居家养老盈利模式精选(九篇)

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第1篇：居家养老盈利模式范文

目前，我国已步入深度老龄社会，60周岁以上老龄人口已达2.1亿。随着老龄人口的不断增多，老年人的养老问题日益成为社会关注的焦点。为适应我国人口老龄化现状，国家相继出台了系列政策，支持国内养老服务产业发展和服务模式创新。养老地产是一项复杂的产业，在我国尚处于探索阶段，本文在分析国内养老地产发展动态基础上，注重探讨了养老地产的服务模式与规划设计，以期为我国养老服务业健康、持续发展，提供可行性参考建议。

养老地产服务模式规划设计

养老地产是一种新兴地产形式，涵盖了房地产、保险、医疗、旅游等行业。这种地产与养老产品和服务相结合的模式，具有“养老”和“地产”双重属性，体现了养老的社会主题和地产的商业主题。其依靠房地产开发企业提供适老房产，以寓居于乐的形式，来充分满足老年人居住和生活所需。

养老地产的产品类型主要有保险资金建设的升级版养老机构，如养老院，把养老地产视为商业地产项目长期经营；开发商建设的养老地产项目，以环境优美的商品房小区辅以针对老年人特点专门设计的配套设施和服务设施。其建筑设计、规划和装饰标准接近高端住宅产品，并融入了适老化设计，从护理、医疗、康复、健康管理、文体娱乐、餐饮服务到日常起居呵护，都实现了品质地产与优质健管家服务的有机结合，不仅很好地适应了我国人口老龄化、高龄化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”。

在老龄化加剧和社会经济发展水平不断提高的背景下，养老地产已经引起了各国的强烈关注，并从理论与实践维度展开了一系列的研究、讨论。在20世纪60年代，西方发达国家就已开始发展养老地产，并积累了丰富的经验；但我国目前还处于探索阶段，养老地产发展还存在较多的问题，并面临较大的市场、融资、政策等风险，契合我国国情的养老住宅建设也尚缺少经验。因此，有必要针对我国养老地产的服务模式与规划设计进行探讨。

一、国内养老地产发展状况动态

我国在2000年开始进入老龄社会，现已成为世界老年人口最多的国家，预计到本世纪中期，60岁以上老年人口将超过5亿。随着人口老龄化程度不断加剧，养老产业的需求缺口越来越大。十提出要“大力发展老龄服务事业和老龄产业”，加快养老产业向高效率、低成本、可持续转型，促进养老服务尽快实现专业化、舒适化、知识化。然而，在实践中，完整的老年服务产业链条尚未完全形成，也没有制定单独的老龄产业政策，导致国内养老机构与服务能力，不能有效满足社会所需，养老地产市场的缺口比较大。目前，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人通过入住养老服务机构集中养老。

国内养老地产类型大致可分为三类：一是收费较低的公办养老机构；二是以社区敬老院为主的民营小型养老机构，这类机构享受政府补贴和税收优惠，拥有专门的服务团队，不过多数都经营效益不佳；三是民办大型养老机构，这类养老机构多存在于一、二线城市，投资者包括地产开发商、保险等企业，配备有医疗、娱乐、生活等完善的设施，收费较高，一般采用会员制或销售形式回笼资金。社区居家养老是我国当前一种新型的养老方式，经过试点后，现已在全国开始推广。它依托社区平台，通过整合社区各类服务资源，为老年人提供日间居家养老服务，不过因刚刚起步，服务专业水平不高，社会知晓率也比较低。

国内养老地产盈利模式采用的是“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”的方式。投资资金主要由开发商自筹完成，融资渠道主要有私募基金、保险资金、国有资本（政府财政投入和国企投入的资金）、房地产投资信托、信托融资和众筹融资等。政府也通过税收和财政补贴等方式，对养老地产开发建设进行一定的扶持。另外，也通过金融、政策等为养老产业发展提供基础保障，但要推动养老地产健康、稳定地发展，还需要政府从更深层次上提供强有力的支持。

二、国内养老地产服务模式优化思考

养老地产在我国的发展前景非常广阔，在开发建设过程中，必须要立足我国养老产业发展实际，在借鉴国外养老地产成功经验基础上，坚持以人为本，综合考量产品区位、客户群体、盈利模式等，同时，将地产与相关配套设施有机结合起来，进行综合性开发，以实现养老地产的可持续发展。

（一）公寓式居家养老地产服务模式

根据我国当前养老地产发展状况，建设综合型老年公寓、规划养老社区，成为房地产开发商比较青睐的一种方式。这类老年公寓将居家养老与社区养老结合起来，除建有适老性住宅外，还配套建设了社区公园、健身场地和康复医疗活动中心、娱乐中心等基础设施，基本覆盖了老年人的各种生活需求。同时，老年人居家养老，又能享受到社工提供的服务，也更易被老年人和家属接受。公寓式居家养老地产服务模式在服务上注重创新，在投资上大都具有多元化特点。万科、保利等一些知名地产商，其麾下不少地产项目中，都相继增加了适老性设计，不仅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕阳人生，也取得了良好的经济效益和社会效益。例如，上海万科全龄社区是栖城与上海万科共同打造的项目，采用的是新都市主义风格，其中56%为涉老化产品，有适老化住宅、自理型老年公寓、介护型养老公寓及涉老配套设施等，分为三级养老服务体系，成为上海万科标准化理想养老社区典范。

第2篇：居家养老盈利模式范文

朱婀丹

（武汉商贸职业学院经济管理学院，湖北武汉430000）

【摘要】CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，具有自身的特点。国外成功的CCRC开发模式不但能满足我国老人居家养老的需求、满足老人不同生理年龄阶段的养老需求、满足中高端老龄人口的养老需求，而且还能满足我国养老地产企业可持续发展的要求。我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

关键词 养老地产；CCRC模式；养老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人——居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人——当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。

1CCRC开发模式特点

在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。

1.1紧凑的规划布局

CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。

1.2满足多方位的居住需要

CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。

1.3租赁为主的经营模式

在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。

1.4较高的管理和护理服务人员比例

CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。

2CCRC开发模式对我国的启示

2.1满足我国老人居家养老的需求

CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。

2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求

入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。

2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要

虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。

2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求

养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。

目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

参考文献

［1］李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计,2012(8):20-23.

［2］洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业,2013(1).

第3篇：居家养老盈利模式范文

关键词：养老地产；需求偏好；发展策略

中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一个地区65岁及以上老人占总人口的7%即视为进入老龄化社会，2011年南京市人口普查数据显示65岁及以上人口占比9.2%，而养老院床位一直严重短缺，截至2015年底每千位老人仅拥有40张床位。为了解决老年人住房紧张及日常护理问题，养老地产实现了从住房设计到医疗、护理、文娱活动、餐饮、日常起居呵护的一站式服务。

养老地产是住宅地产、商业地产和服务业的结合体，主要产品形态包括：1.养老机构，如养老院，分为普通型养老院和医护型养老院。通过收取月租费运营，多为社会福利性质。2.开发商投资建设的养老住宅，分为老年公寓和老年社区。根据老年人的需求建造，为市场运作下的商品住宅，有四种盈利模式：全部售卖、只租不售、销售+持有、会员制模式。

国外养老地产学说发展较完善，Rebecca L.H.Chiu通过对老年人的退休前工资、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅应通过出租营利。Jacobs通过AHS模型进行倒按揭产品的需求分析，指出四分之一的老人可以通过房产置换进行脱贫。国内研究方面，康琪雪通过Logistic回归模型分析杭州居民的养老地产购买意愿，指出城市户籍对购买意愿影响最大。彭后生通过SWOT-AHP定量分析影响养老地产发展的因素，指出发展养老地产应以机会型战略为主。

国内对南京市地区养老地产需求偏好的研究尚处于空白，南京地区养老机构租住率低，老年公寓和老年社区“叫好不叫卖”。本文旨在探寻老年人对养老地产的偏好因素，进而从产品形态、配套服务、价格策略和国家政策等方面提出养老地产的未来发展策略。

二、南京市养老地产需求偏好调研

（一）问卷设计步骤

1.调查目的：分析南京地区中老年人群对养老地产的需求。

2.调查形式：问卷法为主，访谈法为辅，纸质问卷和网络问卷同时发放。

3.问卷题目：界定相关概念，调查受访者的基本信息及对不同类型养老模式的偏好。

（二）问卷调查结果分析

共发放问卷242份，有效回收222份，回收率达91.74%。调查对象基本情况如下：男52.7%，女47.3%；小于50岁占38.3%，50～59岁占20.2%，60～65岁占17.1%，66～76岁占14.9%，大于76岁占9.5%；小学及小学以下占18.9%，初中或中专占29.4%，高中占20.2%，大专占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城区70.3%，郊区21.6%，农村8.1%；子女数为0个占9.5%，为1个的占56.3%，为2个占22.1%，为3个及3个以上的占12.1%；目前独居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在养老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

据调查显示，70.3%拥有房产的人选择把房产留给子女，5.4%选择售卖房产获得养老金，13.5%愿意出租贴补家用。在60岁以上的老人中，近70%是将房产留给子女，并且该比例随年龄增加而增大，南京市的主流房产处理方式仍是将房产留给后代。

在“最理想的养老方式”调查项目中，家庭养老占比63%，社区居家养老和社会机构养老分别占比18%、15%，南京当前最理想的养老方式是家庭养老。

社区居家养老是指安排合适的护理人员进入老年家庭，照顾其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因为：设施完善（20.3%）、能和子女相处（62.7%）、尝试新型生活方式（17.0%）。

另外，约35%的人不能接受机构养老，51%的人认为在养老机构能获得专业日常护理，8%的老年人日常生活无人照料，迫于无奈只能进入养老院，6%的人认为养老院的价格比租住普通商品住房低，可缓解经济压力。

“以房养老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，换购小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房养老，其中约9.4%的人愿意通过倒按揭的方式进行养老，12.9%的人希望以大换小赚取差价，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住进养老机构。

约35.14%的人最看重医疗设施，37.84%的人关注生活设施，14.86%的人关注服务价格，12.16%的人关注娱乐活动。在养老机构或养老社区的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金为1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社区居家养老实现了让老人在家庭中获得专业的医疗及生活服务。可以以老年公寓或老年社区的形式呈现，部分可建设为“两代居”或大平层户型。

子女数超过2个的老人倾向于购买老年公寓独居，户型可设计为45～65 的中低户型。37.8%的人认为居家养老公寓价格太高，可通过出租形式降低入住门槛。据调查有相当比例的人群能接受较高的服务价格，养老机构可分为低、中、高档分别定位。

以房养老也可通过养老机构或老年公寓来实现。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q购小房。对于前者，可以通过建设“持有型”老年公寓和养老机构来满足需求。对于后者，可以建设45～65m2的小户型吸引入住。房产的安全、房价的波动都会影响人们采取“以大换小”的选择，从而影响养老地产的发展。

三、养老地产的发展策略

（一）明确产品形态，分户型分档次设计

据调查，南京地区老年人对养老地产的接受形式租售比为6.7：1，建议采用“销售+持有”的模式。普通住宅用于销售，部分设计为两代居户型，老年公寓嵌入其中，且持有比例为50%～60%。具体公寓分类如图1所示（用于养老的地产已用“*”标出）。“两代居”设计面积为120～150m2，分为两室一厅一卫与一室一厅一卫两个分区。用于养老住房销售的别墅设计为大平层结构，面积在150m2以上，在一层内解决家庭生活的所有功能。用于销售的老年公寓可设计为80～100m2的普通户型，供出租用的住宅可设计为45～65m2的小户型。

社会机构养老采取“出租”的盈利模式，通过向老年人收取月租费来提供住房和医疗设施、生活保障等服务。在普通型养老院和医护型养老院又分别分为低、中、高档三类，分模式提供服务及收取费用。

（二） 建立完善服务和运营体系，增强社会影响力

建立“医护养休”一体的社区服务，拟定定制化身心发展方案。建立O2O养老服务平台，为小区老人提供上门医疗及生活服务，如上门管理、日托康复等。组织志愿者服务活动，建立“退而不休”活动中心。鼓励“抱团养老”，组织老年人一起旅游、一起进餐、一起参加活动。改进物业服务，如开设公共食堂供老人报名用膳，营造归属感。养老院均要设置生活设施，如：休憩区、休闲广场等，注重对餐厅的营养安全管理，保障膳食安全。在社区内建立介护服务中心，根据老年人身体健康状况分级，分别配置所需的介护服务，费用规则为：国家30%，地方政府20%，个人50%，通过国家、地方政府、个人三重保险保障退休生活。

提高工作人T薪酬，定期表彰优秀员工。采用物质奖励和精神奖励并行的方法激励相关从业人员，加大养老护理专业的宣传，提高专业人员的社会认可度和社会地位。

（三）合理制定价格策略

对于财力雄厚且养老社区定位于高端住宅的地产，可采用撇脂策略，财力雄厚的开发商具有传统的市场影响力，良好的品牌形象有助于快速打开市场，高定价可以吸引高端客户，创造优质、高端的产品形象，迅速回收融资，降低投资风险。新兴房地产商和财力有限的开发商应当采用渗透策略，以获得最大的市场占有率。通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲望，以销量促进早期资金回流，树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。

养老机构分为普通和高端两类。普通养老院的服务价格控制在3000元/月及以下时接受度最高。高端养老院定位为高端服务，价格要根据住房质量和提供服务进行定位。

四、结语

南京地区的养老地产问题也折射出整个中国社会的养老地产发展问题。养老地产的发展不仅受制于老年人自身情况，也受到了国家政策和社会经济制度的影响。政府应加大宣传，逐渐将人们“养儿防老”的思想观念向“居家养老”“机构养老”转变，通过细分市场，为不同需求的老年人提供合适的养老地产模式，明确产品形态，完善服务制度，合理定价，引进民间资本，建立监督部门，促进全国养老地产发展。可建立养老地产试点项目，根据试点的区域发展情况设计住房和服务设施，形成一定规模后，逐渐向全国推广，实现养老地产产业化。

参考文献：

[1]姜睿，苏舟. 中国养老地产发展模式与策略研究[J]. 现代经济探讨，2012，（10）：38-42.

[2]黄田田. 养老地产开发模式研究[D].重庆大学，2015.

[3]郜凯英. 郑州市实行“以房养老”的可行性研究[D].郑州大学，2013.

[4]康琪雪，张恒铭. 居民购买养老地产意愿及其影响因素[J]. 财经问题研究，2013，（12）：41-45.

[5]彭后生，张建坤，李灵芝.老龄化背景下房企发展养老地产的对策研究[J]. 现代城市研究，2014，（12）：7-11+18.

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第4篇：居家养老盈利模式范文

始建于上世纪六十年代的美国太阳城被养老地产界奉为经典，时隔40年后，中国也诞生了一个大型养老社区——北京太阳城。不过，这个太阳城与美国太阳城没有任何经济上的关联，是一个名叫朱凤泊的中国人投资开发的。

如今，位于北京市昌平区小汤山镇的太阳城，已成为中国养老地产先行先试的典型案例，也是国内知名的医护型全程化养老社区，被北京市民政局批准为“四星级”老年公寓。2012年5月，在上海举办的首届中国国际养老服务业博览会上，太阳城现身于北京展厅，成为现场一大亮点。

为探个究竟，春节前，本刊记者专程前往北京太阳城进行实地采访。一下车，金碧辉煌的欧式长廊大城门格外醒目，呈弧形环抱状。穿过拱门，道路左侧是太阳城超市和邮局，超市里的顾客并不多，邮局里有人在办理业务。再往前走，道路右侧是蜿蜒曲折的人工湖，一直向东延伸；左侧白色的建筑群是北京太阳城医院，分为门诊和急诊。接着，一片仿欧式建筑“银龄公寓”映入眼帘。再往东去，就是居家养老的住宅区和别墅区。社区内随处可见各种树木和草坪，由于是寒冬，室外散步活动的老人比较少。

据了解，整个养老社区占地644亩，总建筑面积32万平米。分为两大养老板块：居住区和配套设施。居住区包括居家养老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓，医院、超市、餐厅、温泉养生、文化娱乐等配套设施齐全，可以满足老年人自理、介助、介护、医疗、康复和度假等养老服务需求。

“挺艰难的。”北京太阳城银龄老年公寓总经理朱凤至对本刊记者说，民营企业开发建设养老社区，太阳城是中国第一个吃螃蟹的。十多年来，我弟弟朱凤泊之所以咬紧牙关，顶着压力，坚持做养老项目，源于他内心对父亲的一份愧疚。

北京太阳城集团董事局主席朱凤泊“下海”经商前，是一名公安干警。有一次春节前，朱凤泊陪父亲去医院看病，突然接到单位电话，说有紧急任务。他父亲赶紧让朱凤泊回单位，说自己一个人可以回家。没想到，他父亲在公共汽车上心脏病复发去世了。朱凤泊觉得愧对自己的父亲。他说，兄弟姐妹六个，竟然没人陪父亲看病，将来一定要建一个有医院、有超市、能够健身和休闲娱乐的养老社区，老人不用出社区，就可以满足全部的生活、医疗和精神需求。

地产杠杆

父亲的去世让朱凤泊敏锐地觉察到，中国老龄化进程加速给养老产业带来的无限商机。1999年，朱凤泊成立了北京太阳城房地产开发有限公司，并提出“孝道、仁德、诚信”的企业文化理念。

在国内没有任何成功模式可供借鉴的情况下，太阳城的核心团队经过反复研究最后决定，以老年房地产开发建设为启动杠杆，以服务配套先行，拉动后续养老服务和养老商业价值链上的其他环节。

据了解，北京太阳城30%的面积用于建养老服务配套设施，约9万平米。70%的面积进行养老地产开发，其中养老公寓用于出租，养老住宅和养老别墅按商品房销售，全部采用无障碍设计，三层楼都有医护式电梯，适合居家养老。2003年养老住宅和别墅的销售价格为每平米4000多元，现在已飙升到每平米近2万元，住户每月需支付2.5元/平方米的物业费，现在不管是二手房出售还是出租都很抢手。目前太阳城社区居住了4000名老人。

“银龄公寓运营8年了，太阳城建设12年了。虽然同时开工，但由于资金不足，银龄公寓建到一半就停工了，后来通过养老地产回笼资金后，又开始分批建设银龄公寓。”朱凤至言语间流露出颇多感慨。

太阳城现有A、B、C、D四幢养老公寓，A楼和B楼已经满员，共1000张床位，住了625位老人。许多单身老人喜欢住包间，避免与其他陌生老人发生矛盾。现在最大年纪是104岁，最小年龄为58岁，90岁以上的老人有50人，平均年龄为80岁，离休的老干部占了近70%，大学以上文化程度的占到49.6%。护工有100人。D楼是度假型老年公寓，能容纳100名老人，已经入住十几户。C楼采用物联网技术，提供高端智能化管理和私人管家式服务，正在施工建设，预计今年“五一”后开业，可容纳300～400名老人。

朱凤至介绍说，太阳城银龄老年公寓是中档的配套和标准，现在养老需求很大，外边有很多人在排队，可惜我们的房源不足。以后资金允许，大城门拆了建成L型老年公寓，可以再容纳1000～2000名老人。

目前，太阳城老年公寓运营较好，加上民政部门给予的床位补贴和运营补贴，能够实现盈利。但投资4亿多元建设的养老服务配套设施，至今依然亏损或盈亏平衡。

太阳城医院已经独立运营八年，现为一甲医院，医保定点，2012年刚刚不赔钱。最早依托宣武医院，现在与安贞医院、同仁医院等都有合作，并建立绿色通道，每天都有专家过来出诊，而且医院有固定医生和护士。太阳城医院也对外开放，周围没有其他医院，每年营业收入2000多万元。由于医保额度的限制，老人有时只好到市里大医院开药。

太阳城超市一直在赔钱运转，老人的消费量本来就不大，再加上附近有一个物美超市每天来这里接送，所以只有一部分行动不便的老人愿意在太阳城超市购买日用品。

“我都住了五年了，这里的确不错，生活非常方便。”住在太阳城的一位老人介绍，就拿吃来说，小区餐厅品种多样，包子馒头卖得比外面便宜，每天都有肉吃，而且还能点菜，送餐上门。

记者专门到餐厅看了一下当天墙上写的菜谱和价格，确实丰富实惠。例如馒头0.3元，南瓜粥0.5元，红烧肉10元，酱烧鱼块10元，炒藕丝4元。工作人员告诉记者，公司要求餐厅只要收支平衡就行。

“总体上越来越好，不像刚开始那么艰难了。”朱凤至笑着说，他们就是一心想做好养老社区，否则也不会把房地产开发的盈利，以及养老公寓赚到的钱又投入到养老社区的建设和维修改造中。

服务为本

北京太阳城针对老人的不同健康状况，分别提供医疗救护、生活照料、精神赡养、临终关怀等养老服务，为老人制定了全程化可持续的服务模式。

此外，在配套服务方面，太阳城为社区老人提供9项33款免费服务。例如送医送药上门、每年免费体检一次、24小时医护人员值班、超市送货上门、每天有5趟到地铁天通苑北站的班车、每周一上午免费泡温泉、物业免费维修等。

根据养老服务的国标和地标，太阳城银龄公寓结合自己的养老服务实践，编写了30多万字的服务流程和标准。现在又把这些流程和标准开发到管理软件当中，部门经理各负其责，日常工作有条不紊。

“除非遇到棘手难题，才由我出面解决。”朱凤至满脸轻松，“刚开始，老人们大事小事都找我，如今具体事务都找工作人员了，但有时还找我咨询一些问题，比如房产纠纷、善后遗产分配等。他（她）们都叫我‘二姐’，让我心里很感动。”

谈到老年工作的体会，已做了八年总经理的朱凤至滔滔不绝。她说，每个老人来到太阳城，都要发自内心地爱他（她）们。服务要非常细致，而且还要有耐心。老人提出的事情再小，对他们来说都是大事情。只有圆满地给他们解决了，他们才信任你。

新老人入住，朱凤至都要到房间看望。老人的爱好、特长和生活习惯，朱凤至要求服务人员都要了如指掌，而且所有员工对老人一定要把老人视为自己的亲人；同时，朱凤至对所有员工也当成自家人，关心帮助她们，这样她们才会把温暖传递到老人那里。

太阳城的新员工都要接受养老知识和技能培训，而且要进行负重训练，身体绑上沙袋爬楼梯、进浴缸，让员工感到老人特别不容易。久病床前无孝子。这里患脑痴呆的老人有四五十名，非常难照料，老人之间有时会发生摩擦，护工难免会有委屈和情绪，因此，太阳城专门为护工设置了“委屈奖”，公司会以委屈大小计分给予奖励，1分50块钱。

对于健康活跃型老人，以精神赡养为主。除了图书室和网络大学，太阳城有20多个文化活动团体：手工班、外语班、京剧社、时装队、合唱团、书法班、绘画班、计算机班等，其中外语班开设了四个语种：英语、法语、德语、西班牙语。

本着联合国马德里行动计划的原则，太阳城都是让健康的老人自己组织管理自己，没有请外边的老师。这里的老人藏龙卧虎，有著名演员、大学教授、中学校长、离休干部等，她们做的手工艺品还获得过国际大奖。

“老人们就像回到了幼儿园时代，过着集体生活，一起吃饭聊天，一起唱歌跳舞。有的单身老人还在交往中产生好感，结成了老伴。”朱凤至说。

冬季每天下午两点半，太阳城老年公寓免费给老人提供乌鸡、甲鱼煲汤，老人们称之为“长寿保命汤”。为此，公司每月要支出2～3万元。每逢过节会餐，朱凤至到六个餐厅给老人慰问鞠躬，老人们也给她鞠躬，感动得她眼泪都要出来了。

“老人可爱也可怜，有的老人无子女，有的是鳏寡老人，有的儿女在国外，各种情况都有。不管有无亲属，太阳城银龄公寓都会为去世的老人送好最后一程。几年来我送走了57名老人。”已入花甲之年的朱凤至有些难过。

连锁经营

北京太阳城集团已拥有8家全资子公司，业务涉及房地产、老年公寓、医院、超市、度假村、物业管理、养老服务、建筑装饰等。

太阳城从开发养老地产，出售房屋产权或使用权，作为回笼第一笔资金的重要途径，也是盈利模式中的第一次盈利。由于养老地产和普通房地产在配套服务上的差异，使得养老地产的房价高于周边地区的商品房。2003年，太阳城的房价每平米4000多元，远高于周边的2000元。

对外出租的太阳城银龄公寓经过八年的运营，已步入良性循环。主要针对中高端老年人群，押金5万元起步，交纳的押金越多房租越便宜，有单人间、双人间、小套间，也租床位。价格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和无自理老人，还要交纳不同级别的护理费和伙食费等。

此后，通过餐饮、商业、医疗护理、管理服务、物业增值等配套设施的持有和经营，作为第二次盈利的主要来源，但截至目前，太阳城在这方面盈亏不一。

朱凤泊曾公开表示，最重要的是盈利模式的可持续性，通过打造品牌服务，树立强大的市场凝聚力，建立忠诚度极高的客户群体；通过连锁经营，扩大市场份额，最终形成行业龙头地位。

现在，北京太阳城正对外拓展“百千万”项目，百是指百福园，位于市区，接纳200～300名生活完全不能自理的老人；千是指千鹤园，位于城乡结合部，1000张左右的床位；此外，还有万寿园，就像北京太阳城这样的大型养老社区，占用土地200亩以上，目前已经在全国签约了6家，落户河南、安徽、黑龙江、四川、广东、山东等地。

为此，太阳城专门成立了一个公司，负责项目的前期策划、设计建设、管理运营等各项工作，可以挂牌，也可以输出管理，包括人员队伍、标准流程和管理软件。这些项目经过市场调研，已经拟定了商业计划书，正在推进中。

“我们的策略是，先让万寿园在一个城市落地，然后辐射带动百福园和千鹤园，实现整体连锁发展。老人可以获得持续性照料，从健康老人、生活半自理、生活无自理到临终关怀四个阶段全覆盖。”朱凤至告诉记者。

第5篇：居家养老盈利模式范文

网购红利衰减，线上线下迎来融合时代。网购增速下降，电商经济将进入新常态阶段（增速下降到30%以下）；网购人口红利锐减，传统价格战逐渐向精准营销过渡，社交及交易数据获广泛应用。

增速放缓引发渠道关系变革，电商开始与实体企业进行合作甚至融合。如阿里苏宁互相入股，苏宁与万达达成战略合作，京东入股永辉等。线上线下供应链资源共享是大趋势，从投资角度看，具备供应链比较优势的实体企业更易受电商青睐（网点、品类经营、仓储物流资源等）。

国企改革逐渐深化，继续贯穿行业全局。国企改革解除行业及公司发展桎梏，打破原有机制促进转型发生。其中，广州是改革力度及速度领先地区，深圳有望接力广州成为改革热点区域，上海、北京亦是改革重镇。

转型仍是零售行业主要的驱动因素，由于经济增长放缓、终端需求萎缩，传统零售企业模式转型势在必行，线上线下供应链融合提供新机遇。

转型方向一：拥抱互联网，发展跨境电商。目前跨境电商整体交易规模已近4万亿元，并继续保持快速发展；政策红利扶持下，跨境电商产业将蓬勃发展。

互联网环境及技术改善，黄金珠宝逐渐向线上迁徙。中国黄金珠宝市场规模未来三年有望达万亿规模；行业格局分散、CR不足40%，目前电商化率不足10%。

转型方向二：供应链服务。零售业本质为商品+服务，电商发展对实体渠道稀缺性产生冲击，并引领供应链效率变革升级，供应链服务随后快速发展；电商品牌化为大趋势，具备营销优势的电商代运营平台迎发展良机。

转型方向三：品牌企业受益消费升级、渠道效率提升。在渠道O2O转型推动下，品牌商与消费者联系将变得更加紧密与直接，品牌商有望迎来发展新机遇。

零售行业转型的主题风云变幻，创投、养老、VR都成为市场热点。

主题风云一：创投逐渐上升为国家战略。2015年，国务院提出大众创业、万众创新，鼓励各类科技园、孵化器等加快与互联网融合创新，打造线上线下相结合载体。

主题风云二：大健康，受益消费升级、人口老龄化。

中国人口老龄化趋势不可逆转，养老产业供给不足、需求迫切，政府政策持续扶持，打开万亿级市场空间。其中，养老服务最具发展潜力，当前可行的盈利模式在于高端养老服务运营和产业基础设施建设和设备供应。

预计到2020年中国老龄化人口将达到2.5亿，养老产业需求市场将达到5万亿元。生育率的降低促使了“养儿防老”的观念转变，机构养老的模式开始兴起，目前中国“9073”的养老格局已基本明确。近年来，关于养老产业发展规划的国家和地方政策频频出台，尤其是对一些重点的养老子行业的大力支持，以及各大上市公司、民间资本开始大力布局养老产业，我们预计养老产业即将迎来爆发式的增长机会。

养老服务是养老产业四大板块的核心，其中医疗护理服务更是产业链的重中之重。养老与医疗的分离使得养老机构远未能满足老年人的医疗需求，我们认为未来“医养结合”有望解决养老和医疗分离的痛点。随着未来居家养老成为主流形态，上门护理的服务需求有望成为一片“蓝海”，互联网“智慧养老”服务的发展将有效提高有限的专业人员对庞大的老年人群的覆盖，同时移动医疗也将实现对老年人健康更及时有效的监测和管理。

第6篇：居家养老盈利模式范文

【关键词】卧牛山养老院 经营模式 SWOT分析 策略

一、引言

安徽省巢湖市属于合肥代管的县级市，该市总人口约88万，60周岁以上老年人口约17.8万人，约占总人口的20%。根据国际惯例，当一个国家或地区60岁以上老年人占人口比率超过10%时，便反映该区域正处于老龄化阶段[1]，由此可见，巢湖市正面临人口老龄化问题。人口老龄化对巢湖市社会经济发展产生了深远的影响。

如何让老人安享晚年是老龄化社会需要解决的问题之一。本文以巢湖市“老吾老”卧牛山养老护理院（以下简称卧牛山养老院）为例，运用SWOT分析，对其经营模式进行研究分析，提出促进其更好发展的策略。同时，研究成果对其他类似养老机构也具有借鉴价值。

二、卧牛山养老院概述

巢湖市卧牛山养老护理院成立于2014年11月，位于巢湖市湖光社区，环境优美，景色宜人，是巢湖市首家公办民营养老院。该院建筑面积约5200平方米，设有多种房间户型供老人选择，总床位308张。卧牛山养老院秉承敬老护老、博爱奉献的理念，是集生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐、临终关怀及候鸟式旅游养老于一体，该院功能齐全多样，可满足多种康复护理要求。它开创了巢湖市“政府主导、社会参与”养老新模式，为当地老人安享晚年提供了新的选择，促进养老产业的良性发展。

三、卧牛山养老院经营模式的SWOT分析

（一）卧牛山养老院所具有的优势

1.运营管理成本相对较低。卧牛山养老院属于非盈利性组织，运营资金主要来源于自由资金，没有商业贷款，加之不需交纳所得税，因此，用资成本相对较低。房屋租金在民营养老院运营成本中占据较大比重。政府部门承诺在卧牛山养老院运营的前三年减免房租，三年后依然给予优惠的房租政策。从而减轻了养老院的成本负担。此外，相较于公立养老院而言，卧牛山养老院需要依靠自身运营所获得的结余维持正常运转，必然注重运营过程中存在的成本管理问题，采用适当的方法和途径加以解决。如采用吸引社会力量捐款捐物的方法，来有效减少开支，降低成本。

2.拥有较为丰富的社会资源。卧牛山养老院与巢湖市阳光社会工作服务社、巢湖学院青年志愿者联合会等多家单位保持良好合作关系，定期举办各种有益于老人身心健康的活动，如巢湖阳关社会工作服务社定期为该养老院入住老人无偿提供娱乐、医疗护理和心理辅导等服务。相对于老人平常较为单调的生活，这些活动极大的丰富了老年人的精神生活。卧牛山养老院通过这些社会团体的宣传报道，扩大自身的影响力，吸引越来越多的老人入住，同时，可以充分利用这些社会资源，为养老院募集日常所需要的物资，从而降低养老院运营成本。

3.注重提高员工的业务水平及服务热情。养老院的员工每天所面对是一群需要照顾的老人，因此，养老院员工提供的服务是重复、难耐而又枯燥的，并且有些服务还需要有较为专业的医疗护理知识。通常养老机构工作人员的社会地位较低，工资待遇差，员工工作热情不高，流动性较大。为了向入住老人提供更好的服务，卧牛山养老院在员工入职时就对其进行岗前培训，使之具有一定的护理专业知识。工作期间，养老院还定期安排专业人士对员工进行培训。同时，对员工实行绩效考核，采用多种手段激励员工，以提高工作积极性，以此来提高员工的业务水平及服务热情。

4.便捷的信息沟通渠道。如果养老院能够让子女及时了解父母在养老院的生活情况，那么其必然将受到入住老人子女的青睐。为此，卧牛山养老院提供了一系列便捷的信息渠道满足他们的需求。养老院工作人员专门为入住老人子女建立微信群，只要他们有需要可以在群中上传老人即时生活照片。为了让入住老人子女实地了解老人生活状况，卧牛山养老院还经常邀请他们来养老院互动。通过上述方法，入住老人亲属能够放心让老人入住卧牛山养老院。

5.注重满足入住老人物质和精神方面需求。为了提供更好的服务，卧牛山养老院在成立之初就投入大量资金购入各种设备满足入住老人的需要。院内设有定点餐厅、爱心超市、医务室、多功能活动室、后院花园走廊等，为入住人员提供全方位的服务。值得一提的是，为了满足部分老人的需要，养老院还分别在一楼和四楼建立了佛堂两间。这些细致入微的安排，不仅满足了老人的物质需求，更体现了其注重老人的精神生活。

（二）卧牛山养老院所存在的劣势

1.对意外事件处理预案准备不足。卧牛山养老院的服务对象均为老年人。他们的行动能力较差，甚至部分老人生活不能自理，极易产生各种意外，如意外跌倒摔伤，突发疾病死亡等。入住老人发生意外伤亡，必然会形成责任风险。通常情况下，对于此类意外的善后多附带赔偿，使得本身处于举步维艰的养老院雪上加霜。虽然卧牛山养老院意识到此类责任风险的存在，但对于处置意外事件并没有形成合理的预案。一旦意外事件发生，必然处于较为被动的位置。

2.投资回收周期长不确定性大。尽管卧牛山养老院主体建筑是由政府部门建造，但为了提供更好的服务，养老院经营者又一次性投入500多万元用于添置各种硬件设施以及对原有设备的改造。养老院聘请的医疗专家和相关管理服务人员需要支付人员工资。同时，养老院所提供的餐饮服务费用也不容小觑。因此，经营者投入了大量资金。然而，卧牛山养老院处于初创阶段，入住价格较低，入住率不足25%，目前基本保持收支平衡，投资回收期长。加之未来的不确定性（如与政府合同到期后是否能够续约），经营者处境较为艰难。

（三）卧牛山养老院所拥有的机会

1.国家大力扶持民营养老机构发展。近年来，为了鼓励民营养老院的建立与发展，安徽省及合肥市颁布了多项对社会民办养老院的运营进行补助的办法。如《合肥市承接产业转移促进服务业发展若干政策（试行）》规定，“社会养老服务业”中的“民办养老机构（床位超过50张、集中居住）正常运行第2年起，若入住率超过60%，则按入住床位数，给予1000元/床的补助。”这些举措在一定程度上可以缓解民营养老院建成初期的资金困难并促进养老院能够长远发展。

2.巢湖市民营养老市场起步晚尚未形成竞争。虽然巢湖市开始引入民间资本进入养老产业，但养老机构主要仍以公办为主。尽管公办养老机构在解决人口老龄化问题的过程中发挥着积极作用，但由于其倾向于公益性，突出其社会效益，忽视了资源利用的经济效率，从而未形成市场竞争。随着社会资本的进入，养老机构在强调其公益性的基础上必然会注重对利润的追求，也就会产生竞争。但目前巢湖市存在民营背景的养老院较少，竞争尚未形成。卧牛山养老院可以充分利用先发优势，抢占巢湖市养老产业的份额，并制定地区性的产业规则。

（四）卧牛山养老院所面临的威胁

1.行业竞争者鱼目混杂。全国范围内来看，随着民营养老院不断的建立，养老院之间必然会形成竞争。部分竞争者为了自身的利益，在鱼目混杂的市场中从事一些败坏行业形象的行为。养老院的宣传与实际相差较大，甚至出现工作人员虐待入住老人的情况。尽管巢湖市民营养老院刚刚起步，但是这些现象也存在。如果养老行业总体给人留下负面印象，那么这将对卧牛山养老院的发展构成巨大的威胁。

2.居家养老观念根深蒂固。尽管随着社会的发展，人们的养老观念正在发生变化，但就总体而言巢湖市老龄人口中绝大多数仍旧持有“养儿防老”的观念，特别是那些身体健康的老人更青睐于居家养老。传统养老观念也使得巢湖地区养老院的入住率一直处在较低水平。目前，巢湖市仅有的几家民营养老院里老人入住数不及总床位数的三成。根深蒂固的居家养老观念对于卧牛山养老院的发展存在制约作用。

3.国家相关法律法规不完善。“公办民营”养老院模式在全国范围内才刚刚起步。随着该模式的展开，如何确定入住老人和养老院之间的责任与义务，保障双方的合理利益成为了双方关注的问题。虽然各级政府及其相关部门出台了一些法规来引导民营养老院的发展，但这些并不能满足行业发展的需要。有关民营养老院方面的立法有待完善[2]。否则，一旦出现纠纷，养老院将承担巨大的风险。

四、卧牛山养老院发展策略

（一）SO策略

1.加大宣传力度以提升养老院影响力。老人对于养老机构的选择更多是侧重于选择那些软硬件较好的养老机构。卧牛山养老院可以充分利用其丰富的社会资源，通过电视、互联网等传媒将自身软硬件的优势展现给社会公众，以吸引潜在客户关注卧牛山养老院。如在巢湖学院青年志愿者联合会为养老院老人举行联欢会时，将其中的精彩节目录像并剪辑后传入影响力较大的网络平台。在剪辑的过程中加入有关卧牛山养老院基础设施和老人平常生活情况的图片，提升其社会认知度。

2.积极参与政策制定以力求自身利益最大化。由于民营养老院行业起步较晚，目前巢湖市乃至整个合肥市民营养老院的数量有限。同时，有关民营养老院的法律法规和行业规章制度并未建立健全。随着养老产业的发展，这些法律法规和规章制度必定会逐渐完善。卧牛山养老院可以积极牵头在巢湖乃至合肥组建相关行业协会，规范相关行规;积极参与有关民营养老机构相关法律法规的制定。在合理合法的情况下，将有利于自身的条款写入相关法律法规和行规中。如在巢湖市范围内对民营养老院软硬件条件做出进一步的规范，在提高行业准入门槛的同时，也提高了巢湖市民营养老院总体软硬件水平。

（二）WO策略

1.购买养老责任险以降低运营风险。由于老年人自身生理因素的原因，养老院在日常运营中不可避免的会发生意外事件。此类事件最终大多以养老院进行赔偿而结束。赔偿金额较大。而民营养老院本身处于微利甚至亏损状态。这样的赔偿对民营养老院来说无疑是巨大的打击，甚至是导致民营养老院倒闭的重要因素。若养老院购买了养老责任险，则保险公司将承担养老机构在运作过程中因自身的疏忽使老人受到意外伤害的责任，从而降低了意外事件对养老院造成的打击[3]。

2.长期合作化不定为肯定。卧牛山养老院经营过程中存在的另一风险就是经营期的不确定性。对卧牛山养老院软硬件进行添置与更新需要投入大量的资金，其投资回收期较长。目前卧牛山养老院与政府签订的合同期限是5年。显然从经济学的角度来看，一旦进行大规模的建设，其投资存在不能收回的风险。如何缓解软硬件投资与投资回收之间的矛盾？延长经营期限成为一项较好的选择。因此，在确定能够收回投资的基础上，卧牛山养老院与政府部门签订长期合同，以减少养老院未来发展的不确定性是十分必要的。

（三）ST策略

1.提升服务满意度以吸引老人入住。对养老院服务的满意度直接关系到养老院的社会声誉，更重要的它是老人及其子女在选择养老院时最关注的地方。通常老人会在硬件设施、软文化和组织形态等三个要素衡量对入住养老院的满意度[4]。因此，卧牛山养老院应从上述三个方面入手，不断提高入住老人的满意度。卧牛山通过合理的方式筹集资金对现有设备进行改扩建，以更大限度满足入住老人在基本生活和医疗保障方面的需求。在软文化方面，老人入住养老院最需要的是生活的照料，卧牛山养老院应尽量满足老人的饮食习惯，帮助老人适应集体大家庭的生活，解决老人内心的孤单与寂寞。在组织形态方面，公办民营性质下的养老院需要制定合理的收费标准，使养老院的收入既能满足老人的日常需求，又能保证维持养老院的正常运转。

2.引导养老方式转变以吸引潜在入住者。尽管居家养老依然是中国绝大多数老人首选养老方式，但是独生子女政策的落实动摇了这种方式的基础。当老人需要子女照顾时，独生子女组成的家庭不仅面临工作方面的压力，而且还需要花费大量的精力来照顾老人。在探讨社会养老与家庭养老优劣时，这样两个事实不容忽视：一是大部分老人晚年生活并非时刻都需要受到子女的照顾;二是“责任伦理”使得老人在养老的同时也需要考虑到子女所面临的负担[5]。无疑社会养老比家庭养老更有优势。卧牛山养老院可以利用丰富的社会资源，向潜在入住者宣扬社会养老观念，让他们意识到老人不必和子女生活在一起，机构养老对自己和子女都是有益的，卧牛山养老院是一个很好的选择。

（四）WT策略

制定危机处理预案以防患于未然。尽管卧牛山养老院在平常运营中注重对于入住老人的照顾，但是由于诸多因素的影响，运营的存在的风险不可避免。这些风险可能会导致这个养老院无法正常运转。因此，卧牛山养老院有必要制定危机处理预案，以降低意外事件带来的风险。首先在老人入住养老院时，对老人的身体健康状况和行为能力进行评估，明确养老院和入住老人双方的责任与义务[6];其次，卧牛山养老院需要加强日常管理，制定详尽合理的照料方案提升员工危机应变能力;当危机事件发生时，养老院在明确自身责任的基础上，积极与老人家属进行协商以利事件的解决，对于解决过程中出现的负面信息，应通过媒体公开事情经过以缓解消极影响。

参考文献

[1]连明伟.福建省人口老龄化社会现象分析及对策[J].江西科技师范学院学报，2008，（4）：18-21.

[2]周媛也，周德.国外社会养老服务体系对我国的启示[J].湖南城市学院学报，2013，34（5）：52-56.

[3]黄健元，程亮.社会支持理论视角下城市民办养老机构发展研究[J].东南学术，2014，（6）：83-89.

[4]杜恒波，张同全，魏莹莹.城市老年人选择养老院养老的影响因素研究――基于扎根理论的分析[J].人口与经济，2016，（3）：83-90.

[5]风笑天.从“依赖养老”到“独立养老”――独生子女家庭养老观念的重要转变[J].河北学刊，2006，26（3）：83-87.

[6]徐祖荣.民办养老机构发展的问题表达与策略选择――给予杭州的经验[J].武汉科技大学学报（社会科学版），2014，16（3）：299-308.

第7篇：居家养老盈利模式范文

关键词：老龄化；住房需求；养老地产

Abstract：The change in the demographic structure has an effect on the demand of the housing market. Under the backdrop of an aging population in China， this article analyses the preferences and the characteristics of the housing demand of the elderly. Based on the current situation of the pension real estate market，the article puts forward some thoughts and advice on how to promote the development of pension real estate market.

Key Words：aging population，housing demand，pension real estate

中图分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2013）11-0028-05

收稿日期：2013-10-15

作者简介：杨巧，女，中南财经政法大学金融学院房地产研究所讲师，经济学博士，研究方向为房地产市场、房地产金融。

联合国国际人口学会编著的《人口学词典》对人口老龄化的界定为：当一个国家或地区人口中60岁及以上人口所占比例超过10%，或65岁及以上人口所占的比例超过7%，则属于人口老龄化国家或地区。从发达国家发展历史看，人口老龄化对国家经济发展、公共政策设计、居民生活水平的影响不亚于工业化、城市化进程所带来的影响。改革开放以来，制度红利与人口红利的释放使得中国经济进入快速发展的轨道，而随着人口结构拐点的到来，理论界与实践界对我国人口老龄化所带来的系列问题进行了研究。住房市场在国民经济中具有重要位置，近年来的住房市场调控政策大多从需求角度出发，人口结构变化会对住房市场需求产生系列冲击。本文拟从人口老龄化的角度分析这一趋势对住房市场需求产生的影响，为养老地产业的发展提供有效建议。

一、中国人口老龄化现状

（一）老龄化程度指标

按联合国国际人口学会标准，2000年我国65岁及以上年龄人口比重达到7%；同年第五次人口普查结果显示，2000年60岁及以上人口比重为10.33%，两项指标均意味着从2000年开始我国正式步入人口老龄化阶段。2010年第六次全国人口普查数据显示，全国60岁及以上老年人口已达1.7765亿，占总人口的比重达13.26%，当年65岁及以上人口总数为1.1894亿，占总人口比重为8.9%。

我国老龄化程度近年来呈上升趋势，但从全国水平看，这一指标远低于其他国家。世界银行数据显示，截至2011年底，美、英、法、德、日5国65岁及以上人口比例分别为13.3%、16.84%、17.07%、20.59%和23.39%，金砖四国中巴西、俄罗斯和印度65岁及以上人口比例分别为7.19%、12.76%和4.99%，考虑到我国严格执行计划生育政策，因此从当前数据来看，无论与发达国家还是发展中国家相比较，老龄化程度均相对较轻。

虽然从整体水平上看尚可，但国内个别城市老龄化问题已较突出。以一线城市中的北京和上海为例，上海市老年人口和老龄事业发展数据显示，截至2012年底，沪籍60岁及以上老年人增至367.32万人，占全市总人口的25.7%，65岁及以上老年人口245.27万人，占总人口的17.2%；截至2011 年底，北京市户籍总人口1277.9 万人，京籍60岁及以上老年人口247.9万人，占总人口的19.4%，65岁及以上老年人口177.6 万人，占总人口的13.9%。此外，从65岁及以上人口的区域分布来看，城市、镇和乡村65岁及以上人口占到老年总人口的比例分别为26%、18%和56%，经济不发达的农村地区老龄人口所占的比重却最高。

从以上数据可以看出，虽然从全国范围看，我国人口老龄化程度尚不算太高，但一方面存在人口老龄化的地域差异，结构性特点较为突出，另一方面我国人口基数大，整体比例虽不高，但老龄人口的总数量较多。

（二）老龄化速度指标

国际上通常以65岁及以上人口比重由7%增加到14%所需要的时间来反映人口老龄化的速度，从发达国家老龄化的历史看，日、美、英、德、法这5个国家65岁及以上人口比重由7%增加到14%分别经历了24、69、46、42、114年。由于1949—1957年是我国建国以后出现的第一次人口生育高峰，这期间出生的人口从2014年开始将依次达到65岁，即仅保持当前速度，我国人口老龄化的速度也远快于美、英、德、法4国。从联合国2010年的估计和预测看，2020年中国65岁及以上人口比重将提高到13.6%，2030年达到18.7%，2040年达到26.8%，2050年则会高达30.8%。此外，如表1数据所示，截至2012年底，65岁及以上人口占总人口的比重已达到9.4%，2000—2012年间65岁及以上人口数量年均增长3.1%，人口老龄化的速度快于全国总人口的增加速度。和目前老龄化严重的发达国家比较，我国的人口老龄化呈现速度快、来势猛的特点。

（三）社会经济影响指标

随着我国老龄化社会的到来，老龄人口呈现总数量高、区域分布不均衡、人口老龄化速度快的特点，这为社会养老事业和经济增长也带来了巨大的压力。用来测度老龄化对社会经济影响的指标包括少儿抚养比、老年抚养比和总抚养比。表1数据中显示，2000年后我国老年抚养比呈不断增长趋势，截至2012年底，老年人口抚养比达到12.7%，与老年抚养比的增长相对应，近年来少儿抚养比不断下降，且下降速度远快于老年抚养比的下降速度，这也使得总抚养比指标呈现下降趋势。从今后趋势来看，计划生育的执行、人口寿命的增加以及第一次、第二次人口生育高峰的人群逐步迈入老年，将进一步带来少儿人口的减少和老年人口的增多，这也是导致我国人口年龄结构从成年型向老年型再进一步向高龄化发展的根源。

从其他国家发展历史看，经济发展与老龄化基本同步，对老龄化产生的影响能从经济上负担。而我国人口老龄化超前于经济发展阶段，人口老龄化与经济发展不同步。在老龄化问题最为严重的日本，65岁及以上人口比例达到7%、10%、14%时，人均GDP数据分别为1967美元、11335美元和38555美元；而我国2000年进入老龄化社会时，人均GDP为840美元。同时，2011年数据显示我国人均GDP水平远低于金砖四国中的巴西、俄罗斯，也低于65岁及以上人口占比相当的新加坡和斯里兰卡。未富先老的格局对社会保障与公共财政支出提出了更高的要求，也会对劳动力供给质量、居民消费结构和经济增长水平造成一定影响。

二、人口老龄化对中国住房市场需求的影响分析

我国当前的人口老龄化状况决定了其对经济系统各环节各部门的影响会持续增加，而在这个过程中，人口老龄化对住房市场的影响主要表现在需求领域。

（一）家庭养老模式下住房市场需求

比较第五次和第六次人口普查结果（见表2），可以看到这10年间城市家庭户数增加迅速，2000年城市一代户家庭占家庭总户数的比例为28.4%，2010年这一比例增加到41.2%，2010年比2000年增加了1.2倍，而同期二代户家庭、三代户家庭数量的增加倍数分别为0.23和0.32。一代户家庭数量的迅速增加有婴儿潮一代成家后独立成户的因素，另一方面独生子女政策与城镇化进程也使得大量二代户家庭在子女异地求学或者工作后形成空巢家庭。从全国数据来看，2010年一代户中65岁以上的一个老人户和只有一对老夫妻的家庭户数量相比2000年增长了一倍，北京市和上海市这一数据分别增长了1.21倍和0.69倍。中国老龄科学研究中心2000年和2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据也显示，无论城镇还是乡村，老年人①独立居住比例呈上升趋势，2000—2010年，城镇空巢老年人的比例由42.0%上升到54.0%，农村由37.9%上升到45.6%，增幅均较为显著，其中城镇独居老年人比例由7.4%上升到8.6%，农村从8.3%上升到10.6%；城镇仅夫妻同住老年人的比例由34.6%上升到45.4%，农村从29.6%上升到35.0%。

人口老龄化背景下家庭分裂速度的加快使得开发商进行住房市场需求研究时需要进行进一步的细分。北京润土咨询公司《2012中国城市养老居住模式报告》显示，在来自于上海、北京、石家庄、济南的1000个样本中，平均的养老金金额为2600多元， 60%的老人希望与自己的子女居住在同一小区或邻近。这一调查结果显示，老年群体仍倾向于和子女距离较近的家庭养老模式。对于城市空巢家庭老人来说，虽然大多拥有自己的房产②，但是房屋建成年代较早，房屋质量和功能已经老化，也没有老年人生活所需的电梯、健身等设施，单独居住并不方便，且当前人口流动的状况使得很多空巢老人与子女并不在同一城市，在大多数老人和子女更倾向于居家养老的模式下③，将原有房屋在二手市场上变现，而在与子女生活较近、环境熟悉的城市和区域购置房产是其较优选择，此类住房需求的特点在于需求区域集中在大中城市、需求产品类型上偏好中小户型，此外对居住环境和房屋设施有一定要求。而对二代和三代户家庭，子女与老人共同居住，除了房屋功能分区、户型设计减少互相干扰的要求外，在小区设施和物业管理上也需要提供针对老年人群体的服务。

表2：全国不同规模的家庭户类别（城市）（户）

[＼&一代户＼&二代户＼&三代户＼&四代户＼&2000年＼&24089165＼&49344394＼&11168865＼&286614＼&2010年＼&52968879＼&60675840＼&14703720＼&312275＼&]

（二）社会养老模式下住房市场需求

随着老龄人口规模的迅速上升，传统的家庭养老模式难以满足多样化和专业化的养老需求，社会化养老服务体系亟待发展。国务院《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》提出，到2015年，中国将实现每千名老年人拥有养老床位30张，即3%的老年人要在专门的养老机构养老。这一比例意味着到2015年，中国需要近700万张养老床位，而截至2010年底，中国只有314万张养老床位。养老床位供给稀缺为养老地产的发展提供了空间。

老龄人口年龄不断增长，家庭的421结构使得家庭养老负担不断加大，老人年纪越大，对社会化养老的需求也越高。根据社会化养老需要提供的护理水平的难易程度由高向低排列，社会需要的养老地产项目包括老年康复中心、养老服务中心、养老院和托老所几类。老年康复中心服务对象是由于疾病失去了部分自理能力的老人，养老服务中心针对要求较高水平的生活照料和全面医疗护理服务的老人，养老院和托老所的服务对象为生活基本自理、身体较为健康的老人。从服务对象的差异性可以看到，未来我国社会化养老不仅面临需求总量快速上升的特点，还有着各类不同层次的需求，需求结构在不断细化中。当前社会养老在我国主要依赖政府出资建设的养老院与福利院，随着老龄人口的增多，需要改变当前供给主体单一的格局，鼓励企业进入，保障养老床位的供给并提供多样化的养老服务。

综合起来，无论是在家庭养老还是社会养老模式下，老年人对住房功能上的需求已不仅仅是居住功能，还包括医疗护理、生活休闲、文化沟通、精神与价值诉求等方面的要求，因此从需求特点出发进行的养老地产开发，除了从设计上要能满足老年人对居住的安全性和私密性的要求外，还需要建立完整的医疗服务体系、较为丰富的运动娱乐配套和方便学习交流的场所环境等。

三、我国养老地产的发展现状

（一）养老地产产品类型与运营模式单一

从目前养老地产业的项目定位和运作情况来看，主要产品类型包括老年公寓、老年社区。养老公寓是在住宅小区内，专门规划出几栋楼，按照老年人居住的要求来设计并建造，将居家养老和小区针对老人的物业服务相结合，如北京万科“幸福汇”下的活跃长者住宅，专为老年人设计，并在小区内有配套“活跃老人之家”，由专业养老团队上海亲和源运营管理，为老年人生活、医疗等提供服务；老年社区与老年公寓类似，但老年社区项目出售后并不对居住者有年龄等限制，建筑设计上也兼顾了老年人和家庭成员共同居住的需要，如北京太阳城，项目设在北京顺义，户型设计考虑共同居住需要，多为大户型，针对老年人的项目配套包括大型康体中心、社区农庄、老年大学等。从养老地产业项目运营模式看，有全销售模式、销售+持有模式、会员制管理模式和只租不售模式。全销售模式下，一次性收回投资资金并实现利润；销售+持有模式下，部分项目完全出售回笼资金，解决资金瓶颈后，部分项目和配套对外出租获取长期经营收益；会员制管理模式通过会员卡的销售，使购买者获得一定期限内的居住权；租赁模式下根据租住者承租时间、租住者的生活自理状况和健康状况分级别收取租金。

从国内养老地产项目类型和运营模式看，目前养老地产业的产品类型较为单一，定位主要针对高收入老年群体；由于缺乏成熟的开发经验和盈利模式，养老地产项目大多采取全销售或者销售+持有模式以期快速收回投资实现利润，采取会员制管理的上海亲和源项目和只租不售模式的燕达国际健康城项目均受制于土地使用权性质（前者为公共建筑用地，后者为医疗用地）而不能出售，亲和源通过会员卡形式一次性购买20—30年房产使用权来收回投资实现利润，燕达国际健康城从出租经营情况来看收益较差，投资回收期较长。

（二）养老地产亟待金融支持

养老地产涉及的产业链较长，投资规模大，投资回收期较长。在其规划、投资、开发、持有、运营和服务环节都需要金融业提供支持。

从国际经验看，养老地产融资模式较为多样化。养老地产的开发管理主体包括三大类：投资商、开发商和运营商。以美国为例，开发商根据投资商或运营商的要求为其定制开发养老地产项目，并按照事先约定的价格将项目出售给对方；投资方有私募基金、非盈利性组织和REITs几类，私募基金面向机构投资人，关注资产升值收益，非盈利性组织主要利用政府补贴并接受捐赠资金用于补贴中低收入群体，解决这一群体老年人的住房问题，REITs强调资产的长期持有，以获取持有期内的稳定租金收益和资产的长期增值为目的；运营商则利用自身的管理经验和管理的规模效应盈利。由于资金来源多样化和长期化的特点，再加上税费减免和贷款利率优惠，国外养老地产业的发展有着足够的金融基础。

当前参与我国养老地产发展的主体主要是房地产公司，此外还有部分保险公司也在进行养老社区的开发与建设④。养老地产业具有复合性，管理组织也较为复杂，其产业链的各环节都需要金融业的支持。从定位看，目前我国养老地产业投资商、开发商和运营商的角色存在重合，金融业对养老地产的支持仅在前期开发环节体现，并且金融支持方式较为单一，主要来自银行贷款，支持力度也较小。

四、我国养老地产发展方向建议

人口老龄化对住房市场需求总量、需求区域、产品结构和配套要求均产生一定影响，当前养老地产业的发展还存在一定问题，需要进一步从需求角度出发来推动其发展。

（一）完善推动养老地产发展的政策和商业环境

发展养老地产是解决老龄化社会老年人养老问题的重要思路。政府应促进和完善当前的政策体系和商业环境。如设立有效的养老地产行业进入退出机制，将老年住宅建设纳入政府居住区规划管理控制范围等，目前国家出台有《老年人建筑设计规范》这一指导性文件，但缺乏具体明确的ISO标准，实践中还需要将设计规范的实施与城市规划、土地利用管制等结合起来。养老地产的发展需走产业化的道路，因此在商业环境的培育上，还可通过税收减免、支持企业上市融资、利率优惠或贴息等方式促进金融业对该行业的支持。最后政策设计上应鼓励非盈利机构的成立，接受社会捐赠和政府拨款，以社区义工等形式提供服务，改进独居老人的生活质量。

（二）从需求特点出发促进养老地产供给类型的多样化

从我国实践出发，今后需要建立以家庭养老为基础，社区服务为依托，社会养老为补充的服务体系。不同的养老方式对居住的要求也存在差异，以此为前提，养老地产的供给也应分别基于家庭养老和社会养老角度对住房要求的特点出发。在家庭养老地产产品上，向日本学习，推进大型社区的“住宅适老化”，除了在老年公寓和老年社区的户型设计上注重居住的舒适性、安全性（如卫生间扶手杆的设计、厨房与餐桌的距离较近、楼房通道的无障碍通道设计等），还要在社区和物业服务中提供必要有效的医疗设施、活动设施、老人看护及餐饮服务等，让独居老人和几代户家庭都有较好的居住体验。在社会化养老地产项目供给上，老年康复中心、养老服务中心、养老院和托老所分别针对有着不同要求和支付能力的养老群体，政府福利型的社会养老模式主要应集中力量针对中低收入和积累少的老年人群体，通过政策优惠等方式鼓励民间资本进入中端市场提供社会养老地产产品。

（三）促进养老地产运营主体的独立化和连锁化运作

养老地产的运营需要专业的管理服务经验，目前国内养老地产业的后续运营主体和投资人、开发商的角色是重叠的，大多数项目出售后的后续管理无法得到有效保证。由于养老地产产品消费过程中不仅是房屋使用价值的维护，还需要提供各方面的专业服务，因此需要有独立专业的运营主体来完成。从规模效益角度看，连锁化的运作模式也有利于有关运营主体降低管理成本，分摊经营开支，总结提炼管理经验，进一步促进养老地产业的发展。

（四）以“反向住房抵押贷款”金融创新产品推动养老地产业的发展

老龄人口数量不断增加的现实下，传统养老观念也在改变。在推动养老地产行业发展的过程中，可以考虑引入反向住房抵押贷款这一金融创新产品，老人将产权房反向抵押给金融机构，以此获得养老院的居住权益，费用由金融机构承担，金融机构委托房屋银行对房屋进行日常出租管理，获取房屋租金。该模式既可以推动社会化养老业务的发展，又有利于金融机构的业务创新和房屋中介的业务拓展，老年人也比较能够接受以个人房屋产权换取社会专业化养老服务的模式。

注：

①该调查针对的老年人年龄为60岁及以上。

②2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》对城镇老年人在住房、居住意愿与环境方面的调查结果显示，城镇老年人拥有自己产权住房的为75.7%，属于子女的为14.8%，租公房为4.9%，租私房为1.6%，其他占3.0%。

③2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》显示，城镇老年人愿意住养老机构的比例2000—2010年10年间从18.6%下降到11.3%，农村老年人则从14.4%下降到12.5%。

④中国人寿在河北廊坊投资1000亿元在建设中的养老社区，合众人寿投资100亿建设的合众健康社区等项目。

参考文献：

[1]裘旭波.中国养老地产存在的问题及突破途径[J].中国房地产[J].2013，（5）.

[2]陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济，2012，（12）.

[3]罗福周，韩言虎.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012，（10）.

[4]蔡昉.未富先老与经济增长可持续性[J].国际经济评论，2012，（1）.

[5]闫克峰，彭亚.人口老龄化与老年住房需求[J].经济研究导刊，2011，（11）.

第8篇：居家养老盈利模式范文

近几年来，人口老龄化一直是社会舆论热议的话题，北京市民政局副局长李红兵称，“北京现在每天新增老龄人口超过400人。”按照这一增长速度计算，北京市每年新增老年人人数达到15万之多。数据显示，截至2011年底，北京60岁及以上户籍老年人口达247.9万，占户籍总人口的19.4%；而65岁及以上户籍老年人口177.6万，占户籍总人口的13.9%。

另据《2012年北京老龄产业研究报告》显示，北京市的人口老龄化发展速度还将不断加快，预计2020年北京常住老年人口将超过400万，占总人口的20%左右；2030年北京常住老年人口将超过500万，占总人口的30%左右。

从数据上来看，银发市场的发展空间很大，许多商人瞄准这一市场，开始加大投资，推动了一波养老产业投资的小。尽管对于国人来说，还不太能够接受养老院养老的概念，但对于独孤老人来说，入住老年公寓是较为妥当的安排。北京汇晨养老机构管理有限公司（以下简称北京汇晨）五年前看到了这一市场需求，开始从事专业的养老服务工作。

“目前的养老公寓主要以三种形式存在，一种是国有福利院，一种是纯民营的养老院，还有一种是公有民营的养老公寓，我们就是公有民营的养老服务机构。目前的养老机构数量完全不能满足市场的需求，昌平区的汇晨养老公寓早已全部住满，还有300多人在排队。”北京汇晨养老机构管理有限公司副总经理赵军告诉记者。

细分的养老服务

作为以养老服务为主营业务，在民政局注册的非营利机构，北京汇晨是公办民营养老机构的典型案例。赵军称，“我们在昌平区北七家和北苑的老年公寓都隶属于北京市及东城民政局，我们受其委托负责两机构的运营管理。”

作为提供服务的机构，各地民政局建设的养老公寓的使用方式有所不同，位于昌平区的北京市汇晨养老公寓收住的老人以自理型为主，北苑的北京市东城区汇晨养老公寓收住的老人以护理型为主。老年公寓的定位不同，其配套设施和服务方式也会有所不同。

进入昌平区的汇晨养老公寓大门，就会看见一个大的室外活动场，随行的工作人员告诉记者，这里是老人室外活动场地，除了球场之外，还有一些安全的活动器械，室内有游泳馆和温泉池，供老人们平时健身娱乐。进入到老年公寓楼内，除了老人们的房间以外，两栋楼间走廊还有老人的阅读室、音乐室等房间。随后，工作人员带着本刊记者参观了老年公寓的样板房间，每间房都有厨房、洗漱间、衣柜和两张床，整个布局与酒店式公寓类似。

工作人员称，“在这样的公寓内，老人可以自己做饭，也可以在社区的食堂内吃饭。由于在这里入住的老人都有自理能力，除了每天例行的一系列保洁等服务以外，还为老人做血压、心跳等生理数据监测，以便及时了解老人的身体健康状况。”据赵军介绍，在这里入住的老人，其子女多在国外、外埠省市或是独孤老人，每个月均收取2，000多元的床位费，园内的娱乐设施都是免费供使用的。

与昌平区的养老公寓不同的是，北苑汇晨养老公寓是护理型机构，专门接收生活上难以自理的老人，已开业5个多月，目前入驻50多位老人。为了保障老人的安全，避免不必要的伤害，每层楼的楼道都会设立门禁，外来人员无法进入，楼道的尽头有老人的用餐室和活动室。在公寓的住房内，记者看到其中的设施与自理型公寓有很大的不同，床的两边有护栏，床头安装了应急按钮、供氧设备，老人夜间有需要时，只需要按动按钮，护工就会及时赶到。每间房都有卫生间，工作人员会按时打扫。记者去采访时，刚好是老人用餐时间，护工将老人推到餐桌前，由专业护理员有序地提供餐饮服务。工作人员告诉记者：“由于老人远离子女，在心理上会感到很孤独，所以我们的社工部会定期地组织活动，让老人能够充分享受家的感觉。”赵军称：“这里的老人一般生活上很难自理，所以在护理方面的要求比较高，这里的床位费一个月2，000多元，护理费2，000多元，在市场上这样的收费标准算是不高的。”

赵军补充说道，“现在市场上有一些高端养老机构，收取的费用一个月七八千至几万元，对于政府需求和大多数老年人来说，解决不了根本的养老问题，这一费用很难承担，我们做的是大众都能接受的养老服务。”

艰难前行的五年

与国营福利院相比，像北京汇晨这样的公有民营养老机构也是需要资质的，赵军称，“民政局会面向社会招标，根据投标公司的资质进行审核，符合条件才能获得管理权。北苑汇晨养老公寓和昌平区的汇晨养老公寓都是经过招标获得运营管理权的。”

政府近些年来一直在想办法引入社会资源，加入养老的行业中来，但在经营中，他们面临着诸多困难，作为在民政局注册的非营利机构，尽管不用交商业税费，但与国有福利院相比，他们从政府获得的补贴要少很多。赵军说：“一般国有养老院每年都会有预算，我们只有通过床位费和护理费获得收入，以保证收支平衡。”

对于老年人来说，就近看病非常必要。老人为了节省费用，会选择医保范围内的社区医院就医，“经常有老人在入住前问我们，你们的医务室可以用医保吗？我们很难做到，在经营初期，公寓内有一间医务室，但没有纳入医保范围。纳入医保需要经过两个部门的审批，一个是民政部，一个是卫生部，两个单位没有一个统一的部门协调此事，我们用了三年的时间才将昌平区老年公寓内的医务室纳入医保范围，期间给老人造成了很大不便。将社保引入公寓，对我们也非常有好处。”赵军称。目前，北苑的汇晨养老公寓与医疗机构合作，在一楼开设了社区医院，不仅保障了养老公寓内的老人健康服务，也改善了附近社区的医疗环境。

近两年，政府加大力度推广医养结合，2009年初，北京市下发了《关于加快养老服务机构发展的意见》。意见指出，今后，本市普通型和护养型养老机构皆可获得补贴，政府将按照每张床位8，000-16，000元的标准，给予符合条件的养老机构一次性建设资金支持。像汇晨这样的“公办民营”模式运营的养老服务机构，也可按每月收住1名老年人可获100-200元的标准，获得补贴资金。

除了平时经营费用外，人力成本占到了很大比重。“社会上的护理学校很多，每年都会毕业一大批学生，但90%的不会从事这个行业。”赵军称。大学毕业的学生护理水平良莠不齐，一般的养老机构会从护理学校和家政公司招聘，经过培训才能上岗。“这个行业缺少专业的护理人才，我们每年花在人力上的成本要占到公司整体运营成本的40-50%。”赵军如是说。

深化养老服务市场

随着政府对养老行业扶持力度的加大，社会资源不断地被吸收到这一行业。以养老旅游、养老地产、养老保健等为噱头的项目在全国各地疯狂建设。在赵军看来，未来两到三年内，养老领域内的项目会出现井喷式的增长，但之后市场便会重新洗牌。尽管噱头很多，但真正从事养老服务的专业机构很少。“我们公司之前就接触过一个沿海城市以养老为目标建设的地产项目，项目建好了，不会打理，打算将我们吸引过去，盘活市场，经过我们考察，整个环境不适合于做养老，那些楼房现在还在空置中。”

从健康的市场经济角度来考虑，只有创造利益才能让企业更好地发展。北京汇晨作为民营的非营利机构，就其养老公寓本身是不能以盈利为目的的，但公司需要发展，在养老业务之外，正在进行着盈利模式的探索。赵军称：“目前团队400多人，医疗部、护理部、信息部、销售部、社工部等都已非常成熟，目前正在做更进一步的品牌推广。”

北京汇晨已开始在养老衍生品市场上大胆尝试。2012年12月，由汇晨与NEC中国共同开发的智能老年公寓信息化系统投入运行，生活在北京昌平区北七家汇晨老年公寓的500多位老人由此率先体验到智能的养老服务。“不管是从管理还是从服务的角度上看，信息化都是必需的。养老机构信息化管理系统包含了所有相关的服务项目，包括入住管理、护理服务管理、健康管理、娱乐餐饮管理、消费结算管理、老人信息管理、员工管理等。”北京汇晨老年公寓销售部经理满玉红介绍说。

赵军称，“为了提高服务质量，我们很早之前就想引入智能养老系统，但购买系统的费用很高，且不能贴近本机构的运营模式。于是我们与NEC合作，联合开发了这一系统，除了在我们的老年公寓使用外，目前正在向市场推广，有十几家机构正在洽谈当中。”

在国内有很多养老建设地产项目，但很少有机构可以提供专业的养老服务，汇晨老年公寓已经运营了5年，有了一套完整的服务体系，“现在很多新建的养老项目希望我们能够参与进去，今后我们会以提供服务解决方案、加盟及委托管理等方式参与到市场中，以此扩大市场份额。”赵军如是说。

北京市民政局局长吴世民在2012北京国际老龄产业博览会会接受采访时表示，“接下来北京将全面完善社会养老保障制度，建立与物价上涨相适应的、适度普惠的养老调整机制。同时全面放开首都养老服务市场，鼓励企业、个人兴办养老产业，政府将提供政策、土地、项目和资金支持。此外，将竭力提高老年人生活质量，建立让老年人满意的平台和机制。”

养老问题，归根结底是社保问题。与日本等发达国家相比，我国的养老产业发展相对滞后，健全的养老体系在国内还没有形成。赵军称，“国内的老年公寓体积比较大，日本的养老公寓很小，一般机构的床位不到100个，分布非常密集，他们的养老是直接和保险公司挂钩的，入住之后，养老的费用直接由保险公司为其支付。”而这种模式在国内还很难实施。