房产投资的特点精选(九篇)

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第1篇：房产投资的特点范文

通过房产投资者的角度分析购首付比例、贷款利率、税收政策、房屋租售比、通胀率以及房价增长率等六个不确定因素对动态分析评价指标净现值的影响，描述了不确定因素的变动对房产投资者投资效果的作用，以达到分析不确定性因素对房产投资者如何作用的目的。

【关键词】

单因素；敏感性分析；净现值；房产投资

0 引言

敏感性分析是考察投资项目涉及的各种不确定因素对投资项目基本方案经济评价指标的影响。通过敏感性因素分析，评估投资项目效益对不确定性因素的敏感程度，可粗略的预测投资项目可能承担的风险，为进一步风险分析打下基础。

本文重点探讨单因素敏感性分析，通过检验房产投资中不确定性因素对房产投资项目的影响，获取对房产投资者投资效益影响最大的因素。

1 敏感性分析的概念

敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对投资项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断投资项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对投资项目效益产生的影响。多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化的影响。为了找出最为关键的敏感性因素，单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。

2 单因素敏感分析的方法步骤

2.1 确定分析指标

投资项目分析指标的确定，一般是根据投资项目的特点、不同的研究阶段、实际需求情况和指标的重要程度来选择，与进行分析的目标和任务有关。

本文重点分析投资者确定进入房产投资后，对房产投资项目进行可行性分析。经济分析指标选择投资房产的净现值。

净现值是指把投资项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到投资期初（投资项目计算期第一年年初）的现值之和。该指标在用于投资方案的经济评价时，如果净现值大于等于零，项目可行。反之则不可行。

净现值系数计算公式如下：

对于房产投资者而言：

房产投资者购入房屋时所支付的房款，为投资者投资现值。

如果房产投资者购入房产后出租，则每年会产生租金收入，该收入为房产投资者现金流入。如果房地产投资者贷款购买房产，则每年会产生利息支出，该支出为房产投资者现金流出。

如果房产投资者第n年卖出房屋后，会收入卖房款并承担一定税负。其差额减去房产投资者偿还贷款余额后所得值则为房产投资者第n年所得残值。

可见，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。

2.2 选取不确定因素

不确定因素指在投资项目分析与评价过程中涉及对投资项目效益有一定影响的基本因素。敏感性分析不可能也不需要对投资项目设计的全部因素都进行分析，而只是对可能对投资项目收益影响较大的重要的不确定因素进行分析。

本文认为对房产投资者而言，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。可归纳为国家政策及市场两类因素。

2.2.1 国家政策的不确定性因素

国家政策的不确定性因素包括国家政策规定的购房首付率、税收政策以及贷款利率。

购房首付率，是指国家政策规定投资者购买房屋时不能全部申请商业贷款，投资者需先付第一期付款，余下房款再从银行贷款。其影响投资者购房所需支付房款，公式如下：

式中，Qn——第n年后房价增长率；

T——国家政策规定的投资者卖房所承担的税率；

贷款利率，是指国家政策规定的商业贷款利率。其影响投资者的银行贷款以及所支出的利息。为简化计算，本文假定投资者贷款选择等额本息还款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：

4 结论

经上述论证及实践应用，本文可以得出如下结论：

敏感性分析在一定程度上定量描述了不确定因素变动对房产项目投资效果的影响。有助于投资者对项目不确定因素的不利变动所能允许的风险程度，从而制定应变方案或重新对不确定因素进行重新评估，减小投资项目风险。

对本文中的例子而言，房产价格增长率对房产项目投资影响最为关键。投资者能否合理评估未来房价增长率在房产投资中占重要地位。房产投资者更应对投资项目的预期价格增长率进行研究预测，从影响房价的各个因素进行评估预测，合理评估未来房产价格增长率，避免房产投资带来的风险。

【参考文献】

[1]朱献忠 投资项目经济评价中不确定性分析方法研究[J] 沿海企业与科技，2006年

第2篇：房产投资的特点范文

摘 要 从经济学角度简单分析房产税对房价的影响，说明房价在长期会上涨。毫无疑问，房产税难以改变中国今后几十年房价上涨的趋势，其作用是使房价上涨过程平稳，不至于产生过多泡沫。房产税真正要解决的是炒房囤房也就是效率与公平的问题，而不是房价上涨的问题。本文通过分析房产税现存问题，提出了房产税改革的一些措施。

关键词 房产税 公平效率 改革措施

一、 房产税对房价的影响

1.房产税对房价的短期影响。需求方面：由于房产税的征收对象主要是经营性房产，其开征对消费性需求并无太大影响，因为居民的消费主要还是自住，房产税并没有涉及到他们的利益。而在投资需求方面，房产税的开征会使投资性房地产的持有成本上升，投资回收期延长，对投资者造成一定的资金压力，导致投资成本与风险加大。根据资产组合理论，一项资产的需求量与其预期收益成正比，与相对于其他资产的风险成反比，而投资性房地产的风险与不确定性的增加以及预期收益的降低都会使投资性需求下降。所以总体上房产的需求会下降。

供给方面：由于房地产开发周期长，短期内房地产商的房屋供给不变。但前面提到，房地产投资收益的下降以及持有房产的不确定性会使资金从房地产投资市场转到其他市场，部分投资者会抛售手中多余的房产，或为了减轻负担而将房屋出租，这必然会导致房屋供给的增加。

短期内，房产需求下降，而供给增加，房价下降。

2.房产税对房价的长期影响。长期来看，房地产供给取决于土地的供给，而土地作为稀缺资源，供给是不变的。如前所述，房产税的征收主要是对投资性房地产而言的，对消费性房产并无太大影响。随着房产税的完善，投机者会回归理性，而由于人口的持续增长，消费性房产需求会以一定比例增加。

长期内，房产需求增加，而供给不变，房价上涨。

通过简单的经济学分析，我们知道房产税的短期目标是为了降低房价，使房价回归到一个比较理性的价格，但长期来看，房产税难以改变中国今后几十年房价上涨的趋势，它的目的其实是对冲房价上涨，使其上涨过程平稳，不至于产生过多泡沫。

二、房产税的内涵

当前我国房地产市场还有许多问题和矛盾亟待解决，特别是房屋空置的问题，如果购买者不以入住为目的，而是把房产作为投资放在那里，那么这个投资者就已经成为了房屋的供给者。既然是供给者，而房屋却空着，这就说明了房地产市场的效率低下，因为房产资源没有得到充分利用。为了解决房屋空置造成的效率低下问题，增加持有空置房屋的成本是必要的。因而，房产税是解决炒房囤房即效率与公平问题的必要手段。

首先，如果没有征收房产税，那些投资者就会“无代价”地持有多套房产，导致房地产市场的供求信息不对称，房价会飞速上涨，进而加剧投资者炒房囤房的现象，以至于空置房越来越多。而如前所述，房产税的征收会使投资者出售空置房，从而提高房地产市场的效率。其次，我国现在面临的很严峻的一个问题是贫富差距过大，尽管收入造成了一定的贫富差距，但关键还是在拥有住房和没有住房之间的差别，不收房产税，会加剧社会不公平和贫富差距问题。征收房产税后，房屋供给增加，可以缓解房价上涨过快的问题，使得更多的人有房屋居住，更重要的是，政府可以用这部分税收提供公共产品比如基础设施建设，像美国政府，它对于这部分税收的用途有很明确的规定，即投入地方基础设施特别是教育的建设。所以说征收房产税对于为居民提供公平的竞争起点，防止贫富差距过大有很重要的意义。

三、房产税现存问题

虽然说房产税能够抑制房价的过快上涨，对解决效率与公平的问题也起了很大的作用，但我国现行房产税还是存在着很多弊端。我国的房产税设立于1986年，该税的课税对象、计税依据和税率等早已不符合现阶段我国的经济发展状况。从总体上看，现行房产税存在许多问题。

1.征税范围过窄。我国现行房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，但是随着农村经济的快速发展，很多地区的农村已达到普通城镇的生活水平，像这样的农村却不用缴纳房产税，这样就使得我国房产税的征收难以体现公平原则，同时也为一些避税的企业提供了有利条件，在很大程度上限制了房产税收入的增长。

2.计税依据不合理。我国房产税暂行条例规定房地产的计税依据是房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。而近些年来，我国经济高速增长使得房产大幅升值，以余值为计税依据实际上大大缩小了税基。即便是最近进行试点的上海和重庆，其计税依据也存在问题。它们是以交易价格为计税依据，从长期来看，房地产价格呈稳步上升的趋势，因此，以交易价格为税基对房产征税，有利于以前买房的人，这种情况下，那些具有购买需求和支付能力的潜在纳税人受到鼓励，会尽快买房，这显然不符合国家“引导住房消费”的政策目标。而且以交易价格为税基会增加空置房的现象，违背了开征房产税的本意。比如有一幢100万元的房子，如果按每年0.8%的税率征收，那房屋持有者每年得交8000元的房产税，如果按交易价格为税基确定房产税，只要房价上涨超过0.8%，房屋持有者就不会卖出房产，因为他还是有利可图的。

3.房地产市场税费过于混乱。从房地产征收环节看，目前可以分为取得、交易和保有这三大环节，各环节税种繁多，且税负水平差异也很大。房地产商取得土地时支付的税金主要有契税、耕地占用税以及土地及开发费。在房地产交易过程中，房产商要支付营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育附加费，买房者要支付印花税和契税，可以看出，我国在房地产交易环节征收的税种较多，税负水平明显偏重。根据税负转嫁与归宿的一般规律，需求弹性小、供给弹性大的商品课税较易转嫁，而房产的特点就是需求弹性小和供给弹性大，所以交易环节对房产商征的税费转嫁到了购买者身上。在保有环节，涉及到房产税，而现行房产税对居民自住房免征税，对出租房屋因征收困难，也基本没有征收。因此，目前我国房地产税制体系中，流通环节税收较重，保有环节较轻。

四、房产税改革的措施

1.扩大房产税的征税范围。房产税是一种比较稳定的税源，由于我国城镇土地使用税与房产税的征税范围过于狭隘，使得我国财政缺乏稳定收入。针对过窄的征税范围，从扩大税基的角度出发，提出一些改革的设想：第一，扩大对行政机关和事业单位的房产征税。在对企业和个人经营性房产征税的同时，对行政机关和事业单位的房产业征税，有利于平衡企业个人与事业单位之间的税收负担，促进行政机关与事业单位加强预算管理，节约用房，避免房产资源的浪费。第二，对居民的部分非经营性房产征税。这主要是针对目前空置房过多的现象而设置的，居民如果有两套及以上的房产，无论其是否经营或自住，都应征收房产税。第三，对开发商建好但不出售的房产征收房产税。这样就会减少开发商的囤房炒房现象，增加房屋的供给，减少房产的空置率，提高房地产市场的效率。

2.合理调整计税依据。我国现行房产税的计税依据是房地产原值，这显然与市场经济的发展不相符，应将房产税的计税依据统一为房地产的评估价值，主要有两方面原因：首先，如果简单的按交易价格来征房产税，当房地产市场供不应求是，房价就会上涨到其价值以上，当房地产市场供过于求时，房地产价格就可能下降到其价值以下，所以交易价格并不总能真实反映房产的价值，以交易价格为税基可能会对市场造成扭曲；其次，按房产评估价值计征有助于地方财政可持续发展，地方财政的房产税收入会随着房产的的增值而相应增加，这不仅有利于地方财政收入的增长，而且有利于满足地方基本公共产品的需求，随着地方基本公共产品的健全，房产继续升值，这样就形成一个良性循环，使房地产市场以一个合理的水平发展。当然，现阶段来看，评估房地产的价值是有难度的，虽然房产具有不易隐藏的特点，但我国地广人多，住房很多，税务机关人员有限，而且专业素质不过硬，征收起来难度很大，所以税务机关要和其他部门紧密联系，建立一个共享的信息平台，对房产进行详细的记录和切实有效的监管；另一方面，还需要建立专门的资产评估机构，对房产价值进行评估，这样房产税的征收才会更加便利。

3.建立一套完善的税费体系，统一税制，逐步扩大税基和征收范围。应该在综合考虑房地产取得、交易和保有环节的总体税负后，本着“简税制、宽税基、低税率、严征管”的改革思路对房地产三个环节的税费简化归并。对现有的房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税等和房地产开发领域的一些费用进行整合，合理简化税费，统一税基，减少重复征税。就目前我国的具体情况来看，可以通过加重房地产保有环节的税负来解决房地产市场的一系列问题。保有环节的税收主要包括房产税和城镇土地使用税，其总额占地方财政收入的比重比较低，2009年房产税收入804亿元，仅占当年地方税收收入的3%。所以，有必要加大房产税的征收力度，提高税率，扩大征收范围，这样一方面能解决税费混乱的局面，另一方面，保有环节的征税使持有两套及以上的住房者减少投机行为，增加了房产的供给。

4.确立地方政府在房产税征收和使用中的主体地位，明确房产税的用途。为了有效发挥房产税的调节作用，我们应借鉴美国等市场经济国家的经验，明确房产税的征收和使用归地方政府所有。通过扩大房产税的征收范围，增加房产税的收入，提高房产税占税收总额的比重，满足地方政府的财政需要，使房产税成为为地方政府筹集财政资金的主要来源。其次，征得的房产税应大部分用于地方政府的公共基础设施建设，比如教育支出、治安环境的改善等，另一部分则用于建经济适用房和廉租房，这样就会改善房地产市场的供求结构，有利于房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1]郝源.从经济学角度看我国房产税改革定位.税务论坛.2011(1).

[2]刘俊.房产税的立法基础.改革.2011(2).

[3]贾康.房产税改革：美国模式和中国模式.民生民意.2011(1).

[4]刘洪玉.房产税改革的国际经验与启示.改革.2011(2).

第3篇：房产投资的特点范文

建筑设计专业科班出身，为投资房产打下基础

“我们与别人最大的区别就是专业度，市场上很多人就算因为投资房产而获得了20%或者更高的回报率，在很大程度上只是顺应了整体市场的机会，不能算是个人的投资本领。”何千涛说自己公司最大的特点就是专业度。如果用专业度来衡量投资房产的人群，普通老百姓一般都是利用业余时间踩盘、了解，与何千涛的投资公司在时间、人力上投入的深度和广度确实不能相比，这也注定了他的投资回报率从来都远超市场的一般溢价水平。

冰冻三尺，非一日之寒，何千涛现如今的专业水准，全是从小耳濡目染，并经由了长期的实战积累而得。何家一直从事建筑行业，父亲是当地最早的高级工程师，算得上是建筑世家。何千涛大学期间也主修建筑学专业，这样早期的知识积累为他进入到房产投资领域起到了非常关键性的作用。在上世纪末期，中国房地产行业商品化才刚刚起步，何千涛便敏锐地察觉到了其中蕴藏的巨大商机，并将个人的发展与这种城市化进程紧密的结合在了一起。当时他在成都早期开发销售的项目中尝试购买了一些房产，而在短短2-3年后所产生的回报率大大超出了自己的预期。他购买的第一套物业是上世纪成都的一个商铺，当时以2000元/㎡购入，在后来的几年内，价格连续攀升，现在已经达到4万元/㎡。这样的经历让何千涛在感到兴奋和惊喜的同时，更促进了他进一步学结投资规律，久而久之便逐渐形成了自己的投资理念。回忆当时的情形，何千涛对记者说：“因为我本身是学习建筑学的，所以对城市规划发展以及房子价值本身有很好的判断，我当时所选的房子在一个小区里面，无论是区位、楼层、户型还是采光通风，基本上全都是最好的，这样也为以后的升值做了保障。”在何千涛自己购买的房产都成了一匹匹投资黑马之后，他身边的朋友也开始找到他，让他帮他们做投资。无一例外，这些人在何千涛的参谋与策划下，也都取得了极高的投资回报率。就这样，在无数次的实战中，何千涛在成都房产投资圈中建立起了较高的威信，并且形成了相应的资金整合能力。

各部门综合分析，保证投资下手稳、准、狠

有了大量的操作经验和资金积累之后，何千涛在2007年正式成立了成都创博房产投资管理有限公司，开始为投资者提供专业的房产投资咨询顾问服务。公司设立有政策数据部、市场调研信息部、投资客户部、资产管理部等部门，每个部门各司其职，形成了一套完善的房产投资服务体系。政策数据部负责研究预测国家房地产的政策走向以及房产市场规律，同时对国土部、建设部、房地产管理部门等的数据进行收集分析，并对土地供应、价格走势、一手房和二手房的供应量、成交量、成交价格等做好精准的统计分析。市场调研信息部主要对拟投资项目进行市场调查从而筛选出一些优质的投资项目。“有时我们还要作一些深入的专题调研，如对历史上房产价格波动较大的区域包括中国香港以及日本、美国等地的房地产行业进行深入研究，从他们已经成熟了的地产行业中借鉴经验。”何千涛说。 记者在创博公司的墙上发现了一些房价和政策的分析表格，据市场调研部员工介绍，他们每周都会对房产行业的重要数据进行标注，以形成整体。而在平时的调研过程中，涉及的考察和比较会更加繁琐，当遇到投资额较大的项目时，作分析涉及的数据表格会多达十几个。

在实际的操作过程中，何千涛的房产投资经营模式灵活多样，投资客户部便是这种灵活模式的制定部门。有的时候，为了打消客户疑虑，创博公司会采用“入股合作”的方式与客户共同投资，并把自有股份作风险担保。这样一来，投资房产产权按股份办在投资人名下，有房产证作保障，投资资金完全安全可控。创博公司的办事效率极高，曾经有一个物业，从了解项目信息到签订合同仅用一天时间，而一年后投资收益高达200%，这也成为了创博公司精准、敏捷的投资特点的最好例证。因为对于他们来说，一个项目出来，综合判断它的区域整体情况、周边项目布局以及自身的配套设施等等方面，很快就能将其价格定位是否准确判断地八九不离十，而从来不会被楼盘广告所影响。“像市场上有些项目开盘就一抢而光的情况，大多数是因为开发商市场调查不准，把价格定低了。我们曾经遇到过某一个区域内120㎡的户型已经饱和，最稀缺的是80㎡的，但那家开发商掌握的情况并不准确，结果把80㎡的价格反而定的偏低，我们当即就建议投资客户对80㎡的户型下单！一年之后，买了80㎡房子的客户都取得了超高的回报率，而那个片区120㎡的户型则成了滞销品。”何千涛这样对记者说。对于已经敲定投资合作的客户，资产管理部则会为他们进行房产租赁、招商、物业管理等的服务，让客户既省心，又能使物业价值得到更优质的提升。凭借着这种精益求精的务实精神，创博公司对房地产行业的宏观和微观都有了精准的把控，使其多年来以来一直运营良好。

逆市而为，投资房产不走寻常路

建立在强大的市场分析和经验借鉴的基础上，何千涛总能将市场看得很透彻。在2011年底，楼市寒冰的节点之下，各种“楼市黄金十年已过，房地产辉煌不再”的言论漫天飞舞，但他在评房网的采访中坚信声称，未来3-10年内，房产依然是一个很好的投资项目，并且2012年楼市回暖可期，相关文章至今有案可查。而今年从春天开始出现的楼市“小阳春”和持续到7、8月份的小高峰期，都证明了他独有的综合判断力和眼光。

凭借着这样的前瞻能力，何千涛在商业地产投资上也打了漂亮的一战。在2009-2010年，那时候大多数人还在热衷于住宅投资，他已经着手对商业地产进行考察，并把投资重点转移到了商业项目上来。当2011年商业地产局面明朗时，何千涛早已经完成了其在商业地产中的投资布局。“早在2-3年前，我们在研究市场的时候，就已经预测到未来的写字楼市场不容乐观，因此我们在为客户选择投资产品时，选择了有价值的商铺而规避了存在滞涨危险的写字楼，后来的事实证明我们是对的。”何千涛对记者说。

在投资商业地产的过程中，何千涛还常常“以点带面”，曾经在一条街道上先后购买了几个商铺，从而带动这条街道的商业业态品质在短短2年内大幅提升，租金水平远超同区域的其它街道。对此，他颇有成就感：“我亲自去过其中一条街道，进入到一家商铺后询问他们对商铺的看法，连售货员都在说：‘这条街是一家投资公司带动起来的，他们买了少量的商铺后，将整条街的价值都提升了’。”

在未来十年内，房产行业依旧是好的投资产品

在记者询问何千涛关于当前房地产市场状况时，他表示，目前市场整体机会不是很大，但在局部依然有商机可捕捉。“现在有些优质项目开发商为了年前收回资金，必须迅速出货，这样就为投资客们提供了一些入手的机会。”何千涛这样判断当前的房产投资。而对于未来更长的时间内房地产行业的走势，他表示，未来的10年，房地产依旧是投资的好地方，过去十年可能有七年都在涨，那么未来十年可能只是上涨的年限相对少些，涨幅没有过去那么猛罢了，但是好的投资机会总还是有的。他说：“我们目前对客户说的就是，有钱先揣在包包里，等到时机成熟，我们会告诉你们。只要不买股票，让钱不缩水就好。这也是我们对客户的一种负责态度。”

在采访的过程中，何千涛接了不少个电话，谈话内容都与当日土地拍卖有关，经记者询问得知，他是在联系土地拍卖的事情。何千涛表示，今年上半年土地流拍较多，正是入手土地的好时机，同时也为客户找到了资金出处。何千涛的投资公司近几年来，通过资源的整合，成功参与开发了两个房地产项目，均取得了丰厚的收益和回报。

在中国房地产行业的波浪中，何千涛几经波峰与波谷，在市场一片低迷的情况下敢于出手，在很多人都被商业项目套牢的时候却已经提前脱手，他几进几出，都精准地把握了投资脉搏，可谓是做到了专业。

记者手记

第4篇：房产投资的特点范文

关键词：房地产投资 决策要素 时机 物业类型 规模

近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。

一、房地产投资决策概述

房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。

房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。

二、房地产投资决策要素分析

（一）时机的决策分析

投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：

环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。

寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。

开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。

产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。

（二）区位的决策分析

房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。

假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段

竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。

威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。

（三）开发内容的决策分析

在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：

工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。

（四）规模的决策分析

商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]

（五）质量的控制决策

商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。

表1 房地产投资者和用户的质量观点比较

因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

三、房地产投资决策建议

(一)做好房地产开发企业的市场定位

房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。

(二)做好房地产项目可行性研究

房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]

(三)做好房地产项目投资风险管理

房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。

参考文献：

[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008

[2]洪开荣.房地产经济学[M],武汉大学出版社,2006

第5篇：房产投资的特点范文

关键词:基建项目 投资建设 分布式能源 纳税筹划

项目投资建设期是纳税筹划工作实施的起点，对于资本密集型基建投资项目来说，基建期的纳税筹划尤为重要。本文所述项目投资建设期是指基建项目从筹建到竣工验收之间的时期。我们应结合各项目的具体情况，因地制宜实施筹划，实现纳税目标。

一、纳税筹划的含义及特点

(一)纳税筹划的含义

笔者认为，纳税筹划是指纳税人在不违法的前提下，有意识地运用税法等相关知识，系统地对经济活动做出预先安排，达到降低纳税人涉税风险和税负的目的，并服务于企业价值最大化财务管理目标的过程。

(二)纳税筹划的基本特点

1、合法性

合法至少不违法，是纳税筹划区别于偷税、漏税行为的基本特征。

2、计划性

指纳税人在经济活动发生前，就应对经济活动做出预先安排。

3、经济性

经济性是一切经济行为的生命，纳税筹划的最终目的是服务于纳税人企业价值最大化的经济性目的。

4、专业性

纳税筹划工作经常要用到会计、税法及其他经济法规等各方面知识，有很强的专业性和综合性。

二、纳税筹划分类

从税款计算的基本公式（税基*税率=应纳税额）可知，纳税基本要素是税基、税率和应纳税额。由此角度，笔者认为，纳税筹划依据节税因素的不同，可以分为四种类型：

(一)减少税基式纳税筹划

是指纳税企业通过缩小税基的方式来减轻应纳税额的筹划方法。

(二)选取低税率式纳税筹划

是指企业合理安排自身经济活动，使其涉税行为适用低税率，达到少交税的目的。

(三)回避或延迟纳税义务式纳税筹划

是指纳税人采取合理方法，改变经济行为的性质使之符合非应税行为的范畴，或减少应税交易环节，从而达到回避或延迟纳税的方法。

(四)利用税收优惠纳税筹划

是通过利用税法中规定的减免税规定来减轻或免除纳税的方法。

在实际制定纳税筹划方案时，鉴于纳税筹划是综合性很强的工作，我们往往难以将这四种类型完全分开。本文将纳税筹划分为四个类型，有助于理清纳税筹划工作的思路，下文在阐述具体每个纳税筹划要点时，都将其归为其中一类，但都可能涉及其他类型。

三、项目投资建设期间纳税筹划的重要性

项目投资建设期在纳税筹划实务中的重要性，是由纳税筹划工作的“计划性”和“经济性”特点决定的，特别对于资本密集型的投资项目则更是如此。

对于资本密集型投资项目，基建期将投入大量建设资金，合理的纳税筹划会节省大量税收支出，降低投资成本。项目投资建设完后，投资成本已发生，生产经营活动已经定型，生产经营阶段的纳税筹划的重大方向已经难以改变，在计划之外的临时性的避税措施常常不经济而不具实施价值。

四、广州大学城分布式能源站概况

(一)分布式能源发展现状及特点

分布式能源是世界能源应用技术的重要发展方向，在西方发达国家，分布式能源已得到了大规模应用，效益良好。目前，我国处于分布式能源发展的起步阶段。

天然气分布式能源相对于传统煤电热联产项目，主要有三大优势：一是洁净，以天然气为一次能源，温室气体排放极少。二是能源梯级利用、就近供应，损耗低，利用率高达80％以上。三是燃机发电设备启停方便，具备调峰能力，提高了电网供电的可靠性和安全性。

(二)广州大学城分布式能源站概况

广州大学城分布式能源站由燃机电厂、区域供冷和集中供热三个相对独立的业务板块组成，实现电、冷、热三联供，是国内首个大型、高效、环保的分布式能源系统。该系统以天然气作为一次能源，发电上网、发电余热生产冷气、烟气余热回收制备生活热水。

该系统属资本密集型投资项目，特别是发电系统的燃机和制冷系统的主设备都是技术先进、高效率、高价值的进口设备。该系统的三大业务板块固定资产主要包括，燃机电厂板块：发电设备、厂房、送出工程；区域供冷板块：制冷设备、厂房、冷水管网；集中供热板块：热水生产设备、厂房、热水管网、蒸汽管网。

五、分布式能源项目投资建设期税收筹划的应用

(一)减少税基

1、购进固定资产的增值税进项税额应抵尽抵

09年以后，符合条件的固定资产增值税进项税额可以抵扣，建议在工程承包的过程中采用分项承包的方式，将可以抵扣进项税的设备单独签订合同，避免可以抵扣进项增值税的设备，因为合同或发票的原因而不能抵扣。

2、优化资本结构，充分利用财务杠杆实现利息的抵税作用

目前我国正处于分布试能源发展的起步阶段，短期内需投入大量建设资金，在立项核准时，尽可能按照规定的项目建设资本金的最低比例申报审批，以期通过金融机构取得更多债务资金。一方面能以有限的股权资本引入更多的债务资本，另一方面在预期项目投资收益高于借入资金成本条件下，利息支出可以在企业所得税税前扣除，利用利息的抵税作用，获取财务杠杆收益，取得更高的投资回报。

3、减少房产造价，减少房产税税基

在工程设计、建设阶段，在合理的情况下，尽量不要将附属设施、公共费用等支出计入房产，因为自用房产需要按房产的余值计交房产税，房产造价越高应交的房产税就会越高。

以上做法有以下三重避税好处：首先，减少了自用房产税的税基，从而节省房产税；其次，部分符合条件的物资，其增值税进项税可以抵扣。另外，通常房产的折旧年限长于设备，设备的年折旧额高于房产，折旧的抵税作用使得企业所得税纳税延后。

不要将土地成本计入房产价值，根据新会计准则的应用指南规定，自行开发建造厂房等建筑物时，土地使用权账面价值可不计入建筑物建造成本，即房产原值中不含土地使用权价值。

4、选取一般纳税人客户作为专用或附属设施的投资主体，分散整个项目的投资成本

对于增值税一般纳税人客户，在建设初期可以与之签订协议，由客户投资其专用的供冷、供热管道和终端设备，一方面减少了项目公司的投资；另一方面，因为客户投资资产进项税额可以抵扣，不增加项目整体的税收支出，由客户投资的设备成本少了一次转嫁交易环节，减少了销售环节的增值税负担。

对于增值税小规模纳税人客户，因没有增值税进项税抵扣资格，其投资资产的进项税不可抵扣，会造成整个系统的税负成本增加，所以不建议将能够抵扣增值税的资产由其投资。

(二)选取低税率

1、进口设备的关税筹划

(1)在相同条件下选择关税低的进口设备。该项目的制冷主机和燃机都是进口设备，其价值占整个项目造价三成以上，设备进口关税一般较高，因此在进口设备的国际招标之前，应该充分了解有关的关税政策，在设备性能和价格相当的情况下，选择关税较低的设备，达到节税目的。

(2)合理分配进口设备服务费和备品备件等费用。对于技术先进的进口设备，通常需要委托外方供应商提供技术培训或维修服务，在对外付汇时需代交营业税、所得税。在进口关税低或免税时，在合理可行的条件下，可将这部分费用计入主设备价值，享受低税或免税政策。

2、对于三联供项目，灵活安排产量，对不同性质客户签订不同投资、销售或服务合同

(1)根据产品不同税率，相同条件下多产低税率产品。电力，冷气、热水和蒸汽增值税税率分别为17%和13%。在投资建设期，需要对各项产品的需求量和利润贡献作出测算，预留必要产能，以便灵活安排生产。在经济可行的前提下，灵活安排三种不同产品的产销量，在利润贡献率相同的条件下尽量生产税率低的冷气和热力，降低增值税税负，实现低税率避税。

(2)销售产品税率与提供服务的税率不同，分别签订产品销售合同和服务合同。上文提及的专用管道和终端设备由其自行投资的部分客户，若将该部分资产维护服务委托给项目公司，对于维护费用的计收一般有两种方法：一是将维护业务的成本计入冷气或热水产品的售价，计交13%的增值税，而日常维护成本一般是人工费用，很少有可抵扣的进项税，因此这部分的服务收入的实际流转税率约13%。另一种是单独签订维护合同按约5%的税率计交营业税及其附加，显然第二种方法的实际税负低。

(三)回避涉税环节

1、将电、冷、热三联供纳入同一纳税主体，减少纳税中间环节，平衡所得税

在合作经营过程中，为避免因三联供项目独立经营而增加的交易环节新增的税费，建议合作各方出资设立合资公司，将电、冷、热三个子项目全部纳入合资公司，一方面可以避免增加的涉税交易环节而可能增加的税负，另一方面可以平衡企业所得税税负，实现各子项目之间的经营盈亏相互抵扣，避免多交、早交所得税。

2、避免以不动产出租或销售等涉税交易

对于三联供分布式能源项目控股投资方来说，有时为获得土地资源或引入投资资金等原因，需与其他公司进行合作，需要将房地产等实物纳入到合资公司，此时应避免以不动产出租或销售等涉税交易。税法规定，以土地、房产等不动产作价对外进行股权投资不属出租或销售行为，不征营业税，也不计收入，因此对于不动产，则可以投资入股的方式纳入到合资公司，避免交易环节产生的营业税和所得税。

在部分股东以房地产等大宗实物资产出资时，其价值往往较高，在合资的过程中可能会与股东各方约定的目标股权比例和最优资本结构发生冲突，为达到目标股权比例和最优资本结构，并避免不动产交易产生的税费，以下两种投资方式可供借鉴，举例说明如下：

例如，整个三联供项目需投资20亿元，该合资公司建设期最优资本结构是资产负债率为80%，则股东各方需投入的所有者权益资本为4亿元，若该公司由甲、乙两方股东投资设立，出于各种考虑，甲乙双方约定的目标股权投资比例是甲方以现金出资占70%股份，乙方以房地产实物出资，占30%股份，出资额为1.2亿元，而乙方拟投资资产评估价值为2亿元。

(1)乙方房地产估价大于应出资额，先以评估价对合资公司进行注资，并计算相应的股权比例，对于超过原约定的目标股权比例的部分，可以与甲方约定，将超过约定目标股权比例部分的股权转让给甲方。

(2)不新设合资公司，以房地产所属的乙公司为壳公司，进行重组，乙公司的股东先将乙公司中与三联供资产不相关的资产剥离，再由甲股东公司对剥离后的乙公司注资，然后甲股东与乙公司的原股东之间，再对持有的乙公司的股权进行重组交易，使股东双方持股比例达到原约定目标值。

3、规划集团各成员公司的组织形式，汇总缴纳企业所得税

对于一个大型专业的分布式能源集团公司来说，投资的分布式能源项目可能有很多，在项目公司设立时，对于属集团公司控股的公司，应设为分公司组织形式，以使各成员公司利润盈亏相抵后缴纳企业所得税。

(四)充分利用税收优惠政策

预先申请CDM项目注册，享受减排转让收入的所得税定期减免优惠。天然气分布式能源项目具有清洁环保的特点，温室气体排放量极低，具备CDM项目注册的条件，注册成功后可以在国际上转让温室气体减排量，获取收入。根据规定CDM项目的注册申请必须是在项目建成之前，因此在项目建设前就应开始CDM项目的注册申请。税法对企业实施CDM 项目符合要求的净所得制定了优惠政策，自取得第一笔减排量转让收入所属纳税年度起，所得税“三免三减半”。为最大限度获得CDM项目减排量转让收入，充分享受“三免三减半”优惠，公司应该合理安排基建时间，尽量将项目投产并取得第一笔CDM项目减排量转让收入时间安排在年初，因为减免税优惠是从公司取得第一笔CDM项目减排量转让收入开始计算的，安排在年初可将整个年度取得的CDM收益纳入免税范围，最大程度享受该税收优惠。

第6篇：房产投资的特点范文

不动产是指不能移动或者如果移动就会改变其性质、损害其价值的有形财产,包括土地及其定着物,包括物质实体及其相关权益。在《保险公司不动产投资试点管理办法》(征求意见稿)中,“不动产”被定义为建筑物、构筑物及其附属设施,以及该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的土地使用权。而“不动产投资”,则指保险公司为获取投资回报,运用保险资金,通过认购不动产金融产品或以物权、股权、债权等方式,投资不动产的行为。因为动产和不动产有时是可以互变的,而房地产业是不动产中性质较为稳定的一项,最为符合保险资金投资特点。

保监会主席吴定富在接受采访时表示,保险资金投资不动产细则有望于近期出台,届时保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目。但是,其主要目的是为了防止炒房等行为,而对于其投资范围做出的适当限制。

(一)投资渠道窄且收益率偏低

吴定富曾表示,“在中国目前保险业处于初级发展的阶段,在承保这块的利润比较低的情况下,要使企业做大做强,保险资金的运用在某种程度上更具有特殊的重要性,对保险业健康持续发展、防范风险、做大做强,具有非常重大的意义”。

国外统计资料也显示,只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时,其经营才能进入良性发展轨道。我国的投资收益率还未到此水平,2009年度保险资金投资收益率6.41%,同比提高4.5个百分点。仅凭债券、基金、股票、存款为主的匮乏的投资渠道很难到达,保险资金投资股票的收益一般为10%,但风险较大。债券收益率在5%上下,虽然安全但收益相对偏低。而地产的平均投资收益率约在8%左右,其安全性和收益率保险公司来说吸引力很大相对于4%的保险资金平均收益率,投资地产后,收益将翻番。

(二)拓宽渠道——房地产业

按照保监会公布数据,截止2009年底,中国保险业的总投资额为2.69万亿元人民币。如果按照国外通行的保险业在房地产的投资比例——限额占总投资额的15%,进行计算,并假设30%的资金流入海外市场,进入全国楼市的保险资金大约可达2825亿元。因此,保险资金的去向吸引了房地产市场的目光。而且,我们知道保险资金的投资在于追求长期性、稳定性、累计性、负债性。而房地产业的流动性较低,短期内不易变现,投资规模大、期限长,比较符合保险资金稳健投资的特点。

二、房地产市场发展空间分析

2009年度胡润百富榜中,前十名中,房地产富豪有8位。房地产富豪卷土重来,无疑与当前中央政府的政策紧密相关,08年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后,市场反应比较积极,交易量有所回升。与金融危机前的政府严厉的房地产业调控措施形成鲜明的对比。

(一)房地产行业近况

根据国家统计局公布2009年1~12月全国房地产市场运行情况。2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。12月份,全国房地产开发景气指数为103.66,比11月份提高0.88点。

其中,由数据我们不难发现在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,今年我国房地产市场表现远好于预期,出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

(二)投资房地产的原因

1.刚性需求的存在

刚性需求,是指商品供求关系中受价格影响较小的需求,房产也属于其中之一,不论价格的高低,人们的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以说是一种特殊的必须品,房子是建立在经济基础之上的,但对于中国人而言,拥有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花费巨资购买房子。而且,随着社会的发展,我国的家庭规模也逐渐减小由原本的四世同堂变为一个个小家庭,因此其对于房子的需求也在不断增加,无论城市居民对住宅面积、质量要求的提高等因素无一不对房地产需求构成强有力的支撑,促使其价格提高。

2.土地资源稀缺

根据最新一轮的土地变更调查,截至2008年12月31日,中国耕地总面积为18.2574亿亩。在2008年度,全国耕地面积净减少了29.0万亩。2008年度全国耕地面积净减少量比上年度下降了50%。我国房地产需求旺盛,使得土地资源消耗急剧上升。土地资源的稀缺,就势必使得土地成本增大。而现在随着建筑材料、人工成本的暴涨、资金成本以及各类税费的增加也同样使得房地产价格不断上涨。

3.通货膨胀

根据国外资料显示,房价随CPI的增加而增加。美国在第二次石油危机期间,通货膨胀形势最为严峻,CPI上升了13%,与此同时房价却未大幅度下跌,仍然保持增速为正。在通货膨胀背景下,租金随通货膨胀率而上升,且租金波动幅度要小于房价,这对房价形成支撑作用,租金持续在一个高水平上,房价就难以下降。

相比较发达国家房地产业的发展历程来看,中国房地产业的发展历程,其总体发展水平还处于产业的成长阶段。而且,很多发达国家的房地产价格的拐点大都存在于其城市化率达到65%以上,因此对于中国这个发展中国家来讲于中国经济的迅速增长,城市化进程的推进,社会结构进入转型期,居民购买力和购买意向增强,都为房地产行业发展提供强劲动力。因此,在房产业还存在很大的发展的空间,在人民币升值预期、国民的消费水平的提高等因素的影响下,房地产产业的蓬勃发展必然是势不可挡。综上所述,投资房地产是可行,可以获取一定利益

三、保险资金投资房地产的物业类型

第7篇：房产投资的特点范文

关键词：调控；房价；增值；投资

一、本轮政府对房地产的宏观调控

房产是否还值得投资？要回答这个问题，首先要对本轮政府房地产宏观调控的背景进行回顾：自2010年1月10日，国务院办公室发出通知，要求在房地产市场平稳健康发展之后，国家要先后出台多项房地产调控政策，其目的在于遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。

相对于此前的调控，2011年5月份以来，调控最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制房价的进一步上涨。主要表现在：首先，在政府监管方面，进一步落实地方政府责任，要求地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并予以公布，同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。其次，在金融政策方面，要强化差别化住房信贷政策，加强对投资及投机购房的控制。最后，在限购政策方面，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。

与此同时，央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，提高了购房持有成本。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。由于房地产业对资金的依赖程度较高，存款准备金率上调之后，肯定会冻结一部分流动资金，同时信贷投放也受到影响。银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的，对房地产行业、开发商、机构及个人投资者起到抑制作用。

正是经过本轮政府宏观控制，限购、限贷、限价的强硬措施下，房价由快速走高到上涨趋势放缓，最终得到有效抑制，2011年上半年房价涨幅趋缓，下半年回落，目前已是2012年，政府调控房价措施依然未见松动。

二、探究房地产市场是否值得投资

目前，市场观望气氛浓烈，投资者手中即使有资金也不去操作，市场悲观情绪蔓延，动则预言房价下调20%-30%，甚至50%。房地产市场要崩盘的言论也已经出现，并且有数据、有依据。但是整个房地产市场到底会何去何从，房价会如何演变，有待于理性思考，冷静观察。对于未来房地产市场，房产价格的判断，有必要先理清以下几方面。

第一，要正确看待房价的构成。房价=土地取得成本+开发建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。简单的说就是土地价格加上建筑物的价格及其他费用就是了。目前高房价的产生原因，一是来源于房产建筑物本身的客观原因：城市土地资源的稀缺性导致建设用地价格高（通过土地拍卖、市场化所得）；建筑材料及建筑人员成本的上升、有关税费的高负担导致资金成本的加大。二是来源于房产作为一种商品必然有商品本身及市场价值规律方面的原因：开发商追求的利润最大化；房产价格上升趋势中，资本的逐利性；城市化进程及对自身居住环境的改善形成的居住型房产的需求以及经济发展与繁荣过程中形成的商业房产及办公经营型房产的需求；人民币对外币的升值，导致外资的流入；人民币自身长期贬值，导致国内投资者购买房产作为实物投资，实现保值增值。

由此可见，房价的高涨，既有房产建筑物本身的客观原因，也有来源于房产作为一种商品必然有商品本身及市场价值规律方面的原因等诸多因素综合形成房价上涨的动力，并非开发商一方所为，所以说把房价高涨一味追究与开发商是不理性的，也是不合理的。现在的高房价，其重要原因是房产客观本身成本的大幅增加即货币贬值而形成的通胀的必然。

第二，理性面对房产增值形式的变化。这一轮房产价格的上涨是在由2000年起的近十年的时间内。尤其是后期的快速上涨、利益兑现，更加剧了投资热情及热钱的涌入。所以目前的房价既是价值的体现，又是资本推高的结果。但这种房价一路走高，短期内迅速走高，甚至个别案例一天一个价的情况，在目前及未来一段时间内不会再出现，换言之，通过购买房产，短期内暴涨而实现资产迅速增值的时代已经过去。在未来，房产的增值是依靠长期持有而形成的自然增值，经济的发展、城市的发展等而形成的资产增值，另外房产对避免通胀还可以起到相对保值的作用。

随着本轮政府对房价的调控，房地产市场的主体――开发商、投资者、投机者等都将回归理性。开发商对利润的期望和追求趋于合理，投资者对投资对象的选择和考虑会更加谨慎，投机者的炒作和盲目性会收敛和慎重。政府提前对房地产市场的泡沫进行挤压和干预，其方式是激进和强硬的，甚至不惜误伤刚性需求、居住型需求以及正常投资者，但从长远来说，对整个房地产市场的稳定、健康、发展是有益的，甚至更有利于房产投资价值的体现。

虽然放眼目前的房地产市场，近期部分过分虚高的房价会回落，甚至部分资金链断掉的项目公司会不惜亏本回笼资金，造成个别项目房价大幅跳水的案例，但房地产市场整体不会崩盘。未来的房价并不会一路走跌，而是会出现分化，真正具有价值的房产价格将依然坚挺，甚至还有上升的空间。而相当一部分房产则经过政策及市场的洗礼后，其价格会合理回归价值，整个市场整体会更加健康和稳定。房产作为商品，商品的价格围绕价值波动是非常合理和现实的。作为实物商品的房产，在现金不断贬值的趋势下，房价也会上涨，只不过价格上升方式将是温和的。

第三，作为一般个人投资房产来说，更要树立正确的房产投资观，着手于长期，着眼于未来，要有长期投资持有房产的理念，抛弃短线暴富的想法以及靠投机炒作的方式去谋得利益，要以长期持有的手段来最终实现稳定的年化投资收益率从而达到资金保值增值的目的，这也是与房地产市场长期健康、稳定发展的宏观调控目标相符合的。

三、结束语

由于我国城市化进程的长期性，必然导致城市建设用地的稀缺性，土地价格必然是其价值的体现；人民币对外长期升值和其本身长期贬值造成通胀的必然性。房产作为实物投资，是一个有效的保值增值的途径；本次房价的下跌，并非房地产市场泡沫的破裂而引起的市场自行调节行为，而是政府政策强硬干预的结果，使泡沫提前破裂，风险提前释放，市场予以分化，秩序予以规范，品质予以保障，使整个房地产市场更加健康，其价格更符合其实际价值，更具有投资性；房产投资是个人投资者树立良好的投资观、理财观、消费观的重要途径，是个人资产积累的有效手段，也是现金保值增值的有效途径。

目前我国的国民经济依旧稳定健康，相信在未来也将长期稳定良好发展。基于此，房产的价格即使有波动，房价的上涨、下跌有其周期性（回顾我国近二十年的房地产市场，已经经历了几个周期，但房产价格始终还是保持上升趋势的），但从长远来看，经过本轮政府有史以来最强硬的政策调控后，房地产市场会更加健康，投资者也会更加理性。

第8篇：房产投资的特点范文

关键词:房产市场；现状；法律规制

一、我国房产市场现状及存在的问题

1.房地产业总体规模越来越大

我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的情况。据国家统计局出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。这表达的是2003年的事。2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比2004年同期增长23.9%。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%。这些数字说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投入的资金来看，房地产业也远远超过其他大部分行业。可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。

2.房价问题是房产市场的核心问题

住房不是简单的商品，具有很强的“公共产品”的属性。老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两年，我国的房价飞速上涨把约70%的民众隔离在市场之外，从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。

二、房价居高不下的原因分析

国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动房地产市场需求。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。 能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。 　三、对规范房产市场的法律规制建议

1.调控房价涨幅的必要性

关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。据我国主流媒体一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴”。中国开发房地产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对整体经济的影响程度也就更深。

2.明确房产市场的发展模式

目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。这是对目前国内房地产市场的清楚定位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。

3.多种调控手段相结合

要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制，单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门的监管机构，专门收集市场的不诚信，不规范的行为和现象，提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做出建议甚至立法的提案最初来源。

参考文献：

[1] 杨 波:《影响房地产价格的宏观因素——以北京、深圳为例》中国物价 2008.

第9篇：房产投资的特点范文

美元升值的背景下，可选择的渠道除了兑换美元货币，购买美元理财产品、美元股票、QDII债基外，还有海外房产等。在美元升值的大背景下，投资者需要根据自身经济状况和风险承受能力选择合适的标的进行投资。

美元理财产品 收益率2%+升值

收益率等级：低

风险等级：低

投资者风险偏好：稳健型

随着美元对人民币的不断升值，美元理财产品慢慢进入了投资者的视野之中。2015年下半年，美元理财产品量价齐涨，截止到2016年2月17日，美元兑人民币的中间价为6.5260，与2015年6月相比，升值幅度超过5%。相关人士介绍，美元的走高激发了投资者购买美元理财产品的兴趣。

根据普益财富公布的数据显示，2015年我国商业银行一共发行了1467款外币理财产品，其中美元理财产品903款，在整个外币理财产品发行量中占比超过50%。进入2016年，美元理财产品的强劲势头依旧延续，所发行的美元理财产品的平均预期收益率为1.87%，与2015年9月的1.42%相比，上升了0.45个百分点。其中兴业银行发行的某款浮动收益型美元理财产品的预期年化收益率最高，达到2.2%。

目前美元理财产品的平均预期收益率远低于同期发行的人民币理财产品。据融360数据显示，春节发行的人民币理财产品平均收益率为4.07%，虽然已大不如前，但是平均收益率仍高于美元理财产品近2.2个百分点。这也就意味着，只有美元兑人民币贬值超过2.2%，购买美元理财产品才算划算。

理财专家建议，选择美元理财产品投资，还需要注意以下几点：第一，留意产品类型，是浮动收益还是固定收益;第二，产品的期限要和自己的资金使用效率相匹配，其中可能有理财空白期，在分析收益率时需要把这些因素计算进去;第三，要了解产品的投向。

对于投资者而言，如果手里有些散钱，对风险的偏爱程度不高，追求稳健投资，不妨购买一些美元理财产品。相关专家认为，从中长期来看，美元走强是大趋势，美元理财收益有望迎来一波中线反弹。

美股 海外股市风险难测

收益率等级：不定

风险等级：高

投资者风险偏好：进取型

说起美股市场，很多人可能不算熟悉，但是说到阿里巴巴、华为、百度这类知名企业的上市地，大家就都不陌生了，这类企业都是在美国上市的。中国企业都想在美股市场中掘一把金，由此可一窥美股自身的吸引力了。以苹果股票为例，苹果股价在过去的10年里上涨了4400%。股价的一路狂飙，让当初那些错过苹果的人叫苦不迭。当下，美元升值了，美国资本市场日渐向荣，一些投资者也有了购买美股的意愿。

美股在最近几年的增长势头强劲，投资的年平均增长率达到8.3%，与A股市场的暴涨暴跌相比，美股市场更加成熟稳定，不仅拥有更多的优良资产和丰富的交易品种，还具备T+0、无涨跌停板限制、双向交易等灵活机制，且在股票定价方面安全边际也更高，具有更高的投资价值。

相关专家认为，虽然美股看起来很美，道琼斯指数实现6年连涨，但是2015年美股的表现已大不如前，这也加剧了2016年美股走势的不确定性，其中风险不容忽视。

QDII债基 随着美元的强势而走俏

收益率等级：中低

风险等级：低

投资者风险偏好：进取型

随着全球资本市场的不断震荡、A股的不断下滑，风险成为了投资者投资的重要考量因素，美联储的加息、美元的升值拓展了投资者的通道，以美元资产为投资标的的QDII债券基金开始走俏。

QDII债券基金以美元投资为主，可以享受美元升值的预期收益，同时投资于债券市场，所承担的市场风险较小，并且具备投资、申赎时间灵活的特点，适合有意配置美元资产的投资者参与。债券QDII基金的门槛较低，投资者1000元人民币，甚至100美元就可以购买，远低于国内的银行理财产品。除此之外，境外美元债券的风险低，预期收益率较高。相对于境内人民币债券市场，境外债市信用利差偏大，债券预期收益率明显高于境内人民币债券。

QDII债基的走俏受益于美元的持续走强。2015年下半年开始，人民币兑美元持续贬值，到2016年1月11日，人民币即期汇率贬值4.4%。相关专家认为，美元的升值预期仍然存在，从近期各大机构的2016年QDII布局策略来看，伴随着美元加息周期开启，比较看好主要投资美国等成熟市场的QDII产品。

对于投资者而言，购买时需要注意两点，首先应该选择业绩比较靠前的品种，这代表其业绩有持续性;其次，要对收益率保持理性态度。从海外市场看，不少产品的收益率非常高，但是其实背后风险也很大。投资者在购买前应该在各类型资产的收益率、期限、风险方面备足功课，从而选择到最适合自己的一类。

海外房产 最高租金回报率达到10%

收益率等级：高

风险等级：高

投资者风险偏好：激进型产品

2015年底，王先生在美国旧金山购买了一套房产。在他看来，投资是首要目的，因此会首先关注升值空间。教育作为第二位，配套、旅游度假等增值服务作为第三位。

曾几何时，买房对于很多人而言都是投资首选，尤其是在楼市的“黄金十年”期，一波又一波的投资者流连于楼市间忘返。但是随着中国楼市的“跌跌不休”，投资者们开始把眼光转战到了海外，海外置业成为了他们的新选择。当下，中国人购买美国房产成为了一道风景线。

无论是选择美国购房还是去欧洲置业，吸引投资者的无外乎是环境、教育和医疗，以及预期回报率等因素。目前美国的房地产市场开始回暖，投资价值开始显现。与国内楼市相比，美国房地产市场优势较为突出。美国房产的收益率比较稳定，没有大规模的房产建设，不太可能像中国一样出现暴涨，当地房产以自住、改善需求以及人口的迁移引起的需求为主。