社区养老盈利模式精选(九篇)

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第1篇：社区养老盈利模式范文

关键词：养老地产;经营模式;管理模式;盈利模式

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

一、引言

人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口数为1.77亿，将近占人口总数的13.26%，并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增，预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“421”家庭结构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问题有重要的意义。

二、我国养老设施现状及养老地产市场前景

（一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈旧。我国现有养老院大约42，000多所，另外加上社会兴办的其他老年机构，现在收养的老人总数还不足100万，远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看，设施和简陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。

（二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。

我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系，即90%的老年人通过居家养老，6%的老年人通过社区养老，4%的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看，我国养老地产有很大的发展机遇。

三、国外养老地产经营模式分析

在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得学习借鉴。

（一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。

一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式，此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。

另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。

（二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商进入养老地产市场。

日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消费者物质和精神生活的需求。

同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务，还能提高收益。

（三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示

1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。

2、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为倒按揭养老方式的施行提供保障。

3、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大化。

四、我国养老地产经营模式构建

（一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。

1、投资开发与后续经营管理相结合的模式

（1）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。

（2）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。

2、投资开发与后续经营管理分离的模式――专业公司管理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式：

（1）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。

（2）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下，开发商的收益大，但面临的风险也高。

（3）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。

（4）出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极性，从而获得更好的物业收益。

（二）我国养老地产盈利模式构建。养老地产相对于传统地产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售结合、会员制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。

（3）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。

（4）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。

2、倒按揭盈利模式――“以房养老”。倒按揭盈利模式，指养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。

五、结语

通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上，构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式，具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式，包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。

主要参考文献：

[1]康琪雪，张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究，2013.12.

[2]鹿麟.我国老年经济的发展状况和存在问题[J].广东经济，2011.2.

[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013.5.

[4]陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济，2012.362.12.

[5]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京：北京交通大学，2011.

第2篇：社区养老盈利模式范文

关键词：PPP项目 养老产业 云计算 大健康 养老云

中图分类号：F283 文献标识码：A

根据国家统计局资料，1999年我国60岁以上老年人口比例已达10%。按照联合国对人口老龄化社会标准划分，中国已进入老龄化社会，而截至2014年底，我国60岁以上老年人口为2.12亿人，占总人口的15.5%，中国成为世界上老龄化速度最快的国家之一。联合国曾作出预测，到2049年，中国将有近三分之一人口超过60岁，老龄化程度继续加重。针对日益严峻的养老现状，国家在十三五规划中将养老产业作为重点产业提出，国家也在逐年加大政府支持力度，加速审批多项养老项目。而在建设养老项目的过程中，政府往往承担了较大的财政压力。国务院于2013年的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确指出，鼓励民间资本参与养老服务业。并于2014年在湖南、内蒙古、吉林、江西、山东、安徽、湖北、甘肃等8个省份开展以社会资本合作、市场化方式发展养老服务产业试点，促进养老服务产业发展。

一、国内PPP养老项目的现状和问题

社会资本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一种以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享的公共部门和私营机构之间的长期合作机制。其相对于传统的单政府公共服务供给模式而言，具有效率高、减轻财政负担、优化风险承担降低成本、服务质量高等优点。

以江西省赣州市章贡区社区（村）居家养老服务中心项目为例，该项目为全国第二批PPP模式示范项目，于2015年6月正式落地，计划用3年时间投资1.6亿建设72个居家养老社区服务中心，以实现城乡养老服务全覆盖的目标。在章贡区政府的监管下，社会资本同赣州市市场建设综合开发有限公司共同合作，注资组建养老服务中心项目管理公司。项目全部建成后，将为全区11万名60岁以上老年人提供日间照料、配餐送餐、医疗陪护等社区居家养老服务。

除了该项目之外，全国各地也有一批PPP模式的养老项目开展，而在开展过程中发现存在老年人去养老机构意愿下行、居家养老意愿相对强烈的情况，因此PPP模式的社区居家养老为目前主流方向。而现行PPP模式下的社区居家养老依旧存在不能提供有效供给状态。主要体现在：1.过度依赖政府资源和行政运作，容易陷入行政福利陷阱；2.社会资源整合不足，未将政府、社区以及民营养老机构间资源进行有效整合、信息共享。导致三方各自独立提供服务，造成资源重复和服务盲区。3.同专业机构间的互动不足，目前社区医疗保健工作不能满足老年人对健康咨询和身体康复护理等需求；4.工作人员专业能力待提高，缺乏相关职业教育以及相关技能培训。5.提供的服务形式较单一，未将老年群体进行细分，不能提供个性化的居家养老方案和服务。6.监管不及时，目前监管形式为事后监管和应急监管，监管信息滞后；7.盈利模式和渠道单一，未能扩展出衍生产品。

二、基于云计算和大健康的养老PPP项目的新模式的探索

云计算和大健康平台均是在互联网技术发展过程中产生的一种模式。云计算是基于互联网的相关服务的增加、使用和交付模式，通常涉及通过互联网来提供动态易扩展且经常是虚拟化的资源。而大健康平台实际上也是指利用互联网整合各种资源，将不同的医疗机构甚至保险单位等进行联合，进行信息共享以便机构为个人用户提供可持续的个性化服务。

将云计算和大健康概念和技术引入养老PPP项目，并对现有项目模式进行改进，获得以政府为主导、养老云信息平台为凭借、以社区养老中心为依托、以大健康平台为辅助的新型健康养老模式――“健康养老云”模式，以实现老人“安养―乐活―善终”的生活目标。

“健康养老云”产业内主体有政府公共部门、第三方社会机构、居家养老云信息平台以及PPP项目管理公司筹建和管理的社区居家养老中心，图1为“健康养老云”产业的结构设想。

“健康养老云”产业的运营模式如下：

（一）政府公共部门、社会资本共同成立PPP项目公司和居家养老云信息平台

政府和社会资本通过PPP模式签订合同，成立PPP项目公司。政府提供土地和政策，社会资本负责筹建和管理PPP项目公司并成立居家养老云信息平台，PPP项目公司筹建并负责管理社区养老中心。政府对PPP项目公司以及居家养老云信息平台进行监管，对项目进行风险管控。

（二）老人/子女、智能终端企业、社区养老中心以及居家养老云信息平台构成基本居家养老配置

智能终端企业与社区养老中心合作，保证智能终端入户。社区养老中心采集老人基本信息以及日常需求录入居家养老云信息平_的用户信息管理系统。子女可通过智能终端和社区养老中心了解老人居家养老情况并可对养老服务、老人健康等信息进行反馈。社区养老中心可通过智能终端以及信息反馈对老人养老情况进行实时更新和监管，消除养老服务信息滞后引发的资源重复浪费以及服务盲区，实时监管及时处理问题，也可避免由监管滞后引发的养老项目风险事件。

（三）由居家养老云信息平台整合其他服务机构同社区养老中心资源为老人提供个性化居家养老服务，形成有序的养老产业链

老人依据自身情况不同对养老服务的需求不同，如只单靠社区养老中心提供养老服务，不仅需要多样化专业在职人员，而且还需要丰富的专业资源。而要实现该目标，则将大大增加社区养老中心的运营管理成本，也增加了相应风险。因此，引入其他服务机构，例如教育文艺机构、饮食餐饮、体育健身、休闲娱乐、家政服务甚至其他机关事业单位养老机构的养老设施等第三方服务机构，不仅可提供丰富的服务种类，而且还可利用养老云信息平台针对个人提供多机构的个性化服务套餐，充分整合各机构资源，实现收益最大化。并可从中衍生新的服务产品，增添盈利渠道。

（四）居家养老云信息平台搭载大健康平台为养老人员提供多层次、高水平、全方位的健康服务

老人因年龄以及身体状况，对医疗知识科普、健身保健、康复保健、大病重病护理，临终关怀等医疗相关服务有迫切需求，但因科普力度不足，公共t疗资源偏集中于大型三甲医院，大病重病就医和护理存在难度，临终关怀等公共服务机构运转不良，其他医疗信息不明等原因，导致经常出现老人受骗、重病老人子女财力人力负担重、重病后康复保健措施以及临终关怀不到位等情况发生，无法达到“安养―善终”目标。大健康平台可通过从智能终端科普医疗知识、智慧医院信息平台、慢性病防治管理系统、健康管理系统、康健护理管理系统、互联网急救系统、互联网中医诊断系统、互联网肿瘤筛查系统等提供医疗信息服务和医疗机构健康服务，以多层次、高水平、全方位的医疗健康服务协助实现“安养―乐活―善终”目标。

三、“健康养老云”产业面临的挑战

（一）产业结构主体缺乏参与积极性

我国PPP养老产业目前处于发展初期，盈利模式尚不完善，产业链单一，完整产业链形成需社会资本的财务成本以及时间成本较大。因此，企业等第三方机构缺乏长期参与积极性，影响产业链的完善和持续发展。

（二）智能终端配套设施不完善

国内智能家居和智能终端设备尚在发展阶段，而且同老人之间的互动模式待摸索和优化，经常存在智能终端操作过于繁琐，老人完全掌握较困难。往往出现智能设备安装后老人不会使用的情况，久而久之智能终端成为摆设。

（三）云信息平台的信息安全隐患

健康养老云产业中信息共享除为机构带来便利模式之外，也存在安全隐患。如何有效保护老人隐私、维护老人信息安全成为平台建立必需解决问题之一。

（四）大健康平台处于事业发展期，同养老相关产业的结合方式尚待摸索

大健康平台是随着互联网发展起来的新型事物，目前广泛用于普通群体的医疗健康咨询服务，如何针对老年人推出针对性的系统性特色服务，是亟待解决的问题。

四、关于“健康养老云”养老产业发展的建议

（一）建立完善的信息安全监管机制

建立健全信息安全法律法规体系，加强执法力度，要求各地区各部门积极监管并反馈。加大互联网信息安全领域的资金投入，建立互联网信息安全国家标准，促进网络安全行业健康发展。

（二）鼓励民营资本进入医疗健康行业

鼓励民营资本进入大健康行业，促进医疗健康咨询行业、康复保健机构、临终关怀机构等同养老相关的特色机构的建立和发展。促进民营机构同公共医疗机构的信息沟通和合作交流，推动大健康平台的快速发展。

（三）新型养老特色主打的智能终端的研究以及加强社区养老机构人员的针对性宣传培训。

鼓励企业针对老年人特点研发简便操作，甚至VR等体验式智能终端。社区养老中心定期针对居家养老老人举办智能终端，以及养老云信息平台的宣传培训，甚至采用入户宣讲等方式，以期提高智能终端和信息平台的使用率。

（四）大力培养跨界人才

PPP项目公司应对社区养老机构工作人员进行资质考核和技能培训，使其具备互联网知识和养老服务知识，并有简单的医疗救护技能，能及时应对突发的健康问题并提供相应措施。

养老产业在我国起步较晚，但我国人口老龄化严重，养老任务重，形势严峻。因此，一个符合中国国情，且可实现良好持续性发展的养老产业模式显得尤为重要。“健康养老云”养老产业模式不仅可促进经济发展，更可解决我国的养老问题，实现“安居―乐活―善终”这一养老目标。因此，探索并完善该模式对我国养老产业具有现实意义。

参考文献：

[1] 陈懿嘉.以PPP模式进行养老产业投资的探究[D].苏州大学， 2015.

[2] 胡桂祥，王倩.PPP模式应用于养老机构建设的必要性与应用条件分析[J].建筑经济， 2012（2）：101- 104.

[3] 李卿相. 赣州市章贡区社区（村）居家养老服务中心PPP项目考察[J]. 预算管理与会计，2016（3）：40- 41.

第3篇：社区养老盈利模式范文

朱婀丹

（武汉商贸职业学院经济管理学院，湖北武汉430000）

【摘要】CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，具有自身的特点。国外成功的CCRC开发模式不但能满足我国老人居家养老的需求、满足老人不同生理年龄阶段的养老需求、满足中高端老龄人口的养老需求，而且还能满足我国养老地产企业可持续发展的要求。我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

关键词 养老地产；CCRC模式；养老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人——居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人——当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。

1CCRC开发模式特点

在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。

1.1紧凑的规划布局

CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。

1.2满足多方位的居住需要

CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。

1.3租赁为主的经营模式

在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。

1.4较高的管理和护理服务人员比例

CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。

2CCRC开发模式对我国的启示

2.1满足我国老人居家养老的需求

CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。

2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求

入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。

2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要

虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。

2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求

养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。

目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

参考文献

［1］李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计,2012(8):20-23.

［2］洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业,2013(1).

第4篇：社区养老盈利模式范文

随着中国人口红利的消失，中国经济及财政进入低速增长周期，养老等公共服务设施很大程度要依靠市场的介入，政府会留给社会大量的发展空间。2013年9月13日国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。同时，《意见》提出将开展公办养老机构改革试点，有条件的地方可以把面向社会提供经营的公办养老机构转制成企业，并鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。《意见》同时对于社会力量和民间资本进入养老服务业也释放了诸多利好信号。

逐步深入市场化的养老地产，如何通过市场化的操作使其明确定位，让更多的社会力量在为养老产业发挥作用的同时，具有可持续发展的商业盈利模式？在此过程中开发商如何解决政府公共福利建设的同时，也能关注民生、就业、医疗、养老行业问题，使之成为一个多方共赢的局面？

一、建立全龄养老社区的背景

首先，我们通过图例分析目前国内养老地产开发中遇到的问题（见图1）及解决方案（图2）。

栖城在养老规划设计领域中一直进行着不断的实践与探索。根据养老地产开发模式类型学模型图分析（见图3），养老地产可分为三种理想模式（见图4）：郊区型+销售＼可持有型+全龄社区、景区型+销售型+健康老人社区、市区型+持有型+持续照料社区，以及三种预警模式：景区型+持有型+持续照料社区、郊区型+销售型+健康老人社区、景区型+持有型+全龄社区。这几类模式充分考虑了养老地产开发过程中所面临的项目选址、投资回报等诸多问题。

在大量的养老地产案例基础上，我们通过分析研究，总结出养老项目开发模式的三要素：产品区位、客户群体、盈利模式，并根据三要素之间必然的逻辑关系，开发出适应于不同项目的规划模型。其中，重点设计研究了三种最具广泛市场价值的养老地产模式：1、全龄混合社区；2、养生养老社区；3、医养机构综合体。而“全龄混合社区”又是市场化下的养老地产模式中最具代表性和可持续性的。

二、全龄社区的概念及实例分析

下面将针对一直贯穿于栖城研究的“全龄混合社区养老模型”中有关“全龄”概念的两大层次，介绍下什么是全龄混合养老社区。

首先，“全龄”是指社区人口结构为全年龄段，包含孩子、年轻人、中年人、老年人。

如图5所示，全龄社区需解决的五大核心问题，包括了利用市场模式解决社会老龄化的突出问题、成熟商业模式与养老新兴产业的切入问题、传统养老社区的孤立感、居家养老的服务问题以及第一居所、子女教育与老人赡养的三者矛盾问题。而全龄社区模式即是通过整合养老、教育、医疗等资源，提供一个解决子女教育、父辈养老、自身养老等多重需求的宜居社区。作为养老核心内容的养老服务设施，一般为社区设置，具有一定规模，且持有经营。它一方面要为自身入住的老人提供服务，同时还承载着社区内部甚至社区周边范围居家养老的输出服务。这里，养老设施的内容以及功能布局是驱动整个项目开发的核心。以养老为核心，我们在全龄混合社区里植入其他社会资源优势用以提高产品的竞争力，例如环境、医疗、教育、服务等，特别强调教育资源的利用，希望在全龄社区模式下，能通过一站式设计解决子女教育问题、老人赡养问题以及购房置业问题，而这也必将给项目带来更强的市场竞争力。构成全龄社区的六大产品可见图6所示。

同时，我们也关注到，不同阶段的老人从生活方式到心理状态都是不同的，健康老人和失能老人在心理上也带有明显差异性。对于心理敏感的养老群体，我们既要有关联又要有区隔。现下，针对不同的养老物业特性，我们的养老产品设计涵盖了适老化通用住宅（见图7）、老年公寓（见图8）和持续照护机构等三个部分，它们在设计原则上各有不同。

这也关涉到服务设施组成、合理服务半径及服务设施表等具体参数。据图9所示，全龄社区各级服务设施由社区基层养老服务设施、社区公共服务设施、城市公共服务设施等组成。以城市公共服务设施合理服务半径为例，医院、图书馆、文化活动中心等设施需设置在5公里生活圈内，而区域性购物中心则被安置在10里生活圈内。社区养老服务设施也可根据不同服务半径、服务类别进行分门别类地划分（见图10）。

其次，“全龄”是指通过适老化通用住宅的方式建立全生命周期概念的居住环境主体。

全龄社区养老住宅产品中，栖城设计了最具创新的适老化通用住宅。我们都知道普通社区住宅是目前构成居家式养老居住环境的主体，居家养老愿望对适老化通用住宅形成有力的支持。适老化通用住宅就是在住宅开始设计和建造时，考虑好老人的各种需求，这种设计是自然的，非刻意性的，通过“不露声色”的设计去满足不同人的需要。这消除了人们对自己年龄的担心和恐惧心理，以及对由于体力衰退而从人际关系中被分离出来的担忧，消除社会潜在年龄歧视，所以我们重视产品的潜伏性设计。随着老人年龄的变化，生理由自理进入介助，整个居住环境能依据不同条件进行改装，从而动态地适应人们生理和心理的变化，使居住者在没有跨入老年时仍然保持年轻人或中年人的习惯使用。

全龄社区的适老化通用住宅，我们开发了两种主要形式：一种为“一生之宅”，另一种为“1+1”两代居的亲情户型。适老化通用住宅满足了大多数人在不改变现有居住环境的前提下，维持原有的生活习惯和人际关系就地养老的需求。以上海万科全龄社区为例（见图11、12）。本项目是栖城与上海万科在养老地产领域的商业模式和产品构成研究，帮助万科建立在养老地产领域的核心竞争力。整个项目为全龄社区的理想模型，建筑面积100万方，其中S6%为涉老化产品，包括适老化住宅、自理型老年公寓、介护型养老公寓以及涉老化配套设施，44%为通用住宅和商业配套等，设计的目的是通过产品配置和规划，创造一个适合全龄住户和全生命周期的一生之城。项目规划采用了新都市主义风格，养老服务分三级体系，并建立四大主题会所，景观分四级，配置不同级别的活动休闲空间，作为上海万科标准化理想养老社区模型，将指导万科公司的土地获取模式和开发模式。社区内设置的适老化住宅，其户型平面及设计要点见图13。

三、开展全龄混合社区探索的意义

通过全龄混合社区模式，有效解决了各方利益主体的相关诉求。

・政府：符合国家养老产业政策，在解决城市化发展的同时，解决社会民生问题。相对于孤立分散的养老机构，更能发挥国家“机构为支撑”的政策作用。全龄社区集中的养老设施承载了整个社区乃至周边社区的养老服务照顾体系。同时通过完善的养老及其他配套设施可以提高周边的土地价值。

・投资人：当前国有垄断占绝大多数市场，投资渠道狭小，作为可持续投资及持续收益的养老产业项目，更容易获得各级政府的政策金融税收的支持。养老持有型物业，是后期持续融资的有效工具，同时又是一个长期稳定的收益型产品。

・开发商：当前房地产市场持续打压的形势，养老地产项目可有效的回避调控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，销售型和持有型物业相结合的模式可以获得现金流和总体利润的平衡。同时持有型物业也是开发商后期持续融资的一个有效工具。

・运营商：通过各方的强强合作，更容易获得市场准入的机会，在专业化分工的基础上可以实现规模化的运营。同时整个社区乃至周边社区为居家养老的输出服务提供了长期稳定的市场。

第5篇：社区养老盈利模式范文

“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

第6篇：社区养老盈利模式范文

最近，国内移动医疗、移动健康领域有不少新的创业者以及热门产品涌现，如春雨掌上医生、快速问医生、5U家庭医生、掌握健康及糖护士、智能体温计、康康血压计及37健康的血压管家等等，都获得了天使投资人或VC机构的投资。

刚性需求背后的巨大市场空间

2011年国务院办公厅的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》指出，预计2020-2050年中国将进入加速老龄化阶段。到2050年，老龄人口总量将超过4亿，老龄化水平将超过30%。而65岁以上老龄人口的冠心病、高血压、糖尿病、哮喘、关节炎等慢性疾病的患病率是 15～45岁人口的3～7倍，造成了医疗资源的严重短缺。与此同时，独居老人增多、空巢化趋势加剧，也造成了医疗服务需求特别是能够实现远程实时监控的移 动医疗健康服务需求的急剧增长。

另一方面，由于中国医疗资源不足、配置不均衡，存在看病难、治病贵等各类问题，与城市各大医院相比，社区医疗与农村医疗相对薄弱，总之医疗服务供需之间的矛盾也为移动医疗健康产业带来了巨大的机会。

技术应用方面，大数据技术、移动互联网以及物联网技术的发展为移动医疗健康领域的崛起提供了必要条件：利用大数据技术建立电子病历平台，便于搜索病人信息，寻找疾病线索；利用移动APP，市民可以与医生随时随地在线联系；而物联网技术则使得病人个体化自我监测成为现实。

根据移动互联网权威机构的数据统计，2012年中国移动医疗健康市场规模达到18.6亿元，较上一年增长17.7%。2014年中国移动医疗健康市场规模将达到28.4亿元，预计到2017年，将突破125亿元，年复合增长率超过70%。

资本热捧移动医疗健康

最近，国内移动医疗、移动健康领域有不少新的创业者以及热门产品涌现，包括专业化的人体指标监测产品，如监测血糖的糖护士，为育龄妇女和儿童监测体温的智能体温计，监测血压的康康血压计和37健康的血压管家，以及各类医疗在线服务平台和论坛，如掌上医生、快速问医生、5U家庭医生、掌握健康等，都获得了天使投资人及VC机构的投资。

其中，睿仁医疗推出的“可穿戴智能体温计+App”可以为备孕妇女和儿童实时监测体温，正是瞄准了现实生活中的刚性需求，以相对容易监测识别的体温数据为出发点，将移动医疗与大数据技术结合起来。目前睿仁医疗已经获得北软天使基金、英诺天使基金及戈壁投资1000万元的投资。

而春雨掌上医生则是一款结合“自查”与“问诊”的健康诊疗类客户端，通过这个App客户可以通过在线自查的方式查询自己可能罹患的疾病并免费向医生提问。与其他移动医疗App相比，其特点在于客户的数据与信息最终被国内二甲公立医院以上的医生接收，并为用户提出专业化的诊疗建议。目前，春雨掌上医生已完成两轮融资，其中A轮300万美元投资来源于蓝驰创投，B轮为贝塔斯曼800万美元注资。

尚无清晰的盈利模式

虽然资本对于移动医疗的热情不减，但是很多移动医疗企业至今尚未有较为成熟的盈利模式，这也就意味着如果投入的资金不能实现良性的回收，未来移动医疗将很难持续火热下去。

当前，国内大多数的移动医疗企业仍然处于用户积累的初级阶段，比如现在市场上比较热的消费型医疗概念设备，其大多集中于某些简单数据的监测与记录上，如血压与血糖监测、女性生理周期监测以及育龄妇女与儿童的体温检测等等，对于数据缺乏深度挖掘，客户之间的互动性相对较差，而且创业者对于企业的盈利模式尚未有清晰的规划。而其他的一些医疗互动平台与社区，比如5U家庭医生、春雨天下、好大夫、丁香园等的商务模式正在逐渐成熟，其盈利则主要是通过转嫁广告费、中介费、增值服务和在线问诊等来实现的。更为重要的是，目前市面上的多数移动医疗企业均未解决一个最为核心的问题：不论是慢性病的管理还是为客 户提供远程医疗，所有数据的最终接收端应为医生，但目前由于中国公立医院医生尚未得到根本性的解放，医生（特别是三甲医院的医生）很难通过这些移动医疗设备及App为客户提供详细充足的专业建议。移动医疗虽然发展火爆，投资者热捧，但其中真正解决了国内医疗供需矛盾的屈指可数，更何况医疗行业与其他行业相比，政策敏感度较高，创业者很难通过市场化的方式获取竞争优势，因此，在投资移动医疗与健康产业的过程中需警惕泡沫化风险。

行业发展趋势研判

当前国内移动医疗健康产业仍处在发展的初级阶段，但是随着移动互联网技术的发展、公立医院改制的进行以及国民就医观念的不断开放，移动医疗将会迎来爆发型增长，在行业发展的过程中，不论是向药企收费、向医院收费、向保险公司收费还是向消费者收费，移动医疗企业的盈利模式将会逐渐清晰。

可穿戴智能医疗设备能够有效地协助患者进行个性化健康管理，通过对各项指标的检测来纠正功能性病理状态，中断病理改变过程。合理的慢性疾病管理，能够避免看急诊和住院治疗，减少就医次数，从而带来费用和人力成本节约。

第7篇：社区养老盈利模式范文

【关键词】财务指标；战略；轻资产

一、引言

过去十年，房地产行业处于发展的黄金时代，土地增值速度快，房地产企业普遍的商业模式为：增加土地储备和高房价，这个时候公司持有土地就能获得丰厚的回报，这也就是房地产行业的重资产模式。但是，在中央不断加大对房地产行业调控力度的现实背景下，房地产企业现行的重资产商业模式正面临越来越严峻的挑战。土地价格不断上升，而房价的单边高速上涨的时代已经结束，房地产企业高利润的时代已经结束，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，公司是否应该从重资产转变成轻资产的商业模式值得探讨。本文对保利地产进行财务分析与评价，并结合保利地产近年来的轻资产的战略布局，探讨房地产企业在轻资产发展之路上应该何去何从。

二、财务指标分析

根据证监会行业分类指引，在我国A股上市的房地产企业中，2014年保利地产实现的营业收入仅次于行业龙头老大万科A，以营业收入计算的市场占有率达到了12.59%。因此，本文选择万科A作为可比企业，对保利地产2012年2014年的财务数据进行分析与评价（详见表1）。

（一）偿债能力分析

从短期偿债能力看，2012到2014年保利地产流动比率、速动比率基本呈缓慢上升趋势，且高于万科A，说明公司短期偿债能力较强。但是从长期偿债能力来看，保利地产和万科A的资产负债率都较高，虽然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，说明公司较多的运用财务杠杆，而公司仍处于重资产的运营模式，债务人承担着较大的风险。

（二）盈利能力分析

2014年保利地产的净资产收益率和营业毛利率都高于万科A，说明保利地产的营业收入虽然低于万科A，但是公司投入资本的回报率高于万科A，而在房地产企业高利润时代结束之际，通过轻资产战略提高公司的资产回报率将成为公司未来的出路。但从2012到2014年，保利地产和万科A的净资产收益率及营业毛利率都呈下降趋势，主要原因是近年来国家对房地产的调控，房地产行业不再处于黄金时代，公司通过降价等促销的方式提高营业收入，降低了净资产收益率和营业毛利率。

（三）营运能力分析

由于从拿地到交房需要经历较长的时间，房地产企业资产周转率普遍较低。近三年保利地产存货周转率及总资产周转率有小幅提升，存货周转率一直略低于万科A，但总资产周转率高于万科A，说明保利地产在资产周转方面管理较好。

（四）成长能力分析

2012至2014年，保利地产和万科A总资产增长率和营业收入增长率都呈快速下降趋势，说明随着房地产黄金时代的过去，房地产企业高增长模式也逐渐消失，取而代之的是低速增长，因此，如何成功转型成为房地产企业思考的问题。

三、公司战略分析

（一）信保基金

2010年6月，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（简称：天津信保）成立，天津信保由保利地产和中信证券合作设立，两者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投资者持有。2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%，信保基金把几乎所有的钱都投向了保利地产旗下的项目，这为保利地产的跨越发展提供了高效的融资渠道。公司2014年年报中房地产项目汇总表显示，在近四年新增项目中，其所占平均权益比率一度低至65.3%，其1/3的新增项目权益由合作方持有，这其中，信保基金占据多数。引入信保基金在项目层面的持股权，有助于保利地产降低现金流压力，而借助信保基金，保利地产也成功地将上市公司负债率降低。

信保基金是保利地产实施轻资产战略的途径之一，与目前市场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。2013年该基金实现净利润2.75亿元，保利地产董事长宋广菊更预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。

（二）养老地产

2011年保利地产正式将养老地产提升至集团战略高度，并进行了大量资金以及资源方面的投入，至今已逐步形成了“居家养老、社区养老、机构养老”的“三位一体”养老模式，并成为国内养老地产的领军企业之一。养老地产其实是微利行业，但是公司已经建立自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

因此，公司的养老地产也是公司实施轻资产战略转型的方向之一，公司看重的是未来养老地产的市场，当未来公司能够依靠住房销售获得的利润下降时，专业化地产将为公司带来盈利，公司可以依靠前期发展的养老地产的服务收入盈利。

综合以上分析，我们可以看到，保利地产2014年的财务表现其实是较好的，但从财务指标我们也可以看到，公司的资产周转率较低、收入增长率和净资产收益率也逐渐下降，说明即使是行业领先企业也逃不过公司面临转型的挑战。而通过保利地产的年报，我们发现，天津信保基金的成立运作以及养老地产的战略都是保利地产实现重资产向轻资产转型的重要尝试，尽管目前房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，房企的轻资产业务并非其主营业务，收入贡献有限，但是随着房地产行业暴利的结束，轻资产必将是房地产行业未来发展的新方向。

参考文献：

[1]张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013（8）：7679

[2]戴天婧，张茹，汤谷良.财务战略驱动企业盈利模式[J].会计研究，2012，11

第8篇：社区养老盈利模式范文

彩生活向互联网转型的思路以及商业模式虽然已被资本市场认可，但是如何落地、落地效果如何，仍有待时间检验。

传统业务占八成收益

彩生活的业务有三块：传统物业服务+工程服务+社区增值服务。其中，社区增值服务是未来盈利的核心，是其脱掉房地产外衣的重要支点，按照预期，该模块未来应占盈利来源的90%。

但2014年财报显示，目前彩生活的主要盈利点仍在前两块。

一方面，前两项业务在总收益中的占比居高不下，合计占到总收益的八成以上。截至2014年12月31日，彩生活物业管理服务的年度收益占总收益的60.7%，同比增加2%，工程服务年度收益的占比从22.1%增长至22.5%。

另一方面，后者的收益增速落后于前两项业务。由于管理面积大规模扩张，2014年彩生活传统物业服务的收益同比增加72.7%。而且，新增小区不完善的基建，也给其工程服务带来了生意，工程服务收益同比增长69.8%。与此形成对比的是，新增面积给社区增值服务带来的收益增速并没有那么快，仅为46.3%。在社区增值服务的收益中，公共空间租赁协助是大头，占到了35%，软件使用费虽然有所提升，但并未超过前者。

增值业务用户分布不均

今年初，彩生活CEO唐学斌表示，彩之云(彩生活的服务APP)用户超过128万，活跃用户超过50万，从用户(免费)到客户(付费)的转化率为40%。这个转化率高于一般的互联网企业。

在彩之云内部功能中，客户的分布并不均匀。记者随机走访了彩生活位于深圳的几个社区，仅从抽样样本来看，缴存物业费、停车费的最多，在E维修上报修的次之，使用彩之云内理财、购物、租房等功能的并不多。

一名业主称，“使用彩之云缴存物业费确实方便多了，不过，我对它的海外直购、超市等购物频道并没有太大兴趣，直接去一号店或者京东就可以了。”

对于彩之云提供的多套理财产品，另一名业主称不了解，从未参与过。

明源云社区产品研究经理唐亮称，目前彩生活的APP是一个大而全的平台，整合了衣食住行等诸多需求，对业主来说确实更方便了，但移动互联网时代，做得好的都是单点极致。如果做一个大而全的平台，则无法在单点上满足客户最高的需求，在竞争时落后于细分领域的产品。而且，全部整合别人的产品，就失去了自己的特色，这意味着难以开发好的盈利模式。

唐亮称，这种情况下，以直接盈利为目的，又要保证轻资产，彩生活只能落到卖各种各样的产品这个点上，因此对业主的黏性不高。

卖服务还是卖产品？

实际上，由于万科、中海等旗下物业都拿出了分拆上市的计划表，因此，留给彩生活巩固“社区第一股”地位的时间并不多。

一位私募经理表示，在当前市场下，物业管理公司想要在二级市场获得高估值，除了有机构和资金推动外，还必须保证报表上的轻资产，彩生活的上市就证明了市场认可这种商业模式，如果贸然加大负债率，将影响彩生活的估值。他直言，彩生活需要在服务上下功夫。

唐学斌曾表示，彩之云将集成包含衣、食、住、行等各领域商户服务资源，构建社区1公里微商圈。对比竞争对手，彩生活所提出的“消灭最后一公里”这个卖点仍然存在。万科的布局，选择突破的点正是社区教育、社区养老等。

但唐亮称，问题的关键“不是卖东西，而是卖服务”，通过服务来盈利。

第9篇：社区养老盈利模式范文

关键词：养老信托；养老消费信托；模式选择；金融创新

中图分类号：F830.33 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2015）08-0202-01

Analysis on the development of the pension consumption trust under the aging background

Zhou Xin-lian

（mathematics and finance department Yuyang teachers college， Hubei Shiyan 442000）

Abstract： the aging of the population has become one of the major social problems in China.. Pension trust as a new financial tool， standardization and vouchers of the pension rights share can be realization of pension services， investment banking and wealth inheritance function meet the pension needs of older people， so as to relieve the increasing serious aging problem. At the same time， pension trust can also trust company business model innovation， expand the new profit growth point. This paper takes a typical pattern of Pension Trust――the pension consumption trust as an example， and analyzes its development status and future development direction through two cases.

Keywords： aging； pension trust； pension consumption trust； mode choice； financial innovation

根据联合国的定义，老龄化指一国65岁及以上人口达到本国人口总数的7%。据2010年第六次全国人口普查数据显示，65岁及以上人口为1.188亿人，占总人口的8.87%。[1]2013年这一占比达到了约9.7%，今后还有不断上升趋势，到2030年我国将迎来人口老龄化的高峰，这说明我国已步入深度老龄化社会。在老龄人口剧增的同时，我们也发现老年人的消费需求也与日俱增，据不完全统计，2013的消费需求在4万亿元左右，预计在2030年将增至13万亿元。养老消费的持续增长，加上国家不断加强对养老产业的政策支持，使得各类机构开始尝试探索以产融结合支持养老事业发展的新模式。

一、养老信托和养老消费信托概述

养老信托是以解决老龄人口的养老问题而开展的信托业务，它主要采用信托模式管理养老保险基金或养老资产。[2]与其他投融资和金融服务相比，养老信托可以利用信托制度的优势，不仅可以提供财富保值增值服务，同时还可以为老年人提供养老服务。在全球发达国家，以养老信托这种模式管理并运行的养老保险形式已经成为了主流。但在我国，这种养老模式还没有大量出现。

养老消费信托作为养老信托的一种典型模式，是指信托公司与养老服务机构联手，投资者在购买信托产品之后，不是单纯地获得现金收益，而是同时获得养老服务的权益。[3]即具备了金融投资与养老服务的双重属性。可以说，这是信托公司的一项颠覆式的业务创新。

二、养老消费信托在我国的发展现状

目前，各类金融机构都在尝试探索养老与金融的结合，保险、银行、信托都在尝试，可以说，金融机构更多地是输入资金用于养老设施的建设，对于消费端的开发还处于初始阶段。[4]本文通过两大案例来分析一下养老消费信托在我国的发展现状。

“中信和信居家养老消费信托”作为我国首支养老消费信托，于2014年年底由中信信托携手四川晚霞康之源养老产业投资公司（下称“四川晚霞”）推出。期限一年，产品认购价格分为 1.1 万元、2.1 万元、3.1万元三档，分别对应购买“中信和信”消费型信托银卡版、金卡版和白金卡版产品。在信托存续期内，银卡、金卡及白金卡委托人可以分别以 9.5 折、9.25折和9折的折扣享受市场价值为105元、324 元及 438 元的居家养老基础服务、健康管理服务、特色服务及社区医养服务。[5]产品到期后，根据客户的消费情况，客户将获得本金全额返还以及部分现金收益。产品包含了服务和余额理财两部分收益，属于单一事务管理类信托。

北京信托与汇晨养老机构管理有限公司（下称“汇晨养老”）合作推出了一款“养老消费信托”――养老消费2014001号集合资金信托计划，首期产品于2015年2月4日成立，与中信信托的单一事务管理模式不同，它以集合信托形式成立，认购门槛 50 万元，投资回报包含了“货币收益”和“养老消费权益”两部分。其中养老消费权益部分由产业合作方北京汇晨养老机构管理有限公司提供，具体为入住项目养老公寓，借此可提前锁定养老床位或未来养老消费价格及优先权。 “货币收益”部分，则是以“基准收益 + 浮动收益”作为安排，收益分配周期为每季度，北京信托有权根据市场情况公告年度基准收益率。当信托财产实际收益率大于基准收益率时，未实现养老消费权益的信托单位，可获得浮动信托收益。

可以看出，在模式上，中信信托和北京信托采取了两种不同的形式，中信信托采取的是金融预付消费卡的形式获得养老等服务优惠，而北京信托则采取了投资收益选择权的方式来预定未来的养老服务。但这两种模式都不新鲜，在其他消费信托或理财产品中早有应用。所以目前来看，信托公司仍以信托管理报酬为主，在养老消费信托中的角色更多地是养老机构的一种销售渠道，特别是中信信托的金融预付卡消费形式，是消费预付卡的衍生。

三、养老消费信托今后的发展方向

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出要加快发展老年金融服务，引导和规范金融机构开发适合老年人的理财、信贷和保险等产品。所以养老消费信托的发展前景是广阔的。

对信托公司而言，盈利模式的选择和创新是当下面临的主要困难，针对不同年龄段的老年人，应有不同的目标定位。65～80之间的应划分为一类，他们还健康活跃，生活能完全自理，可能更需要社区养老服务、分时度假服务等；而80岁以上的老人应划分为另一类，他们可能已经出现失能失智或半失能状态，日常生活已不能完全自理，那么这一类需要的服务更多更全面，应作为信托公司的高端客户予以开发。在这个过程中一个难点就是信托公司与合作方之间的关系协调问题，这些合作方可能包括了养老运营机构、旅游公司、专业护理机构等等，只有关系顺畅才有可能使整个服务过程达到客户要求。

另外，目前我国的养老信托还只具备消费和理财两种基本功能，这与发达国家还存在很大差距。待我国市场培育充分后，可以借鉴国外的做法，增加丧事办理、遗嘱执行、遗产管理等更多项老年人需要的服务以完善养老信托的功能。

四、结论

虽然各类金融机构都在养老与金融的结合方面做有益的尝试，但目前仍处于探索阶段，缺乏成熟的模式。同时我们也应该看得，养老市场有着相当广阔的市场前景，养老信托的发展潜力巨大，这对完善社会养老保障体系、缓解老龄化问题具有十分重要的意义。

参考文献：

[1] 尹 隆.老龄化挑战下的养老信托职能和发展对策研究 [J].西南金融，2014（1）.

[2] 郑则鹏.养老信托业务的国际比较研究[J].湖北社会科学，2012（10）.

[3] 王 跃. 信托参与养老市场的路径思考 [J].金融经济，2014（8）.