宏观调控方式精选(九篇)
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第1篇：宏观调控方式范文
关键词：货币政策；房地产市场；房地产投资；宏观调控
根据搜房网最新北京市房价走势图，2014年3月的平均房价38567元/平米计算，在北京购买一套90平米的普通商品住房需要支付350万元。这笔钱相当于一般家庭35年所挣得的收入。
一、有关“房地产”的现状
在市场经济条件下，房地产既是必需品又是投资品，具有不可移动性和商品的双重特性。住房市场从来就是个区域性特征明显和不完全竞争的市场。特别是1997年取消住房福利分配制度，实行住宅供给和分配的市场化、货币化以来，围绕政府对住房市场的宏观调控等问题的争论一直没有间断。在房地产业与宏观经济千丝万缕的联系中，房地产价格是其中最有影响力，也是极其关键的一个因素。2002 年以来，尽管我国政府连续数年实行严厉的房地产宏观调控，但房价仍然保持了持续快速上涨态势。2007 年下半年爆发的次贷危机使国际国内形势发生了深刻的变化。2008 年6 月以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”，部分地区和项目出现了个人抵押贷款“断供”的现象。房地产企业出现资金紧张、融资困难的局面。在国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策的推动下，2009年，中国的房地产一路上升，销售面积和销售额增长很快，市场政策总体缓和。进入2010 年，2月份房地产销售价格指数为115.09，比2008 年3 月份热销时高出了12．2 个百分点，大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。我国处于经济转型期，影响住房价格的因素是多方面的，房地产宏观调控政策的目标与定位将会对房价产生重大影响。
二、房地产政策的变化轨迹
在我国经济经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房地产政策变化轨迹也发生了相应的调整。其实，国家的房地产宏观调控政策是与房地产价格的交替上涨相关的。 2007年初，国家对房地产市场进行的整治和打击，一直持续到2008年上半年。2008年下半年，受国际金融危机的影响，国家实行了宽松的信贷政策，对房地产具有刺激作用。在国家宽松政策的鼓励下，2009上半年房地产市场供需两旺，房价逐渐上升。2009年下半年，房地产市场出现了供求失衡、房价上涨过快的现象。针对这种情况，2009年下半年国家出台了一系列打压房地产投机的政策。
房地产价格与国家的宏观经济政策的影响是相互的，房地产价格通过对消费和投资的影响，进而影响国家宏观经济的发展及其相应政策的制定。国家的宏观房地产政策通过对房地产市场的供给和需求的调节来影响房价。
三、近期货币政策对房地产市场的影响分析
尽管房地产投资增速有所回落，但仍然处于高位运行；房地产销售价格整体回落，但三四线城市增速较快；房地产市场的焦点正在中东部、一二线城市向中西部、三四线城市转移。
2010 年下半年以来，由于整体物价水平持续上升，通货膨胀的预期加强，中央银行频繁上调存款准备金率和基准利率，以回收流动性，防止通胀的形成。从2010 年10 月开始到今年7 月止， 已经9次上调存款准备金率， 达到21.5%的历史最高位；5次加息，贷款基准利率达到6.56%。这对资本密集型的房地产产业产生了很大的影响。
受紧缩政策的影响，房地产企业在一二线城市竞争日趋激烈，成本日益提高，利润空间在逐步缩小，房地产市场的焦点正在向三四线城市转移。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。房地产市场快速发展最大的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展，从而引发房地产泡沫，使房地产商品价格大幅偏离其价值。三四线城市房地产投资增长速度极快，在固定资产投资中的占比增长逐渐成为投资的重点，而与GDP 增速的比率大幅领先于大中城市。这一方面可以用消费潜能的释放来说明；另一方面也隐含着一定的风险，如果这种大幅领先于GDP 增速的房地产投资增长速度与三四线城市的市场需求脱离，则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险。
四、政府宏观调控政策与房价上涨的作用机理
政府通过土地政策调整土地供给量来影响房地产供给结构，最终实现稳定房地产市场主要通过土地供应量和地价来进行。土地供应量对房地产的供应量起着决定性作用。土地供给量增加，房地产开发企业可开发的土地增加，房地产开发企业则会增加投资，房地产供给量增加，反之亦然。同时，房价也影响着土地政策的调整。过高房价的根源是市场供求的失衡，这将进一步加大政府的用地供应和严查土地闲置行为，最终形成合理的土地供应制度。房地产是资金密集型行业，房地产开发以及交易的各环节都涉及巨额资金的往来，在中国目前房地产融资渠道单一的情况下，银行贷款是房地产业开发投资资金来源保障的关键。利率是资金的时间价格，利率水平的高低，直接影响房地产商的开发成本。如果成本过高会导致房价高或投资规模的缩小。同时，房价的过高也会影响国家对银行贷款利率或信贷规模的调整。税收政策是调控房地产的重要政策，是国家根据宏观经济形势和产业发展需要，通过开征或停征税种、税率、减免税收等手段，调整房地产业税制结构和税负水平，从而影响房地产市场的供给和需求，最终达到影响房地产价格的目的。
目前，经济适用住房的建设是我国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之一，其灵魂就在于它是现在唯一可以使消费者买得起的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，应当以保本微利为原则，利润率必须控制在 3%以内，其他各方面的税费也要减免。因此，开发商的高房价暴利模式将受到严重冲击，进而使中低收入群体的住房需求得到缓解，大多数国民能共享改革发展成果，并促使房价理性回归。
五、总结
在中国房地产宏观调控的过程中，由于多方利益群体博弈的存在使得调控的效果大打折扣。中央政府制定的宏观调控政策要从全局性和综合性的角度，权衡多方利益，更好挥房地产宏观调控政策的效果。自2008年 11月以来，中央政府及时调整了房地产行业政策，政府全方位的政策调控是有效和及时的。但是，也应该总结经验教训，不断完善房地产调控政策，改进调控方式和效用。要有效调控房价，还必须从土地供应、房地产银行贷款、税收、保障性住房等方面进行综合的政策调控。目前，在对住房供给结构的调整和住房保障体现的完善的同时，还要调整消费政策并采取有效措施加大对房地产投机行为的打击力度。抑制对土地的投资，收紧“银根”和“地根”的政策，长期来看会抑制房价的上涨。进一步出台的针对房地产业的宏观政策可借鉴国外的住房模式，着眼于构建长期稳定的房价形成机制，进行大胆的创新，使政策效应随着改革和经济的持续增长而不断深入。
参考文献：
1.庞如超.近期货币政策对房地产市场的影响分析
2.陈辞.马永坤.国家宏观政策对房地产价格影响的协整分析
3.刘东坡．中国房地产宏观调控政策效果研究［D］． 合肥工业大学硕士学位论文，2009，( 4) : 11 － 12．
第2篇：宏观调控方式范文
加大综合调节力度，引导合理的住房消费。一是明确新建住房结构比例。各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下商品住房所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。同时，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，不得低于居住用地供应总量的70％。二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。住房按揭贷款最低首付款比例，由原来的20％恢复为不得低于30％，但对个人购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的，仍执行首付款比例20％的规定。三是进一步抑制投机投资性购房需求。住房转让环节营业税免征税期间由2年调整为5年，规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高了炒房成本。
重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。二是由各地编制住房建设规划，做出具体空间布局、项目用地和建设进度安排，在2006年9月底前向社会公布。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。
加大整治查处力度，规范房地产市场秩序。一是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。二是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。三是开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款和滚动授信。四是抑制房屋囤积行为。开发企业空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难。一是加快廉租住房制度建设。明确时限，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并确定和公布今明两年廉租住房建设规模。明确城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。二是进一步完善经济适用住房制度。加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，租售并举，解决群众居住问题。
继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地生财的做法，继续加强拆迁计划管理，2006年各地拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。制止在拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下实施拆迁的行为，保护群众合法利益。（摘自2006年8月6日《人民日报》建设部/文）
第3篇：宏观调控方式范文
伴随时代的不断发展，以及社会体系的不断进步，社会相关职能部门越来越关注经济的发展和政策的宏观调控。因此，本次研究从我国房地产的宏观调控行为的基本特征角度进行收入进行分析，在掌握相关内容的基础上进行经济法体系相关规章制度的探讨与研究，促进我国社会经济体制的完善发展，促进房地产行业的长足进步。
关键词:
经济法;视域;房地产;宏观调控;行为透析
一、我国房地产宏观调控行为特征分析
(一)遵循法律规定下进行宏观调控具体行为我国房地产工作的宏观调控行为具有众多特点，根据其工作的性质进行判断不难发现，宏观调控的制度行为必须遵循严谨的法律和法规制度，在良好的制度体系框架下实现对经济工作的进一步完善。在良好的环境和氛围之下进行相关工作的运作，所有的运作权利和职能，以及程序中涉及的具体内容和措施都是需要遵循一定制度执行的。
(二)遵守市场监管法则基础下进行房地产宏观调控房地产的宏观调控工作还需要遵循市场的基本原则，服从市场的监督和管理制度，在良好的法则规范条件下进行制度的运作和执行。社会的相关职能部门必须认识到市场运营的重要性，以及法律、法规监督管理的重要性，希望能够通过良好的宏观调控制度在遵循市场管理工作的基础上进行相关工作的执行。
(三)房地产开发需要重视土地资源维护我国房地产工作开展的过程中存在不同的宏观调控特征，其中非常重要的工作内容还涉及到房地产开发时设计的土地资源维护工作内容。在房地产开发过程中出现的土地资源工作不单单涉及到环境的因素，还存在财政、税务等众多内容。
(四)房价调控政策不能脱离经济法原则市场运作过程中出现的房价调控工作内容，也需要在良好的制度监督下完成，并且不能够脱离实际的经济法规则和内容，需要进行相关工作的宏观调控，具体工作设计到对实际产生的经济价值进行有偿的服务，另外就是在行政法规和制度的内容下进行调节与完善，进而实现对制度的调整。
二、我国房地产宏观调控行为的经济法规章制度
(一)房地产宏观调控需要坚持合法性本质原则需求从整体角度进行观察，我国的房地产宏观调控制度存在一定的行为约束，需要在经济法的基础下进行相关工作的执行，要求在规章制度监督的条件下完成众多的工作内容。只有完善相关的工作职能和效果，才能够合理的进行市场行为的推进和拓展。
(二)房地产宏观调控需要在经济决策和法律规制紧密联系下执行房地产的宏观调控工作需要在良好的经济法规和秩序下进行，只有将决策的内容与法律的规则进行融合，才能够保证相关部门对于房地产行业的宏观调控需求，也实现对国家法律、法规的进一步完善，以此实现国家权力和制度的进一步执行与完善。构建宏观的职能体系对于社会的进步具有重要的意义，进而实现政府与行业发展之间的紧密联系。
(三)脱离经济法的房地产宏观调控会导致行政专权一旦房地产的宏观调控工作出现问题，就会导致实际的经济法规监督和管理工作出现偏差和缺失，导致社会体系发展的单一性和不规则形。行政专权的局面影响了市场经济的稳定性，在不符合经济法范畴的管理制度监督下影响了房地产宏观调控制度的缺失。
三、经济法视域下完善我国房地产宏观调控对策
(一)构建良好的房地产宏观调控法律体系构建良好的房地产宏观调控法律监督体系，对于完善房地产行业发展具有重要的影响作用，这一政策的实施具有非凡的意义，是改革开放政策不断进步与发展的重要体现，也是关注到我国特色社会主义国情发展的基本需求而进行调整的重要工作内容。关注到国家发展的基本情况，以良好的法律监督体系实现对房地产工作体系的进一步巩固，以此实现对经济视域下房地产行业的长足发展。
(二)体现经济法利益观的房地产市场宏观调控房地产行业在发展的过程中受到了市场经济的宏观调控，这一政策的实施实现了经济法的利益观念完善，也体现出经济法视野发展下的社会需求，对于完善我国的基本经济制度和宏观调控工作具有良好的影响力。
(三)以制度创新促进房地产市场调控成效革新房地产行业在市场经济发展中的宏观局面，需要以良好的制度进行管理和控制，实现全面的制度监督是完善整体市场经济发展环境在重要措施和发展对策。体现出宏观调控对于我国国民经济权益上的保护，才能够满足社会不断发展和完善的重要目标。
(四)以科学的市场调节手段实现最大程度的公众利益以科学的方式进行市场经济的调节，才是满足社会发展重要需求的关键。房地产行业在运营和发展的过程中不断的遇到新的问题，采取宏观调控的制度能够解决行业发展中存在的问题，同时也成为保护社会民众经济利益的重要举措。
四、结论
综上所述，本次研究通过了解和掌握我国房地产宏观调控的相关内容，并具体分析其中涉及的特征和内容，希望能够在掌握相关工作细节的基础上，积极的与我国经济法律和法规进行配合，以此实现经济制度的完善。
［参考文献］
［1］邱格磊．我国房地产临时性调控政策的经济法反思———以“限购令”为视角［J］．福建江夏学院学报，2012，02:72－79．
第4篇：宏观调控方式范文
摘要：近年来，为了解决房地产投资规模过大、住房供应结构不合理、住房价格上涨过快、房地产市场秩序比较混乱等问题，我国陆续出台了一系列政策措施，这些调控政策从立法性质来说，均是法律层次较低的规范性文件，但对促进房地产业的健康发展发挥了积极作用。本文从经济法宏观调控的基本概念出发，分析了房地产市场宏观调控的基本原则与措施。
关键词：宏观调控；整体性；间接性
一、经济法视角下的房地产市场宏观调控
（一）宏观调控的概念与特征
宏观调控的实质，实际上是政府针对市场情况，以特定的经济、法律或者行政手段，以协助市场客服缺陷和市场调整的失灵为目的，以调整社会总需求和总供给之间的平衡为手段，对经济社会进行调节和控制的行为，行为的结果必然是为了追求整体经济的健康发展，实现社会稳定、持续增长的最终目标。
从经济法的角度看，宏观调控具有整体性（即宏观性）、间接性的特点。其中，宏观调控的对象具有整体性的特征，它关注国民经济总体活动、经济的宏观结构，注重对社会经济总量进行调节。具体来说，政府宏观调控的目标包括经济增长、发展稳定、促进就业和经济结构协调，作用范围涉及社会经济全局。
间接性是指宏观调控不是通过直接手段而是间接手段间接影响市场主体的行为，政府等监管部门不会直接干预市场主体的个别经济活动。间接手段主要是指能够影响社会经济总量的杠杆工具，包括财政手段、税收手段、金融手段等财政经济政策。国家直接作用于杠杆的此端，力量传递到杠杆的彼端，影响和带动社会众多经济主体的经济活动。
（二）政府在房地产市场调控中的职能定位
依据市场经济的理念，市场实际是范对国家的管制的，而房地产市场的宏观调控，抛开结果，其实质是加强了国家对房地产市场的干涉，最终实现国家对房地产市场的调控和管制。经济社会发展到现在，国家已经作为重大影响的经济实体存在在市场经济中，已经不可能有任何国家独立与市场之外。这就决定了国家权力的运用必然会对经济行为产生影响，因为国家掌握了大量的资源和权力，而如何有效的规范国家行为，让国家和市场在法制规范中有效运行，有利于整个社会的发展，这是当前迫切需要关注的问题。
在房地产宏观调控上，国家应当恪守经济法基本精神，更多地对市场进行引导和促进，而不是限制和剥夺。在对房地产市场调整中，政府的首要任务是维护公平的市场竞争秩序，为房地产行业的发展创造有序的的环境。
二、房地产市场宏观调控的原则与措施
（一）整体性原则
做为社会整体利益来看，以下特征是必须具备的：首先，社会整体利益的收益对象必须具备非特定性，不能是某个指定的个体。其次，在利益设定上，不会排斥涵盖整个社会的商业目的，更不会排斥促进公共利益的各种群体利益，但是设定上不能是基于个别主体的商业目的而设定。第三，公共利益不以个体为意志为转移实现，而必须通过特定的法定程序来实现。经济法基本原则要求宏观调控要着眼于社会经济的宏观结构和总体运行，影响对象的范围是社会经济全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在调控目标的制定和调控对象的选择上，必须将稳定房价，规范房地产市场运行，维护公众利益作为调控目的，以整个房地产行业作为调控对象。
（二）间接性原则
宏观调控法的调整方法是一种间接调整的方法，这是由宏观调控的性质决定的。政府对房地产宏观调控是在充分发挥市场机制作用的基础上进行的，政府通过计划、财政、金融、税收、物价等方面的法律化的政策作用于市场，而后者通过市场引导经济主体的交易活动符合宏观经济政策的要求。
我国对房地产行业和房地产市场的宏观调控向来具有较强的政策性，这些政策对宏观调控法的制定有很大的指导作用，而经济法恰好是房地产宏观调控政策的法律化，在法律框架下的宏观调控有利于依法贯彻落实。反过来，宏观调控政策又为制定经济法的具体条款进行了有效尝试。
（三）经济法对房地产市场的调控措施
在房地产领域，经济法是最为重要的法律部门，原因在于，宏观调控对经济运行的调整，主要是通过行政、经济、法律三种，这三种均为间接手段，行政和经济的性质决定了这类手段不能在法律框架之外运行，那就决定了所有的宏观调整的认可和保护必须通过相应的法制。关于房地产调控的国家宏观经济决策、法律及各类施行措施组成统一整体，借助行政手段、法律手段、决策手段对市场进行规范与调整，实现国家房地产调控目标。
比较以上三种手段，决策手段主要包括货币、财政、土地、投资等方面的决策，反映了房地产市场的短期调控要求；房地产经济手段以房地产决策为导向，包括经济法律、行政法律等；行政手段主要包括许可、审批、监察行政行为。这三种调控手段相互配合、相互影响。其中，法律手段是调整房地产宏观调控关系过程中最规范、最主要的手段。
三、结语
严格来说，房地产调控政策是国家为促进房地产市场健康发展而出台的引导意见，区别于权力机构依据《宪法》和《立法法》而为的立法行为。无论是作为行政管理立法的《城市房地产管理法》，还是保护民事权利的实体立法《物权法》，均没有关于房地产市场调控的内容。虽然这些这些措施对房地产的调控产生了一定的积极效果，但是没有从根本上扭转我国房地产价格持续上涨的态势。
政府在房地产调控过程中，必须防止调控行为与措施过度政策化，回归经济法宏观调控的本位，坚持宏观调控法的基本原则，明确政府在房地产调控中的职责，完善房地产市场的宏观调控立法。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）
参考文献：
[1]参见徐孟洲：《耦合经济法论》，中国人民大学出版社2010 年版，第208 页—209 页。
[2]参见聂飞舟：《我国房地产市场宏观调控的经济法反思》，载于《中国房地产》，2009年10月，总第346期。
[3]参见黄珊珊：《经济法视野下的房地产市场宏观调控问题》，载于《法制与社会》，2012年3月（上）。
第5篇：宏观调控方式范文
关键词：房地产；宏观调控；房价；政策措施
一概述
我国房地产市场的健康发展和政府的宏观调控是分不开的。几乎每一个房地产市场的拐点都与当时或之前的相关政策有巨大的关联。我们国家几乎每年都会出台房地产调控政策，但是尽管调控房地产市场的政策十八般武器用尽，政策效果却并不理想。虽然房地产市场的宏观调控取得了一定的成效，但效果不明显，房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈。因此，分析和研究历年房地产调控的经验和教训显得尤为重要。
二历次调控回顾
2003年颁布121号文件：; A5 e0 G0 n新浪乐居论坛
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。121号文件拉开房地产调控序幕。
2004年开始的实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷，以调控供给为主。2004年3月，国土资源部、监察部联合颁布的第71号文件规定：2004年8月31日起，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。所有经营性项目用地一律公开竞价出让，不得再进行协议出让。并且要求此后发展商必须及时缴纳土地出让金，如果两年不开发政府有权收回土地，纳入国家土地储备。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。这在业内被称为“8・31大限”。
2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。同年4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文），国家开启了控制房价的大幕。2005年5月27日，国税总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，对住房交易征收营业税。土地方面，将征收土地闲置费。
2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会上提出促进房地产业健康发展的六项措施，涵盖住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等多个方面。九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。
2008年，从9月16日开始至12月23日，央行连续五次下调存贷款利率，先后四次下调存款利率，特别是11月26日央行下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。11月，国务院又出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业”。
2009年底，从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”，即国四条。
2010年1月，国务院办公厅“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知” (国十一条)的精神是：随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。4月出台的“国十条”。
2011年春节前后，中央政府进行了一系列的房地产调控措施，又一次号称史上最严厉的房地产调控政策，即“新国八条”，还让传说已久的房产税正式开始施行。
三历次调控效果分析
2003年的提高购买高档商品房或第二套以上（含第二套）商品房的借款人的首付款比例规定对抑制房地产过热起到了一定的作用，拉开房地产调控序幕。但是此规定收效甚微。在房地产行业注定要大发展的大形势下，房价上涨和房地产投资热已经成为大趋势，单靠提高购房者首付款比例根本不足以抑制过热的房地产经济。有钱的人、想买房子的人，一般不太在乎多付首期，越早把房款付清，反而买房子花的钱越少。
2004年出台的被业内称为“8・31大限”的第71号文件，本意是政府从土地供给上抑制房地产过热。但是土地全面招拍挂造成了土地价格的不断上升。房地产商通过高价格获得土地，势必要通过高价卖房才能把地价的成本消化转移掉，最终都要摊入房价，转嫁到购房者身上。政府以种种理由严格控制土地供给！地方政府和房地产商的利益高度趋于一致。地价越高，政府获益越多。政府已经在充分行使商人的职责！“地价成本高”成功的被开发商所利用作为房价上涨的理由，各大城市房价迅速飙升。
2005年的国八条政策效果十分明显。在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落。但是几个月后房地产市场又开始重新活跃。听起来很能吓唬开发商，但政府从来不缺少规定，却从来缺少执行。一线城市紧接着又开始房价上涨。
2006年国务院为规范房地产市场的发展，出台了《国六条》，其具体规定是 ：禁止政府对建造别墅用地批地，减少建造大户型（面积120平米以上）高档社区用地批地，鼓励建造中小户型普通住宅批地。为的是解决中低收入阶层的住房问题。当时《国六条》一出台青岛海边的别墅价格疯涨，因为这些别墅即将成为绝版。但是我发现存在这样的现象：六层楼的每层有两户的那种住房，有的有钱人一下子买五楼六楼两层四户，然后把里面的墙一打掉，再重新装修一下，这样就成了室内别墅了，外面也看不出来。各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。2008年后半年开完奥运会后，全世界经济衰退，中央为了拉动内需刺激房地产发展，采取了一系列鼓励房地产发展的措施。这次调控确实起到了扩大内需、拉动经济增长的作用，经济开始恢复。但是，到了2009年房地产发展又过热了。回过头来看，其实2008年下半年，政府大可不必采取促进房地产发展的措施，没有政府的促进措施单靠房地产业自身的发展同样能使房地产市场蓬勃发展，而2008年采取了鼓励房地产业的措施，这就使得后来房地产业的发展过热，然后一发不可收拾。
2009年年底开始的调控，开始控制房地产过热，但是政策力度太弱，没有起到很大的效果。
2010年开始采取较为严厉的房产调控措施。号称史上最严厉的房地产调控政策的“国十条”几乎涉及了所有能够使用的政策工具，但是只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。房价仅出现几个月的短期的涨幅回落，随后又开始加速上涨。
2011年春节前后的调控措施，是以限购和限价为主导。实际效果是：一、二线城市房价虽然有所稳定；但由于一、二线限购，造成三、四线城市房价疯涨；同时一、二线城市非中心地带（远低于均价的）房价上涨过快。其结果使中低收入人群雪上加霜，更加买不起房，偏离了本次调控的初衷。
四结束语
宏观调控政策效果的时滞性、政策目标的多元化冲突和手段的不合理、配套政策不健全等原因造成了宏观调控效果的不明显。通过分析总结以上的经验教训，在制定政策的时候要确保政策实施的稳定性和持续性，加强相关部门之间的协调性，使调控政策切实发挥实效。
参考文献：
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陈森君. 中国商品房价格的影响因素分析及价格预测[M]. 华中科技大学, 2008: 39
第6篇：宏观调控方式范文
论文摘要：我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。本文主要分析了国家宏观调控下房地产营销的新形势和房地产营销面，临的问题，并浅述了对如何完善营销策略的几点认识。
一、房地产行业发展概况
经过20多年的发展，房地产行业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，对促进我国经济发展、社会就业、扩大内需等有着十分重要的作用，但是，由于诸多原因，我国的房地产行业在发展过程中出现了诸如房价过高、投资过热、供需结构失衡等问题。从2005年以后，房地产市场的价格一直高涨，每年增长率都远高于经济增长幅度和居民收入增长幅度，引起了社会各界的高度关注。有关房地产价格的内容已经成为老百姓茶余饭后的重要话题，对房地产价格增长速度的不满情绪也在群众中蔓延。政府为此采取了包括货币金融、税收、土地及行政等多种调控手段进行市场调节干预。
二、国家宏观调控的内容与影响
(一)国家宏观调控的内容
指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
近年来，国家对于房地产市场宏观调控力度越来越大。2009年以来，政府出台了一系列的政策。2009年，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40％，贷款利率严格按照风险定价。2010年，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房；对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年初，万众瞩目的房产税在重庆和上海进行试点，标志着房产税的正式出台。近期，各住宅价格涨幅较大的城市纷纷出台限购令和限贷政策，国家宏观调控的力度还在步步加大。
(二)对于房地产市场的影响
首先，国家宏观调控加速了房地产企业的优胜劣汰。房地产行业对于现金流的依赖十分严重，而其最主要的资金来源于银行，利率的变化会增加房地产商的融资成本，加大其生存压力。使得投机性开发商主动退出市场，并促进企业的优胜劣汰。
其次，国家宏观调控使得房地产市场的竞争更具公平性。实施土地的招、拍、挂政策，使房地产开发商获得土地的方式、价格以及过程都更为公开、公正、透明。房地产开发商都能够以竞标方式获得土地，偶然性获得暴利机会减少，有利于促进整个行业正常利润水平的形成，有助于减少盲目追求暴利的投资过度。
最后，随着我国新一轮宏观调控政策的逐步实施，市场观望气氖浓厚，对房地产业的影响日益凸显。国内房地产市场正经历着多年未见的平静期，房地产市场将逐步转向理性消费，刚性需求的时期。当前形势下，房地产企业需要用真正的营销手段来吸引更多的消费者。如何在房地产市场中实施有效的营销策略，将日趋增多的消费者的潜在购买欲望转化为有效的购买行为，是房地产营销必须认真面对的问题。
(三)当前房地产市场营销面临的问题
1.营销观念落后，不能适应新形势
在房地产需求火爆时期，开发商是以产品为主的自我观念，缺乏以保证购房者满意及广大业主的长期利益为产品诉求，缺乏以客户需求和感受为导向的营销观念，仍然停留在“市场营销即销售”的认识阶段。很多开发企业片面强调“卖楼”，没有真正把品牌战略落实到营销中来。没有体现出房产品牌是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值的内涵。
2.市场调研力度不足，不能适应市场需求
虽然房地产销售一直火爆，但也有一些房地产项目没有得到消费者的认可。失败的原因可能有很多，但很关键的一点是没有进行详细的市场调研，由此导致决策失误。忽视了市场调研这一“从群众中来”的基础，其房地产项目也就难以迅速地“到群众中去”。从而导致产品滞销，当整个房地产市场的大环境发生紧缩的情况下，其销售则难上加难。
3.营销策划不够科学，不能形成整体和系统
作为一个开放的系统，房地产项目的营销活动由诸多要素构成，分为许多环节。而目前，许多房地产项目的营销策划公司限于一个全案营销策划，提交几个平面广告设计，对于广告效果缺乏跟踪和监控，营销策划缺乏整体和系统性，营销策划的效果缺乏后评估机制。
三、国家宏观调控下房地产企业的营销对策
(一)针对政策、形势制定营销策略
近期国家宏观调控重点是住宅项目，尤其是中高档商品房，根据这一政策的倾向性，房地产开发商应积极调整营销策略，继续坚持以中高档住房为主的产品策略将导致房地产开发商面临着很大的风险，应该进行适当的调整，压缩中高档住宅的开发规模。并且利用不同类型房地产项目进行相互补充，利用不同类型房地产资金的相互调剂，以适应当前宏观调控形势下的房地产市场政策倾向。在这种情况下，房地产企业可以考虑涉足一些非住宅产业，尤其是商业物业和办公物业的开发，在合理的融资模式的支撑下，充分利用财务杠杆的作用，改变公司的资金来源，来增强公司的适应性。
(二)提升营销策划的水平和实效
国家宏观调控的目标是使房地产市场回归理性，也就是说，在未来的相当一段时间内，房地产市场将会趋于平稳，这也就意味着房地产行业的竞争将会更加激烈，而营销策划对于房地产企业的意义将越来越重要。可以从两个方面进行，首先，要建立并完善当前的营销策划的质量考评标准和体系，应当将评价权下放至项目公司，总部只是出台相关评价标准，因为项目公司靠近终端消费者，对市场及消费者的理解和把握更为到位，这有利于提高营销策划实效；其次，要重点解决策划思想和设计方案之间存在的偏差问题，由于设计单位与策划机构间的沟通存在一定误差，以及项目报批存在时限等原因，策划思想往往难以得到有效的贯彻。可以让设计单位的相关人员提前介入到营销策划中，将营销策划能向上延伸，在创意期便进行营销策划，从而达到营销策划和产品创意的高度重合。
(三)实行差异化产品定位销售策略
异化是将企业提供的产品形成全产业内具有独特性的东西。差异化的方式可以是技术特点、品牌形象、产品开发、客户服务及其它方面的独特性。坚持差异化原则可以利用客户对品牌的忠诚以及由此产生的对价格敏感性的下降，避免和其他企业发生正面冲突，它可以增加利润却不必追求低成本。在研究产品的市场定位时，不仅要关注价格、区位、购买人群收入等要素，而且要研究消费者的文化品位和家庭消费的阶段性等问题。就微观层面而言，消费者偏好又是随时可能变化的，如果缺乏对这些变化的充分考虑，房地产开发商将会尽失先机。所以说，房地产开发商应研究消费者行为偏好，进行市场细分，形成自己独特的产品特征和竞争优势。
(四)加强产品和营销策划理念创新
首先，产品创新必须关注市场，市场的需求是产品创新的最大动力。市场有一个发展成熟的过程，国家政策、购房者都在趋向理性，市场趋向成熟，层次供应、层次消费的需要已经提上议事日程。其次，必须切实提高产品品质。这需要用完整的社区理念取代传统的小区规划模式。用可持续发展的思想建立居住区的生态结构。生态社区的规划设计要面向未来，对未来有预见性，注重能源的保护和充分利用，建立新型的交通体制，建立智能化的服务系统。最后，要提高房地产企业的产品研发能力或对研发成果的整合利用能力。国内房地产企业中，极少数以自己的建筑研究中心为核心完成产品创新工作。大多数开发商则需要整合包括策划、规划、景观、建筑、室内设计等多家机构共同协作，完成产品的研发工作，市场需求的多元化已促使设计机构调整生产经营体制向综合化发展。全新理念、全新技术、全新模式才能赢得先机，把握市场。
结语
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的理论指导下运用各种手段、工具来实现房地产价值的兑现。客户有着多种多样的需求，市场的大环境复杂万变，在我国房地产业正步入以调控促发展时期，更体现出真金不怕火炼。好的房地产营销策划是靠市场来检验的，只有不断将房地产营销策划从单一化向全面化发展，才能对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益等诸多方面发挥重要的作用。
参考文献
[1]魏雅华，中国“住房痛苦指数”[Jll经济导刊，2009(3)：22-25
[2]杨帆，李宏谨，李勇，泡沫经济理论与中国房地产市场[J]，管理世界，2008(6)：64-71
第7篇：宏观调控方式范文
基金项目：国家社科基金项目“支撑我国低碳经济发展的碳金融机制研究”（编号：10CJY076）；国家科技支撑计划课题“我国绿色低碳发展的关键支撑政策与技术研究”（编号：2012BAC20B08）；财政部中国清洁发展机制基金赠款项目“我国应对气候变化融资：战略、机制和政策体系研究”（编号：2012064）；中央财经大学科研创新团队支持计划及中国财政发展协同创新中心支持。
摘要 空间灵活性决定了碳排放权交易市场的流动性水平和定价机制效率，但目前我国采取的是“先试点后推广”的自下而上的碳交易市场构建模式，这会导致市场的碎片化问题。如何将多个并行运转的区域碳交易市场进行连接，构建全国性市场，是中央计划者必须要提前考量的问题。市场连接的目标是建立统一的价格信号，这需要设计一系列宏观调控工具，在避免系统失灵的同时促进全国统一市场的形成。本文从碳交易市场的定价机制出发，研究了惩罚水平与排放权短缺的概率预期对价格信号的决定性因素，同时讨论了最新的价格管理机制――价格上下限，安全阀机制，动态分配等，并以此为基础提出了一种渐进式宏观调控策略。该策略通过运用一系列宏观调控工具（惩罚水平以及动态分配、安全阀机制、产业政策、边界措施等），避免系统性失灵，同时不断评估各个系统的运行参数，寻找最优的市场连接机会，促进子系统之间的融合，逐步形成统一的价格信号，为中国碳交易市场的顶层设计开辟了新的研究思路。
关键词 碳交易市场；连接；价格信号；宏观调控
中图分类号 F062
文献标识码 A
文章编号 1002-2104（2013）11-0007-07doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2013.11.002
气候变化本质上是经济发展所导致的环境外部性问题，解决这一问题的根本方法是将温室气体排放产生的外部成本内部化，而碳排放权交易市场（简称“碳交易市场”）是最基本的经济手段，并成为国际社会应对气候变化的主流方式之一。碳交易市场的目标是建立有效价格信号，寻找到成本效率最好的减排区域。有效的价格信号取决于两个因素：空间灵活性和时间灵活性。空间灵活性的本质是建立一个全球化的市场，即不同国家和地区交易系统之间的连接，形成一体化的全球碳市场，提高市场流动性水平。Vrolijk和Grubb的研究证明柏林条约如果引入空间和时间灵活性的话，可以有效降低排放[1]。时间灵活性的本质是保证市场交易周期的连续性，避免由于减排目标阶段性调整导致市场预期发生变化。市场流动性水平和预期的稳定性决定了碳价格的有效性。本文主要研究碳市场的空间灵活性问题，即如何通过构建全国性市场，扩大市场的流动性水平。
在实际应用中有许多因素会限制碳交易市场的空间灵活性。例如政治制度的局限使得不同行政管理体系下的碳交易市场难以相互连接；减排目标和减排成本的极大差异所带来的碳泄漏风险，使得市场连接后出现成本转移的问题；不同的交易规则设置也是阻碍碳市场连接的关键障碍。由于碳市场当前的主要目标是为区域减排服务，因此具有很强的地域性和多样性，流动性也受到很大限制。然而，从长期来看，随着各个碳交易市场金融化水平的不断提高，合约与规则的标准化，以及全球气候立法的完善，可能会逐步向统一的方向发展。
1 文献综述
不同于欧盟自上而下的跨成员国排放交易系统，目前中国碳交易市场的发展采取“先试点后推广”的自下而上的发展思路。在配额交易机制方面，中国政府从2011年开始推动区域碳交易市场的试点工作。目前已在多个省市成立碳交易所，推动区域碳交易制度的建设。其中上海、广东走在最前列，已经颁布了部分交易规则，但仍有大量的细则有待研究和讨论。在项目减排量机制方面，国家发展改革委于2012年6月印发了《温室气体自愿减排交易管理暂行办法》（简称《暂行办法》），制定了核证自愿减排量（China Certified Emission Reduction，简称CCER）的管理规则，并允许CCER进入国内配额交易市场中。
尽管中国建立碳交易市场的启动时间较晚，但如果有效借鉴国外的经验，可以获得后发优势。多个区域碳交易市场（或系统）并行运行有诸多的优点，例如能够适应不同地区的经济发展水平，体现差异化的减排目标和成本，提高碳交易市场的运行效率。但七个省市各自独立开展区域碳交易市场的设计，必然会出现规则不统一的问题，导致未来的相互连接和扩展（即所谓“推广”）出现极大困难。
虽然一个全球统一的碳市场在短期内很难出现，但是各个市场之间通过配额和减排量互认可以实现一定程度的连接。两个系统的互联可以创造新的市场机会，促进资源的流动，降低总体减排成本，实现双赢的目标。排放权交易系统连接方面已经有一些零散的研究。Stavins认为共有三种连接方式[2]：国家排放交易系统与地方区域交易系统的连接，世界不同排放交易系统之间的连接以及广义上排放交易系统与其他国家气候政策的连接。Stavins指出将区域交易系统连接为国家交易系统可以避免重复计算，规则冲突等问题。Stavins提出了“事件连接”的方法，即当其他国家设定更加严格的气候政策时，美国的排放交易系统统一加强排放总量控制，这使得美国的交易系统与其他国家的气候政策产生了连接。此外，其他国家的高排放产品进口美国时，企业也需要购买一定数量的配额，从而避免碳泄漏，促进发展中国家采取减排行动[3]。Jaffe和Stavins认为将美国排放交易系统与欧盟排放交易系统连接，可以大大降低全球减排的成本，但是由于短期之内如何确定连接水平非常困难，因此可行的方案是与CDM机制连接，从而显著降低美国的减排成本[4]。Jaffe和Stavins等将连接方式分为直接连接和间接连接：直接连接包括总量控制系统与碳抵消机制的连接以及总量控制系统之间的连接；间接连接包括多个总量控制系统通过共同的碳抵消机制连接以及多个总量控制系统之间的间接连接[5]。他们指出系统连接的优点除了降低成本之外，还可以扩大市场规模，提高市场流动性，有助于“共同但有区别责任”原则的实施，也可以降低碳泄漏的发生。同时，Jaffe和Stavins等也指出尽管可以降低总体成本，连接也会对竞争力产生很大影响，导致国家之间产生新的资本流动，并降低各国对本国交易系统的控制能力[5]。连接的程度和规模都会影响到政府对本国系统的控制力。在短期之内，各系统将以自下而上的间接连接为主，而从长期来看，各国交易系统可能会主动寻求连接的机会，以促进国际协议的形成。
但这些工作仅仅局限于两个交易系统的静态连接，并没有从中央计划者的角度研究在多个区域碳交易市场（或系统）同时运行的情况下，采用何种调控工具和路径，建立一个全国性市场。本文认为全国性碳交易市场的构建应该是一个多系统动态连接的过程，不应破坏已有的碳价格体系，也不应被动等待各个系统的自发连接，而是应该采取“以点看面”，“自上而下”的思路，以价格机制为核心，研究在现有的中国碳市场发展格局之下，即多个区域碳交易市场（或系统）并行运行的环境下，如何进行制度和路径安排，促进各个试点市场的协调发展，逐步推动全国统一碳市场的形成。因此，本文将从碳交易市场的定价机制出发，提出一种渐进的宏观调控策略，促进市场的连接和统一价格信号的形成。
2 碳交易市场的定价机制
2.1 基本定价原理
2.1.1 定价模型
Cronshaw，Kruse以及Rubin等人的研究工作已经证明在允许储蓄和借入规则的排放权交易市场上，存在减排成本最低的均衡最优解，而排放权的价格等于市场上最廉价的污染控制方案的边际成本[6-7]。Seifert对CO2排放权价格从环境经济学的角度进行量化分析，基于最优减排决策建立了单一人模型[8]。人在购买排放权和采取减排行动之间做出决策，其决策结果很大程度上取决于对未来排放的预期。Carmona等在假定生产成本，出售排放权和商品收入符合随机过程的情况下，证明排放权价格等于贴现的惩罚水平乘以排放权短缺的概率预期[9]。Chesney和Taschini假设企业排放符合几何布朗运动，进一步刻画了累积排放过程，并采用线性方法对累积排放函数进行了近似处理[10]。Chesney和Taschini建立了允许借入和储蓄的双公司多周期不对称信息价格动态模型，并将其推广到多公司的情形，证明排放权的价格路径依赖于未来排放权短缺的概率，惩罚水平以及贴现率[10]。
假定在一个完全竞争的碳排放交易市场中，企业符合理性经济人假设，即以利润最大化作为决策依据，下面基于单个代表性企业，建立碳排放权现货定价模型。
假设（Ω，F，P）为一个概率空间，F=（F0）为F0=σ（Q0）的测度，企业的排放符合布朗运动：
其中，Qt为企业在时间t的排放量；Q0为企业的初始排放量；μ为企业排放自然增长率；σ为随机因素。
假设X0为企业初始购买（X0>0）或者出售（X0
假设初始状态排放权的价格为S0，则企业的利润最大化目标可以转化为成本最小化问题：
此最小化问题的一阶条件为：
为了求得该问题的解析解，假设T为无限小量t，可得：
由此可见，排放权价格取决于惩罚水平以及对排放权短缺的概率预期。下面分别对这两个驱动力进行讨论。
2.1.2 惩罚水平
惩罚水平已被广泛地使用，作为排放实体无法交付相应排放权的处罚，也成为碳排放权定价机制的基本要素。该价格对市场价格具有参考作用，也是碳价格的最高上限，应当处于一个合理的范围之内，要对企业产生成本上的压力，但又不能过高以致失去意义，如欧盟碳交易市场第三期的惩罚水平为100欧元/tCO2eq。
作为一个外生参数，惩罚水平通常在系统运行前规定。由于惩罚水平是市场设计者传递的第一个价格信号，在价格机制中起到重要的基准作用，因此可以作为中央计划者宏观调控的第一个参数。中央计划者应当尽早制定统一的惩罚水平，形成全国市场相同的价格基准。
目前中国碳交易市场上并没有明确的惩罚水平，只有深圳市规定惩罚水平为市场价格的3倍。但是由于跟排放权价格进行了挂钩，这一惩罚水平所传递出来的价格信号非常模糊和脆弱。正常情况下，市场价格的波动仅仅由排放权稀缺的概率决定，但在式（4）中，惩罚水平P不再是常量，而是排放权价格S0的函数，即惩罚水平也成为引起价格波动的决定因素，这会形成一个自反馈环，导致市场价格波动失控。
2.1.3 排放权短缺的概率
对排放权短缺的概率预期决定了市场价格的波动规律。根据式（5），这一预期由两个因素决定：排放自然增长率μ，以及影响排放的随机因子σ。μ由经济增速，能源结构等因素决定，而σ则代表了外部扰动，如需求波动、天气变化以及排放数据本身的不确定性。当预期排放自然增长率μ增加时，排放权价格S0将上升，当随机因子σ增加时，排放权价格S0也将上升。
排放自然增长率μ和随机因子σ两个参数可以用来刻画交易市场的外部特性。这两个参数相近的交易市场价格驱动力相似，更容易进行连接。中央计划者应当不断评估每个交易系统的排放自然增长率以及随机因子，寻找最优的市场连接机会。
2.2 价格管理机制
如前所述，在一个完全竞争的市场上，碳排放权价格取决于惩罚水平以及对排放权短缺概率的预期。但由于碳市场是人为设计的市场，总是存在许多无法预知的设计缺陷、漏洞或不足，例如供给过度，初始分配不合理等。因此，实际碳交易市场的价格形成机制要复杂的多，价格管理作为一种价格调控机制已被引入碳交易市场设计之中。当前价格管理的主流方式包括价格上下限，安全阀机制，动态分配等。
价格上下限则是一种非常直接的价格管理手段，即直接规定碳价格允许的最高价格和最低价格。例如中国政府规定出售的CER价格不得低于8欧元/tCER。价格上下限的优点是能够非常严格地控制碳价格过高或者过低，缺点是破坏了市场正常的定价机制，当供给过度或过少时，市场价格可能会长期停留在上限或下限，使得碳市场失去定价功能。从本质上讲，惩罚水平可以看作价格上限的极端情形，即触发的概率不同，一般而言惩罚水平触发的概率接近于零，而价格上限触发的概率要高得多。
安全阀机制目前主要应用于美国的区域交易市场内，本质上是通过调整项目减排量的使用额度来间接调整供给，缓解价格波动过大的情况。例如，RGGI设定了两个安全阀值。第一个安全阀值用于应对初始分配不合理致使配额价格过高的问题，即在每个履约期的前14个月内，若市场价格的滚动平均值连续12个月高于安全阀值，则延长履约期长度。这个规则将使市场有足够的时间来吸收初始分配带来的价格过高风险，重新调整到均衡区间。第二个安全阀值也是为了解决供求关系过度失衡带来的市场风险。如果连续两次出现了第一个安全阀值机制生效的情况，则说明配额的供给严重不足，此时将允许项目减排量的来源从美国本土扩展到北美以及其他国家，并将其使用比例上限提高到5%，在某些极端严重的情况下甚至可达到20%。
动态分配是一种更为复杂的价格管理机制，与安全阀有些类似，所不同的是动态分配是当价格出现异常时，政府修正配额供给曲线，调整供求结构，从而直接影响市场价格。政府修正配额供给曲线的方式有两种，一种是直接新增或者回收配额，第二种是不改变配额总量，修改供给曲线的斜率，例如将近期的配额推后发放，或者将未来发放的配额提前发放，前者称为后装载机制（Backloaded），后者称为前装载机制（Frontloading）。无论前装载机制还是后装载机制，都是为了平缓供给曲线，尽可能与经济周期平衡，但并没有改变供给总量（即供给曲线包围的面积）。这种措施“是在极特殊情况下解决严重不平衡的情况”，皆在改变中短期内的市场供求结构，而对供求关系的长期预期并没有变。
3 全国市场的构建与宏观调控
3.1 市场构建的基本原理
排放权的价值有两种：环境价值和经济价值。环境价值体现了温室气体排放对于环境的单位外部性影响，采用tCO2当量作为计量单位；经济价值反映排放权的边际减排成本。理论上只有当两个不同交易市场的排放权环境价值和经济价值均相等时，才能够认为具有了同样的价值，具备了市场连接的基础。但由于边际减排成本和供求关系的设计有很大的差异化，每t排放权的经济价值在不同交易市场内是不同的。
由于套利交易的存在，相互连接的两个交易市场的碳价格会逐渐趋于一致。图1中欧洲交易市场与美国交易市场连接之后，欧洲可以通过购买美国的排放权降低减排成本，美国企业则可从中获利，同时系统的流动性得到极大提高，最终价格趋向一致。市场连接所带来的收益规模取决于经济剩余的多少。但是对于减排成本在不同区域的转移预期会阻碍两个交易市场之间的连接，而中央计划者主导的强制性连接又很可能带来结构性破坏，导致市场
机制失灵。因此，全国性碳交易市场的构建需要寻找一种温和的方式，通过中央计划者适当的调控来激励市场之间的自发连接。
假设碳交易市场A的排放权价格为SA，碳交易市场B的排放权价格为SB=2SA。如果从环境公平性出发，A和B市场的排放权是等同的，但从经济公平性出发，B市场每t排放权价值是A市场的两倍。
一种简单的连接方式是将A市场排放权按照2∶1的比例进行折算，与B市场合并。但这种折算方式会对市场产生很大冲击，大量低价排放权的引入会导致B市场价格下跌。该种方式比较适合市场规模差异悬殊的合并，冲击可以忽略；而对于两个市场规模相近或者多个市场同时合并的情形，可能会导致市场发生结构性变化，破坏价格体系。本文重点讨论一种温和的渐进式宏观调控策略，使得中央计划者逐步建立全国性碳交易市场。
以中央计划者为出发点的全国碳交易市场构建的核心目标是促进价格信号的融合。要实现这一目标需要达到两个要求：第一，在尽可能减少外部冲击和结构性破坏的情况下，循序渐进地推动全国统一碳市场的形成；第二，开发宏观调控工具，建立“系统的系统”，以应对单一碳交易系统的失灵问题。
从系统学的角度来看，全国碳交易市场是一个包含着多个子系统的控制体系，这一体系的目标是在各个子系统正常运行的情况下，通过一个反馈环实现多系统协同运行，并逐步调整系统结构，向单一的系统平稳转换。通常情况下，各个子系统应当有效且独立地运行，无需政府的干预。但由于各个子系统处于同一个经济体内，并非物理上独立，可能会出现普遍性的系统失灵，或扭曲本国产业的公平竞争环境。因此，全国碳交易市场的构建需要加强子系统之间的信息交流，提升协同性，解决机制失灵的共性问题。全国碳交易市场的顶层设计见图2。
由中央计划者建立各个子系统的信息交换机制，并进行协调管理。由于碳交易市场产生了一种特殊的带有产权属性的虚拟商品，需要在国家层面进行界定、记录和管理，其本质上是一种产权系统。产权系统的设计在技术层面体现为国家登记薄。国家登记薄与各个交易系统登记薄相互通讯，记录和管理每个账户中排放权和排放数据的情况，避免重复计算等问题。这些数据用来反映碳交易市场作为一种排放控制工具的使用效率和性能，在结合经济数据进行系统性评估之后，通过宏观调控工具来对交易市场活动进行合理调整，确保碳交易市场总体目标的实现，同时寻找最优的连接机会，促进全国统一市场的形成。
3.2 渐进式宏观调控策略
实际的碳市场价格由两个层面的因素决定：首先，惩罚水平和对排放权短缺概率的预期是价格信号的基本驱动变量；其次，日益复杂的价格管理机制也会对市场价格的波动产生直接的影响。因此市场连接需要综合考虑这两方面的因素。
价格管理机制本质上是一种市场调控手段，因此全国碳交易市场的构建实际上是一种以建立统一价格信号为目标的宏观调控过程，即通过运用一系列宏观调控工具，避免系统性失灵，同时不断评估各个系统的运行参数，寻找最优的市场连接机会，促进子系统之间的融合，逐步形成统一的价格信号。典型的宏观调控工具包括惩罚水平以及动态分配、安全阀机制等。图3给出了中央计划者的渐进式宏观调控流程图。
该调控策略的特点是综合考虑了对价格失灵的调控以及市场连接的双重目标。具体实施策略如下：
（1）中央计划者首先设定全国统一的惩罚水平，作为价格信号的基准；
（2）不断估算各个子系统的排放自然增长率μ以及影响排放的随机因子σ，寻找这两个参数相近的系统，评估最优的连接机会。
（3）如果出现了连接机会，则对价格波动区域和价格管理机制进行分析，并作出是否连接的决策，制定连接方案；否则进入步骤（4）。
（4）如果各子系统市场价格普遍出现了异常，则启动安全阀机制或动态分配机制，以解决系统性失灵问题。
（5）对各交易市场的外部影响进行评估，如碳泄漏，竞争力，公平性等，修订产业政策，或使用其他辅助调控工具。
价格管理机制的连接较为复杂，那么中央计划者就必须从一开始协调各个交易市场的价格管理机制。价格上下限是较难处理的规则，因为上下限的存在约束了市场机制的定价功能。如果A市场的价格上下限区间为[PAL，PAH]与B市场的价格上下限区间[PBL，PBH]接近，那么这两个市场相互连接时，只需取其并集作为新市场的价格上下限区间，这相当于放松了价格上下限的约束。因为流动性的扩大提高了市场自身的运行效率，放松价格管制有助于价格机制发挥作用。如果两个价格上下限区间距离较远，则说明两个市场处于不同的均衡区域，不适合进行连接。
安全阀机制通过调整项目减排量的使用比例来微调供给曲线。大多数碳交易市场均允许使用一定数量的项目减排量，中国政府也允许CCER进入国内配额交易市场内，这提供了一个新的宏观调控工具。各个交易市场可以自行设计安全阀机制，确定项目减排量的使用比例和触发条件，这不会成为市场连接的障碍。但中央计划者应当保留运用安全阀机制调控整个市场供求的最高权限。如果由于经济周期等外部因素导致交易市场出现了普遍的价格失灵问题，中央计划者可以统一提高或降低CCER的使用上限。
动态分配与安全阀机制的功能相似，不同之处是调节排放配额的供给和需求。在经济出现大幅度波动时，可能会出现价格失灵的现象，供求关系偏离均衡区域，而安全阀机制也失效。此时，可以考虑向各个交易系统回收或者增发少量配额，以改善供求关系。但国家储备不同于交易市场自身的储备，只有在交易市场储备已经无法有效解决供求失灵的情况下，才能启用国家储备。安全阀机制和动态分配机制使得中央计划者能够对交易市场进行宏观调控，这相当于在各个交易市场之间形成了间接连接，将有助于全国性市场的构建。
3.3 其它要素设计
3.3.1 评估系统
评估系统的主要目标是评价碳交易市场的真实减排贡献以及与宏观经济之间的相互影响。由于碳交易市场自身并不能剔除外部因素的影响，因此排放量的上升或下降的原因需要进一步识别；此外，碳交易市场仅能覆盖部分行业和部分区域，碳市场价格信号的作用空间是有限的，可能会对宏观经济产生复杂的影响，因此也需要进行评估。评估系统的设计如图4示。排放指标（包括单位GDP排放，单位工业增加值排放，总排放等）是最重要的评估指标，但这些指标并不能体现出真实的减排贡献，需要剔除经济周期波动，以及天气等外部因素对排放的影响，计算碳交易市场实际产生的减排量。然后在此基础上需要进行行业评估。对行业的评估侧重于碳泄漏和竞争力。碳泄漏主要通过分析投资在交易系统内外之间的流动情况进行判断。由于碳市场只是覆盖了部分行业和部分区域，因此可能会出现投资从碳市场向外部转移的问题，从而产生碳泄漏。竞争力评估包括两个层面，一是与国外产业之间的竞争力评估，以及产业内竞争力评估。实际上，竞争力与碳泄漏是紧密相关的，因此可以将这两者综合起来进行评价，例如通过分析进出口量、消费和投资与排放之间的计量关系，来综合评定一个产业的增长是否与碳价格产生了显著的相关性。通过进一步比较该产业在不同碳交易市场内的表现，可以识别不同的市场规则是否对该产业产生等同的影响，如果影响不均等，则说明碳交易市场可能扭曲了产业内的公平竞争，应当采取必要的纠正措施。
3.3.2 辅助调控工具
辅助宏观调控工具包括产业政策、边界措施等，其功能是维护公平的市场竞争环境。
产业政策用来解决与公平竞争相关的问题，即保持本国产业内竞争的公平性，避免地方保护主义。由于碳交易市场只纳入了排放量达到一定规模的企业，而中小企业并不受到碳交易市场的直接约束，为了保持产业内竞争的公平性，需要对中小企业施加等同的约束政策。典型的产业政策有节能减排约束性指标，即对中小企业施加节能减排的强制性指标，使其承受与大企业相同的减排压力。由于不同省市可能出现竞争保护的问题，因此需要在国家层面进行统一调控，避免地方保护主义。
边界措施用来保护本国的产业竞争力。在本国采取碳交易约束政策后，为了避免碳泄漏，损害本国产业的国际竞争力，需要引入边界措施。常规的边界措施包括征收碳税，购买国际储备配额等，其根本目的是让国外产业支付等同的碳成本，以形成公平竞争。
在多个碳交易市场并行运转的环境下，中央计划者调控的目标是维护产业竞争的公平性，并解决普遍性的机制失灵问题。但宏观调控工具的使用必须尽可能减少对各交易市场本身的干预。
4 结 论
全国碳排放权交易市场的构建实质上是将多个交易市场进行连接，建立统一的价格信号。在完全竞争的碳市场上，价格信号取决于惩罚水平和对排放权短缺的概率预期。惩罚水平是市场设计者传递的第一个价格信号，在价格机制中起到重要的基准作用；对排放权短缺的概率预期决定了市场价格的波动规律，取决于排放自然增长率以及影响排放的随机因子。因此，市场的连接应当首先从这些因素入手，寻找潜在的最优连接机会。
由于碳市场是人为设计的市场，总是存在许多无法预知的设计缺陷，因此价格上下限，安全阀机制，动态分配等价格管理手段作为一种价格调控机制已被引入碳交易市场设计之中。复杂的价格管理机制会对市场价格波动产生直接的影响，这增加了市场连接的困难。本文基于碳排放权定价机制，提出了一种渐进式宏观调控策略，为中央计划者提供了一种以构建全国碳交易市场为核心目标的宏观调控策略。这为中国碳交易市场的顶层设计开辟了新的思路。
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第8篇：宏观调控方式范文
[关健词] 欠发达城市房产企业营销政策误区及对策
一、引言
近几年，由于受宏观经济形势的影响，房地产市场经历了从“短缺”到“膨胀”，现在则是进入“迷惘”的发展期。以浙江金华市为例，截至2005年底，全市共有房地产开发企业305家，2005年全市房地产开发投资总额为120.79亿元，同比增长了5.5%，房地产项目施工面积598.84万平方米，同比增长8.86%，新开工面积376.82万平方米，同比增长了5.35%，竣工面积239.57万平方米，商品房销售面积176.74万平方米。房地产市场虽然取得了令人瞩目的成就,但在宏观调控的背景下,发展速度明显放缓。
二、欠发达地区中小城市房地产企业存在的营销误区
纵观金华房地产市场，由于起步较晚，在学习利用各种营销策略的过程中，相对省内外的一些发达地区而，房地产经营开发理念较滞后， 特别是在营销过程中存有误区。
1.误区之一:盲目策划崇拜
近几年来，金华房地产市场存一股强烈的策划崇拜风。策划人为楼盘包装，本无可厚非，但如果夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销业误入歧途。事实上，策划大师所推出的只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用，而不是绝对作用；另一方面，卖点的收集和增加，是会让楼盘的形象有所提高，但同时也使楼盘的成本不断攀升。
2.误区之二:市场定位不准
房地产企业营销的首要任务就是要提供适当的产品。“适当”必须针对不同的消费群体。首先要选定一个目标市场，根据目标顾客的需求建造符合他们的房屋，这样才具备了顺利营销的前提。如果今天看见某楼盘大户型套间非常畅销，便如法炮制，明日听说某楼盘小户型公寓供不应求，又想着兼做一部分，完全没有自己决策思路，那么，如今在市场为非卖方市场时，你的盲目可能就要酿成大错、滞销产品。
3.误区之三：概念抢市
在当前的房地产市场上，可以说是各种概念乱飞。不少开发商认为，只要物业内涵中可以夸张的部分得以全面夸张，套之以“概念”，即可有市场效应。这种观念使他们随意创造、复制、翻版物业的广告诉求，针对自己产品或服务的某一特征过分渲染。比如：“欧陆风情”、“零公摊”、“零首付”、“人居概念”、“环保概念”、“生态概念”等等。事实上，在房地产业进入全面的整体素质竞争的今天,开发商如果仅仅局限于推出一个个新奇的概念,一旦概念失真,反而让购房者困惑和反感,让开发商失去口碑市场。
4.误区之四：物业管理不纳入营销范围
目前，欠发达地区中小城市一些房地产开发商有这样一种观念，那就是物业管理属于房地产开发之后的事情，它不属于营销范围，其实这是一种目光短浅的见解。现在国内许多知名的房地产企业非常重视物业管理问题，并且在开发全过程中，让物业管理提前介入。因为物业管理前期介入，物业管理公司拥有专业人员，对各项物业的优缺点了如指掌，便于制定全套合理的管理制度，从而做到科学地、细致地管理好物业，为住户提供安全、及时、周到的服务。这就保证了物业开发的营销导向，保证了物业开发的效果，使得开发的物业获得最大限度的经济效益和社会效益。
三、欠发达地区中小城市房地产企业的营销策略
传统的营销策略已不能适应日趋激烈的市场竞争需要，为使自己处于不败之地，就必须营销创新，大胆运用营销新策略与新思路。
1.注重服务营销，以服务求发展
服务营销就是变服务策略和手段地位为战略和目标地位，即不仅要通过完善服务措施来满足居民的需要，更为重要的是通过服务创建来激发居民的欲望，变潜在“客户”为现实“客户”。对于房地产业，顾客满意的服务营销策略，体现在售房时细致、周到的服务和业主入住后的热情、齐全的物业管理服务，尤其后者更显重要。要使顾客满意，首先是关心顾客，了解顾客。要建立顾客档案数据、关注满意程度、保持与顾客的沟通。
2.实现质量营销，以质量显实力
质量营销就是要求房地产企业在开发经营运作中要以高质量的产品保证利润的获得。这里所指的房产质量是一个综合性的概念，既包括房产作为建筑物的建筑质量，也包括开发商或物业管理公司向购房者提供的服务水准，以及诸如物业的地理位置，小区的合理布置、房型的设计、房屋平面布局和功能区分、建筑造型、建筑的风格、建材的使用、配套设施的完善、小区的环境等等所有决定物业市场价值的因素。
3.抓好形象营销、树立品牌形象
在激烈的市场竞争中，房地产企业形象已成为推动企业发展的一种动力，其作用可以远远超过房企本身有形的固定资产和流动资金，成为房企效益的源泉。现代市场营销观念中，品牌是构成产品全体的一个重要组成部分，房地产企业只有实施品牌战略，开展品牌经营，努力创造名牌与发展名牌，在消费者中树立良好的信誉，从而通过消费领域的传导和销售范围的展开，迅速扩大物业的影响力，赢得越来越多的消费者的信赖，提高客户的忠诚度，才能进一步促进物业的销售，促使企业的发展，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
第9篇：宏观调控方式范文
【关键词】宏观调控行为；不可诉性；经济体制；性质
1宏观调控行为的涵义
1．1宏观调控的定义
宏观调控简称宏调，是由国外一位经济学家以全球经济情况为依据提出。它是指国家采取一些道德、法律、科技等方法，对我国经济运营方式及现状进行微型调整，使得我国微观经济活动与国民经济发展保持同态，从而趋于正常轨道。通过宏观调控行为对经济运行中出现偏离的现象予以纠正，使得国民经济持续、快速发展。它不仅是指国家通过不同的行为手段对国家经济进行的一种调节，也是对国家实现经济平稳发展的一种保证。因此，宏观调控是以整个社会的经济运作为主体，保持国民经济的增长率及对我国企业的产业结构进行合理调整，使得劳动力都能充分就业，拥有收入。
1．2宏观调控的目标
(1)基于我国经济运营情况，国家能够合理地调整原有相关的经济政策且对企业的生产、发展给予指导性建议，使得各项产业布局更加完善;依据居民消费和积攒比例来制定、调整相关货币政策，满足社会的需求量，达到货币的消费与需求的相对平衡;货币合理发行，防止出现通货膨胀现象;改善以往的税收方式，建立符合当今社会需求的经济发展制度，使得国民收入达到一定高度等。(2)国家能够合理运用价格、税收等经济平衡点，对国民收入进行合理分配，对企业运营提供保障，以经济方式进行协调、诱导，使得社会生产的各个方面平稳进行。(3)对各项经济调节计划进行科学地分析、编制，明确其可行性，使之对经济运行中的各项资源配置进行合理利用，弥补长期配置中出现的缺陷，发挥在市场资源中的作用。总之，宏观调控行为使整个社会的供给及需求量保持平稳发展，对市场经济中存在的不足进行弥补，提升就业率，从而促进经济快速发展。而促进经济增长又是提高人民生活水平的重要保障和实现国家长远发展战略的基础。
2宏观经济调控行为的不可诉性的理论依据
2．1我国经济法的社会性质
经济法属于“市场法”的一种，它对市场运行中的各个主体间的法律关系进行调节、分析。但宏观调控主体在宏观调控行为中扮演着一个调整者的身份，并非主要目的。这种协调关系正如法院在民法中的地位相同，协调着法律主体中的利益问题。此外，经济法仅仅是一个“空壳”的法律内容，没有匹配的程序法律相维护。当前我国遇到经济纠纷事件时不能单独处理，需要依靠民事诉讼的程序及各项行政手段进行解决。同时，经济法主要侧重于对行为模式进行规范、管理和权力的分配与授予，而很少有法律效果的相关规定。因而，经济法的如此特性就规范着宏观调控行为在经济法上的不可诉性。
2．2宏观调控行为的特性
(1)宏观性。宏观调控是从宏观角度对经济进行调控，因而调控经济采取的措施也是宏观的，从大方面出发对中国经济全面了解。主要调控措施有:财政调控方式、税收调控方式、宏观货币调控方式、收入分配等宏观调控方式等。(2)预见性。在进行宏观调控经济行为时需要提前进行考察，对经济波动进行及时、准确的判断和预见。而经济情况往往不稳定，处于波动状态，使得其涉及范围广，因而需要进行极为细致地判断。此外，宏观经济的决策性主体对于经济波动信息掌握有限，使得判断失误率较高。(3)调控对象不特定。宏观调控行为旨在影响国家的宏观经济运营状况，目标范围广阔，并不特定于某一对象。此外，宏观经济调控行为在一系列相关宏观经济政策的大背景下，通过参照历年的经济变化规律对被控制的行为个体进行决断实现已确立的行为目标。这一特性使得在打官司时，倘若一方对宏观调控行为进行控告，原告方将难以确定被控范围。
3对经济法不可诉的完善
3．1明确宏观经济调控行为的责任
3．1．1责任归属的含义明确责任归属，简单而言就是明确在行政中的责任归咎问题。行政责任和其它责任相似，都有第一性义务与第二性义务两大义务责任。而第一性义务是指法律义务，相应的，第二性义务是指法律责任。这两性义务在执行过程中相辅相成，结合这两性义务来讲，责任归属就是由于行政主体对于第一性义务的对立，使得第二性义务产生的过程，也就是行政主体在执行宏观调控行为时倘若违背了法律责任，需要承担的另一种持相反态度的法律法规。3．1．2宏观调控行为的责任归咎方式探讨宏观调控行为包括决策行为和执行行为两大行为。由于处于决策的最初阶段，行为领域涉及范围极小，负责人员数量也较少，因而能够很好地做到责任到人，避免产生人多而无人负责的现象发生。此外这种管理方式与我国行政单位的地位高低关系相同，这有助于责任人之间进行可行性地探讨，对宏观决策行为进行全面了解及合理评估，努力做到切实实施调控行为。而执行行为又异于决策行为。执行行为的目标极为广泛，其行为主体并不如决策行为密集度高，尤其表现在在执行过程中执行主体的决策性低，需要决策行为对其进行细解。在宏观调控行为中，我国一贯实行权力与责任相互维持的政策，在执行调控行为时，要做到首长责任制。倘若有人在执行过程中进行违规操作或者不合法的行为操作，要及时予以责任处罚，明确责任人，让相关责任单位做好赔偿工作。3．1．3对抽象宏观调控行为进行审查在执行宏观调控行为时首先要明确其在行政法的隶属行为，尤其是抽象行政行为，并不具备政法上的可诉性。因此对宏观调控行为开展违宪审查必不可少。(1)违宪审查的含义。违宪审查是国家依据法律法规以及宪法所进行的法律意义的审查，执行单位是特定的国家机关，有很高的法律效力。简而言之，对宏观调控行为进行检查主要是对决策行为以及宏观抽象行为进行合宪审查。(2)对决策行为违宪审查的行为构建。在我国《立法法》中明确规定，我们普通公民可以对一般的违宪行为提起违宪审查申请，但这一行为并没有专门的法律进行保障，导致其可行性并不高。此外，我国法律对有关违宪行为的提出主体没有明文条例规范，更甚之，在司法实践中排斥公民的提出违宪行为的资格，使得公民权力难以维护，从而影响违宪审查工作的开展。第一，我国目前没有出台专有的法律法规。我国的法律法规以及宪法都是对我国建国以来的行为历史的明确和权力的确立，主要针对于大方面进行规定，对个人行为及权力并不完善。第二，我国的宪法涉及范围小，很有局限性，单纯地包括行政法规、自治区管理、地方性法规以及经济特区法规等，较为片面。而宏观调控行为是有行政法规、规章以及，特定行政机关而制定，的各种消息及做出的有关决定都拥有法律效力，尽管有些行为可在司法机关中进行审查，但此类司法机关的审查对象更为细致、狭隘。因而，我国相关范围在制定违宪审查制度时需要明确违宪审查的对象，对各类文件及资料都要纳入审查范围，不允许错过任何违宪行为。只有通过这样扩大规模及排查范围才能有效降低宏观调控行为的违宪可能性。
参考文献:
