不动产管理办法实施细则精选(九篇)

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第1篇：不动产管理办法实施细则范文

1、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号

该文件主要是规范城市房地产开发过程中实行产权调换以及产权调换和作价补偿相结合方式下营业税的税收处理问题。具体内容如下：

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

2、《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号

该文件的具体内容如下：根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论以何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

江苏省地税局的文件实际说明了两个问题：第1是对国税函发[1995]549号文对于拆迁安置税务处理规定的进1步确认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件涉及的主体是外商投资企业。因此，对这个文件的适用问题在实务中1直存在1定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第2是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。

3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号

这个文件是值得我们重点关注和探讨的。

1、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另1处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

这里，我们关注的是两个层次：

第1是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围，而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围，应征收营业税，这条原则国税函[2007]768号文是进行了进1步明确的，即根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，这里就涉及到营业税计税依据的确认问题，对于这个问题我们认为仍按国税函发[1995]549号进行处理，这里就不再详细表述了。

第2个问题就是我们在实务中1直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为，如果无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式来看，都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，这个和1般的房屋销售行为很类似。因此，1般如果纳税人将原有房屋销售给第3方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时，在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里，对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权（假设被拆迁户对原有房屋用于所有权）所获得的货币或房屋的实物补偿，是否也应按销售不动产征收营业税，1直是实务中争议的1个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复，只是提出了两个意见：

（1）被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另1处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

（2）被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。

这里，首先明确了1点，被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么1种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权，毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是，则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题，我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之，对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是1个有争议的问题。

为给大家的后续探讨提供1定的参考，我们这里1定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家：、

（1）《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号：

你局梅地税发[1999]140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研究，现批复如下：

1、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题

对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第105条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第105条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。

2、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题

为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

（2）《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号

现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）抄件转发给你们，经请示省局，我局补充如下，请1并贯彻执行。1、文中第1点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。

对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键1点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的1个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。

（3）《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156号：

1、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策

（1）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。

（2）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。

2、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策

（1）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。

（2）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。

这个文件有两点问题需要大家注意，1个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第2是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是1个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举1个例子说明1下，原被拆迁户是1套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其1套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不1样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付1个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发[2002]156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函[2007]768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。

企业所得税

对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。

从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。

个人所得税

《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：

对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举1下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。

土地增值税

1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。

第2篇：不动产管理办法实施细则范文

关键词：拆迁补偿费 税务处理

近年来，公司收到拆迁补偿的会计处理在公司财务处理经常会遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍。作者本文就拆迁补偿费涉及的税务问题处理作简单探析。

一、对营业税的处理

截至目前，对搬迁补偿费是否要交纳营业税的问题，在国家级的税务文件中尚无明确规定。唯一一项内容比较接近的文件是国家税务总局于1997年的《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号），该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产――其他土地附着物”税目征收营业税。另外，根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税（有人将其理解为对被收回土地使用权的补偿不征收营业税）。近年来，一些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发[2004]63号）规定：（一）拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。（二）被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

二、增值税的处理

根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。在实务中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。

三、企业所得税的处理

1、搬迁补偿款结余的所得税处理

截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）。该文件的内容如下：

企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。实务中内资企业收到搬迁补偿费的税务处理在很多情况下也是参照国税函[2003]115号文件执行的。

2、搬迁过程中发生损失的所得税处理

第3篇：不动产管理办法实施细则范文

关键词：外资架构公司、并购、上市公司、税务处理、资产转让

1.前言

2005年，商务部、证监会、国家税务总局、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局五部委联合颁布《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》，对外资公司并购中国A股上市公司的实现方式进行了规范指导，使得外资对于A股上市公司的兴趣日增，并购行为的实施频率日渐提升。由此，在实际操作过程中，所涉及的审批、税务等一系列问题均对企业行为产生了重要的影响。本文试图从具体实际案例出发，对外资并购上市公司这种企业重组行为中所涉及到的监管审批、税务处理及其选择等问题进行研究讨论，通过对不同方式的异同比较以寻求在实际操作中对企业而言相对较为有利的处理方式。

2.研究案例情况概要

本文所研究的对象是在实际中所遇到的案例：一家民营企业（以下简称“A企业”），此前拟在纳斯达克上市，原本已经建立起海外上市的架构，但因世界经济金融局势动荡，未能成功发行，撤回了IPO申请。为了实现融资目的，促进企业快速发展，实际控制人拟采用并购国内上市公司的方式，将该块资产在境内A股市场上市。该系列资产的实际权属结构如下：实际控制人（中国公民身份）持有一家在英属维京群岛注册的公司（以下简称“BVI公司”）股权，又通过该BVI公司控制一家注册于中国香港的投资公司（以下简称“香港公司”），香港公司再在中国大陆投资设立了一家合资企业（以下简称“合资企业”），合资企业享有外商投资企业税收减免的待遇，并进行实际经营生产。由于管理有方，技术领先，该合资企业发展迅速，盈利能力相当可观。考虑到企业发展需要及目前的实际情况，实际控制人在权衡各方因素后，决定采用借壳上市的方式登陆A股市场。在参考了目前A股市场常见的几种借壳方式之后，笔者考虑了以下的几种操作方案：

3.不同操作方案分析

首先为简化问题起见，在此假设以上所有权结构中均无少数股东存在，即各级控制关系中，均为上级公司100%持有下级公司股权。

其次，无论何种方式，均需取得中国证监会审批通过，故审批事项中，只考虑除去证监会之外的其他有关监管部门的审批。

最后，由于我国大陆的监管法律体系规范性仍有缺失，即在不同部门、不同时期之间的规范性文件也有可能出现冲突情况，笔者认为如在实务操作中遇到这类情况，均应以实际情况为准，在此不多解释。

3.1换股

（1）具体方式：

上市公司向香港公司（合资企业控股股东）发行股份购买合资企业股权，重组完成后，香港公司成为上市公司控股股东，合资企业成为上市公司子公司。

（2）审批事项：

由《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》第二条：“办法适用于外国投资者（以下简称投资者）对已完成股权分置改革的上市公司和股权分置改革后新上市公司通过具有一定规模的中长期战略性并购投资（以下简称战略投资），取得该公司A股股份的行为”和第三条：“经商务部批准，投资者可以根据本办法对上市公司进行战略投资”的规定可知，换股方式适用于本办法，需要得到中国证监会以及商务部的批准。

（3）审批事项：

根据《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》第六条：“境外实有资产总额不低于1亿美元或管理的境外实有资产总额不低于5亿美元；或其母公司境外实有资产总额不低于1亿美元或管理的境外实有资产总额不低于5亿美元”的规定，要求外资公司作为上市公司战略投资者必须拥有数量可观的实体资产，这无疑是设立了一道准入门槛。笔者认为这项规定主要是对返程投资在境内市场发行上市做出了限制，如果企业存在这样的情形则需要特别注意。

（4）税收问题：

在换股这种方式中，由于不涉及具体的资产转让，其所涉及的税收主要是所得税和印花税，不涉及契税、营业税和增值税。其中所得税可以依据特殊税务性处理，即免税重组。

根据《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》：“外商投资企业和外国企业，转让其拥有的企业的股权或股份所取得的收益，应依照税法及其实施细则有关规定，计算缴纳或扣缴所得税。股权转让收益或损失是指，股权转让价减除股权成本价后的差额。股权转让价是指，股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额”和《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》：“收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定”可知，该换股行为可适用于特殊性税务处理。

税务处理在企业重组过程中是一个相当重要的问题，如果不进行合理的筹划则有可能为企业带来巨大的税务成本。我国现行规定中对特殊性税务处理的范围、方式均有明确说明，企业对此须有明确的认识，努力争取特殊性税务处理以延后所得税支出，改善企业现金流。

3.2吸收合并：

（1）具体方式

上市公司吸收合并合资企业，原合资企业注销。吸收合并从本质而言也是一种换股的方式，与前述换股方式的不同主要在于借壳上市时非公开发行股份对象的人数规定有所不同，吸收合并可以不受10名对象的上限限制。

（2）审批事项：

根据《关于外商投资企业合并与分立的规定》第七条：“合并的公司至少有一家为股份有限公司的，由中华人民共和国对外贸易经济合作部(以下简称外经贸部)审批”，则该种行为也需要得到商务部的批准。

（3）税收问题：

由于吸收合并也是一种换股方式，所以其税务问题和换股方式中所遇到的问题相同，在此不作多述。

3.3资产转让：

（1）具体方式：

上市公司发行股份收购合资企业资产，合资企业存续并成为上市公司的控股股东。

（2）审批事项：

由于发行资产方式不同于前述的换股和吸收合并等股权转让方式，在此需要具体分析其所可能产生的问题，首先是这种方式是否适用《外国投资者并购境内企业暂行规定》以及《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》的管理范畴？笔者认为，由于合资企业本身属于中国居民企业，并非外国投资者，其管理应优先适用关于外商投资企业合并、分立的相关规定和关于外商投资企业境内投资的相关规定，由此便不属于前述规定管理范畴。

其次，在原《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》第6条中规定：“外商投资企业境内投资,其累计投资额不得超过自身净资产的50%”。那么本案例中的资产转让行为是否受到该条规定限制？能否以全部资产作为对价支付上市公司发行新股价格呢？笔者认为，在新《公司法》颁布后，从法理上而言，外商投资企业由于是在中国国内注册，其境内再投资已经与内资企业同等对待，并不存在以上的硬性规定，即合资企业可以以其全部净资产额出资购买上市公司股权。

3.4税收问题：

由于资产转让不同于股权转让，其所涉及的税务处理较为复杂，笔者对此进行了分类分析，具体如下：

（1）所得税：适用免税重组特殊税务处理：

根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》：企业取得的资产转让收益或损失，应依照税法及其实施细则及有关规定，计入其当期应纳税所得额计算缴纳所得税。受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定”的规定，资产转让在满足以上条件的情况下，可适用特殊性税务处理。在该案例中，由于合资企业将全部资产均转让于上市公司，由此符合该项规定，可以适用于特殊性税务处理。

（2）增值税

关于资产转让中的增值税，在《关于纳税人资产重组增值税问题的公告》中明确表示：纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。由此可见，在本案例中，资产转让方式不涉及增值税。但是特别要注意的是资产重组和整体转让的概念，根据不同企业可能有所不同，需要在实际情况中区别对待，以免增加交易税费成本。

（3）营业税

另外，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，如果被转让的资产涉及不动产或无形资产，目标公司应缴纳营业税，计税依据为营业额（即目标公司销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用），税率为5%。但另根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》和《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》：整体转让产权不征收营业税和增值税的规定，在该案例中合资企业转让其全部资产应可视为整体转让产权，也不涉及营业税的问题。同样，这里也需要注意的是整体转让产权的概念，在本案例中，可认为无需考虑营业税的问题。

（4）契税

在资产转让的方式中，还存在交易契税的问题：如果资产并购涉及不动产，转让时受让方应缴纳契税，税率幅度为3%～5%，具体税率取决于具体地方税务主管部门的规定，也就是说该部分税费成本存在一定的可变性，但基本没有免除的空间。

4.结束语

对企业而言，所考虑的是如何在现行监管规则的框架下快速实现上市目标，同时又尽可能低地降低交易成本，而交易方式的选择对此有重大影响，不可不审慎考虑。

本文通过对以上几种方式的分析研究，可以得出初步的结论如下：换股和吸收合并方式均需要商务部审批，对企业而言时间周期较长，不确定性较多；资产转让方式需要涉及税收的问题，但实际分析以后发现如果适用于整体转让产权的判定，那么综合的税费成本并不多，仍在可以接受范围之内，在某些情况下不失为一种可行方案。

参考文献

[1]《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》，国家税务总局，国税函〔2002〕420号

第4篇：不动产管理办法实施细则范文

【关键词】房地产投资信托制度；信托；REITs；投资

一、REITs的概念

房地产投资信托，也即Real Estate Investments trust，简称REITS，这是源起于美国的一个概念，1960年美国国会颁布的《国内税法典》（International Revenue Code，I.R.C.），使得设立REITs成为可能，法典在此基础上给予其以优惠的税收待遇。房地产投资信托制度在以往被称为不动产投资信托，是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式。它集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。然而在我国多将其称为房地产投资信托。

房地产投资信托是一种新型的信托形式，与一般的信托相比，它有着自己的独特之处。首先，REITs的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。这一点与共同基金的特征相类似。其次，从制度渊源我们也可以看出，房地产投资信托制度有着避税的功用。REITs在一定程度上减免了组织实体应当缴纳的税款；另一方面也可以通过租金收入分红的方式减少个人所得税。这样就避免了对REITs和个人的双重征税。最后，REITs是一种被动的投资。这种被动性体现在只能从房地产投资中被动地取得收入，这样可以防止房地产过于积极地投入到市场风险之中去，进而对小投资者稳定收入提供保障。

在实践中，REITs往往会与一个与其相似的概念相混淆，那就是房地产资产信托（Real Estate Asset Trust，简称REAT）。房地产投资信托是在风险分担的原则之下，不特定多数人的资金聚集，由专门知识技能的人负责运行的贷款投资。这类投资运用于房地产买卖管理或者是抵押权贷款。一般都是中长期投资，投资的利益分配给股东或者是投资人。区分REITs与REAT的实益在于，它们所受法律规束不同：REITs通常会受到专门立法的调整，而REAT往往只有信托法规范。因此有必要指出，这是两个完全不同的产品。

二、REITs在我国的现状

中国的REITs可以追溯到上世纪80年代，但是其真正兴起，是自2002年下半年开始。这一时期，“一法两规”开始实施，在经过了五次清理整顿之后，信托公司得到了新的生存机会。信托公司在央行121号文件发出之后，结合房地产企业对融资的迫切需求，推出了各自的作为基金管理人的房地产投资信托计划。在这样的环境下，中国房地产投资信托产品出现并积极发展。我国房地产投资信托产品，整体上来说，有以下的一些特点。

首先，在产品的构成条件上，中国的房地产信托计划必须受到的管束主要来自于《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托暂行管理办法》等法规的规定，而这些规定对房地产信托计划的投资方向、资产组合以及收入构成等方面都没有具体地规定。这一点与美国的房地产投资信托在投资方向、资产组合等方面都有着严格的限定有着明显的不同。其次，在投资规模和期限上，从中国人民银行的《信托投资公司资金信托暂行管理办法》来看，并结合我国REITs实践来看，我国REITs产品往往体现出期限短、规模小的特点。这与美国产品有着很大不同，美国的REITs产品一般而言都是中长期信托，在金融体系中发挥着长期融资的作用。我国虽然也规定了信托公司的期限，它要求“信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年”，实践中，目前中国一般的REITs产品多为1～3年期，很难说发挥了中长期融资功用。此外，规模小这一特征又使得投资组合的有效建立出现障碍，在有效降低投资风险方面不尽如人意。再次，在组织结构上，与一般国家既存在公司型，又存在信托型不同，我国目前房地产投资信托全部采取信托型。信托型的最大优势就在于它在保护投资者资产和收益的安全方面可以提供其他类型不可比及的保障。信托型使得信托财产取得了相对独立性，这就摆脱了其他资产或者管理业绩的影响。如果某房地产置于了信托计划之下，那么只要该房地产存在，信托计划持有者仍可以取得其收益，这种取得不会因为房地产管理公司破产或者信托机构倒闭而受到限制。另外，我国依旧处于REITs的初级发展阶段，选择稳定性较强的REITs组织结构类型，可以降低其受股票市场等金融因素的影响，从而有利于REITs自身的发展。但是也有必要指出，我国应当在已有的信托管理经验上，积极地探取REITs的其他种类。最后，在产品的销售方面，由于监管政策的限制，我国的信托机构不可以开设分支机构，异地经营也受到限制，多数信托机构重新登记不久，积累的客户量不多，直接销售也不乐观，如此一来，中国信托机构自己所拥有的营销网点十分微薄，销售网络的优势并不明显。

三、我国对REITs的立法现状及其存在问题

我国现阶段并没有具体针对REITs的立法规制，只是在大体上形成了“一法二规”的格局。这里的“一法”指的是2001年出台的《信托法》，这一法律是我国在信托领域的基本法律规范，自然对REITs有着约束作用。所谓“二规”，指的是《信托公司管理办法》以及《信托公司集合资金信托计划管理办法》，这两部规定都是由银监会在2007年出台的。

以上可以说是我国关于REITs的全部立法项目，不论在理论探讨过程中，还是在实践操作运行中，这些法律规制都不可谓完善。

首先，我国相关立法并不健全。需要澄清的是，房地产投资信托在性质上更接近于投资基金，对于它的调控，除了专项法律外，还需协助以《证券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。这其中，《基金法》和《信托法》发挥着不可替代的作用。但是从我国现阶段立法来看，《基金法》严格说来，只是一部并不十分完备的“契约型证券投资基金法”。

其次，我国现有的基金大多是契约型。基金的设立和运作，有赖于契约的规定。由于契约不可苛求完备，其在权利义务和责任承担等方面的不足之处，需要法规的详备规定来补位。然而我国《基金法》、《信托法》包括其属细则和实施规则，都没有很好的发挥到法律补位的作用，对于权责安排、利益制衡等可能存在的漏洞也没有法律的补救。在内容上，证券投资基金并没有得到法律的定义，《基金法》实际上的调整对象并非十分明确；对于基金持有人、基金管理人和基金托管人等参与者的权利义务规定也有失公允，这种失当安排往往使得了基金管理人较于他者处于优势地位，不利于监管。整体来说，“一法两规”的相继颁布，虽然为信托业和信托公司的发展提供了必要的法律保障，但是由于相关法律法规的不配套和实施细则的不健全，REITs如要获得相关的法律依据还是很困难的。

除此以外，从我国现行《信托法》的规定来看，能够取得具有受托人资格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托机构发行，这样一来信托机构很容易成为法定垄断的中间机构，这就削弱了市场竞争，也降低了房地产专业团队管理REITs的可能性。

另外，还有学者指出，现行“二规”实际上是取代2007年以前的“二规”的新二规，虽然新规定有助于投资信托计划的规模扩张，也有利于流动性较强的REITs的开展，但即便是我国现有信托法律体制，也存在着改革不彻底的缺陷。我国《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条、第六条以及低八条的规定使得我国信托公司推行信托计划始终被限定在非公开发行的范围之内，这就使得REITs，没有办法摆脱私募基金的帽子，无法实现其变现性、流通性强的特点。

四、完善我国REITs建设

完善我国REITs建设，需要在有关组织形式、设立条件、税收法制以及运作模式上对现在处于的困境加以突围。这以过程必然伴随着巨大困难，但也是大势所趋。有关组织形式方面，前文已经有所述及。相对于公司型组织形式，我国应当在契约式或曰信托式组织形式上予以更多考量。其优势主要在于，一方面契约性REITs具有破产隔离功能，能够切实保护投资人的利益；另一方面契约性的REITs在设立、组织和运行上都比较方便，此有利于资金的迅速流动。

在设立条件方面，我国立法可参考美国法的规定，对REITs的设立规定法定条件。可以借鉴美国法的“百人规则”限定REITs所享受优惠税收的范围。为了防止REITs成为少数富有者积累财富的工具，应当对一个纳税年度后REITs的持有人的股票或受益凭证的市值做出限制。此外，出于风险回避的考虑，我国REITs的设立条件还应当包括以下几个限制性方面：其一，不得投资于闲置土地；其二，不得提供信贷，不得为他人承担债务，不得在没有征得受托人同意的情况下用资产为其他债务提供担保；其三，不得投资于任何承担无限责任的产业。

在税收法制方面，对于REITs这样一种新兴行业应当予以保护，尤其是在重复征税方面要引起足够重视。配套的税收政策也需要加以适当调整。在REITs中，多方当事人关系复杂，而且因为当事人多为法人，其复杂度又有提高。在这种情况下，最佳的办法是独立设立特别税收规则，在税种、纳税人、纳税办法等方面做出符合实际的规定。税收政策应当在中国经济语境下的角色的作用后作出税收上的谨慎调整，尤其是应当在重复征税上面尽量做到单一征收。

有关REITs的期限问题，中国目前大部分信托产品年限在1～3年。期限较短，不能够有效发挥中长期融资作用。我国立法上应当对REITs的运作期限作出适当的延长规定，借此也在一定程度上解决风险规避的问题。

参 考 文 献

[1]李新天，闾梓睿．《论我国房地产投资信托制度（REITs）困境及出路》．载《中国商法年刊》．北京大学出版社，2008（399）

[2]李智．《房地产投资信托（REITs）法律制度之基本理论》．载《河北法学》．2007（9）

[3]李安民．《中美房地产投资信托产品比较》．载《学术研究》．2005（3）

[4]王辉．《发展和完善我国房地产投资信托的思考》．载《社会科学家》．2008（10）

[5]何正荣．《不动产投资信托（REITs）的全球化趋势》．载《社会科学辑刊》．2006（3）

第5篇：不动产管理办法实施细则范文

［关键词］台湾；农地政策；变迁

［中图分类号］F33／37；D93／97［文献标识码］A［文章编号］1672－2426（2009）03－0044－03

如何解决农村土地问题是我国大陆地区与台湾地区都十分关注的问题。党的十七届三中全会再次将完善农村土地政策问题列入议事日程。在海峡东岸的我国台湾地区从上个世纪50年代以来，对农村土地制度采取的历次变革措施，所要解决的问题与大陆改革开放以来所遇到的以土地为核心的“三农”问题具有相似之处，笔者认为，分析研究台湾地区近60年来对农村土地的政策变革情况，探究其中的规律，对大陆改进和完善农村土地承包制度具有现实的积极作用。

一、以农地农有的政策稳定社会

20世纪40年代末至50年代初，退踞台湾的当局吸取在大陆失败的教训，为缓解社会矛盾，巩固政权，在台湾实施了第一次。这次改革的目标是实现农地农有，“耕者有其田”，采取的主要政策措施有：

1．“公地放领”。1951年6月4日台湾当局通过颁布《台湾省放领公有耕地扶植自耕农实施办法》，把光复时从日本财阀手中没收归公有的农地，卖给无地或少地的农民耕种。根据该项制度安排，不仅原则规定凡符合条件的农民均可以通过贷款方式向政府购买公有耕地，而且为了确保贫苦农民能够买得起耕地，还根据贫苦农民的经济承受力，规定所出售的公地地价按照同类耕地年收获量的2．5倍估算，而后分10年平均摊还，所摊缴的地价金额与每年应交的田赋同时交付，交付额以不超过一般佃农地租的37．5％为限［1］。通过这一制度措施，全省合计放领耕地138957公顷，约占耕地总面积的16％，受领农户286287户，约占农户总数的33％，每户平均获得0．485hm2。

2．平均地权。在实施“公地放领”政策的同时，台湾当局还推行了平均地权的措施。根据1953年1月26日的《实施耕者有其田条例》，和随后于1953年4月23日颁布与其配套的《实施耕者有其田条例台湾省施行细则》的规定，凡地主出租的水田超出3hm2的，旱地超出6hm2的，超出部分全部由当局收购，收购价格参照公地放领，以单位面积耕地上年收获量的2．5倍计算。当局所支付的地价款，70％为实物债券，30％为公营事业股票［2］。这一措施不仅可将部分地租转化为工商资本，而且也有效地遏制了土地集中，达到平均土地的目的。

3．“三七五减租”。1949年3月1日台湾省行政会议宣布实行三七五减租，4月14日颁布《台湾省私有耕地租用办法》及实施细则，4月19日颁布《台湾省私有地租佃管理条例》。“三七五减租”是指在不废除原有租佃制度或不去剧烈地改变他们现状的前提下，将地租降至全年主要作物收获量的37．5％之内。“三七五减租”减轻了佃农负担，但也受到地主的抵制，1950年台湾地区出现了一股“撤佃风”，在这种情况下 1951年5月，台湾当局通过了一项减租法案，即《农业地租减至37．5％的法案》，并于同年6月份颁布实行，同时，又在当年6月7日公布了《耕地三七五减租条例》。这就使“三七五减租”政策法律化，使其得以依法继续推行。该条例对耕地减租依据、标准、主要农作物含义、耕地租佃委员会、耕地租约期限、订立要求、续订、终止、减免条件、法律责任等作了具体规定。从而巩固了改革的成果，安定了佃权，缓解了社会矛盾。

以上三项措施，用和平、渐进的赎买方式推进“耕者有其田”政策，照顾到广大缺地少地的农民的诉求和地主的利益，方法比较平稳。通过，不仅使传统租佃制下的小农制转变为现代自耕小农制，自耕农与佃农的比重从1949年的36：39，到1960年变为64：15，一个由同质的小土地所有者组成的平均化的农业社会在此基础上得以建立，而且将部分农业剩余资本引导转向工商企业。这次“农民获地，地主得利”，获得自有耕地的农民生产积极性空前的提高，1951年台湾地区稻米产量达到1485000吨恢复到战前最高水平较1938年增产了83000吨［3］。社会矛盾逐渐趋缓，达到了预期的目的。

台湾地区第一次推行的“耕者有其田”与大陆50年代初以及改革开放之初开始推行的农村土地承包责任制尽管手段和方法有所不同，但具有类似的社会功效，其直接目的是解决农民的吃饭问题，根本目的在于缓解社会矛盾，维护变革时期的社会稳定。

二、以农地农用政策适应现代农业之需

台湾地貌多丘陵，地势高低不平，耕地零散细碎，本来就不利于机械化耕作，加上第一次人为地将有限的土地分配给众多耕种者，更造成了土地划分过于狭小、零碎和分散，限制了农业机械的运用和农业集约化经营。为适应现代农业发展的需要，台湾当局于20世纪70年代末调整政策，推行以重划土地，改善农业生产环境为主要内容的第二次。

1．以“农地农有”替代“农地农用”政策。进入70年代以后，伴随着工业化和城市化的进展，由于“比较效益”过低，台湾大量的农村青壮年劳动力流入城市，农村出现了人口老龄化、劳动力短缺和十分普遍的农民兼业等现象，农业发展基本处于停滞不前的状况。为此，台湾当局不再固守“耕者有其田”的政策，而将“农地农有”政策改为“农地农用”，取消了对耕作者持有耕地数量的上限。这一政策的推行，使分散的农地在不改变农业用途的前提下，通过自发调节，适当地向农业专业经营者集中，保证了台湾农户的经营规模不因为该地区人口的增加而缩小，每个农业劳动者经营的土地规模也从1952年的0．57 hm2上升至1996年的1．03hm2［4］。

2．重划农地。在将“农地农有”政策改为“农地农用”，取消耕地持有上限量的同时，针对第一次后，所出现的小农经济不利于农业机械化和农业集约化经营的新问题，台湾当局于1980年12月和1982年3月又先后出台了《农地重划条例》和《农地重划实施细则》，规定：重划区域内共用道路、水路、排灌工程等建设费用全部由“政府”承担，其余非共用工程费用由“政府”负担2／3，农民负担1／3。至1996年全岛共完成耕地重划37．8万公顷，占耕地总面积43．4％［5］。农地重划使农业基础设施得以完善，耕地布局趋于合理，从而使台湾农业生产效益提高了30％［6］。

此次农地制度改革与第一次的社会环境、改革的目地不尽相同，它是在社会比较稳定，经济发展的条件下，为提高农业生产效率，提高农民收入而实施的改革。因此，这次改革将农地重划与兴修水利等工程、推行农业专业化生产、共同经营和兴办合作农场等结合起来。通过这次改革，帮助农民扩大了农场规模，使从事农业劳动者依靠农业生产提高收入成为可能，为完善农田基本建设，实现农业机械化提供了制度保障。

近年来，大陆地区随着经济高涨、城市化的进展，同样遇到由于农业“比较效益”过低，大量农村青壮年劳动力流往城市，农村出现人口老龄化、劳动力短缺和农民弃耕、农田抛荒以及下大型农业基本建设工程难以组织实施的矛盾问题［7］。大陆眼下完善农地流转制度的尝试可否借鉴台湾的经验？笔者认为，答案是肯定的。

三、强化农田管理，以尽地利

1．确立农业主管机关的决策地位。进入工商社会后，台湾农业在国民经济中的比重不断降低，非农业用地侵蚀农村土地的现象日显突出。为了保护良田，妥善解决非农用地与农业用地的矛盾，促进农业和其他各项社会事业的持续发展，台湾当局于1973年制定颁布了《农业发展条例》。鉴于农业地位的重要性，该《条例》规定耕地及其他依法供农业使用的土地，在划定或变更为非农业使用时，应事先获得农业主管机关批准。

2．分等级管理农田，严格控制建设用地。为防止滥占农田，台湾当局对农地实行分类保护，将农地分为若干等级，规定1至8等田地为上等农地，9至12等田地为中等农地，13等以下田地为低等农地。对上等农地，除自建农舍外不准建筑，并且不得变更使用；9至12等农田，除报经核准为工厂用地、学校或其他公共设施用地外，一律暂停核准变更为一般建地，并强调不得破坏灌溉及排水系统；已实施重划的农田，暂不准变为建地；业经编定为工业用地，使用良田过多而尚未开发者，应逐案调查，恢复为农业用地［8］。

1973年10月15日台“内政部”颁布《限制建（筑用）地扩展办法》，规定：对规划为工业用地的土地应积极开发使用，减少工厂零星设立，以免影响邻近农业生产环境。都市计划范围内农业区，除农舍外，依法禁建。建设用地区域未开发前，农田仍予保留［9］。

对于农民自建农舍，台“内政部”还于1973年12月24日实施《都市计划以外地区建筑物管理办法》，规定农舍起造人应为自耕农，其建筑总楼地板面积不得超过495平方米，其建筑面积不得超过耕地面积的10％，高度不得超过三层楼并不得超过10．5m，最大基层建筑面积不得超过330m2［10］，以防止建筑业者与农民串通，以兴建农舍为名，从事不动产投机行为，占用农地，破坏农业生产环境。

3．有序释出，防止炒作。20世纪90年代初期，针对产业界认为工业用地取得不易，地价偏高，“农委会”认为农业收益偏低，挫伤农民的务农意愿，农地利用渐趋粗放，及加入WTO农业品市场将大幅开放，进口农产品的种类及数量将显著增加，农业对土地的压力降低等情况，台湾当局于1993年8月批准《台湾农地释出方案》，规定：农地应经整体规划后才能变更使用，并且必须配置适当公共、环保及隔离绿带或隔离设施；农地变更所得利益，应缴纳回馈金，以消除变更使用的暴利及农地炒作；经同意变更的农地，其内部公共设施由开发者负担，区外公共设施由开发者与地方政府协议负担。1996年11月《国土综合开发计划（1987－2000）》进行了全面修订确立了农地保护政策的新理念，将农地发展引入市场经济，以市场经济机制来经营农地，从而达到有效保护农地的目的。

进入本世纪后台湾当局又对《农业发展条例》进行了五次修订，将“农地农有、农地农用”调整为“放宽农地农有、落实农地农用”政策。对农地主要有5点修正：一是将现行依法供农业使用的土地重新划分，以便于管理。二是对不同农地采取不同的管理方式，使地尽其力。三是调整农地农有，放宽农地经营者资格，允许非自耕农购买农地。四是制定奖惩办法，防止农地炒作。五是冻结“耕地三七五减租条例”，建立合理的耕地租赁制度。

此阶段的农地制度改革，主要针对的问题有两个方面：其一是农业与非农业用地的需求矛盾问题；其二是重振农民务农积极性问题。上述措施，不再消极地强调农户对耕地的所有，而是顺应市场的需求，允许非自耕农购买农地，但是强调不论是自耕农还是非自耕农都不得改变农地的农业用途，这就为资本介入农业生产，有效利用耕地，减少弃耕抛荒量开辟了一条道路，同时强化了土地利用的规划性，统筹兼顾耕地保护和城乡建设对土地的需求，使城乡各业建设有序地发展，促进了社会转型时期的各项事业。

四、启示

综观台湾农地制度变迁，不难看出其基本脉络，第一次通过满足广大农民对土地的期望，以促使社会稳定；第二次在不触动农民对土地所有的前提下，重新平整土地为现代农业奠定基础；第三次土地政策变革，以强化农地使用的规划调整，既保护良田、打造精细农业，又有序释出土地，满足非农业建设用地的需求，促进经济腾飞。

其措施特点如下：

第一，注意发挥农民自治的作用。比如，在农地重划湾组织重划区内农民推选产生协进会委员，征询农民关于农地重划的意愿，公告计划书，土地分配草图公听会、分配结果公告、参与管理维护等。由于农民是制度变革的利益相关者，对农业生产具有丰富的经验，其直接参与不仅可以增加新设制度相关规范的可操作性，而且还便于得到农民群众的拥护和执行。

第二，尊重经济发展的客观要求，适时调整农村土地政策。上述台湾农地制度变迁的基本脉络可以看出，历次政策调整都在于为农业经济的进一步发展开辟道路，都是为了农村、农业、农民的利益服务的。

第三，以法律的形式加以保障。每一次的变革都制定颁布了相关的法律法规，发挥法律的引导性、规范性等社会作用，以增强改革措施的公信力、权威性、严肃性。数十年来，制定了以《土地法》为主干的包括《土地征收条例》、《土地征收条例施行细则》、《土地登记规则》、《地价调查估计规则》、《不动产估价技术改造》、《平均地权条例》、《平均地权条例施行细则》、《农村社区土地重划条例施行细则》、《农地重划条例》、《农地重划条例施行细则》、《土地税法》、《土地税法施行细则》、《增缴地价税抵缴土地增值税办法》、《土地税法减免规则》、《农业发展条例》、《农业发展条例施行细则》、《山坡地保育利用条例》、《山坡地保育利用条例施行细则》等一整套法律法规体系，明确了各项工作的管制机关、土地使用强度、使用地的变更程序、处罚措施等，为社会经济长期稳定发展奠定了基础。

笔者认为，我国大陆属于世界上人均耕地较少的地区在目前农村土地承包责任制条件基础上，要解决农业比较效益低下问题，可以在不改变农地用途的前提下，促进土地流转，应当从有效杜绝土地撂荒、弃耕现象入手，在这方面，台湾的经验值得借鉴。

参考文献：

［1］陈思．透视台湾［J］．党政干部文摘，2006，7．

［2］刘克辉．台湾农业发展概论［M］．厦门：厦门大学出版社，1997，326．

［3］应谦耕．台湾省农业经济［M］．北京：农业出版社，1983：36，25．

［4］萧承勇．台湾地区的农地重划及其社会经济效益［J］．农业工程学报，2001，5．

［5］谭峻．台湾地区市地重划与城市土地开发之研究［J］．城市规划汇刊，2001（5）．

［6］举．台湾耕地保护政策的演变［J］．国土资源情报，2004，1．

［7］徐兆基．农村的土地流转研究［J］．中国农学通报2008，（11）：30－35．

［8］黄金辉徐义雄．台湾农业现代化评析［J］．当代亚太，2003，7．

第6篇：不动产管理办法实施细则范文

[关键词]利息 税收 法规政策 风险

最近,某市地税稽查局安排稽查人员对××公司上年度涉税情况进行日常稽查,检查发现该公司往来账户中“应付未付利息”(剔除银行借款利息部分)年末余额达千万元。带着疑问,检查人员做进一步调查核实,了解到,该公司受全球经融危机的影响,出口产品滞销,资金周转困难,2008年12月,经董事会研究,决定向公司内部和社会个人筹资。借款协议约定:公司按照略高于同期银行利率水平向个人借款三年,到期还本付息。自2009年底开始,该公司按照约定的借款利率逐年计算预提利息,列入财务费用,同时,将应付利息计入个人往来账户。在借款期间,公司按实际支付的利息依法扣缴了个人所得税。检查结束,稽查局拟对该公司作出补缴营业税、个人所得税、城建税、教育费附加和加收滞纳金、处以罚款的决定。该公司认为,扣缴个人所得税应该是在支付个人利息所得时扣缴,预提尚未支付的利息可以暂时不扣缴,因此,对稽查局的拟处理处罚决定存有疑义,一时难以接受。

该案集中反映一点:由于公司财务人员对支付个人借款利息涉税法规政策不了解,向稽查局提出的不服处理处罚理由又不充分,公司将面临因受税务处理处罚而遭受损失的风险。下面,笔者就该案有关涉税法规政策问题予以解析,旨在为企业财务人员从容应对税务检查及处理,防范财务风险提供借鉴和帮助。

一、企业支付个人借款利息应履行个人所得税扣缴义务时间的规定

《合同法》第二百零五条规定:“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付”。又根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第三十五条的规定,“扣缴义务人在向个人支付应税款项时,应当依照税法规定代扣税款,按时缴库,并专项记载备查。前款所说的支付,包括现金支付、汇拨支付、转账支付和以有价证券、实物以及其他形式的支付”。同时《国家税务总局关于利息、股息、红利所得征税问题的通知》(国税函〔1997〕656号)对此进行了明确,即:“扣缴义务人将属于纳税义务人应得的利息、股息、红利收入,通过扣缴义务人的往来会计科目分配到个人名下,收入所有人有权随时提取,在这种情况下,扣缴义务人将利息、股息、红利所得分配到个人名下时,即应认为所得的支付”。由此可见,该公司约定支付利息时间已到,被借款人可以随时提取利息,不管是否支付,都应依法履行扣缴义务。

二、企业支付个人借款利息应履行营业税扣缴义务的规定

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定,资金借贷属于金融保险业应税劳务范筹。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条第一款规定:“条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产,是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下简称应税行为)。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务,不包括在内”。另外,《营业税暂行条例》第十一条关于营业税扣缴义务人的规定是“中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,在境内未设有经营机构的,以其境内人为扣缴义务人;在境内没有人的,以受让方或者购买方为扣缴义务人”。和“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”。该公司是否有营业税、城建税、教育费附加扣缴义务,在国务院财政、税务主管部门没有作出具体规定的其他扣缴义务人之前,关键要看被借款人身份,即我们通常所说的外国人。

三、应扣未扣个人所得税免于加收滞纳金的特殊规定

《征管法》第五十二条规定:“因税务机关的责任,致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的,税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款,但是不得加收滞纳金”。 《国家税务总局关于行政机关应扣未扣个人所得税问题的批复》(国税函[2004]1199号)中明确指出:按照《税收征管法》规定的原则,扣缴义务人应扣未扣税款,无论适用修订前还是修订后的《税收征管法》,均不得向纳税人或扣缴义务人加收滞纳金。因为滞纳金是纳税人、扣缴义务人因占用国家税款所做的补偿,扣缴义务人未扣缴税款则不存在占用的问题,而纳税人在未知的前提下也不应当加收滞纳金。同样,应扣未扣其他税种也同等适用此理。显而易见,该公司虽存在应扣未扣个人所得税问题,但已扣缴税款全部入库,因而对应扣未扣个人所得税可以免于加收滞纳金。

四、扣缴义务人适用税务行政处罚的规定

《征管法》第六十四条第一款规定:“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款”。第六十九条规定:“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的,由税务机关向纳税人追缴税款,对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。很显然,《征管法》在对扣缴义务人行政处罚规定上十分明确,就该公司而言,无论适用那一条款,税务部门都有充足理由作出解释。但是,一种情况另外,如果公司连续几年接受税务部门的检查,应付未付利息长期挂账,但税务部门作出的检查结论从未涉及该事项,或者经咨询得到税务人员作出不必扣缴的回复意见,就可以从《征管法》第五十二条规定中寻求法律救济,免受处罚。《征管法实施细则》第八十条明确规定:“税收征管法第五十二条所称税务机关的责任,是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法”。此规定包含两层含义:一是适用法律、行政法规不当;二是税务机关的执法行为违法。所谓适用不当,是指税务机关在应用税收法律、行政法规时,对应该应用此项规定的却应用了彼项规定,或者虽然应用了此项规定,但是在使用时发生错误,导致纳税人少缴税款。所谓执法行为违法,是指税务机关在执法时不规范,在执法程序上、执法权限上、执法主体上发生了错误,甚至导致无效执法行为的发生。如果存在税务部门责任的话,连滞纳金都不能加收,亦不能罚款。

值得注意的是,对于因税务机关的责任不向纳税人或扣缴义务人加收滞纳金和处以罚款的规定,仅适用于个人所得税这一税种。

五、企业支付个人借款利息其他涉税法规政策规定

企业向个人支付借款利息除涉及营业税、个人所得税、城建税、教育费附加法规政策外,还涉及到企业所得税、税务发票管理等有关政策规定,因此财务人员进行财务处理同时要注意以下几点:

(1)企业与个人之间的借贷活动必须是真实、合法、有效的,并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为,否则计算企业所得税时不能扣除。

(2)企业与个人之间应签订借款合同,无合同的,支付的利息不予认可。

(3)借入款项应于账内载明债权人的真实姓名和地址,其利息支出才能准予认定。

(4)利率如果超过同期同类商业银行贷款利率的,其超过部分利息在计算企业所得税扣除时不予认定。

(5)一方面借入款项支付利息,一方面贷出款项,如不收取利息,或收取利息低于所支出利息者,对于相当于该贷出款项支付利息或其差额,将被税务机关认为非营业所需且是不合理的支出而被调整剔除。

(6)应取得合法有效凭证。支付企业以外个人借款利息要索取正规税务发票,否则将被税务机关以违反发票管理办法为由处以相当于支付金额应税税款一倍以下的罚款。

(7)税前扣除的借款合同应符合《合同法》的相关要求,即借款的利息不得预先在本金中扣除,利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。

第7篇：不动产管理办法实施细则范文

论文关键词:知识产权;权利质押;中小企业;融资

论文摘要:中小企业尤其是科技型中小企业融资难是一个普遍存在的难题。科技型中小企业一般都是依托某个知识产权建立起来的,一般有无形资产但缺少有形资产。在我国现有的金融体制下,以无形资产做担保在银行进行抵押贷款基本是行不通的。因此,积极探讨将知识产权质押引入信贷实践,为企业融资开辟新途径,具有非常重要的现实意义。

一、知识产权质押融资的概念

现代《民法通则》认为,质押是指债务人或第三人将其财产移交由债权人占有,以其作为债权担保的担保方式。质押的本质特征在于转移占有,这是区分质押与抵押的根本标准。在1995年的《担保法》中,质押被确立为一种担保方式,并规定了动产质押和权利质押两个质押种类。

权利质押是指以特定权利作为担保物的质押形式。作为权利质押标的的只能是财产所有权以外的具有交换价值的财产权。知识产权质押是权利质押的一种形式,我国《担保法》第79条规定:“以依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权出质的,出质人与质权人应当订立书面合同,并向管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。”知识产权质押作为担保物权的一种重要形式,在现代社会中发挥着越来越重要的作用,它不仅是知识产权自身价值的体现,同时,从整个担保与融资市场上来看,它还具有担保价值与融资价值。

二、我国知识产权质押贷款现状及制约因素

多年以来,为加快经济发展,扶持技术含量高、经济效益好的知识产权项目,促进先进技术的实施转化,一些地方纷纷出台了知识产权质押管理办法、知识产权质押贷款操作办法,有关部门还制定了《专利权质押合同登记管理暂行办法》、《商标专用权质押登记程序》、《著作权质押合同登记管理暂行办法》等,专门调整知识产权质押登记管理,增强《担保法》规定的知识产权质押的可操作性。但由于知识产权质押贷款受其本身的特点和现行法律、政策和体制的制约,还远未能成为一种重要融资手段。

(一)知识产权质押立法体系不完善

一是目前我国知识产权制度对知识产权的保护尚不完善,存在知识产权的权属争议和权利的不稳定性。同时,由于我国知识产权登记制度原因,存在知识产权实际权利人的权益不确定性。

二是我国知识产权质押管理方面的法律法规仅仅有《担保法》及三部主要知识产权分支部门法,而关于专利权质押、著作权中的财产权质押、可以转让的商标专用权质押的具体操作规则,主要是一些部门规章或地方的管理办法。这些管理办法大都仅具有操作的程序性规定,对于知识产权质押如何进行法律保护则少有涉及。

三是《担保法》对知识产权质押特征的界定一定程度上限制了担保实践的发展。《担保法》规定,“依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权”可以质押,但我国的知识产权法并无允许使用权转让的明确规定,也不可能在同一知识产权上设置多个质押。这个重大限制使得一些颇有价值的知识产权的所有者无法借此获得多个融资渠道。

(二)知识产权登记制度不完善

知识产权质押设定方面规定了几个不同的登记机关,如商标专用权出质的登记机关为国家工商行政管理局商标局,专利权出质的登记机关为中国知识产权局,著作权出质的登记机关为国家版权局,商号权出质的登记机关为工商行政管理部门等等。各登记机关所的登记程序内容不相一致,其登记期限和费用也各不相同。如果出质人以两项以上的知识产权共同出质,其登记机关更为复杂。从成本与效率的角度来考虑,这种登记制度会加重质权设立的成本,降低质权设立的效率。

(三)知识产权质押评估难,不利于信贷操作

知识产权质押最重要的环节是价值评估。自上个世纪90年代中期开始,知识产权评估在我国逐渐活跃,通过资产评估确认知识产权的财产价值,从而促进知识产权交易,保障知识产权所有人和投资者的合法利益。但目前我国还缺乏完善的知识产权评估制度,我国虽然制定了无形资产评估准则,但其可操作性较弱,特别是专利技术、专有技术、商标及版权等各类知识产权也没有各自具体的评估准则。知识产权作为一种无形资产,其价值评估是一个复杂的技术问题,需要经过市场调查、市场分析、市场预测等程序,才有可能使得知识产权评估趋于大致准确。此外,我国在无形资产评估方面,还存在着评估人才缺乏、执业人员素质参差不齐、权威评估机构不多、评估市场混乱等缺陷。因此,如何建立科学规范的知识产权评估体系,显然已经成为知识产权质押管理工作中的一项重要任务。

(四)银行对出质的知识产权不易控制,导致风险防范难

传统的银行贷款要求借款方提供第三方担保或有形资产担保,而知识产权质押融资往往只能以未来预期现金流作为担保,不确定性较强,银行明显感到贷款风险与收益不对称。此外,在具体的知识产权质押运用中,出质人出于自身利益考虑,经常会出现有偿、无偿转让,许可他人使用其商标专用权、专利权、著作权,势必导致知识产权价值下降,质权价值的下降必然损害贷款银行的利益,不利于担保债权的实现。而且,贷款银行也很难了解质权人的包括转让、许可在内的大量日常经营行为。

(五)用于质押的知识产权处置难,影响银行信贷的积极性

银行发放不动产质押贷款积极性较高,一个重要原因就是在其所对应的债权逾期时,能够通过拍卖等形式较便利地获得及时足额的补偿。与不动产抵押相比,知识产权的流动性相对较差,质押物处置起来相当困难。目前,国内知识产权意识还比较薄弱,知识产权转让市场不大,评估和转让程序复杂严格,都会耗费银行较多的人力、物力和财力成本,处置成本过高。

三、发展知识产权质押贷款的政策建议

(一)进一步健全知识产权法规和知识产权质押信贷制度

一是健全知识产权相关制度。重点是要建设有利于科技型企业成长的大环境,严格知识产权评定,提高知识产权的质量,切实加大知识产权保护力度。简化登记手续,允许质押双方当事人在知识产权部门的地方分支机构办理质押手续。二是建议中国人民银行、银监会会同国家知识产权局有关部门牵头制订知识产权质押贷款的信贷指引或操作规程及实施细则。建议商业银行风险管理等部门加强对知识产权质押贷款的研究,在防范风险的前提下试点推进。

(二)完善知识产权的评估、交易、公示等配套服务

一是知识产权局应积极会同有关部门积极向商业银行推荐专利产业化项目,协助商业银行完成专利评估、专利质押合同登记等专利质押贷款流程中的程序,做好专利维权方面的服务?鸦二是通过建立高效率的知识产权服务平台,建立知识产权成果交易新机制,完善技术转移所需相应配套的服务?鸦三是设立统一的知识产权登记机关及规范的质押登记查询系统,统一登记公示程序,合理制定收费标准。可以研究在人民银行征信系统中增加相关质押物权证编号及评估价值等信息的可行性,为商业银行开展专利质押贷款业务提供良好的环境?鸦四是建立专门或专业的仲裁机构,以便解决相关各当事方出现的纠纷,最大限度地保护相关各方的利益。

(三)多方联动,构建多样化的风险防范机制

一是金融机构要建立符合无形资产质押贷款的信贷管理机制,准确评估风险,选好项目以及对贷后质押品的动态监测。二是政府有关部门要依托科技发展基金,建立企业自主创新的贷款风险补偿机制和担保基金,按市场化运作,为发展前景良好的企业提供贷款贴息,给拥有自主知识产权的科技企业作前期启动补助资金。三是鼓励民间设立投资风险基金,让民间资金更多地流入技术创新领域,提高整个社会创造自主知识产权、拥有自主知识产权的意识及能力。四是尽早成立专门服务于无形资产的信用担保机构,既可以由政府财政、金融机构和科技企业共同出资创立科技企业贷款担保基金,还可以鼓励由企业联合投资成立会员担保机构,发挥联保作用,鼓励各类商业银行增加对企业技术创新活动的信贷支持,以引导和带动金融业加大对技术创新的支持。五是人民银行分支机构应密切关注知识产权质押贷款发放情况及贷款潜在的风险,积极跟踪、总结经验、发现问题,及时对商业银行进行风险提示和窗口指导。

(四)大力推动金融工具创新

对重大科技专项资产实行证券化,综合运用票据贴现、税款返还担保、保单、债券等有价证券抵押,进出口押汇与知识产权质押贷款相结合的多种融资手段形式,进一步强化金融服务工具创新,同时为中小科技企业提供从结算到开户、签证等多方面的优质服务。

第8篇：不动产管理办法实施细则范文

    范淑莲:农村信贷担保机构成立的初衷是为了在一定程度上有力地解决三农大额信贷资金“融资难”的问题,但由于信贷担保机构设立要求的注册资本金较大,一般在1000万元以上,在经济欠发达地区民间资本一般没有足够的资金实力注册成立,只能由政府财政出资成立,使得农村信贷担保机构的数量一直保持在较低的水平。这一方面造成信贷担保覆盖面较小,担保需求满足率较低;另一方面也容易造成担保收费的“独家买卖”定价过高的问题。并且,由财政出资成立的农村信贷担保机构也主要为政府扶持的微小企业融资提供担保,对于那些人数众多的农户、商户及个体规模户大额信贷需求的担保却往往不能给予满足,使这部分贷户的信贷担保沦为“被遗忘的角落”。

    记者:随着《物权法》的出台,土地、林权、农机具等都列入了信贷抵押的范围,农村可用于抵押的物品大大增加。可是,为什么农村抵押担保难的情况依然如此突出呢?

    刘志平:《物权法》的出台确实使农村可用于抵押的物品大大增加了。但是,由于缺乏必要的实施细则和操作规程,没有形成农村资产的评估、登记、交易、抵押等配套机制,在实际的农村信贷担保过程中,以上物品的担保抵押仍旧阻碍重重,实际操作起来并不容易。

    究其原因,主要涉及三个方面:一是缺乏政府确权登记权威机构,也没有专业的评估机构,没有成立农村产权评估中心,农民的财产无法在相关机构取得登记,再加上目前农村集体土地和林权的确权和登记工作起步不久,不动产产权不清、权利主体不明、界线模糊、面积不准的现象大量存在,很多资产因所有权、使用权不明而不能实现抵押。同时,目前尚无专业土地经营权、林权、农机具等价值的评估机构和评估人员,没有相对独立的评估价值作参照,实际价值难以合理确定,评估价值往往低于实际价值,农村金融机构难以准确认定土地承包经营权、林权、农机具的实际价值,影响了发放贷款额度的确定。二是缺乏农村信贷担保服务中介机构,没有成立农村产权综合交易中心,农村产权不能自由流转,一旦贷户出现贷款违约,农村金融机构很难处置抵押的土地经营权、林权、农机具等农村产权,较大程度上制约了金融机构开展农村产权抵押贷款的积极性。三是农村产权抵押登记成本较高,涉及环节较多,手续比较繁琐,也影响了农村产权担保的推广和应用。

    记者:多年来,国家政策一直鼓励农村金融机构加强信贷担保形式创新,可实践中农村信贷人员确实存在着创新动力(310328,基金吧)不足的情况。那么,究竟是哪些因素影响甚至限制了农村信贷担保形式的创新呢?

    范淑莲:当前的信贷管理考核机制是一个很大的制约因素。目前农村金融机构主要是农行县支行、农村信用社(农村商业银行)、邮政储蓄银行县支行等少数几家,对于信贷担保形式过度依赖不动产抵押,创新理念不强。

    首先,农行县支行前几年由于经营战略的“弃乡入城”,对农村很少发放贷款,也就很少涉及农村信贷担保。近几年虽然贷款向农村有了一定的倾斜,但由于其信贷管理的垂直化管理,除惠农卡(额度在5万元以下)能自主发放外,其它贷款的审查、审批权基本上都上收到市分行、省分行了,这很大程度上挫伤了基层县支行发放农村信贷的动力,也限制了农村信贷担保形式创新的动力。

    其次,农村信用社(农村商业银行)虽然在农村信贷的发放上占有绝对的优势,但由于近几年贷款发放实行终身责任追究制,信贷管理考核比较苛刻,为求风险最小化,农村信用社(农村商业银行)的信贷人员都愿意发放保险系数较高的贷款,而对于有一定争议、处置较难、且价值不好确定的农村产权担保抵押贷款基本上没有积极性,这也在一定程度上限制了农村信贷担保形式创新的动力。

    再次,邮政储蓄银行对于新开办的信贷业务更是力求做到风险为“零”,大都将担保抵押物定格在房产上,对于农村其它产权担保抵押基本上不敢“染指”,不敢进行大胆创新。

    记者:一直以来,农业保险被认为是农村信贷担保的最后一道屏障。但从其近几年的发展状况看却不尽如人意,原因何在?您认为今后怎样才能推进农业保险的快速发展?

    刘志平:这几年,农业保险固步自封,未能研发出适合三农发展的险种,政策性农业保险发展缓慢,商业性农业保险还比较缺位。虽然也先后推出了几款如生猪保险等险种,但并不能适应当前三农发展的实际需要,不能根据三农的实际量身定做出多款农业保险产品,无法适应农村需要。当然农业作为一种弱质产业,投资利润率低,回收周期长,受自然和市场的双重影响大,风险比较高,且农民还缺乏必要的保险意识,农业保险并不能给保险企业带来丰厚的收益。因此,目前我国政策性农业保险发展仍处于初始阶段,商业性农业保险更是缺位。这也意味着两类保险今后都有非常大的发展空间。

    加快推进农业保险发展,我认为应当在发挥好政策性农业保险带动作用的基础上,鼓励商业性农业保险发展。一是政策性农业保险机构要加大对农业及农村产业结构调整的调查研究,加大业务品种的研发力度,推出适合农业需要的保险产品,积极发展种植业、林业、家禽、淡水养殖和地方特色农业等领域的保险,为农村信贷担保提供坚强后盾。二是商业性保险也要担负起应有的社会责任,在充分借鉴政策性保险产品的基础上,积极推进商业性农业保险的开发应用,使商业性农业保险成为政策性农业保险的补充,进一步促进农村信贷担保工作的发展。

    记者:说到底,大力推动农村信贷抵押担保创新,将是走出农村抵押担保困境的重要出路。请问在这方面有没有更具体的意见与建议?

    范淑莲:首先,政府应充分认识到农村信贷担保的重要性,加大对农村信贷担保的财政支持力度,靠宽松、良好的环境推动农村信贷担保的创新发展。实际上,大部分信贷产品创新的推出都是由政府组织牵头,制定规则。

    其次,有关部门和机构应从各个方面支持农村信贷担保工作的发展,提供各种有利的条件推动农村信贷担保的创新发展。我认为,当务之急应当尽早构建多层次的农村信贷担保服务体系,推进农村信用体系建设,改善服务环境,为农村信贷担保提供优质的社会服务。

    一是尽快成立农村产权综合交易中心,形成交易市场和交易机制。二是成立农村产权评估中心,统一评估标准,对农村产权的价值给出一个比较公正合理、借贷双方都满意的价值,以便于农村金融机构发放贷款提供担保抵押之用。三是成立农村产权登记服务中心,对农村产权做出权属明确的、度量准确的、界限明晰的、具有权威的登记,并颁发相关证书,以进一步方便农村信贷担保抵押用。四是加快推进农村信用体系建设,扩大农村地区的诚信宣传和诚信教育。

    刘志平:改善农村金融机构信贷管理体制,优化信贷考核机制,是增强农村信贷担保创新发展的内生动力。在这方面,主要涉农金融机构均应有所改进:一是农行应适当下放贷款审批权限,进一步加大三农事业部的推行力度。二是农村信用社(农村商业银行)也要改善对信贷的考核管理办法,在加大对信贷责任追究的基础上,规定各种免责条款,实行尽职免责、失职追责,增强信贷员投放贷款的积极性,从而推动农村信贷担保的创新发展。三是邮政储蓄银行要加快融入农村信贷市场,摒弃过度依赖不动产抵押的经营理念,不要紧盯农村房产等不动产,而应放宽眼界,推出各种担保的农村信贷产品,探索农村信贷担保的新途径。

    编者按

    在我国,农村抵押担保中一直存在着抵押物范围过窄、抵押登记混乱、抵押权行使受到诸多限制等问题。对此,银监会主席尚福林在2012年农村中小金融机构监管工作会议上重点指出,农村中小金融机构要大力推进抵押担保创新,在现行法律框架内探索扩大农村抵押担保物范围。

第9篇：不动产管理办法实施细则范文

房地产开发企业生产的最终产品――开发产品生产周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售，而且可以预售。从财务上讲，预售不等于销售成立，而要等房地产开发产品竣工，产权移交购房业主，同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。因此，房地产开发企业都要等到后期，待房地产开发产品竣工决算，可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本，并向购房业主移交房产，可以确认销售收入实现时，才能将销售收入与销售成本对比，计算确定企业的盈亏。这使得房地产开发企业会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件，本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。

一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法

房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。

1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。

2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。

房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。

3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。

房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。

4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。

5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。

房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。

二、房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法

针对房地产开发企业上述种种的作假手段，注册会计师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断，选择高效率的审计策略和方法。

1、从管理当局的诚信度及能力分析。

管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。

2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。

针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收．入。

3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。

4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。

针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产――土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。

5、对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的审计策略与方法。