公积金贷款对房龄的要求精选(九篇)

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第1篇：公积金贷款对房龄的要求范文

最新个人住房贷款管理办法个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：

(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房);

(2)个人二手住房贷款;

(3)个人住房装修贷款;

(4)个人家居消费贷款;

(5)个人商用房贷款;

(6)个人住房组合贷款;

一、 个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房(包括二手住房)时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

(一) 个人住房公积金贷款期限和利率

个人住房公积金贷款期限为130年(其中购买二手住房贷款期限为120xx年)，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间;临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限13年。

个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年)，贷款利率不作调整。

(二) 个人住房公积金贷款额度

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算，其计算公式为：

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12个月35%贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%;

3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

(三)个人住房公积金贷款操作的全过程

1、咨询，领取表格;

2、提出申请;

3、签订借款合同和抵押合同;

4、办理抵押登记手续;

5、办理房屋登记手续;

6、办理房屋财产保险;

7、贷款转帐;

8、每月还款;

9、贷款结清注销。

(四)申请办理个人住房公积金贷款

借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：

1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);

2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;

3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：

1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》

2、所购房屋评估报告书

3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄;

4、购房合同

(五)借款人偿还贷款

根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：

1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息;

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

二、个人购置住房贷款

个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋;现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

(一)个人住房贷款的期限

个人住房贷款的贷款最长期限是30年。

(二)个人住房贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。

(三)个人住房贷款操作的全过程

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：

第一阶段，提出申请，银行调查、审批;

第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款;

第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。

(四)个人住房贷款需提供的资料

借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时需提供如下资料：

1、借款人资料：(1)借款人合法的身份证件;(2)借款人经济收入证明或职业证明;(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(5)有保证人的，必须提供保证人的有关资料。

2、所购房屋资料：(1)借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;(2)首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件;(3)贷款人要求提供的其他文件或资料。

(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续

贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地产抵押申请审核登记表;(4)全部购房合同;(5)房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险手续

房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。

房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：

(1) 以贷款金额保险的：保险费=贷款额度0.5贷款年限;

(2) 以房屋价格保险的：保险费=房屋总价0.5贷款年限;

上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿;以贷款金额保险的，按实际损失金额(贷款金额抵押房产的重置价)计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行承担。

(七)借款人不按时偿还贷款应承担的后果

1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。

(1)等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：

每月还款金额=贷款本金/贷款期数(按月计)+(贷款本金累计已归还本金额)月利率

2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。

(1)借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的;

(2)《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。

(八)借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款

1、年龄在18岁(不含)以下，或在65岁(不含)以上的申请人;

2、不具有完全民事行为能力的自然人;

3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人;

4、已查知有不良信用记录的申请人。

二、个人二手住房贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过20xx年;贷款期限与房龄之和一般不超过20xx年。

借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件;

2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;

3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告;

4、贷款人要求提供的其他文件或资料。

三、个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。

借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料;

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;

3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

四、个人家居消费贷款

个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过20xx年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、购置大件家居商品的合同或意向书原件;

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;

3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

五、个人商用房贷款

个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过20xx年。

第2篇：公积金贷款对房龄的要求范文

（一）房地产企业资金实力不强，其资金过多依赖银行

房地产业的高额利润诱使房地产企业盲目新增项目，扩大投资，使本已紧张的营运资金更加紧张；更有甚者，没有自有资金而组建房地产企业，为了验资暂时向其他企业借款，将资金打入其银行账户，验资后再将资金抽走，这些企业实质上是空壳企业。因而，开发商必须依赖银行的开发贷款和房屋预售款来进行项目的运作，而房屋预售款中大部分是银行对个人发放的住房按揭贷款，因此，开发商营运资金中的绝大部分是银行的信贷资金。据国家发改委调查显示，开发商投入房地产的资金61％来源于银行。一旦房地产企业运作的某个环节出现问题，银行贷款就会出现风险。

（二）房地产市场的周期性，构成银行按揭贷款的潜在风险

伴随着宏观经济周期，房地产市场呈现一定的周期性。经济繁荣期，人们收入多，购买力强，个人改善住房的消费需求增加；同时，第

二、第三产业对于生产用房、商业用房的需求也增加，房地产市场的需求大于供给，房屋价格上涨。与此同时，投机炒房者对于房价上涨的预期促使其增加购房数量，更加拉大了房屋的供需缺口，从而推动房价进一步上涨，直至出现房地产泡沫。当经济出现衰退，步入萧条期时，大量企业倒闭，失业人口增加，人们收入减少，社会购买力下降，房地产市场的需求小于供给；投机炒房者迅速抛售囤积的住房，房屋价格快速下跌。如果借款人在房地产泡沫最严重时购房，而社会经济快速衰退，房屋价格下跌过猛，借款人贷款余额大于其房屋出售变现后的价格时，贷款购入的住房就会成为借款人的“负资产”。如果借款人停止归还贷款，银行信贷资金就难以全部收回。如1997－1998年由于亚洲金融危机导致香港经济出现衰退，香港房地产市场价格猛跌了60％，许多借款人的住房都成为了“负资产”，借款人拒绝还款，银行形成许多不良贷款。

（三）虚假的个人贷款资料、虚假按揭使银行贷款存在潜在风险

恶意贷款申请人为了提高个人的信用等级，由工作单位开出远远高于其实际工资收入的收入证明，而工作单位对开出的收入证明都注明“只证明借款人某月的工作收入，今后收入如有变化不负任何法律责任”，银行对出具收入证明的单位没有任何追索权。借款人一旦取得贷款，还贷的主动权就掌握在其手中，给银行信贷资金带来很大风险。

开发商在房屋销售困难而又急需资金时，往往以本企业员工或朋友名义以高于市场的房屋价格购买本企业的商品房，以最高的贷款成数到银行申请按揭贷款，获得银行信贷资金，其实质是开发商提前收回房屋销售款并将销售风险转嫁予银行。这些假按揭提供的贷款所需资料完全符合银行贷款手续，银行业务人员从表面上很难识别假按揭。如果项目清盘时房屋仍然没有销售出去，开发商又不予还款，银行贷款就会出现风险。

（四）个人按揭贷款借款人还款能力的变化，构成按揭贷款的潜在风险

我国家庭年收入与商品房销售价格的比例过低。公民收入相对于商品房销售价格过低，一旦借款人的家庭出现意外变故，收入减少，无力归还贷款，银行信贷资金就会出现风险。国际上公认的按揭贷款风险暴露期为5－8年。而我国的个人按揭贷款起步刚刚三年，因而，目前我国房屋按揭的不良贷款还没有完全暴露，不良贷款的占比不高。我国商业银行个人按揭贷款期限最长为三十年，在这漫长的贷款期间中，借款人家庭经济状况不可避免地会发生变化。

（五）商业银行信贷从业人员的道德风险

个人按揭贷款是商业银行的新兴业务，它不同于个人储蓄业务，也不同于法人客户的贷款业务。工作人员处理业务处于房地产开发商和居民个人之间，这就增加了贷前调查中搜集的资料真伪的不确定性。某些开发商串通银行信贷人员故意提高商品房销售价格，搞假按揭，用伪造的抵押权证套取银行信贷资金后，不再归还贷款本金和利息，使银行的贷款悬空；某些信贷员为了帮助自己的亲戚朋友取得贷款或者为了完成贷款任务而故意放松贷款的调查，对贷款人的收入证明等贷款资料不加分析，并人为调高信用等级。

二、风险防范及对策

（一）商业银行应发挥金融同业协会的作用，强化自我约束机制，发展优质客户。面对激烈的同业竞争，商业银行为了开拓业务，竞相放宽贷款条件，争取贷款项目，使一些资质低劣的开发商轻而易举地得到银行贷款。各家商业银行应通过银行同业协会的协调，采取统一行动，提高贷款条件，落实央行规定的只向项目主体结构已经封顶的住房发放按揭贷款，实行优胜劣汰，迫使没有开发能力的房地产企业退出市场，促使有开发能力的开发商增加项目的自筹资金，降低对银行资金的依赖程度。从而调整客户结构，使贷款向资金实力强，资质高，开发业绩良好，信誉良好的开发商倾斜。同时，提高按揭贷款首付款金额，降低贷款成数，以确保抵押物价值充足，提高房屋变现能力，降低贷款风险。

（二）建立专门的房地产研发机构，指导房贷业务的健康发展。借鉴国外经验,商业银行应成立房地产研发机构，研究国家宏观经济政策和产业政策，正确预测房地产市场发展的趋势；对房地产的现状，客户资金需求情况进行调查，指导业务部门制定贷款政策；从贷款种类、期限、还款方式等方面为房贷业务设计多种贷款组合方式，满足客户需求；根据市场土地、钢材、水泥、劳动力等方面的价格，匡算房屋开发成本，为业务部门核实开发商向银行提供的房价、预期利润等数据提供依据；根据房屋的坐落地点、朝向、楼层、房龄、房型采集不同的调查样本，掌握市场房屋价格，为业务部门提供参考数据，防止开发商的价格欺诈行为。

（三）加强对个人住房贷款项目的审查，防范假按揭的风险

1、假按揭贷款的共同特征：1同一人购买同一开发商的多套住房；2房屋单价明显高于同一地段、甚至同一项目的其他住房；3贷款为单纯的商业按揭贷款，不是与公积金贷款配合的组合贷款，且要求的贷款成数最高，首付款最少；4借款人收入证明中借款人的月收入明显偏高。

2、防范假按揭的对策：

一是各家商业银行应通过人民银行协调建立信息共享的个人住房按揭贷款电子台账系统。各家商业银行对于一笔按揭贷款的申请，应在贷款电子台账系统中作查询，如果贷款人为同一人购买同一开发商的多套住宅，银行应上浮贷款利率，大幅降低贷款成数或拒绝为其提供按揭贷款，以防止假按揭的发生，规避贷款风险。

二是根据市场房价估算借款人所购房屋价格，对于销售价格明显高于市场价格的房屋，应根据市场价格核定其房屋价格并降低贷款成数，确保抵押物的充足，提高房屋变现能力，化解贷款风险。

三是加强贷款“三查”，对可疑贷款从严发放贷款。条件允许的情况下，借款人都选择商业按揭贷款与利率低的公积金贷款二者组成的组合贷款。如果借款人申请的贷款为纯商业按揭贷款，银行就应审查借款人贷款条件是否符合公积金贷款条件，如果符合条件而不申请公积金贷款，贷款成数又最高，有可能是投机炒房者购买的第二套以上的住房，也有可能就是假按揭。银行应降低贷款成数或拒绝向其贷款，降低贷款风险。

对于借款人收入证明中借款人月收入明显过高者，信贷员应到借款人工作单位进行实地调查，并查阅其个人收入的完税证明，核实其收入的真实性，防止风险贷款的发生。

（四）加强对信贷人员的管理，防范贷款从业人员的道德风险。商业银行应推行个人按揭贷款的“问责制”，建立专门监管机构，对风险贷款进行评估，对于由于信贷员违反职业道德造成的风险贷款，应给予其经济处罚并责令其终身清收，并与其工资收入挂钩。