房地产盈利模式精选(九篇)

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第1篇：房地产盈利模式范文

1 调控背景及主要逻辑

自1998年我国实施住房货币化改革以来，房地产业不断发展，事实上成为我国重要的支柱产业之一，在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中，房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下，房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累，并加重了贫富分化与产业空心化现象，甚至对社会稳定造成一定威胁。因此，近年来中央政府已实施多次调控，2011年初以来，中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控，以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。

调控的主要逻辑为：通过限贷、限价、限购，暂时抑制商品房需求，实施从紧的房地产金融政策，改变房地产业金融杠杆过度化倾向，减少开发企业外部供血，从而使得开发企业现金流紧张，不得不改变囤地、捂盘等经营方式，主动降价，实现房价合理回归；同时，在此期间大力发展保障房，完善相关制度、法律，实现房地产市场长期稳定发展。

从社会财富分配的角度来看，中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利，将社会财富向潜在购房者倾斜，同时，对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。

2 从博弈论视角看房地产调控

房地产调控的任务极其艰巨，调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上，调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程，对调控前景与调控成效的研判，或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数（行为导致的结果）。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者，其可选行为集合及支付函数简单描述如下。

2.1 中央政府

对于中央政府而言，是否坚持调控及调控的力度，构成其可选行为集合，其支付函数则是：调控成功、房价合理回归；调控不成功、房价未合理回归。另外，在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此，中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份，在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下，中央政府的主要目的是促进房价合理回归，从而降低贫富分化，避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然，鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位，以及地方政府“土地财政”的现实，房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。

2.2 地方政府

对于地方政府而言，是否着力落实调控政策，构成其可选行为集合，其支付函数与中央政府类似，但由于本地区经济、就业及“土地财政”与房地产市场休戚相关，因此在gdp考核的框架下，地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。

2.3 各类未购房者或待购房者

对于购房者而言，调控背景下是否买房，构成其可选行为集合，坚持不买房，则有利于调控目的实现，反之亦然。另外需要注意，对于相当一部分低收入者而言，只能通过保障房解决居住问题，与商品房需求关系不大，反而在房地产调控过程中，更容易面临失业的困境。

2.4 开发企业

对于开发企业而言，是否顺应调控，以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合，其支付函数为：降价从而回笼现金流、减少利润；降价但未能回笼现金流；不降价从而维持利润；不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是，开发企业群体是要加以区分的，比如，大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间，刚需项目与非刚需项目之间，因其自身资质的不同，在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响：

一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说，土地购买支出是最大宗支出，且存在很大被动性；财务费用也比较被动；销售费用具有较大自主性；建安成本与管理费用的自主性则存在分化，中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节，管理费用也具有一定自主性，大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强，允许更多赊账，但工程进度的管理更加规范，难以随意放慢进度，而且管理费用更加刚性。因此，对于小开发企业而言，只要不存在土地款支付压力，则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业，特别是大型快速周转性企业。

二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特，由于“买涨不买跌”心理的存在，降价未必能换来成交量。因此，降不降、降多少，开发企业都不容易做到心中有底，但是相对而言，大型开发企业对市场研究相对透彻，其产品竞争力和品牌价值也更大，因此大型开发企业降价更容易换来成交量，现金流入概率更大。

3 房地产调控成效研判

房地产调控下的各种博弈中，中央政府与开发企业的博弈无疑居于核心地位，贯穿始终。而随着博弈的不断深入，开发企业为自身生存发展、为利益最大化而产生的内部博弈日益凸显。

 

转贴于

3.1 中央政府与开发企业的博弈能够促使房价下降

前已述及，调控的逻辑是多方挤压开发企业的现金流，从而迫使其降价，但开发企业的现金流具有较大自主性，政府对其维持时间难以准确估计；同样，开发企业对政府调控的决心与能力也是逐渐观察的，双方均根据对方的行为来采取下一步行动。因此，这是一种典型的不完全信息动态博弈，均衡解为精炼贝叶斯均衡，即：参与者根据所观察到的他人行为来修正自己对于他人的主观信念，即调整预期，并据此选择自己的行为。由于信息不完全，参与者需要采取行动，实现“信号传递”。就本轮调控看，中央政府通过强大舆论导向、地方政府问责制、保障房强推、严格的房地产金融控制等措施，并不惜承受gdp增速下降的代价，逐渐向开发企业传递了调控的巨大决心，开发企业经历了怀疑、观望、动摇，最终相信降价为大势所趋，从而使博弈只有一个精炼纳什均衡解，即中央政府坚持调控、开发企业顺应调控降价。

调控过程中也存在变数，比如地方政府“土地财政”、宏观经济增长、房地产上下游产业就业等因素。但是，中央政府作为城市房地产开发土地的最终供应者，又能通过财税、信贷及行政手段强力干预房地产的需求，在房地产调控博弈中必然处于强势地位，有能力将调控不断向前推进，即使一段时间内可能会迫于种种压力暂时放松调控，但只要经济下行压力、就业率下降压力、地方财政压力不至于太大，房地产调控就持续存在，因此，房地产调控存在常态化趋势。而且，在宏观经济环境允许的空间内，房地产调控的力度会越来越大，并最终促使房价出现下降。

3.2 开发企业之间的博弈将导致优胜劣汰

开发企业从怀疑调控到主动降价需要经历几个阶段，这一过程是各开发企业之间的博弈过程，其结果是优胜劣汰，大致情境或可做如下素描。

第一阶段：囚徒困境，个体理性群体不理性。

调控初期，开发企业基于房地产长期走势仍然看好，且近年的房地产调控往往因为保经济增长等因素而半途停止，因此普遍预期调控时间不长，颇有抱团取暖，等待政策放松之意。实际上，若回顾本轮调控，这一阶段开发企业群体的最优策略可能是“响应号召，迅速降价”，这样实现调控目的的中央政府可能出于房地产健康发展的理由而放缓调控。但是，开发企业彼此之间都希望其他开发企业降价，付出利润下降的代价换来调控放松，而由自己“搭顺风车”，因此，“个体理性群体不理性”的典型现象出现了，开发企业陷入“囚徒困境”，都坐等别人降价，自己不降价。

第二阶段：智猪博弈，快速周转型企业率先降价跑量。

智猪博弈是指，同样的行为，给一部分人带来的好处比其他人多，这样收益多的人会首先采取行动。例如，村里的富人因家里来往客人多，往往有积极性修路，而穷人则因客人少而兴趣不大。

就本轮调控来说，当成交量出现立竿见影式的下滑时，不同开发企业的现金流压力也不同，一般开发企业只要不存在土地款支付压力，则现金流压力尚可控制，而走快速周转路线的大型开发企业现金流需求更加刚性，同时规范管理下危机意识更强。这类企业很快认识到，由于不降价导致的低迷成交问题，对自身没有任何好处，也不可能指望其他开发企业一同降价，因此便率先降价，而此时大部分开发企业并未降价。

第三阶段：求爱博弈，刚需项目普遍降价，非刚需项目骑虎难下。

求爱博弈是指,求爱者的品德或优或劣，被求爱者根据其可能性决定是否接受求爱，求爱者亦明白对方会据此决策。博弈的结果，品德优良者提出求爱，而品德恶劣者则考虑到很可能会被拒绝而不提出求爱。这是一种不完全信息静态博弈，是指博弈参与者不了解他人的行为，仅了解其行为的概率分布，双方均据此计算自己的期望效用，最终的贝叶斯纳什均衡，即参与者的最优决策行为，取决于参与者自身的特征。

就本轮调控来说，随着调控逐步深入，开发企业逐步认识到政府决心、力度空前，潜在市场日益缩小，只有降价抢市场，才能回笼现金流，度过严冬。此时，所有项目均面临与潜在购房者之间的“求爱博弈”。从开发企业的角度，因为购房者“买涨不买跌”，因此小规模降价不但无益于扩大销售，反而降低项目口碑，部分在售项目还会导致已购房者要求“补偿差价”，因此如何降价才能换来成交量成为一个颇为棘手的问题。此时，刚需项目的优势凸显出来，刚需项目的市场需求具有较大的价格弹性，一定程度的降价能换来较大成交量，而豪宅等非刚需项目则面临“降价也难成交”的尴尬。同时，大型企业的刚需项目优势更加明显，因为大型企业产品美誉度高，对市场研究也更为透彻，因此对“以价换量”更有信心，操作上也更有优势；而小型企业则由于产品美誉度低、市场研究不透彻，因此对降价效果疑虑较大，担心竞争不过周边的大型企业刚需项目。

正如求爱博弈模型所指出的，尽管这一阶段所有项目均有机会也有意愿降价以换取成交量，但最终结果是，刚需项目尤其是大型企业刚需项目在以价换量的操作上具有优势，这取决于自身产品与运营的优势。非刚需项目降价亦作用不大，因此不如通过缩减成本或多方融资，以解决现金流问题。

第四阶段：不完全信息动态博弈，竞相降价与并购盛行。

随着调控的继续深入，未采取降价策略的企业现金流极为紧张，外部融资空间亦所剩无几，企业陷入财务困境，断臂求生成为不得已的选择，但由于目标顾客范围已经很小，因此开发企业之间不得不对有限的客源进行激烈争夺，具体表现是开发企业经常采取突然袭击的手段，狙击周边楼盘的客源。在1998年香港地产危机中，各大地产企业几乎均采取了“价格对撼”，争相出货，以往相互默契避免“撞盘”的游戏规则完全破坏，形成降价骨牌效应。而小企业在这种行情下往往只能选择被并购。与此同时，之前采取降价策略的快速周转型企业、刚需项目则依靠其充沛现金流，居于优势地位，进可攻退可守。

4 结论及相关建议

当前我国的房地产市场，特别是政策力度较大、执行较严的一线城市，可能正处于博弈的第三阶段。中央政府在房地产调控博弈中无疑处于强势地位，即使一段时间内可能会迫于经济增长、就业率等压力暂时放松调控，但只要宏观经济面允许，房地产调控的空间就存在，这是 “房地产调控常态化”的根本原因。

第2篇：房地产盈利模式范文

经营模式简述：

第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；

第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：

第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。

经营模式详述及税务问题概述：

房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。

购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。

接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。

再接下来物业管理公司与富尔沃财富街及各独立经营的商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街作为一般纳税人，以不含增值税收入的10%（假定比例）作为联营收益，让联营商户提供收入90%的增值税发票或者费用票子，由商户负担增值税金及附加，由富尔沃财富街负担房租，企业所得税是富尔沃财富街负担还是联营商户负担有待商榷。各独立经营商户的税金是否由富尔沃财富街代扣也有待商榷。

税收问题详解：

假定每年返购房者租金10万元，则房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年10万，高于10万的作为受托租房的手续费归物业管理公司所有；低于10万的，按实际出租金额返给房地产公司，不另收手续费。我们下面只介绍房地产公司的会计处理。

房地产公司的会计处理：

第一种情况以高于或者等于约定价格租出：

收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户

借：银行存款 100000

贷：其他业务收入100000

支付租金时，用购房者提供的发票进成本

借：其他业务成本100000

贷：银行存款100000

计提营业税及附加时

借：营业税金及附加5550

贷:应交税费-应交营业税 5000

-应交城市维护建设税350

-应交教育费附加150

-应交地方教育费附加 50

交印花税

借：管理费用-税费 100

贷：现金 100

第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出：

收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户

借：银行存款 80000

贷：其他业务收入80000

支付租金时，用购房者提供的发票进成本

借：其他业务成本100000

贷：银行存款100000

计提营业税及附加时

借：营业税金及附加4440

贷:应交税费-应交营业税4000

-应交城市维护建设税280

-应交教育费附加120

-应交地方教育费附加 40

交印花税

借：管理费用-税费 100

贷：现金 100

富尔沃财富街会计处理：

假定销售商品收入100万，财富街扣10%作为联营收入，增值税金及附加由联营商户负责，财富街负担房租，企业所得税由财富街负担。由于房租金额相同两种方式下对税金影响相同，故作会计分录时未考虑房租。

联营有两种方式：第一种视同买断代销，第二种收取手续费方式

第一种视同买断代销：

销售商品时

借：银行存款1170000

贷：主营业务收入1000000

应交税费-应交增值税 170000

由于扣点10%，故联营方应提供成本、费用发票90万，由于联营商户负担增值税金及附加，所以提供成本、费用发票都可以，如果联营商户只负担增值税，则应提供增值税票。

借：库存商品 900000

应交税费-应交增值税（进项税）153000

贷：银行存款1053000

借：主营业务成本900000

贷：库存商品 900000

计提增值税附加

借：营业税金及附加 1870

贷：应交税费-应交城市维护建设税1190

-应交教育费附加 510

-应交地方教育费附加 170

应交增值税税金及附加合计：170000-153000+1870＝18870

应交企业所得税：（1000000-900000-1870）×25%＝24532.50

应交税总计：18870+24532.50＝43402.50

如增值税金及附加由联营商户负担，则财富街实际负担24532.50元税金；

如联营商户只负担增值税，则财富街负担26402.50元税金；

第二种收取手续费代销

销售商品时

借：银行存款1170000

贷：应付账款-X供应商1000000

应交税费-应交增值税（销项税） 170000

借：应交税费-应交增值税（进项税）170000

贷：应付账款-X供应商170000

借：应付账款-X供应商1170000

贷：主营业务收入-代销手续费 100000

银行存款 970000

计提营业税税金及附加

借：主营业务税金及附加5550

贷：应交税费-应交营业税5000

-应交城市维护建设税 350

-应交教育费附加 150

-应交地方教育费附加 50

应交营业税金及附加合计：5550

应交企业所得税：(100000-5550)×25%=23612.50

应交税金总计：5550+23612.50＝29162.50

第3篇：房地产盈利模式范文

近年来，房地产行业已经变成人们生活中离不开的话题。房价的高涨、房地产市场化进程的不断加速，企业、个人出于不同的目的纷纷进入了房地产市场。对于企业而言，进入房地产市场己经不仅仅是为了满足自用需求，当前房地产本身已成为一个投资商品，为许多企业所持有，甚至成为了一些企业的主要经营业务。显然在此情况下，非自用房地产的确认、计量和披露变成企业会计准则亟待解决的一个问题。在国际趋同的大势下，《企业会计准则第3号―投资性房地产》于2006年出台了，其中提出将投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。根据财政部会计司的准则实施情况分析报告得出，我国沪深股市中有超过三分之一的公司持有投资性房地产，这显示出准则是符合经济需要的。虽然大多数企业还沿用原来的成本模式计量，但已经有企业意识到采用公允价值来计量投资性房地产对企业的财务报表具有重大的利好影响，也有不少企业利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操纵利润，现已ABC公司为例进行分析。

二、利润变动情况及其原因分析

（一）各期利润情况介绍

通过分析ABC公司近几年的利润表，从2011年到2013年，公司利润连续下滑，营业利润从36458.69万元降至12575.74万元，利润总额自38851.94万元降为1444.49万元，净利润也随之从22269.76降到10151.57万元。但是到了2014年，利润却急遽上升，相比2013年几乎翻了两翻，营业利润增长了145.72%，利润总额增长了11857%，净利润增长了118.68%。而到了2015年利润的增长幅度更为反常，2015年的营业利润相当于2014年营业利润的4.79倍，相当于于2014年利润总额的4.75倍，相当于2014年净利润的4.63倍，已经完全化解了利润联系下滑的危机。2014年正是ABC公司将投资性房地产的计量从成本模式改为公允价值模式的第一年，因此，我们可以合理地推断：ABC公司营业利润的急剧增加与公司会计政策的变更存在必然联系。

（二）投资性房地产后续计量模式的变更对公司利润的影响

根据ABC公司的财务报表，ABC公司投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重在2013年急遽上扬，从2012年的0.64%飙升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了较高的比重，已经成为了该公司利润组成中很重要的一部分。如果将公允价值变动损益从利润总额中扣除，则2013年的利润总额仅为15436.8万元，减幅超过一半之多，并且利润仍旧呈现连续下降趋势。同理，继续将公允价值变动损益从利润总额中扣除，那么2014年的利润总额为124854.67万元，2015年的利润总额为155132.62万元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增长至2015年的1.01元。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是为ABC公司带来逐年利润大幅度增长的最主要原因。因此，对于其他公司而言，为了融资或其他特定目的，也必然会选择以公允价值模式计量投资性房地产。

再反观ABC公司，其相对明显的变化发生在投资性房地产变更为以公允价值模式计量的那一年，投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比例超过51%，但后期2014年、2015年，增速减缓，比例维持在占利润总额的10%-15%左右。这一现象的发生可能是由于当时的政策背景导致，比如我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。

（三）现金流量及偿债能力分析

通过分析ABC公司变更会计政策前后几年的偿债能力状况。能够得到除2012年经营活动产生的现金净流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均连续下跌，甚至这三年的现金净流量出现负值，由2013年的-66557.93万元大幅跌至2015年的-174724.17万元。从现金负债总额比率来看，也是继2012年的增长后便呈现下降的趋势，虽然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是负数。一家企业的现金负债总额比率是衡量该企业承担债务能力的一项指标，其标准值通常为25%左右，指明企业可以拿来偿还债务的除举借新债还旧债外，应当是经营活动产生的现金流入。现金负债总额比率越高，说明企业承担债务的能力也越强。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的偿债能力均不容乐观。

三、结论与建议

通过上述分析可知，公司对投资性房地产变更为采用公允价值模式计量的话，持有较多投资性房地产的公司利润将受到很大程度的影响。企业会计准则规定，在每个资产负债表日，企业应当按照相应要求对投资性房地产的期末公允价值与账面价值进行比较，如有差额即计入当期损益。如此，在投资性房地产公允价值发生变化时，该变化将会通过企业当期的损益利润表反映出来，进而使公司的利润总额也发生变化。同时，公允价值计量不需要计提折旧或进行摊销，也不需要计提资产减值准备，这些同样会导致公司利润的变化。在近几年我国房地产行业一致走俏的环境下，投资性房地产的市场价值上升，使企业利润增加。但实质上，公司并没有发生现金流量的变化，其后也没有相对应的现金流支持，不利于公司业务的向前推进。因此，为了改善我国现阶段投资性房地产公允价值模式计量的执行环境，也为了更加客观准确地反映上海世茂股份有限公司等房地产企业的实际运营情况，提出以下几点改进建议：

（一）完善后续计量模式变更条件

纵观现今的公司管理状况，越来越多的公司采取变更投资性房地产后续计量模式的方法进行盈余管理。是以规范变更投资性房地产后续计量模式前提，不应该只关注于投资性房地产所在地是否存在活跃的业务市场，可否从业务市场上获得同类或类似房地产的市场价值等前提，而还需要思量管理者的持有目的等，例如那些以赚取租金为目的而具有的投资性房地产，持有者所得到的是稳定的现金收入，与市场价格并没有必然联系，如果仍以公允价值模式计量肯定是无法反映投资性房地产的真实状况。

（二）区别选择投资性房地产后续计量模式

企业会计准则指示，投资性房地产的后续计量能够采用成本模式或公允价值模式，但是这种“一刀切”模式，肯定是没有考虑实际情况的。投资性房地产包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。例如以出租为目的的投资性房地产，持有者的管理目的是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不单计算繁琐，并且浪费了不须要的评估成本。可利用两种模式同时使用的方式，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，不管其是否具备公允价值计量的前提，均选择成本计量模式；而对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值有密切联系，则选择公允价值模式计量。

第4篇：房地产盈利模式范文

首先，房地产盈利模式从资源拉动型转向技术拉动型。从1998年到2007年这10年间，国内房地产市场从规模到价格都有巨大提高。但房地产盈利模式仍主要为资源拉动型，而非技术型。目前有几个方面的因素使得房地产盈利模式需要转变：第一是城市化率逐步达到了较高水平，比如上海、北京、广州、深圳等都超过或接近80％，城市化进程由加速转向放缓；第二是政府对18亿亩耕地红线的严守、土地供给的紧缩、土地出让方式的市场化及保障型用地比重的上升，房地产开发从土地规模和土地增值空间上都受到了限制；第三是政府对资源利用效率和方式提出了新的要求。这些因素使得传统的房地产资源型盈利模式受到挑战，一方面要求房企加大对土地的深耕细作，从产品品质上要赋予土地更高的附加值；另一方面，企业需要放远眼光，着眼于长远的、可持续的收益，对持有型物业和与产业结合的物业给予重视，以使土地产生循环收益。

第二，房地产市场竞争回归产品。2007年6月，绿城地产以每平方米12500元的楼板价拿走上海新江湾城D1地块，同年11月仁恒地产以每平方米20000元拿走D3地块，短短5月间价格上升60％。为什么这几个企业能够在目前的市场形势下大胆前进?一个共同点是其产品在业内和购房者中口碑较佳。这说明在开发商获取土地资源的成本和取得方式处于同等待遇的前提下，房地产市场最终将实现产品的回归。

第三，土地利用模式重视循环和可持续。由于各级地方政府不能发债券，土地成为各地最重要的地方财税收入之一。土地对于财政收入的意义绝不仅仅是土地出让金，而是要与物业税、绿色GDP一样能够实现可持续发展，即土地要成为可再生资源，不仅要循环产生土地收益，并且在税收、就业和城市化进程上要产生持续助力，地均GDP将成为土地利用效果的重要参考指标。

第四，内资开发商将寻求增加持有型物业的比重。优秀的持有型物业既能享受土地增值的利益，又能带来稳定的租金回报，受关注的程度正越来越高，而这一模式在港资开发商中已非常普遍。由于盈利模式的转变，内资房地产开发商也将经历从出售型向持有型的转变。而目前现状是国内大型地产商持有型物业在整个开发经营业务中占比不高，多数在10％左右。

第五，房企生存扩张更注重兼并、收购和资本市场。在土地上，开发商已经更注重采用兼并收购等方式，因为这一方式具有低成本、快捷且目标明确的优势。在融资上，开发商普遍通过上市求得生存权和扩张性，在这方面，大型国企优势更加明显；在区域上，中型垄断开发企业对区域市场的占领引人注目。

第六，房地产开发由合并模式转向专业分工。国内房地产开发以香港模式为主，即涵盖了拿地、开发、销售一系列工作的“合并模式”。如今，这样的模式已慢慢向专业化分工转变，因为这样有利于企业把优势力量集中在自己擅长的地方。首先发生转变的是上游链中的地产和金融分离，房地产基金、信托、股市、股权私募等融资渠道逐步丰富，形成合作模式；其次是下游链中的开发、中介、物业管理各自实现专业化；第三是开发链本身的专业化，实现了制造商和专项运作商的分工。

第七，产业地产可能是房地产业的最后一块蛋糕。随着产业集聚、行业集中，产业地产将成为房地产业未来的发展趋势，这是房地产与国民经济行业高度结合的体现。房地产业未来的发展将归集到产业地产。目前产业地产的发展主要由专业市场体现，即地产开发商结合当地政府的产业规划，结合当地的优势特色行业，形成某个行业的专业市场。产业地产的发展模式可以归结为：产业集聚地产开发一人口聚集…商务发展。因此，产业地产必须要将地产开发与产业经营结合起来，并注重产业链上的各项配套服务，进行资源整合，实现硬件与软件的结合，通过软件的打造，最大限度实现地块价值。

第八，住宅开发将选择产业化道路。住宅产业化就其根本而言，顺应了我国对可持续发展、对节能省地的要求。目前国内住宅建设存在寿命短、能耗高的缺点，而住宅产业化就是要将节水、节能、环境保护等技术与住宅建设结合起来，提升住宅产品的综合效益。

第5篇：房地产盈利模式范文

曾经喧嚣不断的创意地产正在退潮。目前在上海除了少数创意标志性园区备受追捧之外，很多以往风光无限的文化创意园区，相当一部分已经被市场冷落，创意园区的发展瓶颈或将愈发凸显。

M50、八号桥、红坊等，更多的园区被湮没在都市丛林中。实际上在这些园区内，除了点缀在建筑间的城市雕塑和个性十足的园区环境，其他方面与传统商务办公地没有本质的差异。如果整个园区缺乏清晰的产业规划、没有特色运营服务、进驻园区没有引导没有门槛、也谈不上孵化和扶持，对文化创意产业缺乏应有的推动作用，那么创意企业难有持久的凝聚力。

“有的开发商是觉得实在没什么好搞了，就来做创意地产。这样的人做事往往没有恒心，也难以全心全意去把这件事做好。”有开发商向记者表示。

“创意地产中‘玩概念’的情况当然难免，而且很多。概念好用就多用，这是开发商拿地立项的战略。而这种模式开发的项目，往往缺乏真正的内涵，有的连创意产业都没有，纯粹做成了商业地产，最终难逃失败命运，浪费了很好的区位和建筑空间。未来这种不科学的开发模式将面临淘汰。”上海斯盖营销策划有限公司总经理余勇生说。

创意地产：并非创意+地产

“创意地产，并非就是简单的创意+地产，也不仅仅是创意产业地产。”余勇生说，“创意地产是商业地产中的创新开发模式，是在整个产业链的各个环节中，把房地产与创意产业进行融合，特别是在项目策划、规划和设计阶段中投入大量创意元素的房地产运作模式。”

真正意义上的创意地产有三个特质：首先要采用房地产的开发模式进行开发和经营；其次，必须对创意产业进行运营，从其特性看，创意地产必须为创意产业提供广阔的发展空间，让有限的建筑空间成为无限的创意空间；第三，创意地产必须为创意产业提供宽松的运作环境。

其实，创意地产在中国还很“年轻”。拿上海为例，上海的创意产业走的是一条从自行开发到政府引导的发展之路。从上世纪90年代起，上海一些从事艺术、设计的创意者们就自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。

2004年下半年，上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色，在11月份组织成立了“上海创意产业中心”。2005年4月，上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地30多万平方米。

上海的创意地产发展已经初具规模。在泰康路，6家弄堂工厂汇集了10多个国家和地区近百家视觉创意公司，中西方创意理念在此融合、碰撞，一切都显得与众不同。如今，“田子坊”已成为上海最大的视觉创意设计基地、上海视觉设计人才“孵化器”，从这里流出的产品和创作理念正源源不断地对市场产生强大影响力。

但我们也可以从一些失败的案例看出，目前的创意地产开发存在很多误区。“其中典型的误区就是刻意为地块寻找创意产业。事实上创意地产并非简单的为房地产注入文化创意产业，更科学的做法是为文化创意产业选址；第二个误区就是认为只有文化创意产业园是创意地产；再者以为必须要有创意设计师参与其中才称得上是创意地产，而事实上创意地产的范围更为广泛。”余勇生告诉记者。

三种开发模式

创意地产的开发模式通常有三种：一种是国企投资开发和运营，另一种由民营企业主导或民企、国企联合开发运营，第三种则是由行业领导企业或品牌投资开发并聚集产业链企业形成创意地产。

创意地产的盈利模式可分为多种类别，目前常见的是靠房产租赁盈利，这是初级模式；而比较成熟的盈利模式包括企业孵化、企业服务、金融服务、专项补贴申报、项目风投等，这些才是真正意义的创意产业运营盈利模式。

实际上，国内目前真正能做到高级别盈利模式的项目非常少，主要原因是高级盈利模式对运营团队的专业要求很高，而且需要更长期的运营服务后方能产生，多数投资商急功近利缺乏耐心，难以从本质上实现突破。

经过近几年的发展，一些创意园区也的确做得风生水起，如旧仓库改建的老码头创意园区，德必文化旗下的运动LOFT创意基地等，都很有特色。

另外田子坊和老码头这样的项目，成功之处在于完美地将文化创意商业模式融入园区，形成了一个完全开放的文化创意商业市集，完善了创意产业与文化生活的接轨，为园区注入了源源不断的商机和文化旅游影响力，成为城市文化创意的重要标签。

深圳F518时尚创意园也是一个比较成功的案例，它不仅成为深圳创意地产的标签，更在创意孵化和成果转化上形成了特有的模式，实现了从创意到制造企业再到消费者的全产业链模式，不仅帮助创意企业实现市场化运作，更开创了园区的多种盈利模式。

而广州的一些创意园就没那么幸运，红专厂、星坊60、北岸创意文化园相继传出拆迁的传闻。这些园区首先在产权方面存在问题，除了厂家自行开发的创意园外，其他创意园投资运营方所获的签约期几乎都在20年以内。租期短、改造成本高，一些创意园在发展中也“走了样”，为尽快回收成本而变成了“红酒街”、“餐饮街”。曾经定位于“广州第一家非房地产包装”的真正意义创意区，并且许诺十年不变的红专厂，前除了一些规模较大、较为知名的企业外，靠小型的手工艺品小店和特色餐厅吸引人气。

上海的“五维创意园区”也面临类似的境遇，曾经的创意园区如今变成了婚纱摄影基地，或许只有拍照的新人才会“到此一游”。

城市中心的创意地产，重要的就是结合创意商业和创意旅游地产模式，打造城市文化创意地标。而城市近郊的创意地产，更需要的是沉下心去做产业运营和企业孵化，打造文化创意企业创业和成长的理想环境。

投资者：需真正懂行

以前提到创意地产，各地政府都觉得新鲜，并给予极大支持，但对创意地产的真正内涵不甚理解，经过这几年的实践，大家对创意地产的认识逐渐成熟了。未来，从拿地立项这个环节，政府相关部门基本不再开绿灯了，开发商面临真正的考验，没有成功案例、没有领先的模式、没有招商运营的团队，创意地产以后也将越来越难做了。

但对于那些真正做创意产业的投资商，未来相关的政策还会有所支持，并且可能会由于对文化产业的重视而不断加码。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上海的工业化和城市化还没有完全走完，所以上海发展创意产业更重要的是为二、三产业服务，紧紧围绕了产业升级和结构调整，将创意产业融入城市文化与城市建设之中。也就是说，伴随着上海市产业升级和结构调整，创意地产将在城市文化与城市建设之中发挥越来越重要的作用。

一线城市创意地产方兴未艾，二三线城市同样也面临产业升级和结构调整的历史机遇，相信在当前及未来一段时期内，创意地产也将在二三线城市的城市文化与城市建设之中发挥更大魅力。

第6篇：房地产盈利模式范文

关键词:养老地产；物业；+PTR；模式

社会购房需求2014年中央经济会议中第一次就中国经济新常态作出了诠释，所谓经济新常态主要指中国将面临结构产业调整，产业分工需要细致，中国经济增长将由高速转入中高速。新常态表明中国经济进入诸多有利于经济增长的红利加速消失、经济增长的硬约束变得更强、结构转变压力加大的时期。［1］而根据国家统计局关于第二产业对于国家GDP贡献率的统计数据中不难看出自2010年至2014年第二产业贡献率已经出现连续四年下滑。作为第二产业的标志性产业房地产业也无可避免受到了冲击。中国房地产业正面临着一二线城市房价奇高，而三四线城市出现大量的鬼城、烂尾楼的事实。因此，如何在经济转型期重新寻找房地产业的发展机遇显得尤为重要。依据国内外产业发展经验，未来房地产业的长足发展依然离不开国家政策以及社会需求。通过分析国内外房地产模式发展现状，结合中国经济新常态政策，得出发展养老地产、建立PTR模式、满足中产阶级购房需求将成为总过房地产业未来发展趋势。

1养老地产的兴起

随着人口结构不断变化，中国面临的老龄化问题将越来越严重，根据中国产业信息网关于中国人口老龄化预测，中国正加速进入老龄化社会，到2020年老龄化人口将达到20%，从业主消费特点角度分析，老年人相比其他住户而言对卫生医疗设施要求更高、休闲娱乐设施需求并不突出，中国传统的三代同堂、互相照料的居住模式在购房压力巨大的城市已逐渐消失，因此，养老地产的发展将有利于这一问题的有效解决。关于养老地产，国外已经有较为成熟的发展模式，以美国为例。首先从地产类型划分来，美国采取独立式老年住宅、老年公寓、养老院、老年社区等形式。而在融资模式来说，美国地产的类型一般根据老年群体需要护理的程度划分有形成了完善的融资体系，开发养老地产既可以通过向银行贷款、发行债券、保险公司供给，也可以通过证券化等方式筹资。盈利模式除了通过直接销售和出租地产外，更多的是通过对养老产业进行专业化、多层次、多角度的细分，为养老人员提供相关的咨询、照顾、护理等服务赚取利润，并提供大量的增值服务，诸如保险、理财等。而就中国目前的养老地产发展而言，主要面临融资渠道和地产类型单一、盈利模式模糊、投资成本高而回收期长等问题。因此，为减少建造成本，中国养老地产可采取社区嵌入式养老模式，即在原有小区基础上分层次构建养老社区。此模式客户群体广泛，群众基础好，其核心问题在于解决与原住户的关系，确保影响原住户的生活质量。这种模式在位于上海万科城市花园小区内已有成功案例。其次针对持有模式资本回收周期长问题，可采取社区销售+持有模式，同时应拓宽融资渠道，与政府、保险、医疗行业建立长期合作，减少企业用地成本等前期投资，通过保险、医疗等增值服务帮助企业快速回笼资金，从而促进养老地产长期健康稳定发展，缓解社会养老压力。

2PTR模式－地产企业新出路

近期万科股权事件愈演愈烈，而万科计划引入深圳地铁则引发了关于物业加轨道交通的新一轮猜想。在房地产形势不容乐观的情况下，未来的房地产行业加大同轨道交通业的融合将有助于房地产企业寻找新的盈利点，继续提高品牌影响力。而PTR模式的有效运用恰恰能够为房地产企业同轨道交通产业的融合带来显著帮助与收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三种模式的融合。［2］不同于PPP模式单个项目的政府与私人企业的融合，PTR模式更强调轨道交通业务、房地产业务、物业管理的多方面融合，即轨道交通同周边土地综合开发。PTR模式最早出现在香港地铁项目中，PTR模式的成功实践也使得香港地铁成为了全球为数不多的盈利的地铁公司之一。虽然PPP模式在我国可行性得到了一定的认可，但是单纯的PPP模式并不能有效的整合资源，相比之下，PTR模式可以加大企业同政府、轨道交通业的合作，企业与政府通过股权划分一方面可以转移单纯的轨道交通面临的投资大投资回收期长的风险，同时可以提高轨道交通周边房产开发的整体性和统一性，也更有利于开展周边服务，通过物业管理来提高整体效益。

3目标人群精准化－适应中产阶级需求

中产阶级是社会的生产力引擎，根据瑞士信贷银行最近的《全球财富报告2015》，中国中产阶级人数达到1.09亿人，虽然只占全国成年人口的11%，但却超越美国的9200万人，成为全球中产阶级人数最多的国家。据推测中产阶级一生中将多次换房，中年以后拥有第二住宅，进行房地产投资将成为普遍的现象。［3］目前，中国社会结构呈现为金字塔形，未来将向橄榄球型社会过渡。因此把握中产阶级的购房需求将是未来房地产业的一大机遇。随着物质生活水平的提高，中产阶级已经不在局限于生存需求，越来越多的中产阶层开始注重生活品质，更多的时间远离城市前往乡村休闲度假，作为休闲度假等城市周边乡村的特色房产将会吸引中产阶层的目光。因此作为房地产企业在近几年兴起的旅游地产中也可加大对适合休闲娱乐的乡村的投入力度。

4结语

在经济新常态下产业结构调整、经济制度改革将会直接影响到房地产企业的发展，房地产企业应该逐步减少对传统模式的依赖，着眼于未来市场需求，加强自身结构调整，提前布局养老产业，拓宽同政府的合作渠道，同时精准化提供服务，从而实现长足发展。

作者:张瑞俏 谷文强 单位:南昌大学建筑工程学院

参考文献:

［1］齐建国，王红，彭绪庶，刘生龙．中国经济新常态的内涵和形成机制［J］．经济纵横，2015(3)．

第7篇：房地产盈利模式范文

关键词：商业模式转换 盈利性 现金流

随着人们的消费理念、消费行为、通讯技术、物流、金融市场、营销等方面的变化，企业之间不再只是先进技术、产品差异化、低成本等传统方面的角逐，好的商业模式已成为企业保持竞争优势或消除成长瓶颈的利器。商业模式简单讲代表的是利益相关者的交易结构，企业在分析自身所处的商业环境、拥有的商业资源、面临的商业竞争后通过战略定位以及市场定位选择出自身的商业结构以及运行方式，从而实现企业价值。当然，企业的商业模式不是一成不变的，为保持竞争优势，企业需要适时地重构自身的商业模式。

一、商业模式的基本内涵

对于商业模式的基本内涵，有一种观点得到了普遍认可，即商业模式表达的是企业从价值定义到价值创造与传递再到价值获取的经营逻辑。首先，价值定义是指企业的定位是什么，即企业承诺它可以给顾客带来什么价值。其次，价值创造与传递反映的是企业如何实现承诺，即企业怎样将自身的资源转化为顾客的价值，并将创造的价值可以传递给目标顾客。最后，企业作为以盈利为目的的组织，只有能够从创造的总经济价值中获得收益才可以支持企业持续经营。

二、商业模式转换的财务评价

一个成功的商业模式一定是一个把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的、高效率的、具有独特核心竞争力的运行系统，并通过提品和服务使系统持续达成赢利目标的整体解决方案，因此判断一个企业的商业模式是否成功的一个重要标准，即：持续的赢利。另一方面，不同的商业模式在现金流入与流出的时间序列和规模上也会表现不同，使得现金流具有度量企业价值、诊断交易结构优劣的功能。只有未来预期的自由现金流折现值为正才表明企业采用的商业模式是有创建与投资的必要的。在企业的现金流量信息中经营活动现金流反映的是企业自身创造现金的能力，如果经营活动的现金流在现金流量总额中占的比重越大，就表明企业自身创造现金的能力越强，偿债能力以及对外筹资的能力也越强，经营活动现金盈余是企业具有活力的主要标志。因此，在利用财务数据对商业模式进行分析评价时应该对企业采用新的商业模式后利润的质量、盈利的持续性及现金流给予格外关注。

三、案例研究

（一）公司简介：传统主业唱衰，商业模式转换

深圳市国际企业股份有限公司（以下简称深国商）在上市之初主要经营商品零售业，尤其以中高档名优商品的零售业务为主，在国内逐步发展大型连锁商场。之后为了拓展连锁网点，下属子公司融发投资公司积极开展房地产业务，采取以商养地、以地保商的发展策略，降低经营网点的使用成本，促使本公司连锁商业经营发展。近年来，由于国内商业发展形势发生变化，公司原有的商场已不能适应市场竞争，于是深国商改变自身的价值定义，重新进行定位，公司的商业模式开始由传统零售百货业向经营大型购物中心转型，同样是满足消费者的购物需求，但深国商商业模式的转换使得满足方式发生变化。对于商业模式转换后的深国商来说其应关注的价值主张包含了来自商业地产租户的直接顾客价值以及来自最终消费者的间接顾客价值，价值定义改变后公司建立起新的经营系统及盈利模式，收取租金将成为深国商主要的收入来源，相对应的物业管理等活动会成为重要的成本支出。在 2010 年公司完成重组后，确定了以商业地产经营为公司的主营业务。自此，公司的经营业务涉及自有物业出租、林业种植与销售、物业管理、商业零售。

（二）因计量模式转换导致的财务业绩“大翻身”

在深国商商业模式转换的前两年，公司的净利润一直呈现亏损的状态，该公司2010年的净利润-171 211 827.94 元，2011年的净利润为-129 900 924.74元，公司难逃被警示退市的风险，于是根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2008修订）的相关规定，公司于2012年4月20日披露2011年度报告后公司股票被实行“退市风险警示”特别处理，公司A、B股票简称由“深国商、深国商B”变为“*ST国商、*ST国商B”。但是就因为公司转变了商业模式后公司的财务业绩实现“大翻身”，2012年公司的净利润为18 186 252.87元，2013年更是达到了2 320 696，950.25元，同比增长128倍左右，每股收益也高达10.64元，原因就在于企业从2012年1月1日起开始对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，在2013年9月30日皇庭广场全部竣工达到可开业状态，截至2013年12月31日，皇庭广场的评估价值为76.48亿元，因对其采用公允价值计量使得公允价值变动损益对本期的净利润影响金额为40.94亿元，对归属于上市公司股东的净利润影响为24.57亿元。因此在报告期公司所有者权益及净利润大幅变动的主要原因系公司下属控股子公司深圳融发投资有限公司投资开发的投资性房地产皇庭国商购物广场后续计量模式由成本计量模式转为采用公允价值计量模式产生公允价值变动损益所致。

（三）商业模式转换的动因及操作可能性分析

市场中经济主体的经济活动必是在某种动力的驱动下进行的，因此，一个企业商业模式的转换必有其动力原因。对于深国商来说，扭转近几年以来一直亏损的局面无疑是其转变商业模式的重要原因之一，因此许多投资者不免因其商业模式转换的动因而怀疑公司利用会计手段操纵利润。对此2013年11月11日，深圳证券交易所下发《关于对深圳市国际企业股份有限公司的关注函》，文件中指出：根据深国商2013年三季报显示皇庭国商购物广场采用公允价值计量产生的公允价值变动损益达55.1亿元，但皇庭广场项目以前是按照成本模式计量，直到2013年三季报才转换成公允价值模式计量。根据企业会计准则规定，“投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”，而深国商却直接计入了利润。深国商的公司股票被继续实施“退市风险警示”。

然而根据企业会计准则规定，“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，故深国商认为按照上述规定将差额计入利润，符合企业会计准则相关规定。而对于投资者投诉所涉及的《企业会计准则第3号――投资性房地产》第四章第十六条规定，“投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”，适用于自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，即房地产用途发生改变时，深国商并不属于此种情形。基于此，2014年3月13日深国商召开第七届董事会2014年第一次会议，审议通过了《关于向深圳证券交易所申请撤销股票退市风险警示的议案》，向深交所提出退市风险警示申请，经深圳证券交易所审核批准，自2014年3月31日起，撤销本公司股票交易退市风险警示。公司股票于2014年3月28日停牌一天，于2014年3月31日起恢复正常交易。深国商“摘帽成功”。

深国商是利用转换商业模式将投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值计量模式以实现当前净利润扭亏为盈，亦或是通过商业模式转换为公司注入新的血液，从实质上拯救企业，对于深国商商业模式转换成功是否存在问题的回答，则需观察其今后的财务业绩。

（四）商业模式转换后盈利性及现金流透视

深国商租金收入在主营业务收入中的比重在2013年仅为7.55%，而林木以及物业管理产生的收入却占到了约93%。2014年租金收入在主营业务收入中占的比例提高到了49.50%，商业地产的经营对公司收入的贡献大幅提高，这似乎与公司的商业模式是一致的，但是，公司新的盈利模式是否让企业在实现顾客价值的同时提高盈利能力是当前面临的主要问题。虽然皇庭广场在2013年底开业后成为了公司的主要收入来源，2014年公司也仅仅围绕皇庭广场的运营管理开展工作，加快签约进度，提升皇庭广场的开业率，但截至2014年公司新的商业模式并没有明显改善公司的盈利能力，归属于上市公司股东的净利润在扣除非经常性损益后仍显示为亏损。

另一方面，在“现金为王”的时代，现金流已越来越成为企业生存的决定性因素。深国商商业地产租赁成为其主要的经营活动，企业转型的初期，现金流就显得尤为重要，但从深国商现金流量表中可以看出，企业商业模式转换后经营活动净现金流量都是负数，2015年第一季度报告也显示经营活动净现金流为-255.93万元，仍呈现净流出状态。可以看出深国商商业模式转换后经营性的活动目前并没有带来持续的正的净现金流，现有商业模式创造现金流的能力目前较弱。

四、结论

深国商在原有的商业模式不能适应市场竞争时找准契机进行商业模式的重构，从自身定位着手，改变盈利模式，转换后企业持续的盈利性以及经营活动是否可持续获得净现金流入是我们应关注的焦点。深国商试图由传统的零售行业转为主营经营商业地产，商业模式的转换使得投资性房地产由成本模式转由公允价值进行后续计量，这一会计计量手段的转变如魔术般使得深国商的净利润扭亏为盈，但扣除非经常损益后归属于上市公司股东的净利润截至2014年始终呈现出亏损状态，说明商业模式的转换后企业的盈利性并没有明显改善。同时，现金流作为一个企业经营状况好坏的一个重要标志，深国商截至2015年半年报显示经营活动尚未给企业带来正的净现金流，因此深国商商业模式转换的方向是否成功仍需拭目以待。X

参考文献：

第8篇：房地产盈利模式范文

[关键词] 休闲时代 盈利模式 价值链

当前，景区门票价格上涨之风席卷全国，从东到西、从南到北，不论是知名景区还是一般景区的门票价格“涨声四起”。景区门票价格这一个敏感话题再次成为社会各界关注的焦点。景区门票价格上涨的市场现象揭示了我国很多旅游景区以门票收益为主的盈利模式。市场实践的检验证明，单纯依靠门票涨价手段很难从根本上提高景区可持续的盈利能力，有时甚至起到了负面效果，例如客源分流、景区形象受损等等。而以杭州西湖为代表的一批旅游景区反其道而行之，降低门票价格甚至免费开放，反而取得了巨大的综合收益。为什么门票涨价这一传统的创收方式的效果大打折扣？旅游市场环境发生了什么变化？在新的旅游市场环境下，旅游景区如何优化选择盈利模式以获得最大化、可持续的盈利能力？本文对这一论题进行了探讨。

一、休闲时代旅游市场需求变化

随着我国经济持续快速增长、人民生活水平大幅提高、多元化休假制度日渐成熟,以及旅游者消费观念的不断提升，我国旅游市场正经历着结构性升级的过程：传统的浅层次观光旅游逐渐丧失其市场垄断地位，代表现代旅游新价值取向的休闲度假旅游成为长假旅游市场新的热点。2002年我国国内度假旅游者人数达1.58亿人次，占国内旅游总人数的18%，度假旅游收入698亿元人民币；据2002年我国口岸入境旅游者人数及所占比重抽样调查显示，入境度假旅游者占入境旅游者总数的15.5%，按此比例计算入境度假游客将达1517万人次，外汇收入31.6亿美元。根据我国休闲度假旅游市场发展趋势，许多专家预测我国可望在未来十年内形成较大规模的休闲度假旅游市场。“休闲度假旅游时代”的来临，旅游市场需求也发生了诸多变化，给我国旅游景区发展带来了机遇和挑战。因此，辨别当前我国旅游市场需求变化的特征并寻求相应解决对策，不仅有利于确保我国旅游景区的可持续发展，而且对于促进旅游业乃至整个第三产业发展具有十分重要的意义。

1.旅游消费群体变化

随着我国经济快速增长、人民生活水平大幅提高、带薪休假制度逐步完善，以及旅游者消费观念的提升，我国旅游市场呈现出新的变化特点:（1）大众化，旅游已经被一般工薪阶层所接受而成为一种大众化消费形式;（2）家庭化，旅游者追求家庭式的温馨氛围，以家庭为单位的散客出游已经成我国旅游市场特征之一；（3）中档化，当前我国的经济水平决定了国内旅游市场仍然是中等消费水平的旅游者占主流，而高端消费市场仍然只占小部分。在这种情况下，旅游景区一味地推高门票价格，导致旅游者的总成本支出增加，从而必然会抑制部分中低层次消费水平的市场需求。

2.旅游消费功能变化

休闲旅游时代，单一的观光旅游需求已经远远不能满足旅游者的综合性需求。旅游者在休闲旅游过程中追求的是一种综合性价值诉求，即获得开阔视野、增长知识、恢复身心、自我发展等多种体验。休闲旅游者综合性价值诉求的特点就决定了景区旅游产品的功能也应具备休闲娱乐、身心健康以及自我发展等多种功能。

（1）精神需求。随着现代社会工作压力加大，人们生活水平的不断提高，旅游者消费经历的增多以及消费观念的提升，旅游者已经不满足于旅游景区一般单一的、模式化的旅游景点以及活动项目；旅游者希望旅游景区的活动项目为其创造一种“情景舞台”满足其轻松、浪漫、惬意、新奇等独特性、个性化的高层次精神需求。

（2）知识需求。休闲时代旅游者在旅游产品功能上将更加注重在旅游过程中促进个人知识、见识、能力的发展与完善。旅游者希望景区能够创造一个学习的舞台，营造一种轻松舒适的学习环境，通过团队合作交流、自主探索学习等方式让其在没有任何压力的情况下熟练掌握其需要的新技能，使旅游者既享受了轻松的休闲，又学习到了知识。

（3）参与需求。“景观观赏型――表演欣赏型――项目参与型”代表了景区旅游项目的发展趋势。旅游者更希望在亲身参与旅游景区活动项目过程，在其中扮演特定的角色中感受独特的主题体验经历，在活动平台中可以开展更广泛的交际活动，以及锻炼自身各方面的能力。因此，参与需求成为旅游者重要的价值诉求之一。旅游者旅游功能需求的变化带来了景区盈利模式的变化。传统的旅游景区的经营和盈利模式只是关注“资源观赏”，而没有将“情感需求、文化消费、娱乐体验”作为景区旅游产品的内涵来销售。这不仅限制了旅游景区产品的升级换代，而且也制约了提高综合盈利能力。

3.旅游消费结构变化

休闲度假旅游市场与观光旅游市场的消费结构完全不同。观光型旅游者的消费结构是花在景区门票、住宿、餐饮、交通费用等基本旅游消费支出占总支出的绝大部分，而在娱乐、购物等非基本旅游消费支出所占比重较小。因为基本旅游消费具有弹性小的特征，即这部分消费支出是刚性的，维持在一个稳定的范围内，不会有较大波动；非基本旅游消费则具有很大的弹性，旅游者在这部分的消费支出则有很大的变动幅度。观光型旅游市场的“高基本旅游消费、低非基本旅游消费”的消费结构导致了游客停留时间短，旅游消费支出潜力小，最终会影响旅游景区综合经济效益的深层次挖掘。进入休闲度假旅游时代，旅游者的消费需求从单纯的观光旅游需求向追求一种综合性价值诉求转型，即获得开阔视野、增长知识、恢复身心、自我发展等多种体验。休闲旅游者综合性价值诉求的特点就决定其消费结构的变化：注重旅游购物、娱乐休闲等非基本旅游消费产品的质量，愿意在这部分旅游产品花费更多的钱以获得独特的休闲度假体验，而对于住宿、餐饮、观光、交通等支出所占比重则较小。在旅游发达国家，旅游者用于娱乐、购物等非基本旅游消费支出的比重占到了70%。因此，休闲旅游时代，“低基本旅游消费、高非基本旅游消费”的消费结构就决定了旅游景区走传统的那种“靠门票吃饭”的传统盈利模式已经不能适应市场发展形势。因为旅游者更加愿意在旅游购物、娱乐休闲等非基本旅游消费方面增加消费支出，而景区却强求消费者在门票上多掏钱，结果可想而知。因此，旅游景区要想获得更大的综合经济收益，只有走多元化发展道路，必须在旅游购物、娱乐休闲等非基本旅游消费产品方面大做文章。

二、旅游景区盈利模式选择

进入休闲时代，传统的以门票收益为主的盈利模式已经不能适应旅游市场需求的变化。在新的市场形势下，旅游景区如何选择最佳的盈利模式以获得最大化、可持续盈利能力？笔者认为，全方位拓展景区产业价值链的盈利模式是最佳选择。景区产业价值链包括三层的含义：景区产业价值链的核心是门票、游乐项目；价值链的横向延伸是在旅游景区通过向旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利；价值链的纵向延伸是旅游景区相关联业务拓展，例如节庆、会展、招商、影视、广告、房地产等而达到盈利目的。而全方位拓展景区产业价值链的盈利模式指旅游景区在经营核心业务的基础上，重点拓展产业链的宽度、延伸产业链的深度，以全方位满足目标顾客的需要并实现景区最大化、可持续盈利能力的盈利模式。它与传统的景区盈利模式的区别在于业务重点的不同，传统的景区盈利模式以门票收益为主，而全方位拓展景区产业价值链的盈利模式则强调收益主要来源于景区的横向关联业务以及纵向关联业务。

1.拓宽景区产业价值链

在旅游景区的景点、娱乐项目等核心业务吸引旅游者来到景区的基础上，深度开发相关旅游衍生行业（包括“食、住、购、娱”等），丰富旅游产品、服务的类型，提高景区旅游产品与服务档次，以全方位地满足旅游者的需求，最大程度地提高景区的综合收益。针对旅游市场需求变化的特点，旅游景区在产品设计时应突出特色性、体验性、文化性。在特色性方面，旅游景区应突出自己与众不同的特色，充分利用当地旅游资源的地域优势，按照先环境后产品的思维方式，将当地独特的自然资源、人文环境融入到景区旅游产品开发中去，以塑造独一无二的休闲体验。例如有温泉资源的景区可以将温泉与景观相结合，让旅游者体验“汤治文化”的独特魅力。在体验性方面，景区应结合自身资源优势开发游客参与性主题娱乐项目，既给顾客以全新的亲身体验经历，又为其提供了交流的平台，满足了顾客的交际需求。例如设计旅游者参与制作工艺纪念品的活动，既给人全新的劳动体验又避免了旅游纪念品千人一面的状况；有饮食特色的旅游景区可以开辟现摘、现学、现做的烹调学习活动。在文化性方面，景区应注重旅游景点以及活动项目的文化内涵，以文化提升景区产品的附加值，满足旅游者心理需求和精神需求。景区经营者在设计旅游景点、活动项目时应围绕着文化这根主题轴线而展开，在景区环境、建筑、旅游服务设施（旅游景区、饭店、餐厅、旅游娱乐场所、购物商店等）、服务项目、旅游产品等方面都要托出文化的氛围，从而给旅游者留下独特的文化体验。例如在旅游景区的一间普通的餐厅，原来一杯饮料的价格是5元，如果将其改造成为具有地域古建筑特色的餐厅，加上旋律优美的古典音乐，那么这杯饮料的价格就会是50元或者更多。

2.延伸景区产业价值链

利用景区的资源优势将景区业务向关联行业发展，例如旅行社、旅游交通、饭店业、房地产、广告、会展、影视、文化等行业整合在景区业务中，通过对景区资源的优化配置，合理调节各环节之间的利益关系，降低生产成本，提高生产效率，从而提高景区盈利能力。浙江宋城集团就是典型依靠延伸景区产业链的方式迅速成长起来的景区企业。宋城集团在经营宋城主题公园的基础上，大量购置景区周围土地，开发房地产、宾馆、温泉度假村、高尔夫俱乐部、网球俱乐部等；不断延伸景区产业价值链，拓宽经营领域，经营业务涉及房地产开发、高等教育、电子商务等领域。旅游景区在延伸产业价值链，开展多元业务经营时应注意处理景区业务与关联业务的关系。首先，景区在选择拓展的业务领域时应结合景区的资源优势，例如区位优势、市场优势、品牌优势、管理优势、人才优势等，新拓展业务借助景区资源优势可以提高其市场成功的概率。例如宋城集团就利用宋城主题公园良好的区位环境优势，大量购置景区周围土地用来开发景观房地产；利用开发房地产所赚取的巨额利润以及良好的市场声誉又支撑了宋城主题公园的发展。其次，在处理景区业务与关联业务地位关系时应注意“主次分明”，即始终要将景区业务作为最根本、最主要的业务，景区的资源只有首先在保障景区发展需求的基础上才能考虑将闲置资源用于发展关联业务。如果景区没有闲置资源或者关联业务需要占用景区经营资源时，景区最明智的做法就是守住本业。

总之，在休闲时代旅游市场需求变化的新形势下，旅游景区应创新思维，采取全方位拓展景区产业价值链的盈利模式以获得最大化、可持续的盈利能力。这不仅关系到景区企业的可持续发展，而且对于促进我国旅游景区业健康、快速发展意义重大。

参考文献：

[1]周建梅:关于景区门票涨价现象的思考[J].价格月刊,2006(5).10-11

[2]张捷雷:对中国景区门票价格制定的思考[J].经济与管理.2005,19(8).93-97

[3]田勇:旅游景区门票收入流失对策研究[J].价格月刊.2004(1).13-14

[4]缪芳:民营企业投资景区旅游资源开发的利益诉求分析[J].重庆师范大学学报.2006（4）

[5]徐升艳:从旅游产业的视角剖析景区门票涨价问题[J].广东商学院学报.2006（6）

第9篇：房地产盈利模式范文

【关键词】 综合网站； 垂直网站； 盈利模式

门户网站，是指通向某类综合性互联网信息资源并提供有关信息服务的应用系统。高速发展的网络技术有力地促进了各类网站的应运而生。按照其提供信息服务特点的不同，门户网站主要分为两种大的类型：综合门户网站和垂直门户网站。前者在我国典型的有新浪、网易和搜狐等，主要提供新闻资讯、搜索引擎、网络邮箱、在线游戏、移动增值、电子商务、解决方案等的服务，占有较高的人气与整合营销优势；后者则专注于某一领域（或地域）如IT、财经、娱乐、体育、房产、汽车，在内容与服务方面更加专业、灵活和有深度，用户的粘性、精准度较高，在细分人群的规模效应和网络效应方面显现价值。两种类型的网站盈利模式不同，各有优势也各有软肋。在新的互联网格局不断变化的情况下，综合门户网站面临着垂直行业网站的严重挑战，靠专业领域广告投放为主要盈利来源的垂直门户网站的业务模式也亟需转型。笔者比较分析两种类型门户网站的盈利模式，以此为其下一步的盈利空间探索提供参考，也为整个网络企业创新盈利模式打开一种思路。

一、综合型门户网站与垂直门户网站盈利模式比较

门户网站作为商业型网站，盈利是其核心目标。盈利模式是指企业通过一系列业务流程创造价值，形成产品或服务流、资金流、信息流，并从客户获取收益的商业系统。简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。其基本构成要素有以下几个方面：利润点、利润对象、利润杠杆和利润屏障等。

（一）从利润点进行分析

利润点是指企业获得利润的产品或服务。我国综合门户网站发展至今已经从最初单纯的网络广告收入发展到多元化收入，如新闻、搜索引擎、网络接入、影音资讯、电子商务、网络游戏等。如从2011年一季度三大综合门户网站与垂直门户网站搜房网的利润点比较（表1）中可以看出，网易、搜狐与新浪三大综合门户网站的收入来源主要集中在网络广告、在线游戏和移动增值三大领域。当然，由于技术与品牌定位不同，其各自有自己的主打产品。如网易凭借其技术优势，一直走自主开发网络游戏之路，游戏业务在总营收中占较大比重；新浪网主打新闻牌赢得口碑，由此带来网络广告的提升，其广告比重占七成之多，移动增值业务也占有不小的份额。

相对而言，行业垂直门户网站的业务则比较专一。如1999年创立的搜房网，其最大的业务是网络营销服务，即网络广告，虽然2011年一季度相比之前有所下降，但仍占据搜房网总营收的60%以上；第二项业务是分类信息服务，这主要是二手房和家居集团的搜索广告和研究集团的线下排名服务；再次是研究集团的数据库服务和研究报告，这些营收不多的小业务统称增值服务，可见搜房网的基本利润点在于为整个房地产相关的企业和个人提供信息与服务。

（二）从利润对象进行分析

利润对象指企业客户。不同类型的门户网站设置多种栏目、提供多种服务来吸纳不同类型的用户，以此作为获取利润的充分条件。网易、新浪等三大综合门户网站，利用巨大的人气，几乎延伸到所有行业，其在品牌知名度、用户数、跨行业等方面具有垂直类网站难以企及的优势，而后者则在用户精准度和行业服务深度方面有着自己的特色。如上文提到的搜房网，其业务覆盖房地产新房、二手房、租房、别墅、写字楼、商铺、工业厂房、家居、装修装饰等各个行业，它依托门户网站及数据库处理中心，在为房地产交易各个环节提供服务的同时，收取信息服务费及广告费，这是其盈利模式的关键所在。再如中国垂直汽车网站易车网，除了广告服务，其特色收费服务占了收入的很大一部分，这主要都是针对汽车消费者、汽车厂商和经销商客户而设置的，包括：（1）“车易通”，是为汽车经销商提供的网络营销平台，经销商可以利用这个软件，管理汽车营销的全过程；（2）“优卡网”，为二手车买卖双方提供车辆出售、求购信息、网上议价交流、车源检查、车源对比、专家在线指导、市场资讯等服务内容；（3）专注于为汽车消费者提供汽车互联网咨询服务，为汽车厂商和经销商提供互联网营销解决方案。

（三）从利润杠杆进行分析

利润杠杆是指企业生产产品或服务以及吸引客户购买和使用企业产品或服务的一系列业务活动，反映的是企业的一部分投入。目前，不管是综合网站还是垂直网站，虽说广告依然是其重要的收入，但两者对新闻资讯、线下服务等其他业务都是较为重视的，以形成未来发展潜力的有利利润杠杆。如网易在主打产品之一“电子邮箱”方面一再加大投入力度，包括电子邮箱的安全技术研发投入，保证用户传输和接收文件的安全性，以及设计个性化友好的界面，满足用户个性化的需求。除此之外，网易还推出了即时通讯工具、搜索工具、电子贺卡等产品。与此同时，2011Q1新浪微博在研发和营销方面投入了较大的成本，但研究发现，“新浪微博”也为新浪网带来了流量的极大增长。

同样，垂直门户网站也在不断探索自己的发展逻辑，以对企业的发展起到必要的辅助作用。如“搜房网”2008年在覆盖全国75个城市的基础上制定了“百城计划”，目前已经覆盖全国107个城市，其旨在通过地域及上下游的扩张，形成一条完整的产业价值链，以此形成与综合门户网站相竞争的 筹码。

（四）从利润屏障进行分析

利润屏障是指企业为了防止竞争者掠夺本企业的利润而采取的防范措施。综合门户网站“大而全”，但分配到各个频道的资源以及专注程度却远比不上垂直网站。所以，如何将已有业务捆绑进行资源共享，并寻求新的利润屏障是前者不得不考虑的。如2010年搜狐投入2亿人民币用于正版高清长视频，原因就在于其更能吸引高端品牌广告主的关注和投放。之后的财报数据显示，相比前两季度，搜狐视频的业绩明显扭转，其高清视频频道的日均播放次数较上一季度增长约40%。另一方面，垂直门户网站也在以其定位属性与所拥有的资源为基础，进行功能性业务的开拓，以保护自己的“奶酪”不为他人所动。如搜房网目前在北京、上海等一线城市继续扩大份额，在二三线城市扩张和细化业务的同时，也在探索一些新的收费模式。

二、综合门户网站与垂直门户网站新竞争格局与各自软肋分析

艾瑞咨询的《2010年中国网络广告市场调研报告》显示：在其调查的334个企业中，投放过网络广告的企业占58.4%，没有投放过网络广告的企业占41.6%。伴随网络营销知识的普及以及认知的推广，更多传统企业将会试水网络营销，中国网络广告市场尚存较大发展空间。

与此同时，中国互联网仍在蓬勃发展中，网络普及带来的细分需求的人群规模也在不断扩大，这必将为各种类型网站的发展带来新的发展空间。综合与垂直两个类型的门户网站必将凭借自身不同的优势拓展各自的业务和生存空间。但与此同时，竞争的激烈程度也将愈演愈烈。

（一）垂直门户的存在、发展及快速蔓延对综合门户形成严重挑战

中国网民数量的激增，进一步导致了对IT、房地产、旅游、金融理财等行业的资讯、产品报价、互动需求人数的细分，成为支撑行业垂直网站高速发展的动力。从行业层面来看，垂直门户网站以其深度内容建设优势、地区分站优势及其与相关行业厂商/经销商服务优势，赢得了众多客户的广泛认可，也成为行业发展的主要推动者。同时也使得综合门户和垂直门户网站的市场竞争加剧。如艾瑞数据显示，2009年度IT产品网络广告的投放媒体分布明显偏重于垂直IT网站，其中综合门户网站的投放费用比例占31%，而在垂直IT类网站的投放比例则达53%。

（二）综合门户网站趋于在垂直领域做更多的尝试

垂直门户网站快速的蔓延、发展对新浪、搜狐等综合门户的挑战不容忽视，但这并不意味着综合门户就已丧失存在的必要和反击的力量。毕竟广大网民对网站的访问，对资讯、产品与服务等获取的习惯决定了两种类型网站的生存。当前大的综合门户网站正趋向利用其品牌、用户以及平台优势，向垂直门户过渡，开拓更加多元化的收入来源。如新浪与中国房产信息集团（CRIC）合资建立新浪乐居，其影响力目前已从一线城市扩张到二三线城市，同时也提高了新浪整个网站的知名度和用户威信度。新浪与CRIC合作对于房地产垂直门户的战略布局，充分展现了拆分融合大于整体的价值升华。

（三）两种类型网站的各自软肋分析

中国网络广告的市场目前已经开始初现多元与细分趋势，虽然综合门户网站具有核心的竞争力，垂直门户网站所采用的直营模式依然受到行业广告主的青睐，但两种类型的网站同样都存在软肋，制约着其发展。

综合门户网站占有着较高的人气与平台优势，对于针对比较大众市场的产品来说，综合性门户是不二之选，但这恰是综合网站的不足。相比而言，如果客户的产品针对专业市场群，在广告价格相差不大的情况下，则垂直门户比综合门户具有更大的广告价值优势。另外，各大综合门户网站盈利模式总体来看仍然较为单一，其虽然在产品多元化的对抗竞争中各有侧重，但服务方面大致相同，存在着同质化竞争。面对互联网内容与商务整合时期的到来，综合门户网站还需在多样化服务的基础上，进一步分析用户需求，提供个性化、差异化的服务，才能在细分市场领域建立利润屏障，获得行业竞争优势。

而就垂直门户网站来说，其要走出地域门槛还需要解决面对面的服务问题。垂直网站客户大部分集中在本地和周边城市，在区域化业务拓展的情况下，如何赢得会员与客户的信任，在互联网上做到让大老远的一个用户给你外地的一家网站打钱，成为它的会员，还需要下一番功夫。在垂直门户发展电子商务业务，交易过程中需要面对面沟通、验货，并且资金交易量比较大，一般企业需要银行作为第三方才会觉得比较安全，所以其物流和资金流的解决仍然需要一段时间。另一方面，垂直门户网站的搜索引擎比一般的大众搜索引擎更具有精确性、专业性，但是目前部分行业的垂直网站搜索引擎不但搜索不精确，而且功能单一，没有把搜索引擎与网站本身的功能互动起来，为用户更方便、更快速地寻找信息提供便利，这些都是亟待解决的问题。

三、趋势与前景展望

互联网络的核心在于合作、共赢、跨界。对于新形势下存在相互竞争，同时各自又都存在发展瓶颈的综合门户网站与垂直门户网站来说，关键是整合相互的资源优势、合纵连横。通过行业间联合或者上下游的扩张，形成尽量完整的产业链。谁先占得先机，且在这个领域整合得最完整，谁就有可能成为在互联网时代的领头羊。

（一）合纵连横成合动力

在这方面可以有多种类型：其一，“自有垂直网站+合作门户频道”。以易车网为例，其与TOP10网站中的腾讯、新浪、网易三大门户均开展了深度合作，建立起“自有垂直网站+合作门户频道”的核心优势，使其覆盖和影响了更广泛的人群。如此，更具有了进一步深入发展的资源。其二，“通用搜索+垂直门户”。如前面提到的CRIC与百度达成战略合作，合作后的乐居信息资讯全面占据百度最优势资源，达到覆盖中国99%购房人群。另对搜索引擎企业来说，也是一个业务突破：首先，为搜索引擎市场引入新的竞争元素，垂直门户的丰富资讯将为搜索商输送较为完备的信息资源；其次，搜索引擎是电子商务的重要入口，与搜索引擎厂商建立良好的合作关系，将直接支持垂直网站业务的顺利发展，也有利于用户体验的便捷性和完整性。其三，“垂直网站+电子商务”。目前，专业领域广告投放是大部分垂直网站的主要盈利来源，这种业务模式已面临严重挑战。未来的竞争，需要把来自于目标客户的需求与联盟成员共享，同时要挖掘那些潜在的需求，垂直网站加上电子商务的模式将有利于整合产业链的上、下游关系。

（二）创新策略获新生机

在基于自身优势的基础上，创新盈利模式与策略，这也是一种发展的新思路。如合作后的百度乐居利用新浪乐居房地产资料库的楼盘信息系统，不但整合了房产新闻，还创造了一种按效果付费的新型互联网营销模式，即百度乐居效果营销服务。该服务将房产信息搜索与400电话系统整合起来，每个楼盘都与专属的400电话分机号绑定，用户通过网页上的400电话即可直接与开发商沟通，这大幅降低了单个客户营销成本，使得旗下行业频道再获新机。再如，垂直行业网站淘宝推出的“按成交付费”的新模式，为用户提供专业的导购信息和一键到位的便捷购物体验，短短几个月内吸引了上百万参与者，成为其除广告收入外的另一个盈利模式。

总之，互联网行业是一个迅速发展的行业，在这个不断更新、变化的空间，任何暂时的优势及其领先地位都有可能被随时超越，所以，无论是综合门户网站还是垂直门户网站，需要做的是在自身品牌和平台优势的基础上，不断地探索、创新，或强强联合追求协同发展，以此才能真正去开拓所说的多元化收入来源，在未来互联网信息服务方面取得绝对领先的地位。

【参考文献】

［1］ 高劲松，张自然.电子商务网站的规划、设计与管理［M］.北京：高等教育出版社，2011.

［2］ 洪涛.电子商务盈利模式案例［M］.北京：经济管理出版社，2011.