公司住房公积金管理规定精选(九篇)

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第1篇：公司住房公积金管理规定范文

而自2014年以来，央行、证监会等中央部委也陆续出台一系列政策，鼓励住房金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券积极拓宽融资渠道，努力增强住房金融机构对个人住房贷款的投放能力。2014年9月，央行、银监会又联合印发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”。 同年10月，住建部、财政部及央行也联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，提出“有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务”。可以说，这一系列文件的出台，给住房公积金管理机构发展资产证券化业务带来了政策春风和前所未有的机遇。

一、住房公积金发展资产证券化的可行性

伴随着我国房地产市场的迅猛发展以及城镇职工住房金融需求的日益增长，住房公积金作为我国政策性住房金融的主体作用日益凸显。但由于我国住房公积金仍实行属地化管理的模式，导致区域之间的资金不能流动融通，限制了其住房金融功能的充分发挥。一些城市中心受限于资金规模，其个贷比率长期处于警戒高位，贷款发放排队轮候的现象时有发生，流动性不足和融资手段匮乏已成为制约住房公积金制度发展的重要瓶颈。通过传统的同业拆借等手段实现资金融通虽然可行，但存在着较大的局限性（如区域隔离、拆解利率定价及风险承担问题等）；然而通过发展资产证券化业务，则能够有效地拓宽筹集渠道和化解流动性风险。从理论上讲，住房公积金发展资产证券化的基础资产选择也有多种，如住房抵押贷款资产、归集资产、廉租房投资建设项目贷款资产等。但从住房公积金管理实践来看，住房抵押贷款证券化是住房公积金发展资产证券化的首选。通过住房抵押贷款证券化，住房公积金管理机构可以将缺乏流动性的长期住房抵押贷款所形成的信贷资产从资产负债表中剥离出来，形成贷款组合，售给从事抵押贷款证券化业务机构的特殊目标公司（以下简称“SPV”），特殊目标公司再以这些资产作为抵押发行资产抵押证券，通过二级市场的中介机构（承销商）将这些证券化的抵押贷款销售给投资者（养老保险资金、企业年金等债券投资偏好者）。通过上述金融手段，住房公积金管理机构将低流动性的个人住房贷款资产转化为高流动性的证券，在提高资产流动性的同时，还可以将集中在内部的信贷风险转移和分散给不同偏好的投资者，从而达到拓宽筹集渠道、化解流动性风险以及实现信贷资产风险社会化等多重目的。而从国际经验来看，住房抵押贷款资产证券化既是资产证券化最为典型的形式之一，也是发行最广泛的证券化产品。我国首批资产支持证券产品“建元2005-1MBS”就是个人住房抵押贷款证券化产品。可以说，住房公积金管理机构借助资产证券化技术改善住房信贷融资和风险管理既有可行性，也是大势所趋。

二、住房公积金发展资产证券化的难点和障碍

1.住房公积金实现资产证券化的关键要素还不具备

从理论上和技术上讲，住房公积金管理机构发展资产证券化业务是可行的，但从现有条件来看，实现这一目标还有较长的路要走。我们知道，完成一次资产证券化的流程主要有：首先，发起人将一块具有良好现金流的信贷资产隔离出来作为证券化的标的；其次，中介机构将标的进行审计、评级和估价；再次，证券向合格投资者发行并在相应市场上交易，发起人以标的未来收益权作为对价获取一次性折现的现金；最后，标的资产产生的现金回流至投资者处还本付息。而实现上述流程的关键要素是：一是建立标的资产的法律结构；二是适当的资信评级及内部分级；三是实现较为准确的风险定价。就目前来看，住房公积金实现资产证券化的上述关键要素还均不具备，除在法律制度、组织体系方面还有待健全和完善外，还面临着诸如怎样实现成本收益平衡以及科学合理的风险定价等一些不容回避的技术问题。

2.运作成本较高，产品收益率低，难以适应市场需求

从近年来我国资产证券化产品发行情况来看，即使住房公积金在法律框架、组织体系成熟的条件下发展资产证券化业务，可能也将面临可接受发行成本与投资者的预期回报无法撮合的尴尬。我们知道，由于市场认为我国信贷资产支持证券的风险一般要高于同期限同级别的可比证券（如国债），因此，其到期收益率一般要高于可比证券的收益率。我们从2010年以来发行AAA级资产支持证券与同期限国债利差的波动趋势情况分析来看（见图1），各期限AAA级资产支持证券与同期限国债均保持1.50%以上的价差。如顺德农商行于2014年8月发行的信贷资产证券化产品“14顺元CLO”，其优先A级资产支持证券（平均加权期限0.96年）的发行利率为5.45%，而2014年5月份发行的凭证式（一期）国债1年期年利率为3.60%（五年期为5.41%）。

可以想象，住房公积金要顺利发行资产证券化产品，其AAA级产品要以不低于同期限国债产品的利率水平才可能被市场投资者认可。但由于目前住房公积金实行的是“低存低贷”的利率政策，其利率水平与市场相对脱钩。目前，住房公积金五年期贷款年利率仅为4.00%，与五年期国债5.00%左右利率水平就有100 （Basis Point）的息差水平。可以说，住房公积金发行资产证券化产品还很难达到成本和收益平衡。此外，发行证券还存在各种佣金、税费及各项管理费用，其综合成本通常也很高。因此，住房公积金发展资产证券化面临的另一突出问题就是如何实现成本和收益的平衡。

3.住房公积金贷款提前偿付率较高，不利于证券发行

即使解决成本和收益平衡问题，住房公积金发展资产证券化也将面临其他技术问题。以发展住房抵押贷款证券化业务为例，其定价方法主要涉及两个部分，一是确定提前清偿假设，二是选取定价模型。提前清偿假设是前提，也是产品定价的基础。实践表明，贷款提前偿付存在一定的不确定性，提前偿付率越高，越不利于产品定价。这是因为在MBS的交易过程中，在没有提前偿付的情形下，资产池的现金流相对稳定；但由于部分借款人提前还贷，资产池的贷款本金回收要快于预定的摊还速度，同时也造成利息收入的减少，从而直接影响资产池的稳定性。我们从“建元2005-1”和“建元2007-1”的历史数据分析可知，两只MBS产品的平均提前偿付率分别达到18.07%和17.18%，而根据美国证券行业和金融市场协会（SIFMA）的统计，美国同类产品的提前偿付率要远低于我国，约为2.5%-8%之间。

我们再看住房公积金贷款的实际提前偿付情况，由于住房公积金管理中心是不以盈利为目的的公共服务机构，其住房公积金贷款具有更加便民、宽松的冲还贷政策，职工的住房公积金缴存余额可以选择逐月批扣或按年（半年）批扣等多种方式冲还个人住房公积金贷款；同时为缓解流动性不足，绝大部分管理中心一贯鼓励职工提前还款。因此，住房公积金住房抵押贷款的提前偿付率要远高于商业银行。笔者以江苏省扬州市为例，通过整理和筛选 2009年至2012年委托建设银行江苏省扬州市国庆分理处发放的4组5年期以上个人住房公积金贷款数据（见表1），可以看出，这4组贷款提前偿付率还是相当高的，2009年和2010年的两组贷款提前偿还率甚至超过了30.0%，而如此高的提前偿还率是难以构建稳定的证券资产池的。而从另一角度讲，较高的提前偿还率使得资产证券化产品加权平均期限相对较短，具有较低的期限溢价。我们根据2014年中国邮储银行发行的MBS产品“邮元2014”的测试情况可以估算，如果提前偿付率高4个百分点，将使产品的加权平均到期期限缩短1年，而根据中国债券信息网资产证券化产品收益率曲线，1年的期限利差约为10bp-15bp。可以想象，高达30.0%以上的提前偿还率将面临怎样低的期限溢价。可以说，较高的提前偿还率是住房公积金发展住房抵押贷款证券化面临的一个较大难点。

4.各地住房公积金贷款业务差异较大，缺乏统一标准

此外，住房公积金实现住房抵押贷款证券化，需要将其持有的个人住房抵押贷款按照不同期限、不同利率、不同种类进行分解，然后对其重新组合、重新定价，并以此为依据发行具有不同风险和收益特征的信贷证券。但目前，由于住房公积金的属地化管理，各地住房公积金个人抵押贷款在具体操作中尚未形成相对统一的、标准化的抵押贷款发放程序和贷款合同，一些城市的分中心和管理部之间所执行的贷款流程和标准也不尽相同，甚至有些分中心和管理部的标准化贷款业务近年来才刚刚起步。因此，就目前来说，大部分城市中心还缺乏相当规模的标准化的住房抵押贷款积累，难以形成具有相似条件、相似违约率及提前清偿率的抵押贷款集合。此外，住房公积金还未实现省级统一管理，省内各城市中心采用的住房公积金管理信息系统也不尽相同。而且直至2014年，住建部才建立全国统一的住房公积金数据标准，各城市中心贯彻全国统一的数据标准还需要很长的过程。可以说，各地住房公积金贷款业务缺乏统一标准也是住房公积金发展住房抵押贷款证券化所面临的又一难点。

三、对策和建议

1.建立健全相关的法律法规，明确各种制度安排

住房公积金发展资产证券化是一项极其复杂的系统工程， 在将信贷资产转化为投资者有价证券持有权的过程中， 涉及原始债权人、贷款申请人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务商、证券投资者等方方面面的利益。由于目前我国现行《住房公积金管理条例》尚未释放住房公积金管理机构相关融资功能，因此住房公积金发展资产证券化还缺乏最主要的政策依据。因此，我们应积极研究发展住房公积金资产证券化所涉及的各种法律支持和政策依据，如《证券法》、《会计法》、《担保法》、《住房公积金管理条例》以及人民银行颁布的《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等。一是要对现行法律法规与住房公积金发展资产证券化相冲突的条款给予特殊的豁免或政策补充。二是逐步明确推行住房公积金资产证券化的诸多制度安排，如资产证券化产品的许可制度和审批程序、资产证券发行人发行条件、SPV构建、信用增级制度和信用保障制度、信息披露制度、市场交易制度、税收制度、财务会计制度与监管制度等。

2.争取国家重点支持，降低证券发行成本，提升市场竞争力

实行住房公积金资产证券化，离不开国家的重视和支持。一是要发挥应有的作用，完善相关的制度安排，积极推动和促进我国资产证券化市场的规范和发展。二是要设立较高公信度的国有SPV（可以由国开行独资成立，也可以由财政部或人民银行牵头、各金融机构合资成立），专责购买住房公积金住房抵押贷款资产，通过实现资产证券化，达到真实出售住房公积金住房贷款资产和风险隔离的目的。三是要建立专门的政府担保机构，为符合规定条件的住房公积金信贷资产提供必要的担保或保险保证以提高发行评级，通过高评级增加住房公积金资产证券化产品市场竞争力。四是要尽量降低或减免住房公积金资产证券化的各种税费、手续费和增级费用，以降低住房公积金资产证券化产品的发行成本。此外，住房公积金管理机构在证券发行过程中，也可以争取兼当贷款服务商角色，负责贷款资产池的管理，从而进一步降低成本。

3.开展住房公积金贷款提前偿付模型建模研究，增强提前偿付测控能力

前文所述，在MBS定价过程中，提前清偿假设是前提，也是产品定价的基础。因此，开展提前偿付风险研究，探索构建符合住房公积金行业特点的提前偿付模型是十分必要的。我们可以将影响提前偿付的因素归纳在一起，引入计量经济学的分析方法对提前偿付率进行全面的预测。住房公积金提前偿付影响因素主要有部分偿还、再融资和重置等几类。部分偿还考虑的是贷款人的还款能力变化（住房公积金月缴存额增长或新增家庭成员共同还贷）、还贷政策及借贷习惯等因素；再融资主要考虑的是利率变动或贷款政策的变化；重置考虑的是户籍迁移、房产价格波动及房产交易等因素。实践证明，在近年来我国一些商业银行发展资产证券化业务的过程中，提前清偿模型的完善和运用的确对防范提前偿付风险起到了一定的积极作用。因此，住房公积金管理机构也应根据住房公积金贷款业务的特征，建立起具有行业特点的提前偿付模型。在发展资产证券化之前，通过模型的积极试用，积累经验，并不断对模型加以完善和改进。

此外，通过建设高效的信息数据库，筛选符合证券资产池准入条件、有着较低提前偿付率的贷款集合也是另一条途径。有数据表明，住房公积金提前偿付率与住房公积金借款人的月收入（具体反映为住房公积金月缴存额）成正比。但如何筛选符合条件的贷款集合离不开资料详实、功能强大的数据库，只有建立一个庞大的贷款信息数据库，形成对贷款提前偿付行为的数据积累，并以此展开贷款提前偿付建模研究和贷款数据筛选、集聚研究。因此，住房公积金管理机构应该进一步加快对贷款数据库的建设，致力打造一个完整、开放、高效的，能够关联住房公积金业务、网银收付平台、不动产登记查询、人民银行征信等系统的贷款信息数据库，为未来发展住房贷款证券化奠定坚实的基础。

4.积极推进住房公积金贷款业务和基础数据标准化

证券化资产的首要特征便是证券化资产的同质性及合同的标准化， 因此， 实现住房公积金贷款业务和基础数据标准化是发展住房抵押支持证券发行的必要条件。而推进住房公积金贷款业务标准化就是要实现住房公积金贷款流程、贷款要件、贷款服务和信息管理的标准化。贷款流程标准化包括按照标准化的借款审核、统一标准的资料收集和信息录入、统一标准的审批、质押担保和放款流程等。贷款要件标准化则包括贷款申请表、所附材料、征信报告、借款合同、抵押或担保合同等要件的标准化。贷款服务标准化主要针对还款的收集、催欠、资产保全等制度的标准化。信息管理标准化即是要推行住房公积金基础数据的标准化，重点是尽快贯彻实施2014年住建部出台的《住房公积金基础数据标准》。总之，住房公积金管理中心要以超前的思维，加快住房公积金贷款业务和基础数据标准化进程，为未来开展资产证券化打下基础。

参考文献：

第2篇：公司住房公积金管理规定范文

保值增值方式利率计息方式投资组合

1住房公积金保值增值的必要性

1.1住房公积金增值收益定位的迫切需求

住房公积金在设计之初就把其增值收益定位用于廉租房建设资金，而实际是公积金增值收益支持乏力，廉租房、公租房等保障房建设资金严重不足。在城市住房体系中，廉租房建设具有保障低收入家庭基本权利、稳定整体房价和促进房地产市场健康发展的作用。公积金增值收益用于廉租房建设既是国家住房保障的延伸同时也可以优化公积金贷款群体，降低公积金贷款风险。在平衡风险和收益的前提下探寻住房公积金保值增值的多元途径是当前迫切的需要。

1.2住房公积金放贷资金面临的保值风险

我国住房公积金存贷款实行的是浮动利率，住房公积金放贷资金面临违约风险时，其违约行为的处置成本通常较高。同时，由于住房公积金贷款的一级市场不完善，二级市场还处于理论研究阶段，导致公积金管理中心面临着资金回收和周转的压力。

1.3住房公积金沉淀资金的增值收益率较低

本文中的“住房公积金的沉淀资金”可认定为公积金业务收入的所有资金减去放贷资金、管理费用和中介费用等的那部分。目前我国住房公积金沉淀资金主要用于定期银行存款、购买中长期国债和上缴廉租房建设资金等，前两者表面上看是一种保值增值的合理选择，但是低风险同时伴随的是低收益，加之利率变动风险和通货膨胀风险的存在，这两种资金使用的保值增值效果甚微。

2影响住房公积金增值收益的因素分析

2.1住房公积金增值收益的构成

住房公积金增值收益是住房公积金业务收入与业务支出的差额。住房公积金业务收入包括：住房公积金存款利息收入、委托贷款利息收入、国家债券利息收入和其他收入。住房公积金业务支出包括：住房公积金利息支出和委托手续费支出。

其中，住房公积金利息支出包括职工销户提取的账户利息以及每年7月1日的职工账户结息。每年7月1日的职工账户结息包括上年结转和本年缴存的两部分利息支出，因其分别对应不同的计息利率，上年结转部分的利息支出起了决定性作用。

2.2住房公积金增值收益的影响因素分析

2.2.1利率变动对年度职工结息的影响

由于住房公积金采取每年的6月30日进行年度结息，当年归集的，按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的，按结息日挂牌公告的三个月整存整取存款利率计息。尤其上年结转的部分，累计余额大且支付利率较高。

2.2.2不对称加息对增值收益的影响

所谓不对称加息是指央行对银行存款利率和贷款利率的调整幅度不一致。从2011年2月9日-2011年7月7日，央行共进行了三次不对称加息。当年归集的个人住房公积金存款利率由0.4%上调至0.5%，上调了0.1个百分点；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.6%1-上调至3.1%，上调了0.5个百分点。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.5%上调至4.9%，上调了0.4个百分点；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率由4%上调至4.45%，上调了0.45个百分点。

2.2.3住房公积金投资组合

住房公积金投资组合，就是通过对住房公积金所能投资的不同品种、数量和期限的资产进行合理搭配，达到控制风险和提高收益的双重目标。

3住房公积金增值体系设计

3.1计息方式

中国人民银行关于印发《人民币利率管理规定》的通知（银发[1999]77号）文件第十四条规定，即住房公积金存款计息年度为每年7月1日至次年6月30日，当年归集的按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的，按结息日挂牌公告的三个月整存整取存款利率计息。结息后将住房公积金利息转入住房公积金本金。遇国家利率调整，不分段计付。

3.2投资组合

不管是对住房公积金还是其他的基金项目等，投资品种均忌单一化和程序化，过于单一，不仅风险较大，而且不利于用资产多元化的渠道来提高回报水平。因此，管理中心可以聘请投资领域专业人才，根据存款利率和国债市场行情，适时的变化持有品种，在分散和减少风险的同时获取资本市场的超额收益，与此同时还增加了投资资金的流动性。

3.3业务产品创新与投资渠道拓展

（1）创新业务产品

当前住房公积金的主要贷款对象是购买商品房、经济适用房、私产房等房屋的购房者，天津公积金中心的资金使用率基本稳定在84.5%-85.5%之间，资金使用率较高。但近几年来稳定的资金使用率得益于外来人口务工定居、刚需、居住改善以及一些政策性的房屋成交量暴涨，纵观国家稳定房价的调控政策和已经居高不下的房价，预计未来的购房与贷款量很难维持较高水平，作为保障居民住房基本需求的政策性贷款，公积金中心可以像某些贷款银行学习，增加新的贷款品种，例如置换贷款，可将借款人的按揭存量贷款置换为公积金贷款，不仅提高了中心资金的贷款率也减轻了借款人的还贷负担。

（2）拓展投资渠道

一方面，公积金的投资经营在创新购买、租赁公租房的基础上，可以向社保基金学习借鉴。在政策允许的前提下，可以投资一些其他具有良好流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券，或是积极参与对中央企业控股公司、地方优质国有企业和重大基础设施的直接股权投资，但应规定各类别投资的比例上限，安全至上、控制风险。

第3篇：公司住房公积金管理规定范文

一、停止实物分配住房

（一）停止住房实物分配，新购、建职工住房，除1999年1月1日前批准规划报建、1999年12月31日前竣工的公有住房可按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）规定的成本价向职工出售外，其余经济适用住房实行政府限价向职工出售、并按规定标准向购房职工发放货币化补贴，或采取职工集资合作的方式兴建。

（二）对现有公房，除调剂一部分腾空旧房作为廉租住房或周转房外，可售公房要按照国发〔1994〕43号文规定的成本价向职工出售，一律停止标准价售房。各市、县都要严格执行售房政策和价格标准，不得违反规定增加优惠折扣项目或提高折扣幅度。

（三）职工租住的公有住房，除因房改政策规定暂不宜出售的外，要按照国家房改政策要求和租金改革规划逐年提高租金标准，争取2000年住房租金达到占当地（指市、县，下同）双职工家庭平均工资的15％。

职工租住政策规定暂不宜出售的公有住房，租金标准达到当地当年双职工家庭平均工资的8％后，不再提高。

在逐年提高租金标准的同时，要考虑职工的承受能力，对离休老干部、经济困难的职工家庭户以及经民政部门确定的社会救济户、享受国家抚恤的烈士遗属和孤老优抚户，可适当减免住房租金，提供廉租住房，具体办法由市、县人民政府制定。

要按规定搞好住房租金计收工作，租金收入纳入单位住房基金，实行专户管理。

二、逐步实行住房货币化分配

（四）停止实物分配住房后，逐步实行住房货币化分配。住房货币化分配包括逐步提高职工住房公积金的缴存比例和按规定向职工发放住房补贴。

（五）房价收入比（即建筑面积为60平方米的成套经济适用住房的平均价与当地双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可向未享受政府住房优惠或资助的职工（指未按房改政策购买公有住房或经济适用住房，也未参加集资合作建房，或仅享受住房租金补贴、住房租金减免而未享受政府其他形式住房资助的职工。下同）发放住房补贴。发放住房补贴可以采取职工购买自住住房（包括购买经济适用住房和商品住房，但按房改政策购买公有住房或参加集资合作建房除外）时一次性发放方式，也可以采取按月发放方式，由单位根据实际情况自行选择，职工个人只能享受其中一种。

（六）住房补贴额为每平方米补贴标准与应补贴面积的乘积。每平方米补贴标准按不高于当地新建经济适用住房平均价格与平均每平方米建安工程费之差测定。经济适用住房平均价格按保本微利原则，根据当年经济适用住房建设的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息、税金和3％以下的利润等8项因素计算。由当地人民政府每年测算审核，并报经省人民政府批准后公布实行。

职工购买经济适用住房，在本人应享受控制标准之内的面积实行政府限价，并可按规定标准给予购房补贴；超标面积部分实行市场价，不给予购房补贴。2000年以后，根据社会经济发展状况，在进一步完善住房货币化分配的前提下，逐步过渡到由职工个人自行解决住房，加快住房社会化、商品化的步伐。

购房补贴资金可从单位住房基金中支付。地方财政建立住房补贴基金，列入预算内管理，用于支付经费来源属财政拨款的行政事业单位中单位住房基金不足的职工购房补贴。企业和自收自支事业单位的职工购房补贴由单位自筹解决。

补贴资金在职工购买住房时直接划入售房单位，用以支付购房款，不得由职工提现或挪作他用。

（七）有条件采取按月发放住房补贴方式的单位，具体分配方案报房改部门核准。按月发放的住房补贴按住房公积金的管理办法，由住房资金管理机构统一管理，专款专用。

（八）贯彻国务院的《住房公积金管理条例》（国务院令第262号），全面实行住房公积金制度。各市、县财政预算内单位，应全面普及住房公积金制度。自收自支的事业单位和各类企业，包括国有和集体企业、股份制企业、外资及港澳台投资企业、联营企业、私营企业都要加紧推行住房公积金制度，保障劳动者的合法权益。经济条件好的单位应逐步提高住房公积金缴存比例。经济困难的单位，可适当降低住房公积金缴存比例，先入轨后提高。工资收入低于当地最低工资标准的职工，由单位办理一定期限的缓缴手续。

三、积极促进居民住宅业的发展

（九）国务院决定把海南作为全国盘活房地产试点地区。在处置海南积压房地产期间，海口市、三亚市、琼山市要按照《海南省人民政府关于严格控制海口市、三亚市、琼山市新建商品房有关问题的通知》（琼府〔1999〕6号）的有关规定，严格控制新建商品房，其他市、县可根据本地的社会经济发展状况和中低收入职工的住房需求情况，根据土地利用总体规划和城市建设总体规划，编制经济适用住房建设计划，纳入地方经济发展计划，以行政划拨方式提供经济适用住房建设用地，按照统一规划，统一建设，分步实施，以销定建，逐步完善的办法建设经济适用住房小区。经济适用住房小区实行政府限价销售。具体销售价格根据经济适用住房的实际建设成本和3％以下的控制利润以及地段差价调节等因素确定，由经济适用住房主管部门会同物价等部门共同核定，并报当地人民政府审定执行。要加强领导，落实银行贷款，多渠道筹集建设资金，加快工程建设，树立住宅小区的样板项目，发挥示范作用。

（十）经济适用住房建设实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位和施工单位。面向社会销售的经济适用住房小区建设，政府主管部门要与开发建设单位签订合同，约定建筑标准、质量等级、工程造价、竣工日期、工程监理等，并对购房者资格进行审核。开发建设单位应严格执行合同，保证住房质量。工程竣工后主管部门要抓紧办理房地产权属登记手续，做到建好一幢，完税一幢，办证一幢。住房交付使用时，开发建设单位须向购房户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按合同约定抓紧办理购房户房地产权证。

（十一）单位可以在符合城镇发展规划和土地利用总体规划，并妥善解决配套建设的前提下，利用自有土地组织职工集资合作建房。本单位职工集资合作建房所用的自有土地，原属划拨的，仍保留划拨使用权性质，申请用地变更登记，免收土地出让金。职工参加单位集资合作建房，个人出资额原则上不得低于建安工程费。单位集资合作建房只能出售给本单位、本系统职工，不准对外销售。建房竣工交付使用后，经房改部门核定产权比例，房产部门给予办理房产权属登记手续。

（十二）要按照《海南省城镇经济适用住房管理规定》（省政府令第57号）要求，落实经济适用住房建设的优惠政策，取消各种没有法律、法规依据的摊派、集资和收费；对经有批准权限部门批准的各种行政性收费，已经免征的，继续免征，未免征的，减半征收；小区内经营性配套费用不得摊入住房成本，供水、供电、供气、电信设施等配套费用逐步通过调整公用事业价格的办法解决。

（十三）根据居民的实际需求，有计划地将部分产权明确、无借贷纠纷或其他诉讼事项的现存商品住宅，转化为经济适用住房，允许单位按规定购房并按房改政策向职工出售，或按经济适用住房有关政策给购房职工发放住房补贴。房地产开发企业销售这部分住房应缴而未缴的税费，经经济适用房主管部门核准后，可按经济适用住房有关政策办理。

（十四）加强售后房屋维修、管理服务。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。已售公有住房从售房收入中按规定比例提取共同部位、共用设施的维修基金；维修基金不足支付共同部位、共用设施维修费用的，由有关购房户共同分担。新建住宅小区实行社会化、专业化新型物业管理，成立业主管委会，择优选聘物业管理企业，由物业管理企业按与业主管委会签订的合同做好物业管理和服务。合同应约定服务期限，合同期满后通过竞争方式重新选聘。物业管理企业要采取各种措施提高效益，减少收费，提高服务质量，为居民创造良好的生活环境。

（十五）支持居民在统一规划的住宅区内，购买宅基地自建低层独立式住宅，逐步提高居民的居住水平。

四、发展住房金融，拓宽住房融资渠道

（十六）省和各市、县都要建立健全房改资金管理机构和管理制度，进一步加强对住房公积金等住房资金的管理，接受财政、审计等部门的监督，确保住房资金专用于住房建设、住房维修和购房补贴。

（十七）房改资金管理机构要与银行、保险部门互相配合，积极开展住房公积金政策性个人住房抵押贷款业务，支持参加住房公积金的职工购、建或大修自住房。

（十八）积极争取商业银行、保险机构的支持，开展商业性个人住房抵押贷款业务，或者住房公积金政策性贷款与银行商业性贷款相组合，保证贷款安全，适当扩大贷款比例，延长贷款期限，更有效地提高职工购、建房支付能力。

（十九）经济适用住房建设坚持以个人出资为主的投资体制。新建经济适用房小区要坚持住房预售，根据需求确定建设规模，同时要发动职工集资合作建房。以预售房款和职工集资款作为建房的主要资金来源，以住房基金和银行贷款配套支持，确保较高的建设资金到位率，促进工程顺利建设。

五、培育和规范职工已购公有住房和经济适用住房交易市场

（二十）在认真查处房改过程中违纪违法行为的基础上，逐步建立职工已购公有住房、经济适用住房和普通商品房统一的住房交易市场。职工已购公有住房和经济适用住房，除原房屋买卖协议中有限制上市交易约定的，以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后可依法上市交易。职工拥有全部产权的，可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁；拥有部分产权的，经产权共有单位书面同意，可依法进行房屋买卖和租赁，按现行房改政策规定补足成本价款取得全部产权后，也可依法进行房屋产权交换。

（二十一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易，按房屋所在城市房地产转让或房屋租赁的程序办理交易手续，并照章缴纳税费。

其中，职工拥有部分产权的住房出售或租赁，必须经产权共有单位同意，且在同等价格条件下产权共有单位有优先购买权或承租权。出售或租赁的收益在缴纳交易税费后的余额，按原定产权比例在产权共有人之间进行分配。产权共有单位所得的收益纳入单位住房基金管理。

（二十二）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易中所得收益，依法缴纳个人所得税。计算住房出售应纳税所得额时，原购房支付的总房价款列为其中的减除项目。

（二十三）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易后，不得再按房改政策规定购、建公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。

六、推进企业的住房制度改革

（二十四）要切实解决国有企业和国有资产管理改革中的职工住房问题，进一步深化企业住房制度改革。

未改制的国有企业在国有资产委托运营或授权管理中，未列入委托或授权资产的公有住房，可按照出售公有住房的政策规定向职工出售；已列入委托或授权资产的公有住房，经委托方和被委托方，或授权方和被授权方协商同意，修订协议，也可按照出售公有住房的政策规定向职工出售。售房收入纳入产权单位的单位住房基金管理。

国有企业在改制重组中，已从企业总资产中作为非经营性资产剥离的公有住房，可按出售公有住房的政策规定向职工出售，售房收入纳入改制重组后的企业的单位住房基金管理。

（二十五）股份有限公司、有限责任公司和股份合作制企业的职工住房，未作价入股的，可参照出售公有住房的政策规定向职工出售，售房收入纳入单位住房基金管理。已作价入股的职工住房，可由公司或股份合作制企业遵循资本保全原则，制定具体售房方案，提请股东会或股东大会审议通过（其中股份有限公司还须经证券管理部门审批同意），报房改部门办理。为保全资本金（或股本金），可适当上浮售房价格，售房中给予职工的折扣优惠可支用公益金弥补。售房收入要按规定提留住宅共用部位和共同设备维修基金，并划归单位住房基金专户管理，其余的作为资本金（或股本金）回收。

（二十六）鼓励有条件的企业主要通过提高住房公积金缴存比例和发放住房补贴等方式，实行住房货币化分配。

七、加强领导，严肃纪律，确保房改工作顺利推进

（二十七）各市、县都要贯彻执行国务院的有关方针政策和省委、省政府的统一部署，加强对房改工作的领导，结合本地区实际制定具体的实施方案和配套办法，报经省人民政府批准后实施。中央驻琼单位和省属单位的房改工作，按照属地政策，实行分级管理。新的房改方案一经批准出台，必须按期实施，不允许违反规定超期执行旧办法。

第4篇：公司住房公积金管理规定范文

三大行政执法主体中，授权性执法主体的范围在实践中相当广泛，可是我国行政法律、法规、规章却仅仅对委托执法主体的条件予以明确，而对授权性执法主体的条件未予明确。因此笔者觉得授权性执法主体的范围界定应该是最难判断的。理清这个实践问题，有利于行政机关更好地开展行政执法工作，也有利于法院在审理民事、行政案件时更好地确定授权性执法主体的诉讼主体资格。因此，做好这项工作，意义深远。

根据我国现行法律、法规、规章授权情况以及本地实际，笔者试图将常见的授权性执法主体大致归纳为下述几类：

1、非行政机关。就就市辖区、县级市、地市级以下的县而言，主要是区（含市或县）乡（含镇）的以下四类机关

（1）室内装饰行业管理办公室（原属轻工行业协会，现归建筑工程管理局），授权依据应该是鄂政函（2008）第98号文件，而非法律、法规、规章。

（2）墙体材料革新办公室（原属建材行业协会，现归建筑工程管理局），授权依据是《湖北省推广应用新型墙体材料管理规定》，也就是说是地方政府规章授权。

（3）住房公积金管理中心（与房改办合署办公），授权依据是《住房公积金管理条例》也就是说是行政法规授权。

（4）肉食市场管理领导小组办公室（属商务局），授权依据是《生猪屠宰管理条例》，也就是说是行政法规授权。

地市一级还包括散装水泥办公室、无线电管理处、家电办等。

2、行政机关的内部机构。就就市辖区、县级市、地市级以下的县而言，主要是区（含市或县）乡（含镇）的以下七类机关

（1）交通局道路运输管理所（简称“运管所”，市一级叫“运管处”），授权依据是《道路运输管理条例》，也就是说是行政法规授权。

（2）司法局公证处，授权依据是《公证法》。

（3）城建办房管所（市一级叫“房管局”），授权依据是《房地产管理法》。

（4）政府扶贫开发办公室，授权依据是《湖北省扶持老区建设条例》、《湖北省扶贫条例》也就是说是地方性法规授权。

（5）机构编制委员会办公室（与事业单位登记管理局合署办公），授权依据是《地方各级人民政府机构设置和编制管理条例》、《事业单位登记管理暂行条例》，，也就是说是行政法规授权。

（6）地税各分局、公安各派出所、工商各分所。授权依据是国务院各部委提请国务院制定的各类规章。

（7）交警大队（地市一级叫“交警支队”）。授权依据是《道路交通安全法》及其配套规定。

地市一级还包括城管支队、人防办等。

3、社会团体。社会团体是各种各样的，如我国的总工会、共青团、妇联、残疾人联合会、个体私营经济协会、注册会计师协会等。此外，国外的律师协会、医师协会等力量也很强大。法律、法规授权社会团体行使某种行政执法职能，办理一定行政事务的情况是大量的、常见的。

4、事业与企业组织。

法律、法规授权事业组织行使特定行政执法职能的情况是较多的。例如，《高等教育法》、《学位管理条例》等教育法律法规授予公立学校（主要包括高等院校）及其他公立教育机构招生、颁发学位证、对学生进行包括开除学籍在内的处分、聘任教职工及对其实施处分等职能。

转贴于

相对于事业组织来说，法律、法规较少授权企业组织行使行政执法权。因为企业组织主要以赢利为目的，从而往往与一定的行政执法职能行使具有利害关系。但这种情况也不是绝对的，某些企业可能不适于授权其行使某类行政执法职能，但并非不能授权其行使任何行政执法职能。在我国目前体制转轨的非常时期，一些国有的公用企业、金融企业和全国性总公司在一定时期内还是法律、法规授权的对象。它们包括烟草公司（与烟草局合署办公）、盐务公司（与盐务局合署办公）、电信公司（与电信局合署办公）、供水公司、天然气公司（也包括以前的煤气公司）、铁路运输公司（与铁路局合署办公）、鞭炮公司（与供销社下属的鞭炮专营办合署办公）等。

5、基层群众性自治组织。基层群众性自治组织是指城市和农村按居民居住的地区设立的居民委员会和村民委员会。其与国家基层政权有着极密切的联系，它们根据相应组织法的授行使多种行政职能。其授权依据是《村民委员会组织法》和《城市居民委员会组织法》。

6、有关的专门技术机构。行政机关在行使行政职能时，往往涉及一些需要运用专门知识、专门技能、专门设备进行检验、鉴定的问题。对于这些技术检验、鉴定事务，法律、法规有时授权有关技术性机构办理。例如常见的价格认证中心、植物检疫站、计量监督检定测试所、纤维检验所、产品质量检验所、农机安全监理站、渔政船检港监管理站、动物卫生监督检验所、药品检验机构、建筑工程质量监督管理站、环境监测站、出入境卫生检验检疫机构、进出口商品检验鉴定机构、定点屠宰检疫点（与食品公司合署办公）等。

另外，有些非行政组织还存在曾经获得过授权但现在被取消的情形。比如说早先公布的《价格管理条例》曾经规定授权物价监督检查所进行价格监督检查和对价格违法行为进行行政处罚的职权，后来公布的《价格法》不再有这样的授权规定，上述授权也就不再存在。以前的《食品卫生法》授权卫生防疫站、食品卫生监督站对食品卫生领域进行检查监督，并可对违法行为行使行政处罚权。现在《食品安全法》取代了《食品卫生法》，将上述部门的行政处罚权集中赋予给食品药品监督管理局了，因此之前的授权也就取消了。供电公司以前叫电力局，拥有对电力领域的行政执法权。《电力法》出台后，各地相继将其职能移交给了经济局，因此以前的授权就作废了，现在的供电公司只能与用户签订民事性质的供电合同，对电力违法行为仅仅只能将检查结果上报经济局，由后者正式行使行政执法权。邮政公司（与邮政办、邮政局合署办公）以前也有一定的行政执法权，现在其只能也逐渐淡化了。以前《湖北省农村集体经济审计办法》这一地方政府规章，曾授予农村合作经营管理局派驻各乡镇办的农村集体经济审计站以对村集体的审计职能，现在乡镇财政所与之合并，统归财政局，上述授权也就名存实亡了。这样的例子还有很多，我就不再一一枚举了。

以上划分，均为本人在2006年5月清理42家区直行政执法单位以及2008年6月审查区直77家具有公共事务管理职能的事业单位的执法依据的基础上得出的经验之谈，如有不当之处，欢迎大家指正！

参考文献

[1]《行政法学》，胡建淼著，法律出版社1998年1月版

[2]《行政执法简明读本》（内部培训资料），湖北省黄冈市政府法制办2006年8月编印

[3] 张树义主编，《行政法与行政诉讼法》（2001年全国律师资格考试指定用书），法律出版社2001年3月版

第5篇：公司住房公积金管理规定范文

（一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为可以在资本市场上流通的证券的过程。

（二）商业银行开展住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行而言，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提高资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提高商业银行的经营管理水平及盈利能力。对中央银行而言，住房抵押贷款证券化，一方面为央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配置效率，促进金融市场的发展，也起了很大的促进作用。

二、我国全面开展住房抵押贷款证券化面临的障碍

（一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足。商业银行当前的一项迫切任务就是提高资产质量，而住房抵押贷款是银行为数不多的优质资产之一，随着个人住房贷款市场的扩大，这项优质资产对银行整体资产质量的优化作用日趋明显。一方面，如果进行表外证券化，贷款转让给SPV后就不能记入银行资产，这等于减少了银行的优质资产，会进一步提高银行的不良资产比率。另一方面，如果实施住房贷款证券化，那么原本由银行一家独享的收益就要在证券化过程中被投资者和中介机构分享，银行的收益会减少。因此，目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。

（二）实施住房抵押贷款证券化的制度

1、相关法规不健全，具体操作缺乏足够的法律依据和保障。我国抵押贷款市场的法律框架正在形成时期，市场法规尚未形成体系。

一、二级住房抵押贷款相关市场的法律建设还没跟上，特别是社会配套制度的政策法规还未出台。住房抵押贷款证券化交易涉及内容技术性强、专业化程度高、程序复杂，没有健全有效的法律规范是不能操作的。我国近十几年出台的《担保法》、《破产法》、《信托法》虽然为开展资产证券化提供了初步的制度框架，但在组建特设载体SPV、“真实出售”、“信用增级”及债权转让方面存在着很大的法律障碍，缺少具体的法律规定和政策安排。

2、会计制度和税收制度障碍。发行MBS还会遇到会计、税收方面的问题，不但会影响证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。另外，目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理，以及投资者的税收等方面，都没有明确的规定，而制定合理的税收政策，降低证券化的融资成本，是推动我国MBS开展过程中不可缺少的环节。

（三）市场条件的制约

1、一级市场发展不成熟。（1）目前住房抵押贷款的规模还很小。截至2003年底，我国金融机构的个人住房抵押贷款余额为1.18万亿元，占金融机构贷款总余额的10％，与国际经验数据30％相比，我国住房抵押贷款在银行资产中所占份额较低。而创立MBS市场时，需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，就无法找出足够多的在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权，当然就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS的资产池也就无法建立。（2）我国住房抵押贷款标准不统一的问题，造成了不同金融机构的数据口径的不一致，直接影响到在进行住房抵押贷款证券化运用时难以形成具有相同利率、期限、违约率及提前清偿率的抵押贷款组群。一方面限制了贷款需求范围，另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。（3）抵押贷款的保险制度有待完善。现有的保险制度无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。

2、缺乏权威的中介机构。在实行住房抵押贷款证券化的过程中，需要金融、证券、法律、信托、地产、保险等多方面机构的配合，涉及到很多中介机构，如信用评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等。然而，我国的中介机构起步晚、运作不规范，彼此之间关系的协调、职责的分配等问题，目前在法律上还未做出明确的规定。我国当前还没有资质较高的债券评级、政府及商业担保、保险信用增级、住房按揭债券发行与交易服务等机构。这些因素的存在，严重束缚了抵押贷款市场的发展。

（四）相应的技术人才短缺。由于抵押贷款证券化是一项复杂的金融工程，涉及经济、金融、法律等各个方面，需要大量掌握金融工程、计算机等方面综合知识的复合型人才，我国目前十分缺乏相应的技术管理人才。

三、我国实行住房抵押贷款证券化的对策建议

（一）完善法律体系，提供法律支持

1、适时修改、补充和完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律，在加强监管的前提下，适当放宽市场限制，积极培育投资主体。

2、积极研究制定住房抵押贷款证券化专业性法规，如《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。

3、根据我国现行的会计和税收法则，结合资产证券化的特性，在会计和税收方面制订具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。一方面,政府应积极完善相关的会计制度，以便为住房抵押贷款证券化的实务操作提供确切依据。另一方面,考虑到在最初阶段可能会由于较高的税务费用而使住房抵押贷款证券化很难顺利开展的现实问题,政府应为相关的参与主体提供一定的税收优惠。

（二）完善住房抵押贷款一级市场

1、扩大住房消费信贷规模。随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应以市场需求为导向，丰富贷款品种，增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。商业银行应根据购房者的年龄、收入、家庭情况、地区分布等的不同，针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，扩大市场规模。

2、规范住房抵押贷款发放运作机制。在积极扩大住房抵押贷款规模的同时,我们应加强对住房抵押贷款产品的标准化管理,商业银行应该推出标准化的住房抵押贷款操作管理规定，包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等的标准化，实现风险防范与今后二级市场发展的统一。

（三）规范资产评估体系和信用评级体系。我国资信评级机构的建立应借鉴国外的发展模式，着重培育几家在国内具有权威性的、在国际上具有一定影响力的资信评级机构，通过加强国内评级机构和国际著名评级机构的合作，引进先进的信用评级技术和经验，采用科学的评级方法，规范运作，完善资产评级标准体系。

（四）大力推动金融体制改革

1、加快国有银行商业化改革步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，确保贷款资产的质量，这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。

2、住房抵押贷款证券化在客观上要求实行利率市场化，使住房金融

一、二级市场实现互动，发挥利率对资金供求的调节功能，实现市场平衡。因此，必须给予商业银行一定的利率自，完善和优化现行的利率体系，逐步实现银行存贷款利率的市场化，这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。

（五）建立政府主导运作方式。西方发达国家MBS的产生和发展过程中，政府在MBS运作中起着核心作用。我们应该借鉴外国的发展经验，借助政府的支持。

1、借助政府支持，组建专门的住房抵押证券公司：SPV。在当前的市场条件下，抵押贷款证券化可以采取如下方式：由有政府参与或政府背景的住房贷款证券化机构来充当SPV，可由国家财政部、中国人民银行出资，也可由国有商业银行(国家住房公积金管理公司)、证券公司、信托投资公司等共同出资设立。此种做法的主要处于以下考虑：一是政府可以借助法律、经济、行政手段，引导与扶持住房金融机构的发展；二是有利于将抵押证券市场的发展纳入宏观经济政策和货币政策的调控体系，强对银行加强监管；三是有助于提高和强化SPV的资信能力，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受。

2、建立以政府为主导的住房抵押担保与保险机制。为了避免信用风险，流动性风险等风险的发生，我们可以建立政策性保险机制,即由政府出面，建立专门机构的担保和保险机构，为中低收入户提供住房抵押贷款保险,从而既为商业银行提供住房抵押贷款解除了后顾之忧,又降低了居民购房贷款的成本。同时,政府制定的一些相关的住房抵押贷款的保险条件,也将进一步促进住房抵押贷款合同的标准化。这套抵押贷款保险体系可以有效地分散银行发放抵押贷款时所承受的风险，提高贷款的安全性。

第6篇：公司住房公积金管理规定范文

出卖人：_________

住所：_________

邮编：_________

营业执照号码：_________

资格证书号码：_________

法定代表人：_________

联系电话：_________

委托人：_________

联系电话：_________

买受人：_________

国籍：_________

性别：_________

出生年月日：_________

住所(址)：_________

邮编：_________

证件名称：_________

号码：_________

联系电话：_________

委托/法定人：_________

住所(址)：_________

联系电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条项目建设依据

1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。

2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________。

第二条商品房情况

该商品房销售许可证号：_________。

商品房座落：_________区_________县_________路、道、街。

设计用途_________;建筑结构_________;建筑层数为_________层。

建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。

商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。

第三条计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单位为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元整。

3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(_________币)_________元整。

4、_________。

第四条付款方式及期限

买受人采取下列第_________种方式付款。

1、一次性付款，自签约日起_________日内付全部价款_________元。(小写：_________万元)

2、分期付款。

(1)第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)

(2)第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)

(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元。(小写：_________元)

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式_________。

第五条房产交付

1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付;不符合有关规定和双方约定的，不得交付。

2、出卖人须于_________前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力，双方约定处理方式：_________。

3、上述相关证明包括：_________。

第六条产权转移登记及其他相关设施登记

1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。

2、按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。

3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。

第七条出卖人逾期交付商品房的处理

除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约责任：

1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰0向买受人支付违约金。

2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿责任。

3、_________。

第八条买受人逾期付款的处理

买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在_________日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约责任：

1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

3、_________。

第九条面积确认及面积差异处理。

(一)根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________(建筑面积/套内建筑面积)(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

(二)当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

(三)合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

(四)商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：

1、双方自行约定：_________。

2、双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

(五)买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息。

(六)买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=-------------×100%

合同约定面积

(七)因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第十条出卖人关于房屋产权状况的承诺

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。

第十一条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2、_________

3、_________

第十二条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

本项目物业管理用房为_________m2，位于_________幢_________单元_________房号_________，轴线范围_________。

出卖人承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、于_________年_________月_________日前通水;

2、于_________年_________月_________日前通电;

3、于_________年_________月_________日前通气;

4、_________;

5、_________。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1、_________

2、_________

第十三条风险责任的转移

该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。

第十四条保修责任

自买受人实际接收该商品房之日起，出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由出卖人承担：

1、墙面，保修_________月;

2、地面，保修_________月;

3、顶棚，保修_________月;

4、门窗，保修_________月;

5、上水，保修_________月;

6、下水，保修_________月;

7、暖气，保修_________月;

8、煤气，保修_________月;

9、电路，保修_________月;

10、_________，保修_________月。

保修期内，因不可抗力的因素，或其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

第十五条质量争议的处理

买受人对该商品房提出有重大质量问题，买卖双方产生争议时，以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。

第十六条双方可以就下列事项约定

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。

3、_________。

第十七条房屋的用途

1、买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十八条物业管理

该商品房移交后，买受人承诺遵守小区(楼宇)管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定;在小区(楼宇)管理委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定_________公司负责物业管理，买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。

第十九条声明及保证

出卖人：

1、出卖人有权签署并有能力履行本合同。

2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

买受人：

1、买受人有权签署并有能力履行本合同。

2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第二十条保密

买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第二十一条通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第二十二条合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，买卖任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第二十三条合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十四条争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院。

第二十五条不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称"不可抗力"是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十六条合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十七条补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十八条合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本协议一式_________份，出卖人、买受人各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

出卖人(盖章)：_________买受人(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

委托人(签字)：_________委托人(签字)：_________

第7篇：公司住房公积金管理规定范文

关键词：高校财务管理精细化管理主要措施

中图分类号：G647　文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2011)02-108-02

在市场经济下，高校面向社会自主办学的新体制正逐步确立，新体制要求高校面向社会来自我组织教学、科研和社会服务活动，向社会提供合乎需要的人才、服务和科技产品，在激烈的市场竞争中立于不败之地。要真正实现自主办学，关键在于提高高校自身办学水平和办学效益，增强自身造血能力，特别是在财政上要具备一定的独立能力。在这种形势下，高校的筹资渠道、办学主体已呈现多元化的趋势。收人、支出结构也向多样化发展，客观上对高校财务管理提出了更高的要求。

同时，财政部门预算、国库集中支付制度、政府采购、收支两条线等财政制度改革在高校的深入推进，要求高校财务管理要不断规范，财务管理水平需不断提高。但在我国高校财务管理中，粗放式、经验式的管理在一定程度和一定范围内仍然存在，财务管理精细化仍然有很长的路要走。2008年财政部在事业单位预算管理领域首次提出了精细化管理，高校的财务精细化管理也进入了一个崭新阶段。

一、精细化财务管理内涵及特征

简单说，精细化就是精益求精的意思。所谓精者，去粗也，所谓细者，入微也，究其根源，由表及里，从而找到事物的内在联系和规律性。不断提炼，精心筛选，从而找到解决问题的最佳方案。精细化管理最早是由日本的丰田公司于上世纪50年代所提出，90年代在西方盛行一时，它是以风险可控为前提，通过实施精确决策、精确计划、精确控制、精确考核，为提高企业效率、效益为目的的一种科学管理模式。财务作为企业管理的重要组成部分，其精细化管理是企业实施精细化管理的核心。

精细化财务管理就是要使财务管理工作做到精密、细致，财务管理的每项内容、每个环节均达到精致程度，也就是落实财务管理责任，将财务管理责任具体化，对财务活动的每一内容、每一岗位、每一具体环节，建立相应的工作流程和业务规范，充分挖掘财务活动的潜在价值，最终达到提高效率、效益的目的。精细化财务管理不仅仅是一种管理的技术或方法，更是一种管理理念的体现。

从概念我们可以看到，精细化财务管理应该具备四个特征：一是统筹全局和突出重点。精细化财务管理涉及到几乎所有的财务活动，能全面客观地反映单位的财务状况，同时对账簿设置、人员配备等重要环节给予特别关注。二是专业化。精细化管理要求财务人员具有相应的专业技能，要建设专业化的财会队伍，保证财务战略能够得到正确的执行；专业化还要求有相应的财务管理制度保证财务活动的顺利进行。三是系统化。精细化财务管理是一个非常严密的信息系统，内容涉及广泛，从基础的会计核算到内部控制、绩效考核等方面都需要财务活动予以反映和考核，任何一个面出现问题都会使整个管理工作出现偏离。四是数据化和信息化。严谨来自数据，只有将管理量化，才能确保管理的科学性，避免经验主义。

二、高校财务管理现状及实施精细化管理的意义

随着财务管理理念的不断提升，信息和计算机技术的不断更新，精细化财务管理逐渐在我国企业中得到了普遍实行，由于高等学校的财务与会计改革滞后于企业，精细化财务管理在高校等事业单位并没有形成完整而成熟的实施体系。我国高校目前仍执行1998年的《高等学校会计制度》和《高等学校财务制度》，新的财务、会计制度目前正处于征求意见阶段，完全实施仍需要一段时间。

自1998年高校扩招以来，高等学校走过了规模化发展向内涵式发展过渡的道路，内涵式发展是以提高教育质量和优化结构为核心。与此相适应，高校的财务管理也要实行精细化管理，从而为内涵式发展提供良好的、高效的财务运行环境。十几年来我国高校教育资金的来源逐步冲破国家单一的来源渠道，财务管理模式已不再限于“理财”而更加重视“生财”，即依法多渠道筹集教育活动基金。财务管理方法也不再局限于资金的分配和使用，而更加重视资金筹集、财务计划、资金分配和使用效益的考核与管理。如何用好资金，用活资金，提高使用效益，财务管理对高校发展起着举足轻重的作用。

然而，目前我国高校的财务管理还处在较粗放的状态，对高校这种内涵式发展的要求不能提供很好地支持。主要体现在以下几点：第一，财务管理意识淡薄，高校的很多教工甚至领导都认为财务管理是财务内部的事情，财务部门只是为全校提供报账的机构，是学校的服务部门，高校财务有国家财政作保证就可以高枕无忧，缺乏管理积极性和上进心。第二，预算管理方面，在编制、执行、监督过程中存在一些问题，如编制不够科学，一般采用基数增长法，缺乏必要地论证和调研，预算执行控制乏力，调整预算追加经费情况时有发生，预算的严肃性大大降低。高校的校内预算和部门预算也不能实现有机衔接。第三，财务绩效分析缺失，目前高校的财务绩效缺乏相应的评估体系，财务绩效评估主体、评估指标、评估标准尚未建立，资金的使用效率、效益未能完全量化。对相关责任人员缺乏必要的财务绩效考核。第四，风险管理体制落后，高校财务管理环境日益复杂化，其面临的风险种类增多，风险管理逐渐由潜在性变为显现性。但一些高校管理层意识不到风险的严重性和风险管理的重要性，单位上下缺乏防范风险的意识和制度措施，抵抗意外波动的能力差。

高校的内涵发展及财务管理现状使高校的精细化财务管理成为一种必然。实施精细化管理具有重要的现实意义。

1.有助于高校财务改革。2011年是国家“十二五”的开局之年，几乎各高校都提出了学校改革、建设、发展的宏伟目标。这些目标的实现，对高校的生存和发展具有极其重要的意义。高校财务工作必须顺应这一潮流，迎潮而动。当前财务工作的任务，就是要正确认识压力或挑战，捕捉机遇，推动学校改革与发展。这一矛盾在财务工作中的表现就是筹措与配置、开源与节流以及如何紧跟学校快速发展的步伐的问题。要适应高校新一轮改革对财务管理工作的新要求。

2.有助于提高财务管理水平。精细化要求财务管理从记账核算型职能向经营管理型职能转变；由事后的静态核算向事前预测、事中控制、事后核算的领域转变；由机关型的工作作风向服务型的工作作风转变。通过这“三个转变”可以使得高校会计人员更加认识到自己的工作职责和努力奋斗的目标，从而最终实现高校财务管理能力的全面提高。

3.有助于节约型、和谐型校园的建设。通过精细化财务管理，通过财务管理精细化，理顺每一对财务关系和每一笔资金，有助于使学校资金运作达到最优化，同时推进节约型校园建设。学校的每一名教职员工都是精细

化财务管理的参与者和责任人，也都是或都会成为受益者，也就会成为精细化财务管理的推动者，就会使精细化财务管理成为一种共识、一种文化，使精细化财务管理渗透到每一项工作中，推动和谐校园建设。

三、精细化财务管理的主要内容

1.财务规章制度精细化。在实际操作中，财务规章制度精细化就是通过理清财务管理体系、梳理管理界面和优化管理手段，不断收集和细化各个层面的规章制度、具体管理办法和操作细则。高校的财务活动首先要遵循国家的相关法律法规，如：《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》等；还需要遵循行业准则和规范，如《高等学校财务制度》、《高等学校会计制度》等以及涉及高校的地方相关财务制度和具体管理规定，如笔者单位所在地北京相关制度：《北京市住房公积金管理办法》、《北京市关于财政性票据管理和使用方向有关问题的通知》等等。同时各高校还需要依据国家、地方、行业法律法规结合学校实际制定符合当前形势的校内财务管理制度和实施细则。除此之外要对各层级岗位职责，各项财务工作组织程序、工作流程、相关责任人员考核标准作具体要求，如对每项工作制定《工作运行流程情况表》和《工作流程图》。最终形成层次清晰、指导性强、系统全面的财务制度汇编，对已经不适应的相关规章制度要及时清理。通过财务制度精细化使财务管理工作有章可循、有据可查、责任到人，使财务管理工作进一步制度化、规范化和科学化，为学校规范管理、依法治校提供有力的制度保证。

2.预算编制、执行的精细化。高校的部门预算编制是一项细致、复杂、政策性很强的工作，预算编制精细化要求编制依据及编制方法科学性。保证预算编制的质量，首先，做好预算编制前的准备工作。要核实各项基础数据，要分析上年预算执行情况，正确领会财政部门对编制部门预算的要求。除此之外，还需要科学制定预算定额，主要包括人员经费定额标准，在学校定岗、定编、定责完成的情况下实现定岗定编定额管理，完成学校各类各级人员的经费支出定额；日常公用支出主要包括办公费、差旅费、交通费、培训费、能源水电费等；日常公用经费支出定额标准，根据部门工作实际情况，以定员为原则，制定出院系、管理、教辅、后勤等部门各类支出定额。预算定额并非一成不变，根据需要，可以通过对项目支出结构以及项目结余情况的对比分析，结合实地调研，合理调整定额，比如为保障教学质量提升、促进学科建设优势，对专业建设费定额、学科建设费定额可以调增；实行无纸化办公后，可以调减办公经费定额等。除人员经费定额和日常公用经费定额外，还需建立设备定额标准、维修定额标准、学科、专业、课程建设费用定额标准等，为预算的科学、合理、公平、透明的精细化编制奠定良好基础。

在编制方法上，应该改变传统的“基础+增长”的模式，采用零基法编制。零基预算是以“零”为起点观察和分析所有业务活动，并且不考虑过去的支出水平，因此，需要动员学校的全体教职工参与预算编制，有助于调动院系及各部门参与预算编制的主动性、积极性和创造性。这样使得不合理的因素不能继续保留下去，从投入开始减少浪费，有利于合理分配资金。对每个业务项目是否应该存在、支出金额多少，都要进行分析计算，精打细算，量力而行，使有限的资金流向富有成效的项目，所分配的资金能更加合理。

在预算的执行过程中，要严格按照预算指标来开展各项活动，提高预算的严肃性。对于因客观环境变化的预算调整事项要严格按照预算调整批复程序来进行，各单位要以批复文本作为预算调整和执行的依据。高校应该逐步建立一套完整的预算执行考核制度，将各部门预算申报的准确性、及时性、预算执行结果与部门年度考核挂钩，实现预算事后监督管理的精细化。

3.财务绩效评价精细化。1998年高校扩招以来，短短十几年，高等学校的办学活力大大增强；筹资渠道多元化；学校功能多样化；财务收支快速增长；会计计量、确认日趋复杂，如何对高校资金及教育资源进行合理地配置成了高校财务管理面临的一大难题，高校经费的不足及高校资源的使用效率低下已经成为高等教育发展的严重问题。因此，科学地考核高校资金的使用效益、合理配置教育资源，为上级主管部门提供科学决策的依据，促进学校更好的发展具有深远的意义。这就需要对高校进行绩效评价，财务绩效评价已成为高校财务管理的重要内容。

由于高等院校作为非营利性组织，没有一个公允的市场标准对其绩效进行衡量，而只能通过财务报表上的数据进行分析，财务绩效精细化评价可以理解为运用科学、规范的绩效评价方法，对照一定的标准(非市场)，按照绩效的内在原则，对高校财务行为过程以及结果进行科学、客观、公正的衡量比较和综合评价。并建立起大学财务绩效评价体系。高校财务绩效评价的客体是高校财务活动及所产生的结果，可以概括为财务效率、财务效益、财务效果。财务效率指学校有关教育资源的使用效率，具体包括人力、资金、资产的使用效率；财务效益可理解为高校资金投入后目标的实行程度和经济利益的实现情况；财务效果反映学校获取收益的成果，可以理解为学校人才培养、科研成果、产出方面的数量和质量。在指标体系构建中，分资金筹集、资金运行效率、资金运行绩效、财务发展潜力四个方面，衡量高校筹资能力和资金使用效率效益。在指标标准值选择上，以笔者所在高校为例，可以将标准值确定为某几年教育部直属高校相关指标的平均值，平均值反映出直属高校总体情况，在没有出台权威化的标准值之前，将平均值作为标准值是相对合理的选择。确定评价主体、评价客体、评价指标和标准值后，运用一定的综合评价方法确定高校财务绩效水平。

4.经费管理精细化。高校的所有经费一般都实行项目管理，经费项目反映该项目所有的收支明细。如某学院的办公经费项目为010-0001(010为该学院的部院系代码，0001为办公经费项目代码)，此经费项目就反映该学院办公经费拨入及支出情况。经费管理精细化实际就是经费指标控制过程，在日常的账务处理工作，利用现行会计科目既实现正常会计业务，又实现经费指标控制。经费指标控制归根结底要反映到高校现行会计科目上。经费项目和会计科目就像“经纬线”一样控制着全部经济活动过程，使经费指标控制更细化。随着国家科技投入的增加及高校自身科研实力的增强，目前高校的科研经费增长很快，同时，对科研的监管和审计力度逐步加强，在审计或监管过程中，要求科研项目r的实际支出与科研申报文本的申报金额基本保持一致。如一个100万元的项目，在申报文本中差旅费预算支出为10万元，实际支出中，差旅费金额也应该约为10万元，在核算系统中就需要对该项目进行指标控制，当差旅费一旦超过10万元，软件会自动停止该科研项目差旅费支出。

四、精细化财务管理的主要措施

1.树立精细化管理理念，全员参与精细化管理。财务管理精细化不是仅仅走一个形式，做一个过场。高校的管理层、财务人员及其他员工要转变传统式、粗放式、经验式的财务管理观念以及改变“等、靠、要”的依

赖心理，解放思想，树立和提高财务精细化管理的意识，积极发挥主人翁的精神。同时，财务人员应把提高自身素质作为必修课，不断充实专业知识，遵守职业道德，依法理财，实现高校单位财务管理目标，实现发展各项社会事业、推动社会进步的目的。精细化应体现在每个财务工作者的日常工作中，并依靠全体员工的参与来组织、实施高校的财务活动。

2.财会队伍人员建设。精细化财务管理要求建立起一支高效精良的财会队伍，同时建立长效学习机制，通过不断地学习，更新专业知识，促进财会人员依法理财、科学理财，防止财经违规事项发生，防范和规避财务风险。在财务部门内实施以绩效为基础的财务监督制和财务人员轮岗调换管理制度。注重人本管理，制定财务人员资格认定、培训考核、任期轮换等一体化管理制度，培养适应精细化管理的复合型财务人员。

3.信息化建设。现代计算机技术手段为高校财务信息化管理提供了强有力的技术支持，也为财务精细化管理提供了先决条件，高校中经费项目十分繁多，如果再沿用手工登记的经费本很难起到应有的控制作用。而通过计算机管理系统可以大大减少预算执行的工作量，为进一步细化预算、硬化预算控制提供了现代化手段。同时也可以避免一些人为因素，增强预算管理应有的刚性。引入信息化管理，使财务人员从繁杂的核算中解放出来，将更多的精力投入到财务数据分析中，使财务管理得到持续化改善和提高。

4.健全监督机制。高校内部控制目标是保证其运行合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，促进学校实现发展战略。健全的内部控制有助于完善治理结构和内部约束机制，有助于高校提高管理水平和可持续发展能力。在设计内部财务控制时，应结合单位的实际情况，选择适合的方法进行科学严谨的内部控制制度的建设，约束财务行为。内部审计部门还应经常对内部控制制度进行评价，及时发现内部控制的薄弱环节，并加以改进、完善。

参考文献：

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2.陈孝，李晓丹精细化管理在企业财务管理中的运用.财会通讯.2004(7)

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