房地产发展精选(九篇)

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第1篇：房地产发展范文

【关键词】房地产业 国民经济 协调发展 【中图分类号】F29 【文献标识码】A

房地产业作为我国国民经济发展中的支柱性产业，其健康发展不仅推进了我国新型城镇化进程，也带动了诸多相关产业及就业岗位。据有关资料统计，房地产业的发展可以带动50多个生产部门、20多个大类、将近2000种产品的发展，其健康发展将进一步促进国民经济的持续增长。虽然在一定程度上，房地产业的发展带动了国民经济的发展，但从美国、日本等国家的情况来看，房地产业如果不能与国民经济协调发展，将产生一定的负面效应，甚至会因房地产泡沫引发经济危机。近几年来，我国房地产业长期存在“供给过量”“未与实际需求契合”等矛盾，我国也已经了一些政策来改进这一状况，例如，供给侧结构性改革中对于房地产行业的“去库存”政策。虽然这些政策在后取得了一定的成效，但从整体来看，调控房地产业发展，并使之与国民经济协调发展，是一项需要长期执行的任务。

房地产业与国民经济的发展相互影响

房地产业与国民经济的发展是相互影响、相互促进的，房地产业既能影响国民经济发展，同时又受国民经济发展的影响。

房地产业的健康发展，不仅能够促进相关行业的发展，同时，也触发了相关就业岗位的出现。一是促进国内生产总值的提升。随着改革开放的不断深入，我国房地产业规模逐年壮大并稳步发展，对国内生产总值的贡献程度逐年上升。另外，随着房地产业的开发投资不断增加，带动了社会固定资产投资的同步增加，房地产业已经成为区域经济的一个重要增长点。二是解决了社会就业难题。就业问题不仅涉及到社会民众的生存状况，还影响到国家的稳定与社会的和谐。如果某个经济体发展处于持续低迷的状态，将会造成大量的失业现象。而我国房地产业在近年来得到快速发展，带动了相关产业，例如建材、设备、电子仪表、化工、五金、燃料动力、社区服务业的发展，为社会创造了更多的就业机会，提高了人们的生活满意度。

然而，如果房地产业不能与国民经济发展水平相适应、相协调，不仅不能发挥两者之间的相互促进作用，反而会扰乱市场，制约国民经济的健康发展。房地产业与国民经济不能协调发展，最常见的结果就是房地产泡沫现象，这种现象极易引发大范围的经济危机。一方面，一些房地产投机商利用房地产市场存在的牟利机会，将手中的资金投资到房地产市场，在供求关系的市场机制影响下，拉高房地产价格，造成房地产价格虚高，从而逐渐形成房地产泡沫。另一方面，一些房地产投机商则是通过抬高土地价格获取高额利益，低价买入，高额卖出，通过这一利润的剪刀差，攫取了大量投机利润，但是由于他们的土地供给并不是直接用于房地产开发，而是一种攫取利润的投机活动，所以并不能形成有效供给，因此进一步造成了房地产泡沫的形成。房地产泡沫的出现将会影响房地产业总体供需结构，进而导致房地产市场的失衡。由于大量的资金都涌入到房地产业，对其他行业的资金供给不足，这在一定程度上影响了其他行业的发展，不利于我国整体经济结构的协调发展。

加强房地产业“去库存”力度，规范房地产业市场秩序

从以上分析可知，我国房地产业与国民经济既相互促进，又相互影响，维持两者的稳定协调发展，对于提高我国民众的生活水平、加快城镇化建设进程、带动相关产业发展等，都有十分重要的意义。

“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一，通过“去库存”可以释放合理的消费需求，促进当地产业的健康发展。就目前而言，拥有少量社会财富的中低收入者是购房的主体，但是由于居民收入水平较低和房价水平较高等原因，这些有购房欲望的消费群体却难以购买房产。因此，为了满足中低收入者的住房需求，进一步加大有效需求，政府应积极采取各种保障措施，如加大保障性住房（廉租房、经济适用房等）建设力度，为低收入者提供购房补贴、为中低收入者购房提供担保等措施，来促进社会群体的有效需求。

在“去库存”的背景下，房地产开发企业也应该在“供给侧”做出结构性的改革，认真做好市场调研，把握好高端精品型需求、中端改善型需求和基本居住型需求等不同层次的住房需求，然后进行精准供应，而不是盲目开发建设。房地产开发企业要积极利用国家政策，参照经济适用房小区的建设模式，重点开发成本低、实用性强的商品住宅项目。一方面，满足民众对住房的实际需求；另一方面，通过薄利多销可以加快资金周转，进一步促进房地产业的稳定发展。

此外，应当加强对房地产行业市场秩序的规范。首先，房地产业健康发展需要良好健康的市场秩序提供保障，各省应依据房地产业发展完善相关法规政策，规范房地产业的运行秩序。其次，合理控制房地产开发企业的数量和质量，增加房地产市场的信息透明度，防止房地产开发投资“过热”。再次，规范土地出让行为和房地产开发行为，不断完善房地产市场准入与退出机制。最后，建立完善的房地产市场监管体系，加强商品住房销售的监管，严格执行商品房预售许可制度，加大房地产市场秩序整顿力度，依法查处违法行为。

加快产业结构调整，做好房地产业发展规划

首先，由以往主要依靠第二产业带动经济增长的模式，逐渐转变为由第一、第二、第三产业协同带动国民经济发展的模式，大力推进新型工业、高新技术产业及现代服务业、旅游业等产业的发展，加大对传统产业更新改造和基础设施的投资力度。通过充分发挥新型工业、现代服务业与房地产业的协同发展带动作用，平衡当前房地产发展与其他行业发展差距大的现状，既能促进国民经济的协调发展，也能为房地产业创造健康积极的发展环境。

其次，政府应发挥引导作用。政府可以通过加大对房地产业的管控力度，强化对房地产开发企业的宣传教育及信息引导，调整房地产业企业税率等方法，引导当地产业发展与国家经济发展大局相协调，以促进国民经济的健康协调发展。政府在制定房地产业的发展战略时，需要因地制宜，结合各地区实际的经济发展情况，并准确把握本地房地产业与本地经济发展水平的协调程度，制定差化的区域房地产发展战略。对于经济不发达的地区，政府要加大支持与引导的力度，以当地民众对房地产的实际需求为依据，引导房地产行业开发符合当地民众需求的房地产项目。对于经济发展较好的地区，政府要着重引导房地产业发挥经济带动作用，加快推进房地产业市场化与商品化进程，并大力提升房地产业的开发项目质量与经营管理水平。此外，政府应针对房地产业的发展特点与现状，制定科学合理的长期发展规划，从宏观角度对房地产业的投资规模、房地产业投资增长速度等制定整体发展规划。

总之，房地产业作为我国国民经济必不可缺的组成部分，其快速发展为我国国民财富的增长做出了巨大贡献，带动了其他产业的快速发展，解决了大量人口的就业问题。与此同时，房地产业的发展如果不能与国民经济协调发展，将带来一定的负面影响。对此，我国可采取加强房地产业“去库存”力度、规范房地产业市场秩序、加快产业结构调整，以及政府发挥引导作用等措施，对我国房地产业发展进行有效的调控管理，使其能与国民经济协调发展，共同促进我国经济的稳健、可持续发展。

（作者单位：武汉大学）

第2篇：房地产发展范文

[关键词]体验经济房地产体验营销

我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势;企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快;消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。

所以,在经过一轮新的洗牌后,房地产商在静心思考:从“产品为中心”向“消费者为中心”的转移时代,应该有一种营销创新。于是,领悟顾客感,增强顾客体验需求,提升产品附加价值,满足顾客物质和精神需求的营销模式——体验营销得以青睐。

一、关于体验营销

1.体验经济

1970年社会学家阿尔文•托夫勒在《未来的冲击》一书中专门撰写了一章,首次提出了制造业、服务业和体验业的经济发展三段论点。

体验经济学家约瑟夫•派恩指出:“所谓体验是指人们用一种本质上以个人化的方式来度过一段时间,并从中获得过程中呈现出来的一系列可回忆的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《体验式营销》一书中认为:“体验是企业以服务为舞台,以商品为道具,围绕消费者创造的值得消费者回忆的活动。”由此可见,体验是一种无形的有价值的使人产生知识、情感的经济商品。约瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉尔摩(美)在《哈佛商业评论》发表的“体验式经济时代来临”一文指出:体验经济时代已来临。他们指出,体验经济是继农业经济、工业经济、服务经济后的一种新的经济形态,并依据经济价值演进将社会形态划分为四个阶段:商品、货品、服务和体验。

2.体验营销

许多企业在接受了“体验经济”思想后,纷纷把它作为“开启未来经济增长的钥匙”,在体验经济时代,体验营销成了营销策略的重要方法之一。体验营销是指企业让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式亲身体验其产品和服务,促使顾客认知、喜好并购买。这是企业拉近与顾客距离的一种有效手段,已被诸多行业广泛采用。

体验营销改变了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念,它崇尚实践“体验”,让客户直接参与并成为体验的主体,造就一种“无法遗忘的感受”,能够赢得客户的信赖和忠诚,从而促进产品的销售。体验营销突破传统上的“理性消费者”的假设,认为消费者是理性和感性兼俱的,消费者在售前、售中、售后的体验是研究消费者行为和企业品牌经营的关键。

二、房地产体验营销的引入

房地产作为一种特殊的商品,消费使用具有固定性、耐久性等特点。购房对绝大多数人而言是一辈子的大事情,因而在经济条件许可范围内,对住房条件提出了更高的、多方面的要求,诸如户型及其大小、物业管理、小区配套、绿化等。住房对购房人而言,不再仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所,更多的是一种对生活品质的追求,精神上的享受、体验。对房产商而言,谁迎合了这种需求,谁就取得了成功。从近年来的房地产营销动向可以看出,他们越来越多地引入了体验手法,通过“体验”方式来拨动购房者的心弦,引起情感上的共鸣,从而达到“令人心动”的效果。

体验式营房地产体验营销,就是把客户购房的全过程“体验”视为整体,站在客户的感受、情感、思考、行动等角度,重新定义、设计房产项目的营销行动纲领,为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售和客户价值最大化。它涵盖了包括从产品设计到营销推广整个过程的每一个环节,直到入住后消费者产生的感受。它通常是和营造一种氛围、制造一种环境、设计一种场景、完成一个过程、做出一项承诺紧密结合在一起的,而且有时它还要求客户积极主动的参与。因此注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望,并将其对项目的良好体验,愉悦的感情升华为客户的忠诚,将是房地产项目营销成败的关键。

三、体验营销在房地产营销中的具体应用

1.产品体验策略

(1)产品层次与维度。房地产产品(房地产)作为一个居住生活的空间环境和实体产品与无形服务的混合体,产品层次和维度构成上是很广泛的。往往楼盘引起人们情感共鸣的是那些宏观和细节处的美学线索。根据整体产品概念,单独从房地产开发企业角度,可以在空间范围上将房地产分为四个层次:房屋本体,指消费者所购买的实体房产;半开放空间,指楼房的内的公共区域,例如楼梯间、电梯间等;生活环境,指更广阔的公共空间,整个楼盘与临近楼盘在购房者看来属于这个楼盘的生活环境一部分的空间;位置,这是站在整个城市空间的视角看待本楼盘项目。

房地产原本就具有美学、象征等特征属性,而这些线索将成为产品呈现中重要的体验元素,因此,在体验营销模式下,有必要将房地产的美学、象征等非功能属性加以区分。因此,本文将房地产从整体产品的角度区分为三个维度:功能属性,指满足一系列个人居住功能需求所不可或缺的产品部分,在业主基本生活行为的情境中不可或缺。社会属性,指在业主进行一系列社交活动的情境中,起到不容忽视的作用的那部分属性。比如,一个摆在小区大门口肮脏的垃圾桶,当业主从外面迎接进来客人时,也许这个他从未留意的垃圾桶,此刻会让他不安。美学与象征属性,就是那些环境中具有象征意义和美学价值的属性,这部分属性也是目前房地产营销竭力打造的。

(2)价格体验。价格对于购房者、开发商来说一直都是一个很敏感、很关注的话题,尤其是在目前国家着力调控房地产价格的时候,许多购房者处于观望状态。开发商迫于压力,降价总是不敢彻底,市场需求还是有的,只是房价还没有到合理的价位。那么房地产开发商如何在确保自身和购房者利益的基础上,从价格方面向购房者传递体验呢?

从企业的角度看,合理的定价意味着快速的资金回笼;而从购房者的定价体验而一言,企业为追求速度而下放的定价权使自身得到了实惠,因为消费者购买的时点好,性价比提高了,支付的款项也少了,从而双方在利益上找到了共同点和平衡。

2.人文关怀体验策略

(1)精心的产品设计是开展体验营销的基础。对于房地产设计,要求紧扣“以人为本”的思路,融入现代设计理念和文化理念。首先是面对不同的消费群体,控制好各户型的大小、比例和布局,同时兼顾私密性效果。并且日益注重内部功能分区问题,给喜欢自助设计的业主预留一定空间。还有,要普遍采用绿色建材,以减少污染、提高室内居住环境质量。

(2)完善的配套设施和小区环境。完善的配套设施带给人们的是便捷、舒适、安全的体验。房产商不仅追求配套在数量上的齐备,而且越来越注重强化自身的特色,实现差异化营销。除了完备的配套设施外,近年来房产商在小区环境方面文章做的最多的就是大力提倡生态化、给人以回归自然的感觉,力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一。

(3)用心塑造人文环境。人文营销是最近几年比较盛行的房地产营销手法之一,而人文营销说到底其实也是为了传递一种体验。越来越多的楼盘在营销推广时,注重通过对目标消费群体、文化教育设施、会所等的生动描述,以人文诉求来展现一种特有的生活品味。如高档楼盘主要是揭示一种成熟尊贵的魅力、身份地位的体现、上流成功人士的高品质生活、交际圈子。一般的楼盘则会努力展现一个和谐的居住空间和文化教育氛围,以及浓浓的亲子氛围,融洽的邻里关系,温情的服务等。此外,在人文营销中,利用名人的感召力也是一种常见的方式。通过曾经入住或者目前正在居住的名人的宣传,来提升楼盘的品味,往往能够取得不错的营销效果。

3.场景设置体验策略

(1)售楼处。售楼处是展示楼盘和直接进行销售的场所,售楼处的功能区布局、场景设计、格调氛围力求营造舒适、自由和别致。功能区包括接待区、景观感受区(沙盘、建筑模型、展板、效果图、园林小品写真、植被花草、背景音乐、灯光、DV演示、电脑三维设计等多媒体展示)、咖啡休闲区,销售签约区等,功能区划分力求符合购房者的心理和行为设计线路,室内装修物品装饰力求与房产销售主题风格保持协调。

(2)主题样板房。主题样板房是装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物,是根据产品本身的特性及目标客户群的生活特征而设计的有明确主题的个性化样板房,其设计来源于目标客户的点滴生活经验,立足于产品特性与目标消费群的生活特征的结合,给出不同的装修风格,而非模式化的根据户型结构所设计的“大众美感”空间,主题性样板房更贴近目标客户,更接近真实的生活,因而也更能引起客户共鸣并打动客户。

为了让消费者参与到主题样板房的设计体验,可以借鉴“DIY”(DoItYourself)的方式,让消费者体会到自己自由创作的快乐,对自己梦寐以求的家居布局有一个真实的体验。这种策略发挥了消费者的参与性,又能使该产品很快深入顾客心中,对购买决策起较大的作用,是典型的“拉动策略”。

(3)房展会。房展会通过精美、逼真的模型,工作人员详尽的解说,特色各异的楼书资料,再配以灯光音效,多角度地传递生活体验给参观者。对于房展会,没有必要将项目或企业的全部标志都集中到展览会进行展示,只有将有用的卖点或是明确的突破口展示出来,让购房者形成明确而独特的体验才是关键所在。

(4)实景示范区。实景示范区是指在楼盘正式销售前,提前建好几个楼宇,并将楼间景观绿化环境、建筑外檐效果以及主要户型集中展示,使购房者从实景示范区眼见为实,从内到外身临其境全面感受居住区的生活氛围。实景示范区不仅展示了开发商的实力,表明开发商对产品的信心,还让购房者全方位真实感受室内采光和整体布局、景观设计、切实体验自己未来的生活环境,避免了单一样板房的体验局限性。

4.主题互动体验策略

(1)业主联谊主题活动。如今购房者不再作为一个被动的倾听者和接受者,他们迫切需要参与到即将成为自己的家园的项目中去。他们关注规划设计、内部结构、噪音、开发商品牌、甚至使用的建筑材料与技术,他们期望获得尽可能多的信息,更希望得到优质服务。房地产商要把握客户心理,紧紧围绕体验价值和体验主题,组织不同体验式活动,结合楼盘开发的不同阶段,让客户参与进来,从不同角度深化客户的消费体验。如客户俱乐部、业主联谊会,新老客户答谢晚会、节日嘉年华等,打造客户与开发商、客户或业主间的信息情感交流平台,在参与、沟通、娱乐中,逐步建立相互信任,熟悉产品,增强品牌信心,产生应景性购买行为。

(2)看房旅游。房地产体验式营销与项目文化、节日活动、服务、个性化展示等手段联系较为紧密,作为上述几者的一次大整合,看房旅游则是既放松心情又完美产品体验更融洽相互关系的好方式。如合生创展旗下的珠江罗马家园是一个凝练着浓郁罗马文化的高尚楼盘,为了让目标客户群亲身体验罗马风情,增强对项目的信心和情感,提供了一次难忘的罗马体验之旅,而这种体验都将映射在他们对罗马家园的美好感受和期待中。

(3)试住。对于住宅高端产品如排屋别墅类,因其对外部自然环境、配套设施、物业管理要求高,且总价很高,购房者下单显得犹豫。试住,则是打消疑虑、帮助其确定购买决策的一种有效方式。如广州颐和山庄在其颐和大酒店开业之际,面对购房者及各种意向、关系客户,推出了“体验式”试住活动,让客人亲自住到颐和山庄,已经落订的客户更可以免费入住颐和大酒店,然后决定是否签约。许多购房者经过试住,充分感受到了其中的生活情趣,从而最终做出购房决定。

四、结语

房地产行业是关系到国家经济发展和人民生活的重要行业。目前,房地产市场从卖方市场向买方市场转变,市场营销在房地产行业的发展中起到举足轻重的作用。房地产体验营销作为一种全新的营销模式,将对房地产行业的发展起到积极的促进作用,房地产企业可结合自身特点采用有效的体验营销策略。

参考文献:

[1]伍雄辉:体验营销在别墅市场的应用方法研究,华东理工大学硕士论文[D],2003

[2]李正洪:论体验营销在房地产领域中的应用,福建建筑[J].2007(4)

第3篇：房地产发展范文

关键词：房地产测绘管理；房地产测绘信息系统；房地产行业；发展趋势

近年来，我国社会经济发展水平不断提升，这也相应的推动了城市化水平的提升，在此环境下，房地产行业实现了飞速的发展，加之住房制度的创新与改革，使得社会对于房地产行业的需求逐渐增加，同时各行各业也向房地产行业提出了更为严格的要求。现代化房地产测绘管理工作中除了对使用技术进行要求之外，也对智能化测绘管理信息系统提出了要求。所以未来的房地产测绘管理工作中运用先进的房地产测绘信息系统，必然会成为今后发展的主要趋势。

1 房地产测绘管理

1.1 房地产测绘内容

所谓房地产测绘，即通过对测绘设备、测绘技术以及相关举措对指定房屋、土地等房地产权属状况等基本信息进行测量与了解的专业行为[1]。房地产测绘工作的实际内容主要包含以下几点：针对房屋和房屋相关建筑物等进行实际测量、调查与绘图；针对土地和土地之上的所有荷载物实施测量、调查与绘图；针对房地产权属状况、地理位置与使用情况等实施测定、调查与绘图。

进行房地产测绘主要目的是在于房地产产权与产籍的开发、交易与拆迁管理；对房地产面积进行评估、征税以及面积鉴定等，为房地产管理部门提供真实准确的数据、信息等资料。除此之外，进行房地产测绘也能够为城市规划与建设等提供资料支持，从而真正实现城市建设的发展。

1.2 房地产测绘管理

一般房地产测绘管理主要可以分为以下三种形式，即人工房地产测绘管理、计算机辅助房地产测绘管理、房地产测绘管理系统，这三种测绘方式共同对支撑房地产测绘工作的有序进行。

（1）人工房地产测绘管理；这一管理形式，是以人工计算和数据统计信息为前提，并将以纸质记录本作为资料主要记录形式，以此实现数据存储。在智能信息技术发展的影响下，人工测绘记录已经无法满足时展的需求，并且会被信息化测绘手段所取代。

（2）计算机辅助房地产测绘管理。在网络技术的发展下，逐渐将人工房地产测绘这一形式淘汰，全面融合了计算机技术和房地产测绘管理，从而真正实现房地产测绘管理智能化与数字化，不仅能够降低人工劳动量，同时也能够全面提高房地产测绘工作精确度。

（3）房地产测绘管理系统。现阶段，科学信息技术广泛运用于各行各业，先进信息技术和房地产测绘管理系统进行融合，能够全面提高房地产测绘管理系统的运行性能。这一测绘技术即GIS技术，在GIS技术的支持下，可以为测绘人员提供数据分析的基础模型，在此基础上建立数据处理平台，特别是对于城市发展、人口普查数据、土地管理等诸多方面，可以为数据分析赋予可视化的特点[2]。GIS技术也全称为地理信息系统，通过这一技术的运用，可以快速实现空间数据的采集、管理与分析，并对其进行可视化处理。GIS技术运用于房地产测绘管理系统内，也将计算机辅助管理内所存在的数据空间受限、非空间数据难以进行处理和存储等相关问题进行了解决，真正提高了房地产测绘质量。

2 房地产测绘信息系统

2.1 房地产测绘信息系统发展

2.1.1 单用户模式

房地产测绘工作中的单用户模式，标志着房地产测绘自此进入计算机领域，告别传统人工操作的时代。以往人工房地产测绘管理所获得资料均为纸质文档的形式，文字与图像资料或是数据都具有被涂改的缺陷，且在资料储存的过程中也会遗失或者。而单用户模式的出现，合理的解决了以上问题，专业人员将测绘相关资料与数据等通过网络上传至单独的计算机中保存并打印，这样不仅保证了美观性，同时也为资料的查询与修改创造了便捷性的条件，更加不容易修改[3]。一些计算机本身还具备绘图的功能，能够将房地产配证图进行绘制与打印。然而这一模式也存在不足，即在原来的基础上增加了工作量，并未完全实现计算机高效率测绘。

2.1.2 多用户模式

这一模式引用了Client/Server的模式，管理机构中主要选择了局域网连接，真正实现了数据资料的共享，可以同时支持多人共同分享并处理数据。一般在多用户模式中，房地产测绘中的相关资料都具有很强的流动性，这也为查询、统计等工作提供了便捷性，同时也提升了数据处理与房地产测绘的工作效率。一些系统中引用了GIS技术，在原来的基础上将图形绘制与数据处理能力进行了提高。尽管多用户模式实现了数据与图形等功能的集成，然而集成度却无法满足实际需求，各个用户之间依然体现了相应的独立状态，并未完全实现房地产测绘信息系统工作的一体化[4]。另外，资料文件本身所具备的流动性逐渐增加，然而数据安全问题并没有得到解决。相比较单用户模式，这一模式在提升工作效率、优化计算机处理功能等方面体现了一定的优势，然而在系统维护与升级等方面却存在一定的不足。

2.1.3 广义用户模式

广义用户模式能够为房地产测绘管理数字化等方面提供有效的支持，在Browser/Server模式的支持下，实现了各级政府、房地产管理机构、开发商以及群众的结合，为建设数字化城市奠定了基础。另外，在GIS技术越发完善的现在，该技术和CAD、MIS等技术进行了融合，为信息处理更加增添了自动化功能，真正实现了图像、文字与图标的集成集体化。在广义用户模式的基础上，房产测绘的有关数据统计、分析工作更为精确，且数据储存也更为安全。然而结合现阶段我国实际经济情况来说，针对宽带运用、网络维护以及系统升级等有关费用并不是十分理想。虽然如此在Browser/Server基础上的广义用户模式仍然是房地产测绘市场中的主导性产品，未来也为带领房地产测绘信息系统实现计算机智能化发展。

2.2 房地产测绘信息系统运用成效

2.2.1 有利于实现房地产管理现代化。通过房地产测绘信息系统的使用，将以往管理形式进行了改变，同时也为房地产管理现代化的实现贡献了全新的方式。

2.2.2 有利于合理使用管理数据。房地产测绘信息系统的运用，能够全面提升资料搜索与查询的速度。针对既定查询，在一段时间之内便可以将资料数据进行显示，以此实现了房地产管理效率的提升。

2.2.3 有利于房地产的科学管理。房地产测绘信息系统也能够为房地产管理决策提供科学化的服务，利用科学合理的手段与模型，通过数据库中所储存的数据，以既定目标为前提，进行模型运算与知识推理，从而确定一个最佳的决策方案。

3 结束语

综上所述，通过房地产测绘管理与房产测绘信息系统的运用，能够真正提高测绘工作精度与工作效率，此外，随着房地产测绘手段的科学化与数字化，也可以为今后我国房地产测绘工作的发展提供有效的支持。

参考文献

[1]徐洲.房地产测绘信息管理系统架构探[J].科技创新导报，2015（31）：23-24.

[2]白友文.房地产测绘管理组件式GIS系统架构技术研究[J].科技创新导报，2015（36）：54-55.

[3]徐娜，于国栋.基于地理信息公共服务平台的房地产测绘信息系统的建立[J].矿山测量，2015（03）：90-93.

第4篇：房地产发展范文

摘要：随着我国经济的发展，房地产业取得了长足进步，但在发展的过程中，也出现了一系列问题，如房价上涨过快，开发过程中的腐败，房地产业与周围环境的协调等，这对房地产业的可持续发展产生了严重制约。在工业化和城市化进程加速推进的背景下，房地产业必须在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上，与环境相适应，为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础。

关键词：房地产；可持续；调控体系

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的产业，是国民经济中各行业联系的重要枢纽，在经济发展中起着核心作用。在工业化和城市化进程加速推进的背景下，房地产业作为城市化进程的重要标志和经济结构调整的重要环节，怎样才能在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础，这非常重要。这既是研究房地产业可持续发展的必要性和重要性之所在，也是写作本文的主要目的。结合前人研究，本文将房地产业的可持续发展定义为：房地产业的可持续发展是指房地产业的开发活动与其所赖以存在和发展的资源、环境和社会等因素的相互协调关系，即既要满足当代人对住房及其经济活动所需要的各种房产产品的需要，又要满足子孙后展的需要；同时也意味着既要保持房地产业自身不断增长和健康发展，又要使房地产业的发展与国民经济发展相适应。

因此，房地产业发展在实质上表现为一种经济活动，同时它又与生态环境、社会发展密切相关。它包括土地资源的合理利用、生态环境的维护和改善、房地产业的稳定协调发展、人民生活水平的不断提高、房地产市场机制的逐步完善等多方面内容。

一、我国房地产业可持续发展面临的问题

近年来，我国房地产业取得了十分可喜的成绩，也为实现其可持续发展创造了相当不错的条件，但由于受高额财政收入的诱惑，一些地方政府对房地产高速增长目标过分追求，却忽视对环境的保护和资源的合理利用，加上房地产企业本身对利润的盲目追求，结果造成了大量资源和能源的浪费和环境的污染，违背了经济、社会和环境的可持续发展的客观规律，这主要表现为：

（一）结构性矛盾和生态环境问题。

1.开发失控，无序开发，导致土地资源的大量浪费。优势区位的过度竞争：因为土地的供给弹性较小甚至是没有，使得土地的开发受到供给总量的限制，存在着对优势区位的竞争。由于全部的土地需求压力集中指向有限面积的精华土地之上，致使一些可更新资源从一些最适宜的土地上消失，这会给余下的生产可更新资源的土地产生更大的压力；地区优势的片面发挥：由于我国资源和产品价格体系的不完善，导致一些地区重工轻农，以牺牲农业、占用耕地去追求经济发展。此外，地方政府对局部利益的强调造成各地产业经济结构趋同，生产布局并不能发挥地区优势，造成因追求局部土地效益而导致整体经济效益的下降；土地利用的代内公平问题：在当前欠公平的经济秩序中，发达地区有时凭借经济和技术的优势，不仅不承担更大的环境责任、社会责任和未来责任，而且有时通过不平等的资源贸易和企业扩散，将自己的资源危机与环境问题转嫁给贫困地区和社会弱势群体，这既违背了可持续发展的基本原则，同时也使土地的可持续利用难以实现。

2.结构性矛盾突出，空置率比较高。大多数房地产投资者不能根据不同层次的消费者需要来加快结构的调整，既考虑富裕的阶层，也考虑中等收入和低收入阶层等多方面需要。在目前国内房地产业全面启动的高速发展时期，房地产企业也在迅速扩张，但这种房地产企业的结构性缺陷，尽管可以使投资者获得一些短期利益，但从长期来看，却会给行业带来巨大的风险。近年来，国内房地产投资保持了近30%的快速增长势头，超过了商品房的销售速度，加上房价一路攀升，开发商为获取更多的利益而采取的“捂盘惜售”策略，使得商品房空置率大大增加。

3.房地产企业大量短期行为，对生态资源造成极大破坏。我国房地产业的一个显著特点是开发企业数量多而规模小，企业规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境与节约资源，而且在观念与管理水平上也往往局限于眼前利益。这种经营方式不可避免的导致大量短期行为，从而出现外部不经济现象，具体表现在：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些开发商甚至无视城市规划，违章建设；一些开发商为削减成本，往往采用耗能大、质量低劣的产品，甚至是偷工减料。结果是许多建筑物建成后，有害物质超标，建筑质量、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。

（二）、政策法规不健全引发的道德风险。

1.土地批租制度不健全带来的弊端。

我国的土地归国家和集体所有，开发商和业主仅仅是在一定的时间内享有土地的使用权。由于土地批租制度的不统一，使得房地产企业在取得土地方面几乎谈不上公平。特别是相当多的国有企业在改制转型过程中，存在大量的国有土地处置问题，由于政策规定甚至是经办人的原因，一方面是企业职工的安置和补偿得不到妥善处理，国有资产大量流失，另一方面那些有实力、资质好、讲诚信的房地产企业因为没有拉关系、套近乎上花“足”功夫而失去获得项目开发和土地储备的机会。这种状况严重波及到整个房地产业的可持续发展。同时，我国房地产业相应的法律法规尚不健全，加上复杂、冗长又微妙的行政审批链条，给部分官员提供了寻租的机会。

2．住房制度改革中的寻租和腐败现象。

在我国实行的一系列住房制度改革过程中，像福利分房制度和扶贫解困房的审批、城市房地产开发过程中对原居民以及郊区农民的拆迁、安置和补偿等各种环节，由于制度的不健全，操作不透明，也是产生腐败的温床。如在公房出售过程中，一些单位和部门的领导利用职务之便谋取私利，采取对人不对事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些与国家法律与政策相悖的土政策。这些现象的存在不仅造成更大程度上的社会不公，同时也使得房地产业乃至整个经济和社会的可持续发展进程受到制约。

3.房地产企业在进行房地产交易过程中的不规范行为增多。

因为房地产开发过程中缺乏有效的监督和约束，房地产商为经济效益，往往不顾住户的利益，有的不按城市规划规范，楼群密度过大，使住房的生活空间受到影响；有的面积“缺斤少两”，从中盘剥消费者；有的“粗制滥造”，安全隐患四伏。诸如此类的不规范或欺诈行为，却无人过问，这使得一方面政府部门的行为得不到有效地监督和约束，而另一方面房地产开发商的错误行为也得不到及时的纠正，相应的责任得不到追究。所有这些，都是与可持续发展的理念背道而驰的。

二、实现我国房地产业可持续发展的相关对策

(一)建立健全宏观调控体系。

以科学发展观为指导，充分理解加快城市发展的积极作用，同时将这种积极性和科学性结合起来，正确处理需要和可能、近期和远期、局部（城市）和整体（国家）的关系，从实际出发，减少盲目性，增加自觉性，提高科学性；综合运用各种宏观调控手段和管理措施，简化政府对项目的审批程序，由过去各部门分割管理变为“一条龙”服务，增强服务意识，变政府管理为行业化“自治”和政府监督与法律

制度相结合，增加竞争的透明度。加强城市化和城乡一体化规划和管理中的制度性建设，着力将城镇规划的制定与管理纳入法制化轨道；积极发展房地产二级市场，规范住房公积金制度。放宽政策，鼓励各类存量房交易，规范中介行业的发展，实施税收优惠政策，鼓励适度的投资性购房，进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证安全性的前提下，提高资金的使用效率；健全房地产业相关政策和法律，完善信息、预警系统。制定统一的房地产法律体系，为房地产业可持续发展创造制度保障。提高房地产法律中介服务的水平，大力推行听证制度。完善房地产信息系统和预警系统，将影响影响和构成房地产市场的各类要素分类预警。

（二）从产业层面为房地产业可持续发展创造条件。

一是要优化房地产业的产业组织，加快房地产业现代化进程。通过实施企业战略重组，促进行业整合，提高房地产业的资源配置效率，特别应注重通过企业股份制改造、重组和上市，是中国出现一批大型房地产企业集团，从而促使整个行业朝规模化与集约化方向发展，以提高开发质量和整个房地产行业的资质和水平。加快建立和完善房地产业技术规范，加快研究推进住宅产业化的经济政策，同时加快建立和完善房地产业现代化的推进机制。二是要促进创意经济与房地产业的强强联合。房地产业必须走可持续发展道路，把房屋、业主和环境三个要素作为一个整体，重视对自然资源、经济资源和科技资源的合理、充分和高效利用，重视提高房地产产品的附加值和技术含量，把创意经济引入房地产业应当而且必然走向区域经济发展战略的前台。强化创意经济与房地产业的互动，不仅在住宅方面，还包括文化教育领域的房地产业、体育产业，影视城、仿古街等房地产业与文化领域的合作等。三是要大胆对外资开放我国的房地产业。外资的进入，必然会带来与之相匹配的现金技术以及先进的观念和管理模式，刺激国内房地产企业通过使用先进的技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本，增强企业的竞争力，从而推进我国房地产业升级和实现可持续发展。同时，应加强对涉外房地产企业的管理工作及对其的资质审查和项目监督，以防范风险。

（三）构建房地产业可持续发展的微观基础。

一是要建立和完善现代企业制度。科学制定房地产企业的发展战略，凸显和强化公司个性，构建整合性战略。建立有效地激励机制和约束机制，积极解决企业管理中的“认知模式钢化”问题。二是要重视物业管理，为房地产业的可持续发展提供动力。必须提高服务意识，淡化管理观念，加强物业管理公司与业主之间的沟通。加强物业管理公司的资质建设，进一步落实《物业管理条例》和《物权法》，正确处理好物业管理企业、开发商、业主和业主委员会之间的关系。

参考文献：

[1]潘家华.持续发展的经济学分析[M].北京：中国人民大学出版社.1998

第5篇：房地产发展范文

一、城市化与房地产业关系的文献综述

（一）城市化相关概念

城市化一词源于英文urbanization，已有100多年的历史。然而，对于什么是城市化，不同学科对城市化有不同的理解，可以概括为三种代表性的观点：一是人口城市化，将城市定义为农村人口转化为城市（镇）人口或农业人口转化为非农业人口的过程（孙中和，2001）；二是空间城市化，认为城市化是农业人口转化为城镇人口的过程，这个过程表现为城市人口的增加、城市数量的增多和城市地理界限调整过程的综合（朱林兴，1996）；三是综合城市化，认为城市化是一定地域内的人口规模、产业结构、管理手段、服务设施、环境条件以及人们的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由单一到复合的一种转换或重组的动态过程。《中华人民共和国国家标准城市规划术语》把城市化界定为“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程”。本文所研究的区域城市化，是指一个地区在推进现代化进程中，将整个城乡按照城市功能进行整体化布局，通过各城市产业功能区的建设，实现产业集群崛起和城市发展的良性互动，带动本区域经济社会全面发展进而提升本地区城市化水平，全面提高城乡居民的生活质量。区域城市化是城乡一体化的发展目标，也是城乡一体化发展的必然结果。

（二）房地产业的相关概念

房地产，又称不动产，是房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产按照不同标准有不同的分类，按用途可以分为居住房地产（包括普通住宅、公寓、别墅）、办公房地产（写字楼）、商业房地产（包括商场、购物中心、店铺、旅馆、酒店、餐馆等）和其他房地产（包括工业厂房、寺庙）等四类。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务。

（三）城市化与房地产业的关系

从物理形态上来说，房地产就是城市化的载体，城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设，而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速，住宅小区大批建造，商业用房成片崛起，这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。房地产是城市化的载体，城市化进程的加快需要进行建造大量的住宅小区和商业用房，这将使得房地产业具有巨大的市场需求，要满足这些需求就需要房地产业与城市化协调发展。虽然很多学者都认为房地产业需要与城市化协调发展，但关于城市化与房地产业发展关系的实证研究并不多见。吴淑莲（2006）使用全国31个省市2004年的相关数据，从理论和实证两方面分析了城市化与房地产业的互动发展关系，并提出了二者互动发展的对策。王飞、刘开瑞（2010）使用我国1996—2005年的城市化率和房屋销售价格相关数据，研究了城市化发展对房地产价格的影响，验证了房屋销售价格和城市化水平互为因果关系。

二、河北省各地区城市化水平评价

按照城市化和区域城市化的基本内涵，城市化过程不仅是人口的积聚过程（人口城市化），还包括经济水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的评价也应当是多方面、多指标的。已有研究中，吴淑莲（2006）选取的城市化评价指标比较全面一些，包括暂住人口比例、城市人口占总人口比例、非农产业就业人员比例、农民人均纯收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析，为后续深入地研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定基础。基于河北省各地区的暂住人口比例情况，本文选取以下四个指标作为河北省城市化水平的测度指标：X1：城市人口占总人口比例（%），作为反映城市化水平最主要的指标。X2：非农产业就业人员比例（%）。由于城市化促进产业结构由农业向二、三产业的转化，非农产业就业人员的比例便会随之上升。X3：农民人均纯收入（元）。农民收入水平提高了，才能具备进入城市生活、向城市转移的经济条件；同时，城市化进程的推进使得大量农村剩余劳动力进入城市务工，促进农民人均收入的增长。X4：人均国内生产总值（元）。城市化是国家或地区经济发展到一定阶段的产物，因此城市化的发展需要经济发展的支撑。河北省及各地区城市化评价指标数据如表1所示。通过对标准化后的数据进行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指标，便于我们进一步的分析，分析结果如表2、表3所示。按照主成分提取原则，应当提取特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分。由表2、表3可见，城市化评价模型可提取2个主成分，从表2可知：X1、X2、X3两个指标在第一主成分上有较高载荷，说明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有较高载荷，说明第二主成分基本反映了X4的信息；前两个主成分累计贡献率为92.220%＞85%，因此提取两个主成分可以基本反映城市化水平全部指标的变化。使用因子得分A（i，j），以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值，可以得到各地区城市化水平的综合评价值ERX，作为路径分析时使用的变量数据。即：ERXi=0.66706×A（i，1）+0.25514×A（i，2）+0.04829×A（i，3）+0.02951×A（i，4）

三、河北省各地区房地产业发展水平综合评价

房地产业发展水平评价是房地产业可持续发展研究中一项重要的内容，评价指标体系应当从人民生活、经济、环境三个方面进行综合，但目前还没有相关的实证研究。已有实证研究中，吴淑莲（2006）选取的房地产业发展评价指标比较全面，包括房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房平均销售价格、城市人均可支配收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析，为后续研究中构建更加综合的指标体系及研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定实证基础。本文选择以下五个指标作为河北省房地产业发展水平的测度指标：Y1：房地产开发企业完成投资额（亿元）。指房地产开发企业年末完成的投资总额，反映了当年房地产业开发的投入水平。Y2：商品房销售面积（亿m2）。指当年商品房销售的总面积，在一定程度上反映了房地产市场的有效需求状况。Y3：商品房平均销售价格（元）。随着房地产市场的不断发育和房地产区位的不断改善，商品房的价格有一个稳定增长的趋势。Y4：城市人均可支配收入（元）。这一指标是影响房地产市场有效需求的重要因素。Y5：人均国内生产总值（元）。这是影响房地产市场有效需求的重要指标。通过对河北省各地区房地产业发展评价指标数据（见表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指标，便于我们进一步的分析，分析结果如表5、表6所示。主成分提取原则为主成分对应的特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分，通过表5、表6中的分析可知，提取2个主成分，前两个主成分累计贡献率为85.060%＞85%，可见提取两个主成分就可以基本反映全部指标的信息，第一主成分对城市化水平的解释达到73.370%。使用因子得分B（i，j），以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值，可以得到各地区房地产业发展水平的综合评价值ERY，作为路径分析时使用的变量数据。ERYi=0.73370×B（i，1）+0.11689×B（i，2）+0.07353×B（i，3）+0.05858×B（i，4）+0.01729×B（i，5）

四、河北省城市化与房地产业发展的互动路径分析

路径分析是研究变量之间相互关系、自变量对因变量作用方式与程度的多元统计分析数据。一般情况下，路径分析以线性回归分析为基础，通过对标准化变量的偏回归系数进行分析和分解，最终对变量之间的作用方式、途径给出一个科学、合理、定量的解释。为了解城市化水平与房地产业发展之间的互动关系，本文分别检验城市化各指标对房地产业发展水平，以及房地产业发展各指标对城市化水平的影响路径。

（一）城市化对房地产业发展作用的路径

为探索河北省城市化与房地产业发展之间的作用路径，以因子分析得出的城市化两个主成分（A1和A2）为自变量，以房地产业综合评价值（ERY）为因变量进行主成分回归，结果显示：模型的总体相关系数R2为0.512，接近0.6，模型拟合尚可；F值为4.196，显著系数为0.057，低于0.1；回归系数及显著水平检验结果见表7。可见，第一个主成分与ERY的回归检验显著，说明城市化的第一个主成分对房地产业发展水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含X1为城市人口占总人口比例；X2为非农产业就业人员比例；X3为农民人均纯收入。

（二）房地产业发展因子对城市化评价值的作用路径

为进一步探索河北省房地产业发展与城市化之间的作用路径，以因子分析得出的房地产业发展两个主成分（B1和B2）为自变量，以城市化综合评价值（ERX）为因变量进行主成分回归，结果显示：模型的总体相关系数R2为0.722，大于0.6，模型拟合较好；F值为10.379，显著系数0.006，低于0.01；回归系数及显著水平检验结果见表8。可见，第一个主成分与ERX的回归检验显著，说明房地产业发展的第一个主成分对城市化水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格和城市人均可支配收入。

（三）城市化与房地产业发展的作用机理

由以上实证数据分析可知，城市人口比例、农民人均纯收入、非农产业就业人员比例等三个城市化指标对房地产业发展有显著正向影响，城市人口比例直接反映了城市化的程度，农民收入水平的提高会使潜在的住房购买者增加，改变房地产市场的供需状况，有利于房地产业的发展。房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格、城市人均可支配收入等四个房地产业发展指标对城市化有显著正向影响，房地产投资是地区经济发展的重要力量，其中，总投资额、商品房销售面积、销售价格都直接反映了房地产的现状以及房地产业对经济的影响拉动作用，进而反映了城市化的水平。五、促进城市化与房地产业协调发展的对策城市化与房地产业发展之间存在着一定的相关性，城市化的发展能在一定程度上刺激房地产业的投资，促进其发展，而房地产业的发展也能加速城市化的进展，两者之间可以形成一个发展上的良性循环。

1.房地产业可作为城市化发展的突破口之一。房地产业将发挥巨大的产业带动作用，由于关联性强，产业链长，房地产业的发展直接或间接地影响或带动多个产业的发展。根据与房地产业关联的不同，可以分为前向关联产业与后向关联产业两大类。前向关联产业是指以房地产业所提供的产品和服务作为投入进行生产的行业，房地产业对它们的发展起着推动作用。后向关联产业主要是指为房地产业提品和服务的行业，如建材业、机械工业等，房地产业对它们有拉动作用。近年来，我国一直把调整产业结构作为城市化建设的重要内容，房地产业是先导性、基础性产业，无论是发展第三产业还是第二产业，都要求房地产业率先发展。尽管由于房价水平涨幅过大，去年以来国家出台了一系列更加严厉的调控政策，但是调控的目标是最终实现房地产业健康理性发展。伴随着我国城市化进程的持续推进，以房地产业作为城市化和产业结构调整的突破口，依然是优化整个国民经济结构的选择之一。

第6篇：房地产发展范文

关键词：房地产；宏观调控；可持续发展

1房地产经济宏观调控的必要性

政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体,通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制,对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制,以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用,保证其健康可持续的发展。

1.1房地产资源优化配置的需要

市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础,但市场配置资源有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵,保证其健康运行,政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统,其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上,同样要受到政府的调节和控制,以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源,特别是作为房地产基础的土地是一种不可再生的稀缺资源,它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展,所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。

1.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要

房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大,是基础性、先导性产业,房地产业的发展状况,直接影响这些相关产业的发展。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长,房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分,所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。

1.3保证我国房地产经济可持续发展的需要

我国房地产经济处于起步阶段,其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几方面:（1）发展不稳定；（2）地区间发展不平衡。（3）竞争无序,市场运行不规范;（4）房地产价格秩序混乱,价格体系尚未理顺;（5）作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验,操作不规范;（6）房地产供给结构不合理,需求增长过快。

2房地产宏观调控的相关举措

国家两会的召开和宏观调控的深入，使人们进一步认识到我国政府希望看到的是房地产业的稳步、健康和持续发展。政府宏观调控的目的并不简单的是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房要求。因此，在2007年这个房地产宏观调控政策落实和执行年中，我国政府和相关部门又推出一系列的配套政策和相关举措，使我国这一轮的宏观调控政策得以真正落到实处。

2.1严控高档住宅用地和别墅用地

针对今年仍然存在的房地产项目土地出让审批和开发环节出现的诸多问题，国土资源部等八部委继联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》后，日前又共同组织召开全国电视电话会议，正式开始安排布置我国房地产市场秩序专项整治工作。针对各地不规范的土地出让制度，房地产开发企业取得土地后不按出让合同规定开发利用土地，擅自更改土地使用条件，违反国家用地政策搞别墅类房地产开发等问题进行全面检查。此次国土资源部等八部委的专项检查中的重点是禁止别墅类房地产开发和严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地。我国2007年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然将保持在去年的水平上，而在指标分配上，将适当压缩工业用地，增加民生用地。政府在此次联合检查中，将加大闲置土地处置力度，其依法没收的土地，要首先用于保障性住房的建设，继续加大土地审批后的监管力度，严格落实土地出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的建设速度，以促进房源的增加。2.2土地增值税将采用清算后多退少补的方法

土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种，我国《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局和各级地方税务机关将在年内进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。我国房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征算方式，这类似于企业所得税按季或按月预征，按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响，不能按年度进行，要等到项目完工并实现销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算，最终的税款将采用多退少补的方法，这实际上也是该税种开征以后明确规定的，只是由于各种主客观原因使我国一直以来没有严格照章办事和令行禁止。今年2月起实施的《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》为规范和做好土地增值税清算工作，特别是针对土地增值税清算中的一些具体问题和操作难点，在征管方面作出了一些新的规定，从而简化了清算办法，使土地增值税的征收更加科学和合理。通知明确各省级税务机关可依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

2.3彻底清查我国房地产市场中存在的违法行为

建设部日前公布的2007年建设部稽查工作要点中明确表明：今年下半年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，在房产市场领域，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违法操作等违法违规行为的专项稽查。在加强稽查工作的同时，要严肃查处违法违规行为。其中，在房地产市场领域将突出对各种违法违规行为进行稽查。而建筑市场领域也将对各种违法违规行为突击稽查。集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，全面清理、排查房地产领域涉及的有关部门及其相关工作人员的违法违规行为。与行政监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域的违法违规和权钱交易等行为，建立健全我国房地产业健康、有序发展的长效机制。

2.4推动住宅产业化,大力推广节能和绿色建筑

节能建筑是指按节能设计标准进行设计和建造、使其在使用过程中降低能耗的建筑;绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间,同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源(能源、土地、水资源、材料)、最低限度地影响环境的建筑物。

2.5完善房地产法律制度

运用以法律手段为主的政策配置,建立法制化、规范化的房地产业运行环境,是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段,主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式,在协调各方利益的基础上,从而创造房地产业的法制化环境,引导房地产业健康发展。

参考文献

［1］洪开荣.房地产经济学(第一版)［M］.武汉：武汉大学出版社,2006.

第7篇：房地产发展范文

【关键词】房地产 万科企业

一、研究背景与目的

中国房地产行业经历了平稳起步、飞速发展、略有跌宕几个阶段，在此期间为避免房地产企业过热导致通货膨胀的相关措施和为促进中国经济继续平稳发展刺激楼市发展的相关措施相继出台，导致中国民众普遍关注中国楼市发展。房价是否会持续上涨，楼市是否会继续火热，国家是否会继续刺激楼市作为带动国民经济发展的动力都是萦绕民众心头的重要问题。

万科企业股份有限公司连续多年成为中国房地产企业的龙头，其发展轨迹对于揭示中国房地产企业的发展现状也有着一定的启示作用。本文试图通过对万科企业股份有限公司最近五年的发展现状进行研究，以揭示出中国房地产企业的未来发展趋势。

二、案例概况

（一）万科企业股份有限公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年，于1988年进入到房地产开发行业，进入房地产行业第三年在深圳证券交易所上市，成为第二家房地产企业上市公司，目前万科企业股份有限公司已经成为中国最大的专业住宅开发企业，连续蝉联房地产企业冠军。

（二）2014年万科企业股份有限公司业绩概况

2014年万科企业股份有限公司的主要产品为商品住宅，公司坚持主流产品定位，贯彻积极销售策略，销售业绩稳步增长。2014年公司实现销售面积1，806.4万平方米，销售金额2，151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，按2014年全国商品房销售金额76，292.4亿元计算，公司在全国的市场占有率为2.82%（2013年：2.09%）。2014年公司产品延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下的户型占比超过90%。公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

由于受到市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升等多方面因素的影响，房地产行业的利润率普遍呈现出下降的趋势。2014年公司房地产业务的结算毛利率为20.76%，比上年减少1.55个百分点；结算净利率11.41%，较2013年下降0.60个百分点。

三、案例分析

经过整理研究万科企业股份有限公司2009年至2014年相关财务数据分析如下。

（一）营业收入

营业收入总额由2009年的48，881.00百万元上升至2014年的146，388.00百万元，增长了将近3倍。营业收入呈逐年上涨趋势，只是上涨幅度有所变化，2010年至2013年涨势凶猛，曾一度由23.75%上涨至2012年43.65%，上涨比例达到了十几倍，在2013年有所减缓上涨比例为31.33%，2014年上涨比例为8.10%，近五年的平均增长率为25.67%。这表明在2010年至2013年之间公司业务急剧扩张，销售情况良好，同时也反映出了中国在这一阶段的房地产市场十分火暴，其原因可能是受到2008年政府投入市场的4万亿就是资金的拉动和刺激。

（二）营业利润

营业收入呈现出急剧上升的趋势，2009年至2014年间由原本的8，685.00百万元上升至24，979.00百万元，增长了三倍，特别是2010年至2012年期间年平均增长幅度保持在30%以上的上涨比例。在2013年与2014年营业利润增长趋势有所变化，上升幅度急剧下滑，相比较于营业收入的下滑趋势，营业利润的下滑趋势显得更为明显和急剧。这就表明在2013年和2014年期间公司的营业成本有所上升，导致营业利润的增长与营业收入的增长呈现出不平衡的状况。

（三）资产总额

资产总额在2010年至2014年间由137，609.00百万元上升至508，409.00百万元，增长率近4倍，并且保持了持续上涨的趋势，但是从2010年开始上涨幅度呈现出逐年下降的趋势，并且下降幅度非常快，由2010年的56.7%的增长速度变为2014年的6.09%，短短的五年之间就下降了近十倍，这就表明了万科企业股份有限公司近年来的生产经营扩张速度有所减慢，并没有出现盲目扩张的局面。

（四）净资产总额

净资产总额在2010年至2014年间由37，376.00百万元上升至88，165.00百万元，增长率近三倍，并呈现出平稳增长的趋势，每年的增长率均在14%以上，平均增长率为18.75%，这就表明了万科股份有限公司近几年的资产保值情况特别好，发展能力也较为突出。

四、结论

通过对万科企业股份有限公司相关发展情况指标的分析我们可以看出，万科企业股份有限公司的发展能力是非常好的，发展势头也非常强劲，但是由于受到2008年世界经济危机的影响，企业的发展势头已经出现缓慢现象，但是这并不影响万科企业是股份有限公司继续向前发展的大趋势。

第8篇：房地产发展范文

6.1.1把握规划管理和土地供应管理两个关键环节

按照目前房地产市场管理体制，“规划”和“土地”是顺应潮流，把握大势的主要手段。

（1）城市规划的指导。城市规划以合理利用土地，协调城市物质空间布局，指导城市健康有序的发展为己任，对土地开发，利用起指导作用。目前我国的城市规划分为总体规划，分区规划，控制性详细规划和修建性详细规划，总体规划、分区规划、控制性详细规划一般是由政府部门编制，审定后有法律效力。一般修建性规划由获得土地使用权的土地使用者委托编制，土地使用者还要进行市政工程的规划设计和建筑设计[51]。高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。同时还要使社会经济发展计划、城市规划和土地供应计划相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。在经济一体化的背景下，城市规划尤其是总体规划，要充分认识到两个城市发展的现实，遵循经济一体化发展的规律，本着房地产市场要与经济一体化进程协调发展的原则进行，整个规划力求体现超前性、科学性、动态性、和适应性。在西咸经济一体化背景下，要保证房地产快速健康发展，除了科学、合理、完善的规划体系外，还要作好规划的实施管理。规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理。报建审批管理主要是房地产项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的“一书两证”管理，这是房地产开发规划管理的最关键的一环，要注意提高管理人员的业务素质和工作责任心，保证规划得到切实的实施。同时，加强批后的监督管理。

（2）土地供应计划的调控。政府作为国有土地的所有者，对土地一级市场实行垄断经营，是通过制定和调整年度土地开发供应计划来调控整个房地产市场的发展。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。计划包括：年度土地开发的面积、地点、修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点、上盖建筑物的性质、建筑面积及所需经费，预计的地价款收入[52]。科学的土地供应计划应与总体规划相协调，有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏反应。要增强土地供应计划的透明度，避免市场的盲目竞争和盲目追捧。政府拥有足够的土地储备是实施土地供应计划调控房地产市场的必要条件，因此要建立有效的土地储备制度。通过完善土地储备制度，引入市场机制，盘活闲置厂房、仓储等用地，提高建设用地效率。鼓励和引导企业依法转让或出租闲置厂房，实施厂房加38层、改造老厂、内部整理和余缺调剂，引进先进设备，节约生产空间等途径将存量变增量，提高土地利用效率。通过合理补偿等途径，建立企业用地退出机制，对于已出让但无资金开发的土地适当收取闲置费或收回土地使用权。

6.1.2加快市政基础设施建设的步伐

在统一规划和集中开发的基础上，抓好基础设施的超前配套，提高城市的凝聚力，发挥对项目选址和私人投资的导向作用，缓解交通压力。在交通上，重点构筑两张交通“网”。一是解决车流的高速公路网，全面建成城外环线与郊区环线；二是解决客流的中心城区轨道交通网，形成地铁与公交相结合的交通网络。同时还要建设一系列枢纽、换车、停车设施，在郊区和城区间组成较强的交通流，使咸阳的交通更加的便捷。为了促进西安咸阳两市各类生产要素的快速流动，加快两市进一步的密切联系，应该考虑：（1）规划建设西安咸阳快速交通系统，包括快速路和轨道交通，并直接进入两市中心或与城市快速路顺接，进一步拉进两市的时空距离，使两市联系更加便捷，使周围地区客流可以便捷地到达西安城市中心腹地。（2）西安城市轨道交通规划应将咸阳一并考虑，在建设时序安排上将西咸轨道交通建设列入优先建设项目。（3）西安城市环线将咸阳统一考虑。在城市内部道路交通规划建设上：（1）规划建设横贯城市东西的城市快速路系统，并形成环线，联系渭河两岸片区。（2）将西宝高速公路弯向城区的弓背段拉直，扩大渭河南分区发展的空间。（3）咸乾旅游专线建成后，从西宝高速公路分流成了部分咸阳城区过境交通，但过境交通穿越城市问题未从根本上解决。须新修或改建主要为西兰路过境车辆服务的快速干道。（4）解决城市道路密度不足，南北向道路数量严重不足且级别低不通畅的问题，加大南北向城市道路建设。（5）建成东西向北环路、文林路、毕塬路、人民路、渭阳路、世纪大道、阳光大道等7条主干道；建设朝阳四路、东风路、西兰路、西环路、上林路、崇文路6条城市南北向的主干道，形成方格状城市路网。进一步实行“公交优先”政策，努力降低市民通勤成本。对教育、医疗卫生等设施布局做适当的规划调整，完善郊区教育、医疗、商业、金融等配套服务设施体系，提高设施等级，减少到中心城区的交通流[53]。其实要从根本上解决郊区交通瓶颈问题，关键还是要解决就近就业，实现人口和工作岗位的同时一体化。

6.1.3增加经济适用房供给，加强经济适用房的开发管理

经济适用房是目前针对住房困难户和低收入家庭保障基本住房条件的重要措施之一，是很多低收入住房困难户家庭对住房条件改善的主要手段。一方面经济适用房的供需矛盾紧张,另一方面经济适用房也存在着与广大低收入贫困家庭谋福利的初衷不和谐的因素。有的经济适用房要价过高、有的经济适用房面积过大或过小、有的经济适用房的区位过偏,交通不便。经济适用房用途“不经济”的现象普遍存在。针对经济适用房开发管理中出现的问题提出如下建议：（1）合理规划，严格控制经39济适用住房的总规模。根据咸阳市市政府出台的新规定，今后经济适用房的建设规模要控制在住房建设总规模的20%左右。同时限定住房面积和开发地域，做到按比例、有计划、有组织的开发经济适用房。既要防止供不应求，又要防止供过于求，努力实现供求平衡。（2）严格审定程序，把经济适用房的销售对象限定在中低收入的家庭，并优先向危房棚户区和市政府批准的城市建设重点工程拆迁居民出售。严格处罚导致销售对象错位的各种违规违法行为，严重者应追究刑事责任。（3）经济适用房的政府税费优惠,必须体现在房价上。所以,增加经济适用房供给的关键是“限房价”。“限房价”就是要从开发商的建筑成本入手,限制开发商的利润空间,在供给土地的时候就规定其最高限价。2003年颁发的《经济适用住房价格管理办法》规定,经济适用房实施政府指导价售楼利润≤开发成本×3%。这在一方面对经济适用房的利润空间起到了一定的限制。（4）加强经济适用房开发中设计、建筑和工程质量的管理。通过公开招标，让那些信誉好、势力强的房地产开发企业承担经济适用房的开发项目。加强对项目实施全程质量监控和完工后的验收工作，确保工程质量[54]。

6.1.4加大整顿和规范房地产市场秩序的力度

目前，一些国有或集体企业以集资房为名变相搞房地产，不但直接导致国有土地资源和政府应收税费的流失，而且严重干扰和冲击了房地产市场。由于集资房减少了土地出让金和相应的税费，建筑成本远远低于商品房建筑成本，所以一些单位利用自己闲置的土地建集资房或搞所谓的联合开发，建成的房屋有些确属本单位干部职工居住，但相当一部分以低于市场的价格进行出售，以绝对优势的价格和较高的利润冲击了房地产市场的发展。到目前为止，住宅建设中，房地产开发企业的商品房所占的份额不足三分之二，单位的集资房仍占一定比率。同时咸阳西安的交接处及城乡结合部，个人建私房的现象没有得到真正的遏制，一些人利用各种关系途径获得土地，盖了卖、卖了盖，搞小开发，咸阳市以北及以南的大学城区域这种现象犹为突出，也同样干扰了房地产市场。因此，政府要加大整顿房地产开发市场的力度，坚决制止非商品房的开发，并应对所有商品房实行两书制度，即《住房保证书》和《住宅使用说明书》，以保证广大购房者的利益[55]。（1）深入开展房地产市场的专项整治工作。（2）加强房地产市场的体系建设，为广大消费者提供方便的投诉和查询条件。（3）完善住宅小区竣工综合验收、交付使用法律和房地产经纪管理制度。（4）积极推行按套或套内建筑面积销售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打击“假按揭”、重复抵押、超价抵押等不法行为，降低房地产抵押登记风险[56]。40

6.2开发商角度

6.2.1加大中小户型商品房供应，调整产品结构市场永远是第一位的，只要是符合市场需要的产品就有销路。研究市场，在项目开发的前期做好详尽的市场调查和分析，找准目标市场，准确定位，建设市民需要的商品房，而不应该盲目上项目，去建设市民已经不敢兴趣的商品房，造成更多的积压空置商品房[57]。目前，咸阳市房地产市场的结构性矛盾仍然相当突出，一方面，规划设计落后、户型不合理、通风采光不好、交通不方便、环境较差的商品住宅大量积压；另一方面，真正适合广大老百姓需要的价格合理、设计优良、配套完善、环境幽雅的质优价廉商品住宅却严重不足。另外，在一些写字楼、大中型商品用房空置的同时，适合广大老百姓需要的中低价实用性质优商品房却非常缺乏。适应市场变化，针对老百姓的需要，提高楼盘的规划设计水平，提高施工质量，提供高素质的物业管理服务，提供质优价廉、物超所值的高素质商品房，让老百姓买的放心，住得舒适，安居乐业，使开发商和买家获得双赢，树立起产品的品牌，走可持续发展道路，是开发商需要迫切解决的问题[58]。

6.2.2树立品牌，提高行业信誉

随着房地产业的长足发展和房地产市场的不断完善，特别是房地产市场竞争的加剧，树立品牌、提高质量、扩大规模、降低成本和提高信誉才能提供更多市民需要的高质量商品房，扩大商品房的有效需求，才有利于提高房地产企业的竞争力，为企业的可持续发展创造条件。房地产企业首先应该适应市场变化，研究市场，选定准确的市场定位。其次，也应努力提高商品房的质量，规划设计质量要能体现可持续发展和以人为本的思想，有一定的超前性和可变性，既能满足当前需要，又能为未来发展留有充分余地，工程质量包括设计、建筑、结构、装修等全部是高质量的。一个房地产企业要创出名牌、维护名牌地位，必须在质量上常抓不懈，精益求精，永无止境。另外，完善的售后服务是创名牌的保障。完善的售后服务、良好的物业管理，在创名牌小区中，有特殊的重要作用。任何产品都不可能完美无缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服务可以弥补住宅建筑中的缺陷，减少顾客购买后的风险和损失，消除消费者的怨气和不满，维护企业的名牌的信誉和形象[59]。

6.2.3提高商品房质量

商品房的质量涉及到居住者的人身安全、居住环境是否舒适，也决定了房地产开发企业的生存与发展及适应市场变化。房地产开发企业要提高商品房的规划设计、施工建设、园林绿化、环境配套的水平，引进先进的设计、建筑技术和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的质量。尤其对于咸阳与西安的交界处及南边的大学城的购房客户，相对于其他的人口素质较高，质量要求也应相对较高。房地产开发企业应该提高商品房的规划设计水平，改善居住环境和居住功能，合理安排住房空间，提高人的舒适度；坚41持综合开发、配套建设的社会大生产方式；加快科技进步，鼓励技术创新，重视技术推广，积极开发和大力推广先进、成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺，提高科技成果的转化率；促进建筑成果的集约化、标准化生产，加快房地产业的发展；坚持可持续发展战略，保护生态环境；加强基础技术和关键技术的研究，建立商品房技术保障体系；健全管理制度，建立完善的质量控制体系[60]。

6.2.4转换商品房营销理念

伴随着“卖方市场”向“买方市场”的转变，进入“春秋战国时代”的房地产市场正在经历残酷的生死之战。众开发商为了争夺更多的市场份额，确立自己的市场主导地位，成为呼风唤雨的龙头企业，除了传统的竞争手段外，房地产营销日益成为开发商的“新宠”。于是，房地产广告铺天盖地而来，新闻炒做席地而起。但是，房地产开发商的过度的热情却烧得房地产营销有点变形，在这支变形火炬的照耀下，房地产营销步入了一个又一个误区。咸阳的房地产开发商要想在以后的激烈竞争中立于不败地位，就应贯彻以下先进的营销理念。

（1）品牌营销随着市场发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产产品也不例外。当前业界普遍存在的一个误解是将房地产的品牌效应简单的等同于案名效应，片面注重楼盘的案名设计，而忽视了对房地产这种复杂商品在质量、服务、功能等方面进行全方位的品质提升。同时，由于市场激烈的竞争，以及资金周转等方面的原因，不少开发商不愿进行较长时间的品牌营造，过多借助于新闻炒作和广告轰炸，希望通过宣传造势来快速树立公司品牌，殊不知这种本末倒置的做法已阻碍了房地产业的健康发展[61]。开发商们如果能静下心来，脚踏实地的进行一流的规划设计、提供一流的配套服务和物业管理，对于品牌形象进行良好的构建，营造名牌企业和名牌产品，必然会成为未来房地产市场的赢家。

（2）竞争营销开发商能否在当前激烈的竞争市场中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。为此，开发商必须树立竞争营销理念，练好内功，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。

（3）合作营销开发商在运做中既要讲求竞争，又要寻求合作；既要注意与地方政府、金融机构和其他社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。开发商为了获得更大的市场份额而展开各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，应多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是一种有效途径。开发商之间通常采用松散性的结42盟方式，使合作各方避免直接冲突或共同打造区域品牌，以达到合作各方都有所收益的理想效果。

（4）文化营销现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。开发商必须把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。另一方面，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品位，以及小区内大部分住户的文化层次。为此，开发商不仅要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，而且要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园和中小学来营造小区的文化气息。

（5）绿色营销随着环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境，更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。开发商应该以环境保护为经营理念，改变过去寸土寸金、见缝插针式的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园[62]。现在不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”、“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。

（6）知识营销悄然临近的知识经济时代使企业经营法则开始发生变化，企业营销活动不再只关注物质分配，更强调为消费者提供更多的应用支持，以此确定新的产品概念和市场秩序，引导消费者产生对新产品的现实需求。在这一背景下，以知识普及为先导，以知识推动市场的营销新思想，应该为精明的开发商所注意和接受[63]。开发商通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建设选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也增加了消费者对开发商的认同感。这必然会在引起社会反响的同时，也使开发商的销售业绩不断上升。

6.3消费者角度

6.3.1切合实际选择合适的住房面积

住大房子是很多中国人的梦想，为了这个梦想，很多年轻人早早的背上了房贷，为了供房很多人不敢去旅游，不敢去商场购物，有的甚至不敢生孩子。那种不顾经济条件和资源条件，脱离实际承受能力或者超过实际需求，片面追求过大住房面积的消费行为43是一种浪费行为，只会加剧城市住房的紧张程度，推动房产价格不断上涨。国家住宅与居住环境工程技术研究中心主任刘艳辉认为，消费者购房要及时走出“贪大求阔”的误区，减轻不必要的生活压力[64]。消费者应树立正确的梯度消费观及健康住宅的消费理念。居民购房要与自己的生命周期和收入能力结合起来，摒弃贪大求阔的不良心态，坚持量力而行、逐步改善、房尽其用的原则，宜大则大，可小则小，进行适度消费、合理消费，形成健康文明、节约资源的消费习惯。长期住房实物分配政策和凝固的存量市场，造成了“一房伴终生”的消费模式。现在，随着二三级房地产市场的启动和成熟，消费者完全可以根据自己当前的经济状况和家庭情况，先买一套小一点的房子，再逐渐扩大居住面积和提高居住水平。6.3.2树立务实的住房观念由于目前房价普遍上涨，未有能力买房者切不可“硬上”。一方面受传统观念“有恒产者有恒心”的影响，另一方面是受住房制度改革以来政府积极鼓励住房私有化的影响。消费者普遍认为：只有购买了商品房才称得上实现“居者有其屋”。其实这是一个消费误区，正是这个观念导致城镇居民一拥而上的抢购商品房，虽然大部分购房者经济基础很好，能够承受目前的房价，但是其中也有部分中低收入家庭为了实现这个目标，超越了正常的支付能力，因为供房背上了沉重的负担，成为所谓的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定拥有其屋。而实际上“居者有其屋”应该是指每个公民都有住房。居民可以购买商品房，也可以租住政府提供的廉租房，还可以租住由私人提供的住房，社会上有大量房源可租，选择余地很大。因此，即便是在市场经济比较发达的西方国家，仍有相当一部分居民由于经济的、社会的原因选择租房的消费方式见表6-1,出租房在住房商品市场上始终占有不可忽略的地位。表6-120世纪末各国自有住房与出租房的比率美国英国德国日本私有住宅66%68%44%62%租赁住宅34%32%56%38%资料来源:汪利娜:《跨世纪中国住宅业的发展及政策选择》，中国社科院经济研究所网,2007-06-06。住房私有率的提高等于把人长期固定在一个地方,不利于人员的自由流动,是与市场经济的发展方向相背离的。市场经济的发达,人员流动的频繁,工作岗位的变换,人们对租房的需求会越来越大。居民树立一种务实的消费观念，“居者有其屋”并不等于“居者买其屋”，如果消费能力不能够承受一次性的购房负担，就应该采用租房的方式改善居住条件。实际上，比较目前很多城市的购房价和租房价可以发现，租房住更经济。即使是选择购房的家庭，也不一定追求一步到位，应选择在自己的能力范围内量力而行。

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第9篇：房地产发展范文

摘要：我国现行的房地产税制已不适应市场经济的发展，存在着重流转，轻持有，税制不统一，立法层次低、征税范围窄、配套制度不健全等问题。为此，在立足当前的经济发展状况和社会需求的基础上，通过合并税种，下放管理权限，开征不动产闲置税、完善各项配套改革措施等，尽快完善税制，缓解社会矛盾，促进房地产市场持续健康发展。

关键词：房地产税制改革

一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾

我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。

(一)重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一，内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

(四)征税范围窄，财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。

(五)税、费不清，费高于税

目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全，税收征管难度大

考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：

1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。

3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。

(二)提高立法级次，下放管理权限

中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(三)开征不动产闲置税

目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

(四)完善各项配套改革措施

一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。

参考文献：