廉租房保障办法精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的廉租房保障办法主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：廉租房保障办法范文

关键词:廉租房;存在问题;建设探讨

中图分类号:C913文献标识码:A文章编号:1003-949X(2010)-02-0047-03

我国廉租房制度建设已有近十年的时间。1998年我国开始启动廉租房试点,2003年廉租房制度全面推行,2005年国务院发文对做好城镇廉租房制度建设工作提出了进一步要求。在市场经济条件下,通过住房制度改革,有支付能力的居民,可以通过市场解决住房问题;而对于低收入家庭,政府则要通过住房保障,来解决其支付能力不足的问题。廉租房制度是我国政府针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助,是我国住房保障体系的重要组成部分。

一、廉租房发展现状分析

从全国的统计数据来看,截至2006年我国通过廉租房政策解决的住房困难户为54.7292万户。另据有关数据显示,截至2007年底,我国共有95万户家庭获得廉租住房保障。2007年我国廉租房的投入资金中的财政投入为145亿,其中中央政府支出51亿,地方政府支出94亿(占了1998年到2006年总和的1.3倍)。尽管与当年的财政总支出49565.40亿相比只是很小的数字,但是相对于过去八年间的投入而言,政府财政的投入力度在加大,投入数额在增加,这说明廉租房制度的发展备受重视。同时,按照24号文件的要求,中央财政首次向中部、西部财政收入比较困难的地区支付专门用于廉租住房制度建设的资金。2007年是我国廉租住房制度建设步伐迈得最大的一年。2009年中央又加大了对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入。2009年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元,这个数字也是2008年、2007年几倍甚至上十倍的增长。

二、廉租房制度发展中存在的问题

1.廉租房建设的资金投入中存在问题

首先是资金投入不均衡,地区间差异较大。东部地区的地方政府在廉租房上的资金投入多于中西部是必然的。中央的财政投入也是存在偏向性的,这不利于各地区间的和谐发展。其次是资金筹资方式较少,且有些筹资方式不具有稳定性和可持续发展性,如土地出让净收益等。最后是资金总量不足,难以发挥政策优势。房价升高,百姓苦不堪言,尤其是困难户。政府却不堪重负,有限的资金难以发挥有效作用。

2.廉租房保障层次低,供应总量不足且受益人群有限

我国的廉租房保障有严格的准入条件,这使很多边缘户的住房问题得不到关注,并且我国廉租房的保障层次较低,只是解决低收入家庭的居住问题,在住房质量上还有待于提高。廉租房不论在租金补贴或是实物配租方面都存在供应量不足的问题,这是导致收益人群有限和保障层次的的一个重要原因。

3.有关廉租房的立法和政策不到位

廉租房制度作为一个国家社会保障制度的重要组成部分,与社会保障制度一样具有强烈的法制化特征。我国在过去十年的发展中也在立法方面做了相关工作,如2003年颁布了《城镇最低收人家庭廉租房管理办法》、2007年颁布了《廉租住房保障办法》。但这些都只是一些立法层次较低的办法、条例,难以在约束和监督方面发挥作用,尤其是《廉租住房保障办法》尽管内容翔实,但其立法层次确实有待于提高。

4.地方政府职能缺失,重视力度不够

首先是“廉租房”定位不准。在地方政府的落实贯彻中,“廉租房”政策是实现社会主义和谐社会的又一重大举措。然而许多地方政府总是流露出廉租房变贫民窟的担忧,在很大程度上限制了廉租房的推广速度。其次是政府考核官员业绩偏差。廉租房与市场房价呈负相关关系,廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。一方面房价的下降,会让地价下降,从而会导致政府的收入减少;另一方面,会拖累经济的增长,GDP会下降,对于地方官员的考核形成负面影响,以至于部分官员在贯彻实施时积极性不高。

三、进一步完善廉租房的对策

1.以中央政府为主体,加强地方政府责任

近年来,在中央政府的号召下,地方政府对贯彻廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府从自身政绩出发,对于廉租房这种“收益低,见效慢”的制度表现不是十分积极,使得这项制度的实际运行并不如设想的那样顺利。因此,应当加强地方政府的责任,进一步将廉租房制度落到实处。如地方政府应当设立类似于廉租房管理办公室这样的专门机构对其进行管理;应当将中央政府所拨款项专款专用,并在其保值增值中表明积极的态度以确保途径的多样化。

在政绩考核方面,笔者认为应该将廉租房等住房保障的发展作为政府绩效考核的一个重要方面,这样可以有效调动政府工作的积极性,又可以把握廉租房建设的前驱性。对各级政府廉租房建设实施严厉的奖惩机制和责任追究机制势在必行。

2.建立健全相应的廉租房保障法律法规

目前,我国应制定出符合我国国情的统一的住房保障法规,从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构,把廉租房建设、分配、使用等制度以及廉租房的修缮与物业管理办法等上升为法律法规,并应适当地出台一些相关的配套规定来对各类社会保障性住房的申请条件、销售价格、租金标准等进行细化。廉租房法律法规的建立健全,将为廉租房制度的运营提供重要的法律支持。

3.拓宽筹资渠道,确保廉租房建设的资金供应

如前所述,公积金增值收益占到廉租房资金投入的28%,这部分资金的使用方式备受质疑。对于这部分资金的处理政府应当既减少缴费人利益损失,又要保证其对廉租房建设的资金投入,这就需要政府合理运作这部分资金保证其增值收益。而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大,不具有可持续性;廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理。因此,廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源,而政府的财政补贴在很多情况下难以到位。在廉租房的筹资方面可以更多的借鉴国外的先进经验,如可以借助资本市场来对资金进行保值增值等。另外,政府可以积极引导鼓励开发商参与到廉租房建设中来。可以通过融资方式解决资金问题,使廉租房开发贷款证券化。要求地方政府积极参与“廉租房”建设,合理运用优化配置,处理好信贷政策金融创新可在一定程度上缓解资金不足的困局。将廉租房开发贷款证券化,可以加强这部分金融资产的流动性,降低商业银行的风险,而廉租房开发更容易获得银行的资金支持,能拓宽融资渠道。政府还可以发展房地产信托投资基金,总体考虑廉租房临时性融资缺口的数额,并根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限,适量地发行住房建设公债来支持廉租房建设。

4.加强管理与服务,建立健全配套设施

我国廉租房建设在管理与服务方面还相当落后,其配套设施还很不完善。美国实施严格的审查准入制度,新加坡坚持对“公共组屋”实施严厉的法律管理制度,这些都是我们可以借鉴的经验。我国应当加快对供应对象收入统计与监管机制的完善,严格审查准入制度,更好的维护低收入家庭的住房权利。目前,受政府廉租住房数量有限的限制,大部分廉租住户需通过市场选择符合自身条件以及廉租住房标准的房源,但在目前中介组织不规范,租赁市场不发达,房源信息交流机制缺乏的情况下,廉租住户的市场交易成本会提高。所以,应当建立有效的房源信息交流机制,为廉租住户提供相关服务,尽量减少成本。同时应当建立有效的退出机制,“只进不退”的现象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪费了本来就有限的资源,退出机制的建立将有助于改善这一现状。

管理方面除进入与退出机制需要完善外,还应提高房屋维修与保养工作的力度,只有相关工作全部落实到位才能保证廉租房制度的可持续发展。

5.扩大廉租房覆盖面,增大政策宣传力度

应合理确定廉租房保障标准,逐步扩大廉租房覆盖面,满足城镇最低收入家庭基本居住需求。同时,增大政策宣传力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同时,需要考虑如何用恰当的方式推广,让真正需要的人知道如何申请,并把申请过程透明化。但是政府资源是有限的,未来廉租房肯定会出现排队等候的问题,所以应当建立合理的轮候机制,它的建立和完善有利于对廉租房资源的合理利用,可以避免个别官员有机会谋取私利,使真正需要帮助的家庭得到住房保障。

参考文献:

[1]高雪琪,王华.我国廉租房制度建设探讨[J].时代经贸,2008,(3)

[2]赵燕菁.廉租房建设与国家.宏观经济[J].城市发展研究,2005,(03).

[3]王剑.实施廉租住房制度的理论探索.[J]住宅与房地产,2002,(09)

[4]曾奕子.我国廉租房建设的融资现状及其改进[J].市场论坛,2007(06)

[5]渠丽花等.廉租房体系研究及其管理[J].西安邮电学院学报,2003,(04)

[6]张静.国外住房保障制度对我国的启示,城市开发[J].2002 ,(02)

第2篇：廉租房保障办法范文

关键词：城镇廉租房；住户；退出机制

一、引言

“居者有其屋”在中国人的心中一直是生活上的基本追求，而在现今社会分化非常严重的现状下，有一部分社会弱势群体没有办法实现这一愿望，政府推行的廉租房制度，是一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。所谓廉租房，是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，改善物理通过市场解决自身住房问题的困难家庭的住房条件。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房只租不售，只向城市特困人群征收象征性的房租。

廉租房确实改善了人们的生活，但是他的制度缺陷也导致了在现实运作中存在着一些问题，其中一个重要方面就是廉租房的腾退问题。众所周知，廉租房修建的目的是为生活上存在严重困难的群体提供社会保障，而该群体的数量比较庞大，所以政府只能优先照顾相对更加困难的人群。因此廉租房其租住需要符合一定的条件，一旦住户随着经济能力的好转，就不能再继续租住廉租房。可是，我国廉租房住户退出机制的不完善，使得一些住户没有及时腾退住房。据统计，2011年杭州的廉租房住户中，有16.5%是不符合条件的。而杭州注销了1703户廉租房资格，在另一个侧面也反映了有不少廉租房住户是没有租住资格的。这一部分人影响了政府的社会保障制度，使得廉租房在一定程度上违背了它构建的初衷，没有发挥出应有的作用，这样的行为危害是巨大的。因此，我们有必要重新探讨廉租房住户退出机制。

二、现行国家和地方廉租房退出机制的规定

我国现行的有关廉租房的规范性文件可以分为全国性的和地方性的，而且立法级别都不高，内容也比较粗糙，形成了在中央规范性文件提供的大概框架之下，各地方具有差异性的立法模式。

（一）全国性的规定

目前，廉租房的全国性的立法文件主要有两个：《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（以下简称“管理办法”）和《城镇最低收入家庭廉租房申请审核退出管理办法》（以下简称“退出办法”）。

在《管理办法》中，第19条规定，享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：（一）将承租的廉租住房转借、转租；（二）擅自改变房屋用途的；（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的；（四）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；（五）家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；（六）因家庭人数减少或住房面积增加的，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的。该管理办法对应当退出廉租房的标准进行了比较详细的规定。但是在相关制度上并没有明确的构建起来。

而《退出办法》对这一问题有了稍加详细的规定。第15条规定，享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；（二）家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；（四）擅自改变房屋用途的；（五）将承租的廉租住房转借、转租的；（六）连续六个月以上未在廉租住房居住的。这仍然是《管理办法》中的退出标准的问题。而当租户拒不腾退的情况出现时，根据《退出办法》第16条的规定，房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

（二）代表性的地方规定

北京市在《关于进一步加强我市廉租住房建设和管理的若干意见》中第18条规定，对因家庭人口、收入等情况发生变化不再符合廉租住房条件但符合公共租赁住房条件的承租家庭，由区县住房保障管理部门取消廉租住房保障资格，承租家庭按照公共租赁住房标准缴纳租金；对既不符合廉租住房条件也不符合公共租赁住房条件的承租家庭，由区县住房保障管理部门取消廉租住房保障资格，并责令其在6个月内退回廉租住房，或按照两倍公共租赁住房标准租金缴纳租金；拒不退回住房或不按规定缴纳租金的，产权单位可向当地人民法院申请强制执行并通过新闻媒体予以曝光。

《天津市廉租住房配租管理暂行办法》中关于退出机制的规定是，对不再具备配租廉租住房条件的家庭，应在接到退出廉租住房通知(含在配租期限内)的6个月内腾退住房。对不能按时腾退的，从次月起按届时配租租金的 200%收取房租；如在第12个月内仍未腾退的，从次月起按届时配租租金的 300%收取房租；如在 24个月内仍未腾退的，由市住房保障办责令其退房，对拒不退房的，市住房保障办可向人民法院提出诉讼。上述家庭在腾退住房时，所欠缴的房租和物业管理费等有关费用，应予以补缴，拒不补缴的，应从其拆迁补偿安置费本金中扣除。

上海市的廉租住房政策退出机制，采用慢松手、软着陆的方式对所有享受廉租住房的家庭，政府主管部门每半年就要审核一次。退出的家庭一般分三种情况：一是配租家庭人均收人连续二年超过本市城镇居民最低生活保障标准；二是现有住宅已被列人动拆迁范围内的家庭；三是人口情况发生变化。人数减少人均居住面积超过5平方米的家庭。对于符合退出条件的廉租住房租金配租的家庭，政府也给予6个月的过渡期，即前三个月享受原租金补贴的80％，后三个月租金补贴减至原标准的50％。

杭州市在《关于进一步加强廉租住房管理的补充意见》中规定，如果是享受廉租住房实物配租的家庭，因人口、住房发生变化取消保障资格的，要在接到通知次月起3个月内办理退房手续；因收入变化取消保障资格的，要在接到通知次月起6个月内办理退房手续。退房期间按公房租金标准缴纳租金。

《深圳市廉租住房保障管理办法》中第30条规定：享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由区住房保障管理部门做出取消廉租住房保障资格的决定，报市住房保障管理部门备案后执行：（一）被民政部门取消最低生活保障待遇的；（二）因家庭常住户籍人数减少或住房建筑面积增加，人均住房建筑面积超出廉租住房政策确定的最低标准的；（三）擅自改变廉租住房用途的；（四）将承租的廉租住房转借、转租的；（五）无正当理由连续6个月以上未在廉租住房居住的；（六）无正当理由累计6个月以上未按规定交纳租金的。被取消廉租住房保障资格但符合其他保障性住房申请条件的家庭，可以另行申请。

第31条规定区住房保障管理部门在做出取消廉租住房保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人并说明理由，并做如下处理：（一）领取货币补贴的，从做出决定之日起给予3个月的过渡期，过渡期内发放原货币补贴的50%，从第4个月起停止发放货币补贴；（二）租住廉租住房的，应退回廉租住房。暂时无法退回的，可给予3个月的过渡期；对属于第三十条第（一）、（二）项所列情况的，可给予6个月的过渡期。过渡期届满后仍不退回廉租住房的，按市场指导租金计租，并载入其个人诚信不良记录。承租人在超期居住期间及超期居住退房后5年内不得申请住房保障。承租人拒不执行的，市（区）住房保障管理部门可依法申请人民法院强制执行。

总的来说，对已享受廉租住房政策的住户，各城市都未实行终身制，都是结合本地实际情况，采取定期申报家庭收人和住房情况，廉租住房管理部门每半年或一年会同民政、房管以及街道等部门定期对已配租廉租住房家庭的户籍、收人、人口、住房等基本情况进行复核，收人和居住条件改善，不再符合规定条件的，及时停止或逐步停止租金补贴。

各个城市在廉租房退出机制中，对于租金补贴都统一规定停止发放，而对于实务配租，则规定不同，具体方式有两种：一种是以上海为代表的配租租金补贴递减的规定，在过渡期内租金补贴按照一定的比例逐渐减少，以达到在经济上使得廉租户“软着陆”与迫使廉租户腾退住房相统一的目的；另一种是以天津为代表的租金递增的政策，在过渡期内，根据时间的长短按照配租租金的一定比例收取相对高的租金。

三、我国现行廉租房退出机制的不足

纵观我国廉租房国家和地方的规定，我国的廉租房退出机制还存在着以下不足：

（一）动态监督机制缺乏

目前对于申请廉租房的住户，政府大多进行的是入户调查和群众监督的方式。但是这种方式在现实中的效用是值得怀疑的。入户调查主要是由社区工作人员完成的。社区工作人员对于该家庭的收入情况难以全面掌握，而且不能排除情感因素在调查工作中的影响。群众监督也存在这样的情况。尤其是现在一些城市，为了杜绝廉租房建设形成贫民窟和保证公民在出行住房等的平等待遇，将廉租房分散建设在一般商品房的附近，这样的措施是非常值得认同的，但是也造成了当地社区工作人员对廉租房住户身份把握的难度加大，造成了监督上的真空。

（二）立法层次低

目前对于廉租房的法律文件，主要是部门规章和地方政府规章，立法层次太低。各个地方的廉租房的法律文件名称不同，大多数都会有几个法律文件，名称纷繁复杂，如“管理办法”、“若干意见”等等，在检索上非常麻烦，而且容易遗漏。在我国，这样的现象不少存在。直接的危害就是在浩如烟海的法律文件中，作为普通公民很难便利的接触到相关规范，妨碍了法律普及，损伤了法的透明公开性，对于知法守法造成不利影响。而且当规范性文件难以被大众充分了解和接触到的时候，作为信息偏在的执法者，其权力难以得到有效监督，存在着侵犯行政相对人合法权益的可能性。

（三）配套措施不健全

廉租房住户由于经济能力的好转，当其在一定时间内经济水平达到了规范性文件中的相关标准的时候，就不能继续享受廉租房保障。而此时该住户丧失了廉租房居住权，但是因为他的经济能力尚没有达到很高的水平，没有很多储蓄积累，没有办法购买商品房或者经济适用房。这时候如果强令其搬出廉租房，可能会造成其居无定所，重新回到困难的生活中。因此，基于这样的考虑，廉租房住户不想办理腾退手续。而地方性的关于廉租房的规范性文件也大多没有对此做制度性安排。

另外，廉租房住户大多没有固定的职业，其经济能力并不是能够确定下来的，可能会出现波动。一时可能高于廉租房政策线，一时又会低于政策线。收入难以得到保障。这时候难以强制其退出廉租房。

但是虽然这部分廉租房住户在生活上仍然存在着困难，但是廉租房这个资源是有限的，对于这种经济能力有些好转的住户，我们需要采取配套措施使其退出廉租房，进入上一层级的住房保障中。而保证生活上更加困难的公民享受到廉租房资源。这时候就需要政府提供一系列配套措施。配套措施主要解决两个问题：1、如何能够让廉租房住户在不符合继续居住条件的情况下，顺利完成住房的腾退；2、当这些住户失去了廉租房，而经济能力又不足以保证其居住条件的时候，他们能够得到何种保障。如果这两个问题能够有相应的办法，目前廉租房住户腾退难的问题就能有效解决。

四、对廉租房退出机制的完善

首先，需要将动态管理和合约制相结合。

所谓合约制，就是政府运用合同条款对住房户的管理制度。在合同规定的期间内，住户享受国家廉租房政策；超过合同规定的时间，由政府的廉租房产权主体或保障主体对住户重新进行资格审查。该合约的性质属于行政合同，是行政主体与行政相对人之间达成的协议。行政合同打破了原本行政法上的“管制论”所赋予行政相对人单方面义务而没有权利的情况，通过合同的方式要求当事双方都需要履行一定义务，更加能够保护双方的合法权益。而且通过合同的方式，使双方尤其是廉租房申请人一方能够在自己的意思表示之下，基于自己的真实意愿达成协议，对于自己义务的约束都有明确的了解，对于权利义务的告知和廉租房制度公平性的维护都是有很大帮助的。我们可以通过订立合约，双方将租期限定在一定的期限内，比如三年，三年后对廉租房住户的租房资格进行重新审查。这样一方面可以保证住户在相对长的时间内居住的稳定性，另一方面也可以避免频繁的监督造成行政资源的浪费，保证监督效果的正确性。

而动态管理则需要建立在合约制的基础上。因为动态管理在时间掌握上不能实行实时监督的方法。一方面，由于廉租房住户收入的不稳定性，其经济能力是波动的，我们不能够仅仅凭借几个月的收入水平来断定其是否已经不再符合廉租房政策，否则就无法真正发挥廉租房保障住户住房需求的作用，也会造成住户劳动上缺乏积极性。我们必须考察住户在相对长的一段时间内的收入水平。另一方面，对于政府来说，毕竟行政资源有限，即使我们建立了先进完善的网络处理系统，但是由于涉及到房产、税务、工商等多个行政部门之间的职能整合和信息公开，难以保证在较短时间内高频率的监控住户的收入情况。

所以动态管理的方式需要与合约制结合起来，才具有现实意义。

第二，需要构建统一的配套措施。

其一，需要整合现有保障性住房资源，形成一套贯通的体系，这方面深圳值得我们学习。在《深圳市廉租住房保障管理办法》中第30条规定“被取消廉租住房保障资格但符合其他保障性住房申请条件的家庭，可以另行申请。”虽然只是一个指向性的规定，但是却提供给我们很好的思路。如今，我们的保障性住房主要分为三类：廉租房，公租房和经济适用房。廉租房主要适用于经济收入特别贫困的人群，只象征性的收取房租，该住房不能转租、租借。而公租房适用的人群，其经济收入比廉租房住户要高一些，而且刚毕业的大学生也有资格申请，主要解决的是买不起经济适用房又没办法申请廉租房的人群。经济适用房更加可以购买，只不过是由政府对其中一部分购房款进行埋单，以保证难以购买商品房的住户拥有自己的房产。

对于廉租房住户来说，其经济能力如果不再符合廉租房政策，如果强制其退出廉租房保障而没有更高一级的保障制度进行衔接的话，其刚刚好转而没有很多储蓄的经济条件是难以满足其住房需求的，租房租金的不划算和商品房高昂的房价，导致了现在廉租房住户腾退难的问题。所以这时候我们需要将整个保障性住房体系贯通起来，廉租房住户即使退出，也能够根据自身经济情况自主选择进入到公租房或者经济适用房保障体系中，而生活更加困难的公民也可以享受到廉租房政策的好处，最后真正实现“居者有其屋”的目标。

而对于政府来说，国外的实践经验表明，实物廉租房的日常维护开销一般为政府直接建房出售支出的两倍左右，我国并不一定比其少。所以从节约资金的角度，除了严格限定保障范围之外，也应该千方百计创造条件“助推”家庭退出。

其二，需要实行奖励机制。目前我国在住房保障机制上主要采取惩罚而非激励的措施。这种单一的退出方式收效甚微。我们可以把奖励机制应用到腾退廉租房上，对于退出廉租房的住户，首先我们需要根据租房合约的相关条款事先告知对方的权利义务，并声明法律强制力。然后我们可以将一定程度的租金补贴或者购房补贴优惠提供给按时退房的住户，激励其主动腾退住房，帮助收入能够很大改善的住户购买经济适用房来改善居住条件，也能帮助收入条件改善但是不足以购买经济适用房的住户退出廉租房，选择低于市场价出租的公租房保障体系。具体措施可以有购房无息贷款或减息贷款、金融优惠政策、赋予优先购买经济适用房的权力等。

第三，需要提高立法层级。

目前我们国家对于廉租房制度规定在部门规章和地方政府规章中，立法层级比较低。这样的缺点在于规范性文件没有体系，重复规定和相互冲突的情况时有发生，而且难以查询和检索，不便于相关人群及时了解有关规范和政策，不利于合法权益的保护。当然，这和我们正处在探索廉租房保障机制的阶段有关。另外，对于相关规范性文件的内容并不完整，缺乏动态监管、退出机制等方面的具体规定，欠缺主管机关和相关机关协调的制度，在规定内容的合理性上也存在可以非难的地方。所以，我们需要由各地方人大和政府整理相关规范性文件，结合本地区实际情况，对廉租房制度进行系统性的、权威的规定，以杜绝由于规范性文件过于分散和内容的模糊造成的种种危害的发生。

第四，需要构建网络信息共享平台。

构建网络信息共享平台是满足廉租房监督和落实相关规定的重要举措。在这方面上海有可以借鉴的经验：上海将民政、税务、房管、人行以及人保等部门联合起来建立“电子比对专线”，这个专线系统可以对居民的存款、股市账户、房产登记、公积金缴存情况等信息进行查询，从而使廉租住房管理部门可以对居民的收入状况、居住情况了如指掌，从而为分配廉租房资源确立客观标准。我国应全面建立廉租住房退出的信息机制，这包括个人收入监管制度和个人信用制度建设。

我们可以构建这样的一套部门办事制度：涉及的各个部门，比如房管、税务、银行、工商、公安等部门，定期将一段时间内申请相关业务的申请人信息录入系统，供各部门分享，由廉租房主管部门根据定期存入的信息，核查廉租房申请人的经济情况，从源头上保证申请人符合廉租房条件。另外在廉租房合约规定的期限结束时，廉租房主管部门定期进行经济收入的复查，对于这段时间内住户的经济收入总体情况和大致走向进行评估，以便采取不同的措施。而对于不符合政策规定却又拒不腾退的住户，除了采取强制性措施之外，还将该情况纳入个人征信记录，剥夺其再次享受保障性住房的资格。

当然，构建这一系统只能是治标之法，而治本之法则是真正实现网络全覆盖的系统化办公，将各种行政事务的办理信息都纳入到同一个系统中，这样可以减少行政资源的浪费，还可以提高工作效率，方便查询，对于个人信用档案的建立也是极有帮助的。这方面的典型就是美国。但是这条路在我国还有很长一段距离。

五、结语

我们国家的法律文件中关于城镇廉租房住户退出机制的规定是模糊的，其基本制度的构建的缺失，已经在现实中暴露出问题。新闻上不断涌现出的对保障性住房住户资格的不信任和查处出来的大量不符合条件住户已经为我们敲响警钟。我们急需完善这方面的相关规定，使得廉租房制度真正发挥出为民众提供住房保障以改善民生的功能来。

注释：

①李磊：《论我国住房保障制度的完善》，《理论探讨》，2011年第1期。

②《杭州住廉租房的：16.5%不符合条件》，news.省略/detail/1354624.shtml

③《杭州1703户家庭被注销廉租房资格》，news.省略/detail/1353275.shtml

④蔡玉峰：《廉租房住户退出机制探讨》，《管理世界》2009年第10期。

⑤赵伟、曾繁杰：《我国住房保障体系的症结与改革思路》，《甘肃社会科学》，2010年第4期。

⑥赵伟、曾繁杰：《我国住房保障体系的症结与改革思路》，《甘肃社会科学》，2010年第4期。

⑦蔡雪珍：《完善我国廉租住房退出机制的探讨》，《福州党校学报》，2011年第6期。

⑧阮可：《试论有效配置住房资源的制度性安排――廉租住房的退出机制研究》，《求索》，2011年第6期。

参考文献：

［1］蔡雪珍：《完善我国廉租住房退出机制的探讨》，《福州党校学报》，2011年第6期。

［2］刘梅：《廉租房准入与退出制度的法律分析》，《广西政法管理干部学院学报》，2006年11月。

［3］方贵跃：《廉租房退出机制的探索与完善》，《法制与社会》，2008年6月。

［4］蔡玉峰：《廉租房住户退出机制探讨》，《管理世界》，2009年第10期。

［5］李磊：《论我国住房保障制度的完善》，《理论探讨》，2011年第1期。

［6］阮可：《试论有效配置住房资源的制度性安排――廉租住房的退出机制研究》，《求索》，2011年第6期。

第3篇：廉租房保障办法范文

【关键词】中国；廉租房；退出机制

一、“只进不出”现象

2004年国务院出台了《城镇最低收入家庭廉租住房管理新办法》，其中规定：以“书面申请-审核-公示-登记-调查-核实-排队轮候-公布结果”的基本程序安排保证廉租房的配置。可是在实际的操作过程中，由于工作量大以及取证困难等原因，基层监管程序往往流于形式，进而导致廉租房申请人在申报财产时，相关房产部门难以评估其真实性和全面性，同时对廉租房的后续管理我国仍缺乏系统性的方案。从住建部公布的有关统计数据可知，从1998年到2008年8月，全国有95万户通过廉租房保障制度改善了居住条件，可是为收入水平提高而腾退的人却很少。

二、对骗租行为惩罚力度不足

我国廉租房退出机制在惩罚违规行为上有两个特征，一是轻惩罚，二是法律位阶较低。

首先，我国在廉租房退出制度上法律责任性远大于惩罚性，目前，各地对于“骗租”行为的惩罚规定主要是“罚款”、“收回廉租房资格”等，而实际中，骗租违约的收益要远远大于违约成本，对不具备廉租房保障资格的群体构成一定的负激励作用，增加了钻政策漏洞的风险。

其次，我国关于廉租房退出的规章法律层次均比较低，目前只有《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房管理新办法》两部部门规章。各个地方上也出台了自己的相关政策法规，但往往内容上变动频繁，缺乏稳定性，不利于实际中的操作。

在对居民个人申报不实的情况的惩罚上，《廉租住房保障办法》规定，城市低收入并有住房困难的家庭隐瞒有关情况的或提供虚假材料申请租房的，住房保障部门将给予警告，例如取消住房资格，责令退还补贴等。这些规定使得蓄意虚报骗取保障资格的人不必担心这会使他们担上任何法律责任，只要在被发现时退出即可。这种和缓的规定实际上助长了“骗租”行为的发生。

三、相关法律制度不完善

廉租房退出机制的可实施性与支撑其的法律效力有着密不可分的关系，但目前国内关于廉租房的法律制度相当不完善。首先，我国大多数的廉租房制度法规出自住建部，这就造成了现行的廉租房制度法规的法律效应仅限为规范性法律文件，效力很低。其次，我国缺乏专门的针对住房保障的法律，更缺乏对廉租房的法律。最后，各个地方立法各异，实施情况也不尽相同。我国廉租房制度建设时间不短，但却仍然未形成一套较完整的廉租房法律体系。

我国目前实施的廉租房制度在法规条款内容上也存在一些缺陷。例如，《廉租住房保障办法》未将城市中既买不起房又达不到规定的城市低收入标准的“夹心层”列入廉租房保障的范围内，这将大大消减廉租户主动腾退廉租房的意愿，进而对廉租房退出机制的运行产生不利影响，并可能随之带来巨大的社会隐患。

四、完善廉租房退出机制的相关建议

（一）设立专业的廉租房退出管理部门

廉租房制度建设在我国是一项长期性的工作，它涉及税收、财政、土地、规划等多个部门，唯有成立一个专门的机构管理廉租房的相关事务，政府才能按计划有步骤的实施好此制度。香港的经验表明，专业化的管理部门提高了效率和管理水平，切实地保证了公共房屋资源分配的公平性。

其职责如下：管理机构根据城市整体收入水平、政府财政收入变动以及住房水平等情况，对申请廉租房的居民进行资格审定，再根据收入分级进行分层支持；制定标准的监督和调查程序及内容；动态跟踪调查已被保障的廉租房家庭的收入变动情况；负责审查核实社会投诉内容等等。

内地可以参考香港的房屋委员会的模式，在住房和城乡建设部的统筹下，组建一个独立的非营利性的保障性住房建设与运营专门机构，在各省市设置分支，专门负责各地的廉租房建设、运营和维修事务，这样即可保证专项资金的高效运作、后期的正常运营维护和相关政策的真正落实。

为了加快该机构的成立，我国政府可以考虑整合部分国有大中型房地产公司参与该机构的组成，使他们专门负责廉租房等保障性住房的建设、管理、维护和运营。选择国企的原因在于他们不同于普通房地产商，他们在贯彻相关政策上更有力，同时与政府相关部门的统一管理也更方便。

（二）建立奖惩兼备的退出机制

1.具有激励效应的相关政策

我国目前在廉租房保障退出机制上主要采取惩罚而非激励的措施。激励机制涉及到公平与效率的关系。首先按经济实力高低将廉租房保障户划分为不同等级，以经济实力由弱到强实行租金和补贴标准梯度递减为原则，从而使较高收入的住户因为收益降低而自行退出。而对于长期依赖廉租房保障并确实无支付能力的家庭，当其经济状况改善后，政府有义务通过提供以租代购、降低首付比例、较低售价和优先购买权等方式“助推”这类家庭购买住房，最后达到加快房屋腾退和减少行政成本的目的。对于经济实力相对较强的家庭，可以采取调高住房公积金的缴交额、提供低价经济适用房和提高存款利率、放宽购房贷款贴息条件和加大贴息额度和减免购房税费等措施来“激励”租户“自动”退出。

引入激励机制到我国廉租房退出环节主要作用有三个：1.保证廉租房的房源充足，为后续的弱势群体腾出住房2.帮助被保障群体向社会上层流动，并有利于解决租户对房子的所有权问题3.减少腾退阻力，节约相关的行政成本。

为了确保廉租户在退出后可以平滑地过渡到更高的保障住房层次，激励机制的设计关键在于实现廉租房保障同其他保障措施间的有效结合。

2.具有惩罚效应的相关政策

我国目前廉租房退出环节“骗租”行为屡禁不止，最大的原因在于相关的惩罚措施还不够严厉，我国必须建立在严刑峻法护航下的惩罚机制。

首先，提升与退出相关的法律法规的层次，通过高阶位的法律来确保退出工作的开展。其次，强化处罚力度，尤其是加大对弄虚作假等严重骗保行为的罚款，甚至是刑事处罚力度。香港在相关方面的做法值得我们学习借鉴。通过舆论宣传的压力来使民众对骗保行为的严重后果拥有清醒的认识。同时建立专门的监督执法机构和队伍，查处打击各类违规行为。可能政府为前期的监管执法要付出一定的经济成本，但就长远看来，这有利于社会诚信氛围的形成。最后，我国必须建立规范的退出执行程序，严格确保相关处罚措施的落实与实施。

【参考文献】

[1]何灵，郭士征：《廉租房保障退出机制：现状、问题与对策》，《上海经济》，2010年第2期。

[2]李岚：《我国廉租房准入与退出管理中存在的问题及对策》，《河南科技》，2010年第4期。

第4篇：廉租房保障办法范文

【关键词】廉租房，保障制度

一.我国廉租房制度的问题及原因分析

作为我国住房保障制度的重要组成部分，国家对廉租房制度非常重视，也作出相应的法规和政策。在政策制度的指引下，各地逐渐开展了廉租房制度。但由于种种因素制约，廉租房制度还需继续发展和完善。

1.廉租房制度执行不力，覆盖面偏低

2006年4月初建设部公布廉租房政策执行情况：全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租房制度。而实行廉租房政策的城市中廉租房所占比相对于人群技术相差很大。究其原因，主要在于：

（1）地方政府参与不够积极。廉租房制度作为我国住房保障制度的一个重要组成部分，政府成为了构建我国廉租房制度的主体，其建设过程必须通过非市场手段来解决。这种干预是在市场机制无法充分发挥作用的情况下引导市场，对市场机制起补充和修正作用。由于廉租房在利益和政绩方面都无利于地方政府和财政，在缺乏严格的监督情况下往往很难调动地方政府的积极性。

（2）资金来源不稳定。由于保障性住房都存在一次性投资大、经济效益低的特点，在中央加大廉租房建设资金投入的情况下，地方政府需配套的资金相应剧增，因此地方财政压力加剧。据中国建设部通报显示，至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，而新建廉租房资金缺口依然至少为650亿元。如按照国际上廉租房配发标准计算的话，资金缺口将更加巨大。

2.廉租房机制不健全，矛盾隐患十分突出

我国廉租房保障体系基本建立的时间不足5年，襁褓中的廉租房保障体系的不健全，为它的实施带来了很多问题，也预留了隐患。（1）机构不健全，职能不明确。很多市县住房保障职责在市、县两级都分散到了多个部门，职能不分明，导致部门工作协调量大、效率低。廉租房、限价房、经济租赁房等建设管理职责没有清晰界定，住房保障工作统筹困难重重。

（2）后期管理面临艰巨挑战。在我国虽早已有廉租房的退出制度，但其实施力度远远小于预期。目前我国廉租房住户正常退出机制难以实施，从而导致福利资源被无端大量占用。建设和管理廉租房中存在的间接成本和经常性费用与政府的廉租房租金收入的收支不平衡，给政府财政带来巨大压力的同时，也使廉租房保障体系收到影响。

3.居民标准难定，廉租对象混乱

廉租房的保障性决定了如何合理确定享有该项权利的居民标准，具有非常重要的意义。在廉租房保障制度实施过程中，居民的收入水平成为衡量其是否可以入住的一个重要指标。但通过居民收入水平这一标准为开展确定廉租的对象带来了管理混乱，造成部分该纳入廉租对象的没有纳入，而一些人却通过不正当手段成为了廉租对象。究其原因，主要有以下两点：

第一，个人收入不透明。到目前我国还没有建立完整的个人信用制度和个人收入申报机制，个人收入来源很多，居民的“隐性收入”没办法统计，仅仅通过居民个人的透明收入来衡量居民收入缺乏公允性。

第二，发放住房租赁补贴为主的廉租房制度加剧了混乱局面。在借鉴国外廉租房制度的基础上，为了避免出现类似国外“贫民窟”现象，我国确定了以发放住房租赁补贴为主的形式。国家通过发放住房租赁补贴来替代集中一起的廉租房，分散廉租对象。但这却使一些非廉租对象通过不正当手段获取住房租赁补贴，而真正的廉租对象无法获取廉租房制度的待遇。

二.完善廉租房保障制度的建议

从经济适用房到廉租房，反映了我国住房保障政策的变迁，也是改革过程中住房保障制度的必然选择。相对于经济适用房，廉租房在控制房价、社会福利效果、资源节约效果、社会公平上都有优势。然而其推广仍需各方面的支持与配合。

1.整合住房保障机构，提高工作效率

在各省市成立住房保障中心，各区县成立专门的住房保障机构，根据工作情况核定人员编制，承担廉租房建设和管理的所有职能，健全运作机制，实现全面统筹、协调住房保障的工作，以达到全面提高保障住房规划建设和管理的工作效率的目的。

2.规范审查工作，加大监督力度

加大对已申请用户的审核力度，对于已经不再符合标准的用户，要求其及时退出廉租房。可采取社区公示、网络查询等方式，对中低收入家庭进行广泛社会监督，同时也希望社会公众对政府的参与行为进行全方位监督，以保证其公平性。

3.保证住房保障资金需要，坚持多渠道筹资

首先可按照国务院有关文件要求，由中央和市级财政统一明确资金渠道，逐级下拨；其次提高中央、地方对廉租房建设的补助标准；最后，实行廉租房建设地方配套资金多元化，引入国家开发金融机构从而利用金融长期贷款来缓解地方政府配套资金压力。

4.建立住房保障信息系统、完善配套机制

主管部门应加强与民政、工会、社区居委会等部门的沟通和联系，尽快建立经济适用房、廉租房等住房保障信息系统，建立完善廉租房准入、退出机制，逐户建立中低收入家庭的动态档案，并对其居住状况进行定期复核，及时调整申购资格和分类排序。

廉租房保障制度是缓解低收入家庭住房压力的重要途径。而在国民收入差距过大的今天，廉租房制度对我国的经济发展有重大意义。因此，政府和国家对于廉租房制度的逐步完善和百姓自觉提高对于个人收入透明度的信用等方面的共同努力下，我国在廉租房保障方面会趋向合理化，使我国的经济发展更加平稳。

参考文献：

[1]褚超孚《城镇住房保障模式研究》.北京：经济科学出版社2005年版

[2]顾伯庚.城镇住房制度改革的理论与实践[M].上海：上海人民出版社，2003

[3]陈小安.保障性住房建设亟需解决的几个问题[J].特区经济，2008，（ 6 ）.

[4]吴盛光.社会保障性住房公共政策的亮点、难点与基点[J].上海房地， 2007， （ 12 ）.

第5篇：廉租房保障办法范文

第一条为加强我县廉租房出售管理，筹集廉租房建设配套资金，促进廉租房建设滚动发展，切实解决我县低收入家庭住房问题，参照《市人民政府办公室关于印发（市廉租房出售管理暂行办法）的通知》（市政办发〔2012〕4号），结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法所称廉租房出售，是指将政府出资新建、购买、改建和通过社会捐赠等途径筹集的廉租房，向符合廉租房实物配租条件的对象限价出售。

第三条廉租房出售坚持符合条件、自愿购买、公开操作、稳步推进、限量出售的原则。

第四条本办法适用于全县廉租房出售管理和售后管理。

第五条县房产局是廉租房出售管理的主管部门，负责廉租房出售的组织实施，县财政局负责廉租房出售资金的监管工作，各社区、长铺镇、长铺乡人民政府负责廉租房出售对象资格初审，县房产局负责廉租房出售对象资格审核工作，县监察局负责对廉租房的出售过程进行监督。

第二章廉租房出售管理

第六条廉租房出售对象应同时具备以下条件：1、长铺镇、长铺乡常住城镇户口；2、无房户或危房户；3、低收入住房困难户且正在享受城市低保的家庭或残疾人家庭。

曾享受过福利分房或现租住单位公房的，均不属于廉租房出售对象。

第七条申请购买廉租房的家庭，需到县房产局领取《最低收入家庭住房状况登记表》、《绥宁县城镇廉租住房资格申请表》和《绥宁县购买廉租房申请审批表》，如实填写相关情况，并提交如下证件资料：1、户口簿；2、家庭成员的居民身份证；3、无房证明；4、婚姻证明；5、享受城市低保证明；6、其它相关证件。无房证明需所在社区和乡、镇人民政府证实盖章，再经县房产局核定。以上户口簿、身份证、婚姻证明等需核实原件并提供复印件，无房证明需提供原件。

第八条廉租房建成经县审计局审计后，按不高于成本价的价格出售，具体价格由房产局牵头、建设局、物价局参与核定并报县人民政府批准，一年一定价。成本价包括征地拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、主体房屋建筑安装工程费、水电安装费、非营业性公共配套设施建设费、管理费、投资利息和税费。

第九条县房产局在收到购房申请人的购房申请和相关证件后，应当对申请人的现行居住条件进行实地调查，走访其所在社区或居委会、邻居，确认申请人符合本办法第六条规定的申请条件后将申请人列入购房抽签人名录。名录需向社会公示10天，同时在各社区张榜公示，并标明举报电话。在公示期间受到举报的家庭，县监察局、县房产局安排专人查证核实。对弄虚作假的家庭取消抽签资格，并追究相关责任人的责任；经查证核实符合本办法第六条规定条件的，继续列入抽签人名录。

第十条在“购房抽签人名录”最终确定后的10天内，县房产局在县监察局的监督下公开摇号抽签，中签者与县房产局签定本次廉租房购房合同，未中签者继续参与下次廉租房出售抽签。

第十一条购买廉租房，实行一次性付款。

第十二条县房产局设立廉租住房专户。廉租房出售款由县房产局收缴后，存入廉租房专户，专项用于廉租房建设。

第十三条廉租房实行附条件全部产权出售制度，所谓“附条件”，是指第二十条所规定的内容。

第十四条廉租房购买人办理购买的廉租房相关手续且交清费用后，按照房产登记规定申请办理房屋产权初始登记，领取《房屋所有权证》。房产局在办理廉租房产权登记时，需在《房屋所有权证》，“附注”栏中注明“廉租房”，并注明购房总价。

第十五条凡已购买廉租房的个人与家庭，均视为政府已解决住房困难，今后不再列入住房保障对象。

第三章廉租房售后监督管理

第十六条出售的廉租房应按照《物业管理条例》的规定实施物业管理，缴纳物业服务费。

第十七条廉租房购买人不得改变所购廉租房房屋结构和房屋使用性质。

第十八条廉租房购买人对所购买的廉租房承担公共部分和公共设施维修责任，按规定缴纳房屋专项维修基金。

第十九条出售的廉租住房在办理国土使用权证和房屋产权证时，按每套300元包干，其中：国土办证费100元/套；房屋办证费200元/套；上述两项费用由廉租房购买人承担。契税全免；营业税1000元/套（由出售方承担，从出售价款中列支）。

第二十条出售的廉租房五年内不能上市交易，包括出售、出租、转让、抵押、继承、捐赠等。确有特殊情况需上市交易的，由县房产局按原购买价考虑折旧和物价水平等因素进行回购后继续作为廉租房。

五年后已购买的廉租房经县房产局核定，报县人民政府批准，可上市交易，但需办理划拨地转出让地手续，补缴国有土地出让金和相关税金。国有土地出让金的补缴，按照上市交易时同地段土地出让标准缴纳，该项资金存入廉租房建设专户，专款用于廉租房建设，不得挪作他用。

第二十一条一户低收入家庭只能出资申购一套廉租房。

第二十二条对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件参与出资申购廉租房的，县房产局收回其已出资申购的住房，只退回出资款，不计利息，同时责令按当年市场租金标准补缴房租，并依照有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法依规追究相关单位责任人的责任。

第二十三条廉租房购买人擅自将廉租房出售、转让、抵押、捐赠或擅自改变房屋结构和使用性质的，由县房产局依法收回出售的廉租房，并取消该购买人廉租房保障资格。

第6篇：廉租房保障办法范文

 

关键词：廉租房制度、问题、完善对策

廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。我国正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。政府廉租房、公共租赁房是无力购房者的最佳选择。

1廉租房制度存在的突出问题。

我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。

1.政府住房保障职责缺位。

政府在房地产开发中主要不是获得收益，而是要保障社会公众基本的居住权利需要。因此这就要求政府承担起一定的责任，以保障公民的基本生存条件。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府从自己和行业部门的自身利益考虑，与房地产商一起抬高房价，成为高房价有力的支撑者。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。

3.土地与资金形成瓶颈。

廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的gdp增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。

4.廉租房准入与退出机制尚未完善。

廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。

2完善廉租房制度的对策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建设在我国初步形成了包括财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。各级政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，分析和解决廉租房制度在实施过程中出现的问题，按照廉租房制度的管理办法规范政府的职能范围，充分发挥廉租房制度的积极作用。

1.充分发挥政府的职能作用。

廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建

设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。

2.拓宽廉租房建设资金融资渠道。

为解决建设资金短缺问题，应当积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保廉租房建设顺利推进。政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债，公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时，还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。

3.增加廉租房建设和供给。

随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。

“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了遏制当前过高的房价，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013～2015三年建设1600万套。

4.加强对廉租房的监督管理。

现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。

在健全住房保障对象档案的同时，要实施动态监管：一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。

第7篇：廉租房保障办法范文

廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。我国正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。政府廉租房、公共租赁房是无力购房者的最佳选择。

1廉租房制度存在的突出问题。

我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。

1.政府住房保障职责缺位。

政府在房地产开发中主要不是获得收益，而是要保障社会公众基本的居住权利需要。因此这就要求政府承担起一定的责任，以保障公民的基本生存条件。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府从自己和行业部门的自身利益考虑，与房地产商一起抬高房价，成为高房价有力的支撑者。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。

3.土地与资金形成瓶颈。

廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的gdp增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。

4.廉租房准入与退出机制尚未完善。

廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。

2完善廉租房制度的对策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建设在我国初步形成了包括财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。各级政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，分析和解决廉租房制度在实施过程中出现的问题，按照廉租房制度的管理办法规范政府的职能范围，充分发挥廉租房制度的积极作用。

1.充分发挥政府的职能作用。

廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。

2.拓宽廉租房建设资金融资渠道。

为解决建设资金短缺问题，应当积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保廉租房建设顺利推进。政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债，公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时，还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。

3.增加廉租房建设和供给。

随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。

“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了遏制当前过高的房价，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013～2015三年建设1600万套。

4.加强对廉租房的监督管理。

现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。

在健全住房保障对象档案的同时，要实施动态监管：一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。

第8篇：廉租房保障办法范文

关键词：上海廉租住房；制度发展；退出机制

中图分类号：C931.7 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.05.02 文章编号：1672-3309（2013）05-04-02

随着近几年房价的不断高起，廉租住房建设成为降房价保民生的一项重要措施，完善廉租住房制度对于社会的稳定发展具有非常重大的意义。从2000-2012年上海市政府的文件可以看出，上海市政府建立廉租住房制度较早，并且经过多年的发展与完善，上海市廉租住房规模、廉租房制度保障水平均居全国前列。上海廉租房体系运行机制已经较为成熟和有效，具体包括申请、审核、公示、登记、轮候、配租、复核、退出等环节。其中，复核及退出机制的实施使得在廉租住房供给短缺的情况下，尽可能保障困难家庭的居住权利，提升廉租房体系的运行效率。但是，如果不能对各环节、各参与主体进行有效的监督，就容易出现造假、等不良现象。

目前上海采取年度复核方法对廉租住房住户进行监督，但是由于还没有建立起个人财产申报制度，住户的隐性收入无法统计，主管部门也就无法真实掌握住户的实际经济状况，给退出机制实施的有效性带来质疑。

一、上海廉租住房退出制度现状

2000年9月上海市政府《上海市城镇廉租住房试行办法》，明确了廉租住房的定义；确定了上海市房屋土地资源管理局为本市廉租住房工作的行政主管部门，上海市廉租住房管理办公室具体负责指导、协调试点区的廉租住房管理工作；提出了廉租住房的资金多渠道筹措方针；指出了各区廉租办配租住房房源的方式；制定了居民对廉租住房的申请条件及其程序。10月分别在长宁区、闸北区试点，2001年12月在全市推开。由此拉开了上海廉租住房制度建立、完善的序幕。

此后，2002年、2003年、2005年，尤其是2012年，市政府多个文件，对廉租住房的配租管理、补贴租金管理、申请审核条件及流程、复核管理等提出了方案。

目前上海廉租住房的退出工作是在《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法（2005年）》、《廉租住房保障办法（2007年）》、《上海市廉租住房保障家庭复核管理试行办法（2012年）》这三个文件指导下展开的。

在《上海市廉租住房保障家庭复核管理试行办法（2012年）》规定中，廉租家庭的资格复核原则上每3年进行一次，复核时点与廉租家庭租金配租租赁补贴协议或者实物配租住房租赁合同的期限相衔接。廉租家庭在补贴协议或者租赁合同期满后，愿意继续享受廉租住房保障的，应当在补贴协议或者租赁合同期满前第四个月内，向住房保障机构提出廉租住房保障资格的复核申报。廉租家庭在补贴协议或者租赁合同期间，可自愿停止享受廉租住房保障，自提出书面申请停止享受廉租住房保障之日起2年内，不得再次申请廉租住房。

办法还规定，区（县）或者街道（乡镇）住房保障机构应当及时建立和完善廉租家庭档案和工作档案，包括廉租家庭户籍、住房、收入财产等状况的变更记录、配租标准的变更记录、资格复核的工作记录、违规行为和处理记录，并应当纳入住房保障信息系统，实行动态管理。

对于收入的核实，由街道（镇、乡）住房保障部门递交市政府指定的收入核对机构进行核对。主要核对工资性收入、经营性收入、财产性收入、转移性收入、过去收入的节余资产（包括家庭金融资产、房产、机动车等）和临时的较大财产收入（如福利、体育彩票中奖等）。

在各区县房屋保障中心公布的2011年统计数据中，只有卢湾区公布了家庭退出廉租住房情况。

二、上海廉租住房退出制度发展存在的问题

（一）缺乏专门的惩戒机制、监督机制以及信息披露制度

目前，上海市尚未制定专门的惩戒措施，对相关法律责任的规定不够全面。经济状况改善的廉租住户们没有惩戒压力，采取手段故意拖延不退出保障范围，增加廉租住房制度的实施成本，影响效率。

对于主管部门，没有明确的监督机制，各监督工作人员职责权属不清晰，主动改进监督方式的动力不足，也没有人员督促其主动获取信息，走访住户等。

主管部门信息披露的力度也不够，没有规定督促其主动披露详细信息。在各区县房屋保障中心公布的2011年统计数据中，只有卢湾区公布了家庭退出廉租住房情况。公众也就无法从官方途径获取数据，从而对主管部门的工作进行监督。

（二）廉租住房保障退出机制设计不全面

退出机制的漏洞和模糊之处在于有些退出条件过于粗糙，宽泛，没有涵盖所有的退出情形，且不利于实践操作。例如退出条件中没有包括家庭资产限额；租金调整政策如何制定及操作也没有提及；保障家庭的违规行为细化程度不够，没有考虑到行为的多样性；没有制定针对违规行为的具体处理程序与实施举措；对逾期仍拒绝腾退住房家庭如何处罚，采取何种措施强制迁出也未加以明确等等。[1]

（三）对廉租住户收入、资产信息核实的难度大

主要由于廉租住户就业不稳定，隐性收入信息难以获取。工作人员无法由稳定来源获取信息，了解住户经济情况，入户拜访也难以获取真实信息。

个人财产申报制度的不健全也是障碍之一，无法准确衡量住户是否具有退出廉租住房的实力。不少家庭实际消费水平高，还有资本市场投资活动，给我们的判断带来难度。

2009年上海民政局成立上海市居民经济状况核对中心，单位接受政府委托，开展廉租住房、经济适用房、最低生活保障、医疗救助、教育救助等社会保障项目所涉居民经济状况核对工作，出具核对书面报告；开展相关审批机构提出的经济状况复核工作，出具复核书面报告，但是该系统受运行初期和地区性等局限，核对的范围和准确性尚待提高。

（四）廉租住房与经济适用房、公共租赁房、拆迁安置房等保障住房之间转换不畅，缺乏退出激励效应

退出激励是指推动因收入条件变好从而想改善居住条件的家庭自动退出廉租住房保障的力量，这主要通过健全退出的配套措施来实现。目前上海市住房保障体系包括经济适用房、公共租赁住房、廉租住房以及拆迁安置房。相对普通商品房市场，对于保障住房的投入不足，供给远远满足不了需求。

低收入者在收入获得改善从而想改善住房条件的时候，本来应该可以选择经济适用房、公共租赁住房或者限价房。然而低收入者发现一旦放弃廉租住房保障却不能得到相应层次的住房的时候，多数低收入者会选择继续占据廉租住房保障，没有退出的意愿。[2]

（五）“先租后售”退出方式缺少更细致规范

如果廉租房“先租后售”的资金流向后续廉租住房的建设中，“先租后售”退出方式就可以持续给廉租房带来现金流滚动开发，支持廉租房持续供应，但如果资金转投其他用途，就有可能导致政府提出的廉租房保障计划半途而废，起不到真正的市场保障作用。

三、完善上海廉租住房退出制度的对策建议

（一）完善法律法规

1、出台廉租住房退出管理的法律法规细则。在《上海市廉租住房保障家庭复核管理试行办法（2012年）》的基础中，更加清晰地规定廉租住房保障对象的退出机制、管理机构和监督机构的职责等，将退出管理办法进行细化，并有针对性地制定具体处理程序与实施细则，从而提高执行上的可操作性。

2、加大违法违规行为的惩罚力度。对目前存在的一些骗租、违法占用廉租房等行为，应加大惩罚力度，例如没收违法所得、重金罚款、永久性取消保障资格、记入个人信用档案甚至监禁等，以高强度的惩罚措施大幅度地提高住户的违法违规成本，从而有效地遏制违法违规行为的发生。[3]

3、制定信息披露制度。明确信息披露的内容、程序等，让公众能够方便获取官方数据，对主管部门的工作进行监督，督促相关工作人员积极主动做好监督工作。

（二）健全个人财产申报制度，建立个人信用评估系统

可学习借鉴相关经验，建立起个人信用评估系统，使得对廉租住户的审核非常简单，廉租住户在进行决策的过程中，会清楚地意识到选择欺骗行为的后果，从而主动退出公屋。[4]

加大对上海市居民经济状况核对中心的建设力度，在各区县设置分中心，更好的对居民经济状况数据进行挖掘，为政府决策公共政策提供客观支持。

（三）制定有效的退出优惠政策措施

落实主动退出奖励政策，鼓励经济条件改善住户主动退出保障范围。如对于主动退出的住户一次性发放一笔资助奖金、降低首付比例、提供免息贷款等。对于不主动退出的住户，由主管部门强制执行后不仅得不到优惠政策，还要承担相应的法律责任。

（四）健全退出后续保障机制

应大力加强住房保障体系中各层次保障房的建设和投入，构建“廉租房—公共租赁房—经济适用房—拆迁安置房”四层次的住房保障模式。一方面加大经济适用房的建设力度，使尽可能多的廉租住户在经济条件好转后能获得购买经济适用房的机会；另一方面要增加租金低于市场水平但住房条件优于廉租房的公共租赁房的供应量，使廉租住户在退出廉租房后又无力购买经济适用房时能通过租住公租房来解决住房问题。退出后续保障机制的健全，不仅能有效保证廉租住户退出后有房可住，还在一定程度上改善住户的居住条件，以此提高廉租住户自主退出的意愿。[4]

（五）监督“先租后售”回流资金的使用

政府部门应严格监督回流资金的使用，保证资金用于后续廉租住房的建设中，支持廉租住房的持续供应。

参考文献：

[1] 何灵、郭士征.廉租住房保障退出机制：现状、问题与对策——以上海市为例[J].华东经济管理，2010，（02）.

[2] 肖学良.廉租房保障进入与退出机制研究[D].武汉：华中师范大学，2011.

第9篇：廉租房保障办法范文

关键词：租赁型保障房；购置型保障房；退出机制；价值属性

一、保障性住房体系的逻辑分野

我国保障性住房的内涵框定十分宽泛，就中国住宅市场二元体系而言，保障房是与商品房相对应的概念，普遍认为保障性住房包括：廉租房、公租房、经济适用房和限价房。从现有立法来看，我国保障性住房种类繁杂并存在扩张解释嫌疑，若不明晰其具体类型，既难以对其退出机制进行整体性把握，也无法与保障性住房发展的最新动态形成回应。目前，在我国保障性住房开发建设中，根据其产权性质可分为两类：以廉租房、公共租赁住房（简称公租房）为主的租赁型保障房，和以经济适用房、限价房为主体的购置型保障房。这种分类标准有助于更好地呈现各类保障性住房的物权属性，梳理其现有立法及制度缺陷，并根据权利性质、内容范围、运行逻辑设计合理有效的保障性住房退出机制。

二、现行保障性住房退出机制存在的问题检视

（一）租赁型保障房退出中存在的典型问题

1.退出标准认定模糊

现行《城镇廉租住房管理办法》规定，廉租住房承租家庭当家庭收入超过当年最低收入标准时，应当及时报告房地产行政主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障细则》规定因家庭收入、居住条件等发生变化，已不再符合保障条件的家庭，市房改办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性住房补贴或停止发放租赁住房补贴。实际问题是：城市居民家庭收入水平会经常呈现波状动态――对于租赁型保障房承租家庭而言，是按照连续几个年度审查收入水平标准，还是只要收入超过标准就须强制退房？

2.保障体系缺乏有效衔接

租赁型保障房退出难问题是受保障对象主动退出的积极性不高。在以往管理过程中，各地将廉租房与公租房割裂管理，廉租房的受保对象一旦收入变化则面临退房压力，亦或寻租新房源再享受公租房租金补贴。对于租赁型保障房，最主要问题则在于从不同时期具体情况出发以食物供应和需求补贴等方式组合满足租赁型保障对象的需求。③从各地实践看，多将廉租房与公租房的退出分立管理，并未认识到二者保障对象的关联性，在租赁型保障房体系内也未建立相互衔接的制度机制，各地法规政策中常常出现“一刀切”做法。这不仅难以保证腾退机制的有效运转，也无法实现租赁型保障房制度的循环累积效应。

（二）购置型保障房退出机制中出现的主要问题

1.退出交易方式规制不一

目前我国在经济适用房领域，相应确立了较为明确的退出交易规则。④而限价房上市交易领域却始终无法统一立法，各地方规范性混乱无序，具体标准参差不齐。如《广州市限价商品住宅销售管理办法》⑤规定权属登记满5年，如果要上市或取得完全产权，要缴纳契税课税价格与原价差价的70%作为土地收益价款给政府；《宁波市限价房管理办法》⑥规定三年内因工作调离、因病致贫等特殊原因确需转让限价房的，须经当地住房保障机构批准方可上市交易。如上，我国购置型保障房退出交易的制度缺位以及各地规制不一的局面，造成了保障房系统的内部混乱。

2.政府回购主体惯常性缺失

我国现行购置型保障房上市交易平台中，《经济适用住房管理办法》规定转让未满五年的购置型保障房，必须由国家回购，5年以上的购置型保障房，政府亦有优先回购权；与此同时，也规定购房人可以向政府缴纳土地收益价款后取得保障性住房的完全产权。⑦因此在现有法律体制下，“优先回购权”与“可以”二者之间关系应如何理解，现有表述未能厘清二者逻辑，在后期相关法规文件中需进一步明确。并且从各地实践来看，法律虽规定了政府的优先回购权，但由于政府职能滞后与监管缺位，各地的购置型保障房往往绕过政府的回购领域，成为购房者利益寻租的场域。

三、保障性住房退出机制的对策建议

（一）出台高位阶立法，避免地方性法规混乱不一

目前，我国住房保障制度在许多方面仅规定了基本框架，对于具体操作方法缺乏细则化和程序化规定。尤其在退出机制的标准认定、惩罚方式方面，缺少严格的法律规制。可以考虑在各地方现有保障房政策基础上出台《保障性住房退出管理条例》，或在未来统一保障性住房基本法中加以明确规定。

（二）设置专业化管理机构，明晰政府责任

设立专门的保障性住房管理机构，还需明确政府的行政责任，就保障性住房退出而言，从资格审查至准入，无一不属于一种授益型行政行为⑧。就保障性住房退出方式中的强制退出来讲，属于授益型行政行为的撤回。而授益型行政行为的撤回，是对行政相对人信赖利益的一种潜在破坏，必须有明确的标准与程序。在保障性住房领域的退出环节，政府应强化其在审查管理中的主体地位，在现行保障部门较为分散的情况下，行政部门不作为往往导致退出审查不到位、违规乱象滋生。如能强化行政主体的行政地位和权力机制，不仅可以使保障性住房政策得到具体贯彻，同时能够有效地确保退出机制的有效运行。

（三）实现多梯度腾退管控，建立循环型交易机制

建立多梯度的保障性住房腾退机制，具体包括保障性住房同类型间的平滑性退出与不同类型间的腾退式退出。⑨其中，同种类间的平滑性退出是指在租赁型保障房内部的转换。2015年，住建部要求全面实现廉租房与公租房的并轨运行，已为这一退出模式扫清障碍。同理，可在租赁型保障房系统内通过廉租房租金递增机制实现保障房的平滑性退出。例如，自应退回廉租房起6个月内，廉租房租金交纳可按照6-9个月内提升租金为150%、9-12个月提升为200%…最后达到或接近市场租赁价格⑩。从而实现廉租房与公共租赁住房的并轨管理。

注释：

①根据《国务院发展改革委员会关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发[2013]20号）和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）等文件精神。住建部要求各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

②《南京市廉租房保障实施细则》第26条。

③不论是《经济适用住房管理k法》亦或各地方性法规均规定，经济适用房不满五年的原则上不可上市交易，但住满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

④《广州市限价商品住宅销售管理办法》第15条。

⑤《宁波市限价房管理办法》第20条。

⑥《经济适用住房管理办法》第30条。

⑦曹飞.我国保障房制度存在的问题及完善[J].郑州大学学报，2013，（1）

⑧王笑等.论廉租房的审查退出[J].改革与开放.2014（1）

⑨贾春梅.保障房“转换”式退出机制研究―腾退方式的有益补充[J].会计与经济研究.2013（1）

⑩李玲，小议建立廉租房的退出机制[J].中国房地产，2008，（10）