养老项目盈利模式精选(九篇)

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第1篇：养老项目盈利模式范文

计划生育政策导致家庭结构的转变，家庭养老功能正在逐步趋弱。然而，从各地方管理部门纷纷强调的“9073结构”（即90%的老人居家养老，7%的老人依托社区养老，3%的老人依靠专业机构养老）来看，居家养老在未来仍是主流。

国务院办公厅于2011年底印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（下简称《规划》），其中指出，目前我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

面对巨大的市场潜力，受限购政策之苦已久的众多房地产开发商们仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老地产进发。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，大大小小的企业都在涉足养老地产。甚至一些医疗机构和保险公司，也开始凭借自身优势介入养老地产行业。

然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。

“养老地产根本没有回报模式。”北京某房地产开发商告诉《英才》记者，之所以说养老地产的模式不成熟，因为并不是老人住进来就行，项目中所有的医疗系统、保健康复系统、医院等一整套配套设施都得跟上。

“所谓‘养老地产没有稳定的盈利模式’或‘看不出在哪能挣钱’，这是相比于过去房地产开发的‘大投入大产出’来说的，过去地产商抓住一个机会就能一夜暴富，但在养老地产领域，是没有这种可能的。”北京太阳城集团（下简称太阳城）总裁朱凤泊对《英才》记者说道。

而谈到养老地产的特点，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福向《英才》记者表示，养老地产与传统的住宅地产开发区别很大，住宅是一次性销售物业，与后期服务联系较弱。养老地产的本质类似于商业地产，注重后期运营，“在养老地产项目中，房地产公司应该是一个服务提供商或者运营商。”

卖房还是卖服务

养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。

传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势。

“健康老人以自主生活为主，更多选择自娱自乐，一般服务是辅助的服务，比如做饭、洗衣、打扫卫生或者组织兴趣小组等。但是失能老人则必须由护理人员护理，而护理人员须由民政部持证考核，要有护理经验和护理技能，具体到如何给老人翻身、导尿。”朱凤泊认为，很多开发商不愿意做服务运营，或者在这个领域没有经验，因此做起来就亏了本。

而在郝荣福看来，具有专业能力的医疗机构与保险公司，其实更适合经营养老地产：“开发商转型，其实也要依托这些机构来完成经营。”

医疗机构在与房地产公司合作时，主要输出其在医疗领域的管理经验，具体的服务内容包括提供护理培训、简单的诊治、医护人员的派驻等方面。此类医疗机构的收费模式是，向养老地产经营方收取一定比例的服务费。

创富（北京）创业投资管理有限公司医疗基金合伙人徐天宏在谈到医疗机构进军养老地产的盈

利模式时，对《英才》记者表示：“医疗机构还是更看重‘地产’的概念，因为除和地产结合外，单凭医疗、养老盈利的机构还很少。很多医疗机构选择独立开发养老地产，项目资金则通过引入投资方来解决。”

像太阳城这样的地产企业，并不愿意与医疗机构合作。“养老地产的利润本来就不高，如果再在医疗服务上购买别人的服务，利润空间就更小了。”朱凤泊表示。

此外，险资与养老地产也打得火热。保险公司尤其是人寿保险公司坐拥丰富养老客户资源，可以通过险种的设计与养老地产高度结合，甚至可以实现养老地产与保险产品的捆绑式销售。

然而，中国保监会于今年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，以规范运作“防止以养老项目名义建设和销售商品房，防范以自用项目名义投资不动产”。这在某种程度上反映出，此前的险资投资养老地产，或许更偏向于不动产开发，而不是服务。

盈利模式未知

种种迹象表明，无论经验丰富与否，单纯依靠服务来盈利，在当前国内养老地产领域并不成熟。收取养老服务费用的细水长流，难以在短期内填满前期开发项目资金的大水池，开发商往往面临巨大的资金压力。

“至少在目前的中国，通过老年人购买服务的盈利能力还是比较弱的。相比养老地产的建造、投入，短期看来盈利回报还是比较低的。”郝荣福说。

在如何平衡项目资金上，房地产公司各显神通。

当前市场上养老地产开发通常是通过销售和服务配比的方式，来实现项目资金的平衡。尽管各个养老项目中物业销售与持有的比例不尽相同，但物业销售确实对资金的回笼有着重要作用，也因此有声音质疑养老地产“只卖房、不养老”。

朱凤泊向《英才》记者介绍，太阳城项目是通过销售70%的物业、持有30%的物业来实现资金的平衡：“这是一种循环关系，开发商并没把利润拿走，而是用利润直接作为老人服务的持有型物业了，企业通过配套服务来实现最终的盈利。”

除了进行物业销售，有很多养老项目开发商，选择通过会员制或押金制的方式来实现资金的平衡。

所谓押金制，就是一开始入住养老机构交付一笔很高的押金；而会籍制，则是通过购买会籍来入住，而这个会籍一般是可转让的。押金或会籍费通常会按照不同养老服务标准，分成若干个档次，从几十万元到上百万元不等，开发商可借此达到回笼资金的目的。

但养老地产界对此模式也存在争议，比如这种模式导致了物业使用权和产权的分离。朱凤泊表示：“民政部门很快会出台一些政策对养老地产的发展进行规范，会员制、高额保证金，将不允许再这样做。”

第2篇：养老项目盈利模式范文

【关键词】老龄化社会；养老房产；商业养老地产开发模式

相关数据显示，到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。且80岁及以上的人口占老年人总人口的比重将达到25%-30%之间。庞大的养老市场，成为吸引养老运营机构加入的重要原因。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。8月16日，国务院总理在国务院常务会议上也再提养老产业，会议上提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。目前，中国养老市场现状可用8个字概况，“未老先衰，未富先老”。即老人的财富积累总体平均水平较低，且多数老人存在健康问题。“未老先衰”则意味着老年人存在对自身健康的维持、康复和治疗的刚性需求，这就表示养老房产需要提供相关医疗服务；而“未富先老”就意味着老年人的支付力有限，是一种理性消费和精打细算的方式，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

一、商业养老房产发展的现状

老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。

1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。

2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。

二、对商业性养老地产发展的几点建议

1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。

2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。

三、构建商业养老房产发展模式

1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为――隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。

2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，5―10年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。

3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式――会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

【参考文献】

[1]潘彤.市场营销对商业养老房产项目开发的几点建议[J].市场营销，2012（6）.

[2]郑功成.社会保障概论[M].复旦大学出版社，2011.

[3]郑岩.国外养老产业的一些做法值得借鉴[J].政策望，2011（7）.

第3篇：养老项目盈利模式范文

2000年开盘的太阳城项目无论是在运作模式，还是在运营服务方面都力争做到创意领先。在盈利模式方面，大致上是通过房地产开发、销售老年住宅形成了一个快速的回笼，拿回了成本、利润，用这部分利润很快地就把老年生活的配套设施建起来了。当建好以后，我们从财务账目上一看是持平的，虽然没有强大的现金流，但是这些持有型物业有8万平方米，这8万平方米相当于是零投资，这对后来把“为老服务”完全运作起来，起到了关键作用。

另外，在运营当中，每个设施相互之间又是一个小型的社区内的产业链，比如说医疗是为老年人健康服务的，为疾病、生病服务的，老年人多了、住满了，老年人对医疗的消费也是一个相当的收入。购物、健身、娱乐、餐饮各个方面相互之间都是配套关系，是一个环节关系，所以是互相拉动。这些配套齐全了，反过来促进了入住率和房屋销售率，基本进入了一个良性的循环，这就是太阳城从14年前开始创新，直到今天这个项目的模式已经成为当前人们进入养老产业、做养老产业项目可以借鉴、可以复制的好的项目、好的模式。

打造符合时代需求的养老地产新模式

通过14年不断地探索、总结、提高，我们认为当初我们做对了一件事情，就是根据市场的需求来做产品，来做服务。比如说我们老年公寓，当时根据那个时期（14年前）的消费能力和老年人能够愿意拿出的钱，我们做的产品从今天来看，略微小了一些、落后了一些，可是当时是迎合了市场，我们大概做20多平方米的面积，一个老人也好、一对老年夫妇也好，就住在一个很小的空间。而且当时收费低，面积在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是两个床位收3000-3500元，一个人大概是1000多块钱，早在14年前，一个人还不到1000块钱，就是800块钱，两个人1600元就可以住进来，当时是符合市场的需求，所以我一直把它总结为叫“一个钱包”的产品，老年夫妇两份退休金，一个人一个钱包，我们花掉老人的一个钱包，让他留一个钱包为自己的生活，其他方面的需求做打理，这样的产品深受老人的喜欢。但是随着往后又有一部分人老了，50后的人老了，他们的消费能力提高了，这些设施看起来陈旧、面积过小，我们当时做的框架结构，再过十几年以后，我们可以把两间房改造成一间房，三间房改造成两间房，这样的面积符合未来市场的需求。

一个要具有前瞻性，一个是讲时代的话，哪个时代说哪个时代的话，我们大家一直比较苦闷，商业模式何在？盈利模式何在？其实盈利模式就在老年人的需求，这个需求你捕捉到了，你的产品就成功了，所以今天来讲，进入养老行业，不要一味地追求高大上、大面积、高档次，甚至说我是高档的，只为有钱的老人服务。我一直讲这样一句话，真正特别有钱、有势的，你档次再高，他们也不会来，其实做的正是老年群体中间这一块，而中间这一块是特别大的一块，虽然它也有区分、也有台阶，但是大致上能够捕捉到。所以现在有一些养老项目，环境、设施非常豪华，档次高，但是不挣钱，为什么？就在于没有很好地把握时代的脉搏，没有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年项目做成了五星级酒店，那是不对的，老年人是两重两轻，重子女、轻自我，重积累、轻消费，即便有钱，也不舍得花光，特别是那种每月交服务费的，常年累计下来，这几十年不知道要花多少钱。所以我们计算成本的时候，不要一味地站在我这方挣钱去算，也要看看对方愿意花多少钱，我们做的产品就有适应性。

所以，所谓的创新我想最关键的一句话，就是根据时代的发展，根据市场的需求，根据老人的消费心理，来打造你的产品。

不同老人群体有不同的消费观和需求

中国跟其他国家不一样，其他的国家一代一代地老下去，老年群体的基本特征没有什么变化，而我们中国则不然，我们可以区分建国前老人和建国后老人。建国前老人基本上都是文化水平不高、很少读书，文盲比较多，工资收入比较低，现在拿退休金也少；此外还有一个重要的特点就是多子女家庭，家庭养老功能是比较强大的。所以，作为建国前的老人，真正老了，可以在家里儿女之间轮养。

我们再看看建国后的老人，是第一批我们国家实行计划生育的落实者，所以50后基本上都是独生子女家庭。一般是双职工，两个人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，无论是文化素质、经济收入、家庭结构都和建国前的老人家庭有着严格的区分，有不同的特征，根据这两代人我们做产品该如何做？

第4篇：养老项目盈利模式范文

原因在于，数量有限的公立养老院进不去，要排长队等候；一些民间养老机构收费普遍偏高，服务也不到位。

放眼全国，像程奶奶一样找不到合适养老机构的老人不在少数。目前市场上可供选择的养老地产基本分为“房企系”和“险企系”两大类型，但无论哪一类，门槛都高得离谱。动辄数十万甚至数百万元的费用，将许多有养老需求的老人挡在门外。

不可思议的是，在老年人难找到合适养老场所的同时，一些民办养老机构却因入住率低而发愁，有些养老机构只有少数几个老年人入住，贴钱运营已成常态。生意清冷的养老机构甚至让投资人觉得，做养老产业只是一厢情？愿，没有出路。

这样供需脱节的现象，并没有因为眼下养老地产的火热而改变。相反，现在各类打着养老旗号的地产项目，最终都没有建成真正的养老设施，而是配套极少数养老设施作为点缀。

土地成本高是开发商面临的最大难处，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。如果养老地产的土地获取途径跟商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7？10年，是商业地产的2倍。

在这种情况下，若非出于无奈，没有哪家开发商愿意拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。因此，更多开发企业都是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后开发成住宅销售。

“养老”也就成了开发商从事商品房开发的幌子。

第5篇：养老项目盈利模式范文

《支点》特约记者 何勇 上海报道

“时间不一定造就一个伟人，但一定能造就一个老人。”

根据国务院《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》的官方数据显示，截至目前，中国是世界上唯一一个老年人口过亿的国家，且正以每年3%以上的速度增长，是同期新生人口增速的五倍多。5年间，全国60岁以上的老年人口将由1.78亿增至2.21亿，比重将由13.3%增加到16%。

近年来，国家诸多政策多次释放明确信号：大力加强养老机构建设，支持社会力量举办养老机构；发展多样化的养老服务体系，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

在此大背景下，养老产业欣欣向荣，众多资本纷至沓来。

“夕阳红”事业迎朝阳

春暖花开的季节，位于浦东新区康新公路上的上海国际医学中心迎来开业大吉。

兴建近3年的国际医学中心属于卫生部和上海市的重点项目，它与建设中的迪士尼乐园为邻，总占地面积约375亩，一期总投资约6亿元，是一家包括健康体检、高端养老等功能在内的综合性医疗机构。

迈入足有三四层楼高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及随处可闻的轻音乐，病房里的拖鞋、保险柜和洗漱用品一应俱全，竟让人有置身星级酒店的错觉。在医院的构架体系中，专门设置“客房部”实属罕见，实施“酒店式管理”，客户提包即可入住。

作为上海第一家由新医改催生的国际综合性非公立医院，这里除了试点医生“多点执业”外，还将同时试点高端养老护理模式。

本刊记者看到，即将同医院一起揭开面纱的还有100套护理养老酒店式公寓，和普通的护理院不同，全部是居家式护理套房，资深医护人员将为老年人提供专业护理。

这个集高端医院和养老酒店于一身的项目一推出，资本便紧追而来，投资主体更趋多元。

管理方面，国际医学中心引进了亚洲最大的医疗集团新加坡百汇集团，目前有9家股东，其中，除了国资背景的上海国际医学园区集团有限公司占股20%外，其余股份由8家民间资本持有。

“我们公司旗下的九胜投资正展开对国际医学中心部分权益的收购，进展还算顺利，与几个股东的股权收购框架协议已初步达成，眼下正推进前期尽职调查等工作。”上市公司运盛实业高管在接受本刊记者采访时表示。

据了解，此次收购，九胜共斥资2.38亿元，收购完成将间接和直接持有医学中心28%的股份，成为国际医学中心的第一大股东。

对于运盛实业而言，其现有主营业务主要为工业地产开发，属于房地产大行业，此次进军高端医院和养老项目，也预示着公司今后将向养老地产转型。

“若九胜收购医学中心股权及本次资产重组顺利完成，运盛实业未来可通过这一项目向高端医疗服务领域拓展，尤其是借此进军养老健康地产，能开拓公司未来地产业务种类和盈利模式。”运盛实业上述高管表示。

本刊记者还观察到，尽管国际医学中心尚未开业，但它的建造已带动了浦东新区周边的房产，不少房产商在医学中心挂起了养老酒店公寓的旗帜，主推对口这一优质医疗资源的养老房。

无独有偶，另外一家地产上市公司中茵股份也在2月10日与上海交通大学医学院苏州九龙医院签订了战略合作协议，宣布进军养老产业。

中茵股份公开称，双方将先选择公司目前为其控股股东托管的酒店度假项目，拟建设成集健身中心、康复疗养中心、老年艺术中心、图书馆、影院等多种功能为一体的生态养老项目。

积累项目经验后，中茵股份还计划将该模式复制到三亚、上海、丹东、西双版纳等地，打造迁徙式养生休闲养老产业链。

“人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带入前所未有的机遇期，养老产业有望成为中国房地产市场下一个十年的价值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

顶层设计释放“政策红利”

实际上，吸引社会资本参与发展养老服务业，这被视为深化养老服务业改革的“活水”，自中国步入老龄化社会以来，在政策层面上已经把社会资本进入养老服务业的障碍减到最小。

去年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”）提出，加快发展养老服务业，要充分发挥政府“保基本”的作用，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，营造平等参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。到2020年，全面建成“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

可以说，这些明确扶持养老产业发展的相关国家政策陆续出台，在不断地刺激房地产业的神经外，也让正处起步阶段的养老金融业看到了曙光。

在《意见》出台两个月后，2013年11月，总部设在中部地区的独立保险法人机构——合众人寿，在武汉蔡甸区后官湖正式推出其首个健康养老社区，这也是第一家由保险公司投资建成的养老社区。

该养老社区建筑面积48万平方米，一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张，目前已经开始接待老人体验入住。

随着首个养老社区项目的启动，合众人寿开始整合优质资源，将公司未来的战略发展方向定位于养老产业。按计划，公司10年内将在全国范围内打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业。

从项目实际推进看，这一计划并非纸上谈兵。本刊记者了解到，除了已建成的武汉项目之外，全国多省市的合众人寿养老社区都在推进中：安徽、广西、辽宁等省的养老社区项目先后开建；与北京、山东、河南等当地政府已签订投资协议，正在办理供地手续；杭州、苏州、上海、青岛、成都、福州等地的项目尚处洽谈阶段。

形势喜人的背后，合众人寿董事长戴皓也有自己的困惑：“在国外，养老社区入住率可达95%，且老人从退休开始在养老社区的生活时间可达20至30年，所以国外的养老社区都是盈利的，而在国内，因养老观念问题，很多老人不愿意住养老社区。”但他同时对养老社区的前景表示乐观，随着“50后”老人和“421”家庭结构到来，养老社区的需求可能会被很快激发。

除了合众人寿捷足先登外，其他保险公司向养老产业布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，华夏人寿宣布将与青岛市政府、绿城集团、北京大学第一医院合作在青岛崂山湾建设大型国际化健康养老产业园。按照四方签署的合作协议，项目投资将达上百亿元。

就在今年1月22日，新华人寿保险股份有限公司也迫不及待地对外公告称，将出资4.95亿元设立新华养老保险股份有限公司，“进驻养老产业也是寿险公司进行长期投资的策略之一。”

市场热倒逼金融创新

养老产业火热发展除了为保险业、银行业激活新的增长点外，也在不断催生养老金融业的创新。

以合众人寿在武汉推出的养老社区为例，与市场上目前的产品不同的是，该产品真正实现了保单与实物的对接。客户只要购买保险，就可以在养老社区入住，而不用考虑未来租金的上涨，且面向广大的中产阶层，床位充足，价格不贵。

一言要之，用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。据合众人寿不动产投资事业部刘岩萍总经理介绍，客户只要购买了相关养老保险产品，在保险期满后，如符合条件就可以入住养老社区，用现在的钱锁定未来的租金。

如不愿意选择入住养老社区，保险期满后，客户也可以领取现金收益；保险期满前，如被保险人身故，返还已交保费，保险责任终止；入住后如想退出，按照入住期间社区公布的租金实时结算，退还剩余部分；而且，被保人的配偶在缴纳养老服务费后，也可陪同被保险人一起入住社区。

这也是合众人寿尝鲜的一种全新保险产品形态，是继“保障”、“保障+理财”之后，保险产品出现了第三种模式：“保障+理财+实物”。

对此，对外经济贸易大学保险学院院长王稳教授认为，“保单+实物对接”模式引领了寿险产品的第三次革命。合众养老保险保障计划打破了传统保险产品的观念，从虚拟的预期收益保障向可见的实物保障转移，从单一的保单保障向有形保障（社区）与无形保障（抵御通胀的保值增值）双保障的形式转变，推动了中国保险产品模式的升级。

不难发现，养老金融业的这些创新措施也在倒逼政策发生改变。

上述国务院《意见》曾指出，各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。

按照华夏人寿的模式，华夏人寿在青岛崂山湾的养老产业园采取“只租不售”，这是国内养老不动产的通行模式。

但对于保险公司来说，政策允许进军养老产业，首先就拉长了保险业务的产业链，险企可以从单一产品延伸到不动产领域，价值提升不言而喻。其次，险企可根据项目定制保险产品，项目所需资金和投资期限可及时反馈到产品前端，然后开发、设计、销售相应的保险产品，这种特定的保险产品在销售人群、给客户的价值回报等方面与普通保险产品存在差别，即“承保与投资互动”。

而以往保险公司介入不动产的传统做法是用收取的保费做投资，缺陷在于二者互不关联，投资领域和收益率也受限制。

对此，华夏人寿董事长李飞表示，青岛养老园区将成为公司发展的重要里程碑，不仅标志着华夏人寿全面进军健康养老产业迈出了实质性步伐，而且标志着公司经营模式的改变。

盈利难题仍待破解

养老金融市场的潜在商机日益凸显，但市场不乏谨慎者。

以合众武汉项目为例，投资主要为保险资金，预计15年才可以回收土地及建设的成本。因此，对于保险公司而言，能否获取长周期的资金是关键所在。

“养老社区门槛不高，只要有长期的资金，不仅保险公司可以做，而且地产公司也可以做。如果合众第一步成功了，势必跟风者如众。保险公司开发养老社区是否有其他行业不具备的、不可复制的稀缺竞争力？这是保险公司要考虑的。”有保险业内人士不无担忧地表示。

实际上，自从2009年颁布的《保险法》允许保险资金投资不动产之后，国内已有8家保险公司介入养老社区。不过，在这一过程中，亦伴随着外界对保险公司圈地的质疑。

南开大学风险管理与保险学系江生忠教授在接受本刊记者采访时表示：“如何把保险产品和保险服务与养老产品对接还存在一些问题。目前给人的感觉是，商业保险公司在养老产业领域的角色大多等同于地产投资商，如何把保险的优势延伸到养老机构里面，包括责任险、护理保险和其他的医疗保险等在内的探索并不多。”

江生忠带领他的课题组去年底刚刚完成了一个保监会的“商业保险公司投资养老社区”的课题，他表示，中国保险公司对不动产投资比例在10%-20%之间，但从国际经验来看，美国是3%，日本是5%，韩国是10%。“尤其是日本在资产泡沫、房地产泡沫以后，他们整个不动产投资在不断下滑，比例收缩，这也是我们应该警惕的。”

目前，房地产资本涌入养老地产比较积极，同时也有观望者。万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地产已开始涉足养老地产。不过直到2013年，保利地产首个养老地产项目才在北京落地。公开资料显示，截至目前，该公寓仅拥有200多个床位，仅114人入住。

一方面市场极具诱惑，而另外一方面是开发商们亦步亦趋，究其原因主要还在于现阶段养老地产的盈利模式仍是各开发商尚未突破的瓶颈，盈利难题导致不少开发商停留在“卖养老房子”的阶段。

“养老产业对公司来讲，就像在中捕鱼。”朗诗地产养老事业部总经理郭亮此前曾表示，朗诗地产早在2011年便成立养老公司，不过直到2013年才真正成立第一个养老主体，体量仅有7000平方米。

“即便经历多年探索后，我们仍没有把握确定客户群，”郭亮指出，养老市场尚不明朗，现在主要靠试错的方法来探路，以认清市场需求和自身定位。

第6篇：养老项目盈利模式范文

然而，由于国内养老地产处于发展初期，可借鉴的经验并不多，这些企业对养老地产的试水皆在摸索中进行。

“现在都是摸着石头过河。”克而瑞研究中心一位研究员在接受《新财经》记者采访时表示，“国内对养老地产可提供参考借鉴的成功项目几乎为零。”

与国内的养老地产模式乱象丛生的现状不同的是，国际上很多发达国家由于早已步入老龄化社会，形成了丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”的未来走向。

欧美养老：社会养老

从19世纪中后期开始，发达国家就陆续进入了老龄化社会。目前，发达国家60岁及以上人口占总人口的比例已达22%。在长期应对老龄化的实践中，欧美国家形成了许多养老模式。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。

以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。

美国的养老模式有盈利和非盈利之分，前者大多为私人公司所办。其养老社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。太阳城就是其典型代表楼盘。

说起太阳城，很多北京人都不陌生，在北京就有两个：北京太阳城和东方太阳城。但多数人不知道，太阳城的“鼻祖”在美国。太阳城中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，是美国较大的老年社区之一，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

美国太阳城的整个社区包括“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

在太阳城，无论哪个年龄段的老人，选择哪种住宅，都能享受到积极活跃的老年生活方式。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

值得国内企业借鉴的是，太阳城属于住宅开发性质，盈利模式主要是住宅销售。另一方面，太阳城社区内不建设相应设施，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础配套，这使得前期投入成本大幅降低。

不过，由于国内公共医疗资源匮乏，大市政基础配套设施不够完善，如果国内企业在建设养老社区时不提供一定的医疗、护理等配套设施，会极大地影响客户的消费选择。

欧洲也是较早步入老龄社会的地区之一，国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将城市意味、社区功能和生态目标三种元素结合在一起，讲究自理自助。如德国慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓，这是全球诞生的第一家老年公寓，目前通过基金会和服务公司运作，已经有40多年的历史。该公寓设施齐全，功能完善，服务优良。除医疗等必备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室、发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。

亚洲养老：家庭养老

与西方国家讲究独立自主不同的是，亚洲国家家庭传统观念较强，亚洲国家多致力开发家庭养老的功能。

日本、新加坡是较早进入老龄化之列的国家。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”）。

在日本，日本的老龄人生活质量是在良好的社会保险保障体系基础上实现的。养老社区提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活（二代居）的住宅产品。代表楼盘有港北新城。可借鉴之处有：老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助处理。

港北新城是日本典型的“镶嵌式”养老住宅，它把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加丰富多彩。

港北新城把老少户住宅（二代居）、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。

另外，在日本，现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务以推行“小规模、多技能的社区养老”为主。在小规模、多技能的社区养老院中，床位在20？30张，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。

新加坡主要的养老模式以政府为主导，由政府提供90%的建设资金，对养老机构各项服务提供不同的津贴。同时，政府在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。由于政策引导，目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的住户已达41%。

据上述克而瑞研究中心研究员介绍，目前西方国家养老模式主要以家庭养老、居家养老和机构养老三种基础养老模式为主。随着社会发展，西方发达国家的一些养老机构在觉察到老人不同的需求后，开始推广诸如互助养老、以房养老、旅游养老、候鸟式养老等多种形式的养老模式。

随着国内养老产业走向市场，国内养老模式逐步出现在大众视线中。

第7篇：养老项目盈利模式范文

首先，先从开发流程的角度来说一下养老项目的开发与普通住区项目的区别。大家都做开发，首先知道我们过去的房地产开发是有开发企业，有长短期的投资者，然后有设计院、监理公司、施工企业，最后通过销售滚动开发构建销售模式，然后卖给入住者。那么我们养老项目会有不同的一点，就是我们一定会有一部分物业是自己持有经营、来运营的。我们要构建一种全过程的经营模式，所以会有经营管理公司、会有研究培训机构、会有对外招商的机构。

策划和专业顾问机构，是我们养老项目开发过程中一个特别重要的环节。普通住区开发的时候不需要这个，我们直接委托设计院做就OK了，但是做养老项目没有经验的话，直接来做就会有很多问题，那么就必须要考虑经营管理、研修人员的培训教育、要让它的资金有盈利模式、有一些对外招商的客户、怎么样来运行，还有就是一定要留一部分持有经营，如果全部卖掉了，那么你是很难经营管理的，你很难控制这个房子它的走向和居住人群的。所以，养老社区的区别，就是一定会有一部分是持有经营的，一定会有一部分的会员和各种形式。

目前已经在中国做了几年，虽然我们还在起步和探索阶段，但是这几年我觉得已经逐步的深化，大家也渐渐的形成了一种共识。同时，在养老项目开发当中很关键的研发和规划机构也很多。

我们几年前就提出这样一种模式――新型的居家养老模式。这和我们的房地产开发转型非常契合，比如说这是我们要开发的一个新的社区，那它的中心会有一部分持有经营的养老中心。它承载着这样的功能，周边的住宅是小高层也好、别墅也好、联排花园洋房也好，都没关系，都是销售的。这样的话，资金就可以回笼得比较快速。那么有一部分，比如险资进入的话，它周边的房子也是持有经营的，或者是我们有些用地性质造成它是不可以销售的，也是持有经营的。还有一部分用地本来就是住宅用地、70年产权的，那么我们就建议你卖掉进行资金回笼。你有一部分住宅，虽然是销售的住宅，你把它设计成适老型的住宅，这样也会带动周边的产品销售。

第8篇：养老项目盈利模式范文

【关键词】 众筹； 互联网金融； 融资； 养老基地

【中图分类号】 F062.9；F275 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）03-0079-04

一、前言

中国逐步进入老龄化不可避免地导致养老产业需求量井喷，国家老龄办评估我国老年市场需求2010年已经突破10 000亿元，预计2020年将为20 000亿元，2050年左右将达到500 000亿元。然而，我国养老产业的发展严重滞后于老年人口的增长速度和老年消费群体日益扩大的需求。在巨大的需求下每年不足1 000亿元的供应量，使养老产业的多个领域存在不同程度的供需不平衡，这种供需不平衡之间的巨大差距也为养老产业带来无限商机。

近年来，我国养老产业中的老年金融、老年照护服务、老年健康保障、老年房产及老年教育等子产业都有不同程度的发展，而以养老房产为基础配合老年照护服务及健康医疗，并提供老年教育和老年金融的养老基地建设已成为许多地区发展养老产业的首选，全国各地出现了很多不同类别、各有特色的养老基地，但是它们的发展或多或少地遇到了资金难题，其融资难、融资渠道单一等问题凸显，阻碍了这些养老基地的可持续发展。

为养老基地提供可靠的资金保障是养老基地健康蓬勃发展的必要条件，而作为互联网金融模式之一的众筹融资成为一些地区养老基地解决资金问题的方式。众筹融资利用互联网平台为融资模式，形成新的流动性、盈利性和安全性重组，提高金融效率，无论从形式还是运营过程方面都与需要大量启动资金的养老基地项目匹配度较高，在实践中取得了较好的效果。

二、养老基地引入众筹融资现状分析

2014年众筹开始进军养老产业，10月中国老年产业基金会与北京特许经营权交易所签署了一项协议，讨论的内容主要为金融融资、企业管理等方面的深度合作，参与的企业大多为科学养老基地、老年健康养生或康复基地、老年日用品连锁、夕阳红旅行社及中国老年智慧一卡通等板块，众筹模式旨在为养老产业筹集更多的资金和人力。

在众筹融资支持养老基地的过程中，互联网使融资信息更加透明，养老众筹融资是社会投资选择方向，众筹多为民间自发组织完成，养老基地产业初期融资效果尚可。但由于养老基地属于资金密集型产业，且发展之初多为公益性，然后才能逐渐进入盈利性阶段，所以在较长时间内对资金的考验非常大；同时，在养老基地管理方面涉及面较多，决策管理方面的难度大；另外，尽管部分地区养老基地短期内销售较好，但不管是从总量上还是从增量上看，涉及老年人群尚不足1%，而中国养老文化特点、经济分配状况等诸多因素导致老年人群选择养老基地后劲不足，盈利预期有待考证。这些为众筹融资长期有效支持养老基地建设带来了挑战。

三、众筹融资支持养老基地运行模式分析

（一）众筹融资支持养老基地运行的基本模式

养老基地项目实施过程中，在政策允许范围内，一些地方政府可以尝试把部分地方养老金作为项目启动资金，委托高信誉的金融机构设立某养老基金，在政府投入⒍资金的基础上建立众筹融资平台，众筹针对的人群以有养老需求的老人或者有投资意识及潜在需求的中青年人为主，两部分资金在政府的监管下进行养老机构的招投标，成立众筹融资支持的新理念养老机构，运用市场化的竞争机制和管理手段，政府给予若干公益性辅助（比如用地政策的优惠、水电煤等基础设施的优惠等），为地方老人提供以养老地产为中心的中高端专业养老服务；同时利用规模效应整合地方三甲医院等各种养老所需的服务机构，在地方下属的城、镇、区等同时提供优质医疗护理养老服务，所有的优质产品对参与众筹的投资者有优先选择权。养老基地定期给众筹投资者和政府养老金管理部门固定比例的利息（或者分红也可以是股权形式）作为初建资金的回报，定期公布财务状况，并在盈利的情况下需给众筹投资者进行项目投资回报。

在此过程中众筹平台作为提供信息互相匹配的机构，不直接从事融资活动，它的盈利模式主要来自众筹筹资方与出资方给予的信息中介费。众筹筹资方管理团队用初期规划较好的养老基地项目向众筹平台提出申请，平台进行相关信息真实性和可行性的审核，经审核通过后，将信息在互联网平台提供给感兴趣的出资方。从本质而言，众筹融资作为互联网金融的一种重要模式，属于直接融资[ 1 ]。

（二）众筹融资支持养老基地运行流程

养老基地项目中的众筹融资模式主要通过搭建互联网金融模式，打破了传统的养老基地项目或养老产业产品由风投机构进行投资的模式。基本运行流程如下：

1.养老基地项目前期需要有一定资金规模的投入，在平台信息互配之前筹资者必须进行实名认证，提供所有真实的项目相关材料。在收到申请后，众筹平台工作人员应查阅政府公开的相关信息网站，核对筹资者信息的真实性、信誉度及项目运作的可行性，并根据养老基地项目特点和需求评估风险与收益，对每个项目设定具体的筹资目标和筹资天数[ 2 ]。

2.对外进行众筹宣传，尽可能面向更多适宜人群，力求在设定筹资天数内，使筹措资金达到或者超过目标金额，此时众筹活动获得基本成功。如果筹资数额不足，众筹活动视为失败，已获取资金应全部退给投资者。

3.在养老基地筹资目标完成后，根据相关约定，众筹平台将所融资金交给养老基地项目发起人。为控制风险，众筹平台将在项目成功后按约（一般为70%）把资金交给项目筹资方，养老基地项目筹资人必须履行众筹协议书中有关项目并按照筹资约定对众筹投资人给予回报。此时，众筹平台才在众筹投资人认可情况下把余下的款项交给养老项目发起人[ 2 ]。

（三）众筹融资支持养老基地引入节点选择

养老基地引入众筹融资的实施运作过程和引入节点有自身的规律。

1.养老基地初期以政府融资为主构筑众筹融资着力平台。随着互联网金融在中国越来越普及，多次投资的经验及许多前车之鉴使众筹融资项目的资金投入者越来越理性，更多成熟的投资者为了提高资金成功率会选择项目中后期进入众筹。养老基地项目整个规划周期比较长，投资人投资预期有所不足，只有获取一定资金投入，把项目基本规划及初期建设经营起来，才能增强项目众筹投资参与人的投资信心和投资预期，提高众筹的成功率。可以说，养老基地项目建设初期的资金缺口能否缓解将成为项目能否成功运营的关键，被视为众筹资金着力点或着力平台。目前，各地养老基地项目初期融资对象大多为政府层面，以某一地级市为例，政府部门在评估风险后，为更好地提升本地区养老产业强度，在规则允许的情况下把现有部分养老金拿出进行该项目的“盈利性投资”，并在项目成功运营后收取一定比例的利息作为所投资金的回报，这也为养老金抗通胀提供了风险保障。

2.养老基地中期引入众筹融资，强调众筹平台的延续。养老基地项目启动资金到位并进行初步建设和有计划地营销后，项目可适时引入众筹融资。在众筹过程中，筹资人和出资人分别有各自的参与目的。参与众筹的投资者希望资金有保值增值的功能，对该养老基地项目有兴趣并可能成为潜在客户；众筹发起人希望有足够的资金运行此项目，希望通过众筹达成双赢，既获得了大量投资者的关注又赢得了潜在客户的投资资金。因此，项目众筹一般都是在项目中期开始运行，能更多引起投资者的关注，提高他们的投资预期，同时养老基地项目在设计众筹方案时强调众筹平台的延续性，通过吸引有实力、有意识的消费群体，为项目引入长期稳定的运行资金。

四、提升众筹融资支持养老基地效率关键问题分析

（一）提升众筹平台的可信度降低信任风险问题

信任风险有两个角度的含义，分别指众筹平台背后的信用风险及平台本身的技术风险。

作为互联网金融，养老基地项目众筹融资过程中非常重要的一个环节就是平台的选择和建设。养老基地项目众筹平台可以是项目公司自建的平台，也可以是项目公司委托专业机构建立的网络平台[ 3 ]，不管是哪一种形式都存在一个让出资人非常关注的重要问题：这个平台的公信力有多少？因为养老基地的建设和运营过程非常长，从初期的大体规划到发展期的建设期间融资都需要依托众筹平台，所以出资人对于众筹平台本身的可信度非常关注。市场化需求下，众筹平台的功能越来越丰富，但出资者对于平台背后项目的可靠性也越来越重视，尤其随着互联网金融中越来越多的大型P2P平台出现资金流转和诚信等问题，使很多投资者对于网络平台所展示的信息常常持有怀疑态度，研究中所提到的养老基地项目大部分是中小型民营机构，它所承载的网络众筹平台如果完全是由该民营机构作为背书，除非该民营机构的规模和实力绝对强大（例如阿里集团），否则很难得到大众投资者的信任。如果养老基地项目可以在政府监管的平台自己的项目信息，由政府作为背书的互联网信息可信度将远远大于自建的网络平台。但政府是否能对这些项目在互联网上提供的相关信息作出核实和充分的判断，并且政府参与这些信息的角色也很难把握，所以这个所谓的“政府背书”很难实现。

同时，在众筹网络平台的选择和使用中，投资者从众筹网站运营可靠性和网站服务便利性等各种渠道感知众筹网站足够安全、可靠，才能够信任平台，这对于养老基地众筹发起方选择合作的网络平台方技术也提出了相当高的要求。例如，在越来越先进的技术中网络平台如何防止黑客及病毒等的攻击、如何不断完善与第三方金融平台链接的付款安全、保障客户私人信息不被泄露等是众筹平台在技术上需要特别关注的方面。

（二）有效识别投资人参与影响因素进行精准宣传问题

在养老基地引入众筹融资实践过程中发现影响众筹项目融资成功率的重要因素是吸引投资者兴趣、满足投资者特定需求及感知价值，选择对象，采用恰当的精准宣传提升其对项目的投资预期和投资兴趣，促使其对项目进行投资。在养老基地众筹融资中对众筹投资者参与积极性的影响因素可分为项目的预期价值、实用价值、经济价值、创业体验价值、公益道德价值五个方面[ 4 ]。

1.预期价值因素。预期价值因素指的是众筹项目在融资过程中呈现出来的状态及与投资人之间的信息互动，以提升参与者对项目价值的感知和预期。养老基地项目在初期众筹时由于其产品为养老房产及相关联的服务，展现给投资者较低的成熟度，所以其项目质量并非指养老基地房产及服务等产品的精致程度和品质，而是该项目呈现和互动服务提供的质量，如清晰、细致的养老基地项目描述与多媒体的合理运用，项目规划时住宅方面特意为老人生活便利、医疗养护方便、丰富多彩的生活活动等细节设计，项目筹资者对于项目规划的理念、明确实际的盈利目标及管理能力等，这些内容的传播既能有效增加潜在投资者的投资兴趣与参与体验感觉，还能够使其对项目的回报产生正向的良性预期。

2.实用价值因素。实用价值因素指的是项目实体在改善人们生活时所展现出的实用功能价值，是影响感知价值最核心的因素。养老项目众筹出资者有一部分是想进入该养老基地正式成为消费者的参与者，如果项目提供的相关产品及服务信息使这部分潜在投资者感觉到待投资项目成功后表现出的实用功能能满足他们自身或家人养老的需求、符合其享用产品的心理预期、不但物有所值甚至物超所值，就能提高其对项目的价值感知。比如有些参与者家里已经有失能老人或者需要照顾的高龄老人，他们对于项目中医疗护理这一块特别满意，觉得能够解决他们目前的困境，则他们的共鸣性就很强，关注度和参与度就会非常高。

3.济价值因素。经济价值因素指的是参与者对于回报性价比的感知，与回报功能价值的差别在于投资经济回报角度。部分参与养老基地众筹项目的投资人并不需要实物或服务的回报，但对于这个行业的发展持较高的信心，所以愿意从投资角度纯粹的进行经济参与，他们的动机在于长期稳健的收益，甚至后期的高回报率。

4.创业体验价值因素。创业体验价值因素指的是众筹投资过程中使投资者在参与中感受到创业体验、事业开发管理体验、事业监督体验等，众筹项目给予投资者的这种特殊体验将激发他们的投资参与热情。养老基地项目众筹融资模式作为一种投融资平台，对投资者而言不仅是购买的过程，更是投资参与的过程，在众筹过程中投资者将通过平台了解和监督项目进程并按规定提出相关建议。在这一流程中，投资人对项目将产生参与感和主人公感，不但能看到自己的建议有可能被项目采纳从而更好地完善项目，更能够感受到自己的资金对项目推广与发展的重要作用，从而使投资者心理层面非常愿意与项目共同成长。

5.公益道德价值因素。公益道德价值因素指的是参与众筹时投资者在投资过程中面对外界感受到对社会作出贡献以及行为符合社会道德追求目标时所体会到的自豪和自信的感知效用。养老基地项目的独特性感知可能表现在部分出资者的公益性动机。部分实体企业的管理者在思索企业社会价值时常常会产生一种公益建设的需求，养老基地的项目不光是市场经济的产物，从某种意义上说也是公益事业的一部分，该角度满足了这部分参与者的动机。

（三）在保障信息安全的基础上提高众筹监管的透明度问题

养老基地项目众筹融资自筹资者发起项目到筹集资金的使用，全过程均按有关金融规定提供相关的财务、审计等材料，但本质上缺乏有效、透明的监督机制，缺少类似于传统金融信贷过程中的贷款发放前期各项完备的调查、贷款发放中间过程的控制以及贷款全额放款后的管理等全套流程和步骤，虽然根据金融管理的相关法律项目筹资方会定期出具审计、财务报告，但还是有很多投资者觉得现有的管理过于粗糙，财务公开文件的相关数据无法明确精准地表述出投资项目资金的去向，资金挪用、违约使用等行为难以受到制约，投资者的资金安全受到威胁。此外，由于中国人民银行征信系统与现有的所有众筹平台几乎无法对接，无法为投资人提供筹资人信用状况查询，投资人也无法通过众筹平台对项目进行在线联网的有效身份信息、司法状态信息等的核查或查询，导致众筹过程中投融资双方信息无法对称，资金监管不力，投资人投资风险度偏高。

因此，为更好地提高众筹监管的透明度，相关部门应对发起者信息进行持续披露并构建相关信息制度，在众筹全过程中进行不间断监督及管理，降低以房产为核心的养老基地项目信誉和违约风险。就目前而言，众筹平台尽管会按制度对待审批项目进行审核，但对信息提供者的信誉度、项目信息的真实性、预期收益及分红的可行性等仅能按所知信息进行初始识别，难以甄别、保证其完整性和准确性，更无法保证实施时间周期漫长的待审批项目在成功后的相关事宜。在此情况下，极有必要构建养老基地众筹项目信息持续披露制度。为保证制度能更好地促进众筹项目的有效推进，在制度构建过程中，应把握筹资方参与积极性与出资方利益保护之间的平衡，既不能因标准过高增加融资成本，挫伤筹资者积极性，亦不能因标准过低失去监管众筹项目信息的有效性，降低投资者风险的积极作用。

（四）设计符合养老对象的“成功营销”方案问题

养老基地项目能否在众筹阶段成功的关键在于对潜在投资对象的营销方案是否符合其投资需求和预期。众筹项目属于投资决策，不同于普通购买决策，由于养老基地众筹项目运行周期长、众筹人数量有限、风险不确定性强等，在众筹投资者决定投资伊始，就必然在项目建设及推广过程中承担了与之相关的系列风险。养老基地的大部分消费者可能是不熟悉网络的老年人，而众筹非常普遍的一种营销是通过网络社交圈进行类似于“病毒营销”的手段，如果养老基地采用典型的众筹营销方式，其回应可能寥寥无几――真正潜在的消费者基本游离于网络这个新鲜社交手段之外，所以养老基地项目初期的营销可以采用传统的营销+网络社交圈的微营销，具体操作还要根据项目本身的定位另作探讨。

（五）养老基地众筹项目地产开发后端持续性问题

1.房屋产权问题。养老基地建设中涉及房地产开发，所以在产品设计中会有一个很敏感而关键的问题：房屋产权问题。项目众筹开发采取的是多人共有模式，因而其中涉及房产所有权的法律问题，即房地产众筹模式的房产所有权的持有者与通常个人房屋全产权持有者的法律效果和权益实施方式有所不同。尤其当房地产行业处于养老产业链中，这种权利被稀释的具体表现就是，针对同一物业，如果有持有人想转手，但其余持有人不同意，该套房产则无法顺利转手，这种问题该如何解决？房产的有效期到底应该是70年还是根据投资人的生命期限为依据？再者，参与众筹的投资人是否有权利把该养老房产的产权作为遗产赠给子女后代？如果这些问题解决不好，众筹过程中势必会出现各种纠纷。

2.退出机制问题。养老基地项目众筹成功完成筹资之后，极有可能出现众筹投资者要求退出的情况。现阶段，由于养老产业建设及运营的过程很长，前期投资大、回报慢，因而投资人退出也需要时间才能顺利退出，并不是想退出就能立刻退出，即使当初获得了保证收益，最终拿不到现金的风险还是很大的。如果没有事先设计好退出机制或者退出方式设计不当，极容易引发大量纠纷。因此养老基地众筹融资应该有一个较为灵活且健全的退出机制。另外，对投资人的投资金额也应该有一定额度的限制，以确保投资人既能长期投资，又能避免他们因为投资使自己的生活陷入困境。

3.市场风险机制。养老基地项目的建设除了房地产硬件的建设外，还存在很多软件的配备，包括与三甲医院的医疗护理合作、与互联网呼叫中心的合作以及相关老年便利性软件的开发等；如果该养老基地项目集资成功后，若该工程项目拖延开工或者想配套的软件设施迟迟不能使用而影响了整理项目的运行，那么众筹投资人所谓的回报又该如何保证？众筹项目的条件和回报率固然吸引人，但潜在的资源长时间整合和项目延迟也是投资者不得不考虑的关键因素。

还有项目后续进入服务阶段如何解决融资问题？借助外部杠杆还是拆分项目让众筹者继续掏钱？如果还是采取众筹融资解决资金引入的问题，那第二次或者第n次众筹和第一次众筹该如何区别设计回报率？众筹开发商可能会把风险转嫁给出资者，这也是我们应该考虑的问题。

五、结语

本文认为，众筹融资作为解决中国养老基地建设资金缺口的重要方式，不但符合养老基地建设取之于民用之于民的初衷、符合建设创新型国家的需要，同时将众筹用于养老基地建设融资工作也为我国养老产业的金融模式创新和改革提供了新尝试。但由于众筹在养老产业中的试行时间不长，经验不足，必然存在许多关键问题，除了不断提高众筹参与各方解决问题的能力外，也需要政府加强对互联网金融的监管和立法部门的鼎力支持，银监会、证监会、保监会、人民银行、工业和信息化部及国家互联网信息办公室等也应明确互联网金融的监管责任，维护该市场的安全、公平、有序[ 5 ]。

【参考文献】

[1] 贺微蕾.众筹融资运营模式及合法性探析[J].长沙大学学报，2015（5）：72-74.

[2] 张万军，邢B，林汉川.我国众筹融资的风险分析与政策建议[J].现代管理科学，2015（5）：33-35.

[3] 夏恩君，李森，w轩维.国外众筹研究综述与展望[J].技术经济，2015（10）：10-16.

第9篇：养老项目盈利模式范文

一、存在的主要问题

（一）养老服务业整体发展缺乏长远规划。部分地区养老服务业起步晚，还处于摸索阶段，在整体发展上缺乏长远规划。方面，养老服务业发展主体不清晰。传统上的养老服务业由政府主导，资金主要依靠各级财政补助，行政色彩浓厚。另方面，机构养老和社区养老机构设立带有盲目性，部分养老服务机构缺乏财政“断粮”后的可持续发展动力，存在项目搁置或人员解散的风险。再者，居家养老方面，缺乏长期、稳定和专业的居家养老服务组织，供需矛盾比较突出。目前老年人居家养老需求较大，市场上尚没有具备成熟管理经验的居家养老服务企业，尚未形成功能定位明确、服务模式成熟、人员稳定、监管到位、行业标准化完备的运营模式，难以满足养老需求。

（二）政策缺乏灵活性，未充分结合地方实际情况，缺乏有效的政府投入资金的绩效考量机制。目前有关政策法规对于些具体事项的规定过于呆板，面对各地的复杂情况，采取刀切的处理方式，不太符合地方实际，容易造成“有需求的无床位，有床位的无人源”的尴尬状况。另外，大量资金投入到养老服务业发展上，各种养老机构、日间照料中心也纷纷建立。但部分地区尚未形成有效的资金绩效考评机制，未充分评价项目发挥的社会效益，资金使用效益难以考量，“重投八、轻效益”的状况较为突出。

（三）养老机构比例不合理，城镇养老床位占比较少。总体来看，大部分床位面向城镇“三无”和农村五保人员、农村老年人，面向城镇区域老年人的服务设施占比较少。过去，我国大多以政府为主体，建设敬老院、养老院等福利性养老机构，面向的是经济困难或生活不能自理的老人，侧重于“福利性”；这种单纯性的福利性、救济性养老机构不能满足现在老年人对养老的要求，并影响老年人对社会化养老发展模式的接受程度。

（四）未有效实现市场化运作，养老机构产权不清晰，民办养老服务机构发展缓慢。民办养老机构相对较少，其他类型的养老机构多为政府投资设立，产权不清晰，缺乏明确的权利义务主体。究其原因，一是养老服务业尚在起步阶段，未引入市场竞争机制，市场不够活泛，缺乏有效的盈利模式，部分养老机构生存困难。二是养老服务业行业中，市场化运营需要的法规、行业标准不够完善，面临政策瓶颈，不利于养老服务产业的发展。三是行业组织不够健全，不能做到行业自律。

（五）社会化养老优势未充分体现，尚未在社会上形成广泛认同。由于社会化养老行业尚未发育成熟，加之目前社会养老机构参差不齐，部分养老机构设备不到位、服务水平不高、护理员大多没有接受过专业训练、缺乏专业性的老年护理和心理知识等原因，无法满足人口老龄化过程中养老服务需求的快速增长。另外社会化养老为老年人提供专业化服务，满足老年人体检、就医等需求，以及专业化养老机构给老人带来认同感、归宿感和社会化养老的规模化优势未能充分显现出来，也导致社会化养老的模式没有得到社会广泛认同。

二、对策建议

随着医疗卫生服务状况的改善和计划生育政策的实施，我国人口老龄化的趋势在加剧。就目前而言，养老问题已经不仅仅是一个福利问题，更是一个严重的社会问题，如果解决不好，可能会引发矛盾，不利于社会发展。对此提出如下建议。

（一）加快政府职能转变，引领民间资本进入，推动养老服务市场化。第，政府筒政放权，改革切阻碍养老服务业发展的体制障碍。减少政府行政性干预，完善政府宏观管理，培育和规范养老市场。建立健全各项机制，研究建立困难老人养老服务补贴制度，积极推行政府购买养老服务制度。制定扶持政策，鼓励单位和个人投资兴办养老机构，引领社会力量参与到养老服务业这行业中来。第二，大力鼓励社会资本和外资进入国内养老服务市场，充分发挥地方融资平台的作用，通过市场化融资方式，引导民间资本参与进来。第三，积极推行养老服务社会化、市场化，尊重市场规律，明晰产权关系，努力实现养老服务业可持续发展。

（二）优化养老机构结构，促进多元化发展。结合当地实际情况，因地制宜建立养老机构，避免造成养老设施资源的闲置浪费。除部分养老机构重点保障特困群体及低收入群体的养老需求外，鼓励发展医养型、护理型等多种模式的养老机构，发展包含中高端在内的多元化养老机构，适应不同人群的需要。大力推进机构医养融合，支持医疗卫生资源进入养老机构。注重居家养老系列服务、老年文化教育服务等，结合我国国情，建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。