规划土地用途调整方案精选(九篇)

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第1篇：规划土地用途调整方案范文

一、指导思想

以科学发展观为指导，坚持走新型工业化道路，通过政府收购储备、企业自行改造、建筑物功能改变、改革工业用地招拍挂制度、加强批后监管等方式，推动传统块状经济向现代产业集群提升。大力培育新兴产业区，加快构筑新的产业高地，切实提升资源要素节约集约利用水平，实现土地利用效益的最大化，为转变经济发展方式、推进经济转型升级作出积极贡献。

二、基本原则

一是政府引导原则。发挥政府职能，制定相关政策，充分调动建设用地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢。同时切实加强监管，确保规范有序推进。

二是规划管控原则。综合考虑经济社会发展和资源环境现状，依据城乡规划、主体功能区规划，对工业企业“二次开发”和产业布局进行总体规划，科学合理地制定具体建设用地改造方案，强化源头管控。

三是公开透明原则。坚持相关部门集体审核，相关内容公示公开，自觉接受社会监督。

四是依法稳妥原则。兼顾历史事实和土地管理政策的延续性，认真做好与国家现行相关法规政策的衔接，坚持改造利用与完善手续相结合，依法依规妥善解决历史遗留问题，防止发生新的违法违规用地行为。

三、采取多种方式调整工业用地结构

（一）城乡规划功能已调整为商业服务业用地的，鼓励企业自行改造升级。

对符合下列条件的工业用地，经依法审批可以以协议出让方式改变为商业服务业用地。

1．办理条件

（1）国有建设用地使用权供地批准时间在年日前；

（2）未列入政府区块改造计划或政府收购储备计划；

（3）不影响周边其他地块开发，扣除道路、公共绿化等公建用地后可开发或相邻地块经转让（或成立独立企业法人）联合开发的土地面积不少于5000平方米；

（4）改变土地用途后仅限于企业自用或出租，不得分割销售、分割转让和分割办理权证，禁止开发商品住宅。企业所属员工安置、设备搬迁和建筑物的处置由企业自行负责。

2．办理程序

（1）企业申请。由企业向镇（街道）、管委会提出申请，经镇（街道）、管委会审核后向国土资源部门提出书面申请，并提交原土地使用证、供地批准文件、房产证等相关资料；

（2）部门初审。由国土资源部门通过网上会审，组织有关部门进行初审。规划部门审核申请地块改造要求是否符合城乡规划，并确定规划条件；建设部门审核地块是否纳入拆迁改造计划；国土资源部门审核改造项目是否纳入收购储备计划、是否符合自行改造升级的条件；发展改革、经济发展、贸易粮食部门审核是否符合产业政策和产业导向目录、工业转型升级及服务业发展规划要求；其他部门按照各自工作职责参与相关审核，并在5个工作日内提出书面初审意见；

（3）拟定出让方案。委托有资质的地价评估机构评估应补缴的出让金（应补缴出让金为批准改变用途时新土地使用条件下建设用地使用权市场价格与批准改变时原土地使用条件下剩余年期建设用地使用权市场价格的差额），拟定协议出让方案。经发展改革、经济发展、建设、规划、国土资源、财政、环保、监察等部门组成的联席会议审查同意，形成联席会议纪要；

（4）社会公示。对符合自行改造条件的，由国土资源部门将相关内容在公开媒体公示，公示期限不少于7天；

（5）签订合同。公示期满无异议，或虽有异议但经审查未发现存在违反规定行为的，由国土资源部门将协议出让方案上报市政府审批。协议出让方案经市政府批准后，由国土资源部门与企业重新签订国有建设用地使用权出让合同，企业按合同要求补缴土地出让金，办理土地使用权登记。

（二）临时改变用途，利用原厂房发展服务业。

1．办理条件

对城镇规划区暂未列入改造计划的工业企业，允许企业自身对低效、闲置厂房进行利用改造，在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变的前提下，经依法审批，允许按商业服务业功能使用并收取相应的土地收益，对发展创意产业包括设计、研发、产品展示等生产业的，经市政府批准暂不收取土地收益。

2．办理程序

（1）企业申请。由企业向镇（街道）、管委会提出申请，经镇（街道）、管委会审核后向国土资源部门提出书面申请，并提交原土地使用证、供地批准文件、房产证等相关资料；

（2）部门审核。由国土资源部门通过网上会审组织有关部门进行审核。规划部门审核是否符合城乡规划要求；环保、建设、交警、消防部门审核原厂房是否符合临时改变用途要求；发展改革、经济发展、贸易粮食部门审核是否符合工业转型升级及服务业发展规划要求；其他部门按照各自工作职责参与相关审核，并在5个工作日内提出书面初审意见；

（3）拟定方案。对符合使用条件的，由国土资源部门测算每年应收取的土地收益，拟定临时改变用途允许年限及补缴收益金的初步方案，经发展改革、经济发展、建设、规划、国土资源、财政、环保、消防、工商、监察等部门组成的联席会议审查同意后，上报市政府审批。土地收益一般以年度为限补缴收益金，按该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地价的差额的2.5%计算。

（4）办理手续。临时改变用途允许年限及补缴收益金的方案经市政府批准后，企业按期补缴土地收益金，并出具承诺书，承诺今后政府拆迁时按照原土地房屋用途予以补偿安置。企业补缴土地收益金、出具承诺书后，国土资源部门发放同意临时改变用途核准书，企业凭核准书向工商、财政、贸易粮食、环保、消防、卫生等部门办理相关登记审批手续。

在本文件下发前已改变土地用途，且符合企业自行改造和利用原厂房发展服务业条件的，必须对其违法行为作出处理，补缴收益金。补缴金额按照实际已改变用途的年份乘以所处地段商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地价的差额的2.5%计算，实际改变用途年份从颁发营业执照之日起计。处理到位后，按上述程序办理相关手续。若不符合企业自行改造和利用原厂房发展服务业条件的，责令其在本文件下发起两年内自行整改到位。整改期间，每年按照不低于所处地段商业用地基准楼面地价与工业用地基准地价的差额的2.5%缴纳土地收益。拒不整改或整改不到位的，一律按违法用地严肃处理。

（三）城乡规划已调整为商住用地或居住用地的，按现行政策收回后重新公开出让。

四、改革工业用地招标拍卖挂牌出让制度

进一步细化工业用地招标拍卖挂牌出让方式，完善工业用地招标拍卖挂牌出让办法，针对不同项目采取不同方式进行供地。

（一）分类设置工业用地招标拍卖挂牌出让方式

一般性的工业项目用地，在符合城乡规划、产业规划和环保要求的前提下，行业按《国民经济行业分类注释》（GB/T4754-）的13—43大类分类执行。取消报名前置的项目准入条件审查，以完全竞价方式公开出让，企业和自然人均可报名竞价。

产业园区有特定产业规划要求的项目和重大招商引资项目（符合国家、省、市产业导向目录中鼓励类的重点工业项目，具有龙头带动作用的产业、产业链中的关键行业、高科技含量的产业以及符合上述要求的招商引资项目），设定详细的地块行业准入条件、项目投资产出标准、建设规划条件，实行限产业、限使用条件出让。

（二）探索工业用地分阶段出让工作

积极探索新增工业用地分阶段出让工作，促使新增工业用地按合同约定按期开发建设、投产使用，防止土地不完全开发、闲置、炒卖、违法改变用途等问题的发生。在新增工业用地公开出让时，分阶段签订出让合同。第一阶段年限一般不超过5年，以后阶段年限为50年减去前面阶段年限的剩余年限，具体实施办法另行制订。

五、健全工业用地批后监管

（一）加强部门合作。对新增工业用地项目做到全程管理，各职能部门要各司其职，严格把关，对土地取得、项目建设、投入产出进行全程跟踪，真正做到无缝对接。同时，建立完善招标拍卖挂牌出让会审制度、竣工复核验收制度、投入产出评价考核制度，全面加强对工业项目土地利用的监管。

（二）加大监管力度。出让的工业用地，严格按照土地出让合同约定落实开发建设责任，根据合同约定及时提醒、督促企业按期开发建设，在约定动工日期前1个月及时下发《提醒动工通知书》，督促企业及时动工。加强对企业的违约责任追究，对违反开竣工、使用条件约定的企业收取违约金，达到闲置的，坚决依法处置。

（三）严格用途管制。对擅自将工业用地改变为商业服务业用地的违法行为，必须坚决予以查处。市级相关部门要共同配合，联合执法。用地单位若不能提供商业服务业用途的土地使用证或临时改变用途核准书的，发展改革等经济投资主管部门不得为其办理项目备案、核准手续；规划部门不得办理建设工程规划许可；建设部门不得发放建筑施工许可证；电力和市政公用部门不得为其通电、通水、通气，房产管理部门应按法定用途进行登记；工商部门不得办理设立登记，并在年检和验照时配合把关；公安消防部门不得通过消防许可；城管执法、规划、国土资源等部门按各自职责加大对违章建筑的处理力度。

（四）完善责任落实。全面落实批后监管责任，将批后监管工作列入市政府对镇（街道）、管委会的目标管理考核，监管不力的扣减相应土地管理考核分值，并与下一年度新增建设用地指标相挂钩。

六、激励企业充分利用原有土地，提高投入产出效益

（一）积极落实土地优惠政策。企业在不改变用途并符合城乡规划的情况下，经批准利用原厂房加层、重建、改建的方式扩大生产性用房、开展技改淘汰落后产能实现用地扩容等，提高容积率或利用地下空间的，不再增收土地价款。

（二）完善城镇土地使用税相关配套政策。合理提高城镇土地使用税计税标准，充分发挥税收杠杆作用，增加土地的持有成本，以促使企业提高土地使用效率。继续完善财政奖励政策，加大对投入产出多、土地亩产高的企业的财政奖励力度，真正建立土地集约使用的新机制，引导企业节约集约用地。

七、规范工业用地流转退出机制

建立企业股权转让信息共享机制。企业因股权转让办理工商变更登记后，工商部门及时将相关变更信息反馈至税务、国土资源和房管部门。税务部门要及时征收相关税费，企业凭税务部门开具的完税或免税凭证至国土资源和房管部门办理权证变更手续。

对原协议出让和完全竞价出让的工业用地，开发投资超过25%的（合同另有约定的除外），可通过政府引导，将土地转让给能满足所在区域对新进项目相关产业要求的工业企业。

八、加快推进工业用地节约集约利用

（一）加强组织领导。推进工业用地节约集约利用是贯彻落实科学发展观、建设资源节约型社会的重要举措。为确保这项工作有条不紊地推进，市政府建立联席会议制度，由市政府办公室、发展改革、经济发展、规划、建设、国土资源、财政、环保、贸易粮食、工商、卫生、消防、监察、公共资源交管、城管执法等部门参加，由市政府定期或不定期召开联席会议，及时审核分析各类办理事项和相关问题。

第2篇：规划土地用途调整方案范文

第二条　下列项目用地不得改变土地用途：

（一）保障性安居工程项目用地。

（二）划拨国有建设用地使用权的项目用地。

（三）工业园区或工业集中发展区内的工业项目用地。

（四）分期建设的工业项目用地。

（五）土地出让合同、划拨决定书或其它协议约定改变土地用途应收回土地使用权的。

（六）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其它形式限制土地使用权利的。

（七）共有土地使用权，未经其它共有人书面同意的。

（八）土地使用权属存在争议的。

（九）法律、法规和政策规定禁止改变土地用途的其它情形。

本条第（一）至（五）项，为实施城乡规划确需改变土地用途的，经依法批准后予以收回土地使用权，对原土地使用权人依法予以补偿，纳入政府储备库。

第三条　申请改变国有建设用地使用权用途的，应符合以下条件：

（一）依法取得的国有建设用地使用权。

（二）拟改变的用途符合城市（镇）总体规划和控制性详细规划。

第四条　国有建设用地使用权用途改变按下列程序办理：

（一）用地业主向市、区县国土资源部门提出书面申请，说明改变用途的理由。

（二）对符合土地管理政策改变用途的，市、区县国土资源部门致函同级城乡规划部门征求意见，城乡规划部门根据城市（镇）总体规划和控制性详细规划进行论证。

（三）市、区县城乡规划部门论证同意改变土地用途的，提出具体规划设计条件致函国土资源部门，其中城市规划区容积率指标按照市政府《关于加强房地产开发项目容积率调整管理的通知》（眉府发〔〕45号）规定核定。市、区县国土资源部门对改变用途需补交的土地出让金进行测算，提交同级规划委员会审议。

（四）规划委员会审议通过的，市、区县国土资源部门拟定国有建设用地使用权用途改变方案，报同级人民政府审批。

（五）经同级人民政府批准后，用地业主应在批准后60日内缴清土地出让金，逾期未缴清土地出让金的，批准改变用途事项失效。

（六）用地业主缴清土地出让金后，国土资源部门按照规划部门核发新的规划条件，与用地业主重新签订土地出让合同。

第五条　除本办法第二条规定不得改变土地用途的项目用地外，在依法取得的国有建设用地上，原经依法批准已建的地上建筑物用途与土地用途不一致的，市、区县国土资源部门可依法办理改变用途手续，并按本办法第六条规定征收土地出让金。

第六条　国有建设用地使用权用途改变应补缴土地出让金标准。

第3篇：规划土地用途调整方案范文

关键词：土地储备规划 城市运营 运营策略

中图分类号：TU984文献标识码： A

导 读

土地储备对促进城市整体空间布局落地、土地资源高效利用和保障财政收入具有十分重要的作用。土地储备规划应回归规划的本质，将城市土地储备与城市发展紧密结合，从城市运营的角度，对辖区内的土地储备进行时间和空间的统筹安排，同时根据城市运营的方向，以综合效益为目标，制定储备后地块的整体运营策略。

一、土地储备规划概念

土地储备规划是在充分分析土地资源的保护、城市发展方向和速度、基础设施与公益设施建设推进时点、房地产市场供求状况、土地成本等要素的基础上，分别就经营性用地、工业用地和部分重大设施用地，确定规划期需要储备和出让地块的数量、布局、强度和时序，其年度和近期规划成果需具体到地块。

二、土地储备规划的必要性

（一）优化土地资源配置，最大程度发挥城市土地价值

土地储备规划通过数量和空间上对片区的储备地块进行合理规划，可以制定片区储备地块的运营方案，将城市建设发展用地需求和地块的运营收益进行有机组合，最大程度发挥城市土地价值，增加地方财政收入。

（二）合理统筹储备资金与出让资金，使资金实现良性和高效循环

土地储备规划通过对储备地块土地运营方案收益分析，包括对储备地块的征地拆迁补偿费用、土地开发费用、融资费用和其它业务费用的测算，合理调整土地储备的数量、年度储备计划及地块的出让用途，控制资金风险，促进土地储备与出让资金的良性循环和高效运作。

（三）实施和协调城市相关发展规划，有效引导城市建设开发，促进城市发展

土地储备规划通过对储备地块的数量和空间上的收储，有效协调城市总体规划、土地利用总体规划和其它相关规划。储备地块自收储范围的确定，至出让用地性质的确定均是对城市总体规划和土地利用总体规划的有效实施。

（四）摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用

土地储备规划在制定全区储备地块的土地用途性质及明确储备地块的出让条件时，可从城市可持续发展的角度，对区域的经营性用地和公共设施用地进行明确，有效平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用。

（五）促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地政策的宏观调控作用。

土地储备规划在明确储备地块的数量、空间布局时考虑区域房地产市场状况，使土地储备向有利用房地产市场建库平衡方向发展。通过合理制定土地出让的时限，积极发挥土地政策的宏观调控作用。

三、土地储备规划策略分析

城市运营的目标是提升城市功能，提高城市居民的福利水平。围绕这一目标引出城市运营的基本内容包括城市资源配置、城市资产增值、城市空间规划和城市形象化运营等。土地储备规划在完善城市基础设施，提高城市福利水平的基础上，还担负着增加政府盈利，提升土地利用价值等任务。

（一）明确土地储备规划的战略目标

1、优化城市公共基础设施，提升城市综合形象

城市基础设施是城市存在和发展的物质基础，是发挥城市效能的核心。发展可持续的城市基础设施建设对城市发展乃至城市化战略的实施都具有重要意义。一方面，城市基础设施建设能够有效地推动经济快速发展，为经济发展奠定物质基础；另一方面，完善的基础设施将有利于推进城市化的落实。因此，土地储备应同步考虑满足城市基础设施建设，并积极探索利用土地储备融资模式来落实基础设施建设的资金来源，有效发挥土地储备的作用。

2、增加政府财政收入，实现城市资产增值

将土地储备作为辖区内土地运营的重要组成部分，通过对储备地块的用途性质、供应时序等进行合理调整，实现全市土地的资产管理，提升土地利用效益。以城市用地需求预测为依据，在满足城市每年用地需求，特别是保障城市近期发展重点项目落实或重点片区建设的大前提下，充分考虑城市规划优先保障、土地运营收益最大化、土地运营成本最小化、地区发展平衡等影响因素，制定土地运营方案，提升城市土地综合效益。

（二）土地储备规划思路

土地储备规划制定，包括确定收储地块位置、收储规模、用地性质等均与城市土地储备规划战略发展目标相互结合，并分类型实现对应的服务功能。土地储备规划的思路分两条进行：

（一）中心城区地块的收储，规划用途以居住、商服为主，实现土地价值最大化，促进政府财政收入；同时预留一定比例的用地用于城市公共配套建设，优化中心片区用地功能。

（二）城市片区地块的收储结合拟发展项目类型确定规划用途，充分挖掘区域土地开发价值潜力；同时预留一定比例用地进行城市基础设施建设和社会福利项目建设，缓解公益项目的用地需求压力，同时促进各城镇片区间的共同发展。

（三）制定实物储备与红线储备专项规划

1、实物储备地块主要为保障城市近期发展需求

实物储备地块主要是为落实城市发展重点项目或重点片区建设而进行。根据城市近期发展需要以及地块条件的成熟情况，明确具体储备地块。实物储备地块选定原则：

（1）实物储备地块需在规划期限内完成用地结案手续或者具备出让条件；

（2）实物储备对象分为居住、商服、工业和其他用地四类；

（3）实物储备地块需优先保障落实城市规划等明确的重大项目安排；

（4）实物储备地块应不占或者尽量少占多划基本农田，确实占用多划基本农田的，需按相关要求编制多划基本农田占用方案。

2、红线储备地块主要为扎实城市发展基础

红线储备是指土地储备机构根据城市规划和土地利用总体规划，为满足近期和保障远期发展需要，而将与城市发展相配套的地块优先纳入储备规划中，或者对一些成片旧城改造或腾迁的地块纳入土地储备规划中，并按照“四沿优先、连片收储”的思路整体推进，加强土地的整理和配套，待土地价值提升后再进行规划及开发建设。红线储备地块选定原则：

（1）红线储备地块要求根据各镇（街）发展需求提出的储备计划，并能在规划期内完成规划选址意见并推进实质性土地储备工作；

（2）纳入红线储备规划的地块，优先考虑收储，并为实物储备提供数据支撑；

（3）红线储备范围实行动态调整，储备范围随着城市战略目标的改变而更新。

3、轨道沿线地块主要为推动城市基础设施建设

轨道沿线地块增值潜力大，以轨道交通沿线土地储备来谋求大运量快速公交系统建设的公益性与效益性平衡，成为从化市轨道交通建设探索的方向之一。以轨道站点向外延伸半径500米范围用地，将能充分接受轨道站点所带来的辐射带动作用，根据“以点带面”的发展原则，通过加强对站点周边地块的储备运营，能进一步发挥储备地块的辐射效用，从而进一步带动周边地区的经济发展。

四、储备地块运营策略分析

土地运营是指对城市土地进行利用规划、集聚、重组、开发和经营，最大限度地发掘资源的潜力，在整个城市范围内实现土地资源利用和综合效益的最大化、最优化，从而推动城市的可持续发展。

（一）土地储备运营方案影响因素分析

储备地块的运营策略指储备地块按计划收储后，在综合各方因素的基础上，对已收储地块的出让时间、出让空间等进行安排，以促进土地储备规划目标的实现。制定土地储备运营方案时应从地区发展规划、地块运营收益、地块运营成本、地区发展平衡和外部竞争力五个因素出发，综合考虑。

表1 土地储备运营方案影响因素及运营策略

影响因素类型 因素作用 运营策略

地区发展规划 根据土地规划、城市规划等，明确重点发展区域，明确城市开发的空间时序 优先满足辖区内重大发展平台、重点项目、重点设施建设等用的需求

地块运营收益 由于存在增值的特性，不同时间出让，地块收益不同，不同空间出让，地块收益不同 按时间、空间对全市地块进行排列组合，使地块收益最大化

地块运营成本 土地运营成本费用成本较高，绝大部分资金通过银行融资取得，时间越长成本越高 尽量缩短收储与出让之间的时间间隔，以便及时归拢资金，降低银行融资幅度

地区发展平衡 避免城市内部的发展差距进一步加大，在地块出让的时点和空间上予以合理的安排，适当增加经济落后片区的土地供应和土地开发 保证中心城区、中心镇等重点区域发展的同时，根据城乡统筹，适当安排其他片区的土地供应和开发

外部竞争力 考虑相同时期内不同城市土地供应对产业和开发投资资金的吸引力，错峰安排土地供应时间 重点考虑经济发展水平、区位条件类似的区域的土地供应结构，避免在集中的时间供应类似的地块

（二）土地储备运营方案综合分析

由于土地的特殊性，土地运营计划不能简单地看成一个经营收益项目，而应该上升成为调控土地市场和保障从化市未来经济可持续发展的一项民生大事，因此单从成本收益的经济角度分析是不够的，只有综合各方面分析方案优劣带来的利害关系才可做出最科学的决策。不同土地运营方案的制定是基于不同的出发点的，因此不同的出发点所表现的优势、劣势、机遇、威胁各有所不同，因此对于方案的选定分析，可引入SWOT分析法进行研究分析。

所谓SWOT分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。通过不同方案的优势、劣势、机遇、威胁比较，结合城市发展的需求，从而确定合适的运营方案。

（三）土地储备运营方案选定

土地是一个城市的最大资产。怎样充分发挥这笔资产效应，利用它来为城市经济建设筹集资金，带动城市经济持续、健康地发展成为土地储备后最重要的问题。因此，基于上制定方案的优劣，必须通过科学的方法分析确定各方案优先权重后综合确定最终的土地运营方案。由于不同方案的是依据基本影响因素的重要性不同而制定的，所以可以通过层次分析法（Analytic Hierarchy Process简称AHP法）来评价方案是否最合适城市未来发展需要。层次分析法是将决策问题按目标、评价准则直至具体的备投方案的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。

五、实施建议

（一）融合“增值城市”的理念推行土地储备运营

“增值城市”是指城市活动中一个全新的概念，其实质是一种“可持续发展”的城市开发思路。“增值城市”的城市发展思路应当以改变城市质量、净化城市生活空间、内涵投入和内涵增长为原则。就经济角度来看，应当是城市产出的增长、交换价值的提高和经济效益的上升以及城市整体经济实力的提高。为了保证从化市的城市竞争力，从化市应结合城市规划发展的思路和“增值城市”的概念，把城市放在市场竞争环境内，通过对城市资产的运作，提高城市社会环境质量，培育特色优势，塑造城市形象，以增强核心竞争力，从而确保自身经济和土地价值的稳定增长，从而在社会经济的大环境上保障土地运营计划的顺利实施。

（二）探讨国有土地出租等多种形式的经营手段

针对地块可能由于不同特殊原因产生的“机会成本”，从保障土地运营成本最小的角度出发，相关职能部门应该开始探讨和建立短期内无法出让的闲置已开发土地的其他经营处理制度，例如可以对闲置土地进行作为大型展览等用途的临时土地出租，另外也可以对闲置土地加大宣传和招商引资力度，尽可能减少在闲置期间产生的“机会成本”，保障土地运营计划的收益最大化。

第4篇：规划土地用途调整方案范文

第二条本办法所称建设用地置换，是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。

第三条建设用地置换应当遵循自愿、合法、有偿的原则，切实维护土地权利人的合法权益。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，应当经该集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意,并经土地使用权人同意。

第四条置换后的建设用地用途应当与原建设用地用途相同，并符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。

第五条建设用地与农用地置换的，置换后的建设用地面积不得超过置换前的建设用地面积，原建设用地由申请置换方负责复垦；其中，与耕地置换的，复垦后的耕地的数量和质量不得低于被置换的耕地的数量和质量。

申请置换方没有条件复垦的，在办理建设用地置换审批手续时，应当按照有关规定缴纳土地复垦费，由国土资源行政主管部门负责组织复垦；也可以委托具备复垦条件的单位复垦。委托复垦的，应当签订委托复垦合同。

第六条农村村民宅基地与农用地置换的，置换后的新宅基地面积不得超过法定宅基地面积，旧宅基地由申请置换方负责复垦。

第七条建设用地置换时，双方当事人应当协商一致，签订建设用地置换协议；协商不成的，申请置换方可以申请县以上人民政府国土资源行政主管部门组织协调，协调仍达不成一致意见的，不得置换。

建设用地置换协议应当包括下列主要内容：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）置换土地的权属、位置、面积；

（三）置换土地的原用途和置换后的用途；

（四）土地差价、地上附着物的补偿价；

（五）拆迁安置途径与方式；

（六）同意权属变更的意见；

（七）履行期限和方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法。

第八条建设用地与建设用地置换的，由申请置换方向县以上人民政府国土资源行政主管部门提供下列材料：

（一）建设用地置换申请表；

（二）建设用地置换协议；

（三）土地利用现状图、勘测定界报告书和勘测定界图；

（四）取得建设用地的合法文件或者土地权利证书。

建设用地与农用地置换的，申请置换方除按前款规定提交有关材料外，还应当提供国有或者农民集体所有农用地的土地权利证书和原建设用地的土地复垦方案；委托复垦的，还应当提供委托复垦合同。

建设用地置换涉及农民集体所有土地的，申请置换方应当提供村民会议或者村民代表以及土地使用权人同意的证明材料。

第九条县以上人民政府国土资源行政主管部门应当自收到申请材料之日起20日内，对拟置换的土地进行实地踏勘，并对其权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行核实。符合本办法规定的，编制土地置换方案，按照下列规定逐级报批：

（一）国有建设用地之间、农民集体所有建设用地之间的置换，由市、县人民政府审批；

（二）建设用地与农用地之间的置换，由有农用地转用批准权的人民政府审批；

（三）国有土地与农民集体所有土地之间的置换，由省人民政府审批。

第十条农用地转用批准后，因城市规划调整等原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门编制征收土地方案和土地置换方案，报省人民政府批准后实施。

按照前款规定实施建设用地置换的，原农用地转用批准的补充耕地方案继续有效。

第十一条行政机关收到报批材料后，负责审核的机关应当在20日内审核完毕并转报负责审批的机关；负责审批的机关，应当在收到材料后20日内作出批准或者不予批准的决定。20日内不能作出决定的，经本机关负责人批准，可以延长10日。

第十二条建设用地置换双方应当自建设用地置换批准文件送达之日起1年内，按照建设用地置换协议置换完毕，并在置换完毕之日起30日内，持土地权利证书及相关材料到市、县人民政府国土资源行政主管部门办理土地登记手续，经市、县人民政府批准后，分别领取置换后的土地权利证书。

第十三条建设用地与农用地置换，经批准后，不再另行办理农用地转用审批；置换的农用地不占用农用地转用年度计划指标，不再缴纳耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、水利建设基金和耕地占用税；原建设用地复垦为耕地后，耕地面积超过置换后建设用地面积的，超出部分的耕地面积全部折抵为建设用地计划指标。

第十四条建设用地与农用地置换，原建设用地应当在置换批准之日起2年内复垦为耕地，并经省人民政府国土资源行政主管部门依法验收确认后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门办理地类变更登记。

第十五条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当建立建设用地置换管理台账，记载建设用地置换前和置换后的位置、面积、地类、实施情况等内容，对置换土地进行专项统计，并及时对土地利用现状图和土地利用数据库进行变更，纳入当年变更流量。

第十六条建设用地与农用地置换，原建设用地未在规定的时间内复垦或者按规定应当复垦为耕地而未达到耕地标准的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条的规定处理，并扣减该市、县下一年度农用地转用计划指标；情节严重的，冻结其农用地转用审批。

第十七条建设用地置换批准后，满1年未置换完毕的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期置换完毕；逾期仍未置换完毕的，批准文件自动失效。

第十八条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准实施建设用地置换的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定处理。

第十九条无权批准建设用地置换、超越权限批准建设用地置换或者对不符合置换条件的建设用地批准置换的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第5篇：规划土地用途调整方案范文

第二条本方法所称建设用地置换。将废弃闲置的铁路、公路、厂矿等国有建设用地和集体建设用地与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整，或者将依法取得的零星分散不宜利用的建设用地调整合并为适宜利用的建设用地的行为。

第三条建设用地置换应当遵循自愿、合法、有偿的原则。

并经土地使用权人同意。建设用地置换涉及农民集体所有土地的应当经村民会议三分之二以上成员同意.

第四条建设用地置换必需符合土地利用总体规划、城乡规划和国家产业政策。被置换土地应在土地利用总体规划确定的乡村（含建制镇。被置换土地也可以在土地利用总体规划确定的乡村、村庄、集镇建设用地范围外。

确需改变用途的应随建设用地置换方案一同报批。置换后的建设用地用途应当与原用途相同。

第五条建设用地置换不得涉及土地利用总体规划确定的基本农田。

第六条市国土资源部门会同市政府有关部门。各地和各部门提出的建设用地置换计划建议的基础上，综合平衡，编制建设用地置换计划，报经市政府批准。

必需严格执行。没有建设用地置换指标的不得批准涉及农用地置换。土地置换计划一经批准下达。

第七条建设用地与农用地置换的置换后的建设用地面积不得逾越置换前的建设用地面积。与耕地置换的复垦后的耕地数量和质量不得低于被置换的耕地数量和质量。

由国土资源部门负责组织复垦；也可以委托具备复垦条件的单位复垦。申请置换方没有条件复垦的应当依照有关规定缴纳土地复垦费。

第八条设立建设用地置换专项资金。市、县（市、区）财政部门应设立专项资金帐户。

第九条市、县（市、区）人民政府对建设用地置换工作负总责。市、县（市、区）人民政府有关部门依据有关规定。

第十条建设用地置换时。签订建设用地置换协议；协商不成的不得置换。

建设用地置换协议应当包括下列主要内容：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）置换土地的权属、位置、面积；

（三）置换土地的原用途和置换后的用途；

（四）土地差价、地上附着物的弥补价；

（五）拆迁安排途径与方式；

（六）同意权属变卦的意见；

（七）履行期限和方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法。

第十一条建设用地与建设用地置换的由申请置换方向县级以上人民政府国土资源部门申请。

（一）建设用地置换申请表；

（二）建设用地置换协议；

（三）土地利用现状图、勘测定界技术演讲书和勘测定界图；

（四）取得建设用地的合法文件或土地权利证书。

还应提供以下资料：建设用地与农用地置换的申请置换方除按前款规定提交有关资料外。

（一）原建设用地复垦方案。委托复垦的应当提供委托复垦合同；

（二）置换土地涉及林地的应当提供林业部门出具的批准文件。

第十二条农用地转用经批准后。现状仍为农用地的如确需与其它农用地置换，由市、县土地贮藏机构按本方法向县级以上人民政府国土资源部门申请料理置换手续。

置换后的土地按政策规定通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地的由土地贮藏机构收购。

第十三条建设用地置换按下列顺序操持：

（一）土地置换方和被置换方达成置换协议；

（二）由申请置换方向市、县（市、区）国土资源部门提出申请；

（三）市、县（市、区）国土资源部门负责组织对申请置换单位（个人）置换土地审查；

（四）经审查符合置换条件的报有批准权的政府审批；

（五）置换完毕后。领取土地证书；

（六）涉及农用地置换的对需要复垦的土地。

第十四条市、县（市、区）人民政府国土资源部门应当自收到置换申请资料之日起20日内。并对其权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行核实。符合本办法规定的编制土地置换方案，依照下列规定逐级报批：

（一）国有建设用地之间、农民集体所有建设用地之间的置换。

（二）建设用地与农用地之间的置换。

（三）国有土地与农民集体所有土地之间的置换。

县（市、区）人民政府审批的报市人民政府备案；市人民政府审批的报省人民政府备案。市、县（市、区）人民政府审批的定期汇总报省国土资源厅存查。

第十五条根据总体规划以及建设用地实际情况，切实维护土地权利人的合法权益。非法批准置换建设用地，对当事人造成损失的应当依法承担赔偿责任。

第十六条建设用地与农用地置换。不再另行料理农用地转用审批；置换的农用地不占用农用地转用年度计划指标，不再缴纳耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、防洪保安基金和耕地占用税；原建设用地复垦为耕地后，耕地面积逾越置换后建设用地面积的超出局部的耕地面积折抵为建设用地计划指标。

第十七条建设用地与农用地置换。由市国土资源部门会同相关部门依法验收，报省国土资源厅备案后，由市、县（市、区）人民政府国土资源部门料理地类变更登记。

第十八条市、县（市、区）人民政府国土资源部门应当建立建设用地置换管理台账。对置换土地进行专项统计，并及时对土地利用现状图和土地利用数据库进行变卦，纳入当年变卦流量。

第十九条市、县（市、区）人民政府国土资源部门应加强对建设用地置换工作督查。对工作不力、进度缓慢地区和单位给予通报批评并督促整改到位。

第二十条市人民政府组织有关部门对各县（市、区）建设用地置换指标完成情况进行综合考评。

第二十一条建设用地与农用地置换。并扣减该县（市、区）下一年度农用地转用计划指标；情节严重的冻结其农用地转用审批。

第二十二条建设用地置换批准后。满1年未置换完毕的由市、县（市、区）人民政府国土资源部门责令申请置换单位（个人）限期置换完毕；逾期仍未置换完毕的批准文件自动失效。

第6篇：规划土地用途调整方案范文

关键词：土地 规划 管理 GIS 修编

中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）04（a）-0031-02

土地利用总体规划是城乡建设、土地管理的纲领性文件，是落实土地用途管制制度的重要依据。乐都县此轮规划在保护耕地尤其是强化对基本农田的保护，节约利用土地资源，合理控制建设用地规模特别是规划建设占用耕地数量，兼顾社会效益、经济效益和生态效益的统一，保障经济社会全面、协调、可持续发展奠定了坚实的基础。

1 新一轮土地利用总体规划修编的任务

乐都在土地利用总体规划体系中属于县级土地利用总体规划，属于过渡层次的中观性、政策性规划。其基本内容应当是在省级规划的控制下，提出各类土地供应的总量控制指标和确定本行政区域内的土地开发、利用、整治、保护的重点区域和重点工程，重点解决好县域内城镇体系规划、城市总体规划、骨干性基础设施规划、产业布局规划、生态环境建设规划等各类规划用地规模和布局的协调与控制问题。新一轮土地利用总体规划修编的前提是保护耕地，核心是节约集约用地，重点是控制新增建设用地规模和优化各类用地的空间布局。因而乐都县新一轮土地利用总体规划袖编的主要任务是。

（1）全面摸清家底，包括各类用地的数量、质量和分布。在此基础上对上一轮土地利用总体规划做客观、科学的评价。

（2）统筹规划。要体现总体规划的综合性、战略性，强化规划对城乡土地利用发展方向、规模和布局的整体调控作用。要依法做好相关规划的协调与衔接。

（3）保护耕地。要在全面规划的基础上，突出对耕地特别是基本农田的保护，重点安排好土地整理复垦开发和生态环境保护用地。在保障基础设施建设用地的前提下，合理安排建设用地，严格控制城市建设用地规模。

（4）完善规划指标体系和土地用途分区。耕地保有量、基本农田保护面积、建设占用耕地面积、补充耕地面积、城镇建设用地规模等指标，应作为强制性指标，依法确定并实行自上而下逐级控制。划定土地用途区与制定土地用途管制规则相结合，处理好规划“刚性”与“弹性”的关系。

2 新技术在规划修编工作中的应用

回顾上一轮规划修编实施的情况，不难发现，由于经济、社会、技术等多种因素导致规划成果适用性不足，规划管理的风险和难度加大。在此，本文仅从技术角度解析上一轮规划修编存在的问题：（1）基础数据严重不足或者现势性不够，很多数据仍采用纸质地图，操作难度大，准确性低，造成规划修编成果不够准确或者适应性差。（2）规划图斑不能与实地地块一一对应，导致规划成果与实际的矛盾，为后期的规划实施带来困难。（3）基础性研究不足，规划修编缺乏理论支撑，规划方法在融合土地利用结构演变与政策调控意愿方面的实用性不强等等。

为克服上述弊端，一方面依赖大量现势性很强的数据支撑。数据是新一轮规划的核心和基础，在修编工作过程中，我们期望的是随时可以调阅各类相关数据，包括上一轮规划数据、土地利用现状数据、土地开发整理数据等的支持；另一方面依赖先进的网络技术和信息化技术支持规划修编。有了数据，还需将其按照一定的标准和规范有序地组织起来，便于对其进行调阅和查询。同时，如何从庞大的数据中获取感兴趣的信息也非常关键，因而数据的统计、输出，甚至进行更高级的叠加分析就显得尤为重要。例如：我们关心的上一轮规划实施的情况，就需要我们将现状数据和规划数据进行对比、分析和提取等操作以获取有用信息。为此，首先要在县和各区县之间建立专网连接，保证信息传递通常，同时也确保数据保密和安全；其次，要使用大型关系数据库对规划修编必须的各类空间数据进行存储和管理，数据统一存放在县局的数据库服务器上，县和区两个层次都在同一套规划数据上开展修编，使用同一套现状数据进行对比分析，以保证数据的一致性；借助GIS软件平台实现空间数据的可视化，对其进行操作、处理，实现数据的修改、保存提取和输出等。

3 土地利用总体规划修编管理系统的设计

县国土局在开展新一轮规划修编工作时，着力做好了以下几个方面的工作：（1）加强基础数据建设。（2）加强实地调研，提高图件资料的准确性和现势性。（3）加强规划方法理论研究。逐步形成了一套以Internet/Intranet为基础，Oracle+ArcGIS为基础数据库和空间数据管理工具的软件平台，并设计实现了具有较强实用性的土地利用规划修编管理系统。

3.1 体系结构建设

系统采用C/S（客户端/服务器）的三层体系结构，包括数据层、中间层和应用层。如图1。

其中：数据层采用大型关系数据库管理系统实现对整个系统数据的管理。系统数据库在逻辑上分成空间数据库和属性数据库，前者存储地理空间数据，实现不同行政区域数据的无缝拼接，由中间层的空间数据引擎协同管理；后者存储属性和管理数据。二者之间通过地理定位编码相互关联；中间层采用空间数据引擎协同管理空间数据库；应用层为用户直接接触的部分，根据不同的用户需要，将应用层分成两个部分：系统用户端和部门用户端。

3.2 主要功能设计

系统按模块化结构设计，划分为基础数据处理模块、规划辅助编制模块、规划成果管理模块、规划实施管理模块、专题分析模块、系统维护模块等6个功能模块。一方面各模块在功能上相互独立；另一方面，各模块又通过数据共享、功能调用、界面集成而紧密相联，如图2。

（1）基础数据处理功能。

实现基本的数据处理功能，包括基本图形操作、数据输入、数据编辑、数据输出、数据交换、对上级系统的数据上报和更新、专题图制作、业务统计报表制作等。

（2）规划修编功能。

实现规划方案拟定、方案比较及成果输出等规划辅助编制功能。

（3）规划成果管理功能。

包括规划基期土地利用现状图和各年度土地利用现状图的调阅、查询和统计；总体规划图、专题图、专项规划图的存档；总体规划图、专题图、专项规划图按项目、土地用途等的查阅、统计；总体规划图、专题图、专项规划图按任意区域、任意比例尺输出；总体规划图、专题图、专项规划图基于图层的调整、修改等。

（4）规划实施管理功能。

主要包括：土地利用年度计划管理，辅助编制供上报审批的土地利用年度计划建议、土地利用年度计划实施方案、核算管理计划使用情况并自动生成相关台帐。

规划实施期间，一方面要对建设项目用地预审进行管理，确保新项目符合规划；另一方面要对土地开发整理项目进行管理，将项目相关信息录入系统，综合管理。

（5）专题分析功能。

主要包括提供计划执行情况分析、规划实施情况分析和土地利用情况分析等工具，为决策支持提供数据支撑。

（6）系统维护功能。

本系统具有用户管理、角色管理、系统设置、数据维护和日志管理等功能。

3.3 数据库设计

（1）数据库框架设计。

数据库包含图形、属性、文档等多种格式数据，属性数据用关系数据库存储和管理，图形数据通过空间数据引擎存放到关系数据库中，文档数据（文字、影像、图形资料等）以长二进制数据格式存放在关系数据库中，或者以文件形式存放。

系统数据库内容包括基础地理信息、土地利用规划基期信息、土地利用规划信息、土地规划实施信息以及管理数据。其中基础地理信息库反映了城市地理环境（自然环境和人工环境）的现状，是本系统各模块共同需要的基础数据；土地利用规划基期信息库包括土地利用现状（基期）图、土地用途分类图和环境要素图等；土地利用规划信息库包括土地利用规划指标、土地利用总体规划图、土地用途分区图、基本农田保护区图、土地整理开发规划图等；土地规划实施信息库包括土地利用年度计划、实施方案和计划台帐等。管理数据包括一些图片、图像、声音和影像数据，要理解、利用和查询、统计、分析这些数据，就必须对其进行描述和解释。这种对数据进行描述和解释的数据就是关于数据的数据被称为元数据，它描述了有关数据的结构、内容、码、索引等内容。

（2）数据存储设计。

土地利用总体规划修编管理信息系统数据库包含图形、属性、文档等多种格式数据，属性数据用关系数据库存储和管理，图形数据通过空间数据引擎存放到关系数据库中，文档数据（文字、影像、图形资料等）以长二进制数据格式存放在关系数据库中，或者以文件形式存放。在所有数据库中，还有一个非常重要的数据库是元数据库，元数据主要采用XML来描述。

3.4 系统安全性设计

管理信息系统必须将准确、可靠和安全放在第一位。为了保护数据，本系统从硬件环境、软件环境、程序设计和组织管理制度四个方面综合考虑其安全保密性。

对于硬件系统和软件系统，已经有非常成熟的商业产品，这里不再赘述。仅讨论在程序设计中如何提高系统的安全性。（1）系统的数据库操作需要充分利用数据库的事务提交和回滚机制，确保业务处理的完整性和一致性。（2）系统的数据结构应充分利用存储空间，在不同的用户之间通过数据冗余提高整个系统的数据安全性。（3）系统中存贮的用户口令、备份口令、数据库连接信息等重要数据，必需经过安全加密。不同用户和职能部门设置不同权限级别，同时对用户口令采用高强度的加密算法保护。（4）另外设置个人操作记录、流水记录、特殊操作痕迹记录等方式存放各种操作信息过程，为系统提供多条审计线索，确保每一个文档操作都有据可查，保证数据操作的合法性和安全性、可追踪性。

3.5 接口设计

系统各功能模块之间的数据传递原则上通过数据库作为缓冲和存储区。个别需要的采用全局数据区结构。

系统支持各种标准硬件设备，支持多种数据格式的转换（如：可以进行MapInfo及AutoCAD数据格式到Arc/Info数据格式的转换。可以将系统数据导出为标准的数据格式，可以将标准的数据格式导入为系统数据等），支持各种标准硬件设备。

4 结语

县国土局建设的土地利用总体规划修编管理系统在新一轮土地利用规划修编工作、日常土地利用规划管理以及农用土地开发整理管理等多项业务中得以应用，取得了实际效果。随着修编工作的深入，相关的数据不断丰富，特别是大比例尺正射影像数据库的建成和投入使用，会给土地利用规划修编、管理和实施等带来更方便更实用的现代化工具。

参考文献

[1] 乐都国土资源和房屋管理局[J].乐都县级土地利用总体规划汇编，2001，8.

第7篇：规划土地用途调整方案范文

第一条  为统一土地利用总体规划（以下简称“规划”）的编制和审批程序，推动规划工作的开展，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条的规定，特制定本办法。

第二条  省级规划、市（地）级规划、县级规划和乡（镇）级规划的编制和审批，均应遵守本办法。

编制跨行政区域的规划，可以参照本办法执行。

第三条  规划的主要任务是对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上，根据需要和可能提出规划期内的土地利用目标和基本方针；并协调各部门的用地需求，提出各类用地的控制性指标；调整土地利用的结构和布局；以及提出实施规划的政策、措施和步骤。

第四条  编制规划的目的是为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理地利用我国有限的土地资源，为国民经济与社会发展提供土地保障。

第五条  规划的期限应与国民经济和社会发展长期计划相适应，一般在10年以上。同时应对土地利用的远景目标，作出轮廓性的展望。

第六条  根据分级管理的原则，规划按行政区域分为全国、省级、市（地）级、县级、乡（镇）级5个基本层次。在各层次之间，还可以根据需要，按自然区划或经济区划，进行跨省的、跨市县的、跨乡（镇）的区域土地利用总体规划。

上一级规划是下一级规划的依据和指导，下一级规划是上一级规划的基础和落实。规划编制采取自上而下和自下而上相结合，亦可采取两级规划同步编制。在上级规划未编制时，也可根据需要和当地实际情况先行编制本级规划，并把规划成果及时向上级反馈。

全国和省级规划是土地利用宏观控制和计划管理的指导性战略规划；土地利用比较单纯的地区，也可不搞地区规划，只把省级规划的指标分解到县。市、县规划要和城市规划相协调；县级规划是宏观与微观相结合的规划；乡级规划是实施规划的基础，其重点是把县级规划中提出的各类用地规划指标分解到村，落实到地块。

第七条  编制规划遵循的原则：

（一）认真贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策和“一要吃饭，二要建设”的方针，统筹安排各项用地；

（二）坚持因地制宜，从实际情况出发；

（三）要兼顾社会、经济、生态综合效益的原则；

（四）坚持局部利益与全局利益、眼前利益与长远利益相结合，两者矛盾时，前者应服从后者；

（五）实行公众参与和充分协调；

（六）注重规划的实施。

第八条  国家土地管理局是全国规划的主管部门，各级土地管理部门是本级行政区规划的主管部门。各级规划的范围包括该级行政管辖范围内的全部土地。

第九条  各级人民政府负责编制规划。组织有关部门成立规划领导小组，负责对规划工作的具体领导和协调。

领导小组下设规划办公室，挂靠在土地管理部门，负责规划具体编制工作。

各有关部门派联络员参与规划的编制，向规划办公室提供有关资料和本部门用地规划，反映本部门对规划的要求和意见，参与规划的研讨。

第十条  规划的基础数据必须准确可靠，符合规划所需精度要求。规划用地分类与土地利用现状调查分类一致。

第二章  编制程序与规划内容

第十一条  规划工作一般可分为准备、编制、审批等三个阶段。

第十二条  准备工作包括成立规划领导小组和规划办公室，拟定规划工作方案、工作计划并报同级人民政府批准，落实规划经费和人员，广泛收集已有的现状和规划相关资料等。

第十三条  规划办公室根据上级规划控制指标以及有关国民经济和社会发展计划的要求，结合当地土地资源实际状况，初步提出规划任务、目标和基本方针，经领导小组审议通过后，据此确定编制规划的重点和具体要求。

第十四条  编制规划通常包含以下工作内容：

（一）土地利用现状分析。通过现状分析，提供土地利用的基础数据，分析土地利用结构和布局，总结土地利用变化的规律和经验教训，指明土地利用当前存在的和规划期间可能出现的主要问题，提出合理利用土地的建议。

（二）土地需求量预测。一般由各用地主管部门提交规划期间各部门用地变化预测报告和用地分布图。规划办公室对预测数据进行必要的分析和校核。

（三）土地适宜性评价。通过土地评价重点了解各类后备土地资源和用途需作调整的土地资源的数量、质量、分布和适宜性，为分析土地利用潜力、确定土地利用方向、调整土地利用结构和布局提供依据。

（四）确定规划目标和方针。在进行土地利用的现状、需求、潜力分析研究基础上由领导小组制定规划的主要任务、目标和基本方针。

（五）土地利用结构和布局的调整。根据规划目标和用地方针，对各类用地的需求量进行综合平衡，合理安排各类用地，调整用地结构和布局。统筹协调土地开发、利用、保护、整治措施。

（六）土地利用分区规划。通过土地利用分区规划与土地利用控制指标相结合的方法，把规划目标、内容、土地利用结构和布局的调整及实施的各项措施，落实到土地利用分区，有利于规划的实施。省级以上规划的土地利用分区，提出各区土地利用的特点、结构和今后利用的方向及提高土地利用率的主要措施；县级以下规划的土地利用分区，提出土地利用的具体用途、要求和措施；市（地）级规划分区可结合具体情况，参照省级或县级规划要求进行。

（七）分解下达下一级规划的各类用地的控制性指标，为编制下一级规划提供依据。

（八）制定实施规划的政策和措施。主要包括各种行政、法律、技术和经济的措施，保证规划的实现和落实。

规划内容的核心是编制各类用地规划平衡表和划分土地利用规划区。前者反映土地利用结构的调整和各类用地数量平衡，后者反映各类用地空间布局。

第十五条  规划方案要经过与有关部门和上、下级政府充分协调，必要时也可依据不同侧重点编制2～3个待选方案，进行比较论证，确定最后推荐方案。

第三章  规划成果

第十六条  规划成果包括规划文件、主要图件及附件。

（一）规划文件：包括规划（送审稿）及规划说明。

规划（送审稿）是政府的法规性文件，要求文字简炼、准确，避免论述性、说明性文字。规划说明是对规划的具体解释。

（二）规划主要图件：包括土地利用现状图、土地利用总体规划图。

图件比例尺：省级为1／20万～1／100万，一般为1／50万；市（地）级为1／10万～1／50万，一般为1／20万；县级为1／2.5万～1／10万，一般为1／5万；乡级一般为1／1万或1／5000.（三）规划附件：包括专题研究报告、部门用地预测、其它图件、有关的现状和规划资料等。

第四章  规划的审批

第十七条  规划领导小组组织审定的各级规划（送审稿），经同级人民政府审查通过后，报上一级人民政府批准执行，并报上级土地管理部门备案。

第十八条  经批准的规划在实施过程中，可根据实际需要和客观情况的变化作适当调整和变动。涉及重大原则性问题的修改，须经原批准机关批准。

第五章  附  则

第8篇：规划土地用途调整方案范文

    第一条 为加强政府对土地市场的调控能力，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，确保土地资产保值、增值，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的土地储备，是指政府对根据城市规划功能确定为经营性的建设用地进行收购、储存、管理、经营的行为。

第三条 惠州市市区规划区范围内的土地储备工作，适用本办法。

第四条 惠州市国土资源行政主管部门主管全市的土地储备工作，惠州市土地储备机构负责办理市区国有土地储备的具体事务。

第五条 市土地储备机构根据经济发展、城市建设和土地市场状况等因素，制定土地储备计划，经市国土资源行政主管部门审核后，报市政府批准实施。

第六条 储备的土地应优先用于符合城镇规划的建设项目。进行房地产、商业、旅游、娱乐等经营性项目建设，应当使用储备土地，其土地使用权必须通过公开招标、拍卖和挂牌方式出让获得。公开招标、拍卖和挂牌交易的具体程序按省、市的有关规定执行。

第七条 市规划建设、财政、房产、计划等有关行政管理部门应依据各自的职责，做好土地储备的相关工作。

第二章 储备土地的范围和补偿

    第八条 下列国有土地应当纳入储备土地范围：

    （一）为实施城市规划而批准征用和农地转用的土地；

    （二）公共利益需要收回的土地；

    （三）因单位撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移等原因停止使用的行政划拨土地；

    （四）公路、矿场等经核准报废的土地；

    （五）土地出让等有偿使用合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；

    （六）为实施城市规划收回的土地；

    （七）政府依法收回的闲置土地；

    （八）土地使用权转让中申报价格比标定地价低20％以上，市、县（区）政府行使优先购买权而取得的土地；

    （九）土地使用者申请政府收回的土地；

    （十）城市规划区范围内的无主土地；

    （十一）其他需要储备的土地。

第九条 非工业区的现有工业用地及工业厂房用地，无论是出让还是划拨地，不改变用途转让或补办出让手续的，以及所有出让用地闲置两年以上的，在进入土地交易市场前，一律先由市土地储备机构进行可行性研究，认为值得盘整收回或收购的，经报市闲置土地盘整工作领导小组讨论同意后依法有偿收回，进入市土地储备机构储备。

第十条 纳入储备范围的土地，由市政府统一收回储备，原土地使用权人不得自行处置和拒绝收回。

第十一条 储备土地可采取下列方式：

    （一）征用。根据土地管理法律法规的规定将集体土地征收转为国有建设用地；

    （二）收购。根据原土地使用权人的投入情况进行货币补偿，同时收回土地使用权；

    （三）异地置换。根据原土地使用权人的投入情况，在另一地段置换同等价值的土地，同时收回原土地使用权；（四）收回。依法应收回的土地，按有关法律法规的规定收回。

第十二条 土地使用权收回、收购的补偿原则：

    （一）以出让方式取得土地使用权的，按以下两种情况补偿：

    1、经市政府确认为闲置的土地，原则上无偿收回，但原缴交给政府的有关规费及经有资质的评估机构评估后的土地投入，经市政府同意后给予适当补偿；

    2、因城市规划调整需收购收回的土地，在批准建设期内的，按原批准用途经有资质的土地评估机构评估后的地价予以补偿。

（二）以划拨方式取得的土地使用权，按规定支付的征地成本予以补偿，涉及工程投入的，经有资质的评估机构评估后予以补偿。

（三）建（构）筑物的补偿，按同类建（构）筑物的重置价乘以建筑成新或扣除折旧金额，并经有资质的评估机构评估后予以补偿。

上述各项费用均不计利息，工程投入额按市政府有关土地盘整的政策执行。所需支付的各项费用和工程投入额需经市财政部门审核确认。

第三章 土地储备的程序及前期开发利用

    第十三条 收购、收回储备土地按以下程序进行：

    （一）储备土地的认定。

1、对土地使用权人申请收回的用地由申请人携有关资料向市国土资源行政主管部门提出申请，经批准后由市土地储备机构具体组织实施；

    2、经市政府批准收购、收回的用地，由市国土资源行政主管部门向原土地使用权人发出收购、收回通知，原土地使用权人按通知要求向土地储备机构提供有关资料，由市土地储备机构具体组织实施；

    （二）被收购、收回的土地的原用地单位需提交下列资料：

    1、土地收购申请书；

    2、营业执照和法定代表人身份证明；

    3、授权委托书；

    4、国有土地使用证、房屋所有权证或权属证明材料；

    5、取得土地使用权时缴交税费的单据；

    6、土地平面图；

    7、主管部门的意见；

    8、其他需提交的材料。

（三）调查与评估。市土地储备机构对申请人提供的土地状况、地上附属物权属、土地面积、地上附属物占地面积、区域范围、土地用途等情况进行实地调查核实，对土地投入状况进行核算或委托有资质的评估机构评估。

（四）征询意见。市土地储备机构对申请收购、收回的土地向市规划建设行政主管部门征询规划意见。

（五）拟订补偿方案。由市土地储备机构根据调查评估结果及规划意见，拟订土地使用权收购、收回补偿方案。

（六）方案报批。收购、收回补偿方案经市国土资源行政主管部门审核后，报市政府批准。

（七）组织实施。收购方案批准后，由市土地储备机构与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。按收购合同的约定，市土地储备机构向原土地使用权人支付补偿金额，原土地使用权人交付土地，并共同向市国土资源部门、房产管理部门申请权属变更登记手续。

第十四条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：

    （一）收购土地的位置、面积、用途及权属依据；

    （二）土地收购补偿费用数额及其支付方式和期限；

    （三）交付土地的期限和方式；

    （四）双方约定的其他权利义务；

    （五）违约责任；

    （六）纠纷的处理。

第十五条 市土地储备机构可对储备的土地进行前期开发利用。

（一）前期开发。储备土地出让前，完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。

（二）土地利用。储备土地暂不出让时，土地储备机构可将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途等形式进行经营。所得收益视同土地出让收入纳入财政管理。

第四章 土地储备的资金运作和财务管理

    第十六条 土地储备资金由市土地储备机构设立专户，专款专用，资金的使用受市国土资源行政主管部门、财政部门和审计部门的指导和监管。

第十七条 土地储备资金的来源：

    （一）市财政拨付给市土地储备机构的土地储备专项资金；

    （二）按储备土地出让收益的10％提取土地储备资金，逐渐减少银行贷款，降低成本；

    （三）金融机构贷款；

    （四）其他来源。

土地储备资金均应纳入市财政专户管理。

第十八条 下列费用应计入相关地块成本，进行会计核算：

    （一）新征土地的补偿、拆迁等各项费用；

    （二）收购、收回土地时应支付的各种补偿费用及评估、测绘等费用；

    （三）储备土地的前期开发、整理、利用及信息等费用；

    （四）储备土地出让前的规划方案、评估等费用；

    （五）委托土地交易机构实施储备土地招标、拍卖和挂牌出让的交易费用；

    （六）收购该地块的贷款利息；

    （七）其他相关费用。

第十九条 市土地储备机构使用银行贷款时应控制风险，制定贷款和还款计划，从土地出让收入中优先拨付用于偿还贷款本息。

第二十条 市土地储备机构储备土地的出让收入应纳入市财政管理，全额上缴市财政专户，不得从土地出让收入中坐支成本、费用。土地储备所需支付的成本费用由市财政部门核拨。

第二十一条 因实施城市规划或公用、公益设施建设等政府行为而无偿划拨储备土地或所收地价低于土地储备成本的，经市政府批准，缺口资金可由市土地储备中心垫付，从土地储备专项资金中支付，作为上交资金。

第五章 惩 处

    第二十二条 对纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人拒不服从收购储备的，由市政府按有关法律法规的规定无偿收回。

第二十三条 对纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人未经批准，擅自转让土地使用权及其地上建筑物、构筑物的，由市国土资源行政主管部门会同有关部门依法处理。

第二十四条 市土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第9篇：规划土地用途调整方案范文

在省级土地利用总体规划修编中的应用

测算耕地粮食综合生产能力：根据农用地分等成果，构建自然质量等指数和利用等指数与标准粮产量对应关系序列，计算不同等别基期年的耕地粮食单产水平以及预测规划目标年耕地粮食单产水平，结合耕地面积，计算基期年和预测规划目标年的耕地粮食综合生产能力。同时，运用农用地分等成果可以计算得到耕地的平均等别。在耕地面积不断下降的现实情势下，规划实施前后耕地的平均等别应该保证提高，至少不下降，才能确保粮食综合生产能力不下降。在省级规划中，通过平均等别的测算，可以从宏观上有效反映规划区内耕地质量及分布，真正落实耕地数量、质量的双重管理。

测算耕地保有量：耕地需求量预测要在农产品需求量预测、耕地单产预测、耕地复种指数的基础上确定。农用地分等成果可以丰富粮食综合生产能力、耕地单产的预测方法。预测规划区内粮食需求量，将耕地粮食综合生产能力、规划目标年耕地预测粮食单产水平与此结果比较，计算出在一定粮食自给率下耕地的保有量。

确定基本农田保护规模与空间布局：基本农田保有量的确定可以利用基本农田的平均等别、粮食单产水平，按照对粮食的需求量预测需要保护的面积，同时还应根据粮食安全警戒线，确定基本农田的最低保护面积。依据农用地分等成果对自然质量等指数高和较高的等别进行特殊保护；在满足上级规划下达的基本农田数量指标的情况下，自然质量等指数低或较低的可划入一般农田。

确定土地开发整理重点区域：土地开发整理重点区域的选择，需要对土地的数量、质量、布局及潜力调查评价等进行系统分析。农用地分等成果提供了省级各等别农用地的分布、面积，以及各单元的自然、利用、经济属性等，利用信息技术将耕地数量、质量等信息直观地反映在农用地分等图上，反映了土地开发整理的农用地在空间上的等别差异，其成果可以确定土地开发整理的重点区域。

测算耕地占补及粮食生产能力变化：根据农用地分等成果中的自然质量等指数，结合补充耕地面积，测算补充耕地的粮食生产能力。为保证粮食生产能力不下降，根据耕地“占补平衡”原则，补充耕地时，可以根据被占用耕地的等别，补充相应等别的耕地。通过对占用耕地、补充耕地粮食生产能力以及规划前后平均等别结果的比较，可以确定粮食生产能力以及耕地质量的变化，以此来衡量基于耕地数量和质量的占补平衡是否实现以及差距范围，并可进一步在最大潜力层面确定区域粮食生产能力得失及其导致的人口承载能力的增减。

在市、县级土地利用总体规划修编中的应用

支撑土地利用现状分析：规划编制应对土地的数量、质量、布局及利用程度等进行系统分析。农用地分等成果提供了市、县各等别农用地的分布、面积，以及各单元的自然、利用、经济属性等，为确定区域内不同质量等别的耕地布局提供一个多层次的、科学合理的依据。

划定基本农田保护区：严格保护耕地特别是基本农田，是这次规划修编的首要原则。在县级土地利用总体规划中，农用地分等成果在基本农田保护中的应用，不单体现在基本农田数量的确定，更要确定其空间布局，与基本农田保护区粮食生产能力测算。

为保证粮食安全，必须根据耕地质量分布状况，合理地分配各区域基本农田的数量指标。基本农田保护数量的确定，可采用根据行政区内各等别耕地的面积，从高等别向低等别逐步累加，当累加面积达到上级下达的指标时，该累加面积即可定为基本农田面积，避免以一个统一的基本农田保护率来确定各区域基本农田保护数量指标的不合理性。

基本农田质量状况基于基本农田保护的质量要求，采用以耕地综合等别图为依据，将其与基本农田保护规划图进行叠加，把高等别耕地优先划为基本农田，将不同等别的基本农田赋上不同颜色，使耕地质量等别更加直观。避免将一些边远、地形复杂、水土质量差的耕地划为基本农田保护区，可以保障基本农田的质量，提高基本农田保护区划定的严肃性和可操作性。

考虑到部分地方存在基本农田布局不合理的问题，可以在保证基本农田数量不减少、质量不降低的前提下，以农用地分等成果为依据，对基本农田布局进行适当调整。基本农田布局的确定，宜采用以耕地等别图为依据，高等别耕地优先划为基本农田，严格从质量上界定和区分基本农田与一般农田，确保将优质耕地划为基本农田。

选择土地开发整理项目：农用地分等成果反映了自然质量等状况，提取各评价单元耕地的限制因素，如灌溉保证度、坡度、有效土层厚度、土壤质地、障碍层次等，指出土地开发整理中的限制性因素。根据农用地分等的质量差异，针对农用地分等因素，合理选择与安排土地开发整理项目，可以明确提出土地开发整理所要达到的目标，土地开发整理中采取的重要手段和技术方法，提出耕地数量和质量的针对性手段、达到质量的要求和评价方法，使其在资金投入、增加耕地面积、提高耕地质量等方面具有可比性，以保证土地开发整理项目发挥最大效益。

完善土地开发整理项目设计：项目初步设计完成后，须利用农用地分等定级工作的成果或方法评定补充耕地应达到的等级，项目竣工验收时认定补充耕地等级。首先根据农用地分等成果，查找土地开发整理项目所在二级区、标准耕作制度、评价因素体系、记分规则表等基本参数。二是按照土地开发整理项目补充耕地设计条件获取各因素分值。耕地坡度、灌溉保证率和排水条件、土壤质地等，而土壤养分含量因素获取相对困难，必须考虑熟化过程，可通过参考条件相似的耕地来确定。三是计算土地开发整理项目补充耕地应达到的自然质量分。四是计算土地开发整理项目补充耕地应达到的自然质量等指数。五是查找土地开发整理项目所在区域的土地利用系数，计算土地开发整理项目补充耕地应达到的利用等指数。六是根据等级划分间距，确定土地开发整理项目补充耕地应达到的等级。

调整土地利用的空间布局：在深入研究城镇如何发展、基础设施建设等各项非农业建设中，一定要遵循尽量少占耕地或不占优质耕地的原则，将耕地等别图与供选方案的土地利用总体规划图叠加，提取不同方案建设用地所占用耕地的质量状况，积极引导建设用地占用耕地的空间布局，合理选择城镇和基础设施空间扩展的方向与布局结构的形态。通过空间发展政策并结合土地用途管制对城乡发展空间模式加以引导，并合理调整农业产业结构与生态退耕。

建立数量和质量并重的土地利用规划管理信息系统：构

建数量和质量并重的土地利用规划信息管理系统，以土地利用数据库和现有的土地管理信息系统为基础，运用农用地分等成果，结合遥感、信息化技术，将农用地的基本信息包括自然质量等别、利用等别、经济等别、综合等别、粮食综合生产能力等信息连接到土地利用现状数据库中，建立一个具有完整的农用地质量信息的数据库。同时在每年的土地变更调查中，对数据库信息随时更新维护。农用地信息的查询与分析功能是系统的核心功能。查询功能可以利用农用地数据库检索的组合方法实现，不仅能按用户的要求根据图形查询相应的属性信息，而且能依据属性情况来获取所要的位置、形状和相邻关系或派生的信息的双向查询。分析功能主要是通过空间分析操作实现对农用地的监测、综合统计分析、粮食生产能力评价、优化布局、基本农田规划等功能。

在乡(镇)级土地利用总体规划修编中的应用

实行农用地等级差异管制：在农用地分等定级的基础上，根据土地利用比较优势的原则，对于粮食生产具有很强适宜性的土地，通过严格管制，将其严格限制于粮食生产用途；而对于比较优势不显著，并存在多适宜性的土地，则实行限制性管制，如主要限制这类土地用于农业、林业、渔业、牧业等农业用途，从而便于当地政府或农民用于农业产业结构调整。可以根据土地用途分区类型实施具有一定等级差异的管制。

把基本农田落实到地块：把基本农田具体落实到地块，除标注保护块的面积外，还要标注等级。建立基于基本农田数量、质量的动态管理系统，将基本农田的产量提高潜力以及粮食产量的限制因素等信息反映在基本农田保护信息中，切实加强对基本农田的监控。同时，采用“双控指标”，即基本农田保护面积和基本农田生产能力双重指标，落实基本农田用途管制制度。