养老行业盈利模式精选(九篇)

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第1篇：养老行业盈利模式范文

计划生育政策导致家庭结构的转变，家庭养老功能正在逐步趋弱。然而，从各地方管理部门纷纷强调的“9073结构”（即90%的老人居家养老，7%的老人依托社区养老，3%的老人依靠专业机构养老）来看，居家养老在未来仍是主流。

国务院办公厅于2011年底印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（下简称《规划》），其中指出，目前我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

面对巨大的市场潜力，受限购政策之苦已久的众多房地产开发商们仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老地产进发。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，大大小小的企业都在涉足养老地产。甚至一些医疗机构和保险公司，也开始凭借自身优势介入养老地产行业。

然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。

“养老地产根本没有回报模式。”北京某房地产开发商告诉《英才》记者，之所以说养老地产的模式不成熟，因为并不是老人住进来就行，项目中所有的医疗系统、保健康复系统、医院等一整套配套设施都得跟上。

“所谓‘养老地产没有稳定的盈利模式’或‘看不出在哪能挣钱’，这是相比于过去房地产开发的‘大投入大产出’来说的，过去地产商抓住一个机会就能一夜暴富，但在养老地产领域，是没有这种可能的。”北京太阳城集团（下简称太阳城）总裁朱凤泊对《英才》记者说道。

而谈到养老地产的特点，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福向《英才》记者表示，养老地产与传统的住宅地产开发区别很大，住宅是一次性销售物业，与后期服务联系较弱。养老地产的本质类似于商业地产，注重后期运营，“在养老地产项目中，房地产公司应该是一个服务提供商或者运营商。”

卖房还是卖服务

养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。

传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势。

“健康老人以自主生活为主，更多选择自娱自乐，一般服务是辅助的服务，比如做饭、洗衣、打扫卫生或者组织兴趣小组等。但是失能老人则必须由护理人员护理，而护理人员须由民政部持证考核，要有护理经验和护理技能，具体到如何给老人翻身、导尿。”朱凤泊认为，很多开发商不愿意做服务运营，或者在这个领域没有经验，因此做起来就亏了本。

而在郝荣福看来，具有专业能力的医疗机构与保险公司，其实更适合经营养老地产：“开发商转型，其实也要依托这些机构来完成经营。”

医疗机构在与房地产公司合作时，主要输出其在医疗领域的管理经验，具体的服务内容包括提供护理培训、简单的诊治、医护人员的派驻等方面。此类医疗机构的收费模式是，向养老地产经营方收取一定比例的服务费。

创富（北京）创业投资管理有限公司医疗基金合伙人徐天宏在谈到医疗机构进军养老地产的盈

利模式时，对《英才》记者表示：“医疗机构还是更看重‘地产’的概念，因为除和地产结合外，单凭医疗、养老盈利的机构还很少。很多医疗机构选择独立开发养老地产，项目资金则通过引入投资方来解决。”

像太阳城这样的地产企业，并不愿意与医疗机构合作。“养老地产的利润本来就不高，如果再在医疗服务上购买别人的服务，利润空间就更小了。”朱凤泊表示。

此外，险资与养老地产也打得火热。保险公司尤其是人寿保险公司坐拥丰富养老客户资源，可以通过险种的设计与养老地产高度结合，甚至可以实现养老地产与保险产品的捆绑式销售。

然而，中国保监会于今年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，以规范运作“防止以养老项目名义建设和销售商品房，防范以自用项目名义投资不动产”。这在某种程度上反映出，此前的险资投资养老地产，或许更偏向于不动产开发，而不是服务。

盈利模式未知

种种迹象表明，无论经验丰富与否，单纯依靠服务来盈利，在当前国内养老地产领域并不成熟。收取养老服务费用的细水长流，难以在短期内填满前期开发项目资金的大水池，开发商往往面临巨大的资金压力。

“至少在目前的中国，通过老年人购买服务的盈利能力还是比较弱的。相比养老地产的建造、投入，短期看来盈利回报还是比较低的。”郝荣福说。

在如何平衡项目资金上，房地产公司各显神通。

当前市场上养老地产开发通常是通过销售和服务配比的方式，来实现项目资金的平衡。尽管各个养老项目中物业销售与持有的比例不尽相同，但物业销售确实对资金的回笼有着重要作用，也因此有声音质疑养老地产“只卖房、不养老”。

朱凤泊向《英才》记者介绍，太阳城项目是通过销售70%的物业、持有30%的物业来实现资金的平衡：“这是一种循环关系，开发商并没把利润拿走，而是用利润直接作为老人服务的持有型物业了，企业通过配套服务来实现最终的盈利。”

除了进行物业销售，有很多养老项目开发商，选择通过会员制或押金制的方式来实现资金的平衡。

所谓押金制，就是一开始入住养老机构交付一笔很高的押金；而会籍制，则是通过购买会籍来入住，而这个会籍一般是可转让的。押金或会籍费通常会按照不同养老服务标准，分成若干个档次，从几十万元到上百万元不等，开发商可借此达到回笼资金的目的。

但养老地产界对此模式也存在争议，比如这种模式导致了物业使用权和产权的分离。朱凤泊表示：“民政部门很快会出台一些政策对养老地产的发展进行规范，会员制、高额保证金，将不允许再这样做。”

第2篇：养老行业盈利模式范文

关键词：养老地产 发展模式 市场机制

一、养老地产内涵概述

养老地产是养老产业的模式之一，是市场机制下养老制度创新的结晶，是养老保险制度在市场经济条件下积极拓展投资领域、不断破除体制性弊病而走向市场化、资本运营方式的结果。而养老地产是一种复合型地产，是“养老+地产”的开发集成模式。其内涵是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整的镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产模式的兴起和繁荣体现了地产业从传统全市场覆盖地产营销模式转变为集约的主题式、细化式的市场覆盖营销模式，是新型地产营销模式与社会保障体制创新的完美结合。

二、我国老龄化社情是发展养老地产的客观必要

伴随着三十年市场经济的发展和成熟，我国的“人口红利”时代已经趋近终结。与发达国家相比，我国的老龄化呈现出老龄人口基数大、增速快的特点，还包括老年人及其家庭未富先老，庞大的高龄人口群体等等。据全国老龄工作委员会办公室统计的信息，截止2010年，全国60岁及以上老年人口达到1.67亿，占总人口的12.5％，同比净增725万，增长了0.5个百分点。80岁及以上老年人达到1899万，占老年人口的11.4％。一系列严峻的数字表明了我国老龄化社会有着中国特色的特殊国情，即生产力发展水平不高，人均生产总值过低，社会保障体系不健全，从而引发了巨大的老龄社会问题。这也侧面反映出我国的养老制度尚不完善、老有所养远没有覆盖到绝大多数人群、未富先老矛盾突出、基础设施建设薄弱漏洞太多等问题。而正是基于我国这样的国情，诸如老龄人口基数过大且不断激增，加上贫富差异和区域经济差异所造成的差异巨大的老龄人口的消费水平，决定了我国的养老制度不能简单的照搬或直接复制发达国家具有较高发展水平的养老保障模式。从这个角度而言，我国独特的老龄化国情和社情决定了我国养老制度在政策制定上以及和措施的执行上已经势在必行。而从养老地产的角度来说，一个有发展前途和社会责任感的房地产开发企业，都会积极主动的去探索研究适合我国国情社情的养老地产发展模式，这既是我国养老保险制度创新的有力实践，又是房地产开发企业可持续发展的重要保证。

三、关于我国养老地产发展模式的思考

作为我国房地产新型的投资领域和营销项目，其全新的增长点和产业优势自不必说，必须要冷静思考的是这个项目内在的风险性，这是对于这个新型行业尤其是关乎我国养老制度这种关乎社会特定群体稳定的重要项目类型，必须要全面估算其中可能遇到的问题。

（一）不确定的营销盈利模式

作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。但目前养老社区有着极为不明的用地性质，依据的是很高的地价，这就给未来的收益带来的极大的不确定性，内涵着极大的风险隐患。作为一种资金密集型产业链条，养老地产肯定要大量的投入资金，从而带动了全社会产业链进一步重视和考虑倾向养老地产的盈利模式和性价比。但这种考虑至今还只是停留于理论上，尚未有成形的模式和成功的经验作为参考和借鉴，对于已经进入或者即将进入养老地产开发的企业来说，一切都还是未知数。因此，基于养老地产业较为新兴的产业特征和不确定的营销模式，需要进行冷静的思考和运营把握。

（二）我国特色养老地产应首先健全优化产业链

当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。

参考文献：

[1]王忠.养老地产商业模式解构[J].地产经济,2011（2）

第3篇：养老行业盈利模式范文

最近，国内移动医疗、移动健康领域有不少新的创业者以及热门产品涌现，如春雨掌上医生、快速问医生、5U家庭医生、掌握健康及糖护士、智能体温计、康康血压计及37健康的血压管家等等，都获得了天使投资人或VC机构的投资。

刚性需求背后的巨大市场空间

2011年国务院办公厅的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》指出，预计2020-2050年中国将进入加速老龄化阶段。到2050年，老龄人口总量将超过4亿，老龄化水平将超过30%。而65岁以上老龄人口的冠心病、高血压、糖尿病、哮喘、关节炎等慢性疾病的患病率是 15～45岁人口的3～7倍，造成了医疗资源的严重短缺。与此同时，独居老人增多、空巢化趋势加剧，也造成了医疗服务需求特别是能够实现远程实时监控的移 动医疗健康服务需求的急剧增长。

另一方面，由于中国医疗资源不足、配置不均衡，存在看病难、治病贵等各类问题，与城市各大医院相比，社区医疗与农村医疗相对薄弱，总之医疗服务供需之间的矛盾也为移动医疗健康产业带来了巨大的机会。

技术应用方面，大数据技术、移动互联网以及物联网技术的发展为移动医疗健康领域的崛起提供了必要条件：利用大数据技术建立电子病历平台，便于搜索病人信息，寻找疾病线索；利用移动APP，市民可以与医生随时随地在线联系；而物联网技术则使得病人个体化自我监测成为现实。

根据移动互联网权威机构的数据统计，2012年中国移动医疗健康市场规模达到18.6亿元，较上一年增长17.7%。2014年中国移动医疗健康市场规模将达到28.4亿元，预计到2017年，将突破125亿元，年复合增长率超过70%。

资本热捧移动医疗健康

最近，国内移动医疗、移动健康领域有不少新的创业者以及热门产品涌现，包括专业化的人体指标监测产品，如监测血糖的糖护士，为育龄妇女和儿童监测体温的智能体温计，监测血压的康康血压计和37健康的血压管家，以及各类医疗在线服务平台和论坛，如掌上医生、快速问医生、5U家庭医生、掌握健康等，都获得了天使投资人及VC机构的投资。

其中，睿仁医疗推出的“可穿戴智能体温计+App”可以为备孕妇女和儿童实时监测体温，正是瞄准了现实生活中的刚性需求，以相对容易监测识别的体温数据为出发点，将移动医疗与大数据技术结合起来。目前睿仁医疗已经获得北软天使基金、英诺天使基金及戈壁投资1000万元的投资。

而春雨掌上医生则是一款结合“自查”与“问诊”的健康诊疗类客户端，通过这个App客户可以通过在线自查的方式查询自己可能罹患的疾病并免费向医生提问。与其他移动医疗App相比，其特点在于客户的数据与信息最终被国内二甲公立医院以上的医生接收，并为用户提出专业化的诊疗建议。目前，春雨掌上医生已完成两轮融资，其中A轮300万美元投资来源于蓝驰创投，B轮为贝塔斯曼800万美元注资。

尚无清晰的盈利模式

虽然资本对于移动医疗的热情不减，但是很多移动医疗企业至今尚未有较为成熟的盈利模式，这也就意味着如果投入的资金不能实现良性的回收，未来移动医疗将很难持续火热下去。

当前，国内大多数的移动医疗企业仍然处于用户积累的初级阶段，比如现在市场上比较热的消费型医疗概念设备，其大多集中于某些简单数据的监测与记录上，如血压与血糖监测、女性生理周期监测以及育龄妇女与儿童的体温检测等等，对于数据缺乏深度挖掘，客户之间的互动性相对较差，而且创业者对于企业的盈利模式尚未有清晰的规划。而其他的一些医疗互动平台与社区，比如5U家庭医生、春雨天下、好大夫、丁香园等的商务模式正在逐渐成熟，其盈利则主要是通过转嫁广告费、中介费、增值服务和在线问诊等来实现的。更为重要的是，目前市面上的多数移动医疗企业均未解决一个最为核心的问题：不论是慢性病的管理还是为客 户提供远程医疗，所有数据的最终接收端应为医生，但目前由于中国公立医院医生尚未得到根本性的解放，医生（特别是三甲医院的医生）很难通过这些移动医疗设备及App为客户提供详细充足的专业建议。移动医疗虽然发展火爆，投资者热捧，但其中真正解决了国内医疗供需矛盾的屈指可数，更何况医疗行业与其他行业相比，政策敏感度较高，创业者很难通过市场化的方式获取竞争优势，因此，在投资移动医疗与健康产业的过程中需警惕泡沫化风险。

行业发展趋势研判

当前国内移动医疗健康产业仍处在发展的初级阶段，但是随着移动互联网技术的发展、公立医院改制的进行以及国民就医观念的不断开放，移动医疗将会迎来爆发型增长，在行业发展的过程中，不论是向药企收费、向医院收费、向保险公司收费还是向消费者收费，移动医疗企业的盈利模式将会逐渐清晰。

可穿戴智能医疗设备能够有效地协助患者进行个性化健康管理，通过对各项指标的检测来纠正功能性病理状态，中断病理改变过程。合理的慢性疾病管理，能够避免看急诊和住院治疗，减少就医次数，从而带来费用和人力成本节约。

第4篇：养老行业盈利模式范文

网购红利衰减，线上线下迎来融合时代。网购增速下降，电商经济将进入新常态阶段（增速下降到30%以下）；网购人口红利锐减，传统价格战逐渐向精准营销过渡，社交及交易数据获广泛应用。

增速放缓引发渠道关系变革，电商开始与实体企业进行合作甚至融合。如阿里苏宁互相入股，苏宁与万达达成战略合作，京东入股永辉等。线上线下供应链资源共享是大趋势，从投资角度看，具备供应链比较优势的实体企业更易受电商青睐（网点、品类经营、仓储物流资源等）。

国企改革逐渐深化，继续贯穿行业全局。国企改革解除行业及公司发展桎梏，打破原有机制促进转型发生。其中，广州是改革力度及速度领先地区，深圳有望接力广州成为改革热点区域，上海、北京亦是改革重镇。

转型仍是零售行业主要的驱动因素，由于经济增长放缓、终端需求萎缩，传统零售企业模式转型势在必行，线上线下供应链融合提供新机遇。

转型方向一：拥抱互联网，发展跨境电商。目前跨境电商整体交易规模已近4万亿元，并继续保持快速发展；政策红利扶持下，跨境电商产业将蓬勃发展。

互联网环境及技术改善，黄金珠宝逐渐向线上迁徙。中国黄金珠宝市场规模未来三年有望达万亿规模；行业格局分散、CR不足40%，目前电商化率不足10%。

转型方向二：供应链服务。零售业本质为商品+服务，电商发展对实体渠道稀缺性产生冲击，并引领供应链效率变革升级，供应链服务随后快速发展；电商品牌化为大趋势，具备营销优势的电商代运营平台迎发展良机。

转型方向三：品牌企业受益消费升级、渠道效率提升。在渠道O2O转型推动下，品牌商与消费者联系将变得更加紧密与直接，品牌商有望迎来发展新机遇。

零售行业转型的主题风云变幻，创投、养老、VR都成为市场热点。

主题风云一：创投逐渐上升为国家战略。2015年，国务院提出大众创业、万众创新，鼓励各类科技园、孵化器等加快与互联网融合创新，打造线上线下相结合载体。

主题风云二：大健康，受益消费升级、人口老龄化。

中国人口老龄化趋势不可逆转，养老产业供给不足、需求迫切，政府政策持续扶持，打开万亿级市场空间。其中，养老服务最具发展潜力，当前可行的盈利模式在于高端养老服务运营和产业基础设施建设和设备供应。

预计到2020年中国老龄化人口将达到2.5亿，养老产业需求市场将达到5万亿元。生育率的降低促使了“养儿防老”的观念转变，机构养老的模式开始兴起，目前中国“9073”的养老格局已基本明确。近年来，关于养老产业发展规划的国家和地方政策频频出台，尤其是对一些重点的养老子行业的大力支持，以及各大上市公司、民间资本开始大力布局养老产业，我们预计养老产业即将迎来爆发式的增长机会。

养老服务是养老产业四大板块的核心，其中医疗护理服务更是产业链的重中之重。养老与医疗的分离使得养老机构远未能满足老年人的医疗需求，我们认为未来“医养结合”有望解决养老和医疗分离的痛点。随着未来居家养老成为主流形态，上门护理的服务需求有望成为一片“蓝海”，互联网“智慧养老”服务的发展将有效提高有限的专业人员对庞大的老年人群的覆盖，同时移动医疗也将实现对老年人健康更及时有效的监测和管理。

第5篇：养老行业盈利模式范文

根据国家统计局的人口普查公报，人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一，直接影响国民经济的可持续发展。养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目，是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。养老地产主要分为三类：养老院、老年公寓、养老社区。

二、各国养老市场发展的阶段特征

养老发展阶段与经济发展水平、老年人口占比密切相关。数据表明，对于美日欧等成熟发达经济来说，普遍的规律是当人均GDP处于1万美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老市场进入快速发展期；当人均GDP处于2万美元、65岁以上人口占比介于12%～15%之间时，养老市场步入成熟稳定发展阶段。

而亚洲新兴国家的阶段特征略有不同，由于其老年人口增速远高于发达国家，所以当人均GDP突破1万美元，65岁以上人口高于6%时，养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。

三、中国养老地产现况分析

中国由于人均GDP比较低，根据人均GDP增长的初步测算，我国进入养老地产的快速发展期，养老市场将创造出新一轮的创新及变革。房产商与保险资金竞相布局“养老地产”，“养老地产”的潜力逐渐被投资者看好。

老龄化社会趋势的加剧，让社会养老体系面临巨大压力。“住不上”和“住不起”并存。一般房地产项目都是通过产品销售来获得利润，物业服务占比很少，而养老地产则需要将产品销售和物业服务两方面并重，甚至后者才是主角，但是目前许多养老地产项目只是卖房子圈地的噱头，同时养老地产尚未形成完整的金融支撑体系。

地产公司习惯于资金快速周转和囤地涨价模式，做养老地产意味着“基因突变”；明辨“养老”和“地产”的区分是一大挑战。老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，养老地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公共设施共享的原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。

目前国内开发商在养老地产的开发、收益模式方面有三种形式：“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”。长期持有：在养老住宅持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人，因为养老社区像一个长期“债券”，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。出售：物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式是以产品销售为重中之重。出售与持有相结合：养老住宅的开发不像住宅产品以销售为主要利润，养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑。养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。

四、养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向

我国养老产业发展遇到的最大瓶颈就是资金问题。养老服务市场资金缺口大，国家对养老事业的资金支持有限，中国养老产业发展必须通过金融创新实现新的大跨越。

1、PPP模式与养老地产

养老服务业在我国长期以来作为“事业”而不是“产业”存在，利润微薄是发展养老地产的风险所在。

PPP模式的概念：广义PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。

按照这个广义概念，PPP是指政府公共部门与私营部门合作过程中，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

2、PPP模式在养老地产开发中的应用与功能

养老地产实际上属于准公共物品的范畴，有别于传统意义上的养老院，完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设，使之成为政府机构养老的有效补充。

养老地产经营周期长，收益率稳定的特点符合寿险企业资产负债匹配的原则，因此在我国的养老服务中充分利用寿险资金等民间资本，大力发展养老地产，同时引入PPP模式，结合政府拿地，审批、养老服务等方面的优势，可以有效地解决目前养老需求旺盛而服务供给不足的矛盾。

PPP模式中最重要功能就是融资，且能力强大，PPP模式在养老地产开发中的功能一是吸引私人资本投资，弥补政府财力不足。二是提高养老机构的运行效率。私营部门的目标是利润最大化，其利润主要通过提高投资和运营效率获得。在PPP模式下，政府将养老机构运营职能转给高效的私人部门，同时保留和完善监管的核心职能。不但可以减少政府的现金支出，也可向消费者提供廉价优质的服务。三是通过进一步完善相关法律法规，规范政策制定者、监管者和服务供应者三者的职能，成立独立的监管机构，消除公私合作的矛盾，合理分担风险，推动养老地产产业的发展。

3、养老地产与金融的高度融合

由于养老地产用地性质和服务特性，养老地产开发资金链压力巨大，因此必须加快金融创新，提高资产流动性。养老地产和金融的高度融合是未来养老地产发展的方向。

养老地产的金融化有以下几种主要模式：一是养老地产证券化。这是养老地产金融化的主要模式，就是把流动性较低，具有一定规模的资产进行分割、标准化，把物权转化为有价证券的形式。对于开发商而言，房地产证券化可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者，以迅速套现，资金流动速度将会大幅加快，利用证券化工具改善房企的资金压力。

二是发行资产抵押债券，银行把抵押贷款或者其他信贷资产作为证券化资产打包给受托机构，由受托机构对该资产进行结构性的安排和内外部的信用增级，申请发行资产抵押证券，在全国银行间债券市场上发行和交易，从而盘活缺乏流动性的资产。

三是发行标准化证券，盘活资产流动性。所谓REITs（房地产信托投资基金），是指房企将其旗下部分或全部物业资产打包上市，向投资者发行信托单位股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

四是产权置换股权产权。置换股权是指开发商用现金、产权或“现金+产权”的方式将旗下房产与入驻的上市企业或者是拟上市企业进行股权置换，进而通过资本市场获得更高投资回报。

五、互联网时代养老地产对策

互联网思维是在（移动）互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下，对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。互联网时代的商业思维是一种民主化的思维。互联网让人们表达、表现自己成为可能。

1、正确理解养老地产中的互联网思维

养老地产的发展从以下几个层面来认知互联网思维。一是正确理解互联网思维的本质，必须紧紧贴合人性化的需求，使用科技的手段把产品和服务做到极致。二是角色的转变，由商家主导的市场已变为由消费者强势主导，为业主服务。三是商业模式的转变，从原来的降低成本增加利润变为凭服务增值要利润。四是养老地产企业的互联网化改造，在转化的过程中要正确认知自己的资源优势，寻找正确的切入点和入口。

2、互联网时代养老地产对策

互联网时代，养老地产更注重精神层面和个性化需求。由于中国人口多，养老地产必须考虑南北差异，文化差异，地域差异。通过互联网吸收各方所长搭建养老产业平台，包括医疗，老年大学，野外、农场、瑜伽、疗养等。包含自然、人文、教育、游乐、亲子内涵。

3、互联网金融――养老地产众筹

众筹，即大众筹资或群众筹资，是指用团购和预购的形式向网友募集项目资金。众筹利用互联网传播的特性，争取大家的关注和支持，进而获得所需要的资金援助。互联网金融的本质就是众筹金融。互联网金融并不是金融与互联网的简单结合，而是现代金融创新与科技创新的有机融合。

通过互联网众筹这种去中介化的方式可让养老地产价格下降。当众筹成为集资的主要方式时，借贷融资成本和营销成本将不再存在。养老众筹模式的开启，将给我国老龄事业注入大量资金支持。随着互联网精神的渗透，对互联网金融的理解与应用更加深入，养老地产众筹势必会衍生出更多更有创意的模式。

养老地产众筹具有广阔的发展潜力。但是众筹领域牵涉范围广，面临多方面的复杂问题。首先需要创新监管制度。其次地产众筹是金融、地产、购房者之间的三方结合。众筹者群体有的以自住为主，类似于集资建房，有的用于投资，相当于微开发商。最后就是地产开发后的运营。对房地产商来说，轻资产以及“运营+金融”无疑是未来养老地产发展模式。

第6篇：养老行业盈利模式范文

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 对真正的纯公益性养老地产项目可以划拨土地，而半公益项目必须采取出让方式。

在汉朝，孝顺老人曾是中国人进入国家机器，获取政治权力的评判标准，是为“举孝廉”；而如今，养老事业则成为了部分地产商和财团与地方政府博弈，并取得经济利益的手段，是为“养老地产”。

自从9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》）以来，养老地产再次成为业界的兴奋点。保险巨头和大型央企等财团以及传统地产商纷纷裹挟着万亿资金杀入其中。这一幕，又让人想起数年前因拉动内需而催生的旅游地产热。

对习惯于资金快速周转和囤地涨价模式的地产公司来说，做养老地产意味着“基因突变”；而对财大气粗的财团来说，明辨“养老”和“地产”的区分仍是最大挑战。但随着地方版“4万亿”大幕再次拉开，这些准备上的“不周”已不再重要，接鼓传花的游戏将马上进入下一轮。 透支之虞

“3年时间，他们便盖好了应该花30年才盖好的房子。”从日本考察归来后，朱凤至如是形容日本养老地产业的过剩。

60岁的朱凤至是国内最早的养老地产项目—北京太阳城银龄老年公寓的院长。在这个职务上，她已度过9年时光，见证了中国养老地产业从有人首吃螃蟹到千军竞入的历程。她忧心忡忡地对《南风窗》说，担心中国的养老地产业步日本的后尘。

不难发现，中国业界对养老地产的“看多”，很大程度来源于数字推理的支撑。数字包括了老年人口和床位两方面。按照权威统计，2012年底，我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达2.43亿，2025年突破3亿；金融中介的报告则称，发达国家每千人床位数为60张，而中国仅20张，为其1/3还弱。因此，养老地产必然商机无限。 一边是市场参与者的套利动机，一边是热衷投资的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易沦为刺激地方经济数据的手段。

但数字推理经不起实践检验，日本便尝到过痴迷于数字推理的产业教训。1970年代，西方和日本的宏观学者就预计，到21世纪初，日本老年人口将达到总人口比例的40%。产业经济学家看到了商机，老龄化相关的服务业大有机会。因此，在日本1980年代开始的地产泡沫中，养老地产成为了过剩最严重的品种之一。在日本考察时，朱凤至就发现一些项目由于当年入住率太低，私人无法经营，最后只能由政府接盘。直到20年后，一些闲置10几年的养老公寓才开始真正派上用场。

在中国，养老地产热的推动力来自于政治和产业的双重作用，其热度远胜于当年的日本。以最近一轮热潮为例，是发生于《意见》下发前后。2013年9月，这份由国务院办公厅下发的文件中，列明了针对养老服务业的优惠和扶持措施。对参与主体来说，最具吸引力之处在于土地供应、税费优惠和补贴等方面。此外， 《意见》只对政策进行原则性规定，而地方政府则享有充分的 “自由裁量权”，这意味着地方层面的政商利益博弈将有较大空间。

最早对养老地产感兴趣的是保险公司，2005年前后，部分保险公司便开始着手对和养老地产挂钩产品进行研发。2009年，新《保险法》明确允许保险资金在遵循安全性前提下可以投资不动产，开启了险资横向进军房地产的序幕。对保险公司而言，投资养老地产既可缓解险资“长短错配”压力，同时还能挂钩保险产品销售，可谓一箭双雕。

2010年前后，另一支大军也加入了养老地产行业。它们很多是刚从旅游地产热中铩羽而归的地产公司。截至目前，按照不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，其中既有保利、万科这样的巨头，也有业内籍籍无名之辈。

第三支大军是大企业集团，比如央企，因其财力雄厚而背景极深，可与保险巨头统一归为财团。以中石化为例，其下属公司已与四川当地政府签订协议，计划建设一处投资80亿元的养老项目，成为央企进军养老地产的代表。

可以说，除了银行之外，中国最“不差钱”的市场主体都进入了养老地产，而砸入资金总量恐怕已经超过千亿。不论在北上广深还是中西部的二三线城市，养老项目早已遍地开花。但旺盛的供给，将面临已被透支的市场。

从国际经验来看，养老地产发达的国家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休劳动者对居住环境改善的需求。但这种需求在中国并不明显。按照公开数据，我国城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美国人口普查局近期的数据，2013年第二季度，美国人住房自有率是65%。而中国自有住房率之高，也很容易通过家庭的地产投资热来解释。这些年，无论一线还是二三线城市，拥有大量房产的“房姐”、“房叔”不在少数。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是标配。

因此，即便抛开中国人的家庭观念等因素，家庭持有的大量投资性物业已透支了养老地产的需求。按照《南风窗》从业内获得消息，一些建成的养老项目中，入住率只有20%。相比而言，国内老年人群养老消费购买力远不及日本，而政府补贴也很难高过日本。在这种情况下，大量项目蜂拥而上便是不顾后果。 政策套利

真正的养老地产并不是一个赚钱的行业。在市场成熟国家，一些营运商的利润率也不过1%至3%。而由于医疗和护理条件的硬性制约，这个低利润率的行业也很难发挥规模效应。因此，即便在美国和日本，养老服务业的明星企业少之又少，多数都属于依靠政府补贴实现盈亏平衡或者略有盈利的那一类。而在金融海啸后，因政府削减了补贴，不少养老地产公司还一度出现亏损。

除利润率不高之外，盈利周期长也是个大问题。一般而言，一个养老地产项目从开建到盈利，其时间在7年左右。而盈利后，持续的营运费用也是不小的开支。在这个意义上讲，和住宅地产轻松超过10%的利润率以及其 “快建快销，一卖了事”的简洁营运相比，养老地产是一门毫无吸引力的生意。

那么，赚惯了“快钱”和“大钱”的中国企业为何趋之若鹜？驱动力来自于它们敏感的政经嗅觉。2008年以来，拉动内需成为了地方经济工作的重要任务，因此一度引发了商业地产热和旅游地产热。这一次轮到了养老地产。一位近期和地方养老项目多有往来的人士对《南风窗》透露，目前明确宣布将大力发展养老地产的省市超过20个。东部沿海某经济大省还将拿出20亿用于对老年项目的直接补贴。在一些地区，只要被立项为“老年公寓”，除企业所得税外，其他税种都有减免空间。

但享受了优惠的项目完全可能“挂羊头卖狗肉”。一般而言，养老地产项目都分出售和出租两个版块，前者和住宅类似，是出售70年产权的养老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售产权，通过收取会员费和年服务费盈利。在一些地方的规划中，明确要求发展商必须在出售项目外，持有一定比例的物业并运营。而实际情况是，部分开发商只开发前一种，即100%出售，这和住宅地产并无二致。 要防止“假养老，真地产”的可能性。

更大的超额收益可能来自于土地供应环节。国土资源部高咨中心咨询委员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明对《南风窗》分析，我国目前对用地仍属于“双轨制”，即划拨和出让两种方式并行。对一些公益性项目，政府可通过无偿划拨方式交付企业或机构使用，而商业性项目则采取出让方式，其中又包括协议出让和“招拍挂”。“双轨制”会给土地供应的不法操作留下空间。以工业用地改商用为例，按规定，开发商须补交差额地价或退回土地重新出让。但实际操作中，一些人并不履行以上手续。同样，养老地产也可能发生这种情况。

实际上，国务院9月下发的《意见》中已明确规定：严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。该规定在地方和基层究竟有多大“法律效力”尚未可知，但却从反面印证了这种担忧的存在。业内人士透露，一些以养老名义立项的项目采取了无偿划拨的方式，但却最终成为了商业项目。而在协议出让中，出让价格低于市价50%也不足为怪。 游戏升级

就回报率而言，养老地产并不能算一门好生意。但对地方政府来说，通过养老地产招商引资中的少量利益让渡，却可以撬动成倍的社会投资。以中石化将投资的四川郫县项目为例，按照当地媒体的报道，其该项目总投资高达80亿。而公开资料则显示，该县2012年财政收支预算中，全县地方公共财政预算收入不过27亿多。

2013年以来，尽管中央不再提 “4万亿”之类的巨额刺激计划，但地方的热情却不减。10月份，四川和福建两省都被媒体披露出存在所谓地方版“4万亿”计划。以四川省为例，按照其的2013～2014年重大投资项目名录，2336个重大投资项目总投资高达4.26万亿元。实际上，出台巨额投资计划的省市并非只有四川和福建。各地情况各异，但共同特征都是会面临资金缺口，所以吸引外部民间资金成为了地方官员的共识。

因此，一边是市场参与者基于国家养老事业政策风向的套利动机，一边是无法摆脱投资驱动老路的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易沦为刺激地方经济数据的手段。业内某营销总监便透露，在长三角一些人口才几十万的县，其县城周边竟有好几个养老项目。而这些县城连一个5层楼的商业综合体都无法承担，其人口已大量流入上海、杭州这样的大城市，但地方的态度却是“先修再说”。

“不会再扩大规模了。”尽管目前经营尚可，但太阳城的朱凤至表示，今后太阳城将以经验输出为主，实体扩张将放缓。由于医疗等配套的限制，在保证服务质量的前提之下，很难将规模进一步扩大。朱凤至认为，这个低利润的行业无法靠规模取胜。她以太阳城举例说，在建设方面，政府对每个床位的补贴额为1.6万。而在营运上，健康老人的补贴为200元/月，而需护理老人为300元/月。补贴虽不算高，但对企业维持日常经营非常重要。

事实上，无论从发达国家还是国内已有社区的经验来看，政府在养老社区的建设和运营中都扮演了重要角色。政府既要通过政策引导社会资金进入，而营运中的持续支持和适当监管也是行业健康发展的重要条件。倘若地方政府只希望和各路资金进行“一锤子式”的利益交换，在引资之后便坐等社会资金承担社会责任，那么这样的养老地产恐怕会沦为资产泡沫的升级版。

对此，以上营销总监的分析一针见血。他说，不论是地产商还是其他社会资本，它们早已习惯10%以上的高利润，而养老地产目前在国内还没有可靠的盈利模式。如果没有政府的支持，谁会真心来做？

举例而言，一些保险巨头对养老地产的“热衷”已说明了问题。保险公司进入盈利模式尚不明确的养老地产，除了“假养老，真地产”可能性之外，通过养老地产噱头提高产品销售业绩也是经常之举。2013年年初，针对保险公司“买保险入住养老社区”的宣传，一些地方保监局专门了消费提示。据称，有保险公司规定，要保证入住养老社区，除要购买与养老社区挂钩的特定分红险之外，还必须在单张保单下单一险种的应交保险费达200万元或以上。对此，业内批评说，按照保险公司的要求，两张保单便是400万，因此真正能入住养老社区的最后必然是富人，而养老社区享受众多政策优惠，这等于是“穷人补贴富人”。

第7篇：养老行业盈利模式范文

在数年前，“企业年金”对国内企业来说还是个新名词，但是自从出现了专业的养老保险公司后，并且经过将近4年时间的发展，企业年金对很多人来说已经不陌生了。太平养老保险公司是国内最早的专业养老保险公司，在过去的几年时间里，该公司一直在企业年金管理和服务上保持了专业态度，从而也自身获得了很大的发展。

企业年金“冬天”将至

面对全球经济下滑，以及国内企业将工作重点转向公司经营，企业年金在明年的发展将会迎来一个不乐观的局面。对此，太平养老保险股份有限公司总经理杨帆在接受媒体采访时表示，该公司预见到了上述情况发生的可能性，并且也已经在准备“过冬”方面做足了功课，这个“冬天”在杨帆看来，是这个行业重新洗牌的好机会，有准备的公司会在将来的“春天”中加速发展。

“事实上在今年，我们就已经感觉到了一些寒意，只是因为企业年金业务具有惯性，之前签订的合同所涉及的资金会陆续到账，因此从账面情况来看，似乎还不严峻，但是这是表面现象。”杨帆称，首先，全球经济不好，势必会对中国的实体经济产生影响，而这些企业都是企业年金的潜在客户，他们建立企业年金的计划的确已经明显放缓或者暂停；其次，国家的相关政策配套工作和矛盾并没有完全解决；再次，市场上被允许经营企业年金的机构突然增多，出现了僧多粥少的情况，使得竞争更加激烈；最后，目前资本市场疲软，而企业年金追求的是稳定收益，因此各家企业的态度更加谨慎。“因此，我觉得，企业年金在国内的发展暂时和这个季节差不多了，明年的发展和往年相比肯定会有所放缓，这与整个经济的大周期是保持着正相关的。”

过冬前已储备了“粮食”

已经预见到了可能会来临的“冬天”，那么自然也会提前为“过冬”准备“粮食”。在杨帆看来，“粮食”的概念包括了积累的项目外，还更重要的是包括了太平养老保险公司内部软实力的增强，以及服务专业化的提高。

“目前国内的企业年金市场跟随经济大环境的变化，回到了‘大浪淘沙’的状况下。企业年金原本就是一个类似‘马拉松’的业务，需要各方花大量时间慢慢谈、慢慢建立计划、将各方在其中应该扮演的角色关系理顺，但是在过去一段时间里，由于竞争关系，不少机构都将‘马拉松’变成了‘短跑’，原本最应该体现的专业性也无法呈现出来，现在回过头来看，这样的效果不见得好。”

杨帆认为，“过冬”正好让大家都放缓节奏，也可以静下心来想想自己发展计划，同时完善自己的核心竞争力。“具体到类似太平养老保险公司这样规模的专业机构来说，在‘过冬’之前就已经有所准备了，因此在‘冬天’里不会觉得太难过，但是我们也正在寻求其他途径来建立一个长期稳定的、可持续增长的盈利模式。这其中就包括了，和同属中保集团旗下的太平人寿、太平财险在一些优秀产品上的共同开拓。”

在“冬天”里，各竞争主体是否会因为都想获得不多的“食物”而采取压价竞争的局面这一问题时，杨帆认为，从表面上来看这一局面的确有出现的可能，但是由于大家都面临同样的大环境，再加上之前已经有些机构在做“零收费”的业务，因此在“冬天”里，所有机构会更加的“省吃俭用”，很难再出现砸钱的状况。同时，如果出现压价竞争，很多新进入市场的主体承受力不会支撑其太多时间就会出现比较大的盈利压力。“越是业务难做，就越是考验相关机构的业务质量，这才是将来赢得竞争的关键。”

不专业使法人受托机构角色弱化

在不少具有受托人资格的机构抱怨“在具体年金计划的操作过程中，其角色的重要性被不断弱化”，例如委托人跳过受托人，根据自己的理解和需求制定了投资管理人和托管人，但是最后的局面却又要受托人来负责。对此，杨帆认为，尽管目前市场上的确存在这一现象，但是对于一些专业性强的养老金公司来说并非如此，其法人受托人的职能也不会被弱化。“只要委托人发现，这些法人受托机构的确是在起作用，能够帮助其提供建议、化解投资风险、理清相关流程等，那么自然不会忽略法人受托机构的作用。但是的确也有一部分法人受托人未能发挥或者说不具有应有的作用，那么其角色的重要性自然就被弱化了，而这种弱化可以被看成是主动弱化，那么作为出资方的委托人来说，自然也就不愿意让其有过多的参与。”

杨帆表示，经过这几年的发展，太平养老保险股份有限公司在后台管理方面已经具有了相当强的专业优势，自公司成立以来，就对后台管理给予了相当高的重视程度，并且在很多方面都创造出了全国第一。这些尽管都是技术层面的工作，但是对具体业务来说，已经产生了很好的效果，目前后台和前台之间的关系也越来越流畅，不但需要把后台的优势在服务前端加以体现出来，同时也希望有关部门能够尽快制定好行业标准，将服务接口统一好。

“我们正在做未来5年盈利模式的规划，这个大方向确立了，其他的工作都可以围绕这一大方向进行。我们在将来不会将扩大规模放在第一位来考虑，而是将盈利能力的提高作为重中之重，这是非常现实的问题。”杨帆称，行业在明年的发展速度肯定会有所下降，那么不如利用这段时间来调整和强化内功，为下一步的快速发展打下更坚实的基础，用现在的时间换取将来的空间。“太平养老保险股份有限公司已经赶上了企业年金大发展的第一波浪潮，现在要正视目前的困境，客户对企业年金的要求也越来越高，因此非常需要用调整节奏来改进自身，以期在下一波浪潮到来时占据竞争优势。”

另外，杨帆还表示，在国家目前的宏观经济情势下，通过加大内需来促进经济发展已成为一个共识，而在他看来，社会保障制度的建立和完善是可以成为促进内需发展的一个重要基础。“社会保障不仅是民生问题，更是一个经济问题。促进内需，在很大程度上可以理解为鼓励消费，但是前提条件是得有一个非常充分的保障或者保障预期，只有这样才能把消费领域的潜能发掘出来。养老和医疗等问题得到了妥善解决或制度安排，那么国内居民在消费时也就没了后顾之忧，才愿意把原本计划用作养老的资金拿出来进行消费。假如企业给员工建立了年金计划，员工自己也准备了商业养老保险，那么在消费时也就踏实了，从这个意义上来说，企业年金绝对不像一部分人说的只起锦上添花的作用。”

杨帆表示，企业年金在中国是新生事物，又关系着千百万受益人退休金的安全和增值。法人受托机构只有充分尽到最大诚信的义务，才能真正代表和保护委托人及受益人利益。太平养老保险公司作为首批获准的专业法人受托机构，真正从委托人的角度考虑如何提供高质量的企业年金管理服务，以委托人及受益人的利益为原则处理企业年金基金管理事务。

第8篇：养老行业盈利模式范文

关键词：CCRC社区；养老服务；养老方式

中图分类号：D669.6 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2015）05-0023-02

一、关于 CCRC社区

（一）何谓CCRC社区

CCRC社区（Continuing Care Retirement Community）是一种复合式的老年社区。它起源于美国教会创办的组织，至今已经有一百多年的历史。20世纪90年代，国际社会针对长期以来各种老年照料服务机构和项目相互分割，使老年人在健康状况和生活自理能力逐步下降的过程中不得不经常变更养老场所的状况，对CCRC的理念进行了诠释――持续照料退休社区（CCRC），是指根据老年人的身体和心理状况变化，为老年人提供自理、介助和介护一体化居住和护理服务的机构。

CCRC主要采用居家式的自主养老方式，其核心理念是为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转入护理生活阶段。所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择。由此可见， CCRC的理念为“原居养老”，由于其服务内容涵盖了老年生活的各个部分，兼顾衣食住行、医疗健康、心理关照、自我价值再实现和社会生活各方面的需求，因此老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的医疗、护理和照料服务。

（二）CCRC社区的优势

1.可以提供完备的健康照护服务。多数老年人选择进入CCRC的重要理由，是因为在CCRC社区可以得到长期照护服务。CCRC社区针对老年人的生理特点布置智能化的设施，社区给老人建立健康档案，派出医护人员定期入户巡诊，根据身体状况为每位老人做出健康评估，并且针对老年人需求提供不同类型的支持，主要有医学治疗、康复辅助技术、交通服务、居家护理、住房改善、长短期照护机构、特殊房屋和活动场所等等。

2.可以提高生活质量。除了对健康方面有益之外，CCRC能改善生活质量，提供各式各样活动与社交达到居民的自我实现，减少老人被孤立感及沮丧感。CCRC社区能充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣，促进居民对社区的归属感和家庭感。有的老年社区还为年轻家庭提供适合的居所，实现各年龄阶层的混合居住，既为两代家庭相邻而居提供可能，还能让老年人在与不同年龄段人群广泛的接触中，获得充实与满足。

3.可以获得连续性的照顾。CCRC社区提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院，老年人可以只在熟悉的楼层间或建筑物间搬动，不会因为健康状况衰退而必须迁出社区，重新去适应陌生地区。老人们可以在社区里购房定居也可以租房居住，房屋有高中低档之别，分为无陪护型、陪护型、特护型等不同的类型，能满足不同年龄、财力层次老人的需求。

可见， CCRC社区不仅是技术、房子，更是一种有活力的养老生活方式。美国一项学术调查显示，在CCRC养老社区，由于具备了专业化的老年医疗保障服务，社区居民的寿命，往往较社会平均水平高出8岁至10岁，同时医疗保健支出减少30%。至今，美国全国共有超过2100个CCRC，总共照顾约 62.5万退休老人，其增长速度比养老院和辅助生活机构的总和都要高。

二、我国发展CCRC社区的必要性

我国目前主要有家庭养老、机构养老和居家养老三种养老方式。家庭养老仍为我国目前最主要的养老方式。但有关调查显示，中国65岁以上老年人身边无子女，独处的占36.6%；丧偶率为57%，女性高达78.2%；丧失生活自理能力的占45%，家庭养老面临子女“空巢”、缺乏专业照料的问题。同时由于计划生育政策的后发效应，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经较为普遍，传统的家庭养老功能逐渐弱化。依靠定点服务的社区养老则普遍由家政公司转型或“兼职”，没有经过专业培训，对老年人的生理、心理等多方面需求了解不够，影响了养老服务的水平和质量。服务方式也比较单一，难以为老年人提供方便、快捷、周到的社会服务。再就是机构养老。传统的养老院，往往近乎囚禁的把老人固定在一栋楼或者一个门禁森严的小院里，空间狭小，生活不便。而且还存在公办养老院资源奇缺住不进，高端养老机构价格奇高住不起的问题。

在我国，考虑到家庭养老功能的日益衰弱和机构养老的力不从心，及多数老年人处于经济和情感上的原因不愿离开熟悉的社区环境，加上如今人们住房水平的提高，老人们有了较好的住家环境，则希望在家里而不是在养老机构接受服务，居家养老便应运而生。但从生活质量的角度而言，目前我国居家养老服务仅能满足老年人吃穿住行等最基本的生存需要，对老年人生活质量的更高层面，如健康照护、生活满意度、精神生活和奉献社会等方面的需求难以顾及。而CCRC复合型养老社区，恰好解决了单一养老模式无法解决的难题。CCRC养老社区集合了家庭养老、机构养老和居家养老三方面优点，是当今全世界公认最理想的养老生活模式。

三、我国发展CCRC社区面临的机遇

（一）城市老年群体已拥有一定的消费能力，存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求

在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。根据中国老龄科学研究中心的一份调查，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款。每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿元至4000亿元，此外，随着经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。有关专家预测，仅退休金一项到2020年将增加到28145亿元，2030年可达73219亿元。零点调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。

（二）整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失

养老产业是一个新兴产业，虽然20世纪80年代开始在国内兴起，但主要局限在养老设施方面，相关产业发展滞后。同时，养老设施多数还是机构、政府投资，市场化程度较低然。目前我国养老服务机构所能容纳的人数只占老年人口的0.8%，落后于发达国家3%的比例。 根据全国老龄工作委员会的一项统计数据显示，2005年我国老年用品市场的年消费能力已经达到了4000亿元。但是我国所有老年用品生产企业所提供的产品尚不足1000亿元，满足需求相差甚远，市场供给存在缺失。

（三）养老产业已成为“朝阳产业”，国家正加大对养老产业的扶持力度

2011年2月，民政部了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）。 该规划中指出未来中国养老的模式是：“要在“十二五”期间，基本建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系“，并明确鼓励社会兴办养老机构，要建立与政府养老配套的高端养老产品和服务，”要以社区日间照料中心和专业化养老机构为重点，通过新建、改扩建和购置，改善社会养老服务体系的基础设施条件。国家对于养老产业的扶持具体体现在对养老机构和养老地产税收上的优惠，比如国务院和民政部门相继出台减免养老机构的税收以及鼓励采取独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业”的政策与文件。

四、我国发展CCRC社区面临的挑战

（一）价格昂贵，面临曲高和寡的局面

虽然CCRC能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但这种心灵的宁静却来之不易。根据美国养老地产及护理行业投资中心（NIC）的调查数据，CCRC的入住费用一般从2万美元到100万美元不等，平均为25万美元。这仅仅是一张进入CCRC的门票。如果一位老人独立生活15年，每月支付2000美元，加上入住时一次性支付的费用，从入住到去世，在CCRC花费的总费用会在60万美元左右。

CCRC养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，如果没有长期政策和资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。在目前盈利模式并不清楚的情况，我国很多社会资本进入CCRC时不约而同地选择了 “高端”路线，月均支出动辄上万元。据有关调查显示，中国家庭年收入超过 150 万的老年人口为 1020 万， 同时我国目前步入70岁的老人多是“50”前的。曾在欧美各国研究养老行业多年的清华大学博士王勤指出，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。这是很多CCRC运营商无法盈利的一个重要原因。

（二）资源缺乏，医疗问题难解决

目前，国内的CCRC社区多数没有自己的医疗资源，往往选择与某个医院进行合作，开辟“绿色通道”等方式解决老人的就医需求，并且社区内护理人员缺乏必要的技能，难以胜任相应的护理工作。这与美国的情况相去甚远。在CCRC社区都有专业养老护理团队对老年人进行长期持续的检测。而中国不仅医疗资源、 资源总体供应不足，其分布也不均衡， 好的医疗资源大部分集中在大城市和大医院。

（三）管理难度大，缺乏行业准入和服务监管

一方面CCRC是一项复杂的事业，不仅要整合各项老人所需的资源，还需及时提供各项横跨生活和医疗层面的服务，因此管理起来并不容易。同时对于养老行业的服务业属性，许多进入CCRC的企业也理解不到位。“能盈利的机构的共同点有：设施设置不是大而全，而是能灵活利用空间和服务专业，不是人海战术，而是有专业团队，这是很重要的。” 清华大学博士王勤说，人才不足是目前发展CCRC遇到的瓶颈之一。

另一方面，CCRC主要是依赖社会资本发展的养老产业，政府应加强对行业准入和服务的监管，如在美国的康涅狄格州规定一个CCRC机构必须在该州有两个以上的设施；要建立“业主”的管理委员会，参与社区管理；并且要对CCRC的财务状况进行审查等。但CCRC在我国还处于起步阶段，还缺乏行业准入标准和相关的监管部门，这严重制约了CCRC在我国的发展。

五、结语

CCRC养老社区居住模式能给我国老人在养老居住模式上更多一种选择，也体现了老人养老居住模式多样化的需求，其优势在于它的着力点以及未来的前景。随着人们居住消费观念的不断改变，政府、运营商、投资人等通过实践不断提升产品和服务质量，形成具有我国特色的CCRC养老社区开发思路，才能更好地满足老年人的居住需求。

参考文献：

[1] 刘美霞，等.老年住宅开发和经营模式[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.

[2] 王彦辉.走向新社区[M].南京：东南大学出版社，2003.

[3] 叶 奕.养老地产发展形势分析[J].科技智囊，2014（12）.

第9篇：养老行业盈利模式范文

关键词：私募股权基金；股权直接投资；盈利模式

1私募股权基金简介

私募股权基金（PrivateEquityFund，以下简称PE）包括了：发展资本（DevelopmentFinance）、夹层资本（MezzanineFinance）、管理层收购或杠杆收购（MBO＼LBO）、重组（Restructuring）和合伙制投资基金（PEIP）等。

PE是相对于纯粹通过股市买卖上市股票赚取价差的上市股权基金的概念。早期的PE只投资于未上市公司股票，其后逐渐延伸到包括透过私下交易方式购买上市股票的投资行为，有些PE甚至也经由股市买进上市股票作为并购投资的部分手段。由于国外PE一般采取有限合伙的组织形式，基金管理人作为普通合伙人，投资人作为有限合伙人。在这种有限合伙的形式下，其股权是不公开交易的。

PE的其他翻译还有私募资本投资、产业投资基金、股权私募融资、股权直接投资等。私募股权投资的特点为：

（1）通过自己的管理和控制使得所投资的公司增值，是相对长期的投资，是实质性的增值，而非证券投资的纯粹的资本运作。

（2）资金来源广泛，如富有的个人、风险基金、杠杆收购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等。有低利率的资金来源，得益于财务杠杆，一方面可以以小搏大，另一方面可以提高资本报酬率。

（3）投资回报率高，PE获取回报的方式主要有三种：公开发行上市、售出或购并。根据汤姆逊金融服务公司（ThomasFinancial）的统计，截至2006年6月，相比标普500指数6.6%的年回报率，私募股权投资的年回报率高达22.5%；过去10年，两者年回报率之比是6.6%对11.4%。

2股权直接投资意义重大

2.1创新才露“尖尖角”

50家证券公司2006年报显示，2006年实现净利润高达180.53亿元。但是亮丽的成绩却掩盖不住严峻的现实：证券公司整体并未摆脱靠行情吃饭的宿命，尤其是小证券公司，经纪业务成为其脱贫的唯一法宝。年报分类数据显示，50家证券公司经纪、自营两项收入合计318.39亿元，占总收入的75%。证券公司的创新业务虽有发展，但对总利润贡献仍微乎其微。从2004年8月证监会正式启动创新类试点证券公司以来，虽然创新类证券公司数量已经增加至19家，但证券公司的创新业务仍主要集中在集合理财、权证创设及资产证券化等方面。

由于已开展资产证券化业务的证券公司数量有限，权证创设也是在配合股权分置改革的阶段性产物，只有集合理财开展的规模比较大。不过，集合理财虽然属于创新业务，但其与以前的委托理财有些相似。如果在市场行情出现巨大波动时控制不善，不仅不能盈利，反而会导致损失。

统计显示，除中信证券外的18家创新类证券公司新兴的受托资产管理业务2006年共实现收入8亿元，仅占总收入的2.5％。不过，包括权证创设收入的投资收益一项达到35亿元，虽然仅占8.3%，但同比却增长了133％。另外，18家创新类证券公司在财务顾问、股改和研究所等其他业务上也收入了24亿元，占营业收入的7.5％。因此，进一步加大业务创新、建立多元化、稳定的盈利模式，是证券公司面临的紧迫任务。

2.2股权直接投资深具影响

股权直接投资是眼下繁荣的中国证券市场盛宴中的顶级盛宴。监管层将在风险可测、可控、可承受的前提下，支持证券公司进行产品、服务和组织创新，并将支持符合条件的公司开展融资融券、直接投资等业务的个案试点。

伴随着新的《证券法》、《公司法》和《合伙企业法》的出台，PE的设立已经有法可依。在税收方面，修订后的《合伙企业法》已经明确了合伙企业的征税原则，即合伙企业的所得税按照由合伙人分别缴纳所得税的原则，这就避免了双重征税，有利于促进PE的发展。

股权直接投资可以为证券公司开辟新的盈利模式，有利于发展与建立多层次资本市场，也是投资银行本质的回归。证券公司现在需要抓住机遇加快创新，做大做强。尤其是面对国外投行的大举进入，要尽快打造出能与国际投行相抗衡的本土证券公司。否则，就会沦落成像我国台湾、香港市场那样，成为外国投行的“天下”。

外资投行主要利润来源中，承销费仅占一小部分比例，大部分的收入来自股权的投资收益，如高盛60%的收益都来自于此。以高盛、美林等为代表的国际投行在中国伺机而动，参与了许多PRE-IPO的投资，收益丰厚。放开股权直接投资后，国内证券公司将同国外投行一起分享股权投资的高溢价收益。

证券公司从事股权直接投资有利于取得参与非上市企业公开发行股票的承销权，可以给公司有关部门创造更多的业务机会。通过投资国有企业和其他行业各个成长阶段的企业，有利于加快行业兼并收购的整合进程，有助于推动国内的一大批新兴跨国企业的崛起和全球扩张；此外，可以加快国有企业股权结构的改革和法人治理结构的完善，打破国内的传统国企垄断、行政垄断，并成为中国整体市场经济转轨和深化改革的重要外力。

3两种模式之比较

中信证券在2007年1月24日公告，宣布董事会通过议案将与胜达国际集团（SICO）合资开展股权直接投资业务，主要投资于境内拟上市公司的股权。双方合资的承诺资金额不超过10亿元人民币，各方将出资5亿元人民币，各占50%比例。国泰君安、申银万国、招商证券、国金证券、广大证券、东方证券等多家证券公司都在积极备战股权直接投资，筹备各自的方案。

各家证券公司拟定的模式主要有两种：一是将股权直接投资业务并入证券公司的业务体系，成为后者的一个组成部分。证券公司是直接投资业务的主体，既可以直接运用证券公司自有资金开展业务，更可以专项资产管理形式募集资金，开展股权直接投资业务。二是证券公司设立专门的机构，通过子公司来开展股权直接投资业务，如中信、招商、光大等。

两种模式的比较：

2007年1月底，证监会证券公司投资非上市公司股权直接投资监管法规已经下发到各交易所和几大证券公司处征求意见，创新类证券公司股权直接投资试点有望获批。证券公司的资本金规模和风险控制能力是此次证监会遴选试点的主要标准，中金、中信和中银是最有希望获得首批试点资格的三家证券公司。

4未雨绸缪迎接证券市场的盛宴

从国外专业的私募股权投资公司和投资银行运作PE的经验来看，股权直接投资对人才和制度的要求极高。中国PE还面临着外汇管制、贷款、人才等方面的诸多限制。中国PE品牌的法律地位、与社会各阶层的连接、与银行的关系都很脆弱。目前证券公司开展股权直接投资业务急需解决的问题主要有：

4.1澄清观念

股权投资基金不受金融法规和条例的监管，只受民法和一般企业法规的监管。根据美国的经验，美国对PE没有特殊的监管，PE是在相关法律的豁免条款下生存的。监管部门监管的是各种投资于私募股权基金的行为主体，如果投资的行为主体是银行，则受银监会的监管；如果是保险资金，受保险监管部门监管。所以中国对股权直接投资的监管也应当效仿国外，不必设立专门的监管机构，而只需明确银监会、保监会和证监会各自的监管内容。

4.2加快人才储备

人力资本是PE的制胜法宝。该行业对人才的要求非常高，需要思路敏捷，能够迅速做出正确的判断和决定，如很快对交易的结构做出评价和判断，具备非常强的人际交往能力。该类人士需要兼具投资银行、法律和金融财务等方方面面的理论知识和实践经验。而国内证券公司人力资本滞后，缺乏这类专业人才，因此加大内部培训和外部引进需齐头并进。

4.3严格风险防范

证券公司从事股权直接投资极易导致利益冲突、风险失控。所以证券公司需要建立严格的内控制度，各部门间设立严格的防火墙，防止利用内部信息为己牟利。自有资金的投入，一旦失误，将造成严重的损失，所以证券公司应当借鉴国外PE的成熟经验，熟悉PE的运行机制和原理，形成一套独特的项目筛选、价值评估、企业管理与控制的运作流程和制度体系，建立全面的风险控制制度。另外可以考虑引进国际知名的PE和投行，进行合资，共同开拓国内市场。

4.4放宽资金限制

流动性过剩是目前国内突出的问题，因此发展股权直接投资应主要用好国内资金，目前政策性银行、证券公司、社保基金、保险公司和邮政投资PE已经先后个案获批，今后应当从法律上放宽限制，允许更多的机构投资者涉足该领域。

国内融资体制改革的滞后，借贷市场基础薄弱，缺少债务融资渠道的支持使得国内大型杠杆并购交易稀少。债务融资对并购交易举足轻重，因为在杠杆并购中，并购方通过债务融资增加股本投入。债务是以被收购企业能产生现金流的资产做抵押，发达市场中，债务总额一般为投资者自有资金的三倍，由各商业金融机构提供融资。但国内贷款机构不愿意向无法提供大量实物担保的债务人提供贷款，中国破产法滞后是一个制约因素。因此，加快相关法律建设，银行逐步建立项目融资和评估体系的建设刻不容缓。

4.5品牌的长期树立

私募股权投资吸引众多资金的秘方是良好的业绩和知名的品牌，只有经过历练的国际知名投行和私募股权投资公司才会振臂一挥，应者云集。国内证券公司最初开展股权直接投资可能会出现募集资金达不到预期规模的情况，而只能依靠自有资本运作，但证券公司本身的资金实力又有限。所以，如何在短期内塑造自身的金字招牌是证券公司面临的紧迫任务。

参考文献

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