社区养老服务盈利模式精选(九篇)

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第1篇：社区养老服务盈利模式范文

保险公司正在养老产业跑马圈地。近年来，不断有保险公司通过建设养老社区的方式，对接养老保险，以期进一步扩大公司的养老业务。

截至2015年二季度末，保险业共有9家保险公司已投资或计划投资25个保险养老社区项目，计划投资金额612亿元。如果截止到最新日期，投入的金额已达到上千亿元。

泰康人寿、合众人寿两家保险公司均在全国范围内展开了养老社区的布局，泰康人寿选择北上广等一线城市进行开发，而合众人寿则偏好沈阳、南宁等二三线城市。

中国人寿、新华保险等保险公司也纷纷涉足这一领域，与养老社区挂钩的新型养老保险产品正处于申报过程中。

与其他社会机构相比，保险公司投资建设养老社区优势十分明显，首先是在客户导入上有所优势，保险公司可以根据保单来锁定客户；其次由于在客户管理方面有数据优势，因此在定位定价方面也较为准确，利于良性发展。

不过，值得记者注意的是，养老社区属于重资产，回报时间较长，对于一家以盈利为导向的公司来说，盈利压力一直悬在头顶。投入数百亿元何时能盈利？如何盈利？这些都成为保险公司发展养老社区的障碍。

泰康人寿专注高端社区

在众多保险公司中，泰康在养老社区的投入已经有10年的时间，泰康之家的养老社区主要采取医养结合的模式，为社区居民及周边社区提供医疗服务，形成预防―治疗―康复―护理的一站式闭环式。

《投资者报》记者近日通过泰康之家的客服中心了解到，要想入住泰康之家，主要有两种方法，一种是购买泰康人寿幸福有约系列的保险产品，同一投保人的投保金额必须超过200万元，才能获得入住泰康之家的资格。另一种方法则是花费20万元押金再加上购买65万元～200万元的乐泰卡即可入住。入住后每位老人每个月还需要缴纳5000元～15000元不等的月费，此外，一些医疗服务也需要额外收费。

合众、新华多家加紧布局

与泰康之家有所不同，合众人寿开发的合众优年生活养老社区价位稍低，购买50万元到75万元的保险就享有入住资格。定位于中高端人群。合众人寿相关人士对《投资者报》记者表示，目前武汉、南宁、沈阳三个地区的养老社区已投入运营。

近年来，合众人寿不断扩大养老社区的版图，甚至延伸到国外，据合众人寿方面介绍，2015年至今，公司已花费1.5亿美元收购了美国的15家养老社区。

据合众人寿提供给《投资者报》记者的最新数据显示，截至2016年9月，合众养老社区对接产品的保费收入达36.7亿，占总保费收入的22%，可谓十分可观。

除泰康人寿、合众人寿外，新华保险也在加紧养老社区的布局，在2015年年报业绩会上，新华保险董事长万峰表示，“目前新华投资的养老项目有三个，分别为海南博鳌休闲度假养老社区、北京丰台莲花池介户型的养老公寓，以及北京延庆城区的活跃型的养老社区。其中，海南博鳌一期工程在2016年春节期间已经部分投入运营。”此外，国寿、太保等养老社区项目也正在积极推进中。

盈利周期过长

值得关注的是，截至目前险企介入养老产业仍没有形成一个行业行为，由于前期资金投入巨大，因此只有一些经济实力雄厚的大中型寿险公司愿意试水。但各险企的养老社区已经形成了一定的差异化，首先在客户入住门槛上，泰康、国寿、合众等均优先采取对接保单方式引入，新华及太保则采取直接交费的方式。其次，在价格定位上，泰康、新华等均定位于高端群体，而合众的价格则相对平民化。

毫无疑问，人口老龄化为养老产业带来了巨大的市场需求，一些成熟的养老社区入住率高达100%，甚至出现排长队的现象。据《投资者报》记者了解，目前大中型险企投资建设的养老社区首年入住率均超过30%，一年后甚至可达80%～90%。

市场状况良好，使得保险公司愿意投入数百亿元砸入养老社区这片蓝海，泰康之家上海养老社区一个项目就投入了40余亿元，全国7个项目投资总额约为203亿元，合众武汉优年生活社区投资也近百亿。但何时能收回成本，获取利润呢？

近年来，不仅是保险行业，甚至很多房地产大亨也开始涉足养老社区产业，但至今为止业界并没有成功的盈利案例。由此看来，养老社区前景诱人，但要从中获利并非易事。

泰康人寿董事长陈东升曾对媒体坦言称，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间。

合众人寿方面则对《投资者报》记者表示，“我们认为，养老社区盈利的基础是优质服务。”合众人寿下阶段将兼顾发展中高端服务及中端养老社区服务。

第2篇：社区养老服务盈利模式范文

小区名叫北京太阳城，是目前国内投资较大、开发较早的养老地产项目。

到了2013年，一度困顿的养老地产迎来大爆发，甚至被称为“元年”。2014年，养老地产将发生什么？谁在主导？

良好的开局

养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种与旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，核心在于适老化设计。

“我们在2000年开发养老地产项目时，国内还是空白。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉《瞭望东方周刊》。

该项目的成功不仅使得养老地产这一新兴概念进入大众视野，更揭开了中国养老地产发展的序幕。不过，随后10年，中国养老地产受制于种种因素，一度陷入困境。

真正的转折点出现在2013年：众多大投资项目上马，投资地域也从北上广等一线城市扩展到二三线城市。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，其中不乏160亿?200亿元的巨额投资项目。

养老地产能在2013年“重生”，很大程度上归功于市场需求、国家政策以及房地产业现状三方面的合力。

据民政部统计数据，我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。

庞大的老年人群意味着巨大的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4 万亿元人民币，到2030 年有望增加至13 万亿元。

2013年，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），提出从19个具体方面、45项主要工作任务入手，促进我国养老产业。

“《意见》的出台不仅为我国养老产业的发展指明了方向，更在政策上提供了明确支持。” 全国房地产经理人联合会（以下简称“全经联”）养老住区委员会委员、北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星对《瞭望东方周刊》表示，国家政策层面的支持就是一剂强心针，给足了市场信心。

另一个现实是国内房地产市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急。

行业研究公司深圳世联行地产顾问公司业务发展部总监李亚南对本刊记者说：“2013年被业内称为养老地产元年，很多政策开始提出和落实、完善，算是有了一个良好的开局。”

三足鼎立

简单梳理即可发现，房地产企业自养老地产开发伊始便雄踞要位。不过，随着国家在市场准入原则上的放宽，其他资本逐步进入养老地产市场，并渐成气候。

“房地产开发企业、险资、央企基本上形成了中国养老地产‘三足鼎立’的竞争势态。”乌丹星说。

“已有近30%的品牌房地产开发企业进入了养老地产。”乌丹星介绍说，万科、保利、远洋等20余家国内一线房地产开发商都已涉足养老地产项目。

万科早在2010年就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目。目前，万科至少有 4 个养老地产项目。

2013年年末，保利地产养老战略，表示将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。目前，保利地产在北京、上海、广州、成都等地已有6个养老地产项目在建。

2013年4月，远洋地产正式成立养老运营管理公司，创建自有养老品牌“椿萱茂”。同时，其与美国哥伦比亚太平洋公司合作的高级养老护理项目“椿萱茂·凯健”也于2013年开业。

公开信息显示，目前国内房企预定的养老地产项目已超过百个。假设以每个项目平均投资 3亿?5 亿元计算，总投资额就可达数百亿元。

大举进入的还有保险业。2010 年 9 月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。到2012 年底，保险系企业在养老地产领域的投资已超过 500 亿元，其中包括中国人寿、泰康人寿、中国平安等。

2011年 11 月，中国人寿首个养老基地国寿生态健康城在河北廊坊开工，总投资 100 亿元。目前，中国人寿在全国范围内共有6个养老基地。

2012 年 6 月，泰康人寿第一家养老社区在北京昌平开工。2012 年 9 月，中国平安进军养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”启动，总投资 170 亿元。与此同时，泰康也在上海、广州拿地启动多个养老项目。

此外，合众人寿、太平保险集团等公司也都开始尝试养老地产项目。

“还有一类是致力于医疗和养老领域投资的投资机构，比如国开行等。”李亚南说，投资机构与险资性质一样，同属金融机构范畴，且投资更有目的性，也更加谨慎。

第三支进入养老地产的“部队”就是央企，如中石化、中国水电、鲁能集团等。

“虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、大笔出手，未来赶超之势不可小视。”乌丹星分析说，央企在未来的养老地产市场将会扮演重要角色。

李亚南认为，除了以上三大主力，养老地产市场还存在另一类参与者—与医疗相关的跨界企业。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司。在养老地产崛起时，凭借自身在医疗方面的特色优势参与其中。不过，这类公司目前还未形成规模。

“每一类市场参与者都有优势和劣势，无法说哪一类更适合养老地产。”李亚南说，目前多数参与者都在充分利用自身的优势，而忽视了劣势。

房产企业的优势在于取地和项目开发，长于市场营销；劣势在于跟政府谈判时比较被动。同时，这类企业缺乏资金，也不精于后期的项目运营。

和房产企业正相反，险资和央企在养老地产市场最大的优势在于稳定的资金池。而资金是养老地产开发的关键。

此外，固定的客户渠道、成熟的营销团队也是险资和央企的优势所在。不过，这两类市场参与者在劣势上较为突出。一是在取地和开发上没有经验；二是对市场不敏感，无法准确定位市场。

“4+5”模式

随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。

不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。

第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。

第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。

第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。

第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。

此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。

在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。

一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。

“目前在国内这几种盈利模式都存在，但都不成熟，都处在摸索阶段。”乌丹星说，在发达国家成熟的运营模式中，投资商、开发商、运营商三者在投资、开发和运营方面可以做到相互渗透、相互介入甚至是三者之间不断转型。

融资困境与人才缺失

纵观发达国家的经验，养老地产的发展大致经历三个阶段：初期的碎片化发展、中期的产业链形成和后期的品牌诞生。

产业发展初期是在政府大力引导、鼓励和支持下，企业开始进入养老地产市场，开发类型、运营模式都存在诸多缺陷。产业发展中期是产业链的形成和不断成熟，软硬件配置更加合理，运营模式、盈利模式更加清晰。产业发展后期进入品牌阶段，资本大举进入，并购扩张成主线，通过强强联合，使品牌强化。

目前，中国养老地产正处于初期碎片化发展阶段，没有成熟的运营体系和盈利模式，缺乏足够的优质产品和运营服务支撑。

“养老地产与上下游的对接尚未完成。地产商还在依赖卖房子；险资虽不卖房，但真正进入良性运营的项目还没有；大型央企的养老项目还处于初期开发阶段。”乌丹星说。

中国养老地产的问题主要集中在两个环节，前期的投资开发和后期的运营维护。前者最大的问题在于融资，而后者最大的问题在于专业人才的缺乏。

作为产业开发的第一链条，资金决定着项目开发的成败，也成为养老地产发展需跨过的第一道坎。“养老地产的投资周期长、成本回收慢，资金要求大，如果没有长期低成本资金支持就很难持续发展下去。目前养老地产融资渠道并未打开。”乌丹星说。

养老地产本身的市场特性，加上国内的养老地产尚处于起步阶段无成熟的开发和运营模式，使得众多有能力的投资商在这一领域极为谨慎。银行之外的境内外大型资本基本处于观望状态。融资困境使得众多养老地产项目仅仅停留在口头上。

项目的后期运营比前期开发更具挑战性，专业人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端运营人才、高级职业经理人的缺乏，另一方面是专业护工的缺乏。

以养老院为例，目前国内众多养老院的负责人是医院的退休院长。这些人虽然有多年的医院管理经验，但并不能胜任专业养老机构的管理岗位。问题在于两者存在定位之差，前者面向大众群体，后者面向特定老年人群。

专业护工缺乏更为严重。目前中国从事养老服务的人员多是从传统行业跨界而来，真正接受专业教育的护工少之又少。加之，很多养老机构在人员的选择和任用上标准不一，使得养老服务人员的质量参差不齐。

“随着养老地产项目的不断开业，未来几年人员总量需求将达到 1000 多万，但目前市场上只有 30 万左右在一线从事养老服务。”乌丹星说。

除此之外，养老地产市场还存在着诸多问题。如：项目定位不清晰，一味走高端路线，忽视老年人真正需求；市场机制不成熟，营利性、非营利性、公办、民办养老项目之间的市场关系和运行机制尚未理清；社会大众养老观念尚未转变等。

体系建设、转变观念是关键

“养老地产正处于起步阶段，这些都是行业性的问题，而非某个开发企业的问题。”行业顾问公司润土咨询董事长于贵红告诉《瞭望东方周刊》。

在她看来，国家政策在解决养老地产问题上起着至关重要的作用。“国家可以在用地方面给予开发商一定的政策支持，也可通过税收减免或者资金补贴的形式直接扶持运营商。”不过，她也提醒，政府应该对已批准的项目跟踪审查，以防个别企业打着养老的旗号进行地产开发。

“融资困境是当前养老地产面临的紧迫问题，而解决这一难题的关键在于众多市场参与主体能否通力合作。”李亚南给出的建议是，“保险公司出钱，由开发商代建、代集，再整合专业的市场机构和运营机构，形成一个产业链条，这是一种比较靠谱的模式。”

不过，在乌丹星看来，养老地产市场最急需解决的是标准体系建设。“中国的养老地产市场庞大，如果没有一个市场标准，就会变得杂乱无章。”

标准体系的建设要完全涵盖养老地产开发的各个环节，从养老项目选址、规划设计，建筑施工到后期运营，以保证养老项目能够最大程度契合老年人需求。同时，居家养老设施改造、城市老年公寓、护理之家等应该以何种标准建设和运营管理才能满足老人需要也应纳入标准体系之中。

“没有这些内容做支撑，养老地产就是一个空壳。”乌丹星说，“众多开发者仍然用传统地产思维和地产模式做养老，注定失败。”

不可预测的未来

2014年2月18日，全经联在京《2013中国房地产创新发展报告》（以下简称“《报告》”）。

在对2014年养老地产市场的发展展望中，《报告》这样表述：2014年将是国家养老政策落地的关键年，届时国家还将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地必将为整个产业的发展创造良好的生存环境，整个行业将会呈现爆发式增长。

《报告》预测，养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展。

一时，“养老地产将迎来黄金春天”的论调似乎成为共识，本刊采访的多位业内专家和多家行业研究公司均持相同看法。

根据全国老龄办的调查，目前中国老年人总的服务需求满足率仅为15.9% ，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，这意味着巨大的市场需求。

中商情报网产业研究院研究员邓思思向《瞭望东方周刊》表示：“在总量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住养老社区，就有可能在未来几年产生至少4500个养老地产项目需求。”

不过，与业内热炒养老地产市场形成强烈对比的是，国家相关部门始终保持低调、审慎的态度，并有意为之“降温”。

2012年7月26日，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中，“防止以养老项目名义建设和销售商品房”、“防范以自用项目名义投资不动产”这两条对养老地产市场产生较大影响。

2013年7月9日，民政部关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，要求各地要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。

2014年2月19日，民政部副部长窦玉沛公开表示，养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。

第3篇：社区养老服务盈利模式范文

《支点》特约记者 何勇 上海报道

“时间不一定造就一个伟人，但一定能造就一个老人。”

根据国务院《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》的官方数据显示，截至目前，中国是世界上唯一一个老年人口过亿的国家，且正以每年3%以上的速度增长，是同期新生人口增速的五倍多。5年间，全国60岁以上的老年人口将由1.78亿增至2.21亿，比重将由13.3%增加到16%。

近年来，国家诸多政策多次释放明确信号：大力加强养老机构建设，支持社会力量举办养老机构；发展多样化的养老服务体系，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

在此大背景下，养老产业欣欣向荣，众多资本纷至沓来。

“夕阳红”事业迎朝阳

春暖花开的季节，位于浦东新区康新公路上的上海国际医学中心迎来开业大吉。

兴建近3年的国际医学中心属于卫生部和上海市的重点项目，它与建设中的迪士尼乐园为邻，总占地面积约375亩，一期总投资约6亿元，是一家包括健康体检、高端养老等功能在内的综合性医疗机构。

迈入足有三四层楼高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及随处可闻的轻音乐，病房里的拖鞋、保险柜和洗漱用品一应俱全，竟让人有置身星级酒店的错觉。在医院的构架体系中，专门设置“客房部”实属罕见，实施“酒店式管理”，客户提包即可入住。

作为上海第一家由新医改催生的国际综合性非公立医院，这里除了试点医生“多点执业”外，还将同时试点高端养老护理模式。

本刊记者看到，即将同医院一起揭开面纱的还有100套护理养老酒店式公寓，和普通的护理院不同，全部是居家式护理套房，资深医护人员将为老年人提供专业护理。

这个集高端医院和养老酒店于一身的项目一推出，资本便紧追而来，投资主体更趋多元。

管理方面，国际医学中心引进了亚洲最大的医疗集团新加坡百汇集团，目前有9家股东，其中，除了国资背景的上海国际医学园区集团有限公司占股20%外，其余股份由8家民间资本持有。

“我们公司旗下的九胜投资正展开对国际医学中心部分权益的收购，进展还算顺利，与几个股东的股权收购框架协议已初步达成，眼下正推进前期尽职调查等工作。”上市公司运盛实业高管在接受本刊记者采访时表示。

据了解，此次收购，九胜共斥资2.38亿元，收购完成将间接和直接持有医学中心28%的股份，成为国际医学中心的第一大股东。

对于运盛实业而言，其现有主营业务主要为工业地产开发，属于房地产大行业，此次进军高端医院和养老项目，也预示着公司今后将向养老地产转型。

“若九胜收购医学中心股权及本次资产重组顺利完成，运盛实业未来可通过这一项目向高端医疗服务领域拓展，尤其是借此进军养老健康地产，能开拓公司未来地产业务种类和盈利模式。”运盛实业上述高管表示。

本刊记者还观察到，尽管国际医学中心尚未开业，但它的建造已带动了浦东新区周边的房产，不少房产商在医学中心挂起了养老酒店公寓的旗帜，主推对口这一优质医疗资源的养老房。

无独有偶，另外一家地产上市公司中茵股份也在2月10日与上海交通大学医学院苏州九龙医院签订了战略合作协议，宣布进军养老产业。

中茵股份公开称，双方将先选择公司目前为其控股股东托管的酒店度假项目，拟建设成集健身中心、康复疗养中心、老年艺术中心、图书馆、影院等多种功能为一体的生态养老项目。

积累项目经验后，中茵股份还计划将该模式复制到三亚、上海、丹东、西双版纳等地，打造迁徙式养生休闲养老产业链。

“人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带入前所未有的机遇期，养老产业有望成为中国房地产市场下一个十年的价值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

顶层设计释放“政策红利”

实际上，吸引社会资本参与发展养老服务业，这被视为深化养老服务业改革的“活水”，自中国步入老龄化社会以来，在政策层面上已经把社会资本进入养老服务业的障碍减到最小。

去年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”）提出，加快发展养老服务业，要充分发挥政府“保基本”的作用，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，营造平等参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。到2020年，全面建成“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

可以说，这些明确扶持养老产业发展的相关国家政策陆续出台，在不断地刺激房地产业的神经外，也让正处起步阶段的养老金融业看到了曙光。

在《意见》出台两个月后，2013年11月，总部设在中部地区的独立保险法人机构——合众人寿，在武汉蔡甸区后官湖正式推出其首个健康养老社区，这也是第一家由保险公司投资建成的养老社区。

该养老社区建筑面积48万平方米，一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张，目前已经开始接待老人体验入住。

随着首个养老社区项目的启动，合众人寿开始整合优质资源，将公司未来的战略发展方向定位于养老产业。按计划，公司10年内将在全国范围内打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业。

从项目实际推进看，这一计划并非纸上谈兵。本刊记者了解到，除了已建成的武汉项目之外，全国多省市的合众人寿养老社区都在推进中：安徽、广西、辽宁等省的养老社区项目先后开建；与北京、山东、河南等当地政府已签订投资协议，正在办理供地手续；杭州、苏州、上海、青岛、成都、福州等地的项目尚处洽谈阶段。

形势喜人的背后，合众人寿董事长戴皓也有自己的困惑：“在国外，养老社区入住率可达95%，且老人从退休开始在养老社区的生活时间可达20至30年，所以国外的养老社区都是盈利的，而在国内，因养老观念问题，很多老人不愿意住养老社区。”但他同时对养老社区的前景表示乐观，随着“50后”老人和“421”家庭结构到来，养老社区的需求可能会被很快激发。

除了合众人寿捷足先登外，其他保险公司向养老产业布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，华夏人寿宣布将与青岛市政府、绿城集团、北京大学第一医院合作在青岛崂山湾建设大型国际化健康养老产业园。按照四方签署的合作协议，项目投资将达上百亿元。

就在今年1月22日，新华人寿保险股份有限公司也迫不及待地对外公告称，将出资4.95亿元设立新华养老保险股份有限公司，“进驻养老产业也是寿险公司进行长期投资的策略之一。”

市场热倒逼金融创新

养老产业火热发展除了为保险业、银行业激活新的增长点外，也在不断催生养老金融业的创新。

以合众人寿在武汉推出的养老社区为例，与市场上目前的产品不同的是，该产品真正实现了保单与实物的对接。客户只要购买保险，就可以在养老社区入住，而不用考虑未来租金的上涨，且面向广大的中产阶层，床位充足，价格不贵。

一言要之，用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。据合众人寿不动产投资事业部刘岩萍总经理介绍，客户只要购买了相关养老保险产品，在保险期满后，如符合条件就可以入住养老社区，用现在的钱锁定未来的租金。

如不愿意选择入住养老社区，保险期满后，客户也可以领取现金收益；保险期满前，如被保险人身故，返还已交保费，保险责任终止；入住后如想退出，按照入住期间社区公布的租金实时结算，退还剩余部分；而且，被保人的配偶在缴纳养老服务费后，也可陪同被保险人一起入住社区。

这也是合众人寿尝鲜的一种全新保险产品形态，是继“保障”、“保障+理财”之后，保险产品出现了第三种模式：“保障+理财+实物”。

对此，对外经济贸易大学保险学院院长王稳教授认为，“保单+实物对接”模式引领了寿险产品的第三次革命。合众养老保险保障计划打破了传统保险产品的观念，从虚拟的预期收益保障向可见的实物保障转移，从单一的保单保障向有形保障（社区）与无形保障（抵御通胀的保值增值）双保障的形式转变，推动了中国保险产品模式的升级。

不难发现，养老金融业的这些创新措施也在倒逼政策发生改变。

上述国务院《意见》曾指出，各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。

按照华夏人寿的模式，华夏人寿在青岛崂山湾的养老产业园采取“只租不售”，这是国内养老不动产的通行模式。

但对于保险公司来说，政策允许进军养老产业，首先就拉长了保险业务的产业链，险企可以从单一产品延伸到不动产领域，价值提升不言而喻。其次，险企可根据项目定制保险产品，项目所需资金和投资期限可及时反馈到产品前端，然后开发、设计、销售相应的保险产品，这种特定的保险产品在销售人群、给客户的价值回报等方面与普通保险产品存在差别，即“承保与投资互动”。

而以往保险公司介入不动产的传统做法是用收取的保费做投资，缺陷在于二者互不关联，投资领域和收益率也受限制。

对此，华夏人寿董事长李飞表示，青岛养老园区将成为公司发展的重要里程碑，不仅标志着华夏人寿全面进军健康养老产业迈出了实质性步伐，而且标志着公司经营模式的改变。

盈利难题仍待破解

养老金融市场的潜在商机日益凸显，但市场不乏谨慎者。

以合众武汉项目为例，投资主要为保险资金，预计15年才可以回收土地及建设的成本。因此，对于保险公司而言，能否获取长周期的资金是关键所在。

“养老社区门槛不高，只要有长期的资金，不仅保险公司可以做，而且地产公司也可以做。如果合众第一步成功了，势必跟风者如众。保险公司开发养老社区是否有其他行业不具备的、不可复制的稀缺竞争力？这是保险公司要考虑的。”有保险业内人士不无担忧地表示。

实际上，自从2009年颁布的《保险法》允许保险资金投资不动产之后，国内已有8家保险公司介入养老社区。不过，在这一过程中，亦伴随着外界对保险公司圈地的质疑。

南开大学风险管理与保险学系江生忠教授在接受本刊记者采访时表示：“如何把保险产品和保险服务与养老产品对接还存在一些问题。目前给人的感觉是，商业保险公司在养老产业领域的角色大多等同于地产投资商，如何把保险的优势延伸到养老机构里面，包括责任险、护理保险和其他的医疗保险等在内的探索并不多。”

江生忠带领他的课题组去年底刚刚完成了一个保监会的“商业保险公司投资养老社区”的课题，他表示，中国保险公司对不动产投资比例在10%-20%之间，但从国际经验来看，美国是3%，日本是5%，韩国是10%。“尤其是日本在资产泡沫、房地产泡沫以后，他们整个不动产投资在不断下滑，比例收缩，这也是我们应该警惕的。”

目前，房地产资本涌入养老地产比较积极，同时也有观望者。万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地产已开始涉足养老地产。不过直到2013年，保利地产首个养老地产项目才在北京落地。公开资料显示，截至目前，该公寓仅拥有200多个床位，仅114人入住。

一方面市场极具诱惑，而另外一方面是开发商们亦步亦趋，究其原因主要还在于现阶段养老地产的盈利模式仍是各开发商尚未突破的瓶颈，盈利难题导致不少开发商停留在“卖养老房子”的阶段。

“养老产业对公司来讲，就像在中捕鱼。”朗诗地产养老事业部总经理郭亮此前曾表示，朗诗地产早在2011年便成立养老公司，不过直到2013年才真正成立第一个养老主体，体量仅有7000平方米。

“即便经历多年探索后，我们仍没有把握确定客户群，”郭亮指出，养老市场尚不明朗，现在主要靠试错的方法来探路，以认清市场需求和自身定位。

第4篇：社区养老服务盈利模式范文

以三亚“海棠湾国际养生社区”项目为例，作为保险资企业投资建设综合养生养老社区的第一单，该项目位于三亚海棠湾国家海岸的核心位置，依托“国际旅游岛”的政策优势，力求推动海棠湾原有旅游产业的升级与多元化发展，实现从休闲度假向养生养老度假的扩展和提升。

从项目策划与规划角度来看，三亚“海棠湾国际养生社区”项目的最大创新在于以下三个方面：

第一是养老产业链上下游的拓展、升级与共赢。该项目将养老产业进行适当的延展，将单纯的老年居住需求扩展到健康管理、修身养性、医疗保健、修复保健、生活方式体验和养生文化体验等方面；将养生养老产业、休闲产业和健康产业作为项目的三个基本产业定位，在规划中设置了与之相匹配的CCRC（Continuing Care Retirement Community，持续照料退休社区）养老社区、湖岸养生主题酒店组团和养生文化创意街区三个主体团组。这些产业以空间为依托，提供从基本养老居住到不同特色的养生养老体验，并实现国际养生文化交流。这一模式，无疑为多方共赢打造了良好的平台。

第二，该项目是能满足老人多种需求的生活空间。稀缺的景观环境和良好的田园氛围能够让养生养老人群回归自然，满足他们普遍的心理需求。项目对基地内的大小龙江塘进行岸线和水体的生态化改造，形成项目的核心水体景观。除了水体景观以及建设用地之外，项目中还包括生态花田、园艺学校、药用种植园等多种绿地景观，形成了泛养生生态公园，与各团组的公共庭院和家庭私人院落共同构成层次分明的绿化体系。机动车交通全部在团组外部解决，而遍及各团组之间的绿道，为使用者提供了安静、便捷的养生路径。

在“海棠湾国际养生社区”项目中，独立生活区以独立、双拼或联排的低密度住宅为主，每户有私人庭院，与CCRC综合服务中心的步行距离很近。协助生活区则以半围合的住宅形式为主，具有半私密、半公共的活动空间，从这里能够很快到达CCRC综合服务中心。专业护理区以围合院落为核心，几个院落共用一个专业护理中心，主要为身体机能缺失但精神健康的老人提供日常照护。记忆生活区的照护目标是患有老年痴呆症且生活不能自理的老人，呈现几组住宅围绕一个公共院落的布局。院落中心是护理中心，为老人提供24小时的专业护理服务。这些服务配套和康体医疗设施为养生养老提供了最重要的保障。

在社区外部是大量的公共活动空间，可以进行多种健身运动，未来必将成为老人社交活动的场所之一。

第5篇：社区养老服务盈利模式范文

2012年年末的一个早上，在上海浦东亲和源老年公寓内，二三十位老年人在专业老师的辅导下，认真地排练着大合唱。65岁的邵鹰是其中一员。

这位曾经的中学语文老师为了照顾自己91岁的母亲，于2010年购买了中国首个老年人会员制养老社区——亲和源的养老卡，带着母亲住进了社区。

“这里每周都有人来打扫房间，看病也有专人陪同。”邵鹰对《中国经济周刊》记者说，“我们每周都可以坐班车去超市购物，也可以找人代购。”

我国目前主要有三种养老模式，一是居家养老；二是干休所养老；三就是住进政府开办的，以保障性养老为目的的养老院。而像邵鹰这种中产阶层老年人在选择养老机构时，既没有“级别”与“关系”进入传统干休所，又进不了养老院。面对这一阶层的养老问题，社会能做些什么？

超2万亿市场引众地产商淘金

全国老龄委办公室于2012年9月公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。

据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。养老服务对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大的市场。

深圳世联地产顾问有限公司战略经理杨文斌对《中国经济周刊》记者预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。

除亲和源股份有限公司（下称亲和源）外，各大地产商近期也纷纷打出养老地产的旗号。

“未来几年，我们将把重心放到养老地产上面。”绿城集团副总经理冯雨峰告诉《中国经济周刊》，绿城集团已经携手浙江雅达置业有限公司，在桐乡乌镇打造一块占地600亩的养老公寓。

不少中小型地产企业也在窥伺这块蛋糕。记者查阅公开报道发现，利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。

“对于中小开发商来说，这是一次机会。”杨文斌表示，“在这个市场他们有做大做强的可能。”

市场化养老的南“招”北“式”

目前，亲和源和北京太阳城集团（下称太阳城）被公认为中产阶层市场化养老的两大先行者。

“亲和源开辟出一个新的养老模式——会员制。”亲和源董事长奚志勇对《中国经济周刊》介绍说，“符合国家法定退休年龄的老人在购买了亲和源的会员卡后即可入住。会员卡分A、B两种类型，A卡为终身卡，可继承或转让；B卡以15年为期，入住时间少于15年可退还相应款项，超过15年则免费。”

“亲和源的入住率为70%，已实现收支平衡。”奚志勇告诉记者，“我们正考虑与央企和保险公司合作，希望能逐渐淡化地产概念，未来以输出服务为主。”

相比之下，太阳城主要依托养老地产及配套设施来打造养老品牌。

据太阳城董事局主席朱凤泊介绍，太阳城将70%的用地拿来建设老年住宅，另外的土地都用于建设配套设施。

发展养老地产需跨三道门槛

在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。

地产专家韩世同在接受《中国经济周刊》采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好的盈利模式”。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对《中国经济周刊》坦言，对于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。

记者在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。

首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的最大问题。

记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。

冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便宜。”

亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。

在地产专家看来，由于各地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。

除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。

养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示，“亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”

养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。

正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的！”

对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。

第6篇：社区养老服务盈利模式范文

关键词：珠三角 养老地产 问题 建议

我国正快速迈入老龄化社会，成为“未富先老”型国家。截至2010年年底，中国老年人已经达到1.7个亿，占总人口的12.8%，而我国社会养老服务，尤其是养老宜居环境建设明显滞后。

一、珠三角养老地产的发展优势

养老地产是结合养老的社会主题和地产的商业概念形成的一种房地产概念，产品针对老年人的心理特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。养老地产的保障性需求和市场化需求是有区别的，政府和开发商应该各负其责，低收入社会保障性老年住宅应由政府主导开发建设，中高端养老住宅则应由市场开发解决。广东目前老年人口已突破千万，达到1072万，全省65岁以上的老人占总人口比例已达8.17%。预计到2015年，全省老年人口将达到1288万人，占全省总人口的13.64%，80岁以上的老年人口将达到184万人。当前，国家制定了“以居家养老为主”的9073养老政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此，养老住宅的发展迫在眉睫。

珠三角是特别适合探索养老地产发展的实践区。首先，广东省已经成为全国人口第一大省，老年人口庞大，当前政策允许退休父母将户口迁至儿女户口所在地，使得养老产业需求旺盛。第二，广东地区经济持续快速增长，2010年，广东实现地区生产总值（GDP）45472.83亿元，人均GDP接近7000美元，已达到中等发达国家水平。其中，珠三角九城GDP为37388亿，人口约5611万，人均GDP为9841美元。富庶的经济条件使得区域内养老地产的有效需求稳定。第三，珠三角地区的气候比较适合老年人生活。珠三角气候属于热带海洋性气候，四季差别不明显，广州超过35℃的炎热日数不过6天，夏无酷暑，冬无寒肃，特别适合老年人生活。第四，珠三角房企对养老地产的开发运营早有探索，如广州祈福新 运营的“广州祈福护老公寓”，依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓。这些因素成为珠三角区域发展养老地产的优势所在。

二、珠三角发展养老地产面临的主要问题

(一)政府扶持政策不明晰

由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。从广东省来看，目前已经充分意识到发展养老产业的必要性，广州、深圳、中山等部分城市纷纷出台扶持民办养老机构的政策，对民办养老机构给予资金补贴。而这些优惠政策并没有对养老地产的开发过程提供优惠，大多数养老地产项目只能以旅游地产、工业地产的名义来运作，存在较大的投资风险。对养老地产项目缺乏税收和规费的减免政策，而养老地产投入高于普通的地产开发，如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高很多，如果没有相应的优惠政策，很难吸引投资者进入。政府在养老地产的融资政策方面也缺少相应的扶持，养老地产投入周期长，需要政府在金融政策上给予大力扶持。

（二）城市规划养老控制滞后

城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用等各项建设的综合部署。对指导城市土地安排和空间组织方面，城市控制性详细规划是最主要的规划条件，在目前的控制性详细规划指标体系中，既包含土地使用性质和使用强度的控制，也包括道路、公共设施配置的控制。而对养老服务的相关指标，却甚至在指导性指标中也没有体现，对于老年人口超过千万的经济发达地区，不能不说是一种明显的滞后。

（三）市场定位同质化现象严重

目前区域内的养老地产开发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。如珠江地产在从化的珠江生命健康城，集医疗、养生、教育、休闲、养老于一体；广州奥园养生城集健康、养生、居住、度假等综合功能为一体，他们的目标全都锁定在富裕健康、刚刚退休的消费群体。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。

（四）产品设计与后期管理简单复制

开发商对养老地产开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单。养老地产的开发商以前大都是开发一般的住宅，如公寓、旅馆,等等，所以对养老地产并没有特别深刻的认识，设计的产品大多是复制公寓式或者旅馆式的建筑形式，包括后期的服务也是照搬一般住宅物业管理的形式。产品设计缺乏创新，尤其是缺乏对养老地产和养老服务的深入研究，缺乏具有针对性的产品和服务。

（五）经营模式缺乏创新

目前，珠三角的养老地产开发经营模式依旧没有摆脱传统房地产的固有模式，采用散售卖出式、持有物业式、部分卖出与部分持有结合式等。散售卖出式其实是房产开发项目的经营形式，开发商仅仅将养老地产作为一种住宅产品进行经营，其模式难以持续；持有物业式经营模式一般适用在度假休闲养生等形式的养老地产，以租赁方式经营，类似商业地产或旅游地产的经营模式；售出加持有的模式是养老地产的部分产权以会员会籍等形式出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，对大多数开发商来说，这种方式部分解决了现金流压力，是一种比较现实的经营模式。

三、珠三角发展养老型房产的建议

（一）对政府的建议

地方政府需要充分调动开发商的积极性：一是放宽市场准入，鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇，凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业。三是在土地供给方面增设养老业用地，土地使用权行政划拨，允许养老地产上市转让，建立退出机制。四是在城市规划中增加养老功能控制预设，在大型住宅区规划中增加养老配套设施的规定性指标，对独立养老社区的规划与社区医院的规划同步进行，将养老建设用地比邻社区医院。五是在税收和规费收缴方面给予养老地产减免和优惠。六是制定针对养老地产的金融政策，调动和整合银行资金、商业保险基金、养老基金等资金，对养老地产建设发展提供金融保障。七是大力推进政府养老社区建设，将养老社区建设纳入政府保障房建设体系，切实落实9073养老计划。八是提升社会养老服务水平，建立健全养老服务质量监管机制，培养具有现代老年服务理念的养老服务管理人才，为养老地产的后期运作提供有效的保证。

（二）对开发商的建议

1.养老地产属于长期投资型产品，不能期望快速盈利

在珠三角地区，房地产业已经发展到非常成熟的阶段，进一步的市场细分是这一行业必然的发展趋势，养老地产这种新兴模式正在成为诸多开发商探索的方向。在目前投资渠道狭小的现状下，养老地产项目是一项可持续投资，持续收益的项目。但养老地产与开发商开发的常规住宅有所不同，常规房产属销售型地产，其特点是资金回笼快，养老地产属于持有型的地产，资金回笼慢。养老地产开发优势在于在当前宏观调控的形势下更容易获得政府的支持，作为持有型物业，它还是后期持续融资的有效工具，是长期稳定的收益型产品。因此，养老地产不是一种快速盈利产品。建议把养老地产作为企业产品中的一个配置，有短线能够快速回收的住宅地产，有回收比较稳定的养老地产，进行企业战略层面的投资组合。

2.养老地产的开发类型与产品形式

养老地产分成福利型和商业型两类。福利型养老地产主要由政府主持，以开发建设福利型养老机构为主。开发商可以通过投标参与政府福利型养老地产的开发，完成后由政府收购。商业型养老地产是针对中高端养老消费群体的产品和服务，常见的形式可以分四种：一是大规模居住区中建设专门的养老社区，在住宅区嵌入部分专门为老人建设的社区或者组团，它适合大型社区使用，通常采用出售的形式。二是在常规住宅区中配建养老公寓和设施，如数栋老年公寓，经营模式可租可售。三是专门开发老年公寓和相应配套，通常是持有型经营，辐射周边的社区为其服务。四是度假旅游地产中开发养老产品，在风景旅游区建设养老地产，可以形成度假候鸟式的产品。养老地产产品形式还需要根据区域情况和市场发展不断创新，比如对养老地产与社区医院的资源整合形成新的产品形式的研究等。

3.养老房地产更注重开发链条的整体性

影响养老地产开发的几大因素有土地、资金、经营模式、规划设计、运营管理等。养老地产的开发环节是一个环环相扣的开发链条，它们互相之间有很紧密的衔接，因此，养老地产的开发实际上是对养老产业链的整合和完善。开发商在考虑房产硬件设计的时候，也必须同时考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗、康复设备等因素。养老地产的设计要求必须与老人的需求相符合，如设施中有健身活动中心、社区医院等；对景观园林的设计也应该分布均匀，因为老人行走的半径不大，应该在他力所能及的范围里完成活动的要求。开发项目的盈利模式会影响到规划和建筑设计，出售型的养老地产后期管理也会出现一些问题，如果业主不是老人，后期养老服务提供的服务项目就无法集中进行，造成浪费。因此，在开发养老地产时需要特别注意开发环节的整体性。养老地产不同于普通房产，一旦在规划阶段出现失误，就会严重影响到物业的后期使用。专业老人服务机构的建立是养老地产开发链条上另一个产业引擎，这也是国内养老产业能否承担老龄化社会需求的关键。

参考文献：

[1]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010 (11).

第7篇：社区养老服务盈利模式范文

[关键词]河北省 居家养老服务 推进

[中图分类号]D669.6 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2015）06-0024-02

为了让全省的老年人都能实现“老有所养、老有所乐”，近年来，河北省积极贯彻落实中央精神，不断加大财政投入、强化政策支持，大力推进“虚拟养老院”和城乡社区养老服务基础设施建设，居家养老服务体系日趋完善。但如何推进居家养老服务发展的持续性、经济性仍是需要进一步探索的课题。

一、河北省居家养老发展中的主要难题

河北省近年来的居家养老服务体系建设取得了明显的成效，极大地改善了部分居家老年人晚年生活，但要长期并惠及全省所有居家老年人口，“居家养老”的市场化、社会化程度还有待提高。

（一）社区内养老服务设施不健全

社区日间照料中心、配餐中心等是老年人居家就近就便养老的重要服务设施。河北省《关于加快发展养老服务业的实施意见》就社区养老服务设施建设已提出明确的要求。目前来看，政策的全面落实还存在一定的难度。老城区和已建成居住（小区）最初设计施工时，没有预留养老服务设施用地。如今高起的房价和房租困扰着地方政府通过购置、置换、租赁等方式完成养老服务设施建设的愿望。一些老旧小区的类似为老服务站功能单一，基本的娱乐场地都没有，很难满足社区居民居家养老的基本需求。而由于缺乏相应的激励和约束机制，开发商没有动力在新建小区中拿出一定面积建设养老服务设施，即使新建居住（小）区也有很多没有执行配建社区居家养老服务设施的相关政策。社区居家养老还存在大量“欠账”，作为建设主体的地方政府仍需加大投入，大力推进本地社区养老服务设施建设进程。这给本就薄弱的各地财政又增添了一份压力。

（二）未富先老，居家养老服务有效需求不足

居家养老服务机构服务收入主要来自两方面，一是居民自费购买，一是政府购买。河北省老年人口基数大、增长快、居家养老服务潜在需求大确是不争的事实。但真正支撑养老服务机构发展的、有足够经济收入作后盾的有效服务需求却明显不高。2013年，河北省企业退休人员月人均养老金1916元，而城镇居民月人均消费性支出约1137元；2014年，企业退休人员月人均养老金虽上调至2100元/月左右，但上半年，城市居民消费价格又上涨1.9%。对于大多数主要依赖退休金养老的城镇居民来说，去除日常基本开支，结余不多，自费购买日托尤其是长期护理等居家养老服务项目缺乏充足的经济支撑。而作为当前居家养老服务机构重要收入来源的政府购买，因受地方政府财力所限，规模并不大，各地大都还是在为为数不多的特定人群埋单，且压低了养老服务项目价格。仅依靠政府购买还不足以维持居家养老服务机构的持续运转。除经济因素外，依靠子女养老的传统观念以及对现行居家养老服务模式缺乏全面的了解和认知，也在一定程度上影响了居家养老服务购买规模的增长。有限的市场加之高涨的社会用工成本，使得河北居家养老“看上去很美”，实际运营情况却并非都那么理想。一些社区养老服务机构坦言：“现在并不挣钱。”都急盼着工单多起来，服务量升上来，达到满负荷运转。事实上，居家养老服务潜在需求转化为有效需求需要一个过程，那些业务单一的中小社区养老服务机构能够坚持多久呢？

（三）养老服务专业人员缺乏，志愿服务不足

老年人的自理能力差，情绪波动较大，精神也相对脆弱，因而，居家养老护理是一项专业性很强的工作，护理人员必须具备相应资质。目前，河北省的社区养老服务人员多为下岗或农村务工人员，文化程度偏低，大都缺乏专业而规范的训练，只能从事些简单的日常生活护理工作，医疗康复、心理咨询工作仍欠缺大量专业人才，阻碍了养老服务机构居家养老服务项目的扩展以及养老服务业业态的多元化，难以满足老年人多样化的养老服务需求。此外，志愿服务力量没有得到充分利用，还有很多人从未参与过养老服务志愿者工作。当然，有些人是由于工作繁忙等原因不愿参加志愿者活动，但也不乏有志愿服务愿望、仅仅因为没有相应的组织机制而至今未有相关志愿服务经历者。目前，省会石家庄全市常住人口已超过1000万，市区常住人口近300万，而市养老服务中心平台注册志愿者仅40万，志愿服务的潜力仍待挖掘。

二、河北居家养老持续发展的路径

未富先老增加了我们养老的难度。只有充分动员政府、市场和社会一切可以利用的资源，完善养老服务市场运作机制，建立起较为“经济”“持续”的居家养老服务模式，幸福的“居家养老”生活才能走近更多中低收入人群。

（一）深度整合社区为老服务资源

政府大力推进居家养老服务体系建设，旨在利用政府、社会组织、企业等各种社会资源为居家老人提供生活照料、医疗保健、文体娱乐等全方位的服务，提高养老质量和水平，让全社会共享改革开放的成果。目前，河北省社区养老服务设施还不能满足老年人群的需要，政府在加紧建设的同时，还应深度整合现有社区各种资源，以便减少服务的生产成本。

首先，做好城镇养老服务设施摸底清查工作。各地应由民政部门牵头，联合住房城乡建设、国土资源、财政等相关部门，对已建成居住（小）区配建社区养老服务的情况进行全面的清理检查，摸清服务设施供给状况。

其次，围绕“步行10分钟”服务圈，整合社区为老服务资源。各市（县）政府要统一规划、协调，将机关、学校等文化娱乐、就餐资源，社区卫生院的医疗保健资源，纳入居家养老服务范畴，并明确服务规范，以弥补老旧社区为老服务配建设施的不足。

第三，继续加强养老服务中心居家养老呼叫服务网络平台建设。建立健全社区居委会、老年人、困难群众、志愿者、社会组织、加盟服务企业等数据库，加强数据库管理。利用中心服务平台广泛吸纳志愿服务队伍、各类服务企业、社会组织，与医院、医疗救助机构等建立网络联系，形成助医、助餐、助浴、助洁、助急、助困、助学、助乐、助游、助聊等功能齐全的上门服务体系，在市民需求和社会服务者之间架起一座桥梁，以优质、便捷的服务吸引辖区更多老年人成为中心呼叫服务网络的用户。

（二）壮大养老服务志愿者队伍

志愿服务是居家养老服务不可或缺的力量，特别是在未富先老的中国，志愿服务的大力参与能够保障低收入者、困难群体得到更多的居家养老服务，更好地满足他们的居家养老需求。河北省是人口大省，但还不是志愿服务的大省。应该千方百计利用好人口优势，以大规模的志愿服务来弥补政府财力薄弱、居民平均收入较低的劣势，提高本省居民居家养老生活整体水平。

1.加强为老服务志愿者组织建设。各地宣传部门要切实做好宣传、组织工作，依靠地方工会组织、行业协会、社团做好志愿服务者的动员、登记、注册工作，建立起覆盖机关、企事业单位、辖区大中专院校、居民社区，包括党员干部、工人、青年学生、社区健康居民等所有人群在内的为老服务志愿大军，并根据志愿服务者的专长组成医疗保健、法律维权、文体健身、亲情陪伴、护理照料等各种志愿服务队伍，按照社区老年人需求开展各类专项服务。

2.建立健全为老志愿服务激励机制。志愿服务精神是可以被激励、强化的。恰当的激励机制不仅不违背奉献精神，而且是对志愿者志愿服务行为的认可、鼓励，能够对志愿服务产生引导作用，确保志愿服务长效发展。在加拿大，是否参与志愿服务是青少年入学、成年人工作录用的重要参考标准；近年来国内一些地方也推出了“时间银行”的做法激励为老志愿服务行为。上述做法都值得借鉴，河北省应该尽快研究制定相应的政策、具体措施，大力推广，让志愿服务成为我省居家养老服务服务体系长期而稳定的重要力量。

（三）大力培育居家养老服务市场

1.提高养老消费支付能力，改善居家养老服务市场规模。提高老年人经济能力是改善居家养老服务需求、促进养老服务市场发展的根本。从近期来看，我省应积极调整财政支出结构，继续加大政府购买养老服务的规模，根据社区三无、残疾等特殊老年人养老实际需求，适度提高居家养老服务政府补贴水平，扩大政府补贴范围；从长远来看，还要积极建立发展长期护理保险制度。长期护理保险已成为世界各国老年人长期护理制度建设的主要内容，它有效解决了失能老人长期护理保障问题。尽管长期护理保险在我国的发展还有很多困难，但着眼未来，立足长远，必须迎难而上。为了满足不同收入人群多种层次老年长期护理的需要，我们应借鉴德国做法，尽快建立起强制型长期护理保险（社会保险）与补充护理保险（商业保险）相结合的长期护理保险制度。这既可缓解医疗机构被当做长期护理场所而带来的医疗资源紧张，又能减轻政府和家庭长期护理负担，还能带动老年人长期护理市场的发展，可谓一举多得。

2.着力培育居家养老服务供给主体。养老服务行业可以微利，但做成纯慈善不现实。鉴于居家养老服务市场刚刚起步，政府应做好市场调研工作，针对养老服务机构的现实困难和问题，在现有政策基础上继续研究、完善，以恰当的扶持政策鼓励处于市场开拓阶段的养老服务机构进行盈利模式探索，获得合理的盈利，维持其生存发展需要。同时，还要给予专职养老社工更多关注，给他们一定的社会地位；保障养老服务从业人员劳动报酬、休息休假和社会保障等权益的落实，增强职业吸引力，从而为养老服务机构吸引并留住服务从业人员，促进该行业良性循环发展。

3.规范居家养老服务市场秩序。居家养老服务市场的规范化不仅可以保障居家养老服务的质量，而且还会提高居民的信认度，促进服务购买行为，扩大市场规模。对老年人和养老服务机构而言可谓“双赢”。河北省应加紧制定居家养老服务规范，明确服务流程和服务标准；尽快建立健全养老服务纠纷处理机制、养老服务机构信用评级制度；完善养老服务定价机制，进一步发挥市场调节作用，让养老服务机构能够根据市场需求自主制定价格。总之，要发挥好政府对居家养老服务市场的宏观引导和规范作用，让老年人享受到居家养老的乐趣。

4.加大“居家养老”宣传力度。“居家养老”服务模式对河北多地来说还属新生事物，居家养老服务机构的发展还处初创期。各级民政部门、街道办事处、社区、运营商等各方面要共同努力，利用电视、报纸等手段，积极做好入户宣传，让更多老年人以及他们的家人了解居家养老惠民政策，了解12349养老便民服务平台，让越来越多的老年人接受“居家养老”的新理念，并加入到这种新型养老方式中来。

【参考文献】

[1]仝利民.社区照顾：西方国家老年福利服务的选择[J].社会学与社会工作，2004（04）.

第8篇：社区养老服务盈利模式范文

曾几何时，在互联网金融如火如荼渗透至每个人的生活的时候，保险产品销售似乎仍依赖传统的银保和人渠道，以余额宝为代表的所谓“野蛮人”异军突起，对包括保险在内的传统金融领地不断掠夺蚕食。在新金融势力的挑战下，金融业态伴随着人们的行为在悄然发生深刻的变革。当余额宝用了半年多时间使天弘增利宝货币基金成为中国第一大公募基金时，保险业的变化微乎其微。

但新华保险以不变应万变的从容淡然处之：董事长康典2014年年初把新华保险所有省级分公司的老总都叫到一起，告诫他们冬天还远远没有过去，传统的“打游击、靠忽悠、轻服务”的卖保险的业务模式必须改变。

面对互联网新金融模式的冲击，康典显得尤其淡定：“什么叫O2O，有本事你就在online上待着，别offline，只有online没戏，你得下地，在天上不行，最终你要落地，因为客户在地上站着。就凭现有的技术手段你想颠覆？不可能！因此，我的致股东函标题就叫‘敬畏传统，拥抱变化’。”

康典还纠正了业界的一个流行观点，认为“保险行业的互联网化就是将保险在网上销售”。他坦言，并非所有的产品都适合在网上卖，保险产品就是其中之一。毕竟，保险产品有它的特殊性。

“如今的现实是，大量有知识的年轻人越来越喜欢在网上来完成一些采购、消费行为，并且习惯于这种消费方式，这是一种全新的变化。但具体像保险产品特别是一些比较复杂的产品怎么销售，仍值得探讨。如果没有offline的配合，单纯靠online，很难完成得很到位。”康典如此解释传统和变化之间的关系。

养老商业模式尚不清晰

除了互联网金融，发生变化的还有中国正加速步入老龄化社会的不争事实。

根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，到21世纪中叶，中国老年人口数量将占全国总人口的1/3，为所有发达国家老龄人口的总和。巨大的老年人口，为养老事业的发展奠定了坚实的基础，也是保险业进一步发展的一个机会。

机会面前人人平等，区别在于不是人人都能平等地把握机会。自2013年以来，包括新华保险在内的众多保险企业都已经纷纷在各地竞相拿地，涉足养老地产。但一年后往回看，成熟的养老社区并不多。面对一个尚未挖掘的大金矿，保险公司几乎个个都小心翼翼。

问题的症结何在？康典给出的答案是：商业模式不清晰。

康典表示，新华保险为这个事情测算了无数个模型，设置了很多参数在里面一点一条地进行测试。这里的核心是，在养老业务上设置一定的固定资产投入，然后和它对应的或是租金或是其他收入，如果养老业务本身赚钱很难，达不到我们预定的投资收益的时候，那么，有没有其他的办法可以作为一种附加的收入，最后使得我们这个项目还是可以赚到钱的，起码不要赔钱，这很关键。几十亿元就算赔百分之一，都不是个小数目。

对于养老而言，究竟何种商业模式最合适？康典说，如果养老地产最终走的是一条“挂羊头卖狗肉”的商品房盈利模式，那肯定长远不了。目前，各大保险公司都只是在尝试，摸着石头往前走。

以新华保险为例，其已将北京六里桥附近的原公司总部，改造成一栋全新的养老大厦。这栋养老大厦将主打“护理”概念，专门接待行动不便、需要完全住院的老年人。

康典称，现在我们想得比较明白了，全护理这一块的需求是比较刚性的。上述养老大厦那个楼现在大概只有两百多套房间，还附带着一个康复医院，有的老人需要一个功能的康复和老年病的维持，这需要引进国际上一些非常成熟的、前端的管理模式，这样的结果是对老人的服务流程就不一样了，这个已经比较清楚，如果能做好，我们就能在其他城市复制此种模式。

目前，新华保险的养老业务是两条腿走路：一方面自己掏钱拿地；另一方面，也尝试分担风险与其他地产商合作。一旦科学有效的商业模式被证明可行，就会迅速铺开。

康典说，当然，新华保险还在探索一些其他的模式，比如跟一些房地产开发公司合作，你开发建设成一个区域后，我们在这个区里把一些健康服务的、老年人生活支持的功能放进去，使得小区里的老人能够得到服务。这个模式还在探讨阶段。

一体核心两翼齐飞

备受各界关注的保险版“以房养老”已于7月1日正式启动试点，然而相关产品仍未成型，各保险公司也观望等待，保险公司为何如此谨慎？

康典表示，新华保险对于“以房养老”一事持积极心态，目前正在研究。“以房养老”涉及寿险行业以前不太熟悉的一些领域，因而对于这些东西该怎么进行技术上的处理还需要进一步研究。

实际上，无论是全护理模式，还是以房养老模式，抑或其他新的模式，均凸显出养老在新华保险战略宏图中的重要地位，这恰好与新华保险提出的“一体两翼”的发展思路相吻合。“一体”是以寿险为核心，“两翼”则是指养老产业和健康产业。

其实，在养老社区的投资上，新华保险提得比较早，但是推进却比较慢。对此，康典坦言，之所以走得比较慢，主要是因为对寿险参与到养老的模式还没有看太清楚，而新华保险是希望能够探索一个纯养老的模式，而不是像某些机构以养老的名义去做商业地产。

近日，保监会了首份《中国保险业社会责任白皮书》（下称“白皮书”），《白皮书》预测，至2020年，仅养老领域，保险业直接投资规模预计最高可达4500亿元，补充养老院床位缺口225万张，同时可提供100万个直接就业岗位，每年为国家增加税收330亿元。

面对巨大的养老市场，保险业在这方面的布局也在不断加大。近日，保险业投资养老社区再获进展，据了解，7月9日，中国太平旗下太平养老产业投资有限公司与江苏省无锡市新区管委会在无锡签署太平无锡养老社区投资协议，中国太平将在无锡投资建设该公司的第二个养老社区项目。

《白皮书》数据显示，截至2013年底，共有5家保险机构投资11个养老社区项目，占地面积3298亩，计划投资额达到163亿元。在保险业投资养老社区方面进展比较快的是合众人寿和泰康人寿，而中国人寿、中国平安和新华保险等公司虽然都投资了养老社区，但整体进展并不像一些同业那么快。

康典坦言，新华保险上市时就提出要大力发展养老险业务，但实际推进比较慢。推进慢的重要原因是寿险参与到养老的模式还没有看太清楚，养老资金的投入和其他的投入不太一样，比如搞一个养老园区，一投就是几十亿元，新华保险是希望能够探索一个纯养老的模式，而不是像某些机构以养老的名义去做商业地产。在政策和规则的界限之内，新华保险投资养老社区坚持两个原则：一是客户可接受；二是公司可盈利。

据了解，2012年新华保险启动了在延庆和密云的两个养老社区项目，2014年在海南的养老社区项目也已启动。此外，新华保险还在广东、福建、上海等地进行项目调研。在康典的心目中，稳步推进比铺项目更重要，他希望一个养老社区项目能做到既有客户需求，又能使公司可持续经营，目标是做一个可以复制的项目。

康典透露，虽然对寿险参与到养老的模式没有看得太清楚，但新华保险对全护理这一领域看得比较明白。因为这一块的需求比较刚性，特别是现在独生子女这一代（421家庭），上面有4个老人，甚至是4个老人的上面还有更高龄的老人，即上面有两层老人。这一代人面对的养老问题非常尖锐，若是这些老人中有一个进入到卧床状态，或再有一个出现疾病缠身的话，那将是一个“灾难”。

他认为，一般情况下，老人60岁退休到80岁之间应该是处在一个相对健康的状态，进入到80岁以后，这种全护理就有需求了。

构建生命周期全链条

健康产业的投资主要针对生活能自理、对医疗要求并不大高的老人，比如新华保险在海南开发的项目，预计2014年能进入销售，主要针对北方老人在冬天可以到海南换个适宜的居住环境，再配合一定的医疗保健服务。“如果海南的项目尝试成功了，我们也希望在广东、福建的福州、厦门等地进行推进。”康典说。

2012年，新华保险设立的武汉、西安健康管理中心率先开业，这两家健康管理中心的注册资本均为2000万元。

作为新华保险 “一体两翼”的战略之一，新华保险是通过专业公司进行健康产业的投资管理。据了解，新华保险全资发起设立了新华卓越健康投资管理公司，主要从事健康管理、医疗服务、护理服务、医疗投资等健康医疗产业。目前，新华保险已在武汉、西安、青岛、成都、长沙、重庆、宝鸡、郑州、烟台、合肥、呼和浩特、济南等地设有健康管理中心。

对于健康门诊，康典表示，目前的健康管理中心经营情况还不错，新华保险希望一个健康管理中心从开业到盈利的时间是三年。他透露，目前新华保险的股权投资主要集中在养老和健康两个产业上，其他方面的投资会比较审慎，但并不是完全不做。

而如何服务客户全生命周期服务体系建设，成为新华保险2014年要解决的课题。

在康典看来，保险业的发展离不开宏观经济，指望新一届政府再出台经济刺激政策是不可能的，现在的主基调是调整和调控，而且是治理经济、社会及生态中的失衡问题，保险业面临的挑战更大。

“有的赌土地，有的赌股票，眼看无法落地就左脚踩右脚，又飞起来了。我们没那个功夫，就是老老实实从客户入手，建设体系，这是基本功。我们要改变作业模式，从游牧民族向农耕民族转变。草吃光了就啃草根，最后变成沙漠，羊也变不成骆驼。典型的‘狗熊掰棒子’，结果是死路一条。你误地一晌，地误你一年。我们要当好农民，把土地经营好，客户就是我们的土地。”康典的表述十分形象动人。

曾经的新华保险满目疮痍，人心浮动，业绩不佳，前董事长被抓，公司超过三年无董事会。在“救火队长”董事长康典的努力下，公司不仅A+H股上市成功，多年的积弊也被一个个化解。

新华保险发展有三部曲：上市、初步绘制蓝图、全面推动战略转型。康典要求，2014年是最重要的一年，全生命周期服务体系要全面推广到各个渠道，各级机构。

“我们就是脚踏实地，不当外星人。没有地面扎实的基本功，飞起来也得摔下去。”康典态度很明确。

服务客户全生命周期的目标已经在逐步推进中。除了新华养老管理公司外，新华保险还控股新华卓越健康投资管理有限公司、新华家园尚谷（北京）置业有限责任公司、新华家园檀州（北京）置业有限责任公司、新华保险武汉门诊部有限公司、新华保险西安门诊部有限公司等，形成医疗、养老等涵盖人的生命周期全链条保障服务。

审慎稳健投资为要义

截至2013年底，新华保险总投资收益率为4.8%，净投资收益率为4.6%，其中四家上市保险公司总投资收益率均站上5%。据新华保险内部人士解释，新华保险的投资资产规模中没有减去回购规模和相应的回购成本，以及投资资产中未剔除应计利息。若采用其他几家保险公司的统一口径，新华保险的总投资收益将达到5.23%。

据保监会披露的数据，2013年保险全行业平均投资收益率为5.04%，为四年来最好水平。

“寿险资金对安全性的要求很高，如果单看上市寿险公司的投资表现，新华保险的投资业绩还是不错的。”康典表示。

从新华保险的资产配置来看，截至2013年底，债权型投资占比为55.6%，定期存款占比为29.7%，股权型投资仅占7.6%等。“新华保险整体投资风格一直比较稳健，不仅现有的资产配置是稳健的，对每一项投资也很稳健。”康典指出。

新华保险在上市之初就设立了“以寿险为中心，发展养老、健康产业”的战略，因此股权方面的投资主要集中在养老、健康两大产业。“首先要想清楚的是投资的目的是什么？是为了战略布局还是单纯为了盈利？”康典说，“我们也曾有多种设想，但除了对养老、健康产业的投资，其他方面并无明显动作，因为我们认为布局养老、健康产业更符合公司战略，能与现有的寿险业务形成很好的协同效应。”

康典强调，新华保险并不排斥创新型的投资渠道。2013年，新华保险委托资产管理公司认购基础设施债权投资计划和基础设施股权投资计划共计114亿元，但并未主动发起过相应的投资计划。

“对基建投资，其实我们力图找到这样的投资机会，比如和广东市政府签了战略合作协议，和北京市也曾做了很多次沟通，我们非常渴望能够投资一个效益良好、能带来可接受的回报，同时风险不太大的基建投资项目。”康典表示，“可能是因为我们对项目的要求太高了，到现在还在努力寻找。目前，和广东省政府的合作仍在磋商中。”

2014年，中国人寿、太平洋保险相继启动保险资金市场化委托投资，金额均为200亿元，是保险资金引入外部竞争、提升投资收益的创新手段。康典表示，“新华保险亦有此计划，该计划是新华资产管理公司提出来的，目前，董事会对委托投资的批准程序已经走完，正在操作过程中。”

“由于考虑到保险资金对流动性的需求，新华保险对养老产业的投资非常审慎，希望能找出可复制的商业模式。目前新华保险在股权投资方面集中于健康和养老领域，同时也在与多个地方积极商讨投资城镇化建设项目，以寻求可接受的投资效益。”康典指出。

康典认为，新华保险现有资产配置是稳健的，投入到其他相关产业也非常审慎，在股权投资方面比较大的动作集中于健康和养老两个领域，因为它们可以与寿险业产生很强的协同效应。

第9篇：社区养老服务盈利模式范文

1.盈利模式不清，建设目标模糊

以北京为例，全市4000家日间照料中心2/3关闭。为什么存在这样的问题？从运营服务的角度讲，一是我国有2亿多的老年人，其中年轻老人约占1/3强。这些老人并不需要天天坐着看电视，而是需要小饭桌，需要组织一些活动。二是大部分失能老人不方便去日间照料中心，他们更需要的是上门服务、陪医。这就是日间照料中心很难运营的原因。

2.法规与设计存在一定冲突

最近，新的消防法规从严执行，阻碍了机构养老的建设，原因是建筑设计防火规范当中写到，“老年人活动场所不应超过3层”。这里的老年人活动场所指的是老年人的公共活动场所，比如说多功能厅、活动室、餐厅等场所，不应该设置在3层以上，而并没有说老人住的房间不可以在3层以上。但是消防审批当中，因为各个层级的人都不愿意承担责任，所以就从严执行，反正说不宜，所以就不批，很多项目因为3层以上有老人住的地方，就都不批。法规和现实之间的矛盾很大，所以很多项目都被卡住了。

国外对老年人建筑的消防疏散解决方案是宜隔不宜疏，即便老人都住3层以下，也不可能一个一个把老人背下去，发生了火灾，靠这种手段是解决不了问题的，所以首先要隔离，让老人呼吸到新鲜空气。像日本的房间阳台是打通的，可以用于火灾时的疏散，等待救援。还有一个办法是把公共活动空间的消防门关上，预备好供老人生存的食品和饮用水，让老人在那里等待救援。解决消防疏散问题的方法有很多，并不是不上3层就安全了，应该更多地在设施设备和空间设计上进行考虑。

二、养老项目创新模式案例――医养结合模式

广东乐善居颐养院，项目定位是中高端医养结合型护理设施，现在一共住了31人。这个项目跟医院建在一起，原来是医院的仓库，现在将其中的三、四两层改成了老年设施，一层用作急救中心，实现了医养结合。

由于这是个医养结合项目，所以对医这方面也特别的重视。比如说这里面有一些房间是按照医疗条件改造的，像药房、诊室、护理站等空间在设计上就必须要符合医疗方面的规范，否则的话报批的时候就批不过。住在这里面的老人就医住院很方便，现在是有病的状态，这个地方就算医院了。如果病好了，就是老人院，老人在这儿不用动，只是换一张卡，是蓝色的时候就是住医院，如果是绿色的时候，就是住老人院，床位不用换，医生可以上门。而且这个医院本来就有医生，也可以提供相应的诊疗服务。这种模式非常受到老人的欢迎，老人可以一会儿处在住院状态，享受医疗保险，一会儿是养老状态。这是比较好的结合方式。

三、养老项目未来发展趋势展望

1.发展社区复合型养老设施

为什么要发展复合型养老设施？因为老人的状态不同，要求也不同。如果单做日间照料没有什么需求，如果单做一个设施也住不满，所以复合型养老设施最符合要求。在日本也是这样，他们做的是小规模多功能的养老设施。