房产评估管理办法精选(九篇)

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第1篇：房产评估管理办法范文

我行拟向萧县新秀新材料有限公司发放流动资金贷款800万元，萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下房地产作为抵押物向我行借款。我行评估人员按照必要的评估程序，对抵押资产（见以下编号）实施了实地查勘、市场调查与询证。

根据《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》和《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（试行）》，本着科学、客观、公正、安全和谨慎的原则，按照公认的资产评估方法，对贷款抵押物—萧县新秀新材料有限公司拥有的土地及厂房进行评估。

一、评估对象概况

（一）与押品对应的贷款简况。萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下的房地产（位于萧县萧县永堌轻化工业园，《不动产权证》号：皖（2019）萧县不动产权第0011150号））作抵押向我行借入短期贷款800万元。

（二）借款人和资产占有方情况简介。借款人萧县新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是烟台新秀化学科技股份有限公司的全资子公司，公司注册资本6619万人民币，属于化学添加剂行业。公司位于萧县永堌镇轻化工业园，主要经营范围：聚合物用专用化学品（不含危险化学品）的研发、生产、销售。法定代表人：王轲，目前公司员工110人。

资产占有方萧县新秀新材料有限公司，经核实及查询人行征信系统，该公司信用状况良好，无任何不良信用记录。

本次拟抵押评估的资产为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，占地面积30926平方米,四至：东至018县道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地为萧县基准地价二级覆盖区域范围。土地用途：工业用地，使用权类型：国有出让。

（三）评估对象概况

评估对象为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，土地面积30926平方米，房屋建筑面积6093.19平方米，土地证载用途：工业，土地使用期限：2067年8月29日止。

经调查核实，待估土地及房产产权清楚，来源合法，至估价期日未设定租赁权、地役权、抵押权等他项权利。《房地产权证》、付款凭证等权属证明资料齐全。

（四）中介评估机构对评估对象价值评估情况

拟抵押的房产由安徽昊光房地产评估经纪咨询有限公司进行外部评估。该中介机构为省行认可的评估合作中介机构，房地产评估资质为贰级，出具的评估报告具有法律效力，评估人员具有执业资格。房地产估价报告编号：SZHG房估字（2020）第2848号，房产采用成本法、土地采用成本法及基准地价法行评估，评估基准日为2020年9月8日，评估该房地产总价值：1629.77万元（人民币壹仟陆佰贰拾玖万柒仟柒佰元整）。

经审查，外部评估预报告在评估依据的选取方面基本客观，在评估目的、评估所依据的前提条件、评估方法等方面基本正确、合理，参数的选取遵循谨慎性原则。

二、评估依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《城镇土地估价规程》；

4、《中华人民共和国担保法》；

5、《房地产估价报告规范格式》；

6、资产占有方提供的《国有土地使用证》；

7、公司股东会同意抵押的文件；

8、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》；

9、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》；

10、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》；

11、评估人员现场查验、核对的资料；

三、评估方法

第2篇：房产评估管理办法范文

【关键词】房地产； 抵押登记； 风险

引言

在房地产抵押业务已经成为影响我国金融市场稳定的重要因素的今天，国家对房地产抵押业务的行业规范也越来越重视。然而房地产抵押毕竟存在着众多风险。诸如：近年来房地产市场的连环波动；法律程序无法实现对债权人与其他应得利益集体或个人双重保护的兼得；抵押权人对法律与抵押登记业务过程的生疏导致房地产抵押业务中的风险越来越大。于是，如何防范房地产抵押业务中的风险也成为了一些部门的的重要课题。本文主要从有关部门的角度对这一课题做出相应的分析与提出解决思路。

一. 风险的产生

1. 个人操作风险

一般情况下抵押权人即债权人都对房地产抵押业务不是十分的了解，表现在对办理房地产抵押业务的国家有关部门以及部门内的具体业务和办理流程的不甚了解，这导致了其在房产抵押中操作的风险，在这种情况下很可能造成有备而来的债务人趁机浑水摸鱼，进行非法的操作，例如房地产的二次抵押就是其中之一，虽然在国家金融系统中这类事件鲜有发生，但在民间就很多见了 。另一方面，债权人中的多数债权人容易陷进一个误区。过分相信银行的担保能力，以为以房产做抵押就可以万无一失了，而忽略了债务人本人的偿款能力的问题，这就造成了在债务人无法还款的情况下，债权人往往也不能得到用于抵押的房产。

2. 部门风险

房产局与土地管理局的分设，就导致了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体的不一致 。出现问题后债务双方需要到两个部门出示证明，另外也给两个部门带来了一定的不便。对于很多的民间借贷业务，抵押人正是利用这一点，到房产局与土地管理局分开两个证明，以此来实现房屋与土地的分开抵押，而造成债权人的不同。

3. 抵押物风险

连年来，我国房地产市场急剧变化，虽然国家尽力稳定，但是仍无法保证其在房地产抵押中的风险，一般而言，房屋作为固定资产，具有一定的保值、增值租用，但是当国内经济出现衰退，房地产企业将大幅资金撤离房地产行业时，会导致房地产价格的大幅下跌，此外，由于购房人住房贷款的偿还周期长，抵押物市值出现下跌，也会对银行抵押业务带来一定风险。另外，对于房产的所处位置的差异，造成了房产评估的困难，从而使债权人多了一道潜在的风险。

4. 法律风险

按照《城市房产抵押管理办法》的说明，当债务人不履行债务时，债权人有权将抵押的房地产拍卖取得优先受偿。但是，就对运营的厂房、公司的抵押而言，所欠职工工资、拖欠国家税务需要优先偿还，所以针对这种情况，即对于厂房公司等的抵押，债权人应事先考虑得当，再予以登记抵押。

二. 房地产抵押登记部门的原则

1. 合法性原则。即房地产抵押登记部门要依据《物权法》、《担保法》、《城市房产抵押管理办法》等的有关法律规定实施登记。

2. 审慎性原则。房地产抵押登记部门要时刻保持审慎，防止当事人对法律未做详尽说明的情况进行浑水摸鱼。银行也该避免在法律未详尽说明的地方犯错误。房产抵押登记部门应以维护国家利益为前提进行风险的规避与情况的查清。

3. 易变现原则。银行部门应注意抵押物是否能及时变现，对一些由于位置和新旧度而难以拍卖折旧的抵押物应慎重考虑，防止抵押物的无法变现，从而给国家或个人造成损失。

4. 控制成本原则。登记部门还应注意，抵押物的房产地理位置与归属，防止由于异地无法办理，或难办理登记等情况，从而导致成本无法控制。

三. 房地产登记部门的风险防范

1. 普及宣传工作

房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及，要向债权人公示，房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现，使抵押权人增强风险意识，走出抵押保证的误区。使其及时了解情况，做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范；使其能自我排除房屋二次抵押，评估失真等诸多问题，并对债务人的各项情况进行认真的分析。

2. 对当事人的审查

房屋抵押登记部门应及时审查当事人是否具备抵押清偿以及求偿的权利，以及当事人本人身份的合法性。排除证件签字不一致的情况。对于一些由于事先没能掌握当事人资料而造成的另一方损失，房屋登记部门虽然不负有主要责任但也在某种程度上也难辞其咎。

3. 对抵押物的审查

房产登记部门应对抵押物进行审查，做到三步走，第一步是对抵押物的合法性的审查，避免不合法房产进入我国金融市场。第二步，对抵押物的归属资料进行审查，尤其可以对原始资料进行审查，保证与档案资料的一致性 。第三步，对无法审查考证的的房产抵押，登记部门可以选择到实地进行调查，这一步必不可少，登记部门应及时负责，不可掉以轻心从而造成不必要的损失。

4. 抵押合同证书的审查

对于《担保法》与《城市房地产抵押管理办法》所做的双抵押合同要采用统一的文本格式，同时防范合同中是否存在漏项与错项。具体表现在，抵押人与借款人的姓名签字是否一致；评估标的与抵押物是否一致；费用发票凭证是否一致；土地使用者和房屋占有者的权利主体是否一致等。此间的一个细节都有可能导致合同订立的失败或债务人遭受不必要的损失。

5. 部门内部的规范

对于房地产抵押部门的行业规范，应作为一项可以长期培养的工作任务。部门内要与时俱进，因时制宜。由此保证部门内部有条不紊地进行工作，保证高效地处理问题。除健全一些部门机制以外，应时常对工作人员进行培训，提升工作人员的职业道德，规范其行为，使其能设身处地地为当事人服务并处理问题，时刻保持一颗谨慎的内心，细心地工作。建立健全部门内部的内审制度。具体措施有：为内审人员制定任务，使之做好内审的准备工作。然后要完善内部控制制度，通过内审对内部控制制度进行综合评价并给与建议，以此完善综合内控。之后从原有资料中获取内审证据，保证内审的精确，结束后可以相继分工开展对底稿等前后审核项目的审核，在管理机关与监督机关的监督机制下有序进行。

6. 法律法规的完善

在房地产抵押业务中，房地产评估占有举足轻重的地位，如何保证评估的准确性需要评估人员调研多方面的资料，进行行之有效的数据分析然后才能得出较精确的评估结果。但是也有些评估结果失真是由于评估人员的职业道德问题导致的。近几年来，这类现象屡禁不止，所以从法律角度讲，加强法律对评估员有意或无意的评估及对失真情况的追究定是一项不错的预防手段。

总结

房地产建设极大的推动经济的发展，多年来作为热门行业存在于我国市场经济的前沿，势头不可阻挡。在这不能阻挡的势头之下，房地产抵押的规范需要不断地发展和完善，除了有关部门的各自调整以外，加强众有关部门的合作与沟通也是不可忽略的问题，房产局与土地管理局网站的合并就是一项经长期探讨而确立的行之有效的创举。总得来讲，部门职能的分别设立有助于更高效地行政，而统一有助于资源的交流与管理，各有利弊。所以，对于房地产抵押登记中的风险防范措施的进步需要不断地尝试与改进，为了给公民个人与企业集体带来便利与保证，相关部门定会不断改进学习。

【参考文献】

①李延荣 周柯《房地产法》人民出版社 2012-7

第3篇：房产评估管理办法范文

    近日,德庆县官圩镇官圩村委会梁先生指着成片的速生丰产林告诉笔者,去年11月他以自己承包的200多亩山林作为抵押,成功贷到了30万元资金发展起这片速生丰产林,预期利润可观。

    在德庆县,不少林农和企业像梁先生这样通过林权抵押贷到了资金。据了解,随着广东集体林权制度改革的全面铺开,林权抵押贷款业务也应时而生。德庆县从2007年开始实施林权抵押贷款业务,符合贷款条件的林权所有者持有林权证可向当地信用社等申请贷款,使得林权证像房产证一样可以抵押贷款,实现了林业资源向林业资产的迈进。这不仅极大调动了林农育林、种林、护林的积极性,同时为林农创业致富找到了一条有效路径,有利于盘活现有森林资源资产,为林权权利人打开“绿色银行”大门,从而进一步促进了全县林业产业朝规模化、集约化方向发展。

    据了解,近年来德庆县先后出台了《森林、林木、林地流转管理办法》、《林权抵押管理办法》,并成立了县林权管理中心、林权交易中心、森林资源评估中心、林权抵押贷款服务中心,集中办公,为林权登记、变更、注销、信息、评估等提供一站式服务。截至目前,该县共办理森林资源资产抵押登记116宗,抵押林地林木面积16万亩,抵押担保贷款5亿元。

    据该县林业局相关负责人介绍,目前德庆县林权抵押贷款的对象大部分为林业大户,贷款期限一般为3年,其用途主要为购买原材料及林业发展等方面。通过开办林权抵押贷款业务,从而有效地调动了全县广大农民发展林业的积极性,为发展林业注入了一股新鲜“血液”。

第4篇：房产评估管理办法范文

一、房产交易人（指房产的出让方和受让方，下同）在房产交易过程中必须开具或取得“浙江省*县销售不动产专用发票”。凭“浙江省*县销售不动产专用发票”或“不征收营业税证明”及相关部门要求提供的其他有关申报资料办理房屋契证和房屋产权证。

根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第四点，涂改发票属于未按规定开具发票的行为，对于变更（涂改）姓名的销售不动产专用发票，不得作为申报资料办理各类房屋产权证件。对历史遗留问题，如确实更改了发票的正常交易行为，由相关部门出具证明，作为申报附列资料办理房产产权证件。对违反发票管理法规，导致其他单位或个人未缴、少缴税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴税款一倍以下的罚款。

二、“浙江省*县销售不动产专用发票”的取得。房产交易的出让方在房产出让时，应当向*县地方税务局城关税务分局申请开具“浙江省*县销售不动产专用发票”，凭“浙江省*县销售不动产专用发票”向房产受让方收取款项。房产出让方在取得发票时，必须填报“*县房产交易纳税申报表”，同时提供房屋买卖合同（协议），并视税收征免规定的要求提供有关营业税营业额减除项目的发票或其他合法有效凭证，能证明符合减免税条件的相关证明材料等。城关税务分局对出让方提供的上述资料审核无误后，给予办理减免税、缴纳应纳税款、开具“浙江省*县销售不动产专用发票”等有关手续。

对于房产交易价格明显偏低或不合理的，又不能说明合理原因的，房产出让方必须提供房产评估报告书。评估报告书由*县房地产管理处有相应评估资格的人员出具。

三、因下列原因变更房屋产权的行为不属营业税征税范围，不征收营业税：

1、企业整体转让企业产权行为。整体转让企业产权是指整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为;

2、个人无偿赠送不动产的行为;

3、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为;

4、房产共有者对共有房产的分割行为。

对上述不征营业税的房屋产权变更行为，由申请房屋产权变更人提供足够的证明材料，经城关税务分局审核无误后，开具《*县房屋产权变更不征收营业税证明》。

四、其他房产交易行为的税收政策规定及管理

1、单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入额减去不动产的购置价后的余额为计税营业额，按5%计征“销售不动产”营业税；单位和个人销售抵债所得的不动产的，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额，按5%计征“销售不动产”营业税。除此以外的房产转让其营业税计税营业额为房产转让取得的全部收入额，并按5%计征“销售不动产”营业税。纳税人申报的上述全部收入额明显偏低的,以*县房地产管理处出具的评估价格作为计算依据。

2、计征营业税的营业额减除项目凭证必须真实、合法、有效，否则不得扣减营业额。除下列情况以外，以“浙江省*县销售不动产专用发票”为减除项目凭证：

（1）20*年8月1日前已发生房产交易的房产再次交易的，以原办理房产证时的“产权转移申请审批表”及房屋买卖合同（协议）作为扣除项目凭证，扣除额为产权转移申请审批表中注明的成交价或评估价（按孰高原则处理）；

（2）房改房转让以“浙江省国有住房出售收入专用票据”为扣除项目凭证，扣除额为“浙江省国有住房出售收入专用票据”注明的金额；

（3）销售抵债所得的不动产，以法院的判决书、裁定书、调解书及其他有效凭证为扣除项目凭证，扣除额为判决书、裁定书、调解书及其他有效凭证上注明的金额。

3、企业、单位（属地税征管企业所得税纳税人）转让房产按其全部收入额的1.5%预征企业所得税；属国家税务局征管的所得税纳税人，应附国税部门出具的相应证明。

个人转让房产原则上按其全部收入额的1.5%按“财产转让所得”征收个人所得税。

4、其他地方税费征税规定

房产转让人的房产转让除按上述规定征收营业税、所得税外，还应按缴纳的营业税税额征收5%的城市维护建设税和4%的城镇教育费附加，领受人按其领受的房产证按件缴纳五元的印花税，领受人的印花税可由城关税务分局委托房产管理部门代征，城关税务分局应按规定付给代征手续费。除对居民个人出售拥有的普通住宅免征土地增值税外，其他房产的出售按收入总额的1%预征土地增值税。

五、有关减免税规定及操作办法

（一）营业税减免税规定及管理

1、对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住的时间从房屋买卖合同（协议）签订的日期起计算；商品住房销售的时间以房屋买卖合同（协议）签订的日期为准。

2、个人自建自用住房，销售时免征营业税。以建设工程规划许可证、个人建房审批呈报表等为依据确定是否属个人自建自用住房。自建自用房免征营业税原则上限一套。

3、对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

对符合营业税减免税条件的房产转让，房产转让人应按规定填报《*县房产交易营业税减免申请审批表》和附送其他有关营业税减免的资料，城关税务分局对房产转让人上报的申请资料应按规定进行认真审核，对符合减免税条件的应在《*县房产交易营业税减免申请审批表》审核意见栏签署符合营业税减免税条件的理由。

（二）个人所得税减免税规定及管理

1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2、为鼓励个人换购住房，对按市场价购房后一年内出售原有住房的，其卖房金额大于购房金额的，按照购房金额与住房销售额的比例减征个人所得税；卖房金额小于购房金额的，免征个人所得税。

对符合个人所得税减免税条件的房产转让，房产转让人应按规定填报《*县房产交易个人所得税减免申请审批表》和附送其他有关个人所得税减免的资料（如售房、购房合同，交易凭证和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料），城关税务分局对房产转让人上报的申请资料应按规定进行认真审核，对符合减免税条件的，应在《*县房产交易个人所得税减免申请审批表》审核意见栏签署符合个人所得税减免税条件的理由。

六、城关税务分局应当对房产转让中的征税、减免税等情况在《*县房产交易税收征管登记台帐》上进行认真登记。并在每月终了后十日内将上月审批的《*县房产交易营业税减免税申请审批表》、《*县房产交易个人所得税减免申请审批表》一份报县地税局备案。

七、城关税务分局要及时做好房地产交易税收政策的落实工作，及房地产交易过程中税收的征收管理和委托代征工作，对纳税人在交易过程中不按规定申请填开或取得“浙江省*县销售不动产专用发票”或进行虚假申报少缴税款的，应严格按《征管法》进行处理。

第5篇：房产评估管理办法范文

第一条为规范我市房地产估价机构及执(从)业人员的执业行为，维护房地产估价市场秩序和行业形象，保障房地产估价活动相关当事人合法权益，根据《房地产估价机构管理办法》(建设部年第142号令)、《注册房地产估价师管理办法》(建设部年第151号令)等有关规定，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内从事房地产估价活动，对房地产估价机构和注册房地产估价师执业活动实施监督管理，适用本办法。

第三条市住房和城乡建设局(以下称市房产行政主管部门)是本市行政区域内房地产估价机构、房地产估价师注册、执业活动的行政主管部门，负责房地产估价机构资质、执业人员资格及房地产估价活动的日常监督管理，并对各县(市)进行业务指导。

各县(市)房产行政主管部门负责对本行政区域内注册房地产估价师执业活动的监督管理工作。

发改(物价)、工商、税务等有关部门要切实履行职责，密切配合，做好与房地产估价服务有关的管理工作。

第二章房地产估价人员管理

第四条从事房地产估价服务的人员，须取得《执业资格证书》后，并受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册，取得《注册证书》后，方可从事房地产估价活动。

第五条房地产估价师从事房地产估价活动，不得有下列行为：

(一)不履行注册房地产估价师义务；

(二)在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；

(三)在执业过程中实施商业贿赂；

(四)签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；

(五)在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；

(六)允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；

(七)同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；

(八)以个人名义承揽房地产估价业务；

(九)涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；

(十)超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；

(十一)严重损害他人利益、名誉的行为；

(十二)法律、法规禁止的其他行为。

第六条房地产估价师在注册有效期内实行年度诚信执业评价，评价结果通过新闻媒体向社会公布。

第三章房地产估价机构管理

第七条房地产估价机构应当依法取得房地产估价机构资质后，方可从事房地产估价业务。

第八条房地产估价机构应遵守法律、法规和规章的规定，坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和技术标准，恪守职业道德。

第九条房地产估价机构从事房地产估价活动，不得有下列行为：

(一)提供虚假材料，申请或骗取房地产估价机构资质；

(二)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质；

(三)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；

(四)以迎合高估或者低估要求，给予回扣、收费不开票据、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；

(五)不签订委托合同或者虚假委托；

(六)违反房地产估价规范和标准，出具有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的估价报告；

(七)接受未经当地房地产主管部门备案的房地产经纪机构的业务，进行房地产估价；

(八)恶意串通损害第三方利益；

(九)在国家或省未出台新的收费标准前，按件收取评估费用；

(十)估价机构允许非估价师以估价师名义执业；

(十一)一年度内有两次(份)估价报告经抽查或鉴定不符合规范要求；

(十二)不配合房地产行政部门对其进行检查或调查；

(十三)法律法规禁止的其他情形。

第十条房地产估价机构在资质有效期限内实行年度诚信评价，评价结果通过新闻媒体向社会在公布。除年度诚信评价外，市、县(市)房地产行政主管部门应不定期对房地产估价机构进行检查，并公布检查结果。

第四章法律责任

第十一条房地产估价师从事房地产估价活动，违反本办法第五条规定之一的，由市、县(市)房地产行政主管部门根据《注册房地产估价师管理办法》规定，给予警告，责令其改正，并处以1万元至3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十二条房地产估价机构从事房地产估价业务，违反本办法第九条规定之一的，由市、县(市)房地产行政主管部门按照《房地产估价机构管理办法》的规定作出经济处罚。估价报告严重失真，造成重大社会影响的，建议资质许可机关降低其资质等级、撤回或注销估价机构资质等处理。

第十三条房地产估价机构及其执业人员违反相关规定，属于发改(物价)、工商、税务等部门处罚的，从其规定。

第十四条房产行政主管部门工作人员在房地产估价机构、人员管理工作中，、索贿受贿的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五章附则

第6篇：房产评估管理办法范文

一、“两税”管理的矛盾日益突出

一是存在税企之间的信息不对称矛盾。企业在购地、建房等增资时，往往不申报相关信息，税务部门只能通过日常观察或纳税检查时发现问题，造成税务部门的税源管控总是“慢半拍”。

二是存在征管不到位的现象。因“两税”占地税收入的比重偏低，属于零散型小税种，且征管难度较大，检查过程费时费力，容易被忽略。基层税务机关一般选择在年度汇算清缴时结算，日常检查大多不深入。

三是存在人为修改信息的主观因素。在征管数据平台中，信息录入、修改门槛过低，存在人为造假的空间。如“两税”目标管理考核时，为了考核过关，管理员按已征税额，人为修改征管信息平台内数据，使得“两税”信息严重失实。

四是企业故意隐瞒计税依据的真实性。未按税法有关规定将土地使用权计入房产原值，漏缴房产税，企业新增土地使用权未纳土地使用税，企业新建办公楼的初次装修或进行房屋改造支出未计入房产原值，少缴房产税，企业新建办公楼的初次装修或进行房屋改造支出未计入房产原值，少缴房产税等。

五是存在日常欠税管理漏洞。近几年，由于税收任务下调，地方税源相对充裕。而流转税实行“以票控税”后，很少形成跨年度欠税，“两税”新欠现象相对增加，并成为调控的“主力”。基于“清理旧欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠税游离于系统管理之外，能否及时足额征缴主要依赖于管理员的素质，且资料收集、传递、保管和人员换岗过程，都较易造成税源流失。

二、确保“两税”评估的质量与效率

（一）信息比对锁定案头评估

遵循“从点上发现问题，从线上分析问题，从面上解决问题”的工作思路，对企业自查填报的表格和资料进行汇总，比对逻辑关系，发现错误通知修改或重新填报；将企业自查申报的涉税信息与系统内“两税”信息进行比对；将企业自查申报信息与日管中，特别是征收管理台账中的登记信息进行比对。对企业应登未登记、应变更未变更、登记数据不实、应缴而未缴或未足额缴税等错误信息，统一进行了更正，逐户填写“两税”税源（变更）登记表。

（二）疑点复核确保数据准确

针对评估比对发现存在重要疑点、与日常掌控的信息误差较大的企业进行了下户核查。而对有可能存在问题的企业列入待核查企业序列；对税企双方存在争议的涉税情况，由各税务所转入日常检查；对未发现问题的企业，按照不低于总户数20%进行抽查。复核、更正对企业的相关信息登记，弥补上一阶段的不足，确保了与系统数据对应和匹配。

（三）归档建制科学规范管理

按照规范化管理要求，各税务所对“两税”相关资料进行了整理、归类和建档。统一制订了目录，建立起规范的管理台账；加强“两税”信息的动态管理，明确了凡下户必查“两税”信息的管理规定；制定了《征管档案一户式管理办法》，进一步完善了对“两税”信息的管理内容。

三、利用数据融合与增值，适时比对做好预警反馈

（一）风险排查，找准薄弱环节，做到“分级负责、评估预警”

依照《征管法》规定和分类改革方向，调整征管岗位和流程，确定“两税”评估的重点部位，充分运用现代化税收管理手段，将已普查清楚的税源底子如应税土地面积、应纳税款、土地座落地、房产原值、租赁情况等逐户输入计算机；实行“巡查制”，要求管理员日常加强巡查。对税源信息进行一户式的风险排查，实施风险监控，对存在问题及时处理与预警反馈。

（二）更新信息，建立信息交换平台，实行长效采集机制

税务机关要依托征管平台，加强同国土、建设、房产等部门沟通与协调，加大信息交换获取力度。对企业房产和土地使用情况，定期核对调查，及时更新基础信息，做好跟踪管理防范风险。当前，税务部门应借助现有社会上的资产评估力量，着手建立一个高水平、不以盈利为目的的财产评估机构。这样既可降低财产评估费用，又可保持评估的权威性和公正性，为房产税、土地使用税提供较为准确的计税依据。

（三）运用“人+机”模式，强化数据利用

对土地使用税、房产税税源数据库加强严格监控和维护。实施多环节、多角度的数据比对，适时更正偏差，实现与省、地、市局信息系统的数据融合与增值利用；必须核实纳税人的计税依据，必要时采取实地勘测丈量、实地调查，采集相关信息，并针对采集到的基础信息进行重点比对、分析纳税人申报数据是否准确、采集录入信息是否真实可靠，认真核实，确保数据的准确性。实行房产证、土地使用证、租赁合同等原始资料电子扫描与档案保存，降低人为因素影响，防范管理风险。，同时，提高税收管理员履职能力，规范税源管理、纳税评估、风险监控行为。

第7篇：房产评估管理办法范文

关键词 房产中介 拆迁面积 倒卖安置房

中图分类号：D632 文献标识码：A

一、房产中介公司购买面积的对象

市场经济离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过中介得以发挥。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有现实意义。中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。但近年来，随着城市化进程的加快，房产中介为追求利润的最大化，将眼光瞄向了农村拆迁这块市场。

在实践中，房产中介公司常会采取以下做法，首先中介公司相关人员到列入政府拆迁规划范围的村民家里，挨家挨户询问村民是否有房屋出售，从而要求村民提前拆迁。提前拆迁是指，村民的房屋在拆迁的整体规划范围内，但不在本期的拆迁中，中介为了做倒卖房屋生意，要求村民把房屋面积出售给中介而进行提前拆迁。在实践中，房产中介公司主要从以下两类人群下手：

一是城市买房或急需用钱。随着生活水平的提高，村民在城市买房已司空见惯。而城市商品房均价在每平方米7000元左右，急需用钱的村民会考虑将年老父母接到自己家中住，将父母的房屋面积买掉。一般而言，农村一户人家面积在60平方左右。而中介公司出价在每平方米4000元左右，所以农村一套60平方左右的房子能卖到24万左右人民币，而且一旦达成协议，中介公司会在一个星期内将现金汇入村民账户。这对村民无疑是个巨大的诱惑。

二是父母留下的遗产房。在农村，父母过世后，子女一般将父母留下的房屋进行修葺，在里面堆放柴木、农具或饲养家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆迁政策，通过欺骗村民，鼓吹拆迁政策时常变换，以后遗产房政府不再补偿的说法。另一方面装好人给村民支招，即使遗产房给拆掉了，等拆迁队撤退之后，依然可以重建，政府不会管这些琐事，而且下次正常拆迁时，仍然可以得到一定补偿。实践中，提前拆迁的村民几乎无一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的还要好。

三是利益驱使。中介和村民签订的协议中含货币置价、建安价、区位价、附属设施价、宅基地补差价及各种奖励等所含政府货币安置的各种项目，并将政府货币置价标准进行提高，村民见有利可图，就愿意提前拆迁了。

二、房产中介公司购买拆迁面积的程序

房产中介公司和村民谈妥之后，和村民会签订一份协议，内容主要是，甲方（村民）自愿将位于某地多少面积的房屋出售给乙方（中介中某人），选定的安置房全部由乙方出资，以甲方名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房、出售。也就是说这份协议签订好之后，名义上手续全部是由甲方去办，但实际上所有的权益全部由乙方享受。在实践操作中，甲方只需向村里提出提前拆迁申请，村里审核通过之后，甲方只需等着拿钱即可，一切手续都由乙方去操作。中介通过和城建指挥部售房部人员打交道，很快可以拿到现房，拿到现房后，就将该套房子挂牌在自己中介进行销售，等有人愿意购买该套房屋后，房产中介就把甲方办产权证和土地证，拿到产权证和土地证后立即帮购买户办理过户手续。

三、房产中介购买拆迁面积的原因

一方面，中介购买拆迁户面积后，虽然村民实际上拿到了钱，但村民和中介公司协议上村民是产权置换，而且也是以村民名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房，有较多优惠政策，如房屋征收补偿安置政策汇编中对遗产房的规定：有单独产权证的遗产房，可按一户补偿和安置。产权调换面积原则上不大于合法建筑面积加32平方（高层和小高层不大于合法建筑面积加48平方）。另外对非遗产房的规定：被补偿人选购安置房总面积一般不得大于被征收合法建筑面积或人口安置面积加32平方，（高层或小高层为48平方）；如被征收合法建筑面积或人口安置面积小于50平方米，可以选择一套多层面积不大于82平方米或高层、小高层面积不大于98平方米的安置房；在上述规定的安置面积内，安置房结算价格按原规定执行。确因套型限制需突破上述标准的，超面积部分按市场价计算，市场价由市物价局参照市场价格水平合理确定。另外，选择高层（小高层）安置的，安置房面积超合法产权面积部分享受18平方米优惠商品价及30平方米的商品价等。这样，政府拆迁中本该村民享受的优惠政策转为由中介公司享受，给中介公司带来了巨额利益。

另一方面，中介通过关系，不仅能够拿到现房，而且拿到的现房层次、面积都比较好，这样有利于中介公司将该房子出售。

综合上面两方面的因素，实践中，中介收购村民一套50平方的面积，经过产权置换，将安置房进行倒卖后，去除给村民的成本，所赚颇丰。

四、房产中介公司是否构成行贿犯罪

提前拆迁需要经过村干部主要是村支部书记的同意，所以房产中介在收购拆迁面积时，一般先和村支部书记打好关系，等得到村支部书记允诺后，他们才向村民去收购，收购过程中，有时还会请村干部出来和村民进行协调等。在收购到的拆迁面积进行产权置换后，等挑选好的安置房出售之后，再给村支部书记巨额回扣。村支部书记在协助政府拆迁过程中，利用职务便利，为他人谋取利益，收受他人贿赂，涉嫌受贿犯罪毫无疑问。那么房产中介公司行为是否构成行贿犯罪，关键在于房产中介公司谋取的利益是否属于不正当利益？

2008年11月20日“两高”《关于办理商业贿赂刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第九条规定：“在行贿犯罪中，‘谋取不正当利益’，是指行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益，或者要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。在招投标、政府采购等商业活动中，违背公平原则，给予相关人员财物以谋取竞争优势的，属于‘谋取不正当利益’。此规定将‘谋取不正当利益’的行为界定为两类：一是行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益；二是行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。

在上述案列中，村民申请提前拆迁，村干部进行审核，因为法律、法规、规章等对提前拆迁没有相关规定，政府拆迁政策中也没有涉及提前拆迁这个概念。因此从‘行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。’这条规定无从下手；如果要认定为‘谋取不正当利益’只能从‘行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益’这一规定下手。

那么房产中介有无谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益呢？笔者认为房产中介谋取的是不正当利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》第三条规定：本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。因此，我国对房产中介主要角色的定义为“居间人”，指促成合约成立之后即视为居间服务完成。在本案例中，房产中介人员出售的房屋名义上是拆迁村民和购买人签订的合同，但实际上是房产中介出售的房子是自己作为自己的委托人，这是法律所禁止的。

其次，《房地产经纪管理办法》第十四条第二款规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。在实践中，从房产中介和拆迁户签订的协议来看，都是以个人名义签订的，这也是违反管理办法的。

第三，《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。在本案例中，房产中介向购买人隐瞒其已和拆迁户达成购买协议的事实，使购买人误以为和拆迁村民交易，另外，房产中介收购拆迁面积支付的成本和最后的利益也是相差甚远，应属于低收进高价卖赚取差价的行为。

第8篇：房产评估管理办法范文

【关键词】房地产抵押贷款贷款额度风险评估体系风险防范

房地产抵押贷款面临的风险

房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。

日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①

抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。

抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。

抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②

房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。

除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。

房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。

房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。

金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。

房地产抵押贷款的风险防范

完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。

对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。

完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。

第9篇：房产评估管理办法范文

关键词：住房抵押贷款；交易费用；供给与需求量

在我国，向银行申请贷款购房的居民并不多。住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，据央行报告表明，我国个人住房抵押贷款市场的规模与西方发达国家相比仍偏小。2007年底我国个人住房按揭贷款占GDP比例为11.7%，而欧盟国家占GDP比率平均达到39%。其中英国为60%，德国为47%，荷兰为74%。由此可见，我国个人住房抵押贷款的增长潜力巨大，但交易费用的高昂成为其增长的阻碍因素之一。

1从债权人角度分析银行提高交易费用的原因

1.1对抵押物的审查

（1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘察和估价，从而直接增加了银行的成本。

（2）产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。

（3）对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。

1.2鉴别对象的费用

中国缺少个人信用制度，关于个人信用的信息零碎，不充分。为了获取信用状况需花费大量资源，如对借款人提供的各种证明其能力的文件真实性审查等。为了减少费用，银行不得不提高市场准入。如借款人资格限定，必须具有当地正式城镇户口，必须具有贷款行认可的单位作为归还贷款本息的担保人，必须杂贷款行存足相当于房价30%以上的存款。虽然可以将潜在的违约者排除，但导致了信贷配给。再者，银行缩短贷款期限。我国一般最长为15年，个别为20年。而英国可达15-25年，美国可达20-30年，最长可为35年。降低贷款额度或贷款比率也是措施之一。最高贷款额度为70%，但有30%存入款项，因而实际最高贷款额不超过40%，对解决购房的作用很小。

2从债务人的角度分析需求量小的原因

（1）磨鞋底费用。借款人为证明自己是低风险的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物评估报告、提供收入证明材料等。为此，不得不花费大量的时间和金钱。

（2）审批环节复杂，不习惯正规的借款交易。环节如下：①借款人贷款申请。②银行对申请审查。③对抵押住房的实地勘验和估价。④住房抵押的审批。⑤签订合同和协议。⑥办理产权登记手续。

（3）有形费用支出过高。过高的保险费、评估费和其他中介费用使许多有贷款购房意愿的居民望“贷”兴叹。如据1998年出台实施的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款以房产为抵押，必须办理住房保险，且要求保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，保险费由借款人承担。又如房产评估部门要求借款人每年必须对其贷款抵押的房产按市场现价评估一次，且每评估一次都按房地产价值的3%支付评估费。

3减少交易费用的措施

3.1建立个人信用制度

第一，建立由政府主导以股份有限公司为实体的全国性个人征信系统。如上海资信公司采集上海68万户银行消费信贷用户和118万张可透支信用卡用户的个人贷款以及透支信息，以此来判断其信用状况。第二，建立科学统一的个人信用评估指标体系。比如建立价值体系和信誉体系等，根据个人的有形无形资产，受教育程度和收入水平等来评估。第三，创建个人信用制度所需的法制环境。如通过立法明确对个人信用资料的搜集、整理、披露和使用，以及明确个人信用主体权利义务和行为规范。3.2发展住房二级市场，降低住房处置成本

第一，降低住房交易税费。今后应该重点降低营业税、契税和个人所得税。它们在交易费用中占80%以上，降低这几种税才能切实减轻住房交易环节中的税费负担。第二，简化交易手续，从而加快住房交易速度。第三，规范中介机构，提高其服务质量。第四，健全产权保障制度。房地产行政主管部门要严格规范并认真执行抵押登记制度，消除重复抵押和无效抵押，明确各方权利人产权边界。第五，健全抵押物处置制度。如健全抵押房地产实现制度，保证抵押权人能够从相关收入中优先受偿；健全对借款人的安置制度，建议由政府有关部门安置解决住房问题。

3.3政府的支持

首先，政府应制定和实施完整的住房金融法规和住房法规。其次，以政策优惠刺激金融机构向中低收入居民发放额度大，期限长和利率低的贷款。比如在住房贷款利息补贴额应该能弥补贷款人在利息上的损失或交易成本的增支；政府向住房贷款提供担保或保险保证，减轻违约风险，提高资产流动性和质量，以便在二级市场上出售。另外，政府应大力支持住房贷款二级市场的发展。贷款人可以通过在二级市场上将贷款债权转让给其他投资者的办法提前收回贷款，从而避免或减轻信用风险以及其他各种风险。

3.4中介机构的建立

建立对居民个人的资信状况进行调查和评估以及确认抵押物权属关系和产权转移的机构。规模效益和专业化可以带来省时和信息真实等一系列好处。更重要的是还可以避免因为不熟悉法律而可能出现的违法行为；另外，建立住房贷款发放的机构，银行寻找客户并办理具体的贷款手续，方便借贷双方。

3.5加快制度建设

要使居民住房抵押贷款市场得到迅速稳定的发展，需要完善的正式制度，如住房产权制度、住房抵押制度和住房价值评估制度等。另外，管理规定的颁行应通过立法渠道和法律形式来保证各项管理规定的权威性和协调性。

参考文献

［1］曾国安.住房金融：理论、实务与政策［M］.北京：中国金融出版社,2004.