房屋资料：(1)借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;(2)首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件;(3)贷款人要求提供的其他文件或资料。

(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续

贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地产抵押申请审核登记表;(4)全部购房合同;(5)房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险手续

房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。

房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：

(1) 以贷款金额保险的：保险费=贷款额度0.5贷款年限;

(2) 以房屋价格保险的：保险费=房屋总价0.5贷款年限;

上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿;以贷款金额保险的，按实际损失金额(贷款金额抵押房产的重置价)计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行承担。

(七)借款人不按时偿还贷款应承担的后果

1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。

(1)等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：

每月还款金额=贷款本金/贷款期数(按月计)+(贷款本金累计已归还本金额)月利率

2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。

(1)借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的;

(2)《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。

(八)借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款

1、年龄在18岁(不含)以下，或在65岁(不含)以上的申请人;

2、不具有完全民事行为能力的自然人;

3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人;

4、已查知有不良信用记录的申请人。

二、个人二手住房贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过20xx年;贷款期限与房龄之和一般不超过20xx年。

借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件;

2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;

3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告;

4、贷款人要求提供的其他文件或资料。

三、个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。

借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料;

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;

3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

四、个人家居消费贷款

个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过20xx年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、购置大件家居商品的合同或意向书原件;

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;

3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

五、个人商用房贷款

个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过20xx年。