不动产基金管理精选(九篇)
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第1篇：不动产基金管理范文
【关键词】房地产投资信托 运作模式 发展经验
作为房地产资产证券化手段,REITs已被业内期盼多年。今年以来,由央行牵头的REITs试点加速推进。据悉债权型REITs的方案设计已近成熟。国内第一单REITs很可能于年底前以信托类型推出。本文拟对REITs的特点及运作模式做一探讨。
一、REITs的设计及发展
1、涵义及主要类型
REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金。狭义上是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品,实际是一种基于资产实体的收益权凭证。广义上REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式,投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里,通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs的主要目的是通过分红和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。
根据投资形式不同,REITs可以分为权益型、抵押型以及混合型。权益型REITs是投资并直接拥有不动产的产权,其收入主要来源于所持有不动产所产生的租金,这是REITs的主要类型;抵押贷款型REITs不直接拥有不动产产权,而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS),其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs,既投资于不动产产权,也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市且公开交易,成为挂牌交易的单位信托基金,为投资者提供相对稳定的红利收入。由于其收益特点,REITs的主要投资对象是有稳定收益的经营性大型商业物业。
2、国外REITs的发展简介
REITs从上世纪60年代初在美国兴起,至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。现今在美国约有300个REITs,其总资产超过3000亿美元,近2/3在国家级的股票交易所上市。作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划,需将绝大部分税前收入分配给投资者。因此,REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。
在亚洲,REITs最早出现于日本。日本REITs的发展始于1984年,其第一笔土地信托由住友信托开始办理。日本也是亚洲REITs发展最成熟的地区,日本REITs的收益率在3%-5%左右,而该国的长期国债收益率在1.5%左右,2%的收益差足以吸引追求低风险的投资。日本市场上已有22项REITs,市值达209亿美元。可以说日本房地产价格上扬在很大程度上是因为REITs的激活。不过日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主,与美国REITs的多样化经营相比,还存在一定差距。
新加坡紧随日本,允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。作为仅次于日本的亚洲第二大REITs市场,新加坡共有5只REITs在新加坡交易所挂牌,总市值约95亿新元。新加坡政府部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向,在发展REITs市场的过程中,对规则、税务处理都作了相关的调整。比如,REITs的税收透明制度规定,不在REITs的层面征税,即派发股息给持有人的时候不征收所得税等。中国香港第一只房地产投资信托基金(REITs)――领汇基金(0823HK)于2006年6月挂牌上市,广受瞩目。
二、现阶段我国推行REITs的积极意义
伴随中国城市化的进程,房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式,令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热而引发的金融风险,出现了收紧房地产贷款的趋势。而作为国民经济支柱产业及具有广泛关联性的房地产业,又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏波动。因此发展房地产投资信托具有积极意义。
1、有利于完善中国房地产金融架构
我国的房地产业与银行业高度依存,据统计大约70%的房地产开发资金来自银行贷款。近年来在房地产业高速发展的同时,房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重快速上升。房地产融资渠道狭窄,资本成本高。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金,发挥着市场信用的作用,是对银行信用的补充;它直接把市场资金融通到房地产行业,对以银行为手段的间接金融予以补充。因此,推出房地产投资信托基金,能够提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。
2、有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全
从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性。
3、有助于疏通房地产资金循环的梗阻
房地产投资信托基金的引入,可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能,因此房地产投资的收益相对比较稳定。
三、我国发展REITs的产品模式选择
我国房地产业的发展与趋势和REITs在成熟市场国家的发展经验为REITs在中国的运行创造了良好的条件。目前发展REITs交易产品具有相当的可行性。REITs在国外交易所成功上市的经验可供借鉴,目前全国房地产开发企业已有二万九千多家,成为发展REITs产品的主要资源。基于我国目前房地产行业和证券行业的相关法律制度,在此提出我国发展REITs产品的三种可能模式。
1、信托计划模式
REITs是一种集合资金投资计划的产品,信托计划是最符合REITs产品要求的结构。从我国REITs产品的长远发展考虑,信托形式是REITs发展策略的首选。在发展过程中,可借鉴香港和新加坡的模式发展我国信托形式的REITs产品。信托计划模式的优势在于从结构上可以确立受托人和资产管理的职能,在保证REITs的投资和收入分配策略顺利实施的同时,有效地保护信托单元持有人的利益。我国自2002年开始推出的房地产信托产品是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。目前市场上发行的房地产信托产品期限从一年到三年不等,已经推出的24支类房地产类投资信托产品中,预期收益率在10%以上的信托产品有15支,最低收益率为3%,高于银行同期的存款利率和国债投资收益率。房地产信托产品在推出后市场反应热烈,受到投资者的欢迎。
从发展我国REITs产品的角度看,房地产信托产品的成功发行只能证明房地产业的融资需求和证券市场对低风险产品的需求。如果将房地产信托产品延伸为REITs产品,其发展模式需要克服产品设计和法律制度障碍。第一,我国的房地产信托产品与REITs在本质是不同的产品,现已推出的房地产信托产品是固定收益类产品,有到期日和预期收益率,其本质上是债券类产品,所推出的项目属于信贷融资。REITs是以房地产为投资对象、有分红和相关税收规定的投资产品,属于股权类的投资产品。第二,如果以信托计划为基本模式,建立类似于REITs的投资实体并发行上市,投资者持有信托单位或进行转手交易,在实施中会遇到现有法律制度等方面的障碍。第三,房地产信托产品属于信贷融资,对房地产项目很难实施类似于REITs在管理、投资决策等经营方面的措施。第四,在我国信托产品目前尚无统一的交易平台,存在着二级市场的流动性问题。
2、房地产上市公司模式
房地产公司形式的REITs是以现有的法律,如《公司法》和《证券法》为依据,制定REITs专项立法,对公司结构、经营范围、资产要求、负债比例等方面作出规定,明确对REITs公司投资目标(持有和经营房地产)和收入分配(净收入的分红比例)的要求。在我国目前的法律制度下,发展房地产公司形式的REITs具有以下几个有利因素:第一,可以以现有的法律,如《公司法》和《证券法》为依据,法律障碍较少;第二,现有上市房地产公司的监管经验可以为实施细则的制定提供客观的依据;第三,REITs的股东即是公司的股东,可以避免基金模式中基金管理公司股东和基金持有人之间的利益冲突;第四,从美国REITs的发展经验看,REITs产品尽管大部分是以信托计划形式,但在本质上是属于投资公司类型。日本和韩国等国家在REITs专项立法准许采用公司形式进行运作。因此,有海外REITs的相关经验可以借鉴。
但是,以房地产公司形式发展REITs产品也面临着一些问题:如,按《公司法》规定,公司的对外投资不得超过公司净资产的50%,这对主要是通过收购新的地产项目而实现增长的房地产公司来说是一个很大的障碍;又如,由于是公司形式,公司的管理功能与房地产项目的管理合二为一,潜在的利益冲突是较难解决的问题。
3、封闭式产业基金模式
封闭式产业基金形式的REITs由基金管理公司、REITs基金、托管机构(银行)、管理公司组成。在基金管理公司成立后,由基金管理公司发起REITs基金。基金管理公司可以形成自己的房地产管理团队,也可以聘用专业房地产管理公司在投资、管理、业务扩展等方面进行专业管理。
封闭式基金REITs的主要优势在于:第一,可借鉴现有的封闭式证券基金运作和监管经验;第二,基金管理公司采取公司形式,由基金管理公司发起契约形式的REITs基金,这样的结构可以避开《公司法》中有关公司对外投资不超过公司净资产50%的规定;第三,基金结构可以引入房地产业的专业管理人员对房地产进行投资和管理。发展封闭式基金形式的REITs产品最大的障碍在于产业投资基金的法律制度不完善。目前有关投资基金的法律是《证券投资基金法》,所针对的投资基金是证券投资类的基金,而不是产业投资类的基金。因此,尽管以房地产业为投资领域的REITs基金在结构上和操作上与封闭式证券投资基金相似,但《证券投资基金法》不适用于REITs产品的开发。除了法律制度方面的障碍外,封闭式基金形式的REITs在结构上仍有一定的缺陷,主要是公司型基金管理公司和契约式基金之间矛盾,表现为基金单位的持有人(投资者)不是基金管理公司的股东,而基金管理公司的股东可以在公司设立的时候以相对较少的资金作为投入,形成了基金管理公司的股东对公司的经营管理有决策权,而基金的投资者对基金管理公司的决策没有话语权的矛盾。
我国金融市场环境的现状及房地产发展的阶段特点决定了不能照搬美国和亚洲其他国家的现成经验。上海、天津、北京和广东先后都在REITs试点实践工作中做着有益的探索。期待不久的将来第一只内地REITs的发行以改善房地产业融资渠道比较单一的局面。
【参考文献】
[1] 王仁涛:中国房地产金融制度创新研究――基于REITs理论的探讨[M].复旦大学出版社,2009.
[2] 陈淑贤、约翰・埃里克森、王诃:房地产投资信托[M].经济科学出版社,2004.
[3] 李安民:房地产投资基金――融资与投资的新选择[M].中国经济出版社,2005.
第2篇：不动产基金管理范文
(一)养老保险基金投资尤其是个人账户的基金可以为资本市场提供长期稳定的资金
养老保险计划的长期性决定了其持有的资产也可以是长期的，促进资本市场的稳定，这对于完善资本市场上的品种结构也具有重要的意义。
（二）养老保险基金进入资本市场，可以大量发展机构投资者，从而提高资本市场的运行效率
资本市场的效率是指资本市场上的金融资产的价格能够准确地反映有关的信息，使资金流向边际效益最高的企业，保证资源的有效配置。为此，一方面要保证信息的准确披露，另一方面要使各种金融资产的价格对相关信息做出正确的反应。这就要大力发展机构投资者，让机构投资者在资本市场上占据重要的地位。因为机构投资者比散户更容易得到信息，也更有能力为取得信息支付费用。
（三）养老保险基金进入资本市场，可以促进金融中介机构的发展
养老保险计划所积累的大量养老保险基金通过各种渠道进入人寿保险公司、共同基金、养老基金等金融中介机构，一方面为这些中介机构提供了大量的、可靠的、稳定的资金，为这些金融中介机构提供资金基础。另一方面，养老保险基金在安全的前提下实现保值增值的要求又决定了养老保险基金应该通过这些金融中介机构进入资本市场。
（四）养老保险基金进入资本市场，可以促进金融市场创新
为了保证养老保险金的及时足额给付，要求养老保险金在资本市场上的投资必然要以稳健为第一原则，这就是它对资本市场上的各种金融工具的风险分布以及回报收益产生了重新归整的内在要求，从而推动金融创新。另一方面，养老保险基金进入资本市场，本身也直接丰富了金融投资工具，为市场和广大投资者提供了新的金融品种。
二、养老保险基金的主要投资工具
（一）固定收益债券
包括政府债券和企业债券。而在一般情况下，债券的投资回报率要高于同等期限结构的银行存款利息率。而与企业债券相比较，政府债券的信誉更高，没有拖欠支付的风险。在我国目前的情况下，地方政府不能发债，只有中央政府可以发行政府债券，即国债。
（二）股票（优先股）
股票与债券不同，发行股票的企业的利润归股东所有，如果企业破产和亏损，由于股票的不还本的特点，股东也不会收回自己的投资。所以说，股票的风险要大于债券的风险。但另一方面，股票的收益率也不是事先固定死的，它是由发行股票的企业的经营业绩决定的。而一般情况下，股票的收益率要略高于债券的收益率。同时，在股票市场上要分散投资规避风险，在分散投资的情况下，只要股市的宏观情况是向上增长的，就可以通过股票投资获得收益。随着我国资本市场的发展，其他新的股票品种也会逐渐普遍，比如优先股、可转债等。
（三）基金产品
相对于债券和股票来讲，基金将会逐渐成为一种更为成熟的投资工具。它是由具有专业知识的投资人士组成基金公司，投资对象是各种股票、债券和其他金融产品。由于资金规模大，它可以有效地规避非系统风险。同时，专业人士的投资策略更趋于理性投资。最后，由于资金实力雄厚，可以有能力获得更多的信息，使投资更有效率。
（四）货币市场工具
包括银行存款单、商业票据、大额存款单等短期性的票据及现金。货币市场工具的特点是投资风险低，而且资产的流动性高。流动性高的特点适于满足养老基金现金支付的需求，但对于追求增值的养老保险基金吸引较小。
（五）不动产投资
不动产投资可以保值增值，尤其当一国出现通货膨胀时，将一部分资产用于购置不动产，可以保值增值。另外购置不动产还可以获得一定的租金收入。不动产的最大的问题就是流动性差，但结合到养老保险基金的期限较长的特点，只要保持部分应急资金，就可以满足需要。另外还要注意的是，不动产投资的交易成本较高，在买入和卖出的手续费用较其他投资工具高，不动产投资还要具有一定的资产评估经验。
三、养老保险基金的投资策略
（一）坚持安全性第一的原则，稳步推进投资的多元化
在养老保险基金的投资过程中，要区别对待社会统筹账户和个人积累账户。对社会统筹账户的资金投资要以安全性为第一标准，同时从未来的发展趋势来看，它的获利方式仍然是依靠国家的特殊垄断地位，例如特殊的垄断行业，从而使账户基金保持安全。而个人积累账户，当然也是坚持安全第一的原则，但长远来看，它的获利方式是通过市场获得的，这就要求个人账户投资过程中要依据投资学的原理，分散投资，避免风险。
（二）优先投资于电力、通讯、交通等垄断性部门
电力、通讯及交通等垄断事业的建设项目规模巨大、建设期长、投资回收期长，但投资收益具有稳定性，投资风险较低。这些特点正好比较适合于养老保险基金的特点及其投资要求。因为养老保险基金量大，参保人从开始交费到享受养老金的时间跨度长，投资的安全性要求高。在我国国民储蓄相对充裕的情况下，应优先使用国内资金，至少不应该对国内投资采取歧视的政策。同时，我国的证券市场的规范化是一个长期的过程，优先投资于垄断部门，可以减少不必要的风险。
（三）短期仍然以债券为主，渐进地加大股票的配置比例
鉴于我国目前的资本市场主要是股票市场的效率不高，市场还不完善，同时基金账户的持有人对风险的心理承受能力还较低，我国的养老保险基金投资的资产配置短期内仍然是以债券为主，同时在目前的基础上，渐进地加大股票的配置比例。同时随着资本市场的发展和完善以及人们对风险的认识程度的提高，逐渐达到合理的配置水平，实现基金的投资目标。
（四）注重价值投资，研究投资对象的长期发展潜力
养老保险基金不同于其他的投机性基金，一方面它要求很高的安全性，另一方面它的投资期限可以很长，因此养老保险投资应该坚持长线投资，注重价值投资。比如，在选择投资股票的时候，要注意公司所在行业的发展前景，公司的经营状态和公司的盈利能力等；在分析股票价格变动时，要考察基本经济面和股票价值因素对股票价格的影响。
（五）以竞争招标的方式选择养老基金的营运主体
为了提高养老保险基金多元化投资的效益，并有效防范风险，应通过招投标的方式交由社会保险基金管理公司和基金投资公司来以市场化的方式运作。同时对机构的资格和选择的投资工具做出原则性的规定，制定基本的制度框架和详细地实施细则。
四、养老保险基金投资监管
对养老基金投资组合的管理，不外乎有三种形式：一是直接投资型，即由受托人直接管理养老基金投资组合；二是部分委托型，即由受托人直接进行固定收益部分投资，风险收益部分委托专业投资管理人运作；三是全部委托型，即由受托人在监管机构已确认资格的范围内，通过招标方式选择投资管理人，投资管理人根据养老基金投资立法规定比例进行投资组合。
以上三种模式中，我们认为，中国现阶段应采用由受托人选择投资管理人的全部委托投资管理模式。因为任何一项投资活动都与风险相伴而行。即使是传统意义上的固定收益投资，如银行存款、购买国债等，也会因利率的市场化而存在风险。如果受托人并非专业投资机构，不具备一定的投资管理能力，则其投资效率和收益必然与养老基金投资运营的初衷相佐。世界各国养老基金管理的经验也证明了这点。受托人只需将基金资产全部委托给其选择的投资管理人，采用严格监管以及更换投资管理人的方式给予其经营压力，受益人便可通过投资管理人的竞争得到较高的回报和良好的服务。
这种模式最终能否使养老基金真正实现保值增值，关键还在于对受托人、投资管理人以及保管人做出合理定位。
（一）对基金投资公司引入竞争机制，防止出现垄断
实际上这就是一个如何对受托人定位的问题。目前国际上受托人一般有两种形式：一是单一受托人制。即全国养老基金全部集中到惟一受托人手中，投保人无选择受托人的权利，如新加坡；二是多个受托人制。即养老基金由若干受托人竞争管理，投保人有自主选择受托人的权利，如智利。
我国当前应当选择哪一种受托人制呢？
我们认为，我国当前应采用一种符合中国国情的“多个受托人制”，即名义上的多个受托人制，实质上的单一受托人制。理由是我国可在各省或大省区设置一个受托人，但由于投保人仍然无法自主选择受托人，无法行使一定程度的投资建议权，最终还是由省级受托人代本省投保人行使选择权。这种模式可以在一定程度上解决上述两种情况存在的矛盾，避免与现行体制冲突，但从长远看，仍然只能作为过渡性选择。发展趋势应当是按照市场选择原则，公平与效率原则，实行真正意义上的多个受托人制。
第3篇：不动产基金管理范文
一、拓宽社保基金投资领域的必要性
（一）社保基金存量有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年初余额为24428万元，年末余额为44912万元（其资金分布情况为：经办机构支出户银行存款13139万元，财政专户存款28405万元，暂付款563万元，债券投资3888万元）。从年度社会保险基金存款余额的变化情况看，市本级社会保险基金存款余额已经走出了前几年的下降趋势，并逐年在增加。
根据浙江省财政厅《2001年度养老、失业基金决算情况》通报反映，嘉兴市本级养老保险基金支撑能力为15．1个月，高于全省9．9个月和全市13．4个月的水平。从市本级2001年社会保障基金收支情况分析，在社会保险扩覆不开展的前提下，如果从2001年存量资金中留出15000万元作为2002年的收不抵支部分，留出投资国债和定期存款未到期部分10000万元，还有20000万元可以用于其他投资。
（二）社保基金增值有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年度利息收入774万元，年综合利率2．23％。从目前我国经济形势分析，在积极的财政政策完全淡出前，银行储蓄存款利率的走势预计在三、五年内仍将维持现有水平，目前存货款利率差在加大。
（三）政府资金经营需要拓宽投资领域。目前，政府一方面要通过建立投资性公司向商业银行贷款并以贷款利率支付利息，另一方面则将大量的社会保障基金存入银行，以银行存款利率得到利息。按照现行存贷款三年期年利率进行测算，存款利率3．24％、贷款利率5．76％、差额2．52％，如按5亿元社会保障基金存款进行测算，年基金少收入利息1250万元。
（四）依法参保意识的提高和行政推动力度的加大有必要拓宽投资领域。近年来，省市人大、政府加大了对社会保险工作的领导，地方政府、职能部门对社会保险工作的管理，用人单位参加社会保险的法制意识，劳动者的维权意识和社会的监督力度，参保单位、参保职工、缴费基数三个不到位的状况正在加强或改善。社会保险参保扩覆工作的开展，从根本上解决目前存在的参保企业不到位的状况，使当年社会保险基金达到收支平衡并有结余，使存量资金增加。这就有必要考虑社会保障的投资方向和较大限度增值的问题。
二、拓宽社保基金投资领域的模式选择
笔者认为：社会保障基金投资对中央政府而言，选择适宜的模式入市至关重要。从允许将社会保障基金投资于股市的国家看，社会保障基金入市的途径为社会保障基金——基金公司——证券市场，即将社会保障基金投资于基金公司，再通过基金公司投资于股市。而对地方政府而言，将社会保障基金拓宽投资领域，除按照规定安排好支出所需的资金和购买分配的国债以外，投资于地方政府承担最终兜底责任的社会公益事业发展项目和基础设施建设项目是切实可行的。一方面，可以增加社会保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社会事业的发展速度，减缓对银行贷款的依赖程度。投资方向可以确定为：市本级的高速公路、杭州湾跨海大桥的建设出资部分，高等教育、高中教育的基础性发展项目，以及城市基础设施的建设。社会保障基金投资模式，在现行政策制度不作调整的前提下，地方政府可以从以下三种形式中选择：
——委托贷款项目模式。根据商业银行当前的委托贷款制度规定，资金所有者将银行存款指定对象和项目，由商业银行根据规定手续与贷款方和委托方签订三方合同，并由商业银行办理贷款和结算手续，按规定收取手续费，但不承担委托贷款资金风险。这种模式的优点是从社保基盘管理本身来说，其资金反映在银行存款科目中，因而不违反国家现行对社保基金管理的制度，同时有利于基金的增值；缺点是银行不承担风险，同时要向银行支付手续费。
——直接投资项目模式。这种模式是指在众多社会公益事业和基础设施项目中。选出发展潜力较大且稳定的项目作为社会保险基金的投资对象，由政府组织对项目的政府责任的论证。对于必须由地方政府承担最后兜底责任的项目，可以确定为社保基金投资方向，由市财政（社保基金管理中心）办理基金投资手续。这种模式的优点是在基金增值的同时节约了手续费；缺点是超越了国家现行社保基金投资的范围。
——投资开放式基金模式。开放式基金是指基金规模不固定，基金单位可随时向投资者出售，也可按投资者要求买回的运作方式。这种模式的优点是投资收益高于国债和储蓄、低于股票；缺点是投资风险高于国债和储蓄，同时需支付手续费，而且国家至今末规定可以作为社会保障基金的投资范围。
笔者认为，上述三种模式比较，选择委托银行贷款模式较为合适。在确保社会保障基金安全的前提下增加了利息收入，同时又不违保障基金管理制度。
三、拓宽社保基金投资领域的可行性分析
选择委托银行贷款方式拓宽社会保障基金投资领域，笔者分析是可行的。
——从政策角度分析具有拓宽投资领域的可能。（1）综观世界各国社会保障基金管理政策，其基金结余的投资方式除储蓄和购买债券外，还有以下几种：一是投资于国家基础设施和基础产业。将社会保障基金投资于交通、电力、通讯等社会基础设施和基础产业，其回收期稍长但收益较稳定可靠，既有经济效益，又能兼顾社会效益。二是投资于股票市场。将社会保障基金投资于国内或国外股票，以获取股息收益或股票增值。三是投资于不动产及各类贷款，如抵押贷款、商业贷款、住房贷款、个人贷款等。（2）在我国，根据财政部、劳动和社会保障部《关于印发<社会保险基金财务制度>的通知》规定，“基金结余除根据财政和劳动保险部门商定的、最高不超过国家规定预留的支付费用外，全部用于购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券”。而在按照规定购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券后，剩余资金则存入银行。
综观上述社会保障基金的投资方式，按照风险和收益由小到大的顺序排列是储蓄、政府债券、基础设施、公司债券、股票和不动产。总的来看，各国对社会保障基余的投资营运都控制得非常严格。储蓄和购买政府债券是所有国家都认可的投资方式，而对基础设施、股票、不动产和贷款等风险大的项目，有的国家是严格禁止的。不过，从一些国家的统计分析来看，社会保障基金投资于股票市场的回报率在各项投资项目中是最高的，因此，不少国家对社会保障基金投资于股票市场解开禁令。
——从投资对象分析具有拓宽投资领域的空间。“九五”期间，政府对本级范围内通过向商业银行贷款形式，投入40多亿元兴建了大量的社会公益事业和城市、交通等基础设施项目。“十五”期间，还投入巨资兴建文化中心、体育中心、杭州湾跨海大桥等社会公益事业和城市、交通基础设施项目。这些项目的建设，均将逐步到达还贷期和贷款期，而已经建成项目目前尚未具备还贷能力，需由政府财政给予支撑，待建项目需要大量的资金投入才能启动，这些因素均给社会保障基金投资渠道的拓宽提供了方向。
——按投资项目分析具有较好的安全性和较高的投资收益。将社会保障基金投资于政府承担最后兜底职能的社会公益事业和城市基础设施、交通设施项目，可确保社会保障基金的安全性。同时，可以增加较多的利息收入，如按照三年期存货款年利率计算，社会保障基金年利率可在目前2．52％的基础上提高到5．58％．如按3亿元资金量进行测算，年度利息收入可从存款的756万元提高到委托贷款的1674万元。
四、拓宽社保基金投资领域的意见
（一）统一思想、确定投向。由市财政局按照嘉兴市国民经济和社会发展“十一五”规划，会同市发展计划委员会对文体、教育、交通、建设等部门纳入“十一五”规划的项目进行评估，选择提出社会公益事业和基础设施投资项目，提交市政府决策。
第4篇：不动产基金管理范文
一、目前我国基本养老保险基金的管理模式
我国基本养老保险基金长期以来都是由省级社会保险经办机构以管理者和经营者的双重身份负责统一管理和投资运营。这与《国务院关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》和十五届四中全会《决定》中“切实搞好基金管理，确保基金的安全并努力实现其保值增值”的精神不符合。目前我国基本养老保险基金的管理模式既不利于保证个人账户基金的安全性，又不利于提高基金运作效率。
按照我国现有的《社会保险财务制度》等相关法规，养老保险基金只允许存入银行或购买国债，通过收取利息来达到增值。随着我国社会保障事业的不断完善，基本养老保险基金正逐步从现收现付模式向转个人账户模式转变。由于个人账户具有完全积累的性质，个人账户基金积累将越来越多，而规定中的增值方法虽然风险小、利息收入稳定。但由于利率长期处于低水平，加之通货膨胀、货币贬值等因素的影响，这种做法不但不能使养老保险基金实现有效的增值，甚至面临着保值的困境。如何对个人账户基金进行管理和实现保值、增值。将是分账下个人账户基金运营的一项重要任务。
二、改革养老保险个人账户基金管理模式
(一)分离基本养老保险个人帐户基全管理和运营
使基本养老保险个人账户基金管理和运营相互独立，由不同的职能部门分别承担。在全国范围设立公共性养老基金管理公司，负责个人账户基金的收缴、基金银行账目的保管，基金收益的年度调整及信息的提供等日常活动，实现基本养老保险个人账户基金的集中管理。同时，让资产投资管理机构对基本养老保险个人账户基金运营。通过引进竞争机制，选出有能力、有实力、规模大的资产投资公司投资营运个人账户基金，使其在个人账户基金市场上层开角逐。由公共性养老基金管理公司采取审慎性监管模式，保证其在法律规定的范围内进行资产投资，资产投资公司定期披露对基金的投资方向、投资方式和运营情况。通过对基本养老保险个人账户基金的管理和运营分离，既实现了对个人账户基金运营风险的有效控制，也有利于对个人账户基金投资的管理，提高投资效率。
(二)实现社会保险基金增值
借鉴国际上对完全积累型养老基金实行市场化投资运作的经验，改变现阶段社会保险基金投资方式单一的做法，在保证基金安全的前提下，探索新的社会保险基金保值增值途径。为了个人账户基金的高效运行，必须开展以下几方面的投资。实现最大限度的保值增值。
1．长期投资股票资产。股权投资可以获得高于债券的投资收益率，是国外养老金账户投资收益的主要来源。虽然我国的股票市场发展时间较短。市场不成熟、政府监管能力低，养老基金存在一定的风险，但与社会统筹基金不同，基本养老个人账户基金是完全积累型的基金，其投资具有长期性，正符合股票市场随着投资期限的逐步延长、投资收益率的波动明显下降、风险明显降低的特点，允许我国基本养老保险个人账户基金长期投资股票市场是我国基本养老保险实现社会保险基金增值的有效途径。
2．投资国家基础设施项目。投资国家基础设施项目风险较小，运行时间长，有稳定的未来收入现金流，回报率较高，具有较大的增长潜力。将养老保险基金投资到国家重大工程和基础设施建设项目，既能够直接增加对基础设施建设方面投入，为国家建设与发展服务，又能在安全的条件下实现其保值增值的目标，在一定程度上缓解基础设施资金紧张的难题。新加坡和日本的养老保险基金都曾大量投入港口、机场、高速公路、电力、通信等基础设施项目，并获得较稳定的收益。
3．投资房地产等不动产。我国目前正处于经济发展的黄金时期，经济增长速度较快而且比较稳定， 由于房地产价格会随着通货膨胀率的比例增长，是一种比较好的保值投资方式，在目前我国经济快速发展时期，选择一定比例的个人账户基金投资于房地产，可以抵消通货膨胀带来的不利影响。由于房地产投资专用性强、流动性强、投资回收期长等特性存在一定风险，因此对房地产的投资比重不宜过高。
三、结论
第5篇：不动产基金管理范文
业界传闻，华泰财产保险股份有限公司总裁王梓木因为手中保险资金太多，发愁使用途径太少而寝食不安；本有一投资隧道的计划，并已经作了具体的财务和投资分析，但方案几次上报都被“打”了回来。
在记者和一家寿险公司资产管理中心的运营总监谈到此事时，他告诉记者，和寿险公司相比，财险公司的可用资金要少得多，一般也就几十亿的规模，但他现在管理的资金就有350亿到400亿，压力比他们要大得多。
截至今年四月份，我国保险业总资产首次突破1万亿元大关，达到10125亿元。1999年至2003年，全国保险业保费收入年均增长超过29%。截至2004年4月末，各保险公司资本金共计521亿元。
一方面，保险资金保持高速增长，另一方面，投资渠道狭窄，这种背景下，想必没有几个保险公司的老总能睡得安稳。
与银行“争食”
目前，保险资金的投资收益已经成为西方保险业综合盈利中最重要的组成部分，外国保险公司资金使用率为90％以上，投资收益率均在8%以上。投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等。
但对于我国保险公司而言，在这几项投资途径中，除了债券外，其它几个领域都还是“禁区”。
某保险公司资产管理中心高层刘先生告诉记者，目前我国保险资金的投资渠道主要有债券、央行票据、协议存款以及基金等几个方面。
其中，协议存款的投资收益在逐渐减少。在保险行业发展初期，因为保险资金相对较少，而银行利率相对较高，保险公司和商业银行之间的协议存款成为保险公司运用的主要途径，协议利率可以达到5个点。但随着资金的增多，协议利率也逐渐下降，现在一般只有3个点。他表示，现在协议存款已做得不多。
在债券部分，虽然投资的大门已经敞开，但因为我国债券市场的规模有限，使保险资金的债券投资受到了局限。
新光人寿保险股份有限公司（新光人寿保险股份有限公司是台湾第二大保险公司）北京首席代表陈国柱先生告诉《经济》杂志记者，西方发达国家每年发行债券的规模是其国民生产总值的3倍，而我国每年发行债券的数额只占国民生产总值的33%。
中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙在9月16日举行的北京CBD金融发展论坛上也指出，目前，我国债市和股市的比例非常不协调。
由于市场的限制，保险公司不得不努力寻找其它的投资渠道。刘先生认为，当前，当局应尽快将个人住房抵押贷款业务向保险公司放开，有两种模式可以考虑。一是保险公司自己做，二是保险公司购买银行的抵押贷款证券化产品。
但是，个人住房抵押贷款一直由银行“独霸天下”，它不会轻易将这块“肥肉”让给保险公司。如果采用第二种模式，保险公司势必要付出高昂的代价。在国外，第二种模式比较普遍，但前提是国外金融和资本市场的市场化程度很高，而我国还不具备这样的环境。因此他比较倾向采用第一种模式。
对于整个金融系统而言，由银行垄断个人住房抵押贷款，将给金融系统的健康发展带来不稳定的因素。因为银行的资金多是短期资金，而抵押贷款是长期业务，资产和负债的错配将给银行经营造成潜在风险。而保险公司的资金属于长期资金，因此如果保险公司能够进入这个市场，将对整个金融体系的稳定和健康发展产生积极的影响。
但有人质疑，如果保险公司也涉足本属银行的抵押贷款业务，是否说明保险公司可以混业经营。但刘先生认为，银行和其它非银行金融机构的本质区别不在资产负债表的左边，而是右边，即负债，换句话说，就是能否吸收公众存款。
况且，现在金融系统各部门业务交叉的趋势已日趋明显，银行可以设立基金管理公司，保险公司涉足银行业务也未尝不可。
但这种金融部门互相渗透的趋势将给目前的监管体制带来新的挑战。目前的“一行三会”（央行、银监会、证监会、保监会）是严格的分块监管体系。如何使分业监管与金融机构业务交叉的局面相适应，并较好地协调各部门之间的利益关系，是当局面临的新难题。
看好不动产
虽然目前不动产投资还没有向保险资金放开，但业内人士认为，保险资金在这个领域其实大有可为。
据新光保险陈先生透露，新光保险除了保费收入外，在本业外最大的收入来源就是不动产，每年在不动产上的投资收益有三、四十亿新台币。新光保险是台湾私人企业中的第二大“地主”。对于投资风险，保险公司自己会进行评估和控制，而事实上的结果是保险公司赚钱了。
新光保险北京代表徐敦谟告诉《经济》杂志记者，新光保险每年的不动产投资报酬率在5.6%-8%之间，比银行利息相对高很多。而内地不动产的投资报酬率要比台湾高很多。
但内地的保险公司不得买卖土地，也不能投资自用以外的不动产。因此陈先生对于内地保险公司不得投资不动产的政策颇有疑惑。
他举了一个例子，如果新华保险两三年前在北京朝阳区买块地皮，现在就是两、三倍的盈利，资本也会成倍扩大，新华就不会出现现在的财务问题。把地拿出来卖了，问题就解决了。
但是，他也强调，台湾的法律规定对保险资金投资不动产也有一定的限制，例如，保险公司不动产的投资不得超过资本的15%，保险公司投资的不动产都不能用于抵押贷款等。
对此，徐先生认为，从发达国家的经验来看，在私营经济发展的初期，保险公司也不适合做太多的投资。因为保险公司的资金量很大，可谓“金融怪兽”，如果投资过大，会打击私营企业的发展。他认为，内地现在政策没有放开，有可能是担心保险资金的进入将进一步加剧房地产热。
而某保险公司资产运营总监刘先生则认为，这种担忧是不必要的。而且在他看来，如果说房地产存在过热的话，也是局部过热。而且是由于需求旺盛、供给不足造成的。房价过高是与金融体制有直接关系的。众所周知，房地产的资金多数来自银行，而银行的资金又以短期资金为主，短期资金用作长期业务，一旦遇到银根紧缩，就会使房地产商的资金出现断裂，这是造成房地产炒作过多，换手频繁的一个主要原因，而与项目并没有太直接的关系。
因此，他认为，保险资金作为长期资金进入，将有利于房地产行业的健康发展。他个人仍然非常看好房地产行业，认为房地产和汽车将是未来十年的两大消费热点。但投资的比例不能太高，5%-10%是比较适当的。
徐先生透露，他从学者的报告中看到政府有放宽保险资金投资不动产限制的趋势。
此外，基础设施领域，也是各界讨论的一个重要的投资渠道，保险公司也希望能早日进入。但刘先生强调，保险资金进入将有利于地方招商引资和地方经济的发展，但需要注意的是一定要采取市场化的模式，避免行政手段干预。毕竟，保险公司最终要为客户负责。
直接入市与股市点位
保险资金间接入市已成现实。截至今年6月末，保险资金投资于证券投资基金已达691.9亿元。但也有人指责，保险资金在基金上的投资表现不佳。
刘先生则认为，和许多机构投资者相比，保险资金在基金上的投资收益率更高。而且保险资金投资基金的亏损主要在封闭式基金，这是和其本身流动性不强等特点有直接关系的，而且现在政策又不允许“封转开”，保险公司因此比较被动。
通过在基金上的“试水”和“磨练”，保险资金已做好了直接入市的准备，只等政府一声令下。
证券市场持续低糜，有人寄希望于保险资金可以充当“救市主”。但刘先生告诉记者，保险资金只是市场的一个投资主体，而且和其它投资主体相比，更加理性和谨慎。保险公司从来对自己都有一个清醒的认识，也不希望在市场中炒作。
虽然可入市的保险资金多达500亿，数量非常可观，而且证监会也非常希望保险资金能尽早入市。但不表明政策允许了，就马上会有大量的保险资金入市。保险外汇资金的使用也是相同的道理。虽然保监会和人行在今年8月9日公布了《保险外汇资金境外运用管理暂行办法》，但保险公司还要选择适当的时机。刘先生认为，现在国外主要货币的利率还不如人民币高，因此现在并不是投资的最佳时机，所以这部分资金的量是很小的。
同理，保险资金直接入市对市场的影响也不会象有些人预想的那么大。保险资金的运用是纯理性的投资行为，它的直接入市不应取决于点位。
他认为，中国的证券市场其实从来不缺资金，现在也不是缺乏信心的问题，就是价格的问题。股票为什么发不出去？就是价格制定的不合理，这需要调整。在和记者的交谈中，他多次谈到市场的作用，市场经济应该靠市场来进行自我调节，不应该让谁充当“救市”的角色，也没人能救得了市。
保险资金看重的是微观的投资对象的财务制度、信息披露程度、公司治理结构等情况。即使在1300点以下，也不缺乏有投资前景的股票。保险公司不应在意股价的起落，而应在意股票将来的分红收益。
新光保险的徐先生告诉记者。我国台湾地区除了对股票投资的比例有规定外，对投资标的都有规定。例如购买的公司过去三年的盈利率都在6%以上，将来卖出的时候还要事先公告。监管机构就是不希望保险资金频繁进出，进行短期操作。
第6篇：不动产基金管理范文
（一）REITs的法律结构分析。从REITs的国际实践来看，REITs可以划分为投资公司型和信托型两种类型的法律结构，REITs也在很多国家和地区也纳入法定范围。不同地区也选择了不同的组织形式，如美、日、欧等地区以投资公司型REITs为主，而新加坡、澳大利亚及我国港、台地区则以信托型REITs为主。
（二）REITs组织体系区分。
契约性的REITs的组织其实是一种无形的组织机构，其主要的操作模式为：根据各方订立的信托契约条款来向投资者出售相应的收益凭证，而募集到的投资金额则由银行负责托管，投资决策部分包括购买房产、进行投资行为等由基金管理公司负责，而监督基金管理公司则有托管银行负责。在一些情况下，REITs还可选择外聘专业人士来打理资产。
公司型REITs的形式包括基金公司或投资公司，由委托人发起，而资金的募集主要通过公司发行股份的方式。公司型REITs具有法人资格，股东作为投资者，由董事会来对公司型REITs进行管理，同时通过外聘投资公司进行投资决策。
因此，公司型与契约型REITs的不同主要体现在，公司型REITs是具有法人人格的经济实体，契约型REITs则不具备法人资格；公司型REITs依据公司法及公司内部章程的规定进行操作，包括招股、运作和管理所募集资金；而契约型REITs没有一个组织实体，其主要通过单个基金的信托契约来进行募集、经营、管理的；投资者购买公司型REITs的股票从而成为股东，通过参与股东大会获取公司的经营决策权；契约型REITs的投资者获得的是收益凭证，其对于契约型REITs只想有收益分配权。
（三）REITs操作模式分析。按照历史发展历程来分析，REITs的运行模式主要为A-REITs及J-REITs模式。
1、A-REITs模式内容。A-REITs模式其实就是资金信托基金模式的一种，与信托基金模式相似，先募集基金，后遴选投资项目。其项目运作方式为：公司先发行基金份额，接着投资者来购买相关的基金份额，从投资者处募集的资金主要投资于领选出的成熟物业资产，同时将该部分物业交由成熟的房地产管理公司去管理，最终的获得的包括租金等大部分利润将通过受益凭证的方式返利投资者，合格投资者在这期间同时也可以在二级市场进行转让交易。
2、J-REITs模式内容。J-REITs模式其实是财产信托基金模式的一种，在日本，J-REITs被称作不动产投资信托，主要以公司型或契约性的组织形式为主。当一名投资者对J-REITs进行投资时，其手中持有的凭证不仅可以获得到期收益，也可以通过在二级市场进行转让等方式来进行交易。再具体的实践中，为了降低资产风险，提高基金的吸引力，一般会采用内部收益分级、外部第三方担保等方式来要对基金进行信用增级处理。
（四）REITs的交易结构。信托公司作为REITs的受托人，主要以签订信托契约的形式发行受益凭证来募集资金，之后，信托公司用募集来的资金购买合格的物业，来获得相应的物业资产和相关权利。信托公司自己并不对该物业进行投资决策，而是通过聘请专业的房地产管理投资机构或者中介机构来进行规范的投资管理，从而实现投资人的收益最大化。
REITs涉及参与主体较多，包括REITs持有人、受托人、资金保管人、物业管理人、中介机构等。其中，在REITs中有着核心作用的是受托人，受托人代表投资者持有信托财产，负责所募集资金的投资、运营及管理，在这个过程中，受托人主要通过收取管理费来盈利。受托人需要选择专业的物业经营管理机构负责所购物业的经营与维护。专业受托人的具体职责应该包括：发行REITs受益凭证、登记持有人、分配信托份额的收益；物业经营管理人的选定、委任或更换；定期召集受益人大会，编制会计记录、准备财务报表；定期对REITs的执行情况进行信息披露等。
二、REITs在中国的发展研究
（一）法律结构选择。对于大部分的国家及地区来说，单位信托型的REITs结构仍然受到监管者的青睐。而在美国，采用公司形式的REITs则更多一些。在信托法未通行、法律基础仍然较为缺乏的情况下，美国的公司型REITs采用“投资公司”的形式，其本质是一种法律和金融工具的创新，相比于在英国更为普遍采用的单位信托模式，公司型REITs与其在实现投资方面没有本质上的区别。
新公司法出台，取消了公司对外投资比例这一规定，但与美国投资公司法上相似的法律地位，我国现行公司法则暂时没有此规定。目前，不仅仅是在公司的法人地位、代表机关、权力机关等方面，同时在组织机构、运作模式等方面，REITs不同于公司型基金所要求的投资公司；而我国的证券投资基金法在立法时预留证券投资基金的空间，其规定“公开发行股份募集资金，设立证券投资公司，从事证券投资等活动的管理办法，由国务院另行规定”，考虑到REITs从事的是房地产项目投资、发放或者投资房地产抵押贷款，因此，如采用公司形式REIT则需要人大修订《公司法》或采取其它更灵活的交易结构来避免与现行法律及监管制度冲突，制度成本、交易成本过高。
（二）税收政策方面。
从国际上REITs的发展来看，税收是其发展的基本驱动力。而根据“有条件优惠”的立法原则，各国均对REITs制定了专门的税收法规，要求REITs在满足一定条件的前提下可以在REITs层面减免征税。采用利润传递机制（Pass-Through）这种方式，保障了REITs能够享受税收优惠，但这些税收优惠政策主要是为了防止双重征税。其运作形式主要表现为一旦REITs分配了其大部分收益，则REITs无需缴纳所得税。下图对主要国家和地区的REITs税收政策进行了比较。
项目澳大利亚美国新加坡中国香港
税收优惠是是是否
REITs收入消极持有物业所产生的收入不缴纳所得税向股东和收益权凭证持有人支付的股息或收益免征公司所得税，未分配应税收入正常纳税消极持有物业所产生的收入不缴纳所得税支付的收益免税，地区外收入免税，其余部分正常纳税
不动产转让无出售方对超过成本部分的收入正常纳税，但如果不动产持有超过10年则有可能享受税收优惠无无
登记免税对取得不动产时征收流转税减免印花税印花税（设上限）
境内机构投资者正常纳税正常纳税20%所得税免税
境内个人投资者股利正常纳税、资本利得减税正常纳税但能享受税收优惠免税免税
境外投资者正常纳税（资本利得减税）根据所得税税收协定享受减免优惠正常纳税享受香港居民待遇
资料来源：NAREIT，EPRA
作为一种过手证券，REITs模式的运作目标其实是将收益转给投资者。因此，在大部分国家和地区，主要对REITs层面进行税收中性原则以避免重复征税。REITs在我国的税收政策下，因为不可避免的需要有物业出售这一环节，REITs受托人往往会因为非交易性过户而导致重复纳税，这大大加重了REITs交易双方的税收负担。REITs所经营的期限一般不会太短，卖出和买入物业可能会有多次，这样就会发生数次重复征税的问题。因此，REITs制度的引入，必须取得财税当局的支持，坚持税收中性原则的基础上，合理的REITs税收支付制度的建立，对REITs和投资者税收优惠，是保障REITs在中国顺利发展的必要条件。
（三）管理架构方面。下表比较了两者在我国目前的法律制度环境下的发展障碍及有利因素。
REITs的结构现有法律对发展REITs的限制有利因素
契约型REITs1.《信托法》限制资金信托合同不得超过200份；同时对信托的经营资格、信托凭证的流通以及信托计划的公募都有所限制。2.《证券法》调整的正确只限于股票、债券，没有对REITs的认定，且有公募的限制。信托计划是REITs的主要结构和形式，具有产品特性的优势。
公司型REITs1.《公司法》有再投资的限制，公司的对外投资不得超过公司净资产的50%。2.REITs难以享受税收优惠。3.公司治理和潜在的利益冲突问题有上市公司的发展经验可以借鉴。
根据以上表格的对比我们发现，美国REITs大部分是公司型，因为美国REITs大多是公司型这种形式的REITs运作过程中有多方利益主体，而亚洲国家大多采用的是契约型基金的组织结构，例如日本、新加坡及我国香港，我国内地现有的基金也全都是契约型基金。我国在引入REITs的同时要思考以下问题：怎样去建立一套能够保障基金管理人和其他相关的机构能够保障基金持有人的利益最大化，从而实现投资者利益的保护这样一种机制？怎样去通过制度设计来保证利益相容，从而使得基金各方的利益能够相互包含，从而形成利益共同体？相对于契约型REITs，在公司型REITs中，董事会由股东选举产生，董事会降为了股东利益最大化进行投票，这样一种制度设计可以很好地保护投资者的利益最大化，从长远来看，REITs采用公司型结构将成为未来的发展趋势。
（四）投资范围限定。按照投资范围划分，REITs可分为权益类、抵押贷款类，以及混合类。投资领域不仅有房地产也有房地产贷款。美国REITs的投资范围一般限于能够产生现金流的成熟物业或房地产抵押债券而这种REITs的特征为以消极持有和管理为主。在美国之后的一些国家和地区也将投资范围主要限定在成熟物业、有价证券和其他房地产相关资产等方面，相同类型的REITs，其区别主要体现在不同的资产组成比例规定。目前争议主要在于REITs是否应当被雨荨涉及房地产开发环节。下表反映了不同国家对于REITs进入房地产开发环节的规定，这可能也与各国或地区房地产市场的成熟程度有关以及REITs产生的动因有关。
对REITs进入房地产开发环节的限制国家和地区
无限制美国、日本、澳门
限制比例新加坡、韩国
准入禁止加拿大、中国台湾地区、中国香港地区
第7篇：不动产基金管理范文
然而，最坏的时代或即是最好的时代。募资变难，也可从另一角度诠释为行业回归理性。因此，一旦经历洗牌的阵痛，必将沉淀一个更为成熟的市场。其中的逻辑是：PE市场的成熟有利于吸引优质投资者，而优质投资者通过对投资对象的严格甄别，又将反过来促进市场的优胜劣汰和不断成熟，最终在长期上助益于PE行业的整体良性发展。
社保基金、保险公司等机构投资者由于其以下特点，可谓具备成为优质投资者的条件，应是PE的重要募资渠道：
首先，此类机构投资者资金充足，并且来源稳定。当作为LP的富裕个人、中小企业等的PE热情和投资能力日渐消减时，以社保基金、保险公司为代表的规模庞大的机构投资者，仍然保有旺盛的投资需求。以社保基金为例，即使存在10%的PE投资总额上限，但按其2011年底8689亿元的总资产计算，其对PE的投资规模仍可至868.9亿元。
其次，由其自身性质所决定，社保基金、保险公司等机构投资者强调资金的安全性，从而遵循严格的基金管理人甄选规则。在严格“选秀”规则下，优秀的基金管理人容易获得社保基金及保险公司的青睐，能够为所管理的基金获得稳定而长期的资金供给。而具有稳定而长期的资金来源又进一步促进基金管理人在项目投资上具有足够的底气与耐心，提高项目的成功率和回报率，最终实现基金管理人市场的“优胜劣汰”，进一步净化和提升目前良莠不齐的基金管理人队伍。
更为关键的是，立法上对于此类投资者的投资限制正呈现出松绑的趋势。对于保险公司而言，2010年9月保监会出台的《保险资金投资股权暂行办法》，正式放开保险资金参与PE投资；而在今年7月，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，适度降低了险资的投资门槛，并扩大了其投资范围。如，该《通知》把对发起设立并管理基金的投资机构的资本要求，由原来的5亿元调整为注册资本或者认缴资本不低于1亿元，使保险公司有了更多的可选投资对象。
政策上的放宽给募资难题的解决带来了现实可能性。如果PE投资能够与此类机构投资人的风险承受力和获利预期相契合，那么，PE何处募资、保险公司等投资人何处投资这两个问题，都将得到解答。
对于社保基金、保险公司等机构投资者而言，其不仅承担着资产保值增值的压力，同时还需确保投资的较高安全性。风险和收益往往并存，因而，上述两项几近互相背离的要求，增大了此类机构的投资难度。
但即使以上述两项严苛的要求来考量，对于社保基金、保险公司等机构投资者而言，PE也是良好的投资渠道。
诚然，比起对固定收益类产品等的投资，PE投资在稳健性方面不占优势。但是，PE投资作为其他投资方式的重要补充，增大了投资对象的选择范围，使社保基金、保险公司等可以凭借分散投资的方式分散风险。同时，PE投资可使此类机构投资者间接投资于不同行业和领域，更进一步使投资风险趋于分散。
第8篇：不动产基金管理范文
内容摘要：通过对中外保险业的利润来源和资金运用等各个资金面的广泛比较发现，我国各保险公司在规模水平、资金运作结构、资金运用收益和资金运用模式等各方面都与国际先进水平相差甚远，无法发挥资金运作效率。本文通过分析探寻出一条通过加强保险资金的运用提升我国保险业核心竞争能力的途径，使我国的保险业向着经济补偿、资金融通、社会管理三位一体的方向快速发展。
关键词：保险资金 运作 国际比较
保险资金运作规模的国际比较
（一）国外保险资金运作规模庞大
从表1中可以看出，英美等发达国家以各类基金组成的机构投资者规模巨大，其中保险基金（人寿保险和财产保险的和）占基金的比重也是相当的高，美国占31.5%，英国占46.7%，日本占72.6%，德国占69.4%，加拿大占39.6%，可以看出保险资金运作规模的庞大。
（二）保险在金融市场中的地位高
保险行业在国民经济中的重要性测度可以从行业内各大公司控制的金融资本在国家总金融资本的比重来侧面反映他们对国民经济的影响。从表2可知，在美日等国家的金融体系中保险地位比较稳固，资产规模也一直在各类金融机构中处于领先地位。从国家金融体系的金融资产规模上看，保险公司的相对比重一直很高，金融资产规模也呈现出绝对数额的增长状态。由于保险公司经营的业务特点决定了其资金比较稳定，所以他们为国家的金融市场提供了长期而稳定的资金来源，为稳定金融市场起到重大作用。
保险资金运作结构的国际比较
（一）国外保险资金运作多样化
各发达国家由于竞争的激烈，保费运作利润空间已经非常狭小，逐渐转向以保险资金的多元化运作作为自己公司的主要利润来源。本文以美国为例进行说明。
表3中数值清晰显示了美国保险行业的资产结构，1917年，债券为42.8%，股票为1.4%，贷款为47.6%，不动产为3%，贷款占比居首，债券次之，不动产再次之，股票比重很低。但是九十年后的统计中，债券占总投资比例显著，从20世纪80年代开始债券的比重超过贷款，到了2007年其比例高达近50%。而从21世纪开始投资贷款比例下降趋势愈发明显，近十年来更是低至10%以下。同时股票占比增加，从1990年的不到10%已增加到2005年后的30%左右。不动产投资份额一直处于较低水平。
（二）保险资金运作的证券化趋势
保险业发达国家的保险资金运作渠道越来越呈现出多元化和国际化的趋势。多种运用渠道有利于运作规模性金融资产形成稳定收益，也能一定程度分散系统性风险。由于证券的特点，保险资金运作的证券渠道保证了资金运作的赢利，也为保险业吸纳更多的资金，促使行业更好的发展提供了可能性。
保险资金运作收益的国际比较
各保险公司资金运用不仅可以弥补传统业务利润空间的流失，而且可以推动原有业务的扩展，同时，新增顾客购买各类保险的性价比也在提升。从表4可以看出，在1996-2007年期间，六国保险公司的盈利绝大部分来源于对其保险资金的投资利用。美法英瑞四国保险业的传统承保业务呈总体亏损状态，而日本与德国的传统承保业务也盈利甚微。通过查阅相关资料大致可以得出这样的结论—保险公司主业亏损副业盈利的现象是由资本追逐利润的天性和市场效率与保险竞争激烈的程度所具的正向关系造成的。
以美国数据为例，自1996年到2005年美国保险公司传统业务持续萎靡，行业内产险公司在1996年到2005年间亏损额高达数千亿美元，而寿险公司的承保亏损在1996年到2005年亏损更是高达9683.76亿美元。但是，各保险公司高效的资金运作使得这些亏损被成功消化，并每年都能取得可观的收益。而从更长期的美国保险业务发展历史来看，美国长期以来传统业务一直处于亏损状态。所以在美国等保险行业比较成熟的发达国家，保险公司现已依靠资金运用形成主要利润来源。
保险资金运作模式的国际比较
（一）通过保险资产管理公司来运作的模式
这种模式一般是在保险公司的控制下设立保险资产管理子公司进行运作，可由保险公司完全控股也可与其他专业机构进行联合运作（见图1）。目前大多数大型公司及跨国公司采用这种模式进行运作。
（二）保险公司内设投资部门的模式
在这种模式下保险公司不会成立单独的资产管理公司，而是在保险公司内部设立独立的投资部门来掌管保险资金的运作。大部分这种模式的保险公司投资部管理的都是短期运作资金及中小额度资金运作，有时也对分公司资金及控股机构资金进行监管（见图2）。这种模式的运作对于保险公司比较有效率，但是对于大规模资金的运作专业化程度不够高。
（三）委托专业投资机构运作的模式
在这种模式中，保险公司不用直接从事保险资金的投资活动，而是将这部分业务外包给专业的投资机构，保险公司只缴纳管理费用，获得投资收益（见图3）。
（四）三种模式的评价
投资部的运作模式曾经为众多保险公司所青睐，直接有效的管理，高效的执行，透明的监督等特点使得众多处于发展初级阶段的保险公司纷纷采用，随着时间的推移及资金规模的扩大，资金运作专业化程度不高，人才培养与主流业务脱节等问题呈现出来，使得大多数主流保险公司摒弃了这种模式。不过许多中小型保险公司仍使用这种模式进行公司发展的过渡。委托式资金运作在后来的一段时间内为大部分公司所接受。这种模式有利于减少资产管理成本，利用投资机构的专业优势和管理经验，使保险公司可以专注于传统业务的开展。但是，这种模式的委托风险为众多保险公司所担忧，保险人不仅要承担投资风险，还要承担外部投资公司的操作风险。如今，越来越多的国际知名保险公司开始采用资产管理公司运作模式，现已基本成为国际上保险业资金运用主要趋势。
我国保险资金运作的现实选择
（一）拓宽保险资金运作的方式
金融资产的运用普遍要求在风险可控的前提下尽可能地取得最大的收益，并满足公司运作的日常资金要求。根据金融资产运作原则的要求，结合我国保险资金运作的具体情况和投资环境，并借鉴国外保险资金近百年的运作经验，我国保险资金应实施多元化的投资策略，以债券、股票、不动产为主，并推动金融衍生品业务的发展，形成稳定的利润源。
（二）改进我国保险资金运作模式
1.专业化的保险资产管理公司的构想。第一，我国保险业应该培养出有梯度有深度的投资金融人才，为行业的长远发展打下坚实的基础；第二，对组织管理体系进行科学有效的改革，为今后的健康发展提供制度体系保障；第三，丰富VAR技术为基础的风险管理体系，与世界先进水平接轨，保障资金安全，提高资金运作效率；第四，建立有效的绩效评价制度与公开披露制度，从公共监管的方面完善我国保险资金的运作。
2.保险公司参股基金管理公司，建立保险投资基金。建立保险投资基金要借鉴国外的经验，同时结合中国的特点。我国的保险投资基金应具备以下特点：基金由国内主流保险公司及业内主流基金管理公司联合发起，为基金的建立提供坚实的资金基础及信用保证；基金的资金来源面向业内保险公司，将业内资金整合管理分立账户，保证资金效率的同时也保证了监管的可行性。在基金成立时，可由各大保险公司提供资金保障，当基金成熟壮大后，保险基金可市场化转变，促进基金的良性发展。
（三）建立卓有成效的资金运用监管体系
一方面，政府作为宏观调控的实施者及各行业的强力监管者，保监会应革新有效的监管体系和监管方案；另一方面，由于不同保险类型的资金存放周期不同等特点，监管方可以保证资金运作安全的基础上保证资金运作效率的充分释放；最后，政府应加强对保险公司偿付能力的监管，保证投资双方的利益，以保证社会金融体系的正常运作。
参考文献：
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2.赵正堂，赵光辉.国际保险投资模式的比较及其对我国保险业的启示[J].云南财经大学学报（社会科学版），2003（2）
3.张启文.西方发达国家保险投资的比较与借鉴[J].商业研究，2003（15）
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第9篇：不动产基金管理范文
【关键词】保险资金；资产管理；投资
一、引言
入市十年来，中国保险业总资产由2001年的4591亿元猛增至2011年6月末的5.75万亿元，增长了11倍有余，资金运用渠道亦大为拓宽。如此庞大的新增资金需要在现有渠道进行投资并取得理想的收益，压力之大可想而知。
作为保险资产管理公司，有其特别的对资金的管理要求，保险资金特别是寿险资金的长期性、偿还性，要求保险公司在投资管理上具市场的一支重要力量，保险资金的投资运作除具有一般机构投资的特点以外，更需要注重资产与负债的有效匹配，使投资具有高安全性、高流动性以及稳健的收益，这对保险投资运作提出了更高的要求。保险资金运用收益水平统计资料显示，2011年1-9月，保险公司实现资金运用收益1353.8亿元，平均收益率2.7%。随着寿险公司每年续期保费的大量增加，保险业总资产还将快速增长，保险公司面临的投资压力还将更大。
二、目前保险资产管理投资的国内外情况
目前，国内共有11家保险资管公司，从规模来看，3家保险上市公司占行业资产规模超过了6成。截至2010年底，国寿、平安、太保的投资资产规模合计达2.74万亿。保险资管公司主营业务包括打理集团内部资产，及管理不具有相应部分资质的中小险企的投资资产和企业年金业务。统观几大公司的资产分布情况可以看出，其主要资产还是集中在集团内部，相比之下，国外保险资管公司的第三方管理业务占比较高，主要为养老保险基金管理、共同基金等。
目前国际上保险公司普遍采用资产管理公司专业化运作的模式。在国外金融混业经营体制下，保险集团的资产管理公司被视作投资性公司，所从事的业务范围十分广泛。从委托对象看，不仅接受母公司委托从事资产管理业务，还为外部客户服务，受托管理其他客户资产。[1]从管理的资金性质看，除保险资金外，还涉及银行、养老金、共同基金、不动产、私募等众多领域。资产的载体基本都是各类信托产品，包括为公司养老金服务的产品；为大型机构委托理财服务的产品；公司型基金产品；零售基金产品；货币市场基金产品；直接投资产品；保险基金产品等。所辖保险基金的投资地区涵盖了包括北美、欧洲、亚太地区以及拉丁美洲等。[2]
同时在投资理念上，国外的保险公司拥有完善的投资管理体系，投资理念和投资策略比较积极，可以说是兼顾了保险投资的收益性原则和安全性、流动性原则。在保险资金监管上国外的保险投资监管呈现出多样化，多层次、严格型、综合性的特点。以美国为例，在保险投资的比例限制方面，较为严格，如纽约州保险法规定保险公司在普通股、合伙股等股权方面的投资占其可运用资产的比例不能超过20%。
三、对于中国保险资金投资的部分想法
结合以上的情况，总结归纳了对于完善我国保险资金运用的初步的一些想法
（一）进一步拓宽保险资金的运用范围，加大投资产品创新力度
只有创新才能走在同行的前面未来，加大对研究开发的投入，提高投资品种、投资方式的创新能力，运用创新方法提高产品本身防范各种风险的能力。在准备金充足、资产负债保持平衡的情况下谨慎选择配置一些相对高风险的产品以提高投资收益，比如地产等基础设施，也可以进入实业投资、期货、甚至权证等领域。目前根据相关规定，已经对于保险资金运用有部分放开，保监会在《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》中已明确鼓励保险资金投资符合国家发展战略计划并且关系民生和社会效益的项目。保险公司可以借此契机以设立产业投资基金的方式参与不动产投资，如环保项目、基金设施建设等方面的投资，同时加快推出国债期货等衍生产品，增加保险资金避险手段，同时完成向资产管理者的角度转变，凭借在投资、精算等方面的人才与技术优势，为社保基金、政府、机构代为管理资产，发起和设立基金，进行投资咨询等。
（二）健全风险管控体系，提高资产管理水平
根据保监会2010年8月开始实行的《保险资金运用管理暂行办法》第四条规定，保险资金运用必须稳健，遵循安全性原则。完善风险管控体系，审慎评估投资风险和人为操作风险，避免意外的资产损失。保险资金的风险管理主要依赖于建立和贯彻有效的总体风险管理制度和实施有力的各投资品种风险控制措施，强调独立托管制度和保险投资体系的前后台分开原则。规范保险资产管理运作流程，完善保险资金运用信息管理系统，构建涵盖识别、测量、控制等环节的完整的信用风险管理框架。在放宽保险投资方式的同时，应审慎控制保险资金运用比例。建立健全保险资金运用监管指标体系，建立并采用资产负债匹配管理、风险资本要求、投资精算师制度等。加强资金运用监管信息的基础建设，完善保险资金运用的信息披露制度，实行资金运用的分类监管。[3]
（三）完善保险投资运作管理架构
完善保险投资运作管理架构方面，一是要进一步实现承保业务与投资业务的分离，建立保险公司投资管理委员会领导下相对独立的投资管理架构，并实行业务前后台分开、决策与操作分离、人财分离等制度；二是充分利用技术和保险公司人才、技术、信息管理方面的优势，在完善保险业务系统的同时，建立投资管理系统，其中一个重要内容是开发对未来、资本市场、利率走势等市场因素变化的敏感性分析工具；三是建立一支高素质的投资管理人才队伍，根据保险投资的要求和未来发展的需要，有计划引进一批有基金管理、产业投资、债券交易以及其他金融背景的专业人士，给予特殊待遇；四是通过规模操作、监控、评估过程，建立科学的投资决策、风险控制、绩效评估和投资运作流程。[4]
参考文献：
[1]陈卓苗.保险资产管理公司如何持续发展[N].中国保险报,2011-04-26.
[2]鄂庭.我国保险资产管理现状和发展趋势[N].中国保险报,2010-06-21.
