房地产开发的分类精选(九篇)

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第1篇：房地产开发的分类范文

一、年上半年中国房地产市场行业数据总结：

1、房地产开发完成情况：

年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比年5月增加1845亿元，增长46.3%。

年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。

年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

2、商品房销售情况：

年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

3、房地产开发企业资金来源情况：

年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。

4、全国70个大中城市房屋销售价格指数：

房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

年月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。

截止到年月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而年5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与6月份相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。

年月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。

5、全国房地产开发景气指数：

年6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比年5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点；本年资金来源分类指数为113.63，比月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点；土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点；商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点；房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。

二、房地产市场运行的主要特征：

1.住房投资持续加快，商品房住房比重持续上升：

年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。

中国消费者住房消费要求的改变以及城市化进程的加速，对“改善型”和“享受型”住房需求持续增加，同时由于房价的高涨促使“住房”投资化严重，都促使商品房投资的热度与需求同步增加，即使在房地产政策调控下，房地产市场的投资热度在一定时期内不会改变。

2.土地开发增长较快，企业购置土地较为大胆：

年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

由于大多数房地产开发企业对于未来房地产市场的看好趋势，虽然受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地已经比较谨慎，企业购置土地面积增速有所回落，但大部分大型房地产企业由于战略储备、企业未来发展等因素考虑，在部分城市大胆、大量购置土地，促使部分城市“地王”频现，在这些交易的影响下，促使年上半年整体土地购置面积增长较大，土地购置费增长明显。

3.商品房建设增长平稳，竣工面积增速高于往年：

年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。

年的房地产市场的高涨运行，以及房价的持续高位运行，房地产消费者购房需求的不断增加等多重因素，使年上半年的房地产开发建设持续保持一定的增长速度，新竣工面积以及新开工面积的增长等同步作用下，上半年延续到下半年的是房地产市场的存房量持续增加,市场供应量持续增长，供求关系出现变化趋势。

4.商品房销售开始出现负增长，销售压力逐渐加大：

第2篇：房地产开发的分类范文

关键词房地产会计核算问题对策

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

第3篇：房地产开发的分类范文

关键词：房地产开发；项目管理；效益提升；方法

中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：

当前受国家房地产调控政策的影响，目前我国的房地产业的前景一直不够明朗，对于房地产开发商来说，这既是一种挑战也是一种机遇，如果房地产开发商能够在这样的一个前提下将自己的生存的境遇提升起来，那么就能够在今后的激烈的房地产市场竞争中立于不败之地；如果当前的房地产开发商不能够将自己的开发项目更加集约化发展，那么就更有可能成为了这次国家层面的房地产调控中的牺牲品。因此，只有在房地产开发工程的过程中将其中的项目管理的效益提升，才能够克服这样的一种境遇。

一、当前房地产开发过程中项目管理的状况分析

目前，受我国政府对房地产调控政策的影响，大多数的房地产开发商都积极的将自己的开发项目，降低开发成本，提升各个环节的管理的效益，这对于未来的房地产开发项目的进展有着一定的现实意义。由于房地产开发项目是一项长期的工程，具有开发周期相对较长、投资的金额相对较大、面临的风险较多等特点，作为房地产开发商最主要的目的是将房地产建设卖出的价格最大化，在这样的一个过程中，房地产开发商对于其工程建设的项目管理是否积极有效、是否能够将成本控制在最低点，是否能够符合房地产开发商的预期成本承受能力？当前，我国房地产开发过程中由于对项目管理的经验较少，还没有能够形成科学有效的管理模式，在这样的一个背景下面，由于我国的房地产开发过程往往处于一种服务外包的状况下，在目前只有将房地产开发过程中的项目管理集中到房地产开发商的手中，才能够将房地产开发商的价格压低下来，也只有这样才能够降低在日常的管理过程中所产生的一些不必要的费用。

当前，在房地产开发过程中对于项目决策以及设计开发阶段、施工阶段、竣工验收阶段，每一个环节都涉及到工程造价，优化项目管理都显得意义较为重大。项目管理作为房地产开发过程中非常重要的一个方面，应该引起房地产开发商的重视，不仅要从思想上重视而且还要将这样的一种思维形式放到房地产开发的整个过程中去，只有这样才能够使得施工成本减少，提升房地产开发的效益。

二、提升房地产开发工程中的项目管理中的效益的方法分析

（一）、找到适合项目管理的规避风险的措施

在房地产开发过程的项目管理中，往往隐含着一些隐性的风险，如何规避这些风险就成为了房地产开发商应该积极考虑的内容。在房地产开发工程的项目管理中应该积极的回避风险，这种风险就是建立在前期的房地产开发过程中的论证上面，将房地产开发的前期过程准备完善，这样的话就能够将房地产的开发项目的风险降到最低。对于规避风险最有效的措施，第一个就是与建筑施工单位签订合同，以合同的方式来转移相关的风险，签订了合同后不管发生什么样的风险，都由施工方来承担责任，这样的话对于房地产开发商来说是有利的。

（二）、加强对于项目成本的控制管理

房地产开发过程中相对比较受房地产开发商关注的一项重要内容就是项目的成本造价，该项目的成本的多少直接关系到房地产商的盈利与否。对于项目的成本管理必须加强在房地产施工的全过程中，对于全部的过程进行成本的控制和管理，在房地产开发项目的过程中应该不断的完善管理的是投资决策的阶段、设计招标的阶段、项目建设阶段以及竣工验收的阶段，在这些阶段中进行成本的控制，是提升房地产开发过程中的项目管理的最有效的方法。

（三）、不断的完善项目管理的质量

质量往往是房地产开发公司的生命线所在，在房地产开发过程的项目管理中，只有不断的完善工程项目管理中的质量监控才能够降低建筑的成本。房地产开发工程的项目管理中的质量管理，不仅关系到整个施工质量的好与坏，还关系到房地产开发工程中的效益的提升。当前在房地产开发过程中，不仅要完善对于项目管理的的质量提升，还应该将重点放到如何降低房地产施工造价上面，只有这样才能够将房地产开发工程过程中的项目管理的效益提升到最高的层次。

三、结束语

综上所述，房地产开发工程过程中的项目管理中的效益提升不仅要从简单的工程造价的降低进行，还应该考虑到多方面的因素，有国家宏观调控的因素，也有房地产开发商对于施工风险规避的因素、同时还有就是将房地产的开发工程过程中的项目管理的质量做进一步的提升，只有这样才能够不断的完善和提升房地产开发工程过程中的项目管理中的效益提升。

参考文献：

[1].曾晓燕 .论房地产开发工程项目管理中的成本控制 .[J].建筑经济 . 2008年第S1期

[2].王辉; 陈晖 .房地产开发工程项目管理研究 .[J]. 住宅产业 .2010年第08期

第4篇：房地产开发的分类范文

关键词：《房地产开发与经营》；课程目标；课程体系

中图分类号：G642.0 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）13-0250-02

随着中国城市化进程的加速，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位日益突显，并呈现快速发展的趋势，房地产业一线高素质应用人才的市场需求增加。为此，国内不少高职院校纷纷开设了房地产经营与估价专业，培养适合房地产市场需要的房地产类应用型人才，服务于当地经济发展，以满足房地产业发展对人才的需求。而房地产经营管理作为高职院校房地产经营与估价专业培养房地产专门人才的一个专业方向，《房地产开发与经营》 课程是其中一门非常重要的专业基础课程。该课程的学习，有利于培养高职学生进行房地产市场分析、投资决策分析的能力，以适应房地产及其相关领域各个层面的工作，对于拓宽学生就业渠道也起了不可估量的作用。

一、存在的不足

1.课程地位不明确，教学重点不突出。《房地产开发与经营》作为一门专业课程，在房地产经营与估价专业的教学计划中本课程地位不明确，目标不清晰，涉及内容庞杂，包括房地产市场、房地产开发程序、房地产开发项目用地的获取、房地产开发项目前期准备、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目融资、房地产开发项目的市场营销、房地产交易管理、房地产税收、物业管理等。课程内容面面俱到但不深入。并且该课程的内容和其他课程有所交叉。《房地产开发与经营》课程涉及开发过程的建设阶段管理，与《工程项目管理》课程内容冲突；《房地产开发与经营》课程中的物业管理与《物业管理》课程交叉；《房地产开发与经营》课程中开发项目的市场营销与《房地产市场营销》课程内容交叉。因此，在该课程的教学中容易出现重复讲授、教学过程中重点不突出问题。

2.教学模式基本上以教师为中心、单一课堂教学模式为主。在目前的教学方法上仍然以教师为主导。通过教师的讲解在一定程度上可以让学生学习该课程思路清晰，掌握大量的知识和信息，少走弯路。但学生只是被动地接受知识，对习题、作业等能够得心应手，但碰到实际应用问题却无法解决，难以激发学生学习的积极性，阻碍其创新思维和创新能力的发展。因此，展开教学模式与教学方法方面的研究对发挥学生学习的主观能动性作用突出。

3.实践教学环节不完善。《房地产开发与经营》是一门应用性较强的课程，需要培养学生实际解决问题的能力。这就必须使教学面向实践。但在《房地产开发与经营》教学过程中，普遍存在以课堂理论教学为主，实践教学环节不完善，与企业的合作不够紧密。导致学生理论知识够用，感性认识不足。因此，探讨实践经验教学作为本课程教学环节的作用也有其必要性。

二、解决思路

1.确立课程目标。根据房地产人才应用特点，着手研究高职院校应用型人才培养目标和业务要求，在该课程体系中要以素质为基础，以能力为中心，以实用为目的，立足培养应用型人才，满足学生就业和社会需要。基础理论知识以“必需、够用”为度，突出能力和素质培养，使学生不仅掌握与职业能力相关的必需、够用的理论与实践知识，而且还具备一个房地产人才应有的综合素质。该课程也应成为学生学习《房地产估价》、《工程招投标》、《房地产金融》等课程的基础课程。

2.建立基于“工作过程系统化”的课程体系开发模式。本课程以房地产开发与经营为主线安排工作内容，将房地产开发与经营划分为房地产市场分析、土地使用权的获取、房地产开发项目的评价、房地产开发项目的报建、房地产项目融资、房地产市场营销、物业管理七个学习情境，让学生以最接近工作实际的方式开展学习，真正掌握实际工作所需的能力，真正做到学以致用。各个学习情境采用“任务驱动、行动导向”的教学方法，融知识、方法、素质培养于一体，提高学生的分析能力、判断能力、问题解决能力，从而提高学生的综合职业能力。（下转252页）

（上接250页）

3.强化课程设计、实习实训环节教学，体现应用型技能培养的教学理念。在实践教学中，使“实践性”教学与“理论性”教学的比例接近1∶1。在整个实践教学过程中，密切与房地产企业、房地产中介公司的合作，建立稳定的融“教学、培训、生产、技能鉴定和技术服务”、“五位一体”的重点实习实训基地。如可以提供更多的机会让学生到房地产企业进行实习，熟悉房地产开发的运作过程，协助企业进行市场调研、编制房地产开发项目的可行性研究报告、进行开发项目的营销策划工作等，增强学生的感性认识，以强化学生综合运用知识能力、策划能力、市场开发能力、文献检索能力和技术经济分析能力的培养。

4.教学方法灵活多样，注重学生应用性能力培养。在教学过程中，制定一套能引导学生积极思维、自主学习，充分发挥教与学两方面的积极性的新的教学方法。在理论教学中，可以运用项目式教学、情景教学等方法，让学生在完成某项任务的同时提高相关技能；同时配合案例教学，提高学生分析问题、解决问题的能力。如我校准备建设一个水利培训楼，具体的项目方案还在探讨中。针对这一项目，在教学中就可以让学生分组自主设计一个可行性研究报告，将理论知识用于实践，避免单一的理论讲授为主，增强学生学习的兴趣，提高教学效果。

着眼于培养高技能应用型人才的目标，《房地产开发与经营》这门课程的改革任重道远。在教学过程中，教师在课程内容体系、教学方法、实践环节等方面需加以改进，同时应掌握中国房地产的各项宏观调控政策，与理论相结合，适当地补充教材以外的知识，才能让学生系统地运用房地产开发与经营专业知识于实践，适应市场的需要。

参考文献：

[1] 陈平.房地产开发与经营教学改革探讨[J].科技信息，2008，(4):167-168.

[2] 赵阳.“房地产开发与经营”课程教学方法改革[J].中国冶金教育，2010，(4):47-48.

[3] 周群英，等.房地产经营与估价专业高职人才培养模式研究[J].陕西教育学院学报，2008，(11):13-18.

第5篇：房地产开发的分类范文

关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目

中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地产开发项目全面风险管理的方法

全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。

在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。

2房地产开发项目全面风险管理的流程

2.1房地产开发项目风险识别

房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。

2.2房地产开发项目风险评估

房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。

2.3房地产开发项目风险监控

房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。

3房地产开发项目全面风险的应对策略

3.1风险回避

风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。

3.2风险控制

风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。3.3风险转移

风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。

风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。

风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。

3.险自留

风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。

3.5风险利用

风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。

4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题

4.1制定风险应对计划应具有针对性

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。

4.2注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

4.3注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更转经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。

参考文献

［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.

［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.

第6篇：房地产开发的分类范文

关键词：旧城改造房地产开发项目风险管理

中图分类号：F253文献标识码： A

一、旧城改造与房地产开发的良性互动

旧城改造能够为房地产开发提供土地，房地产开发又能够为旧城改造提供动力和资金。对旧城的改造能够盘活城市土地，影响城市土地的结构。但是由于旧城具有交通条件差、建筑物过多、人口数量密集、市政管线布置杂乱等特点，加大了房地产开发的难度，提升开发的成本。政府具有城市土地规划和城市建设用地的调控方法，是城市的管理者，所以在旧城开发过程中可以适当的减小市政方面的负担。在对旧城开发中开发商要懂得合理利用旧城的优势，充分挖掘旧城中潜在的历史文化和商业资源，创建有特色的旧城开发项目。

旧城改造房地产开发项目投资实际上也是对未来社会的需求进行预测生产适应未来发展的商品。在项目开发中开发企业需要量力而行，选择适当的政策，加强对项目管理的力度，正确对待在开发过程中的风险问题，实现项目风险防范的目标。

二、旧城改造类房地产开发项目的投资风险分析

1. 项目投资决策阶段的风险分析

房地产项目投资决策就是投资者通过研究地方政治、金融、经济、社会的发展趋势，综合考虑市场的供需要求和收益水平对房地产开发项目的可行性和必要性进行技术分析，比较、评判各种拟定方案，并做出决策的过程。下面我们从以下几点来分析风险因素：

1.1经济风险

（1）旧城改造中的低价风险。房地产开发项目中必不可少的就是条件就是土地，土地价格的变化会直接导致开发成本的变化，所以低价风险是房地产开发项目中的重要风险类型。土地价格上涨或导致成本升高，房产最后销售的价格也会上升，影响经济稳定健康发展。

（2）旧城改造中的财务风险。旧城改造类房地产开发项目需要投资的金额很大，而且开发的时间长，存在很多的不确定因素，也潜伏着较大的风险。旧城改造类房地产开发项目本就是资金密集型行业，区域的经济发展、政府经济宏观控制等经济上的变动都会影响到旧城改造类房地产开发项目。像是通货膨胀、资金变现、税率变化这些资金的变化会给房地产的开发经营活动带来很大的冲击。

（3）旧城改造中市场供求风险。房地产供给和市场需求双方面的不确定性会造成房地产开发商收益也具有不确定性。房产市场中供求风险是直接风险之一，也能直接作用到房产投资者的收益。房地产市场受到供求关系的影响较大，所以开发商需要承担的供求风险也较大，但是一般只要当地的经济能够稳定发展，那么对房地产的需要不会发展很大的波动，降低供求风险。

2、政策环境风险

一些政策因素对房地产有很大的影响，掌握好政策才能把握房地产市场的形式变化政府出台的政策对房地产项目有着全局性的影响，比如不同的金融政策、税收政策、住房政策、城市规划、土地管理等各种政策都对房地产项目的开发和经营活动有着不同程度的影响。在还没有的得到完善的市场经济环境中，政策风险对房地产开发项目的影响更是十分突出。另外国家出台的相关政策对房地产的发展有决定性作用。目前我国正在推行第三方产业政策，这对房地产行业的繁荣有一定的促进作用。

2.2项目筹备阶段的风险

1.产品定位风险

在之前的投资决策阶段，投资者就已经对开发项目的整体定位进行确定了，在筹备阶段就是不断细致化这个定位，比如明确该产品的整体上的建筑风格、在建筑中采用什么样的材料、主要的销售对象等，在这个细化产品定位的过程中就是对该项目的投资成本和主要面对的客户群体进行确定。如果对于产品没有合理的定位可能，造成产品的滞销。对产品的定位风险进行有效的控制，是决定投资者投资项目是否成功的关键因素。

2.前期手续风险

产生项目前期手续风险主要有两方面的因素，第一是不断在完善更新的政策法规；第二是在手续办理过程中，经办人员办理的方式存在差异。我国房地产行业近几年的发展非常迅速，房价一直处于上升趋势，国家为了控制住不断升高的房价，加大了对房地产的宏观调控，出台了很多新的政策，开发商想要得到土地的使用权，必须按照相关法律政策进行审核。再就是面对相同的法规政策，由于经办人员不同，在办理的程序上也会有变化。在面对前期的手续风险时，在进行项目设计规划时就要给自己的利益留有退路以便不时之需，如果开发商没有全面的考虑，当政府的政策和规定出现了变动，会对整个开发项目带来影响。

3.项目建设阶段的风险

1.合同风险

在项目实施过程中，开发商需要和多个相关企业签订合同，比如施工合同、承包合同、运输合同等。在合同内容上不科学和不规范很容易造成日后的各种纠纷，造成利益相关方的损失。在项目建设中一般由两种类型的合同，一种是固定总价合同，一种是固定单价合同。合同风险也有两种情况一种是合同内容上没有科学性和规范性，叙述的文字也是模糊不清，有些内容甚至违背了法律。二是风险承担问题。

2.工期拖延风险

由于在施工阶段时间上损失导致最后工期拖延。工期延长一般会造成错过房子销售的最好时期，而且由于工期延长会增加很多费用的开支，提升成本。一般常见的工期延迟有一下三种原因：第一施工中的失误；第二，没有对项目施工的条件和特点进行正确的估计；第三很多不可预料的事情发生。

3.项目质量风险

开发商最后获得投资效果的前提就是房地产的质量，这样才能让顾客有想购买的欲望，也是吸引顾客的必要条件规划设计和施工规范都是影响项目质量的主要因素。

四、 旧城改造类房地产项目风险管理的思考与建议

1. 制定房地产开发项目风险应急方案

在出现紧急情况下，相关部门要有针对性的处理方案。所谓的分类管理不是单独管理，各个部门的之间的信息要是互通的，处理紧急情况时，部门之前要相互支持、相互协调，根据具体的问题制定出对应的监测计划和监测系统，获得准确的监测数据，并让相关专业人员对数据进行科学的分析和评价。

2.构建房地产开发项目风险管理系统

房地产开发项目必须构建一个预防风险的管理系统，在企业面对还尚未成形的潜在风险和开始出现威胁的情形下能够及时的判断风险的来源，分析出风险的构成，设计好风险应对办法，将风险危险系数降低到最小，从而有效提升经济效益。

旧城改造项目在建立房地产开发项目的风险管理系统还具有预测系统、预警信息系统、预警指标系统以及预控对策系统等，当有风险威胁到项目时预警部门就能迅速做出反应，对紧急事件进行处理，处理结果会自动的上传到预警信息系统，是的信息数据更加具有条理性、易操作性等。系统中的预警对策库，集合了各种危机情形下的应急对策，一旦预警系统发出警报，会根据出现问题的类型自动选择处理的对策，对风险起到很好的防范作用。

结束语：分析旧城改造类房地产开发项目风险的成因，能够制定对应的预防措施，降低风险系数，保证开发的效率和效果。开发企业必须实行全方位的风险管理措施，主动的去控制风险，提升企业抗风险能力，保障企业经济效益。

参考文献：

第7篇：房地产开发的分类范文

房地产开发企业系资金密集型企业，其负债融资具有不同于其他行业的特点。并且现阶段国家正在加大力度实施宏观调控，出台了一系列政策进行控制房价。在这样的大环境下本文研究了房地产开发企业的融资问题及如何合理地进行负债融资提出了相应的对策，来提升公司的治理效用。

随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，公众对房地产的需求也相应的急速增长，住房问题一直备受关注，国家顺应房地产开发企业开展趋势出台了一系列的宏观调控，促使我国房地产开发企业逐渐成长起来。

房地产开发企业属于典型的资金密集型企业，具有投资回收期较长、资金周转速度较慢、财务风险较大等特点。因此只能借助于有效的融资手段，房地产开发企业才能有效持续运转。房地产开发企业与其他企业相比财务杠杆比例较高，资产负债率仅低于金融企业，偿债能力弱。基于上述问题，房地产开发企业急需解决房地产融资中的负债融资问题。房地产企业需要深入地挖掘自身负债融资比例、负债融资效果、负债融资风险等现状，为房地产开发企业建立一个低成本的融资渠道和安全可靠的负债融资结构的良好的平台。

一、房地产开发企业负债融资存在的问题分析

1.对银行贷款资金依赖过度

由于房地产开发企业对资金的严重依赖，因此其资金来源的分析显得极为重要。房地产开发企业资金按来源可分为国内银行贷款、国外资金、自筹资金以及其他资金等。据统计，目前我国房地产开发企业的资金主要由自筹资金、国内贷款和其他资金这三大块供给。利用外资所占比例很小。

由于国家对贷款审批资格的严格控制，房地产不良信贷不断出现，直接的国内贷款已经不是最主要的来源，尤其是国家为稳固房地产开发企业，对其自有资金比例要求提高到35%以后，很多房地产开发企业想尽办法套取银行贷款转化为自有资金部分。所以说，房地产开发企业大部分的自筹资金直接或间接的来源于银行贷款。这导致了房地产开发企业资产负债率的上升，同时使财务风险明显加大，一旦资金链出现问题，就会导致债务危机。

2.房地产开发企业债券融资发展不完善

房地产债券发行难度很大，包括发行平台不完善以及发行条件限制严格等。房地产债券是未来房地产业资金筹集的一条重要的，也是最理想的渠道，但目前房地产开发企业很少通过发行债券来募集资金。房地产债券按期固定地收回本金和利息，较一般债券收益很更高，而比股票具有更高的稳定性和流动性。所以，在国外成熟房地产市场中，债券无疑是房地产开发企业负债融资的最优选择，但我国债券融资目前发展还相当不完善。

3.债权人治理机制作用发挥受到限制

负债融资对企业的治理机制较其他融资方式相比具有很大的优势。但在我国金融市场信息披露机制不健全。在债权人监督企业会计信息公布时，公司法暂只是规定在发生重大变更事件时，企业才有义务在规定时间内通知债权人变更信息。这一规定太过模糊且效用不是很大，债权人很难发挥积极作用，处于非常被动的位置，。

目前破产法不够完善。破产法规定房地产开发企业在破产清算时，清算由大股东的政府机构指导实施，而主导权不在债权人手中，债权人的约束力弱化，很难有效地发挥监督约束作用。当房地产开发企业出现不良信息而不愿意公开时，此时把控制权转移到债权人手中而实施约束就显得尤为重要了。但是，当前我国的破产法对这一块的约束并没有很强效力，致使无法及时有效的发挥债权人的积极作用。

二、房地产开发企业负债融资优化政策

1.调整贷款负债结构

银行贷款无疑是房地产开发企业目前最重要也是最应该合理安排负债融资的来源。这种融资方式的优势长时期都不会改变，那么我们应该合理安排在银行贷款中的主要各部分。

长期负债相对于短期负债来说较为稳定，将来较长时期内才用偿还，可以作为准资本来投资、经营，并且一定程度上可以提高企业价值。而且长期负债面临较小的流动性不足风险，短期内偿债压力不是特别大，对市场出现的各种不稳定因素的应对具有缓冲时间。因此，企业应继续加强长期负债融资的应用。

在企业负债结构上，万科与保利两大房地产上市公司龙头存在着明显的不同。保利的资产负债率偏高于万科，其中长期负债占有较大的比重；而万科则相反，短期负债占有较大比重。保利的负债结构相对来说很大程度上减轻了短期偿债压力，加快了资金流转，使得保利的资金回笼效果相对明显，因此这种负债结构值得房地产行业借鉴。

2.选择合理负债融资结构

在房地产金融政策不断出台的背景下，选择适合企业发展的融资渠道极其重要。房地产开发企业应根结合企业的不同发展阶段，改变传统负债融资方式和渠道，改变以银行为单一渠道的旧格局， 实施多元化的融资组合，形成以银行信贷、债券发行及房地产信托为主的多层次的负债融资体系，以分散单一融资带来的风险。房地产开发项目若不相同，则对融资的要求也不相同，每个独立地房地产开发企业不能完全照搬照抄别的企业的模式。因此企业在选择采取哪种融资渠道或组合时，应对各种融资渠道的优缺点进行比较， 通过对各种方案进行深入分析设计出各种不同的融资组合方案，以选择最佳的最适合企业的负债融资模式。

3.强化债权约束监督机制

目前我国应加强银行和其他债权人债权的约束力在实现企业价值的过程中充分发挥监督和约束作用，促使房地产开发企业管理层合理运用债务资金。

第8篇：房地产开发的分类范文

第一条为推进房地产市场信用体系建设，全面提高房地产开发企业综合素质，构建诚实守信的市场环境，促进房地产市场健康发展，根据国家和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称房地产开发企业综合信用评价，是指对房地产开发企业及其主要经营管理人员诚信度、市场行为的综合评价。

第三条本办法适用于在本市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营活动的房地产开发企业的综合信用评价。

第四条房地产开发企业综合信用评价坚持依法、公开、公平、公正的原则，实行统一标准、信息共享、权威、合理奖惩的运作方式。

第五条市城乡建设行政主管部门负责本办法的组织实施。

市城乡规划、国土资源、住房保障和房产管理、工商行政管理、地方税务、物价监督管理、、人民防空、人力资源和社会保障、环境保护、卫生、统计、民政、公安消防等部门和中国银行业监督管理委员会监管局，作为房地产开发企业综合信用评价的参评部门，按照各自职责，配合做好房地产开发企业信用评价工作。

第二章评价指标和信用等级

第六条房地产开发企业综合信用评价指标包括社会评价指标和行业评价指标。

本办法所称社会评价指标，是指能够反映房地产开发企业履行社会义务、承担社会责任、保持社会稳定等情况的指标。主要包括缴纳政府税费、工程质量安全、水电热气等项目基础设施配套、支付工程款及情况等指标。

本办法所称行业评价指标，是指能够反映房地产开发企业发展状况和遵守行业相关法律、法规、规章等情况的指标。主要包括办理建审手续、银行的信用评级、开发资质、守法守规及奖励表彰情况等指标。

第七条评价指标内容包括下列方面：

(一)用地行为评价指标。主要包括：办理用地审批及土地使用、土地出让金缴纳、配合土地市场监管等情况。

(二)规划行为评价指标。主要包括：办理规划审批、配合规划执行监管等情况。

(三)建设行为评价指标。主要包括：办理建设审批、配套费缴纳、配合建设市场监管、廉租住房和公共租赁住房配建、工程质量安全等情况。

(四)营销行为评价指标。主要包括：办理预(销)售审批、配合预(销)售行为监管等情况。

(五)其他评价指标。主要包括：注册资金、开发资质、企业经营、依法纳税、前期物业管理、节能环保、消防安全、卫生法规执行、住宅交付使用、银行信用、表彰奖励、群众投诉等情况。

第八条房地产开发企业综合信用评价由高分到低分分为绿牌企业、蓝牌企业、黄牌企业、红牌企业四个等级。

企业信用等级按照下列标准确定：

(一)绿牌企业为信用优秀企业，即分数高于110分，基准分减分不超过5分的企业；

(二)蓝牌企业为信用良好企业，即分数100至109分，基准分减分不超过10分的企业；

(三)黄牌企业为信用一般企业，即分数70至99分的企业；

(四)红牌企业为信用较差企业，即分数低于70分的企业。

企业信用等级根据评价分值变化情况动态调整。

第九条社会评价指标和行业评价指标的具体内容及评分标准，由市城乡建设行政主管部门会同有关部门制定，并向社会公布。

第十条房地产开发企业有下列情形之一的，实行一票否决：

（一）超过限缴期限未缴纳土地出让金、城市基础设施配套费的；

（二）发生重大安全责任事故的;

（三）发生重大质量事故的;

（四）偷、逃、抗税,逃、废银行债务造成银行信贷资金损失的；

（五）引起异常、越级、群体上访，影响社会稳定和正常社会秩序，经核实确实存在严重侵害群众利益行为，造成恶劣社会影响的；

（六）未按规定移交社区配建公益用房的；

（七）规避预售资金监管、拒不改正的；

（八）未按照规划批准进行建设、拒不整改的。

房地产开发企业出现一票否决情形的，综合信用评价指标总分一次性降为0分。

第十一条实行企业信用修复制度，鼓励企业对存在的问题主动进行整改。整改结果经有关部门验收合格出具证明，由城乡建设行政主管部门认定后，记入企业信用档案，取消原扣分。

第三章评价程序

第十二条市城乡建设行政主管部门应当以房地产开发企业信用信息网站作为统一工作平台，建立网络评价数据库和企业信用档案。同时将房地产开发企业综合信用评价结果对外公示，并在新闻媒体上公告。

第十三条各参评部门依据职能分工，依托房地产开发企业信用信息网站，开展企业信用评价工作。

第十四条房地产开发企业综合信用评价按照下列程序进行：

(一)信息采集。企业基本信用信息由企业通过统计报表、信用档案、年度财务报表和审计报告等方式上报，经主管部门审核后，录入网络评价数据库。各参评部门应当根据各自负责的综合信用评价项目，及时将有关情况录入数据库，形成房地产开发企业综合信用数据。

(二)即时评价。进入网络评价数据库的企业信用信息由系统自动生成企业综合信用评价总分，实现即时评价。评价结果及企业信用等级随时通过房地产开发企业信用信息网站向社会公布。

(三)年度排名。每年年底按照企业综合信用评价总分由高到低顺序进行企业年度综合信用预排名，并在指定网站和媒体上向社会公示，公示期为7天，综合社会各方面反馈意见后最终确定企业年度排名，并将排名结果记入企业信用档案，向社会公布。

第四章综合管理

第十五条有关部门应当将企业综合信用评价结果作为土地出让招标、拍卖、挂牌，项目招投标，行政审批，日常监管，评先选优的重要参考依据，建立相应守信激励和失信惩戒机制，对企业实行综合分类管理。

第十六条获得信用等级的房地产开发企业按照下列规定进行综合分类管理：

(一)绿牌企业，在日常管理中，免予常规检查、可获资质年检免审，符合晋级条件的，经企业申请，可优先晋升资质等级；对参加开发项目招投标，土地出让招标、拍卖、挂牌的资格予以免审。

(二)蓝牌企业，可进行正常开发经营活动，对其不作重点监管。

(三)黄牌企业，予以警告，责令限期整改，整改期内重点监管，不得申报资质升级、参加政府组织的各项评优活动；在开发项目招投标，土地出让招标、拍卖、挂牌中严格审核资格，整改不彻底，不能提供由相关部门出具的已完成整改证明的不允许参加开发项目招投标和土地出让、招标、拍卖、挂牌。

(四)红牌企业,列入重点监管范围，整改期间冻结其各项审批手续，不予审批房地产开发项目，不允许参加土地出让招标、拍卖、挂牌及各种开发项目招投标；三年内不得晋升更高等级的开发资质，情节严重的，建议由有关部门依法降低资质等级，直至吊销资质证书。

第十七条建立房地产开发企业主要经营管理人员信用档案管理制度。

红牌企业的法人代表、总经理及直接责任人员有关情况记入房地产开发企业主要经营管理人员的不良记录档案，存留期3年。存留期内不得到在本市从事房地产开发活动的其他企业担任同类职务。企业因存在严重不良行为被清出开发市场、吊销开发资质的，企业法人代表、总经理及直接责任人员的有关情况记入房地产开发企业主要经营管理人员的不良记录档案，存留期5年。存留期内不允许到在本市从事房地产开发活动的其他企业担任同类职务。

从业人员信用档案在房地产开发企业信用信息网站上对外公开，供公众查询。

第十八条中、省直，外埠在本市从事房地产开发的企业应当参加本市的房地产开发企业综合信用评价。评价排名情况同时通报房地产开发企业注册所在地房地产开发行政主管部门。

第十九条建立信用评价工作监督制度。成立房地产开发企业综合信用评审委员会，成员由各参评部门组成。评审委员会负责对各部门的评价和打分情况进行监督检查。

第二十条建立受评企业申诉受理制度。受评企业对评价内容、程序或结果持有异议的，可向房地产开发企业综合信用评审委员会提出书面申诉，由评审委员会指定相应部门依据本办法及相关法律法规对申诉内容进行核实、处理和答复。

第二十一条建立重大事项跟踪问效制度。对限期整改项目，由市城乡建设行政主管部门会同有关部门进行抽检，督促房地产开发企业按期改正；对社会反映强烈的问题，由有关部门查明情况，责令责任单位限期改正，整改情况由评审委员会。

第二十二条参评部门及其工作人员应当认真履行职责，不得、、，违者依照有关规定处理。

第五章附则

第9篇：房地产开发的分类范文

关键词：房地产业；经营；影响因素；分析

Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.

Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis

中图分类号[F235.91]

一、概述

（一）房地产开发经营的概念

房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产商品从开发、建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产商品价值，满足社会对房地产商品需求的经济活动[[1] 参见，吕萍编著:《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2004。][1]。现代化的经营意识、新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略和策略，进行高效优质房地产开发经营及物业管理等经营管理活动的重要保证。

房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要[[2] 参见，旷开萃; 刘菊红编著:《房地产企业开发经营绩效的影响因素研究》，建筑管理现代化，2005年4月。][2]。

（二）房地产开发经营的特点

房地产的开发、经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大以及受政策等因素影响更强等特点。

1、房地产的开发与经营难度较大，这是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产价值实现的先期性、多样性和逐步性的统一，增大了房地产开发与经营的复杂性和难度。房地产商品本身的空间不可移动性，以及影响房地产价格的因素复杂性多样，同类商品的可比性差、个案性强，无疑也增加了房地产的开发与经营的难度和复杂性。

2、房地产的开发与经营风险较大，这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产的开发经营资金的运转周期长，垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，风险性也大。房地产的开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而房地产的开发与经营比一般商品经营具有更大的风险性。

3、房地产业的特点、地位和作用决定了房地产的开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观调空作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，本文将深入研究现阶段影响房地产开发经营的因素，即影响房地产市场因素，影响房地产开发经营绩效的因素。

二、影响房地产市场因素

（一）对国家的宏观经济形势分析

包括国民经济发展状况，国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、“三资”企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。

1、人口统计环境

市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

2、政府政策环境

政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

3、利率变化

这是影响市场的主要因素之一。市场对利率的变动最敏感。如近期在政策鼓励下，银行推出了存量房贷利率可以打7折的优惠举措，这就使得买房者得到了更大的优惠，提高了他们的购房积极性，就对房地产市场起到了很大的作用。

4、住房保障政策

住房保障政策力度提高有积极影响。鉴于近两年住房价格快速上升，大多数中等以下收入群体住房矛盾开始凸现。完善住房保障政策已提上政府议事日程。新住房保障政策的出台，可能会对整个房市产生积极影响，特别是中低价商品房市场和租赁房市场。

（二）对城市发展状况分析

与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。包括城市的基础设施和城市的经济、社会、资源、环境对项目的影响等。

1、区域发展

2008年的奥运会和2010年的世博会对北京和上海及它的周边城市产生重大的影响，对这些区域的房地产有较大的带动作用。

在城市的建设当中，特别是住宅在80%的比重的建设当中，大量住宅的建设，人就集中在城市郊区的地区，由于土地供应的限制。在其他的非住宅地产方面，商务地产随着城市中心商务地区的崛起，商务地产的发展也会随着城市中心的崛起带动中心商务地产的发展。

2、城市的基础设施