公司如何进行不动产管理精选(九篇)

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第1篇：公司如何进行不动产管理范文

内容提要: 我国商业银行在处置不良资产的过程中，存在的诸多法律问题以及这些问题所诱发的风险，应当引起极大的关注，在法治视角下厘清这些法律问题、风险及防范对策就显得更加迫切和重要。本文研讨了商业银行不良资产处置过程中存在的对抵债资产处置的时间问题等十二个方面的法律问题及其风险，对这些问题进行剖析，提出了建立健全不良资产处置的法律制度等九个方面的防范对策。

在金融全球化的文明演进过程中，适应依法治国和市场经济建设的需要，我国商业银行加快改革和发展步伐，加大不良资产的处置力度。然而，我国商业银行在处置不良资产的过程中，存在的诸多法律问题以及这些问题所诱发的风险，应当引起极大的关注，在法治视角下厘清这些法律问题、风险及解决对策就显得更加迫切和重要。

一、商业银行不良资产处置存在的法律问题及风险

（一）对抵债资产处置的时间问题及风险

旧《商业银行法》第42条规定：“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股票，应当自取得之日起一年内予以处分”。修订后的《商业银行法》将其修改为：“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股票，应当自取得之日起二年内予以处分”。修订后的商业银行法赋予了商业银行处置抵债资产的时间有所延长，但是，在实践中，二年的时间仍然显得太短。特别是土地及房产。这样很容易违反，如果因此而对商业银行进行处罚，势必不公或会造成更大的损失。WWW.133229.COM与此同时，对商业银行因行使一般债权而取得非抵押或质押的抵债资产的处置时间没有规定，是不是可以理解为不受两年的限制呢？

（二）债权转让或减免的问题及风险

依据合同法及有关法律的一般原则，债权转让或减免是允许的。但作为特殊的金融债权是否也允许呢？商业银行在处理不良贷款时往往对此把握不准。如果禁止，对商业银行处置不良资产不利；如果允许，则会对只有银行才有放贷权的冲击，因为这样会为非金融机构企业间的借贷打开方便之门。对债权减免的问题也同样面临两难的问题。按贷款通则及有关规定，除国务院外，任何单位或个人都无权减免贷款利息。更不用说对本金部分的减免了。但现实是，在处理不良资产时，减免部分利息或本金往往能将商业银行的损失减少到最低程度。

（三）商业银行非剥离资产债转股的问题及风险

商业银行目前许多非剥离的不良资产实施了债转股。《商业银行法》原来的第43条：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务、不得投资于非自用不动产。商业银行在中华人民共和国境内不得向非银行金融机构和企业投资。本法实施前，商业银行已向非银行金融机构和企业投资的，由国务院另行规定实施办法”。修改为现在的第43条：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外”。这一修改，成为商业银行法修改内容的一大亮点。法律对商业银行从事信托投资和证券业务、投资于非自用不动产和企业等问题，既进行了严格限制，同时也留下了适当的发展空间。这就意味着商业银行在符合国家法律的基础上，可以通过金融控股公司或其他形式来经营信托投资、证券等业务。“但国家另有规定的除外”这10个字，对我国金融业的“混业经营”给予了发展的空间，使“混业经营”在特定条件下也有了法律根据，使我国的金融业从“分业”向“混业”的转变在法律制度上已迈出了实质性的步伐1.但是，而非剥离资产实施债转股仍然缺乏明确的法律依据。

（四）不良资产处置的税费问题及风险

商业银行不良资产处置上各种税费负担过重，国家又缺乏减免处置过程中的税费的法律规定，使得商业银行在及时有效地减少或盘活不良资产存量，处置不良资产时有较大的包袱。

（五）债权转让中抵押权属的法律问题及风险

根据《合同法》第81条、《担保法》第50条等相关法规的要求，在不良资产被收购后，收购方即取得了贷款债权的从权利——抵押权，抵押权人随之发生变更，并需到有关部门重新办理登记手续，否则，将因为没有办理抵押权人变更手续而丧失原有的抵押权利。然而，重新办理抵押登记手续存在诸多问题：一是重新办理登记手续有一个期间，在这段期间内，债权实际上处于无抵押状态，抵押财产随时可能流失；二是要与抵押人重新签订抵押合同后才能到有关部门办理登记，而抵押人大都借机逃避担保责任，拒签抵押合同2.

（六）关于最高额抵押的主合同债权不得转让的法律问题及风险

在国务院[1999]]66号文件规定收购国有商业银行不良贷款债权范围中，许多贷款设置了最高额抵押担保。《担保法》第61条规定：“最高额抵押的主合同债权不得转让”。如果对这一条不作出专门解释，公司收购的许多借款合同债权项下的最高额抵押合同将因此而无效，抵押人将因此而免责，从而使本来回收已经非常困难的贷款债权失去最后一项保障。

（七）诉讼管辖权的法律问题及风险

按现行《民事诉讼法》的规定，不良资产处置中涉及诉讼的，应按照合同履行地原则，即银行贷款经办行和被告（即债务人）住所地原则确定管辖法院。由于债务人、银行经办行住所地各异，则管辖法院各不相同，在需要诉讼时，公司将不得不奔波于各地和各法院之间。而且，在不良资产处置过程中，因各地司法机关对法律理解掌握水平的差别以及地方保护主义的影响，使处理有关法律问题的尺度不一，不利于处置工作的开展。

（八）保证期的法律问题及风险

大量银行不良资产主要是在《担保法》出台之前发放的贷款，这一段时间发放的贷款，由于当时法律规定不明、政策性贷款多等因素，贷款担保极不规范，保证担保很少约定保证期间。根据《担保法》第25条和第26条规定，绝大部分不良资产从接手之日起就都超过了保证期间，担保人已免除担保责任，从而造成不良资产流失。

（九）企业破产清算中的法律问题及风险

在目前我国缺乏完善的社会福利保障制度的情况下，一个企业破产后，随之而来的职工失去生活来源等问题直接影响到社会的稳定，因此，人员安置是不良资产处置中必须解决的问题。为此，“国发（1994）59号”及“国发（1997）10号”文件都明确要求，试点城市企业破产时其破产财产（包括抵押财产）必须首先安置好破产企业职工，国有企业破产应纳入《全国企业兼并破产和职工再就业工作计划》有序进行。然而，目前全国各地纷纷出台了类似的地方政策，擅自扩大国务院文件的适用范围，致使公司在企业破产中受偿率极低。

值得注意的是，正在修订中的《破产法》试图重新考究破产还债清偿顺序的价值，以及重新对破产清偿次序作出制度性安排，将彻底改变现有《破产法》的清偿次序，将企业职工的工资及劳动保险费用列为优先受偿的顺位，别除权将列为其后。这样的制度设计体现法律的以人为本的思想，体现了法律的人文关怀。但是，作为破产企业的债权人的银行在破产清算中的受偿率就殊值关注。

（十）债务重组的法律问题及风险

在我国，债务重组法律制度还不到位，实践中办理的债务重组极不规范，不但难以达到化解银行不良资产的目的，而且有时转变为逃废银行债务的手段。因此，尽快完善债务重组法律制度，从而推动不良资产处置进程，已经成为一个重要而现实的课题。由于债务重组的根据不同，债务重组可以分为两种，即协议型重组和裁决型重组。协议型债务重组的顺利实施，取决于相关法律制度是否完备和成熟。从目前情况来看，我国合同法制日臻完备，影响协议型重组的法律问题，主要是现行法律和规章在很大程度上限制了银行参与债务重组。

在成熟的市场经济环境中，豁免部分债务（削债），调整利率、期限和币种，债权转化成债券，以及债权转化成股权等，都是经常采用的重组方式。但是这些方式的使用在我国受到很大限制。

根据1996年6月的《贷款通则》第16条规定，即便是一分钱债务的减、免、停、缓，银行也要逐笔报请国务院批准。这样的规定难以操作，实际上基本堵死了国有商业银行豁免部分债务的途径。

我国外汇利率市场化改革已经取得了重大进展，但对人民币利率仍然进行严格管理。在办理债务重组时，银行能否自主决定人民币重组贷款的利率，目前还没有明确规定。

由于人民币在资本项下不能自由兑换，在债务重组过程中，银行无法根据债务人要求将外汇贷款转换成人民币贷款，以降低债务人承担的汇率风险。

办理债务重组时往往需要延长贷款期限，通常为3到5年，少数情况下需要延长10年以上，而且对延期贷款采用较低利率。而《贷款通则》提出了“贷款展期”的概念，并对贷款展期的期限和利率进行了严格限制。在期限方面，“短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。”在利率方面则增加了债务人的负担，“贷款的展期期限加上原期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息按新的期限档次计收利息。”《贷款通则》对于“贷款展期”的限制，难以满足债务重组对延长贷款期限的实际需要。

（十一）司法协助与协调问题及风险

商业银行有业务中遇到许多法律问题时，需要协调有关司法机关特别是法院和立法机关。另外，在协助司法机关查、冻、扣方面，商业银行花了大量的人力物力和时间，往往得不到理解，反到被追究责任，这也是不客观、不公平的，变相的加大银行的损失等等。

（十二）不良资产处置手段创新问题及风险

修改商业银行法时争论很多，但最终未能显著的突破，留了除外条款，但这个问题商业银行关心的一大问题。如现在银监会审批了商业银行设立基金公司等，但仍需在立法上进行研究。

关于不良资产处置手段创新的问题，商业银行的法律部门经常遇到业务部门对新业务进行法律论证的需求，法律部门提出一些法律上的障碍时，业务部门往往会有不一致的意见：某某行这样做了，为什么我行不能做。有时也建议业务部门向银监会有关部门请示，但在时也不能得到明确的答复。同时对业务创新如何进行报批，向何部门报批，也缺乏明确的法律规定。

二、商业银行对不良资产处置的问题及风险的法律防范对策

（一）建立健全不良资产处置的法律制度

根据实践的需要，国家立法部门应当进一步的修订《商业银行法》、《贷款通则》等金融法律法规，以及制定相关的商业银行不良资产的处置的法律制度，使商业银行处置不良资产“有法可依”。

（二）完善不良资产处置的金融法制

处置商业银行不良资产，金融法制应当致力于以下方面：首先，统一银行法律事务的管理和运作，为建立完善的合法合规性检查机制奠定基础。对法律后果缺乏预见和怠于行使正当权利使许多资产丧失了回收的可能，信贷部门和法律部门的绝对分离则阻断了法律对保全资产的作用。第二，商业银行必须完善法律机构建制，并建立起法律人员与业务部门信息沟通的良好途径，那种由业务人员处理法律事务以及否定法律部门对资产的管理权的作法抑制了回收资产的力度，应当得到改观。组建级别较高的法律部、增加信贷管理的法律环节、法律审查和诉讼事务统一运作、提高法律事务的费用开支和建立对法律人员的激励机制等措施亟须得到商业银行管理层的肯定。

（三）从制定法律或规章制度着手，对债权转让或减免在从条件、程序方面加以规制的前提下适当允许。

（四）为不良资产处置的创新模式提供法律支持

债转股作为已经得到政策肯定并已实际操作的不良资产处置模式起码尚存的缺陷有：商业银行持股的合法性；银行作为股东的权益的保护；股权回购协议的效力等。资产支持证券模式在处置不良资产的国际实践中广为使用，但在特殊目的公司的经营地位、证券发行许可、破产隔离与其他债权人利益保护、信用增级的法律模式等方面，我国商业银行是没有完全的信心的。其他诸如发行可转换债券、建立不良资产处置投资基金等模式无不存在这样或那样的灰色区域，尽快对此作出法律上的规范显得十分迫切。

（五）建立不良资产处置的法律捷径

根据现有规定，金融资产管理公司在回收资产时，享受债权转让、诉讼时效中断、减交诉讼费等方面的法律优待，事实上这些以及如简化诉讼程序、提高执行力度之类的便捷应当适用于包括商业银行自己持有的不良资产的全部。不良资产出售和重组过程中的审批、过户手续、税收方面也存在不同程度的不合理性，应当作出专门的规定，减让对不良资产的法律管制3.

（六）坚持金融法制转型的审慎原则

目前，我国处在根据wto金融服务协议逐渐调整金融法制的时期，调整的目标显然是国民待遇、规则透明和市场自由，调整的结果是取消对外资银行的限制，但国有商业银行的政策负担和历史包袱在短时期内显然是去不掉的。要想在开放金融市场的同时持续提升商业银行的资产质量，必须坚持：首先，废止那些赋予外资银行超国民待遇的法规；其次，尊重商业银行传统业务模式的合法性，司法行为要减少随意性，更要避免以“接轨”和“公平”为名加重银行责任的审判倾向；复次，完善监管各种融资工具的法规，防止外资银行在国内发生不良资产和向国内转嫁资产风险，同时，要为利用外资银行处理现有不良资产提供法律手段；再次，在处置不良资产的同时，要尽快完善处置不良金融机构的法规。近期颁布的《金融机构撤销条例》和《外资金融机构管理条例》一定程度上体现了审慎而务实的立法原则，有利于不良资产问题的解决。

（七）寻求政府支持

从国际上的实践看，一旦银行出现大量不良资产，最终都要依靠政府动用公共资金进行援助，将损失逐步向社会摊销。所以，良好的法律环境、适当的法律手段不是化解不良资产风险的最终凭借，但只有依赖于完备的金融法制，才能确保不良资产化解过程的平稳进行，金融和法律界应当对此给予充分的关注。

（八）积极利用国家政策

《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守国家法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。根据本条规定，商业银行在处置不良资产的过程中，在缺乏法律根据的时候，可以积极寻求和利用国家的相关政策。

（九）加强司法机关、银行监管部门、银行之间的沟通与协调

依法有效保护金融债权，需要加强司法机关、银行监管部门、银行之间的沟通与协调。在已经有法律明确规定的领域，银行要善于积极利用法律措施，依法维护合法权益，当其合法权益遭到侵犯的时候，司法部门要加大依法维护银行金融债权的力度。在缺乏法律明确规定的区间，从一般法理而言，对于公法领域，法无明文规定即禁止，对于私法领域，法无明文禁止即许可。但是在银行的业务创新，特别是不良资产的处置手段创新时，往往受制于已有的法律规定，法律部门往往更倾向于法律的保守性，这就使得业务创新以及不良资产处置手段的创新受到极大的束缚。因此，对于这种情况，司法机关、银行监管部门对于银行的创新业务及不良资产处置创新手段应当给予适当的支持，鼓励实践部门对于法律的有益探索。

注释:

【参考文献】

[1]周保、姚启建：从商业银行法的修改看“混业经营”及实例分析[j]，金融经济，2004，（2）.

第2篇：公司如何进行不动产管理范文

中国银监会在2003年底召开的国有独资商业银行不良贷款分析会议上，再次向市场传递出“银监会将积极推动新的处置方式，并为各行在有关的政策方面创造有利条件”的信号。

种种迹象表明，随着国际、国内众多投资者直接参与国有商业银行不良资产处置，四大资产管理公司(东方、信达、长城、华融)将不再是国有商业银行不良资产处置的惟一出口。但由此一个新问题应运而生：四大资产管理公司未来将以何种经营治理模式存在?

近日，《新财经》获悉，财政部的一份名为《金融资产管理公司改革与发展的请示》，早在2003年8月份就已向四家资产管理公司征求意见。其后几个月内，经过专家论证，现已更为成熟、完善。预计该文件将在今年初正式出台，其中包含以下几方面重要信息：四家资产管理公司的存续将无限期延长；将拥有更多的经营自：有充分的激励机制做保障；业务范围更加广阔；纯粹市场化经营等。

这一版本的改革方案，虽说与近日市场盛传的“承包制”(即四大资产管理公司将以三年为限，实行现金回收率和现金费用率“双率”包干的办法处置其手中尚存的不良资产)形似，但其内容更为细化，且明确提出了“将四大国有资产管理公司推向市场，进行市场化运作，促进其建立完善的经营治理模式”。

改革文件呼之欲出

生存在体制内的四大国有资产管理公司的尴尬处境，加之国有商业银行不断产生的大量不良资产，导致了目前不良资产处置的效率远没有达到让人乐观的状态。从这个意义上讲，“承包制”也好、“市场化”也罢，积极的改革文件在此时出台，无论对四大资产管理公司，还是对困境中的商业银行来说，都是一件大好事。

四大资产管理公司是为完成处置国有商业银行剥离的不良资产这一历史使命而设。财政部当时的计划是，资产管理公司作为处置不良资产的机构只是阶段性存在，是为特定阶段的历史使命和金融改革服务的。所以，最初经核定的四大资产管理公司经营年限为10年。当不良资产的剥离不再进行，资产管理公司所管理的资产将是一个逐步消化、不断削减的过程，当处置完全结束，资产管理公司也就完成了它的历史使命。而就其后的四大资产管理公司的生存方式，有关部门迟迟未能有一个明确的说法。

但日前财政部拟定出台的《金融资产管理公司改革与发展的请示》，无疑传达了更多积极的信息。

据内部人土向《新财经》透露，该文件主要涉及两方面的问题。一方面，首先明确了四大资产管理公司的考核目标，即2006年之前债权处置完毕，2008年之前债转股处置完毕。另一方面，制定了与考核目标相配套的政策，即明确资产管理公司的商业化发展方向――未来的四大国有资产管理公司将定位于国有专业不良资产管理公司，实行市场化运作，而不再限定其未来的发展模式，待不良资产处置完成后，根据各自的转型发展情况，按市场规则确定发展方式向。未来在市场上无法立足的，需按市场规则进行清算、关闭。

“两率”激励机制

《新则经》从有关人士处获悉，为激励资产管理公司尽快融入市场化运作之中，即将山台的财政部文件将包含―些对资产管理公司的激励机制。激励机制会确定一个现金回收指标和一个现金回收费用率。就现金回收指标来讲，超过指标的部分，回收的现金按一定比例分成(上交部分用于弥补同家损失；留存部分比较可能性的分配比例是：20％用于自主支配，80％用于增加资本金)，未完成指标的相应扣减奖金比例。相刘而言，现金回收费用率则是一项硬指标，即使现金回收量少，费用也不能超出该指标。四家公司将按指标签署责任状，不再下达收现、费用计划，以比率控制开支。

从目前四大资产管理公司的资产状况看，华融、信达资产管理公司处置的分别是工行与建行的不良资产，其抵押或担保物大多为不动产，资金回收相对容易，因此，华融、信达两家资产管理公司的现金回收率持平。而长城与东方资产管理公司由于处置的是农行和中行的不良资产，多为行政性贷款，资金回收难度较大，因此，这两家的现金回收率应基本持平。

据知情人士向《新财经》透露，四大资产管理公司过去四年的现金回收率，实际存在较大水分。现金回收率的公式为：现金回收率二回收资金／累计处置资产。累计处置资产既包括已处置资产又包括核销掉的呆账。长城的现金回收率之所以非常低，就是因为其早就核销了一些事实呆账。而其他的资产管理公司，还将无望收回的挂在账面，所以，回收率虚高。另外，四家公司基本上都采取了累积资产回收率的做法，这样，目前财政部公布的20％的回收率大约比实际数据高出4～5个百分点。但大部分公司存量资产中，实际有很多是无效资产，随着资产处置难度的加大，将来必然会体现到现金回收率的分母中，回收率自然也将降到比较低的水平。据业内人士预计，平均现金回收率10％左右应该是实事求是的一个比率。

而上述财政部文件正式执行后，现金回收费用率更需要各家严格控制。现金回收费用率包括回收现金人员管理费用率和回收现金人员业务费用率，业内人士认为，7％应该是一个可控底线。

后置风险如何解决

值得汁意的是，该文件还明确了四家资产管理公司逐步进行商业化动作的同时，可扩大其业务范围，并给予其自书经营权。如：可开展委托其他商业银行的处置不良资产业务，可根据市场定价原则收购不良资产，可以开展财务顾问服务，上市推荐业务等。资本金业务将单独核算，并建立考核机制。完善处置手段，尝试开展资产证券化、外资介入等方式；可以将自有资金投资不良资产：调整考核、奖励办法，债转股回购可予以奖励等方式。

据《新财经》了解，四家资产管理公司对于该份财政部文件的出台均表示造成。

“在实务操作过程中，我们是最能体会其中的难处。现在，很多叮行操作模式的限制将越来越少，因不良资产回收将不再仅仅是一句口号。”东方资产管理公司的一位从事资产处置方案设计的人士对《新则经》记者说。

一直专注于小良资产产生源头研究的社科院博士曾诗鸿在《新财经》记者采访时指出：“文件的小台虽然对于四家资产管理公司来说各有利弊，但总体来说利大于弊。”他认为，在收购不良资产时，采取市场化定价，有可能导致过分压低被评估者的价佰，导致国有资产受到侵害。将四家公司推向市场进行市场化运作，将使各家的压力增大，而最终不适应市场机制的将走向破产。但好的方面也显而易见。各家公司增压的同时，在激励措施的激励下，从管理层到员工的积极性将大大提高，从而加速银行的不良资产处置速度，加快市场对资源的配置。

事实上，在此背后，更不可忽视的是四大资产管理公司的大量后置风险。

按照计划，2008年四大资产管理公司将原来承接的银行不良资产处置完毕，在不考虑新的不良资产的前提下，届时其对国家财政部的负债要如何解决?

1999年四大资产管理公司是以账面价格收购四大银行的不良资产，它的资金来源于三个渠道：国家财政对四家资产管理公司拨付的400亿元资本金，人民银行提供的5700亿元再贷款，四大资产管理公司向对应的四大行发行的8200亿元金融债券。

而以目前的现金回收率，致使四家公司尚欠财政部大量资金。

对此，东方资产管理公司的一位人土表示很无奈，他认为这个问题很难妥善解决。“当初原价收购就是典型的风险后置行为，资产管理公司累计收回的现金是不可能偿还这笔巨额债务的。”如果由银行承担，那么，必然将成为银行新的不良资产，也失去了资产管理公司存在的意义，并且银行改制、上市也经受不住这种打击。况且这批债券到期日已经不远，加之四大行又累积产生了1．8万亿的不良资产，如果全部由国家财政消化，估计在短时间内根本不可能。如果继续发债券，只能是拆了东墙补西墙，进入一个恶性循环。

华融资产管理公司的一位人土在向《新财经》谈到这个问题时，也认为最后这个问题可能只能不了了之，就像当年央行发国债就是从财政部拿钱一样。

对于此问题的解决，众多专家也表示，暂时没有什么好的办法。

憧憬大投行时代

问及四家资产管理公司，未来的发展目标是什么?《新财经》得到一个不约而同的回答：“新一代的现行。”资产管理公司转型发展为真正意义上的国有大型投资银行，已成为各界公认的理想之路。

但从现实情况看，“专业性的不良资产处置机构(包括金融方面和社会方面)再加上投资银行的业务”才是对未来资产管理公司的准确描述。

除了自成立伊始就开展的银行性不良资产处置工作外，2000年开始，四家资产管理公司先后获得了中国证监会颁发的《经营股票承销业务资格证书》，被授予在资产管理范围内开展推荐企业上市和股票、债券承销业务的资格。2001年出台的《金融资产管理公司条例》也明确了资产管理公司“对已收购的不良资产，可以综合运用债务追偿，债务重组及企业重组，资产置换、租赁、转让与销售，债转股、直接投资及阶段性持股，资产证券化等方法对不良资产进行有效处置，同时还可以从事资产管理范围内的上市推荐及股票、债券承销，投资、则务及法律咨询与顾问，资产与项目评估，企业审计与破产清算等各项业务；另外按照国家的有关规定可以向境外投资者出售债权和股权，引进外资参与不良资产的处置。”从该条例的内容看，资产管理公司可以从事的业务从本上涵盖了大部分现行业务。

但四家资产管理公司在业务被允许开展之后的三年来，其投行业务究竟如何? 《新财经》对此进行了粗略统计(见四大资产管理公司投行业务统计表)。

统计结果显示，四家资产管理公司目前介入投行业务的情况不一，多处在刚刚起步的阶段，主要是对接收的资产企业进行则务顾问、管理咨询、重组以及上市辅导和证券承销。

证券承销业务方面，四家的收入并不高，按目前承销业务最少的东方资产管理公司的承销收入约几百万元计算，预计承销业务最多的信达估计收入也不到2000万元。与同内日前专业性的券商平均3000～5000万元的利润总额相比，有较大差距。

财务顾问业务尽管已经开展，但四家资产管理公司的收入与专业财务顾问公司的差距依然很大的。据知情人士透露，凹家资产管理公司的财务顾问收入大概只有其现金回收总额的千分之几，约几百万，甚至还不到。所谓的财务顾问费，实际很多只是债务重细过程中的部分利息，因为叫家公司的工作重心并没有转移到财务顾问业务上。事实上，财务顾问业务一直是国外投行重要的盈利活动，高盛2002年则务顾问收入高达14．99亿美元，高于其承销收入；建行去年开展的财务顾问收入也达4000多万元。由此，如何把握住财务顾问这块“高产田”，四家资产管理公司还要下一番功夫。

至于非银行不良资产处置工作，目前尚处于讨论和探索阶段，四家公司今后如何开辟这块战场，还有待于财政部的指示。

事实上，对于四家资产管理公司除不良资产业务之外的投行业务，财政部亦没有明确对其如何进行考核。由于目前采取

四家公司盈利子以全额上缴的方式，因此，或多或少地妨碍了四家公司开展中间业务的积极性。而财政部可能出台的新文件中，似乎也并没有提及中间业务的盈利是完全归四家公司所行，还是像不良资产处置业务一样将划定一个上缴比例。但业内人上在接受《新财经》记者采访时，多数认为这部分收入应该也会设定一个比例，文件正式㈩台后配套文件也将很快出台。

尽管不够十全十美，但是资产管理公司日后发展壮大投行业务的优势还是显而易见的。

资产管理公司介入证券承诮等投行业务的一个突出特点是客户或者业务的垄断性。资产管理公司因其拥有特殊手段和各种资产，为资产管理公司开拓现资银行业务提供了便利条件。资产公司的最大优势在不良债权的管理处置、财务顾问、债务重组方面，而非证券承销。因为他们的业务核心就在于促进企业发展，加之对企业的情况比较熟悉，所以，针对性强。他们所掌握的资源不仅数量多，而且行业跨度大，因此，从业人员在债务重组、财务咨询等方面积累了大理的实践经验，这些是国内现有券商不可比拟的。一旦资产管理公刊转型成为投行，以其资产规模及经验优势，必将成为中国投行界的领军力量。

对于2006年及2008年两个目标的实现后，四家公司为其向投行方向转变已进行了一些探究。目前开展的业务可以称为试水，也可以认为是经验积累。但鉴于政策尚未最终明确，只能限于前期准备阶段，未来规划要待文件正式出台后才能制定。东方资产管理公司资产处置部门的一位人士说：“估计到2005年，四家对于投行这块业务领域就应该有一个清晰的规划了。”

未来存在模式

曾诗鸿认为，资产管理公司市场化后，短期内在整体格局上将维持现状。四大资产管理公司拥有经营自后，与各自对应的商业银行变得相对独立。四家公司在资产处置领域有着各自不同的特长，这也使得四家公司的竞争更为激烈，而这对于国内的不良资产处置和投行业务来讲，都是非常有利的。然而随着竞争的加剧及四大商业银行自身的发展，四家公司的未来存在模式必然发生变化。

对于未来投行时代四大资产管理公司的存在模式，各种意见大致可以归结为如下两种。

模式一：四大资产管理公司合并成立超大型金融控股公司。

目前，四大国有商业银行的金融控股公司模式已经展开，这种模式应该同样适用于资产管理公司。经过多年处置，不良资产处置基本完成后，留在手中的将只有政策性债转股以及通过重组、资产证券化等方式累积的其他可经营性资产。四家资产管理公司可自上而下地进行合并，然后按照公司发展的目标、资产的分布、特性等，进行优化组合。改造完毕后，将形成商业银行集团与投资银行集团相配套的金融体系格局。这家投行业的超级航母应采取股份制形式。这样，既可以弥补资金来源的不足、摆脱对财政的依赖，也有利于公司经营体制的市场化运作，以争取利润最大化为终极目标，将其完全打造成为一个纯粹的投资银行。它可以从事所有投资银行的业务，它所经营运作的资产不应再局限于自国有商业银行剥离的不良资产，而应进行规模扩张。以市场化手段自主选择并协商收购新的资产，如收购或代管国家部委的投资项目等。同时，国有资本通过股权转让等途径，也可以逐步减少和退出，从而真正实现不良资产的全部消化，使国有资金得到最高效的使用。

按上述方案，合并后的四大资产管理公司将成为国内有史以来规模最大、功能最完善的超级投资银行，有利于与国际大型投资银行的竞争。并且，资产处置队伍将全部是经验丰富的业内精英，而这对于不良资产的处置工作，无疑是最宝贵的财富。但就目前的情况来说，实现此模式还需―定时间进行探讨，因为目前我们尚无法得知最优的规模究竟有多大，四家资产管理公司合并后，是否是―个恰当的规模还不能肯定。而规模的不适当，将直接导致管理方面的漏洞，并导致工作效率低下，成本过高。

模式二四大资产管理公司与各自相对应的银行成立金融控股公司。

第3篇：公司如何进行不动产管理范文

一、土地征收与土地征用土地征收与土地征用具有相似性，但并非同一概念。两者的相似性，在于土地征收和土地征用都是国家以公权力强制地对他人的土地权利予以剥夺，使得他人的土地权利因征收或征用而消灭或终止。一般认为，土地征收为国家根据公共利益需要而行使公权力，以补偿为条件，强制取得他人的土地所有权，他人的土地所有权因国家的征收而消灭。（注：这方面的见解一般相同。如梁慧星主编：《中国物权法研究》（上），法律出版社，1998年版，第330页；张曼隆：《土地法》，台1996年版，第494页。）如他人的土地所有权并不消灭，则不能谓之征收。就土地征用而言，则是国家因公共事业的需要，以给予补偿为条件，对他人土地所有权以外的土地他项权利为利用，待特定公共事业目的完成时，仍将土地归还原土地所有人。（注：张曼隆：《土地法》，台1996年版，第494页。）他人的土地所有权并不因国家的征用行为而消灭。

在现代法制国家，无论是土地征收，还是土地征用，皆需要有明确的法律依据，自不待言。土地征收或土地征用具有明确的法律依据，一则可以使政府行使公权力时须依严格的程序防止国家权力对他人财产权进行不适当干预；二则可以使土地所有权人或土地他项权利人在顾及国家公共需要的前提下，通过法律途径寻求救济，获得公正、必要的补偿。

名义上，我国现行法基本上仅涉及土地征用。《宪法》规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”（注：《中华人民共和国宪法》第十条。）《国家建设征用土地条例》即称，该条例的规制对象为土地征用。（注：该条例颁行于1982年，现在仍然生效。）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定了农民集体土地所有权可因“国家征地”而发生变更。（注：原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十条。）在这里，农民集体土地所有权的变更是由于土地的征收还是征用不甚明确。若依通说，“国家征地”应理解为国家对集体土地的征收，因为它引起了集体土地所有权的变更。若依现行法的规定，则是对集体土地的“征用”。宪法、法律和法规并未规定“征收”，而只规定了“征用”。另外需要看到，土地征收也是曾经施行过的。（注：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定，“农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国家的土地”属于国家所有。）

实际上，现行法所规定的土地“征用”确实引起了土地所有权的变更，即集体土地所有权变更为国家土地所有权。《土地管理法实施条例》即规定了“国家依法征用的土地”属于国家所有。《确定土地所有权和使用权的若干规定》亦明确了“国家建设征用的土地，属于国家所有。”（注：《国家建设征用土地条例》第五条。）这样，现行法的土地征用客观上就是一般所指的土地征收。

现行法名义上为土地征用，实际上却是土地征收。无论是土地征收，还是土地征用，都是国家凭借公权力对他人土地权或土地他项权利予以强制性剥夺，但这种强制性剥夺须以存在公共利益为条件。公共利益具有较为广泛的范围。国防、交通事业、水利事业、公共卫生、教育、政府机关及慈善事业等，即其适例。公共利益并非都具有永久性，如军事工事可因特定军事目的已完成而无存在的必要。在此情况下，是否无需将他人的土地所有权予以强制征收而是对他人的土地他项权利予以征用，并非无考虑的余地。从公共利益的性质及需要出发，对具体的公共利益事项予衡量，将土地征收和土地征用予以恰当划分，使集体土地所有权不致遭受国家公权力的过分干预，应是保护土地资源的一项重要内容。对土地征收和土地征用予以界定，将土地征用从土地征收中分离出来，使土地征收名副其实，是物权和土地立法中应注意的一个问题。

二、土地征收的性质土地征收为国家凭借公权力对集体土地所有权予以强制剥夺，不以集体土地所有权人的同意为必要条件。这正如《国家建设征用土地条例》所言，“国家建设征用土地”，“被征用社队干部和群众应当服从国家需要，不得妨碍和阻挠。”（注：《国家建设征用土地条例》第四条。）另外，“征用土地的，按照被征用土地的原因途径给予补偿。”（注：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条。）强制性和补偿性是土地征收的两个基本特征（注：可参考梁慧星主编：《中国物权法研究》（上），法律出版社，1998年版，第333页。）；但是，从土地征收的发动到土地征收的具体实施的过程看，土地征收不仅仅只具有这两个基本特征。

在实施土地征收时，必然涉及到法律适用的问题。《宪法》、《土地管理法》、《国家建设征用土地条例》等为目前土地征收的法律依据。应当承认，国家为社会管理的需要，须行使行政管理权，土地管理亦不例外，在土地资源日益稀缺的情况下尤其如此。另一方面，也应当看到，行政机关如果从部门利益出发行使社会管理的职能，则有可能导致行政权的滥用及权利保护的不力。对土地征收性质予以重新审视十分必要。因此，土地征收行为应具有合法性；土地征收必须严格依法实施，禁止滥用土地征收权。

土地征收虽具有强制性，但这并不意味着可以任意为之。《宪法》和《土地管理法》明确规定了国家实施土地征收必须是“为了公共利益的需要”。公共利益的需要是土地征收得以实施的前提条件，如不存在公共利益的需要则无土地征收可言。而如何对公共利益进行界定并非容易。现行《土地管理法》删除了原《土地管理法》中的“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有的土地……”，（注：原《中华人民共和国土地管理法》第二十一条。）可说明立法已开始对社会公共利益的界定持谨慎的态度。如何进一步明确公共利益范围是立法的一个任务。而由于《国家建设征用土地条例》仍然生效，如何协调法律法规的效力对土地征收来说有其现实意义。（注：《国家建设征用土地条例》第2条规定，“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有的土地时，必须按照本条例办理。”）即使法律法规之间的效力可通过立法原则及技术解决，对“公共利益”、“国家建设”与“经济、文化、国防建设以及社会公共事业”的理解和解释，将会对土地征收产生影响。有学者主张将公共利益界定为公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、森林保护事业，以及法律规定的其他公共利益，国家基于发展商业目的的事业，不得适用征收。（注：中国社会科学院法学研究所《中国物权法草案建议稿》。）在公共利益和经济政策间作严格界定，对完善土地征收制度十分必要。根据经济政策，需要使用农民土地的，应采用财产转移的法律规则，而不再实行现行的征地制度。（注：孙宪忠：《不动产物权取得研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》（第3卷），法律出版社，1995年版。）公共利益与土地征收行为之间具有因果关系。土地征收行为目的应具有公益性，即国家征收集体土地的目的是满足社会公共利益的需要。土地征收的强制性和公益性相联系，且公益性是强制性的基础。

土地征收是国家行使其“最高所有权”的体现。我国并不存在私人土地所有权，土地征收是在国家和集体之间展开的。在我国，土地征收法律关系的主体只能是国家和农村集体经济组织。集体由其内部成员构成。集体财产权的实现，既是其自身财产权的实现，同时也是其成员财产的实现。土地征收既涉及农民集体的利益，也涉及其成员的利益。承认土地征收法律关系主体的特定性，可以将因实施经济政策而引起的土地开发排除在土地征收之外。这对维护集体经济组织及其成员的利益具有现实意义。以此为基础，还可以说，土地征收权具有专有性，只有国家享有征收集体土地的权利，企业和公司等经济组织不能以实施经济政策的名义进行土地征收，亦不应通过国家达到征收土地的目的。

土地征收的直接法律后果之一，是对补偿和安置方案的实施。“征收补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。（注：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条。）对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”这便是土地征收争端解决机制，政府的裁决为终局裁决。当土地征收争端发生时，如果政府的终局裁决不能使集体及其成员的利益得到充分保护，则司法救济请求权的行使应为集体土地所有权人及其成员的权利。问题在于，集体土地所有权人及其成员以什么途径寻求救济？

宪法对多种经济成份并存的确认，要求对国家财产权和集体财产权予以平等的一体保护。国家实施土地征收时，一方面有权行使其“最高所有权”；另一方面，“最高所有权”的行使应在一定范围和限度内进行，否则即构成土地征收权的滥用，与土地征收行为的合法性相悖。如以建经济开发区为名草率征收大片良田，而因经济开发区最终未建致使良田荒芜。滥用土地征收是对国家财产权和集体财产权未能予以平等的一体保护的体现。为防止土地征收权的滥用，除了需对征收土地的目的进行严格限定外，似有必要在现有法律规定的基础上考虑其他措施。（注：《国家建设征用土地条例》第二十一条前段规定，“已征用二年还不使用的土地，除经原批准土地的机关同意延期使用的土地外，当地县、市人民政府有权收回，并报原批准机关备案。”）

前已述及，强制性和补偿性是土地征收的基本特征。土地征收的强制性仅仅出于公共利益的需要，而不是其他原因。土地征收的强制性并不能导致土地征收行为是行政行为。的确，有许多学者主张土地征收行为是行政行为，且土地征收争端以行政诉讼程序解决。（注：如在台湾地区，土地所有人如对于政府征收其土地而引起补偿数额争端时，应以行政争诉程序解决，而非审理私权的普通法院所审理。可参考张曼隆：《土地法》，台1996年版。）不过，虽然公益性和土地征收之间具有因果关系，且土地征收的公益性是强制性的基础，但强制性与行政行为之间并不具有必要的因果关系。如土地所有人建筑房屋逾越疆界时的土地购买请求权，虽具有强制性，但并不能否定该请求权的民事属性。（注：台湾地区民法为平衡邻地所有人因须容忍土地所有人使用其地之不利益，规定得请求土地所有人，以相当价额购买越界部分之土地。谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社，1999年版，第199页。）实际上，在土地征收上，也有不以行政诉讼程序解决的法例。（注：德国基本法第十四条规定，剥夺所有权只有为公共福利的目的才以被允许；剥夺所有权只有依法律或法律的原因进行，且该法律对损害的方式和措施有所规定。该赔偿必须在对公共利益进行公平衡量之后确定；对损害赔偿的高低有争议时可以向地方法院。）土地征收主要涉及土地所有权的变更及对原土地所有人与他项土地权利人的补偿。国家财产权和集体财产权的一体保护，要求土地征收应在平等的基础上进行，而不是厚此薄彼，在土地征收补偿标准的确定上亦如此。另外，以出于公共利益的强制性为开端的土地征收，与土地所有权的变更及土地征收补偿的实施，应是一个连续的过程，是一个不可分割的整体。土地征收时，土地所有权的变更与其说是国家行使社会经济管理职能的一个结果，还不如说是权利转移的一种方式；从这个意义上说，土地征收所引起的土地所有权的变动使得土地征收的后果具有物权性。土地征收补偿金的确定，与其以行政管理的方式进行，不如在平等的基础上为之，以既能保障不同民事主体财产权的实现，又能激活农村土地市场的发展。

从土地征收行为目的的公益性、土地征收法律关系主体的特定性、土地征收权利的专有性、土地征收行为的合法性及土地征收措施的强制性、土地征收的补偿性和土地征收后果的物权性的意义上说，土地征收是民事行为。

三、土地征收与物权变动土地所有权的本质，在于它是土地所有权人对土地所享有的排他性的权利。对土地所有权人占有、使用、收益、处分土地的权利的干预或剥夺，一般构成对土地所有权的侵犯。近代以来，这一观念受到了挑战。土地征收使得集体的土地所有权移于国家之手。土地征收权的核心，在于不需要土地所有人的同意而强制取得其土地。土地征收权与土地所有权冲突的结果，在一定程度上是土地征收权对土地所有权排他性的否定。

土地征收权的行使，实际上是使不动产物权发生了变动。物权的发生、变更和消灭，构成物权的变动。探讨土地征收与物权变动的关系，可进一步认识土地征收对集体土地所有权的影响，以及集体土地所有权变更为国有土地所有权时所涉及到的物权法上的问题。从广义上说，物权的变更包括主体的变更、客体的变更及内容的变更；而严格意义上的物权变更则是客体和内容的变更。（注：谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社，1999年版，第55页。）土地征收权的行使，使得被征收土地的所有人由集体变为国家。土地征收时土地所有权的变更涉及到土地所有权的取得和丧失-国家取得被征收土地的所有权，而集体丧失了被征收土地的所有权。土地征收也会引起征收土地物权内容的一些变化。就土地征收而言，被征收土地上物权的消灭是相对的消灭。

土地征收引起的物权变动，属于非依法律行为的物权变动。它不要求具备依法律行为的不动产物权变动的要件，即须为有处分权人所为，须有物权变动的意思表示及须经登记。且因是之故，因土地征收而取得土地所有权，为不经登记即可取得。其中的原因，在于土地征收不依原土地所有人的意思表示而由国家强制力介入便可发生物权变动，且物权的状态亦已明确，不经登记并不妨碍交易的安全。（注：谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社，1999年版，第77页以下。）经土地征收取得的国有土地所有权不需登记实际上已为实践所采。“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。”（注：原国家土地管理局《土地登记规则》第二条。）

一般情况下，土地征收引起的土地物权变更，特别是土地所有权变动具有不可逆性，即集体所有的土地一经征收其所有权不能恢复到原来的状态。“已征用二年还不使用的土地，当地县、市人民政府有权收回”；收回的土地，作以下处理：（1）按审批权限，有偿拨给其他符合征地条件的单位使用；（2）“借给生产队耕种。生产队在耕种期间，不准在土地上兴建建筑物和种植多年生作物。国家建设需要使用时，生产队必须立即交还，不得再提出补偿、安置的要求。……”（注：《国家建设征用土地条例》第二十一条。）“生产队”这一概念虽已为生产合作社和集体经济组织所取代，只具有历史意义，但这并不影响对因征收引起的土地所有权变动不可逆性的探讨。

对土地征收需对其目的进行严格限制，以防土地征收权的滥用；而对土地征收目的的确定，也直接影响到土地征收权的正当性。上述对经征收的土地不予使用达一定期限的处置方法，存在着逻辑上的混乱。应该是存在征收土地的需要再进行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收达一定期限不予使用，则按审批权限有偿拨给其他符合条件的单位使用，不免产生征收土地后再寻找用地者的嫌疑；而“借给生产队耕种”的情形也是对土地资源的浪费。因此，不能将公共利益需要的原因与国家行使土地征收权的结果颠倒。因征收而引起的土地所有权变动的不可逆性不是没有疑问。

土地征收引起的土地所有权变动的不可逆性，意味着国有土地总量的增加和集体土地总量的减少。为避免土地征收权的滥用及维持国有土地所有权和集体土地所有权之间必要的静态平衡，当征收的土地不予使用达一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改变土地用途时，能否恢复原土地所有人的所有权，并非无考虑的余地。另外，土地征收只能以公共利益为目的，而公共利益应是征收土地前就设定了的，否则极有可能造成土地资源的浪费及土地征收权的滥用。公共利益为国家和社会的一个永恒主题，在物权变动上限制土地征收权的滥用时，能否考虑既能保证土地征收权的正当性、又能维护及促进公共利益的办法呢？（注：如上文所说的将土地征收和土地征用分离。再如台湾地区土地法规定了保留征收制度，即举办事业将来所需的土地，在未为需用以前，预为呈请核定并公布其征收的范围，禁止妨碍征收之使用。这对我们应该有所启发。）

对集体土地的征收，除涉及集体土地所有权外，还涉及土地他项权利，即土地使用权和土地所有权以外的其他土地权利，如抵押权、租赁权等。集体土地所有权的变动，是否、能否引起土地他项权利的变动？在集体土地使用权的抵押中，抵押人可抵押依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。（注：《中华人民共和国担保法》第三十四条，第三十六条。）土地征收的实施，集体土地所有权变更为国有土地所有权后，在集体土地上设定的以集体土地使用权为标的的抵押权因集体土地使用权的消灭而成“虚权”。抵押权为一种期待权；当债务人不能履行债务以集体土地使用权抵押时，因集体土地使用权的消灭而使债权人的债权难以实现。因此，土地征收后如何处理以集体土地使用权为标的的抵押和抵押权的关系以及抵押人和抵押权人之间的关系将是抵押制度的一个难题。土地征收后，集体土地地上权、租赁权一般也消灭，同时也会涉及到对地上权人、租赁权人的补偿问题。这在下文会有所述及。

四、土地征收引发的主要问题客观地讲，土地征收的社会影响具有两面性。如果土地征收权行使得当，可以增进社会福利，促进土地资源更加有效地利用；但如果滥用土地征收权，则构成对集体及其成员财产权的侵犯。土地征收法律规则的完善及正当程度对土地征收本身有重要影响。在社会转型时期，社会经济秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一个过程。在此背景下，重视对土地征收引发的主要问题显得必要而又紧迫。

土地征收的补偿性问题目前还未进行深入、全面的研究。《土地管理法》规定的补偿费标准是否合理需要进一步考虑。“土地补偿费”应是农地地价的直接体现，而农地地价则为农地所有权在未来年期收益的资本化区域平均价格。由于农地市场的不发达，如何确定农地地价，使其趋于客观、合理需要一个过程。就集体土地的地上权和租赁权而言，土地征收的补偿涉及到地上附着物及青苗的补偿，特别是地上附着物的补偿与集体土地使用权的价值紧密联系，进而言之，也许可以说，集体土地的市场化过程，也是土地征收日益完善的过程。在这过程中，土地征收法律制度如何起到积极的作用，既能促进土地征收的正当性和合理性，又能推动农村土地市场的发展，值得认真研究。

直到现在，土地仍然是绝大多数农民（户）的安身立命之所在。尽管被征收土地的农民的就业和安置以市场为导向而有多种途径有其可行性，但并不能否认土地是绝大多数农民的主要生产资料。土地作为社会保障的替代物，为占中国人口绝大多数的农民提供了基本的生活保障，在农村的失业保险功能方面也具有十分重要的作用。（注：姚洋：《中国农地制度：一个分析框架》，载林毅夫、海闻、平新乔主编：《中国经济研究》，北京大学出版社，2000年版。）虽然在发达地区，农村居民的绝大部分收入来自农业以外，但土地征收的补偿费和安置费等仍然是被征收了土地的集体经济组织特别是其成员的重要生活保障。因此，土地征收补偿费和安置费的确定标准，应从如何维持社会保障所要求的生活水平出发。实际上，这也是在维护农村的公共利益。土地征收的公共利益目的需要完成，农村的公共利益也不容忽视，否则会助长城乡差别。

“土地补偿费用归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着及青苗的所有者所有。”（注：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条。）地上附着物及青苗补偿费的归属容易确定；而土地补偿费的归属则可能引起争端。“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。”（注：《中华人民共和国土地管理法》第十条。）集体土地所有权事实上的虚位，（注：参见王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社，1997年版，第99页。）可能会导致集体经济组织之间因土地征收补偿费的归属发生争端。集体经济组织之间因土地补偿费发生的争端应由物权法调整。

第4篇：公司如何进行不动产管理范文

关键词：农村养老保险 运行现状 发展策略

近十年来，财政支出所承担的很重，国家财政对养老保险的补贴已经超过了一亿元，应当通过市场机制来提高基本养老保险的运行效力。有关部门估计，中国养老保险基金在未来十年间缺口将可能达到十万亿，当养老保险基金面临缺口时，可能会导致一些社会问题出现。十六大报告指出：“建立健全与经济发展水平相适应的社会保障体系，是维护国家长治久安和社会稳定的重要保证。”首次明确提出要在具备合适条件的地方建立农村养老保障制度。养老保险制度也一直处于不断探索、改变与革新中，随着经济体制的深化变革，养老保险制度也在不断的调动中，以发挥它的核心作用。这对于社会的协调发展和城乡经济的可持续运行、对于农村经济工作新局面的建立都有着深刻的意义。

一、目前云南省新型农村社会养老保险制度现状

云南省位于我国边疆地区，经济发展在全国来看相对落后，而现也已经陷入了“未富先老”的境地。在进行全国人口第五次普查到第六次的十年间里，云南省的总人口年均增长率为0.7%，期间云南省老龄人口年平均增长率是3.1%。截至2015年末，云南省60岁及以上人口占全国总人口的16.1%，与之相反，同年云南省GDP 为13717.88 亿元，仅占全国GDP总量的1.3%，排名第23位。

1991年6月，农村养老办公室也即是国家原民政部制定了《县级农保基本方案》，确定了农保的开展以县为基本单位的原则，决定于1992年元旦在全国公布并实施。云南跟随中央思想，从1991年开始，在云南省部分地区开展试点工作。云南省在1992年了《关于开展农保工作通知》，正式建立了农村养老保险制度。全省先是在建水、潞西、曲靖展开试点工作，当年参保人数为3.2万人，收到基金总额为67万元。1993年又新增了开远、个旧、楚雄、宜良四个试点。1995年开始，云南省在有了农保试点工作经验的基础后，开始进行推广实施，截止至1995年底，在云南省的129个县市区中，有68个县市相继开展了农保工作，统计有约70万的农民参加到养老保险投保中，年龄层次也从1岁至60周岁不等， 其收取保费的数额为1.13亿元。此数据表明了云南在农村养老保险工作上取得了不错的成绩，有了突破性进展。自1988年国务院机构改革后，劳动与社会保障部门开始承接社保工作的开展，虽然原有的农保政策并没有变动，但农保工作在国家层面上基本处在停顿的状态。在2009年云南省开始进行新型农村社会养老保险试点工作，各级财政部门积极响应大力筹措资金，有效支持了“新农保”的平稳良好运行。“新农保”在目前基本上覆盖了云南129个县（区、市），农村老人将人人享有养老保险不再只是空想，逐渐看到了希望的曙光。2013年，云南省人力资源社会保障厅和省财政厅联合了《关于新农保与老农保制度衔接有关问题的通知》，在新老农如何进行衔接问题上做出相关规定。老农保养老金补助已经领取过的，在老农保的养老金发放标准下继续接受农保待遇；农民年满60周岁时，应接受新农保基础养老金；没有领取老农保养老金的参保人，老农保个人账户积累资金都合并到新农保的个人账户中来，并以最低100元缴费档次标准对缴费年限进行折算；折算年限达到或超过15年的，年满60周岁时，可享受新农保基础养老金。未满60周岁的，也可按新农保规定继续缴费。折算年限没达到15年的，将以新农保的规定继续缴费。参保人符合新农保待遇条件时，原老农保个人账户与新农保个人账户分别来计算，合并后享受个人账户养老金，同时享受新农保基础养老金。

二、国外农村养老保险基金运行情况和启示

（一）国外农村养老保险基金运行情况

1.日本的“共济”制度

日本农村养老保障模式采用了“共济”形式和“国民年金”等措施。“共济”事实上是一种互相帮助和救济的事业，它是以农民之间相互协助为主，由一些相当数量的经济单位组成团体，共同分担筹集保费的职责，给予年迈的成员一定的经济补偿。“共济”让个人对保费的负担不再是依据将来发生的给付需要，因此缴费与给付间不是对等关系。

在管理形式上，日本也有其特殊的举措。开始时，日本政府颁布了一部具有规范性性质的法律---《农协法》，使得农村共济的事业开展有法可依。日本“共济会”在对于基金的运营上体现了资本化的操作，该运营手段的关键是把养老保险基金当成普通资本投资的一种，按照流动性、安全性和收益性特性进行投资，把投资分散进行多样化投资组合管理以减少非系统性风险，比如多类型存款方式，购买债券如国债和地方政府债券，金融债券，对以日元计价的外债进行投资，另外也购买一些公司债券和股票，进行不动产投资等方式。

2.波兰的“农民养老保险”制度

在欧洲20世纪70年代，前波兰政府对于本国农村社会保障制度进行了全国性的统一部署。波兰在1977年7月1日颁布了关于农民退休法令，并从当日起在全国范围内施行。此法令规定农民养老保险的对象是农业合作社和农业生产小组成员、国营农场的职工以及个体农民。国家组建农民的保险基金，国家财政出三分之二的资金，剩下部分由农民缴纳。农民每年需要向国家交纳1.5万兹罗提的农产品，男性农民缴满25年，女性农民缴满20年。农民满足养老保险金领取条件需要两点：一是年龄上男年满65岁，女年满60岁。二是达到符合养老年龄要求后，必须把耕地递交给自己的继承人或者国家。按规定，农民退休后按月领取养老保险金，以退休前平均每年向国家交售的农产品价值为标准，分成35个等级，最低每月领1500兹罗提，最高为6500兹罗提。

3.瑞典的“福利型”养老保险制度

以英国知名经济学家贝弗里奇的《贝弗里奇报告》为依据的瑞典社会养老保险制度在资产阶级社会改良主义的思潮推动下开始建立起来。全体国民或是居民都为保障对象，农民在承保上所需要满足的条件和接受的养老保险待遇等方面与其他公民也基本相同。瑞典国家和社会几乎承担了退休老人的生活，依据瑞典退休金法案的规定，65岁为男女法定退休年纪，在瑞典居住达到40年以上的居民，他们在年满65岁以后可以从地方社会保险部门按月领取相关数额的基础养老金，且不论瑞典居民退休之前的收入水平是高是低，这是每一个瑞典公民的一项基本社会权利。

（二）国外农村养老保险基金运行启示

养老保险基金有着区别于其他普通基金的特殊属性，那就是长期性、稳定性以及规模性，正是有了这些自然属性，从而决定了该基金在管理和运行过程中也应当区别于其他普通基金，在管理养老保险基金时，应遵循以下三大基本原则：

1.安全性

养老保险基金的安全性原则指养老保险基金在投资和运营过程中无法承担过高的风险，既要求投资的资金可以按时收回，也希望可以得到高于储蓄利率的投资收益。该原则由养老保险基金的经济属性和基础职能共同决定。由于养老保险基金是老百姓的“救命钱”， 养老保险基金应当在风险可控的前提下尽量追求高收益率。所以安全性原则是进行养老保险基金管理和运营的最基本的原则。养老保险基金要保障几代人的老年生活水平，关系到社会的稳定和经济的发展，一旦投资风险过大，不能获得足够的投资收益，容易失去人民的投资信心，影响社会和谐和稳定。

2.流动性

养老保险基金的流动性原则指养老保险基金在投资过程中形成的有形或无形资产在不出现资产损益的前提下，能够随时转现的能力，以满足支付的需要。如果一味的追求投资收益率使养老保险无法及时支付甚至支付危机，这样便有悖于养老基金设立的初衷和宗旨。因此流动性原则就是为了满足投保人的需要及时支付，是养老保险基金管理和良好运营的一个重要原则。

3.收益性

养老保险基金的收益性原则意味着首先基金投资要符合安全性原则，在此基础上尽量获得可观的投资收益。为了达到盈利目标和收益目标，大部分国家都硬性设置了投资最低收益率。养老基金收益越大，所承担的风险也会加大，所以要把握两者的尺度，采用合适的投资方式，完成养老保险基金保值增值目标，减少国家、企业和个人负担。

三、云南省农村养老保险基金运行存在的问题

我省养老保险制度开始建立时间较短，在基金的管理上还有一些问题，养老基金的运行过程存有很多不足之处，我们可以从以下几个方面来讨论：

（一）农保对部分农民群众缺乏有效吸引力

缺乏吸引力的原因一是一些农民对农保政策的理解不是很明白，所以他们的参保积极性不高涨。特别是部分年纪还没有达到60周岁但还需缴纳一定保费，但他们对于保障意识比较单薄，不够重视养老保险金的作用，对于农保政策处于观望思想。第二点原因是由于国家虽然补贴农保，但与城镇职工基本养老保险中的国家补贴的保障水平相比，还是低很多。更别说农保的发放水平对于相对来说比较富裕的农民更是比较初级和低水平了。三是传统家庭养老观念的根深蒂固。随着社会的发展，思想的进步，养老院的日趋普及和完善，人们对于养老的观点呈现出更加开放的态度。但在农村，随着很多年轻人外出打工陆续离开，留在村子里的大多都是的老人，也出现了所谓的“空巢老人”现象。这些老人思想还比较保守，对于自己养老的态度还停留在依靠自己的儿女，而很少有人觉得养老保险金的交纳能够对自己的养老生活有什么实质性的保障。

（二）经办手段落后不能落实到位

对参保人员的登记和变更以及发放养老金等等这样农保工作量其实也是很大的。一些地区在制度运行之初就没有满足业务的经办需要，人员和设备的配备不足，对于经办农保业务局限于以手工为主要操作手段，这种方法必然会使得工作效率低下，不能适应工作量繁琐复杂的需要，也会造成出错率较高，不能将参保工作落实到位。

（三）地方政府筹资能力有限

按照《云南省新型农村社会养老保险试点实施办法》的规定，参保人员将由省级财政提供每个人每年最低30元的补贴费用。除此外市、县两级财政根据本地区经济发展水平程度可以相应增加缴费补贴，对于选择较高档次的参保人员给予鼓励性缴费补贴。但由于受到地区经济发展水平的限制，各级财政能力有限。在云南省很多试点地区，尤其是在国家级贫困县的市、县区域，政府或只能按照国家最低标准给予参保人补助，使得参保人个人账户积累能力差又将影响到参保人未来的养老金待遇。

（四）对于云南省特殊文化和习俗等复杂因素认识不足

云南省是我国少数民族最多的省份，少数民族在社会的发展中做出了巨大贡献。但由于特殊的历史因素，文化因素，少数民族在与汉族具有共性的同时，在很多方面又具有自己的特性，在养老保险基金方面不得不考虑到差异的存在。云南的养老模式也应体现这一特征，通过实践考察获得对云南少数民族养老模式的认识后，才能更好的对不同群体才去不同的方法对待，具体问题具体分析而不是采用一锅端的模式。

四、云南农村养老保险基金运行问题的对策

（一）加大养老保险金的宣传力度

要想让广大农民群众在短时间内对于养老保险制度有比较清晰的认识和接受必须要依靠宣传动员工作。采用一些公众宣传方式，利用电视、广播、网络、报纸等媒介开展广泛传播，为开展后续工作打下基础。相关工作组最好要深入到农户家中，上门讲解答疑解惑使广大农民可以全面了解农保制度，相关知识及其重要意义。使农民可以加深对农保政策的认识，体会到养老保险制度给自己带来的益处，充分调动农民参保的积极性。

（二）加强信息化建设提高经办效率

经办管理效率低下、手段落后都阻碍了新农保制度顺利运行。当下各级部门应做好档案的有效管理，对于参保人员的数据进行联网信息化管理。能够保证参考退保人员的具有齐全的手续和数据可以审查。采用互联网计算机管理模式可以有效减少人工操作带来的效率低下和错误率频发的问题。

（三）拓宽地方政府筹资渠道充实农村社会养老保险基金

长期以来，各级政府主要通过银行存款、国家债券来确保养老保险基金的保值和增值。养老保险基金投资方式是单一的，升值保值能力较弱，极大的影响了人们参保的积极性。因此在确保稳定增值的同时，应积极开发新的金融工具，增加养老基金的投资回报值。主要投资方式有：

1.国债，是指由国家财政信誉做担保，以中央政府的税收作为还本付息的保证，由财政部代表中央政府在全国范围内发行的国家公债，是国家信用的主要形式。它的信用度高，历来被誉为“金边债券”，而且它的风险小及流动性强，也因此受到风险回避型投资者的青睐。养老保险基金关系到云南省大多数居民的老年生活，因此，将其投入国债市场，则为最稳妥的选择。

2.股票作为一种风险和收益成正比的有价证券，风险与机遇真正存于一体的投资方式。然而股票价格要受到诸多因素的影响，其波动性很大，股票投资资金也许会无法及时退出资金导致流动性减弱。股票投资是收益最高的投资方式。当前，基于我国资本市场的迅速发展，云南省的养老保险基金当前可以考虑适度控制股票投资占总市值比重。

3.企业债券。这种债券是能得到比较多的报酬。企业债券利率一般比较高，并且承诺偿还本金，支付利息，还可以自由转让，因为没有国家财政做后盾，所以与国债比风险大，比股票的小。目前中国的债券市场不完善，类型较单调，期限结构不完美，顶级信用评级机构数量少，因此基金投资在企业债券市场的比例不能过大。

4.基金投资作为现有的世界上通用的投资模式，它具有小额贷款的重要特征，其拥有众多经验的专家来管理，这样不仅可以减少交易成本，还可以提高效益，再者，它能够分散投资，用合理的投资组合方式来减少投资风险。

（四）结合云南文化、地区差异加大政策支持力度

要重视政府在养老保险制度推进过程中应当承当的经济责任。在各级政府的财政预算中，应当合理的确定政府出资额在财政总支出中所占比重。随着经济社会的进步，政府对养老保险的出资额应当不断增加，各级财政补助资金应当能够及时补充，足额到位。对于收入水平较低，思想观念较为保守，以家庭养老为主的欠富裕农村地区，需采用个人、集体和国家三方共同筹资的方式，通过财政加大补贴力度，以确保农村养老保险达到“广覆盖、低水平”的标准。构建地域保障，家庭保障、社区保障和民族地区区域多层保障体系，最终构建符合云南省情、民族多元化特征的农村养老保障制度。

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