房产投资利弊精选(九篇)

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第1篇：房产投资利弊范文

【关键词】投资性房地产 公允价值计量模式 成本计量模式 投资性房地产的转换

一、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较

(一)新企业会计准则的规定

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。

(二)企业所得税相关法规的规定

纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产

在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。

二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较

(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定

企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

(二)企业所得税相关法规的规定

企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

(三)会计准则和企业所得税规定的比较

对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。

三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认

会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。

采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。

(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致

1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致

会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。

2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致

存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。

企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。

四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较

1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。

2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较

1.会计准则规定

新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。

2.企业所得税相关法规规定

企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。

3.会计处理和税务处理的比较

当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。

五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。

企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。

企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。

参考文献：

[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.

[2] 《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.

第2篇：房产投资利弊范文

为方便计算，《投资与理财》记者以二线城市西安的一套面积90平方米、目前市值135万、房产证满5年的住房为例为您解答。

房产不是想送就能送

自己的房子送给子女还要收费吗？答案是肯定的。采取这种方式首先需要房产的赠与人与受赠人之间订立一份房屋赠与书。然后，赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证，于房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。最后，到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。直系亲属间的赠与只需要缴纳公证费、契税和交易服务费，提供直系亲属证明可以免征营业税和个人所得税。在此需注意，经济适用房不能做赠与。

赠与过户操作起来比较简单，如果房产用于子女自己居住或出租，可以采取这种过户方式；但如果今后有出售房屋的打算，赠与就不太划算了，因为赠与的房产交易时将产生20%的个人所得税。

继承也是不错的选择

继承也可以达到房屋过户的效果。一般来说，子女都是父母资产的法定继承人，可以免缴契税，只需支付公证费和工本费。一套135万元的住房，子女继承需缴纳34005元的税费，比起赠与过户省下一万多元。

事实上，继承过户是遗产人去世后才可以进行的，如果遗产人生前未曾留下遗嘱，那么则由法律界定。如果继承人众多，要过户到其中一个人名下，其他子女必须申明放弃遗产才可执行遗产过户。而且，父母过世后办理继承房屋比较复杂，并且再次交易也会产生20%的个人所得税。

买卖过户也可以省下不少

很多人都难以想象，父母过户给子女竟然可以通过买卖的方式。房子具体的成交价自行填报后提请财政局审批。一般地，人们总是希望交易价格越低越好，但如果填报的金额低得离谱，就会被财政局驳回。所以只要估价基本符合市场行情，一般都会通过审批的。如此操作的好处是自己申报交易价格可以避免评估房产这个环节，无须支付数千元的房产评估费了。

一番计算下来，父母通过买卖方式过户给子女，双方需要缴纳费用共计34725元，比传统赠与省下不少钱。此外，房屋再次出售时，子女通过买卖过户的房产无须缴纳20%的个人所得税。

第3篇：房产投资利弊范文

当前有一种声音，建议物业税从商业地产开始试运行，这是头痛医脚的无稽之谈。当前市场过热，主要是住宅投资和消费过热，有些城市商业地产已处于供大于求的状况，再征收房产税，只能是雪上加霜，加剧空置，给国民经济造成更大浪费。同时，原本打算投资商业地产的经商者也会转向住宅，一定会加剧本已负荷过重的住宅需求。即使商业地产未饱和的地区，商业地产也应该是重点扶持发展的产业。商业地产是第三产业的载体，是活跃区域经济、增加税收、促进就业的重要产业支撑。当前，商业地产的现状，不论是规模还是档次，不仅与发达国家相比差距较大，就是与快速发展的城镇化、大规模的住宅建设相比都远远滞后。

税收的目的是什么，是为了调整利益公平、为公共利益筹集资金，税收应该是具有长期性和稳定性。我们可以看到，中国的税收一直很稳定，就说房产税也是1986年颁布的，其他行业的税收更是相当稳定了，唯独针对房地产的调控税收变化无穷，营业税、所得税、增值税、契税、印花税，几年来不断地增增减减，从未停止过折腾，但市场最终反映是什么?在供需根本矛盾没有解决之前，只能全部转嫁给买房人头上，仅仅是增加了购房成本，加重了购房人负担而已。

税收，牵一发动全身。

谁都知道物业税应该是解决分配与公平的长久之道，但说了几年，实质性工作进展缓慢，最突出的就是住房档案信息管理系统缺失，不仅有些城市本身不健全，全国也没有完善的联网管理系统，家底不明晰，每家有多少套房子分布在什么地方都捋不清，怎么收税?还有，把全国城镇100多亿平方米、1亿多套房子都估出个价来，让业主认可并主动交税，难度可想而知。香港地区只有300多万套房子，征收物业税还经历了20多年才日益完善。

第4篇：房产投资利弊范文

黄金投资是近几年才兴起的一种新的理财方式，与股票相比风险要低很多。收益方面很多人都认为黄金投资远远赶不上股票，其实不然，黄金投资的收益完全可以跟股票一较高下。

近两年，股市红火大赚，上证指数高位盘整，风险明显在增大。有理财专家分析说，今年的股市虽然涨幅很大，有人收益翻番，但如果从2001年开始考察，以指数波幅算，则上升28.8％，每年平均不过4.8％。同样从2001年开始，黄金收益率却保持了平均每年22.2％的收益率。炒黄金的收益长期来看并不比股市逊色多少，但黄金投资的风险与股市的风险却是不能同日而语的，即其风险小得多。

收益比较大擂台

从一般情况看，个人的投资方向主要有房地产、储蓄、有价证券和贵金属。这些投资方式的利弊比较如下：

不动产

（价值变化）一般情况下变化微小，具体视投资环境而定

（流动性/变卖性）一般，但要看地点决定价格高低，而且欲高价出售要等待时机，急于出售可能微利和损失

（赢利性）视投资环境变化和极差地租而定

（维护成本）包括物业管理和维修费，交易税金

储蓄

（价值变化）受通胀高低影响较大

（流动性/变卖性）与现金等值

（赢利性）利息，其高低受通货膨胀影响，通胀高，名义利息也高，通胀低，名义利息也低

（维护成本）许多国家开征储蓄税

有价证券

（价值变化）容易发生变化，种类多，主要是债券和股票，其价值受政治、宏观经济、货币政策影响较大

（流动性/变卖性）高

（赢利性）债券赢利比较稳定，股票赢利波动较大

（维护成本）在买卖时会有一定的交易成本，如税收和手续费

黄金

（价值变化）价值变化微小

（流动性/变卖性）高

（赢利性）买卖实金盈利低，但风险也低，炒作纸黄金（标准合约）相对盈利高，但风险较大

（维护成本）实金的维护成本高，而纸黄金，如标准合约的维护成本低

除上述比较外，投资者还可以比照上述方式将黄金与其他投资对象进行比较分析，如白银、古玩、珠宝、名表之类，从中可以获得一些有益启发。可以看出，黄金具有价值稳定、流动性高的优点，是对付通货膨胀的有效手段。如果对期货市场以及黄金价格变化具有一定的基础知识和专业分析能力，还可参与黄金期货投资获利。

阻击通胀保卫战

一般来说，无论黄金价格如何变化，由于其内在的价值比较高而具有一定的保值和较强的变现能力。从长期看，具有抵御通货膨胀的作用；房产从长期看，具有很大的实用性，如果购买时机、价格和地区比较合理，也有升值潜力；而储蓄对应对各种即时需求最为方便；股票赢利风险性共存。这些投资的优势和作用，要根据各种目的、财力和投资知识而决定。

由北京奥组委授权，中国印钞造币总公司制造发行、中钞国鼎投资有限公司总经销的“北京奥运金”本色系列第四组“龙尾”奥运金条即将在广州中国银行各网点上市，从11月8日起，正式开始接受预订。

“北京奥运金”是世界上第一套具有奥运概念的纪念金条，据透露，其每组的含金量均为.9999，按重量分为50克、100克、500克和1000克四种规格，每组限量发行2008公斤。

中钞国鼎此次推出的并不是龙的中间部分，而是将本应留在最后发行的“龙尾”奥运金条提前上市。据中钞国鼎相关负责人介绍，这是因为“北京奥运金”的第一、二、三组产品上市后非常受欢迎，很多消费者都盼望能早日集齐全套产品，尤其期待“龙尾”奥运金条的面市。为了满足广大消费者的需求，中钞国鼎决定让“龙尾”奥运金条提前亮相。“龙尾”的出现有“神龙摆尾”的意思，而在中国祈福文化中，“神龙摆龙”有着“无往不利，财富尽收”的美好寓意，这同样触动了消费者的收藏热情。

“北京奥运金”本色系列系列，纯度高达.9999，价格定位合理，低于传统的礼品金条，除了奥运收藏价值外，还是很好的黄金投资类产品。股市的大热带动了房产、基金、期货等一系列投资的热潮。

与股市等其他投资渠道的动荡相比，黄金投资要稳定得多。就其收益来说，长线黄金投资并不比股市逊色多少，与市面上流行的黄金投资产品比较，收藏类实物金投资显得更加稳妥。

炒黄金七大特点：

一、金价波动大：根据国际黄金市场行情，按照国际惯例进行报价。因受国际上各种政治、经济因素，以及各种突发事件的影响，金价经常处于剧烈的波动之中，可以利用这差价进行实盘黄金买卖。

二、交易服务时间长：每个公司结合不同的情况，经营时间有所不同，最长为每天十八小时交易，涵盖主要国际黄金市场交易时间。

三、资金结算时间短：当日可进行多次反向交易，提供更多投资机遇。

四、操作简单：有无基础均可，即看即会；比炒股更简单，不用选股那么麻烦，全世界都在炒这种黄金，而且没有庄家。

五、赚的多：黄金涨，您做多，赚；黄金跌，你做空，也赚！（股票涨才赚，跌则亏）

第5篇：房产投资利弊范文

关键词：房产税；房地产市场；社会公平；宏观调控；监管

  2011 年2 月，备受争议的房产税在重庆、上海开始征收。至此，关于房产税的种种猜测画上了句号。然而关于房产税的影响从始至终就没有停息过，对其功过利弊，见仁见智。支持者认为，实施房产税可以有效的抑制房价的过快上涨、挤压房地产泡沫、实现房地产资源的合理配置，同时也有利于调节收入分配、缩小收入差距、实现社会公平。这也是国家推出房产税的初衷，有的人甚至把他作为国家调控房市继加息、限购之后的“最后一招”，是解决与规范房地产健康发展、维护民生的“治本之策”。

  那么，房产税真果真是如有些人所说的那样的“灵丹妙药”？事实上任何事物都是矛盾的统一体，是一分为二的，房产税的开征对经济的影响具有很大的不确定性，许多消极影响也是必须重视的。

  一、对房价和房地产市场均衡发展的消极影响

  一种观点认为，开征房产税在一定程度上增加了房产的保有成本，从而减少房屋的空置率，打击与抑制对住房的投机性需求，稳定了人们的预期，可以有效缓解供求矛盾，最终达到抑制房价上涨、实现房地产市场的均衡和健康发展之目的。在当前的宏观经济形势下，开征房地产税对房价及房市也可能会产生消极影响。

  众所周知，商品价格的取决于市场供求，是买卖双方竞争的结果。我国房地产市场长期处于供不应求的不均衡状态。从今后的发展趋势来看，这种供求矛盾有可能加剧。从需求角度来看，随着经济的发展和人们收入水平的提高，作为生活水平重要标志的住房，人们对其需求将日益增加。从当前引发房价上涨的因素来看，对房屋的投资性需求也将有所增加。由于金融、资本市场不完善，投资渠道狭窄；储蓄存款作为主要的投资方式，相对于高物价实际利率为负；而股市又是处于风雨飘摇的状态中，许多2007 年入市的资金现在仍未“解套”。房地产就目前来讲是公认的相对风险较小而收益很高的“暴利行业”。正是在这种预期的驱使下，大量资本源源不断的涌入到这个黑洞中，国家采取各种措施均未奏效就是鲜明的例证，各地“地王”频现就是最好的说明。前期国家为应对金融危机实施的相对宽松的货币政策，对拉动房地产的需求起到推波助澜的作用。再从供给角度来看，按照传统经济理论土地的供给是一定的，随着城市化进程的加快和国家严格控制土地的使用，城市可用地是绝对减少的。这样，供不应求的格局将更加突出。

  在这样一种供求失衡的格局中，房地产税的实行并不能有效解决这一对突出矛盾。首先它并不能有效抑制对房地产的需求，特别是有效打击抑制房地产的投机行为。以重庆房产税征收方案为例看，当前全国住房的市值以百万亿计，而所征收的房产税款只有区区十亿多，这样的税制对市场的调节作用是微乎其微的，对于一种“暴利”的投机更起不到任何的有效的制约。

  有人还担心，此番政府开征房产税又会成为开发商提高房价的借口。由于房产税是在流通或者交易中征收的税种，在当前房地产市场处于卖方市场、供求失衡的状态下，发地产商会以提高价格的方式把房产税转嫁到普通民众身上。这无疑会推高房价，加重普通购房者的负担。还有部分经济学家敏锐的看到，由于房产税的实行，会推高房租价格。这对于当前国家通过廉租住房解决房价上涨和低收入者住房的政策是相悖的。

  二、对社会公平可能产生的消极影响

  支持者认为，房产税的开征作为一种社会收入再分配，有利于调节收入分配，缩小收入差距，从而实现社会公平。然而，这只看到了问题的一个方面，事实上，房产税的开征最终也可能不利于社会的公平。

以上海房产税征收方案为例，明显的特点是只对增量征收，而不对存量征收，即只对新购住房征收房产税，而不管在征收之前有几套房、有多大面积。这样的方式承认了现有社会不公平的合理性，是对既得利益者的偏袒。许多学者指出，这是“对税收公平原则的最大亵渎”，是对新购房者的惩罚，根本无法降低住房的空置率。 

这势必会迫使更多的购房者和投机者在政策实施前出现集中交易的行为，现实也证实了人们的这种担心。

  宏观政策的实施要兼顾经济效率与公平，但在不同时期又要有所侧重。就目前来看，国家政策的导向是在保证经济稳步发展的前提下，更加注重社会公平，也即在“把蛋糕做大”的同时力求“把蛋糕分好”。而

社会公平从一个侧面来说就是要合理确定分配政策，处理好国家和居民的利益关系。在国民收入分配中长期存在的问题是过分注重国家，突出表现为国家财政收高于经济增长速度，而居民收入的增速则低于经济增长速度，这是社会分配不合理的一个方面表现，使得人民未能真正充分共享改革发展成果，人民生活水平的提高同经济发展不一致。国家为扭转这一格局，采取种种措施在国民收入分配时提高居民收入所占的比重，刚出炉的“十二五”规划提出由原来的“国强”到现在更加注重“民富”。而在人民普遍收入水平不高的情形下开征房产税，无异于政府与民争利，减少居民收入，使得本就已经不合理的收入分配更加不公平。

  再从房产税对收入差距的影响来看，能否真正有利于社会公平也是很值得怀疑的。正如《人民日报》（2011.01.17）撰文指出的，房产税可能会误伤中低收入家庭。主要是因为房产税不同于个人所得税和营业税，不是依据个人的所得或营业额来征收，而是依据房屋估价这种不动产来缴纳的。对于非营业性住房来讲，不动产是不能直接变现的，这就需要人们用其他收入来缴纳房产税，这对于挣钱能力较弱的中低收入者来讲无形之中增加了一笔不小的负担，而对于挣钱能力较强的高收入者或者是可以赚取高额利润的投机商而言影响则甚微，对于无房的中低收入者而言，这无疑是雪上加霜。这显而易见是不利于缩小收入差距的。经济学家郎咸平把房产税看作是“从民众身上割肉”，不仅没有法理依据，也有损社会公平，在监管不到位的情况下，极易产生****。

  三、房产税实施的相关配套措施尚未完善可能引发的社会问题

  一是关于房产税的合法性问题。税收具有法制性和固定性，“有税必有法”，任何税收征管及其变化，都要由国家立法机关制定相应的法律，规范税收行为以调整税收关系，这样税收才具有合法性。而从目前来看，房产税并未有一部真正有效力的、成文的法律规范加以调整与规范，即使是作为试点，也应纳入到法制的轨道，否则依法治国就会只成为一句口号。

  二是评估机制不健全，使得在房产税在试行过程中实际操作受到了制约。税基的确定对于税收有非常重要的影响，因为它直接决定着纳税的多少、居民的切身利益。对于房产税来讲，涉及到对房产的估价、面积的测量等。而目前我国独立的、富有资质的评审机构严重匮乏，从属于政府的评审机构作为利益相关方，会影响到评审结果的客观公正性。普遍认为的可行方案是依据市场价格估价，然而市场价格一方面经常变化，另一方面又会由于区域差别大，操作起来困难重重。

  此外，由于缺乏必要的监管和制度保证，这一措施的出台又可能产生各种各样的逃避税行为。在实施房产税的地方已经出现了隐匿个人房产、虚假过户和假离婚的事情，以期达到逃避税行为，由此引发的社会问题也不少，而目前的法律制度又不能很好的解决这些问题。

  总之，对于房产税实施的消极影响必须有全面而清醒的认识。一方面要认识到，随着时代的发展，为解决民生、实现社会公平，对个人住宅开征房产税是社会发展的必然，决不能因噎废食，因为有困难和消极作用的存在就裹足不前；另一方面也要看到，房产税影响面广、意义重大，必须审慎对待。要把握适当的时机，采取正确的措施以趋利避害。这就需要国家完善相关的配套法律制度，加强监管，发展生产，增加人民收入，通过试点不断总结经验教训，稳步推进，才能达到调控目标，实现经济发展与社会和谐的统一。

参考文献：

[1]刘维新.开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响[j].中国房地产金融，2004，（5）：3-6.

吴立范.物业税的4个关键问题[j].城市开发，2007，(19)．

俞文源.对我国开征物业税的难点分析及政策建议[j].经济研究导刊，2008，(01).

江培忠.物业税的开征与房地产市场[j].全国商情(经济理论研究)，2008，(01).

韩颜良,张涛.试论房产税计缴的几个关键点[j].科技信息,2009,(25).

宋哲,李天剑.房产税的改革与影响分析[j].科技信息,2010,(24).

李梦娟.物业税设计的若干基本问题[j].税务研究,2010,（04）.

张娴彧.浅谈现阶段中国房产税及其税制存在的问题和建议[j].知识经济,2010,(17).

第6篇：房产投资利弊范文

一毕业就来到北京工作，临末了辞职，准备离开这个城市，除了银行账户上积攒了25万元，快奔30岁的王文君仍然是孤身一个人。辞职后查看公积金账户，竟然躺着15万元。从最初的什么都没有，到现在将近40万元存款，王文君不知道该何去何从。究竟是答应母亲要求，回老家山西工作去，然后相亲结婚生子，还是继续留在这个城市打拼？

“这个城市的压力太大了，想要在北京拥有一套房子，即使不吃不喝，我几十年都买不起。”王文君诉苦说，“虽然我每月领着9000多元的薪资，但要在北京生活，最后能存下一半就算不错了。”

目前，王文君已经离职回家，吃住均和父母在一起，她打算休息一段时间再寻觅新的工作。以她现在的工作经验，在山西找份工作，可能只有4000元不到的月薪，但起码不用租房就可以住大房，而且她还可以用存款给自己配辆小轿车当嫁妆。北京的公积金政策是辞职时可以取出公积金余额，王文君打算把这15万元取出来。

规划需求

1.15万元公积金和其余的25万元存款该怎么打理？2.未来的路该如何选择，是留在北京还是在老家山西发展？

杨洁

CFP国际金融理财师，招商银行钻石客户高级理财顾问。

财务现状分析：

王女士每月税后工资9000元，每月固定支出4500元，由此算出每月家庭现金结余4500元。综上，王女士个人每年累计收入减去每年累计支出，得到每年净收入54000元。

现有资产15万元公积金、25万元存款，没有房产和汽车。

王女士理财目标：

王女士15万元公积金和25万元存款，理财目标为准备未来婚嫁金。婚嫁金不同于教育金和养老金有明确的需求时间，婚期具有不确定性，因此王女士的理财规划需要保证一定的流动性。婚嫁金积累时间相对较短，不适宜配置投资期限长、收益不确定性高的资产，因此总体投资风险等级评定为A3稳健型。

建议王女士55%资产即22万元配置定期存款、分红型投资保险等固定收益类资产。30%资产即12万元配置保本基金，投资期3年保证本金，同时能分享资本市场带来的收益，如果王女士婚期提前，还可以随时赎回。15%资产即6万元投资银行现金类理财产品，收益稳定，可随时赎回，满足流动性需求。

王女士每月结余4500元，建议600元作保险配置，600元定投参与股票基金，分别投资于境内A股大盘基金、境内中小盘基金、海外债券基金。

不论留京还是返乡，均需增加保险配置：

保险配置应未雨绸缪，不论王女士留京工作，还是回山西老家发展，建议单身的王女士合理配置保险。单身人士保险需求顺序为健康险、寿险和养老年金险。健康险建议王女士选择有强制储蓄和分红功能的两全型健康保险，以20万保额为例，保障期间至60周岁，月缴保费500元，可以获得20万重大疾病和身故保障，一旦理赔，可豁免未缴纳的剩余保费。如果保险期间内没有理赔，则可以起到积累养老金的作用，60岁满期可以领取20万元以及积累分红作为补充养老金。寿险建议选择成本较低的消费型终身寿险，100万保额，月缴保费100元。王女士保险规划总保费共计600元，占王女士月收入的10%以内，不会增加额外负担，提供相对充足的保障。对于王女士本人来说，可以缓解风险来临时的财务压力，而对于王女士的父母来说，是一份家庭责任。

未来的路该如何选择，是留在北京还是在老家山西发展？

对于王女士面临的困惑，是继续在北京工作，还是回山西老家发展，分为两种情况分析：

方案一：留北京工作

对于王女士来说，如果留在北京工作，可以获得更高的收入和更大的职业发展空间，择偶选择也相对更多一些。留在北京求职，以王女士的资历按照原有单位税后月薪9000元计，工资年增长率按平均水平10%计算，生活成本不变，未来3年可结余18万。原有40万元投资按照A3稳健型客户平均年化收益6%计算，3年收益8万元。3年后总资产40+18+8=66万元。目前首套房首付30%，以北京四环至五环住宅房屋均价4万元每平方米，房屋面积50平方米，总价200万元房产计算，首付60万元，月还款6100元。王女士5年公积金账户积累15万元，月均公积金为2500元左右，购房后可省下原房租，以2000元每月计算，共计2500+2000=4500元。综上，王女士3年后总资产66万元，可以支付购房首付款，每月只需从结余中拿出1600元，加上公积金和原房租，就可以支付月供，不影响原生活水平，即可拥有自己的房产。

如此看来，按照王女士的收入水平，在北京拥有自己的房产并不仅仅是梦想，合理进行理财规划就能够轻松实现。此外，按照现行婚姻法规定，如果王女士在婚前买房，房产可以算做个人财产。而如果王女士觅得如意郎君，两人共同承担买房费用，则可以购买总价更高的房产，提高生活品质。

方案二：回山西发展

王女士父母均在山西生活，婚前与父母共同生活，可以大大降低生活成本。如果王女士在山西工作，税后月薪为4000元左右，除去基本生活费用2000元，每月结余2000元，每年结余2.4万元，原有40万投资按年化6%收益率计算，每年收益2.4万元，因此王女士在山西老家生活，每年结余共计4.8万元。王女士在山西老家生活，没有购置房产的财务需求，主要需求为婚嫁购车，以20万元家用小轿车为例，王女士可轻松购买。

综上所述，王女士继续留京工作或者回山西发展，只要通过合理的理财规划，都能够实现阶段性的人生财务目标。这正是，单身生活品质高，合理规划是王道，相信专业理财师，我的未来不是梦。

张春兵

CFA，德意志银行（中国）有限公司财富管理部副总裁。

一、财务现状分析

王文君30岁，在北京打拼5年，积累了25万元存款和15万元公积金。由于北京生活成本和房价较高，现已回老家山西，目前待业在家。

资产负债情况比较简单。

收支情况：暂无工资收入，跟父母居住无需支付房租，中西部地区物价相对便宜，每月基本日常开销1500元。

二、需要考虑的问题

由于王小姐目前比较年轻并且单身，除了计划在不久的将来购置一辆汽车当嫁妆外，尚未确定具体目标和中长期规划。但从财务角度来衡量，实现财务自由是每个人的终极目标，理财规划越早开始越好。

王小姐虽然目前积累了一笔现金资产，但由于只做银行存款，且无其他收入，显然处于入不敷出状态，非长久之计。支出已按最基本的来算，不能节流，看来只能开源。当务之急是要尽快找到一份工作，其次做好40万元的投资配置，增加投资性收入。

其他要改善的地方：

1.加入保险计划，抵御不测风险，险种至少包括重疾险和意外险，并随着家庭和收入状况的变化，再加入其他险种。这两种保险都是消费型的，保费都不会太高，估计每月几百元就够了，但如发生意外，可以起到意想不到的效果，必不可少。具体可以咨询专业的保险规划师。

2.增加一部分教育投入，尽快确立自己未来职业发展方向，并对不断提高职业技能和专业知识进行必要的投入，投资自己，投资未来，为增加未来的收入尽早准备。

这两项每月投入应该在1000元左右。

三、目前资产的合理配置

由于王小姐目前只做银行存款，按现在2%左右的年利率，每年只有8000元左右的利息收入。鉴于王小姐随时可能有购车计划，以及需要留一部分资金用于日常开支，建议从40万中拿出10万元认购货币基金。货币基金的特点是风险非常低，流动性非常好，目前回报率在4%左右，是非常好的现金管理工具。

剩下30万元可以做中长期的投资，并可以适当投资一些有风险的资产。

可以拿其中20万买入5年期的国债。最近发行的5年期国债票面利率为5.32%。国债可以视为无风险产品，由于该笔资金属于闲散资金，没有投资期限的限制，买入较长期限的国债既可以提高收益，又可以保证资产的安全。

还有10万可以投资股市。虽然经历了7、8月份的股灾后，市场人气低迷，估计未来一段时间不会再有像样的行情出现。但是，仔细分析，目前A股市场分化比较严重，中小板和创业板股票经历大幅调整后，估值仍然偏高，以银行为主的蓝筹股估值相对比较合理，而且这类股票每年都有非常稳定的分红（银行股每年股息率在3%以上）。在市场普遍低迷的时候，寻找有价值的、有足够安全边际的品种提前布局，等下轮牛市来临时，一定能收获不错的成果。建议按照一年的时间周期，自己做一个股票定投计划，选择两三只高分红、低市盈率的蓝筹股，每个月定期买入8000元股票，一年差不多正好投完10万元。长线持有，耐心等待下一轮牛市的到来，相信若干年以后，这笔资产能提供最为丰厚的回报。长期来看，股票的投资收益会高于债券，保守估计收益率应在8%左右。

四、调整后的财务分析

五、总结

经过调整，王小姐的财务状况可以得到明显改善，并且能使自己的生活得到相当的保障，过上相对稳定而安逸的生活。当然随着时间的推移、自身情况的变化，还要不断对自己的财务规划作相应的调整。投资理财是一场马拉松，长期的不断的积小胜才能获得大胜。相信经过若干年的奋斗和积累，王小姐组建家庭，买房买车，实现一定程度上的财务自由，不是一件遥不可及的事情。从这个意义上来讲，王小姐选择离开北京，回老家发展，也不失为一个好的选择。

第7篇：房产投资利弊范文

[关键词]个人住房；房产税；新福利经济学；希克斯效率

[中图分类号]F293.31　[文献标识码]A　[文章编号]1002-736x(2012)04-0076-04

随着重庆、上海对个人住房征收房产税改革试点的启动，以及“十二五规划”中把研究推进房产税改革作为财税体制改革的重要内容的事实来看，对个人住房征收房产税已提上我国政府的决策日程。但目前对个人住房房产税该不该征收、征收的利弊、以及如何征、何时全面开征等问题在理论上还有诸多争论。本文从新福利经济学的视角分析了我国开征个人住房房产税利大于弊，长期看能增进社会的总福利水平，属于希克斯的效率改进。

一、个人住房房产税改革的基本思路与目标

通过对我国近期国务院、财政部、税务总局以及发改委、住房和城乡建设部等政府部门的文件进行分析，并对社科院蓝皮书十二五规划建议、各位经济学专家的意见以及重庆上海房产税试点改革的方案进行研究，得出我国要推出的房产税改革的基本思路与目标有以下五点。

(一)房产税改革是要对个人住房征收房产税并进行税制设计

目前，我国无论是理论上探讨的房产税改革，还是实践中试点的房产税，实际上就是要对我国1986年9月15日由国务院颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定的房产税制度进行改革。

首先要扩大房产税的征税范围即对个人住房要征税。原条例中规定要按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收财产持有税。但房产税征收范围只包括城镇经营性房屋和出租房屋，而对个人所有的非营业用房产(即个人住房)免税；而现在要推出的新房产税则是要扩大房产税的征收范围，即要对居民居住的个人住宅也要征收房产税。

其次还要对住宅房产税的计税依据、税率、征收方法等方面进行改革。如原条例中规定房产税的计税金额是按房产余值征税，即按房产原值一次减除10～30％后的余值计算缴纳；计税标准年税率为1.2％；对于房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据的，税率则为12％。而现在要进行的房产税改革重点则是要对上述计税依据进行改革，要将原先按房产原值余值计税改为按评估值也就是市场价值计税，即应税住房的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。如上海试点方案就是暂以应税住房市场交易价格的70％计算缴纳作为房产税的计税依据的。

再次还要对住房房产税的减免税问题进行税制设计，要体现出对百姓基本居住需求的充分考虑以及对困难群体的特殊关照。如上海试点方案规定：对居民家庭新购房给予人均60平方米的住房面积(住房建筑面积)免税。而重庆只是对主城的存量与增量的独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，征收房产税，其税率为0.5％～1.2％。

(二)个人住房房产税是对房地产持有(保有)环节的征税

一般说来，房地产税从广义上讲分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。按我国目前来说，房地产税在开发占有阶段包括耕地占用税；交易阶段包括契税、印花税、土地增值税、营业税、个人所得税；持有阶段包括房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税。从狭义上讲，房地产税收仅包括持有阶段的房产税。而现在我国要推出的房产税属于狭义上的房地产持有(保有)环节的税种。以后改革的方向是要把房产持有环节的房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税合并，要改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，推进持有环节税收；因为交易环节税过重不利于二手房的交易，持有环节税过轻，导致持有成本低，会使房产投机增多，不利于房产市场的健康发展。

(三)房产税是财产税，要起到调节社会财富的作用

房产税是对居民个人所拥有的住房财产所征收的税种是财产税，财产税的征税目的一般都是为调节社会财富分配，扼制财产过于集中于少数人的趋势，要体现社会分配的公正性：我国现行税制由于缺少财产税体系，难以实施对构成贫富差距的基础环节——财产存量的调节，一旦对居民个人住房开征房产税，则意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段，这对于正处在转型关键期的中国至关重要。住房房产税的开征所增加的税收收入要用于住房保障体系，用于提高社会福利与社会保障上，起到调节社会矛盾，造福于民的作用。

(四)改革的最终目标是促进房地产市场的健康发展

征收个人住宅房产税，当前的主要目的是要遏制过多占有住房及其投机性炒房行为。征个人住房房产税可增加住房的持有成本，从而引导居民合理的住房消费，居民需要根据收入理性地确定要买多少套房子，买多大面积的房子，对投资型购房者来说，必须重新权衡持有成本和未来收益间的关系。这样就可减少住房资源的浪费，降低房屋的空置率；也有利于引导对土地资源的合理利用，从而促进我国房地产市场的长期健康稳定发展。

(五)与国外的房产税即物业税不同

国外的房产税在不同的国家名称不一样，有称财产税还有称地产税或物业税的。物业税的概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，物业税类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，都属于财产税；但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。一般来说，国外房产税(即物业税)则主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定的税款，而应缴纳的税值也会随着不动产市场价值的升高而提高，也就是说是按房产的市场交易价格征收的。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，房产税即物业税也要提高。

我国重庆与上海推出的房产税也是按房产的市场交易价格征收，缴纳的税值会随着房屋价值的升高而提高。这样的改革取向与国外的房产税即物业税非常相似，都是对房屋的保有环节的征收，都是财产税，性质基本一样。但仍有差异。我国要推出的个人住宅房产税没有针对土地征收，只对地上建筑物一住宅房产征收。而物业税本质上还要对土地征税；相比物业税，房产税更具可操作性。征收房产税不需要立法，只需要通过修改原有条例，将个人住房纳入征税范围即可。而物业税则需要严格的立法程序；即意味着要取消土地增值税与土地出让金，需要把这些与房产税并在一起，但由于我国居民只拥有70年的土地使用权，只能对地上建筑物房产

征税。所以中国的房产税改革方向并不是向国外的房产税完全看齐，不等同于物业税。

所以2009年以前我国理论上论述要对房地产业进行税制改革时提的都是物业税，但从2010年5月在理论与实践中就只提房产税改革了。

二、开征个人住房房产税的经济社会效应——能增进社会总福利保障水平

上述的分析说明对个人住房征收房产税既然属于财产税，其重要意义是要合理调节收入分配，缩小贫富差距，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在城市住房方面的表现是富人对住宅投资投机，使房价越来越高，富人的财产即房产的价值也越来越大，而普通百姓则越来越买不起房，所以需要开征住宅房产税加以调节。

(一)开征住房房产税能使收益者的利益大于受损者的损失

按照新福利经济学的代表人物卡尔多一希克斯的观点(又称希克斯改进)：假如某种变革可以使收益者的利益大于受损者的损失，那么总的利益增大了，那么这种变革就属于“卡尔多一希克斯改进”，这种改革就是值得的。

因住宅房产税是对超过基本居住需求的部分征税，对一般居民没有影响，只使那些投机性购房者的利益受损。而投机性购房者都是社会中的富人，他们毕竟是社会中的少数；而征税增加地方收入后又可用于社会公共设施的建设与社会保障的完善，即把税收用于保障房建设以及用于提高城市农民工的社会保障，广大的普通民众是受益的；总体上有利于城市化的发展，与经济的可持续发展。所以改革符合福利经济学的基本思想，属于希克斯改进。

(二)开征住宅房产税长期看溢出效应大，可提升社会的总福利保障水平

新房产税还有很大的溢出正效应，因为开征新房产税的主要目的是调节收入分配，避免社会财富过于集中在少数投资房产的富人手中，有利于缩小贫富差距。中国当前贫富差距之大，早已为人所知。经济学家认为，中国的基尼系数已经超过0.5，远远高于国际公认0.4的警戒线。如果任由很多人把购房作为投机工具，就会导致整个社会投机盛行，价值观错乱，使诚实经营、合法致富、艰苦奋斗等中华民族的传统美德逐渐被抛弃，而浮躁、急功近利，拜金主义则会盛行；最终则会加剧社会矛盾，影响社会稳定。而且还会积累较高的金融风险，形成房地产泡沫，最终可能引发经济危机，给社会造成极大的损害。而开征个人住宅房产税会会减少投机性囤房数量，使住房供给量增加；而且房产税如再用于社会保障房的建设，这样又会增加房屋的有效供给，这就会降低房价大幅上涨的概率；可以减轻通胀压力，避免经济危机和衰退；还可缩小居民的收入差距，缩小基尼系数，基尼系数也就是收入差距，它和经济发展的速度相关性很强，当基尼系数缩小时，经济就会发展起来。经济学家萨缪尔森等认为，解决公平问题本身就会带来效率的提高：“为贫困家庭提供保健服务和充足食品的计划将增进生产率和效率”。勒纳、米里斯、罗尔斯、新剑桥学派的代表罗宾逊夫人等也认为，公平决定效率，收入分配不公平会导致机会的不公平，进而导致收入并非与努力程度成正比，如此就会降低人们提高效率的积极性。

按照边际消费倾向递减的规律，收入越高的群体，他们的收入使用上用于消费的比例将下降。因此，只有打富济贫，使穷人的收入相对提高，才会拉动消费，从而改变不合理的经济结构，才可转变中国主要依靠投资与出口拉动经济的发展方式，使经济发展转到主要依靠国内的消费上，从而使国民经济的发展走向健康轨道，从而使社会总福利水平得到提高，因为国民收入增长是福利水平提高的基础与保证。

至于开征房产税对经济的负面影响，即减少社会福利方面并不明显。传统经济学认为，增加税收，会抑制消费，不利于经济增长。实际上也不尽然，当把房产税用于增加对道路、学校、医院等公共设施的支出时，则反而有利于改善居住环境，引起当地房地产价值的增值，即房地产的外部性增值。这种情况就又会推动当地房地产市场的发展，从而有利于经济的增长。而且社科院的实证研究结果也表明，房产税的开征不会抑制自住购房者的需求，也就是说房产税的开征对宏观经济运行的消极影响十分有限。

总之，征收个人住宅房产税的经济利益会大于征收的利益损失，是社会总福利的提升。而且从长期来说，房产税改革会增加地方性收入，地方再用于扩大农民工的社会保障，推动市民化与城市化的进程，使社会服务与公共设施更加完善，就会使房价升高，这就为城市的私人房产投资带来巨大的盈利空间。一般说来，谁在城市拥有的房产面积大，他所能取得的这块由公共资源所无偿提供的蛋糕份额也就大。也就是说，这些房产多的富人享受到的城市福利与保障的面也会增大。

这些也符合卡尔多一希克斯的效率标准，即在社会资源配置过程中，如果那些从资源重新配置过程中获得利益的人，只要其所增加的利益足以补偿(并不要求实际补偿)在同一资源重新配置过程中受到损失的人的利益，那么，这种资源配置就是有效率的。也就是说，判断社会福利的标准应该从长期来观察，只要政府的一项经济政策从长期来看能够提高全社会的生产效率，尽管在短时间内某些人会受损，但经过较长时间以后，所有的人的境况都会由于社会生产率的提高而“自然而然地”获得补偿。希克斯的补偿原则为“长期自然的补偿原则”。以上论述说明房产税改革可以提升整个社会的总福利与保障水平，属于潜在的帕累托改进，是希克斯的效率改进，应该逐步向全国展开。

三、基于社会福利水平提升的角度对房产税制度的设计与政策建议

房产税税收制度的设计，要充分体现和保障中低收人家庭普通住房的消费权益，适度调节富裕家庭的高端住房消费，能达到遏制投机炒房，增加地方收入，保障社会福利，调节社会贫富差距的政策取向。

(一)房产税要扩大试点城市继而推广至全国

现在看来试点城市房产税改革运行的效果不大，调控房价和培养地方税源两大重要功能并没有实现，在实施房产税后的今天，重庆与上海两地房价依然高企，两城市都是3个月税款不足百万，无论对于重庆还是上海都很难成为重要财源，与方案公布时重庆提出的每年征收1.5亿税款用于保障房建设的目标相差甚远。原因主要是上海、重庆的试点方案征税面过小，税率过低。我国房产税要真正发挥应有作用，需要在全国范围内加快实施并适度统一和加强。

(二)房产税要从对增量征收转向存量增量合并征收

现在两个城市房产税试点都几乎没有涉及存量房。上海只针对新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房征税，而没有对多占有社会资源的存量房征税；重庆的方案尽管存量增量都征收，但其征收的对象也只是高档商品房。只对新购房征税不公平，只对新购房征收，把有房的人，尤其是投机客全部放

掉了，房产税改革首先应该“瞄准”空置房，因为闲置房是资源的浪费，不符合建设节约型社会的要求，而且推高房价影响民生。

只对新购住房征收，不能实现城市公共管理所要求的效能和效率目标；与此同时，也不能体现该项政策本身所要体现的公平性原则，应存量和增量一起征。房产税关注存量房才是正途，因为只有这样才能保持税收的公平性。

(三)房产税要向全国所有县级以上城市逐步推进

不应该只是个别城市实施，要保证房产税能够发挥抑制社会不合理住房需求的作用；应该对所有享受政府公共服务的城市住房都开征房产税，房产税要逐步推进。征收城市由主要城市覆盖全国各地县级以上城市，征收税率要因地而异，县城征税要最后启动，对农村个人住房不征房产税。

(四)征收对象要由“高档住宅”逐渐覆盖到“普通住宅”

普通住宅投机也是遏制的对象，因为，如任由把普通住宅进行投机炒作，会让普通人更买不起房，农民工的市民化永远只是梦想，会延缓城市化进程。影响社会的进步和福利水平的提高。

(五)个人住房房产税要实行累进税

房产税是针对富人征收，绝不能让拥有基本住房的人承担这部分税赋。房产税要实现财富的再分配功能，就要实行累进税率，因为累进税是直接税无法转嫁。房产税税率要实行累进税率，即按照一定参照物(如人均居住面积或者房屋价值等)分段，逐级提高税率。税率要分几个等级，房屋价值越大，房产税率也应越高。房产税的征收宜从量从价综合征收。住房越大、越豪华，房子价值越大，就要多承担些税赋。房产税的计税金额，应为凡是当年新购置的，都应以购置金额为准；对于存量房，要参照同城同类地区上一年房产交易平均价进行估值，作为计税金额。

(六)房产税起征和免税的规定，不应以套为标准

因为“套”有大小贵贱之分，按套划分是不合理的，也容易产生偷税漏税的空子(如假离婚)。应该一律以人均面积为标准；人均免税面积标准，计算面积时，一定要对一个家庭的多套住房面积累加，绝对不能按套数计征，否则有人就会通过假离婚、假分家等手段逃税，这必然会带来社会家庭关系的混乱。为了防止逃税，可以采取先征后退的方法，对城市所有住房征税，因为住房不可隐匿，任何房主都不能逃税。然后，再退给每个家庭免征面积的税额

(七)把个人住房房产税培育成为地方政府的主体税种

借鉴美国等市场经济国家的经验，把此税种交由地方政府掌握，把它培育成为地方政府的一个主体税种。具体征收办法理应由地方政府自行决定，但考虑到中国目前土地公有，需要中央政府尽快研究出台房产税的规范标准，包括房产税使用的管理办法，在此基础上，留给地方政府一定的浮动空间。

地方政府要将房产税筹集的财政收入公开、透明地向纳税人和社会公布，个人住宅房产税所增加的税收收入应该用于住房保障体系，主要用之于公共租赁房等保障性住房建设、旧城拆迁改造、以及对拆迁户与居住区配套环境的改善等项目的补偿上。

(八)房屋评估应推行“片区评估”，并加快推进住房信息系统建设

第8篇：房产投资利弊范文

【关键词】房产税改革;房价;影响

0.前言

去年，重庆市和上海市分别颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法。开征房地产税于我国房地产行业而言可以说是一次破天荒的改革。重庆和上海作为房产税改革的试点城市，其所跨出的一步，是具有重要意义的。

我国现行房产税的基本规范是1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。其征税范围仅限于在我国境内用于生产经营的房屋，而对于城乡居民用于居住的房屋则不征房产税。随着我国社会经济的不断发展，制定于建立“社会主义有计划的商品经济”时代的税收规则，显然在很多方面已无法适应时代的需求。目前，很多家庭已经拥有了第二套、第三套甚至更多的住房，住房已不仅仅是每个人的安家之所，更多地成为了人们投资的目标，成了一种保值增值的物品。在如此巨变之下，房产税作为一种政府收入来源和调整房产市场的工具，势必将作出一定改变。

1.两市改革方案

重庆、上海两地走在改革的前沿，但房地产改革方案不尽相同，各有侧重。

从征税范围来看，重庆征税对象范围比上海要广。重庆市首批纳入征收对象的住房为：(1)个人拥有的独栋商品住宅；(2)个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。(3)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。而上海并不将存量房划入征税对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。

从税率上看，重庆市的方案较之上海严厉许多。重庆最高税率为1.2%，上海最高税率暂定为0.6%。重庆，税率设置更为细节化。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。而上海更倾向于一刀切的情形。上海征税税率最高暂定为0.6%，只是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率才暂减为0.4%。

从计税依据而言，重庆的计税依据则是房产交易价。上海方面主要还是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

此外在对外地居民的政策、免税面积计算等方面的制度设计两地也各具特色，存在诸多不同。房产税改革的第一步已迈开，重庆、上海两市齐鼓当先，但效果如何，还需等待市场和时间的考验。

2.房产税改革影响之我见

一项制度，不可能十全十美，其必然存在某些优势和弊端。因而我们需要以一中长远的、立足全局的眼光来看待它。从整体而言，笔者认为开征房产税对于国家、社会来说是利大于弊的。在此，笔者想从房产税带来的影响谈谈自己的看法。

第一，在制度构建方面，开征房产税有利于完善房产税收体系。1986年颁布的《房产税暂行条例》仅对生产经营行住房征收税款，房产税主要集中于流通环节，对房屋保有环节上的征税却是一片空白。与之相反，国外立法在税收分布结构中，更注重在房屋保有环节的征税，纳税人在流转环节的税收负担则相对较轻。房产税的试点，实质上是在建设与完善中国特设社会主义市场经济体制的过程中，在不动产保有环节引入和建立直接税（财产税）的制度框架。

第二，对政府而言，房产税将为地方政府提供一个稳定的主要税种，有利于改善地方政府财政状况。地方政府发展地方经济、改变城市面貌、调整经济结构很大程度上都依赖于“土地财政”，通过土地出让金获得财政收入。地方政府有着一种“经营城市”以提高地价的意愿和观念。希望高房价，能够带来土地出让金价格上涨。同时随着地价的抬升，房价也不断攀升。房产税的征收，可以削弱“土地财政”在地方财政体系中的地位，为地方政府提供新的税收来源，在一定程度上取代土地出让金。

第三，对国家而言，有利于资源的合理利用，节约土地资源。在中国，各大城市的房屋闲置率非常高，由于“囤房”无成本，很多房屋自被购买之日起便闲置着。房产税的开征，使很多房屋所有人不得不将房屋出租，以抵充税收负担。在使对住房有刚性需求的人群购房时不受房产税的太多影响的同时，也一定程度上抑制了购房者在购房时对住房面积不必要的过分追求，使土地资源能够得到充分合理的利用。

第四，对社会而言，有利于促进社会分配公平，完善住房保障体系，保障民生。在两地房产税的改革中，设置了相应的起征点：住房面积小的，不必缴税，住房面积大的缴税；房价超过本地房产均价过多的需要缴税，房价低廉的无需缴税。征收的房产税将更多地用于建设保障性住房，保障低收入人群、买房困难的人群的住房需求。为改善民生推波助澜。

第五、开征房产税，有利于抑制投机行为，稳定房价。改革后的房产税，可以成为房价的稳定器，房屋持有着的房屋持有成本将增加，尤其是持有大量空置房的房屋持有者，当房屋所负担的成本超过其预期所能得到的回报时，他们不得不权衡利弊，放弃“炒房”。

当然，作为一项新的制度，房产税的改革也存在很多不足和弊端，也可能产生某些不利影响。

一方面，购房者在购房之初已缴纳了数十年的土地使用费，房屋购买的套数多、地段好、质量高、价格贵，相应的缴纳的土地使用费也高。在此是否存在重复征税的问题，是法律需要考虑的。

另一方面，房屋持有所增加的成本，很可能在房屋转让交易的过程中，这部分成本很可能连同交易成本一并转移给下家。房产税是否真的能成为房价的稳定剂，抑或可能是房价的催化剂？

3.对房产税改革的建议

房产税的开征，并不意味着就能对房价问题“一剑封喉”，也不是地方政府财政收入问题的所谓“万能药”。房产税，只能再其能力的范围内，对税收制度体系和房地产市场起一定的调整完善作用。问题的解决，更多地需要各方面的措施共同发挥作用，需要配套措施的完备。

首先，相关立法进程应迎头赶上。从立法上，阐明征收房产税的法理依据，赋予房产税征收合理性及合法性依据。并细化房产税征收各项规则，增强其可操作性和针对性。国外许多国家均有相关成熟立法，可以作为借鉴。

其次，税收的关键在于“取之于民，用之于”。房产税所带来的财政收入，大部分应用于保障住房和提高福利。以美国为例，其房产税的大额是学区税，多用于支持本地公立教学系统，而美国公立教育是完全免费的，民众在接收到福利的同时，对相对高额的房产税也就没有怨言了。

再次，应当完善监督体系。对房产税如何征收、房产如何评估、房产税用于何处等均要系统地进行监督。保证房产税取之有道、用之有道。让人民群众参与其中，不仅能保障政府的清正廉洁，也提高了人们对政策的热情心。

4.结束语

重庆、上海两市房产税的改革起到了一个示范作用。房产税涉及财税体制完善，涉及广大民众利益，因此积极稳妥地推进是很有必要的。　[科]

【参考文献】

第9篇：房产投资利弊范文

内容摘要：本文回顾了国外房产价格上涨对居民消费影响的三种理论传导机制―财富效应、抵押信贷效应和购房支出压力效应，通过比较宏观数据研究和微观数据研究的差别来分析未来研究发展的走势，整理了国外主要研究结论。在我国房地产市场起步晚、研究相对落后的背景下，对国内现有研究成果进行总结、评价，以期对今后的研究有所帮助。

关键词：房产价格 消费 福利

国外理论研究

国外学者们关于房价对居民消费、福利的研究，已经形成较为成熟的理论体系。消费数据具有直观、易获得性的特征，故成为较为常见的研究。福利具有间接、不易获得的特征，需要在消费的基础上构建福利函数获得，故在文献研究中所占比例相对较少。

（一）房产价格对居民消费影响的传导机制

房产价格对居民消费的影响可以归结为三种机制：财富效应、抵押信贷效应和购房支出压力效应。

首先，通过“房产财富效应”，房产价格上升，导致房产所有者消费增加。根据经典“生命周期永久收入”消费理论，居民当期消费取决于当期收入与当期财富的组合。对一般消费者而言，财富主要由金融资产（如储蓄、股票与债券等）和住房资产两部分构成。因而，当房产价格上涨时，房产所有者的财富存量上升，将刺激当期消费的增加。

许多学者对房地产财富效应进行了大量的实证研究，研究方法主要为两种，一种是采用对数形式，估计房地产财富的消费弹性，另一种方法是采用差分形式，估计房地产财富的边际消费倾向。部分学者利用宏观数据证明财富效应存在，Case、Quigley和Shille（即CQS，2005）研究美国各州在20世纪80到90年代的面板数据和14个国家25年的跨国面板数据，发现房产财富效应显著存在，而且房产的边际消费倾向高于金融资产的边际消费倾向。当然，也有学者对房产财富效应持怀疑或否定态度。如Buiter（2009）指出房产并不只是一种财富，还是一种消费商品，因而房产财富效应即使存在，也是非常微弱的。Calomiris等（2009）认为，CQS（2005）的研究忽视了房价与永久收入内生地相关，从而导致估计结果的偏差。他们运用CQS（2005）的数据重新进行实证研究，得出了房产财富效应不显著且并不大于金融资产财富效应的结论。但是，Calom iris并未否认CQS（2005）发现的当期住房资产增值和当期消费上升的相关性，只是认为造成这种状况的原因可能是房产抵押信贷效应而非房产财富效应。

其次，房产价格通过房产抵押信贷渠道影响居民消费。相对于“房产财富效应”问题的不休争论，“房产抵押信贷效应”却为学界广泛认同，即房产价格上涨以后，房产所有者可以通过抵押自已的住宅获得更多的贷款从而将增加消费。Iacov ie llo（2004）根据这一思路将房产价格引入总消费的欧拉方程，论证了房产价格变化是居民消费费波动的重要推动力，并运用美国1986-2002年的季度数据给出了实证检验。

第三，房产价格通过“购房支出压力效应”影响消费。对于那些暂时租房者或潜在购房者来说，房产价格的提高迫使他们为支付买房首付款而进行更多的储蓄，从而将挤出消费。Sheiner（1995）利用美国的微观数据研究发现房价上升，使得年轻的租房者必须为未来购房储备更多的积蓄，现有住房者增加的消费可能被潜在购房者增加的储蓄所抵消。Yoshikawa和Ohtake（1989）发现，当日本的土地价格上涨时，计划购买住房的租房者将提高储蓄率。只是由于这部分人占租房者中的比例很低，住宅价格上涨的净影响才提高了总体消费水平。

（二）宏、微观数据研究及发展方向

国外文献中常见的房价波动研究分为宏观数据研究和微观数据研究两种，前者使用各国的宏观统计数据，多利用时间序列的相关计量方法进行实证研究。后者使用家庭微观调查数据，多利用回归方法进行分析。两种方法各有利弊。宏观数据获取方便，但是信息含量不够大；家庭微观数据信息量丰富，在揭示房地产财富效应的微观差异方面及对个体行为的有效检验方面，有着宏观加总数据不可比拟的优势，但是获取困难。

基于微观数据研究的优势，越来越多的学者倾向于从家庭微观数据研究入手获得宏观数据研究难以得到的信息。在克服微观数据获取困难这一难题方面，目前比较流行的解决方法是根据已知的经济环境和数据，以经济人的效用最大化为前提，通过计算机模拟得出个人在已知条件下的生命周期消费、储蓄和投资。计算机模拟逐渐形成了较为成熟的前提，如：住房作为一种特殊耐用品消费，与一般的消费有着巨大的差别。Fang Yang（2006）对住房消费和非住房消费曲线进行对比分析，发现非住房消费在生命周期内为驼峰状，而住房消费在生命初期逐步增长，在生命后期平缓下降。在构建住房模型时，住房市场除了考虑自住外，还要考虑租房以及各种市场摩擦及冲击。Pedro Silos（2005）验证了研究住房拥有和财富分配时租房市场的必要性，Antonia Diaz and Maria Jose Luengo-Prado（2010）构建了无限生命周期模型，发现引入持续收入冲击、调整费用、非零首付、租房市场时，模拟的数据与实际数据更相符。

微观数据研究在不断发展中也获得了很多有价值的结论。Engelhardt（1996）利用美国的微观家庭数据研究发现，自有住房者对住房资产的收益没有反应，但是住房资产损失却对消费产生了影响。作者分析原因可能是自有住房者的住房资产收益变现存在障碍或者是对住房价格上涨的持续性产生怀疑，即使不存在任何的变现障碍，考虑到遗赠给下一代的动机以及拥有自有住宅的非金钱效用等，自有住房者也可能没有很强的动机去变现住房资产收益。Campbell 和Cocco（2007）运用英国家庭支出调查的个别家庭数据研究住房价值变动对租房者和自有住房者消费的影响，发现在年老的自有住房者中，房价对消费在统计上有显著的影响，而在年轻的租房者中则没有显著影响。

在计算机模拟基础上的家庭微观数据研究由于其蕴含的巨大信息量，逐渐成为深入研究的一个重要方向。模拟技术在实践中不断得到完善，如Lazear and Michael（1980）在讨论住房者消费时，将人口作为衡量家庭规模的外生变量引入来表示经济体的规模；Flavin and Nakagawa（2005） and Sinai and Souleles（2005）构建了住房价格随着地理位置不同发生变化的模型；Campbell and Cocco（2005）检验了住房者在固定利率贷款和可调整利率贷款中的借贷抵押选择。 （三）主要结论

房价对消费的影响。第一类是房地产价格上涨将增加居民消费。例如Poterba（1995）认为房价上涨通过提高持有者信心推动消费增长；Engelhardt（1996）运用PSID数据对房价增长与当前有房者的消费之间的联系进行了直接检验，估计房地产财富效用存在，其边际消费倾向大约为0.03；Case et al.（2001）研究发现美国等14国的房地产市场的财富效用显著，而且比股票市场的要大；Boone（2002）验证了G7国家存在较强的财富效用，并且近几年逐渐增强。第二类是房地产价格上涨对消费影响不明显。例如，Phang（2003）运用新加坡的数据检验房价上升对消费的影响，发现不存在财富效应或抵押效应；Tan&Voss（2003）利用澳大利亚数据建模发现房地产市场财富效应不显著。第三类是房地产价格上涨将抑制居民消费。这一结论在国外文献中较少看到。

房价对福利的影响。Bajari，Patrick，C.Lanier Benkard，and John Krainer.（2005） 从一个较为简单的市场入手，测量了自有房价格变动时消费者福利的变化。在一阶最大化后，得出住房价格变动时社会各经济体福利发生转移，但是总量没有变化。Weili Li and Rui Yao（2006）认为不同年龄层次的人的福利变化不同，老年人、年轻人的福利变化比中年人敏感，社会总体的福利变化随着人口比例的不同会发生变化。

国内理论情况

我国在1998年实行住房市场改革，关于住房价格在市场中的波动研究始于20世纪90年代末，在21世纪初逐步增多。学者们从中国国情出发，其研究特色主要体现在以下方面：

（一）突出实证研究，为宏观调控提供依据

我国近十多年有关住房价格变动的研究十分重视实证分析，具体表现为强调将国外的主导理论应用于我国国情的实践。客观的说有不少的研究成果对于分析住房价格增长的主要诱因、政府宏观调控措施的实施提供了一定的科学决策依据，起到了一定的指导作用。如段忠东等（2007）利用2000年1月至2006年8月的月度数据，运用多变量协整分析技术认为房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系。

（二）多宏观数据分析，少微观数据分析

国内房价与福利的研究多利用全国总体宏观数据，通过时间序列计量方法进行实证分析，在研究方法、指标选择和数据使用上并不存在太大差异的情况下，最终得出的结论却差异巨大。如：宋勃（2007）利用我国1998-2006年间房产价格和居民消费的季度数据，对二者的关系进行实证研究，得出我国存在“房产财富效应”的结论。但骆祚炎（2007）、刘旦（2008）分别利用1985-2004年和2000-2006年的时间序列数据进行研究，得出中国房产财富效应微弱和不存在的结论。

究其原因，可能与样本容量有限，导致所使用的计量方法得出的结果有偏差。Pierse和Snell（1995）的有关研究指出：修正的ADF单位根检验方法以及协整检验的E-G二步法，要求样本容量必须充分大，若样本容量偏小，则偏差会越大。在样本数据有限的情况下，Johansen协整检验的势很低，导致单个时序数据协整检验的结果并不可靠。在建立误差修正模型时，滞后项阶数选择是敏感的，我国的房地产市场化改革时间不长，有关房地产的统计数据时序较短。因此，采用宏观数据的单位根和协整检验方法来检验我国房地产财富与消费的关系是低效果的，结论可能会有偏差。

（三）多消费研究，少福利研究

由于消费数据具有直观性，更容易获取，国内文献关于住房价格波动的研究多局限于消费领域内。在消费研究中，大多数学者研究了房价对消费的影响结果，少部分学者对产生这种结果的机理和原因进行了理论分析。福利衡量具有间接性，不能直接获得计算，需要构建函数，故房价对福利的研究只能进行理论分析。与国外相关文献相比，我国国内文献的理论分析不够深入，还需要进一步的完善和发展。

（四）多结果分析，少机理分析

大多数学者研究了房价对消费的影响结果，却很少对产生这种结果的机理和原因进行详细的分析，但随着研究的深入，这一现象逐步得到了改善。高开仙、莫申生（2010）在《高房价与福利效用、财富效应》中将掌握土地资源的政府理解为是一个具有自身效用函数的经济行为人，在对其效用函数及构成变量分析后，尝试就我国经济运行过程中因房价上涨所引起的财富效应和社会福利效应问题，进行了机理性的探讨。

研究建议

由于特定的历史、文化原因，我国房地产市场研究起步晚，相关研究与国外水平有一定的差距，通过对内外相关研究的比较，笔者认为今后需要从两个方面入手，进行深入的研究：

构建理论体系。国内的研究多属于理论层面进行机理描述分析，尚显粗浅，我们需要逐步深入，在实证的基础上形成关于中国特色的理论体系。

引入现代科技手段。重视家庭微观数据研究，在现有调查材料的基础上，学习国外的模拟计算，从个人效用最大化的角度出发，从定量的角度研究房价变动对居民福利的影响。

参考文献：

1.骆祚炎.基于流动性的城镇居民住房资产财富效应分析[J].当代经济科学，2007(4)

2.高开仙，莫申生.高房价与福利效用、财富效应[J].企业经济，2010(2)