投资盈利模式精选(九篇)

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第1篇：投资盈利模式范文

保险公司正在养老产业跑马圈地。近年来，不断有保险公司通过建设养老社区的方式，对接养老保险，以期进一步扩大公司的养老业务。

截至2015年二季度末，保险业共有9家保险公司已投资或计划投资25个保险养老社区项目，计划投资金额612亿元。如果截止到最新日期，投入的金额已达到上千亿元。

泰康人寿、合众人寿两家保险公司均在全国范围内展开了养老社区的布局，泰康人寿选择北上广等一线城市进行开发，而合众人寿则偏好沈阳、南宁等二三线城市。

中国人寿、新华保险等保险公司也纷纷涉足这一领域，与养老社区挂钩的新型养老保险产品正处于申报过程中。

与其他社会机构相比，保险公司投资建设养老社区优势十分明显，首先是在客户导入上有所优势，保险公司可以根据保单来锁定客户；其次由于在客户管理方面有数据优势，因此在定位定价方面也较为准确，利于良性发展。

不过，值得记者注意的是，养老社区属于重资产，回报时间较长，对于一家以盈利为导向的公司来说，盈利压力一直悬在头顶。投入数百亿元何时能盈利？如何盈利？这些都成为保险公司发展养老社区的障碍。

泰康人寿专注高端社区

在众多保险公司中，泰康在养老社区的投入已经有10年的时间，泰康之家的养老社区主要采取医养结合的模式，为社区居民及周边社区提供医疗服务，形成预防―治疗―康复―护理的一站式闭环式。

《投资者报》记者近日通过泰康之家的客服中心了解到，要想入住泰康之家，主要有两种方法，一种是购买泰康人寿幸福有约系列的保险产品，同一投保人的投保金额必须超过200万元，才能获得入住泰康之家的资格。另一种方法则是花费20万元押金再加上购买65万元～200万元的乐泰卡即可入住。入住后每位老人每个月还需要缴纳5000元～15000元不等的月费，此外，一些医疗服务也需要额外收费。

合众、新华多家加紧布局

与泰康之家有所不同，合众人寿开发的合众优年生活养老社区价位稍低，购买50万元到75万元的保险就享有入住资格。定位于中高端人群。合众人寿相关人士对《投资者报》记者表示，目前武汉、南宁、沈阳三个地区的养老社区已投入运营。

近年来，合众人寿不断扩大养老社区的版图，甚至延伸到国外，据合众人寿方面介绍，2015年至今，公司已花费1.5亿美元收购了美国的15家养老社区。

据合众人寿提供给《投资者报》记者的最新数据显示，截至2016年9月，合众养老社区对接产品的保费收入达36.7亿，占总保费收入的22%，可谓十分可观。

除泰康人寿、合众人寿外，新华保险也在加紧养老社区的布局，在2015年年报业绩会上，新华保险董事长万峰表示，“目前新华投资的养老项目有三个，分别为海南博鳌休闲度假养老社区、北京丰台莲花池介户型的养老公寓，以及北京延庆城区的活跃型的养老社区。其中，海南博鳌一期工程在2016年春节期间已经部分投入运营。”此外，国寿、太保等养老社区项目也正在积极推进中。

盈利周期过长

值得关注的是，截至目前险企介入养老产业仍没有形成一个行业行为，由于前期资金投入巨大，因此只有一些经济实力雄厚的大中型寿险公司愿意试水。但各险企的养老社区已经形成了一定的差异化，首先在客户入住门槛上，泰康、国寿、合众等均优先采取对接保单方式引入，新华及太保则采取直接交费的方式。其次，在价格定位上，泰康、新华等均定位于高端群体，而合众的价格则相对平民化。

毫无疑问，人口老龄化为养老产业带来了巨大的市场需求，一些成熟的养老社区入住率高达100%，甚至出现排长队的现象。据《投资者报》记者了解，目前大中型险企投资建设的养老社区首年入住率均超过30%，一年后甚至可达80%～90%。

市场状况良好，使得保险公司愿意投入数百亿元砸入养老社区这片蓝海，泰康之家上海养老社区一个项目就投入了40余亿元，全国7个项目投资总额约为203亿元，合众武汉优年生活社区投资也近百亿。但何时能收回成本，获取利润呢？

近年来，不仅是保险行业，甚至很多房地产大亨也开始涉足养老社区产业，但至今为止业界并没有成功的盈利案例。由此看来，养老社区前景诱人，但要从中获利并非易事。

泰康人寿董事长陈东升曾对媒体坦言称，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间。

合众人寿方面则对《投资者报》记者表示，“我们认为，养老社区盈利的基础是优质服务。”合众人寿下阶段将兼顾发展中高端服务及中端养老社区服务。

第2篇：投资盈利模式范文

关键词：集合投资产品 资产证券化 运营模式 财务处理 影响

一、资产证券化的发展及研究

（一）资产证券化的概念及应用

资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。通过资产证券化，很好地解决了单位金额过大资产的流通和变现问题，但对于未来不稳定的无定期的现金流入的资产来说，很难通过资产证券化来解决。

资产证券化起源于美国20世纪70年代抵押贷款资产池的证券化。美国第一例资产证券化是由1968年成立的政府国民抵押贷款协会公开发售的过手证券，随后在全球范围内蓬勃发展。2005年3月，经国务院批准，我国以国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，分别开展信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点工作。2005年8月，中金公司推出的“中国联通CDMA网络租赁收益计划”是我国第一只在证券交易所上市的企业类资产证券化产品，之后陆续开展了盘活银行不良资产的资产支持证券、城市基础设施资产证券化产品以及企业收益权证券化项目。

（二）资产证券化的理论研究

资产证券化的理论研究主要集中在市场应用、风险管理、财务计量、法律问题及税收问题等方面。在市场应用方面，例如王俊寿提出的商业银行资产证券化体系设计。在风险管理方面诸如：王少波通过研究国外的信用评级模型方法，提出对我国的借鉴意义。在财务计量方面主要集中在是否能够形成“真实销售”，风险与报酬是否真实转移。在法律问题方面主要集中在对破产隔离的确认，即将财务“真实销售”延伸到法律层面。税收问题，主要从资产转让、证券发行、现金流偿付等运营环节进行研究，以及对比是否确认收入方面的税收差异等。

二、集合投资产品运营模式

通过将狭义的资产证券化扩展和延伸，引入对资产进行保管和处置的管理公司，缩短和固化资产的变现周期，引入管理期的概念，使得资产预期最长可以于管理期末产生现金流入，从而类似于资产证券化。

（一）概念介绍

为解决无稳定的或定期的现金流入的大额资产的变现及流通问题，引入集合投资产品的概念。所谓集合投资产品即将金额过大且无稳定的或定期的现金流入的资产作为标的，通过交易平台进行集合发售，使不同的投资者进行购买，共同拥有标的资产所有权和处置权。同时引入管理公司进行管理，投资者同意将标的资产交由管理公司进行管理并设定管理期间和最低中止处置率。在管理期间内若管理公司能够以超过最低中止处置率将资产变现，管理公司有权变现，并将变现收益在投资者、管理公司之间按投资者持有的比例进行分配。若管理期间内未到达最低中止处置率，管理公司在到期时将资产变现，将变现金额进行分配，若仍无法变现则继续持有直到最终变现。投资者可以在管理期内将拥有的所有权和处置权部分或全部在交易平台进行转让。

（二）参与主体

集合投资产品的参与主体主要有发售公司、交易平台、投资者和管理公司，在集合投资产品发行、运营及变现过程中各自的权利和义务如下：

1.发售公司的权利与义务。发售公司指最初持有标的资产，拟定将标的资产通过交易平台出让给投资者的公司。发售公司的主要权利：（1）拥有将标的资产出让给全体投资者后的收益权。（2）有选择管理公司和交易平台的权利。（3）标的资产出售给投资者后，无回购义务。发售公司的主要义务：（1）保证拥有标的资产能免遭第三方追诉的所有权，披露自己知道的标的资产的瑕疵（包括但不限于资产的品质、数量、性能等），对标的资产的所有权及瑕疵承担全部责任；（2）保证标的资产未被设置影响投资者权益的任何担保措施（包括但不限于担保、质押、保证等）；（3）保证随着标的资产的转让，将标的资产的所有权及相关权利全部转让给投资者；（4）在管理公司的协助下确定标的资产及其总价值，设定可以交易的最低限制额，确定发售期限、管理期限、管理公司、交易平台，设定到期前中止集合投资产品的最低处置率等集合投资产品指标。

2.交易平台。交易平台类似于证券交易所，指拥有可以将产品对外的交易平台系统且有相应的发售产品的资质，通过该平台可以公开或非公开对投资者进行出售。交易平台的主要权利。（1）拥有委托管理与指定支付的服务收益权；（2）拥有对集合投资产品进行审核的权利；（3）拥有对发售公司、管理公司和投资者进行审核的权利；（4）拥有拒绝发行申请的权利。交易平台的主要义务：（1）负责维护投资者的基本权利和义务；（2）负责对申请进入交易平台系统的集合投资产品进行审核；（3）负责对发售公司、管理公司和投资者进行基本的审核；（4）负责交易资金的委托管理与指定支付。

3.投资者。投资者指通过交易平台进行集合投资产品购买和在管理期间出售的个人或机构组织。投资者的主要权利：（1）拥有平等自主购买、出售和持有自己拥有产品的权利；（2）拥有收取对应产品收益的权利。投资者的主要义务：（1）遵守交易平台的交易规则；（2）根据交易内容按时支付购买价款；（3）承担交易和持有产品过程中的风险。

4.管理公司。管理公司指协助发售公司发售标的资产以及在管理期内根据投资者的授权对标的资产进行管理和处置的公司。管理公司的主要权利：（1）拥有从发售公司收取正常服务报酬的权利；（2）拥有从投资者收取正常服务报酬的权利；（3）拥有根据投资者的授权管理和处置标的资产的权利。管理公司的主要义务：（1）协助发售公司确定标的资产及其总价值，设定可以交易的最低限制额，确定发售期限、管理期限、交易平台，设定到期前中止集合投资产品的最低处置率等集合投资产品指标；（2）在管理期间内对标的资产进行保管和管理；（3）在管理期间内或者到期后进行处置或继续管理。

（三）运营模式

集合投资产品的运营模式主要如下：第一步，发售公司有意图对持有的资产进行出售变现，但由于资产价值高，变现难度高，拟定以通过交易平台进行集合投资产品的形式对外出售。第二步，发售公司寻找管理公司，在管理公司协助下对标的资产进行集合化处理，包括确定交易平台、发售价格、发售期限、管理期限等发售要素。第三步，发售公司根据交易规则向交易平台缴纳保证金。发售公司和管理公司共同向交易平台申请进入交易平台进行发售。第四步，交易平台进行审核，通过进入发行阶段，不通过则退回申请。第五步，交易平台发售产品，投资者进行购买。在发售期内，若成功发行则发售公司将标的资产交付管理公司进行管理，同时交易平台将款项转入发售公司。若发行不成功，则由交易平台将投资者购买款加同期银行存款利息后退回投资者，利息从发售公司缴纳的保证金中扣除，不足部分由发售公司补全，余款退回发售公司。第六步，在管理期内，若标的资产变现后的收益率超过设定的最低中止处置率，则管理公司将标的资产变现，将变现后的金额按投资者持有的比例进行分配。若整个管理期均未到达最低处置率或者管理公司认为有充足的理由继续持有标的资产至期限届满，则持续持有。在管理期届满时，管理公司处置标的资产，将处置金额按投资者持有的比例进行分配。若仍未能处置，则直至处置为止。

在整个运营过程中，投资者购买和出售的途径分为：（1）首次发售时通过交易平台购买；（2）在管理期内通过交易平台购买或出售；（3）产品到期或在管理期内变现后按比例收取现金。

（四）风险控制

1.管理公司需要对发售公司发售的标的资产以及整个集合投资产品的条款设计进行谨慎研究，确保切实保护投资者合法权益、风险可控。标的资产均存放在管理公司进行管理，并且接受交易平台的监督，同时购买财产保险。

2.交易平台需要对发售公司、管理公司及集合投资产品进行严密审核，确保不发生损害投资者合法权益且风险可控。所有资金往来均通过交易平台进行。进行发售审核前，发售公司需要交纳一定金额的保证金。若发售失败，则扣除应退还投资者的利息费用及相关费用外，剩余部分退还发售公司。若发售成功，则待标的资产在最终变现后，未发生应由发售公司承担的责任情况的，全部退还发售公司，否则扣除应由发售公司承担的部分后退还发售公司。

三、集合投资产品的财务确认和计量

对于集合投资产品各参与方的财务处理，结合业务实质和财务核算的相关规定，主要按照如下的处理方法进行确认和计量（会计分录）。

（一）发售公司

1.发售公司缴纳保证金，申请发售：借记“其他应收款――××集合投资产品保证金”科目，贷记“银行存款”科目。

2.发售失败，扣除相关费用后退回剩余保证金：借记“管理费用”、“银行存款”科目，贷记“其他应收款――××集合投资产品保证金”科目。

3.发售成功交付标的资产给管理公司并收到款项：借记“银行存款”科目，贷记“主营业务收入”科目；借记“主营业务成本”科目，贷记“存货”科目。

4.产品最终处置后，发售公司无相关责任，收到退回的保证金：借记“银行存款”科目，贷记“其他应收款――××集合投资产品保证金”科目。

5.若产生由发售公司承担的相关责任，则扣除应承担的相应费用后，收回保证金：借记“银行存款”、“管理费用”科目，贷记“其他应收款――××集合投资产品保证金”科目。

（二）交易平台

1.收到发售公司存入的保证金：借记“银行存款”科目，贷记“其他应付款――××集合投资产品保证金”科目。

2.发售申请不通过，退回保证金：借记“其他应付款――××集合投资产品保证金”科目，贷记“银行存款”科目。

3.发售时，收到投资者购买款项：借记“银行存款”科目，贷记“其他应付款――××集合投资产品（发售公司）”科目。

4.发售不成功，将保证金扣除相关费用后余额退回发售公司，退回收到的投资者款项：借记“其他应付款――××集合投资产品保证金”科目，贷记“银行存款”科目；借记“其他应付款――××集合投资产品（发售公司）”科目，贷记“银行存款”科目。

5.发售成功，支付投资款给发售公司：借记“其他应付款――××集合投资产品（发售公司）”科目，贷记“银行存款”科目。

6.交易平台收到提供服务应收取的服务费用，确认相关收入：借记“银行存款”科目，贷记“主营业务收入”科目。

（三）投资者

1.投资者支付款项购买集合投资产品时，尚未收到交易平台发售成功的公告或相应文件前，财务处理为：借记“其他应收款――××集合投资产品（发售公司）”科目，贷记“银行存款”科目。

2.收到交易平台发售失败的公告或相应文件且收回投资款时：借记“银行存款”科目，贷记“其他应收款――××集合投资产品（发售公司）”科目。

3.收到交易平台发售成功的公告或相应文件时，这时分为以下两种情况：（1）认定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：借记“交易性金融资产――成本”科目，贷记“其他应收款――××集合投资产品（发售公司）”科目。（2）认定为可供出售金融资产：借记“可供出售金融资产――成本”科目，贷记“其他应收款――××集合投资产品（发售公司）”科目。

由于集合投资产品由资产证券化延伸而来，且其公允价值可以通过交易平台获得，归属于金融资产。对于该金融资产的具体分类分析如下：（1）若投资者为近期内出售而购买集合投资产品的，可以划分为交易性金融资产。根据《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》第九条认定为交易性金融资产，按照公允价值计量且其变动计入当期损益。（2）若投资者并非为近期内出售而购买集合投资产品的，可以划分为可供出售金融资产。根据《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》第十一条和第十七条排除划分为贷款、应收款项和持有至到期投资，从而依据第十八条划分为可供出售金融资产。在资产负债表日，若仍未处置标的资产，则根据交易性金融资产和可供出售金融资产的相关要求进行后续计量，相应的公允价值变动计入当期损益或资本公积，直到最终处置后将相应的损益确认。

（四）管理公司

1.管理公司对发售公司发售事宜进行研究、辅导、协助后收到管理公司支付的服务费用时：借记“银行存款”科目，贷记“主营业务收入”科目。同时结转相应的项目成本。

2.集合投资产品发售成功后，管理公司接受投资者的委托代为管理标的资产，类似于委托代销，其财务处理如下：（1）收到标的资产：借记“业务资产（或受托代销商品）”科目，贷记“业务负债（或受托代销商品款）”科目。（2）实际处置标的资产后：借记“银行存款”科目，贷记“应付账款”科目。（3）将处置标的资产后的价款根据投资者持有标的资产的比例进行分配时：借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目。同时将标的资产转出：借记“业务负债（或受托代销商品款）”科目，贷记“业务资产（或受托代销商品）”科目。

四、对财务报表的影响分析

由于集合投资产品由资产证券化衍生而来，属于金融资产，对此的财务确认和计量会直接反映在财务报表中，笔者对参与各方对财务报表的影响进行简要分析。

一是发售公司的影响。发售公司由于通过交易平台将集合投资产品出售给投资者，将产品相关的风险和报酬全部转移，因此直接形成收入，结转相应的成本以及业务过程中发生的需要支付给管理公司和交易平台的各项费用。从财务报表的角度来看，就是将长期资产转为短期资产，同时确认由于转换造成的损益。也就是说，若标的资产发售价格高于成本价格，则发售公司财务报表显示盈利且短期资产增加多于长期资产的减少。反之亦然。

二是交易平台的影响。对于交易平台来说，主要是提供相应的审核及发售中介平台的功能，因此主要为确认服务收入。从财务报表的角度来看，主要是增加了收入及对应的成本和相关费用，使得利润增加或减少。

第3篇：投资盈利模式范文

摘 要 羽毛球运动在我国有着广泛的群众基础，据统计我国羽毛球人口接近两亿人，在借助器材从事的体育运动中位列榜首。相对的，各羽毛球拍厂商竞争激烈，如何形成及维持消费者的品牌忠诚度，是各大球拍品牌亟待解决的问题。本研究拟透过社会交换理论中投资模式的概念作为研究架构，消费者会透过对品牌的满意度、替代品质量及个人投资程度的评估影响消费者品牌忠诚度。

关键词 羽毛球拍消费者 品牌忠诚 投资模式

一、研究背景

羽毛球是一项极集趣味性于竞技性与一体的体育活动。对于羽毛球运动参与者而言，购买一支合适的羽球拍，是参与羽毛球活动必不可少的环节。一支好的球拍不但能满足使用者功能上的需求，还能进一步的能提升临场的发挥，因此选购球拍对消费者而言变成重要课题。但市面上球拍品牌种类多，同质性高，消费者选购买球拍时，品牌变成消费者选择产品重要的评估指标，品牌忠诚度的议题也受到更多羽毛球相关品牌的重视。

二、品牌忠诚与投资理论模式

品牌忠诚度能够带给企业及顾客很高的效益，不论实务界及学术界都视其为重要研究焦点。根据现代营销学研究表明，顾客品牌忠诚度增加5%能够增加企业获利率 40%～95%，增加消费者1%的忠诚度等同于减少企业10%的成本损失。因此维系顾客忠诚度是企业品牌的发展重点。

回顾品牌忠诚度理论的发展，从早期行为层面研究到消费者心理层面探讨许多影响消费者忠诚度的因素被提出讨论。目前有越来越的研究倾向于从心理层面讨论消费者品牌忠诚品牌营销研究。其中，品牌承诺的概念近年来被广为讨论。承诺的概念起源于社会心理学，用以解释为个人行为一致性的现象将相关概念应用至消费者行为中，品牌承诺被认为是消费者购买一致性的行为表现。

在羽毛球拍品牌的市场上也不例外。在国内羽球拍消费行为的研究中，有许多探讨形成羽球拍消费者品牌忠诚度的要素，如产品属性满意度、满意度、品牌形象及品牌权益、涉入程度及满意度等，不论从产品功能属性或消费者心理动机，羽毛球拍消费行为的研究在理论上及实证上似乎已臻完备，能否找到新的研究典范及解释方法，仍有许多讨论的空间。

本研究拟以社会心理学家 Rusbult （1980）提出的投资模式的架构为研究模型。投资模式是社会交换理论解释人际互动的模型，认为个人维系关系的承诺会到满意度、替代品质量及投资程度所影响，进一步影响关系持续与否的模型。同时投资模式还指出指出个人关系承诺的形成，会受到满意度、替代品质量及个人投资程度的影响。该理论同时指出，由于个人会对关系大量投资且缺乏可用的替代品，所以会形成退出关系的成本。我们将投资模式应用于消费者对羽毛球品牌的品牌忠诚认知，将会得到以下结论。

三、结论与建议

（一）提升消费者满意度球拍厂商最主要的任务。羽毛球拍消费者满意度对品牌承诺有显著预测及解释力，满意度仍是最主要的因子，高满意度等于高转换障碍，当消费者对特定品牌感到满意时，对于其它品牌的球拍的认知就会降低。当消费者对特定品牌有高满意度时，会形成较高的购买意图及认同依附的心理，也就是品牌承诺的概念。

（二）降低球拍消费者对替代品牌的认知。由于消费者对于替代品牌的认知而下降。理论上，当消费者认知到较少的替代品时，会倾向维持品牌承诺。要降低对替代品牌的吸引力，如同之前所提到的，消费者满意度的提升及维持是重要的考量要素，球拍厂商应让公司提供更好的产品及服务，及提供更具特色的产品，同时随时注意市场动态及消费者对替代品牌的认知，了解整个市场动态，提供更具竞争力的球拍产品。

（三）投资程度是投资模式中重要的概念，当消费者对特定品牌投入一定程度的资源，会形成有形及无形的转换障碍，在羽毛球拍消费者的研究中，投资程度对于羽毛球球拍消费者品牌承诺有显著的解释力及预测力，表示消费者会由于投入较多的资源，形成购买特定品牌的承诺。

（四）增加品牌的附加价值，如品牌形象的建立等，在投资程度的概念中，不但有实质上资源的投资，心理上的投资，如反应个人价值及自我风格等，可以透过相关广告营销策略，增加品牌的附加价值。目前国内羽毛球拍品牌仍偏重球拍功能，未来应进一步建立品牌象征性的意义。

参考文献：

[1] 江林.消费者心理与行为学[M].人民大学出版社.2002，199-243.

[2] Assael. Henry. Consumer Behavior and Marketing Action[J].Business Strategy.2011，34（1）：490-495.

[3] 耿黎辉.产品消费情绪与满意的关系研究[J].软科学.2007（05）.

第4篇：投资盈利模式范文

1盈利模式是在实践中总结和完善的。盈利模式简单地说，就是企业或者经济组织赚钱的渠道，是企业或者经济组织在市场竞争中逐步形成的特有的赖以盈利的商务结构和业务结构。商务结构主要指企业外部所选择的交易对象、内容、规模、方式、渠道、环境等商务内容及时空结构：业务结构主要指满足商务结构需要的企业内部所从事的科研、采购、生产、储运、营销等业务内容和时空结构。业务结构反映的是企业资源的配置情况，体现的是企业资源配置的效益；商务结构反映的是企业资源整合的对象和目的，体现的是企业资源配置的效率。只要是从事经济活动的企业或者经济组织，都具有自己的商务结构和业务结构，但并不是所有企业都能盈利，因而并不是所有的企业都具有盈利模式。

盈利模式从其形成角度看．分为自发的盈利模式和自觉的盈利模式两种。前者是企业在经营过程中自发形成的．企业对如何盈利、未来能否盈利缺乏清醒的认识．企业虽然盈利，但盈利模式不明确。后者是企业在经营实践过程中，通过对盈利渠道进行设计、调整和总结形成的盈利模式。此种盈利模式清晰，针对性、适应性、灵活性强．是企业持续稳健发展的基础。在企业创建初期，企业的盈利模式大都是自发的或者是不够清晰的，但随着企业的发展壮大，在经受了市场竞争的洗礼之后，通过对经营实践的总结和完善，企业的盈利模式会逐步清晰，形成自觉的盈利模式。市场竞争的加剧和市场环境的变化，企业的商务结构会随之调整，企业的盈利模式也会做出相应调整。因此，企业的盈利模式也是动态的、变化的。加强对企业盈利模式的总结和研究，是企业适应市场变化。增强生存能力的重要措施。

2．清晰的盈利模式是建设文化园区的内在要求。文化创意产业在我国起步、发展不过十来年。文化园区作为文化创意产业发展的重要载体和依托，是伴随着文化创意产业的发展而兴起的，是当前我国文化创意产业发展的主要方式。文化园区为文化创意产业发展提供平台、管理支持和网络资源。我国文化园区大体分为四类，即政府主导型、艺术家主导型、资源主导型和企业主导型。这四种类型按投资主体分，实际上就是两类，一类是国有资本投资兴建，另一类就是民营资本投资兴建。无论何种资本投入，必然要有投资收益。我国文化园区还处在起步阶段，尽管文化创意产业发展迅猛，但文化园区的经营状况并不理想，90％的园区还处于负债经营状态，投入与产出比例失衡。文化园区的发展与文化创意产业的发展严重脱节，园区发展大大滞后于文化创意产业的发展，这一对矛盾必须在发展中尽快解决。

文化园区的经营好坏．直接影响到园区的生存与发展。文化园区与文化创意产业的发展相互依存，相互影响。文化园区盈利能力强，园区的载体功能和平台作用就能充分发挥．就能有力促进文化创意企业的发展：反之，文化园区经营不善，后续建设投入跟不上，势必影响文化创意企业的发展。十七届六中全会精神，政府投资将来主要是文化公共服务平台和文化基础设施的建设。可见，文化园区的建设将来主要靠社会资本的投入。而社会资本的投入，如果没能产生预期的收益，社会资本必然会转向。因此。提高文化园区的盈利能力，是文化创意产业大发展大繁荣的需要．也是投资主体的现实要求。总结文化园区的盈利模式，使之清晰明确。有利于文化园区有针对性地开展经营活动，提高自身的生存发展能力。

二、文化园区的营收渠道分析

有营业收入来源，并不代表能盈利，但收入来源渠道。是研究总结企业盈利模式的着力点和突破口．是企业形成盈利模式的根本和基础。文化园区作为文化创意产业发展的载体和平台，其主要收入来源如下：

1物业租赁收入。文化园区通过招商，形成文化创意企业的聚集。人驻的文化创意企业看中的是文化园区的地理位置、建筑风格、文化环境、配套设施，以及同类企业类聚形成的企业间的信息沟通便利、要素资源共享、经营成本的降低。不同类别、不同层次的文化创意企业聚类。在竞合过程中形成的有利于激发产业创新。产生资源“溢出”效应和产生“内力驱动”。这些，构成文化园区提供的软件资源。文化园区是文化创意企业在地理空间上的集中而形成的。文化园区为创意企业提供房屋、配套设施等硬件资源。文化创意企业通过对资源的使用支付租赁费用。租赁收入构成文化园区最基本的收入来源。租赁收入的高低取决于当地经济发展水平、文化园区所处的地理位置，以及文化园区的软硬件档次。文化园区的投资规模与租赁收入的比例，即固定资产投资收益率，是衡量文化园区盈利能力的重要指标。

2．活动策划收入。文化园区作为文化创意产业发展的平台，可以通过组织、策划相关的文化活动获得收入。一是为人驻的文化创意企业举办创意产品的展览、、拍卖、交易等；二是外部文化产品针对文化创意企业群体进行定向推销，主办专门的、展示和拍卖活动：三是利用文化园区的品牌影响力，承办国际国内创意产品在本地区的推广和活动。随着经济的发展和社会保障体系的逐步完善，居民文化娱乐类消费能力会逐步提高．文化创意企业对文化产品的推广力度会大幅加强，文化活动的策划市场空间大，文化同区应抓住机遇，拓展活动策划市场，加大活动创收工作力度。

第5篇：投资盈利模式范文

关键一：创新不是一切

一般而言，风险投资者特别偏爱那些创新性非常强的领域，比如软件、药品、通信技术领域，他们甚至乐于为一些空泛的“概念”型创业买单――只要这些创业项目真的具有丰厚的市场潜力。比如，分众传媒、占座网都是靠创意而融到风险投资的典型成功案例。因此很多的创业者认为只要拥有了好创意就一定能获得风险投资，其实不尽然。

在“风投”眼里好项目的标准是项目具有独特性，别人很难模仿，可以在短时间内复制，拥有庞大的客户群，未来有望占有超过30%的市场份额，甚至可能成为行业领头羊，项目至少可以拥有5年的盈利期。最好项目已经投入到市场，前景看好，只是资金不足等。

关键二：盈利模式最受“风投”们重视

现在很多创业者，有了项目却不敢找风险投资，因为他们觉得，风险投资投的都是IT、医药等高新技术领域。其实，这是一种错误的观点。毕竟“风投”最终目的就是要赚钱，不是扶植高新技术。一个项目有没有好的盈利模式才是他们最关心的事情。

北京人李小霞的创业项目是58特价商情网，从项目自身来看只能属于一个中等水平的项目。但她却受到了雅虎“风投”们的青睐，原因就是其盈利模式吸引了“风投”。

李小霞的盈利模式很简单，依靠网络广告获得投资回报。这个盈利模式在互联网中十分普遍，不属于新生事物。为什么它能够吸引“风投”呢?说穿了，就是因为这种陈旧的盈利模式十分成熟。在“风投”眼中，新兴项目运用成熟的盈利模式的赚钱几率要比探索新的盈利模式去赚钱的几率大很多。“风投”们预测58特价商情网大约需要一年左右的时间可以把知名度打开，一年以后就可以产生利润，所以就毫不犹豫地做了投资。

创业者应该时刻记住一条，盈利模式是可以让“风投”看得到、摸得到的一种赚钱方式，用现在行业中最成熟的盈利模式往往更能吸引“风投”。

关键三：团队比项目前景更重要

“风投”除了为创业者提供资金以外，还提供法律、财务、人力资源、政府关系、企业关系等一系列的服务。对于投资者来说，“风投”相当于合作伙伴。因此“风投”们更看重将要合作团队的实力和发展空间，他们甚至会将未来的合作伙伴的经历调查清楚。

对于“风投”来说，一个好团队必须要具备以下几个条件：负责市场开发、营销的人员是团队的主体，技术人员是辅助；团队成员合作时间较长，不会轻易出现分歧；团队中有一个领导者，领导者具有绝对权威；团队成员中有超过50%以上的人有一定的从业经验；团队成员具有良好的教育背景；团队成员没有不良的商业记录；团队成员都具备一定吃苦耐劳、开拓进取的精神；团队成员具有永不言败的精神等。

关键四：自身必须具备良好素质

创业者的创业素质对于融资有多大作用?“风投”们的回答是起决定性作用。“风投”们从感情上愿意将合作者(创业者)当作朋友，如果“风投”们不欣赏创业者的自身素质，即使创业者有了好项目、好团队也难以融到资。“风投”们判断这一切仅有几秒钟，因为他们有着自己独特的评价标准。

“风投”认为创业者必须具备以下素质才能让他们放心：具有坚持不懈的意志，丰富的人脉关系，一定的处世能力，清晰的语言表达能力，具有一定的大局观，有过创业经验，最好是成功经验，勇于冒险，具备一定的商业素养，对所处行业整体竞争情况十分熟悉，为人直率，具有一定的领导能力，具备成为行业领头羊的潜质等等。

关键五：执著追求让“风投”折服

软银赛富合伙人羊东说，所有的“风投”最愿意合作的一种人，是执著的人。如果一个创业者没有执著的性格很难成功。

执著说起来简单，但做起来很难。在创业过程中，肯定会遇到各种问题，如果创业者没有执著的性格，面对困难就会打退堂鼓，这是“风投”们最害怕看到的情形。因此如果创业者在和“风投”们谈判时，展示出很强的执著性，肯定能获取“风投”的好感。

但是这种创业的执著信念并不是狂妄自大和固执己见，不能听取别人意见的人是不可能获得“风投”们的信任的。

第6篇：投资盈利模式范文

1.Kickstarter

创业创意:Kickstarter帮助艺术家和其他创造性工作者获得资金,创造性工作者只需描述自己的项目,设定融资目标,并为小额出资者提供特定的回报即可。

盈利模式:Kickstarter对所有成功的融资收取5%的费用。

2.Etsy

创业创意:Etsy是一个帮助用户买卖手工艺品和艺术品的在线市场。

盈利模式:Etsy对于平台上展示的商品收取一定费用,并对每笔交易收费。

3.Foursquare

创业创意:Foursquare帮助用户通过手机记录他们前往的地点,例如酒吧和饭店,并与好友分享。

盈利模式:目前该公司的收入主要来自于与商户的合作以及应用内置的广告。

4.AppNexus

创业创意:AppNexus是一个购买网络广告的门户,使广告主可以随时监控并调整广告营销活动。

盈利模式:该公司已获得许多人才和大笔资金,这表明外界对该公司看好。

5.SecondMarket

创业创意:SecondMarket是一个非现金资产的交易平台,用户可以在该平台上交易各类金融衍生品,例如担保债务凭证、抵贷款支持证券和破产债权。

盈利模式:SecondMarket对平台上的所有交易收取手续费。

6.Stickybits

创业创意:Stickybits是一款移动应用,通过条形码帮助用户将媒体与实物关联起来。用户可以使用iPhone或Android手机扫描任意条形码,并在Stickybits上将文本、语音和视频与该条形码关联起来,当其他人扫描该条形码时,将会看到这些媒体内容。

盈利模式:Stickybits最初销售带有条形码的贴纸,预计未来将通过其他方式获得收入,例如将平台授权给企业使用。

7.Hunch

创业创意:Hunch是一款推荐服务,相对以往的同类服务能够给出更大的推荐范围。例如,Netflix根据用户欣赏电影的品味向用户推荐其他电影,而Hunch则就某些主题向用户提问,根据这些数据向用户推荐任何领域的产品。

盈利模式:Hunch目前主要是一个购物搜索引擎,但是其背后的技术可以提供给第三方使用。Hunch对于自己的用户非常了解,因此可以开展一些目标性很强的品牌营销活动。

8.HotPotato

创业创意:HotPotato帮助用户实时讨论当前发生的事件,就像是一个带有频道的Twitter,不同频道针对特定的、时效性较强的主题。

盈利模式:HotPotato可能有多种盈利模式,最明显的是提供广告服务。

9.Boxee

创业创意:Boxee开发免费软件,帮助用户在电视机上观看网络视频。

盈利模式:从今年夏季开始,内容者可以在Boxee上销售视频。

10.Kikin

创业创意:Kikin提供浏览器插件,根据用户的本地设置来订制用户的上网体验,当用户进行搜索时,Kikin将提供来自用户收藏网站的搜索结果。

盈利模式:Kikin将通过与内容提供商合作来赚钱。

11.Fluidinfo

创业创意:创始人特里・琼斯希望提供一个供全世界人编辑的数据库Fluiddb,这一数据库中的条目可关系到任何方面,包括人物、公司、地点和产品等,任何人都可以编辑这些条目。

盈利模式:该平台首先关注开放性,同时将通过对大规模商业性使用收费来获取收入。

12.OneWire

创业创意:OneWire是一个新型的职业网站,专注于金融业。它面向招聘人员,提供结构化数据和简历转送系统,确保金融业的任何空缺职位在数天内就能招募到合适人才。

盈利模式:OneWire向招聘人员收取每授权1.5万美元的费用。

13.Square

创业创意:Square帮助用户通过手机接收信用卡付款,其产品为一个小型刷卡机,通过耳机接口与手机连接。

盈利模式:Square希望通过对交易收费来获得收入。

14.AdSafe

创业创意:AdSafe使广告主可以确保广告不会出现在具有侵犯性或是不恰当的内容旁边。大部分广告公司都会对广告投放位置进行审查,但是AdSafe可以将这一过程自动化。

盈利模式:AdSafe将收取服务费。

15.MyNines

创业创意:MyNines聚合了来自样品销售网站的商品,这是一个快速增长的市场,MyNines到目前为止表现良好。

盈利模式:消费者在这个市场的支出越来越多,这一行业利润丰厚,因此这样的中间机构拥有生存空间。

16.OMGPOP

创业创意:OMGPOP是一个休闲游戏网站。

盈利模式:OMGPOP通过广告、游戏内商品和付费账号来获得收入。

17.BuzzFeed

创业创意:BuzzFeed是一款流行趋势聚合服务,通过一定的算法和人工编辑来挑出网上流行的内容。

盈利模式:BuzzFeed主要通过广告获得收入。

18.Stackoverflow

创业创意:Stackoverflow是一个“针对程序员的合作编辑的问答网站”,有风险投资家表示,该网站已成为许多程序员首选的求助来源。

盈利模式:该网站完全由广告支持。

19.MakerBot

创业创意:MakerBot制造“3D打印机”,用户可以设计并下载3D物体,MakerBot的机器随后可以用塑料“打印”出该物体。

盈利模式:MakerBot的机器售价75美元。

20.SpeakerText

创业创意:SpeakerText为YouTube视频片段提供能完全整合至视频内的文本,用户可以通过搜索文本来定位视频时间,并针对感兴趣的视频时间点创建链接。

第7篇：投资盈利模式范文

文章编号：1005-913X（2015）11-0167-02

商业银行的盈利模式能够直接体现其盈利能力，伴随着商业银行业务上的区别，盈利模式也不尽相同。随着利率市场化的逐步推进，受到社会体制、科学技术和人才等多种因素的限制，城市商业银行的盈利模式受到了极大的冲击。[1]为了降低其不利影响，本文对目前商业银行的盈利模式受到的影响进行了分析，并总结了有效的应对措施，促进盈利模式的转变，不断提高其盈利能力。

一、城市商业银行的盈利模式概述

1997年，我国首家城市商业银行――深圳市商业银行成立，完善了我国的金融体系。经过十几年的努力，商业银行取得了巨大的发展，包括发展的速度、业务的规模和经济效益等多方面的内容，而且已经成为推动我国社会经济发展的巨大动力。

以某行为例，从2009年到2010年，中间业务的发展速度迅速，不管是从手续费，还是从佣金收入的绝对值来看，都呈现出良好的增长趋势。但是经过数据统计可知，该行的收入仍然以利息的净收入为主，并没有彻底的改变传统的盈利模式和结构。

二、利率市场化对城市商业银行盈利模式的影响分析

我国的金融产业实行的经营模式是分业经营。在这种经营模式的影响下，我国商业银行的资金来源比较少，而且途径和方式也比较单一，主要的业务还是储蓄和贷款，存在明显的利差收入。过去，利率是由国家进行管制的，所以基本没有较大的波动，相对比较平稳，所以商业银行的成本和收益也相对比较稳定，受资产负债的影响较小。但是随着我国改革开放的不断深入，社会各项生产资料的配置也逐渐向市场化转变，其中利率是社会资源市场化配置的关键要素，所以也开始出现市场化的发展趋势。再加上存贷市场同质化带来的激烈竞争，城市商业银行的利差空间会被不断压缩。因此，对利率市场化给城市商业银行盈利模式带来的影响进行分析是必要的，对于促进其盈利模式的创新和盈利能力的提高具有重要意义。

（一）利率市场化对城市商业银行盈利模式的有利影响

利率市场化对城市商业银行盈利模式的有利影响体现在如下三个方面：一是有利于促进商业银行业务的转变。商业银行传统的盈利模式就是充分利用存贷业务中高额的利率差异。在利率市场化的背景下，存贷业务之间的利率差会大幅度缩小，会降低商业银行的盈利。如果商业银行想要继续获取高额盈利，就需要加快业务转型的速度，大力发展主流的中间业务。[2]二是有助于提高商业银行规避利率风险的能力，减少风险损失。所谓利率风险，就是利率市场化过程中会导致的最有可能产生的问题，主要涉及到利率敏感性缺口、利率结构和客户选择利率三大风险。[3]

（二）利率市场化对城市商业银行盈利模式的不利影响

1.城市商业银行的盈利空间被压缩，收入不断减少

一方面，随着存款增长放缓趋势的日益明显，我国已处于负利率环境。[4]再加上存款利率的刚性化，存款利率下调的幅度变窄，但是资金成本可能不减反增。这样能够从中小企业业务中获得更多收益。另一方面，商业银行可以对中小型的客户自行定价，这一政策可以使其从中小型的企业中获取更多的利益。但是从当前的实际情况来看，城市商业银行的贷款均以中大型的业务群为主，给中小型企业的贷款数量相对较少。以某行为例，至2010年底，位于前10名的贷款余额未为121.6亿，约占贷款总额的18.24%左右。因此某行的贷款利率只能在很小的范围内进行调整，不利于商业银行获取更多的利润，给当前的经营模式造成了一定的影响。因为在这一经营模式之下，贷款的利差仍然是商业银行的主要收入，会给银行的持续发展增加较大的压力。

2.利率的变动会增加商业银行的经营风险

利率市场化会导致利率经常发生变化，不具有稳定性，所以会使商业银行的经营风险增加。在利率市场化的背景下，它的主动权是由市场决定的，利率的波动可能会为城市商业银行带来很多如道德、流动性和逆向选择等多种风险。[5]利率市场化会促进银行同行间进行价格竞争，都为各自能吸收更多存款，可能会使得资金流失的风险性增大。大型的银行机构可以通过技术、网点机构等方式来大幅度的增加存款的利率，抢占市场，使中小银行面临更严峻的市场挑战。同时，城市商业银行也会面临道德风险，例如资金的流失，流动性风险的增加等情况，增加了商业银行进行流动性管理的难度。另外，道德风险产生的另一重要因素就是高利率的贷款，它除了会增加商业银行进行逆向选择的风险之外，还可能会导致贷款违约，使信贷质量下降。而且，如果选择提高贷款的利率，一些风险较低的低收益业务就会在高额贷款利率的影响下选择放弃贷款，这样以来，很多具有高额收益的高风险业务就可以在获取高额利润的同时，承担更多的风险。因此，目前的贷款市场以高利率贷款为主，存在较大的风险，不利于信贷资产质量的提升。

三、城市商业银行应对利率市场化对盈利模式不利影响的策略

（一）提高商业银行的资产重组能力

一是对至到期类的投资比重进行下调。根据某行2011的年度报告显示，该行在当年持有的至到期类投资的总额为30亿，占所有资产比重的9%，和2010年29.5亿的比重12.1%来说，略有下降。二是国家可以为银行投资类别的多样化提供政策支持。通过对各大商业银行投资证券种类进行分析可知，排除重族类的证券投资之外，都是以政府债券为主。三是上调商业银行中交易类投资的比重。由该行的统计数据可知，在2012年底产生的交易性资产为5.6亿，占所有投资总额的1.07%。从国内商业银行的统计数据来看，这部分投资的比例大多小于5%。所以，为了促进商业银行盈利模式的转变，首先就应该提高其资产重组能力和自主投资能力，加大交易类证券投资的力度。

（二）大力发展代客交易业务的力度

因为代客交易具有低风险的特点，所以是商业银行发展中间业务最主要的经济来源，也是金融市场中发展业务的重点。目前，代客结售汇、代客债券买卖、外汇买卖、代课衍生品交易、代客黄金交易和理财产品等是我国商业银行代客交易的几种主要类型。基于该项金融业务的重要性，商业银行可以从如下三点进行调整和改进。第一点：商业银行要对代客交易业务发展的市场前景进行准确判断，不能因为追求创新业务和高额的经济效益而盲目增加代客交易类型的种类，否则很容易增加银行的经济负担。因此，在发展代客交易之前，一定要综合分析其利弊。第二点：增强商业银行的风险预警机制。在市场竞争中，银行不能采用非法手段来减少客户提供的保证金或者其他的担保资料。有时，他们也会简单占用授信额度的方法，这样大大提高了代客交易的风险。第三点：努力提升银行自身及工作人员对风险的判断能力。

（三）提高银行产品的创新和定价能力

从我国商业银行目前发展金融衍生品的能力来看，导致其扩展能力不足的主要限制因素就是银行缺乏足够的自主定价和评估能力，所以很多具有一定复杂性的金融衍生产品都需要参考国外定价。这就导致了我国商业银行和客户之间的交易是按照国外价格完成的，最终所获得的收益和银行要承担的风险并不成正比。为了尽量降低利率市场化对商业银行盈利造成的不利影响，提高有利影响，国内的商业银行需要积极学习金融市场和客户研究以及正确评估金融衍生品的价值等内容，逐步缩小和国外银行的差距。为了实现这一目标，我国的商业银行必须不断积累管理经验，提高自身的管理水平，增强应对各种金融风险的能力，积极和国际的外汇市场和黄金市场并轨。

第8篇：投资盈利模式范文

作者董博欣、卞志汉来自于上海诺辉投资管理有限公司，为长沙市轨道交通集团投融资规划顾问，成功完成长沙市轨道交通1800亿元投融资规划方案。

伴随着我国私人汽车快速增长、城市化进程的加快带来的城市人口急剧膨胀导致了环境污染及交通拥挤问题也日益恶化，建设节约型社会，保持可持续发展能力已成为中国的国家发展战略。

国家“十一五”规划针中明确提出，“优先发展公共交通，完善城市路网结构和公共交通场站，有条件的大城市和城市群地区要把轨道交通作为优先领域，超前规划，适时建设轨道交通发展规划”，具有大运量、快速性、清洁性和低成本优势的轨道交通（包括地铁和轻轨）无疑将成为我国各省市发展交通运输的重点和首选运输方式。

我国目前已有北京、上海、天津、广州、长春、大连、重庆、武汉、深圳、南京等10座城市开通了城市轨道交通线路，全国48个百万人口以上的大城市中，已有超过30个城市开展了城市轨道交通前期工作。预计2011-2020年间，轨道交通新增运营里程将达6158公里，目前全国处于勘察设计及施工在建阶段的轨道交通投资额达8563亿元，加上已处于可研、规划报批阶段的轨道交通投资额约1.3。万亿元

城市轨道交通具有造价高，资金需求大，建设周期长，投资资金回收慢等特点。地铁造价每公里造价在3亿元-6亿元人民币之间。国内一条城市轨道交通线的平均建设时间为五年。投入运营后，由于出行习惯、轨道网络覆盖等原因，运营票务收益只能是逐年提高，导致资金回收期长。基于城市轨道交通投资特点，目前存在的融资模式主要有以下四种：

政府主导模式：政府投资，政府运作。政府投资，由政府行政机构直接经营管理或由政府授权经营的公共事业企业经营管理。

市场化模式：政府投资下的市场运作。政府投资，通过招标，以签订租赁合同或特许合同的方式，委托专业公司经营管理。

特许经营模式：以项目公司形式建立投融资模式，并进行特许经营。

多元化模式：投资主体多元化下的市场运作。多元化的市场融资，由股份制公司进行经营管理。

城市轨道交通投融资模式对比

根据国家城市轨道交通建设规划，，国内各城市轨道交通线路短期时期内建设数量大，投资额高，建设资金筹集及还款压力大。特别是其中大部分二线拟建城轨的城市财政收入难以支撑建设资金需求，资金成为制约各个城市轨道交通建设的主要因素。当前国内城市轨道交通融资主要存在以下困难：

资金主要来源单一

从国内外城市轨道交通建设实践来看，由于城市轨道交通建设长期性，公益性，投资规模大的特点，其资金来源以政府投入为主，辅以周边土地资源开发和社会集资。通常建设期会进行大量的银行贷款，但一般仍以未来财政资金做为还贷资金来源，实质仍然是财政资金投资。根据业界实践，各类资金投资比例区间大致如下。市财政直接投资30-100%；区政府投资20-30%；土地出让或开发收益收入10-15%；国内银行贷款30-60%；国外政府贷款或国外银行贷款20-60%；其它社会集资5-15%

启动资金筹集难

在城轨线路建设期，资金投入巨大。同时，为筹集建设资金，国内部分城市，如长沙市，采用划拨土地至轨道交通建设集团，利用站点和延线土地开发转让收益支持城轨建设。土地收益的实现需要先完成一级土地开发，将“生地”变成“熟地”。一级土地开发需要投入大量的前期资金，这些前期投入会进一步加大建设期资金的缺口。由于建设期线路还未投入运营，无法产生经营性现金流入，难以获得市场化融资，使得城轨建设期启动资金压力极大。

运营期收支平衡难

进入运营期后，主要的资金需求是项目贷款的还款、利息支付以及运营亏损补贴。 由于城市轨道交通公益性的特点，票务收入有限，在偿付建设期贷款本金、利息和运营支出后，实现收支平衡难度大。如何确保资金流入流出总量平衡结构协调兼顾，将是运营期的融资面临的主要问题。

在考虑到城市轨道交通公益性与盈利性双重特征、长期衍生效益、规模经济特征、资产保值增值能力强等特点，如何构建城市轨道交通可持续发展的盈利模式，是建立轨道交通融资能力的关键。

可持续发展的盈利模式就是要围绕土地开发、轨道建设与运营等核心业务，确定运营公司、站点与物业管理公司等经营主体收入与支出的形成机制，使得各个主体的盈利模式清晰、稳定、可预测、可持续。合理的、可持续的业务盈利模式的建立是获得金融机构市场化债务融资，引入社会资金投资，建立创新型融资模式的基础。基于各个主体可持续发展的盈利模式，采用融资创新，系统解决城市轨道交通资金需求，实现长期资金平衡。

土地开发企业化运营盈利模式。明确轨道集团站点和延线一级土地开发经营权，签订一级土地委托开发和收益分成的协议，明确一级土地开发主体的收入、成本与利润。

地产经营业务盈利模式。通过片区、站点和延线土地开发整体规划，保留高价值地块进行深度开发，可有效提升片区土地价值，形成示范引导效应，加速片区土地开发进程。同时，策略性区分出售与出租物业，通过高端物业自持获得租金收入与后期升值收益，支持后续轨道建设与运营。

运营板块业务盈利模式。通过将交通运营、站点物业、广告等经营性盈利资产打包，构建有持续发展能力的盈利性经营主体，为后续融资和资本市场的对接创造条件。

公益性资产业务盈利模式。通过向公益性资产支付特许经营费和租赁费的方式，构建公益资产的盈利模式，从盈利性资产转移利润至公益性资产，实现公益性资产全部或部分变现，回笼资金再支持后续的地铁线路建设。

通常轨道交通建设运营阶段可选择的融资方式包括：线路建设项目贷款；经营主体流动资金贷款；土地开发贷款；固定资产贷款；境外采购供应商出口信贷；外国政府贷款；企业债与中期票据。由于传统融资方式存在较多限制条件，如，项目贷款需发改委审批，并附有资本金要求；金融机构融资受限于地方政府融资平台融资能力以及信贷规划调控的影响；固定资产贷款、出口信贷、外国政府贷款受资产采购总额限制；企业债与中期票据对企业净资产有严格要求。

因此，传统的融资方式不能完全解决轨道集团巨大的资金缺口，需要转变思路，大胆创新，在建立集团业务盈利模式的基础上，可广泛的吸引多元化的社会资本，扩大资金来源，改变目前轨道投融资间歇式、项目式的单一负债性融资方式，优化轨道集团的资本结构，突破实收资本对融资规模的限制，降低综合融资成本。

匹配建设与运营业务不同阶段的业务发展，创新融资模式的运作可分为两个阶段：

阶段一：有效资产和盈利没有形成前，建议主要采取担保公司、轨道产业基金、PPP融资、BOT/BT、信托等创新融资模式，满足轨道交通建设期的资金需求。通过这些创新融资模式，吸引政府产业扶持基金、保险资金、社保基金等社会化资金，可有效解决轨道交通盈利性资产形成前的启动资金问题。

阶段二：有效资产或者盈利形成后，建议采用IPO、借壳上市、售后回租、资产证券化等方式进行股权融资、债权融资、高价值土地、物业等资产变现，满足建设贷款还本付息与运营的资金需求，实现运营期资金收支平衡。

主要创新融资方式可包括：

轨道交通产业基金：发起设立轨道产业基金，引入外部资金,投向轨道建设、运营以及相关配套公司，进行股权或者准股权投资，轨道集团实际管理基金运作与投向。

担保公司：在有效资产和盈利未形成前，通过成立担保公司，可以为轨道集团各子公司和供应商提供融资担保，提升轨道集团融资能力。

PPP融资模式：根据项目的预期收益、资产以及政府扶持措施的力度，而不是项目投资人或发起人的资信来安排新型的项目融资模式。项目经营的直接收益和通过政府扶持所转化的效益是偿还贷款的资金来源，项目公司的资产和政府给予的有限承诺是融资的安全保障。

BOT/BT融资模式：社会资本负责轨道的投资、融资、建设，并通过运营收回投资、清偿自身债务并取得合理回报，在运营期满时，再将项目移交给轨道交通集团。案例：北京地铁奥运支线。

信托融资：信托融资是间接融资的一种形式，是通过信托公司的媒介，向特定对象投资者进行的融资活动。

资产售后回租：资产售后回租是将自建或外购的资产出售给租赁公司后，然后向买方租回使用的融资方式。轨道交通集团可以将轨道的固定资产包括车辆、物业、售检系统等固定资产出售给租赁公司，盘活存量固定资产，优化资本结构，一次性回笼大量沉淀资金支持新的线路建设。

第9篇：投资盈利模式范文

关键词：房地产 本土企业 盈利模式 转变

2013年外来房企大鳄大规模地进入杭州市场，给本土房企带来了很大的生存发展压力。从2013年上半年的杭州土地交易情况来看，只有一家本土房企拿地超过了10亿元，其余的都在10亿元以下，甚至有的本土房企根本没有成功进行土地交易，且土地交易额排名前十位的企业均为外来房企。外来房企的大规模进军杭州市场已经打破了原本的房地产市场格局，迫使本土房地产企业不得不适当调整自身的盈利模式，以适应变化的市场。

一、杭州本土房地产企业面临的威胁

（一）土地闲置现象严重

部分房企在购买土地后，通常会闲置很长时间，短期内不会开工建造。据统计资料显示，杭州本土房企从拿到土地开始一般要闲置1.5年左右才会开始动工，部分房企甚至会超过两年，例如：滨江集团在2010年11月最终以总价18.06亿元夺得杭政储出51号杨家牌楼地块后，直到2012年12月才开工。相对而言，进驻杭州市场的外来房企从拿地到开发的时间要比本土企业短，一般为半年到一年。作为国内首个进驻杭州的外来地产大鳄万科集团，其进入杭州后的第一个项目魅力之城，从2006年5月拿地到2007年4月首次开盘只花了不到一年的时间。造成这一现象的主要原因是：杭州本地房地产企业一般规模比较小，自身资源有限，在前期争取土地所有权时已经耗费了很多的人力、物力、财力等资源，资金周转可能会出现问题，虽然项目的手续已经全部办妥，但房企已无力支付项目的部分费用，造成开发时间延误，不得不闲置已获得所有权的土地。此外，部分房企也会因土地具有良好的增值空间，与常规的房地产开发相比周期短、利润高，在房企拿到土地后，延迟办手续，因此囤地造成了土地闲置。

（二）企业利润来源单一

房产开发的盈利模式下，企业获得利润的关键措施是提高销售价格和降低开发成本，营销策略和成本控制就成为了此盈利模式的重点。杭州房地产开发的成本主要包括地价、建安成本、销售及财务费用等。在经历2012年的“滑铁卢”之后，杭州土地市场随着楼市的回暖，再现疯狂拿地现象，土地价格出现大幅上涨趋势。据CREIS中指数据土地版的统计数据显示，杭州土地成交价格已从2013年4月的最低价7 347.62元/平方米上涨到11月份的14 018.6元/平方米，涨幅高达90.79%。房地产的建安成本是房屋建筑成本和房屋设施安装成本的简称。近年来，随着物价水平的整体上涨，建安成本也随之大幅上涨。据有关调查数据显示，2009年1月杭州小高层的建安成本为1 300元/平方米，高层为1 850元/平方米，2012年随着通货膨胀的扩大化，杭州小高层的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高层为2 800元/平方米，增长幅度高达51.35%甚至更高。此外，继2013年6月银行大闹钱荒之后，杭州各银行都不同程度地延长了个人住房贷款放款周期，最长的放款周期延长至一个月，这无疑延长了企业的销售收款周期；国家出台的一系列限购政策使企业的房屋销售放缓，销售周期变长；6月份的银行钱荒推动了企业融资成本的上涨，企业的财务费用也随之上升。土地价格上涨、建安成本上升、销售周期拉长、财务费用等期间费用上升使得房地产开发的利润逐渐降低。寻找更多的利润来源和优化各成本的结构成为了房企需要考虑的首要问题。

（三）缺乏规模经济及经验曲线效应

房地产行业应是资本密集型行业，但是，杭州本土房企的特点是“小且散”，大部分房企比较分散，各自拥有的资源较少，很难获得规模经济，产业集中度较低。单个房企由于自身资金的有限，在购买土地时会向银行等金融机构求救，等房企拿地后开发时又可以通过预售户型筹集资金。这样一来房企只要拥有拿地渠道及能付土地首期款，就可以实现企业的扩张和发展。盲目扩张很容易导致企业长期平均成本上升、管理效率低下甚至无效率、资金链断裂，出现规模不经济的现象。规模不经济会使企业长期平均成本曲线从其最低点开始逐渐上升。此外，大部分杭州本土房企在不断扩大规模的过程中并不注重内在修炼，大部分房企都有自己的设计、监理、建筑及物业等管理部门，各部门只是机械地接受企业高层安排的任务，不能深入了解市场及做到专业化，无法获得经验曲线效应，也增加了企业的管理成本。本土房企在做大的同时无法做强，这种盈利模式已经严重威胁到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于压力已经开始寻求新的盈利模式。

（四）缺乏创新性融资渠道且融资成本高

在融资渠道上，杭州本土房企倾向于较为保守的融资渠道，大部分房企局限于银行贷款、内部员工借贷、信托。作为杭州本土房企大鳄之一的滨江集团的项目资金全部来源于银行贷款，平均融资成本为7.2%。但其他实力一般的房企从银行贷款的成本一般在10%左右，信托融资则在10%-18%，融资成本最高的是基金，要求的年收益率为20%左右。而作为外来房企大鳄之一的万科地产拥有较低融资成本的优势，2013年万科在香港发行的8亿美元5年期定息债券，债券票面利率却仅为2.625%，并创下了房企海外融资成本新低。万科2013年的几次土地交易中的融资成本也仅为7.5%。这都源于万科多样化的融资模式，万科除了使用传统的融资方式外，还通过境外方式、与投资公司合作成立专门用于土地拍卖的基金公司等方式获得低融资成本的资金。

二、完善现存盈利问题的对策

（一）提高效率，缩短土地闲置时间

杭州本土房企可以在土地交易时根据自身情况合理分配企业资源，以避免有钱买地、无钱开发的尴尬，从根源上减少土地的闲置。此外，本土房企还应该在拿地后迅速开发以促进资金的回笼，为企业带来收益。万科集团一直以来都是以快取胜，拿地后迅速开发，开盘销售，加速企业资金的周转，实现盈利。土地闲置问题仅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相关部门采取一系列的措施共同治理土地闲置问题。针对由于开发商主观原因造成的闲置土地，由政府纳入土地储备范围，允许其转让，同时限定其转让后的开发用途，并退还因开发用途改变所造成的土地出让金差价，以此盘活闲置土地。此外，国家相关部门还应对各房企建立土地闲置情况档案，将所有房企的土地闲置情况划分等级，对于拿地后土地闲置现象较为频繁的房企设置预警信号，严格审查这些房企并实施相应的监督管理机制。

（二）盈利方式的多元化

投资界有一条著名的理论就是“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，这一理论同样也适用于房地产行业。杭州本土房企可以通过以下方面实现盈利方式的多元化：（1）可以利用现有的行业信息、客户资源和规模优势寻找新的竞争优势，以利于房企在现有业务的基础上发展基金等相关业务，以此来分散企业的经营风险，增加企业的盈利来源。例如：万科集团以基金投资者的身份参与徽商银行H股的首次公开发行，并将成为徽商银行的最大股东。当万科集团遇到融资困难时，徽商银行可以为其提供更多的贷款支持，降低万科的资金成本，进而间接降低企业的采购成本，增加企业利润。（2）可以拓展其他的房地产业务，不只局限于传统的住宅、商业地产，可以同时发展物流地产、养老地产等，实现企业业务的多元化。万科集团的房地产开发业务范围就十分广泛，包括：住宅地产、商业地产、养老地产等。虽然养老地产是一个新兴业务，其盈利能力还有待研究，但是，多元化的业务发展一定会给企业带来新的盈利空间及利润来源。

（三）追求规模经济及经验曲线效应

（1）实现产品的标准化。万科的王石曾提出过“像造汽车一样造房子”的经营理念，用标准化的生产方式建造房屋，以提高劳动生产率，降低成本。（2）实施标准化的管理。标准化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。万科集团通过建立完善的企业管理制度体系，以规范的制度为基础，以SAP系统、内部网系统、网络审批系统等系统为平台，实现标准化管理。（3）形成战略联盟。本土房企之间可以形成战略联盟，以避免单个企业在市场开发中的盲目性以及因自身资源的有限而缺乏竞争优势；战略联盟可以减少房企间的竞争、哄抬地价、增加企业的投资成本；本土房企还可利用战略联盟进行资源的整合，提高资源利用效率进而实现联盟各方的做大、做强。（4）可以参照万科集团的专业化、精细化的管理模式适当调整自身的发展方式。本土房企可以设立专门的价值链业务部门，实行专业化分工，各部门之间相互独立并且可以充分地了解市场信息、独立作出适合企业发展的决策，最后，由管理层及各部门进行协调，进而制定出有利于企业整体发展的政策，以此实现本土房企在房地产行业更快、更好地发展。

（四）拓宽融资渠道，降低融资成本

杭州本土房企应突破原有融资观念的限制，积极拓宽融资渠道，选择融资成本较低的融资方式，降低企业成本。（1）本土房企可以充分利用银行理财产品进行融资。杭州本土房企的领跑者滨江集团在2013年开始利用兴业银行为其设立的理财产品来满足其在华家池项目的融资需求，该笔资金通过“银行――信托――基金”来规避监管，融资成本相对较低。（2）创建房地产产业基金。本土房企可以与具有一定实力的投资公司进行联合，创建专门的房地产产业基金，便于本土房企筹集资金，促进房企进行房地产开发时获得成本较低的资金。2005年底万科就与中信资本投资有限公司签订了合作协议，共同建立了“中信资本――万科中国房地产开发基金”，以投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。（3）境外上市融资。境外的融资平台更灵活且成本相对较低。万科集团、恒大地产等知名企业都是在香港上市进行融资的。本地房企也可以选择在香港交易所主板或是创业板上市，以便获得较低成本的资金。绿城集团董事长宋卫平曾公开称，其合作伙伴九龙仓融资成本基本在1%-2%，而绿城的融资成本则为10%，相当于在香港上市的九龙仓融资成本的至少五倍。因此，境外上市融资是本土房企减少融资成本的有效方式之一。

三、总结

杭州本土房地产企业要在激烈的市场竞争中继续拥有一席之地并保持原有的市场份额，需要根据市场的变化适时调整自身的盈利模式，充分利用自身的各种优势进行创新，探索出一条属于且符合企业发展的盈利模式。同时充分利用国家新出台的政策来完善自己的盈利模式，以适应新的变化，进而促进自身盈利水平的提高，实现企业的做大、做强。J

参考文献：

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