房地产公司盈利模式精选(九篇)
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第1篇：房地产公司盈利模式范文
本文即将针对未来房地产市场的主导者问题进行分析，研究谁将成为未来房地产市场的真正主导者。
一 、Reits之与商业物业发展商
恰如创业板之与创业人。创业板不能直接帮助创业人，虽然创业板的市场准入条件降低了很多，但是毕竟也不是谁想创业就马上可以IPO，毕竟还要先由创投基盎进行投资，把创业人的创业理念变成相对成熟的商业盈利模式后，才存在创业板融资的可能，但若没有创业板，创投基金就没有退出渠道，进而风险投资失去参与的热情，创业计量的成功率就会更小。商业物业发展商的产品就像是创业人的创业理念和企业家精神，REITS所需要的是成熟商业物业，你开发的物业再好，也很难直接让reits来购买，你要变现自己的产品不能直接依靠PELTS，但rmts的诞生却可以间接为开发商业物业的地产商服务，因为有了rel[S，类似于创投基金的房地产私募产业基金就可以有退出渠道，从而可以大胆收购开发商的商业物业去进行孵化，把清冷的处女地开发成繁华的商业街，当私募投资人将商业地产包装成具有稳定现金流的商业资产后，他们就可以高价出售给fel。ts，从reits处获取变现。可见reits与开发商没有直接关系，但却通过市场机制的建立为开发商的顺畅运行创造了商业环境。这与reits投资者的风险偏好有关，投资reits的人追求的是稳定现金流，所以不接受未成熟的物业，私募产业基金追求高回报，把生地(或新楼盘)孵化为成熟商业街区的过程是一个通过经营规划提烈商业物业自身价值的过程，这个过程虽然租金收益很少，但资产增值的幅度很大。这就好比买股票，reits投资者需要的现金分红，而私募产业基金追求的股票价格的疯涨。但股价涨上去7，得有人去接盘，re-沁就是接盘入，也就是为商业物业开发商提供间接融资支持的金融产品和金融机制。
虽然reits对商业地产开发商的融资支持不是直接的，不会立竿见影，但是只要reits机制正式运行，开发商就等于找到了便利的融资渠道。因为有私募产业基金的投资，地产开发商可以不必过多的考虑资金问题，转而把精力转向产品设计和项目管理上。甚至更进一步，如果私募产业基金对房地产的介入较深，完全可以从土地购买进行介入，这样一来，开发商将获得更大解放，完全不必考虑资金和投资，只需把产品生产环节的规划、设计、质量、安金和进度把握好，就可以成为专业化的房地产公司。因为资金问题不在成为制约房地产企业发展的瓶颈，所以进入门坎将大幅度降低，大量的市场参与者的进入，一方面导致了竞争的加剧，另一方面也会促使开发商进行专业升级，提升自身的专业水平和品牌效益，依靠品牌和专业在高度竞争的市场上获得生存空间。
综上所述，relts时代的商业地产开发商将不再依赖资金，成为专业化的开发公司。开发商将更加注重专业能力的提升和品牌效应的积累。由于专业水平的提升，和开发商对品牌效应的追求，也将极大的提升房地产的质量和社会效益。开发商将成为以房地产开发管理为主业，以收取开发管理费为盈利模式的专业机构。对于有一定资金积累的开发商，还可以参与部分投资，持有开发项目的部分股权，但投资已经不是主营业务。
二、Reits之与私募产业基金
在reits运作成熟的市场，产业基金是商业房地产的重要投资力量。究其原因。是由商业地产的特性所决定。作为商业地产，其价值与自身的建造成本和运营成本没有必然联系，而是体现在因为繁荣的商业环境和成熟的商业模式所能为物业带来的较高租金收益。运作成功的商业物业，可以实现数倍于自身建造成本的经济价值。正因为商业地产的这个特性，就为投资人提供了巨大的利润空间。专业的投资机构根据自身对商业物业的理解，以正常的价格购入土地委托专业开发商开发，或购入开发商已经开发完成的不成熟物业，经过专业的规划、策划、和包装将普通的建筑孵化成繁荣、成熟的商业街区。因为购入价是土地成本(或房地产的建造成本加必要利润)，而成熟物业的价值则是未来现金流的折现。其间的价值差异有大有小，但正常来说都会有较大幅度的增值。这个丰厚的资产增值，就为私募产业基金提供了足够的利润空间。而relts的存在，又为产业基金的平稳退出创造了条件，有利于提高产业基金的资产周转率，产业基金可以只赚取价值增长最快的孵化期利润，而将稳定现金流出让于relts。
目前中国的私募产业基金很少投资干房地产项目，即便有投向房地产的资金，也不是为了通过运营具体项目来赚取房地产本身价值的增加值，而是为了将房地产企业IPO，赚取巨额资本利差。究其原因是投资房地产后没有退出渠道，当reits时代到来后，产业基金就可以通过经营房地产项目，赚取房地产本身增加值的方式获取利润。从风险和收益对等的角度分析，虽然投资房地产的收益可能不如风险投资孵化创业企业那样获得十几倍甚至几十倍的资本溢价，但房地产投资有固定资产作保障，风险很小，在商业物业孵化期的收益率也远高于社会平均收益率，不失为风险承受力不大，而利润要求较高的投资者的最佳选择。也就是说，reits市场的诞生，不但解放了开发商，还将诞生一个以房地产为投资对象的产业基金，将目前市场上的炒房团转化为专业化的金融投资机构，即满足了投资者获取房地产溢价的愿望、又分散了房地产实物投资的巨大风险。(有种观点认为reits将吸收目前炒房团群体的资金，把房地产实物投资，转变为基金份额的金融投资。笔者对此表示质疑。毕竟felts获得的是稳定回报，炒房团追求的是房价的升值，两者没有可比性。真正吸收炒房团资金的应当是reits时代将诞生的私募房地产投资基金，也就是本部分论述的对象。)
三、Reits之与REITS基金管理公司
两者的关系就如鸡和蛋，要创建reits就必须组建基金管理公司，而组建基金管理公司的前提是reits的出现。两者的高度依存关系不难理解，这里不做详解。由于在reits存在之前，市场上不可能存在felts基金管理公司，所以国内读者对基金管理公司的职责定位不太了解。在此。我们暂
以香港的模式为例说明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承担如下职责：①制订该计划的投资策略及政策；②运用募集资金投资于符合该计划的投资目标的房地产项目；③厘定该计划的借款限额；④维持、管理及增加基金的投资组合内的房地产项目。从其职责看，基金管理者所做的事情就是房地产投融资工作，但其投资的选择标准不是房地产本身价格的升值空间，而是基于物业租金回报率的分析。由于基金管理人运用的是基金资金，所以没有自身资产，其作为经营者，业务是资者管理和运作基金资产，其收益来源是管理费等服务收费。具体收费项目为：管理费(基本管理费+业绩提成)、物业购置费、物业出售费等。上述基本管理费一般在基金资产规模的0.1％，业绩提成约为基金收益的5％，物业购置费和物业出售费分别约为物业交易价格的0.5％-1％之间。以2007年11月底的垒球reits市值7640亿美元计，各项管理收费将超过100亿美金。
由于基金管理人的职责主要是房地产投融资，这一职能与私募房地产投资产业基金的工作有雷同之处，所不同在于，reits的投资局限在已经产生稳定现金流的商业地产，而产业基金投资领域广泛，可以是住宅市场，也可以是商业地产。所以，从专业整合的角度考虑，若私募产业基金的资产管理人和re-its基金管理人由同一个金融控股集团来承担，则不但有利于资源共享和专业能力的强强联合，还能够在产业链上对产业基金和reits基金的投资进行必要划分，让私募基金特有的不成熟物业有了未来的出路，而reits基金在看中目标区域的物业后，就可以由私募基金先行投资，进行市场培育。两种性质基金的优势互补，就可以为金融控股公司带来更大规模的业务来源，从而增加管理费收益，而投资者则可以凭借管理人专业的投资水平和强大的投资整合能力，获得更高的投资回报。
四、REITs之于商业物业管理人
商业物业管理人的职责表现在：①策划租户的组合及物色潜在租户；②制订及落实租约策略；③执行租约条件；④确保所管理的物业遵守政府规例；⑤履行租约管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金检讨、终止租约及续订租约与租户磋商；⑥进行租约评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、进行会计、追收欠租及收回物业；⑦执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通讯系统及紧急事故管理；⑧制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；⑨提出翻修及监察有关活动。
从上述职责看，这里的物业管理人除了承担房地产传统意义上、的物业管理职责外，还承担着租赁和商业规划的职责。在REITs之前，由于商业物业主要分散在众多投资者手中，很难形成统广的商业规划和租赁管理，所以商业物业的管理只有传统意义的物管业务是统一进行的，而招租主要是靠业主自己或委托钳边的中介公司进行操作，商业规划则根本无从谈起。受制于业务的分散，中介公司虽然承接了大量的招租业务，但也很难进行有系统得管理。当REITs时代来临且REITs市场成熟后，商业物业将主要由产业基金(不成熟阶段)和REITs持有，由于物业产权的集中，就存在对商业规划的内在需求，商业物业管理才能真正成为一个专业经营的领域。
那么物业管理人在RElTs时代将以何种身份存在呢?在上面的分析中我们已近看到：房地产开发商将摆脱资本依附，成为专业化的以房地产开发服务为主营业务，以收取开发管理费为盈利模式的公司；房地产投融资将由产业基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由两类公司整合在一起的金融控股公司进行专业化的投融资运作。从这个专业化分工的趋势看，商业物业管理人的最佳定位应当是成为专业化的商业物业运营公司，把商业规划、租赁管理和物业服务作为主营业务，通过向委托人收取管理费获得经济利益。
当然，从资源整合的角度，私募产业基金将投资的不成熟物业进行培育后出售也需要对商业物业有专业的认识。为此私募基金的管理公司也会招募商业物业管理方面的专家；为降低外部交易成本，不排除房地产投资机构自身设立内部机构专司商业物业管理职责。但就房地产发展趋势而言，必将是专业分工日益细化，商业物业管理人必将主要以独立公司的身份存在于房地产市场。
五、REITs时代是房地产金融的时代。房地产公司应及早筹建金融事业部
本文以REITs时代来临为切入点，而RElTs主要投资方向为商业物业，所以文章大部分篇幅分析的都是商业房地产市场的变革。变革后的商业地产市场将主要存在三方市场主体：开发商、商业物业管理人、房地产投融资机构(房地产金融公司)。具体的运作流程将由房地产金融公司主导，当房地产金融公司通过自身分析，确认市场时机和地段价值存在投资机会时，将通过私募基金购入土地委托开发商进行房地产开发，并将开发好的物业委托商业物业管理人进行前期市场培育直至物业产生稳定的现金流。此后，私募基金再向REITs出售资产，REITs管理人将物业委托商业物业管理人进行后续管理。在整个流程中，房地产金融公司始终居于主导地位，虽然开发商和商业物业管理人的专业水平是决定其市场竞争力的源泉，但房地产金融公司因为拥有了业务委托权，所以在很大程度上可以引领市场，并左右开发商和物业管理商的命运。
不仅商业地产的市场格局出现上述变化，住宅市场也将进行专业分工，所不同之处在于在住宅商品房销售市场上，商业物业管理人的角色将由房地产营销专业公司取代。
总之，PElTs时代的到来将意味着房地产金融时代的到来，未来的房地产市场一方面将分工日益精细，另一方面将出现由金融主导的格局。目前的房地产公司应找准自己的定位，或作专业化开发商或作专业化租售公司(商业物业管理人或住宅物业销售人)，当然，如果自身条件具备，最好是从事房地产金融，成为专业化的房地产投融资机构。对于目前一些资金雄厚，管理先进，市场号召力强的公司，甚至可以进行资产重组，对目前的业务进行拆分，将开发、租售和投融资分别成立事业部，统揽房地产行业的各个专业业务，但与以往所不同之处在于要强调各个模块的专业性建设。在reits来临前，这些事业部就要进行独立运作，各自就自身的专业领域到市场上与竞争对手进行格杀，’并培育品牌和知名度，为未来的实战做好各项准备。
第2篇：房地产公司盈利模式范文
关键词：金融危机；中小房地产企业；发展；对策
我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用。但是随着美国次贷危机引发的全球金融风暴，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。中小房地产企业必须给自己准确定位，并且采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。
一、当前中小房地产企业特点及面临的问题
经过近30年的积累和市场淘汰，我国房地产行业涌现出一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的90%之多，其在资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在着不少突出问题。
（一）缺乏战略规划，盈利模式模糊
在2005-2007年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场上尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多中小房地产企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。
（二）融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高
房地产业是资金高度密集的行业，其开发、消费过程都离不开金融支持。由于我国目前直接融资规模太小，加上经济危机导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款。再加上原材料和劳动力成本的增加，房地产企业既面临着融资困难，又面临着成本增加的压力，资金链越来越紧张。数据显示2007年房地产开发企业整体资产负债率为74.4%。截至2008年8月21日，两市共75家房地产类上市公司的平均资产负债率为59.55%，非上市房企的负债率普遍超过了75%，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80%（证券日报数据中心统计）。这种过高的负债必然影响企业资信，增加其项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁反应。
（三）运作手法灵活，管理不规范
现阶段中小房地产企业，多半是在完全市场化竞争的局面下产生。在产品切入、市场分析、土地获取等方面灵活、务实，对市场经济反应的灵敏在项目开发前充分体现。但在项目立项之后，此类企业的问题也逐步显现。由于没有完整的管理体系和规章制度，工程管理占用高层大量精力，在内部成本控制上常常达不到管理目标；物业管理、售后服务等缺乏整体考虑；人事、业务部门短期行为严重；缺乏对员工的约束和激励机制，工作效率低下；这些管理的不规范严重影响了中小房地产企业的可持续发展。
（四）资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足
中小房地产企业往往不具备房地产整链条开发能力，自身缺少规划设计、营销策划、物业管理、招商等核心技术人才和经验，在操盘过程中，多采用和“外脑”合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但是实际操作中，和“外脑”合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利益为重，缺少对房地产企业未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售季节。
二、我国中小房地产企业发展对策
随着全球经济危机的来临，我国中小房地产企业如何克服各种阻碍，获得企业生存和发展的空间，已成为刻不容缓的任务。
（一）加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力
面对全球经济增速放缓，房地产市场迎来冬天之际，中小房地产企业如何在冬天保存实力、凝聚力量成为首要的问题。当下正是中小房地产企业盘点自身资源，梳理自身特性，积蓄自身实力的时期。未来的房地产企业要具备真正的核心竞争力，关键要通过对企业内外部资源的把握，重点分析国家经济政策的走向、资本市场的未来发展、客户的需求变化趋势；明确企业业务范围、重点经营地域、产品结构、资产质量的优劣状况，建立符合自身特点的业务模式。同时要加强内部管理，如按照现代企业制度要求建立科学的管理体系，对产品质量形成完整的内部监控体系，培育房地产公司营销体系、市场网络等各相关环节的能力，完善用人制度和激励机制，准备在房地产市场春天来临时全力而出。
（二）准确定位，实行差异化经营战略
调整期对中小房地产开发企业来讲，不仅仅需要对国家宏观经济政策、土地政策、金融政策、土地市场的深入研究，充分占有各类信息，而且企业要因地制宜，依据当前的实际情况给自己准确定位，既要寻找适合自身发展的区位及项目，也要充分挖掘市场潜力。中小房地产企业与大企业竞争，其优势不在价格方面，而在于生产批量少、规格特别的地区性产品。开发、生产和销售这些产品，需要熟悉局部市场的情况和消费者的消费特点以及他们的特殊要求。在新形势下，中小房地产企业应摆脱在大城市中心、在高档住宅方面的厮杀，实行差异化经营战略，在房地产市场上创造短缺，创造个性，创造不可替代性。笔者所在的德邦控股集团就针对目前的经济形势，选择了在三线城市慈溪开发酒店式公寓世贸嘉园，公司不仅力推“100-140m2”的主力户型，而且考虑到今后入住人群对生活方便、舒适的需求，做好楼盘的生活配套设施。这样做也蕴藏着极大的商机，面积小的房型需求人群较多，销售快，资金回笼快，风险比较小，酒店式公寓同时可以增加“卖点”，促进房产的销售。
（三）以品牌为载体，拓展企业发展空间
对于房地产业来说，品牌是规划、设计、文化、品质、信誉、实力、服务、营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合体现。就其实质来说，它代表着销售者交付给客户的产品特征、利益和服务的一贯性的承诺，久负盛名的品牌就是优质质量的保证。中小房地产企业由于公众认知度不高，因此急需加强自身创造附加值的能力和专业化能力，如产品设计、工程进度、质量控制、成本管控和营销策划等诸多方面。与其他产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现在房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，中小房地产企业需要实施积极的品牌战略与服务战略，拓展企业的市场空间。
（四）拓宽融资渠道，解决资金“瓶颈”
面对新形势，中小房地产企业要多方拓宽融资渠道，降低融资成本，缓解资金困难。一是探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其他企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。二是出让部分股权，与其他房地产企业建立战略联盟。中小房地产企业在具有自主性和灵活性等优点的同时，也存在企业规模小、资源数量有限的问题。不断扩大企业规模，提高经济效益，是中小房地产开发企业发展的目标之一，而战略联盟是实现这个目标的有效手段。个别开发企业在有些项目上虽然拥有土地，但又缺乏庞大的资金进行开发，为了吸收资金，可以采取将该项目开发企业的股权转让出去一部分，寻求与之相匹配的资金及技术管理能力雄厚的房地产企业共同开发。这样不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小房地产企业内部管理水平提高、扩大市场等目标的实现，达到双方共赢的目的。
（五）利用房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的中小房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象――“海归人才从国外回到国内寻求发展机会，大企业裁员引起人才流动到中小企业，部分人才流出房地产行业”。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的中小型企业，在这个时候可以用较低的成本获取流出知名房地产企业的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。中小房地产企业若没有在行业调整期积累起自己的人才体系，就失去了在市场转暖期快速发展的资本。
全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。我国中小房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展。
参考文献：
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2、王丽,董佳.宏观调控背景下中小房地产企业发展模式探索[J].商业时代,2007(35).
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4、黄瑞吉.浅析中小房地产企业发展战略[J].经济师,2008(2).
第3篇：房地产公司盈利模式范文
一、房地产市场集中度分析
分析房地产市场的集中度主要是进行房地产企业之间的横向比较，以及在时间维度上对未来趋势的研究。集中度的分析一般主要是从房地产企业当年的销售金额和销售面积上考虑，来分析房地产市场中排名靠前的大企业市场占有情况。本文选取的数据是房地产企业的总量销售数据，计算集中度的公式如下所示：
销售金额集中度=当年入榜企业的销售金额/当年全国商品房销售金额*100% （1）
销售面积集中度=当年入榜企业的销售面积/当年全国商品房销售面积*100% （2）
需要说明的是，因房地产企业单独的住宅销售额和销售面积数据难以收集，故本文选取的是房地产企业的销售额和销售面积总量数据。根据上述公式，本文分别计算了销售金额和销售面积排名前10、前20、前50的房地产企业最近三年的集中度，结果如表1和表2所示。从表1中，我们可以看出，最近三年，无论是TOP10、TOP20还是TOP50，房地产企业销售金额的集中度都在逐年上升，表明大企业的实力有进一步增强的趋势和倾向，截止2012年，全国所有的房地产开发企业一共有89859家，鉴于房地产开发企业数量如此之大，目前上榜的这10家、20家、50家企业的销售金额集中度可以说是相当高，进一步从表2看，也可以得出同样的结论，销售面积的集中度也是逐年上升，且占比相对较高。未来，在日趋激烈的市场环境中，大的房地产开发企业具有明显的资金实力、开发规模等优势，在利率市场化的大背景下，未来一段时间内利率中枢有抬升的趋势，这对小的房地产开发企业而言，面临被洗牌的风险较大，而大的开发企业在市场重组中能获得相对较多的优势和收益，产生明显的马太效应。
表1 上榜企业销售金额集中度
注：数据来源于CRIC，中国房地产测评中心。
表2 上榜企业销售面积集中度
注：数据来源于CRIC，中国房地产测评中心。
表3 上榜企业销售金额/销售面积之比
根据表1和表2，将二者的集中度相除，其比值数据如表3所示，该表至少反映了以下两个问题。第一，表中历年的数字显著大于1，即相对上榜企业的销售面积而言，其对应的销售金额占比更大，表明上榜企业的品牌价值较大，产品的认可度高，最重要的是定价能力强，这可能是基于两方面的原因，其一，即使在同一区域，大的房地产开发企业的产品也可以比小企业的产品定价高，因为品牌的认可度高，定价相对偏高也可以顺利实现销售;其二，即使在行情不好时，大的房地产开发企业由于资金实力雄厚，不需要通过降价或者只进行小幅度的降价销售来回笼资金，而小的房地产开发企业由于资金链的高度紧张，通常更愿意进行更大幅度的降价促销来促使资金回笼。无论是上述哪一个原因，都表明大的开发商所面临的风险比小开发商要小的多，且收益率相对高很多。第二，从最近三年的变动趋势来看，都有显著降低的趋势，表明市场的竞争日趋激烈，即使大的房地产开发商也有利润下滑的趋势，这很可能是源于土地的价格持续走高，导致其成本显著上升。
综上所述，未来市场的集中度有进一步增加的趋势，大企业发展所面临的风险相对较小，而小的房地产开发企业则在日益激烈的竞争环境中生存的压力更大，面临被洗牌的风险。尤其是未来随着房地产企业盈利模式的转变，小的房地产开发企业在转型过程中面临资金支持不足的问题，其被淘汰的概率大幅度上升。
二、房地产企业股东背景分析
为了进一步分析上述上榜企业实力背后的影响因素，本文侧重从股东背景和是否为上市公司两个角度展开分析。相关的统计结果如表4和表5所示。
表4 2013年上榜企业的股东背景
表5 2013年上榜企业上市融资情况
表4显示了上榜企业的股东背景，主要从是否是国有控股还是民营控股两个角度看，统计结果显示，上榜的企业中，无论是TOP10、TOP20还是TOP50，上榜的企业中民营企业的占比达到了半壁江山，总体维持在60%的比例左右，说明目前的房地产市场，并不是国有企业一家独大，民营企业由于在管理理念、盈利水平等定位比较清晰、目标比较明确，所以在未来的市场发展中，更有可能获得较大的发展，可持续性也较强。上述结论主要是鉴于以往房地产企业发展的一些标志性事件来判断，在过去十年房地产市场发展的黄金时期，尤其是在地王频出的几年里，我们可以看到，获得地区地王称号的基本上是国有或国有控股的房地产企业，由于其资金实力雄厚，加上领导的考核模式，国有房地产更加注重企业的规模大小，而对利润等指标的重视程度不够，导致他们在做决策时往往强调的是市场份额、开发区位等，盈利能力相对较差。他们的决策使得房地产市场在过热的时候起到了添油加醋的效果，最终导致所有参与者的福利水平下降，因此，2010年3月18日，国资委针对78家央企进入房地产行业表态：“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。”由此可见，今后民营房地产企业由于较高的效率会更上一层楼，整个市场也会表现的更加理性。
实际的市场表现也确实如此，我们可以从最近十年的房地产开发企业的数量变化当中看出一些端倪，从1998年国有房地产开发企业{1}一家独大，经过短短几年的发展，民营房地产企业在数量上占比迅速提升，到2012年，其占比更是达到了90%以上的绝对多数，但是不可否认的是，现存的国有房地产开发企业在体量上平均明显偏大，而民营房地产开发企业发展参差不齐，比如在2003年和2008年出现两个房地产企业显著增加的时段，当时由于房地产行业的火爆，一些主营业务并非房地产开发的企业通过成立项目公司的形式，购买一两块土地就开始搞房地产开发，这样的企业在行情不好的时候很容易被淘汰。但不可否认的是，目前民营房地产企业在国内的房地产开发、投资中地位不可同日而语，排名靠前的企业相对实力有了显著的提升，在未来的发展中处于相对有利的位置。
其次，从上市的角度分析，如表5所示，上榜企业各层次排名中上市的比例基本维持在80%以上，说明上市的房地产企业在市场当中很有竞争力，这一点不难理解，通过上市这一行为，可以大量的扩充自有资本金，企业的实力自然快速提升，在房地产这样一个资金密集型行业，资金的优势往往就是企业实力的象征、行业地位的保障。从今年3月份开始，房地产企业的上市融资重新开闸，可以想象，获得上市融资的企业实力可以获得进一步的增强，在应对市场行情周期波动中也可以游刃有余，因此，可以说，房地产企业上市的好处是显而易见的。
三、未来房地产企业的走向
我国房地产市场经历了十多年的市场化发展，虽然市场的集中度有所上升，但目前仍然呈现比较分散的竞争格局。究其原因，一方面是市场供不应求和土地红利为行业提供可观的利润空间;另一方面在整个价值链当中利润集中在拿地环节，其他环节技术粗放，均可外包。形成了高利润、低门槛，因而分散割据，并形成行业以拿地环节和贷款为核心的“土地红利+高杠杆”盈利模式。但自从土地实施招拍挂后，土地价格的飞速上涨压缩由土地红利带来的利润空间，且受持续的宏观调控影响，融资成本的大幅攀升和银行开发贷款的限制，进一步压缩开发商通过低成本杠杆套取土地红利的能力。再加上，各类宏观调控行政干预政策，使近年来行业的竞争门槛和行业风险不断提高，让具备资金规模、融资能力、区域土地获取能力强的企业加快兼并市场，加速了行业的整合。因此，我们看到了近几年市场的集中提有了一定的提升。
展望未来十年，行业整合步伐继续加速，参考发达国家与地区的房地产行业演进，本文认为随着行业的精细化、专业化分工的发展，未来行业将向综合型和各环节专业型公司两大类分化。因为土地红利空间的下降迫使行业的盈利模式，从仅仅集中在拿地环节，逐步向下游各个环节延伸。通过各环节的精细化管理发展，提升盈利能力和可持续的竞争力。
第4篇：房地产公司盈利模式范文
一、房地产行业遇增长瓶颈，金融创新带来变革机遇
1.房地产行业面临增长天花板，房企盈利能力下滑
2015年至今，在持续的货币宽松、信贷增产、政策松动的强刺激下，房地产行业进入小周期上升阶段，市场交易行情持续复苏，房企资金链明显好转，收获了靓丽的成绩单。但是从长期来看，除一线城市和少数核心二线城市出现供小于求的情况，大部分城仍然市面临库存积压、降价难销的困境，去库存依旧是未来长期主题。同时，天价地王频频出现，地价涨幅持续高于房价涨幅，房地产企业盈利空间继续缩窄在所难免。
传统房地产企业面临销售规模增长的中长期瓶颈，依靠简单拿地、开发卖房的盈利模式将难以持续。从上市房企财务数据看，自2011年以来，房地产企业销售毛利率从接近40%的高位持续下降至28%，销售净利润率从16%下滑至不足10%，行业盈利空间持续被压缩。虽然近两年房地产行业明显回暖，但多数房企增收不增利，2016年一季度行业销售净利率为9.68%，同比下降了3.3个百分点。今年一季度房企盈利继续出现分化，1/4的上市房企销售净利率高于10%，而另有1/4的房企却已经为负值。
2.部分房地产企业负债率高企，急需改善融资结构
房地产企业传统的重资产模式，必然会导致高杠杆和负债率偏高，而房企的主要融资渠道为债务融资（银行贷款、委托贷款、公司债等）。去年以来信贷政策宽松，银行贷款利率多次下调，房企融资成本明显降低，同时A股再融资渠道也在放宽，房企融资冲动强烈。2016年1-6月，上市房企发行公司债、企业债、超短融等信用债超过2500亿元，远高于去年同期水平，代表房企发行公司债的票面利率普遍在3%-4%之间，较去年明显降低；2015年28家上市房企定向增发募集资金超过1200亿元，今年上半年又有20家房企定向增发700多亿元，另有25家房企正处于审批流程中，部分房企甚至连续推出定增方案，房企资金饥渴可见一斑。
房地产企业融资的增加，造成部分房企资产负债率居高不下。上市房企资产负债率持续升高，2015年达到76.64%，比2014年提高1.8个百分点。绿地控股、泛海控股等部分房企的资产负债率超过了87%，远高于行业平均值，其负债以债券、银行贷款等为主。房企负债率高企，意味着企业偿债压力巨大，同时会影响企业后续再融资的安排，因而急需开拓融资渠道及创新融资模式。
3.房地产与金融合作密切，金融创新浪潮带来发展机遇
房地产行业与金融行业都是传统的资金密集型行业，二者合作广泛而密切，在国外的行业分类中，房地产行业直接被视为金融的一部分。一方面，房地产的资产属性使其成为金融领域最重要的抵押品和融资工具；另一方面，房地产企业通过发债、IPO、定增等传统方式融资，同样离不开金融机构的支持。
近几年，随着金融市场管制逐步放宽，金融创新尤其是直接融资渠道拓宽，互联网金融如火如荼，金融行业迎来新一轮发展阶段，也为房地产行业带来变革的机遇。以P2P、众筹等为代表的新型互联网融资方式，为房企将重资产的房子、土地转换为轻资产提供了便利。金融创新也在推动房地产资产证券化不断发展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、类REITs、公积金贷款证券化等产品开始涌现，这为房企开辟了新的融资渠道，有利于提高资产流动性。在“地产+金融+互联网”大融合的趋势下，部分房企借助金融创新力量，加速战略转型，目标成为产业金融集团或其他类基金投资管理机构，也变得顺理成章。
二、房企转型金融背后动因思考
1.企业利润多元化，谋求高投入高回报
房地产企业转型金融业务，最主要的目的是寻求更大增量市场，突破现有行业发展瓶颈，拓宽企业利润来源。而金融行业门槛高、资本金数量大、盈利能力强，正符合房企未来战略需求。部分投资于金融行业的房企，已经获得丰厚回报。泛海控股的民生证券公司已经成为其利润主要来源，2015年证券公司营业利润占比达到51.2%。绿地控股的全资子公司绿地金控去年实现净利润30 亿元，占比上市公司净利达40%。
2.拓宽融资渠道，调整融资结构，降低融资成本
房企直接参与金融业务，将融资渠道从银行、公司债扩展至信托、私募基金、保险、REITs、互联网金融等领域，并且不断发展出融资租赁、房地产资产证券化、P2P与众筹等新型融资方式。而以债权融资为主的融资结构，也悄然发生改变，股权融资占比大幅增加，房地产股权投资基金开始兴起。直接参股或控股金融机构的房企，享有更多融资便利，入股保险的企业将有可能获得大量低成本、长期限的保险资金；对入股银行的房企而言，一方面其在地产开发周期中的融资需求皆有所满足，包括前期拿地保证金、开发贷、销售期按揭贷款以至于在持有运营阶段的经营性物业抵押贷款、社区金融服务等，另一方面也可对房企产业链的上下游企业提供融资服务。
3.推动房企经营模式转型
传统房地产企业多为重资产模式，即企业投入大量自有资金用于拿地、开发项目；但是借助金融创新方式，房地产基金、众筹等多种融资渠道获取资金，将项目大部分权益打包转让，一方面使企业债务出表，从而优化房企财务报表结构，另一方面使企业专注于设计、建造、招商及运营管理等环节，使企业经营模式向轻资产模式转换。
三、地产转型金融业务的三大主要模式
1.成立金融控股平台，统筹金融业务，获取金融全牌照
房地产企业转型金融最直接的模式就是成立金融控股平台，独立开展所有进入业务，通过多种渠道布局，目标是获取金融领域全牌照。采用这种模式的多为房地产龙头企业，如万达集团、恒大集团、绿地集团等，它们未来谋求房地产业务与金融业务板块的协同效应，力求打造金融地产财团的发展模式。
万达集团在2015年正式成立万达金融集团，目前已经拥有网络金融、保险、投资等子公司，今年上半年收入155亿元，发展极其迅速。恒大集团成立恒大金融集团，先后获得保险、银行等业务牌照，设立恒大金服公司涉足互联网金融，其中“恒大人寿”借助亚冠决赛高调亮相，引起广泛关注。绿地集团将金融业务作为三大新业务版块，成立金融控股集团，进入包括互联网金融、私募基金、小贷/担保等多个领域，并参股东方证券、上海农商银行、锦州银行等金融机构。
2.参股控股金融机构，扩大金融布局
部分中型房企由于自身实力有限，但是在金融行业拥有一定的经验或资源，选择直接参股或控股金融机构的方式，以“地产+金融+X”为战略目标，逐步转型金融业务。一般而言，房企主要通过认购上市金融机构定向增发的股份或二级市场收购、收购非上市金融机构股权等手段，获取金融机构的参与乃至控制权，快速开展金融业务；或者联合其他房企、资本共同发起设立寿险、财险、再保险、民营银行等公司，从而获取金融牌照，扩大金融领域布局。
泛海控股是典型的转型金融业务的房地产公司，从2014 年起加大了在金融领域的投资，在“金融+房地产+战略投资”的战略转型思路指导下，先后收购并增资民生证券、亚太财险、民生信托、民生期货等，设立基金、投资管理公司、民金所等子公司，联合其他民企发起成立寿险、再保险公司等，不断完善金融版图。
互联网金融平台则是房企转型金融的热门路径。今年以来，就有金地集团、碧桂园集团、佳兆业等房地产企业纷纷上线互联网金融平台，推出众筹、首付贷、供应链融资等各类金融产品。2016年9月，泛海控股设立民生金服控股有限公司，也建立了互联网金融控股平台。
3.与金融机构合作，创新发展房地产金融产品
虽然很多房企意识到金融业务的价值，但是出于自身实力、整体战略等多种原因，难以直接参与金融业务，所以选择与外部金融机构合作，实现地产与金融的创新结合。
房地产公司与券商、基金合作推动房地产资产证券化，将成熟物业等存量资产打包发行房地产投资信托基金（REITs），房企实现商业物业项目的投资退出，提前变现租金收益，缩短投资回报周期，提高资金运用效率，加速轻资产化转型，而REITs投资人享受租金、物业升值等带来的投资收益，丰富资产配置品种，实现双赢目标。例如，2015年万科地产与鹏华基金发起的国内首只公募REITs“鹏华前海万科REITs”，以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，运作一年的投资收益达到了9%，而同期的同期沪深300指数下跌近19%。
房企与P2P、众筹等互联网金融平台的合作，有些集中于首付贷、众筹购房等产品，虽然能帮助房企提高成交量，推动项目去化，加速销售资金回笼，但是存在助长房价上涨和涉嫌非法集资等法律风险，部分地区已经叫停。而现在房企与互联网平台的合作，更加重视场景与金融的结合，挖掘消费金融潜力，譬如围绕购买房地产过程购房、装修、物业管理的消费需求，借助互联网为客户提供金融解决方案。
此外，多家房企引入保险等机构作为战略投资者。保利地产引入泰康人寿、珠江人寿、安邦保险，远洋地产引入中国人寿等，推进地产与保险在战略层面的长远合作，二者在融资、运营、业务开拓方面实现协同发展。譬如在当前热门的养老地产领域，保险作为低成本长期资金的投入者，地产企业作为养老社区的承建者、运营者，双方的结合将带来持续良好的效益。
四、房企转型金融业务须重视风险
房地产与金融虽然都是资金密集型行业，但是二者在政策监管、市场竞争等方面存在很大的不同，房企转型金融业务过程中不可避免面临诸多风险。
金融行业竞争激烈，转型金融同样面临盈利困难的风险。以寿险业为例，2015年上海人寿、恒大人寿、人保健康等均出现净利润亏损亿元以上。我国经济进入新常态后，金融机构不良贷款处于上升通道，房企转型金融不得不面临这个风险。我国银行业不良资产总量和占比最近几年持续双升，不良资产率已经突破2%，银行利润增速出现锐减。
我国金融机构牌照采用审批制，获取牌照的难度极大，通过发起设立金融机构获取金融业务牌照的房企不得不面对漫长的审批过程，也有可能无法通过审批。监管机构对产业资本获取金融牌照采取严格审核的态度，譬如目前有200多家企业排队申请保险牌照，但保监会15年至今年上半年仅批准24家筹建，对发起企业提出财务报表良好、有持续出资能力、股东社会信用要好、有专业人才队伍等多项要求。
而热门的房地产互联网金融，目前并没有严格的行业规范，也缺乏相关法律的监管和约束。部分房企的互联网金融产品甚至存在自融问题，即旗下平台将募集资金投入到关联公司的房地产项目上，而这种隐蔽的风险很难被监管部门及时发现。有些互联网金融平台的房地产P2P产品还存在资金监管缺失、重复抵押等问题，面临房价下跌、逾期等风险，如果因此出现兑付问题，对行业发展和房企品牌都是巨大伤害，投资者更是面临严重损失。
从监管层面来看，房地产参股金融，受到住建部、央行、证监会、银监会、保监会等多个部门的监管，涉及多个部门的协调，有可能存在一定的监管空白。而房地产与金融作为关联度很强的行业，二者的融合，存在影响金融系统稳定的隐患――以房企入股银行为例，房企可能一定程度上影响银行的决策，银行信贷政策、利率政策、风控机制独立性减弱，如果房企或银行一方发生问题，风险将会叠加放大。
五、房地产企业转型金融业务的建议
房地产企业纷纷切入金融业务，企图从“地产+金融”的融合中获取企业新的发展动力，再加上“互联网”的因素，地产与金融的创新更是层出不穷。房企在转型金融业务过程中，应该在以下四个方面努力。
首先，制定转型金融业务的战略目的，做好顶层设计规划，譬如选择整体转型金融业务还是走产融结合，选择战略投资或者财务投资，实现全牌照的金控集团还是集中某一行业深耕等。
其次，结合企业自身的运营模式、资本实力等条件和优势选择实现路径。以国有大型房企为例，它们资金实力雄厚、股东背景强大，可以直接获取金融牌照，甚至直接成立金控集团，在发展房地产主业同时，做大金融业务，推动企业跨越式发展。中小房企则资本有限，可选择互联网金融平台，开展金融创新，服务地产业务发展。
再次，建立符合金融行业特点的人才管理与激励机制。金融行业是资本密集型+知本密集型行业，人才是核心资源。房企需要建立起市场化的激励机制，完善职业上升通道，并着手培养地产+金融的复合型管理人才。
最后，建立地产业务与金融业务的隔离机制，在分业监管的模式下还应建立不同金融机构间的防火墙机制。企业内部建立严格的风险控制体系，对房地产与金融机构间、不同金融机构间的关联交易建立审查制度和机构，在符合法律规定的情况进行关联交易，并向监管部门报告。
第5篇：房地产公司盈利模式范文
关键词：旅游企业；纵向一体化；相关多样化
一、引言
在竞争日益激烈的市场环境中，企业能否寻求到适合自身的成长模式是企业持续发展的动力，对此各经典理论基于所处时代企业发展的实践，从不同的立场对此问题进行了精辟的论述。然而，在企业成长过程中，不同行业不同企业面临的问题具有较强的特殊性，因此，对行业中典型企业的发展模式进行案例研究具有重要的实践意义。
我国旅游业目前正是处于成长期的朝阳产业，旅游上市公司近年来发展迅速；加之我国旅游业开始全面对外资开放，外资旅游企业的进入必然给国内旅游市场造成巨大冲击，激烈竞争的市场环境对本土旅游企业的发展和企业综合实力提出了更高的要求。因此，本文选择在我国旅游行业中处于领先地位的深圳华侨城控股股份有限公司(以下简称“华控公司”)案例进行理论分析和探讨，本文认为，华控公司“旅游+地产”发展模式的成功对于促进我国旅游企业尤其是旅游大企业的可持续发展具有一定的借鉴意义。
二、文献回顾
企业发展模式的选择在战略上体现为是否进行纵向一体化经营，在战术上则体现为企业是否进行多样化经营，而这又取决于对多样化经营经济后果的认识。目前，关于多样化经营的经济后果即多样化与企业经营业绩之间的关系还存在着较多争议。有研究认为多样化给企业经营业绩带来了负面的影响，如Maksinovic和Phillips的研究表明同样规模的多样化企业效率低于非多样化的企业，但也有研究表明多样化并非一定带来负面影响。
根据企业多样化经营理论，多样化经营又可分为相关多样化和纯粹多样化。理论分析认为，由于相关多样化可以通过业务层面的活动共享和公司层面核心竞争力的传递，最大限度地发挥协同效应，获得范围经济、规模经济和市场影响力，因此可能获得更高绩效。因此，在区分相关多样化和纯粹多样化后有研究发现，适度多样化经营的公司生产效率更高，不相关多样化的企业盈利能力显著低于相关多样化的企业；多样化经营成为了国外许多优秀大企业发展壮大的主要策略，这是因为国外大企业在实行多样化经营战略的时候，往往是为了规避原来单一市场的风险，寻求新的利润来源，重视多样化经营中的产业关联程度。同样，还有研究认为多样化本身是中性的，公司的多样化确实存在一个度，相关多样化策略优于不相关多样化策略。
由此可见，企业在制定未来发展战略时，如果能够充分发挥主业优势，基于产业链进行适度相关的多样化经营，将有利于提高企业经营效率、改善企业经营绩效。
三、华控公司“旅游+地产”发展模式及经济后果
1、华控公司简介
华控公司1997年9月在深圳证券交易所上市，华侨城集团为其控股股东。华控公司是旅游业中总资产规模最大的企业，主要从事旅游及旅游主题地产等关联产业的投资经营，拥有数量最多、规模最大、效益最好的主题公园群，是品牌卓著的旅游上市公司，同时其特有的“旅游+地产”发展模式有效地促进了公司在竞争日益激烈的旅游市场中，持续保持良好的增长势头。
2、华控公司“旅游+地产”模式的形成
2000年，华控公司以资产置换方式，将原参与公司合并报表的全资、控股的水电公司和华中发电公司置换取得了华侨城房地产公司25％的股权，并在此后继续增持华侨城房地产公司的股权。自2001年后，华控公司所持华侨城房地产有限公司的股权达到了40％的比重，为公司积极推行“旅游+地产”的互动发展模式奠定了基础。2003年，公司持股份额已达50％，与华侨城房地产公司合作开发的房地产项目“波托菲诺”又取得了成功，从而有力地促进了公司“旅游+地产”独特品牌的形成和完善。至2006年，公司主题旅游地产销售收入约占公司主营业务收入的53％。同时，以深圳华侨城为基地，华控公司还极力向外拓展，通过对北京、上海、成都、三峡项目的投资，推广该模式，初步完成战略布点布局，为未来发展奠定了坚实基础。
然而，这种模式能否真正地为企业创造了“1+1>2”的资源整合优势，形成品牌效应、经济效应、环境效应和社会效应，并最终提高企业的经营业绩，对华控公司“旅游+地产”发展模式经济后果的分析将有助于我们解答此问题。
3、“旅游+地产”模式的经济后果分析
“旅游+地产”发展模式的经济后果最终体现在企业业绩上。对此，董观志和班晓君在对旅游上市公司整体样本进行主成分分析时已经发现，华控公司的盈利能力在旅游上市公司中最高，其“旅游+房地产”独特盈利模式是公司核心竞争力，是旅游板块里面最为稳健的一只股票。为了更详细地论证华控公司“旅游+地产”发展模式的经济后果，本文将分别从市场业绩和财务业绩两个方面，对华控公司案例进行深入分析。我们以股票价格和月市场回报率反映企业的市场业绩，并把企业的回报率与行业回报率进行比较；以财务指标反映企业的财务业绩，分析企业各项财务指标的变动趋势，并将其与相关行业指标进行比较。相关数据引自深圳国泰安公司的CSMAR数据库。
(1)市场业绩
上市公司股票的市场表现是公司经营状况的反映，同时它更体现了投资者对上市公司的预期。当然，股价的波动还不可避免地受到宏观经济因素的影响。
由图1可以看出，经历了在上市之初股价波动之后，1999年华控公司的股价开始回调。随后在2000年呈现出波动上涨的趋势。但是至2003年，股价却突然大幅下跌。跌至谷底后，2004年到2006年，其股价又呈现出持续上升的趋势。此外，通过对华控公司的月市场回报率与旅游行业平均月市场回报率比较我们还可以发现，自2000年开始，期间除了2005年中期和2006年中期公司的月市场回报率较之行业平均月市场回报率出现两个暂时性的低点之外，其他所有时期，华控公司的月个股回报率均高于行业平均月个股回报率，而且在2003年表现得尤为显著(见图2)。公司的股价之所以在2003年出现异常，主要是受当时遍及全国的非典型性肺炎(SARS)的影响，公司股价大幅下跌，但由于公司整体业绩得到房地产投资收益的有效支撑，因此较之同行业其他企业，公司的月市场回报率始终高于行业水平。因此，从总体上来看，剔除灾难性事件的影响，随着2000年公司开始涉足房地产并在该行业不断深入，华控公司的市场业绩整体表现较好，呈现出波动上升的趋势，而且整体回报率高于行业水平。
(2)财务业绩
上市公司的财务业绩可以从企业的盈利能力、发展能力、股东获利能力以及公司的偿债能力和风险水平等多个方面加以衡量，其中反映公司盈利能力的资产报酬率、反映公司股东获利能力的每股收益以及反映公司发展能力的资本保值增值率为正向指标，指标值越大表示相应的能力越强。而反映企业风险水平的综合杠杆指数以及反映偿债能力的资产负债率为负向指标，指标值越大，反映企业相关能力越弱。相对于市场表现，财务业绩反映了公司基本层面的信息。
根据表1的统计结果我们可以发现，资产报酬率和每股收益指标在经历了上市之初的波动后，从2000年开始上升，但是在2003年却急剧下降，随后稳定上升。之所以会出现这种状况，同样与2003年非典型性肺炎事件对旅游业的影响相关。而公司的资本保值增值率从2001年开始保持稳定上升的趋势。此外，我们还可以发现公司的偿债能力处于一个下降的趋势，同时华控公司的风险水平并没有得到有效控制，相对水平较高。为了排除行业因素的影响，我们还结合行业平均水平，对华控公司的财务业绩进行进一步分析。根据表1的比较可以看出，华控公司的盈利能力、发展能力以及股东获利能力均在2000年开始显著高于旅游行业整体水平，并在2003年表现尤为突出。但是公司的偿债能力却低于行业水平，公司的风险水平相对来说高于行业的风险水平。因此，从总体上来看我们可以认为，若剔除2003年突发事件的影响，随着公司在房地产业的扩展以及“旅游+地产”发展模式的逐步形成，公司在财务业绩呈现出上升趋势。
四、对“旅游+地产”发展模式的深入分析
根据前文的分析我们可以发现，作为旅游类上市公司，华控公司在无垄断性资源可以依托的情况下，加强自主创新，积极推进“旅游+地产”的发展模式并取得了显著的成果，从而实现了“1+1>2”的资源整合优势。这种经济后果的出现，与所选择的发展模式密切相关，下文将结合企业所处的行业特征及相关理论进行深入分析。
1、行业特征分析
华控公司的主业是主题公园经营。相对来说在经营成本方面以游乐设备为主，该产业有投入大、回收周期长、更新换代压力大等特点。此外，主题公园经营业绩易受到景点知名度、景点改造的投入、居民消费水平、居民消费意向等多种因素的影响。然而，这种景点类上市公司却又具有其独特的优势，其综合性强带动相关产业同步发展的弹性最大，对发展和繁荣当地经济，起着极其重要的作用，从而能得到政府的优惠政策和政策扶持。因此，经营完善的主题公园又可以为企业聚集人气，带来稳定的现金流、良好的社会效应和环境效应，为企业品牌培育提供支撑。
房地产行业的特征与旅游业截然不同。房地产产品具有较强的地域性、固定性和唯一性的特征，房地产投资开发模式处于不断变化和演进的过程。此外，房地产行业资金投入规模大、风险大，但是回报率较高，一般来说房地产行业有20％至30％的平均回报率。
2、“旅游+地产”发展模式分析
(1)专用性资产共享
根据产业组织经济学的观点，由于专用性资产如专用物质资本、专用人力资本、特定的地点资本等的存在会导致企业交易成本较高，甚至会引发企业的机会主义行为，而实行纵向一体化就可以避免有可能发生的机会主义行为，从而促进企业发展。
华控公司所开发的“主题旅游地产”充分地运用主题公园旅游区各项优势，有效地实现了旅游行业和房地产开发行业的优势互补。一方面，主题公园等旅游景点的建设，创造了良好的周边生态环境，积聚了人气，形成了良好的品牌效应、社会效应和环境效应，以此为依托，配套适度的主题地产开发，既实现了人与自然的和谐，建成具有示范效应的主题社区，又使得地产经营具有不可复制的特征，避免产品雷同。此外，在区域进入上，完善的规划和优质旅游项目的开发又促使公司可以借助旅游建立起来的环境和品牌优势，建立良好的公共关系，获得更为优惠的进入条件。另一方面，地产开发为旅游上市公司创造利润，增强了上市公司的综合实力；地产开发相对短期可以形成收益，借此可补贴主题公园的高投入发展。有利于形成有效的内部资本市场。因此，华控公司所经营的旅游业务和旅游主题地产开发充分享有了特定的地点资本、专用的物质资本等所带来的优势，形成了有效的纵向一体化。
(2)相关多样化经营
华控公司的“旅游+地产”的经营模式同样也可看作一种相关的多样化经营，既是经营产品的扩展，由主题公园的建设和运营扩展到旅游主题地产的成片开发；又是地区的扩展，成片开发的模式从深圳扩展到北京、成都、上海等地。这些项目的开发多是华侨城“旅游+地产”成片综合开发模式的延续，如北京世纪华侨城项目是以旅游景区、旅游主题房地产为主的主题社区开发概念。由于企业资源是有限的，能够支持企业经营的产业也是有限的，因此，合理而科学的多样化经营应保持产业之间的高度关联性，以充分发挥原企业的资源优势并充分节约资源，在华侨城进行多样化经营的过程中，旅游业和旅游主题地产的开发模式二者具有较高的行业关联度，有利于提高多样化经营的整体绩效。具体体现在以下几个方面：
第一，华控公司在主题公园业所具有的品牌优势和旅游景区的管理经验为旅游主题地产的开发提供了相关的品牌、声誉等无形资产或者软技术，利用多样化经营实现了对企业无形资产的充分利用和深度开发。
第二，旅游行业利润率较高，产品回报较为稳定，与房地产行业对资金的大量需求相互适应，同时房地产经营的高回报可加大对旅游项目的投资与开发，有利于内部资本的合理配置。房地产投资给企业带来了巨额的收益，在华控公司开始进入房地产后，企业的房地产收益逐年上升，占企业总利润的比重也越来越大，2000年房地产实现收益3687万元，到2005年房地产收益则高达35166万元。
第三，多样化的经营可以分散企业的行业风险。根据前文的分析，华控公司的盈利能力、发展能力以及股东获利能力方面均高于行业水平，在这其中，房地产业务的作用是不容忽视的。2003年在旅游业遭受行业风险整体不景气的情况下，华控公司此时的总利润几乎全部为投资收益，投资收益占华控公司总利润的比重为99.11％，“旅游+地产”的经营模式使得华控公司的整体业绩远远好于同行业的其他上市公司；此后，房地产投资收益也保持在占总利润70％以上。
当然，以“旅游+地产”的发展模式进行多样化经营也会存在一定的风险，其中最可能的便是债务拖累。根据表l我们发现，自华控公司开进入房地产行业后，其偿债能力和企业总风险水平都在一定程度上加大，这可能是受房地产投资高投入、高风险特征的影响，因此采取有效的措施规范和控制内部资金的使用将显得十分重要。
五、结论与启示
第6篇：房地产公司盈利模式范文
关键词：高速公路上市公司；毛利率；财务状况：分析
目前，沪深两市一共有19家高速公路上市公司。从公开数据看，这些公司的销售毛利率高得惊人：其中，50%的毛利率常见，60%、70%、甚至80%以上也能见到。从2011年三季报数据来看，19家高速公路上市公司的整体销售毛利率高达59.27%，远远超过被指为暴利的房地产行业30-40%的毛利率，在遥遥领先的高毛利率影响下，高速公路上市公司直面的是广大媒体与公民的指责，要求降低收费标准、征收其“暴利税”的呼声不绝如缕。事实上，现今中国高速公路上市公司正确确实实经历着十分尴尬局面。
一、超高毛利率成因
（一）畸高过路费
高昂过路费是群众能够感受到的高速公路公司暴利的最直接的外在途径，主要表现在单位里程费用高、收费站点过多、部分路段逾期收费等。除了以上因素，笔者认为，也不可忽略今年来私家车数量涨幅惊人，致使各路段车流量暴涨。赣粤高速属于车辆出口型高速路段，其下属昌九、昌樟、昌泰和九景高速收入分别同比上升了16.59%、21.12%、28.35%和18.06%；客车车流量分别同比上升了14.4%、1.4%、9.3%和22.4%；货车车流量同比分别上升了8.4%、-19%、11%和20.5%，在车流量攀升的情况下，高速公路的运营成本也随之抬升，为弥补养路成本，过路费也水涨船高。与此同时，整个资本市场的通货膨胀也是致使高速公路过路费抬升的一个主要原因。
（二）公司涉足房地产业
从公开渠道来看，收费公路收取的费用主要用于还贷、道路养护、人员费用、管理费、投资再建设其他道路等。笔者了解到，在这19家A股高速公路上市公司中，大部分公司的主要收入来源为公路收费，但随着公路收费期限的减少和规范性程度的提高，为了保证公司收益，有的公司已经将业务触角和资金投向延伸到了其他行业。如高速公路上的广告服务，资金参股其他公司和房地产业等。从《中国经济周刊》中获悉，如今，赣粤高速（600269.SH）、海南高速（000886.SZ）、山东高速（600350.SH）、五洲交通（600368.SH）、湖南投资（000548.SZ）均涉足房地产。开始投资房地产行业，也对净利润率的提高有帮助。以海南高速为例，因为在海南高速公路实行的是不收费原则，其高速公路这一块儿的收入主要来源于燃油税形式的提现收费和政府每年一定的补偿款。2010年，海南高速的营业收入中房地产业贡献的营业收入有4.53亿元，而交通运输业贡献的营业收入仅为0.79亿元。随着国家对地产业的调控，以地产业为主的海南高速的盈利模式显然受到投资者的质疑，从年初至今，其股价下跌了20.71%。
二、净资产收益率下的高速公路上市公司财务状况分析
媒体报道中常常提到的高速公路“暴利”，其中的“利”便是指代“毛利率”，众多报道中提到高速公路公司利润率高，毛利率高，但都没考虑投资收益的问题。上市公司参股其他公路可获得投资收益，并且数额较大，但营业收入只计算能够控股的一部分，营业利润/营业收入，算出来的值就偏高了，所谓的毛利率对比更适用于销售型公司。
笔者认为，应该用净资产收益率（ROE）来进行对比，这一指标是反映上市公司盈利能力及经营管理水平的核心指标。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。
数据显示，高速公路上市公司2011年ROE最高的是重庆路桥18.2%，其次是富临运业18.1%，第三是现资16.3%。19家高速公路上市公司中，有12家ROE达到了10%以上，ROE最低的为龙江交通，仅有5.9%。再看124家房地产行业上市公司，ROE在10%以上的达到了67家，中宏地产以127%独占鳌头，而高速路上市公司只能排在房地产公司ROE的27名之后。“像高速公路理论上资本周转一次得至少十几年，房地产的话，一个项目顶多做4年就全部收回了。由于高速路上市公司区位好，因此ROE能上10%。”上述从事高速公路上市公司股权管理的知情人士表示。
行业主营业务利润（毛利）占行业主营业务收入的43.9%，比股市高31.6个百分点，在各行业中利润占收入比由高到低排第2位，排位超前。行业主营业务利润比净利润高1.3倍。然而，行业整体平均每股净资产收益率约11.7%，比总股市平均每股净资产收益率低3.8个百分点，在各行业中由大到小排第30位。
三、财务状况成因分析
通过指标的简要分析，笔者认为高速公路属资金密集型行业，初期资金投入量大，资金回收期长，资金周转慢，净资产盈利能力低。2011年高速公路公司总资产周转率仅0.6次，不及全国国有公司资产周转率1.3次的一半.以2010年销售毛利率57.14%排在暴利排行榜榜首的山东高速（600350）来说，2010年以124亿元的净资产仅取得12.51亿的利润，另一家位列前列的赣粤高（600269）2010年度以185亿总资产（其中净资产124亿元）仅取得10.2亿元的营业净利润，净资产收益率不到8%，经营还算稳定，但称暴利还不够格。2010年国务院公司绩效评价指标显示，高速公路净资产收益率4.9%，与国企平均值6.3%尚有一定差距。高速公路经营有较高的毛利率，但为什么净资产收益率不高并且债台高筑呢？笔者认为有如下两个方面的原因：
（一）高速公路通行费收入在一定时期内是相对稳定的，经营者无法通过经营手段对车流量产生实质性的影响而提高营业额，因此，再高的利润率也发挥不了作用。
（二）高速公路主营业务利润率不会长期处于高水平，先高后低，总体呈现下降趋势。这是由于高速公路收入与成本费用配比特点和优质路段项目越来越少、平均水平必然下降两个因素作用形成的。某段高速公路建成通车后，前三年主营业务收入会较快增加，随后增长平稳。成本费用却在前五六年较稳定，在七年至十二年中会有大中修或技术改造，成本增加较多，主营业务利润率随之下降。高速公路的发展规律，是先易后难，先交通要道后联网布面。因此，越是在后期修建的公路，建设成本越高，车流量却越少，毛利率下降是显而易见的。
参考文献：
第7篇：房地产公司盈利模式范文
继银行贷款、股市融资两大融资渠道被切断之后，房地产信托这根地产商最后的“救命稻草”也面临被折断的危险。作为房地产信托最强销售渠道的银行已经暂停代销，信托业务的收紧无疑会进一步加剧开发商的资金压力。
当然也有特例。2010年接连完成四笔信托融资，今年年初再接再励又添一笔的南国置业(指“武汉南国置业股份有限公司”)显然已经做好了准备。南国置业CFO袁林在接受《首席财务宫》杂志专访时也证实了这一点。
“根据市场和大环境的发展趋势，CFO需要提前对公司的融资规模做出理性判断。不是融的越多越好，合理的融资规模才是最好的。”浑身充满学者气质的袁林主张地产开发经营要理性。
转型升级
与商业地产开发商大佬万达相比，南国置业在市场上的声音偏小。这与其长期偏安于湖北一隅不无关系。
南国置业成立于1998年，次年由于南湖机场被新机场取代，留下大片空地，遂被建成一个30多万平方米的大型社区。当时南国置业董事长许晓明把深圳住宅的设计理念带回湖北，社区建成后获得了空前的成功。自此南国置业一直在房地产行业继续深耕细作。
南国置业目前是一家商业地产开发商，主要产品线分为两条。一是专业建材卖场，当地百姓耳熟能详的大武汉家装便是这一产品线的经典作品。该项目原址曾是个破旧的建材市场，小商户开的小店铺比比皆是，显得杂乱无序。南国置业遂接手将此建成了日后武汉最大的家装卖场。南国置业通过对商户进行环保审核、成立退还中心和产品质监所为绿色家装筑起了一道防火墙，同时也得到了商户的认可。大武汉家装的成功开发运营也就成了南国置业进军商业地产的转型之作。
第二条产品线则是购物中心。从最早开发的南湖都会到西汇城市广场、北都城市广场，南国置业在区域购物中心的运作上越来越得心应手。
公司最新的产品研究集中在LifestyLe式的生活广场。作为纪念的重点项目，南国置业更是被政府委以重任开发首义汇项目，公司希望能够将该项目打造成武昌的新天地，成为武昌区乃至武汉市的城市客厅、城市名片。
尽管相比开发住宅，商业地产建设周期长、资金回笼慢、体量难以迅速扩大，但南国置业却还是坚持将商业地产作为战略主线。眼下地产行业的从业者与专家纷纷表示，商业地产将迎来“黄金10年”，南国置业在坐享无限商机的背后也将承受更多转型的压力。
过去10年由于房改和城市化的助推，房地产企业一路野蛮生长，开发商在获得惊人暴利的同时导致市场过热，也沉淀了各种畸形发展的问题。如变更规划、违章建筑、环保超标、物业管理不到位等。目前，国内房地产调控力度日益加强。就住宅而言，一波接一波的限购令，限制了购买和投资的需求，另一方面是持续上涨的土地价格。双面夹击之下，住宅开发商开始将目光转向商业地产。华润、保利、金地等开发商的进入进一步加剧了商业地产的竞争。
过去积攒的问题不断暴露在日光之下，加上新竞争对手不断抢夺市场，商业地产企业急需转型升级。袁林表示，目前竞争格局发生变化，获得资金和土地仅这两个要素不再能轻易获利。未来商业地产是否赚钱更应考验开发商的前期规划定位能力和后期的商业运营管理能力。同时，地产行业随着宏观环境的变化，精细化管理水平的高低也将逐步成为房地产企业能够持续健康发展的关键因素。从目前商业地产的竞争来看，购物中心的设计定位、施工建设、招商运营、后续管理各个环节都需要更高的管理水平。过去的“钱越多越好，地越多越好”这种单纯的盈利模式已逐步失效了。
事实上，商业地产开发所涉及的整条产业链都在转型。首先，商业地产开发已从北京、上海、深圳向中小城市转移。其次，商业地产的盈利模式也日益多元化。袁林表示，住宅主要用于出售，写字楼既可出租也可出售，但购物中心更希望持有。原因在于自持物业不仅可以获得租金收入还可以获得升值回报。第三，商业地产的开发流程和管理模式也开始转型升级。在袁林看来，商业地产的投融资未来对技术性分析要求更高。在投资方面，项目所在地的宏观经济状况、居民消费能力、市场竞争环境分析等宏观因素以及项目自身的规划定位、财务资源和人力资源匹配等可行性分析都会纳入评估体系，最终确定项目是否值得和能够投资。融资方面也要经过宏观和微观市场等环境的趋势分析，结合公司的资本结构安排以及项目自身现金流短缺峰值和试点合理判断与安排融资规模，以此匹配公司整体经营计划用以达成公司战略。
优化管理
外界环境不容乐观，南国置业显然看到了这一点。
就在2009年上市后不久，南国置业为了提高公司的核心竞争力和管理效益，保证商业地产多项目开发、高效运营，就组织架构做了一些调整，全面实行扁平化集中化管理。目前南国置业由公司总部和项目部两个平台构成。总部按房地产开发流程下设五个中心，即投资发展中心、研发中心、开发中心、商业运营中心和资源管理中心。项目部则分为开发项目部与商业运营项目部两块。
对此袁林表示，公司总部今后的主要任务就是从战略角度出发，确定目标和方向，同时定期对项目部进行指导和监督，最后对项目的开发运营管理情况进行反馈和考核。实质上是对管理流程和管理理念的重新梳理。新的组织架构将有利于资源的合理分配，中间层级的减少使得管理决策效率大大提高，同时也为后期的发展奠定了基础。
组织架构的调整仅仅是南国置业优化管理的一部分。另一方面，从20lO年开始南国置业开始引入平衡记分卡进行管理。平衡记分卡是一种绩效管理体系，其目的在于将精炼笼统的战略细化为一个个细小的目标并最终落实在行动上。平衡记分卡主要分为财务、客户、内部运营、学习成长四个维度，四者之间存在一定的逻辑关系。员工通过多方面学习可以提高对行业的认识和了解，对公司运营和管理能力从而推动公司内部流程的创新，满足客户需求，最终实现营业收入的提升。
事实上，此前已有多家房地产公司采用平衡记分卡进行管理。原因在于很多开发商以获取利润作为唯一目的，注重短期利益，经营过程中多有违法违纪现象，只求“一竿子买卖”，后期的开发经营难以为继，故引入平衡记分卡确保持续发展。
袁林认为，大多人一般更关注企业的财务数据，事实上财务数据只是经营的结果，并不是源头。如要从根本上提高公司收益，包括高管、中级管理人员和基层员工在内的所有人都应重视经营业绩产生的源头并将自身绩效与部门、公司绩效捆绑在一起，实现从上向下层层分解，从下向上层层聚焦。每个员工都充分发挥自己的价值去实现公司的战略目标。
袁林进一步介绍道，公司的管理团队基本出自“学院派”，董事长是香港科技大学和美国西北大学的EMBA，总经理是加拿大海归，其他管理人员也都上过国内及中欧等著名商学院就读过EMBA，因此对员工的学习成长非常重视。公司属于典型的学习型组织。
事实证明的确如此。南国置业经常外派员工调研成功的商业地产项目。北京的大悦城、来福土；上海的新天地、正大广场；深圳的万象城，南国置业都考察过，部分员工甚至去日本和新加坡吸收先进的管理经验。其内容涉及到项目的定位、招商、财务、管理运营各个方面，使公司员工对商业地产运营流程有一个全面的认识。此外也通过分析失败的案例来规避开发运营中的风险。
“目前我们做了一年，效果还是比较明显。公司组织结构发生了一些变化，绩效考核也紧跟每个员工，战略真正得到落实，同时也进一步满足了客户的需求。公司短期利益和长期目标得到平衡。”袁林简单总结了过去一年里优化管理带来的效果。
融资有道
2010年财务报告显示，南国置业总融资额为9.07亿元，同比增加36.92％。其资金主要来源于房地产信托。2010年5月南国置业首次尝试信托融资，通过江西国际信托发行3亿元的信托产品，随后在10月、11月、12月通过信托完成了3次融资。四次信托融资总计8.68亿元。
2010年的大力度融资在满足公司资金需求的同时，也省下了一大笔融资成本。袁林表示，公司的信托融资成本不高于15％，而今年在银行信贷、股市融赘进一步收紧的情况下，房地产信托非常火爆，融资成本也一路飙升达到20％左右，部分企业甚至更高。
在袁林看来，商业地产建设周期长，对财务规划的要求较高，资金安排也是一个长期的过程。因此根据公司战略规划提前确定融资规模、制定融资计划显得尤为重要。而资金来源主要有经营性现金流、筹资性现金流和投资性现金流。公司目前主要依靠前两类现金流形成财务资源。经营性收入很简单，主要是通过销售或出租回笼资金。根据2010年年报，南国置业2011年将通过销售首义汇，北都城市广场和悦公馆三个项目实现约17亿元主营业务收入。
相比之下融资复杂得多。银行贷款、股市融资去年收紧的迹象不断增强，南国置业一早看到了这个发展的趋势，上半年以银行信贷为主，充分挖掘公司融资潜力；下半年信贷趋紧后，果断进行信托融资。目前南国置业的长期负债从上市前的1／3迅速上升到2／3，公司的负债结构得到优化；同时固定利息债务的比重也达到2／3，在一定程度上弱化了加息带来的负面影响。除债券以外，公司的资本结构基本完整，从银行贷款、夹层融资到股权融资，公司都进行了不同程度的尝试。
第8篇：房地产公司盈利模式范文
根据地产顾问公司仲量联行的数据，包括亚洲投资者在内的全球投资者今年上半年在亚太地区共收购了600亿美元的商业地产，规模较上年同期增长21%。第二季度期间，投资者们在中国商业地产的投资达到60亿美元，较第一季度的36亿美元增长65%。
可以看出，在整体经济调整的背景下，商业地产的投资不降反升。以北京为例，个人投资者占到商业地产投资比例的50%。此前曾传出的“房哥”、“房姐”坐拥几十套房产，其中大多数都是商业地产。
商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿，预计到2020年，其甲级办公楼存量将新增3000.万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。
目前国内房地产公司对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，万达、恒大、SOHO中国等地产公司都是这种模式的代表。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，但却对商业地产影响不大。
由于商业地产的投资本来就对贷款有着严格的限制，而且其本身就具有投资属性，加上商业地产的物业成本维护更高，因此很难像住宅地产那样被恶炒。这也迫使部分投资者从住宅地产转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。
商业地产投资可大可小
现代的商业地产已经不像是以前买几间铺子等待收租那么简单了。不同的地理位置、配套设施、物业管理等都决定了商业地产的投资价值。与住宅地产投资不同的是，商业地产投资可大可小。往小了说，一间铺子、一个商场柜台都可以算得上商业地产投资；往大了说，写字楼、公寓、甚至是大型的多功能商业中心都是可以投资对象。
从商业地产投资的功能属性上看，其主要可以分为专业性的批发市场、购物中心、商铺、地区商业投资。
专业性的批发市场是我们最为熟悉也是最常见的投资方式。一个柜台、一个卖场门面都是这类投资。在城市商业中心投资这类地产相对比较容易出租，收益也相对稳定。但实际操作起来并不容易，由于其所处的商场、市场的特性，对该行业的专业水平要求很高。如果看不准或者是投资地段没有充足的人流量作为保证，投资很可能有去无回。
商业街的商铺投资算是最悠久的投资标的。随着城镇化的发展，国内几乎每个城市都会建有自己的商业街，类似于北京西单、上海淮海路、南京新街口里的商铺早已经是“千金难求”。
这不仅是因为其巨大的人流量保证了其商铺的价值，更重要的是商业街已经形成品牌效应。商业街的商铺投资方式较多，可以出租、自营，风险相对可控，比较适合中小投资者。当然，不会每个城市都有那些知名的品牌商业街。专业的管理和商业规划对一个商业街发展至关重要。对于投资者而言，在投资商业街商铺时应当了解其背后的物业管理团队和未来发展定位再决定是否投资。
购物中心投资相对商铺投资要更加规范。由于拥有统一的物业管理、较为规范的营销策划，一些购物中心的产权商铺近年来开始进入中小投资者们的视野。当然，其投资价格也要高于普通的小商铺投资。一个购物中心的投资价值主要由其后期的运营管理将决定。良好的经营环境可以使购物中心成为焦点，但如果管理不善，购物中心很可能门可罗雀。
社区商业涵盖范围比较广，主要出现在一些一、二线城市，SOHO中国便是其中代表。除了写字楼投资外，社区中的商铺、配套应用设施都可以进行投资。在欧美，这类投资已经非常成熟，在中国也是未来最具潜力的商业投资类型。不过这类投资的适用人群比较固定，而且在三、四线城市很难成规模，投资回报率很难估算。
商业地产投资泡沫需提防
商业地产投资潜力巨大，但其中风险也不可不防。据清科集团统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。
清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，容易产生商业地产泡沫。
从普通投资者角度来看，现在国内的商业地产不管是单户独栋的写字楼、办公楼还是大规模房产企业开发的商业中心、步行街、城市综合体，都普遍存在着对商业地产概念认识不清的问题。
第9篇：房地产公司盈利模式范文
马勇
旅游产业专家。湖北大学旅游发展研究院院长,教授。兼任湖北省人民政府咨询委员、教育部工商管理学科教学指导委员会委员、中国会展经济研究会副会长等。
研究方向:区域旅游规划、5A级旅游景区规划、旅游企业集团品牌战略管理、会展管理与节事活动策划、旅游地产投资策略、旅游目的地营销策划等。
代表著作:《区域旅游规划》《WTO与中国旅游产业发展新论》《旅游市场营销管理》《饭店投资与精细化建设管理》《会展管理理论、方法与案例》《旅游规划与开发》等。
主持项目:《长江三峡库区旅游可持续发展战略研究》《福建省旅游发展总体规划研究》《福州市旅游发展总体规划研究》《湖北省旅游规划创新研究》《福建海滨旅游开发总体规划研究》《海峡西岸旅游区旅游发展总体规划》等。
一、休闲地产的发展趋势
1、全球化趋势
休闲地产发展的话题不仅中国在谈,近些年已成为一个全球性的话题。休闲地产的全球化主要表现在三个方面:
第一,需求的全球化。随着国民收入,各国国民收入的增长,特别是对健康的需求,对休闲的要求,那么这种需求对旅游房地产应该成为一种房地产消费和开发的一种新的业态和新的模式。
第二,投资的全球化。休闲地产在很大程度上跟一般的住宅地产不同,休闲地产的跨地区发展过程特征非常明显,全球化特征非常明显。比如迪拜,很多项目就属于旅游休闲房地产范畴。我们现在评价迪拜模式成功或失败可能还早一点,不过,从金融角度分析,迪拜的发展转型既有很多成功经验,也有很多可以总结的教训。
第三,竞争全球化。中国休闲地产的竞争对手很多,像旅游竞争对手一样。所以,从投资角度、消费角度、产业发展角度,以及盈利模式角度考量,发展休闲地产要有全球观点。
2、生态化的趋势
生态化的趋势在休闲地产方面也反映非常明显。最近新闻里炒的非常热的就是全球气候会议,讲气候变化,还有一个新电影《2012》对人们的观念影响也很大。我曾经总结过休闲地产的六种类型,不管是哪种类型,从消费者角度理解,都非常注重生态化。在离丹麦首都哥本哈根一百公里有个城市,碳排放居然是零!城市建设在生态关系上可以做很多创意,在营销城市时就有很大卖点。
3、品牌化的趋势
休闲地产跟其他地产有共性也有差异,共性包括企业品牌形象。以海南地产发展为例,海南地产发展引领着全国旅游地产发展,因为全国最著名的地产公司都在海南投资开发过,在海南寻找比较好的独特赢利模式。但是,从休闲地产的品牌提升来看,我们还处在探索阶段,产品品牌还不够,竞争力还有待增强。
中国经济发生了很大变化,如果谈房地产未来判断,我们可能都是纵向的理解,理解政策的演变、价格的变动,忽视很重要的区域选择,只是简单地分为大城市、中等城市、小城市。实际上,很大程度上区域创造品牌,因为区域更具有个性化。
北部湾这个区域的发展,海峡西岸发展,海南国际旅游岛发展,如果我们不在区域上面加以考虑、在区域方面进行思考的话,可能投资商会带来投资失误,以及对政策理解的一种缺失。
4、市场化趋势
休闲地产的市场化趋势表现为:
第一是项目开发商市场化。休闲地产是新的形式,我们对休闲地产的理解还不够,现在大多数还是消费者需要什么我们满足什么。实际上,休闲地产需要创新的产业形态,休闲地产项目开发应该创造需求,甚至引领我们的消费。中央的政策在某种程度上还是有收紧的,政策的收紧是因为部分区域的房地产市场变动失调。我们要关注产业导向,国家刚刚出台了扶持旅游产业的文件,同时还要扶持现代服务业,如果将旅游跟地产进行嫁接,以旅游功能提升为主导,我们可以找到很多新的机会。
第二,项目管理市场化。我们应该遵循市场规律进行科学管理,因为旅游地产不是简单地把第二住宅当成旅游地产,它一定是有功能的。多元化目标是休闲地产发展的趋势,休闲地产和商业地产结合等,多元化目标趋向可以提升休闲地产的功能结构,能够形成合理的旅游房地产产品体系,并进而提升投资效益。要随着政策的转向、市场机会的变化而变化,如果不变,就会被市场所淘汰。
5、个性化的趋势
个性化主要是主题演绎个性化,现在我们的主题演绎不够,项目设计缺乏个性化,缺乏有创意的产品。休闲地产的个性化在很大程度上体现为服务的个性化,我们还需要很好的探索。
国内有一些纯住宅地产,现在也像旅游地产,提出的口号是:“给你一个五星级酒店的家”,建了五星级会所,对外就是一种五星级酒店的形象,而且还建一个五星级景区。这样,整个品质、整个功能都会发生变化,所以,休闲地产是房地产业态深化、提升或者功能放大,或者寻找新的赢利模式的方向。
二、休闲地产投资成功的要素
第一个要素是主题,休闲地产的成功与否,鲜明的主题是休闲地产打造成功的首要要素,除此之外,还需要科学的定位,这个主题跟定位是很有关系的,而且休闲地产一般都是高端产品。
第二个成功要素是功能,休闲地产特别强调功能的表现。在很大程度上主导功能非常突出,休闲地产需要科学的布局,功能在很大程度上是体现在空间上的。我们有些商业地产和其他的地产不像这些,在功能分区上比较到位。
第三是区位,休闲地产成功与否区位很重要。交通区位上,休闲地产一般要求交通要便捷,有比较好的可进入性,经济区位上,一般应出现在一、二线城市。此外,人气的聚集度和环境配套,包括自然环境和人文环境。过去休闲地产追求西洋式、西洋化,要么依托山水型,要么依托人文型。
第四是休闲地产的设计,不同于一般的设计,休闲地产的设计要强调设计理念。环境学院、旅游学院不少,但很少培养休闲房地产方面的设计人才。
第五是技术。我们的技术落后,国内达不到技术的要求,包括我们的资料库,目前数据库建设不够。休闲地产要打造成功,配套设施也是很重要的要素,我们很多房地产公司打出来“休闲地产”“旅游地产”的牌子,但是在配套方面却大量缺乏,有时候在概念上有,而在硬件上不具备这个条件。休闲地产有很多指标,配套条件要求比较高,而且具有独特的功能,这也是价值提升很关键的因素。
第六是品质,品质是休闲地产立足的资本。至少在五年以前休闲地产是一个高端产品,以质量求生存,以价值求发展,以品牌求提升。休闲地产在目前国家出台的一系列限管政策的情况下,成为规避政策风险的一个很好的途径。
第七是管理,休闲地产的管理,跟一般房地产的物业管理是不一样的,需要多层面的管理人才,包括市场经销管理、CIM(客户关系)管理,仅仅有物业管理是不行的。
按照这样的理念,休闲地产的投资策略应该是:
第一、以产业链为依托的投资策略,延伸到休闲地产投资的领域,比如奥运地产,实际上就是休闲地产。要从文化的结合点拓展空间,就是拓展盈利空间,国家政策在很大程度上限制盈利空间,休闲地产在很大程度上就是拓展这个空间,靠旅游做社会效益,靠旅游房地产做经济效益,比如宋城集团、华侨城的主题公园和景观房产结合起来。
第二、投资情感策略,投资商的理念和消费者的理念是两个理念。休闲地产在很大程度上要关注投资商,研究消费者。休闲地产在很大程度上要关注投资商,所以我们在很多地方招商,但不知道投资方要做什么。第二个要研究的是消费者,休闲地产的消费者是不一样的。
