节约集约用地案例精选(九篇)

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第1篇：节约集约用地案例范文

（一）节约集约利用土地的目标任务。经过四年的努力，要实现三大根本转变：一是在土地利用方式上，实现从粗放利用型向资源节约型根本转变，全社会节约集约用地意识进一步增强，土地利用结构和空间布局进一步优化，建设用地集约利用水平和综合利用效益显著提高，土地闲置浪费和低效利用问题得到有效解决；二是在管理方式上，实现从土地管理部门单一管理向多部门综合协调管理根本转变，使全市节约集约用地工作组织有序、职责明确、部门协调，建立全社会节约集约用地管理机制；三是在实施手段上，实现从事前行政审批向建设用地全程的综合监控转变，充分发挥经济、法律、行政和技术手段对土地节约集约利用的促进作用，把节约集约用地融合到经济发展和结构调整的各项宏观经济活动中。按照《*市土地利用总体规划（20*—2020年）》相关控制指标的要求，至2012年人均占用建设用地控制在153平方米。

（二）充分认识节约集约利用土地的重要性。节约集约利用土地是贯彻落实科学发展观的本质要求，是解决我市土地供求矛盾的重要举措，是调整经济结构、转变经济发展方式的重要抓手，是建设资源节约型和环境友好型社会的重要内容。全市上下要充分认识节约集约利用土地的重要意义，采取更加有力的措施，切实推进节约集约利用土地工作，为全市经济社会又好又快发展作出贡献。

二、加强土地利用规划管理，严格控制新增建设用地总量

（一）加强土地利用总体规划管理。按照“守住耕地红线，节约集约用地”的要求，体现主体功能区规划编制的原则，认真做好新一轮土地利用总体规划的编制工作，确保上级下达的耕地保有量和基本农田面积、标准农田面积不减少，建设用地总规模不突破，耕地占补平衡措施落实。城乡规划、产业发展规划、生态环境功能区规划等规划在用地规模、空间布局、开发时序上要与土地利用总体规划相互衔接。通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步合理布局土地利用空间，优化城乡土地利用结构，引导工业向开发区（园区）集中、人口向城镇和中心村集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。严格土地利用总体规划的实施管理，严肃查处违反土地利用总体规划用地的行为，并依法追究有关人员的责任。

（二）科学编制年度用地计划。根据上级下达的新增建设用地计划和上一年度土地利用实际情况及本年度需求情况，科学制订并认真实施土地利用年度计划。年度新增建设用地指标优先安排用于产业发展、基础设施和下山搬迁等民生用地。不断完善房地产用地、工业用地出让计划管理办法，未纳入土地利用年度计划的建设项目，原则上不予安排用地。

三、加大闲置用地清理力度，着力盘活存量建设用地

（一）加快转而未供土地的供应速度。切实有效利用和消化已农转用未供土地，采取调整项目、盘活指标、加快拆迁等多种方法，有效提高供地率。对已办理农转用征收手续后需改变规划用途的，报经市政府批准调整项目后办理供地手续；对已办理农转用征收手续的土地，前期工作未到位的由所在地乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）负责完成前期工作，及时供地；对已办理农转用征收手续不能实施供地的，按程序上报盘活用地指标。前三年度的已农转用土地供应率不得低于90%、80%和50%。

（二）严格执行闲置土地处置政策。对闲置土地满一年以上未满二年，依法应征收土地闲置费的，一律按出让或划拨土地价款的20%征收，严格按规定标准收取土地使用税；对闲置土地满二年，依法应无偿收回的，坚决无偿收回。对因企业自身原因闲置半年以上一年以下的土地，乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）管理机构和有关单位要各司其责，责令项目土地使用者出具承诺书，督促用地单位在规定的期限内尽快开工建设或寻找新的投资者，引进新的项目，进行调整使用。

（三）加强土地储备管理工作。进一步规范和完善土地收购储备工作，充分发挥土地储备在增强政府对土地一级市场供应中的调控能力。合理确定储备土地规模，优先储备现有未利用建设用地，对因规划调整为经营性用地的，一律统一收购储备，统一公开出让。实行建设用地“净地”出让，出让前处理好土地产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。合理确定建设用地出让的宗地规模。要严格控制开发周期，每宗土地的开发建设时间原则上不得超过二年，防止土地闲置浪费。

四、加强城市建设用地管理，提高城市土地利用效率

（一）优化城市用地结构。城市建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的用地规模。对突破用地规模的，规划部门应会同国土等相关部门进行调整修正。要根据城市功能分区和产业结构调整的要求，编制和实施城市总体规划、控制性详细规划和土地供应计划，降低传统产业用地规模，提高高新技术产业及现代服务业用地比例，提高廉租房、经济适用房用地在住宅用地中的比例，合理配置行政、商服、居住、体育、文化等设施用地，综合发挥社会资源集聚和共享效应。要鼓励建设项目向空中发展，适度提高城市宜建区的土地开发强度，对建筑高度、容积率没有特别限制的区域，在符合城乡规划的前提下，要适度提高建筑高度和容积率。

（二）鼓励开发利用地下空间。规划部门要会同人防、国土等部门制定地下空间开发利用专项规划。在符合规划、人防、消防等要求的前提下，地下空间用途和面积等指标明确的经营性用地，要与地面国有建设用地使用权一并纳入公开出让范围。按市场化途径取得地下空间土地使用权的，可以单独办理地下空间土地使用权登记。对行政划拨国有建设用地使用权的人防项目和依法“结建”的人防工程建设项目，以及规划设计条件明确可进行地下设施建设的，可以无偿取得地下空间土地使用权，单独办理登记手续，但不得分割转让。工业企业合理开发利用工业用地的地下空间，不另行收取土地出让金。

五、加强基础设施建设用地管理，控制基础设施建设规模

（一）科学编制基础设施建设规划，优化建设项目用地方案。编制交通、能源、水利等基础设施建设规划，要充分考虑和整合现有及关联基础设施的空间布局，综合服务容量和能力，合理安排新建项目规模，努力提高整体效益。基础设施建设项目的选址和用地规模，结合技术指标、经济指标和用地指标，要充分论证，优化设计方案，并严格执行各类项目建设用地定额下限标准，尽量少占耕地尤其是基本农田和标准农田。

（二）严格控制基础设施建设项目用地规模。严格按国家标准进行各项市政基础设施、公建项目和生态绿化建设。加强重点基础设施建设项目用地预审，严格执行行业用地标准，其用地总规模原则上不得超过项目用地预审时确定的用地规模。

（三）深入推进土地有偿使用制度改革。严格界定公益性用地和经营性用地，逐步缩小划拨方式供地范围。今后除由政府全额投资兴建的交通能源水利等基础设施、城市基础设施、各类社会事业用地外，其余应实行有偿使用。

六、加强工业用地管理，提高工业用地的投入产出率

（一）坚持项目决策咨询制度。根据国家产业政策和环境保护要求，进一步明确产业导向目录。合理设置工业用地公开出让的产业类型、投资强度、环保要求、规划条件等内容，强化土地供应对产业结构调整的促进作用。把好入园项目的质量关、布局关、经营者素质关，加强项目的协调服务，把工业项目决策咨询与项目投资协议签订、土地公开出让、备案核准等工作结合起来，进一步提高项目决策咨询的科学性和操作性。

（二）提高土地集约利用水平。根据新的土地集约利用评价体系，细化项目入园标准，提高园区投资强度和容积率，容积率要求达到1.0以上。根据工业用地双控指标和项目固定资产投资规模，确定项目供地量。对分期建设的项目原则上分期供地。加强对企业内部平面图设计的规范管理，鼓励企业建设多层厂房。

（三）严格执行工业用地出让最低价标准。认真落实国家和省关于工业用地招标拍卖挂牌出让的各项规定，大力推进工业用地市场化配置，严格执行全国、省工业用地出让最低价标准。

（四）建立以土地贡献率为主导的工业用地评价机制。完善工业项目决策咨询与用地预审相结合制度，将工业项目的产业政策、环境保护、投入产出、科技含量、投资强度、节能减排、财政贡献和社会贡献等要求纳入决策咨询内容，作为工业项目出让和批后监管、复核验收的依据。逐步推行工业用地“亩产效益”评价体系，实行工业企业土地利用效率与财政、税收政策相挂钩的综合激励措施。

（五）大力开展企业挖潜节地活动。引导企业通过压缩超标的绿地面积和辅助设施用地，扩大生产性用房。鼓励工业生产型企业通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率。对符合规划、安全、消防要求，不改变原用途，经批准在企业原用地范围内新建、改建、扩建工业厂房，提高建筑容积率的，不补缴土地出让金，并减免城市市政基础建设配套费。对新增工业用地，厂房建筑面积高于容积率控制指标部分，不补缴土地出让金。

七、加强农村建设用地管理，挖掘农村建设用地潜力

（一）科学编制农村集镇、村庄规划。根据土地利用总体规划、区域规划，结合“十村示范，百村整治”工程和社会主义新农村建设，规划部门要加快编制和调整农村集镇、村庄规划，加快“中心村”整治和建设步伐，逐步缩小农村建设用地规模。集镇、村庄建设要充分利用村内原有宅基地、空闲地以及低丘缓坡中的非耕地。严格执行农村“一户一宅”政策，控制农民超用地标准建房，要逐步解决历史遗留的“一户多宅”问题。探索建立农村空闲宅基地退出机制。

（二）切实做好“城中村”改造。按照城乡规划、土地利用总体规划和年度计划的要求，根据“统一规划、适当集中、合理布局、分步实施、配套建设”的原则，结合旧城改造和城乡结合部村庄改造，应当集中建造多层、高层公寓，切实提高土地利用效率。

（三）大力开展土地开发、复垦、整理。按照“宜农则农、宜林则林、宜建则建、宜居则居”的原则，加快制定与土地利用总体规划相统一的低丘缓坡资源综合开发利用规划，科学开发和合理利用低丘缓坡，拓展土地利用空间。结合下山搬迁、地质灾害搬迁避险安置，加大撤并零星自然村的力度，鼓励搬迁居民点的宅基地复垦。

八、强化建设用地批后监管，严格土地执法监察

（一）加强建设项目用地动态监管。进一步完善建设用地项目土地出让合同条款，明确项目开工与竣工期限，控制性详细规划确定的规划条件、投资强度、绿地率以及违约责任等内容。对未按建设用地出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用权证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地使用证书。强化建设用地项目开发利用全过程的跟踪检查，全面推行以土地使用合同或划拨决定书履行情况为主要内容的复核验收制度，对违反约定条款内容的，要追究土地使用者的违约责任，同时限制其参加建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

（二）严肃惩处土地违法违规行为。严格执行国家土地管理法律、法规和政策，对非法转让、未批先用、少批多用、擅自改变土地用途等严重土地违法违规行为，依法严肃查处，公开曝光违法用地典型案例。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入信息基础数据库。对未取得合法用地手续的建设项目，各有关部门不得办理项目审批、核准、建设规划许可、施工许可、发放贷款、工商登记、通电、通水、通气等手续，违反规定的，追究相关人员的责任。充分发挥乡镇人民政府、街道办事处在土地管理方面的作用。进一步建立和完善村级土地管理协管员制度，积极探索农民建房用地、农业生产设施用地、乡镇（街道）区域内违法用地委托乡镇人民政府、街道办事处执法监察的机制。

九、加强组织领导与部门配合，形成节约集约用地氛围

（一）加强组织领导。乡镇人民政府、街道办事处和各有关部门要转变用地观念，把节约集约用地摆在十分突出的位置，加强组织领导，切实抓出成效。要层层落实责任制，完善考核奖惩制度，把节约集约用地考核纳入乡镇、街道和有关部门年度考核体系。

第2篇：节约集约用地案例范文

本文对土地利用总规划修改（以下简称“规划修改”）进行综合研究，以科学的发展观为统领，坚持规划修改后建设用地总规模不突破，耕地不减少的原则，在避让基本农田保护区，促进生态环境保护与建设的前提下，对规划建设用地布局进行调整。重点分析当前规划修改涉及的主要内容，运用个别案例展现规划修改四个方面，并从耕地、基本农田、建设用地、生态用地等几方面评估规划修改对规划实施的影响，最终保障规划修改的科学性、可行性。

关键词：规划修改指标布局

中图分类号：U412文献标识码： A

一、规划修改的指导思想、原则及目标

（一）指导思想

围绕保护资源和保障发展目标，认真贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，以耕地保护为重点，严格执行耕地占补平衡制度，并满足合理的建设用地需求，强化土地用途管制，促进节约集约用地，有效参与宏观调控，提高规划的科学性和权威性。规划修改严格落实上级下达的指标，对规划的用地结构和空间布局进行局部修改，推进土地的集约节约利用和优化配置，使得规划能更好的服务于社会经济发展。

（二）原则

1.总量平衡原则

规划修改方案编制过程中不突破规划约束性调控指标，确需突破的，应先通过上级规划修改进行统筹平衡。规划修改在不突破规划约束性指标的前提下，对允许建设区、有条件建设区和限制建设区进行布局调整。

2.空间管制原则

规划修改方案在确保允许建设区面积不增加的前提下，对城乡建设用地规模边界和扩展边界进行调整，不改变城乡建设用地禁建边界，不占用土地整治项目区、高标准基本农田建设区。

3.保护耕地原则

规划修改方案以保护耕地和基本农田为前提，尽量不占或少占耕地，避让基本农田，确保耕地保有量和基本农田保护任务目标的实现。

4.节约集约原则

贯彻资源利用节约优先战略，最大限度提高各类用地节约集约利用水平。规划修改涉及的用地标准，严格落实节约集约用地的相关要求，准入条件和行业用地标准等。

5.改善生态原则

按照保护优先、兼顾治理的要求，注重土地资源保护和生态环境综合治理，避让生态环境安全控制区和风景旅游用地区，确保具有重要生态功能的基础性生态用地比重不降低，促进土地资源的可持续利用。

6.公众参与的原则

规划修改方案的制定在相关部门的共同参与下开展，广泛听取规划修改涉及区域社会各界的意见，采纳合理性建议，并对规划修改方案进行充分听证、论证，提高规划修改方案的可行性与可操作性。

（三）目标

1.优化建设用地布局，保障科学发展用地

通过规划修改，优化各类建设用地布局，修改规划建设用地实施时序，有效保障重点区域和重点项目用地，促进经济社会全面协调可持续发展。

2.统筹城乡土地利用，促进节约集约用地

通过规划修改，统筹城乡和区域土地利用，科学安排生产、生活和生态用地，引导城乡建设用地集聚布局，促进各类产业规模和节约集约用地。

3.完善规划实施管理，强化土地宏观调控

通过规划修改，完善土地利用结构和布局，提高土地用途管制和建设用地空间管制对经济社会发展的适应程度，保持规划的现势性，提高土地管理参与宏观调控的针对性和有效性。

二、规划修改方案

1.规划调控指标修改

以某县规划修改为例，规划建设用地调入地块均避让了基本农田保护区，规划建设用地的调出地块大于建设用地调入地块，以保证城乡建设用地总规模不增加。

规划建设用地调入296.5188公顷，共64个地块，分布在八宝镇、八棵树镇、金沟子镇、靠山镇、老城街道、莲花镇、庆云镇、新城街道、兴开街道、业民镇、中固镇等；规划建设用地调出334.0762公顷，共567个地块，分布在八棵树镇、金沟子镇、李家台乡、莲花镇、庆云镇、兴开街道、业民镇、中固镇、城东乡、上肥地满族乡、林丰满族乡等。

2.土地利用结构修改

（1）调入地块

规划建设用地调入地块296.5188公顷，占用农用地288.0729公顷，其中耕地266.8880公顷，园地7.0306公顷，林地6.7786公顷，其他农用地7.3757公顷；其他土地5.9475公顷，其中自然保留地4.5906公顷，水域1.3569公顷；建设用地2.4984公顷，其中城镇工矿用地0.0344公顷，农村居民点1.1487公顷，交通水利及其他建设用地1.3153公顷。

（2）调出地块

规划建设用地调出地块334.0762公顷，占用农用地1.7899公顷，均为耕地；建设用地332.2863公顷。为保证建设用地规模控制在调控指标范围内，将建设用地332.2863公顷复垦为耕地265.8291公顷、园地28.3515公顷、林地16.2760公顷、其他农用地21.8297公顷。

规划修改后，农用地增加46.0033公顷，其中耕地增加0.7310公顷；其他土地减少5.9475公顷；建设用地净减少40.0558公顷。

3.建设用地管制分区修改

规划建设用地调入地块涉及有条件建设区279.8679公顷、限制建设区16.6509公顷调整为允许建设区；规划建设用地调出地块涉及将允许建设区334.0762公顷调整为有条件建设区1.7899公顷、限制建设区332.2863公顷。

规划修改后，允许建设区减少37.5574公顷，有条件建设区减少278.0780公顷，限制建设区增加315.6354公顷。

4.土地用途分区修改

规划建设用地调入地块涉及将一般农地区276.2811公顷、林业用地区6.5937公顷、其他用地区13.6440公顷调整为城镇村建设用地区；调出地块涉及将城镇村建设用地区334.0762公顷调整为一般农地区。

规划修改后，一般农地区增加57.7951公顷，林业用地区减少6.5937公顷，城镇村建设用地区减少37.5574公顷，其他用地区减少13.6440公顷。

三、规划修改对规划实施的影响

1.对耕地和基本农田目标实现的影响

（1）对耕地和基本农田数量的影响

规划修改不涉及对耕地保有量和基本农田保护任务的修改，不减少耕地和基本农田规模，不改变基本农田布局，规划修改后耕地增加0.7310公顷，符合《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发[2012]2号）的要求，保证规划修改后耕地保有量和基本农田保护目标数量不减少。

同时，规划修改增加的建设用地规模边界不涉及在建和已建的土地整治和高标准基本农田建设项目，不会对项目的建设和实施产生影响，不影响项目建设产生的社会效益、经济效益、生态效益。

（2）对耕地质量的影响

依据农用地分等成果，确定规划调入、调出地块中耕地的利用质量等别，得出调入、调出地块平均利用质量等别分别为11等和10等，确保规划修改后耕地利用等别有提高。

2.对建设用地目标实现的影响

规划修改在符合建设用地管制分区和土地用途分区的土地利用调控方向，修改建设用地管制分区和土地用途分区避让了禁止建设区和基本农田保护区，确保城乡建设用地规模不增加，对允许建设区进行优化集中布局，使新增建设用地指标可以得到更加充分有效的利用，促进了城乡建设用地的集中布局和集聚发展，提高了建设用地土地节约集约利用程度。

3.对生态环境保护的影响

第3篇：节约集约用地案例范文

背景简述

丰县概况。经济社会发展取得了显著成绩。2015全年，地区生产总值实现370亿元，增长10.3%；一般公共预算收入完成43.09亿元，增长13.1%；规模以上固定资产投资完成214.37亿元，增长19%；社会消费品零售总额完成133.4亿元，增长13%；城镇居民人均可支配收入21100元，增长9%；农村居民人均可支配收入12930元，增长10%。从总体形势来看，丰县经济社会发展在下行压力中保持总体平稳、稳中有进，经济运行处于合理区间。

丰县地价动态监测始于2003年，时年丰县国土局与中国矿业大学土地资源管理系联合开展了地价动态监测课题，并建立了地价动态监测体系，2004年按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）和《城镇土地估价规程》，采用多因素多因子综合评价的方法，对城区土地进行了土地级别调整和基准地价更新，此后每年都开展了城区地价动态监测工作。2007年根据江苏省统一部署，采取以价定级的思路，建立了丰县城区区段地价、分用途和综合地价体系，此后开始按照《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》开展城市地价动态监测。

2015年丰县城区基准地价更新成果

在丰县城区地价动态监测工作范围内，划分了30个商业区段、13个住宅区段、3个工业区段，布设了97个地价监测点，实现和完善了全面的地价动态监测体系。其中，商业和住宅划分为四个级别，而工业划分为三个级别。同时根据房地产市场和土地市场交易资料，按季度评估市场交易样点、监测点地价，测算各级别土地的级别基准地价。

基准地价合理性分析

城市土地作为人类社会生存发展的基础和重要的生产资料，其影响因素众多且复杂，并随着城市发展和社会需求的变化而变化。按照对土地价格的影响范围来区分，驱动地价变化的因素主要有3方面：宏观经济与政策因素、区位因素、个别因素。宏观经济与政策因素是影响城市整体地价水平变化的主导因素，区域因素和个别因素是分别对地块和宗地的地价变化具有显著影响。

与国内生产总值关系分析。丰县经济的发展速度在不断加快，人均国内生产总值不断增加，且增幅明显，2015年度，丰县城区商住综合地价增长率为1.05%，而人均GDP增长10.3%，人均GDP保持着持续、高速、稳定的增长态势，可以认为丰县地区国民生产总值的逐年上涨，保持了房地产业的稳定繁荣。2015年城镇人口增长了0.3%，但丰县人口基数大，近几年城市化率较快，城市发展后劲足，导致丰县城市居民对于房地产的刚性需求比较大，随着固定资产投资完成额的大幅上涨，城市基础设施不断得到完善、重大项目投资得到推进、房地产投资也相应保持较快增长。但同时考虑到政府严厉性调控政策逐步见效，尽管丰县房地产发展较晚，但目前来看。已经表现出比较大的活力，这正是由于丰县城市居民对于房地产的刚性需求较大，且在较短年限内释放，房地产市场住宅类商品房价格一直上涨。城市地价的变化与社会条件变化相协调一致，并呈现出刚性需求拉动地价上涨的趋势。

地价与房价的比例分析。基于抽样调查的2006年至2013年间取得土地使用权并于2013年至2015年进入销售阶段的商-品房开发项目的典型案例25个。根据丰县城区地价指数将地价修正到商品房的销售时点，据此进行统计分析。从数据中可以得出。25个案例中，按土地成交的地价，平均值为857.86元每平方米，修正后的地价平均值为906.47元每平方米；房价的平均值为4248元每平方米，房价最高值7000元每平方米，最低值3450元每平方米。楼面地价占房价的比例平均值为21.30%，最高值30.61%，最低值13.64%。多数案例集中在15%-25%之间，一共有17个，25%以上的案例有4个，低于15%的案例有4个。

相关的政策建议

高度重视地价动态监测的成果的应用。地价动态监测可实现过对城区地价水平和变动情况的实时监测，协助政府部门把握土地市场运行态势和价格走势，为国土资源部门运用土地政策参与宏观调控提供决策依据，同时满足社会公众的信息需求。因此应高度重视地价动态监测成果，并且城区地价动态监测要与地价管理的日常工作相结合，以便充分发挥城市地价动态监测成果在地价管理中发挥的作用。一是招标、拍卖、挂牌出让市场土地底价和土地收购价格应参照地价动态监测成果所提供的科学依据。二是依据监测成果制定相应的地价政策。榱颂岣咝议出让土地价格的市场化，应依据地价指数，制定协议出让的经营性土地价格政策，对经依法批准利用原划拨土地进行经营性开发建设的和转让原划拨土地使用权的，按相应的地价指数确定市场价格，以此确定协议出让标准，从而提高协议出让土地的收益。

考虑丰县城区现有存量住房数量和未来需求结构的情况，确定每年住房用地指标占当地新增建设用地指标的最高比例，合理调整商服、工业、住宅用地的供应比例，抑制用地供过于求。而在住房用地中，继续加大保障性住房用地的供应，进一步缓解城镇中低收入家庭的住房困难问题。

积极推进节约集约利用“双提升”，提高工业用地准入门槛，稳步推进建设用地“减量化”。

第4篇：节约集约用地案例范文

关键词：开发适宜性；广安市；主成分分析法；熵值法

1 绪论

国土空间开发是根据不同地域自然资源条件、社会经济差异等因素所造成的利用国土空间的能力不同，围绕如何实现高效配置资源及达到和谐人地关系展开。我国国土资源丰富，但人均占有量少，随着人口的不断增长，用地矛盾将会日益突出，使国土空间开发格局受到限制。

本文选取广安市作为论文的研究区，主要原因有三。其一，四川作为我国西部地区经济实力第一大省，其国土空间开发却鲜有研究。四川地形多位于丘陵山区，因此，选取广安市作为典型案例进行评价。其二，广安市作为川渝经济合作区的连接带，具有良好的区位优势。其三，广安市作为四川省第一个县县通高速的城市，交通基础设施有效覆盖国土空间，促进市区县国土空间规模连片开发，易形成产业化链条促进发展。广安市作为成渝经济区的接力带，研究国土空间开发格局可以解决川渝经济合作区资源配置及交流合作，解决城乡二元结构矛盾、产业结构优化、保障生态安全。

2 研究区概况

2.1 地理位置及区位条件

广安市位于四川省东部边缘，北纬30°01′-30°52′，东经105°56′-107°19′之间。广安市幅员面积6344 Km2，整体形状似扇形铺开，东西宽134.5Km，南北长93.6 Km。广安市自然资源丰富，交通便利，是成渝经济区的重要枢纽地区。其管辖广安区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县、代管华蓥市。作为川渝经济合作接力带，广安市立足于^域大融通、经济大发展，加速构建川东综合交通枢纽，加强其区位优势具有重大意义。

2.2 人地关系分析

（1）人均农村建设用地

农村建设用地布局是说明人地关系及土地利用效率的核心内容，农村建设用地主要存在两个问题：首先，广安市人均农村建设用地面积较大，全部超出国家标准150m2上限，可以用于节约的农村建设用地面积较大。第二，农村建设用地分布散乱，根据广安市2014年土地利用变更数据，农村居民点单个独立图斑共计183365个，面积大于3公顷亩的斑块仅仅只有523个。“大分散、小集中”的格局无法形成规模化的管理。

（2）土地利用率

土地利用率是除未利用地之外的土地与总土地面积的比值。这个概念表示土地开发利用的程度。广安市土地利用率基本上都处于较高的水平，达到95.45%，开发利用水平较高，说明自然资源基地较好。但同时也说明后备资源严重不足，挖掘土地利用潜力及土地节约集约利用是今后的重要任务。

（3）农用地保护与建设用地供需矛盾

通过收集广安市各区县土地利用数据，各区县自2010年至2014年期间，农用地面积减少的趋势与建设用地增长的趋势基本相应。城市空间“摊大饼”式的增长方式，势必会增加建设用地的供应压力。

3 基于主成分分析法的评价指标体系构建

3.1 评价对象与评价单元

本文选取广安市范围内所有的允许建设区和有条件建设区作为国土空间开发评价研究的对象，结合广安市实际情况，选取县级单位为评价单元，突出各区县国土空间开况，因此，不宜放缩至乡镇单元。第一，乡镇之间的相似性比较高，数据庞大；第二，从2013年，前锋镇升为前锋区，乡镇单位发生变化大；第三，资料不完善同时也是影响选取评价单元的原因。

3.2 评价指标体系初步构建

本文借助全国主体功能区规划理论基础，着手以研究区国土空间开发约束条件、国土空间现有开发强度、国土空间未来开发潜力三个维度分别展开评价。开发约束条件选取以下指标：高程、地形坡度、林园覆盖率、人均耕地面积、土地承载力、地均农业产值、农作物播种面积、地方公共财政收入、农业机械化总动力、污水处理率、土地垦殖率。现有开发强度选取以下指标：人口密度、地均GDP、人均GDP、二三产业产值、烟粉尘排放量、开发强度变化指数、工业总产值、单位面积学校个数、城镇人口增长幅度、城镇居民恩格尔系数、农村居民恩格尔系数、城镇用地面积比重。未来开发潜力选取以下指标：规划基本农田指标，全社会固定资产投资、人均消费水平、生态承载力、道路交通网密度、总人口与城乡建设用地增长弹性系数、可开发潜力空间、城镇人口与城镇工矿用地弹性系数、建设用地面积新增幅度。

3.3 基于主成分分析法（PCA）构建评价指标体系

影响国土空间开发的指标较多，增加了评价计算过程的复杂性。指标之间存在一定的相关性，易造成误差。因此，首先要对所有具有影响力的指标进行主成分分析，将多个相互关联的数值指标转化为少数几个不相关的新的指标。

3.3.1 原始指标数据获取

经查阅资料与实际调查，本文数据来源主要分为三种，空间数据与统计汇总数据、统计计算数据。空间数据来源于地理空间数据云、广安市2014年土地利用变更调查数据。统计汇总数据与统计计算数据主要来源于2014年广安市统计年鉴、广安市农业局、规划局、交通局、经信委等部门的规划及统计数据。

3.3.2 主成分分析确定参评因子与构建评价指标体系

指标相关性系数矩阵、特征根与参评因子值等计算在IBM SPSS Statistics 21中完成，步骤：依次录入开发约束条件指标数据（现有开发强度数据、未来开发潜力数据同理），分析命令，降维，因子分析。提取方法为主成分，主成分个数由特征根>1判断确定，计算因子分值，保存变量，得出参评因子值。

根据相关性系数矩阵计算特征根及特征向量，特征根用于确定主成分个数，特征向量即为参评因子值，进而确定了主成分与参评因子，选取特征根>1，并且累计方差贡献率>85%为依据确定主成分（参评因子）个数，得到表1。构建合理的评价指标体系是国土空间开发评价工作的前提和基础。评价指标体系是由一系列相互联系的指标所组成的有机整体[1]。结合广安市国土空间开发适宜性影响因素分析，借鉴层次分析法框架，构建评价指标体系。

4 广安市国土空间开发适宜性评价

4.1 熵值法确定权重

常见的赋权方法有层次分析法、特尔菲法、熵值法等。前两种方法属于主观赋权法，由专家主观认识对指标相对重要性程度进行判断或者对指标直接打分。熵值法通过统计一组数据信息熵值的变化表示系统的混乱程度，所带信息量的大小。信息熵值大，信息的无序度大，可用的信息少，权重小；信息熵分布的范围在[0，1]之间，熵值趋近于1，混乱程度越大，可用的信息就会越少，权重小。根据熵值法计算权重过程得到各维度的权重如表2：

4.2 开发适宜性评价

多因素综合分析法是将参评因子值与参评因子权重动态加权求和以求评价单元分值的方法[2]。本文选取多因素综合评价法综合制定三个维度得分值，以及适宜性评价的总分值。

wj为第j项参评因子的权重值。

通过计算开发约束条件、现有开发强度、未来开发潜力三个维度的得分值，并国土空间开发适宜性程度进行动态加权求和。其中开发约束条件为负向指标，应利用极差变换法进行处理，利用公式（1）多因素综合评价法对表得到的开发约束条件、现有开发强度、未来开发潜力与各自权重值，加权求和得到广安市各区县国土空间开发适宜性总分值。

4.3 评价结果分析

适宜性I级：开发约束性条件较大，现有开发强度较小，未来开发潜力较小的区域，但并不都是“最低，最高”的水平，就广安市国土空间开发的综合能力并不是由某一个维度单独决定。适宜性II级：开发约束性条件适中，现有开发强度一般，未来开发潜力大的区域，由这三个维度共同确定广安市国土空间开发的综合能力。适宜性III级：开发约束性条件较小，现有开发强度大，未来开发潜力较大的区域。由此可见，开发约束条件、现有开发强度及未来开发潜力对国土空间开发是相辅相成的关系，在国土空间开发过程中应克服“短板”效应，解决“顾此失彼”的问题，综合发展。

4.4 优化国土空间开发格局原则与建议

土地整治是盘活存量土地、强化节约集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的重要手段[3]。广安市耕地中有近40%为坡耕地，质量不高，产量较低，同时建造耕地护坡耗费大量人力物力。积极推进土地整治，提高土地利用效率。对于土地行业中项目量较多的土地整治类型――如高标准基本农田建设、土地复垦、增减挂钩，均可使用土地综合测评系统为项目的规划发展给出具有指导性的建议[4]。未来十几年是广安市工业化、城镇化快速发展的重要时期。减少耕地的占用，挖掘土地潜力，提高土地利用效率才可以为国土空间开发留有充裕空间。

参考文献

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[2]许继萍.多因素综合分析法在小城镇综合定级中的应用[J].广东土地科学，2010，9（6）： 44-48.

[3]刘彦随.农村土地整治要让农民受益[N].人民日报，2010.

第5篇：节约集约用地案例范文

关键词：建设用地集约利用潜力；城镇利用强度；农村居民点整理

中图分类号： F301.3 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2010）-12-0060-2

上轮土地利用总体规划实施以来，随着工业化、城镇化的快速推进，各项建设用地快速扩张、粗放利用的现象十分突出，建设占用耕地普遍超过预期控制指标。自1986年我国开展第一轮土地利用总体规划以来，对建设用地集约利用研究主要集中在对存量建设用地的集约利用现状评价和潜力分析[1]上。本研究尝试从土地利用总体规划的角度，以广西宾阳县为例，对建设用地集约利用潜力测算进行实证研究，并根据宾阳县建设用地集约利用潜力来源，提出相对应的集约利用挖掘途径，以试图为提高我国土地利用总体规划的科学性和实用性，为建设用地集约利用潜力开发提供一定的理论和方法支持。

1 建设用地集约利用潜力内涵

1.1 建设用地集约利用潜力内涵

建设用地集约利用潜力是一个学术界争议很多的概念。综合来说建设用地集约利用潜力是一个相对概念，是建设用地利用过程中如何最大化发挥其经济、社会、生态等价值的一个过程，具体潜力的测算是相对的，与特定的生产关系和社会经济发展水平有关。

本研究从土地利用总体规划的角度出发，以宾阳县为例，笔者认为县域建设用地集约利用潜力等同于城乡建设用地的集约利用潜力，即城镇工矿用地集约利用潜力和农村居民点整理潜力。

1.2 建设用地集约利用潜力测算的一般方法

在土地利用总体规划中，测算建设用地集约利用潜力常用的一般方法主要有人均指标法、调查法等、定性分析定量测算法。

1.2.1 人均指标法人均指标法依托于建设用地的国家标准，它是现状建设用地与国家规定的人均建设用地标准所形成的理论用地面积的差值。如计算公式（1）所示:

S = S0- Bi・P0 （1）

式中，S :建设用地集约利用潜力；

S0:现状建设用地面积；

Bi:第i级人均用地标准；

P0：现状人口数据。

1.2.2 调查法 调查法又分完全调查法和抽样调查法。完全调查法是指对研究区域内的闲置、批而未用、废弃工矿等建设用地进行地毯式调查，将调查的结果汇总即为集约利用潜力；抽样调查法则是选取能代表研究区域内建设用地闲置浪费情况的典型乡镇或行政村作为样点，调查建设用地内部闲置浪费的土地面积，计算出土地闲置率，以此测算建设用地潜力。如计算公式（2）所示:

S = S・a （2）

式中， S:现状建设用地；

a:土地闲置率。

1.2.3 定性分析定量测算法 定性分析定量测算法是指通过对影响建设用地集约利用的自然、社会、经济、文化等因素进行定性分析，将建设用地潜力区域按照不同的集约利用模式划分成不同的潜力等级或者分区类型[2]，进而采用相应的数学方法进行测算，如依据建筑容积率、社会投资能力等测算建设用地集约利用潜力。

2 案例研究――宾阳县建设用地集约利用潜力研究

2.1 宾阳县概况

宾阳县位于广西中南部，南宁市东北部，地处北纬22°54′-23°37′与东经108°32′-109°15′之间。县域地貌类型以中低山丘陵为主，自然资源丰富，人文自然景观众多，是传统的农业大县；交通便利，经济发展迅速，商贸流通业发达，在广西经济发展中起着承东启西，南北交流的重要作用；近年来城镇化发展迅速，城镇主要沿主要干线公路布局，农村居民点在中部和背部山前平原区相对集中，其余零星布局。行政辖区总面积 230849.27hm2，其中建设用地15741hm2，占土地总面积的比重为6.68%。2005年县域总人口约99.76万，其中城镇人口23.94万人，城镇化率为24%。

2.2 城镇工矿用地集约利用潜力

对于宾阳县城镇工矿用地集约利用潜力的实现拟从两方面来考虑，一是存量独立工矿用地集约利用潜力；二是城镇用地强度集约利用潜力。

2.2.1 存量独立工矿用地集约利用潜力 存量独立工矿用地集约利用潜力是由于市场发育不完善和政府失灵造成的，其存在的根源是绝对的[3]，可以通过实地调查加以确认，拟采用调查法对其进行测算。依据宾阳县“三项整治”调查结果显示，宾阳县存量独立工矿用地集约利用潜力主要来源于独立选址工业用地中的闲置地，闲置总量为144.46hm2。规划期，若将这些闲置独立选址工业用地都充分利用，存量独立工矿用地集约利用潜力为144.46hm2。

2.2.2 城镇用地强度集约利用潜力 城镇用地强度集约利用潜力与城镇规模、结构、布局和经济社会发展水平有关，所表示的潜力是相对的，是在特定社会生产力发展水平下的一个理想值。因此，本研究认为宾阳县城镇用地集约利用潜力测算，可将人均指标法和容积率法两种方法测算的结果加权平均，得到的结果更加接近真实值，更能体现规划的科学性和可操作性。

（1）人均指标法。宾阳县2005年城镇用地2004.21hm2，人均城镇用地79.37m2/人，处于《城市标准》规定的人均建设用地Ⅱ级标准水平（详见表1）。

2005年宾阳县城镇人口25.25万人，规划期，宾阳县城镇用地强度集约利用潜力若依照Ⅱ级标准值下限75.1m2，根据公式（1）测算，结果可以节约用地约107.93hm2。即按照人均指标法测算，规划期宾阳县城镇用地强度集约利用潜力为107.93hm2。

（2）提高容积率法。城镇用地集约利用潜力按照提高建筑物容积率计算，反映的是通过对低效利用的城镇用地进行追加投入，从而提高单位城镇用地产值的集约利用过程。如计算公式（4）所示：

S=S0×（Ri- R0）/ R （4）

式中，S ：为潜力规模；

S0：为现状城镇用地面积；

R0：为现状城镇用地平均容积率；

Ri：为达到合理集约利用水平时的容积率。

相关调查分析显示，宾阳县现状城镇用地平均容积率为0.54[4]。随着宾阳县经济的快速发展，参考《南宁市宾阳县城市总体规划（2005-2025年）》的功能定位及发展要求，研究认为，规划期内，宾阳县城镇用地通过更新改造平均容积率达到0.57是可行的。据公式（4）计算，可得集约利用潜力规模约105.48hm2。

（3）城镇用地强度集约利用潜力。城镇用地强度集约利用潜力取人均指标法和提高容积率法测算结果加权平均值，为106.7hm2。

2.2.3 城镇工矿用地集约利用综合潜力 综上所述，规划期，宾阳县存量独立工矿用地集约利用潜力为144.46hm2，城镇用地强度集约利用潜力为106.7hm2，那么城镇工矿用地集约利用潜力则为251.16hm2。

2.3 农村居民点整理潜力

农村居民点用地整理潜力是相对于一定的土地整理标准而言的潜力，受到研究区域社会经济、资源禀赋、政策以及社会文化等多种因素的制约。

目前，我国测算农村居民点整理潜力的方法较多，各有优略。为了保证规划的科学性和可操作性，本研究拟采用调查法和基于社会投资能力的定性分析定量测算法测算其整理潜力。

根据《宾阳县土地整理复垦开发规划（2001-2010年）》实地调查，宾阳县农村居民点整理潜力为1052hm2，预计新增耕地241hm2。多方综合，确定规划期宾阳县农村居民点用地整理潜力基于全社会投资能力的测算公式，如计算公式（6）所示：

（6）

式中：Y――整理潜力；

C――土地出让金纯收益；

t――新增耕地每公顷投资

a――新增建设用地有偿使用费

b――耕地开垦费

2.3.1 土地出让金 根据财政部、国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》的通知（财综[2004]49号）精神，各省市、自治区土地出让金用于土地开发的比例为土地出让金平均纯收益的15%。根据宾阳县近几年土地出让金收益情况，预计到2010年土地出让金平均纯收益约1.18亿元，到2020年约3.55亿元。

2.3.2 新增建设用地有偿使用费 《土地管理法》规定，新增建设用地土地有偿使用费专项用于农业土地开发。根据全国新增建设用地有偿使用费标准及等级，宾阳土地有偿使用费征收标准为10元/m2，按照新增建设用地土地有偿使用费地方留成规定，地方可留用70%。

2.3.3 耕地开垦费 根据《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用管理办法》规定，宾阳县征收标准为12元/m2。

2.3.4 新增耕地每公顷投资 根据宾阳县农村建设用地整理的经验，新增耕地每公顷投资额约75万元。

综上所述，2005-2010年全县农村居民点可整理潜力为31.61hm2，通过整理后净增耕地24.62hm2；规划2005-2020年全市农村建设用地整理总面积95.09hm2，通过整理后净增耕地74.08hm2。如表2所示：

表2 宾阳县农村居民点整理现实潜力目标 （单位：hm2、%）

2005-2010年整理潜力 2005-2020年整理潜力

待整理面积 增加耕

地面积 增加耕

地系数 待整理面积 增加耕

地面积 增加耕

地系数

建设用

地整理 31.61 24.62 77.90% 95.09 74.08 77.90%

3 建设用地集约利用挖掘途径

3.1 建立土地储备制度，盘活存量建设用地

当前，宾阳县土地市场建设尚不完善，大多数工业用地出让仍以市场化程度较低的协议出让方式为主，土地的社会价值没能完整体现，开发商以较低的价格获得土地，刺激了工业用地粗放利用的行为。所以要加强土地市场建设，提高土地资源配置中市场机制的作用份额。制定科学的年度供地计划和宗地供应方案，对上述储备土地以招、拍、挂的形式进行公开出让，使出让土地尽可能与真实值接近，促进建设用地的集约利用。

3.2 推进旧城改造和农村居民点整理

旧城区建筑容积率低，农村居民点布局分散是建设用地低效利用的主要表现形式之一，在土地管理制度相对薄弱的广大农村，制定完善的政策措施和加大资金投入，建立鼓励农村土地整理的激励机制，对农村居民点进行综合整治。

3.3 提高工业用地投入产出率，进一步提高工业项目用地标准

根据县域经济发展状况及土地集约节约利用目标，对工业项目用地标准一般每两年调整一次，不断提高工业用地的投入产出率。同时，积极鼓励企业对现有工业项目加大投资力度，提升生产技术水平。对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变原有用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合自治区、南宁市规定，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。建立工业企业效益评价机制，对土地利用效益突出的企业予以奖励，对土地有闲置情况的企业不能享受相关优惠政策。

参考文献

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[3] 刘琼，欧名豪.城镇建设用地潜力形成机制及内涵分析[J].南京农业大学学报,2007,7(2)：64-68.

第6篇：节约集约用地案例范文

[关键词]土地资源；珠三角；旧改；混合使用

珠三角城乡建设用地从改革开放初期的1570.0km2～1988年的1765.3km2，再到了2006年的6816.04km2，年均增速达7.79%，而2013年已达到约8534.0km2，增加了近5倍。在深圳、东莞以及佛山的南海、顺德等地，建设用地占城乡总用地的比例已经超过40%，这意味着这些城市几年之后便会无建设地可用。与此同时土地利用效率低下同样加剧了用地的紧张，从粗放扩张式用地向节约集约用地转变，探索了节地新模式已十分迫切。土地混合使用是一种集约型城市发展方式，对于已走向“存量”规划的珠三角区域而言，城市更新项目很大程度上都难以回避土地混合使用的问题。因此，对城市更新项目中土地混合使用模式的研究十分必要。本研究正是从增加和整合不同用地使用类型的视角出发，针对单一地块的多种建筑功能和同一街坊内多种用地性质的混合使用为对象，试图分析在城市更新项目中混合使用存在的问题，并提出相应的改进建议。

一、珠三角各地城市土地混合使用状况综述

1.深圳市城市更新项目中的土地混合使用

深圳经过三十余年的高速发展，城市建设开始受到“四个难以为继”的制约，土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力等压力，迫使深圳由过去的“增量扩张”为主转向“存量优化”为主。以增量更新为主导的城市空间增长方式对土地使用效率提出了更高的要求。近年来在法定图则的编制和管理中，土地混合使用得到了强化。据有关统计分析，深圳市2008～2009年法定图则委员会审议已批法定图则个案修改案例中，审议事项中61%与用地性质调整以及土地混合使用有关，6次会议共审议41项图则个案修改，其中25项涉及用地功能调整。伴随着深圳市更新进程的加快，土地的高效、集约利用和混合使用已成为一个普遍存在的现象。在用地功能调整案例中，在原规划功能的基础上申请混合建设其他使用功能的案例占比达40%。土地混合开发的案例主要是居住用地中要求增加商业、办公等功能，仓储用地要求兼容开发仓库、展览、办公、公寓等物流功能，工业用地要求建设研发功能，轨道交通设施用地要求混合开发居住、商业、办公功能等。

2.广州市“三旧”改造项目中的土地混合使用

随着城市的发展，广州建设用地不足的问题日益凸显，加大“三旧”改造力度同样是解决问题的关键。2015年2月28日，广州市城市更新局正式挂牌成立，标志着以更新改造推进城市可持续发展，探索低效存量建设用地发展阶段的到来。广州市自2009年“三旧”改造工作全面启动以来，全市“三旧”用地就达15000宗，城市更新所释放出来的用地数量巨大。而从广州市国土资源和规划委员会网站公开的331例“三旧”改造或控制性详细规划修改、调整的相关批复中进行统计（2007年3月～2015年3月），涉及单一用地性质调整为混合用地的1078宗，共195案，审议事项中59%与土地用地性质调整和混合用地有关，土地混合使用表现为商业与住宅、科研、商务、交通，居住与交通、工业与科研等类型。可见，广州市城市更新项目中土地混合使用已经成为城市规划管理中重要手段。土地利用混合程度还可以从城市不同性质土地混合的总体情况得到验证。在城市地理学中，可以引入信息论中的熵值原理来表示用地的混合情况，熵值的大小反映混合程度的强弱，参考林红、李军对2005年广州市城区各区的土地利用混合率进行测算结果，表明在城市更新项目较为集中的越秀、荔湾和海珠区，相应的土地利用混合率也相对较高。

3.其他城市“三旧”改造项目中的土地混合使用

2007年6月，佛山市政府下发了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见》，“三旧”改造逐步成为各级政府的工作重心。以佛山市国土资源和城乡规划局网站公示的四区及佛山新城《佛山市2013年经营性房地产及工业用地勾地表》为例，仅2013年，全市国有建设用地供应计划189宗地中混合用地共有78宗，占比41.26%，土地混合使用也较为普遍，其中以更新改造形式供应用地27宗，混合用地25宗，占比92.59%。开发宗地中土地混合使用的形式以商住混合、商业商务混合为主，有少量的新交通编组站、上盖居住、商服综合开发地块。珠海城中旧村改造中土地混合使用也较为普遍。依据珠海市住房和城乡规划建设局网站公示的《珠海市城市更新专项规划2013—2020》，到2020年珠海全市列入“三旧”改造的城市更新地块规模为1606个，共37.48km2，城市更新已成为珠海盘活存量土地的主力。而2014年珠海市城市更新单元计划第一批计划中，城市更新单元6个，更新用地面积11.43公顷，其中混4个为混合用地，共计8.38公顷，占比73.32%，土地混合使用在更新项目中已成主流，主要的混合使用形式为商业、商务办公混合，商业居住混合，商业商务居住混合等。东莞早在2008年就开始实施“三旧”改造，先后出台了配套政策性文件20多份来推动“三旧”改造的实施。笔者从东莞市“三旧”办获悉，截止到2014年4月，东莞市已批出或审查“三旧”改造方案596宗，面积32m2，已落实项目的415宗。目前正推动5个大型改造片区（共约12.7km2）组团式连片改造试点工作。城市更新过程中以开发商主导的混合开发趋势非常强烈，土地混合使用案例多集中在地铁和城际轨道站点周围和城市中心区域，用地性质以商住混合、商业商务混合为主，为了全面规范东莞“三旧”改造工作，东莞相继推出《意见》《办法》等新规，规定市区内用于商住的更新项目不得超过60%，而镇区则不得超过40%，工改商住的项目比例会控制在40%以内。

4.小结

可见，在珠三角的主要城市中，城市用地的混合使用现象已较为普遍。对于已经步入“存量”规划时代的珠三角区域而言，城市更新已经成为释放现有土地资源，实现内涵式增长的主要途径。如何在城市更新过程中顺应市场的多元化需求，满足开发主体对土地混合使用的需要，分析土地混合使用中存在的问题并建立可行的操作机制，已经成为当前研究的重要课题。

二、城市更新中土地混合使用存在的问题

1.技术标准滞后

深圳市2014版《深标》专门增加了土地混合使用的章节，在珠三角众多城市中实属首创。对单一用地性质的混合使用功能在建筑面积比例上进行约束，在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，鼓励公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。尽管2014版《深标》对土地的混合使用在制度标准方面进行了可喜的尝试，但在城市发展转型与市场经济不确定性的宏观环境下，严格细化的土地分类直接导致了土地用途的单一和排他性，多种新型、混合的城市功能或产业功能很难用一两种用地性质准确表达，导致了规划编制的表达混乱和法定图则的频繁修改，规划编制制度的弹性仍然存在问题。

2.编制技术科学性不强

目前，无论是深圳的法定图则，还是广州的管理单元控制性详细规划，基本上延续了传统控规的编制思路。是建立在总体规划、分区规划等上位规划基础上，通过自上而下的形式进行的技术深化，以地方经验为依据，确定每个地块的土地用途。动辄几平方公里范围的控规编制，很难对现状成千上万的权利主体之间错综复杂的利益关系考虑周详，规划师“拍脑袋”定性规划的现象仍较为普遍，与社会经济的实际需要存在脱节，规划的严肃性不够。在快速城镇化的过程中，城中村、新居住区、高端CBD、工业园等开发类型同时存在，新旧差异巨大，部分“三旧”区域功能复合化十分突出，改建、私建等不规范的用途调整加剧了技术处理的复杂程度，动态更新的操作很难及时跟上。面对日趋复杂的社会经济环境，就规划编制队伍本身而言，长期以来以城市规划、建筑学学科背景为主流的城市规划从业者，尚未能从物质空间为主体的规划设计工作中转换角色，规划对社会问题的研究不足，处理措施粗暴，造成了形态空间无法解决多元的市场需求和城市复合化的增长规律。

3.相关政策不完善

广州、深圳、东莞等城市进入产业加速转型时期后，以创意研发、设计、物流、现代服务业等2.5产业迅速崛起，不仅符合城市产业发展导向，又具有使用方便、转型快、成本低等特点，有助于企业产业方向的快速、灵活调整，应对市场快速变化。创新型产业无不体现出多种功能的高度混合，然而，现有的规划标准和管理规则却没能及时调整，造成规划主管部门缺乏对其进行规划许可或规范管理的政策工具。拿深圳来讲，《城乡规划法》《深圳市城市规划条例》《深圳市城市更新办法》以及《深圳市城市更新办法实施细则》等文件对法定图则（控规）修改规定了一套刚性、严格的程序，极大的促进了城市规划决策的科学化、民主化和法制化。无独有偶，广州市城市更新局和珠海市、东莞市、佛山市“三旧”改造办无一例外的建立了内容大致相似的城市更新修改审批机制，这些政策文件多采用直接的规划指导措施，保障了法定图则、控规实施的刚性管理。但是，随着近年土地混合使用需求的普遍增加，土地混合用途调整的个案频次逐年增加，由于图则修改控制严格、程序复杂、耗费时间长，对城市建设与市场开发造成一定的负面影响。

三、结语

通过对珠三角区域土地混合使用的分析发现，在当前经济形势日趋复杂、多元化的发展过程中，城市已经自发形成了强烈的混合开发诉求，在城市更新规划中由于技术处理手段科学性不足、技术标准、政策制度不完善等综合原因一定程度上阻碍了土地混合使用需求，但“旧改”活动本身对制度、政策的依赖特点决定了如何改革规划编制技术，优化政策制度才是促进土地混合利用的关键。规划不应只是一种实现城市美好蓝图的纯技术手段，还应是对土地资源利用的分配与调节，协调城市发展中效率与公平的关系，促进城市可持续发展的综合行动。因此，在土地再开发中建立多方参与、凝聚共识的土地再开发决策体系及多元利益共同体协调合作的实施机制，才是从根本上实现土地混合使用体制良性发展的必然途径。

参考文献

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第7篇：节约集约用地案例范文

关键词 :用地定额;指标修正;循环经济;水泥生产

中图分类号 F293.2 文献标识码 A 文章编号 1002-2104(2010)02-0019-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.02.004

建设用地定额指标是在综合考虑社会经济发展、土地资源状况以及技术工艺水平等情况下对建设项目用地规模做出的定性和定量的规定[1]。加强对土地资源和建设用地管理,制定科学的用地定额指标,可以促进规划设计和工艺水平及生产集约化程度的改进,提高土地以及其他资源的利用效率。学术界对建设用地定额指标的探讨主要集中在编制方法与政策评价方面[2-3],而对用地定额的细化修正尤其是考虑资源环境影响下的指标修正研究相对较少。此外,诸多学者在建设用地集约节约利用、生态环境影响评价等方面进行了研究,但并未考虑与用地定额的衔接关系。土地紧缺、资源消耗和环境恶化的多重压力是我国社会经济的持续健康发展的重大挑战,顺应于此,循环经济的理念越来越受到重视并逐渐融入生产生活。本文从循环经济的视角出发,探讨对建设用地定额标准的修正,以期强化土地管理的行政地位,充分发挥土地管理对社会经济的调控作用,实现对土地利用和资源环境的双重控制。

1 现有的建设用地定额体系

“十分珍惜和合理利用土地,切实保护耕地”是我国的基本国策,为实现土地资源的集约利用和优化配置,原国家土地管理局从1986年起开始组织分行业的《工程项目建设用地指标》,并于1996年形成了《工程项目建设用地指标汇编》(以下简称《汇编》)。《汇编》主要依据各行业单位生产能力、企业生产规模、工程投资强度等指标核定来建设项目用地需求,但由于地区之间和行业内部的设备条件、工艺技术、产品档次等差异较大,全国范围内无差别的定额指标体系在一定程度上导致了指标配给和实际需要上的错位。在经验积累和实践总结的基础上,2004年国土资源部颁布了《工业建设用地控制指标(试行)》,在《汇编》的基础上采取分行业、分地区的方式来确定单位面积投资强度、容积率等用地指标,进而控制用地定额。2008年,国土资源部对《工业建设用地控制指标(试行)》又进行了修订,出台了《工业建设用地控制指标》,在前期标准的基础上又增加了绿地率控制指标,同时提高了投资强度、容积率等指标的要求,进一步加大对建设用地使用的约束和管制力度[4]。此外,浙江、江苏、河南、广东等省份结合本地区实际对国家出台的建设用地指标方案进行细化调整,制定了适用于本地区的控制指标和相关配套政策措施。

建设用地定额指标体系的不断完善,对控制建设用地扩张、确保耕地保有量等方面起到了重要作用。并且,随着社会经济的不断进步和资源环境保护压力的日渐加大,建设用地定额指标体系可以也应当做出适当的变化。

2 基于循环经济理念的建设用地定额指标修正2.1 循环经济理念对建设用地定额指标的指导

循环经济作为一种通过对物质、能量进行梯次和闭路循环使用而减少资源消耗、污染物排放和环境影响的经济运行模式[5-7],是在社会经济发展不断加速、工业化和城镇化不断推进、人地矛盾不断突出的背景条件下实现全面、协调、可持续发展的有效途径,同时也为建设用地定额指标的修正提供了新的借鉴。

汤小橹等:循环经济理念下的建设用地定额指标修正

中国人口•资源与环境 2010年 第2期循环经济的核心思想是“3R”(减量化、再利用和再循环)原则,就建设用地定额指标而言,其总目标包含了集约节约用地、保护生态环境、合理生产布局、提高经济效益等内容,循环经济理念为这些目标的实现提供了有效指导(图1)。从土地利用本身来看,“减量化”要求通过合理布局和提高效率等方式减少土地资源的投入量;“再利用”要求合理利用土地资源,要求生产活动不对土地造成不可逆的破坏,尽可能减少对生态环境的破坏并试图改善生态坏境,尽可能减少对周边土地利用和本地块后续使用的负面影响;“再循环”要求了土地的综合整治,为生产活动利用土地创造便利,同时尽可能多利用未利用地、减少对耕地尤其是优质农田的占用。

在建设用地的利用中减少对设备、技术等方面的投入可以通过节省生产成本来获取更大的利润,但也往往会对资源环境带来更大的负面影响,因此必须进行用地控制来避免纯粹经济利益驱使下人类活动对资源环境的破坏。定额指标对建设用地的控制,在考察产量和投资的同时, 还应当考虑生产流程和生产工艺的“循环”程度。通过建设用地定额指标的控制,要促进土地的集约节约利用,又 要对资源环境的可持续利用和社会经济的可持续发展起积极作用。

为了实现建设用地定额的总目标,循环经济理念对建设用地定额指标的控制应当反映在两大方面(图2):

(1)对于符合循环经济要求的新设备和新工艺所带来的新增用地需求应当予以考虑。土地以及资源的“减量化”、“再利用”、“再循环”是通过一定的技术方法革新来实现的,其中会涉及到一些新增设备的占地需要,这部分新增土地投入的价值可以表现为“循环”理念下的社会效益、生态环境效益,进而带来经济效益。

(2)对于不符合循环经济要求的土地和资源利用方式,应当从用地指标上加以控制。通过用地指标来提高不符合“循环”要求的建设项目的“准入门槛”,促使其改变“不循环”的土地利用方式,提高资源利用效率,减少环境负面影响,以实现合理布局、减少用地以及资源节约、环境友好的目的。

2.2 建设用地核定的循环经济修正指标

为了确定合理的建设用地规模,使其既符合建设项目的实际需要,又能更好地满足社会经济的发展要求,本文以现行定额指标为基准用地指标,通过对建设用地用途和需求、土地利用效率和趋势、资源环境承载能力等多方面进行分析,遵循系统性原则、一致性原则以及可操作性原则[8]建立了建设用地核定的循环经济修正指标(表1)。

2.3 建设用地核定的循环经济修正系数

考虑到建设项目在循环经济理念下所体现出的差异性,将各因子分为优、良、中、较差、劣5个档次。本文利用Delphi法,通过专家调研、评判、打分确定各修正指标的调整系数(表2)。

上述指标中,X1、X3、X4为定性指标,采用分段固定调整系数;X1、X3、X4、X5为定量指标,具体调整系数由区间线性内插获得。修正后的建设项目用地面积计算式如下: Sy=Sx×(1+7i=1Fi)

式中:Sy为建设项目用地面积;

Sx基准用地指标;Fi为指标Xi对应的调整系数 。

表1 建设用地核定的循环经济修正指标构成

Tab.1Constitutes of the construction land ration adjusting indexes of circular economy

指标

Indexes编号

No.说明

Explain of the Indexes侵占耕地情况X1保护耕地,尤其是基本农田和优质耕地是我国土地管理和土地利用中所必须处理好的基本问题,建设用地应当尽可能减少农地占用,考虑开发未利用地或利用原有建设用地。用地方案布置合理度X2工程规划设计布局应当合理、有序、紧凑,并尽可能利用好坡地和零星地。主要资源的利用效率X3资源利用效率是衡量生产生活水平的重要指标,提高资源利用效率是“循环”理念的重要体现。本指标从电、水、煤、油、主要矿物以及其他资源能源利用效率来考察。上游废弃物利用情况X4资源的循环再用是减少生态环境影响的重要手段,本指标反映地块对外部生产生活废弃物的汲取和再用情况,包括固废、废水、废气的再度利用。废弃物的下游利用情况X5本指标反映建设用地生产生活中产生的废弃物被外部有效利用的情况。对周围环境的影响X6该指标反映建设用地利用中的废水、废弃、噪声等污染物排放情况以及其对周边环境的影响。对土地持续利用的影响X7建设用地在若干年后可能会改变用途,而其在利用中对土地理化性状会产生一定影响,本指标考察这种影响对土地的改造或破坏情况。表2 建设用地核定的循环经济修正指标系数调整表

水泥行业是传统资源型产业,在生产过程中需要消耗较多的资源,同时产生较大的环境影响,与此同时,我国水泥行业生产线规模总体偏小、但其用地较为分散、行业用地总量较大。循环经济理念的提出,为我国水泥行业等传统资源型产业的发展提供了新的思路和平台。新型干法水泥即窑外分解水泥,其核心技术是悬浮预热和窑外分解技术,由于其具有规模更大、效率更高、产品更优等特点,新型干法已经成为目前我国水泥行业的主要生产方法。

在新型干法水泥的实际生产中,不同的用地布局、设备投入、技术改进等对资源环境的依赖和影响也各有不同。本研究中对部分采用新型干法生产的水泥企业进行了调查研究,并从中遴选了两个相对典型的案例,其调整系数见表3:

A生产线方案:生产能力160×104t/a,按原定额计划用地40hm2,规划范围内耕地占32%;每生产1 t水泥熟料约需能耗0.025t标准煤,矿石1.80t,其他原料(铁、粘土 、硅砂、石膏等)0.25 t,资源利用效率约为当地平均水平的128%资源利用效率由各主要资源与当地平均水平的比率加权计算获得。在此,地方平均每生产1 t水泥熟料需能耗0.03 t 标准煤,矿石2.00 t,其他原料0.40 t,能源:主料:辅料按2∶5∶3加权计算。 ;生产原料中约有10%(主要是铁、粘土等)为上游生产的废弃物;产生的废弃物仅有5%被下游生产所利用(主要是一些矿物残渣);该生产方案用地布局合理、紧凑,有效利用了厂区内几乎所有土地资源;经过逐级利用和尾端处理,生产活动所排放的废水、废气以及固体废弃物对周围环境和土地理化性状均有一定副作用,但不对土地利用带来重大影响。

B生产线方案:生产能力125×104 t/a,按原定额计划用地35 hm2,规划范围内耕地占66%;每生产1 t水泥熟料约需能耗0.03 t标准煤,矿石2.10 t,其他原料(铁、粘土、硅砂、石膏等)0.40 t,资源利用效率约为当地平均水平的95%;生产原料中约有5%(主要是铁、粘土等)为上游生产的废弃物;产生的废弃物几乎全部废弃,不被下游生产所利用;该生产方案用地布局尚可,主要连片规整区域得到有效使用,而坡地和零星地利用不多;由于资源利用效率 和后处理不够,生产活动所排放的废水、废气以及固体废弃物对周围环境有较大破坏;生产活动轻微改变本地块土 地性状,但不足以危害其后续利用。

A生产线方案相对注重“循环”生产,生产布局、资源利用和环境影响相 对较好,这是通过一定的新设备和新工艺实现的。依据表3的调整系数,A生产线可以再配给3.6%的土地,即1.44 hm2,这部分新增用地指标基本可以

Adjusting coefficients to schemes B侵占耕地情况X10.018-0.029用地方案布置合理度X20.0500.000主要资源的利用效率X30.028-0.013上游废弃物利用情况X40.010-0.010废弃物的下游利用情况X5-0.030-0.060对周围环境的影响X6-0.020-0.050对土地持续利用的影响X7-0.020-0.020调整系数合计0.036-0.182满足余热发电设备、残渣分解匀化设备等“循环”设施的用地需要。

B生产线方案对“循环”生产不够重视,资源环境负面效应较大。依据表3的调整系数,B生产线应当减少用地指标18.15%,即由原先的35 hm2减少到28.65 hm2。由于用地指标的减少,迫使B生产线调整用地方案,合理生产布局,促进土地集约节约利用;如果在28.65 hm2的面积内无法实现生产线的完整布置,则B生产线需进一步调整方案,引入“循环”设备和工艺改变资源利用情况和生态环境效益,而后重新评定用地指标调整系数以获得足够的建设用地,从而实现节约利用资源、保护生态环境的目的。

4 总结与讨论

本文在现行建设用地定额指标的基础上,通过构建“循环”指标体系对其进行修正,从对用地“门槛”的控制来促进生产生活的合理布局、土地利用的集约节约、自然资源的减量投入以及生态环境的良好保护。此外,本文确定了不同利用状况下各指标的调整系数,并通过新型干法水泥生产用地的典型生产线加以验证性应用。结果表明,循环经济理念下的建设用地定额指标修正可以在一定程度上调控土地配给,限制不合理的建设用地利用和资源环境对待方式,鼓励“循环”发展。但在进一步理论分析与具体操作中,仍有一些问题值得注意和讨论:

第一,本文提出的部分指标,如“主要资源的利用效率”,还可以进一步细化,同时可根据建设用地的不同利用方式分别制定各修正指标的调整系数;

第二,本文的修正指标是从循环经济的视角出发而提出的,可以与其他修正体系相结合以形成更为科学有效的建设用地定额指标修正体系;此外,考虑到社会经济和科学技术的发展,用地水平和生产水平都会不断改进,因此,如何对各指标进行年际修正也是值得思考的问题;

此外,要实现建设用地的“循环”利用,需涉及到国土资源、建设、规划、环保、经贸等多个部门的共同参与,怎样合理地进行权利义务分配、有效协调各部门关系,也是如何最大化发挥用地定额效用所需研究的重要课题。(编辑:王爱萍)

参考文献(References)

[1] 陈重.在工程项目建设用地指标编制工作会议上的讲话[R].中国有色建设,2006,(4):15.[Chen Zhong. The Speech on the Meeting of Projects Const ruction Land Use Ration Preparation [R]. China NonFerrous Construction, 2006, (4):15.]

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[4]田春华.走节地高效的工业化道路:部土地利用司有关负责人谈新修订的《工业项目建设用地控制指标》[J].国土资源通讯,2008,(4):24-25.[Tian Chunhua. Sect ion the Road of Efficient Industrialization: The Responsible Person of Land Use Division Talk About the Newly Revised “Industrial Project Construction Land Use Control Rations” [J]. Land Resources Communication, 2008(4):24-25.]

[5]黄贤金.循环经济:产业模式与政策体系[M].南京:南京大学出版社,2004.[Huang Xianjin. Circular Economy: Industry Model and Policy System [M]. Nanjing: Nanjing University Press, 2004.]

[6]周宏春,刘燕华.循环经济学[M].北京:中国发展出版社,2005.[Zhou Hongchun, Liu Yanhua. Circular Economy [M]. Beijing: China Develop Press, 2005.]

[7]生态学:概念与应用(影印版)[M].北京:科学出版社,2001.[Manuel C Molles.Ecology: Concepts and Applications [M]. Beijing: Science Press, 2001.]

[8]金晓斌,李如海,何立恒,周寅康.江苏省建设用地核定指标研究[J].南京林业大学学报:自然科学版,2003,27(5):35-39.[Jin Xiaobin, Li Ruhai, He Liheng, Zhou Yinkang. The Research for Construction Project Land Using Auditing Indicator in Jiangsu Province [J]. Journal of Nanjing Forestry University:Natural Scie nces, 2003, 27(5):35-39.]

Modification of Indexs for Construction Land Use Ration Based on Circular Econom ic Idea:

A Case Study on Land Use of Drycement Industry

TANG Xiaolu JIN Xiaobin LI Xuerui HUANG Yayun ZHOU Yinkang

(School of Geographic and Oceanographic Sciences, Nanjing University, Jiangsu Nanjing 210093, China)

第8篇：节约集约用地案例范文

一、目标任务

通过开展年度土地卫片执法检查，全面掌握辖区违法用地情况，严肃查处土地违法行为，严格按照《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第号）有关规定，对违法违规问题严重的镇、街道办事处主要责任人实施问责，进一步规范土地管理秩序，促进加强耕地保护和节约集约利用土地工作。

二、检查范围和工作分工

（一）检查范围。

年度土地卫片执法检查范围覆盖辖区的镇、街道办事处行政管辖区域。

（二）工作分工。

两镇，各有关部门要按照政府的安排部署，组织开展本行政区域内的土地卫片执法检查工作。区国土资源执法监察队承担具体卫片查处工作；对辖区内的自查和整改查处工作进行指导；按通知时间要求及时报送工作情况及相关数据。国土、监察、城管、建设交通等相关部门要各司其职、紧密配合，按照各自的职能职责全力配合国土资源局开展工作。

三、工作安排

年（下同）月日前上报土地卫片执法检查工作实施方案，并组织有关部门个月内完成自查。对自查中发现的违法用地行为要及时纠正，坚决拆除违法违章建筑。

月日前，将工作开展情况及相关数据报市土地卫片执法检查工作领导小组办公室。

月日前，将辖区自查工作情况及《新增建设用地统计汇总表》、《实地未变化统计汇总表》、《违法用地分类统计汇总表》汇总报市土地卫片执法检查工作领导小组办公室。

月日前，政府将组织有关部门对两镇、各街道办事处自查工作情况进行督查。两镇、各街道办事处根据反馈的督查意见，经过认真调查核实，正式上报自查工作情况及《新增建设用地统计汇总表》、《实地未变化统计汇总表》、《违法用地分类统计汇总表》等资料。

月日前，区政府将根据卫片执法检查情况，约谈土地违法情况严重的镇、街道办事处主要负责人，挂牌督办一批重大典型土地违法违规案件。

月日前，召开年度土地卫片执法检查工作会议，通报工作情况。

月日前，在辖区开展整改查处工作的基础上，接受市人民政府组织的验收。

月前，将《土地违法案件立案查处及落实情况统计汇总表》报市土地卫片执法检查工作领导小组办公室。同时，区政府根据违法及整改查处情况，依据15号令启动问责。

四、工作要求

（一）加强组织领导。

年度是对辖区所有行政区域实施全覆盖检查的第一年，也是根据检查成果，依据国土资源部第号令对土地违法严重地区政府主要负责人实施问责的第一年，为确保辖区土地卫片执法检查工作如期完成、取得实效，区政府决定成立年度土地卫片执法检查工作领导小组，组成人员如下：

组 长：

副组长：

成 员：

领导小组下设办公室，设在国土资源分局，张德华兼任办公室主任，负责卫片执法检查日常事务。

（二）确保检查质量

在开展内外业核查以及各项统计表格填写工作中，具体工作人员都要签名，对所填内容的真实性负责；上报的各类统计数据报表，电子数据与纸质数据必须一致，纸质报表必须由填表人和审核人签名，单位主要负责人签名并加盖本单位公章后上报。在组织开展督查工作时，采取内部之间交叉互检的方式，相互监督。在监督、验收期间，通过12336举报电话和新闻媒体等多种途径，接受群众举报，同时与年度土地变更调查成果、用地计划指标及巡查台账等进行相互验证，及时发现问题。对督查、验收中发现存在虚报瞒报数据、伪造审批文件或用地现场等弄虚作假行为的，政府将严肃追究相关责任人的责任。

（三）强化培训指导

要切实加强培训指导，确保土地卫片执法检查工作有序开展。要以学习有关规定和掌握新版《土地卫片执法检查信息系统》操作为主要内容，采取座谈研讨、专题讲解、交流学习、现场观摩等形式开展培训，重点培训参观土地卫片执法检查的基层一线工作人员，使其准确把握相关政策要求，掌握填报方法。要建立土地卫片执法检查工作进展月报制度，掌握工作进展情况，帮助基层解决工作的问题，确保按时完成土地卫片执法检查任务。

（四）严肃查处问题

第9篇：节约集约用地案例范文

推动民间资本参与农村土地整治，可以扩大土地整治的资金来源渠道。推动该项工作的全面迅速开展，也为了有助于提高全国土地整治的实际效率和成效，国家从政策层面一直在鼓励民间资本的进入。

民间资本和政府投资在土地整理中的收益机制是不同的。政府资金投入属于着眼公共目标的投入，主要是为了有效地增加耕地面积、提高耕地质量和改善农村生产生活条件，此类资金不考虑经济上的回报；除了达到以上目标外，地方政府在此中的收获基本只是获得占补平衡所需要的补充耕地指标。民间投资与政府投资的最大区别就在前者着眼的是收益回报，而不具备单纯服务于公共利益的特征。民间资本在土地整理中的投入虽然能在客观上实现以上目标，但如果不能构建出一整套投资的收益回报机制，实现资金投入的正常收益，则无法吸引到民间资本进入。因此，要推动民间投资参与农村土地整治，开展市场化和产业化运作，核心问题是要科学地进行利益调整和分配。

成本收回和合理回报是个难题

民间资本的回报来源，在于对土地整治后的升值收益进行合理分配。这种升值收益可以分为两大类：一类是产量提高带来的收益；一类是政策许可下的指标收益。

土地整治可以带来耕地面积的增加和质量的提高，从而提高产量，增加收益。民间投资者可以通过事先约定，从增加的收益中分成来实现投资回报。但土地整治带来年度耕种收益的增加与投资额相比较小，要以此来形成合理的投资回报，则需要很多年来逐步实现。而且这种回报还要受年度丰歉程度、农户守约意愿、地块未来利用变更和国家政策变化等多种因素影响，存在很高的交易成本和不确定性，民间资本很难选择这种方式。在现实中也鲜有成功的案例。

按《土地管理法实施条例》的规定：土地整理新增耕地面积的60%，可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。一些地方对土地整治形成的新增耕地指标构建了一个指标交易市场，指标可以直接上市交易获得回报。由于可以迅速收回投资和得到回报，这种方式在民间投资进入土地整治的实践中应用较多。如四川遂宁安居区的一个案例中，采用的是政府与民间投资者按照1∶9的比例分配新增耕地指标；而江西赣县的一个土地开发项目采用的是3.5∶6.5的比例分配。这种分配新增耕地指标的方式多发生在以农地整理为主的项目中，由于农地整理成本普遍较低，民间投资者出售耕地指标后能实现资金平衡和一定的回报。

目前各地正在开展的以集体建设用地为主要对象的土地综合整治，如何引入民间投资实现其投资回报则成为一个难题。

集体建设用地整理成本远高于农地整理成本。根据对成都和重庆一些地区调研掌握的数据，根据地块原状不同，集体建设用地整理成本从几十万到上百万不等。民间投资如进入该领域，不论是增加耕种收入还是新增耕地指标出售，都无法实现成本收回和合理回报。

按照《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的规定，农村建设用地复垦后的建设用地规模，在优先保证被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地，并为当地农村集体经济发展预留空间后，剩余规模可用于城镇建设，同时要求“项目区建新地块要按照国家供地政策和节约集约用地要求供地和用地”，即在城镇周边可通过招拍挂方式供应经营性用地。如果把城乡建设用地增减挂钩看作一个整体，则农村建设用地的减少环节是纯投入的环节，而收益部分在城镇建设用地增加环节。因此，要引入民间投资的是在农村建设用地减少环节，而他们的成本和收益的实现则是在城镇建设用地增加的环节。

利益分配有三种方式可以选择

从各地的实践来看，民间资本的回报分配方式有以下三种可能：第一种，固定比例的收益回报方式。政府与民间投资在项目开展前签订合同时确定一个基本的投资额度预算和固定的投资回报率，在验收时对其资金投入数量进行审计核定，从本年度的土地出让收益中返还其投入资金，并按照约定的投资回报率拨付其收益，相当于把民间投资者作为工程项目的承建商。《财政部关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》规定，土地出让收益可用于农业土地开发支出和农村基础设施建设支出，民间投资在集体建设用地复垦中的投资内容都符合土地出让收益的支出方向，以成本加固定收益来支出，不存在法律问题。

第二种，以土地出让收入的一定比例作为回报。欠发达地区的政府在与民间投资者的谈判中相对处于较弱势，希望用更高的收益率来引进资金，个别地方出现了以当地土地出让收入的一定比例作为民间投资回报的案例。这种做法存在两个方面的问题：首先，在政策层面，《国有土地使用权出让收支管理办法》中对土地出让收入的支出方向有明确界定，不支持这种以比例方式分配投资收益的方式。其次，在市场行为层面，按比例分配收益一般限于两种情况：投资者和对收益的多少有重要影响的人，就像股东和管理者参与企业利润分配一样，因为企业利润的多少与管理者的能力有关，为了刺激和奖励管理者创造更好的效益，在利润中对其进行一定比例的奖励是常见的。但民间投资参与土地出让收益分配，民间投资者在国有土地使用权中没有任何权益，以权益拥有者参与出让收益的比例分配是不成立的；同时，民间投资者对于土地出让收益的多少没有影响，影响出让收益的主要是土地市场供求关系。因此，第二种情况明显不符合当前法律规定，也不符合一般市场规则。在现实中个别地方出现，此类情况应被制止。

第三种， 在“ 地票”或“ 指标” 交易中分配收益。由于第二种情况明显不合理，而又希望能避免以固定回报，而是以与市场价格相关联的回报率能有所变动的方式，来刺激民间投资进入，重庆和成都采用了“地票” 或“ 指标” 市场的模式。不管是农户和农民集体，还是民间投资，参与增减挂钩获得“地票”或“指标”，可以进入市场交易。但是交易获得“ 地票” 或“指标”者，并不能直接获得某块土地的使用权，重庆规定获得“地票”者仅仅获得优先选地权，在选定的地块进入市场时，还需要平等地参加招拍挂；成都规定通过“指标”获得的是参与国有土地使用权出让的准入权。在这种方式中，试图把城乡建设用地增减挂钩的两个部分分成两个市场，城镇建设用地增加部分走正常的土地公开招拍挂方式，“地票”或“指标”市场则将农村建设用地减少后获得的建设用地指标通过交易获得回报。但是这种方式面临众多问题，比如“地票”或者“指标”的法律和权利内涵，政策规定对市场影响，以及“地票”、“指标”和招拍挂出让这样一种复杂的双层市场之间的相互影响等。如何完善这种市场交易机制，给予民间投资更直接而稳定的回报方式，还需要进一步研究。