廉租房的管理办法精选(九篇)

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第1篇：廉租房的管理办法范文

解决城市廉租房政策实施的资金问题，关键是要均衡各方利益，依靠中央资金支持，带动地方和社会投入，积极拓展筹资渠道，共同构建廉租房保障资金支持体系。

一是科学安排财政预算资金。解决“居者有其屋”的问题，是中央和地方政府不可推卸的共同责任，因此，城市廉租房政策实施的资金来源主要应来自各级政府的财政投入。当前，《廉租住房保障资金管理办法》明确了廉租房保障资金的八种来源，但是除了对土地出让金用于廉租房建设的比例做了具体规定以外，其他几项来源的资金比例仍不明确，尤其是地方政府与中央政府的资金比例关系不明确。因此，必须尽快出台与廉租房建设资金来源相配套的实施细则，进一步明确中央政府与地方政府财政投入的比例关系。

二是形成多元化投融资渠道。首先是引入房地产投资信托基金。对参与廉租房建设和经营的房地产投资信托基金给予财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高基金和投资者的收益水平，从而鼓励房地产投资信托基金投资建造或购买廉租房，再以低租金出租给低收入家庭。其次是发行廉租房建设债券，以弥补廉租房建设资金的不足。第三是实行证券化运作。我国廉租房一般只租不售，因而具有稳定的产权，廉租房作为政府福利项目，其收益尽管不高但具有稳定性，这些都符合证券化资产的特点。在实际操作中，我们可以采取直接将廉租房项目证券化或以廉租房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化两种方式。第四是发行福利彩票模式。可从社会福利彩票所筹集的资金中提取适当比例，用于当前的廉租房建设，这既遵循了福利彩票基金无偿使用的原则，也有效地缓和了廉租房建设过程中资金紧缺的问题。

二、切实采取措施，强化地方政府落实城市廉租房政策的力度

一是提高认识，明确责任。地方政府必须从构建社会主义和谐社会的大局出发，充分认识实施廉租房政策的重大意义。只有认识到位、责任明确，才能在实践中大刀阔斧地将政策落实下去。

二是加强考核，强化落实。应该把廉租房建设等民生问题纳入到地方官员考核的指标体系之中，并强化问责。另外，地方政府还要将廉租房建设和租金补贴任务纳入政府年度实施项目，年初制定计划，明确部门责任；年中进行检查，加强督促指导；年末实行考核，确保政策目标的实现。

三是立足实际，开拓创新。地方政府应坚持从地方实际出发，原则性与灵活性相结合，大胆探索，开拓创新，闯出一条廉租房政策有效实施的路子来。例如陕西省规定，土地出让净收益、住房公积金增值收益余额不能满足年度廉租房保障资金需要时，差额部分由省市县三级财政按“三三制”原则筹措。云南省规定，从县城以上房地产开发税收中，拿出不低于10％的资金支持廉租房建设。

三、扩大社会参与，积极拓宽诚市廉租房的房屋来源

根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定，目前我国城市廉租房房源主要有四种，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，这种供给方式显然不能满足日益增长的大众需求。探索新的廉租房供给机制、争取更多的廉租房房源迫在眉睫。

一是建议政府收购空置房作为廉租房。政府出资以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房，然后对其按廉租房标准进行重新设计并改造成适合最低收入家庭居住的廉租住房。目前我国空置房的数量很大，这不仅不利于房地产开发商资金的回笼，而且给商业银行造成大量的不良资产。政府通过收购将空置房转化为廉租房，既可以盘活空置住房资金，又可以节省廉租房建设成本。

二是鼓励开发商建设经营廉租房。可以由政府以提供低息贷款的方法资助开发商建造廉租房；或者对于按照政府标准建设、经营廉租房的开发商，政府在地价等方面给予一定的优惠，从而鼓励更多的开发商投入廉租房建设，增加廉租房的数量。

三是强制开发商建设经营少量廉租房。可以在土地竞标时就明确要求每一个楼盘都必须建造一定比例的廉租房，强制开发商参与廉租房的建设与经营。

四是动员房屋所有者自愿提供廉租房。政府应制定相应的优惠政策，如减免税收等措施，鼓励拥有符合廉租房条件的房屋业主提供廉租房。除给予一定的利益优惠外，政府还可以给予廉租房提供者其他一些名誉上的奖励。

四、完善体制机制，建立健全城市廉租房政策实施的各项制度

一是规范准入机制。科学合理地确定最低收入标准并采取有效的收入审核管理办法，是落实住房保障政策的基本前提。不同地区应按照当地经济发展状况划定廉租房准入标准，并根据当年房地产市场价格对不同层次的家庭收入线进行定量分类，确保准入标准科学，保障对象准确。

二是完善退出机制。建立有效的退出机制，可以提高资金利用率和廉租房制度的覆盖面，从而在有限的资源条件下，体现最大程度和范围的社会公平。为此，每隔一段时间要对原保障对象进行重新认定，条件改善的退出廉租房，只有符合条件的方可继续享受廉租房政策。这样，可使不同收入水平的居民都能有与其收入水平相适应的住房，从而真正建立和完善多层次的住房供应体系。

第2篇：廉租房的管理办法范文

【关键词】廉租房 房价收入比 住房供应体系

住房问题关乎民生和社会稳定，十七大报告中明确提出了“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，使全体人民实现‘住有所居’，让更多的人享受改革与发展的成果”。认真学习领会和贯彻落实十七大关于建立健全廉租房制度的主要精神及战略部署，对于进一步改善民生、促进社会和谐具有重要的现实意义。

一、我国廉租房制度建设的必要性

1、解决低收入者住房问题的有效途径

以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。为此，必须将这部分群体纳入住房保障体系，而廉租房建设是社会保障体系的重要组成部分，对于解决低收入者住房问题将起到积极的作用，也是切实贯彻“住有所居”基本国策的重要体现。

2、缩小房价收入比，缓解贫富差距的有力措施

房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，房价收入比的拉大源于市场经济条件下城乡、行业、区域之间贫富收入差距拉大。2006年，我国平均房价收入比是6.7，但是同年最低收入家庭的房价收入比约为22，而最高家庭房价收入比刚刚超过2，前者是后者的10倍，并且这种差距还呈逐步扩大的趋势，2000年最低家庭房价收入比是最高家庭的5倍，而2004年这个比例扩达到9倍。在市场调控失灵的情况下，政府有责任帮助住房困难的低收入群体改善居住条件，保障居住需要，缩小与富裕群体的差距，而廉租房建设能够有效协调平衡政府和低收入群体这两方面的需求。

3、完善城市住房供应体系（见图1）的重要环节

当前，商品房价格逐步上涨与中低收入者购买力不足的矛盾是社会各界广泛关注的热点和焦点，若不能有效调控房地产市场，保障居民的基本居住权，将会引发一系列的社会问题。我国的房地产市场繁荣发展不过短短的几年，廉租房制度建设在我国也刚刚提上议事日程，其发展前景有待实践的进一步检验。为此，必须改革现行的住房供给制度，建立健全我国社会住房供应体系，将廉租房和经济适用房列入其中，具体的政策取向为：低收入家庭主要通过廉租住房，外加经济适用房解决；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租赁房的办法解决；高收入家庭主要通过市场供应商品化住房。

二、我国廉租房制度建设存在的问题

1、需求资金的缺口较大

廉租房建设当前被提到了空前的高度，但用于廉租房建设的资金缺口较大，资金不到位和资金支持体系不尽完善，突出表现在以下几个方面。

（1）财政支持力度不够大。我国用于廉租房建设的财政资金无论是在绝对量还是在相对量上都处于极低的水平，2006年全年财政收入高达3.9万亿，增长约7000亿，同比增长24%，而用于廉租房建设资金只有23.4亿元，只占当年财政收入的0.06%，廉租房建设主要以地方财政资金投入为主，而当前地方财政的支持力度尚不够大。

（2）国家规定的廉租房建设资金来源渠道和实际运作有差。地区经济发展不平衡导致了地方财政没有将土地出让收益作为当地廉租房建设的主要资金来源，地方财政收入的差异决定了各地廉租房建设进程的不同，这也是导致廉租房房源供给紧张的一个因素；土地出让收益受到地价和可转让土地面积的影响导致土地出让收益较低，而且缺乏可持续性。

（3）在市场配置资源的前提下，银行等金融机构对能够获取商业利润的商品房建设投入大量资金，这是导致当前通货膨胀产生的重要原因，而对无利可图的廉租房建设投入的信贷强度明显不足。

2、覆盖范围小，申请标准控制不严

到目前为止，在全国291个地级以上城市中，仍有部分城市没有实施廉租住房制度。而实行廉租房政策的城市中廉租房所占的比重非常小；边缘地区低收入家庭尚未纳入保障范围的数量尚未确定；廉租房覆盖范围小。廉租房申请一般是以居民收入标准来衡量，由于个人收入却乏透明度容易导致不符合廉租房居住者通过变相的非法手段成为廉租房的保障对象，而应该纳入住房保障体系的居民却被排斥在外，廉租房对低收入者的保障作用收到弱化。另外，我国个人信用制度和个人申报制度不够完善，个人收入来源较多，“灰色收入”无法得到确切的统计，仅仅依靠透明收入作为廉租房申请的标准，有失公允性。

3、土地供给不足

人地矛盾突出是我国的现实国情，伴随着我国经济的快速发展，一方面城市化进程的加剧要求城市规模逐渐扩大；另一方面，土地的天然供给有限性又制约了城市规模的扩张。用于城市建设土地资源的有限性导致城市地价的上涨，进而带动了房价上涨。开发商为了追求高额利润无疑会在固定的土地上首选建设商品化住房，用于廉租房建设的土地供给量较少。

三、发展与完善我国廉租房制度建设的对策

1、探索适合我国国情的廉租房提供机制

新加坡是典型的人多地少的国家，在城市化进程中很好地解决居民住房保障问题。主要采用“公屋+象征性租金”的形式，对居民总数的8.5%的低收入者供应廉租房，公屋由政府出资购买或兴建，廉租房居民每月只需支付11新元租金。我国廉租房建设刚刚起步，可以很好的吸收新加坡在解决低收入者住房问题方面所取得的有益经验。其一，政府打破当前对土地的限制政策，适当进行圈地兴建公有廉租房，对廉租房居住者收取少量的租金用于廉租房日常的维护与管理，采用“公屋+象征性租金”的形式。其二，运用优惠政策鼓励吸引或行政手段规定房地产开发商在兴建商品化住房的同时按照一定比例兴建廉租房。其三，中国城市中还存在相当多闲置的旧房，为此政府可以通过官方或纯民间的非营利性中介组织，利用老城区的二手房交易，组织廉租房市场，用税收与金融优惠政策鼓励业主将房屋租赁给中低等收入者。其四，政府可以在各地城镇废弃房屋基础上进行改建、扩建、翻新，以较低的成本满足低收入者对廉租房和经济适用房的需求。

2、构建廉租房保障资金支持体系

（1）科学安排财政预算资金。可通过财政资金形成廉租房和经济适用房专项基金，实行专款专用，设立机构，统筹管理，条件成熟时可编制预算，实行国库集中统一收付制度，确保建设资金落实到位；在税收方面，减免低收入家庭购房税赋以及开发商建设廉租房的所得税。

（2）建立多渠道投融资机制，广范围吸收资金以满足廉租房有效供给的需求。第一，地方政府尝试发行廉租房建设专项债券筹集廉租房建设资金；第二，以在坚持政府主导原则的前提下，廉租房的建设可以由社会中介机构来运营，资金来源则可以依靠激活的民间存量资本、慈善基金和境外资金等；第三，充分发挥市场筹集资金的作用。

3、严格土地规划，创新产权制度

廉租房建设要求政府强化管理职能，本着“节约用地”的原则，严格规划建房土地制度，合理调节城市土地供给结构，增加廉租房等中小套型的住房用地。首先，地方政府要坚持中央政府有关土地的决策，严格落实每年用于新开发的土地数量限制，严格土地占用审批程序。其次，开展地区土地整理，收回闲置土地，盘活存量土地，提高集约用地效率。再次，地方政府必须从土地出让租金收益中拿出大部分用于廉租房支出，完善相关配套的基础设施建设。

“廉租房的所用权属于国家，居民只有使用权”的原则会产生两方面的影响：一方面，居民对廉租房的使用没有太大的关心，致使廉租住房使用寿命缩短，提前进入折旧状态。另一方面，开发商对兴建的廉租房质量缺乏保障，相关配套的基础设施不完善。但若政府明确产权，如规定“对保障性住房的居住达到一定期限，居民只需支付少量的租金便可获得所用权”，则必将调动居民对廉租住房的保护意识，有效防治廉租住房的“衰老”，同时开发商也会提供高质量的廉租房以便于公有产权到期后出售。

4、加快与廉租房制度建设相关配套政策的制定与立法

廉租房建设制度是一个社会性问题，决定了其不可能“单兵突进”，而要有相关的配套政策措施同步进行，才能确保廉租房制度建设的实施效果。

（1）加强市场监管，严格房地产企业市场的准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为；实行划拨方式供应土地，加强对廉租房建设用地的优先安排、保证供应；取消城乡户籍限制和地区限制，为进城务工人员开辟“绿色通道”，扩大廉租住房的覆盖范围。

（2）开展低收入家庭住房状况调查、建立低收入住房困难家庭档案；健全廉租住房制度和经济适用住房制度中的申请、审核和公示办法，严格开展申请人家庭收入、住房状况的调查审核，一旦廉租房居住者的收入高于廉租房居住标准，应及时收回廉租房，完善退出机制。

（3）明晰法律责任，确保实施效果。对廉租房实际运行过程中出现的带有普遍性的重大问题要加快相关立法程序，确保问题得到有效解决；对已出台的相关政策法规，如《关于解决城市低收入家庭住房问题的若干意见》、《廉租房管理办法及实施细则》和《廉租房保障资金管理办法》等，必须加强政策的执法力度，这就要求建立一支业务素质硬、执法能力强的队伍，保证政策效果得到切实有力的体现。

【参考文献】

[1] 贾康：建立以公共财政为主的基本住房保障基金多元化来源渠道[J].中国发展观察，2007（10）.

[2] 朱记军、杨易：浅议我国廉租房制度[J].中南财经政法大学研究生学报，2007（1）.

[3] 秦德安：外国廉租房制度建设对我国的启示[J].中国房地产金融，2007（5）.

第3篇：廉租房的管理办法范文

论文关键词：廉租房；问题；对策 

 

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房制度和住房公积金制度、经济适用房制度是我国目前住房保障体系的三个重要组成部分，是为我国城镇中低收入者解决住房问题的重要途径。在城市化的快速发展的背景下，城市失业、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱势群体，收入很低是他们显著的特征。显然后两种住房保障制度无法解决他们的住房问题。在制度失衡的市场背景下，完全依靠市场来解决这部分弱势群体的住房问题无疑是行不通的。因此他们住房问题的解决政府承担不可推卸的责任，这也是构建和谐社会的重要基础。 

1 我国廉租房制度问题现状及原因分析 

作为我国住房保障制度的重要组成部分，国家对廉租房制度非常重视，也配套出来了一系列相应的法规政策，许多地方也推行了针对性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地开展了行之有效的廉租房制度。但囿于种种因素制约，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困扰廉租房建设踌躇不前有其深刻的制度原因: 

1.1 土地和资金瓶颈制约廉租房制度实施 

廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的gdp增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。另外还有一个重要的情况就是廉租房源的供应量和当地的房价成反比，供应越多，房价就越不可能上涨，这也意味着也越不可能为当地政府带来更多的税费收入。另外，在廉租房建设过程中，公共住房的购建和维修、租金补贴等都需要有大额、稳定、持续的资金作保证。因此，我国虽然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地资源的有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。 

1.2 廉租房准入与退出机制尚未完善 

   （1）廉租房准入机制尚不完善。 

廉租房准入机制尚未解决租住标准的制定、申请资格的认定这两个技术性问题。廉租房的现行保障对象的确定是根据建设部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备一系列条件:申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准：申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准：申请保障家庭成员中最少要有一人是非农业常住户口：申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。根据这些标准，我们国家现在的廉租房保障对象，约占整个城市家庭的十分之一左右。国务院在2007年下半年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中计划到2010年即“十一五”规划期末，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。城市最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭二者合计达整个城市家庭的五分之一。随着覆盖面的扩大和实现日期的日益临近，廉租房保障任务的压力也越来越大。不完善的廉租房准入机制为廉租房建设发展设置了障碍。  业形象并加以宣传倡导。 

（2）廉租房退出机制尚不完善。 

廉租房退出机制必须进行科学的设计，以避免有人从中谋取不当利益。这是因为廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。然而目前我国廉租房退出机制还存在许多不完善的地方，从而影响廉租房建设的发展。 

（3）保障对象覆盖率偏低，城乡一体化保障体制缺失。 

根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房主要解决最低收入家庭的住房困难。按照中国统计年鉴采用的城镇家庭收入分组方法，最低收入家庭占城镇家庭总户数的10%。这种方法只能测算出最低收入家庭的大致数量范围，无法提供具体哪些家庭是最低收入家庭。这也就是说，最低收入家庭实际上只具有概念意义，没有明确指向，因而无法具体指导廉租住房政策的实施。在各地实践中，在没有其他更科学的衡量标准的情况下，城市居民最低生活保障金提供了一个判定城市居民贫困程度的收入标准。这对于在短期内确定廉租对象提供了极大的便利。但是，廉租对象普遍被限定在城市低保户范围之内，这在一定程度上缩小了廉租住房保障对象的范围。 

2 对策分析 

（1）加大对政府参与监督力度，保证廉租房制度的实施。 

廉租房制度浓厚的保障色彩决定了政府在廉租房制度中的主体地位。其主体地位意味着两点一是政府必须积极的参与，以解决低收入家庭的居住问题为己任，认真履行其主体地位。因此必须加强对地方政府的监督，将廉租房制度作为考核其地方政绩的一部分：二是不能仅仅依靠政府来完全解决廉租房问题。地方政府一方面利用其对土地所有权的控制，通过优惠条件与开发商、其他金融机构合作共同完成廉租房建设，同时对廉租房地段进行控制，避免廉租房集中建设现象的出现：另一方面通过税收的形式实现对低收入家庭的住房补贴，防止贫富差距的拉大，实现社会公平。 

（2）不断完善实物配租退出机制。 

各地政府要建立动态管理制度，特别是加强统计和调查工作，全面、准确掌握低收入住房困难家庭的基本情况，完善廉租住房申请、审核、公示、轮候制度和退出机制。对廉租房保障对象实行动态跟踪管理，用更加灵活多样的手段建立、完善廉租房租赁管理体系。要切实加大审核力度，联合社区、街道、民政部门等，每年对廉租房住户进行审核，对不再符合保障条件的家庭，可以考虑给予一定的过渡期。在过渡期内，政府给予一定的租金补贴，增加其造血功能，促使其到市场上去租房，打破在廉租房保障过程中的“终身制”现象。对确实不愿意搬出的住户，可以考虑将廉租住房市场化，以市场价格出售给租住户，政府可以利用这些售房资金继续修建廉租住房。同时，进一步发挥公众的监督作用，鼓励群众举报他人瞒报收入的行为，将个人收入纳入社会监督网络。建立有效的惩罚机制，一旦发现虚报收入，通过非法渠道租住廉租房的，要严厉惩罚，并与个人信用挂钩，记入个人档案。通过完善可行的退出机制，让更多真正有困难的家庭居有其所，从而确保廉租住房制度的顺利实施和国有资产的有序使用。 

第4篇：廉租房的管理办法范文

关键词 ppp模式 廉租房 融资

一、我国廉租房融资模式的现状

1、政府财政支出起主导作用的传统模式

廉租住房与保障房体系中的经济适用房不同，它本质上一种准公共产品，具有正外部性，是政府通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，无论是财政预算拨款、住房公积金增值收益余额、10%的土地出让金纯收益，还是廉租房租金收入和其他来源，从根本上都是国家的财政收入，它完全的福利性质决定了其资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。但是，政府在强调自身的主导性时却忽略了如何调动市场机制的积极性，在政府财政严重不足和地区不平衡的今天，这种模式异常脆弱。

2、政府专门机构融资模式

政府专门机构融资模式由廉租房管理部门或专门的住房保障管理部门负责建设资金筹集，利用政府部门的政策优惠通过多种形式吸引民间资本的参与，以政府的良好信誉为支撑能较容易的获得金融机构的贷款，因此目前许多城市在廉租房建设中采用了这种模式。

3、投融资平台融资模式

投融资平台融资模式也是投资主体多元化的融资形式，这种形式早前多用于道路、机场等基础设施领域，已经积累起比较成熟的经验。政府部门组建的国有投融资平台是这种融资模式的主体，融资方式和融资渠道方式多样灵活。

二、廉租房融资过程中存在的问题

我国的廉租房发展较晚，但是发展的速度非常快，虽然各级政府对廉租房的关注度较高，在发展的过程中扔存在一些问题。

1、地方政府财力不足

我国经济取得了举世瞩目的成就，但目前的财政实力仍较薄弱，面对保障性住房所需的巨大资金需求，国家财政仍不能满足需求。廉租房属于保障性住房体系，区别于商品房，其开发是不以盈利为目的的，因此，参与廉租房建设的房地产商较少。

2、廉租房收益不显著

廉租房的出租不以盈利为目的，其价格应保证中低收入人群能够负担得起，因此其租金定价往往低于房屋租赁市场价格，租金收益不明显。因此，必须进行完善的制度设计和运营方式的创新，使得社会资金在参与廉租房建设的过程“有利可图”，提高其参与的积极性与动力。

3、融资渠道单一、方式匮乏

廉租房本身的性质决定了其建设过程中的每个环节都离不开政府部门的支持与帮助，融资过程也不例外，不论是财政拨款还是专项资金，不论是土地出让金净收益还是住房公积金增值收益都是受政府管辖和支配的资源。廉租房项目融资过度依赖于政府财政不但加重了政府的负担，不利于廉租房建设的可持续发展。

4、缺乏专业运作机构和人才

在我国 ppp 尚处于起步阶段，是一个陌生的事物，政府部门及私人投资者对其的关注和研究还远远不够。观察发达国家在廉租房建设方面的经验不难发现他们都有一个运作规范、效率极高的专门项目机构或公司，整合融资、设计、管理、施工、运营等各个领域的专业从业者，使整个项目科学化、专业化、规范化，极大地提高了公共住房项目的成功概率。

5、融资效率低

廉租房建设与商品房开发不同，不能取得土地出让金，因此政府部门在公廉租房建设方面的内部驱动力并不明显。当发生财力紧张的情况时，拖欠和缩减廉租房建设开支必然成为政府部门的首要选择，造成融资效率降低。

6、相关制度不健全

目前我国的廉租房建设还处于起步探索阶段，没有国家级别的权威的廉租房管理细则，各试点城市出台的暂行规定和管理办法有许多不完善之处，尤其表现在廉租房建设融资方面没有细致的规定。

三、廉租房融资存在问题的解决办法

1、严格把控廉租房住户的标准

廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。因此，严格把控廉租房住户的标准，可以避免不符合条件的住户投机取巧，减轻政府的融资压力。

2、政府鼓励性政策

政府可以借鉴国外的优秀政策

，比如美国政府为鼓励、吸引私人房产商兴建低收入家庭公寓住房，为其提供远低于普通抵押贷款率的资金，也可以学习德国、日本等国的经验，成立国家层次的专门的保障性住房融资银行为参与社会福利性建房的个人或机构提供长期低息贷款或给予政府补贴。此外，政府部门还可以尝试发展债券市场吸收各种社会资本，为廉租房提供稳定的资金链。

3、加快住房保障相关制度和法律法规的建立和完善

我国现有的规章制度是针对廉租房的保障和监督制定的，保障性住房建设规模和速度都处在历史最高水平，亟须政府部门完善和发展廉租房相关制度、建立健全融资体制，推动廉租房建设项目顺利开展。

四、结论

廉租房的初期建设和后面的长期经营所需要的资金需要多元化的来源，其中包括政府的财政拨款、私营企业贷款或投入其自有资金，以及在资本市场上融入的资金和政府举债获得的资金，以此作为项目的长期资金支持。目前我国廉租房建设资金来源渠道单一，主要依靠财政拨款，没有充足的资金供应成为制约廉租房制度发展的最大问题，因而必须调动一切可以利用的资金，创新廉租房资金来源渠道。

参考文献：

[1]赵鹏.我国公共租赁住房融资模式研究[d].安徽：安徽大学，2010.

[2]崔琳琳，谭大璐，刘 滢. ppp 模式在成都市保障性住房中的应用[j].工程管理学报，2011，（25）：454-457

第5篇：廉租房的管理办法范文

近年来,适当生活水准权的实现问题愈来愈成为法学界关注的一个热点问题。从既有的研究成果来看,学者们都将注意力集中于如何将此项权利法制化并通过一定的救济途径切实保障此项权利的实现上。这种研究思路体现了适当生活水准权从证成自身合法性到权利实现这一层面的转变。这无疑在制度与事实两个方面都推进了适当生活水准权的发展。然而,这种从法学内部,特别是从宪法、行政法以及人权的角度进行的思考,存在的最大问题是缺乏对适当生活水准权的实际运作所产生的社会效果给予必要的关注。其实,从社会效果的角度来看,中国适当生活水准权制度在保障弱势群体生活状况方面确实发挥了重要作用,但同时也在事实上建构着弱势群体的底层社会身份。这种底层社会身份的建构主要表现为适当生活水准权的“标签化”效应、弱势群体在具体生活中的自我认同以及社会对弱势群体所采取的“他者”态度。本文主要以中国的廉租房制度为例来说明这个问题,以期对中国适当生活水准权的实现提出一个必要的警示。

一、中国适当生活水准权制度中的实际标准与权利主体

适当生活水准权是《经济社会和文化权利国际公约》(以下简称《经社文公约》)中的一项重要权利。它是指免于匮乏和维持满意生活水准的权利。就适当生活水准权的具体内容而言,它包括住房权、食物权、健康权等权利形态。由于中国已加入并批准了《经社文公约》,因此,应当在该公约对其生效后2年内向联合国经济、社会和文化权利委员会(以下简称联合国经社文委员会)提交定期报告,随后每5年提交一次,阐述中国为确保公民享受《经社文公约》所载权利而采取的立法、司法、政策和其他措施。[1]易言之,既然中国在法律上承认适当生活水准权,那么就应当尽力保障人们充分享有适当生活水准权。中国的廉租房制度就是保障适当生活水准权得以实现的一项重要制度。2003年12月31日建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局共同的自2004年3月1日起施行的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(以下简称《廉租房办法》)是我国城镇廉租房建设的基本指导性规范。通过分析《廉租房办法》以及各地相关的具体实践,我们就能够从整体上了解中国实现适当生活水准权的现状。

(一)保障标准单一化

在现代社会,良好的住房和居家环境是人类生活必不可少的条件。[2]联合国经社文委员会确定的住房权的主要内容包括:(1)不管是租用、(公共和私人)居住、合伙居住、租借、所有人居住、紧急情况下居住还是非正式居住都享有保有权的法律安全(legal security of tenure)。这将确保所有的人都得到法律保护以对抗强制驱逐、骚扰和其他威胁。对于那些目前还缺乏这种保护的个人和家庭,国家应立即采取措施授予其法律上的保有权安全。(2)服务、物质、设备和基础设施的可使用性。一个良好的住房应包括对健康、安全、舒适及滋养等至关重要的某些设施,如对自然资源及一般资源的可持续性取得、安全的饮用水、做饭、取暖及照明用的能源、卫生及盥洗设施、食物储存、废物处理工具、排水及紧急服务设施。(3)可支付性。与住房相关的个人及家庭开支应在一个水平上,以使其他基本需要的获得和满足不受威胁、损害。(4)可居住性。居民应有充足的空间以及对抗寒冷、潮湿、炎热、雨、水的设施,居民有能力防止对健康的其他威胁、结构性危险及疾病等。(5)可获得性。弱势群体,包括老人、儿童、身体残疾者、患绝症者、艾滋病人、有持续医疗问题者、精神病人、自然灾难受害者、生活于灾难易发区者及其他群体,他们应完全、可持续地获得住房资源并在住房领域享有某种程度之优先考虑的保证。(6)房屋的文化因素。[3]

根据《维也纳条约法公约》第2条的规定,一国在签署、批准、接受、赞同或加入一个条约时可以单方声明摒除或更改条约中若干规定对该国适用时的法律效果,但一国在对公约进行保留时,公约的基本内容和国际上普遍承认的准则是不允许保留的。[4]在立法层面,适当生活水准权的适当标准受一国经济发展水平的制约,在国际标准与国内标准的衔接方面必须充分考虑一国的实际情况。由于一国在签署和批准《经社文公约》时对住房权的具体标准作适当保留为国际法所允许,因此,中国的廉租房保障标准可以不完全采纳联合国经社文委员会的上述标准。但是,中国在制定相应的廉租房标准时应当充分参考联合国经社文委员会的上述标准。

就中国廉租房的保障标准而言,《廉租房办法》和各地方制订的《城镇廉租住房管理办法》主要采用两种规定模式:第一种为具体规定保障面积的模式;第二种为授权性规定的模式,即将城镇最低收入家庭人均廉租住房面积保障标准的规定权下放到市人民政府,由市人民政府定期公布。无论是具体规定保障面积的模式还是授权性规定的模式都极为强调廉租住房的最低保障面积,而忽视住房权的其他内容,即这些具体的规定都没有涉及廉租房的其他配套设施、居住环境、房屋的文化因素等内容。

第6篇：廉租房的管理办法范文

Abstract： Low-rent housing construction is the key project that our government makes great efforts to carry on. This project is an urban housing system which aims to help the low-income groups. Lack of financing modes results the government in under-developed areas cannot carry out the project independently with only government funds. This thesis introduces the PPP （public-private partnership） mode， uses real option method and fuzzy comprehensive evaluation which based on analytic hierarchy process， tries to evaluate the financial viability and risk of Guiyang city low-rent housing project under ppp （public-private partnership） mode. At the end， discuss the problems emerging in the analytic process and find solutions.

关键词： 廉租房；PPP；实物期权；层次分析法；模糊评价法

Key words： low-rent housing system；public-private parternship；real option；analytic hisrarchy process；fuzzy comprehensive evoluation

中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）31-0101-03

0 引言

廉租房是指政府面向低收入人群提供的政策性保障住房，政府通过租金补贴或者实物配租的方式让低收入人群享有住房权利。20世纪90年代后期，中国社会经济结构改革过程中产生的贫富差距日益显现，加上城乡一体化进程的加速、保障体系的不健全和商业房地产价格过高，造成相当大部分城市低收入家庭无法购买商业性住房，廉租房、公租房这类保障性住房市场需求量逐步加大。

1 地方政府廉租房建设资金困局

按国家有关部门要求，2011年需完成1000万套保障房，资金的总需求约为14920亿元，中央和地方政府支付资金6520亿元，需要通过贴息等方式吸引社会资金参与8400亿元。目前来看，政府方面较为明确的资金来源有3730亿元，各级地方政府还需要通过其他方式筹集大约2790亿元资金。廉租房租金低且不同于经济适用房可出售导致房开商参与积极性不高，政府需对租金补贴或项目回购，最终预计政府资金缺口在4800亿左右。

地方政府在保障住房建设执行过程中由于缺少资金遇到相当大阻力。国家相关法规明确指出廉租房资金来源：各级地方政府财政拨款、土地出让收益不低于10%补贴廉租房建设、住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额、中央廉租房专项资金、社保以及其它社会捐赠资金。但地方财政实力相对薄弱，无法完成资金需求。就经济实力较落后的贵州省而言，到2011年底，全省需建廉租房22.6万套，而地方的配套资金就达110亿元。然而上半年，国家补助贵州22.6万套廉租房的资金到位了16.33亿元，而各级地方政府配套的110亿元，只到位了7.5亿元，连十分之一都不到。因此各级政府十分需要一种有效的融资方式，以解决廉租房建设资金问题。

2 PPP模式在廉租房中应用

PPP融资模式通过政府与私有部门签订特许经营权合同并成立项目公司给予政策支持，委托私有部门设计、建设，建设完成特许经营期经营。私有部门通过特许经营权合同自行投融资建设，然后通过特许经营期内收益还本付息并最终盈利。在廉租房建设中，私有资金投入应大于政府资金，但政府并不失去对项目控制，双方在PPP模式有效的协调机制保证廉租房建设过程中公私双方在资源配置中达到“双赢”的帕托最优化。

3 PPP模式在廉租房建设中财务可行性分析

廉租房项目存在周期长、不确定因素多、市场的多变性等情况，导致在财务分析中单纯的只考虑静态环境而忽略投资环境变化以及投资项目自身潜在价值溢价，将对项目可行性评估带来偏差。因此引入实物期权法ENPV=NPV+期权价值，计算项目价值，其在传统财务分析法基础上加入未来变化可能带来的期权溢价，这对于周期较长、不确定因素较大的廉租房PPP项目尤为重要。

根据金融期权定价原理建立廉租房PPP实物期权投资决策模型，得到项目t时刻期权价值：

M（Vt，T）=Vt×N（d1）-Ie-r （T-t）×N（d2）（1）

？滓：项目自身价格波动率；Vt：t时刻廉租房资产价格；r：无风险利率；I：投资成本。

d1=[1n■+（r+■？滓2）（T-t）]/？滓■；

d2=[1n■+（r-■？滓2）（T-t）]/？滓■。

4 廉租房PPP风险识别定量分析与分配

4.1 廉租房PPP项目风险因素识别与模型选择： 参考“Real option’s application in risk management of PPP/PFI projects”[2]中归纳PPP项目风险以及廉租房项目自身特点，将廉租房PPP项目风险分为：政策与法律风险、经济风险、土地风险、项目融资风险、项目设计和建设风险、项目运营风险，建立层次分析结构：目标层、准则层、因素层。如（图2）。

4.2 廉租房PPP项目风险评价模型：利用模糊数学思想对廉租房PPP项目进行风险评价，以求得到定性与定量结合的评估结果。

4.2.1 层次分析法模型，参见（图2）。

①设准则层B={B1，B2}，主要风险层C={C1，C2，C3，C4，C5，C6}。

②发放专家调查问卷，通过九分法表构建由相对重要程度aij组成的判断矩阵A：

A=（aij）n×n=■（2）

③计算判断矩阵，得到特征向量w=（w1，w2，w3…wn）T，即为每一层对应权重分配系数。

④计算每层的最大特征根？姿max=∑■■■，一致性指标CI=■，引入平均一致性指标RI（可查表）得CR=■，当CR在10%左右认为满足一致性，否则进行一致性调整。

4.2.2 模糊综合评价法模型：

①建立廉租房项目不同因素影响程度评价语集N={高，较高，中，低}，并数值化得到评价集隶属度集U。

②邀请专家对各因素层下每个子因素评分计算rij=■，其中rij表示在i风险层下于第j个因素评价等级占评价人数百分比，得到判断矩阵Rk。

③通过公式Bk=Ak×Rk=（bk1，bk2…bkj）得到K层模糊评价集，同理终算出B=A×B1B2…BK；计算综合隶属度P=B×UT。根据计算出得P的值，对比评价语集数值化下的U值确定该项目风险程度等级。

5 廉租房项目模拟分析与存在问题对策

通过对贵阳市政府咨询调查与相关文献结合研究，假设一个PPP模式下贵阳市廉租房项目，通过实物期权法分析与及模糊数学的评价法对项目可行性进行论证。

5.1 财务分析 政府对廉租房不收取土地出让金，同时销售费用、管理费用、财务费用和经营税金等期间费用予以减免。与商品住宅相比，建设廉租房工作的总成本会明显减少，廉租房的建设成本比商品住宅会减少45%左右。根据2010房地产建筑成本报价，一般普通商品房建设成本在1300/m2左右。假设一个大型廉租房项目总面积为7.5万m2由私有部门统一建设、运营管理，计算总投资成本：I=1300/m2×75000m2×50%=48750000元。

取报酬率r′=8%；经营期n取40年，根据发改委《城市廉租房租金管理办法》六条规定，在只考虑维修和管理费用下，廉租房租金构成与计算规则租金应为家庭收入的12%，计算廉租房家庭平均房租支付能力加权修正，最终确定廉租房租金占保障家庭可支配收入7%[4]。根据《贵阳市2011年申请公共租赁住房保障收入和住房困难标准》规定，家庭月收入低于1500元即被归入保障范围，按7%比例计算，保障家庭廉租房月租金为105元，以标准廉租房面积40m2左右计算，于是年租金约为30元/m2。

项目年收益=年有效毛收益-年运营和管理费用=30元/m2×75000=2250000元。

Vt=■[1-■]=■[1-■]

=26829514元

ENPV=NPV+期权价值，明显NPV=VT-I

M（Vt，T）=Vt×N（d1）-Ie-r（T-t）×N（d2）=26829514×1.56-48750000×0.36×0.375=35272791元

ENPV=NPV+期权价值=Vt-I+M（Vt，T）=26829541-48750000+35272791=13352332元

最终通过实物期权下财务分析来看，廉租房PPP项目在特许经营期内能产生经济效益，存在投资可能性。

5.2 风险分析 利用层次分析法的方根法计算各级指标的权重，运用专家调查法构造判断矩阵，最终得到经一致性校正后权重分配：

目标层：A=（0.5，0.5）；准则层：A1=（0.04，0.11，0.08，0.24，0.34，0.19）；A2=（0.37，0.18，0.06，0.25，0.05，0.09）；

建立评价语集为={高、较高、一般、低}，赋值得到隶属度集U=（0.9，0.7，0.5，0.3）。发放调查问卷得到风险因素的模糊评价矩阵R：

R=R1R2R3R4R5R6=r11，r12，r13，r14r21，r22，r23，r24r31，r32，r33，r34r41，r42，r43，r44r51，r52，r53，r54r61，r62，r63，r64=0.1，0.2，0.5，0.20.2，0.3，0.2，0.30.3，0.3，0.2，0.20.3，0.4，0.2，0.10.1，0.2，0.2，0.50.2，0.3，0.3，0.2；

其中r11表示主因层第一个因素被评价为风险较高人数占总评价人数百分比。

第一级模糊综合评价：

B1=A1×R=（0.194，0.758，0.2096，0.289）；

B2=A2×R=（0.189，0.283，0.313，0.208）；

第二级模糊综合评价：

B=A×B1B2=（0.5，0.5）×0.194，0.758，0.209，0.2890.189，0.283，0.313，0.208=（0.192，0.5205，0.261，0.249）

综合隶属度：P=B×UT=（0.192，0.5205，0.261，0.249）×（0.9，0.7，0.5，0.3）T=0.74；证明项目风险程度属于较高级别。

5.3 问题对策 通过计算结果来看，廉租房PPP项目虽然可行但是缺乏对私有部门吸引力，于是政府必须发挥其在PPP模式后期运营中的角色作用，给予私有部门额外政策优惠与保护。政府应积极制定优惠政策，吸引企业积极参与廉租住房和公共租赁住房的建设：

①提供长期低息贷款，确保廉租房项目稳定性与收益，吸引私有资本投向廉租房项目。②减免企业税收、放宽廉租房项目贷款并提供贷款担保。通过减税与贷款引导在国家房地产调控中出现资金链断裂的房地产企业进入廉租房项目。③建立廉租房最低收益标准。廉租房租金在保证民生同时应考虑私有部门最低收益，在特许期内如果出现相关其他费用的变动，政府应给予政策扶持以保护私有部门权益。④土地优先私有权。对于参与廉租房项目的企业给予在土地使用权上优先权，提高其参与积极性。⑤开放针对民营企业的资本市场。有步骤的扩大民营企业股票、债券融资渠道，允许民营企业建立廉租房信托基金，盘活廉租房民间资本。

参考文献：

[1]王长峰.现代项目管理前沿[M].北京：机械工业出版社，2008：50-100.

[2]Liu jicai . Real options application in risk management of PPP/PFI projects [M].北京：科学出版社，2010：25-55.

[3]李忠富.REIT在我国廉租房工程中应用研究[J].工程管理学报，2011，25（1）：71-74.

第7篇：廉租房的管理办法范文

陕西21万户需要廉租房

记者从陕西省建设厅了解到，2009年陕西省经济适用房建设计划达597.08万平方米、72499套。目前，陕西省低收入住房困难家庭有21.8万户，其中11.9万户低保家庭、2.6万户最低收入家庭、7.3万户为低收入家庭。五年内，他们分别将在2008年、2010年、2012年以前都能予以保障。

并且，2009年至2011年，陕西省109168家住房困难的低保户将住上廉租房，而整个廉租房建设将规划保障278904家住房困难的低保户，这其中包括实物配租109168户、租赁补贴169736户。

陕西如此大规模的廉租房建设计划，旨在切实改善各市最低收入人群的住房问题，也正体现了国家的惠民政策。

对于廉租房的使用，陕西目前主要有两种形式，一种是实物配租，即政府将房屋建好提供给住房困难的低保户，收取低廉的租金，这种形式的对象，原则上为人均住房建筑面积低于4平方米以下的住房特困户，和孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭，提供廉租房面积约为30～50平米。

另一种则是租金补贴，此类大多是住房有困难的低保户在外租房，政府支付一定数量的补贴金，以冲减其房屋租金。按照有关规定，陕西省人均住房面积补贴标准上限确定为建筑面积14平方米。

而陕西省主要采取“租金补贴”，实物配租和租金核减为辅的方式。鉴于各地危旧房屋改造进程加快，市场提供的小户型、低价位租赁房源严重不足，以及现有保障对象的居住状况，全省实物配租和租金补贴的具体比例为：实物配租占廉租住房保障家庭总数的30%，租金补贴和租金核减占70%。

对于如何申请？省政府有严格要求，各地应按照本地廉租住房管理办法等文件，对廉租住房申请人在规定的时限内，进行审核、公示，对符合保障条件的家庭建立名单清册，每半年向省、市备案一次；各市县对审核符合条件的保障对象，及时确定保障方式；实行租金核减的家庭做到即时核减，实物配租和租金补贴的家庭按“优先保障特困家庭”的原则，实行轮候制；制定详细的包括保障对象名单的轮候时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。

三大问题制约廉租房

以陕西省实施廉租房建设之如此快速进度为例看来，似乎国家新一轮的调控房地产业的号角又一次吹响，2009年似乎应该是廉租房大力发展的年头，2009，成了廉租房建设的拐点？

实际上，我国早在1998年就认识到了廉租房的重要性。1998年国务院的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房。”但一直以来，廉租房建设却步履艰难。

陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学认为，目前，廉租房建设仍有三大问题：一是建立廉租房的资金来源渠道不稳定，资金严重缺乏，政府财政预算安排的资金严重不足；二是一些城市对于廉租房制度建设重视严重不够，廉租房制度覆盖面小，尤其是中西部地区；三是廉租房制度不完善，监管、审批等程序均存在漏洞，符合条件的家庭不能及时得到住房保障。

对于第三点的问题现象，西安市就出现过廉租房空置6年的事情。早在2001年，西安市就建成了一批廉租房，建筑总面积1.4万多平方米，共有6幢264套住房。然而建成后，除1号楼住有50余户危房拆迁户外，其余住房竟然空置了近6年时间，原因竟是有关部门不知道该分给谁。而对廉租房小区的管理和维护，1年就要花掉十几万元。

一边是房子被空置落满灰尘，一边却是无房户对廉租房望眼欲穿。对此，王圣学教授分析说，廉租房与房价呈反比关系，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。如果切实实施廉租房制度，那么居高的房价就会下跌，有政府“第二财政”之称的土地出让金也会降低，房地产拉动GDP增长的力度就会受到影响，最终波及官员的政绩。如此，一些地方政府只好打小算盘，让建好的廉租房成为“空中楼阁”。

按照廉租房政策的意义，政府实际上就是廉租房的“房东”，政府如何当好“房东”？如果廉租房完全由市场来解决租房问题，那存在的问题就多多了。

王教授介绍，“租售并举的住房供应体系”是世界上绝大部分国家的主导政策，我国的政策主导思想也是如此。一个健全的住房保障体系是让能买房的买房，能租房的租房。比如，韩国在加大住宅供应量、抑制投机性需求的同时，实施了国民廉租房建设计划，政府投资在10年内建成100万套廉租房，并采取有效手段确保租赁双方信息对称，这些举措使韩国房价和房租双双下降。

遗憾的是，最近几年，我国由于房价飞涨，房租也跟着上涨，尤其是大城市，房租与房价一起上涨的速度，超出了许多人的承受能力。严峻的现实是，许多人不仅买不起房，也同样租不起房。所以，目前的当务之急是，政府严厉调控房价，同时，加大廉租房供应量。如此，公众才能有更多的选择余地，无论是买房还是租房，他们的选择都将是理性的。

廉租房配套政策要落实

怎样才能大规模地建设廉租房？怎样才能确保低收入群体能够拥有廉租房呢？

身为陕西省工商联副会长的李挺毅建议，政府应加大对廉租房的建设力度而不是经济适用房，并通过相关税收优惠政策在建房和消费两方面进行鼓励。他认为，经济适用房并没有满足老百姓真正的购房需求，只会扰乱经济秩序……因为经济适用房大部分都被“关系户”拿走了，被一些部门当做谋取不正当利益的工具。

所以，他说：“政府应鼓励开发商加大对廉租房的建设，同时配合相应的税收政策，包括土地获得成本及消费者购买时，都应体现相应的政策支持。”

陕西省政协委员张华俊建议，政府应采取土地流转方式降低廉租房地价。他说，发展城市廉租房产业难是难，但地方政府和社会相关行业不能知难而退，更不能背过脸去。政府要鼓励发展廉租房产业，首先得忍痛从自己身上割下一块肉来。廉租房重在“廉”字上，首先是地价要廉。最佳的处理方法就是采取土地流转方式，把此类地价大幅度降下来。

他还说：“廉租房可以满足中国低收入人群的消费需求，应当在人群密集的地段开发，土地的成本应当由政府承担，这样才能建造出中低收入者承受得起的廉租房。”他坚信2009年政府一定会出台更多更好的切合实际的房地产调控政策。

陕西省决策咨询委员会委员、省建设厅原助理巡视员张全笙认为，我国的廉租房建设不太好的原因是制度本身就不健全，国家没有廉租房法人制度，有好多政策也不明确，下面都在那里摸着石头过河，有些地方也不知道怎么搞。

至于廉租房资金问题，他说，完全由政府解决廉租房的融资问题可能有一些问题，完全由市场来筹集廉租房的资金也有一些问题，最好还是市场和政府相结合。他还建议，政府应建立廉租房租赁管理机构和廉租房监督委员会相分离的制度，强化对廉租房租赁者的资格认定，确保廉租房真正为低收入群体服务。

王圣学教授认为，从我国廉租房建设资金来源看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等。而国外的经验却是多元化的，其中包括政府的资金注入、市场融资、建立基金或债券。所以，尽管政策是进一步要求将土地出让金净收益中的部分资金用于廉租房建设，但这仍比较单一。必须调动一切可以利用的资金，才能为廉租房的发展带来更大的活力。

看来，廉租房建设势在必行。为应对金融危机，国家出台加大廉租房建设的措施，是非常及时到位的。但机制上的不完善、房源上的匮乏，以后，政府将要做的工作还很多。

据了解，2008年11月底，陕西省政府出台的《进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求，2007年底前设区市对符合住房困难规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保，2008年在所有县城实现应保尽保，2009年起，陕西省廉租住房保障面，由符合保障条件的低保家庭将扩大到符合保障条件的最低收入家庭。

第8篇：廉租房的管理办法范文

关键词：廉租房 供给机制 资金来源

国务院1998年7月3日在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出：建立和完善廉租房体系。随后在1999年，国务院颁布实施了《城镇廉租房管理办法》，当年5月1日廉租房制度在全国范围内实施。到2013年末，住建部、财政部和国家发改委联合下发，要求从2014年起，各地廉租住房建设计划调整并入公租房年度建设计划。各地公共租赁房和廉租房将并轨运行，并轨后各地廉租房建设计划调整并入公租房年度建设计划，并统称为公共租赁房，未来的公租房租金仍按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。由于受到公租房资金来源的影响和制约，在推广廉租房的过程中受到巨大的阻力，进而在一定程度上使得大多数城市的廉租房一直处于停滞不前的状态。对廉租房和公租房实施问题，国内专家学者以及房地产从业者、政府主管部门的研究人员等开展了一系列的研究工作，并取得骄人的成果。在研究过程中，虽然涉及制度建设的研究比较多，但是从廉租房和公租房体系中的供给模式的角度进行比较研究的相对较少。

所以说，如何从地方政府具体实际出发，研究廉租房供给机制的相关内容，包括供给模式、供给结构、资金来源、土地来源等具体的影响因素，并从理论上找出中国未来廉租房供给机制的共性，显得非常有必要。

1 我国廉租房发展进展状况

1.1 发展现状

从出台廉租房政策以来，我国经过了数年的不断探索与实践，并取得了一定成效（见图1）。2013年2月20日刚刚颁布的“新国五条”提出，在一定程度上为保障性安居工程的规划和建设奠定了基础。在2013年要全面落实推进城镇保障性安居工程任务，其中基本建成470万套、新开工630万套。通常情况下，与保障性安居工程项目一样，配套设施需要进行同步规划、建设，并且在一定程度上确保同时交付使用。为了确保公租房分配的公平性，在分配过程中需要对退出制度进行不断完善，同时严格执行。2013年年底前，地级以上城市的当地住房保障范围中要纳入符合条件的外来务工人员。

1.2 资金需求

对于廉租房来说，从其建设一直发展到现在，都会面临各种各样的问题，这些问题主要体现为：所需建设资金来源不稳定，廉租房覆盖面积小；建设一批廉租住房对于部分地区来说甚至成为短期的形象工程，制度建设在一定程度上根本没有得到重视；公租房建设资金来源缺乏稳定性，为了解决资金问题，从住房公积金增值收益中提取部分资金或者由政府主管部门自筹解决这是多数地方主要解决方案，进而使得廉租住房制度建设在一定程度上受到影响和制约；在对住房制度进行改革的过程中，城市最低收入家庭的住房问题成为一个急待解决的难题。目前来看，廉租房的有效供给与有效需求之间均存在不同程度地缺口，没有做到“全覆盖”。与国际上许多国家相比较，中国地方政府的廉租房支出占GDP 的比重也远远低于其他国家地方政府的保障房支出占GDP比重。也就是说，地方政府在既定的经济发展水平和财政能力下，并未尽其全力地供给廉租房。

表1 廉租房建设资金需求结构

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数据来源：依据《2009-2011年廉租住房保障规划》；印，中国廉租房制度的资金来源问题研究，经济研究导刊，2012年第29期。

通过上述分析，可以看出，廉租房建设的资金问题即使受到政府的高度重视，但是问题依然非常严重，而且非常突出，使得我国廉租房的发展受到资金的影响和制约。全国保障房建设资金以2010 年为例总额需3 500 亿元，其中，632 亿元来自中央财政补助，在投资总额中占18.1%；100 亿元来自地方政府土地资金收益，在投资总额占28.6%；其他收入493 亿元，在资金总额占14.1%；通过统计资金缺口高达39.3%。

1.3 资金供给

按照初步规划，将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集廉租房建设所需的部分资金， 由社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集剩余的资金。对于保障性安居工程来说，虽然中央加大了支持的力度，但是，在资金数量方面，与实际建设所需资金相比，中央下拨的廉租房补助资金依然有限，存在比较大的资金缺口。另外，根据相关政策的规定，对于住房公积金的资金来源，中央要求各地要严格执行相关的规定，在一定程度上将住房公积金增值收益全部用于建设廉租房项目。

从实际执行情况来看，目前廉租房等保障性安居工程已经得到中央的高度关注，并且在一定程度上制定了相关规划，同时下拨了一定的补助资金。但是，行政命令的性质在当前的政策中表现的依然比较突出，与各地方政府的实际财力相比，相关的规划任务还存在不相匹配性，对于

地方政府来说，一方面没有积极性，另一方面没有财政

预算能力，开工和完成保障性安居工程的情况仍然不理想。

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图2 2011年中国保障房资金来源（单位：亿元）

（数据来源：中国指数研究院）

2 我国廉租房供给机制存在的问题

目前我国在廉租房建设方面整体呈现发展的趋势，但是与居民的高期望值和长远的目标相比，依然存在较大的差距。在我国，自从廉租屋体系投入运行以来，取得的成就是一个不争的事实，但是，在运行过程中，廉租屋体系依然存在一些问题，主要表现为：

2.1 缺乏有效的协调机制

在我国，住房消费的特点表现为：长期性、持久性，对于住房消费情况不同的人群来说，在不同的经济发展阶段存在一定的差异。对于国家来说，没有从发展的角度出发，进而在一定程度上对可操作性做出具体的安排。

2.2 廉租房的供求失衡

在对廉租住房保障体系进行推广实施的过程中，制约廉租住房保障体系实施的一个重要因素就是房源数量缺乏。一些地区通过摇号的方式分配廉租房就是例证。造成房源缺乏的原因主要表现为：一是各单位的公有住房没有闲置的。对于一些单位来说，尚未分配的公房虽然手头留有一定的数量，但是早在终止福利分房之前，留有的公租房早已被单位分配给单位的职工。二是现已租住的公房无法腾退。实施新房改方案后，对于再建房、买房进行实物分配等受到严格的限制。三是己售公房即房改房也无法腾退。

2.3 资金来源渠道的单一

目前廉租住房进展与众多需要政府提供廉租住宅的家庭急迫的住房需求相比显得非常缓慢，进而在一定程度上使得廉租资金进一步制约了廉租房的推进。

2.4 政府保障职能缺位

目前，通过对廉租政策进行研究分析，相对于廉租家庭来说，房源供给数量是非常少的，进而在一定程度上通过轮候排序，摇号的方式进行分配。这种分配公租房的方式在一定程度上反映了制度设计的初始性。

3 廉租房供给机制分析

3.1 稳定的政府资金来源

在当前，根据我国所处实际环境，廉租房建设在很多城市都面临巨大的阻力，造成这种现象的原因主要为：建设廉租房的资金严重不足。国家虽然在廉租房建设方面出台了相应的政策，给予了政策方面的扶持，但是没有对廉租房建设的资金渠道给予疏通，进而在一定程度上使得廉租房建设停留在理论形态。目前，我国建设廉租房的资金，主要来源于：第一通过公共财政建立专项的基金。通过这种方式获取建设资金，通常情况下，需要在公共财政预算支出中纳入廉租住房资金需求，进而在一定程度上结合居民的最低收入，并且对政府的财政支付能力进行综合考虑，进而对年度住房保障经费支出水平在一定程度上进行确定，进一步确保廉租房制度的持续发展。第二住房公积金的部分增值资金。住房公积金的归集额随着时间的不断延伸进而逐年的增长，其增值收益在一定程度上得到不断的扩大，在这种情况下，需要对其中的管理费用进行严格的控制。随着管理制度的建立和完善，在较低水平控制贷款风险准备金；第三出售直管公房后的部分净归集资金。根据旧的住房管理体制的相关规定，直管公房是解决居民住房问题的主要途径，其直管公房的来源是多样的，因此在出售直管公房过程中，所归集的住房款从实质上说通常情况下就是进行回收社会公共资金，进而在一定程度上将其投入到住房保障需求中，通常情况下这是对住房保障制度资金来源的补充。

3.2 多渠道拓宽投融资模式

在对廉租房进行建设与回购的过程中，呈现出一系列的特点，主要表现为：投入的资金量非常集中、回收周期比较长、投资回报率比较低，难以通过任何单一投融资渠道解决建设需要的大量资金，美国、澳大利亚和瑞典等在廉租房建设方面做得比较好，在这些国家，社会资本与金融机构通常情况下都能够充分地发挥作用。在住房保障方面，美国的特点是：政府提供信贷援助，政府对于廉价住房的建造提供一定的补贴。而澳大利亚在住房保障方面，通常会调动公共部门、社区部门和私人进行多方面的参与，进而在一定程度上由教会，其它民间组织等社会非营利机构建造和管理。对于瑞典来说，在公共住房建设方面，通常情况下分为：政府直接投资、合作社投资和私人投资三种方式，并且在一定程度上对公共住房建设采用税收优惠政策的方式给予支持。具体途径可以通过PPP模式融资、房地产投资信托、证券化模式融资、发行廉租房建设债券模式融资、发行福利彩票募集廉租房资金模式融资。

3.3 科学的廉租房管理体制

对于科学的廉租房管理体制来说，通常情况下，主要包括建立和实施廉租房管理的主体、管理监督货币的补贴与发放、确定租金水平、建立轮候机制以及廉租房退出机制等。一是廉租房管理主体。在廉租房制度中，应作为管理的主体，政府可以直接介入住房市场的，或者通过财政、金融政策等对住房市场进行间接的调控。二是确定合理的租金水平。通常情况下，廉租房制度的保障效率的关键就是根据家庭的收入情况确定廉租房的租金水平。三是管理和监督货币的补贴与发放。四是轮候机制的建立和实施。从社会公平角度上讲，廉租房应首先保障那些最困难，也是最需要这种保障的家庭。五是廉租房退出机制的建立和实施。不管廉租房制度采用的是实物配租还是租金补贴的方式，都涉及到廉租房退出机制的建立和实施问题。

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[6]郭玉坤.中国城镇住房保障制度设计研究[M].北京：中国农业出版社，2010.

第9篇：廉租房的管理办法范文

关键词：廉租房；模式再造；合同外包；契合

国家建设部于1999年颁布的《城镇廉租房管理办法》，指出“廉租房是政府和单位在住房领域的社会保障职能，针对城镇常住居民中的最低收入家庭，提供租金相对低廉的普通住房。”并在其后的实施过程中，建设部联合财政部等部门逐步制订了关于廉租住房建设的一系列规章制度，有效的解决了城镇低收入困难家庭的基本住房需求。

一、我国廉租房供给现状及其存在问题

1.我国廉租房供给基本现状

目前我国的廉租房建设实行货币补贴与实物配租等方式相结合的保障机制，具体包含安排土地出让净收益的廉租住房保障资金及安排财政预算的廉租住房保障资金。实物配置主要是指县级以上地方政府为提出廉租住房申请的城市低收入家庭提供住房保障，并依据一定的规定标准收取租金。货币补贴主要指县级以上的地方政府向提出申请廉租住房的城市低收入困难家庭，按照有一定的标准发放租赁住房补贴，困难家庭自主承担租金。

据了解，从2006年开始，规定廉租住房建设的保障资金占土地出让净收益的比例需要在5%以下；2009年并将这个提高到15%；政府的廉租房的租金收入继续投入廉租住房的建设之中。尽管如此，然而廉租住房的实施过程中，依然存在不少问题，如房源不足等。

2.我国廉租房供给过程中存在的问题及不足

从相关的调查结果中可以看出，在2009年到2011年间，有上万户的最低生活保障的家庭，而政府仅能提供的却只有198套40平方米左右的廉租房；北京市截止2011年底，在享受政府廉租住房保障的家庭中，仅有不到7%的家庭入住了政府的廉租住房。由此可以看出，廉租房总量不足，其根本原因是资金有限：

（1）政府的廉租房租金收入方面：廉租住房的租金较低，如南京市的廉租住房的月租金为2.3元每平方米，并且“低保家庭”可在此基础上再减免70%，租金收入很少。

（2）住房公积金增值收入余额有限：提取风险准备金，支付管理费用之后的公积金增值收益余额不足。

（3）年度财政预算中安排的资金不足：据统计，到2010年底，全国用于廉租住房的资金累计超过100亿元，其中政府财政预算累计的却不及投资资金的二分之一。

（4）土地出让净收益分配的保障资金较少：到2011年底，全国仍有近200个地级以上城市尚未明确指定廉租住房占土地出让收益的比例，有很多城市在廉租房建设中尚未建立土地出让收益的资金保障机制。

总而言之，有限的廉租住房保障资金，使得政府缺乏经济能力扩大廉租房的供应量，不能满足城市低收入家庭的租房需求。

二、我国当前廉租房供给模式运营中存在问题的原因分析

1.政府管理职能的缺失，政府管理地位需强化

日常生活中，人们常常需要不同种类的服务和物品，那么接下来的需要解决的问题便是，这些物品及服务由谁采取怎样的方式提供，才能实现更有效更便捷的供应关系。要想实现协调的供应关系，首先应按照一定的标准将多样性的服务及物品分类，而分类的标准主要是依于物品和服务的排他性及竞争性两种特性。竞争性是指某种物品在被一个人使用时，则减少了其他人使用时物品所表现的出来的特性；排他性是指一个人使用某种物品时，则会阻止他人使用该物品。

在市场经济体制下，正是由于物品自身所具有的排他性，使得物品生产者能以收取一定的费用来交换物品的使用权，并且在利益的驱使下有多的市场主体参与该物品的生产，在市场供需关系中优化配置资源。而政府在市场配置中依然扮演着重要的角色，集中体现为对市场的宏观调控，建立健全市场运行的规范、监督机制，维持市场的有序运作。此外政府还应组织、提供一些不具排他性的物品，这也不等同于政府直接参与生产，而是通过其他渠道实现供应，“政府并没有提供服务的义务，政府的义务仅在于保障服务的实现。”所以，那些具有排他性的物品就服务的供应借助于市场机制实现，而政府或其他组织则提供公有资源及集体物品的供应。

2.社会保障力度不够，政府监管角色待提升

由于现实生活的复杂性，决定着并非所有的物品都可以依据排他性和竞争性进行分类。在社会主义市场经济体制下，不仅要坚持经济原理的基本供应，同时还要兼顾公平正义的价值取向。正如萨瓦斯所说的“福利物品”，按照物品分类的理论来说，福利物品属于自然垄断物品或个人物品。福利物品有着很大的正外部效应，一方面，福利物品具有社会保障功能，当受经济因素的限制而使得需求者丧失了对福利物品的使用权，会直接影响社会的健康发展；另一方面，社会和他人能够从福利物品的使用中收益。总之，福利物品同时具有经济原理下的排他性及公平正义价值取向下的非排他性。

政府在廉租住房的实际运作中，始终处于主导地位，但仍然不能解决供需之间的凸出矛盾，分析其原因可知，这是政府错位的供给角色所致。政府在廉租房的供给中，应承担廉租住房供应实现的职能，保障城市低收入家庭有房可住，而不是直接担当廉租住房的生产者，仅仅依靠自身能力解决市民的基本住房问题。所以在今后的廉租住房供应发展中，政府应及时转变、优化职能，整合各种社会资源，创造新的廉租住房供给模式。

三、基于合同外包与凭单制契合的廉租房供给模式再造

廉租住房属于一种福利物品，有着基于经济原理原则下的排他性及公平正义价值取向下的非排他性的综合特征，因此我们应在廉租住房所具有的此种特征的基础之上，从新审视对其的供应。既要借助于市场体制优化配置廉租住房供给资源，同时还应借助政府的有效宏观调控公平正义的保障廉租住房供应。经济领域的市场工具研究，为新的廉租住房建设实践提供了可靠的实现条件。所谓市场工具只要是指“政府确保市场的资源优化配置机制，实施民营化、用者付费、政府管制或放宽管制、内部市场化、合同外包及凭单制等具体方法，实现提供公共物品和服务的目的。”

1.引入竞争，引用民间资本投入廉租房建设中去

廉租住房的福利物品性，决定了只有借助于政府力量，才能体现其公平正义价值取向下的非排他性，实现社会的廉租住房供应。然而政府在实现廉租住房的供应过程中，并不需要直接提供廉租住房，而是间接性的保障。比如采取合同外包方式建设廉租住房，“通过吸引私人承包商提供公共服务，政府只是扮演资金提供者的角色，而非服务的直接生产者和直接供给者。”

采取竞争性竞标制的引入廉租住房建设的房地产承包商，地方政府向房地产商本地区一年期限内的廉租住房建设情况的招标说明书，采取政府公告，借助电视、广播、报纸、网络等媒介，或者直接向部分房地产商邮寄招标说明书等方式大力宣传招标信息，吸引更多的房产商参与廉租住房的竞标活动。在招标信息发出后，要为房产开发商留足够的时间，以使得房产开发商做充足的竞标准备，在一定时间之后才正式开始竞标活动。政府也可在招标信息之后到正式开展招标活动之前，公开组织竞标房地产商的研讨会，解答竞标房地产商有关招标的细则性问题，增加房地产商对与竞标相关的细节的了解，加强政府和房地产商之间的联系，同时政府还可以获得自身所需要的招标信息。政府部门应在房地产商依照招标说明书递交投标书之后，严明对投标书的评估标准及基本程序。由一些专家学者、招标调研机构及政府专业咨询机构，共同探讨房地产商提交的投标书，按照统一的评分规则、招标方案及招标标准评估投标书，并划分一定的等级，最终选出最佳的廉租住房承包商。

除此之外，还可以采用城市低收入住房困难家庭的“用脚投票”这一发挥低收入家庭自的方式，低收入住房困难群体凭借手中持有的凭单，自由选择廉租住房的建设承包商，促使承包商为获得更多的凭单而相互竞争，不断提高其自身的服务质量和建设效率。

2.用脚投票，保障社会低收入人群及时住进廉租房

廉租住房的福利物品性中所具有的的经济原理原则下的排他性，为运用凭单制的廉租住房供给方式提供可行性，“一般，理论上任何具有排他性的服务都可以得到代金券（即凭单）的资助”。凭单只是政府发放给有资格消费某种物品的民众的一种有佳证券。

在城市低收入住房困难家庭的选择廉租住房过程中，低收入住房困难家庭主要是和政府部门之间发生联系，政府主管部门根据本地区的经济发展状况及人民生活水平，制定一定的确认廉租住房使用标准，结合廉租住房的供应量，针对低收入住房困难家庭的需要向其发放相应数量和面值金额的凭单。通常情况下，为了调动承包商对廉租住房的投资、建设积极性，确保其一定的经济利益，凭单的面值金额相当于或略高于市场上的房屋出租平均租金。政府在廉租住房资格评定方案及审定资格工作结束之后，会向低收入住房困难家庭发放凭单。

凭单的使用阶段主要是低收入住房困难家庭和廉租住房承包商之间联系。低收入住房困难家庭通过政府所提供的各种信息平台，从各个角度了解廉租住房承包商。在这个过程中，政府应充分发挥其信息收集、整理的优势，确保为低收入住房困难家庭提供完整的廉租住房承包商信息，严防因信息不对称而引起的不好影响。低收入住房困难家庭在较全面、准确的了解各承包商的廉租住房建设情况之后，结合自身的实际情况，选定某一家承包商建设廉租住房，并持凭单与其办理相关手续。在这个阶段中，各房地产商为了获得更多的低收入住房困难家庭的支持，即获得更多的凭单，而相互竞争，促使着房地产商注重自身服务质量及工程效率的发展。

结束语

在廉租住房的建设中，采取凭单制及合同外包制等两种市场化工具，塑造了廉租住房供给的新模式，既有效的扭转了政府在以往的廉租住房中所扮演的角色，合理运用市场机制实现廉租住房的供给；又给予低收入住房困难家庭廉租住房房租控制权，实行“用脚投票”方式，促使开发商为获得更多的凭单为相互竞争，优化其服务质量，这也是政府间接性的有效控制廉租住房供给及承包商。

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