养老产业的盈利模式精选(九篇)

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第1篇：养老产业的盈利模式范文

关键词：发展模式；养老地产；策略

养老地产又被称之为企业盈利型老年住宅，该地产的开发经营方式具有一定的立体型，与房地产开发、商业地产的运营以及养老服务、金融创新相结合。将养老住宅作为重要的基础，集娱乐、餐饮以及养生等方面概念于一身，不断的完善时下养老地产的发展。当前，养老地产主要是我国实现居家养老、社区养老等相结合的社会化的一种养老方式，是一种养老载体，该方式正在被不断的推广。

一、 时下养老地产盈利模式类型分析

首先，养老地产盈利来源主要在客户定位、土地获取以及政策优惠补贴等方面体现出来，如果按照盈利模式进行分类，则可以分为全部出售模式、销售+持有模式、会员制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是养老概念住宅加之超配套设施。将出售房屋产权作为主要形式，将区域级别配套并举等；销售+持有模式主要是养老概念加之养老地产[1]。住宅销售和嵌入式老年公寓等各个方面运营情况结合，实现养老地产销售+持有模式；会员制管理模式主要是销售会籍。应用会员制管理模式，向外界出售不同期限的会员卡，变相实现销售+持有模式，最终实现会员制管理模式；只租不售模式主要由医疗健康社区担任全部运营职责，区别对待自理、半自理以及非自理客户，依据不同情况收取不同的租金，使得只租不售模式能够真正的实现。

其次，老年住宅市场类型也有一定的区分。主要被分为政府福利型、政府收益型以及企业盈利型。其中政府福利型主要是通过政府组织与开发经营管理之下的社会福利老年机构，是一种传统的养老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相关部门组织开发与经营的，将出租形式作为重要收取相应费用的老年住宅形式，分析政府在养老地产方面的补贴和介入[2]。通常，政府收益型又被分为公办民营形式和民办公助形式，例如我国北京会晨老年公寓等。实践表明，现阶段我国养老房地产的形式，主要为了能够满足政府和一些低端客户的需求，在经营中也有一些养老房地长出现亏损经营的现象。但在政府福利型和收益型老年住宅，运营主体或者投资性主体方面，都会在政府支持之下获得一定的收益，收益幅度提升并不明显，但是在这期间专业化服务能力也能够得到一定的培育；而企业盈利型主要通过企业投资开发建设与运营单体等进行，明确基本的老年社区设计配套设施。企业盈利型可分为嵌入式老年公寓、老年社区与高端养老养生综合体等模式，这些不同的模式都被认为是养老地产。

二、 时下养老地产现有政策分析

（一）法规政策支持与政府态度、相应的基本策略分析

针对时下养老地产发展模式，一方面，我国明确了在老龄化加速问题上，应该由政府承担相应的责任。另一方面，需要采取有效的策略应对老年化问题，明确基本老年的保障与低端养老服务等都需要由政府承担，并且要不断的鼓励社会资本与产业资本机构积极的参与到我国养老事业行列里，从而为老人提供更加优质的养老服务。另外，要政府在这一过程中需要明确具体的政策与措施，坚持"粗线条到细致化"的原则，在承担责任的基础之上，将相应的措施真正的落实，以有效保障养老房地产问题能够得到解决。

（二） 政府坚持扶持和优惠措施

当前我国老龄化问题已经日益严重，因此我国政府不断的推出新的政策以有效的解决老龄化带来的房地产方面的问题，有效的扶持社会化养老事业的发展。在这一过程中，需要明确我国社会福利事业开展的总体思路与建设目标，不断的鼓励社会力量的投入与自身的投入，并且利用相应的优惠政策[3]，确保将养老服务推崇到最高点，在能够应对老龄化问题的基础之上，提供最优的养老服务。

总结：

本文主要从两个大的方面着手，时下养老地产盈利模式类型以及时下养老地产现有政策进行分析，明确现阶段我国面临着严重的人口老龄化问题，这给我国养老房地产发展设置了一定的障碍。为了能够在应对人口老龄化问题的基础之上，提供最优的老年服务等，我国政府提出需要加大社会投入以及政府资金投入力度等，并且我国政府需要承担一定的责任，不断的鼓励社会各个阶层参与到养老事业中，以便提升养老服务的质量。

参考文献：

[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，（10）：38-42.

第2篇：养老产业的盈利模式范文

关键词：PPP项目 养老产业 云计算 大健康 养老云

中图分类号：F283 文献标识码：A

根据国家统计局资料，1999年我国60岁以上老年人口比例已达10%。按照联合国对人口老龄化社会标准划分，中国已进入老龄化社会，而截至2014年底，我国60岁以上老年人口为2.12亿人，占总人口的15.5%，中国成为世界上老龄化速度最快的国家之一。联合国曾作出预测，到2049年，中国将有近三分之一人口超过60岁，老龄化程度继续加重。针对日益严峻的养老现状，国家在十三五规划中将养老产业作为重点产业提出，国家也在逐年加大政府支持力度，加速审批多项养老项目。而在建设养老项目的过程中，政府往往承担了较大的财政压力。国务院于2013年的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确指出，鼓励民间资本参与养老服务业。并于2014年在湖南、内蒙古、吉林、江西、山东、安徽、湖北、甘肃等8个省份开展以社会资本合作、市场化方式发展养老服务产业试点，促进养老服务产业发展。

一、国内PPP养老项目的现状和问题

社会资本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一种以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享的公共部门和私营机构之间的长期合作机制。其相对于传统的单政府公共服务供给模式而言，具有效率高、减轻财政负担、优化风险承担降低成本、服务质量高等优点。

以江西省赣州市章贡区社区（村）居家养老服务中心项目为例，该项目为全国第二批PPP模式示范项目，于2015年6月正式落地，计划用3年时间投资1.6亿建设72个居家养老社区服务中心，以实现城乡养老服务全覆盖的目标。在章贡区政府的监管下，社会资本同赣州市市场建设综合开发有限公司共同合作，注资组建养老服务中心项目管理公司。项目全部建成后，将为全区11万名60岁以上老年人提供日间照料、配餐送餐、医疗陪护等社区居家养老服务。

除了该项目之外，全国各地也有一批PPP模式的养老项目开展，而在开展过程中发现存在老年人去养老机构意愿下行、居家养老意愿相对强烈的情况，因此PPP模式的社区居家养老为目前主流方向。而现行PPP模式下的社区居家养老依旧存在不能提供有效供给状态。主要体现在：1.过度依赖政府资源和行政运作，容易陷入行政福利陷阱；2.社会资源整合不足，未将政府、社区以及民营养老机构间资源进行有效整合、信息共享。导致三方各自独立提供服务，造成资源重复和服务盲区。3.同专业机构间的互动不足，目前社区医疗保健工作不能满足老年人对健康咨询和身体康复护理等需求；4.工作人员专业能力待提高，缺乏相关职业教育以及相关技能培训。5.提供的服务形式较单一，未将老年群体进行细分，不能提供个性化的居家养老方案和服务。6.监管不及时，目前监管形式为事后监管和应急监管，监管信息滞后；7.盈利模式和渠道单一，未能扩展出衍生产品。

二、基于云计算和大健康的养老PPP项目的新模式的探索

云计算和大健康平台均是在互联网技术发展过程中产生的一种模式。云计算是基于互联网的相关服务的增加、使用和交付模式，通常涉及通过互联网来提供动态易扩展且经常是虚拟化的资源。而大健康平台实际上也是指利用互联网整合各种资源，将不同的医疗机构甚至保险单位等进行联合，进行信息共享以便机构为个人用户提供可持续的个性化服务。

将云计算和大健康概念和技术引入养老PPP项目，并对现有项目模式进行改进，获得以政府为主导、养老云信息平台为凭借、以社区养老中心为依托、以大健康平台为辅助的新型健康养老模式――“健康养老云”模式，以实现老人“安养―乐活―善终”的生活目标。

“健康养老云”产业内主体有政府公共部门、第三方社会机构、居家养老云信息平台以及PPP项目管理公司筹建和管理的社区居家养老中心，图1为“健康养老云”产业的结构设想。

“健康养老云”产业的运营模式如下：

（一）政府公共部门、社会资本共同成立PPP项目公司和居家养老云信息平台

政府和社会资本通过PPP模式签订合同，成立PPP项目公司。政府提供土地和政策，社会资本负责筹建和管理PPP项目公司并成立居家养老云信息平台，PPP项目公司筹建并负责管理社区养老中心。政府对PPP项目公司以及居家养老云信息平台进行监管，对项目进行风险管控。

（二）老人/子女、智能终端企业、社区养老中心以及居家养老云信息平台构成基本居家养老配置

智能终端企业与社区养老中心合作，保证智能终端入户。社区养老中心采集老人基本信息以及日常需求录入居家养老云信息平_的用户信息管理系统。子女可通过智能终端和社区养老中心了解老人居家养老情况并可对养老服务、老人健康等信息进行反馈。社区养老中心可通过智能终端以及信息反馈对老人养老情况进行实时更新和监管，消除养老服务信息滞后引发的资源重复浪费以及服务盲区，实时监管及时处理问题，也可避免由监管滞后引发的养老项目风险事件。

（三）由居家养老云信息平台整合其他服务机构同社区养老中心资源为老人提供个性化居家养老服务，形成有序的养老产业链

老人依据自身情况不同对养老服务的需求不同，如只单靠社区养老中心提供养老服务，不仅需要多样化专业在职人员，而且还需要丰富的专业资源。而要实现该目标，则将大大增加社区养老中心的运营管理成本，也增加了相应风险。因此，引入其他服务机构，例如教育文艺机构、饮食餐饮、体育健身、休闲娱乐、家政服务甚至其他机关事业单位养老机构的养老设施等第三方服务机构，不仅可提供丰富的服务种类，而且还可利用养老云信息平台针对个人提供多机构的个性化服务套餐，充分整合各机构资源，实现收益最大化。并可从中衍生新的服务产品，增添盈利渠道。

（四）居家养老云信息平台搭载大健康平台为养老人员提供多层次、高水平、全方位的健康服务

老人因年龄以及身体状况，对医疗知识科普、健身保健、康复保健、大病重病护理，临终关怀等医疗相关服务有迫切需求，但因科普力度不足，公共t疗资源偏集中于大型三甲医院，大病重病就医和护理存在难度，临终关怀等公共服务机构运转不良，其他医疗信息不明等原因，导致经常出现老人受骗、重病老人子女财力人力负担重、重病后康复保健措施以及临终关怀不到位等情况发生，无法达到“安养―善终”目标。大健康平台可通过从智能终端科普医疗知识、智慧医院信息平台、慢性病防治管理系统、健康管理系统、康健护理管理系统、互联网急救系统、互联网中医诊断系统、互联网肿瘤筛查系统等提供医疗信息服务和医疗机构健康服务，以多层次、高水平、全方位的医疗健康服务协助实现“安养―乐活―善终”目标。

三、“健康养老云”产业面临的挑战

（一）产业结构主体缺乏参与积极性

我国PPP养老产业目前处于发展初期，盈利模式尚不完善，产业链单一，完整产业链形成需社会资本的财务成本以及时间成本较大。因此，企业等第三方机构缺乏长期参与积极性，影响产业链的完善和持续发展。

（二）智能终端配套设施不完善

国内智能家居和智能终端设备尚在发展阶段，而且同老人之间的互动模式待摸索和优化，经常存在智能终端操作过于繁琐，老人完全掌握较困难。往往出现智能设备安装后老人不会使用的情况，久而久之智能终端成为摆设。

（三）云信息平台的信息安全隐患

健康养老云产业中信息共享除为机构带来便利模式之外，也存在安全隐患。如何有效保护老人隐私、维护老人信息安全成为平台建立必需解决问题之一。

（四）大健康平台处于事业发展期，同养老相关产业的结合方式尚待摸索

大健康平台是随着互联网发展起来的新型事物，目前广泛用于普通群体的医疗健康咨询服务，如何针对老年人推出针对性的系统性特色服务，是亟待解决的问题。

四、关于“健康养老云”养老产业发展的建议

（一）建立完善的信息安全监管机制

建立健全信息安全法律法规体系，加强执法力度，要求各地区各部门积极监管并反馈。加大互联网信息安全领域的资金投入，建立互联网信息安全国家标准，促进网络安全行业健康发展。

（二）鼓励民营资本进入医疗健康行业

鼓励民营资本进入大健康行业，促进医疗健康咨询行业、康复保健机构、临终关怀机构等同养老相关的特色机构的建立和发展。促进民营机构同公共医疗机构的信息沟通和合作交流，推动大健康平台的快速发展。

（三）新型养老特色主打的智能终端的研究以及加强社区养老机构人员的针对性宣传培训。

鼓励企业针对老年人特点研发简便操作，甚至VR等体验式智能终端。社区养老中心定期针对居家养老老人举办智能终端，以及养老云信息平台的宣传培训，甚至采用入户宣讲等方式，以期提高智能终端和信息平台的使用率。

（四）大力培养跨界人才

PPP项目公司应对社区养老机构工作人员进行资质考核和技能培训，使其具备互联网知识和养老服务知识，并有简单的医疗救护技能，能及时应对突发的健康问题并提供相应措施。

养老产业在我国起步较晚，但我国人口老龄化严重，养老任务重，形势严峻。因此，一个符合中国国情，且可实现良好持续性发展的养老产业模式显得尤为重要。“健康养老云”养老产业模式不仅可促进经济发展，更可解决我国的养老问题，实现“安居―乐活―善终”这一养老目标。因此，探索并完善该模式对我国养老产业具有现实意义。

参考文献：

[1] 陈懿嘉.以PPP模式进行养老产业投资的探究[D].苏州大学， 2015.

[2] 胡桂祥，王倩.PPP模式应用于养老机构建设的必要性与应用条件分析[J].建筑经济， 2012（2）：101- 104.

[3] 李卿相. 赣州市章贡区社区（村）居家养老服务中心PPP项目考察[J]. 预算管理与会计，2016（3）：40- 41.

第3篇：养老产业的盈利模式范文

关键词：老年护理服务体系；长期护理保险；发展模式

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2013）17003702

1发展长期护理保险以完善我国老年护理服务体系

1.1我国亟需构建老年服务体系以迎接银潮的到来

银潮几乎席卷全球绝大多数国家，未来十年甚至更长时间里财政偿付能力面临的主要威胁将来自老龄化趋势。问题也有积极的一面，许多国家顺应老年人口的需要发展老年产业刺激银发经济创造出长寿红利。“未富先老”的人口大国，中国拥有在世界上绝对数量对多的老年人口。巨大老年市场是摆在我国政府、老年及相关产业、专家学者和每个人面前的重要议题。无论盈利模式还是福利模式，我国亟需构建老年服务体系以解决老年人的问题，这已经不仅仅是个人问题，也是影响制定公共政策的重要因素，例如制定养老金、医疗、和长期护理保险。这既是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题同时是老年人与家人，老年人与所有社会人的社会关系问题，关系到和谐社会的构建和中国梦的伟大实现。

老年服务体系包括护理服务的提供者、护理服务的层次、护理服务的提供方式、护理服务的接受者和护理服务内容五个方面内容。

1.2通过长期护理保险协调老年护理服务供需矛盾

老年人主要通过个人支付、政府支付的方式享受老年护理服务。目前国内的养老保险和医疗保险的给付条件和方式都不包括长期护理服务，而商业长期护理保险在我国属于起步阶段也没有成为老年人获取长期护理服务的重要财源。于是随着我国逐步进入深度人口老龄化阶段，对老年护理服务的需求呈刚性增长的态势，而有支付能力的有效需求受制于个人支付能力和政府财政压力迟迟无法提高。使得老年护理服务产业的发展得不到需求的支撑。通过推广商业长期护理保险会行之有效的解决老年人的养老护理资金缺乏的问题，协调老年护理服务供需矛盾。保险公司可以将筹集的护理费用用于老年护理产业的投资，通过与资本市场联动保值增值解决护理资金缺乏的问题。进而推动老年护理服务供需的良性循环。

1.3长期护理保险的风险基础和给付条件

美国健康保险协会（Health Insurance Association of America 简称 HIAA）对长期护理（Long term care）的界定是在一个较长的时期内，持续地为患有慢性疾病（Chronic Illness），譬如早老性痴呆等认知障碍（Cognitive Impairment）或处于伤残状态下，即功能性损伤（Functional Impairment）的人提供的护理。在日本长期护理是指为 65岁及以上因身体虚弱或卧床不起，痴呆症等需要援助和护理的老年人提供护理服务。荆涛（2006）认为长期护理是指个体由于意外、疾病或者衰弱导致身体或者精神受损，日常生活不能自理，在一个较长时间内，需要他人在医疗、日常生活或社会活动中给予广泛帮助。长期护理保险作为风险管理方法，把因长期护理需求而产生的经济收入的减少和经济支出的增加作为保障对象，主要承保导致产生护理需求的风险事故发生时，被保险人无法承担高昂的护理费用从而无法获得长期护理的风险。因为长期护理需求的发生具有不确定性，具有可保风险的基本特征，所以可以通过长期护理保险的建立构建一个互助分摊的机制，满足老年人在因保险责任范围内的风险事故产生护理需求的时候能够得到保险公司的给付。

日本对长期护理的界定主要是针对老年人群体提供护理服务，所以日本的长期护理保险的给付条件区分40周岁到64周岁和65周岁以上两种。美国健康保险协会和我国相关学者在长期护理的问题上，给出的产生长期护理需求的原因就更加的宽泛，其中包括个体由于意外、疾病或者衰弱导致身体或者精神受损，日常生活不能自理。这里的个体不单纯指老年人，还包括所有可能因意外和健康原因需要护理的其他人。所以在我国对于长期护理保险设计就应该区别被保险人群体及长期护理的给付条件。长期护理保险应该分成两大类，第一类是面向65周岁以上老年人的长期护理需求的老年护理保险，考虑老年人老年痴呆等损伤智力的疾病发病率的增高，保险公司可将智力损伤所引起的老年人对长期护理的需求引入到给付条件之内，保险公司要与专业机构制定一个合理标准化的认定机制。可以通过智力的检测和行动能力的测试进行评定。第二类是面向60周岁到64周岁的健康人群体的健康护理保险。被保险人是否能独立完成日常生活中的活动，这些活动的内容通常包括穿衣、进食、沐浴、如厕、行动等等。如果当事人不能完成上述事例中的一项或者是几项，那么被保险人就需要专业护理人员的长期护理。以此作为保险公司的给付条件。区别于目前国内的商业长期护理保险产品如“全无忧”长期护理保险、国泰康顺长期护理保险、瑞福德长期护理保险把长期护理保险责任和老年护理保险责任放在一起考虑。对于长期护理和老年护理分别独立设计保险产品，理由是长期护理保险的保险责任和老年护理保险的保险责任就其风险基础来看具有不同的规律，所以对于保险精算产生了重大的影响，如果两个风险责任捆绑在一起考虑不利于保险公司经营的稳定，而对于投保人而言也增加了缴费负担。

1.4长期护理保险与老年护理服务产业的协调发展

保险业可以充分发挥它的社会管理作用，缓解人口老龄化带来的巨大的社会压力。保险公司进行投资养老实体是一种新的尝试和探索。保险公司拥有足够的资本和专业的业务能力，由它来引领这个市场能够更好解决中国人口老龄化的问题，同时也能创造巨大的经济效益。在实施的过程中，因为收益和风险并存，所以保险公司在依靠自身资源发展的同时，也要注重政府的扶持。保险公司目前仍仅局限于一个封闭的保险系统中，并未与养老实体的投资建立有效连接。那么，建立或收购养老机构无疑是使得保险产业和老年护理服务产业得以协调发展的双赢选择。根据新实施的《保险法》，保险公司可以投资不动产。那么保险公司可以投资养老院甚至建立养老社区都不再会是纸上谈兵。无疑这样可以更好的帮助解决我国人口老龄化难题，同时促进保险经济的发展。这样一来，保险公司一方面通过经营长期护理保险使老年人可以拥有享受护理服务的经济来源，另一方面通过投资老年护理服务产业，甚至培训专业的护理人员，兴办老年大学，建设老年社区等等提高和增加老年护理产业的供给能力和服务质量，协调发展以解决人口老龄化的难题同时利用人口老龄化获得长寿红利。

2立足国情分析长期护理保险发展的现实基础

2.1政策法律基础

日本于1997年末通过了《护理保险法》，于2000年正式实施。在2005年和2012年进行两次修订。德国2008年通过了《护理保险结构性继续发展法》，在法律层面上强制实施全民护理保险，对各护理保险服务机构形成强有力的监督。护理院中，由住户选举产生代表自身利益的咨询委员会，该机构共同决定或参与协作护理机构的管理工作。相比较之下，我国在政策法律基础方面关于长期护理保险体系的建立仍是一片空白。

2.1.1我国缺少一部关于长期护理保险体系的成文法

经验告诉我们，必须以法律的形式把解决问题的方案落实下来，才能够得到有效的执行。法律是任何制度得以实施的根本，我国应该以老年护理服务、老年医疗和老年福利为主要内容规范相关法律法规，从而形成一个完善的法律体系，以解决老龄化问题。同时法律的出台也可以加强对服务部门的管理，监督相关部门的服务。在出台全国性的相关法律法规的同时，地区政府也应该根据自身情况在全国性法规的前提下提出细则要求。例如细化申请标准，明确护理等级，护理费用等。

2.1.2我国缺乏关于长期护理保险的常设机构

一个有效率且低消耗的部门能促进长期护理保险体系朝健康的方向发展。我国应该在人力资源与社会保障部下设一个常设机构，专门分管护理保险业务。同时该部门负责：（1）监督商业护理保险的运行。（2）规范老年护理保险产业的发展。（3）监督护理行业医护人员的职业操守与准入。（4）负责护理保险资金的运作。

2.2财政经济基础

我国是个人口大国，单纯依靠财政补贴和老年人个人的支付能力是无法满足老年人的护理问题的，导致需要护理的老年人越来越难以承担高额费用的支出。更完善的老年护理服务体系由于财政经济原因很难得以有效的实施。

2.2.1财政支付压力

欧债危机是全球金融危机爆发后欧洲国家普遍爆发的债务危机。欧债危机爆发的原因很复杂，但是其中一个主要问题是欧洲的政府普遍通过举债的方式为国民提供高福利，包括高福利养老。但是长寿时代的来临使这些国家无法支付高昂的费用。对于债务危机推波助澜。对于未富先老的中国政府而言，面对全世界绝对值最高的老年人口，为了防止出现财务负担过重，现阶段只能针对贫困老人提供免费老年护理服务，并且经费的支出主要来源于民政部门，资金十分有限。

2.2.2个人支付能力有限

老年人随着身体机能的下降，导致劳动收入能力也随之降低，部分老年人的消费支出靠养老金的收入，而养老金只够维持最基本的生活需要；大部分没有养老金收入的老年人的生活来源主要是靠子女和亲戚朋友的接济。由于老年人可支配收入较少，缺乏对护理服务的购买能力，严重限制了有护理需求的老年人对社会化护理服务的利用。老年护理费用会伴随着老年人口数量的迅速增加而迅速增长，只依靠个人力量不足以应对日益增长的护理费用。

2.3市场供求基础

截止2011年底我国每千名老人占有床位不足20张，如果为每名老年人都准备一张床位的话我国老年护理服务机构所安置的床位可以绕地球三圈半。然而我国有98%的老年人，出于无奈都在家养老。很多老年人由于丧失劳动能力以致经济承受能力有限，负担不起高昂的机构养老费用，虽然潜在需求巨大，但是对养老机构的护理服务的有效需求严重不足。导致养老机构在供给不足的情况下出现供给的“过剩”，即养老机构的供给无法形成能为需求群体购买的有效供给。

3适合我国国情的长期护理保险发展模式

3.1长期护理保险发展模式综述

长期护理保险发展模式主要有三种，以美国为代表的市场主导模式、以德国为代表的政府主导模式和以荷兰和日本为代表的政府引导并委托专业机构运营模式。

市场主导模式的优点在于减轻公共财政负担，提高制度运行效率并且可以较好地满足居民多样化的长期护理保障需求，但由于价格偏高、无强制措施等原因导致其对中低收入老龄人口的覆盖能力不足。政府主导模式的优点在于实现对老年人的全覆盖，同时以政府充足的财政经费支持

和完善的公共服务体系为基础，但是政府主导模式对于国家的财政状况是一个艰巨的挑战。而且对于市场需求的反应也不够灵敏。政府引导并委托专业机构运营的方式，可更充分发挥各参与主体优势，降低制度推进成本，满足居民多样化的长期护理保障需求。

3.2我国长期护理保险发展模式建议

不同于美、德、日等发达国家，我国经济发展尚处于起步阶段，想要照搬高福利国家的模式来建立像医保一样的全民强制护理保险是不符合实际的。而完全市场主导模式的市场需求主体有限，必须具备充分的支付能力。结合我国国情分析，政府引导并委托专业机构运营的模式更符合我国经济发展水平不高、老龄居民消费能力有限的实际国情。

3.2.1小范围的商业长期护理保险试水阶段

按照当前的发展，可以先从完全市场主导模式入手。因为商业保险具有很多的优势，第一，风险控制能力强，商业保险公司具有专业风险管理技术，能为护理保险提供科学合理的方案设计。第二，具有良好机制，作为中介职能提供服务，能够保障护理保险体系的正常运行，减轻财政压力。第三，个性化专业服务，能够整合养老社区、养老保险、健康管理、健康保险等老年产业，为老年人提供更加个性化的高质量服务。第四，保险资金雄厚，规模大、运转周期长是保险公司资金的特点，因此保险公司有实力投资养老社区、护理机构等，促进护理产业的稳定发展。商业保险公司作为建立长期护理保险体系的初期探索者，可以为我们积累大量的原始数据与经验。

3.2.2大规模的政府引导并委托商业保险公司运营的全面铺开阶段

经历一个时期的完全市场主导模式之后，商业保险公司已掌握了护理保险发展所的大量数据如生命表、重疾发生率、丧失生活能力发生率、生存时间分布等，这是一个基础。这时我们可以适当让政府参与进来，好处是有了财政资金的支持，护理保险覆盖面能进一步的扩大，我们可以让商业护理保险继续经营的同时，让政府在几个养老服务设施相对较好的城市进行试点，建立政府主导并委托专门机构运营的盈利模式。为将来施行福利模式积累经验。

3.2.3严格审核条件的政府主导模式打好基础

盈利模式发展到一定程度，积累了大量经验后，就可以过渡到福利模式和盈利模式共存的阶段。但是按照我国的国情分析，现阶段的福利模式主要针对贫困老人直接提供无偿服务。通过严格的审核条件，对于那些贫困老人、空巢老人提供基本护理包括日常生活照顾、医疗保健、精神慰藉、文化娱乐等在内的老年生活辅助。

参考文献

[1]刘晓梅，曹煜玲.中国老年护理服务体系构建研究[J].吉林大学社会科学学报，2011，（51）.

[2]盛和泰.我国长期护理保险体系建设的运营模式选择[J].保险研究，2012，（9）.

[3]仝利民，王西民.日本护理保险的制度效应分析[J].人口学刊，2010，（1）

[4]冉永兰，荣幸.我国长期护理保险发展探讨[J].卫生经济研究，2010，（2）.

第4篇：养老产业的盈利模式范文

根据国家统计局的人口普查公报，人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一，直接影响国民经济的可持续发展。养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目，是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。养老地产主要分为三类：养老院、老年公寓、养老社区。

二、各国养老市场发展的阶段特征

养老发展阶段与经济发展水平、老年人口占比密切相关。数据表明，对于美日欧等成熟发达经济来说，普遍的规律是当人均GDP处于1万美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老市场进入快速发展期；当人均GDP处于2万美元、65岁以上人口占比介于12%～15%之间时，养老市场步入成熟稳定发展阶段。

而亚洲新兴国家的阶段特征略有不同，由于其老年人口增速远高于发达国家，所以当人均GDP突破1万美元，65岁以上人口高于6%时，养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。

三、中国养老地产现况分析

中国由于人均GDP比较低，根据人均GDP增长的初步测算，我国进入养老地产的快速发展期，养老市场将创造出新一轮的创新及变革。房产商与保险资金竞相布局“养老地产”，“养老地产”的潜力逐渐被投资者看好。

老龄化社会趋势的加剧，让社会养老体系面临巨大压力。“住不上”和“住不起”并存。一般房地产项目都是通过产品销售来获得利润，物业服务占比很少，而养老地产则需要将产品销售和物业服务两方面并重，甚至后者才是主角，但是目前许多养老地产项目只是卖房子圈地的噱头，同时养老地产尚未形成完整的金融支撑体系。

地产公司习惯于资金快速周转和囤地涨价模式，做养老地产意味着“基因突变”；明辨“养老”和“地产”的区分是一大挑战。老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，养老地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公共设施共享的原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。

目前国内开发商在养老地产的开发、收益模式方面有三种形式：“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”。长期持有：在养老住宅持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人，因为养老社区像一个长期“债券”，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。出售：物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式是以产品销售为重中之重。出售与持有相结合：养老住宅的开发不像住宅产品以销售为主要利润，养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑。养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。

四、养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向

我国养老产业发展遇到的最大瓶颈就是资金问题。养老服务市场资金缺口大，国家对养老事业的资金支持有限，中国养老产业发展必须通过金融创新实现新的大跨越。

1、PPP模式与养老地产

养老服务业在我国长期以来作为“事业”而不是“产业”存在，利润微薄是发展养老地产的风险所在。

PPP模式的概念：广义PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。

按照这个广义概念，PPP是指政府公共部门与私营部门合作过程中，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

2、PPP模式在养老地产开发中的应用与功能

养老地产实际上属于准公共物品的范畴，有别于传统意义上的养老院，完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设，使之成为政府机构养老的有效补充。

养老地产经营周期长，收益率稳定的特点符合寿险企业资产负债匹配的原则，因此在我国的养老服务中充分利用寿险资金等民间资本，大力发展养老地产，同时引入PPP模式，结合政府拿地，审批、养老服务等方面的优势，可以有效地解决目前养老需求旺盛而服务供给不足的矛盾。

PPP模式中最重要功能就是融资，且能力强大，PPP模式在养老地产开发中的功能一是吸引私人资本投资，弥补政府财力不足。二是提高养老机构的运行效率。私营部门的目标是利润最大化，其利润主要通过提高投资和运营效率获得。在PPP模式下，政府将养老机构运营职能转给高效的私人部门，同时保留和完善监管的核心职能。不但可以减少政府的现金支出，也可向消费者提供廉价优质的服务。三是通过进一步完善相关法律法规，规范政策制定者、监管者和服务供应者三者的职能，成立独立的监管机构，消除公私合作的矛盾，合理分担风险，推动养老地产产业的发展。

3、养老地产与金融的高度融合

由于养老地产用地性质和服务特性，养老地产开发资金链压力巨大，因此必须加快金融创新，提高资产流动性。养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向。

养老地产的金融化有以下几种主要模式：一是养老地产证券化。这是养老地产金融化的主要模式，就是把流动性较低，具有一定规模的资产进行分割、标准化，把物权转化为有价证券的形式。对于开发商而言，房地产证券化可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者，以迅速套现，资金流动速度将会大幅加快，利用证券化工具改善房企的资金压力。

二是发行资产抵押债券，银行把抵押贷款或者其他信贷资产作为证券化资产打包给受托机构，由受托机构对该资产进行结构性的安排和内外部的信用增级，申请发行资产抵押证券，在全国银行间债券市场上发行和交易，从而盘活缺乏流动性的资产。

三是发行标准化证券，盘活资产流动性。所谓REITs（房地产信托投资基金），是指房企将其旗下部分或全部物业资产打包上市，向投资者发行信托单位股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

四是产权置换股权产权。置换股权是指开发商用现金、产权或“现金+产权”的方式将旗下房产与入驻的上市企业或者是拟上市企业进行股权置换，进而通过资本市场获得更高投资回报。

五、互联网时代养老地产对策

互联网思维是在（移动）互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下，对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。互联网时代的商业思维是一种民主化的思维。互联网让人们表达、表现自己成为可能。

1、正确理解养老地产中的互联网思维

养老地产的发展从以下几个层面来认知互联网思维。一是正确理解互联网思维的本质，必须紧紧贴合人性化的需求，使用科技的手段把产品和服务做到极致。二是角色的转变，由商家主导的市场已变为由消费者强势主导，为业主服务。三是商业模式的转变，从原来的降低成本增加利润变为凭服务增值要利润。四是养老地产企业的互联网化改造，在转化的过程中要正确认知自己的资源优势，寻找正确的切入点和入口。

2、互联网时代养老地产对策

互联网时代，养老地产更注重精神层面和个性化需求。由于中国人口多，养老地产必须考虑南北差异，文化差异，地域差异。通过互联网吸收各方所长搭建养老产业平台，包括医疗，老年大学，野外、农场、瑜伽、疗养等。包含自然、人文、教育、游乐、亲子内涵。

3、互联网金融――养老地产众筹

众筹，即大众筹资或群众筹资，是指用团购和预购的形式向网友募集项目资金。众筹利用互联网传播的特性，争取大家的关注和支持，进而获得所需要的资金援助。互联网金融的本质就是众筹金融。互联网金融并不是金融与互联网的简单结合，而是现代金融创新与科技创新的有机融合。

通过互联网众筹这种去中介化的方式可让养老地产价格下降。当众筹成为集资的主要方式时，借贷融资成本和营销成本将不再存在。养老众筹模式的开启，将给我国老龄事业注入大量资金支持。随着互联网精神的渗透，对互联网金融的理解与应用更加深入，养老地产众筹势必会衍生出更多更有创意的模式。

养老地产众筹具有广阔的发展潜力。但是众筹领域牵涉范围广，面临多方面的复杂问题。首先需要创新监管制度。其次地产众筹是金融、地产、购房者之间的三方结合。众筹者群体有的以自住为主，类似于集资建房，有的用于投资，相当于微开发商。最后就是地产开发后的运营。对房地产商来说，轻资产以及“运营+金融”无疑是未来养老地产发展模式。

第5篇：养老产业的盈利模式范文

曾几何时，在互联网金融如火如荼渗透至每个人的生活的时候，保险产品销售似乎仍依赖传统的银保和人渠道，以余额宝为代表的所谓“野蛮人”异军突起，对包括保险在内的传统金融领地不断掠夺蚕食。在新金融势力的挑战下，金融业态伴随着人们的行为在悄然发生深刻的变革。当余额宝用了半年多时间使天弘增利宝货币基金成为中国第一大公募基金时，保险业的变化微乎其微。

但新华保险以不变应万变的从容淡然处之：董事长康典2014年年初把新华保险所有省级分公司的老总都叫到一起，告诫他们冬天还远远没有过去，传统的“打游击、靠忽悠、轻服务”的卖保险的业务模式必须改变。

面对互联网新金融模式的冲击，康典显得尤其淡定：“什么叫O2O，有本事你就在online上待着，别offline，只有online没戏，你得下地，在天上不行，最终你要落地，因为客户在地上站着。就凭现有的技术手段你想颠覆？不可能！因此，我的致股东函标题就叫‘敬畏传统，拥抱变化’。”

康典还纠正了业界的一个流行观点，认为“保险行业的互联网化就是将保险在网上销售”。他坦言，并非所有的产品都适合在网上卖，保险产品就是其中之一。毕竟，保险产品有它的特殊性。

“如今的现实是，大量有知识的年轻人越来越喜欢在网上来完成一些采购、消费行为，并且习惯于这种消费方式，这是一种全新的变化。但具体像保险产品特别是一些比较复杂的产品怎么销售，仍值得探讨。如果没有offline的配合，单纯靠online，很难完成得很到位。”康典如此解释传统和变化之间的关系。

养老商业模式尚不清晰

除了互联网金融，发生变化的还有中国正加速步入老龄化社会的不争事实。

根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，到21世纪中叶，中国老年人口数量将占全国总人口的1/3，为所有发达国家老龄人口的总和。巨大的老年人口，为养老事业的发展奠定了坚实的基础，也是保险业进一步发展的一个机会。

机会面前人人平等，区别在于不是人人都能平等地把握机会。自2013年以来，包括新华保险在内的众多保险企业都已经纷纷在各地竞相拿地，涉足养老地产。但一年后往回看，成熟的养老社区并不多。面对一个尚未挖掘的大金矿，保险公司几乎个个都小心翼翼。

问题的症结何在？康典给出的答案是：商业模式不清晰。

康典表示，新华保险为这个事情测算了无数个模型，设置了很多参数在里面一点一条地进行测试。这里的核心是，在养老业务上设置一定的固定资产投入，然后和它对应的或是租金或是其他收入，如果养老业务本身赚钱很难，达不到我们预定的投资收益的时候，那么，有没有其他的办法可以作为一种附加的收入，最后使得我们这个项目还是可以赚到钱的，起码不要赔钱，这很关键。几十亿元就算赔百分之一，都不是个小数目。

对于养老而言，究竟何种商业模式最合适？康典说，如果养老地产最终走的是一条“挂羊头卖狗肉”的商品房盈利模式，那肯定长远不了。目前，各大保险公司都只是在尝试，摸着石头往前走。

以新华保险为例，其已将北京六里桥附近的原公司总部，改造成一栋全新的养老大厦。这栋养老大厦将主打“护理”概念，专门接待行动不便、需要完全住院的老年人。

康典称，现在我们想得比较明白了，全护理这一块的需求是比较刚性的。上述养老大厦那个楼现在大概只有两百多套房间，还附带着一个康复医院，有的老人需要一个功能的康复和老年病的维持，这需要引进国际上一些非常成熟的、前端的管理模式，这样的结果是对老人的服务流程就不一样了，这个已经比较清楚，如果能做好，我们就能在其他城市复制此种模式。

目前，新华保险的养老业务是两条腿走路：一方面自己掏钱拿地；另一方面，也尝试分担风险与其他地产商合作。一旦科学有效的商业模式被证明可行，就会迅速铺开。

康典说，当然，新华保险还在探索一些其他的模式，比如跟一些房地产开发公司合作，你开发建设成一个区域后，我们在这个区里把一些健康服务的、老年人生活支持的功能放进去，使得小区里的老人能够得到服务。这个模式还在探讨阶段。

一体核心两翼齐飞

备受各界关注的保险版“以房养老”已于7月1日正式启动试点，然而相关产品仍未成型，各保险公司也观望等待，保险公司为何如此谨慎？

康典表示，新华保险对于“以房养老”一事持积极心态，目前正在研究。“以房养老”涉及寿险行业以前不太熟悉的一些领域，因而对于这些东西该怎么进行技术上的处理还需要进一步研究。

实际上，无论是全护理模式，还是以房养老模式，抑或其他新的模式，均凸显出养老在新华保险战略宏图中的重要地位，这恰好与新华保险提出的“一体两翼”的发展思路相吻合。“一体”是以寿险为核心，“两翼”则是指养老产业和健康产业。

其实，在养老社区的投资上，新华保险提得比较早，但是推进却比较慢。对此，康典坦言，之所以走得比较慢，主要是因为对寿险参与到养老的模式还没有看太清楚，而新华保险是希望能够探索一个纯养老的模式，而不是像某些机构以养老的名义去做商业地产。

近日，保监会了首份《中国保险业社会责任白皮书》（下称“白皮书”），《白皮书》预测，至2020年，仅养老领域，保险业直接投资规模预计最高可达4500亿元，补充养老院床位缺口225万张，同时可提供100万个直接就业岗位，每年为国家增加税收330亿元。

面对巨大的养老市场，保险业在这方面的布局也在不断加大。近日，保险业投资养老社区再获进展，据了解，7月9日，中国太平旗下太平养老产业投资有限公司与江苏省无锡市新区管委会在无锡签署太平无锡养老社区投资协议，中国太平将在无锡投资建设该公司的第二个养老社区项目。

《白皮书》数据显示，截至2013年底，共有5家保险机构投资11个养老社区项目，占地面积3298亩，计划投资额达到163亿元。在保险业投资养老社区方面进展比较快的是合众人寿和泰康人寿，而中国人寿、中国平安和新华保险等公司虽然都投资了养老社区，但整体进展并不像一些同业那么快。

康典坦言，新华保险上市时就提出要大力发展养老险业务，但实际推进比较慢。推进慢的重要原因是寿险参与到养老的模式还没有看太清楚，养老资金的投入和其他的投入不太一样，比如搞一个养老园区，一投就是几十亿元，新华保险是希望能够探索一个纯养老的模式，而不是像某些机构以养老的名义去做商业地产。在政策和规则的界限之内，新华保险投资养老社区坚持两个原则：一是客户可接受；二是公司可盈利。

据了解，2012年新华保险启动了在延庆和密云的两个养老社区项目，2014年在海南的养老社区项目也已启动。此外，新华保险还在广东、福建、上海等地进行项目调研。在康典的心目中，稳步推进比铺项目更重要，他希望一个养老社区项目能做到既有客户需求，又能使公司可持续经营，目标是做一个可以复制的项目。

康典透露，虽然对寿险参与到养老的模式没有看得太清楚，但新华保险对全护理这一领域看得比较明白。因为这一块的需求比较刚性，特别是现在独生子女这一代（421家庭），上面有4个老人，甚至是4个老人的上面还有更高龄的老人，即上面有两层老人。这一代人面对的养老问题非常尖锐，若是这些老人中有一个进入到卧床状态，或再有一个出现疾病缠身的话，那将是一个“灾难”。

他认为，一般情况下，老人60岁退休到80岁之间应该是处在一个相对健康的状态，进入到80岁以后，这种全护理就有需求了。

构建生命周期全链条

健康产业的投资主要针对生活能自理、对医疗要求并不大高的老人，比如新华保险在海南开发的项目，预计2014年能进入销售，主要针对北方老人在冬天可以到海南换个适宜的居住环境，再配合一定的医疗保健服务。“如果海南的项目尝试成功了，我们也希望在广东、福建的福州、厦门等地进行推进。”康典说。

2012年，新华保险设立的武汉、西安健康管理中心率先开业，这两家健康管理中心的注册资本均为2000万元。

作为新华保险 “一体两翼”的战略之一，新华保险是通过专业公司进行健康产业的投资管理。据了解，新华保险全资发起设立了新华卓越健康投资管理公司，主要从事健康管理、医疗服务、护理服务、医疗投资等健康医疗产业。目前，新华保险已在武汉、西安、青岛、成都、长沙、重庆、宝鸡、郑州、烟台、合肥、呼和浩特、济南等地设有健康管理中心。

对于健康门诊，康典表示，目前的健康管理中心经营情况还不错，新华保险希望一个健康管理中心从开业到盈利的时间是三年。他透露，目前新华保险的股权投资主要集中在养老和健康两个产业上，其他方面的投资会比较审慎，但并不是完全不做。

而如何服务客户全生命周期服务体系建设，成为新华保险2014年要解决的课题。

在康典看来，保险业的发展离不开宏观经济，指望新一届政府再出台经济刺激政策是不可能的，现在的主基调是调整和调控，而且是治理经济、社会及生态中的失衡问题，保险业面临的挑战更大。

“有的赌土地，有的赌股票，眼看无法落地就左脚踩右脚，又飞起来了。我们没那个功夫，就是老老实实从客户入手，建设体系，这是基本功。我们要改变作业模式，从游牧民族向农耕民族转变。草吃光了就啃草根，最后变成沙漠，羊也变不成骆驼。典型的‘狗熊掰棒子’，结果是死路一条。你误地一晌，地误你一年。我们要当好农民，把土地经营好，客户就是我们的土地。”康典的表述十分形象动人。

曾经的新华保险满目疮痍，人心浮动，业绩不佳，前董事长被抓，公司超过三年无董事会。在“救火队长”董事长康典的努力下，公司不仅A+H股上市成功，多年的积弊也被一个个化解。

新华保险发展有三部曲：上市、初步绘制蓝图、全面推动战略转型。康典要求，2014年是最重要的一年，全生命周期服务体系要全面推广到各个渠道，各级机构。

“我们就是脚踏实地，不当外星人。没有地面扎实的基本功，飞起来也得摔下去。”康典态度很明确。

服务客户全生命周期的目标已经在逐步推进中。除了新华养老管理公司外，新华保险还控股新华卓越健康投资管理有限公司、新华家园尚谷（北京）置业有限责任公司、新华家园檀州（北京）置业有限责任公司、新华保险武汉门诊部有限公司、新华保险西安门诊部有限公司等，形成医疗、养老等涵盖人的生命周期全链条保障服务。

审慎稳健投资为要义

截至2013年底，新华保险总投资收益率为4.8%，净投资收益率为4.6%，其中四家上市保险公司总投资收益率均站上5%。据新华保险内部人士解释，新华保险的投资资产规模中没有减去回购规模和相应的回购成本，以及投资资产中未剔除应计利息。若采用其他几家保险公司的统一口径，新华保险的总投资收益将达到5.23%。

据保监会披露的数据，2013年保险全行业平均投资收益率为5.04%，为四年来最好水平。

“寿险资金对安全性的要求很高，如果单看上市寿险公司的投资表现，新华保险的投资业绩还是不错的。”康典表示。

从新华保险的资产配置来看，截至2013年底，债权型投资占比为55.6%，定期存款占比为29.7%，股权型投资仅占7.6%等。“新华保险整体投资风格一直比较稳健，不仅现有的资产配置是稳健的，对每一项投资也很稳健。”康典指出。

新华保险在上市之初就设立了“以寿险为中心，发展养老、健康产业”的战略，因此股权方面的投资主要集中在养老、健康两大产业。“首先要想清楚的是投资的目的是什么？是为了战略布局还是单纯为了盈利？”康典说，“我们也曾有多种设想，但除了对养老、健康产业的投资，其他方面并无明显动作，因为我们认为布局养老、健康产业更符合公司战略，能与现有的寿险业务形成很好的协同效应。”

康典强调，新华保险并不排斥创新型的投资渠道。2013年，新华保险委托资产管理公司认购基础设施债权投资计划和基础设施股权投资计划共计114亿元，但并未主动发起过相应的投资计划。

“对基建投资，其实我们力图找到这样的投资机会，比如和广东市政府签了战略合作协议，和北京市也曾做了很多次沟通，我们非常渴望能够投资一个效益良好、能带来可接受的回报，同时风险不太大的基建投资项目。”康典表示，“可能是因为我们对项目的要求太高了，到现在还在努力寻找。目前，和广东省政府的合作仍在磋商中。”

2014年，中国人寿、太平洋保险相继启动保险资金市场化委托投资，金额均为200亿元，是保险资金引入外部竞争、提升投资收益的创新手段。康典表示，“新华保险亦有此计划，该计划是新华资产管理公司提出来的，目前，董事会对委托投资的批准程序已经走完，正在操作过程中。”

“由于考虑到保险资金对流动性的需求，新华保险对养老产业的投资非常审慎，希望能找出可复制的商业模式。目前新华保险在股权投资方面集中于健康和养老领域，同时也在与多个地方积极商讨投资城镇化建设项目，以寻求可接受的投资效益。”康典指出。

康典认为，新华保险现有资产配置是稳健的，投入到其他相关产业也非常审慎，在股权投资方面比较大的动作集中于健康和养老两个领域，因为它们可以与寿险业产生很强的协同效应。

第6篇：养老产业的盈利模式范文

购买第一单的是一位大型企业的总工程师，43岁，缴期十年，每年交38万元，十年交380万元，70岁开始进入养老，在养老院可以从70岁养到95岁，活得越长活得越好，95岁可以把本金还给他。

养老产品的正式上市，这也意味着泰康人寿的养老社区正式进入运营阶段。

泰康人寿的媒体负责人告诉《投资者报》记者，“5月中旬将会召开记者会，公布具体事宜。”

事实上，不仅泰康人寿看中了养老社区的发展潜力，新华保险、中国人寿、合众人寿也都扎堆这一行业，养老社区将成为寿险公司新的增长极。

险资加快布局养老产业

保险公司进军养老产业步伐在加快。

2009年11月9日，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会的批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。2010年，泰康人寿宣布将在北京昌平购买一块30万平方米的土地建养老院。为此，泰康人寿专门成立了一家叫泰康之家的管理公司，为养老院提供管理服务。

此后泰康人寿一直力推养老社区概念，遗憾的是两年来只闻楼梯响，不见人下来，直到今年才进入实质操作阶段。

除了正式销售跟养老社区挂钩的终身养老产品，养老社区也开始动工建设。据《投资者报》记者了解，经过漫长的筹备，昌平养老院今年将会动工，大概能提供三千张床位，预计在2013年建成，接待第一批养老住客。

泰康养老社区计划，除了在北京，还相继在上海、三亚布局，以后还要在30多个省区发展连锁养老社区。去年5月，陈东升曾宣布三亚养老社区争取在三年后投入使用。

除了终身养老产品，泰康人寿还开发了丧葬保险，未来还会进军墓地。“目前，我们正在策划新的一组文化墓地，衍生养老社区概念，真正实现从摇篮到天堂一站式服务。”陈东升透露。

泰康并不是唯一一家盯上老龄人口的寿险公司。中国人寿的投资机构与中冶置业签署了协议，开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设。去年11月，国寿廊坊生态健康城正式启动，占地面积475公顷。

新华保险更是将开发养老和健康产业写进公司的下一个五年计划。目前新华保险在西安、武汉建立的两个健康管理中心项目以及在北京延庆和密云的两个养老项目均已获得董事会批准。

新华保险还计划独资设立新华家园尚谷（北京）置业有限责任公司，作为延庆养老社区前期建设工作的开发主体。

和上述几家大型保险公司相比，总部远在武汉的合众人寿早已经破土动工。2010年年底，“合众健康谷”在武汉蔡甸破土动工，拉开了合众投资养老产业的序幕。

新的增长点

“养老产业将是下一轮保险业新的增长点。”陈东升认为，近几年来是银保业务的繁荣时期，而未来保险公司将在养老、医疗方面展开竞争。

新华保险董事长康典在接受采访时也曾表示，寿险行业的高速增长遇到了挑战，但其他新兴业务如养老、健康、医疗等可与寿险业务产生协同效应，是公司转型的焦点。

陈东升认为，中国作为一个最大的新兴工业化国家，现在正在向一个中等发达国家迈进，这个迈进是中产阶级的崛起，而中产阶级对于养老具有很高的需求。

在美国成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。

“这么高的入住率，平均居住年限超过10年，相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，这对于保险企业是什么概念？”陈东升说，老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀给出了一组数据，中国有将近1.7亿60岁以上的老龄人口，占总人口数的12%。而且，这个数字还以约每年1000万的水平递增。老龄产业涵盖了从医疗保健到地产开发等产业，年总产值可达1万亿元人民币。

据记者了解，现在北京、上海好一点的养老院都是有入门费的，而且要排队。北京养老院的入门费基本上从七八十万到100万元，上海还要贵一点，要90万到100万元。

除了行业潜力，进军养老地产，也是寿险资金本身的投资需求。近年来，寿险资金一直在寻找开拓与长期资金相匹配的投资渠道。在寿险公司保险费收入里大概有40%左右是长期寿险资产，即有1.6万亿元的长期资金。养老地产，对寿险资金长期利用和投资是非常有发展前景的渠道。

蕴含其中的风险

养老产业是块香饽饽，不过其中也蕴含着巨大的风险。

养老地产目前不仅有保险公司参与，众多的地产开发商也涌入这个领域。后者目前的定位主要是中低端的市场，而保险公司适合高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。

“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说，这就需要保险公司有充分明确的市场定位和盈利模式。

目前，地产商推出的养老社区项目，经营状况并不好，仍然面临收回成本的压力。

最成功的项目上海亲和源，总投入接近6亿元，2008年营运至今，运营上尽管基本实现平衡，但投入的成本还没有完全收回，推出的834套房源，目前还有200多套没有售出。绿城的蓝庭项目的养老公寓销售也曾一度陷入僵持。

中低端养老社区项目尚且艰难，何况走高端市场的保险公司？但是在陈东升看来，这并不是一个问题。目前保险公司瞄准的主要是高端市场，门槛很高，未来可以进入中低端市场，这是一个渐进的过程。

“我们学习国外的成功模式：先规划，后建设，进而吸引富裕的老年人群入住，国际上被证明是成功的商业思想，同样也能在中国落地。”陈东升曾如此表示。

第7篇：养老产业的盈利模式范文

目前，我国已经成为全球老龄人口最多的国家，截至2014年底，我国60岁及以上老年人总数占全国总人数的15.53%，65岁及以上人口占10.06%。人口结构决定中国现已进入加速老龄化阶段，居民养老的结构性需求迅速增加。加快发展养老产业，已成为我国深入推进经济结构调整，积极应对人口老龄化的重要举措。而养老金融作为支持养老产业发展的重要一环，面临着新的发展机遇，未来的发展空间巨大。

国家已经注意到“养老金融”的战略意义，并连续出台多项政策，2014《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（新“国十条”）、2015年《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》、《基本养老保险基金投资管理办法》等均明确“金融推动养老”不仅是解决民生问题的政策思路，更是指导改革方向的长期国家级别战略。特别是2016年3月21日，中国人民银行、民政部、银监会、证监会、保监会联合《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（以下简称《意见》），进一步明确了养老金融相关政策。《意见》提出，积极应对人口老龄化，大力推动金融组织、产品和服务创新，改进完善养老金融领域服务，加大对养老服务业的金融支持力度，促进社会养老服务业的发展，力争到2025年建成与人口老龄化进程相适应的金融服务体系。

商业银行机构已经敏锐的嗅到居民养老的巨大市场机遇，通过提供养老理财、企业年金、养老按揭等产品服务满足居民日益增长的养老金融需求，积极布局养老金融服务领域。但是由于养老产业投资周期长、收益成效慢、回报率低等特点，并且养老产业尚未有较为清晰的盈利模式，商业银行在养老产业领域布局较为落后。可以说，我国养老金融服务的供给端的增长显著慢于居民和养老产业实际需求，畸形的供需关系长期制约养老产业的发展。

商业银行完成养老金融服务体系初步布局

国内商业银行的养老金融业务多起源于承办企业年金业务，随着业务的发展，逐步形成了以企业年金为核心，养老理财、薪酬福利等业务为辅的产品体系。此外，商业银行的公司或个人业务部门，很早为社会养老保险机构提供代收代付、存款等服务。经过多年发展，养老金融服务实现了规模持续增长和服务领域的不断拓宽，初步形成了较为完善的养老金融服务产品体系，具体有如下几个方向。

社会养老保险服务。商业银行为我国社会养老保险管理机构提供保险资金归集、资金存款、养老金代收代付等服务。商业银行与各级社保机构在社保基金专户账户管理、养老保险做实个人账户基金存款、新农保和新农合基金专户主办银行等方面开展了合作。根据人社部2014年公布的数据，基本养老保险基金结余3.56万亿元，这其中大部分作为存款放在商业银行；另外，商业银行为数千万离退休人员提供养老金服务。

金融社会保障卡服务。金融社会保障卡是指加载了金融功能的社会保障卡，除具有信息记录、信息查询、业务办理等社会保障卡基本功能的同时，可作为银行卡使用，具有现金存取、转账、消费等金融功能。2011年8月，人社部《关于社会保障卡加载金融功能的通知》，对社会保障卡加载金融功能的相关工作提出了要求，众多商业银行积极参与了社会保障卡加载金融功能的产品研发和推广工作。通过近五年时间的探索和持续进步，商业银行在金融社保卡发卡、渠道建设、产品创新、金融服务等方面积累了十分丰富的专业经验。根据人社部数据，2014年底，全国社会保障卡持卡人数达到7.12亿人，比上年增加了1.64亿张。根据中国银行年报，截至2014年底，仅中国银行一家发行金融社会保障卡就超过了6000万张。根据十三五规划纲要，“加强公共服务设施和信息化平台建设，实施社会保障卡工程，持卡人口覆盖率达到90%”，商业银行将迎来更广阔的市场机遇。

全国社保基金托管服务。商业银行可以为全国或地方社保基金提供资产保管、资金清算、会计核算、资产估值、投资监督、绩效评估等服务。根据全国社保基金网站数据，境内资产托管银行只有四家：交通银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行。根据全国社会保障基金理事会数据，截至2014年末，基金资产总额15356.39亿元，其中：境内投资资产14050.61亿元，境外投资资产1305.78亿元，为商业银行带来托管费收入3.29亿元。

企业年金业务。具有企业年金管理资格的商业银行可以为企业年金客户提供受托、账户管理、托管等服务，是企业年金市场重要的参与者。另外部分商业银行通过控股子公司提供企业年金投资管理服务。据人社部数据，截至2014年末，全国有7.33万户企业建立了企业年金，参加职工人数为2293万人，年末企业年金基金累计结存7689亿元。其中，商业银行受托资金规模1365亿元，市场占比29.58%；管理个人账户数2021万户，市场占比88.13%；托管企业年金资金7689亿元，占比100%；银行系基金投资管理企业年金规模455亿元，市场占比仅6.55%。

养老投资理财。商业银行根据养老投资需求重视长期安全性、流动性的特点，提供了丰富的投资理财产品。针对机构投资者（企业年金、社保基金等），商业银行提供了活期存款、定期存款、协议存款、理财产品等多种流动性高、收益稳定的产品。针对个人投资者，商业银行除提供传统储蓄性产品外，还根据投资者养老需求特点研发了养老型理财产品。此外，银行还销售保险公司的商业养老保险产品、养老保障委托管理产品，满足不同客户的养老需求。

养老产业投融资。商业银行在支持养老产业发展和养老方式转变的业务创新方面有一些进展。一是为养老地产、养老社区项目开发提供融资服务，助力养老社区建设；为养老服务机构提供信贷服务。二是部分银行提供养老按揭服务，老年客户本人或者法定赡养人以房地产为抵押向银行申请贷款专门用于老年客户养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年客户，一定程度解决有房老人缺乏养老资金的难题，为老年人提供了更多的养老模式选择。

综合养老金融服务。少数商业银行根据老年客户特点，推出综合性的金融增值服务，目前规模较小。一是结合老年客户活动范围小、追求简单操作等特点，商业银行优化服务流程、改造银行网点功能，推出专门服务老年客户的网点。二是商业银行根据老年客户非金融服务需求，增加特色增值服务，围绕消费结算、健康管理、医疗服务、住房保障、旅游休闲等，搭建养老综合服务平台。

不同类型银行发展养老金融业务各有侧重

大型商业银行早期通过企业年金业务介入养老金融业务，并获取了企业年金的受托、账户管理、托管等资格，确立了市场优势地位。中国工商银行、中国建设银行、中国银行管理企业年金个人账户数量、托管企业年金基金规模上位居市场前三位，在企业年金业务领域处于领先地位。中国工商银行不断拓展养老金融服务领域，打造养老金与薪酬福利投融资平台，开发了“如意人生”系列养老理财产品。中国建设银行另辟蹊径，与全国社保基金共同发起国内首家银行系养老金公司，获得养老金投资管理资格和其他投资管理业务资质，实现对养老金客户提供从受托、账管、托管到投资管理的全程化管理服务，甚至可以借助发展养老保障委托管理业务覆盖企业客户的员工福利业务。中国银行则是最早办理社保基金托管的商业银行之一，在养老金融业务领域推出了社会保障、薪酬福利计划及养老资产管理等一系列新型服务。

股份制商业银行在发展企业年金业务的同时，也不断开拓新的养老金融服务领域。招商银行将养老金融部挂靠在零售银行板块，依靠零售银行优势，向企业员工提供薪酬福利管理服务。光大银行大力拓展针对薪酬延付的“乐享福利计划”产品、针对企业福利整合和自主选择的“乐选弹利计划”产品，全面打造“养福全程通”金融服务品牌。中信银行是国内第一家推出“养老按揭”的商业银行，探索以房养老的新型养老模式。

不具备企业年金管理资格的股份制商业银行或地方商业银行则选择了以老龄客户群体为目标，结合网点提供综合金融服务的模式。兴业银行推出“安愉人生”综合金融服务方案，以银行卡为载体，通过优化金融产品、老年客户权益两套体系，整合专属理财、信用贷款、便利结算、增值服务四项内容，结合社区银行为老年客户提供全面金融服务。上海银行利用作为上海市首批两家养老金银行之一的先发优势，推出养老专属卡片、专属理财、增值服务等产品，建设养老特色支行，构建了较为完整的养老金融服务体系。

从金融供给侧改革角度创新发展养老金融

人口老龄化加速，养老保障体制改革不断深化，养老金市场化运作持续推进，养老服务产业快速发展，客户养老金融服务需求日趋多元化，为商业银行发展养老金融提供了重要机遇。商业银行应做好金融供给侧结构性改革，加大对养老金融的重视力度，推进养老领域业务发展规划和市场布局，积极创新养老金融组织服务形式，创新适合养老服务业特点的产品、金融工具，创新居民养老领域的服务能力和水平，有效满足迅速增长的养老产业发展和居民养老需求，并推动自身加速战略转型。

创新养老金融组织形式，提升养老金融战略地位，推动自身业务转型。我国商业银行的养老金融业务部门一般挂靠在托管业务、公司业务或者零售部门业务之下，没有建立独立的业务板块，在资源整合、产品研发、人事财权、条线管理方面缺乏独立性，造成养老金融业务零散化、产品碎片化。原有组织结构已经无法适应养老金融的快速发展，难以提供富有针对性的养老金融服务。因此，商业银行可以探索建立养老金融事业部制，将支持养老服务业、发展个人养老相关的金融业务进行整合，并与银行自身战略转型相结合，探索发展养老金融的新型商业模式。商业银行可以在养老服务业相对发达、老龄人口较为集中的地区设立专业的养老金融团队、养老金融分支行，优化整合内部资源，提升在养老领域的金融服务水平。

创新养老产业投融资产品，拓宽养老产业多元化融资渠道。我国的养老产业还停留在养老设施建设阶段，业务链、产业链远未建立和打通，尚未出现较为成熟的盈利模式。养老产业具有投资周期长、收益成效慢、回报率低、资金成本承受能力不高的特点，养老服务大多面临准公共品性和服务受众的挑剔性，商业银行在养老产业投融资方面较为谨慎。在国家政策允许和风险可控的前提下，商业银行应创新养老产业信贷产品和服务，并结合集团化优势为养老服务业拓宽融资渠道，不断满足养老产业发展需求。

一是创新适合养老产业特点的信贷管理机制和服务方式，拓宽养老服务业贷款抵押担保范围。商业银行根据养老产业发展导向和经营特点，制定专门的养老产业信贷政策，建立适合养老产业特点的信贷审批、信用评级、客户准入和利率定价制度，研发具有养老产业特色信贷产品。银行在风险可控的前提，积极开展应收账款、动产、知识产权、股权等抵押贷款创新，探索养老服务机构有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产抵押贷款。

二是拓宽养老产业多元化融资渠道。我国商业银行尤其是大型银行较多是银行或金融控股集团，拥有证券、保险、信托等多项金融资质，能够依托平台优势，为养老产业企业提供多元化融资服务，提高养老金融服务的供给能力。商业银行通过证券子公司，为养老产业企业提供上市融资、并购重组、股份转让等股权融资服务，还可以通过发行企业债、公司债、非金融企业债等方式进行债券市场融资。商业银行及子公司在国家政策允许下，通过设立养老专项债务融资工具、养老产业投资引导基金、养老信托计划、养老设施租赁等服务平台，鼓励社会资金、民间资本等进入养老产业，拓展养老产业资金来源。

第8篇：养老产业的盈利模式范文

【关键词】宏观调控；房地产企业；变革；创新

在宏观调控政策不断持续深入的形势下，我国大部分地区的商品房市场交易持续低迷，多数中小房企将要被迫出局。在如今的严峻的形势下，房地产企业要想求得生存与发展，就要顺应调控形势，且不断改革创新。

1 房地产企业应在变革中求发展

从统计数据上看，2003年以来，全国各类房企超过6万家，其中近九成的开发企业规模小且品质低劣。要想渡过眼下的难关，必须以产业变革积极应对，充分调动内生动力，通过机制大调整，在市场大洗牌中获得“新生”。

1.1 机制大调整

当前，在增加供应与调整需求的双管齐下，房地产业要继续发展，必须顺应形势，进行机制大调整，通过法律、制度、产权三个层面的改革，推动房地产行业合理有序的健康发展。

1.1.1 法律是转型的推力

法律，具有针对企业的规范力和约束力，既能规范房地产业在发展过程中的行为，为行业健康运行提供法律保障，又能迫使开发商创新和转型，以好的产品赢得市场。在今年两会上总理提出，要利用法律手段规范开发商经营行为；今年8月，住房城乡建设部关于《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》通知中提出，要全面提升房地产开发企业的资质认定。可以看出政府对房地产业法律规范的重视。此外，还需用法律手段抑制投机性住房；对技术创新（住宅产业化、绿色住宅、环保地产）、金融创新、盈利模式、营销创新等也急需法律上的固化，促使住宅建设及其产业化在法律框架下有序发展。

1.1.2 制度是转型的合力

法律的有效执行，需要一个良好的制度作保障。完善的制度能促进房地产企业在未来发展中做出全面、科学的规划和规范，防止宏观与微观政策的波动给企业带来的影响，及时调整好企业的经营战略和产品定位。例如根据国家土地管理制度、房地产价格统计制度和方法、税收制度、土地招拍挂制度、房地产登记等方面制度的不断完善，合理调整好企业的管理制度和销售制度，积极维护消费者合法权益。

1.1.3 产权是转型的动力

产权是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。拥有实际产权的企业以及处于完善的法人治理结构内的员工，为了长期利润会精心经营其品牌和信誉，会用自己的诚信对消费者负责，这也是一些民营企业往往能迅速成长的原因所在。数据显示，2010年我国房地产业10强名单中，民企就占了6家。相比之下，一些大型国企以及企业员工并不实际拥有产权或享有权益，缺乏创新的内在动力，甚至产生人利益，出现道德问题，导致国有资产流失，成了国企转型的绊脚石。

1.2 市场大洗牌

伴随着调控政策的不断深入，上市房地产企业销售业绩出现首次下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然进行。万物“适者生存”，房地产企业也是如此。一方面并购潮已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷之路。数据显示，2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，已完成并购57起，同比增加27起。另一方面去房产化风潮涌起。比如江苏舜天出售旗下地产公司全部股权，此般“割爱”，实属无奈；绿景控股去年开始着手转型经营高端酒店、写字楼；爱建股份今年变更经营范围，去掉“房地产开发、经营及咨询”经营项目；泰达控股打包转让旗下两地产公司股权；约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。

1.2.1 金融倒逼

在抑制通胀的背景下，国内信贷继续紧缩，货币紧缩的基调难以改变，房地产业融资环境仍然偏紧。与此同时，房地产信托发行也愈发困难，融资成本节节攀升。目前，我国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。上半年，上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%，这无疑倒逼房企转型加速，大企业扩张和小企业被兼并将成为常态。

1.2.2 环保倒逼

一方面，民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。我国现有的430亿平方米建筑面积中，95%为高能耗建筑。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平方米为55公斤，比发达国家高出10%～25%，水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家多消耗80公斤水泥。另一方面，环境问题也在不断加剧：一是全国90%以上城市水域污染严重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增长，50%的垃圾处理率中只有10%达到无害化处理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳总量占全球碳排放总量的40%。如果城镇化污染持续恶化，房地产业的发展也备受限制。

1.2.3 内生倒逼

地产创新是未来城市小区的发展方向。受调控政策影响，迫使开发商要么背离房地产，要么倒逼转型，除此之外别无他法。如南京卧龙湖国际社区项目，曾经处于无法运转的尴尬境地，但开发商自给压力，最终仍将卧龙湖打造成为休闲度假的绝佳胜地。

2 房地产企业应创新产品品牌

通过这次楼市调控，房地产市场将面临由低端到高端的转折，创产品品牌将越来越被重视。住房不再是“钢筋+混凝土”的避风遮雨的陋室，而是价值和品质的体现。开发商必须在品牌建设与技术开发方面下功夫。

2.1 品牌大比拼

树百年品牌，做百年企业，取决房地产企业是否将核心竞争力的品牌价值予以充分发挥，将更多的精力投入到产品品质的提升上。

2.1.1 舍得投资

房地产企业在打造品牌方面要舍得投资，精于投资，既包括工程质量，也包括规划设计质量、环境质量、配套质量和物业管理服务质量。

2.1.2 追求百年

“树百年建筑”应成为推进住宅产业化发展的动力。我国的住宅产业化进展比较缓慢，原因在于粗放式的建设长期得不到改变。许多耗资巨额的建筑寿命不过十几年，“保量不保质”，很难创造百年建筑，更谈不上企业自身的百年大业。

2.1.3 人性为本

房产企业的产品规划必须优先考虑人性为本。现代人买房是购买一种生活方式，一种人居文化，满足对住所的物质文化和精神需求。企业应针对不同群体，根据他们的生活习惯、功能需求、空间需求，创造提供小区环境的文化、教育等条件，做到人、自然和社会的和谐统一。

2.2 技术大转换

在当前宏观调控下，粗放式的房地产开发模式终将终结，绿色人居将登上市场舞台，未来房企的盈利模式将更趋向于高端化、科技化；更偏向于技术、品质、人文、环保的复合化。

2.2.1 品质要独创

目前，国内的住房“千城一面、千房一面”，产品同质化严重。因此企业应注重打造独具企业特色的产品，与企业品牌相辅相成！

2.2.2 技术要适宜

要因地制宜、因时制宜。不同的时间和地点，对创新的需求是不同的，正如前工业时代与后工业时代对房地产产品的技术支持有很大差异一样。处在一定的历史时期，不能超前也不能滞后，在不同的时间和空间应对房地产的技术创新有不同要求。

2.2.3 应用要客观

目前，开发商对于住宅新技术的利用和推广仍停留在主观层面上，改变这种状况，需要技术创新，更需要客观应用，防止应用只是技术的简单叠加。

2.2.4 内外要大气

过去，有些开发商过于强调容积率和外在的形式美。随着消费观念越来越趋于理性，企业想要生存下去，必须对住宅的“销量”和“品质”做出抉择，做到以品质及舒适度赢得销量。

2.2.5 创新要全面

房地产业的创新，需要多种形式的创新。如产品创新、土地获取模式创新、开发模式创新、管理服务创新、机制体制创新、技术创新、营销创新，甚至是公益创新等。只有摆脱原来单一的创新模式，才能带来产业的全面发展。比如，探索实行以商业代建为主体的开发模式变革，转型成为房地产投资商、运营商和服务商；用资产管理业务来开拓新的盈利源泉，重点加强基金的募集能力，提高融资能力和独立投资能力；开创集“商业百货、文化娱乐、电影院线”为一体的商业发展模式，以养老为目的的地产项目等。

第9篇：养老产业的盈利模式范文

关键词:金融危机;商业银行;盈利模式;转型

一场由美国次级抵押贷款市场危机引起的金融风暴席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场并逐渐向全球漫延,其波及范围之广、影响程度之深、冲击强度之大,为上个世纪30年代以来所罕见。这场危机引发了我们对国际金融市场的重新认识,也迫使我们对我国金融业的发展重新予以思考。本文通过对我国商业银行和国际商业银行盈利模式的对比分析,结合我国转轨阶段的实际情况,提出了在转轨经济条件下,既能有效避免国内金融危机的产生和国际金融危机的冲击,又能快速提升我国金融业的战略竞争力的政策建议。

一、全球金融危机及对我国银行业的战略思考

(一)此次金融危机暴露出的美国金融业的主要弊端

1.金融过度创新并脱离实体经济。大量的次级贷款通过证券化过程,派生出次级抵押贷款支持证券(MortgageBackedSecurities,MBS)。在MBS.的基础上,经过进一步的证券化,又衍生出大量资产支持证券(AssetBackedSecurities,ABS),其中,包括大量个性化的担保债务凭证(CollateralizedDebtOb~gation,CDO)、信贷违约掉期(CreditDefaultSwap,CDS)等。金融机构在CDO和CDS等衍生品交易中,还往往运用高杠杆比率进行融资。于是基于1万多亿美元的次级贷款,创造出了超过2万亿美元的次级债(MBS),并进一步衍生和创造出超万亿美元的CDO和数十万亿美元的CDS,金融创新的规模呈几何级数膨胀,而这一切均建立在质量根本无法保证的次级贷款上,从而将整个金融市场暴露在一个前所未有和无法估量的系统性风险之下。

2、金融监管失控。出于对自由经济的推崇,长期以来,国际金融监管对一些金融创新总是听之任之,对部门庞大而迅速扩张的“非正式机构”(包括许多非银行金融机构在内)——有时被称为“隐形的银行业”、如CDS和CDO等金融衍生工具完全通过场外交易市场(0TC)在各机构间进行交易,没有任何政府监管,没有集中交易的报价和清算系统,金融市场和监管当局根本无法做出全面监督和风险预警。同时对一些商业银行参与金融衍生品交易也未做出及时必要的限制,致使风险在整个金融业内得到积聚和迅速放大。

(二)对我国银行业的战略思考

1、我国银行业要不要继续推进金融创新?美国发生了金融危机,使得人们一提到金融创新就谈虎色变。对此我们必须看到,在金融创新上我国与美国的问题正好相反,美国是金融创新过剩而金融资源不足,而我国问题的症结在于金融市场发育滞后,金融创新严重不足,从而造成了金融资源的大量闲置及配置不当。这种金融发展与经济发展严重不适配的状况,实际上已经成为我国经济发展和经济运行质量改进的瓶颈制约。显然,积极推动金融创新,依然是我们推动金融改革和发展的重中之重。

2、要不要推进商业银行的综合化经营?有人认为,综合化经营在本次金融危机中起到了明显的放大效应。我们认为,这只是其中的一个方面。综观在此次危机的金融业,损失最惨重的是独立的投资银行如五大投行以及固守基础银行业务、规模较小的银行,因为它们没有足够的规模和多样化的业务,来消化抵押贷款和公司债券违约不断增加所带来的损失,而真正实行综合化经营的大银行相对稳健得多。综观汇丰、瑞银、渣打、三菱日联、摩根大通、苏格兰皇家银行、德意志银行等等,这些国际大型银行大多具有上百年的悠久历史,其间经历了无数次经济周期和数次金融危机,但他们一直屹立不倒,并保持着旺盛的生命力和活力,这与他们的综合化经营从而有效地规避风险不无关系(美国花旗银行最近股价暴跌,濒临破产的边缘,是其对金融衍生品的过度投机所致)。无可讳言,从经营管理、风险控制、产品创新、国际化水平等方面比较,我们仍与国际一流银行存在较大差距,国际竞争能力总体有待提高。尤其是在最近十多年的经济全球化、金融自由化大潮中,国际大银行主要是通过强强联合、大规模的兼并收购加快“跑马圈地”的步伐,迅速成为业务网络遍及全球并覆盖所有金融领域的综合化金融巨擘。高速成长中的中国自然成为其全球化布局中的一个重要战略阵地。如何与这些强大的国际竞争对手同台共舞是国内每一家银行都在思考的问题。我们不能由于金融业的分业经营而侥幸地躲避了本次金融风暴就沾沾自喜,如何摒弃骄傲心态、树立危机意识、在成功模仿的背后进行原生态的创新、寻找新的盈利模式不能不说是摆在中国金融业面前的重要课题。

二、中国银行业盈利模式的现状与差距

商业银行的盈利模式是指商业银行在一定经济与市场环境下,以一定资产和负债结构为基础的主导财务结构。从利润结构的角度划分,商业银行的盈利模式可分为利差主导型和非利差主导型两种。当前,我国商业银行盈利模式与西方国家相比尚有很大差距。

(一)经营范围和业务品种较少,盈利模式比较单一

西方国家商业银行经营范围和业务种类比较繁多,尤其是实行混业经营以来,商业银行的金融产品日新月异,层出不穷。如素有“金融百货公司”之称的美国银行业,其中间业务的范围涵盖传统的银行业务、信托业务、投资银行业务、共同基金业务和保险业务。以美洲银行为例,其非利差收入构成主要有以下11项内容:存款账户服务费、银行卡服务费、信托服务费、其他服务费、交易收入、私有权益投资服务费、贷款销售服务费、证券销售服务费、其他收入、分支机构及业务销售收入、投资银行费等。目前,世界银行业开发出来的中间业务有3000多种,而我国中间业务品种仅有260多种。这些中间业务产品中实际经常运用的还不多,且主要经营的业务大都还停留在筹资功能强、操作简单的劳务型、低收益业务上,服务质量也存在着一定的不足之处。

(二)业务规模和收入水平较低,盈利模式再造任重道远

根据国外发达国家的经验,中间业务收入一般会占到商业银行全部业务收入的40%以上,欧美等国家更是高达50%左右。如美国银行中间业务收入占比平均在50%以上,其中花旗集团中间业务收入平均占比为61.85%,属于同行业最高,中间业务收入占据了它们总收入的半壁江山。而我国中间业务开展得比较早、业务较大的中国银行中间业务收入占总收入的平均水平也才13.99,与国外水平相差近三四倍。从表1、表2中我们可以看出,无论与不同地区的商业银行相比,还是与不同国家的商业银行相比,无论与金融业发达的国家和地区相比,还是与发展中的国家和地区金融业相比,中国商业银行的利息收入均是最高的。中国商业银行要想摆脱单一的利差主导型的盈利模式,成功实现盈利模式的再造可以说还任重道远。

(三)技术含量不高,盈利模式的创新性不够

从整体上看,西方国家中间业务的品种及技术含量明显优于我国,尤其20世纪80年代后,西方国家创新出大量的期权、期货等金融衍生产品,而我国目前的金融衍生产品仍比较缺乏,只有少数的几种衍生产品,以智力投入为主,技术含量高、盈利潜力大的中间业务如信息咨询、资产评估、租赁、各类担保贷款、投标承诺、个人理财业务等还不足,高收益且具有避险功能的金融衍生工具业务刚刚起步,有的甚至是一片空白。从表3中可以很直观地看出,大多数商业银行咨询顾问类、担保承诺类等业务收入明显偏少。

(四)重规模,轻效益,规模扩张式的盈利模式十分明显

我国商业银行非利差业务发展长期处于从属地位,各商业银行开展非利差业务的主要目的很大程度上为了推进存贷款等传统业务的发展,只是把非利差业务当成了吸收存款、稳定客户的一种获取间接收益的手段。此外,伴随着经济金融的快速发展,非利差业务竞争日益激烈,部分商业银行为争夺客户、抢占市场,不惜血本参与市场竞争,形成整个市场收费过低或干脆不收费,最终造成片面追求扩大规模,抢占市场份额,出现了业务量增长与收入增长不同步的怪现象。在资本高度密集的上海,2006年上半年中间业务量达54.74万亿元,而收入却仅为29.97亿元,业务量与收入之比高达18265:1,即平均18265元的业务量才能有1元钱的中间收入。在别的地区,单位业务量的创收能力更是低下。

三、影响我国商业银行盈利模式转型的因素分析

(一)转轨经济与内部治理结构

我国的转轨经济特征十分明显。经过多年的改革,我国商业银行内部治理结构取得了明显成效。但是,国有商业银行公司治理、经营机制和增长方式、分析管控和业务创新能力与国际先进银行相比还有很大差距,有效的激励和约束机制还没有真正建立。一是所有者实际缺位,委托机制效率低。二是存在“内部人控制”问题。如银行经理人员的任免、升迁等问题。正是由于事实上的内部人控制难以成为法律上的内部人控制,即剩余控制权和剩余索取权严重不匹配,很容易产生机会主义行为,甚至“合谋”现象。三是缺乏有效的制衡与激励机制。

(二)规模效应与内部管理

银行规模效应是指随着银行业务规模、人员数量、机构网点的扩大而发生单位运营成本的下降以及收益上升的现象,它反映了银行经营规模与成本、收益的变动关系。但规模效应与银行的内部管理高度相关,科学合理的管理水平有利于规模效应的发挥,否则就会出现规模不经济现象。由于体制和自身经营管理的原因,我国商业银行走的是一条粗放型经营之路。主要表现在盲目扩张,只讲业务数量,不注重业务质量,从而出现高投入低产出,高速度低效益。如图1所示,我国银行总资产收益率(ROA)水平普遍低于美国主要银行。

(三)成长经济与创新机制

商业银行的成长经济是指商业银行充分利用自己的资源优势开展研究和开展活动,有能力、有条件以较低的成本为客户提供创新性的系列化金融产品,从而获得竞争优势的一种经济。成长经济的核心是业务创新。近年来,现代商业银行在金融衍生产品的创新上面临着很多问题,像“千行一面”的产品同质化问题、“现金+酒精”的恶性营销问题、“复杂理财产品卖给非专业投资者”的误导销售问题等等。究其根本原因,就是对多元化、多偏好的市场需求理解得不细、不深、不积极,金融创新在某些方面甚至偏离了实际需求,没有取得明显的竞争优势。

(四)范围经济与监管模式

范围经济要求商业银行必须进行综合化经营,分业经营势必影响范围效应的发挥。我国目前仍执行着分业经营和分业监管的路子,这种目前相对较严的分业监管体系使许多金融产品面市比较困难。例如利率衍生品,由于涉及多个市场,不同的监管部门需要进行事先协调,在相关政策未出台之前,商业银行便无法尝试。再如QDII,由于政策规定只能投资风险较低品种,在人民币已经进入长期升值通道的背景下,其收益率较低,投资者缺乏认同,商业银行积极性不高。相反,市场最需要的一些人民币衍生产品还要继续等待有关政策的出炉。

(五)政策效应与制度偏差

政策效应是政策对商业银行的引导效应。良好的政策可以发挥有效的政策效应,反之则会起到抑制和阻碍作用。近年来,我国商业银行非利息收入占比一直较低,这与我们的制度设计偏差不无关系。以利率政策为例,一方面1993年以来,通过多次的存贷款利率调整,我国的存贷款利差逐步拉大(见图2);另一方面我国放开金融机构信贷利率上浮空间,但同时限制存款利率上浮,结果使存贷利差持续保持在高位,使得商业银行能够坐享丰厚利润。持续实行较大的存贷利差,不仅不利于推动商业银行的业务转型,同时也将保护银行垄断,不利于银行改革和效率提高,也不利于从根本上提高中国银行业的国际竞争力和抵御风险的能力。

(六)短缺效应与信贷扩张

我国是一个发展中国家,资金短缺的效应将长期存在。由于资金的稀缺性,经济高增长必然形成了对商业银行信贷的高需求,我国的市场融资结构一直延续着银行主导型的融资模式。如表4所示,2007年9月底,我国银行信贷资产仍占全部金融资产的63%,远高于美国、日本、英国等国家。这种间接融资模式为主的融资方式,使得个人和企业的资金需求主要通过银行信贷的方式来解决,这也一定程度上助长了银行谋取存贷利差的积极件。

(七)协同效应与金融市场

金融市场作为一个系统,对商业银行的业务互补和产品交叉及风险规避非常重要,一个健全的金融市场可以对商业银行产生明显的协同效应。总体上来说,与西方主要金融市场相比还存在较大差距。一是非银行中介发展水平较低。如国外的保险公司、互助储蓄银行、储蓄贷款协会、信用合作社、养老基金会、财务公司、投资基金、信托公司、证券公司、租赁公司、消费信贷机构和邮政储金局等等,非银行中介种繁多,功能齐全,它们的产生,既推动了金融创新,也带动了融资机构、渠道及形式和品种日益多样化,给金融业发展注入了活力。二是货币市场起步晚、发展慢。主要表现在:规模较小,市场参与主体较少。票据市场建立较早,但一直未形成规模,仍以同业拆借和债券回购市场为主;各个子市场之间、同一子市场在区域间严重分割,二级市场缺位,相应减少了其为非金融部门提供贷款的能力,同时也降低了银行自身的赢利。三是我国在资本市场发展上也存在先天不足和后天发育不良问题。这都使得商业银行难以开发有效的市场避险金融创新产品,制约了商业银行盈利模式转型。

四、推进我国商业银行盈利模式转型的政策建议

(一)必须继续推进我国商业银行公司治理结构

要充分考虑我国的文化传统、经济环境、政治环境等各种因素,形成独具特色的公司治理结构。当前要特别注重建立完善股东大会、董事会、监事会、经营管理层之间相互制约的关系,改变经营管理层权力过分集中的现状;要落实董事会成员的培训制度和议事规则,充分发挥董事会在商业银行治理中的关键作用;要优化对职业经理群的激励与约束机制,防止剩余索取权与控制权的错位等等。

(二)必须注重我国商业银行的内控机制建设,提高经营管理水平

商业银行要建立科学的决策体系、内部控制机制和风险管理体制,加快推进机构扁平化和业务垂直化管理,建立市场化人力资源管理体制和有效的激励约束机制,实施审慎的财务和会计政策,严格信息披露制度。

(三)必须构建和完善有利于我国商业银行盈利模式转型的政策法律体系

当前,要逐步取消严格分业的法律限制;其次要加快我国利率化市场建设,迫使商业银行在经营指导思想、资金管理、利率风险管理等方面做相应的转变和创新,使商业银行的经营管理、自我控制约束能力、防范风险能力能与利率市场化进程相适应,通过金融服务产品创新,增加盈利能力。

(四)必须建立健全金融监管模式

在目前情况下,应考虑建立在银监会、保监会和证监会三足鼎立格局上的牵头监管人制度。牵头监管人的作用是:1、从整体上对全能银行集团的风险进行监管;2、在不同的监管部门之间收集和监管信息;3、组织跨机制的监管活动,通过组织现场监管、联合检查、听证会等形式,发挥必要的沟通和协调作用,避免对商业银行多元化经营的监管疏漏和重叠。

(五)必须大力发展金融市场

在发展思路上,要积极引进新的债券发行主体、新的债券品种,如资产抵押或担保的债券。应扩大金融债券的发行范围,允许商业银行发行大额可转让存单。要适时推出债券衍生产品工具,应对利率市场化进程,在为投资者提供规避风险的投资品种的同时为全能银行奠定基础条件。

(六)必须营造有利于金融创新的环境

要加强对现有法规制度的检讨和更新。监管部门充分听取市场的呼声,及时进行梳理和调整,消除制度对创新的不合理束缚,加速培育制度健全,运行透明,健康而富有活力的金融市场基础环境。同时,增强市场中的金融知识产权保护意识和制度建设,增强自主创新的制度保障,形成鼓励创新、保护创新、持续创新的良好氛围。要增进公众对现代金融的理解,培育金融消费者成熟的风险意识、合规意识和商品意识。