不动产运营管理精选(九篇)

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第1篇：不动产运营管理范文

1.房产测绘的产生与发展

随着我国住房制度改革的不断深入，房地产市场蓬勃发展，各地由于房产面积纠纷不断出现，对房产面积的测算提出更高的要求，房产测绘行业得到更快的发展。1995年，针对当时商品房销售中的面积计算和公用面积分摊中存在的问题，建设部下发了《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（建住房〔1995〕517号），及时规范了相关问题的操作处理，维护了房产地产市场秩序和社会稳定。2000年，国家质量技术监督局颁布了国家标准《房产测量规范》，建设部、国家测绘局联合制定了《房产测绘管理办法》。经过多年的快速发展，房产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要，全国各地城市已拥有较高技术素质的房产测绘从业人员和先进的测绘仪器设备，房产测绘正在走入法制化、专业化、规范化、市场化的轨道。特别是注册测绘师制度的实施，将给房产测绘工作带来质的变化和新的飞跃。

2.房产测绘的内容

不动产测绘分为地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。房产测绘是不动产测绘的重要组成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。

3.房产测绘适用的标准

目前房产测绘的技术标准为《房产测量规范》（GB/T17986-2000），根据工作需要，湖南省建设厅出台了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，以解决各地州市对《房产测量规范》理解不一致的情况。

4.不动产统一登记对房产测绘提出了新的要求

不动产统一登记是指全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。

二、房产测绘面临的问题

1.房产测绘、面积管理

各地的房产测绘大多为住建（房产管理）部门的内设机构，主要为房产管理服务。房产项目测绘分为预测绘、实测绘（竣工测绘）。房产预测绘报告书主要用于在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一代码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。主要用于办理商品房预售许可，可以对商品房合同的网签备案、在建工程和预购商品房抵押管理、商品房预售资金监管进行有效的管理。实测绘（竣工测绘）是建设工程项目完工后，在交付使用前，由有资质的测绘单位进行实地测量，生成房产实测绘报告，由房产管理部门将预测绘数据和实测绘数据对接，并将有关信息关联到楼盘表中。房产测绘的主要程序和依据有：

（1）采集规划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息；

（2）根据《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）编制房屋代码；

（3）根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）按预测绘、实测绘要求，测算分摊各产权单元的面积；

（4）形成房产预测绘（实测绘）成果报告。

当事人提交房产测绘成果资料后，由管理部门对符合规划、房屋交易和产权管理规定的房产测绘成果资料予以备案，并将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据资料归档、入库。

2.不动产测量

根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。主要技术依据有：地籍调查规程（TD/T 1001）、房产测量规范 （GB/ T17986.1）。其他技术标准还包括《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）、《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《标准编写规则第3部分：信息分类编码》（GB/T 20001.3）、《房屋代码编码标准》 （JGJ/T 246）等。形成的不动产测量报告涵盖了土地、房屋等方面的内容，对于建筑物类的不动产，是综合了地籍测绘、房产测绘等方面的测量报告书，主要为土地管理、房产管理以及不动产登记服务。

3.不动产统一登记改革后的变化

不动产统一登记改革后，作为与普通百姓日常生活联系最为紧密的房地产登记，原来由住建（房产管理）部门、国土部门分别办理房屋所有权证、土地使用权证。根据规定，房产管理部门负责房屋交易与产权管理，不动产登记机构负责不动产登记。即原来由房产管理部门办理的交易登记一体化流程被划分成交易、登记两块，分别由不同的部门办理。房产测绘成果资料不仅要满足房产交易与产权管理的需要，同时也要适应不动产登记的需要。

三、不动产统一登记改革后房产测绘工作的对策研究

1.认真学习不动产测绘知识

在目前不动产统一登记形势下，要形成一份多用途的不动产测量报告用于房产交易管理和不动产登记，可以由国土测绘、房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，再整合成不动产测量报告，也可以由一个测绘机构独自完成一份完整的不动产测量报告。对于专业性的房产测绘、国土测绘机构来说，需要认真学习房产测绘、地籍测量方面的知识，全面掌握不动产测量所需要的技能，以应对房产交易、不动产登记的需要。

2.统一坐标系统

按照国家测绘管理部门规定，各地应适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。目前我市的国土资源、房产、规划等专业的测绘机构，均独自承担所需要的控制测量、地形图测绘等，造成重复测绘，浪费了大量的人力、物力、财力资源。房产部门采用的是1954北京坐标系，而国土部门采用的是1980西安坐标系且目前已大部分转换为2000国家大地坐标系。为了保证坐标系统的统一，需要将房产测绘的数据转换到2000国家大地坐标系，以便房产交易与不动产登记的测绘数据统一。

3.建立测绘地理信息数据库

根据《湖南省国土资源“十三五”发展规划纲要》，要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门之间多源异构数据的交换共享，加快自然资源与空间地理基础信息库和国土资源数据云平台建设。我市已经对于加强测绘地理信息工作达成一致，由市测绘管理部门负责建立测绘地理信息数据库，并负责运营管理和维护，实现测绘地理信息数据共享。各测绘机构共享测绘成果，利用测绘数据“云平台”，基础数据可以互相利用，避免重复测绘。

4.测绘成果整合利用，全面适应房产交易与不动产登记的需要

根据《房屋交易与产权管理工作导则》，测绘机构应在采集规范划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息后，根据《房屋代码编码规则》（JCJ/T246-2012）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）形成房产预测绘成果报告。房产测绘成果实行备案管理，只有经过备案的房产测绘成果信息才能记载至楼盘表中。房产测绘成果资料包括书面资料和电子数据资料。房产测绘成果资料内容和形式，应符合房产管理部门备案要求。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。

5.加强控制测量、界址测量、其他要素测量等工作，从单一房产测绘向全面不动产测绘转变

根据《测绘资质分级标准》，不动产测绘包括地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。由于不动产登记需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服务于房产交易、不动产登记的测绘机构应成为“全能型”选手，满足各方面的需求。

6.做好房屋代码与不动产单元代码的编制工作

2012年，住建部颁布了《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012），国土资源部颁布了《地籍调查规程》（TD/T 1001）。《房屋代码编码标准》规定：房屋登记单元代码由26位阿拉伯数字组成，前25位为本体码，其中行政区划代码为9位，基本单元代码由12位基本单元幢代码和4位户代码组成，最后一位为识别码。《不动产权籍调查技术方案》则依据《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《地籍调查规程》，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。为满足房产交易、不动产登记等各方面的需要，房产测绘机构应出具适合房产交易、不动产登记的不动产测绘报告书。

第2篇：不动产运营管理范文

百翠山庄始创于2009年，经过六年发展，已成为全国首家集吃、住、娱、文、礼、雅为一体的一站式有机度假农场。

圆您私人农场梦

作为国内首家限量会员制私人农场，百翠山庄的客户主要来源于上海及长三角地区发达城市的高端富裕人士，为其提供私人农场的专业投资策划、运营管理和产品营销，为城市精英回归精致乡村生活、成就田园梦想、拥有自己的私人农场提品和服务。百翠山庄以满足客户彰显独特生活方式和品味的需求为目标和优势，成为了高端生态旅游产业中的领跑者。

百翠山庄的产品体系以会员制私人农场为核心，配套度假以及保质保量的有机蔬菜摘即配等增值服务，让会员在享受优质服务的同时获得更多收益。

百翠山庄为会员，即私人农场主提供了全套的农场优质服务，包括有着丰富管理经验的专业团队及农夫、有机生产技术以及高品质种子、有机肥和其他农业生产物资等。私人农场主认领的土地，其经营使用权归属本人，会员可以选择的经营模式包括：完全自主经营、自主经营委托百翠山庄进行日常管理、完全委托经营管理。

在增值服务方面，作为主打之一的度假服务已经发展完善。从2015年开始，百翠山庄已经开发出多城市连锁式乡村度假服务。想拥有一次说走就走的旅行吗？打一个电话，百翠管家会为会员安排好一切。利用同为主打服务之一的摘即送宅配服务，会员可享受到私人农场的自产农产品从采摘到配送24小时内直送到家的高端体验。浙江百翠发展至今，已经完善了包括有机蔬菜、水果、大米、肉类、蛋类、豆类及其他二次产品的全品类有机目录，竭力让会员拥有健康、营养的饮食。

领跑高端生态农业旅游

除了完美周到的产品及服务，百翠山庄作为目前国内高端生态农业旅游的领跑者，还具备其他一些独有的行业优势。山庄兼顾了国内消费群体对农业生产的操作、农产品利用的需求，并吸取欧美的住宿型农场乡村休闲度假模式的优点，打造了山庄独特、高端的商业模式，包括会员制、系列型，并与有机农业和生态度假旅游结合。

所谓会员制，是指百翠山庄的客户全部为山庄会员。通过成为会员并缴纳年费，客户可获得百翠提供的各项优质服务及上文提到的高质量产品。会员制保证了客户的稳定性和黏性，同时也使得客户能够获得私密的高品质农场主体验和定制化服务。这种家人式服务和农场主体验远胜于一般的农家乐、度假村，能够让会员获得高端极致的私人享受。此外，百翠山庄打造了系列的私人农场，通过快速复制成功模式实现规模经济，在确保运营成本稳定低廉的同时获得可观的营业利润。

目前，百翠山庄已完成浙江百翠项目的运营，桐乡百翠项目的建设开发正在进行，广东百翠项目已完成选址，北京百翠项目也已开始协议洽谈。百翠系列山庄已经快速地在全国各地建立了根据地，在市场方面已占据了绝对的领先地位。

百翠助您创业创富

百翠山庄不仅有超前的商业模式，它的未来战略规划也极具吸引力。百翠山庄以平安地产为主要战略合作伙伴，开创性地将度假农场引入到养生地产项目中，共同打造集居住、生态养生度假和有机农业生产宅配等相融合的养生生活社区。未来3～5年，百翠山庄将依托与平安不动产的战略合作，将山庄作为配套设施建设与平安高端养老社区相结合，实现全国范围内的扩张。

平安不动产以当今全世界公认的最理想的退休生活模式――持续照料型养老生活社区（CCRC）为蓝本，引入先进养老配套、服务体系及专业团队，在浙江桐乡全力打造了其养老地产领域的重要作品――合悦・江南。未来，并将在全国复制“三位一体”的全龄化养老社区。百翠山庄作为其战略合作伙伴，将优先获得系列养老社区项目的合作经营权，此项合作为百翠山庄未来在全国各地的复制提供了良好的合作机遇。

第3篇：不动产运营管理范文

一、商业地产发展现状

（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大

伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。

（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主

我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：

一是，缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年时间。商业地产需要有“养”的过程，才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后，其收益依赖于持续性的租金收入，所以它更加注重后期的经营管理，必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是，我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，而且贷款期限往往较短，在商业地产尚未培育成熟之时就需还款，在资金压力下，多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。

二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。

三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。

散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。

（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用

在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。

我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。

在我国房地产私募基金中，有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注商业地产领域；还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题（见图3）。

商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段

如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。

REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。

REITs有独特的制度安排。一是，要求收入主要来源于不动产。二是，从保障中小投资者的参与和获益的考虑，要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是，设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡，避免双重征税，还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础，成为一种介于股和债之间的金融产品，其具备了风险低、收益高、流动性好的特点，吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者（见图4）。

在我国，由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策，内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs，但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式：一是，通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如：2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产，设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易，在流动性方面实现了重要突破。二是，以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如，2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来 5 年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是，一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合，购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。

二、未来发展趋势

（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入

商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。

（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代

随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。

（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务

在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。

以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。

（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升

商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：

一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。

二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。

第4篇：不动产运营管理范文

关键词：营改增 水电基建项目 影响

2016年5月1日“建筑业、房地产业、金融业、生活服务业”全面实施了“营改增”，标志着增值税转型的基本完成。“营改增”后，建筑企业向大型水电基建项目业主提供建筑服务能够开具增值税专用发票，业主能够抵扣增值税进项税额，有利于业主降低工程造价，降低未来发电期间的增值税实际税负和增加税前利润。我公司从事观音岩水电站投资建设及运营管理，观音岩水电站为国务院审批确定的《金沙江中游河段水电规划报告》“一库八级”开发方案的最后一个梯级水电站，电站位于云南省华坪县与四川省攀枝花市的交界处金沙江中游河段上，上游接鲁地拉水电站。电站坝址距华坪县40km，距攀枝花市37km，工程为一等大（Ⅰ）型工程，以发电为主，兼有防洪、城市供水、灌溉、旅游等综合利用功能。电站装机容量3000（5×600）MW，总投资约300亿元。 “营改增”前，观音岩电站的主体工程基本完工，4台发电机组已投产运行。“营改增”后，还有1台机组未投产发电及部分尾工未完工。本文结合我公司项目的实际情况对“营改增”后对工程造价、进项抵扣时点的影响进行了阐述。

一、“营改增”后“建筑工程老项目”计税办法选择影响

根据“建筑工程老项目”的税收判定：办理《建筑施工许可证》上注明开工日期在4月30日前或未办理《建筑施工许可证》的按建筑承包合同上约定的开工日期在4月30日前的称为“建筑工程老项目”，5月1日后可选择简易计税办法，征收率为3%，不得抵扣进项，且36个月内不得变更；也可选择11%的税率，可抵扣进项。若已取得的《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期（2014年新版），则按建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前来认定的建筑工程项目（税务总局货劳司政策解读）。选择不同的计税办法，因增值税征收率或税率的不同，会对后期工程造价带来影响。

营业税制下，按照建标〔2013〕44号《建筑安装工程费用项目组成》规定：工程造价=税前造价（材料、人工、机具使用费、利润、规费等）+税金（综合税率）――以上所含物料消耗、服务等均含增值税。

增值税制下，住建部建标造z2014{51号以及建办标z2016{4号文暂定：

工程造价=税前工程造价×（1+11%），其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，相应计价依据按上述方法调整。

由此，形成税改前后工程计价的差异：

营改增前，税前造价的各项费用项目含增值税；营改增后，税前工程造价的各项费用项目不含增值税可抵扣进项税额；

营改增前，营业税的计税方式为税前工程造价*综合税率，不作扣除；营改增后，增值税的计税方式（一般纳税人）为销项税额―进项税额=应纳税额。

假定“营改增”前后的税前工程造价一致的情况下，增值税属于价外税，业主方支付的增值税不计入在建工程成本。因此，业主方建设项目“在建工程”的会计成本和计税基础都会降低。

二、“营改增”后建筑工程老项目尾工发包方式选择对工程造价影响的案例分析

假定：某单项工程，施工企业双包，耗材能取得约40%左右的17%税率的增值税专用发票，工程造价按建办标z2016{4号调整。（如表1）

根据以上测算结果分析如表2。

初步结论：同等情形下，施工企业适用11%税率有利于业主（业主的进项税额最大和在建工程成本最低的两因素已抵消了投资额的微增长）。因此，施工企业“包工包料”方式执行11%的税率和施工企业单包方式下，业主在建工程财务成本较低。

三、业主取得不动产增值税专用发票抵扣进项税时点的选择影响

按照36号文、税务总局2016年15号公告《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》等相关规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

但是，纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值（取得不动产时的购置原价或作价）不超过50%的，其进项税额不适用分2年从销项税额中抵扣，可在取得专用发票等扣税凭证当期认证（或通过新增值税发票开票系统中勾选）后一次性抵扣。

我公司基建工程会计核算的实际为：“营改增”前已将主体等部分按照“达到预定可使用状态”的原则预转固。项目尾工等不符合转固条件的仍在“在建工程”科目中核算。如何确定“营改增”后抵扣时点，经研判，36号文和15号公告的相关税收规定较为原则，缺乏对“主体工程完工已转固、分部工程或单项工程续建”的专门规定。我们仅能依据15号公告第三条中“改建、扩建”（前提是主体已转固）对照已转固不动产原值的占比来确定是否分期抵扣或一次性抵扣。若属于新建项目的，则仍按分期抵扣执行。

对此，我们已向有关税务机关积极反映，争取上级税务机关下发后续的补充文件予以明确。

四、“营改增”后增值税继续改革对大型水电基建项目影响的展望

营改增将营业税彻底并入增值税，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，解决重复征税难题，是商品税的一次革命。营改增成功收官后，国家将会适时制定《增值税法》，同时废止营业税。但是，营改增并不是商品税改革的终点，我国增值税本身仍然存在不少问题。主要体现在：一是税率多样化，如现行的法定税率：17%，13%，11%，6%，0%；征收率：5%、3%、2%、1.5%等，需要简并税率；二是税负沉重，如：17%的税率，需要降低税率；三是贷款利息目前仍无法抵扣，特别是对于我公司类似的大型水电基建业主单位来讲，年付息近8亿元，若后续的税收政策允许抵扣，必然降低工程成本和增加税前利润。以上税法的完善期待体现在将来的《增值税法》中。

参考文献：

[1]《住房和城乡建设部标准定额研究所关于征求等三个文件征求意见稿意见的函》建标造〔2014〕51号

[2]《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》建办标〔2016〕4号

[3]《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号

第5篇：不动产运营管理范文

关键词：台湾地区；房地产调控；经验借鉴

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）09-0043-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.09.10

2004年以来，台湾地区房价持续上涨，成为十大民怨之首。为应对房价问题，2010年4月，台湾地区推出《健全房屋市场方案》，开始新一轮房地产调控。台湾地区房地产调控主要围绕《健全房屋市场方案》，从信贷管制、税收调控、保障性住房、土地调控、房地产信息披露等方面入手，以稳定房地产市场、满足中低收入者及工薪阶层的居住需求，调控取得一定成效。大陆和台湾地区有着相同的文化背景以及现阶段相近的经济环境，总结台湾地区房地产调控政策，能够为大陆房地产调控政策的完善提供有益借鉴。

一、台湾地区房地产调控目标

2010年4月，台湾地区《健全房屋市场方案》的房地产调控目标是安定社会民心及稳定房地产市场、优先照顾弱势及相对弱势者、满足中低收入者及工薪阶层的居住需求，并从改善都会区住宅供需、增加工薪阶层购房能力、房屋信息透明、管控贷款风险、追求社会公平及其它配套措施六个方面，提出21项处理原则及44项具体措施，以帮助中低收入者与工薪阶层安居乐业。

二、台湾地区房地产信贷调控政策

2009年底以来，台湾地区采取选择性信用管制、增订土地抵押贷款条件限制等信贷政策，以抑制房地产投机。

（一）多举措调控房贷风险

针对台湾地区房价高涨、银行授信过度集中现象，2009年10月起，台湾地区“中央银行”采取道义说服、加强统计资料收集与分析、办理房贷专案检查、要求金融机构制定强化不动产贷款风险管理规范等措施，防范金融机构房贷风险。

（二）推出选择性信用管制政策

2010年6月，台湾地区“中央银行”制定《中央银行对金融机构办理特定地区购屋贷款业务规定》，推出选择性信用管制政策，针对台北市及新北市10个行政区二套房贷款比例由80%降为70%。2010年12月，台湾地区“中央银行”扩大上述规定适用地区，将二套房贷款比例再降为60%，并将公司法人也纳入规定适用范围。

（三）增订土地抵押贷款条件限制

台湾地区“中央银行”为鼓励住宅有效开工营建，规定住宅区或商业区土地抵押贷款最高额度不超过土地取得成本的65%，且其中10%需等动工兴建后才能拨付；为防止开发商囤地、炒地，还规定开发商拿到贷款一年内不开工即收回贷款。

（四）上调存贷款基准利率以增加购房成本

2010年，台湾地区“中央银行”3次上调存贷款基准利率，累计上调0.375个百分点；2011年，台湾地区“中央银行”2次上调存贷款基准利率，累计上调0.25个百分点。贷款利率上调后，贷款购房成本增加，在一定程度上抑制了房地产投机需求。

三、台湾地区房地产税收调控政策

2010年以来，台湾地区通过房产税收（房屋税、奢侈税、豪宅税等）和地产税收（土地税、空地税等）增加房地产交易环节和持有环节的税负，以调控房地产需求。

（一）房产税收调控政策

1.增加豪宅持有税负。（1）提高豪宅自住房屋税。台湾地区《房屋税条例》规定，房屋税税率为住家用房屋最低不得少于其房屋现值的1.2%，最高不得超过2%，但自住房屋为其房屋现值的1.2%。2010年3月，台湾地区《房屋税条例修正案》规定，自住房屋将从单一税率1.2%，改为分级课税，税率自1.1%至1.8%分五级课税，房屋评定现值超过100万元新台币就会加税。（2）开征豪宅税。台湾地区台北市于2011年7月起，正式征收高级住宅合理加价课征房屋税（即一般通称的豪宅税），只要符合如下八项标准的豪宅：独栋建筑、外观豪华、地段绝佳、景观甚好、每层户少（采光好）、户户车位、保全严密、管理周全，每坪最多可增加2.8倍房屋税，以达到缩小贫富差距，调控房价的目的。

2.开征奢侈税。为促进产业发展、抑制房价疯长，2011年4月，台湾地区“立法院”通过《特种货物及劳务税条例》（俗称“奢侈税”，实为房地产投机交易特别税），并于2011年7月1日起开征。“奢侈税”对涉税房产和土地的销售单独规定了级差税率，持有未满一年出售的非自用房产和土地（含住宅、商办、房地、店面、建筑空地等）适用15%的税率，持有满一年但未满两年出售的非自用房产和土地适用10%的税率，税基计算依据是销售价格。级差税率的设计充分体现了遏制房地产短期投机易的立法目的。

3.严格征收个人所得税。（1）严格征收个人所得税。台湾地区《所得税法》规定，纳税义务人买卖预售屋赚取的差价，属于财产交易所得，应并入个人综合所得进行申报纳税。从2010年下半年开始，为遏制房地产投机，台湾地区当局决定对炒楼花（即买卖预售屋）所得严格征收资本所得税，由于这项资本所得是并入个人综合所得合并征收，而炒楼花者的收入大多高于一般工资所得，因此其税率大多直接适用台湾地区个人综合所得税的40%最高税率。（2）连续上调大都市区房屋销售所得额比率。台湾地区《所得税法》规定，纳税义务人当年销售房屋，次年5月前必须申报房屋财产交易所得额，房屋财产交易所得额并入个人综合所得合并征税。同时台湾地区“财政部”于每年5月申报个人综合所得税前，依据房地产市场变化，制定上一年度各县市适用的房屋销售所得额比率。2013年3月，为打击炒房，台湾地区“财政部”再次上调房屋销售热区2012年度房屋销售所得额比率，其中，台北市首次采用“分区课税”，豪宅林立的大安区、信义区、中正区、松山区等四个区的房屋销售所得额比率由2011年度的42%上调至2012年度的48%，连续4年上调，为历史最高房屋销售所得额比率。

（二）地产税收调控政策

1.提高地价税税率。台湾地区《土地税法》和《土地税法实施细则》规定，凡除征收田赋土地以外的已规定地价的土地，均应课征地价税，地价税以台湾地区当局的公告地价为基准，采用基本税率（6级超额累进税率）和优惠税率（比例税率），最高课征5.5%的地价税。2010年3月，台湾地区“行政院”提出《土地税法修正案》，提高地价税各级累进税率，最高累计税率由5.5%提高至6.5%，以加重大地主的地价税负担、减少屯地。

2.从严规范私有土地免税优惠。2011年起，台湾地区“财政部”针对财团养地赚取增值暴利现象，除作为道路或公共通行巷道使用外，对闲置未开发私有土地，不再提供免税优惠，须全额课征地价税，以增加闲置土地的税负持有成本。

3.恢复征收空地税。台湾地区《平均地权条例》规定，对逾期未建或增建的，按该宗土地应纳地价税的基本税额加征2-5倍的空地税，加征满三年仍不建则照价收买。由于国际经济景气滑落及台湾楼市低迷数年，台湾地区“行政院”颁布《“暂时停征空地税或照价收买”解释令》，“暂时停征”空地税；2011年1月，台湾地区“行政院”核定废止《“暂时停征空地税或照价收买”解释令》，授权地方政府课征空地税或实行“照价收买”，空地税课征的时间点及开征标准为地方政府权限。依据法令，若课征空地税成效不彰，地方政府还可以采取照价收买的方式防止炒作。

四、台湾地区新住宅政策

2010年，台湾地区在原有的保障性住房政策——“国民住宅政策”之外，推出新住宅政策，并通过《住宅法》加以规范，以解决社会弱势群体居住需求。

（一）推出新住宅政策

为了弥补M型社会中住宅市场供需机能失调、解决社会弱势群体的住宅问题，2010年10月，台湾地区当局推出“社会住宅设施方案”、“合宜住宅”和“现代住宅”等新住宅政策。

1.社会住宅设施方案政策。该政策计划以房屋租金补贴、贷款购置住宅利息补贴为主，兴建只租不卖的社会住宅为辅，通过制定相关办法，授权地方政府执行，这一政策鼓励民间参与兴建。“社会住宅方案”的要点在于“只租不卖”，其目的是为了照顾经济条件不足的年轻人和其他弱势群体。这一方案要求台湾地区军事部门让出位于台北市及新北市的部分公有土地，并由政府部门出资兴建，预计2至3年完工。

2.合宜住宅政策。该政策是以出售为主，低于市场价格出售给一定收入以下的无自有住宅家庭。

3.现代住宅政策。该政策参考新加坡组屋模式，由政府出地，民间出钱，住宅推出后可以自由转售。现代住宅采取公开招标的方式，建筑商除要保障房屋售价低之外，还需要符合其他七项评选条件：每户住宅面积须介于53至66平方米（两房一厅）、开放式空间设计、具备宽频无线上网、靠近地铁站、能引进便利商店或咖啡座、建筑符合绿色环保设计和融入新能源如太阳能等。

（二）制定《住宅法》规范社会住宅建设与出租

2011年12月，经过12年立法过程，台湾地区“立法院”通过规划台湾地区住宅总体政策的《住宅法》。《住宅法》共有七章五十四条，包括提供住宅补贴、鼓励民间或政府主动兴办社会住宅、制定基本居住标准、健全整体住宅市场、确保民众居住权利等。其中有一章专门阐述“社会住宅”，规定专供出租用的社会住宅应至少提供10%以上给弱势群体租住，并引进民间BOT概念兴建社会住宅，提供优惠或补贴部分建设运营管理费用等，鼓励民间业者参与解决民众居住问题。《住宅法》及其配套措施将在一定程度上遏制投机炒房问题，在一定程度上实现“居住正义”的目标。

（三）增加保障性住宅供给

台湾地区台北市规划在2011—2014年兴建4808户公营住宅，第一处新建的大龙峒公营住宅已于2011年10月开放申请出租，还有几个公营住宅也在规划设计中。

五、台湾地区土地调控政策

台湾地区主要通过修改《土地征收条例》以利于土地征收、增加住宅土地供给等方式进行土地调控。

（一）暂停精华区公有土地标售

为避免公有土地标售带动房价飙涨，2010年3月，台湾地区暂停台北市精华区公有非公用土地标售，并拟推出大规模的平价住宅方案等。另外，台湾地区相关机构已拟定标售公有土地不开发将由台湾地区当局买回的方案。

（二）修改《土地征收条例》

台湾地区土地实行私有制，政府征收土地时需要给予补偿。台湾地区《土地征收条例》规定，对被征收的土地，应按照征收当期的公告土地现值给予一定加成，补偿其地价，土地现值由台湾地区县市政府每年公告，但公告土地现值经常偏离实际市场价值，造成土地征收困难。2011年8月，台湾地区针对征地与高房价等社会弊病，提出《土地征收条例修正案》，在征收补偿制度方面，将目前依公告土地现值加成征收补偿的方式，改为按照“土地市价”征收补偿。未来地方政府必须要每6个月评定一次被征收地区的正常交易价格，形成并公布“土地市价”，以“土地市价”作为征地机关发放征收补偿的依据。这样，被征收土地的民众在协助政府推动重大建设时，可以获得更合理、更符合实情的补偿，以落实土地正义原则，也可以增加土地供给。2011年12月，台湾地区“立法院”通过《土地征收条例修正案》，土地征收价格正式改为市价征收。

（三）增加住房土地供给

2011年，台湾地区新北市提出“闪耀五星”和中长期的“繁星计划”等13宗土地开发案，“五星”开发案将释出建筑土地286公顷，兴建1.55万户住宅，通过增加供给抑制房价炒作。

（四）通过税收减少土地闲置

台湾地区通过提高土地税累进税率、复征空地税等方式，增加闲置土地税负，减少土地闲置。

六、台湾地区房地产市场信息披露制度

2011年8月，台湾地区提出不动产交易实价申报制度，即在完成不动产交易后，将实际成交价格登录房地产交易数据库，以避免哄抬房地产价格。主管机关将建置房地产交易资料库，先从小区段公告做起，逐步扩展全面公开。

2011年12月，台湾地区“立法院”通过不动产交易实价申报制度的相关立法，“行政院”决定于2012年8月1日起正式实施该制度，民众不论是自行购买或委托中介业者、地政士买卖不动产，都需要在完成产权转移登记30日内，向主管机关申报土地和建筑物实际成交价格。

2012年10月，台湾地区“内政部”的“不动产交易实价查询服务网”正式运行，民众只要登陆该服务网，就可以查到房屋买卖的交易标的、标的资讯和价格。不动产交易实价申报可以确保不动产交易价格的真实性，使其更具有参考价值，有助于房地产调控政策的制定和执行。

台湾地区不动产交易课税（房屋税、土地税等）多以政府公告现值为税基，但政府公告现值往往偏离实际市场价值，造成实际税负偏低。因此，配合不动产交易实价申报制度，2011年10月，台湾地区当局提出将根据实价登记的交易资料，缩小公告现值与实际市场价值的差距，促使土地增值税、地价税、房屋税和所得税都能够接近市价课税，并将不动产实价课税纳入黄金十年和国家愿景之一，以此实现居住及租税正义。

七、台湾地区房地产调控其他政策

台湾地区恶意炒房者除一般投机客外，还包括为实现资金增值的寿险公司等。寿险公司往往挟巨额资金买地、屯地，以实现资产保值增值。截至2011年2月末，台湾地区寿险行业投入不动产的金额已突破4200亿元，创下历史新高。为了减少寿险公司不正当炒地，台湾地区“金融监督管理委员会”（以下简称“金管会”）已初步拟定《保险业办理不动产投资修正草案》，落实约束寿险公司的炒地行为。该修正草案明确规定，寿险业者若要购买空地，将提高RBC（保险业资本适足率）风险系数，保险公司大股东就必须增资，这将从财务方面约束寿险公司过度投机购买空地。该修正草案还规定，寿险业购入空地必须具有建照，而且在三个月内必须动工；如果所购土地没有建照，必须是完整的、可自行开发的土地，并且限制六个月内必须申请建照。如果保险业投资不动产，必须两年内开发并且见到收益，且收益率不得低于中华邮政两年定期存款利率。该修正草案还采取措施，规定未来寿险业者购买空地，不可以再拿来作为临时停车场或是广告招牌出租，以此杜绝寿险业者利用停车场养地的现象。

八、台湾地区房地产调控政策执行效果与启示

（一）台湾地区房地产调控政策执行效果

台湾地区房地产调控以来，受美国量化宽松政策刺激热钱不断流向亚洲、ECFA生效后引发预期心理的炒作以及银行利率较低等因素影响，台湾地区房价并没有明显下降，2012年4季度台湾地区信义房价指数（249.15）同比上涨9.74%；但房地产市场前景仍不明朗，民众购房意愿并不强，成交量没有显著变化。从台湾地区房地产调控目标来看，稳定房地产市场目标未完全实现，新住宅政策仍在实施中，能否满足中低收入者居住需求还有待观察。

（二）台湾地区房地产调控政策的启示

台湾地区房地产调控以市场调控方式为主、保障合理居住需求、法律法规介入及时等方面的经验值得借鉴。

1.台湾地区房地产市场较为成熟，市场化程度较高，其房地产调控主要通过信贷、税收等市场手段提高房地产持有环节和交易环节成本，进而影响房地产市场的供给与需求，间接管控房地产市场。

2.台湾地区选择性信用管制政策既尊重住宅自住需求，又通过管控开发商信贷及贷后管理鼓励住宅有效开工营建。

3.台湾地区通过豪宅税、房屋税、奢侈税、个人所得税、地价税、空地税等多种税收手段，抑制房地产投机需求，以期稳定房地产市场。

4.台湾地区注重通过立法规范房地产调控政策，其涉及房地产调控的《健全房屋市场法案》、关于税率调整的各类税法修正案、不动产交易实价申报制度等均由“立法院”审议通过，为房地产调控政策的执行提供法律保障，但也导致房地产调控政策的制订时间较长。

5.台湾地区通过建立不动产交易实价申报制度，逐步为房地产税收征管和房地产调控政策的制定提供真实交易信息，能够更好地抑制房地产投机。

6.台湾地区针对机构炒房炒地行为进行管控，全面抑制房地产投机，避免遗漏。

参考文献：

[1]包振宇.台湾地区“奢侈税”政策简介[J].涉外税务，2011（8）：62-65.

[2]杜辰.论台湾特种货物及劳务税条例[J].企业研究，2012（6）：96-97.

[3]沈惠平.台湾社会住宅政策分析[J].台湾研究，2011（5）：39-43.

[4]杨晶华.台湾出重拳解决“高房价”难题[J].两岸关系，2011（10）：33-34.

第6篇：不动产运营管理范文

关键词：物流企业；财务管理；问题；成因；对策

一、物流企业财务管理的目标

物流企业是专门从事物流活动的企业，它独立于生产领域。物流企业根据市场的供需状况，以服务生产为目的，处理物流企业财务关系，实现物流企业的财务管理目标，保证生产和再生产的顺利进行。物流企业财务管理的目标是最大化的降低用户产品进入市场的成本，在保证用户成本最小化和利润最大化的同时，实现物流企业自身成本的最小化和利润最大化，从而保证物流企业足够的生存和发展能力。要实现物流企业财务管理的目标，就要充分利用好物流企业自身资金，合理制定短期和长期的投资决策和投资方案，充分考虑资金的时间价值，制定和完善企业相关的财务制度。

二、物流企业财务管理存在的问题

1.融资渠道狭窄，融资难。物流企业的显著特点是企业数量多、地域分散、规模相对较小，这就使得物流企业融资需求总量大，单笔融资金额偏小资金需求分散，而且周期短、随机性大。这要求金融机构花费更多的人力、物力和财力对物流企业贷款的审核、发放等，给物流企业成功取得贷款造成了一定的阻碍。申请贷款企业的盈利能力是金融机构在审核贷款时考虑的重点，盈利能力强且投资回收期短的企业无疑能够对金融机构产生巨大的吸引力。但是，物流企业属于国民经济基础行业，投资回收期长。同时，物流企业通过证券市场进行直接融资的困难也很大，因为企业债券和股票的上市要通过十分严格的审批，而且政策明显有利于国有大中型，规模较小的物流企业在这方面没有任何的优势。

2.资金使用效率低。在物流企业外部融资相对比较困难的前提下，如何提高物流企业现有资金的使用效率成为物流企业财务工作的重点与难点之一。但是物流企业现有的资金使用效率却普遍有待提高，主要表现在：一是流动资金没有得到充分利用，流动资金在物流企业资产中占有相当大比重，但是当前物流企业在流动资金使用方面并没有充分利用上下游结算以及银行支付等方面的时间差异来提高资金的使用效率；二是不动产没有得到合理利用，在物流企业融资相对难的情况下，其实物流企业可以充分盘活企业优质不动产，通过不动产融资以获取企业发展所必须的资金，从而实现企业资产的使用效率。

3.财务监管粗放。由于物流企业特别是集团型物流企业大多跨地区经营，下属的分支机构庞大，组织结构复杂，因此，出现大量会计基础工作薄弱，财务核算不规范，有章不循，违纪违规等情况。出现这些问题的原因很多，主要有：对下属公司的财务管理与控制力度不够，制度贯彻落实不到位；现有的核算和内控制度不尽合理，使各级独立核算单位打自己的小算盘；高素质的财务人员紧缺，既会算账又懂管理、独当一面的财务人员屈指可数；对下属公司的财务监督缺少有效的手段与方法等等。

4.财务信息的准确性有待提高。由于目前财务信息的采集仍然依靠传统的手段，即使使用财务软件也是单一的核算或报表系统，难以做到实时的跟踪，因此，企业财务人员受内部控制、单位利益和业务能力等因素影响，常使会计核算不准、报表不真实，造成汇总的会计报表掩盖下属企业的实际经营状况，账物不符，账表不符，甚至做假账、编假报表的问题不同程度地存在。

三、物流企业财务管理现状的成因分析

1.相关的理论研究滞后。虽然近几年国内物流业在营业收入和规模上都有了较大发展，但是我国物流的发展仍处于初级阶段，服务的质量以及经济效益还没有达到最好。相关的法律法规和政策至今不完善，会计核算制度和经济业务的核算没有正规起来，核算出来的会计信息的准确性、可比性都存在着很大的上下游走空间。这在一定程度上也制约了其财务管理的研究工作，在实际工作中缺乏科学指导，加大了工作难度，阻碍了财务管理水平的提升。

2.政策支持的力度不够。虽然物流企业在国民经济中的地位越来越重要，国家也越来越重视物流企业的发展，但是相应的法规政策还不健全。2004年，国家发改委联合商务部、公安部、铁道部、交通部等颁发的《关于促进我国现代物流业发展的意见》对物流企业的营业税核算及所得税交纳提出了相关意见。尽管如此，针对国内物流企业会计核算及财务管理的政策法规仍相当缺乏，物流企业在组织财务活动和处理财务关系的过程中缺少了强有力的政策支持和保障，阻碍了财务管理方法的创新和发展。

3.企业管理者重视程度不够。国内物流企业经营者对“物流”及“物流企业”特点认识不清，财务管理观念不强。目前，许多企业老板或管理者没有接受系统的物流企业管理及财务管理的专业知识，在日常经营管理中，只做简单的会计记录，忽视筹资决策、投资规划及资金管理。对会计信息的分析利用不足，仅重视收入和利润数额，对其他财务指标关注不够，甚者无视财务管理的作用及重要性。

四、物流企业财务管理改进对策

1.拓宽融资渠道。针对物流企业外部融资困难的现状以及物流企业当前经济发展的现实需要，我们需要积极拓宽物流企业的融资渠道，为物流企业的快速发展与核心竞争力提升提供资金支持。考虑到物流企业融资的可行性与必要性，重点可以从以下几个方面采取措施：一是引进外资，随着当前我国经济对外开放程度的逐步加深，我国政府应该积极创造条件引进外资，鼓励物流企业引进国外资金，重点是要积极创造条件引导国外投资者向国内物流领域投资，通过与国内各类物流企业兴办各种合作性项目，缓解物流企业内部资金严重不足的问题；二是国家证监委可以有针对性的对物流企业放宽审批条件，积极支持当前物流行业内一些资产质量较好、经营管理完善以及具备良好发展空间的物流企业上市。

2.提高资金使用效率。随着我国市场经济的深入发展，作为服务行业的关键性行业之一的物流产业正在经历着由家族式的运营管理方式向现代化物流产业发展，以适应市场的现实需要。而在物流企业面临资金相对比较紧张的前提下，如何提高物流企业的资金使用效率便成为当务之急。就目前情况来看，可以重点从以下几个方面来提高物流企业资金使用效率：首先，物流企业需要重点提高流动资金的运转效率。受行业性质影响，流动资金在物流企业资金使用中占据了重要的地位，物流企业可以充分利用上下游结算在时间上差异，借助电子银行的支付手段，创新结算模式，积极合理使用浮游资金。其次，利用现代物流集成信息化模块，对物流信息资源进行整合，物流板块业务信息做到无缝链接，减少资源的浪费和流失。

3.强化财务监管，全面提高财务管理水平。要从企业内部加强财务管理，就要建立健全物流企业的内部监控制度，并使之有效运行。一方面，要强化对物流企业法人代表的管理，真正贯彻责权利相结合的原则以约束其行为；加强公司治理结构建设，合理设置财务机构，为财务监管做好组织准备。另一方面，理顺物流企业集团财务部门的组织结构，必要时建立财务中心，核心在于资金调度中心和财务核算中心，对物流企业的资金运转形成有效约束，监督资金运行使用的效率。同时加强财务部门工作的合规合法性，建立完善企业各项内部管理制度并保证有效执行，从各角度加强与改善企业的经营管理，最终实现企业价值最大化。

4.加快物流企业财务信息化建设，提高财务数据的准确性。物流的信息化、自动化、网络化和智能化是现代物流发展的先决条件，拥有快速、畅通的信息流通渠道和完善的服务管理才能促使物流企业快速发展。可开发和使用恰当的财务软件，对企业物流系统做出专门设计，或将“通用软件”作针对性的改进，统筹兼顾，做出全面、系统的财务管理程序。财务指标要能量化，财务数据要便于收集，计算、汇总方法要简单易行。物流企业的财务人员也要始终参与系统设计和升级，根据财务管理需要及时调整系统的某些功能，为新的财务分析视角、新的管理重点提供良好的依据和保障，积极推进物流企业的财务信息化管理。应将网络财务逐步融入到企业的资源规划系统中，实现实时报告和远程在线处理，实施财务与业务的协同处理，提高财务数据的准确性，整合财务资源，对市场做出快速互动的反应。

参考文献：

【1】宋佩新：浅谈企业如何构建现代财务管理体系【J】甘肃科技，2010，(17)

第7篇：不动产运营管理范文

财富如何在家族企业内传承，一直是“家里人”和“门外客”关注的话题。

很多亚洲的家族企业就随着创业一辈的隐退而最终走向没落。以去年新鸿基的分崩离析为例，郭氏三兄弟在长达6年的争权、争产之后，终于达成共识，平分了上千亿家财。

在这一点上，贝西莫信托的创始人亨利・菲普斯做的非常好，他并没有通过家族信托等工具，将自己的观点强行绑定在儿孙身上，而是建议他们随着时代的变化不断调整。正因如此，菲普斯家族不仅避免了萧墙之战，还成为了美国知名的家族财富管理机构。

如今，这个老牌信托已经通过全球16个分部及850余名员工，为超过2200名高净值家族管理着将近1000亿美元的财富。

在这2200位客户中，除去一小部分为本家族成员外，大部分是拥有1000万美元以上可投资金融资产的精英家族，更有一群政商名流，例如美国前总统乔治・布什、美国前财政部长唐纳德・里根以及《财富》美国企业1000强名单中的45名CEO。

2005年，贝西默信托被《国际私人银行家》杂志评为杰出家族办公室，2014年又被家族财富报告评为美国顶级联合家族办公室。曾有独立研究机构对500名高净值客户做调查，贝西默信托在2005及2006年连续被评为“声誉最佳”的财富管理公司。

权力制衡

曾经是卡内基钢铁公司小股东的亨利・菲普斯，与安德鲁・卡内基是小时候的亲密玩伴，亨利对数字十分敏感，最初担任卡内基的会计，后来成为了他的合伙人。

J・P・摩根计划组建美国钢铁公司，卡内基意识到自己的企业已经成为摩根志在必得的一块肥肉，最终以4.8亿美元卖掉了它，亨利也在其中分得了5000万美元的股票和1750美元的债券。

事实上，在这之前菲普斯的家族办公室已有雏形。出售企业后，亨利将大部分钱奉献给公益事业和家庭，随着子女的成长，他对家族办公室的要求不断增加。由于亨利通过信托将财富平分给子女，1907年，他将所有家族信托与FO（家族办公室）的职责组合起来，成立了贝西默信托公司。

后来亨利又组建了一家投资公司，贝西默投资公司当时持有约1750万美元的房地产与股票，以及2300万美元的债券。亨利将这些不动产和债券大批赠与后代，总计分给子女4500万美元。

1930年，由5名菲普斯家族的第二代成员牵头，成立了贝西默证券，负责家族大部分资产的聚集及投资。到此，一个互相制衡、又步步为营的经营架构开始显现。

贝西默信托拥有贝西默证券90%以上的流通股，而后者有受托监管权，但贝西默证券的管理仍由董事会负责。两家企业有着明确的分工：贝西默信托负责金融、信托和财富管理;而贝西默证券则掌管上市公司股票交易、长期股权投资、不动产和PE投资。

贝西默证券能自由的进行投资，但财富的分配却由贝西默信托根据规定进行管理。这种双层结构不仅避免了兄弟企业争夺资源，又通过不同分工凸显出FO的两大主要功能：一方面对家族财富进行管理再创造，另一方面确保家族财富世代传承。

亨利退出FO后，将董事长的位置留给了自己的长子约翰・菲普斯，约翰又将掌门人的位置留给了儿子奥格登・菲普斯。直到20世纪50年代，约翰・金斯利――一名公司高管被提名为家族两家旗舰公司的CEO。从此，菲普斯家族开始逐渐将运营管理的位置让给职业经理人，家族则通过董事会进行监督，保持控制权。

“家族计划”

在贝西默信托全球16间办公室中，都镶嵌着一封亨利亲笔留下的家书，这封家书不仅对子女影响深厚，也在企业内部有着不可取代的地位。在这封信里，亨利阐述了自己的“家族计划”。

1911年，亨利将所有股票和债券平分给5名子女，为了防止争夺的出现，他在家书中强调财富应尽量保持在家族内部，在向外人出售FO持有的股票或债券前，家族成员应该有机会用公平的价格优先购买。

除此之外，他还希望每项决策都得到5名子女的共识，当异议出现的时候，应投票决定。相比之下，爱马仕家族在虽然当初设计了良好的沟通决策机制，但传承到第六代时，权力出现了明显倾斜，内部的多数重要职责均由杜迈一支担任。

早期赋予子女同等权利的好处是，直到100多年后的今天，菲普斯家族中也没有出现一支独大的情况，5个分支拥有同等控制权。

如今，亨利的曾孙斯图尔特・詹尼担任贝西默信托的董事长，他表示：“我们从不想上市或带入新的投资者，也不想改变家族内部平均分配的股权结构。”

5名二代成员更遵守了父亲的劝告，他们学习卡耐基公司，十年没有分红。分红政策仍在平衡家族成员生活需求和企业发展的资金需求。

平衡原则

作为一家全能型的FO机构，贝西默信托的家族管理属于其中的软实力，而金融投资属于硬兵器，守护者客户的金融资产。

亨利・菲普斯做事向来谨慎，在卡内基钢铁公司担任财务管理的时候，就曾严苛的控制成本，其中的另一个合伙人在传记中写道，“菲普斯在公司支出上有如刹车，在削减成本上有如恶魔”。

“平衡增长”始终是他投资理念，目标则是如何将组合的风险降到最低，实现长期增长。

21世纪初，各家私人银行开放了多种创新投资产品，这让贝西默信托失去了大量客户，但当互联网泡沫破裂及2007年金融海啸后，投资者更看重投资的可靠性，而并无不良贷款投资的贝西默信托再次成为超高净值家族避险的港湾。

贝西默前任董事总经理罗伯特・埃利奥特回忆道，“在美国次贷危机爆发前，拍卖利率证券因其便捷的融资方式及流动性广受关注。连续4个月投资于此的贝西默信托敏锐的发现，这些流动性很强的短期工具可能难以变现，于是在2008年及时抛售了手中全部的ARS”。

第8篇：不动产运营管理范文

关键词：房地产企业；财务管理；现状；对策

一、前言

房地产企业作为资金密集型企业，项目开发投入的资金量较大，资金回笼周期较长，如果运营管理不善，势必会引发各种社会问题。因此，有必要采取措施加强财务管理，以促进房地产企业“温和”发展。

二、房地产企业财务管理的现状

1.财务管理制度有待落实

尽管当前我国有许多房地产企业已经建立了相应财务管理制度，但是由于高层管理者对财务管理工作重视程度不高，既定的财务管理工作并未真正地落到实处。这就导致财务制度在有些情况下形同虚设，且随着时间推移，很容易造成企业的经营管理不到位、信息披露不准确现象频发。而且，部分地产企业财务管理权责不够分明，影响信息传递及沟通效率，导致财务信息缺乏真实性和可靠性。除此以外，我国有些房地产企业的财务信息化管理仍滞留在传统的、基础的会计核算阶段，无法及时搜集与反馈财务核算信息、财务绩效评价，偏离了战略财务管理的理念。

2.企业财务结构问题

据相关资料统计，2015年房地产企业平均资产负债率为66%，以房地产开发贷款政策为例：住宅开发项目自有资金比例不低于35%，商业开发项目自有资金比例不低于50%，房地产行业的发展依赖大量外部资金，如何选择合适的融资渠道是首要问题。房地产企业会根据自身现有规模、项目施工进度选择银行间市场、信托计划、保险资管计划、券商资管计划、房地产私募基金等融资渠道。由于目前银监会、保监会、证监会等监管机构的融资信息无法完全对称，部分地产企业在资金压力迫使下，可能会引入两种以上融资渠道进行组合，加大资金杠杆，增加了财务管理的风险。

3.资本回收风险

作为不动产投资行业之一，房地产业相对于一般企业，投资回报周期较长、资金回笼期间风险较大[1]。以二三线城市为例，开发面积约十万方的地产项目完成立项报批、施工建造、开盘预售、竣工交付的这一个完整开发周期需要四至五年的时间。在这段时期内，地方宏观调控、产品竞争力、金融业政策波动、购房人投资偏好等不定因素都会导致潜在的运营风险。在建设项目一旦启动，外部融资陆续注入，时间越久，资金机会成本就越高，持续投资，资金回收难度系数持续增加。如果在市场行情回暖和房价逐步攀高双重态势下，开发贷款与资金回笼风险不易显现；一旦房地产业进入下行通道，市场成交均价大幅回落，银行业为规避经营风险而收紧经营性贷款政策、提高居民购房按揭贷款门槛，就会导致房地产企业进退两难，陷入被动局面，直至资金链断裂。

三、改善房地产企业财务管理的对策

1.完善财务管理制度，加强执行力完善

房地产企业的财务管理制度。首先，企业在掌控和预测外部环境和内部条件变化的基础上，制定科学的、可持续发展的企业战略。财务部门根据企业战略目标，结合企业自身的经营项目现状以及企业财务管理特点，以管理层的角审视项目开发环节中涉及财务管理活动的工作内容角度，发现问题，提出解决方案，制定明确的规定。只有通过在经营活动中实践协作，重新梳理的房地产财务管理制度、及时改善瑕疵环节，才能更加有效地渗透于企业自身发展的各个环节中、优化业务流程，避免出现财务管理活动混乱的现象，从而实现降低企业运营风险的目的。其次，房地产企业在制定财务管理制度的过程中必须兼顾企业的其他管理制度，保证财务管理制度与其他制度的协调性，优化企业的资源配置，减少企业内耗。财务绩效评价是一项长期而核心的工作，除了贯彻对“盈利能力、资产结构、运营能力、公司成长性”的财务定量评价，还需要结合企业特点，落实财务定性评价，即对一段时期内企业的财务管理制度制定与执行、全面预算、资金管理、财务核算、财务信息化、财务人员综合素质、财务风险进行整体评估，与行业先行企业管理水平对比，取长补短，自我完善。

2.加强财务内控建设，为其预算提供条件

身处全球化信息时代，计算机信息技术以及网络技术的快速发展，我国各行各业已经将热门高新技术引入自身建设发展中。房地产业在国家基础建设中有不可忽视的重要作用，为了应对市场经济的要求，保证房地产企业财务管理工作的顺利开展，房地产企业应该加强财务内控建设，将信息化技术应用于内控建设中，为房地产企业的预算、采购和销售等工作提供有利条件，实现乃至超越“三算合一”主要目标。为此，企业管理层必须加大财务管理信息化的资金投入，及时更新所需的软件和硬件，引进专业技术团队，有针对性的进行专业软件开发，持续开展财务管理人员的专业技能培训[2]。其次，企业管理层需要善于发现财务管理职能与各职能部门工作环节的协作特点，加大信息化建设的宣传力度，让财务信息化理念深入每个部门，从而配合信息化建设的推进。房地产企业可以运用信息化技术和网络资源建立相对完善的信息数据库，并将关联的财务管理信息资源存储于信息库中，以便财务管理人员及时统筹相关部门、下属分子公司、乃至大型集团公司的资金运作，最大化提高工作效率。

3.健全财务审核体系，加大监管内控力度

健全财务审核体系，加大监管内控力度，应该从以下几点入手：第一，增强财务管理意识。房地产企业的职能部门负责人要高度重视财经法规以及财务管理制度，单位员工才能认识到财务管理与企业的健康发展息息相关，从源头上改变财务管理意识落后的状况，进而减少财务管理制度推行过程中的阻力因素。第二，房地产企业应该成立或对外委托独立的财务监督机构，加大对基础财务工作的监管力度，从而将财务管理制度落到实处。与此同时，房地产企业还要对企业制度的建设和执行进行督促和监察，以便保证财务管理工作能充分发挥其价值，保证财务管理工作的效率。第三，房地产企业应该从财务管理程序上避免企业高级管理人员权利独揽现象，要对权利进行合理拆分和制衡，努力实现决策、执行和监督的三权分立。为此，房地产企业必须在经济活动中，将房地产建设所涉及的项目进行科学论证，并采用集体决策的方式，避免将决策权集中于个人，从而实现权力制衡的目的，提高财务管理水平[3]。

4.合理选择企业融资形式，确定融资策略

房地产企业在选择融资方式时要综合考虑融资成本、企业风险、信息传递、资本结构等各方面的因素。其中考虑顺序为：第一，考虑内部积累，鉴于这种方法融资阻力小、风险小、无发行成本。第二，考虑借贷，此类方法速度快、弹性大，保密性好，是信用等级高的企业进行融资的最佳途径。第三，有价证券，这类方法一般倾向于先发行公司债券。企业不能无偿使用筹集的融资本金，应该在付出相应代价后，再向股东、债券持有人等资金支付利息和股息报酬。而企业在融资过程总中必须注意控制融资成本，如支付股利、利息、手续费、佣金等。另外，在确定融资策略之前，企业必须了解融资策略的种类：其一，配合型融资策略，实际上是一种理想型模型，难以真正实现。其二，冒险型融资策略，这类融资策略使资金需求能通过大比例短期负债通融。其三，保守型融资策略，其短期负债比率较低，可以降低公司无法偿还到期债务的风险，但是长期负债融资成本高于短期融资。房地产企业要做的是，立足于当前的实际情况，合理选择企业融资形式，科学制定融资策略。

近期政府提出“以债转股去化融资杠杆”的构思，目的是减轻企业的偿债压力，这对于房地产业会有一定促进，但银行方面会损失资金的机会成本，只能作为权宜之计，长久之计还在于调整地产行业产能结构。另外在操作层面，银行入股上市公司可以在二级市场灵活买入与减持，但银行入股非上市公司就缺乏有效的退出机制。目前只能寄期望政府可以及时出台上市公司“债转股”初步试行方案；同时为非上市企业量身打造方案，例如银监会等监管部门制定股权对价的仲裁机制、出台相关准入及安全退出政策。

四、结束语

总而言之，面对日益严峻的国际、国内形势，部分房地产企业应该认清自身财务管理现状，认真研究并采取有效对策，积极应对财务管理制度不健全、企业财务结构不合理、投资回收风险大，财务管理工作者能力不均等问题，促进房地产企业的进一步发展。

参考文献

[1]徐珊.房地产企业财务管理存在的问题及改进措施[J].企业改革与管理，2014，15（6）：180-222.

[2]陈素均.关于房地产企业财务管理现状及对策探析[J].房地产导刊，2014，11（34）：14.

第9篇：不动产运营管理范文

为了给区内资产项目以及如皋地区其他资产项目提供优质高效的企业后勤与资产运作服务，以市场化的资产运营管理办法提升服务水准和资产回报水平。2020年11月6日至7日，XX集团副总经理石勇带领资产运营事业部XXX一行四人，赴苏州科技企业股权服务有限公司、港华商业管理有限公司、苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司、上海海鸿福船物业管理有限公司四家企业进行实地考察学习，主要就物业项目运营情况等方面进行了深入广泛的交流，使考察人员受益匪浅。现将有关情况及总结分析汇报如下。

一、 考察基本情况

苏州科技企业股权服务有限公司坐落于东沙湖基金小镇，是全国唯一由交易所转型发展而来的专业投融服务机构，依托元禾控股和东吴证券两大股东的资源禀赋，从一个基金公司发展成为拥有200个基金公司入驻的基金平台，为科创企业提供值得信赖的资本服务。苏州科服主要通过托管的方式为基金小镇的入驻企业提供服务，包括大楼建设、招商引资、企业服务、后勤保障等。

苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司是为了适应国际科技园的迅速发展，为入驻的高科技企业提供更好的服务应运而生。该公司目前所管辖的物业项目范围涵盖金鸡湖区域项目、独墅湖区域项目以及正在建设中的桑田岛项目，经营范围涉及体育健身、工程承接、美食广场、商务会所的建设及运营。该公司将保安、保洁、绿化等常规物业管理项目外包，更多的精力致力于研究对科技企业的深度服务，使科技园的产业管理向专业化、集约化方向发展。同时他们将设施设备等资产上印有二维码，全部实现了信息化，使得资产保值增值有数据体现。目前国际科技园面临的最大问题是停车难的问题，他们采用“定车不定位、常停车和临停车分开”的方式。该公司的服务定位是成为科技创业企业的服务商，从企业孵化阶段一直服务到成熟阶段，不断优化投资环境，使得苏州国际科技园能够真正成为创业企业的摇篮。

苏州港华商业管理有限公司是苏州港华燃气有限公司出资成立的全资子公司，主要承接写字楼及厂区的物业服务项目，目前拥有15人的管理团队，其中2人负责大厦的招商。考察了解到港华燃气原先的物业全部外包，在实际管理过程华掌握了物业管理的精髓，于是成立自己的物业公司。目前由于传统燃气业务不断萎缩，为了适应市场新要求，港华公司不断摸索，采取“一纵一横”两条线同时抓，一方面是经营好主营的燃气业务，另一方面以专业的物业管理服务为依托，考虑提供增值服务，拓展新业务。苏州港华商业管理有限公司属于国资企业，他们指出在自营物业管理的过程中也会遇到不少问题。物业本身属于劳动密集型的行业，流动率较高，且从业人员的素质普遍不高。作为国资性质的企业，他们用人都严格按照国家劳动部门相关法律法规，经常会因为用工方面的问题导致诉讼风险。港华徐总建议用人方面还是采用外包或者与专业的物业公司合作等方式更为灵活方便。

上海海鸿福船物业管理有限公司是由中国船舶工业集团公司所属上海江南造船厂投资参股的股份制专业物业管理企业。该公司获得上海市第一批工业园区标准化试点物业企业称号，具备服务中船江南长兴造船基地项目、南通滨海园区项目、南京红枫科技园等大型企业和园区管理经验，拥有相对成熟的工业园区标准化管理体系及运作模式。海鸿公司主要致力于用专业的物业管理方法服务园区新开发的楼宇、办公楼、厂区以及住宅等。

二、 开发区当前物业管理业务情况分析

目前资产运营事业部所管理的不动产有：新悦广场、北郊商业街、区域内剩余店面房、新生民营小区、宝林工业园、安置小区、宏皓水处理公司等。通过招投标程序，目前为我们服务的物业公司包括采林、鼎盾、蓝盾、臻诚、海鸿、印木，共六家单位，每年支付给第三方的物业管理服务费用约450万元。

结合各家第三方物业服务的现状，总结出如下当前物业管理方面存在的问题：

1.服务的物业公司较多，管理较为分散，不利于统一管理。

2.外包物业公司以盈利为目的，服务质量难以控制。外包物业公司为了保证自己的利润，在招投标的价格基础上，通过严格控制自身的成本投入，这就导致物业服务质量普遍不高。

3.物业公司不负责收费，都是由政府负责收取所有的费用收取整理后交由物业公司管理，没有充分发挥物业公司的价值。收取费用牵扯了国有公司人员过多的精力，即使有物业公司，但是也没有把国有公司人员从繁杂的事务中解脱出来。

三、相关想法与建议

通过对以上几家服务型企业的走访，总结发现以下两点：一是业务模式不断升级。由物业管理后勤服务为基础，渐渐向外辐射，通过纵横合作，不断拓展业务，逐渐升格为综合运营，利润前景更高；二是物业管理后勤服务逐步成为国有公司放弃的业务类型，一般都是将物业管理专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。