房地产开发盈利模式精选(九篇)

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第1篇：房地产开发盈利模式范文

【关键词】：养老地产、盈利模式、房地产企业

一、养老地产的盈利模式

养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，是养老产业链中重要和基础的环节之一，是地产产品市场中深具潜力的一个板块[1]。

1、国外养老机构盈利模式

国外发达国家的养老市场较为成熟，其针对养老的预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。其盈利模式包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入。

2、国内养老机构盈利模式[2]

国内养老产品主要有三种：一是保险资金推出的升级版养老机构，即把养老地产视作商业地产项目长期经营；二是开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；三是政府部门推出的有福利性质的养老设施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太阳城老年社区，及运营型盈利模式，如上海亲和源老年社区。

3、未来国内养老社区的主要盈利模式[3]

通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老社区项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。

二、房地产企业介入方式比较

针对目前国内房地产市场现状，结合养老项目的具体运作，房地产开发企业有几种介入方案可以选择，包括：纯土地一级开发、纯养生项目开发、养老项目为主配建一定规模商品住宅、以及一二级联动，出让养老项目以外建设用地等，下面以实例对几种方案作以分析：

* 项目概况

某养老养生生态城项目，位于京津唐环渤海区域，项目规划面积15.2平方公里，项目区位辐射力强、交通便利、自然环境好、发展成本低、市场支撑有力，适合建设规模较大、示范性较强的大型综合性养老养生基地。

* 项目发展方案

方案1：纯土地一级开发

对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发，并按市场价全部上市交易，据此获取开发利润，判断在常规市场条件下（养老项目不介入），项目的土地价值及投资收益水平。

开发规模：15.2平方公里（其中可出让8.26平方公里）。

开发进度：分四期开发，每期开发周期为3年，总共持续约12年，每年开发量约为70公顷，土地在开发完成后延后一年出让。

土地出让价格：2009年土地基准出让价格按90万/亩考虑，价格年增长率假定为5%。

方案2：纯养老项目开发

根据目标客群的人口数量，合理规划养老项目的建设规模，对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算，判断纯粹的养老项目开发（不含额外的商品房开发和土地出让）的经济可行性。

开发规模：1.21平方公里（约占生态城启动区可建设用地的15%）。

开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、20%、50%。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。

会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%（国际上成熟养老社区稳定阶段入住率可达90%以上）。

方案3：养老项目为主，配建同等土地规模商品房

考虑配建一定规模的商品房，以提高收益水平，评价商品房开发对养老项目收益的贡献。

开发规模：1.21平方公里为养老基地，1.21平方公里建设商品房。

养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。

商品房产品及开发进度：商品房规划为低密度产品，容积率为0.6，规模为72.7万平米。与养老基地进度相对应，也分为四期，每期开发量为25%，持续12年。

商品房销售价格：本项目低密度产品基准价格（2009年）按6000元/平米考虑。

方案4：一、二级联动，出让养老项目以外建设用地

进行全部15.2平方公里的土地一级开发，除养老项目之外的可建设用地全部出让，以获取利益，并享受养老项目对周边土地所带来的溢价和增值空间，评判综合开发方案的经济可行性和合理性。

开发规模：1.21平方公里为养老基地，其他土地全部出让。

养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。

土地开发及出让进度：分四期开发，持续12年，各期土地开发后延后一年出让。

土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格为90万/亩，考虑到养老城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为10%（前5年），之后为5%。

* 不同方案的财务测算

表1：不同方案财务测算结果

编号

总开发成本

自有资金投入

税后IRR

税后NPV

税后投资回收期（年）

（万元）

（万元）

（万元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

图1：不同方案财务现金流结果

* 发展方案比选

通过对可行的4套开发方案进行了比较，认为除方案1以外，在后3个方案中，从自有资金的投入规模、项目整体的收益率、财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案4的财务表现最好（IRR和NPV）；且方案4的税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目的资金支出，显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期，项目整体的现金流表现也较为理想，故初步评判方案4为最佳可选方案。

再通过对方案4的土地成本、建安成本、会员费等几项重要假设条件的敏感性分析，发现当条件变动幅度在±20%内变化时，IRR指标在18.1%～29.3%之间变动，NPV指标在26.7～42.6亿元之间变动。通过敏感性分析，我们认为在可预测的波动范围内，方案4的财务表现在可比方案中仍为最佳方案，符合养老养生项目的投资回报预期。

三、结论

目前我国养老养生产品供给主要集中于低端市场，而针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间[4]。在国家对商品房住宅领域调控不断加强的宏观形势下，房地产开发企业可以针对养老社区项目盈利模式中的土地开发、房地产开发、物业增值及租金收入几块区域，提前规划、准确定位，扮演好自己在养老产业链中的角色，不失为一条可持续发展的健康道路。

参考文献：

[1]袁缉辉. 养老的理论和实践[J]. 老龄问题研究， 1996，（7）.

[2] 杨宗传. 居家养老与中国养老模式[J]. 经济评论，2000，（3）.

第2篇：房地产开发盈利模式范文

■增发提升竞争力

■业务全面开花

■当前股价：9.86元

■今日投资个股安全诊断星级：

12月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会议提出，将继续加大保障性住房的力度，放宽改善性住房的贷款优惠条件，减免房地产交易的营业税，给予中低价位普通商品房信贷支持，取消城市房地产税等。受近期国家一系列出台的扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施影响，不少城市商品住房成交量有所回升，房地产市场出现“暖冬”天气作为房地产业务仍然是公司主要利润来源的华侨城有望在二级市场有较好表现。另外公司定位于打造成为旅游第一品牌，我国旅游行业收入占GDP的比重以及居民出游率两项指标远低于世界旅游行业平均水平，旅游行业成长空间巨大。因此，公司以旅游品牌优势为基础的“旅游＋地产”模式具有突出的竞争优势，酒店服务旅游、旅游提升地产的相互促进关系更强化了公司的竞争优势。

盈利模式独一无二

可具有独一无二的“旅游＋地产”的盈利模式，两项业务相得益彰，充分发挥了“1+1＞2”的协同效应。该模式又可细分为“欢乐谷＋地产”和“休闲度假＋地产”等两种模式。深圳以外地区的模式大多为第一种，东部华侨城是第二种模式的代表。目前上述模式已在深圳、北京、上海、成都等地开花结果，而泰州和昆明等地也进入实质性运作阶段，另外公司去年在天津拿了一块地用于房地产开发。未来，公司有可能再进入2－3个城市，比如类似西安、武汉等城市。

公司旅游品牌影响力居国内首位，再加上公司具有多年的房地产开发经验，在未来集团资产顺利注入上市公司后，公司房地产业务将迅速跃进国内一流房地产商之列，因此，唯有该公司才能将这两项业务有机结合，并将这种盈利模式在全国推广。

公司定位于打造成为旅游第一品牌，未来旅游业务还可以衍生出新的利润增长点，如商品销售、广告收入和动画片等，成为东方的迪斯尼。近年，房地产业务仍是公司的主要利润来源，而随着成都和上海等地欢乐谷的开园，旅游业务仍将稳步增长。

增发提升竞争力

增发能够增强公司的综合竞争力，目前华侨城集团下的酒店业务不在上市公司旗下，多数房地产项目上市公司也仅仅以参股形式参与，这对于上市公司整个产业链价值的实现有一定的影响。作为一家通过旅游提升区位价值的公司来说，旅游业仅仅是公司盈利的一部分，旅游带来的酒店收入以及区位价值提升带来的房地产项目额外收益也是盈利的重要部分。公司通过增发完成收购能够将整个产业链置入上市公司，所有者的一致性能够带来行动的一致，从而降低成本增强盈利能力。增发完成收购后，公司主营将涵盖酒店、旅游和房地产三块业务。公司独特的经营模式形成了竞争优势，他人复制较难而自我复制较易，公司的综合竞争能力、市场拓展能力、资源控制能力、风险控制能力和可持续发展能力将进一步提升。

业务全面开花

旅游景区经营总体稳定

深圳世界之窗、锦绣中华已处于成熟经营期，游客量和盈利情况相对稳定；世界之窗每年净利润8000－9000万元，锦绣中华每年4000万元左右，公司的权益均为49％。东部华侨城已基本达到盈亏平衡，预计成熟后游客数量在200-250人次。深圳欢乐谷受气候影响(今年节假日雨水较多)、北京欢乐谷受奥运影响，今年游客量略有下降，经营情况略逊于往年。在建项目中，08年底成都欢乐谷一期对外营业，09年7月上海欢乐谷开园；大侠谷在08年底开园，公司对东部华侨城旅游项目的大规模投资基本完成。

酒店经营略有盈余

华侨城洲际酒店今年达到50％的入住率，平均房价1.861元／天，间，预计今年该酒店盈亏平衡。深圳威尼斯皇冠假日酒店平均房价1,380元／天・间，入住率达到70％，预计今年实现3，000-4，000万的净利润。海景酒店平均房价600元／天・间，四星级。坡市客栈现在共有20家，其定位为经济型酒店，但定位高于如家快捷酒店，目前保持90％的入住率，微利。由于经济型酒店的高竞争性，公司扩张城市客栈的速度在放缓，未来新增客栈将主要集中于公司拥有的景区和游乐场周边。

房地产品质独特

目前房地产市场处于调整期，市场成交量同比出现较大降幅，但由于公司产品的稀缺性，今年公司的销售好于预期。除新浦江城和天津华侨城项目，公司其余房地产项目都围绕着公司的旅游景点开发经营。旅游对公司房地产项目的品质拉升效果很明显，一方面是产品得以高端化，另一方面也能刺激公司房产项目的销售。

公司今年推出的项目销售情况良好，多数销售率超过80％，在市场处于低迷时期录得如此业绩实属不易，认为主要同公司品牌优势、产品定位明确以及拥有独特的景观资源有关。预计明年推盘量将超过今年2倍以上，公司认为明年加速推盘，一方面是为了完成业绩考核，另一方面是按照公司开工计划在推进。

第3篇：房地产开发盈利模式范文

秦　岭

公司简介

江苏宏达新材料股份有限公司是由镇江宏达化工有限公司整体变更而成的股份有限公司。公司除控股股东伟伦投资之外为十个自然人。其中控股股东伟伦投资持有1.368亿股，占发行前总股本的75.654％，如果本次6100万股发行成功，其持股比例将降至56.574％。

公司主营高温硅橡胶系列产品的生产与销售。2006年公司实现销售收入5.09亿元，同比增长18.85％，其中高温混炼胶实现销售收入4.65亿元，占销售收入的比重达到91.26％；加之生胶，则销售收入达到5.14亿元，占销售收入的99.77％。2007年上半年高温混炼胶实现销售收入2.71亿元，占销售收入的96.08％。

2007年8月，3万吨／年有机硅单体装置开始试生产运营，使公司成为国内仅有的3家有机硅一体化生产商之一。公司控股子公司仅东莞新东方化工有限公司一家，占股比例75％。东莞新东方具有1万吨／年的高温硅橡胶生产能力，是辐射广东市场的重要销售平台和生产基地。其06年实现销售收入2.47亿元，净利润3437万元；07年上半年实现销售收入1.35亿元，净利润1578.35万元。

随着有机硅单体装置投入运转，未来公司将会有一甲基三氯硅烷、三甲基一氯硅烷、一甲基二氯氢硅烷等产品外售，高温硅橡胶在收入、利润中的占比将会有所降低，但仍是公司最主要的收入和利润来源。

国际行业背景

有机硅是现代生活很多材料的基本构成成分，由于其具有极为宽广的化学及物理特性，从而成为从航空航天到纺织各个行业用以增强产品性能的首选材料。

有机硅材料自美国Dow Corning公司首次实现工业化生产以来，已经历了半个多世纪的发展。20世纪60年代开始有机硅材料得到迅速发展并开始形成工业化规模；70年代，新型有机硅高聚物层出不穷，品种不断扩大，有机硅单体单套生产能力达数万吨，80年代，世界有机硅产量以每年14％左右的速度增长；90年代，有机硅行业已发展成为技术密集的新型产业，在国民经济中占有举足轻重的地位。2004年全球有机硅市场规模约90亿美元，2005年约为102亿美元。

近年来，全球有机硅工业发展速度保持近10％的速度，在汽车和建筑方面增长尤为强劲。美国、欧洲和亚洲是有机硅材料最主要的消费市场。日本有机硅材料的年均需求增长达到20％；美国和西欧等成熟有机硅市场的发展速度也高于其GDP增速，达到4％－6％，因此全球有机硅需求十分强劲。未来几年有机硅行业将继续保持高速发展态势，根据Freedonia集团的预测，到2010年，美国有机硅需求的年增长率仍有4.7％，届时美国有机硅的市场将达到37亿美元。

全球硅橡胶的生产总量在40万吨以上，产量在有机硅产品中占60－70％，高温硅橡胶产量约占有机硅产品的20－25％。

国内行业现状

近10年来我国聚硅氧烷表观消费量的年均增长率达到31％，近3年平均增长29％，是我国GDP增长率的近3倍，远高于世界其他国家和地区的需求增长。2005年我国聚硅氧烷表观消费量已达24万吨，折合单体近54万吨，2006年消费量约30万吨，折合单体67.5万吨，预计2012年我国聚硅氧烷需求仍将保持20％左右的增长。

07－09年是我国有机硅单体产能集中释放的高峰期，星新材料、新安股份、浙江合盛、镇江宏达等均有新产能建成投产，预计2010年起产能增长速度将开始回落。预计2010年的单体产量会由2006年的19万吨上升到127万吨左右，2012年左右，国内的有机硅的供需将基本达到平衡。

硅橡胶作为一种新型环境友好型高分子材料，由于其具有良好的耐高低温性能，可以在60－200℃温度下长期工作，且具有耐电弧、耐电晕、耐漏电、绝缘，耐臭氧、耐辐射、耐候、难燃等性能，是现代军事、航空航天、现代化工业以及人们衣食住行不可或缺的重要材料。硅橡胶的重要消费领域为电子电器、汽车制造、建筑以及医用。从汽车轮胎到电脑键盘，有机硅橡胶是许多产品不可或缺的材料。

在下游需求的强劲刺激之下，近年来我国的高温硅橡胶企业获得长足发展。1995－2006年国内高温硅橡胶产能的复合增长率达到25.7％，产量年均增长26.7％。截至2006年国内高温硅橡胶的产能达到14万吨，总产量12万吨。

随着中国工业化进程的加快，中国日益成为世界工业制造的中心，工业部门和建筑部门对材料品质提出了更高的要求，有机硅材料的兴起也正是基于这一大的背景。虽然国内的高温硅橡胶产业发展很快，但在需求强劲增长的刺激下，产量仍不足以满足国内需求，需要从国外进口部分硅橡胶，2006年国内的高温硅橡胶总消费量达到13万吨。

目前国内的硅橡胶生产企业已经超过100家，主要集中在浙江、广东、江苏、上海等地，但规模普遍偏小。2006年年产量超过1万吨的高温硅橡胶生产企业只有宏达新材和南京东爵两家。

企业竞争优势分析

1、有机硅的生产有两个重要瓶颈：有机硅单体的生产以及下游有机硅产品技术应用的壁垒。公司经过多年来在硅橡胶领域的开拓，已经在高温硅橡胶下游应用领域具备了相当的经验。具备了向上游有机硅单体生产延伸的条件。07年下半年3万吨有机硅单体装置的运转成功，标志着公司已经突破了单体生产的瓶颈，成为国内为数不多的几家能够实现有机硅单体量产的生产企业。

2、2006年公司高温硅橡胶的产量达到1.83万吨，居行业第一，从市场占有率来看，公司在我国最主要的高温硅橡胶市场：长三角和珠三角地区的市场占有率分别达到14.68％和10.43％，均居于市场前列。07年宏达新材经过技术改造和新建产能，高温硅橡胶混炼胶产能已经达到2.4万吨／年，产能在国内所有硅橡胶企业中也已跃居第一。

3、在有机硅单体的生产过程中，会产生大量有机硅中间体，这些产品大多具有独特的应用领域，可以为公司新产品的开发提供丰富的原料来源。目前国内高温硅橡胶的品种只有几百种，而国际有机硅巨头如Wacker等公司一般都有3～5千个品种，特殊单体的应用技术开发，为公司的发展打开了较有利的上升空间。

4、公司目前拥有近200个高温硅橡胶牌号，2.4万吨／年的产能。此次公司IPO成功，募集资金主要用于3万吨／年的硅橡胶改扩建项目。完成后，公司高温硅橡胶的产能将达到5万吨／年，另外每年还有9000吨的生胶可以对外发售。项目预计在2010年达产，根据公司的可行性研究分析，项

目达产后可实现年销售收入8.12亿元，年利润总额6609万元。届时公司高温硅橡胶国内龙头的地位将进一步得到巩固。

5、硅橡胶产能的扩大使得公司对有机硅单体材料的需求扩大，3万吨／年高温胶建成后，每年需要的硅氧烷用量将提高到4万吨，公司配套建设4，5万吨／年有机硅单体项目，使公司的有机硅一体化产业链更为完善。项目建成后，除少量副产品外售之外，主要产品全部自用，以市场价格测算，项目将实现年利润总额10371万元。

6、有机硅材料是高新技术材料，目前国内的有机硅工业在生产、工艺技术、副产品利用、产品结构、人才培养等方面与国外相比，均有较大的差距。宏达新材历来重视研究开发的作用，研发中心的建设将使公司在高温硅橡胶技术的优势将进一步得到加强，有利于公司提升有机硅单体的技术，提高产品纯度，为进一步生产高质量硅氧烷奠定基础，提高副产物的综合利用水平，提高经济效益。

7、全球制造业逐渐向中国转移，以及消费升级使得下游行业对高温硅橡胶的需求旺盛，我国高温硅橡胶行业迎来了高速发展期。公司作为国内高温硅橡胶行业的龙头，抓住机遇，适时推出适应市场需求的硅橡胶产品，使公司的市场竞争力和盈利能力均保持了持续稳定增长态势。

合肥城建：极具成长性的区域房地产龙头

韩东坡

合肥城建发展股份有限公司的前身为1984年10月成立、致力于旧城改造的合肥市城市改造工程公司。于2002年12月19日，公司更名为合肥城建发展股份有限公司。自设立以来一直致力于房地产开发。迄今为止，公司具有20多年房地产开发经验，是一家具有成熟盈利模式的专业化、区域性的大型房地产开发公司。

发展战略明晰市场潜力巨大

合肥城建确立以“以合肥为核心，向蚌埠、巢湖、芜湖等周边二、三线城市扩张，继而向省外市场布点”的发展战略是十分符合中国房地产行业发展趋势的。

二三线城市房地产市场发展潜力巨大：二三线城市近年来经济持续快速发展，增长率普遍高于一线城市二三线城市经济发展所带动的自住型购房需求多为刚性需求，泡沫成份较少，且房价上升的空间更大；而与此同时，二三线城市房地产市场本身发展却相对滞后于经济发展的增长速度以及购房需求的增长速度，土地供应较充足，发展机会较多，受宏观调控政策影响小，项目运作周期较短，投资风险较低，发展空间巨大；二三线城市房地产开发企业整体实力较弱，公司作为合肥市乃至安徽省范围内的房地产龙头企业，公司品牌影响力在合肥市遥遥领先，覆盖全省范围。公司的准确市场定位，为将来成功发展，实施区域扩张奠定了良好的基础。

开发基础坚实土地储备充足

公司专业从事普通商品住宅及配套商业地产和综合商务楼的开发建设，多年来专注于合肥市场，通过琥珀山庄、安居苑、世纪阳光花园等优质住宅小区的开发建设，建立了严密科学的管理体系，形成了一整套具有本公司特色的、科学规范、行之有效的管理制度，逐步形成了在项目规划设计、施工管理和市场营销方面的核心竞争力。

公司是合肥市乃至安徽省范围内的房地产龙头企业，也是目前安徽省唯一一家房地产业著名品牌企业。公司占合肥市房地产市场的份额为2％，截止2007年9月30日，公司总资产达11.87亿元，2007年前三季度营业收入和净利润分别为1.41亿元和2，693.08万元。公司以“大规模、配套全”的住宅小区开发为重点，累计开发建筑面积达300多万平方米，户型多达120余种，公司在开发中小户型、普通商品住房方面有着先发优势和专业开发优势。公司目前分别在合肥、蚌埠、巢湖等地拥有约1，073亩、规划建筑面积为129.48万平方米的土地储备，为公司的区域扩张、持续发展奠定了坚实的基础。

品牌形象优秀盈利模式独特

公司以高质量的产品，树立了良好的品牌形象，公司通过深化内部管理，加快业务扩张，取得了较好的业绩和成熟的盈利模式。

公司的稳健发展得到了行业内的好评，先后荣获全国建筑工程质量最高奖――鲁班奖，建设部“首届中国房地产开发企业综合效益百强”企业、中国工程协会“质量安全管理先进单位”、中国行业企业信息中心“中国房地产业领先企业”、中国工程建设协会“质量安全管理先进单位”、中国建设银行全国25家、安徽省唯一一家总行级房地产开发“守信与稳健企业”，中国房地产及住宅研究会“中国房地产开发著名品牌示范企业”、中国房地产协会“中国房地产诚信企业”等荣誉称号。

第4篇：房地产开发盈利模式范文

关键词 养老地产 模式 发展

中图分类号：F293文献标识码： A

一、养老地产内涵概述

养老地产是养老产业的模式之一，是市场机制下养老制度创新的结晶，是养老保险制度在市场经济条件下积极拓展投资领域、不断破除体制性弊病而走向市场化、资本运营方式的结果。而养老地产是一种复合型地产，是“养老+地产”的开发集成模式。其内涵是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整的镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产模式的兴起和繁荣体现了地产业从传统全市场覆盖地产营销模式转变为集约的主题式、细化式的市场覆盖营销模式，是新型地产营销模式与社会保障体制创新的完美结合。

二、我国老龄化社情是发展养老地产的客观必要

伴随着三十年市场经济的发展和成熟，我国的“人口红利”时代已经趋近终结。与发达国家相比，我国的老龄化呈现出老龄人口基数大、增速快的特点，还包括老年人及其家庭未富先老，庞大的高龄人口群体等等。据全国老龄工作委员会办公室统计的信息，截止2010年，全国60岁及以上老年人口达到1.67亿，占总人口的12.5％，同比净增725万，增长了0.5个百分点。80岁及以上老年人达到1899万，占老年人口的11.4％。一系列严峻的数字表明了我国老龄化社会有着中国特色的特殊国情，即生产力发展水平不高，人均生产总值过低，社会保障体系不健全，从而引发了巨大的老龄社会问题。这也侧面反映出我国的养老制度尚不完善、老有所养远没有覆盖到绝大多数人群、未富先老矛盾突出、基础设施建设薄弱漏洞太多等问题。而正是基于我国这样的国情，诸如老龄人口基数过大且不断激增，加上贫富差异和区域经济差异所造成的差异巨大的老龄人口的消费水平，决定了我国的养老制度不能简单的照搬或直接复制发达国家具有较高发展水平的养老保障模式。从这个角度而言，我国独特的老龄化国情和社情决定了我国养老制度在政策制定上以及和措施的执行上已经势在必行。而从养老地产的角度来说，一个有发展前途和社会责任感的房地产开发企业，都会积极主动的去探索研究适合我国国情社情的养老地产发展模式，这既是我国养老保险制度创新的有力实践，又是房地产开发企业可持续发展的重要保证。

三、国内发展现状及典型案例

养老地产是一项房地产开发与各项特色服务于一体的系统工程。房企的开发建设经验缺乏，开发理念、运营模式、盈利模式尚不确定，消费者由于受到传统观念的影响，仍然习惯于居家养老，机构养老的消费观念仍有待转变，真实的消费需求有多少还不可准确测算。我国1999年就开始步入老龄化社会，政府不断出台关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入力度，比如，民政部“十二五”规划指出中国政府养老行政行为将出现重大转型，将由政府开始承担社会养老服务体系；在全国已新建了1 000多家养老院和其他养老机构，使10多万五保户老人进入养老机构收到养老护理等。但是截至目前关于养老地产的政策仍然停留在研究、探索阶段，对拿地、融资、运营等各个环节仍然没有可供具体操作的政策指导。

养老地产在我国尚属新兴领域，但近年来被各路资本迅速炒热。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等不断推出养老地产项目，对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索。由于养老地产整合资源多，产业链长，投资回报期长，都是以单个养老地产项目在建设运营，还没有形成规模，没有形成可复制的商业模式和路径，但是这种边干边探索的方式是值得鼓励的。

北京太阳城国际老年公寓项目：这个项目位于北京著名的小汤山温泉疗养区，总占地面积近42公顷，总建筑面积近20万平方米，容积率0.5，社区内建有2万平方米如意形的人工湖，绿化率高达50%。功能定位上，集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。产品形态上，为了实现全程化养老的目标，同时考虑老人的经济承受能力、健康状况建有多种型式的住宅及相关医疗、购物等商业建筑来满足养老的需要，其中配套设施包括太阳城医院、购物中心、文化教育中心、阳光水世界和物业管理中心等。养老方式上，有居家式、租住式、安养式、度假式四种，其中居家式是购买了住所的产权，社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式；租住式养老是指按月交纳规定的费用，即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式；安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人；度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的新型养老模式。该项目地产产品多样化，租售并举，将老年人群体进行了层次划分，同时配套设施完善，服务人性化、亲情化，符合现代服务业的特点。但是无论购房还是承租其价格依然高昂，给一部分有需求的老年人造成了障碍，有效需求减少。北京太阳城国际老年公寓是集提供高端地产产品和养老服务为一体的进行市场化运作的综合性、现代化大型老年居住区，是我国养老地产先行先试的典型实例。

四、关于我国养老地产发展模式的思考

作为我国房地产新型的投资领域和营销项目，其全新的增长点和产业优势自不必说，必须要冷静思考的是这个项目内在的风险性，这是对于这个新型行业尤其是关乎我国养老制度这种关乎社会特定群体稳定的重要项目类型，必须要全面估算其中可能遇到的问题。

（一）不确定的营销盈利模式

作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。但目前养老社区有着极为不明的用地性质，依据的是很高的地价，这就给未来的收益带来的极大的不确定性，内涵着极大的风险隐患。作为一种资金密集型产业链条，养老地产肯定要大量的投入资金，从而带动了全社会产业链进一步重视和考虑倾向养老地产的盈利模式和性价比。但这种考虑至今还只是停留于理论上，尚未有成形的模式和成功的经验作为参考和借鉴，对于已经进入或者即将进入养老地产开发的企业来说，一切都还是未知数。因此，基于养老地产业较为新兴的产业特征和不确定的营销模式，需要进行冷静的思考和运营把握。

（二）我国特色养老地产应首先健全优化产业链

当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。

参考文献：

[1]纪晓岚，季正琦. 我国养老地产发展模式探索――基于上海与杭州的个案比较[J]. 中国经贸导刊，2012（32）

第5篇：房地产开发盈利模式范文

 

关键词：旅游房地产 现状 对策

一、旅游房地产概述 

1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。 

2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。 

二、成都旅游房地产开发现状 

目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型： 

1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。 

2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。 

3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。 

4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。 

5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。

三、成都旅游房地产发展对策 

第6篇：房地产开发盈利模式范文

一、房地产行业的盈利模式分析

外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

（1）完工确认收入法

房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

（2）完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

（3）完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号—建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。

四、结语

第7篇：房地产开发盈利模式范文

    论文摘要：旅游房地产是由旅游业和房地产业交叉而产生的综合性学科。近年来,旅游房地产作为一种可以实现经济效益和生态资源可持续发展的创新经营模式，发展前景广阔。本文在此背景下分析了成都旅游房地产的发展现状及对策。 

一、旅游房地产概述 

1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。 

2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。 

二、成都旅游房地产开发现状 

目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型： 

1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。 

2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。 

3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。 

4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。 

5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。 

三、成都旅游房地产发展对策 

1.树立正确的旅游房地产的观念。旅游业的发展与相关部门和行业的发展是一个互动的过程。旅游业的发展在带动和刺激相关部门和行业发展的同时，还依赖着相关部门和行业。成都市在旅游房地产发展的过程中，应将旅游房地产视为综合性产业，将其发展纳入到区域社会经济发展的总体之中。同时要把旅游房地产的开发作为城市建设和发展的组成部分，成立专门的旅游房地产管理部门，负责指导全市旅游房地产的开发和经营。同时房地产开发商应转变观念，正确看待旅游房地产。面对竞争激烈的市场，房地产业必须找到可以发展的结合空间，找出新的开发题材。 

2.开发与原有旅游资源保护相得益彰。旅游开发的前提必须是加强对作为旅游业基础的旅游资源的保护,特别是对那些具有不可替代性的旅游资源的保护。旅游资源进行相关开发时,如措施不当,易遭受到不同程度的破坏。在资源遭受破坏后,有些资源如植被,经过相当长的时间,付出相当大的代价后,可以自然恢复，但有些资源,一经破坏便根本不可能恢复。比如说人文资源,即使重建,往往其历史价值已不复存在。因此，在进行旅游地产开发时,不能只顾眼前的经济利益，只注重开发不注重保护。 

3.培养高素质的旅游房地产项目管理人才。成都旅游房地产的开发和旅游景区开发紧密相关，但旅游房地产的开发往往只关联房地产商。房地产开发商虽然熟悉房地产项目的开发与运作，但缺乏旅游业的相关专业知识，没有把其作为一种旅游产业来经营和管理，未能积极参与旅游规划。为了成都市旅游房地产的健康发展，要大力加强对人才的培养。培养目标主要为旅游房地产的管理人才、策划人才和营销人才 

4.完善旅游房地产市场监管体系。要完善宏观的旅游房地产市场监管体系。就必须明确政府及旅游主管部门的职责，摆正其地位，将原来的政府部门全包全管改交为政企分开，宏观调控，权责明确“政府宏观监管调控，市场主导开发经营”的新模式。政府部门主要不是通过直接参与的方式，而是通过营造环境、创造条件、建立市场、规范秩序、加强监管等手段推动旅游业的发展。除了政府宏观监管和旅游主管部门的行业监管外，还应通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产市场的监管。 

 

参考文献： 

［1］ 王赞强:旅游房地产初探[j].闽西职业大学学报,2001年04期 

第8篇：房地产开发盈利模式范文

关键词：休闲地产;发展;问题

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）24-0166-02

引言

伴随着中国经济发展进入新常态的脚步，我国房地产行业也呈现出了新的发展趋势。房地产投资效应出现下滑，虽然政府对房地产行业的“松绑”迹象已经出现，但不可否认房地产行业的黄金时代已经结束。房地产企业如何在审时度势中把握市场发展的新趋势，为企业寻找新的发展动力，成为摆在房地产企业面前的一道亟待解决的难题。与此同时，随着休闲时代的到来，以及人们休闲观念的逐渐形成，我国将迎来休闲产业的快速发展期。这也让急于寻求转型契机的房地产业看到了新的发展方向和动力。万达、保利、万科、世茂、恒大、龙湖等地产大鳄纷纷抢占中国休闲地产的市场先机，甚至将触角伸向国外。休闲地产也一路高歌猛进，成为地产领域一颗冉冉升起的新星。在这样迅猛的发展势头下，休闲地产这个年轻的行业，为何吸引如此之多的关注，在其发展过程中又遇到了哪些亟待解决的难题？本文将从这几个方面探究我国休闲地产的发展。

一、休闲地产的吸引力

近年来，各大知名房企纷纷涌入休闲地产领域，这一新兴行业表现出了前所未有的吸引力。数据显示，2012年中国休闲地产投资额超过万亿，中国百强房企中超过1/3的知名企业涉足该领域。2013年总投资额超过100亿元的项目达到127个，而2014年上半年这一数字又被刷新到151个。为何休闲地产具有如此强大的吸引力和吸金力，大致可以归结为如下两点：

（一）政策导向

2011年，以“新国八条”为开端的本轮房地产调控，通过“限购”“限贷”等手段调整住宅市场的供需平衡，被誉为房地产史上最严厉的一轮调控。面对巨大的生存和销售压力，房地产开发企业纷纷寻求新的转型契机。

2009年国务院《国务院关于加快发展旅游业的意见》，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。此后，陆续出台的《旅游法》《国民旅游休闲纲要》（2013―2020年）等文件，表明国家对旅游产业发展的支持力度，以及对大众休闲度假理念的倡导。同时也让急于寻求转型的房地产企业看到了新的发展机遇。

（二）需求导向

随着人均收入水平的不断提高、公众假期和带薪年假的普及，以及人们休闲观念的转变，中国将进入到全民休闲时代。休闲度假的大众化、长时化，将在中国催生出巨大的来自国内外的休闲度假需求。根据2010年人口普查数据显示，中国共有家庭户数40 151万户，而预测到2020年将至少有20%的中产家庭购置休闲地产用于投资理财和休闲度假，这样庞大市场对房地产企业来说无疑具有巨大的诱惑。

二、休闲地产发展存在的问题

虽然众多资金和人才源源不断地涌入到休闲地产这一领域，动辄几十亿，上百亿的项目一个接一个地上马，但目前中国的休闲地产并没有表面上风光。许多项目在运营和销售上都面临尴尬局面，投资失败、项目滞销、闲置的情况并不少见。究其原因，归咎于此轮严厉的房地产调控并不全面，我国地产企业在休闲地产的开发理念和开发模式等方面仍存在不足。

（一）休闲地产的认知不足

首先，何为休闲地产，可能有的企业就并未真正理解。休闲地产不是简单地将城市中的房地产搬到景区周围或是自然、人文资源丰富的地区就能称作休闲地产的。休闲地产关注的不是建造一座钢筋混凝土的城市，而是创造一种生活方式，一种帮助人们逃离忙碌、压抑的日常生活，远离喧嚣回归自我的生活方式。其次，休闲地产提供的产品不仅仅只有住宅、商业、酒店、公园等等，任何能够提供上述“生活方式”的房地产产品均可称为休闲地产。

除了需要正确地认知休闲地产之外，休闲地产所提供的“生活方式”必须与客户的休闲需求产生共鸣，才能实现项目的成功。如何才能实现这种共鸣呢？一是休闲地产项目能够准确地找到客户的休闲需求，并提供满足这种需求的产品;二是创新，创造一种客户尚未形成的休闲需求，为客户创造一种新的“生活方式”。

（二）配套设施建设的重视不足

休闲地产依靠项目所特有的人文、自然资源，为产品的购买者提供一种有别于都市的惬意生活。休闲地产所打造的这种生活方式使其具备了第二居所，甚至第一居所的条件。因此，满足购买者日常生活需要的项目或项目所在区域的配套资源将起着举足轻重的作用。配套服务设施能体现开发企业对于产品更深层次的理解――不仅仅是提供商品，更是为业主创造完善、便利的生活环境。而休闲地产作为旨在提供一种惬意生活的特殊地产行业，更应该在休闲、生活、服务等配套上下足功夫。例如，万达长白山旅游度假项目，专门设立幼儿园、小学、中学、行政中心、文化中心、医院、商业广场等全方位的配套设施，满足项目业主和游客的需要。虽然有些项目的配套有做噱头的嫌疑，但不可否认，开发企业、购房者和投资者都开始注重项目配套的完善和创新为项目所带来的巨大附加值。

（三）延续住宅产品的盈利模式

休闲地产项目与房地产项目相同，具有体量大，投资巨大的特点，因此目前我国休闲地产仍然沿袭了住宅产品的盈利模式。通过前期住宅产品的销售回收投资，并维持后续产品、配套设施的建设。然而这种以卖住宅的方式来卖休闲地产的盈利模式显然并不适合，休闲地产的核心或是灵魂就在于营造生活方式，而这种生活方式的塑造需要通过项目的配套来呈现。若无法在项目前期呈现出客户需要的生活方式，又如何能够实现销售呢？因此，休闲地产项目需要在前期就将项目的生活方式呈现给客户，通过生活方式塑造实现项目的销售。与此同时，配套设施先行，可以提高项目的成熟度、增加人流量，为产品价值提升夯实基础。

（四）拿地误区

只有景区才能做休闲地产吗？当然不是。到底什么样的宗地才适合休闲地产？休闲地产本身的休闲特性要求项目所在区域具有丰富的自然或人文资源，这是前提。但并不一定是在景区就最好。部分景区存在的最大不足便是地理位置偏远，远离核心城市，或所在城市辐射能级较低，导致项目周边区域的需求难以支撑项目体量和项目价值，从而影响项目销售。因此，拿地选择要通过对自然、人文资源、交通配套、需求支撑等多个方面综合考量来进行判断。

（五）忽视项目长期运作

目前许多开发企业将住宅产品的高周转思路沿用到休闲地产中来，但是与住宅产品不同，休闲地产很难通过高周转的方式实现快速销售。休闲地产所倡导的生活方式，仅仅通过短暂的销售期很难完全体现，而展现项目所倡导的生活方式的最好途径就是通过项目购买者的真实体验，而休闲地产购买者与住宅产品的购买者不同，不会大量、快速入住项目。因此，休闲地产开发企业想要通过高周转方式实现资金回收难度很大，要做好项目长期运作的准备。

（六）忽视项目软配套

休闲地产开发企业做的不仅仅是一个房地产项目，更多的是一种生活。这种生活不仅要通过配套设施来体现，更多的是通过“软”的服务来展现。除了前期销售服务外，后续的维护和休闲配套服务将更被购买者看重。同时，物业服务质量也是房地产项目升值的重要因素之一。而作为旨在创造优质生活方式的休闲地产，相较于普通住宅而言，购买者对休闲地产的使用率是低的，完善的物业服务将更被购房者重视。尤其是季节性差异明显的项目，不仅要在旺季为购买者提供完善的物业服务，尤其在淡季也要保证物业服务的跟进。同时，物业服务质量还具有提升开发企业品牌形象和项目价值的作用。

（七）缺少软、硬配套的运作经验

对传统住宅产品的开发企业而言，销售结束则表示项目结束。然而对休闲地产而言，销售阶段只是开始，项目的价值需要通过“软”服务和“硬”配套的运作来体现。而在软、硬配套的运作上，开发企业的经验不足，独立运作成功难度较大。因此，需要借助垂直服务商的助力实现项目长期运作。

总结

休闲产业的巨大潜力为房地产行业开辟了一个潜力巨大的领域，然而休闲与房地产结合的这一新兴产业，与传统房地产行业存在诸多差异。休闲地产开发企业必须看到休闲地产的特殊性，并且摒弃传统房地产项目的运作模式，为休闲地产摸索出一条适合自身特点的运作模式和发展方向。

参考文献：

[1] 梁学斌，洪强华.香江地产的目标是“休闲地产No.1”[J].房地产导刊，2008，（2）.

[2] 罗红宝，林峰.休闲地产的开发关键与经典模式研究[N].中国旅游报，2010-12-17.

[3] Katherine.休闲地产 中国地产业下一个执牛耳者[J].房地产导刊，2009，（10）.

第9篇：房地产开发盈利模式范文

关键词:房地产；问题；对策

1引言

研究我国房地产业的发展，可以发现从1953年到1978年间，对于住宅房产来讲，这这段时间内我国仅仅将住宅作为一种福利产品，否定了其商品属性，与价值; 在生产组织上，过分强调计划经济；片面强调了土地的公有制和资源属性，将土地权利同土地实体视为一体。其结果就是形成了住宅由国家统一计划、投资建设并分配的格局，房地产的市场配置功能严重弱化。住房按照按职工职务、工龄、家庭人口等分配，家庭仅象征性的交少量房租，房屋的维修、管理统一由单位负责。造成了国家投资越多，建设的房屋越多，单位的负担也就越重的现象。住宅房地产的发展，并作为一种产业而真正出现是从1978年之后开始的，期间出现了很多问题需要解决。对于商业地产来讲，发展时间较短，开发商胆子也较大。面对高额的商业利润，开发商一拥而上，带来了行业的快速发展但同时也出现了众多的市场问题。比如市场上的部分商业地产产品形态受到冷落，而部分业界产品形态却供不应求。其次，我国的大多数商业地产商都是“半路出家”，是从单一住宅开发逐渐的转变成为商业地产开发的。他们缺少了对商业地产的历史感悟，在运营学识和开发经验方面的空白无法快速填补，在商业地产前期定位、开发资金、招商以及后期经营管理方面均不同程度的出现了一些问题。因此研究房地产开发存在的问题及对策是非常重要的。

2我国房地产开发存在的问题分析

2.1开发企业面临较大财务方向。在房地产开发过程中，开发企业从获得土地使用权、向政府支付土地出让金一直到进行规划、建设，最终对外销售，这些都需要大量的资金作为支撑。据调查，房地产项目运作过程至少需要投入的资金动辄上千万，甚至上亿。但是目前我国金融工具缺乏，融资渠道狭窄，同时我国资本市场刚刚起步，房地产企业想通过债券、股票等金融工具直接筹集资金与扩大资金实力非常困难。目前我国房地产开发企业所需的资金中大约有60%左右来自于银行贷款，对银行信贷资金依赖程度很大，商品房预售款及银行信贷资金已成为整个开发项目的主要资金来源。但是，大量的银行贷款会增加了企业的财务费用，会加重企业的财务负担。根据财务杠杆原理，在其他因素保持不变的前提下，如果企业财务费用变大，财务杠杆系数也会随之增大，企业的财务风险也会增大。同时，一旦开发项目销售不畅，企业无法偿还到期债务的话，将引发连锁反应，所以，目前这种资金结构存在很大风险。

2.2 不完善的金融体系导致单一的地产企业融资渠道。 在我国房地产开发初期，由于土地的出让政策以及执行力度有待完善，房地产开发企业会通过非公开渠道以低廉的价格获得土地的使用权。各地政府为了扩大当地招商引资力度，支持对当地基础设施的建设，相应的，土地的价格也随着基础设施的不断完善而大幅上升。在这个阶段，房地产开发企业的利润有很大一部分来源于土地增值。但是如今随着国家对土地政策的不断完善，政府政务公开的不断深入，以及在土地出让制度的不断市场化，公正、公平、公开的招标等运作方式越来越规范，土地的市场价格越来越高。房地产开发企业获得土地使用权的支出成本也越来越大，企业相应的在开发前期需要投入更多的资金用于购买土地，所以面临的资金压力也就越来越大。但是目前房地产金融体系融资渠道单一，上市、信托、基金、债券等融资渠道发展缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，这是需要解决的一大问题。

2.3 项目开发盲目无序与后续经营管理失控。一些地产开发商出于自身利益的需要，不断追求新的投资盈利模式，结果引发了大型的建设热潮，其中绝大多数项目论证都不充分，导致建设开发盲目无序，结果造成了项目的损失巨大，而且成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、破坏环境等一系列问题。近年来，项目开发的盲目无序也是我国地产空置率急升的一个重要原因。

由于原来很多地产开发商都是从事住宅开发发展起来的，有很多把住宅开发的习惯操作方式和思路照搬到商业地产开发，简单的抱着“卖完就走”的经营思路，光注重前期开发，这样导致了很多开发商功成身退，但是投资人则被深度套牢的情况。有的开发商虽然考虑了后续经营问题，但是将项目全部或部分出租给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响。

3 对策研究

3.1 促进房地产开发企业实行专业化分工。土地的稀缺性加上房地产开发的发展，土地价格越来越高，房地产企业由于土地自身升值而产生的利润空间大幅下降。目前我国房地产业还处在一个初期阶段，由于我国生产力不够发达，社会竞争不够激烈，市场价格和机制还没有最终形成，所以在房地产的生产过程中，各环节的规模比较小。目前尽管在市场上也出现了涉及房地产开发环节中不同业务的专业企业，但是由于市场的不完全竞争，导致市场价格机制的成本高于协调机制成本。所以房地产开发企业选择了在各个环节都由单一的房地产开发企业来完成，只是在企业内部分别设立了不同的分工部门。

3.2 建立完善的房地产金融体系。 在今后一段时期内，不但应该鼓励各非专业性房地产金融机构去从事房地产开发，而且也需要大力发展住房融资担保或保险机构和专业性住房金融机构，以建立健全我国房地产金融体系。可通过成立住房抵押贷款银行与住房储蓄银行，向广大中低收入居民提供贷款，以这样的途径来提高他们的购房能力。同时通过成立住房贷款保险公司与政府住宅融资管理委员会等机构，为非专业性房地产金融机构和专业性住房金融机构发放住房贷款提供安全保障，降低金融风险。

3.3 房地产市场细分，根据竟争优势确定目标市场。一般的，房地产市场按售价可以划分为高、中、低档;按建设内容分为住宅、别墅、商业房、写字楼等;按地理位置分为城市远外层、市中心与郊区;按不同的消费群体分为内销与外销;按户型分为套房、楼中楼、、两代居、单身公寓等不同细分类型。

开发商在选择目标市场的时候，要对企业的价值链进行分析，本企业在技术、管理、资金，服务是否具有竞争优势。然后与潜在竞争对手比较，以确立自身的相对竞争优势，做到知己知彼，如果开发商在资金上占有优势，在项目选址时就可以选择地理位置较好，周边配套齐全的地块，并将其目标市场定位在较高档次。对资金实力更强，在管理、服务、技术方面有优势的企业，可以进行房地产资产经营，通过物业出租，并为客户提供良好的服务来获得稳定的投资收益。而对地理位置不理想的地块，开发商应对周边市政、环境、经济等各项配套加以分析，对潜在消费者的购买力进行评估，确定项目的开发模式。

4 结语

综上所述，我国房地产开发行业真正开始至如今经历了不长时间，虽然在快速发展但是遇到了很多的问题，制约着行业的科学发展，无法建立合理的模式。对此，我国应该建立专门的一些机构以及执行相应措施，保证房地产开发的科学合理发展。

参考文献