房地产市场的调研报告精选(九篇)

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第1篇：房地产市场的调研报告范文

[关键词]高职高专 房地产市场营销 定位 教学方法 改革

一、引言

高职高专院校开设房地产经营与估价专业的主要任务是培养能直接进入房地产生产、经营、管理、中介服务第一线的高等技术应用型人才。学生在学习该专业每一门课程时不仅要学到该门课程的知识，还要掌握从事今后可能出现在工作中的基本能力和技能。对于高职高专房地产经营与估价专业的市场营销课程而言，通过本课程的教学，使学生建立起市场意识，比较全面系统地掌握房地产市场营销学的基本理论和基本方法，重点是要使学生通过本课程获得实践应用能力、公关谈判交流能力和营销心理能力，因此房地产市场营销课程在房地产经营与估价专业中的地位是非常重要的。

二、教学目标定位

高职高专院校房地产经营与估价专业的培养目标是“房地产开发、经营、中介行业的应用型或操作型的高技术人才”。作为一个专业下的一门课程，房地产市场营销必须服从于这个目标。很多时候，照搬其他院校、其他专业，尤其是市场营销专业中的市场营销课程教学目标明显不对。我们培养的并不是营销一线人才，而是房地产相关专业的一线人才。一个市场营销专业的毕业生从事房地产销售工作得心应手，反之，一个仅上过一门房地产市场营销课程的房地产经营与估价专业毕业生去销售房地产之外的任何产品都会显得力不从心。由此可见，我们的教学目标应该是“掌握房地产市场营销的基本理论和基本方法，构建房地产经营与估价中所需的市场营销能力”。

三、教学理念和教学内容的定位

培养高技能、精操作的一线工作人才是高职高专所有专业的教学理念，做为高职高专院校房地产经营与估价专业下的一门职业基础课程应该贯彻这个教学理念并做相应的延伸，再根据教学理念来确定教学内容。因此，我们认为需要以能力的构建为教学理念和教学内容定位的主线，对于房地产经营与估价专业中的房地产市场营销课程就应该做到：找共性、抓亮点、重实践、求针对。

1.找共性。房地产市场营销课程所涉及的能力点较多，其中有些能力并不是只有在仅进行房地产市场营销工作时才需要的，这些能力在学生从事其他相关工作时也同样需要。例如：房地产市场调研、分析的能力、客户交流沟通能力和房地产市场调研报告撰写的能力，不仅应用于房地产销售工作内容，在房地产估价、房地产可行性研究以及其他前期工作中，这些能力也显的极为重要。也就是说，市场调研和分析能力、客户交流沟通能力和房地产市场调研报告撰写的能力是房地产相关工作普遍需要的、必不可少能力，具有共性的特征。因此，求共性的教学理念要求我们在安排教学内容时需要把房地产调研和分析作为一个重要的内容来安排课时。从全局来看，根据高职高专院校课程整改的趋势，将具有共性的内容在一门课程中重点讲解课时把这部分内容从其他课程中解放出来，总体上节省课时。

2.抓亮点。对于房地产市场营销课程中房地产市场细分和定位的能力以及房地产营销策划的能力，是对应特定的工作内容，可以相对单独形成就业群的。虽然并不能形成该专业的主流就业方向，但是培养这些能力仍是该门课程在房地产经营与估价专业中的一个亮点。对于该亮点在教学内容安排上应该尽量突出，塑造课程特色。

3.重实践。房地产市场营销课程，本身有具有强烈的实践性和应用性。因此，该门课程在教学理念中应该定位为一门以培养学生应用技能为主的实践性课程。重实践并不是不要理论，首先，我们需要将该门课程的基本理论和基本方法浓缩，让学生扎实的掌握这些专业知识，同时，根据岗位技能的需要来培养学生的综合能力。在教学中应该“以岗位技能为核，以能力的延伸为线”，按照房地产市场调研分析能力—撰写房地产市场调研报告能力—房地产市场定位、细分能力—房地产营销策划、策略能力的程序来安排教学内容。

4.求针对。在整个教学工作中，无论是教学大纲的制定，还是教学计划的编写，甚至每一堂课程的教案，都要时刻注意“房地产”这个核心。在教学过程中，尤其是实践性教学环节，包括：案例的选用和技能型作业的布置，都要与房地产经营与估价这个专业针分相对。由于，市场营销课程在本科和一些大专院校发展的时间较长，基础较厚，教师在讲授我们课程的时候很容易继承一些其他市场营销课程的内容。但是，房地产经营与估价专业中的房地产市场营销课程是区别于以往的市场营销课程的，这要求教师在安排教学内容时，应该仔细斟酌，务必针对于我们的专业培养方向。

四、教材选用和师资队伍定位

教材的选用很大程度上是由教学内容、方法(手段)所决定的。高职高专房地产市场营销专业的教材建设通过多年的努力，已经取得了很大的成绩，教材规范、适用、配套逐步改变了过去随意选择教材的情况。目前高职高专市场营销专业教材定位比较准确。只是在共性内容与其他课程的衔接、配合处尚有不足，这是需要我们今后努力改进的方面。

高职高专师资队伍要定位于既懂理论又会操作的“双师型”师资定位。就目前情况看，高职高专房地产市场营销“双师型”师资队伍形成相对其他专业而言要更困难一些。其原因有两个方面，一方面，有些教师从事多年的市场营销课程讲授工作，但是缺乏对于房地产行业的针对性，在实践培养课程上会出现教学内容和培养技能要求大相径庭；另一方面，有些教师掌握房地产专业知识体系，但具体到营销工作又表现的心有余，而力不足。无论是哪种缺陷的教师，我们主张利用企业的力量来完成教师培养工作。建立良好校企合作关系，让我们有知识缺陷的教师走上企业的岗位，顶岗学习，逐步建立房地产经营与估价专业下的房地产市场营销课程的“双师型”教师队伍。

第2篇：房地产市场的调研报告范文

工作完成情况：

本人入职公司两月以来，在市场部担任负责市场研究方向的高级专员职务。在领导和同事的指导协助下，基本保质保量的按时完成了各级领导安排的例行性工作及临时工作。

按期完成上级安排的西宁市图档下载系统和西宁公共服务平台系统的设计与实现，协助编写系统文档，以及布置的其他工作。

目前本人负责的主要例行市场研究报告包括：北京在售各项目周报、北京在售各项目月报、每月房地产市场宏观分析报告、房地产龙头企业月度调研报告、北京沈阳等四城市月度房地产市场调研报告（配合开发部）、竞争项目及同类产品市调报告

工作亮点：

入职以来改进了市场部各报告的表现形式及结构，丰富了内容涵盖面并提升了专业性及可读性。增加深化了部分例行分析报告。和领导及同事一起重新搭建了市场部工作架构，理顺了工作流程，使之实现流程化、专业化。

在及时完成上级布置的任务的同时，积极主动进行自主学习提高专业技能。

待改进方面：

第3篇：房地产市场的调研报告范文

市场调研报告创作指南

一、市场调查报告的撰写

专门性报告包括以下内容：

⑴ 调查结果摘要;

⑵ 调查目的;

⑶ 调查方法;

⑷ 统计分析(包括各种软件、报表、图形);

⑸ 结论和建议;

⑹ 附录。

一般性报 报告包括以下内容：

⑴ 调查结果;

⑵ 建议;

⑶ 调查目的;

⑷ 调查方法(简单介绍)。

要撰写好市场调查报告，必须了解市场调查报告的特点，撰写调查报告的原则、格式及步骤。

二、市场调查报告撰写的原则

1、要客观真实

调查报告的内容力求客观真实地反映实际情况，为政府和企业的决策提供可靠的调查资料。

2、 语言表达要简洁明了

在语言表达上要求文字简练，数字准确，能够尽量用图表说明问题，使人容易理解。

3、 结构上要完整严密

调查报告要求中心明确、突出，结构完整、严密，材料与观点统一。调查报告能够回答调查任务中规定的问题。

三、市场调查报告的格式

市场调查报告没有统一的格式，一般是由题目、目录、概要、正文、结论和建议、附件等几部分组成。

1、题目

题目应该醒目，一般应打印在封面上，包括：

1该项调查的标题。有的调查报告还采用正、副标题的形式，一般正标题表达调查的单位和问题。

2委托方和调查单位的名称、地址。

3调查报告的日期。

2、目录

如果调查报告的内容较多，为了方便读者阅读，应使目录列出调查报告的主要章节和附录部分。

3、概要

概要部分是本项调查的简明介绍，在这部分内应指明：

1谁委托该项调查或要求进行该项调查。

2说明该项调查的目的和范围。

3简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象及所要解答的问题。

4调查的方法，例如市场调查中，资料收集的方法，是用询问法还是观察法或实验法。另外在资料分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析等方法作简要说明，并对选用方法的原因作说明。

5表示调查人员对这项调查的态度，以及对提供帮助的个人或机构的感谢。

4、正文

正文是市场调查分析报告的主要部分。

包括：

1调查目的的详细陈述

在调查报告正文的开头，调查人员应当指出该项调查的目的和范围，以便阅读者一目了然，准确地理解调查报告所叙述的内容。

2资料收集的具体过程

1)资料收集的方法。

调查人员应当详细地介绍他们在搜集资料时，所采用的方法，还应当说明为什么要用这种方法在技术上无法克服的问题。同时，附录内应有一份空白调查问卷。

2)资料收集的技术。

例如是采用抽样调查还是采用典型调查，如果采用抽样调查，应当详细地指出如何选择样本、样本数目及其代表性。

3调查结果

调查人员必须花费大量的时间和精力来分析、解释调查资料，以使用结构严谨和有效的方法得出调查结果。为了更有效形象地说明问题，调查人员通常采用表格和图形的形式，再加上一定的分析说明。例如，影响某种商品消费的因素调查得出：有消费者购买力因素，市场竞争情况，该商品的价格、质量及售后服务情况，销售网点的分布等等。用图表的形式就能清晰地反映出该项调查的结果。每一种影响因素各占总数的百分比。

5、结论和建议

调查结果的介绍是调查人员所得资料的简明描述，结论才是调查人员在仔细研究和分析所有资料后得出的判断。结论和建议是撰写调查报告的主要目的。在准备建议时，调查人员应有明确的态度，选择实事求是的观点，应以调查结果为基础，不能受感情或预感所支配，应尽可能简洁、准确地说明建议，易于决策者理解，避免使用第一人称我。

6、附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及、但与正文有关必须附加说明的部分。附件通常包括数据汇总表、原始资料、背景材料、空白的调查问卷、第二手资料来源的目录等等。

2016年市场调研报告范文一

一.大学生消费调查

近些年，国家经济持续增长，大学生作为社会的新生力量，也以其特殊性赢得了社会各界的关注。作为其中的一员，我们希望用真心给自己也给尽可能多的同龄人提供一个健康合理的消费结构。于是我们设计并组织了这次名为关注自己，关

注未来的团日活动。

首先，为了解同学们现有的消费结构，我们精心制出调查表，分别对洛阳师院、河南科技大学、洛阳工业高专3所高校的学生作了调查，通过调查我们发现：仅城乡女生，其消费结构就千差万别。下面我们针对几个典型问题列表说明：

家庭月收入

美发护理等消费额

买学习资料或课外书情况

对兼职工作的态度

对消费的态度

对消费的顾虑

城(女)

70为1000~3000元

27较多

55愿多花钱买课外书

48感兴趣，42认为无所谓

88会货比三家

31心疼父母的血汗钱

乡(女)

66为1000元以下

7较多，21从没想过

60愿多花钱买学习资料

74对此感兴趣

69会货比三家

62心疼父母的血汗钱

由上表，很容易得出一个结论：城比乡的大学生消费高，但这主要决定于城乡传统的家庭收入落差，由此可以看出制约其消费的是家庭经济状况。另外，城市大学生更注重形象外表，且较学习资料更青睐课外书，而农村大学生则更愿意买学习资料。这是个值得深思的问题，对不同书种的选择反映了其不同的心理。而在做兼职工作方面，城乡的观点互融，但细察一下不难发现，农村较城市对兼职工作感兴趣的更多，他们认为这是绝好的锻炼能力的机会，同时又有一比收益，何乐而不为?而城市的则对兼职工作不那么感兴趣，42的人甚至持一种无所谓的态度。况且我们进一步了解到，很多同学会将这个时间选在大二，但比较一下也会看出来，来自农村的同学出于种种原因(多半是经济)的考虑，把时间贯彻整个大学生涯的也不少，约占20~30。在对消费的态度和顾虑方面，农村大学生的行为也体现了中国的老话穷人的孩子早当家，他们消费原则多是能省则声，62的人的消费顾虑是心疼父母的血汗钱，而城市的消费态度则更倾向合理性，69的人会做好计划在消费，但见到热衷的东西，半数以上的人却表现出较弱的自我控制性。

上表仅是城乡的突出对比方面。当然毕竟是同龄人，消费中自然也表现出了不少相同点。比如：现实消费来源80以上多由家庭给予，而同学们理想的消费来源确是包括了奖学金、和勤工助学，看来，多数大学生已有自力更生的意识，况且，60~70的大学生对现在花父母的钱心有愧疚，希望以后偿还，毕竟，在西方，18以后父母都已放手让孩子独立了。另外绝大多数学生能控制消费，少有透支现象。再者，情感消费也是大学生投资的一个不可或缺的方面恋爱、娱乐、旅游``````虽然仅占全部花销的10左右，但却永远不会退出被消费的舞台，只是在手头紧时会减少，毕竟经济基础决定上层建筑。再次，我们也了解了大学生对购买正版书和环保产品的态度，看来对正版书大家的态度也是分成两派，且势均力敌，正/盗版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶尔买正版，看来，正盗版也是一个倍受关注的话题，大学生理应维护正版，可不扉的价位却让许多人望而却步。现如今，大家对奖学金的态度也有所改观，以往的请客送礼之风得到了遏制，60的人选择存起来备用，而农村大学生甚至有20决定寄给父母。再一点，两处大学生买商品都更重质量、价格、和服务态度，且大多数会货币三家，对品牌的追求似乎不像大家想的那么狂热。但调查中我们发现，大学生的法律意识普遍还不够高，买到三无，30左右会找商家换，32自认倒霉，仅5会选择投诉，维护自己的合法权益。看来，大学生法律意识还有待提高。

而城乡男大学生的消费状况与女大学生大致相同，但在兼职工作方面，男生却呈现出与女生相反的现象：城市男大学生支持整个大学搞兼职的远多于农村，约占47。

为了更准确的反映大学生的消费现状，我们还对其消费的主流场所：饰品店、超市、网吧等处进行了调查走访。从中了解到：女大学生是饰品购买的主流群体，约占总数的90，而小商品吸引他们的主要因素就是款式和质量，要求品牌的不是很多。看来这与我们从学生问卷调查中得出的结论相吻合。而超是消费这一块，女生最欢迎的是零食，男生则偏爱体育用品、酒、饮料等。网吧消费也是不容忽视的一个方面。不论校内的或校外的，走进里面，我们发现80以上的人都在打游戏、聊天。通过对方方面面的调查，我们得出一个结论：大学生消费结构整体上是合理的，

2016年市场调研报告范文二房地产市场调研报告

关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2009年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

2006年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2007年涨至2300元/㎡，2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2009年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2006年完成22万㎡;2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;2008年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2006年-2008年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2006年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

2005年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20062008每亩均价为207.4万元，2009年亩均价94.1万元，基本与2005年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2009年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2007年至2008年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2008年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从2006年2008年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2006年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2008年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2009年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2008年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2008年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2006年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

4、房地产业对财政收入的贡献。2006年2007年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2008年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。2009年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2009年110月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，2006年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，2007年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入2008年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。2009年110月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们住有所居，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处小产权房违法用地、违法建筑行为。小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台小产权房处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到以产品为中心向以消费者为中心转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

第4篇：房地产市场的调研报告范文

这一政策具有较大的刺激作用，因为营业税税率较高，个人住宅物业转让营业税为5.6%左右，降低营业税，将加快2年以上5年以下的二手房交易。据专业二手房机构统计，目前二手房市场80%的交易是10年以内的、40%是5年以内的，如果能改为满2年，会再有10%～5%二手房交易不用缴纳营业税。

刺激二手房交易对于消化新建商品房没有太大作用，本质是为2年到5年的短期交易降低成本，有利于投资者入场，投资者手握最敏感资金，一旦房地产投资收益2年超过信托等投资品收益，有部分资金可能重新入场。

不要对调低营业税等一次性税收的作用抱太大指望，在卖方市场中，卖方可以转嫁给买方，到手的是净收入。2011年调高营业税，短期内也没有起到多大作用。这是一块大石头，投到水里会有涟漪，但不是持续不断的投石激水。

只有房产税才能起到长期作用，因为房产税每年缴纳。有媒体解读十八届四中全会将加快房产税立法，四中全会校准的是法治社会、法治市场的大方向，不太可能出台细则，此时提出房产税立法加快，无异于恐吓市场。

财政部长楼继伟在最新 《求是》杂志撰文列出了税收改革的清单，透露税收改革时间表：“十二五”完成营改增目标；完善消费税制度；逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制等。对于备受关注的房地产税，表示加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。没有明确的时间表，应该是视市场冷热、宏观经济稳定与否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

降低房贷利率具有长期效果，美国等大多通过房贷利率来调节市场冷热。国庆节前夕，央行、银监会联合发文，调整首套房认定方式。住建部、财政部、央行近日联合发文，降低住房公积金申请门槛。

可惜，商业银行热情不高。检索目前的商业房贷利率，首套房贷最低在9折左右。一些银行发放贷款的速度也不快，有些打折利率还伴随着存款等要求。在市场时代，商业银行不可能放弃利润来给房地产市场抬轿子，除非央行给房贷定向宽松。这未必不是好事。

长期加快房地产市场资金流动性的办法是房贷资产证券化，类似于美国版MBS。这是完美的设计，银行10万亿元左右的个人房贷进行证券化成为理财产品，由投资者购买理财产品释放出资金，定向投入房地产市场的刚需贷款与改善型住房。

中国房贷资产证券化还处于幼儿园水平，迄今为止，国内商业银行仅发行了3笔MBS，第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行的总规模30亿元的国内首笔MBS――建元2005-1个人住房抵押贷款证券。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。2014年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品（RMBS）在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。

到目前为止，金融机构兴趣不大，收益高于短融而低于信贷，房贷是所有中长期贷款中坏账率最低的好资产，银行没有动力花大力气证券化。

可惜得很，商业银行的态度还是不积极。在房地产市场上升时，房贷表面是低风险产品，个人房贷的违约率只有0.4%左右，是银行的优质资产。银行如果进行MBS产品设计，搭上大量人力物力，没有可以参照的违约率、提前偿还率等具体数据，银行内在动力不足。

如果把优质的房贷打包成产品出售，银行宁愿自己持有，如果是房价已经下行的市场贷款，金融同行也不会出手购买。并且，房贷资产证券化产品收益率还不如贷款利率，盈利空间不大。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想贸然成为先烈。

媒体一直在宣称房贷资产证券化将撬动10万亿元资金，就现实而言尚有很长的路要走。因此，它是最重要的降低房贷利率的金融手段。房地产税收政策预期不明，房贷有所下降但不足以撬动投资者信心。

但是，不管银行、券商愿不愿意，想不放基础货币而增加流动性，证券化是必由之路。我们只能走上美国模式，证券化之后我们不必关注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，现在银行不愿意放松手中好房贷，未来，刚需人群占楼市主角、房地产市场大幅波动，房地产投资不是有钱人的游戏，房贷资产就像钢贸贷款一样瞬息万变，银行不趁救市之机证券化，满足于通道费用，转让收益与风险，以后都找不到地方哭。

金融与互联网时代，羊毛出在猪身上，满足购房者的房贷需求，重要的是让投资者购买房贷资产证券化产品，未来，张三的房贷不来自于银行，而来自于隔壁李四。

刚需买房，高净值人群购买房贷证券化产品，世界和平了。

第5篇：房地产市场的调研报告范文

全联房地产商会下属的REICO工作室近期报告称，从价格的月度环比变化来看，2012年，全国70个大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月和6月企稳；11月和12月，新建住宅价格上涨幅度较大。

基于对房价上涨的恐慌，各种关于调控升级的传言纷至沓来。包括升级营业税以及房产税扩容在内，一场关于房价的博弈正逼近沸点。有业内人士认为，当前房企已渡过难关，涨价似乎不可避免，而引导市场趋势的地价，目前正以更高于房价的涨幅在增长。

在地产界备受追捧的“预言家”任志强近期也再次放言：“什么政策也阻止不了今年房价的上涨趋势。”任志强的笃定源于行政调控持续三年之后，调控长效机制仍旧缺失。

需求持续爆发

需求正超乎想象地持续爆发。

2013年1月的一个早上，才刚刚9点，北京市朝阳区房产过户大厅外就已经排了至少有50米长的队伍。排在队尾的一个购房者是早上四点半就开始排队的，而排在队伍最前面的则是昨晚九点就过来的。

一位近期经历了过户缴税的购房者告诉记者，现在北京办理二手房缴税过户至少需要2天，而以前只需要一天就可以完成，并且还需要早上4点钟起来排队领号。缴税大厅门外的黄牛党已经将号码卖到了500元一个。

统计数字可以说明近期北京需求的火爆程度。据北京链家地产经纪公司统计，继2012年12月二手房成交量大幅上涨后，2013年1月成交量再创新高，预计全月成交量将会超过1.9万套。尽管该成交量还尚未达到2009～2010年的市场火爆时期，但仍是2011年2月以来的最高值。

据北京21世纪不动产CBD中心区域新城国际店经理反映，1月以来，成交量和成交价均稳步增长，房价上涨幅度在5%左右，客源量较12月保持不变，房源量供不应求，经纪人明显感觉“没房卖”。

21世纪不动产市场分析师张磊介绍，除了CBD区域外，其他区域的门店也保持了红火的成交态势：通州云景区域玉桥店1月买卖成交单数是12月的两倍；崇文区域新景家园店成交单数是上个月的4倍，亚北区域名佳花园店成交是上个月的3倍。“只要有房源，价格不离谱，基本都可以在很短时间内成交，关键是年前很多业主都不着急售房了，致使很多区域一房难求”。

需求持续爆发必然带来价格上涨。据链家地产市场研究部统计，1月份北京市二手住宅成交均价为24962元/平方米，价格环比涨幅为1.5%。

21世纪不动产门店经理告诉记者，新城国际所在区域二手房目前买卖均价6.3万元左右/平方米，租赁一居室1.5万，两居要2至3万，三居3万以上。从近期成交的一套二手房看：一个西向户型的房源，报价650万，在业主和客户约谈的两天内涨了20万，最终以675万成交。

行政调控式微？

人们困惑的是，为何在严厉的限购政策下，需求仍然持续爆发？

按照北京市限购规定，外地人李华（化名）在北京已经没有购房资质。因为，就算在北京纳税或者社保满五年的外地人也只能在京购置一套房。而为了成功购置第二套改善性住房，李华选择了“假离婚”，具体操作方式是，与丈夫离婚，然后将房产放到丈夫名下，自己再重新购置一套房。由于李华离婚后名下无房，她甚至还可以享受首套房的贷款优惠。

这并不是个案。需求正从限购的池子里通过各种各样的方式溢出。除了通过“假离婚”，人们还可以通过办理工作居住证等方式购房。

当然，并不能否认限购的作用。如果没有限购，在强大的需求面前，房价涨幅可能会更高。但随着行政调控的持续，限购对于市场运行的药效也在逐渐减弱。

REICO工作室统计报告显示，2012年，商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。

另外，2012年房地产开发投资增速也在较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。与此相对应，2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个百分点。

任志强认为，企业购置土地负增长的概念就是，如果不考虑此前的土地储备，新增土地大概需要6～9个月时间才能开工，好的企业可能在9个月才具备销售条件。也就是说，2012年的供给和投资都可能因为土地的短缺而上不去。

而另外一个无法改变的现实是，中国最大的内需仍然是居住需求。据统计，2002～2011年，在各项内需因素中，居住需求占比最大，平均为16.7%。2002～2011年居住需求占内需比重总体呈上升趋势，2002年为15.9%，2011年上升到18.5%，平均每年上升0.3个百分点，是内需中上升最快的。这意味着内需中居住需求增长最快。

长效机制待建

1月28日，上海易居房地产研究院调研报告显示，2012年12月，70个大中城市新建商品住宅价格定基均值为104.1，即新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。其中相比2010年，房价上涨的城市有65个，下降的城市有5个。

上海易居房地产研究院研究员郑红玉认为，2010年以来的房地产调控政策效果已初见成效。虽然部分城市及区域房价涨幅明显，但已脱离暴涨、疯涨等不合理区间，同时个别城市在调控之前的房价飞涨已基本得到遏制。

但令她担忧的是，随着2012年下半年楼市逐渐回暖，一线城市连续两个月领涨全国，前期压制使得后期反弹也更为明显。未来楼市调控政策如不加码，目前的调控效果将很难维系。郑红玉认为，楼市调控长效机制仍有待建立。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，“尽管在一些机构和官方表态来看，今年房地产市场全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对，而应该未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化、长效的机制。”

张宏伟认为，从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。

而房产税推广的前提是全国住房信息联网，但该项工作一直进展缓慢。

按照住建部2013年初的部署，作为“住房调控”和“房产税开征”等工作基础的全国个人住房信息系统，将在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。据消息人士称，这40个城市联网工作已经完成，但该联网工作一直没有公开。

第6篇：房地产市场的调研报告范文

2011年8月的一天，李小姐夫妇正在武汉房产交易中心咨询房子的加名业务。

“婚前两家人一起买了一套价值60多万元的二手房，房产证上只写了丈夫的名字。虽然出资买房时，娘家出了大部分房款，但想着既然要成一家人了，也就无所谓了。”李小姐说。但看到《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）后，她为了保障自己的利益，要求在房产证上加上自己的名字。可是，加个名字也要缴不菲的契税，这让她很纠结。

加名让人纠结

李小姐的烦恼绝不是个案，在武昌和汉口，很多市民都有同样的烦恼，而且，收入水平的高低决定了民众对征税和加名的不同态度。

中高收入的市民大多表示，既然婚前房产婚后加名要征收契税是国家规定，那么就算缴纳一定税金，也会依法办理。而中低收入的市民对此颇有微词：“以前可以不收的契税为何现在非得收？办理加名手续需缴纳上万的费用，太高了，想加名有些犹豫，只能坐等国家政策。”

而率先出台“房产证加名征税”的南京更加热闹。南京的鲁女士和潘先生结婚7年，家里有房产两套，房产证上分别是潘先生和其父的名字。出于信任，结婚头几年，潘先生多次提出要把鲁女士的名字加到自己婚前买的那套房子上，但鲁女士觉得夫妻感情好最重要，加名的事也不用急，所以一直未着手去办。直到看到《婚姻法解释（三）》，鲁女士才将加名提上日程。

就在夫妻俩准备证件时，南京地税部门2011年8月23日突然通知，将要对婚前房产加名征收3%的契税。鲁女士仔细一算，以前只要花数百元工本费的加名费用，一夜之间就变成了上万元。于是，要加名的想法开始动摇。“就这么多花1万多元，太不划算了！以前在办理房产证的时候不是已经缴过税了吗？但不加吧，这两天又感觉房产证上没自己的名字好像缺点儿什么。”加还是不加，鲁女士左右为难。

纠结的不只是老百姓，还有各地政府部门。这不，还没等鲁女士纠结出结果，一天后，南京地税部门就紧急发文，称“税务总局正着手研究具体意见，南京地税部门还在等‘通知’。”2011年8月28日，鲁女士通过当地媒体听到：南京地税部门决定将暂不收取婚前房产加名契税。

第二天一大早，鲁女士赶紧拉着老公，到南京房产交易中心申请加名。鲁女士说：“从申请加名到最终办结要10天左右，现在还不知道政策的最终走向，只有先申请了再说。”

以前，男女双方对于房产证是否共同署名并不关注。据统计，在《婚姻法解释（三）》出台之前，在25岁～29岁的适婚购房者中，采取个人购房的方式占比高达90%以上，而且婚前购置的房产中，房产单独署名的男性占8成以上。但如今，咨询如何联名贷款购房的消费者增加了10%，已婚有房族咨询房产证更名的情况也显著增多。某地产经济公司首席分析师张月表示，未来预计将有20%以上的房产会更名共同持有。

2011年8月31日，财政部、国家税务总局联合发出的通知中表示，“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。本通知自印发之日起执行。”这一通知，给那些想加名却担心契税问题的夫妻暂时吃了颗定心丸。

房子占家庭总资产的73.44%

房子，原本和家、稳定、踏实等词联系在一起，而如今，《婚姻法解释（三）》一石激起千层浪，将“房子”和“财产”紧密结合在一起，成为无数人的烦恼。

如果一个美国人看到中国很多夫妻正为如何以最低的成本往房产证上加名而烦恼，一定很疑惑――在美国，很多夫妻离婚时争相把房子留给对方，因为房子往往和贷款债务有关，而房子很有可能已经“资不抵债”。

但对于很多中国人，房子往往意味着几代人一生的积蓄。

在北京参加工作已满3年的小高，花光自己和父母的家底，在中关村附近买了一套20世纪80年代的学区房。“我得考虑房子周围的交通、学校周围的配套设施以及房子的升值前景，总之砸锅卖铁，买房也要一步到位。”面对房价几年间的疯涨，小高觉得频繁换房不仅手续烦琐、增加购房支出，还得经常搬家、装修，会牵扯很多精力。

像小高这样首次购房就押上全部身家、一次性买房到位的普通百姓不在少数。不知不觉中，房产支出在中国普通家庭中占的比例越来越大。

2010年9月，“清华―花旗中国消费金融与投资者教育调研”其第二年度的调研报告，报告显示，在中国城镇家庭受访者中，85%拥有自家房产，房产占家庭总资产的比重高达73.44%。

这组调查公布不久前，全球著名的市场研究机构益普索，了北京、上海、广州、成都、武汉、沈阳6大城市居民近期投资意愿调研报告，其中，千余人对“假设您目前手中有一笔闲置资金（比如100万元或以上），您会首选如何支配这笔资金”这一问题进行了回答。结果，在楼市、股市低迷的状态下，42%的居民投资渠道仍是选择购买房产。选择储蓄、基金、黄金、股票、商业保险的比例均没有超过20%。

从这些调研数据可以看出，大多数人坚持认为，中国在不断城市化的进程中仍存在大量刚性需求，所以房地产市场的走势从长期来看向好。所以从2009年起，越来越多有购房能力的人开始抱着既自住又投资的心态买房：“这些钱放在银行一两年后购买力或许还不如现在，再加上通货膨胀的因素，还不如买房来保值增值。”

“遏制全球经济的”房子

中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，由于当前投资渠道相对单一，面对疲软的股市，当没有更好的选择时，大量的资金自然会流向房地产市场。同时，相对其他投资品，房产既有实用价值风险又低，近年来的收益回报也很高。资金进入楼市，也成了保值增值的合理需求，所以民间对房产投资的热情一直很高。

不仅普通消费者，富裕群体面对限购令，也没有从房产投资中全身而退，他们瞄准了其中的豪华住宅。2011年4月，《中国10大超级豪宅》排行榜后，一项新的调研结果引起了人们的关注：与沪深股指10年升幅只有50%相比，一线城市，以别墅为代表的豪华住宅10年来价格平均涨幅高达500%。和欧美富豪大多追求“人生奢侈”（如登月和探险等）不一样，作为新的投资和保值渠道，中国富裕群体更愿将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。

中国人喜欢攒钱买房的现象也引起了国外媒体的关注。“中国人在寻找配偶方面遇到的困难正对全世界产生重要的经济影响，因为他们会减少消费攒钱，以吸引潜在的伴侣。”西班牙《世界报》2011年6月以“遏制全球经济的爱情”为题刊文称，如果说在全世界增长最快的市场上没有消费，那么全球经济就会停滞。确实，中国人将1/3以上的收入存进银行，远远超出美国人将收入的5%存起来的比例。

经过一年多的起起伏伏，目前不论业界、官方还是大众似乎都达成一种共识：房价的过快上涨已如愿受到控制，但房价依然在高位徘徊，价格回落在短期内尚难期待。

不少人的投资方向虽然从以前的购买住宅，开始转变到现在的购买写字楼、商铺以及异地买房等多种形式，但是依然没有退出房地产市场。据央行今年二季度储户调查显示，投资方向调查中选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍是居民投资的首选。

要把一生都押到房子上吗

其实，全世界没有哪个国家的住房是可以用来保值的，众多分析人士表示，那些曾经试图用房地产来保值的国家最终只会形成泡沫。20世纪80年代有拉美等国，90年代有日本，21世纪有美国，最终都以失败而告终。

目前，中国房地产市场正处于政府调控下，民众在购买房产方面已经略显理性。链家地产的市场观察报告显示，2011年3轮调控后，北京二手房市场的购房年龄开始逐渐走稳，逐渐回归到36岁左右，而在2010年9月，购房人的平均年龄为27岁。

“政府需要建立与发展多元化的金融融资体系，除了债券融资、股权融资，还应该包括投资基金、信托、证券等多种形式，这样，普通居民和机构的投资者都可以通过购买相关的金融产品，而不是以购买住宅物业的方式直接进入市场。”某地产公司总经理李文杰说，“热衷于投资房产的人们以后会有新型的投资房产工具，可以不买房也能投资房地产。”

清华―布鲁金斯公共政策研究中心主任王丰说：“中国房改之后，随着房产成为家庭财富的主要组成部分，人们对于私有财产，尤其是房产的保护意识开始加强。同时，近些年的房产投资进一步加速了社会财富分配的进程。因此，随着中国经济模式进一步变化、房贷市场进一步完善，人们会慢慢学会理性投资，不会把所有投资都放在房子上。”

第7篇：房地产市场的调研报告范文

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，

常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考

案名

世纪康城

山水雅居

新天美地

户型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面积

77.2

103

77

128

75.37

137

均价

3500元

3800元

3400元

总价

27万

36万

29.3万

48.6万

25.6万

46.6万

20年供楼

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供楼

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

无家具1500元/月

无家具

1800元/月

未定

未定

带家具

2500元/月

带家具

3500元/月

总结

园林景观

户型不实用

价格偏高

出入方便

户型较好

周边休闲配套

方正实用

尊贵豪华

单价易接受

总价较高

市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

第8篇：房地产市场的调研报告范文

市场部市场研究方向工作主要包括三大部分：例行性工作、临时性工作及专题性工作。例行性工作主要包括在售项目定期销售分析报告(周报、月报)、四城市房地产销售市场月度宏观报告、北京市房地产市场月度宏观分析报告、市场动态监控等;临时性工作主要包括竞品项目调研、竞品项目调研报告、竞品项目卖点分析等;专题性工作主要包括撰写专题性研究报告、课题性研究报告等。

市场部作为营销管理中心结构调整及专业分工细化的新生部门，市场研究工作是新制定的主要工作职责之一，主要为公司整体营销策略及在售项目销售提供专业参考意见及决策支持。之前工作范围仅局限于项目调研及市调报告，后经本人建议领导认可改进并丰富了各种专业报告的表现形式及结构，丰富了内容涵盖面并相应提升了专业性及可读性，增加深化了报告种类。和领导及同事一起重新搭建了市场部工作架构，理顺了工作流程，并不断对报告模板进行改进提高，使之实现流程化、专业化，也使市场部市场研究工作逐渐步入正轨。

在履行例行工作及临时工作期间，也为领导及时提供了最新市场及竞品项目动态和决策参考内容。如在制定“首付分期”营销策略期间与项目部共同对率先实行首付分期的美利山项目进行专项调研，在全面详细了解美利山“首付分期”具体操作手法的基础上为领导提供了相关参考意见，最终促成了“首付分期”策略应用于在售项目，对拉动销售起到了明显提振作用。

在售项目竞品监控是市场部重要例行工作之一。根据对在售项目周边区域竞品项目的长期市场跟踪及调研，市场部依据同区域、同期入市、产品类型相同或相近的样本筛选原则，不断更新具有代表性的竞争楼盘样本进行卖点的客观分析对照。目的在于通过各个项目的优劣势对比分析，学习及借鉴竞争对手成功的卖点及营销策略并为我所用，并将优劣势卖点应用于销售说辞及推广策略改进工作中，对在售项目的销售起到实际促进作用。不但完成了本部门的研究工作职责，也对营销管理中心其他部门及销售部工作起到了配合和促进作用。

第9篇：房地产市场的调研报告范文

“房价跟着地价走”

继上海之后，北京正在成为房价最受瞩目的城市。国家统计局对70个大中城市今年1月住房价格的监测显示，北京平均房价以8.4％的升幅成为当月价格上涨最快的中国特大型城市。有迹象表明，北京今后几个月的房价还会继续攀升。

中原地产华北区董事总经理李文杰说，今年1月北京基本没有新盘入市，主力的中高档住宅在5月前后和10月前后还将各有一次入市高峰，那时，北京房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。

“北京房价飙升不是因为别的，就是过去一年土地供应不足。”SOHO中国董事长潘石屹的看法，在北京房地产界颇具代表性。自2005年底以来，拿到地和没拿到地的北京房地产开发商们都在激烈抱怨，认为北京市过去一年推行的不饱和供地政策拉抬地价，是造成北京房价飙升的主要原因。

“北京现在的行情是‘房价跟着地价走’。”北京永泰房地产公司副总经理王峥说这话时是在2005年底。此前不久，他们公司在北京通州区马驹桥15.98万平方米的C2地块的拍卖中出局，中标者金地集团拍出了4.08亿元高价。

在北京已经“没地可开”的永泰原本对这块地势在必得，一度报出了3亿元。“这已经是咬着牙报的――我们研究过周边房价，超过3亿元基本上就没可能赚钱。”

金地的最终出价相当于每平方米2553元。金地集团负责人在接受媒体采访时表示，对这一地块未来产品的价格，定位在6000元/平方米左右。而同一地段内年中开盘的样本项目开盘价为4230元/平方米；在C2地块拍出之后，该项目的房价已应声涨至5200元/平方米左右。

官方数据似乎证实了开发商们的抱怨。今年1月，北京市国土资源局（下称北京国土局）局长安家盛正式披露了北京2005年供地计划的完成情况：“截至去年11月底，北京商品房住宅土地供应约627公顷，完成原计划（2500公顷）的不足30％。”

据有关统计，尽管2005年实际供应土地总共6000余公顷，占计划的93％，但其中商品房住宅用地仅完成三分之一稍强，商品房住宅供地计划已经肯定无法完成。同时，房地产类用地中的商业服务业、娱乐业供应约428公顷，完成计划78％，同样存在缺口。

“保”与“压”之间

还在2005年初，“地荒论”就在京内地产圈内传得沸沸扬扬，北京市国土资源局主要负责人还为此专门做出公开澄清，其依据则是2005年5月正式公布的《供地计划》。

根据这一计划，北京2005年计划供应6500公顷土地，其中房地产类用地规划为2500公顷。当年10月18日，北京市国土资源局公布《2005年度土地供应计划指标安排使用方案》（下称《使用方案》），再次确认年初规划目标基本不变。

然而直至2005年10月，《使用方案》明确此前已经供应和安排的各类房地产用地指标为1644公顷，与计划尚有4856公顷缺口。此时，距北京供地计划的落实仅剩两个月。

北京市国土局开始紧锣密鼓地赶追“计划”。2005年10月31日、11月18日，北京市国土局在土地储备中心网站上，先后了共30多宗国有土地使用权的出让公告，两次集中放地总面积约182公顷；12月，北京市国土局再次开闸，放出31块地，将近270公顷，这是自2004年“831大限”之后，北京市国土局推出的规模最大的一次经营性土地集中上市。

然为时已晚。《供地计划》的首度实施不尽如人意，其中商品房住宅用地的严重供应不足尤为市场诟病。

但在接受《财经》采访时，北京国土局局长安家盛否认了《供地计划》未能完成的说法。“这（供地计划）是一项动态指标，要区别对待，有保有压。”他表示，北京市去年的土地供应基本上符合中央的总体部署，符合市委、市政府的工作要求，发挥了土地政策参与经济宏观调控的功能，“该保的我们确实做到了保，该压的我们确实做到了压。”

事实上，北京市国土局官员在不同场合屡次强调，保证住宅用地是供地计划执行的重点。北京市建委副主任苗乐如日前还向《财经》透露，“十一五”期间，北京市每年新增住宅还需要保持在2600万平方米，其中商品住宅在2200万平方米左右。

但房地产咨询公司伟业顾问提出的《2006年北京房地产市场预测报告》表明，2005年全年，北京新开工的住宅面积预计为2200万平方米，而2006年北京新房市场将出现有效供应的持续减少，主要原因，就是由于土地市场在2005年发生的供应短缺将导致新开工面积和开发投资的减少。

既然商品房用地属于北京市力保的范围，为何会出现2005年的“不饱和供应”?

“地荒”虚实

2005年是北京正式全面实施招标拍卖挂牌出让土地（下称招拍挂）的第一年。国土资源部土地利用司一位官员向《财经》解释了北京的“特殊性”：2005年的供地要考虑到2004年实际供地对市场的影响。北京在“831大限”――自2004年8月31日起，所有经营性开发的项目用地必须以招拍挂方式进行转让，协议出让土地中的历史遗留问题也必须在此之前处理完毕――前后，大量土地提前办理用地手续集中上市交易，这批土地要在一两年后才能变成房子进入市场。

“不能从2005年的供地情况简单地分析地荒不荒的问题。现在的房地产商手里肯定不缺地，起码有四五千公顷的地都没有变成房子。”这位官员表示。

用北京市国土局副局长张维的话说，2005年北京的土地供应量已被提前释放。据北京国土局公布的北京历年土地供应情况：2002年总量为4559公顷，2003年增至6438公顷，2004年更高达9498公顷，2005年则回至与2003年持平。相应地，北京市历年（1至10月）住宅土地供应情况显示：2002年土地供应量为2600公顷左右，2003年为2900公顷左右，2004年攀升至3800公顷左右，2005年则只有500公顷强。

据《财经》记者了解，北京市2005年的《供地计划》，实际上由北京市国土资源局市场处有关工作人员联合伟业顾问与北京国地不动产咨询中心、北大不动产研究中心等三家机构共同组成的研究小组制订。在这一过程中，根据相关数据分析，研究小组认定，“因‘831’提前释放的土地总量为1290公顷”。

伟业顾问市场研究中心经理孙强向《财经》透露，“除去1290公顷，再经政策修正和市场反馈修正，便得出2005年的土地供应规划。”

北京市建委副主任苗乐如的估计更为乐观，“‘831’之后，北京市开发商手里的土地应该还有2800多公顷，其中住宅用地1800多公顷，而计划中还将有3600多公顷的新地推出。”因此，他认为北京并不存在所谓“地荒”。

实际上，北京闲置土地究竟有多少，迄今并没有权威数据，所谓1290公顷，是在“831大限”前后突击闯关办完相关手续的土地。此数字一倍于2005年北京商品房住宅实际供地数量。

业内人士认为，北京市在2005年土地供应计划和实际执行的巨大落差，与政府在全面实行招拍挂之前的土地储备不足有关；但根本上，在于土地管理部门希望通过减少土地供应、放慢供地节奏，先挤出土地市场遗留的土地存量。

问题是，从2005年的开工面积看，这一存量并没有在市场上有效释放；相反，由于土地供应减少，形成了僧多粥少的局面，2005年的几次土地拍卖均出现争购，拍出高价，飞涨的地价则进一步激励了不少地产商“惜售”的心理。

2005年8月1日，包括华润、顺驰、富力在内的九家房地产企业，竞拍北京北五环路外建筑面积逾70万平方米的清河地块。拍卖价一路狂飙至25.65亿元，最终落入华润置地手中。竞拍后，清河地块楼面地价每平方米超过3600元。尽管官方称之为“个案”，但业界普遍认为，高价地块已引发连动，带动周边房价整体走高。

2006年，华润置地清河项目启动之际，华润置地（北京）总经理陈鹰向媒体公开表示，6000元－9000元的单价将是清河项目需求最为旺盛的价格区间。目前清河地区主流房价均价在4000元―5000元／每平方米之间，最高不超过6000元。

连锁反应

无论“不饱和供应”还是由此引发的连锁反应，北京的情形并非特例。

杭州自1999年试行土地招拍挂以来，地价与房价即出现交替上升局面。浙江阳光房地产投资顾问有限公司对杭州市中心住宅用地出让价格的统计数据显示，2000年每平方米均价为3590.29元；2001年由于供应加大地价有所降低，为3119元；2002年平均地价飙升至每平方米4101.91元，涨幅达到31.5％。2003年市中心出让一块土地，其楼面地价价格为4410元。

如此飙升，促使有条件的开发商开始大量囤地，投资者也开始屯房。

2004年杭州土管局开始制定土地计划，却有意减少供应量，致使杭州地价与房价进一步飙升。2004年初，杭州计划供地4500亩，实际出让2893亩，其中宅地1750亩。2005年初，杭州市相关部门曾表示，将保证出让有效宅地3000亩，力争达到4500亩，但截至2005年底，杭州市共计成功出让住宅用地34宗，共计约1765亩。

2005年3月2日，杭州市中心上城区地块出现了楼面地价24032元/平米的天价。

广州首度爆出“地荒”之说，则是在2005年1月25日第二届广州地产峰会上。此前，2004年广州楼市供应量趋紧，房价在六年走低之后大涨。在地产峰会上，历经“831大限”清洗，手中囤地大减的开发商纷纷指称――政府供地不足是房价上涨的主因。

广州市土地开发中心自2002年试行土地供应计划。2004年，其土地计划出让总量达100万平方米，但实际出让房地产开发用地仅九宗，占地约11.3万平方米，只完成计划量的10％。

2005年初，广州推出的土地出让计划总量为110万平方米。据广州美联物业研究部最新的统计显示，当年广州以挂牌和拍卖方式出让了24宗共约47.5万平方米的土地，比2004年虽然多了不少，但实际出让量与计划出让量之间仍有相当大的差距。

2005年广州土地出让成交金额50.2亿元，平均楼面地价2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。局部地区地价的飙升更引发广泛争议。

国家发改委关于《2005年房地产市场总体形势及房价问题的调研报告》指出，房地产开发用地实行招拍挂后，地价快速上涨，2004年，35个大中城市的四季度土地交易价格上涨了10％，其中九个城市土地价格涨幅超过10％。土地价格涨幅最高的城市，也是房价高企的城市。

来自中原（中国）地产研究中心的数据则显示，2005年前三季度，全国土地购置价格上涨20％左右。

“土地价格对房价的影响太大。”鹏润房地产开发有限公司总经理童渊接受《财经》采访时认为，“一般而言，以塔楼为例，现在土地成本占到整个成本的40％左右。”

根据中国《房地产开发统计年报》提供的35个大城市的数据，北京大学中国经济研究中心教授平新乔得出这样的观点：土地购置价的上涨，是导致房价上涨的一个主要原因。“土地价格每上升1％，楼盘价格会上升0.78％，远远高出信贷注入对房价推动的边际效应（0.05％）。”

“部分城市房价涨幅过大的问题表现十分突出。”发改委的《2005年房地产市场总体形势及房价问题的调研报告》指出，土地供给减少的压力和房地产开发用地实行招拍挂后地价快速上涨，是其中的主要原因之一。

左右互搏

几年来计划量与出让量的巨大落差，已经成为广州、北京、上海、杭州等地土地招拍挂市场的共同点。从记者在北京、广州和杭州采访来看，这主要来自于地方政府的有意控制，控制的理由虽不尽相同，导致的后果却基本相同。

广州土地管理部门与北京一样，认为地产商手中还有囤积土地。对于开发商的抱怨，广州市土地开发中心副主任王普华对《财经》明确表示：“广州房价之所以长期稳定，很关键的一点在于政府并不因为开发商叫嚷‘地荒’就加大土地供应。”

1997年，广州市政府成立收地领导小组，并在全国率先制定出台了《广州市闲置土地处理办法》，对包括有前期投入和无前期投入的过期用地进行全面清理。

从1997年至2005年6月，广州市分19批次，无偿收回经营性房地产闲置土地（或注销过期用地批文）753宗，面积达1375公顷。至此，广州市土地供应逐步实现“一个龙头出水”的集权目标。

国土资源部力推招拍挂，本意是在从源头上遏制国土资源利用浪费和价值流失的现象，但从全面实行第一年的情况看，当政府以招拍挂形式将土地一级市场的“水龙头”握于掌控，一举一动对市场影响巨大，松紧之间便越发考验其平衡能力。

国土资源部土地利用司副司长束克欣曾向《财经》表示，各地市政府应在充分掌握市场信息、了解市场需求、理顺管理体制的基础上，通过有效控制土地供应总量来调控市场；城市政府必须按照市场经济的要求，根据市场需求提供土地（参见《财经》2003年第2期“城市土地之秘”）。

但实际上，地方政府已成为土地出让的最大获益者；其能否做到在获利于土地供应总量的同时，又利用土地供应总量有效调控市场，这是一个问题。

经济学家周其仁认为，“政府垄断土地一级市场，往往能在需求集中、经济景气的时期加速地价上涨，因其完全可以通过控制土地供应量，把地价‘憋’成天价。地价越高，政府的家底就越厚实，投资城市建设的实力就越强，城市的发展又会进一步带动城市地价的上涨，如此循环往复，这是地方政府愿意看到的结果。”

沉疴难起

一方面，地方政府试图通过减少土地供应和放慢供应节奏，迫使市场消化闲置的存量土地；另一方面，供应减少导致地价房价水涨船高，地产商待价而沽，地方政府与市场由此展开博弈。

今年1月13日，北京市发改委、市规划委、市建委、市国土局联合公告，取消北京摩根投资有限公司摩根中心项目、北京超越房地产公司超越欣园住宅小区、北京太平洋房地产公司太平洋城、东润房地产公司东润大厦、王府井H1地区控规调整论证等五个项目的相关批准文件。这意味着，于半年前就名列北京国土局公布收回国有土地使用权的45宗土地“黑名单”的五块土地，将重新纳入政府之手。

以前从列入“黑名单”至真正除名，还有半年时间缓冲；半年中补足土地出让金，即可保留土地使用权。如今，饱受闲置土地之困的地方政府终于开出实质罚单，但闲置用地问题沉疴已久，解决起来并不容易。

黄玺庆是万年基业投资集团副总经理，他开发的万年花城项目最西面的C11地块因没有缴纳土地出让金，在去年北京市国土局被公告收回。但黄玺庆告诉《财经》记者，这块地其实还在他们手里，他根本不担心会被收回挂牌。因为C11地块所在总体地块上的项目已开发至四期，位于已建项目之中，规模很小，别人摘走这块地几无可能。

“我们已经转成这块地的一级开发商，如果哪天能完成一级开发（即把一块‘生地’做成‘熟地’，达到上下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通以及场地平整的‘七通一平’），我们随时可以摘回。”他说。

万年花城此类情况在北京房地产业界并不鲜见。大批“831大限”没有过关的生地转成了政府委托的一级开发。有关人士透露，“在北京，此类土地差不多就有7000公顷。”

此外，大量土地被切成小的地块和一期一期的项目进行开发，也导致政府收回困难。这样的分割地块即使挂牌转让，也鲜有开发商愿意问津。