房地产公司的盈利模式精选(九篇)

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第1篇：房地产公司的盈利模式范文

一、房地产行业的盈利模式分析

外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。

通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要 是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。

目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

（1）完工确认收入法

房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

（2）完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。

现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

（3）完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。

现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号―建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。

各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。

第2篇：房地产公司的盈利模式范文

[关键词]轻资产运营；房地产；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地产行业发展现状

在中国经济发展过程中，房地产行业起着举足轻重的作用，它带动着上下游诸多行业的发展。在告别了黄金十年后，中国房地产行业出现了过剩的现象。传统的房地产行业主要是以重资产为发展特征，企业的盈利模式：①土地价格增值。在土地红利时代，土地价格逐年攀升，企业囤积土地，该行为本身就可为企业获利。②靠优化资本结构，降低融资成本来获得盈利。在内部融资和外部融资中，传统的房地产企业主要依靠对外融资中的债务投资，比如：地产抵押经营贷款、房地产信托、发行债券，等等。确定合理的负债和股权比例，以及负债内部长短期债务的比例成为房地产企业财务决策中非常重要的问题。

在中国，直接融资市场发展落后、投资破产机制不成熟、企业诚信不足等问题约束着银行放贷的步伐，所以企业一旦资金链断裂，就可能面临破产的问题。同时，房地产行业受政府宏观调控的影响巨大，央行的货币政策、税务政策及房地产转让购置政策都使行业发展面临着巨大的不确定因素。由以上分析可以得出，传统的重资产行业发展模式难以适应现有的行业形势，要突破瓶颈就需要向轻资产运营模式转变。

碧桂园作为中国房产十强，是一家以房地产为主营业务，经营范围涉及装修、建筑、酒店及教育等行业的综合性企业集团。2014年碧桂园实现销售1 287.9亿元，完成了全年的销售目标。作为千亿级别梯队的房企，面临行业变革，碧桂园成功地引入了轻资产模式，其经验值得借鉴。

2 碧桂园轻资产模式经验分析

2.1 借力金融巨头，引入外部投资者

目前，房地产行业的库存压力不断加大，销售不理想，碧桂园的借贷总额上升了10%。平安人寿以每股港币2.816元的价格，共计63亿元的资金购买碧桂园22.36亿新股，成为碧桂园第二大股东。平安和碧桂园的强强联合有利于双方实现战略互补，平安入股给碧桂园带来了巨额的现金，缓解了资金链紧张的情况。碧桂园将募集到的资金用于公司日后发展和一般营运用途，在让渡部分控制权的同时，优化资本结构，实现“去家族化”的目标。平安也将此次投资视为保险资金的分散配置，作为未来布局社区金融的重要战略。从而双方可以在金融投资、房地产营销、资产管理业务方面实现合作。

2.2 O2O+大数据改造模式

平安入主碧桂园可以利用其30多万户的现有存量业主资源，在碧桂园社区的APP中植入平安的产品，这样业主就可以在线上提交申请，线下享受日常家政、维修服务（比如支付物业管理费，水电气费）以及增值服务（比如照顾老人小孩、洗衣服、购物）。利用这个虚拟的平台可以为业主租户和物业管理公司提供一个交易平台，有效解决了信息不对称、交易费用高、难度大的问题。相对于报纸杂志以及在公交地铁等人流聚集地投放广告而言，利用这个APP在线平台能收集用户的交易数据及流量，分析业主的爱好和消费需求。基于社区住宅和碧桂园的其他垂直产业链，关注养老、酒店、教育等细分市场，可根据业主的年龄、偏好、消费额实现精准营销，发挥互联网的作用，构造覆盖业主租户生命周期的资源整合平台，全方位多层次地满足业主的需求。

2.3 房产众筹，用户定制

传统的地产商都是依靠贷款，或通过影子银行进行融资。在融资成本不断提高的大环境下，碧桂园在上海推出了房产众筹项目，以一平方米为众筹单位，在项目建成后，购买者就可以拥有一套楼房的部分或整体权益。随后，投资者可以把众筹权利转化为产权，拥有该套住房，或委托开发商销售后转为收益权。通过众筹的项目投资者可以参加项目的全过程，享受到份额转让、分红、低价购房等多项收益。互联网精神的实质就是互动、分享、开放，只有至始至终以客户为导向进行定制生产，产品才能实现与消费者的精神共鸣。对于碧桂园本身而言，进行众筹能有效减少在融资和营销环节的成本，卸下资金压力，转变成为管理运营商，提前锁定了购买意向客户，降低后续的销售压力，避免一些不可预料的市场风险，同时也可以让业主享受成本节约的收益。

2.4 发行REITs，盘活旗下重资产

REITs即为房地产信托投资基金，按其性质和收入来源分为债务型、股权型、混合型。股权型的收入来源就是租金或处置所得，此时的REITs就是直接投资不动产。而债券型主要是以利息收入和证券投资收益为主，即投资者向开发商和房地产管理者提供投资性房地产抵押证券或抵押贷款。在中国的REITs市场主要是以债券型为主且多以私募定位，采取到期还本付息被动管理。碧桂园旗下有44家酒店，由于国内酒店市场竞争激烈并且酒店的选址不具有优势，碧桂园的营业收入增长缓慢，资产报酬率在同行业中较低。碧桂园计划把酒店业务板块分拆上市以此提高流动性和财务的灵活性，通过酒店资产证券化去盘活这部分重资产，从而优化自己的财务报表。但是目前中国内地的REITs还没能得到政策的支持，现有的几个REITs的客户主要是大户以及机构投资者，投资者人数限制致使其流动性较弱。同时中国持有物业取得的租金需要交纳营业税，所得税等，税务负担也成为制约REITs发展的重要因素。

轻资产模式受到房地产公司的喜爱一个非常重要的因素就是能解决房地产庞大的资金压力，只有控制好项目质量控制、打通融资渠道，提高风险的防范能力才能真正实现轻资产带来的效益。

第3篇：房地产公司的盈利模式范文

关键词:房地产企业;战略转型

中图分类号:F293.3文献标识码:A

2009年4月8日,一直被万科视为标杆的美国帕尔迪房地产公司宣布与桑达克斯合并,在金融危机发生的两年中,帕尔迪亏损37亿美元,结束了其长达56年的连续赢利记录,桑达克斯在2008年的亏损也达到27亿美元。金融危机也对我国的房地产市场产生了巨大的冲击,在此形势下,房地产企业如何调整其发展战略以应对复杂与激烈的经营环境,促进房地产产业及企业的健康发展,成为亟须研究与解决的问题。

一、战略转型理论的含义和特点

战略转型就是企业为了动态地适应外部环境和内部条件的变化,或者为了利用潜在的机会而从原有战略转变到新战略,从而不断创造新的竞争优势。企业战略转型是一个具有生态特征的战略演变过程,是组织在快速变化的竞争条件下采取非固定式战略趋向的一种必然结果,表现为企业战略具有周期性、实效性特征。企业要适应不断变化的竞争环境,就必须根据企业所处的宏观和微观环境的实际情况积极进行战略调整,对企业重新进行定位、改进或选择新的经营战略和发展战略,围绕增强企业的核心竞争力,推动企业进行战略转换。战略转型具有前瞻性、目的性和创新性的特征。

二、房地产开发企业的战略转型

(一)培育房地产企业核心竞争力。企业核心竞争力,又称企业核心能力,是近几年国际上战略管理领域的热点研究课题。核心竞争力的英文原意是“核心能力或核心技术”,这一概念是由美国著名管理学家普拉哈莱德和哈默于1990年提出的,核心竞争力是一种“组织的积累性学识,特别是如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识”。房地产企业应该培育自己独有的核心竞争力,以下是房地产企业要重视的几个方面:

1、分工和专业化协作的深化是构建房地产企业核心竞争力的前提。房地产开发企业应该寻找合作伙伴,采取外包化进行开发。充分利用企业的核心创新技术,发挥核心专长开展经营活动,才能最大限度地降低经营成本,规避经营风险,快速应变市场。调整业务类型,有保有弃,重点开发有竞争优势的业务。例如,为应对行业的波动,Pulte Homes公司主动调整业务类型,停止开发经验相对较少的商用物业建设项目,专注于居民住房业务,确立专业化路线。对国内的房产开发企业来说,宏观调控提高了房地产企业进入的门槛,加剧了房地产企业的竞争,宣告了房地产企业粗放经营的失败。市场发展越成熟,市场竞争越激烈,专业化就越重要,专注才能专业,专业才能卓越。所以,房地产企业必须明确自身优势,有所为,有所不为,既是应对不景气行业发展环境的应急之策,也是理清企业发展思路、重新确定企业发展战略定位的大好时机。

2、以顾客价值为导向,对管理流程、服务流程进行改造是构建房地产企业核心竞争力的条件。顾客价值是顾客通过所购之物(服务)获得的价值和购买过程中所费成本之比较,包括物质价值和精神价值两部分。以顾客价值为导向,意味着针对顾客的特定需求,设计和制造满足其需求的产品。但是这对于房地产企业来说成本过高,所以在做好市场调研的情况下,选择满足大部分顾客价值的产品类型,例如户型,可以在市场调查的基础上,选出最受欢迎的若干种户型。

3、企业核心竞争力的塑造是建立在学习型组织的基础上,学习导向会加强企业的创新能力。因为组织内大范围的学习行为,提高了组织成员对客户不确定的需求、技术变化、不确定竞争等因素的关注和把握程度。而且,学习导向还提高了技术创新水平及对创新技术的应用,从而有利于实现对市场的技术突破。因此,学习导向实现了企业市场导向改善企业绩效的目标。在企业内部,应增进知识的共享、扩散程度,提高知识的利用效率,注重人才的培养,在企业内部创造宽松的环境(包括充分尊重和鼓励员工的首创精神、建立共同的价值观、对员工进行培训、适当授权等),使员工发挥自己的潜能,实现自己的价值。

(二)转变盈利模式

1、向土地综合经营者转变。以往对于房地产开发企业来说,土地的获取是至关重要的,为了在激烈的竞争中获取土地,很多开发商选择一次性付款,这要求开发商有很强的资金实力,而且一旦发生市场低迷、金融危机,土地也有可能成为一把双刃剑,比如帕迪尔公司2007年半年与土地有关的费用高达8.82亿美元,而公司的亏损不过5.08亿美元。其中,公司以期权的方式拿地,已经支付了保证金和一些成本,但公司不准备继续交易而导致损失1.10亿美元;准备用于开发或出售的土地减值损失0.52亿美元;开发中的土地资产减值损失6.66亿美元;投资于一家未合并报表的合资企业损失0.54亿美元。房地产企业要向土地综合经营者转变,只有这样才能彻底改变开发的短期行为模式,最大限度地体现土地的价值,并给公司带来平稳的现金流,保证公司的持续性发展。从房地产产品的整体概念出发,除提供满足消费者需求的住房需求等核心产品外,还要提供其形式产品和附加产品,进行产品软创新,如独特的建筑风格、产品质量、产品品牌、社区环境、售后服务和信贷服务等,通过提供附加服务来吸引消费者,提高消费者的满意度。同时,随着消费者需求的变化而提供相应的服务。

2、向城市空间再利用与改造转变。城市空间再利用是指对城市中心区的旧楼进行改造再包装的工程。这种房地产商业模式在欧美等发达国家早已成熟,但在国内由于政府和发展商醉心于大造新城,因此在这方面基本是一个空白。随着国家的土地政策从紧,这方面必将成为房地产开发企业新的利润增长点。

(三)注重客户关系管理。客户是开发商生存的基础。根据客户需求提供房地产产品,通过改善产品和服务的质量增强客户满意度,与客户建立良好的关系,是开发商取得竞争优势的重要手段。客户关系管理能力是中小房地产企业运用信息化手段有效地对房地产产品的开发、建设、销售和服务等环节的流程进行管理,缩短营销周期和降低营销成本,增加收入,寻找扩展业务所需的新的市场和渠道,提高客户的价值、满意度、赢利性和忠实度,从而提升企业的核心竞争能力。

(四)弥隙市场战略。弥隙市场战略是日本经济学家长岛总一郎提出的,他认为市场经济中永远存在着市场的盲点,企业生产经营活动应该围绕着“寻找市场弥隙”而展开,并以新产品开发作为实施市场缝隙战略的核心。房地产开发企业要在市场竞争中求生存、求发展,就必须通过加强市场调研,挖掘、发现、把握房地产开发市场弥隙,开发适合消费者需求不断变化的产品,为自己的生存能力增添砝码。

总之,面对2009年经济严峻形势,房地产企业要实现成功跨越,应对困难要有足够清醒的认识;要能迅速适应市场调整经营策略;转变盈利模式,向土地综合经营者转变。对中国房地产市场前景充满信心,采用适当的管理方法、战略措施,是我们应对金融危机的法宝。

(作者单位:西安建筑科技大学)

主要参考文献:

[1]汪利娜.房地产宏观调控后的冷静思考[J].房地产金融,2004.12.

[2]栾承连.基于核心竞争力的中小房地产企业战略定位研究[J].科技信息,2007.

[3]迈克尔・波特.竞争战略[M].北京:华夏出版社,2004.

第4篇：房地产公司的盈利模式范文

一、房地产行业遇增长瓶颈，金融创新带来变革机遇

1.房地产行业面临增长天花板，房企盈利能力下滑

2015年至今，在持续的货币宽松、信贷增产、政策松动的强刺激下，房地产行业进入小周期上升阶段，市场交易行情持续复苏，房企资金链明显好转，收获了靓丽的成绩单。但是从长期来看，除一线城市和少数核心二线城市出现供小于求的情况，大部分城仍然市面临库存积压、降价难销的困境，去库存依旧是未来长期主题。同时，天价地王频频出现，地价涨幅持续高于房价涨幅，房地产企业盈利空间继续缩窄在所难免。

传统房地产企业面临销售规模增长的中长期瓶颈，依靠简单拿地、开发卖房的盈利模式将难以持续。从上市房企财务数据看，自2011年以来，房地产企业销售毛利率从接近40%的高位持续下降至28%，销售净利润率从16%下滑至不足10%，行业盈利空间持续被压缩。虽然近两年房地产行业明显回暖，但多数房企增收不增利，2016年一季度行业销售净利率为9.68%，同比下降了3.3个百分点。今年一季度房企盈利继续出现分化，1/4的上市房企销售净利率高于10%，而另有1/4的房企却已经为负值。

2.部分房地产企业负债率高企，急需改善融资结构

房地产企业传统的重资产模式，必然会导致高杠杆和负债率偏高，而房企的主要融资渠道为债务融资（银行贷款、委托贷款、公司债等）。去年以来信贷政策宽松，银行贷款利率多次下调，房企融资成本明显降低，同时A股再融资渠道也在放宽，房企融资冲动强烈。2016年1-6月，上市房企发行公司债、企业债、超短融等信用债超过2500亿元，远高于去年同期水平，代表房企发行公司债的票面利率普遍在3%-4%之间，较去年明显降低；2015年28家上市房企定向增发募集资金超过1200亿元，今年上半年又有20家房企定向增发700多亿元，另有25家房企正处于审批流程中，部分房企甚至连续推出定增方案，房企资金饥渴可见一斑。

房地产企业融资的增加，造成部分房企资产负债率居高不下。上市房企资产负债率持续升高，2015年达到76.64%，比2014年提高1.8个百分点。绿地控股、泛海控股等部分房企的资产负债率超过了87%，远高于行业平均值，其负债以债券、银行贷款等为主。房企负债率高企，意味着企业偿债压力巨大，同时会影响企业后续再融资的安排，因而急需开拓融资渠道及创新融资模式。

3.房地产与金融合作密切，金融创新浪潮带来发展机遇

房地产行业与金融行业都是传统的资金密集型行业，二者合作广泛而密切，在国外的行业分类中，房地产行业直接被视为金融的一部分。一方面，房地产的资产属性使其成为金融领域最重要的抵押品和融资工具；另一方面，房地产企业通过发债、IPO、定增等传统方式融资，同样离不开金融机构的支持。

近几年，随着金融市场管制逐步放宽，金融创新尤其是直接融资渠道拓宽，互联网金融如火如荼，金融行业迎来新一轮发展阶段，也为房地产行业带来变革的机遇。以P2P、众筹等为代表的新型互联网融资方式，为房企将重资产的房子、土地转换为轻资产提供了便利。金融创新也在推动房地产资产证券化不断发展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、类REITs、公积金贷款证券化等产品开始涌现，这为房企开辟了新的融资渠道，有利于提高资产流动性。在“地产+金融+互联网”大融合的趋势下，部分房企借助金融创新力量，加速战略转型，目标成为产业金融集团或其他类基金投资管理机构，也变得顺理成章。

二、房企转型金融背后动因思考

1.企业利润多元化，谋求高投入高回报

房地产企业转型金融业务，最主要的目的是寻求更大增量市场，突破现有行业发展瓶颈，拓宽企业利润来源。而金融行业门槛高、资本金数量大、盈利能力强，正符合房企未来战略需求。部分投资于金融行业的房企，已经获得丰厚回报。泛海控股的民生证券公司已经成为其利润主要来源，2015年证券公司营业利润占比达到51.2%。绿地控股的全资子公司绿地金控去年实现净利润30 亿元，占比上市公司净利达40%。

2.拓宽融资渠道，调整融资结构，降低融资成本

房企直接参与金融业务，将融资渠道从银行、公司债扩展至信托、私募基金、保险、REITs、互联网金融等领域，并且不断发展出融资租赁、房地产资产证券化、P2P与众筹等新型融资方式。而以债权融资为主的融资结构，也悄然发生改变，股权融资占比大幅增加，房地产股权投资基金开始兴起。直接参股或控股金融机构的房企，享有更多融资便利，入股保险的企业将有可能获得大量低成本、长期限的保险资金；对入股银行的房企而言，一方面其在地产开发周期中的融资需求皆有所满足，包括前期拿地保证金、开发贷、销售期按揭贷款以至于在持有运营阶段的经营性物业抵押贷款、社区金融服务等，另一方面也可对房企产业链的上下游企业提供融资服务。

3.推动房企经营模式转型

传统房地产企业多为重资产模式，即企业投入大量自有资金用于拿地、开发项目；但是借助金融创新方式，房地产基金、众筹等多种融资渠道获取资金，将项目大部分权益打包转让，一方面使企业债务出表，从而优化房企财务报表结构，另一方面使企业专注于设计、建造、招商及运营管理等环节，使企业经营模式向轻资产模式转换。

三、地产转型金融业务的三大主要模式

1.成立金融控股平台，统筹金融业务，获取金融全牌照

房地产企业转型金融最直接的模式就是成立金融控股平台，独立开展所有进入业务，通过多种渠道布局，目标是获取金融领域全牌照。采用这种模式的多为房地产龙头企业，如万达集团、恒大集团、绿地集团等，它们未来谋求房地产业务与金融业务板块的协同效应，力求打造金融地产财团的发展模式。

万达集团在2015年正式成立万达金融集团，目前已经拥有网络金融、保险、投资等子公司，今年上半年收入155亿元，发展极其迅速。恒大集团成立恒大金融集团，先后获得保险、银行等业务牌照，设立恒大金服公司涉足互联网金融，其中“恒大人寿”借助亚冠决赛高调亮相，引起广泛关注。绿地集团将金融业务作为三大新业务版块，成立金融控股集团，进入包括互联网金融、私募基金、小贷/担保等多个领域，并参股东方证券、上海农商银行、锦州银行等金融机构。

2.参股控股金融机构，扩大金融布局

部分中型房企由于自身实力有限，但是在金融行业拥有一定的经验或资源，选择直接参股或控股金融机构的方式，以“地产+金融+X”为战略目标，逐步转型金融业务。一般而言，房企主要通过认购上市金融机构定向增发的股份或二级市场收购、收购非上市金融机构股权等手段，获取金融机构的参与乃至控制权，快速开展金融业务；或者联合其他房企、资本共同发起设立寿险、财险、再保险、民营银行等公司，从而获取金融牌照，扩大金融领域布局。

泛海控股是典型的转型金融业务的房地产公司，从2014 年起加大了在金融领域的投资，在“金融+房地产+战略投资”的战略转型思路指导下，先后收购并增资民生证券、亚太财险、民生信托、民生期货等，设立基金、投资管理公司、民金所等子公司，联合其他民企发起成立寿险、再保险公司等，不断完善金融版图。

互联网金融平台则是房企转型金融的热门路径。今年以来，就有金地集团、碧桂园集团、佳兆业等房地产企业纷纷上线互联网金融平台，推出众筹、首付贷、供应链融资等各类金融产品。2016年9月，泛海控股设立民生金服控股有限公司，也建立了互联网金融控股平台。

3.与金融机构合作，创新发展房地产金融产品

虽然很多房企意识到金融业务的价值，但是出于自身实力、整体战略等多种原因，难以直接参与金融业务，所以选择与外部金融机构合作，实现地产与金融的创新结合。

房地产公司与券商、基金合作推动房地产资产证券化，将成熟物业等存量资产打包发行房地产投资信托基金（REITs），房企实现商业物业项目的投资退出，提前变现租金收益，缩短投资回报周期，提高资金运用效率，加速轻资产化转型，而REITs投资人享受租金、物业升值等带来的投资收益，丰富资产配置品种，实现双赢目标。例如，2015年万科地产与鹏华基金发起的国内首只公募REITs“鹏华前海万科REITs”，以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，运作一年的投资收益达到了9%，而同期的同期沪深300指数下跌近19%。

房企与P2P、众筹等互联网金融平台的合作，有些集中于首付贷、众筹购房等产品，虽然能帮助房企提高成交量，推动项目去化，加速销售资金回笼，但是存在助长房价上涨和涉嫌非法集资等法律风险，部分地区已经叫停。而现在房企与互联网平台的合作，更加重视场景与金融的结合，挖掘消费金融潜力，譬如围绕购买房地产过程购房、装修、物业管理的消费需求，借助互联网为客户提供金融解决方案。

此外，多家房企引入保险等机构作为战略投资者。保利地产引入泰康人寿、珠江人寿、安邦保险，远洋地产引入中国人寿等，推进地产与保险在战略层面的长远合作，二者在融资、运营、业务开拓方面实现协同发展。譬如在当前热门的养老地产领域，保险作为低成本长期资金的投入者，地产企业作为养老社区的承建者、运营者，双方的结合将带来持续良好的效益。

四、房企转型金融业务须重视风险

房地产与金融虽然都是资金密集型行业，但是二者在政策监管、市场竞争等方面存在很大的不同，房企转型金融业务过程中不可避免面临诸多风险。

金融行业竞争激烈，转型金融同样面临盈利困难的风险。以寿险业为例，2015年上海人寿、恒大人寿、人保健康等均出现净利润亏损亿元以上。我国经济进入新常态后，金融机构不良贷款处于上升通道，房企转型金融不得不面临这个风险。我国银行业不良资产总量和占比最近几年持续双升，不良资产率已经突破2%，银行利润增速出现锐减。

我国金融机构牌照采用审批制，获取牌照的难度极大，通过发起设立金融机构获取金融业务牌照的房企不得不面对漫长的审批过程，也有可能无法通过审批。监管机构对产业资本获取金融牌照采取严格审核的态度，譬如目前有200多家企业排队申请保险牌照，但保监会15年至今年上半年仅批准24家筹建，对发起企业提出财务报表良好、有持续出资能力、股东社会信用要好、有专业人才队伍等多项要求。

而热门的房地产互联网金融，目前并没有严格的行业规范，也缺乏相关法律的监管和约束。部分房企的互联网金融产品甚至存在自融问题，即旗下平台将募集资金投入到关联公司的房地产项目上，而这种隐蔽的风险很难被监管部门及时发现。有些互联网金融平台的房地产P2P产品还存在资金监管缺失、重复抵押等问题，面临房价下跌、逾期等风险，如果因此出现兑付问题，对行业发展和房企品牌都是巨大伤害，投资者更是面临严重损失。

从监管层面来看，房地产参股金融，受到住建部、央行、证监会、银监会、保监会等多个部门的监管，涉及多个部门的协调，有可能存在一定的监管空白。而房地产与金融作为关联度很强的行业，二者的融合，存在影响金融系统稳定的隐患――以房企入股银行为例，房企可能一定程度上影响银行的决策，银行信贷政策、利率政策、风控机制独立性减弱，如果房企或银行一方发生问题，风险将会叠加放大。

五、房地产企业转型金融业务的建议

房地产企业纷纷切入金融业务，企图从“地产+金融”的融合中获取企业新的发展动力，再加上“互联网”的因素，地产与金融的创新更是层出不穷。房企在转型金融业务过程中，应该在以下四个方面努力。

首先，制定转型金融业务的战略目的，做好顶层设计规划，譬如选择整体转型金融业务还是走产融结合，选择战略投资或者财务投资，实现全牌照的金控集团还是集中某一行业深耕等。

其次，结合企业自身的运营模式、资本实力等条件和优势选择实现路径。以国有大型房企为例，它们资金实力雄厚、股东背景强大，可以直接获取金融牌照，甚至直接成立金控集团，在发展房地产主业同时，做大金融业务，推动企业跨越式发展。中小房企则资本有限，可选择互联网金融平台，开展金融创新，服务地产业务发展。

再次，建立符合金融行业特点的人才管理与激励机制。金融行业是资本密集型+知本密集型行业，人才是核心资源。房企需要建立起市场化的激励机制，完善职业上升通道，并着手培养地产+金融的复合型管理人才。

最后，建立地产业务与金融业务的隔离机制，在分业监管的模式下还应建立不同金融机构间的防火墙机制。企业内部建立严格的风险控制体系，对房地产与金融机构间、不同金融机构间的关联交易建立审查制度和机构，在符合法律规定的情况进行关联交易，并向监管部门报告。

第5篇：房地产公司的盈利模式范文

据国内上市房地产公司2011年三季报数据统计显示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地产企业资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。

覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集团股份有限公司（000540.SZ，以下简称“中天城投”）以86%的资产负债率位列前十之内，已然问题频出。

在今年上半年尚处于平稳状态的中天城投却从7月底以开盘价16.70元开始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盘，其下跌幅度约为57.54%，令人惊愕。

“中天，现在即未来”，这家位属贵州省贵阳市的地方龙头房地产企业，作为当地唯一一家上市的房地产企业，与地方政府合作颇多，在众多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情况下，中天城投拿下贵阳市大面积的保障房建设项目。

拿下如此“香馍馍”，为何股价下跌却如此迅猛？综看中天城投财报数据，不难发现，拿下如此多项目的中天城投，却面临“巧妇难为无米之炊”的尴尬境地―过高负债率。

保障房第一股大跌

与今天的大幅下跌形成鲜明对比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市场狂热追捧，一度上涨至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空头突袭，股价大跌。 走势极其平稳的中天城投跌3.47%，盘中瞬时最大跌幅达到8%。

“保障房建设周期短，工程回款快，能够获得信贷支持，将有利保障中小企业的生存空间。另外，从保障房建设的国家支持力度来看，短期内不会减少保障房投资量，因此中小企业都愿意参与保障房建设。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者表示。

中天城投“保障房第一股”，源于今年3月与贵州省政府签订的《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。计划显示中天城投将计划5年内完成1000万平方米，年均200万平方米保障房任务，如此大面积在当地保障房建设中位列第一。

据公开资料显示：截至6月底，中天城投已在贵阳市着手开展约130万平方米的保障房建设。

其中，渔安安井回迁安置区项目为最大一笔保障房投资协议的第一个大型项目，但在今年7月被媒体爆出：工程在今年春节后几乎处于停工状态。对此，中天城投董秘李俊曾对媒体表示：“停工是被迫的，有些事情我们不好说，但公司保障房项目资金需求缺口比较大。”

除此而外，中天城投旗下另一重点项目未来方舟也被爆出未能如期开工。据中天城投相关信息显示：“未来方舟”将在国庆前后推向市场，该项目今年的计划销售额为50亿元，占全年销售额的62%。

然而，贵阳一地产记者对时代周报记者表示：“‘未来方舟’一期预计是2013年交房，但今年肯定完成不了任务，这个盘太大了。”而在此前媒体的报道中，中天城投旗下除上述渔安安井回迁安置区项目外，中天会展城、中天花园三期及中天世纪新城等项目也均处于停工和半停工的状态。

媒体报道后，中天城投方面及时作出了回馈，表明在建项目开工一切正常，而在10月，记者也曾来到中天城投未来方舟项目建设基地，的确看到尘土飞扬的开工场地。

中天城投三季度报表中提及：“预计可售房源在今年国庆前后陆续推向市场。”然而已近年关，据当地居民透露，中天城投未来方舟项目可售房依然没有在市面上有所宣传。

拿下如此多的地方优良项目，却有多个项目停工或半停工，中天城投的问题何在？

对此，韩长吉对时代周报记者表示：“保障房建设将有利保障中小企业的生存空间，然而，由于保障房建设的盈利模式不明确，中小企业有可能遭遇盈利风险。”

负债率一路飙高

时代周报记者根据上述项目为中天城投算了一笔账。以渔安安井为例，这一项目将耗资达600亿元。9月拿下的包括筑城广场在内的三大项目预期总投资额为6.47亿元。但据中天城投2011年三季报显示，公司前三季度实现营业收入20.04亿元，同比增长42.75%；实现净利润3.25亿元。

那么，一家营业利润3.25亿元的公司，如何投资建设投资规模600亿元的保障房建设？此外中天城投表示： 600亿元的保障房建设将在未来3-5年全面完工，然而，中天城司去年总资产额，仅为124亿元。

面对上述情况，中天城投表示：随着重点销售项目“未来方舟”下半年进入销售后，公司的资金状况有望得到缓解。然而据贵阳地产记者对时代周报记者的描述，“未来方舟”盘过大，今年如期销售的可能性并不大。

自2009年起，中天城投负债率过高的问题一直存在。2009年全年公司净负债率均超过100%，2010年公司净负债率最高点接近200%，2011年净负债率更是一路飘高，截至今年竟高达214%。

申银万国分析指出：中天城投负债率偏高，源于公司的快速扩张。今年上半年公司已开发138万平方米（不含保障房），但同期公司销售近18亿元，较去年下降33%，主要仍系可售量较少所致。

今年5月，在深交所上市公司投资者关系互动平台上，便有投资者就中天城投的资金情况提出过质疑。

此时公司表示公司正积极与有关部门及金融机构对接融资事宜，但至今并未对运营资金是否充足给出明确的说法。

爆发式扩张入不敷出

9月8日，对于中天城投而言是一个忙碌的日子。在这一天，公司连续了三条公告；公司总裁周力因身体健康原因辞职。

此外董事会通过了组建贵州文化产业股份有限公司、BT模式建设贵阳市规划展览馆及参与筑城广场BOT项目三个议案。

“筑城广场这块地属于贵阳市黄金地段，中天拿下这块地，背景不浅。”贵阳市一业内人士对时代周报记者表示。

这块地位于贵阳老城区中心，毗邻贵阳市人民广场附近，此前为当地最好的初高中贵阳一中，被誉为贵阳“城市名片”，因其位处穿城而过的南明河一拐角处，因此曾被当地人誉为“龙的明珠”。

“贵阳一中同意搬迁时，官方说法是原址要用作绿地建设，完全没想到最后是地产公司接手。”贵阳当地居民单雄对时代周报记者称。

9月6日，这颗“明珠”的主人不再是学校，虽此前一度传闻保利国际接手。但随着中天城投签订《贵阳市筑城广场项目投资协议》，中天城投正式入主这块宝地。

据悉，这块规划总用地面积87433平方米，广场以下建筑面积64321平方米的地块，中天城投预期总投资额达6.47亿元。

另一边，房地产企业可谓“涉矿成风”。目前约有1/6的房地产企业在上半年涉及了矿产业务，涉及资金超过了200亿元。据搜房网调查显示：70%的网友认为房企涉矿主要原因是为了套现，以缓解紧张的资金流问题。

而“拉开了中小上市房企涉矿大幕”的，即为中天城司。

今年4月份，中天城告称将于贵州联合能源清洁燃料有限公司设立控股子公司发展矿业。但至今仍未有过多实质进展。

显然，组建文化公司以及进军矿业等多元化举动，将是中天城投在大背景下欲扩张资金来源的“赚钱”方式之一，而入主筑城广场BOT项目，则是继保障房项目后又一“花钱”的投资项目。

第6篇：房地产公司的盈利模式范文

古人云，阴极之至，阳气始生，日南至，日短之至，日影长之至，故曰“冬至”。

国内的房地产过冬论，始于王石于2007年12月提出的“拐点论”，伴随着数不胜数的调控“秋风”和“霜冻”，期间还短暂地出现了10万亿元信贷狂潮下的“小阳春”，然而带有强烈计划经济特色的“限购令”如西伯利亚的寒流一般，彻底将地产业送入深冬。

不过所谓“冬至一阳生”，在从“一九”迈向“三九”的过程中，虽然寒冷空前加剧，但阳气却越来越充沛，这也是冬至这个被中国人最先制定出来的二十四节气的哲学魅力所在，用浪漫如雪莱的说法是“冬天来了，春天还会远吗?”

不过如何渡过这个寒冬的确是个问题。借用动物世界中的各种过冬策略，或许众多房地产企业可以从中窥出一些他山之石的意味。冬眠模式

过冬要点：融资现金流足以撑到运营现金流正常周转期的到来，

与熊等的全面休息如出一辙，很多企业也采取了冬眠模式。但是其中的前提则在于之前的能量储存是否充足，资金是否充裕。

2011年底，一个专门针对房地产融资的融资模式创新峰会在北京举行。在会后的项目对接洽谈会上挤满了拿着项目找资金的各种规模的地产开发商。

“房地产行业这两三年受宏观调控政策的限制，不管是从银行还是信托渠道融资都已经很困难，这些都已经不能作为融资的主渠道了，目前我们正在考虑使用的融资模式包括上市、在海外发行债券等等，总体还是希望能够多元化进行。”山水文园集团金融资产管理中心总经理赵一军说。山水文园自成立到现在，先后开发了百万平米的山水文园、山水lavie、山水广场、白龙潭皇家森林公园景区、金海湖旅游度假休闲项目、青岛鲍鱼岛游艇俱乐部等10多个项目，涵盖普通住宅、高端别墅、高端地产和旅游地产等范围。

事实上不只山水文园，“融资困难”几乎是绝大多数的房地产企业都要面对的问题。“多元化融资方式的探索，不能简单归为由于宏观调控紧缩倒逼导致的。其实在2007年，中国有了“合伙企业法”以后，中国本土的基金行业(VCP)就已经发展的很快了，2008年开始就已经诞生了第―批的人民币的房地产基金。对于房地产企业来说，以前更多的是通过财务部门融资，考虑的基本都是银行贷款或者信托，但是由于近年的政策紧缩，所以他们才开始放眼看到这些多元的融资渠道，可以说政策环境催化了这些多元融资体系的建立。”作为有着多年从业经验的赵一军，认为目前市场的融资环境虽然还不够健全，但是也已经向着多元化迈进了不少。

据国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行的数据统计显示，2010年国内已经有了近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以地产私募基金为主。而这一规模将在2011年扩大至于亿元。现在国内多个地产私募基金除了投资住宅开发项目，还进入了商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色建筑领域等。这些基金可以成为综合的股权投资基金。其盈利模式主要是收取资金的管理费用以及超额的利润分成，目前多数基金将其目标收益率定在20％～25％之间。

但是由于大部分人民币房地产私募基金的发展始于2010年，目前尚不完善。除极少数外，多数尚未完成“募集――投资――管理――退出”的完整经营周期。基金自身运作管理水平参差不齐、信用制度不成熟、退出机制不完善，加之行业监管和引导不完善，如果不能规范运作反而阻碍行业正常发展。

“对于需要融资的企业来说，不管采用哪种融资模式，我们都会从两个标准上来衡量。”面对纷繁复杂的多元化融资市场，赵一军强调，

“金融投融资产品已经多元化了，债转股、股转债、短期的夹层融资等等，有很多产品模型，没有所谓对和错，对于不同性质的开发商，最适合自己的形式才是最好的。”

地产开发商融资时首先考虑的是融资成本，包括年息或股权出让多少，以及资金到位时间。除此之外，赵一军特别强调双方保持平等和互惠互利的原则很重要。“这是能够有效控制融资风险非常重要的一点。摆正平等的关系对于投融资双方才是最重要的，如果不能平衡这个关系，这里面的风险就会很大。其实对于投资机构来说，如果项目优质、抵押物非常好、产权清晰、资产干净，他们也是非常期望的。当然这是一个双向选择和相互博弈的过程。”赵一军表示，目前很多投资公司的确很不成熟，房地产公司在引入资金上的确需要十分注意。

值得一提的是，无论是上市融资、债券发行，还是私募基金等融资渠道，囿于企业发展阶段和政策等并不能广泛推广。如同坊间形容的一般，中国的金融市场就像美国早期西部开放的牛仔市场，游戏规则还不是那么的完善。对于掌握着地产企业资金命脉的CFO们来说，在选择融资渠道的时候一定要认真分析自身优势劣势，比对各种融资项目的优缺点，切忌跟风。

需要指出的是，过冬并非冬眠。万科总裁郁亮就曾强调，“万科不是冬眠，因为它是不作为，而我们实施积极的过冬策略，在三九天锻炼好身体，春天来了还可以大展拳脚。”

根据近日国土部公布的《闲置土地处置办法》修订草案，其中对于闲置土地的认定、处置和处罚等环节，作出了详细的规定。办法拟规定，未动工开发建设，土地闲置满两年，经批准后可无偿收回土地使用权。对于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡过“冬天”，万科必须做好准备，首先是积极卖楼、慎重买地，然后控制运营预算，除此之外要加强员工培训，不断提升管理本领。

实际上除了万科之外，大量房地产企业都在积极锤炼内控，加减法已经成为房地产企业的主要工作。一方面做加法，扩大融资和投资多元化，增加套房附加值，加大推房促销力度；另一方面做减法，调整目标，减少开工项目，降价销售，裁员减薪。

作为资本密集型企业，成本管理的优劣直接影响到房地产企业的利润空间。在宏观调控下很多房企资金链受到严重考验，不得不通过降价快速回收资金，在降价的情况下如何保证利润最大化，成本管理成为关键的环节。

房地产涉及多方资源的整合，成本管理要比一般企业复杂得多。从前期的项目论证阶段、设计规划阶段一直到工程施工结束，成本管理贯穿于整个开发过程。在不同的阶段，采取的成本管理方式不尽相同，通常会通过目标管理体系、责任成本管理体系、动态成本控制体系、项目后成本评估，形成系统和完整的成本管理体系，以确保整个项目目标成本的达成。

现金资产达到30％，资产负债率仅为53％，虽然不是最一线的房地产企业，但鑫苑置业的财务控制和运营效率位列全国前20名。鑫苑(中国)置业有

限公司始建于1997年。为中国地产开发企业50强，是亚洲首家在美国纽约证券交易所上市的专业地产开发公司。2006年开始实施全国化战略，先后在郑州、济南、苏州、合肥、成都、昆山、徐州上七个城市成立八家置业公司及物业公司。

鑫苑置业财务经营管理中心总经理贺鑫对此给出了内控管理的心得，

“因为鑫苑拿地基本上都是通过‘招、拍、挂’的形式，土地拿到后，半年内开发，九个月之后形成销售，两年左右售馨这种情况下，毛利率和净利率都比较低，主要通过现金流的周转迅速和良好的资金管理来实现利润稳定。”这种快速运作模式一直是鑫苑置业所坚持的，也因此基本保证了鑫苑置业现金流的周转健康。这种效果确切说得益于比较细致的财务管理和运作。财务中心每个月对于销售回款，工程付款月等都会进行核对，找出偏差原因，及时修正。他说，

“以前销售较好的时期，回款期两个月也不影响现金流的健康，但是在国家宏观调控后，销售数量不如以往，为保证现金回款，我们必须对每笔销售精耕细作，一次性准备好合格的客户资料，减少银行退件的概率，从而缩短按揭办理周期；同时我们加紧了跟合作银行的业务沟通，使公司的业务量与银行额度匹配，不浪费资源，在整体上加快了公司的现金周转速度。在工程付款上也同样进行精细化管理，建立三个月的滚动资金计划，减少无效资金占用，从而在集团层面合理地调配和管理资金，缓解现金压力。”候鸟模式

过冬要点：量小体轻或来雨绸缪。

净资产负债率高达163％的绿城中国一度被坊间质疑即将破产。2011年12月30日，绿城中国董事长宋卫平在公司年会特刊上发表名为“自助者天助”的刊首语。在反思了2011年的经历之后，宋卫平表达了绿城在2012年的核心战略：在力求生存的首要目标之下，绿城将向轻资产方向发展；已经开始操作的代建模式将得到强化，保障房也将是绿城可能涉及的业务领域；购地开发、商品房开发、中高端等词汇，则从绿城战略中淡出。

一位上海房地产企业负责人表示，绿城的转型宣言其实代表了很多房地产企业的方向。

过去的一年中，在政策的重压之下，纷纷“弃暗投明”的并非少数。正式宣布终止重组两个月后，主营商住地产开发的道博股份决定“弃房涉矿”。2011年12月17日，道博股份公告，将收购大股东新星汉宜控股子公司――恒裕矿业80％股份。而在此之前，道博股份连续三年盈利下滑。北京中原市场研究部统计数据显示：从去年底以来，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司涉矿。

“如果给当前中国房地产企业一个关键词的话，一定是转型。”华本机构总裁、华本地产研究院院长许文峰曾经这样提到，“就城市化发展而言，中国房地产至少还有下一个黄金10年，所有的运营模式都可能存在，关键是找到合适自己的模式。”

从2010年起，一些土地和资金上不具优势的中小房企，纷纷转向采矿、旅游、影院等行业，以增加新的利润增长点。据不完全统计，近几个月以来为规避楼市调控风险，多家房企公告了“涉矿”事宜。尽管矿产投资存在较大风险，但是其高额的回报率和产品价格长期看涨的趋势是房企转型涉矿的首要考虑因素。其次由于房企在拿地和开发过程中经常和地方政府、国土资源部等相关部门打交道，因此转投矿产可以将现有资源进行充分运用，提高获取矿权的机会，降低转型成本。此外矿产投资规模与房地产投资规模相当，比较适合房企转型的方向。

但是这种“转身”是否是一剂良药呢?

用郁亮的话说，调控政策对大企业影响比小企业大很多。中小型房企由于“船小好调头”，“轻”和“快”的两大优势在政策转向时往往更易调整战略。

赵一军始终不认为房地产开发商由于形势所逼而进军其他产业是一种正确的选择，“很多因势利导的被动转型的企业很容易经营不善。”但他也认为应该将被动转型和主动转型区别开来。“如果这种多元化是有计划的主动转型，比如泛海集团，很早就投资矿业，甚至成为民生银行的股东，在现在这个经济环境下看来，这种多元化的策略使得泛海集团在很大程度上避免了单一业务带来的风险。”

在地产融资模式创新峰会上，诸多专家和业内大佬也认为：转型是很痛苦的，也要看看自己是否有着相应的人才和实力，否则“馅饼”就会变成“陷阱”。业界专家对此警示：肯定会有一批企业死在商业地产和综合体上，这些当初一拥而上搞转型的企业，或许将为它们的轻率冒进而付出代价。

当然，一些谨慎保守的开发商并不倾向于完全转型，而是把眼光从一线城市转向二线城市，从住宅地产转向商业地产或者旅游地产。

越秀集团成立于1985年，目前形成了以地产、交通基建、金融证券为核心产业的“3+X”现代产业体系。截至2010年底，控股总资产约1000亿元人民币。其旗下控有越秀地产(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)和越秀房地产投资信托基金(00405.HK)三家香港上市公司。据越秀集团CFO唐寿春介绍，对于从住宅转型到其他物业领域，越秀集团一直都比较积极。比如全力打造广州国际金融中心、财富天地广场等大型优质商用物业。其中中国大楼、世界第八高楼的广州金融中心于2011年已经实现整体运营。在这种势头下，近两年来越秀地产业务保持快速发展，合同销售金额屡创新高，新增了近250万平方米的优质土地储备，并拓展至佛山、中山、江门、烟台、武汉、沈阳、杭州等多个城市，确立了珠三角、长三角、环渤海经济圈等战略区域，总土地储备超过1300万平方米。

此外，旅游地产也得到了很多地产大腕儿的青睐。房地产企业进军旅游地产已经不是纸上谈兵，多数大型企业已经具备了自己的产品线定位。譬如，万达、华侨城、春光等房企便将自身的产品线定位在冰雪、文化旅游和热带雨林上，今典集团于2012年也宣布全面向旅游地产转型。弱肉强食模式

过冬要点：伺机并购抑或断尾求生。

对于一些“凶猛”的房地产商来说，这是一个机会。

2011年12月29日，SOHO中国公告称，公司与上海证大房地产有限公司下属子公司、绿城中国控股有限公司下属子公司签订协议，以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50％的股权，进而收购上海外滩8-l地块50％的权益。

2011年12月28日晚，首开股份公告称受让葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30％的股份，以完成对葫芦岛宏泰的百分百控股。收购资金不超过1.05亿元。同晚招商地产和招商局也公告称，近日招商地产以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51％的

股权，中润德成为其控股子公司。

唐寿春在谈到旗下越秀地产如何应对金融寒冬时说道，“首先我们的土地储备有大概1300多万平方米，虽然量上属于中等水平，但是土地质量较高，基本都在城市的黄金地段，粗估可以满足四到五年的开发，保证了我们的平稳发展；其次我们的销售规模已开始突破100亿港币，2011年的标也已经完成；第三，在全国的布局已经慢慢展开，在国内众多一二线城市拥有较好地块。”因此虽然明年房地产市场是一个紧缩的环境，但唐寿春并没有过多的担心，“我们的市场占有率和现金流现在处于一个

良好的水平，加上以上提及的三

点，风险已经明显分散，渡过这个金融寒冬没什么问题。”

但是对于很多企业来说，也许情形就不这么乐观了。根据安信证券的测算，2012年、2013年房地产资金链缺口分别将达到12423亿元、20351亿元，届时资金缺口大致相当于当期销售额的25％、40％。因此在政策的调控下，强势的、现金状况良好的房地产企业开启并购大潮是必然之势，行业洗牌也不可避免。

“房地产行业面临的金融紧缩局面还至少要持续一两年，”贺鑫对于经营不善的房地产企业仅仅依靠冬眠熬过寒冬并不看好，“持续的紧缩政策预计会到2013年的下半年左右。从政策面考虑，2012年底政府换届，而本届政府曾经许诺过要把房价降下来，所以对房地产的调控也不会放松，房地产行业的整体水平有望能调整到2008年的样子。一定会出现行业洗牌，经营不善的房地产企业除了寻求被收购和并购的机会，应该没什么更好的出路。”

如果说加强融资手段，寻求更多投资机会是房地产企业面对金融寒冬的首选对策的话，那么寻求被兼并，断尾求生，也可能是最后一个存活下来的机会。不过对于如今也“精打细算”的地产大佬们来说，资产的优先排序是他们的主要手法。

第7篇：房地产公司的盈利模式范文

关键词：房地产信托投资基金；RnTs；金融发展与创新

文章编号：1003―4625(2006)09-0007-03 中图分类号：F832．45 文献标识码：A

一、房地产信托投资基金(REITs)

(一)房地产信托投资基金的含义和起源

REIT是英文“Real Estate lnvestment Trust”的缩写，国内理论界和房地产界一般译为“房地产投资信托”或“房地产信托投资基金”，其复数形式为REITs。它是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的金融工具，是信托制度在房地产金融领域的应用。

房地产投资信托(REITs)起源于美国。其正式发展从20世纪60年代算起，距今已有40多年的历史。据统计，截至2004年1月31日，美国REiT行业的总市值已经达到2390亿美元，其中权益型REITs的市值为2190亿美元，约占总市值的九成：根据NAREIT的统计，全美REITs拥有的商业类房地产价值超过4000亿美元。在机构持有的房地产中，REITs占到10％-15％的份额。136只REITs在纽约证券交易所上市交易，总市值为2310亿美元。

正是鉴于REITs对美国房地产行业的推动作用，其他国家从20世纪后期开始效仿美国在本国的金融市场中引入REITs，如日本和我国台湾省的“不动产投资信托”；我国香港特区的“房地产信托投资基金”。因各国房地产行业的用词习惯不同各自名称有所区别，但在实质上都是一种投资于房地产的信托投资基金。戴德梁行统计数据表明，截至2005年12月亚洲房地产投资信托基金的数量已经增加到45家，总市值超过355亿美元。从2001年11月到2005年12月的4年时间里，亚洲房地产投资信托基金的数量增长了21倍，市值增长了17倍。亚洲已成为全球增长最快的HEITs市场。

近年来，房地产信托投资基金逐渐与我国的房地产市场发生各种业务关系。比如2005年新加坡的房地产信托墓金――凯德置地(Capitaland)斥资约18亿元人民币购买北京中环世贸小心：2005年下半年，小国香港地区连续推出三只房地产信托投资基金：领汇信托，泓富信托、越秀信托。尤其是由广东越秀集团发起设立的越秀房地产投资信托基金在联交所上市的示范效应，使得房地产信托投资基金成为中国内地房地产行业极为关注的投资方式。

(二)房地产信托投资基金的基本运作模式

美国是房地产信托投资基金的起源地，其房地产信托投资基金的发展具有代表性。美国的REITs足一般采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者对房地产进行投资。美国人部分REITs采取公司形式，其股票――般在证券交易所进行交易。其基本运作模式见下图。

(三)房地产信托投资基金(REITs)的属性与特征

1．房地产信托投资基金的资产证券化属性

从理论上进，REITs，可以属于是房地产资产证券化产品 其中抵押型REITs是房地产债权的证券化产品；权益型REITs是房地产权益的证券化产品(见下图)；

2．REITs的合作性和信托性。

资本市场中分散的中小投资者在储蓄方式之外，可以将资金投向利润较高的房地产领域。但个人单独进行投资势单力薄，风险较大，于是投资者们将分散的资金集中起来，采取签订信托契约的形式，或类似股份公司的形式成立某种房地产信托投资基金，委托对房地产市场具有专门知识和经营经验又可以信赖的人从事这方面的投资：

(四)房地产信托投资基金(REITs)的种类

按照不同划分标准可以将REITs划分为不同的类型-一般地，以组织形式的特点标准，可以将REITs划分为公司型和契约型两种；按照交易方式不同，可以划分为封闭式和开放式RE－ITs；按照REITs的资金募集和流通方式，又可以将其划分为私募和公募两种，其中公募REITs又分为上市交易和非上市交易两种；从盈利模式的区别，可将其划分为权益型、抵押型和混合型三种：

二、金融发展与创新的相关理论

(一)麦金农和肖的金融深化理论

1973年，美国经济学家罗纳德小麦金农和爱德华・S・肖在先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中，分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出开创性的研究，提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。他们认为，金融抑制是这样一种金融现象，即由于政府过分于预金融市场和实行管制的金融政策，以及未能有效地控制通货膨胀，使得金融，”场特别是国内资本市场发生扭曲，利率和汇率不足以反映资本的稀缺程度。

他们认为金融抑制现象在发展中国家普遍存在，其主要表现形式为：

1．社会经济货币化程度低，发展中国家经济一般呈割裂状态，大量经济单位之间相互隔绝，各种资产(金融资产或实物)报酬率相差很大，缺乏一个完善的市场机制使之趋于一致。

2．储蓄转化为投资过程缓慢。在发展中国家，大量的中小企业和居民被排斥在资本市场之外，致使这些企业融资困难，不得不依靠自身积累的内部融资进行投资。

3．发展中国家政府对金融的干预，导致国有金融机构处于垄断地位，利率不能反映资本的稀缺程度，在资金使用成本极低、需求过盛和资金供不应求的情况下，金融体系只能在政府控制下，以配给方式提供信贷，这又导致金融业之间缺乏竞争，资金被企业低效甚至无效利用。

麦金农和肖的金融深化理论的思想主要是充分发挥市场机制的作用，利用金融中介(包括金融机构和金融工具)的作用，扩大金融活动的广度和深度，让利率既反映资本的稀缺性，义反映资本的时间价值，以沟通储蓄与投资，挖掘社会闲置资金，提高资本的使用效率。他们认为金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的目标和主观愿望，而是其管制和干预金融的后果。发展中国家要使其金融和经济不断发展，就应该放弃所奉行的金融抑制政策，实行金融深化改革。

(二)戈德史密斯的金融结构理论

美国经济学家戈德史密斯通过对金融发展史和几十个国家的金融结构现状的比较分析，建立了研究金融发展的新理论――金融结构理论，并于1969年出版了《金融结构与金融发展》一书。他认为，金融发展就是指金融结构的变化，研究金融发展就是研究金融结构的变化过程和趋势；而“金融结构即是

金融工具和金融机构共同决定的”，即一国现存的金融工具和金融机构之和构成该国的金融结构，包括“各种现存金融工具和金融机构的相对规模、经营特征和经营方式、金融中介机构中各种分支机构的集中化程度等”。他指出：“对于经济分析来说，最重要的也许是金融工具的规模以及金融机构的资金与相应的经济变量(例如国民财富、资本形成和储蓄等等)之间的关系”，他认为，金融结构对经济增长的促进作用，是通过为资本转移提供便利来提高储蓄、投资总水平和有效配置资金来实现的。金融工具的出现能使储蓄和投资分离成两个相互独立的专业化职能，并为经济单位进行储蓄和投资提供了一种机制，使分散的储蓄和投资得以重新有效地结合。因为如果没有金融工具的创造，每单位的储蓄就必须等于投资，投资者就难以摆脱自身储蓄能力的限制，而一旦金融工具出现，单位投资就可以大于或小于其储蓄。而金融结构越发达，金融工具和金融机构越多样化，为人们提供的选择机会就越多，人们从事金融活动的欲望就越强烈，从而可以有效地增加储蓄和投资的总水平。他还指出金融机构的创立导致金融资产范围的扩大，可以将既定的储蓄资金更有效地分配给收益率较高的投资项目。因为在一定的资金总量下，金融活动越活跃，金融机构之间的竞争机制会引导资金流向高效益的投资项目上，从而资金的使用效率就越高，社会资金能得到更有效的配置。而且这种有效的资金配置对经济增收所产生的引致增长效应对储蓄和投资总量所产生的效果更有意义。

(三)关于金融创新理论

金融创新是金融发展的一种主要方式和推动力量，它表现为通过对金融要素进行新的组合来实现金融上层建筑的量的扩张和质的提高。根据熊彼特的“创新”理论，金融创新是在金融领域内经济主体为适应实体经济的发展要求和为了追求利润机会而进行的新的生产函数的创新活动，是各种金融要素的重新组合。它泛指金融体系和金融市场上出现的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融资方式、新的金融市场、新的支付清算方式以及新的金融组织机构与管理方法等内容。

对于金融创新活动，经济学家们提出了各种各样的理论加以解释，如西尔伯的约束诱导理论、凯恩的规避管制理论、制度学派的制度变革理论、希克斯和尼汉斯交易成本理论和技术推进理论等。无论何种理论，从微观创新主体进行创新的内外动因的角度来看，金融创新都是金融家在逐利避害本性下的创新活动。从内因上说，创新主体有“获利性”需求因而会产生“获利性创新”；在逐利本性下，又会产生“避管性”创新；由于金融行业的高风险性，会诱发“避险性创新”；从外因上说，由于经济发展与市场的变化，金融主体内部竞争加剧，诱发“扩源性创新”。

二、房地产信托投资基金的金融发展与创新的理论解释

(一)房地产信托投资基金的发展是金融发展与金融创新的产物

房地产信托投资基金的发展历史表明它是在社会经济发展到一定阶段，在房地产行业的对资金的需求超过自身资金积累的能力，而以银行业为代表的传统金融业务又不能满足房地产行业资金的规模和期限结构需求的情况下，随着新的融资方式的出现和资本市场的深入发展而产生的，同时也是房地产金融领域为满足投资者对资金增值和分散投资风险的需要而进行的金融获利行为。房地产信托投资基金(REITs)这样一种新金融组织机构和金融工具的创立也为储蓄转化为投资提供一种新的机制。

房地产信托投资基金(REITs)本身是一种非银行金融中介机构，它的出现带来了金融机构和金融工具的多样化，改善了经济体系所原有的金融结构，提高了金融中介化比率。房地产信托投资基金(REITs)将社会分散的资金聚集起来形成规模化的巨额资金，同时将那些流动性较差的房地产资产转化为更具流动性的证券，降低了金融交易活动中的不确定性和信息不对称程度，减少了金融交易中的成本，增强了金融中介在储蓄投资过程中的媒介作用，促进了储蓄向投资的转化，提高于储蓄投资水平和资金利用效率。因此，房地产信托投资基金(REITs)制度的产生，本身表现为金融深化过程和金融创新过程。

(二)房地产信托投资基金(REITs)推动了金融发展和金融创新

房地产信托投资基金(REITs)对金融发展和金融创新推动，主要表现在以下几个方面：

1．推动了资本市场和货币市场的发展。REITs组织利用资金和技术优势为金融市场提供了不同风险收益特征的、多样化的房地产投资组合产品。RElTs更大的优势在于其将中小投资者原先难以涉足的规模化房地产投资通过小额金融工具而转化为一般投资者均可以参加的标准化产品，充分发挥了联系中小投资者与公司融资者的金融中介职能，吸引了众多的中小投资人参与房地产金融市场的投资，从而提高了金融市场的广度和深度。

2．促进了金融业的竞争，提高了金融体系的效率。REITs的出现和发展打破了传统商业银行在房地产金融业务中的垄断地位。在资金来源上通过开发对储蓄者更具吸引力的各种信托产品，与商业银行的储蓄存款相竞争，使信托凭证成为银行存款的极具竞争力的替代品。同时，REITs极大地活跃了房地产金融市场，使很多大型房地产公司在需要资金时不再单纯依赖于银行而转为直接在资本市场上筹资。房地产信托投资基金与商业银行的竞争，有助于提高金融体系的运行效率。

3．改善和优化了金融结构。从金融市场构成结构上来说，REITs机构已经成为重要的非货币性房地产金融机构。房地产金融市场呈现出商业银行、证券市场和投资信托同时存在的金融机构多元化格局。从金融资产结构上来说，房地产信托投资基金为适应资金供求双方的需要不断开发出新的信托产品，在使投资信托本身的信托资产多样化的同时，也促使资本市场、货币市场、保险市场的金融工具多样化，商业银行也为应对挑战而不断开发出各种金融工具，从而促进了金融资产多样化局面的形成和进一步发展。

4．推动了发达市场金融管制的解除。房地产信托投资基金制度不仅有助于金融抑制现象的弱化，推动发展中国家的金融深化进程，而且也有助于削弱发达金融市场上的金融过度管制现象。在发达的市场经济国家里，金融业也是受到管制严重的一个产业，银行业的信贷配给、对利率的管制、银行业经营中的创新动力不足等，使发达市场上金融资源的价格也不能完全反映资本的稀缺性，资源的配置效率受到影响。REITs的发展对银行经营业务的渗透和造成的冲击，金融业进入一个更加开放、自由竞争的时代，竞争压力和利益的驱动，使金融市场有着强劲的创新动力，这大大降低了金融交易的成本，提高了储蓄向投资转化的能力，引导资金流向高效益的部门和地区，提高了资源的配置效率。

第8篇：房地产公司的盈利模式范文

泡沫！至于快与慢，那只是时间问题。

7年前，一个来自广东湛江的年轻人认识到SHOPPING MALL（MALL――摩尔，即大型综合购物广场，是西方城市现代化进程中产生的集购物、娱乐、休闲于一体的大型商业物业设施）这个新生事物的发展前景，在深圳市工商局注册了“铜锣湾广场”、“铜锣湾百货”这两个商标，此后，这两个“铜锣湾”――与香港铜锣湾地区没有任何关系的品牌迅速在中国内地扩展。

2005年的5月17日，当铜锣湾江门新会店注销了营业执照后，铜锣湾品牌出现透支征兆，媒体上“关张、倒闭、撤柜、欠款”等词汇开始与被奉为“SHOPPING MALL中国第一品牌”的“铜锣湾”相伴。

记者多方调查，截止目前，自营的数家铜锣湾百货几乎全面溃败或易手，品牌输出的44家铜锣湾广场大部分处于停滞状态，欠下不少供应商货款、开发商租金和员工工资。

与当年初闯深圳时名不见经传相比，这位如今年届不惑之年的湛江人名为陈智――铜锣湾集团董事长，被一些媒体炒作为“中国摩尔之父”。众多专家一致认为，家族式管理、长期占压供应商货款和大部分依靠品牌输出等短视行为成为陈智和铜锣湾集团的致命之伤。

为了扭转颓势，陈智四处奔走，积极努力，寄希望重组铜锣湾旗下的三大板块：铜锣湾百货引入社会资本、铜锣湾广场暂时独资、商业地产创设策略联盟。陈智家族与供应商、开发商三者之间的利益链条和相互博弈的图景开始显现。

“造MALL”运动

铜锣湾品牌危机正是由陈智在铜锣湾内部所发动的一场声势浩大的“造MALL”运动所致。

陈智，话不太多，外表谦逊，有点像文弱书生，可是谁又能想象他是一个具有进攻性和扩张野心的商业枭雄呢？

2001年，陈智在深圳华发北开了第一家“铜锣湾广场”，赢得了业界的一片赞许。但陈智没有立足下来，做精做实，而是一步就走向了全国，膨胀的野心导致了一场“造MALL”运动就此拉开了帷幕，“铜锣湾”成为“SHOPPING MALL中国第一品牌”。彼时，正值中国城市现代化进程大发展的机遇，众多的开发商也正在开发MALL，陈智看准了这一“商机”。

他发迹于华发北店，但后来给铜锣湾品牌带来最大伤害的也是此店。早年从深圳做服装生意起家初尝“零售甜头”后，陈智相中了深圳福田区桑达电子科技集团的一处厂房，目前建筑面积65000平方米，通过贷款1000万和供应商前期打入的资金对其进行改造，在深圳华发北开出第一家“铜锣湾广场”。陈智打出“摩尔”旗号吸引了很多商户和顾客。紧接着的2002年，营业面积为25000平方米华侨城铜锣湾广场再次成功开业。彼时，陈智被“成功”的荣誉所包围。

由是，“铜锣湾广场”五个字在圈内扬名。

陈智起初实际是利用铜锣湾品牌在广东的二、三线城市进行输出，短短的三四年时间，他便以每个项目100－200万的加盟费，把这个品牌卖到大江南北52个商业地产项目。

2002年，从深圳走出的“铜锣湾”，在全国各地一路“签约”。

“陈智的动机是好的，但一开始就没有做资本运营和实际投资，只是迷恋品牌输出管理方式，对自营百货也按摩尔的简单招商方式经营。”一位行业协会的领导表示。

1993年，“郑州亚细亚”以平均每4个月开业一家大型连锁店的记录成为“历史之最”。这个“最”由陈智在21世纪的第一个五年打破。“我们铜锣湾每月都有新店开业”，陈智曾经如是告诉记者。

品牌输出、管理输出后，一切项目的招商营运管理都需要投入，按惯例都由开发商掏出应费用和投资，铜锣湾入住后坐收销售提成，并采用统一收银的办法，在项目开业后可以“截留”供应商的货款。但由于陈智坚持他的“摩尔扩张”的计划，庞大的集团费用导致资金链终于断裂。

2005年，接踵而来的事情让陈智始料不及。

在2005年，陈智播下的“龙种”很多变成了“跳蚤”。江门、河源、株洲、长沙等十几家铜锣湾广场开一家赔一家，还有的因资金短缺等原因而根本开不起来。

由于一味扩张，缺乏有效投入和精细化管理，铜锣湾百货根本不再产生现金流，而供应商欠款和银行负债已经“火烧连营”，累计达到数亿元之巨。欠款“东窗事发”后，供应商不依不饶。

为偿还欠债，作为铜锣湾核心企业的深圳市铜锣湾百货有限公司最后连员工工资都拖欠累累。

尽管铜锣湾品牌透支十分明显，但不能说陈智的“投机”有错。因其悟性极高，让后来的不少人为“铜锣湾广场”这个商标叫绝。

陈智抓住了这个时髦的概念和城市扩张商业地产相对“过剩”的机会，但他并没有走出一条可持续发展的盈利模式。

资金缺口症

铜锣湾不能脚踏两只船，同时做零售商和摩尔运营商。

在2006年商务部公布《2005年全国前30名连锁企业经营情况统计表》，首次进入且排名第27位的铜锣湾集团成为最“黑”的“黑马”：店铺数由2004年的12家增加到2005年的56家（其中直营店17家），同比增长了366.7％，增长速度名列第一，2005年的营业额为62.68亿元（其中直营店营业额为40.09亿元），比上年增长49.2％。

如果此数据真实可信，铜锣湾集团每年的净利润至少在6亿元以上，如此各地的铜锣湾百货还需要关张吗？陈智还需要被供应商和开发商追讨欠款吗？然而，记者从多家铜锣湾倒闭、转让店和多家铜锣湾百货粗略统计，铜锣湾集团旗下的自营的10多家百货的年营业额不到5亿元人民币。

烟台九隆房地产公司的一位人士测算，每个百货店每月的人工费用、团队管理费和物业费等支出之和最少在70万元左右，这要求每个店每月的流水至少在500万元以上。低投入的铜锣湾百货店如何做得到？实际情况是，大部分铜锣湾店开业很红火，由于经营和管理不善，大多带来的是日益下滑的业绩，最后连开发商的物业管理费和水电费都交不上。

以华发北铜锣湾店为例子，这是经营较好的少数几家铜锣湾集团门店，以往年销售业绩在3－4亿元之间。但在2004年、2005年拖欠供应商货款之后，销售额维持2亿元左右，缩水50%以上。据悉，铜锣湾集团欠物业方的租金和物业管理费高达800多万元人民币已经付清。

事实上，几乎在所有的铜锣湾百货店中没有一线品牌。因为一个连锁10多家百货店的企业养一个一线百货品牌至少要花费2000万左右，而铜锣湾根本没有这样做百货连锁，主要是依靠当地招商。另据业内专家指出，王府井百货开一家2万平方米的店，至少投入2000万到5000万不等的资金，用于物业硬件设施和管理软件的建设。而铜锣湾同样的店仅用100万到200万不等，这样的投入能够有产出吗？

铜锣湾内部人士称，陈智还是很重视抓管理的，陈智也曾下决心实施管理精细化，并聘请了行业专家梳理了组织结构和业务流程等。建立了百货店管理ISO9001全面优质管理体系，总部统一平台、统一卡券、统一招商平台，不过此时的铜锣湾已经进入经营业绩急剧下滑时期，陈智的科学管理愿望再次落空。

为了解决人才瓶颈，陈智也提出成立“铜锣湾摩尔学院”，主要是为开发商培养人才和铜锣湾集团选拔干部。“当时只开了一期店长培训，后来就没有运作下去。陈智坦言还是资金问题。

一位接近陈智的人士指出，铜锣湾的问题不是人才瓶颈问题，主要是股权的资本结构缺陷和运营管理投入不足。而铜锣湾作为一个摩尔运营商，正在实施的资本重组，剥离发展不善的百货店，专注摩尔运营是正确的。

盈利模式缺失

畸形的盈利模式让陈智及其铜锣湾集团一步步滑向深渊。

与很多零售商不同的是，铜锣湾集团的收入主要来自两块，一是“CMALL铜锣湾广场”的管理费、品牌加盟费、策划费和定金；二是通过直营铜锣湾百货销售提成及“统一收银”套取供应商货款和少量的加盟费。

然而，仅有这两个品牌仍然不足以吸引开发商和商户，陈智开始在许多公共场合刻意模糊物业概念，称铜锣湾集团在全国有很多百货和摩尔，让外界感觉铜锣湾集团是一个资金实力雄厚的商业地产商。

一个细节是，陈智曾经在其总部挂了一张“全国地图”，把自营和输出的“铜锣湾广场”标在上面。实际上，品牌加盟的铜锣湾广场的物业和经营权都归开发商所有，而铜锣湾百货也只是做租赁经营。

早前多年的从商经历，让陈智深谙“招租商户”的心理和“统一收银”的现金流意义。因为，早期下海他曾经做过一个300平方米的专卖店，也做过批发市场招租。“铜锣湾广场”在深圳开业后，陈智把这些在创业之初的铭心刻骨的“经验和教训”，反过来回报他的商户“朋友”。

铜锣湾一位前高管指出，陈智当初误解了“百货”，“开一个商店，就等于建一家银行”。由于“统一收银”的政策，给了零售商一个资金流。但规范的零售商是有严格的帐期管理的，更不会截留供应商。在零售业，一般而言，百货企业的账期在两个月左右，而供应商反映铜锣湾百货经常长达半年，给供应商带来极大的流动资金压力。

尽管如此，零售业最大的风险仍然来源于此，供应商撤柜将直接导致一个商业品牌轰然倒下。曾因欠供应商巨额货款、涉嫌商业诈骗远逃国外的普尔斯马特老板刘五一是为前车之鉴。

有知情人士透露，早在2004年中旬，当时的铜锣湾集团完全可以进行企业改制和资本重组，实现百货和摩尔分治，但陈智没有选择这条道路，拒绝了战略投资人的介入，而是力挺“铜锣湾百货”赴港上市。而铜锣湾百货简单投入导致的不良业绩，并没有帮助陈智实现买壳上市的梦想。此后，陈智突然疯狂地输出品牌。陈智再一次把希望押在品牌输出上。“输出一个品牌赚200万，输出100个就赚2亿元。”加上管理输出收费，陈智一直在盘算着这个简单的算术题，他已无法沉下来做经营做企业的精力和心思。

在2005年年底的扩张后期，铜锣湾更多的是采用输入品牌的模式，只要地方开发商每年缴纳70万到200万的品牌使用费，就可以挂上铜锣湾SHOPPING MALL和百货的牌子。“我们从来没有到铜锣湾集团学习和参观过。”常德铜锣湾广场一位高层表示。

精明的开发商们很快发现陈智赚钱的秘诀，开始与铜锣湾“分手”。

以保定京海铜锣湾广场为例。尽管陈智在该项目上开设铜锣湾百货直营店的想法破灭，但开发商还是一次性给了铜锣湾集团400万元人民币（包括招商费和品牌费）“如果让铜锣湾集团统一收银，则损失更大，我们只好割肉打发他们走。”保定一位知情人士无奈地表示。彼时，铜锣湾集团及其品牌已经危机四伏。

“”下的投机

“他在恰当的时候作出一个恰当的选择，但就是心太急、太狂了。”一位接近陈智的人士如是评价。

时势造英雄，短短五六年间，陈智及铜锣湾集团在全国布局47家铜锣湾广场（百货），堪称中国商业地产的奇迹。

除了“CMALL铜锣湾广场”本身的品牌效益和陈智的“文化营销”等媒体攻势之外，中国商业地产“”的现实给铜锣湾集团可乘之机。

从《全国商业地产运行报告》中看到，仅2005年上半年，全国商业地产空置面积就高达2878万平方米，较2004年同期增长了21％，比商品房空置率高出18％还多。高风险高利润等特点，让不少开发商争相进入商业地产领域，导致开发总量的快速上涨，进而导致商业地产空置率不断攀升。目前全国商业地产已呈现非理性状态，盲目投资、建设的情况较多。

为此，有关部门对全国商业地产、特别是大型购物中心（即MALL）展开两次彻查。一是，2004年年底，银监会、商务部、发改委和建设部四部委联合在北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和武汉等7城市开展的一场彻查运动；二是，2005年6月份，商务部等部门开始对广东、广西、福建、上海、江苏、浙江等部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研。

尽管这些措施是为了避免由商业开发盲目性和重复性所带来的商业地产泡沫，但由于几次房产政策都没有明确将矛头指向商业地产，开发商们仍然乐此不彼地投资。

陈智在铜锣湾拓展过程中，敏感的觉察到现在商业地产刚刚兴起所带来的不成熟的机会，大量的房地产商盲目的开发商业物业。于是转变了原以“租金”的新店扩张方式，开始以“品牌费”+“管理费”的新店扩张方式。铜锣湾的扩张方式开始发生质的转变。

有媒体披露，品牌输出过于轻率是铜锣湾最大的失误。一部分的签约商业项目都地理位置偏远，远离市中心，物业也不符合商业的建筑要求，招商和营运非常困难。比如，大连店筹备成本极高，资金捉襟见肘。

从冠名“铜锣湾广场”的商业地产项目可以看出开发商们在走两个极端：一是大部分分布在二三线城市，且“背街”而设；二是个别店处于繁华商圈，但因投入不足而缺乏竞争力。

正是这些处于二线城市、位置不太好的商业地产项目成为陈智输出品牌的绝好机会。

重整铜锣湾

七八家铜锣湾百货相继关张和“CMALL铜锣湾广场”品牌亦遭遇开发商酝酿“改旗易帜”，陈智一手创造的两张王牌正面临前所未有的危机。一个现实的问题是，如何重整铜锣湾呢？

“铜锣湾百货引入社会资本、铜锣湾广场暂时独资、商业地产则创设策略联盟。”陈智对记者表示，但他没有对具体的细节进行阐述。另有消息称，目前陈智正在引入新的战略投资者。

记者调查发现，目前陈智手头并没有土地储备。铜锣湾内部人士称，陈智后来曾同意成立商业地产开发部，但由于集团业务内乱不断，至今进展不大。

回顾“铜锣湾现象”，可以发现是城市经济的飞速发展给了陈智一个机遇，他有好的理念和拓展模式，但他没有好的企业架构和资本的基础。

家族企业中的家族式管理方式成为铜锣湾集团的诟病。据铜锣湾员工反映：“前后加盟铜锣湾高层的行业精英和专家一般待不到一年，就被家族成员排挤走，而陈智夫妻善于使唤的就是“内侍”、“听差”式的人。”

据一位与陈智谈过战略重组的投资银行机构老总说，陈智的失败在于其个体企业意识没有改变，铜锣湾没有抓住商业，也没有抓住地产，没有自己的资本架构，并且错过了战略重组的机会，更可能错过商业地产的资本时代。

一位资深的零售专家认为，从铜锣湾之觞可以反思的是，如今不大可能想象沃尔玛还在凭上个世纪初的“规模”和“机会”来获得竞争优势。沃尔玛“成功”的背后是出色的资本运营能力、组织化程度、区域成熟的选址定位、后勤作业能力、知识管理能力和吸引客户忠诚的经营能力，这是它内在的核心竞争力。而这些恰恰是陈智及铜锣湾集团所缺乏的。

第9篇：房地产公司的盈利模式范文

加强金融监管,防范金融风险,是近年来全国金融工作的重中之重。银监会对此也是三令五申,在这样的背景下,银行违规经营现象还是时有发生。

这样的违规行为,究竟是少数银行和分支机构的个案问题,还是商业银行业的普遍现象?在违规现象的背后,还潜藏着哪些更深层次的原因?这种情况对金融活动参与者有什么影响?带着这些问题,《新财经》记者走访了位于天津经济技术开发区第三大街的多家商业银行营业网点。

违规揽储,花样别出

我国实行的是统一的利率制度,由央行制定存款利率,商业银行应当按照央行规定的存款利率的上下限,确定存款利率,明确规定禁止银行擅自提高利率揽存。但是,各银行的执行情况又如何呢?

为揽储,好礼相赠

记者在采访中了解到,以10万元人民币定期存款1年为例,各家银行推出了五花八门的积分和赠礼活动方案,除2.25%的年利息外,在光大银行,储户可额外获得一张面值218元的光大商联卡;在兴业银行,可额外获得不锈钢折叠衣架一套、苏泊尔电饭煲一台或“好神拖”一把;在中国邮政储蓄银行,由于在6月15～17日期间推出了“粽情端午,分外有礼”活动,凡在活动期间办理积分业务的客户可获得双倍积分,因此,储户存款10万元,可获得20万存款对应的积分,并换取相应礼品高级保温电热壶一套。

赠金返利,争打球

除上述五花八门的赠礼之外,深圳发展银行还推出了“金抵利”赠金活动,96000元人民币定期存款1年,不向储户支付利息,但是直接赠送10克金条一块。

浦发银行推出的“汇理财稳利系列”理财产品,1年期产品每10万元最高升息400元。

“6.30”大限:存款高息,赎回遭禁

“听朋友说5月底,某银行出价4.5万元要他存入3000万元一天。我这里有30万元,跟银行谈可能较难,想约10个人每人30万元,月底时叫银行出钱给我们,有人感兴趣否?”这是5月份在温州一家论坛里出现的集资信息。

天津一家房地产公司的财务负责人向记者透露,该公司与其主要贷款银行之间有口头协议,每逢季末、年末,如果银行有需求,就将企业账上资金借一部分给银行,用来“冲时点数”。这个时候,“利息相当于平时的数十倍”。

特殊时点,存款有高息,取款可不容易。6月30日上午,天津的投资者李女士准备赎回在某银行购买的“日日盈”理财产品,以便认购新股,不料网银操作失败,屏幕上给出了“本日巨额赎回,后续赎回停止”的提示。李女士旋即就此向该银行客服部门提出质疑。银行方面表示,该款理财产品有每日净赎回不超过上一日总规模15%或20亿元的限制,否则,银行有权暂停后续赎回。

存款高息,赎回遭禁,大限之期,银行揽储方式也不再“绅士”。

“饮鸩止渴”,各方“有话说”

送礼品、返现金、赠金条,银行揽储还真有些“八仙过海,各显神通”的味道。

天津市银监局的一位工作人员告诉记者,银行为了吸引储蓄变相提高利率,是一种违规做法。既然明知违规,银行为何还要一再铤而走险?

商业银行:“存款年”,我们也“差钱”

记者首先联系了处于风口浪尖的渤海银行。6月初,记者向渤海银行发出了书面采访提纲。3个工作日后,银行办公室负责新闻宣传的一位女士婉转回应记者:“事情已经过去了,(这个选题)能不能不要做了”,“最好不要提到曾经和我们联系过”。

而该银行一位接近董事会的员工告诉记者,对于监管处罚,银行方面非常重视,下发了专门的内控整改文件,并通过制度和汇报线的调整,加大自查自纠力度。记者特意走访了位于天津市内和开发区的多家渤海银行营业网点,有工作人员明确表示,此前确实有过存款赠礼活动,不过现在已经取消了。

但面对记者的采访,银行方面却显得遮遮掩掩、顾虑重重?究竟还有什么“不能说的秘密”?

一位不愿透露姓名的银行业人士告诉记者,明知“风声”紧,仍然“铤而走险”,主要是由于贷存比的压力。出于风险防范的需要,银监会要求商业银行在今年6月底之前,将贷存比降低到75%以下。该人士透露,各家银行为达标而悄悄开展的“揽储”,远远超过记者实地采访时的所见所闻。

“去年是鼓励银行开展贷款业务,今年则定义为‘存款年’。”上述人士称:“我们不但给一线业务人员下达了存款指标,对管理员工也召开了专门的营销动员会,对带来大额存款业务的员工,根据日均存款余额进行返点,比例一般在千分之二到千分之三。”

这位人士进一步解释,严格控制贷存比指标上限,意味着银行面临更大的吸储压力。如果不能吸纳充足的存款,要想达标,就只能收紧信贷规模。而我国商业银行的主要盈利模式是赚取存贷利差,货款规模减小,将带来总体收益的减小,通俗地说,银行业可能变穷。这是银行铤而走险的真正原因。

金融学者:“吃利差”,已然“捉襟见肘”

南开大学金融学博士张建则调侃道,幸好贷存比指标考核的是时点数,这样,各个银行东拼西凑,在考核日当天进行资本大挪移,还能勉强实现达标。如果要求按照日均存款余额来计算,银行可能就真的无计可施了。他指出,大肆揽储颇有一些“饮鸩止渴”的味道,因为存款的大量增加,意味着银行经营成本的上升,如果不能有效运用这部分负债,可能导致收益率下降,甚至形成负收益。

张建博士认为,以指标“合规”为借口的揽储“违规”,本质问题出在单一盈利模式上。目前,我国内资银行仍以传统的存贷款利差为主要盈利模式,存贷利差收入在银行总业务收入中的占比达九成左右。单一盈利模式,带来的是贪大、求大和强调规模。一方面,在产能过剩或风险较高的行业依然盲目放贷,增加了不良资产的发生率;另一方面,监管达标的要求,使中小银行面临很大的吸储压力。

招商银行行长马蔚华在今年初的光华新年论坛上也坦承,现在中国银行业还有一个共同的问题,就是 “利差收入高,管理粗放,成本高”,未来银行业面临盈利模式转换的新考验。

对此,中国金融40人论坛顾问胡怀邦给出了解决之路。他强调,我国商业银行应当进一步突出中间业务的战略地位,加大对中间业务开发的投入,开发适合我国开展的创新中间业务,拓展较强增值空间的核心业务,通过加大资源投入和考核力度,来提高中间业务收入的占比,以较少的资本占用促进盈利能力的稳步提升。

老百姓:一辈子的辛苦钱,应该怎么存

在一家银行营业网点外,记者遇到了前来咨询理财产品的市民张女士。

“我刚办完退休手续,三十几年的公积金、保险都到账上了,一共有几万。股票不敢买,基金跟着股市跌,存钱利息赶不上通胀,所以我来银行问问,一辈子的辛苦钱,应该怎么存。”