物业管理案例及分析精选(九篇)

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第1篇：物业管理案例及分析范文

关键词：民营；物流企业；供应链；管理模式

【分类号】：F426.31

近年来，西安民营物流企业有了一定的发展，但总体效率低下，竞争力不足。为此，《供应链管理环境下西安民营物流企业管理模式与发展对策研究》课题组对西安民营物流企业进行了深入调研，调研结果发现，西安民营物流企业在管理方面存在很多问题。比如企业从事物流业务种类多，核心业务不明显；物流企业组织结构单一，层次较多，沟通较为困难；大多数物流企业与客户没有建立长期关系；物流企业主要客户群较多，涉及行业分散；西安民营物流企业运作模式单一、传统，客户个性化服务程度较低，没有为客户物流运作方案设计的能力；供应链整合能力弱，不能为客户提供全面的服务。

从这些问题可以看出，西安民营物流企业在管理模式方面存在一定问题，虽然很多物流企业采用了供应链管理模式，但大都对该模式认识不够深刻，以短期利益最大化为核心和纽带的非隶属合作关系比较多，物流业务及客户行业涉及较多。那么，如何采用供应链管理模式，提高竞争能力，就成为当前西安民营物流企业主要的任务。

一、 供应链管理的时代特征

供应链管理是为了满足客户的需求，用系统的观点对供应链中的物流、信息流、商流和资金流进行设计、规划、控制与优化，以寻求建立供、产、销以及客户间的战略合作伙伴关系，最大程度地减少内耗与浪费，实现供应链整体效率的最优化，并保证供应链中的成员取得相应的绩效和利益的整个管理过程。供应链管理强调企业应专注于核心业务，将非核心业务外包出去，并通过信息技术将供应链企业整合，为客户提供价值，满足客户需求。供应链管理模式有其自身的时代特征。

1、 供应链管理强调企业核心能力

传统企业为“纵向一体化”管理模式，强调企业能掌握从原材料、零部件等多个环节的生产控制，业务类型多，更多企业将精力放到非核心业务，影响了核心业务及核心竞争力的培养。供应链管理采用“横向一体化”管理模式，强调企业专注核心业务，将非核心业务外包出去，将核心业务做大做强，并通过上下游企业战略合作，共同为客户服务。

2、 供应链管理系统集成性

供应链上的企业多，都具有独立性，关系复杂。采用供应链管理模式，就要将供应链上的企业整合起来，像一个企业一样运转。这就要求供应链上所有企业能够集成到一起，协同运作，为最终客户提供服务。

3、 供应链管理强调业务组织流程再造

流程管理是供应链管理的一个重要特征。要进行供应链管理就必须对企业进行流程再造，既要对企业内部各个业务流程进行改造，使流程标准化、合理化；又要对供应链企业之间业务流程进行再造，使上下游企业之间流程达到无缝衔接。

4、 供应链管理强调“共享信息、共担风险、共享利益”

建立供应链管理模式要具有供应链管理意识，供应链上下游企业要能够在相互信任的基础上达到“共享信息、共担风险、共享利益”。只有这样，供应链企业才能长期合作，共同为客户提供价值，提升整个供应链的竞争力。

二、西安民营物流企业供应链物流管理模式存在的问题

西安民营物流企业在进行供应链管理模式的改革过程中还存在一定问题。

1、 西安民营物流企业核心竞争力不够突出

西安民营物流企业过于强调为客户提供多样化服务，企业服务项目多，但缺乏核心业务或核心业务不突出。调查结果显示，西安民营物流企业主要从事的业务有运输、配送、仓储、包装、流通加工、信息系统管理、库存管理、装卸搬运等，其中有25.12%的企业从事三种业务，43.23的企业从事4种业务，65.43%的企业从事5种以上的业务。企业业务类型多，在供应链物流运作中无法为客户提供更精细化物流作业。调查显示，约73%的企业自备物流装备，约80%的企业采用传统的业务外包方式，能与客户及其它物流企业协同运作、方案集成及行业创新型的企业较少；物流企业对客户个性化要求满足程度较低，大多数企业不能为客户设计合理的供应链物流运作方案。

2、 供应链物流管理系统集成性优势发挥不够

供应链物流管理的系统集成性优势，是不同企业联合起来实施供应链物流管理的目标之一。对于西安民营物流企业来说，这个目标点没有变化。但西安民营物流企业在组织与实施供应链物流管理时，具有一定的短期性和临时性，战略性设计不够，经营理念不够强，经营模式比较传统，从而在很大程度上制约和限制了供应链物流管理系统集成性优势的发挥。西安民营物流企业受原有的“大而全，小而全”的“纵向一体化”管理思想和管理理念的束缚，将更多的注意力放在了企业内部资源配置和利用上，忽略和淡化了对企业外部资源因素的调研和分析，从而使供应链物流管理系统在“相互关联、相互协调、相互合作”方面，功能先天不足，无法有效地发挥供应链物流管理系统集成性优势。

3、 西安民营物流企业供应链管理合作意识和支持不够

西安民营物流企业具有很强的利益目标性，注重供应链企业间的信息沟通与交换，但具有很强的时间性和临时性。调查显示，与客户建立临时契约关系的约占46%，季度和年度契约关系的约占35%，一年以上的约占15%，相互持股和其它约占6%。说明大多数西安民营物流企业与客户没有建立长期合作关系，没有形成较稳定的供应链合作关系。调查显示，约80%的企业有较高的运营费用，约78%的物流企业不能解决供应链整合问题，约83%的物流企业信息技术支持能力较小，信息管理系统不能满足供应链整合及客户服务需求。

4、 物流企业组织流程无法满足基于横向一体化管理模式的供应链管理要求

近年来，西安民营物流企业在物流技术、信息管理、设备优化等方面发生了很大的改变和进步，但企业管理理念与管理思想的改变尚无法与供应链物流管理要求相适应。在原有传统的纵向一体化管理模式指导下，企业垂直型组织结构和业务流程没有发生根本性的变化和改变，无法与基于“横向一体化”管理模式的供应链物流管理要求相匹配。调查数据显示，有限责任公司占56%，合伙公司及个人独资占33.44%，其它组织形式占10.56%，组织为直线制或直线参谋制的占93.56%，组织层次为3层以上的占84.35%，公司组织中职能部门大多数职责清晰、分工明确，但部门间沟通较为困难。沟通难的主要原因是现有公司组织结构以纵向为主，限制了横向沟通。

三、西安民营物流企业供应链物流管理策略分析

针对以上存在的问题，西安民营物流企业在采用供应链管理模式时，应采取以下措施。

1、构建基于“核心竞争力”的业务优势

西安民营物流企业参与或实施供应链物流管理，实施基于“横向一体化”的物流管理模式，既要服务于短期目标，更要致力于中长期目标。为此，西安民营物流企业需要以“客户价值”为目标，从供应链层面和高度整体提升物流管理能力和服务能力，及时准确地发现和识别客户需求与价值点。物流企业根据在供应链中的位置和地位优化配置企业内部优良资源和外部客户资源，把它们集中到可以培育企业核心竞争力的业务活动上，出售或租赁非核心业务，全面优化供应链物流企业核心业务及供应链整体竞争力。比如仓储企业，核心业务为仓库管理，企业应将运输、流通加工、配送等非核心业务外包，集中精力搞好仓库管理业务，为客户提供更好的库存服务，并将库存管理做大做强。同时，通过与供应链物流上下游企业合作，提升整个供应链系统的竞争能力。再比如，有的物流企业业务涉及行业、产品类别多，不同产品管理方式不同，物流成本增加，企业应该改变这些做法，集中经营在少数行业或产品类别上做大做强。

2、构建集成化的供应链运作系统，发挥集成性优势

基于“横向一体化”管理模式的组织运作流程，具有核心竞争力和面向供应链所有物流企业、覆盖所有供应链物流业务、全面支持供应链物流管理系统的信息系统，可以全面影响和整顿供应链节点企业。为此，西安民营物流企业要加强对信息技术的投入，提升信息处理能力，以自身核心竞争能力和强大信息系统整合供应链资源。同时优化各供应链物流节点企业的目标、业务、信息与管理水平，统一进行供应链物流战略设计，规划供应链物流目标，标准化供应链物流服务行为，集成化供应链物流服务业务，同步化供应链物流运作，实现供应链内部各节点企业的核心竞争力和协同作业能力，全面发挥供应链物流管理系统的集成性优势。

3、构建基于横向一体化管理模式的物流企业供应链管理绩效评价体系

西安民营物流企业现有绩效评价体系往往是以自身利益和短期目标为前提构建的，不能实现整个供应链利益的最大化。为此，企业应摒弃传统的经营理念，强调供应链整体利益最大化和利益共享原则，在构建供应链管理评价体系时，需要根据自身能力，以供应链物流管理各节点企业的现实利益、未来利益、整体利益和未来发展战略取向为基础，全面研究当前和未来一段时间内物流企业经营环境与发展途径的具体情况，综合设计物流企业供应链管理绩效评价指标和评价体系。通过建立起能够有效鉴定和评价供应链物流节点企业绩效的评价体系，引导企业进行第三方权威部门系统评估，客观评价。在供应链物流管理层面上进行行业控制和官方资质评价，实现“推拉结合”的物流促进策略，将有效推动西安民营物流企业供应链管理能力与水平的提升，促进民营物流企业的健康快速发展，提升西安民营物流企业整体竞争力和实力。

4、构建基于“横向一体化”管理模式的物流企业组织和业务流程

“横向一体化”管理模式强调供应链业务流程，而不是职能部门的专业作用，企业应以业务流程构建组织，比如矩阵制组织、团队组织、虚拟组织等，弱化传统职能组织的作用和权利。在供应链企业之间，形成不同企业不同部门协同运作的团队组织。西安民营物流企业管理能力与水平的提升，首先应从满足供应链物流管理要求入手，从企业内部改造入手。摒弃传统的“纵向一体化”管理理念与管理思想，真正根据供应链物流管理要求和原则进行组织流程再造，建立基于“横向一体化”管理模式要求的扁平化组织结构，全面优化物流企业内部和企业之间组织流程，实现企业内部和企业间的业务流程无缝衔接，协调企业内部各部门及供应链企业间的同步性，减少内部及企业间消耗，使物料在整个供应链上顺畅流动，满足客户的需求。

第2篇：物业管理案例及分析范文

关键词：物业管理法规；行业培训；教学改革

随着我国社会经济的发展，住房制度的不断改革，物业管理行业从无到有，逐步发展壮大。作为朝阳产业，物业管理对人才的需求也越来越迫切，全国高校、高职院校为适应新时期物业管理行业发展对人才的需求，开设了物业管理的本科、专科专业，但仅靠学历教育培养的学生远不能满足物业管理行业人才的缺口。要专业的职业培训，使从业人员的业务知识和技能得到不断的更新与提升，才能适应和满足社会、企业发展的需要，而《物业管理法规》作为物业管理职业培训的核心课程，不仅承担着让学生熟练掌握物业管理的法律法规知识，还承担着提升学生的法制意识和管理业务水平。

一、《物业管理法规》在职业培训中的重要性

众所周知，法律法规是企业从事市场经济活动的基本准则，物业服务具有公共服务的属性，服务周期长，服务内容多样，服务对象广泛且具有不特定性，因此物业服务企业与业主之间的权利义务关系更为复杂，其过程中涉及的法律关系也更为复杂多样。无论是从经营管理的角度，还是从规避风险的角度，提升法律意识、深刻理解并严格按照法律法规办事、学会运用法律的武器维护自身权益，都是物业服务企业规避风险的根本之道。

二、《物业管理法规》教学方法改革的必要性

现有《物业管理法规》主要涉及物业管理法律关系，法律规范、法律责任，物权与物业权属，业主的建筑物区分所有权，物业服务合同，管理规约，早期介入及前期物业管理，物业管理招投标、物业的承接查验，房屋的修缮及设施设备的管理，物业服务的收费，住宅专项维修资金等物业管理不同阶段各项具体业务相关的法律规定；课程涉及的内容广泛、体系完整，但物业管理涉及的法律关系较复杂，从业人员需具备较强的实践操作能力，要求从业人员不仅掌握系统的理论知识，还要在实践中不断的总结，不断的理论联系实践、不断提炼后再运用在日常的物业管理中。总之，需要我们不断完善物业管理法规课程的教学方式，将实践教学和理论教学相结合，促使学生的理论知识向实践能力，专业素质方向转化，培养综合性、专业性的物业服务人才。

三、《物业管理法规》教学改革的探索

1.《物业管理法规》的教学内容的拓展

职业培训不同于高职教育等学历教育，是已经从事物业管理工作的从业人员在职在岗培训，要在短时间内提升业务能力。物业管理是一项与人和社会打交道的工作，对于从事物业管理的从业人员来讲，处理纷繁复杂的各种物业管理关系，在实际工作中不仅需要具备专业的理论知识更需要掌握一定专业技能。因此，物业管理法规教学的过程，针对在职培训不同于高职教学的特点，就是对从业人员在日常的物业管理活动中积累了丰富的实践经验，让他们带着问题进课堂，带着思考去听课，要求《物业管理法规》教师肩负着短时间内提升学生理论知识快速转化为实际的能力，对培训教师就有较高的要求，教学内容上除了系统的法律法规的理论知识，更侧重于具体业务涉及法律法规知识和行业主管部门的指导性政策的讲授，做到教有所学、教有所得，教有所成。

2.《物业管理法规》教学方法的探索

《物业管理法规》课程的教学内容是与物业管理相关的法律法规，相对与实务类课程较枯燥，职业培训需通过引入案例的教学方法、引起学生兴趣，从而调动学生学习的积极性，要求教师把所学的知识隐含在案例中，让学生在一个个典型的案例任务的带动下开展教学活动，把学生通过在案例中学会解决问题的能力，延伸到在实际中工作解决问题的能力，这就需要授课教师不仅掌握系统的专业知识，而且还要具备较丰富的实践经历，这样才能真正培养学生分析问题，解决问题的能力，将传统的讲授理论知识的教学方法，转变为学生解决问题的互动式教学方法，将教师传统的教授学生被动的学习，转变为积极的主动学习，提高学生的实际操作能力，从而提高学生的业务能力。

3.《物业管理法规》教学手段的探索

物业政策法规课程的讲授，对于职业培训特点，教师采用多媒体教学，在讲授过程中通过播放案例短片或情景再现等方式，让学生更形象、更直接、更明确的理解讲授物业管理法律法规的规定，以及依据法律规定处理具体问题的方法；采用现场教学手段，通过与知名物业企业联合建立校外实习基地，充分利用知名物业公司提供的优质资源，授课老师讲解物业管理法规在实际工作中的应用，特别是在物业管理活动中经常出现的问题，如对前期物业管理阶段业主入住后装饰装修的问题的分析，依据装饰装修管理办法，以及与装饰装修相关的案例，针对性的对学生进行分析讲授，帮助学生深入理解物业法规定内涵，提高学生解决实际问题的能力。综上所述，《物业管理法规》课程在职业培训中有着举足轻重的作用，物业管理行业具有较强的社会实践性，在今后的教学中要突破传统理论知识的讲授，通过拓展教学内容，改革教学方法，改善教学手段探索新的教改方向，提高教学效果，提高学生运用法律法规从事物业服务的能力。

参考文献：

[1]岳娜.物业管理法规与案例评析[M].北京:中国建设工业出版社,2007.

[2]何红.物业管理专业教师论物业管理法规与政策的教学改革[J].经济研究导刊,2014(19).

第3篇：物业管理案例及分析范文

关键词:物业管理;案例教学;能力

Abstract: this paper introduces the course arrangement is analyzed and the mathematical model of the course arrangement, this paper analyzes the curriculum schedule algorithm based on genetic algorithm is presented the principles and algorithms and characteristics, the use of time mode, based on the genetic algorithm is put forward the method of class arrangement system, and demonstrate the efficiency of this method.

Keywords: curriculum arrangement; Genetic algorithm; Multi-objective optimization; Time mode

Abstract: the property management teaching materials are mostly theory and some policy provisions described, in the teaching is boring, so in the teaching, combining use of case teaching material contents, teaching can improve the quality of teaching, stimulate students' interest in study, training students' ability to solve problems.

Keywords: property management; Case teaching; ability

中图分类号：G424.21文献标识码：A 文章编号：

物业管理是一门管理性强、政策性强、知识面宽的应用学科。学好这门课程，要求学生除掌握本门学科的基本知识和应用技能，熟悉党和国家有关的方针、政策、物业管理法规外，还要求学生更多的了解物业管理公司。只有这样，才能使学生运用所学的知识解决实际工作中遇到的难题，要想达到上述目标，仅依靠讲授物业管理课程的教材内容是远远不够的，我在物业管理的教学中，感到现在的物业的管理教材中，侧重于对物业管理的基础理论，基本内容的论述较多，但对在理论基础上针对不同情况的灵活应用和具体操作内容偏少，我认为从事物业管理这一行业的人员是直接和物业的所有有关人员打交道的，他们在掌握全面的知识、技能、政策、法规的基础上，更需要的是直接处理在工作中碰到的急、难、复杂问题的能力，在教学中只对教材的讲解，学生会感到教学枯燥乏味，不易深入，激发不出学生的学习兴趣。

物业管理教学中开展案例教学的实施过程，可运用以下几种方法：

教师“举案”法

教师结合教材内容按教学需要，选好教学条例，案例教

学要循序渐进，先选择比较浅显的案例进行讨论，在教学中，要改变教学方式，抛弃那种“满堂灌”的教学方法，采用启发式、讨论式、探讨式等方法，解答学生提出的问题，教师不必急于讲解，更不能将结果当场教给学生，对自己的见解提不同的意见，展开争论，教学相长。

为了加深学生对物业管理规章制度的理解，我举了一些案例，其中对于员工责任的制度，案例如下：

某物业公司聘请的一位保安员王某于2005年1月19日凌晨3点在值班时进入业主张某的房间，使张某受到惊吓，张某问其理由，该保安员自称因为张某房屋虚掩，考虑到张某的安全而入室检查。当天，张某向物业管理公司投诉，让学生来讨论，该保安员的做法是否正确，通过讨论，学生认为维护业主的利益是物业管理公司的职责，但在履行职责时应注意采取适当合理的方式，如果措施不当侵害了业主的权利，应承担相应的法律责任，那么该保安员遇到这种情况怎么办？遇此紧急情况，该保安员应与业主电话联系，如无法联系该住户时，应请公安人员见证，进一步启发学生，物业管理公司即要为用户提供服务，又要避免因服务不当或过失而引起用户的投诉或，为避免用户在保安工作中投诉，那么物业管理公司应采取怎样的防范措施。经过学生的讨论，最后普通认为：（1）制定进入用户房间工作规程，物业管理公司因紧急情况进入用户室内，应征得用户的同意，且至少二人陪同。（2）是加强保安员素质教育，应强化对保安员的培训，提高保安员的业务素质和服务意识。（3）是物业管理公司在鉴定合同对自己的权利和义务要划分清楚，明确保安工作职责范围及应承担的义务。

学生“举案”法

在学习第四章的内容“业主的权利和义务”时，有的学生举了这样一个例子：他所在小区的物业管理公司接到403室用户报修，称天花板漏水。经维修工仔细检查，发现是603室卫生间的地漏发生堵塞造成卫生间地砖上有些积水，积水又顺着缝隙渗到楼下，维修人员判定排水管理内有异物，必须打开503室卫生间吊顶上的管理检修孔，才能彻底疏通，解决积水和渗水问题，但503室用户用铝板吊顶，且固定死了，未留检修孔。当维修人员要求拆改吊顶时，引起503室投诉。物业管理公司应如何处理？讨论中踊跃发言，敢于发表自己的见解，让学生在讨论前认真听案例中存在的问题，准备讨论的提纲。

学生们普通认为小区物业管理公司首先劝说503室业主，从上下邻居利益角度来说明方便他人最终方便自己的道理，虽然房子是业主的，但是管（如排污管）和设备却是公用，任何人都不能妨碍使用和维修。物业管理公司在装修规定中已明确规定：所有单元内卫生间的吊顶不能封闭，以免为日后检查工作带来麻烦。503室应在装修事为603预留检查孔。通过这个例子，让学生了解到业主在进行房屋装修，必修遵守本物业装饰装修管理规定。并填写申请表，经物业管理公司审查批准后，方可进行施工，进一步启发学生作为物业管理公司是否也存在问题呢？物业管理公司应加强装修监督，防患于未然，及时发现和杜绝装修违规问题，同时应加强业主的法律意识，向用户宣传有关房屋共同部位的管理方法和制度。

三、案例教学中要注意的问题

根据我的教学实践,一般在案例教学中应注意以下问题:首先,要认真选好案例。正如写文章,选好主题或题目,文章就成功了一半。案例教学所选案例一定要有针对性和启发性,其次,要严格把握好案例教学实施过程。案例教学必须作好充分的课前准备。上课前,教师要根据教学目的的需要和教学内容的要求选择一个或几个案例,上课前将案例发给学生,给学生充足的时间,让他们查阅资料,进行充分的思考。也可以让学生分成若干小组，每组学生自己准备案例，然后小组推荐，在课堂上讨论交流，最后老师总结。其次要防止少数学生只当“观众”,不当“主角”。当我们问学生有没有问题时,有的是默不做声,有的干脆说没问题。其实,“没有问题就是最大的问题”。一堂好的案例教学课应该是大家都能积极参与。在案例分析中,教师要善于提出具有启发性的思考题，要善于引导学生开展案例的研讨，发现学生发言中的不同观点，并及时、明确地指出错误的观点。

我在物业管理的教学中，运用了“案例教学法”，通过具体的案例分析过程，来完成对物业管理的基本理论，基本内容的教学，经过实践，收到了良好的教学效果，学生学得轻轻松松，又可活跃课堂气氛，学生普遍欢迎并乐于接受这种教学方法，大大提高了教学质量，运用案例教学,避免了单纯灌输式教学方法的缺陷,一般来讲,案例虽然是经过文字加工的,但事实是真实发生过的,虽然有时隐去了真实单位名称姓名，但鲜活的事例让人学起来记得住,用得着。运用案例教学,将传统的被动学习方式改为互动式学习方式,激发学生学习的主观能动性。同时，也满足社会经济发展对物业管理专业应用型人才的要求。

参考文献：

[1]刘文良.案例教学常见误区举隅[J].思想理论教育,2003(5)

第4篇：物业管理案例及分析范文

    整个系列活动具体如下：

    一、组织一次物业管理条例培训（4月——5月）

1、 在培训的同时，收集各法制楼组代表的电子信箱，为后续的网上送法上门、网上沟通做好准备。

2、 公布《长宁房地》门户网站网址，为以后登陆该网站提供方便。

3、 培训后组织一次讨论会，对如何促进物业管理工作、如何做好物业管理条例的宣传提出意见和建议。

4、 组织一次现场开卷知识竞赛。

    二、在全区的每个小区张贴《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》宣传海报。（4月底完成）

三、利用门户网站开设网上物业管理法制宣传专栏，并及时更新。（5月开始），主要内容包括：

    1、法律法规：包括国务院、建设部、上海市有关物业管理的法规、规章、文件。

 2、案例分析：近期有代表性的案件。

 3、便民问答：挑选常用的问题，以问答的形式分条。

    4、网上调查：对市民关心的问题，进行调查。

    5、网上竞赛：邀请法制楼组居民或代表参加，其他市民也可以参加。

    6、房地万事通信箱：根据法制楼组居民或其他市民的提问，在二天内以电子邮件的方式回答。

    四、在《时报》开辟专栏，宣传物业管理条例。（5月开始）

五、通过各个房地办事处对辖区内的物业小区经理业务培训一次，主要内容为《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及配套文件，并通过小区物业公司加强对小区内居民的宣传。（5——9月底）

    六、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加违法搭建的现场执法活动一到两次，加深对法规的理解。（6——8月）

    七、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加业委会组建现场会议一到两次，加深对法规的理解。（6——8月）

八、每月一次送法到家，经最新的物业管理文件通过电子邮件的形式送到法制楼组居民或代表的电子信箱中。

九、在《物业管理条例》实施二周年之际系列活动。（9月）

1、开设一次物业管理义务法律咨询。地点设在法制楼组所在小区附近，并邀请部分法制楼组的居民或代表参加。

2、悬挂横幅。

3、在长宁时报利用半个版面宣传物业管理条例。

    十、召开一次成果检验大会，并聘请房地法制宣传助理员，举行授牌仪式，为法制宣传深入社区奠定群众基础。

第5篇：物业管理案例及分析范文

[关键词] 物业管理房地产现状对策

我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响; 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅自然淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。

3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

第6篇：物业管理案例及分析范文

商业物业管理工作计划【一】

(一)加强小区装修管理工作

小区装修管理工作仍然是日后物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们还需做大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，实时制定详细的管理制度，并继续坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。

(二)努力提高管理水平，促进物业管理上档次

根据物业公司岗位员工实际需要，下一步将实施“走出去和请进来”的培训方案，即让员工到其它优秀的物业公司外出学习，利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式。同时也外请优秀的物业管理人员到公司为员工培训，外出学习的员工回来后也要与其它员工交流学习经验，力争做到每位员工的业务水平专业化、全面化。

(三)搞好对外协调管理工作

搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，物业公司会紧密与开发商配合，积极主动与当地物业管理办公室、城管局、电信局、建设局环卫处联系，并圆满完成环卫开荒工作。

(四)做好绿化推进工作

绿化工作现已由1#、2#开始绿化作业，近期物业公司会加强与业主交流，请业主配合开展绿化工作，严查高空抛物、乱丢装修垃圾的现象。

(五)物业资质的申办

申办物业资质，以“保三争二”为原则，即保证物业三级资质的申办成功，同时尽努力争取申办物业二级资质。

在下一阶段的工作里，我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，推进静睿泰物业的品牌建设，创造佳绩!

商业物业管理工作计划【二】

物业管理前期管理工作在物业管理环节中是十分重要的。应将在实行此方案所制定的经营管理项目前做好以下的前期管理工作:

(1).修改和制定有关的管理文件,这些文件包括但不限于:

A.管理公约--对[xxxx]物业及其设备,服务设施的管理、保养、保险以及维护所订立的规定,达到对该物业的统一管理,以保证该物业的所有业主和租户有效地使用其物业单元,并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。

B.用户手册--方便各业主及租户进一步了解"[xxxx]"的物业情况和管理运作规定,旨在保障"[xxxx]"全体业户和租户的利益而制定的手册。

C.装修指南--向各业主及租户详细介绍各业户在自己单元内进行装修、改造等工程必须遵守的规定和必办的手续,以及介绍"[xxxx]"物业设施情况,以协助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设备、设施、中央系统、楼宇结构和其它业户单元的正常使用。

(2).制定各项管理程序及规定,包括但不限于以下:

A.商铺物业交收程序

B.商铺装修的报批和验收程序

C.商铺装修的监控程序

D.公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定

E.公共设备设施的监管维护和报修程序

F.投诉处理的程序

G.意外和紧急情况处理的程序

H.非办公时间出入商场的管理规定

I.货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定

J.日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定

(3).物业管理服务质量的控制和制度,包括但不限于以下:

A.各部门工作手册的制定(包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则)

B.各岗位的(部门)纪律制度

C.各岗位服务标准

D.考核制度和持续改进的措施

(4).在商场竣工前对商场设施管理的前期介入:

前期介入有利于商场的日后管理,避免发生重复投资或资源浪费,对发展商有利无弊,其范围包括但不限于以下方面:

A.参照商场的图纸设计,为商场日后管理的方便与完善,提早设计及更改有关设备设施及有关的功能布局,以避免重复投资或浪费资源。

B.根据我们的专业 管理经验,向发展商早期提出合理化建议。如设备设施的选择,管理设施的设置等等。

C.早期熟悉商场设备设施情况,协助发展商监督设备安装及调试,监控有关工程质量,并对商场的隐蔽工程进行早期的验收。

2.对"[xxxx]"商场进行验收和接管

将配合发展商,按照"[xxxx]"的工程进度,分期分批地对商场物业验收和接管,包括以下方面:

A.对隐蔽工程验收和接管

B.对楼宇工程质量的验收和接管

C.对设备和设施的验收和接管

D.对装修质量的验收和接管

E.对各项工程和设备的竣工图,使用说明书,质量保证书等以及图纸和文件资料的接收并存档。

F.所有交付给业户的商场物业单元,均由物业管理公司先验收接管后,再代表发展商交付给业户,并代业户跟进各项收铺时查出的遗漏工程问题。

3.接管后的物业管理工作

包括但不限于以下:

(1)代表发展商向业户进行商场物业交收工作,并跟进收铺后的遗漏工程的完善工作。

(2)跟进"[xxxx]"工程的土建、机电设备设施、智能化项目、公共设施的各项遗漏工程,督促承建商完善各项遗漏项目。

(3)执行日常的保安管理。

A.利用先进的硬件设施,如电子巡更系统、对讲系统、闭路电视监控系统、烟感报警安全 防范系统等,对"[xxxx]"商场物业实行24小时无间断的安全 管理。

B.制定合适的各项安全管理制度,如"出入登记","每小时巡楼","紧急和意外事件处理程序"等做好安全管理,力求无罪案发生率。

C.制定合适的消防工作计划和制度,确保"[xxxx]"物业的防火工作安全可靠。

D.制定保安人员的招聘标准,促使保安员持证上岗,并进行业务培训和素质教育,特别强调"热情有礼、宾客至上"的服务意识,使保安队伍成为"[xxxx]"物业管理形象标志。

E.加强管理检查,建立考核和奖罚激励机制,坚持持续改进,保持保安队伍的服务质量和水平。

商业物业管理工作计划【三】

作为一个物业管理员，为居民创造良好的小区环境，带领居民把自己的家园建设好是我的责任。以往的工作中我带领全体工作人员顺利将工作展开，并在小区居民的配合下有效实施了各项业务工作，九月里我已拟定物业总监个人工作计划:

一、三个小区公共事务方面

1、全面推行租赁经营服务工作,召开全体工作人员总动员会,明确租赁服务意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,确保工作正常进展。

2、为提高费用收缴率,确保财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。

3、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提高管理服务质量，这也是2009年工作计划中的重中之重。

4、制定《保安器材管理规定》,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并认队真贯彻实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。

5、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况,以对比分析、寻找差距,为下一步工作提高作出更可行的具体措施。

二、xx华庭项目

1、全力抓好30-35幢物业移交工作,确保业主满意。

2、督促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处及时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。

3、继续跟进26-29幢绿化种植工作。

4、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。

5、督促工程部做好30-35幢相关附属工程,如:道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。

6、做好个别岗位人员调整和招聘工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等),确保项目工作正常运行。

7、拟定"xx华庭首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施,为创建"市优"工作打好基础。

三、xx居项目

1、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,加强收费工作。

2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期免费停车现象,维护秩序正常。

3、与财务协调,及时做好坏帐处理。

4、督促全面检测该项目红外报警系统情况,找出问题所在,并做好相应改善,确保系统的灵敏度和正常运行。

5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除,以免影响整体观容。

6、督促完善该项目小区商铺的资料管理。

7、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理,维护物业的完好。

8、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。

四、项目

1、督促整理好第12-15幢(共36户,已收楼32户)房屋档案资料。

2、做好外围红线报警的使用与维护,包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。

3、制定安全警报现场跟踪与核实,并明确解除警报及记录操作相关要求,避免作业疏忽。

4、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票发售、泳池水质处理等。

5、督促做好12-15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。

6、跟进做好小区健身器材的安装。

7、督促做好各种费用的追收。

8、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。

9、跟进部分绿化植物的补种和改造等(如:大门入口处即将枯死的大叶油棕树3棵,应该更换)。

五、其它事项

1、"士多"招商登记等工作配合。

第7篇：物业管理案例及分析范文

摘 要 营销策略在物业管理服务中起着重要的地位，而本文主要区别于传统的4P营销策略，论述4C在物业管理服务中的运用。

关键词 4C 物业管理 运用

市场化运作是物业管理发展的必然趋势，在新《物业管理条例》的规范下，物业管理服务的需求主体和供给主体都将进一步推向市场。而在后期的物业服务中要以一贯的讲究策略与技巧才能提高服务质量，才能赢得住户的满意，最终实现提升品牌品质的目的。本文主要论述了4C在物业服务中的运用。

一、Cost―成本

降低成本，增加顾客的让渡价值。顾客让渡价值是指通过提高服务质量，向顾客提供超过顾客支付的商品价值的那部分价值。可是小区的物业收费应是“取之于民，用之于民”，“住户交多少钱，物业管理提供多少服务”的思想已经不能符合市场规律，必须提供超值服务，提高顾客的让渡价值，增加总价值。因此，物业公司应作到如下两点：

1.提高服务质量，确定合理的服务成本，真正让业主感到物有所值。中海物业是深圳三大物业品牌之一，目前已在香港和内地有很大的管理面积，它的十大特色之一就是“推行合理化的服务成本”，中海物业严格科学地进行成本管理。以一贯的倡导“一纸两面用”的勤俭办事精神，珍惜和用好来自业主的每一分钱。

2.物业企业要有物业管理规模化经营相配套。只有在实现规模化经营的基础上，降低物业管理成本，提高效益，扭转亏损局面才有可能，从而使服务质量的提高和物业费用的合理制定了坚实的基础。

二、Customer―顾客

顾客是物业服务的对象，必须摆正顾客的中心置，感受顾客之感受，思考顾客之思考，这样，我们才能达到顾客的满意。我们正迈向用户满意经营的时代。业主因满意而聘请他们认定的优秀物业管理企业做他们小区的管理者，因满意而向物业管理企业缴纳物业费。因此，必须坚持“尊重顾客，善待顾客、让顾客满意、顾客是朋友”的理念。我们所做的一切工作都是围绕顾客满意来做的。

万达物业是中国北方的一个重要物管品牌，在物业管理公司纷纷抱怨收费难的情况下，万达的物业管理费到位率却达到了92%，他们的秘诀就是坚持“顾客满意”的理念，并把它渗透到服务中去。比如万达物业实行全天候服务，公司员工在意识上从来没有休息日的概念。小区主任和工作人员谈及区内人家情况如数家珍。

三、Communicate―沟通

物业管理是一种相对时间最长的交易，交易双方朝夕相处，因此不能不产生纠纷、摩擦，对于物业企业来说，要做的就是尽量避免，尽量减少，化解纠纷、防患纠纷的方法就是沟通，它有两个途径：

1.告知。物业管理是一个新兴行业，它的问世、发展需要众多的条件，其中最重要的一点就是必须得到人们的认识、理解。向业主宣传什么是物业管理的同时，还应明确告知双方的权利义务。业主和物业公司在某些方面权利、义务的界定模糊，是目前造成矛盾和冲突的主要原因，最典型的案例是2003年广州市番禹区丽江花园的市政路事件，它引起了业界及社会的广泛关注，《南方周末》曾头版报道了整个事件。丽江花园是90年代初建立的一个典型的中等收入阶层社区，小区设施完善、环境优美、物业管理周到细致，甚至被授予“国家级示范小区”和“全国优秀住宅社区环境特别金奖”等殊荣。然而，2002年底，在业主们不知情的情况下，一条市政规划路从居民的阳台下一穿而过，彻底改变了小区的生态，打破了往日曾经温情脉脉、充满诗意的居住环境。在切身利益被损害的情况下，人们的维权意识激醒了，小区居民开始了长达半年的维权行动。在这一过程中，也让物业公司认识到，在居民维权意识、消费意识都增强的情况下，如果在权利义务问题上牵扯不清，就很难取信于民，也就很难树立公司品牌形象。

2.善待投诉。投诉在物业管理工作中常常遇到，而处理投诉的过程也是与业主进行沟通的一种过程。这个过程如果处理的好，就可以最大程度的提升公司在消费者心目中的地位，树立良好的形象；如果处理的不好，就会给业主造成很坏的印象，极易伤害到业主的感情。这是两个易走的极端，所以要妥善处理，好好沟通，以树立良好的公司形象。

四、Convenient―便利

如果说，“顾客满意”是物业服务目标的话，那么提供便利就是达到这一目标的手段了。物业公司作为小区居民的“大管家”，要尽其能力为居民提供便利。一方面，业主的生活实现了很多方便；、另一方面，物业企业也提升了自身的服务形象，从而实现了“双赢”。在这方面，深圳城建做的就比较成功，也是其制胜的秘诀。

（1）确定“特别关爱对象”，安排专人实施重点服务，为他们排忧解难，包括家有高龄老人、残疾人、弱智人的家庭，通过重点服务，给他们的生活、工作带来便利。

（2）借助集团消费为居民降低生活费的支出。他们计划成立中央花园“住户消费服务社”，通过集中订货、购买，为小区的住户采购日常大宗消费用品，以节约开支；通过电话预约、送货上门等方式，为住户，特别是家有老人、小孩生活不方便的住户提供方便和周到的服务等等。

（3）拓展以家政服务、社区服务为主要内容的多种经营路子，为小区居民生活、工作提供各种方便。如介绍可靠的保姆和“钟点工”，提供家电维修与清洗，代订报刊、牛奶，上门回收废旧物品，免费为业主介绍房屋出租等等。

结束语

因此在物业管理市场化的过程中，营销策略将会扮演十分重要的角色，它将促进物业管理企业的决策科学化、服务规范化、形象品牌化，从而使物业管理的发展水平跃上一个新的台阶。

参考文献：

第8篇：物业管理案例及分析范文

今天，我们在这里召开全区物业管理工作会，主要目的是在总结去年工作的同时认真分析当前全区物业管理工作面临的形势和存在的问题，听取大家对物业管理工作的意见和看法，共同探讨研究进一步做好物业管理工作的思路和办法。前面，区房管局、市房管局领导都对今年的工作做了安排部署，我都同意，请大家认真抓好落实。下面，我讲几点意见

一、认清形势，稳步发展

物业管理与服务关系人民群众切身利益，是百姓生活不可缺少的组成部分，也是社会关注的热点。推进城乡物业管理全覆盖，建立社区物业管理的长效机制，是社会管理创新的一项重要内容，也是奋力打造“产业强区、宜居新区、文化名区”，全面提升城乡一体化、全面现代化、充分国际化的现实要求。尤其是区政府出台《成都市新都区推进物业管理全覆盖工作实施方案》后，理顺了物业管理工作体制，明确了区、街、居三级职责。去年6月份区物业管理协会的成立，进一步规范了物业管理行为，对促进我区物业管理健康、快速发展起到了积极的作用。

（一）、进一步解决我区物业服务信息不对称、收费不公开等突出问题，提高业主对物业管理的认知度和满意度，全面升级我区物业管理和服务水平，完善物业管理相关办法、机制。并且积极开展和谐物管“公开年”主题活动。

（二）、着力构建和谐物管，积极配合房管局相关部门及时到存在问题的物业企业做好沟通协调工作，并提出了合理、可行性的建议，使矛盾和纠纷得到了及时的处理。

（三）、去年协会首先组织了会员单位在本区域内做到较好的物业服务企业和服务项目（包括农集区）进行相互交流学习。通过相互交流，会员单位对我区的优秀物业管理企业和项目有了比较深刻的了解，特别是对企业的服务理念、服务模式很有借鉴意义。

二、找准问题，突破难点

物业管理工作是一项系统工程，是一个大课题，不可能一蹴而就，事半功倍，需要我们认真细致地做好方方面面的工作才能见到成效。在看到物业管理服务工作取得初步进步的同时，我们也还要清醒地认识到我区物业管理服务工作仍然存在许多亟待解决的突出问题。

（一）对物业管理企业服务行为的监管还不到位。部分物业企业服务水平低、意识差，社会责任感不强，多收费、少服务，处理问题简单粗暴，有的甚至干扰业主委员会自治，人为制造矛盾，严重影响小区和谐氛围。

（二）存在着业主和业主委员会与物业公司之间的矛盾，停车费、代收代缴的水、电、气费收取投诉问题，以及小区车辆乱停乱放，治安案件频发，违法建设等问题.

（三）是市场机制不完善。业主大会、业主委员会的建立覆盖面低，已建立的部分业主委员会，存在运行不规范、职能作用发挥不充分的问题；住宅小区管理用房建设滞后，部分小区缺乏必要的办公场地；住宅小区园林绿化用水支出比重大，导致企业运行成本增加，既影响了小区绿化，又降低了物业企业经营效益，致使物业服务质量得不到有效提升。

(四)物业监管还不到位。物业管理行政主管部门及相关部门的职责划分不很明确，管理责任落实不到位。

（五）业主自律机制不完善。相当多的业主还没有树立起有偿服务的观念，不能认真履行合同约定义务，任意拖欠物业服务费用的现象非常普遍，造成物业管理企业亏损过大。

（六）遗留问题十分棘手。过去修建的单体住宅楼及一些老旧住宅楼，由于规划审批手续不完备，一些住宅楼的配套设施布局不合理甚至缺失，给物业管理服务工作带来很多难题。

这些问题的存在，会在一定程度上制约我区物业管理行业快速健康发展，需要我们在今后工作当中引起高度重视，认真研究解决。

三、落实责任，扎实推进

（一）、创新思路，解决问题：

我们必须要摸清小区管理中存在的突出问题是什么，症结在什么地方。现在各个区基本上都掌握了一些情况，摸底工作做得很好、很扎实。下一步我们要在此基础上，制订分阶段的管理计划。同时要坚持标本兼治，下大功夫抓好老旧小区的整治、管理和服务。要创新思路，盘活存量，加大对老旧小区基础设施、公共配套等方面的投入，加快解决配套落后的问题。在这方面认识上要到位，不能埋怨、不能推诿，要面对现实、立足自身，发挥主动性、创造性，积极拓宽思路，拿出解决办法。

(二)、提高服务，做出贡献：

一是物业企业自形象提高。我们要努力提高物业企业综合素质，为居民提供优质的服务。我们物业管理的根本目的是为业主、为住户提供优质的服务，物业事业的发展，关键在于企业素质的提高。各物业企业要切实加强内部管理，努力提高综合素质，不断提高服务水平。一是切实加强企业基础建设。物业企业要完善企业内部管理制度，加强自身建设，苦练内功，增强发展后劲，适应市场竞争的需要。二是大力提高物业管理从业人员职业素质。要抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和技能培训，提高从业人员素质。要把培训重点放在项目负责人身上，通过加强对项目负责人的培训与管理，提升物业项目的服务品质，提高物业企业的管理水平，推动行业整体素质的提高。三是要努力增强服务意识。各物业企业都要转变观念，把搞好服务放在一切工作的首位，要坚持以人为本，努力搞好人性化服务，要大力推行精细管理、精心服务，要充分发挥业主大会的作用，紧紧依靠业主委员会开展工作，物业企业要与业主委员会和谐相处，共同构建和谐社区，共同创造整洁、文明、安全的居住环境

（三）、加强监督，协调关系：

要切实加强对业主大会和业主委员会的指导监督，强化业主自律意识。业主是房屋的所有权人，是物业管理的权利和责任主体，强化业主自律意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度。要加强对组建业主大会和业主委员会的指导，促进业主自我管理，自我约束机制的形成。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用。广大业主要充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。同时，要监督业主委员会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。三是要强化业主的责任意识和自律意识，树立花钱买服务的理性消费观念。物业管理企业要积极引导、增强业主物业服务消费意识，要完善管理规约和物业服务合同条款，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同，使个别不自觉履行交费义务的业主受到规约和合同的限制和约束。

（四）、创新方法，化解矛盾：

要深入研究引入第三方监管机制问题。要立足于构建业主和物业服务企业之间的长期和谐互信关系，尝试引入第三方评估监理机构，为业主、物业企业和建设单位提供物业项目承接验收、物业服务标准确定、服务费用评估、服务质量测评等方面的服务，努力在物业服务项目交接、推动物业服务质价相符、促进公平交易、化解矛盾纠纷等方面发挥积极作用。

（五）、加强建设，维护和谐：

维护社区和谐、加强社区精神文明建设是城市发展进步的基础。物业管理是社区服务的重要组成部分，物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极促进作用。近年来的实践告诉我们，通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区和谐和社区精神文明建设。

（六）、加大宣传，形成氛围：

强化舆论监督。要加强物业管理法规的宣传，通过物业管理法规、政策的广泛深入宣传，努力营造有利于物业行业健康发展的良好氛围。物业行政主管部门要通过印制散发宣传资料、编播宣传片、举办专题宣传活动、联合广电部门开办专题节目等形式，多层次、全方位地开展物业管理方面的政策法规知识宣传，对一些物业服务好典型、好案例进行正面宣传报导，对一些管理差、服务差的物业企业和案例进行反面曝光。总之，要通过广泛深入地宣传引导，在全社会形成“人人关注物业、人人支持物业”的良好氛围。

（七）、强化素质，打造精品：

第9篇：物业管理案例及分析范文

物业管理作为一种新型的三位一体管理模式，是融服务、管理和经营的专业化管理模式，它非常适用于住房制度改革和城市房地产的综合开发。在城市管理体制改革中物业管理模式已成为一种主流模式得到广泛应用。然而物业管理公司难以避免由于工作过失或疏忽导致物业使用者的财产和人身安全受到损害，而受害者通过法律可以提出索赔。针对各种商业保险品种和物业管理及服务的不断增多，并在经营管理中被各物业公司积极引入的状况，要提高日常服务中出现的突发的、无法控制的、不可预见的或其它因素导致的人、物事故赔偿风险的抵御能力。面对客观存在的风险，必须对危险进行认识、估计和分析，进行必要的管理，实施有效手段对危险进行消灭、减少或者转嫁。

1目前我国物业管理责任保险的状况

目前在保险市场上物业管理责任险还没有形成规模，处于比较尴尬的状况，而且难以建立新的保险业务增长点。对于投保人来讲，不是不满意理赔服务，就是觉得钱浪费了，以致不断出现相关的保险纠纷。投保人不买账，保险公司也不买账。

1.1物业管理行业发展不够规范

在现阶段我国物业责任保险市场缺乏有效的需求，中国人民保险公司在2000年9月最早推出该险种，然而第一单直到2001年底才在深圳签订。“大数法则”是该保险经营的根本，为了对其风险进行分散需要承保足够的风险单位。因投保单位不多，保险公司难以分散其风险，还可能出现“逆选择”的风险，迫不得已干脆拒绝承保少量的投保人或者定出比较高水平的费率，导致恶性循环。保险公司的积极性由于其赔付率高、保费收入有限，其经营状况受到极大影响。我国的市场经济竞争以及物业管理行业特点是这种现状产生的根本因素。物业管理公司还存在效益差、管理水平低的问题。大部分小区物业管理公司维持困难，管理费从来就没有收齐过，买保险更无从谈起了。

1.2缺乏完善的法律制度

物业管理责任保险是在进行专业服务的过程中，“依法”承担由于其过失导致第三者或者服务的消费者在人身或财产上受到伤害或损失的经济赔偿责任。所以，保险责任判定的重点就是是否有法可依，这也是成立该保险合同的根本所在。我国消费者权益的保护，通过《物业管理责任条例》得到了充分的诠释。但是对于物业管理公司来讲，缺乏详细的规定认定其应承担的经济赔偿责任，另外在其具体执法过程中可追循的案例缺乏，没有具体的法规，导致判定物业管理公司在什么条件下应当承担的经济赔偿责任以及赔偿的额度是个非常大的问题。

1.3产品开发中保险公司存在很多不足

物业管理责任保险存在狭窄的保险责任范围。目前保险公司的物业责任保险的前提条件是物业管理公司出现过失和疏忽行为才承担责任，除此以外保险公司就能够免除责任。显然这在当下是难以通过充足的保障推动物业管理公司发展。保险公司与物业管理公司间存在两项重大分歧：首先是投保范围，其次是保单额度。对于物业管理公司来讲，大一些的投保范围是其追求的目标。然而越大的投保范围，就会让保险公司承担越大的风险。而对于保险公司来讲，越大越好的保单额才越有利润。风险不可控是保险公司忧虑的重点。对于投保的每笔物业管理责任险，责任认定是其关键，也就是保险合同中的除外责任（不需要保险公司赔付）和保险责任的确定。保险公司与物业管理公司对其投保细节都要进行详细讨论，意见形成一致后，再由中保财产出计划书，然后双方对其价格再进行协商。这项保险业务的推广因其问题具有较大的复杂性使其无法形成量化保险标准受到极大影响。

2如何开展物业管理责任保险

2.1组织行业对物业管理责任险实施统保，将保险制度强制引入

为了对消费者的权益进行保护，发达国家将很多职业责任保险划为法定强制保险，人员执业或专业服务机构建立的必要条件就是投保职业责任保险。投保物业管理责任险在很多地方已经非常普遍了，这一险种在香港投保的费用占有相当大的比例，相当于整个物业管理费的20%至30%。因我国的物业发展还处在初级发展阶段，因此可由行业主管部门与保险公司先进行行业统保协议签署。

2.2提高保险产品开发水平，加速物业管理责任险新产品的开发

保险公司在提供行业性统保产品的过程中，应以行业特征为依据，进一步完善与补充现有的责任保险产品，物业管理公司应以自身不同的需要为根据选择附加投保，这样既能够保证保险公司在有限制地保险责任扩大的同时又能够较为充足的保障物业管理公司。针对资金不足的大部分物业管理公司可以以“加强风险管理，投保基本风险”为方针，对风险控制成本加以降低。保险事业要发展，必须与经济、法律及社会共同进步，蓬勃发展的房地产业，带给物业管理以巨大的发展空间，保险公司必须对物业管理行业进行不断熟悉、深入研究，积极开展市场调查，制定合理的保险费用体系，充分研发新的产品适应物业管理不同层面的需要。进一步扩大物业保险的覆盖面，使保险经济作用得到最大程度的发挥。

参考文献：

[1]潘宇凌.物业管理责任险遭遇尴尬[J].中国建设报，2004，03.