智慧房地产管理精选(九篇)

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第1篇：智慧房地产管理范文

关键词: 房地产测绘 质量管理

一、房地产测绘概述

房地产测绘即运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况;权属状况、位置、数量、质量以及利用状况。具体可分为房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘,是指在某个城市或某个地域内,大范围、整体地建立房地产的平面控制网,进行房产权属管理和实施房地产开发建设管理需要测绘房产分幅平面图;房产项目测绘,是指房屋权属登记时对房屋面积测算而进行的分丘、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果资料,为房屋确权之所用。这种由房产测绘形成的成果产品被房产行政主管部门确认后,在法律上得到认可。为此,房地产测绘企业必须具备房产测绘相应资质,能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码,经所在行政区的房产权属登记机构审核,纳入房产档案集中统一进行数据处理,建立统一的信息管理系统,为房屋权属登记确权及其档案利用服务,并承担相应的法律责任。

房地产测绘是一种将房地产管理业务与常规的测绘技术相结合的专业测绘。进行房地产测绘所得出的结果,与房产权属界址、房屋面积、房屋产别等都同时具有相同的法律效力,而且会被载入房屋权属证书。这样导致进行房地产测绘所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据,拥有权属(法律上)、财政(税收上)和城镇规划三大基本功能。

在法律方面,房地产测绘图所表示的是每户所有的房屋的权属范围。房地产测绘图编入房产证需要经过主管部门的审核和确认,每户整理其房屋产权时,都需要申请登记其房地产测绘图。房地产测绘图是编入房地产有权证书的一张附图,是一张具有一定法律效力的图纸。进行房地产测绘得出的房地产测绘图是加强房产管理、核定产权、颁发房地产证书、保障房屋所有者的合法权益,加强社会主义法律管理的重要依据。

在经济管理方面,房地产测绘可以为相关部门提供大量且精确的图纸资料。为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化,建立产权产籍和产业管理的图形档案,统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据,也为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房地产测绘为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据,确保各项税费的及时征收。

在城市规划方面,城镇房产管理部门和城市规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样,才能进行妥善的管理和合理的规划建设,更好地调配使用房屋和土地,有计划安排旧城区住宅的修建改造,土地征迁等新区的规划建设。进行房地产测绘的房地产测绘图也是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

二、房地产测绘的质量管理的内容

1. 作业时间管理

由于进行房地产测绘时,外界的环境因素会对房地产测绘产生较大的影响。工作人员很难控制房地产测绘时外界的环境因素,因此工作人员应根据实际情况选择合适的时间并采取适当的措施,消除或减少外界的环境因素的影响。

2. 仪器管理

使用质量检验合格的测绘仪器进行房地产测绘是保证房地产测绘质量的最基本的前提。对于用于房地产测绘的测绘仪器、工具,企业应该定期检验校正,经常对其进行保养。企业应该爱护用于房地产测绘的测绘仪器,例如烈日或者雨天进行户外作业时,应该对用于房地产测绘的测绘仪器遮伞,防止其曝晒或雨淋。在企业的日常经营活动中,管理用于房地产测绘的测绘仪器的精度也是一项较为复杂的、经常性的工作。传统的测绘仪器管理方法主要是通过手工记录的方式对测绘仪器进行登记注册、资料更新等等,这些传统的测绘仪器管理方法随着时问的增长,渐渐的显现出其管理弊端,例如查询测绘仪器时效率较低,测绘仪器的相关资料繁多、数据冗长,新旧测绘仪器的相关资料容易混淆等等,因此企业目前可利用计算机建立专门的测绘仪器数据库,随时更新测绘仪器的相关资料,实现测绘仪器的数据共享。

3. 人员管理

进行房地产测绘的工作人员也是影响房地产测绘的质量的一个重要的因素。即使企业使用最先进的自动化仪器采集数据、自动处理来进行房地产测绘,但自动化仪器的安装、使用位置以及何时使用,仍然由进行房地产测绘的工作人员决定,因此房地产测绘的质量会受到工作人员的影响。进行房地产测绘的测量人员应该具有扎实的测量知识,丰富的作业经验,会熟练的操作测量仪器。进行房地产测绘的工作人员应经过专业培训才可上岗工作。

三、加强房地产测绘的质量管理

1. 增强质量管理意识

企业的各个部门和各个员工都应认识到提高房地产测绘的质量是他们的职责。企业的管理人员应加强对房地产测绘质量的管理,明确房地产测绘的基本任务和基本原则,为房地产测绘的质量把关。进行房地产测绘的工作人员应该具备加强测绘质量的意识,树立质量第一的观念。在进度与质量相冲突时,永远把质量发在第一位,较好的处理房地产测绘质量与进度之间的关系。企业在考核房地产测绘成果时,应把质量作为考核中最重要的指标。对房地产测绘的质量可以实施责任追究制,加强企业各个部门和各个员工的责任感。

2. 加强工作人员的职业水平

工作人员的职业水平对房地产测绘的质量有重要的影响。城市的总体规划、城市的建设发展以及房产权属证书都需要房地产测绘图,房地产测绘的质量好坏对城市的总体规划、城市的建设发展以及房产权属证书都产生了重要的影响。企业可以运用市场竞争机制来选取优秀的测绘工作人员。企业可以开展公平、公正、公开、诚实信用的聘请员工的活动,让技术水平较好、社会信誉好的测绘工作人员进行房地产测绘工作。进行房地产测绘的工作人员应掌握房地产测绘质量标准。熟悉房地产测绘的操作规程。在日常工作中,工作人员应接受专业培训。为了对房地产测绘工作负责,工作人员应持证上岗。进行房地产测绘的工作人员还应具备良好的身体素质,例如拥有健康的身体和充沛的精力。房地产测绘工作大部分在户外进行,技术含量高、流动性差、待遇较低,但是为了保证房地产测绘的质量,造福于人民、贡献于社会,进行房地产测绘法人工作人员必须安心本职工作,保持积极、乐观、向上的健康心理,以实事求是的优良学风,以谦虚、谨慎的工作作风,充沛的体能、旺盛的精力、兢兢业业做好工作。管理人员也应对房地产测绘质量进行全方位、科学的管理。管理人员除了应具备丰富的房地产测绘知识外,还应该具备一定的房地产测绘质量管理经验。管理人员也可以通过加强学习,提高管理水平,从而达到提高房地产测绘质量的目的。对于房地产测绘的质量,企业的各个部门和各个员工应具有责任感和奉献精神。

3. 发挥政府部门的监督作用

政府部门应该加强对房地产测绘质量进行管理和监督,达到提高房地产测绘质量的目的。实施房地产测绘的企业也应该主动的和政府相关部门进行沟通和联系,办理房地产测绘质量的监督手续。房地产测绘企业用主动的接受政府的监督和检查,不应对政府的监督和检查产生抵触情绪,房地产测绘的结果必须经过相关部门的鉴定和审核,这样才能确保房地产测绘结果的准确和完整。房地产测绘工作的实施必须按照国家的有关规定进行,并接受国家相关部门的监督,这样房地产测绘的质量才会得到提高,企业的竞争力也会得到提高。

四、结语

综述所述,文章首先探讨了房地产测绘,接着分析了房地产测绘的质量管理的内容,最后提出了加强房地产测绘的质量管理相关对策。在现实生活中,部分房地产测绘的质量管理存在一些问题,相信随着我国市场经济的发展和市场经济制度的健全,以及企业员工素质不断提高,随着法律监督能力和审计能力不断增强,房地产测绘的质量管理水平将会得到提高。

参考文献:

[1]游小岩,《房地产测绘绉议》,中国科技信息,2009.4

[2]徐伟玉,《房地产测绘数据管理模型的构建研究》,科技咨讯,2009.15

[3]杨敏芝,《关于房地产测绘成果质量的探讨》,科技风,2008.16

[4]陈亮,《房地产测绘企业管理问题探讨与分析》,大众商务,2009.5

第2篇：智慧房地产管理范文

【关键词】GIS；房地产测绘；数据组织；数据管理

随着我国经济的飞速发展，我国的房地产经济步入了快速发展时期，全国大中小城市的房地产管理部门也将房地产信息建设列入了工作的重点，不断地研发了多种形式的房地产业务管理系统。地理信息系统也称作为GIS，GIS是将地理学、计算机科学、几何学以及应用的对象等相互结合的综合性高新技术，可以将房地产管理中的信息和地理位置的反映图形进行有效的结合，跟据用户的实际需求对结合后的信息进行具体的分析，为现代化、信息化的房地产管理打下良好的基础。

1 房地产测绘软件的应用情况

当前，已经有不少的房地产测绘软件应用到了实际工作中，但是由于房地产信息系统的不断发展，这些软件已经不能够满足信息系统管理的需求。主要表现为原本以制图为基础的房地产信息系统所需要提供的房地产测绘信息已经不仅仅是纸质的图形，必须要包含信息化、数字化的图形信息以及属性信息，而当前的房地产测绘软件都已经不能够满足这个需求。所以，想要对这种现状进行改变，就必须要对基于GIS的房地产测绘系统进行开发。在传统的房地产测绘软件中无法进行属性信息与图形信息的一体化储存技术，虽然图形数据和属性数据都是电子格式的，但是图形信息与属性信息都是进行分离存储的，而且数据储存之间没有直接的联系，所以无法选择简便的方法来访问这些数据。传统的房地产测绘数据无法与信息系统进行无缝的集成，数据必须要通过手工进行处理，甚至还需要将数据全部数字化后才能将其转入到信息系统中，这就会增加房地产测绘数据的成本和周期，显然说明了传统的房地产测绘软件无法满足房地产信息系统日常更新与维护的需要。

2 信息系统在建设中存在的问题

国内的大多数城市的系统建设以及应用的实际情况表明，当前房地产信息系统在建设的过程中存在的问题主要就是房地产测绘与信息系统之间没有相关的联系。在当前的大部分系统中，房地产测绘数据在采集、分析以及利用之间缺乏有效的联系，房地产测绘负责的只是制图，属性信息的采集工作还需要通过其他业务来完成，房地产测绘的结果就是形成纸质的报表以及单一的数据文件。这不但浪费了人力和财力，还导致数据出现不准确、不一致的情况。房地产测绘很难入库，部分信息系统在进行建设的过程中，已经对测绘成果的利用情况越来越重视，但是仍然不能进行有效的利用。这必须要转变传统的房地产测绘观念，就是要将以制图为主的房地产测绘转变为以信息采集为主的房地产测绘。这个问题的产生与当前房地产测绘使用的手法以及工具有直接的联系，房地产测绘系统不具有向房地产信心管理系统提供有效的信息的能力。

3 将GIS引入到房地产管理中的意义

将GIS引入到房地产管理中是房地产管理发展的一个新的方向，它代表着房地产管理逐渐走向成熟，管理模式也更加的规范。房地产信息中包括了坐标信息、产权信息、自然信息、金融信息以及管理信息等等。坐标信息能够确定房屋的地点有非常重要的作用，传统的房地产管理中，房屋的坐标普遍都以城市的街道名来定位，而城市的街道名具有模糊、不精准、易变等特点，无法从根本上避免重复发证等情况出现。引入GIS之后，将办证的房产与房地产地形图进行紧密的关联，运用房地产地形图的坐标来对房地产坐落进行精准的定义，确保以图管证能够得到实现，确保房地产办证工作的顺利、准确的进行。引入房地产GIS系统，能够将一定范围内的任何房地产信息进行分析、统计，例如，房地产的密度分析、房地产容积率分析、按产别进行的分类统计、房屋拆迁统计等等，也使城市房地产现状更加容易了解。

4 基于GIS房地产系统数据组织与管理

4.1 房地产系统数据库的管理方式

空间数据具有非结构化的特点，在GIS应用的初期，数据库一般都使用文件与数据库混合的方式来对空间数据进行管理，其中最为典型的就是ArcInfo，还有部分系统则运用了纯文件的方式来对空间数据进行管理，例如MapInfo。这种管理方式存在着很多的不足，主要的表现为：文件的管理系统功能较小，不能保证数据的安全性、完整性、一致性，缺少在数据损坏之后的恢复功能，多个用户同时控制的性能要比关系数据库管理系统要差很多。为了解决这些问题，我们要遵守关系数据库组织数据的原则，对数据进行关系范本形式的分解，分解成等量的记录数据，并制定成表进行储存。并且，按照关系模型的分解和连接之间的原则，在对空间对象进行处理的时候，就不需要进行太多的连接操作，减少了耗费的时间，提高了存储的效率。

4.2 数据共享管理

数据共享是各个部门、各个企业以及公共网将同一数据进行共享。能够确保房地产管理信息化得以实现的关键性问题就是数据共享。房地产管理信息化的主要核心就是要建立起数据共享平台，这也是保证数据平台资源的共享以及其他行业平台的资源交互的基础。房地产管理的各个部门可以利用数据共享平台来使用统一的基础地理图形数据，利用数据一体化的相关模型来确保房地产数据和功能的共享，保证房地产数据的分布储存和集中管理。

4.3 房地产空间数据的组织形式

房产图是对房产的产权、产籍进行管理的重要依据，我们可以按照房产管理的需求来进行划分，可以分为：房产分幅平面图、房屋分户平面图、房产分丘平面图。房产分幅平面图是对房屋及用地的位置、产权归属等多种情况进行体现的基本图，也是对分丘图与分户图进行测绘的基础。房产分丘平面图是房产分幅图的局部图形，也是进行房屋产权证附图绘制的基础。房屋分户平面图是户为单位的，对房屋的产权归属进行体现的详图，有明确房屋的产权界限的作用，普遍作为房屋所有权证的附图来进行使用。下图对房地产的空间数据对像存在的映射关系进行描述。

5 结语

GIS是对图形信息进行采集、更新、存储、输出、分析等处理的处理工具，GIS也为人们的日常生活带来了极大的便利。GIS改变了传统的房地产管理信息系统软件重视属性信息的情况，表现了房地产管理逐渐的走向成熟，管理更加的走向规范。所以，采用GIS技术对房地产测绘信息管理系统进行构建也满足了人们日常生活的需求，使地理信息系统真正的做到了服务大众。

参考文献：

[1]万剑华,孟慧,刘善伟,刘国庆.基于GIS的土地与房屋管理信息系统设计与实现[J].山东省测绘学术年会论文集,2006.

[2]刘刚.基于GIS技术的房产测绘信息系统的设计与实现――济南市房地产测绘信息管理系统实施方案[J].山东省“数字国土”学术交流会论文集,2007.

[3]宋广班,冯学智,王周龙.南京市房产侧绘信息系统的设计与实践[J].计算机应用研究,2000(17).

第3篇：智慧房地产管理范文

[关键词]房产测绘软件 房产测绘智慧通 测绘成果

[中图分类号]P25 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）02-0062-01

房产测绘的内容分两大部分：一是房产分幅平面图测绘；二是房产面积测算。房产分幅图平面测绘包括房产平面控制测量，房产要素调查，分幅图绘制；房产面积测算包括房屋面积测算和房屋用地面积测算。房屋面积测算越来越为社会和百姓所关注，因为房屋面积的多少直接关系到百姓的切身利益。房屋面积测算（也就是分户图测绘）业务分为四项：商品房销售面积（预测）测算（包括变更测算），商品房建筑面积测算，自建房屋建筑面积测算，对有争议的房屋进行面积鉴证。分幅图测绘是建立房地产信息系统的基础，加入分户图数据资料，完善房地产信息系统，实现以图管房。房屋面积测算软件在房产测绘行业中有重中之重的地位。

没有房屋面积测算软件之前，房产测绘的工作人员通过设计院出具的建筑施工图纸，第一步提取房屋几何图形的每条边尺寸，手算出户室面积；第二步提取公用面积尺寸，算出公用面积；第三步根据《房产测量规范》及《沈阳市房屋面积测量与计算细则》，将公用面积按比例分摊给户室；第四步，计算出房屋的建筑面积；第五步，统计房屋户室套内面积分摊面积以及建筑面积，绘制房产面积测绘成果分层分户表。数据量大，误差率高，让房屋面积测算事业面临着严峻的考验。随着房产事业的发展，有很多综合体系楼盘，多分摊系数出现，让手算房屋面积更加艰难。

小八软件是建设部2002年的面积测算产品，操作简单方便，应用广泛，能应对大多数住宅网点商业楼盘，自动生成分层分户图、分层分户表等成果文件。应用的10年间，它完成了房产测绘数字化的变革。但对于日益复杂的楼宇，比如弧形的或者拱形的图形，不能提供良好支持。更重要的是在绘图方面，小八软件不是基于AutoCAD的，不能够直接导入开发单位提供的CAD图纸，需要重新绘图。

测量师软件2007年应运而生，一个以AutoCAD为平台，提供专业房产面积分摊计算、自动生成测绘成果报告书及权证附图的房产测绘软件。绘制功能强大，具有相同户型可以在不同层中进行复制，对于数量大的档口、商铺便于操作等优点。它简化了房屋面积测算的繁琐步骤，减少了工作量，完成了房产测绘智能化的飞跃。但是该软件在公用面积、户室定义、图形修改，出具成果资料等方面不如小八软件快捷、方便、直观。对于复杂的嵌套分摊情况，不能提供良好支持。测绘成果是开发单位每次申报所形成的成果资料，主要包括房产平面分幅图、分层分户表、分层分户图、面积审核报告书等资料。这些资料不仅是测绘成果的电子档案记录，而且还是办理后续房产业务的依据。测绘中心的分幅图成果是通过清华山维软件EPS2003出具的，EPS2003为单机版，成果库为.exf文件的形式。

分层分户图的成果库包括小八软件、测量师软件提供的两种成果。这两种软件均为单机版，成果库存储在工作人员的电脑中。小八软件的成果是Accsee数据库文件（.MDB文件），测量师的成果是CAD文件（.DWG文件）和Access数据库文件（.MDB文件），还包括报告书等辅助的表格文件。测绘成果库数据文件多、数据格式多样、数据分散，必须有专门的FTP服务器管理这些成果库。信息技术的发展为提高城市房产管理水平带来了新契机，Internet日益普及、Web技术日趋成熟、GIS应用逐渐推广、数据库技术高速发展，为建设现代化城市的“数字房产”打下了坚实的技术基础。

第4篇：智慧房地产管理范文

今年6月底，安徽的开发商蓝鼎控股集团有限公司（下称“蓝鼎集团”）成为赴港“借壳潮”中最新的参与者。而就在一个多月前，已被蓝鼎集团成功收购的A股上市公司——湖北迈亚正式更名为“蓝鼎控股”。

作为这家公司的实际控制人，仰智慧在下一盘很大的棋。

AH双翼齐飞

在内地股市IPO尚未开闸之际，香港资本市场成为吸引内地企业的一块宝地。尤其是大连万达、绿地集团等大型房企相继在香港买壳，更是将内地房企赴港借壳上市的热情推向。

不过，资本市场向来都是大鳄的“游乐场”。国内的中小开发商冲进拥挤的香港证券市场，买下一家空壳公司，却并不多见。蓝鼎集团成为了“吃螃蟹”的一个。

被蓝鼎集团相中的壳公司是嘉辉化工。港交所证券披露权益显示，嘉辉化工已于6月14日向湖北蓝鼎集团董事会主席仰智慧售出80.25亿股份，涉资13.25亿元，仰智慧顺利成为嘉辉化工最大的单一股东。

作为收购一方的蓝鼎集团是一家总部位于安徽合肥的区域开发商，仰智慧持有蓝鼎集团99.5%的股份，集团主要经营酒店、地产、矿业、传媒，属安徽省地产龙头，总资产值约120亿元人民币。

自去年起，蓝鼎集团开始表现出对资本市场的向往。在表达收购嘉辉化工的意向前，蓝鼎集团已于去年以4.68亿元收购了一家A股上市公司——ST迈亚29.90%股份，后者也因此更名为“蓝鼎控股”。

2012年6月25日，ST迈亚公告称，蓝鼎集团与丝宝集团、丝宝实业签署《股权收购协议》，以4.68亿元受让后者所持“湖北仙桃毛纺集团有限公司”（下称“仙桃毛纺”）100%股权。

据了解，仙桃毛纺是ST迈亚大股东，持有公司7268.70万股，占总股本的29.90%。由此，蓝鼎集团间接成为ST迈亚的实际控制人。蓝鼎集团称：“主要目的是希望通过收购一家HYPERLINK 上市公司为集团进一步做大做强奠定基础。”

当年7月13日，收购事项正式完成。7月24日，仙桃毛纺正式更名为“蓝鼎实业（湖北）有限公司”。今年4月，ST迈亚摘帽后，更名为“蓝鼎控股”。

在仰智慧看来，此次更名，是蓝鼎集团于2012年6月以间接收购方式进军资本市场动作的里程碑事件。自此，“蓝鼎”品牌正式闪烁在中国A股资本市场的舞台。

记者从多种渠道获悉，成功收购的H股上市公司嘉辉化工也将更名为“蓝鼎控股”。届时，“蓝鼎”将出现A股、H股双翼齐飞的景象。

房企买壳潮

仰智慧曾表示，在“十二五”前期，蓝鼎集团将争取在中国A股“亮相”。去年，其愿望实现。

自去年开始，仰智慧不断调整产品结构和市场结构，重点开发占地2600多亩、总建面达600多万平方米的合肥现代商业物流集群“京商·国际商贸城”项目。

蓝鼎集团甚至将触角伸向了海外。今年4月，蓝鼎与韩国济州岛签订协议备忘录，拟投资韩国济州岛神话历史公园旅游地产项目。

仰智慧一方面坚持做强做精房地产主业，另一方面，则是加速向资本市场进军，实施实业经营和资本运作双轮驱动的发展战略。

在入主ST迈亚之后，蓝鼎集团始终未明确注资计划，而是先行受让了ST迈亚所持有的全部房地产资产及债务，以解决同业竞争的问题，基本可以排除蓝鼎集团将A股上市公司作为其地产平台的可能。

在此背景下，蓝鼎集团收购嘉辉化工，将其打造成地产开发的意味更为浓厚。虽然从名称上，嘉辉化工与房地产并不沾边，但事实上，自今年起，这家湖北的化工企业已经开始向房地产企业转型。

今年3月，嘉辉化工宣布以5.5亿元代价向控股股东宏汉收购岳阳南湖美墅置业全部股权，后者主要从事发展及经营位于湖南省岳阳南湖西岸高尚住宅项目，工程预期2013年底或2014年初展开。

伴随嘉辉化工的转型，就在去年底，蓝鼎集团开始加大土地储备。去年11月，蓝鼎集团连续拿下合肥新站区面积为895.3亩、759.1亩以及969亩的三幅地块，总面积达到2624亩，总价18亿元。

值得注意的是，在蓝鼎集团之前，已有多家内地房企在香港成功买壳。

自去年开始，内地开发商香港借壳的现象便愈演愈烈，其中不乏万科A、招商地产、金地集团等龙头开发商，今年以来，大连万达、绿地集团香港买壳更是将内地房企赴港借壳上市推向新的。

事实上，对于这些房企而言，收购香港上市公司，一方面是基于开启境外融资新渠道的中短期需求，另一方面是希望建立更加完善的房地产开发模式，而后者则更具战略性。

记者注意到，这些有境外借壳上市动作的房企大多不是缺钱的企业，借壳上市是一种长远发展战略。

对于仰智慧来说，与在国内借壳上市不同，境外借壳上市其实是一种投资，而不单纯是融资举动。因为现在香港资本市场对内地的地产企业仍然有很多顾虑和担忧，即使借壳，在短期内也不可能有融资行为，借壳需要2～3年甚至更长时间才能取得回报。

资本之路

按照蓝鼎集团“十二五”规划，争取在中国A股“亮相”是在计划中的目标。收购ST迈亚，意味着蓝鼎集团从单纯房地产企业正式转向资本市场运作发展。

从创立到上市，蓝鼎集团和它的掌舵人一样，充满了传奇色彩。

仰智慧，1971年出生于安徽安庆，早期在北京创业，于2006年在北京成立了北京蓝鼎投资有限公司。2007年，回乡投身合肥滨湖新区开发建设，第一个地产项目蓝鼎观湖苑在2008年入市。2010年，组建了蓝鼎集团。

其官网数据显示，截至2012年底，蓝鼎集团总资产达120亿元，共建设开发地产项目达15个，建成、在建总面积达1200多万平方米。

2011年，蓝鼎集团以25亿的销售总额问鼎合肥，为深处“寒冬”的楼市带来一丝阳光。但这显然不是仰智慧心中的“长久之计”。随着调控加剧，越来越多的房地产老板不得不担心有朝一日陷入滞销的泥沼。

从2006年蓝鼎成立，到2010年一跃成为拥有800万平方米建筑面积的大型房企，由于发展过快，企业难免会资金紧绷。刚刚走过风头正盛的时期，蓝鼎就遭遇到了严重的资金困境。

去年，合肥南淝河畔“直降两千”推到了蓝鼎旗下项目降价的第一块“多米诺骨牌”，星河府、海棠湾、中央城、滨湖假日……无一幸免地被拖进“降价甩卖”的阵营。去年6月28日，蓝鼎滨湖假日在致前期业主的公开信中说：“国家两年调控下，公司出现严重资金压力，迫于按时支付民工工资这一最大政治压力，四期项目不得不大幅降价。”

旗下楼盘相继低价销售，却愿意花巨资收购一家上市公司，蓝鼎集团入主ST迈亚意图非常明显。

一位熟知资本操作的人士表示，收购ST迈亚实为借壳上市，上市后蓝鼎集团可以通过发行股票募集资金，这样一来长期困扰其发展的融资问题可以得到解决。

“公司上市后可以减少对银行的过分依赖，资产负债率会大大降低。”该人士称，减少对银行贷款的依赖后，蓝鼎集团在银行的信用评级也会随之提升。即便相关政策急刹时，也不用过分担心资金链断裂。

摘“桃”意义

仅以4.68亿便能收购公司借壳上市，这被看作是捡了大便宜。

仙桃毛纺的前东家丝宝集团也是“亏本甩卖”。2007年丝宝集团接手仙桃毛纺时的股价为6.268亿，如今以4.68亿转让，亏损达1.59亿。

丝宝集团为何以如此低价卖掉仙桃毛纺？

“一方因常年亏损卖掉公司，另一方因急于公司转型低价买入，双方各取所需促成此次交易。”一位长期研究纺织行业的券商人士对记者分析说。

HYPERLINK 毛纺织是中国纺织HYPERLINK 服装行业的重要组成部分。近年来，毛纺织行业呈现突飞猛进的发展态势，尤其是2005年以后，随着电脑横机的普及，带动了上下游HYPERLINK 产业链一大批企业的快速发展，涌现出很多技术水平高、产品品质好的优秀企业，赢得了全世界服装客户的青睐。

蓝鼎集团的前身湖北迈亚就是其中之一，其一度是湖北省纺织业重点上市企业。公司生产的“仙桃”牌精纺呢绒面料、色织布和拉舍尔毛毯备受广大消费者青睐，为高档衬衣厂、西服厂的首选面料，产品40%出口日本、意大利、法国、德国、俄罗斯等国家和地区。

但近年来由于业绩不理想，公司曾被深交所出具退市风险警示，实际控制人也发生多次变更。去年，公司原实际控制人丝宝集团通过出让公司股权，将控制人地位让给了蓝鼎集团。

事实上，从2011年开始，仙桃毛纺的纺织经营就已经陷入困境，随着出口业务的下降和国内市场竞争激烈，上半年纺织业务收入相比2010年同期下跌25%。ST迈亚2012年业绩公告显示，上半年上市公司股东净利润亏损约1800万至2400万元，每股收益亏损约0.074至0.099元。

业内人士称，2009年欧洲债务危机爆发以来，造成全球范围内，尤其是欧美及日本市场的低靡，外需不振直接导致国内的行业产能过剩，再加上劳动力成本上升、原料价格波动等因素，很多毛纺织企业感觉一下子进入了寒冬。

展望蓝鼎集团摘“桃”后的前景，外界不无担忧。一个最为重要的原因是，公司新控股股东主营业务是房地产，而公司一直以来经营的却是纺织服装类。新大股东是否能在资金、管理上给予上市公司足够的支持，仍是考验。

定增“蛋糕”

不过，蓝鼎集团似乎并不为此忧心。在仰智慧看来，要做“百年老店”，就不能不与资本市场打交道。此次收购行动是蓝鼎集团为寻求持续健康发展积极进行的一种尝试。

此外，上市后的公司必须按照规定引进科学的公司治理，建立一套规范的管理体制和财务体制，这也迫使蓝鼎集团要尽快提升公司现有的管理水平。

“此次收购一家上市公司，主要是为蓝鼎集团在更高平台上规范管理、健康发展、做大做强奠定基础，同时积极提升上市公司盈利水平以及持续经营能力，赢得社会良好声誉。”蓝鼎集团的一位管理层对记者表示。

去年11月，蓝鼎集团公布了非公开发行股票预案，募资20亿元资金。在扣除相关发行费用后，3.71亿元将用于偿还金融机构贷款及往来借款，剩余部分约16亿元将用于补充营运资金。

不过，根据蓝鼎集团今年5月的公告，公司董事会决定将2012年11月的非公开发行股票预案中发行数量从6.25亿股调减为1.95亿股，3.2元/股的发行价不变，发行股数、募资总额均缩水近70%。

值得注意的是，此前的方案由于募集资金巨大，且没有给出具体的投资项目，一度引起市场广泛关注，甚至令公司股价大幅飙升。当时上市公司股价徘徊在4元/股以下，但在经历了此次定向增发、随后的新任大股东资产置入后，公司股价一路走高，最高达到8.90元/股，最大涨幅188%。

分析人士认为，4月份公司刚将定增方案递交证监会审批，5月就宣布大幅缩水，或许和舆论压力有关，也不排除监管部门给出了意见。即便如此，发行价仅为当前股价的44%，即此次定增唯一的发行对象蓝鼎集团，仍可坐拥一倍有余的浮盈。

一方面在IPO未开闸之时，蓝鼎集团即成功实现借壳上市；另一方面，此次定增价仅为当前股价的一半不到。

第5篇：智慧房地产管理范文

提供稳定现金流

“物管行业的情况很有意思，一方面做物业的都在说，人力成本年年上升，物业费却很难调整，基本是在赔钱；可是另一方面，很多物业公司都不愿意撤出，还有的在排队上市，说明这是一个巨大的市场。”一位房地产行业观察人士分析，物业这一房地产的下游行业很有可能成为下阶段新的利润点。

就拿近期挂牌新三板的两家物业企业为例，其在市场上均具有不俗的表现。远洋亿家公开转让的说明书显示，截至2015年9月30日，远洋亿家资产总值达7.92亿元，营业收入为7.88亿元。而第一物业总经理刘培庆也表示，公司估值高达10亿元。“物业行业以前大家不太看好，现在随着服务业发展、建筑交付，有大量的社区及设备需要维护和保养。物业行业能够提供稳定且风险较小的现金流，所以大家也逐渐发现了这一行业的洼地。”刘培庆如是说。

节省人力物力

值得注意的是，如今的物业市场与以前相比变化甚大。很多基于智慧物业平台的服务相继出现，完成了以前传统服务都无法实现的功能。比如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。智能APP的开发与普及已经成为目前行业的一个发展方向。 远洋“亿街区”平台模式

“让物业管理更简单、更有价值，其实现的图景很大程度上要依托科技支撑。”中国物业管理协会会长沈建忠表示，“我们看到，现在越来越扁平化管理构架的企业，其背后正是科技的力量在发挥作用。业内的万科、长城、碧桂园、龙湖等企业纷纷将科技引入物业服务体系中，并初步实现了对服务中大数据的收集、分析和应用。”

对物业管理企业来说，智慧物业系统最大的价值在于能够加强业主、物业员工、物业管理者之间的联系效率，从而节省人力和时间成本。

远洋亿街区副总经理、亿街区创始人孙林告诉记者，远洋山水、远洋沁山水在智慧物业平台上线之后半年的时间内，将一个维修均完成时间从1小时降到了29分钟，而服务团队也从原本的25人降至16人。

“互联网是一个工具，它确实能够实现高效率和节省成本。”刘培庆也表示，对于企业来说，软件的开发成本并不算大，后期只需维护就可以了。“但通过这一方式，我们的人力成本差不多能够节省10%，建筑耗能更是可下降30%。”

三家智慧物业平台各有千秋

目前市场上虽然出现了如远洋“亿街区”、龙湖“千丁”、万科“睿生活”、第一物业“爱助家”等基于移动互联网技术的智慧物业平台，但它们在功能和实际的市场应用中也并不相同。这些智慧物业系统有的更倾向于一个“to B端”（对商家）的物业管理平台，有些则更倾向于做“to C端”（对普遍用户）的服务平台。

“睿服务的运用，破解了物业管理普遍存在靠人管理、用更贵的人管理便宜的人、管理项目分散、项目灰色空间等管理难题。”据万科方面透露，传统的物业管理是一个项目经理管理一个项目，而“睿服务”则实现了一群项目经理人管理一群项目。这样的生产组织方式变革，极大地释放了项目经理的管理能力，改变了传统物业管理“人盯人”的管理困局。

记者了解到，2014年，万科物业对外了睿服务，而在同年，万科物业将18家城市公司变革为49个管理中心。这些管理中心由466名平均服务年限在10年以上的老万科物业经理人组成。不管项目在哪一个城市都可以有一个管理中心，能够持续不断地为项目提供支持。

“与侧重于运营的万科‘睿服务’不同，我们的产品使用‘经营+运营’模式，降低人工成本，扩大人均管理面积，提高社区服务效率及水平，持续实现营收。”亿街区创始人孙林表示。

据了解，亿街区将服务积极性不高、属地化管理的传统物业公司进行资源整合，建立统一的物业管理平台，扮演一种资源搭建商的角色，为物业公司提供自由发挥的场地。

这一方面能减轻物业公司承担基础服务的成本，同时也让社区用户享受到更加专业的服务，让工作人员效率进一步提升。

目前，亿街区这一智慧物业平台已经推向市场，并且开始为物业公司提供服务。“我们也很看重规模化发展，物业管理并不是一个高利润行业，想要获得利润就需要做大规模，因此搭建一个集合众多物业公司的运营平台显得尤为重要。”孙林说。

同远洋“亿街区”相似，第一物业所开发的智慧物业平台――爱助家和APH也期望通过为合作伙伴提供基于移动端的社区生活服务平台以及物业管理平台的合作方式，帮助房地产物业公司直接实现服务升级。不过与之不同的是，除了提供软件服务之外，这套智慧物业平台系统还包含部分硬件升级服务。

第一物业总经理刘培庆表示：“能耗在物业成本中占很大比重，而我们的智慧物业平台系统可以通过自控系统，由人管机器变成电脑管机器，从而实现成本的降低。由于这个系统科技解决方案是适用于通用型建筑的，因此我们也有将这种服务推向市场的打算。”

未来盈利点仍在探寻

对于智慧物业平台未来的盈利模式，目前业内还没有形成一套成熟的体系。有业内人士认为，由于物业和业主有天然的信任，掌握着业主大量的信息，因此在社区O2O方面很可能会形成一个新的盈利点，不过这一点在行业内部并未达成共识。

第6篇：智慧房地产管理范文

8月渐近，气温日高，火热楼市的高温开始传导至土地市场，“地王”这个消失有一段时间的名词再次频繁出现。

从恒大广州地王到北京万柳地王，土地市场早已不平静，而中海近日在天津斥资近30亿元又创造一个地王。

似乎楼市和地市都向2009年发展轨迹靠拢，不过也许不会，中央政府有关部门已经发文。

7月19日，国土资源部和住建部就当前房地产市场形势联合下发了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》。

通知指出，房地产和土地市场近期出现了一些波动，虽然这些波动未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，加上房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。

通知要求，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门都要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

通知还强调，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。

这份文件延续了中央一贯以来坚持房地产调控的基调，并不太出人意料，但明显可以看出，随着房地产市场升温，中央政府加强了防止房价反弹的力度。

房地产市场是否足够火热仍需观察，但在8月，一个“放在火炉上烤”的房地产论坛正在预热，即将揭幕。

8月8-11日，一年一度的中国房地产界最重要的盛典“博鳌房地产论坛”将在海南博鳌召开。据论坛组委会介绍，论坛筹备工作已经进入最关键阶段，预计论坛报名参会人数将达到史无前例的1000人。

作为房地产行业规模最大、规格最高、影响最广的专业论坛，2012博鳌房地产论坛依然选择在海南博鳌亚洲论坛大酒店共襄盛会，将延续博鳌论坛经典并加以扩展，议题覆盖宏观经济、市场、商业模式、资本、产业等。

其中，金融和商业地产方面将是本届论坛的重点与焦点，也是中国房地产行业未来值得期待的方向。

“最热的8月，每年还总是有许多人来参加，热火朝天”—这是博鳌房地产论坛十二年来的写照，而且一年比一年更加火热。

第7篇：智慧房地产管理范文

我国房地产企业已处于复杂的生态环境、开放的经济体系和动态的市场竞争中。面临严酷的宏观调控、限购限贷以及资金链的空前紧张，如何借助创新摆脱同质化竞争，寻找到适合自身的蓝海发展优势。置身于以创新为特征的知识经济时代，中国房地产企业不仅肩负着完成股东要求经营指标的具体任务，也肩负着以创新引领未来生活的历史使命。我国的宏观调控和产业转型升级既带来巨大挑战，同时也为我国房地产业的转型与重新崛起创造了历史机遇。在创新浪潮中，我国房地产企业迫切需要催生创意，在制度、流程、组织、渠道、业务、产品设计以及服务方面大胆创新，从而最终实现创利。可见，在经济转型与宏观调控驱动下，房地产企业究竟如何在创新中实现转型是值得探索的前瞻性问题。

二、我国房地产企业面临的创新挑战

“知不易、行更难”，要实现房地产崛起的理想和历史使命，我国房地产企业必须清醒认识到自身的差距，在创新的深度和广度上皆存在不足。我国房地产企业创新面临的挑战可归结为三个方面：创新之道模糊、创新之法缺失和创新之术匮乏。

1.创新之道模糊——创新与战略

创新活动应当具有目的性、组织性和顶层设计，然而我国房地产企业对于“为何创新”以及“何谓创新”缺乏清晰的战略思维。在制定和执行创新规划时，往往出现与整体发展战略的契合度较低、市场定位差异性较大等一系列问题。一是战略契合度较低。譬如，一些区域性地产公司的整体发展战略是在专业领域或者特定区域取得领先优势，然而在其创新实践中采用全面跟进策略，在全国范围内开发项目，甚至跟风投资矿产企业。二是市场定位差异性较大。不少地产公司在产品性能、产品特色、产品风格上相互模仿，甚至简单抄袭国外概念，没有做到因地制宜、因项而异，未能把握客户深层次的消费意愿和精神诉求。

2.创新之法缺失——创新与管理

创新实践具有系统性和复杂性特点，房地产企业需要统筹性的创新管理——“如何创新”直接关系到创新成败。在“如何创新”问题上，我国房地产企业面临着基础平台薄弱、动态管理缺失两个短板。一是创新基础平台的薄弱。持续的创新实践需要得到公司平台型资源的稳定支持。平台型资源是指有形的组织、无形的文化、硬件性的系统设备和软件性的信息应用。重组织、轻文化，重硬件、轻软件的问题依然存在。创新决策层、管理层还是执行层，对于创新失败的容忍度偏低，对于创新活动无法进行有效监督，普遍缺乏创新激励和约束机制，导致业务部门创新动力不足，或者注重短期效应的不审慎创新行为。二是创新的动态管理脱节。我国房地产企业的创新活动依然存在“重活动、轻结果”、“重创新、轻创利”和“重开头、轻结尾”的现象。“重活动、轻结果”是指房地产企业对创新缺乏明确规划，即使有规划也不能按步实施，导致创新活动与目标背离。“重创新、轻创利”是指房地产公司创新活动与业务目标脱节，创新成本—收益分析缺失。“重开头、轻结尾”是指公司缺乏对创新活动的评估与改进，一个优秀创新产品往往需要多轮评估与改进逐步形成产品特色或者品牌效应。

3.创新之术匮乏——创新与实践

创新的挑战不仅仅来自于“创新之道模糊”和“创新之法缺失”，也存在于“创新之术匮乏”。这项挑战主要来自三个方面：一是原发性创新少，舶来品较多。不少创新实质就是直接移植、克隆国外的产品，这种“山寨式”创新归根结底缺乏特色，难以形成自主品牌。二是创新的技术含量比较低，产品简单化。房地产产品跟其他行业或者服务对接组合比较少。三是产品从劣质化到均质化，专业化、高质量的个性化产品创新不足。究其原因主要来自房地产企业缺乏创新技能、方法和工具。

三、我国房地产企业开创的创新之路

面临众多的创新挑战，为完成历史使命，房地产企业必须探索符合自身的创新模式，我们以知识要素为起点，以道、法、术为核心，以战略及战术为桥梁，以创新使命为结果，来构建一条中国房地产企业的创新之路。借助中国国学智慧，探索房地产企业如何做到创新有道、创新有法和创新有术。

1.“为何创新”和“创新什么”——创新有道

从知识经济要素的角度将创新之道归结为“为何创新”和“创新什么”两个问题，解答创新的终极价值和涵盖领域，是创新方法和创新实践的指导性纲领。创新之道决定了创新主体、创新目标和创新任务三大要素。创新之道影响我国房地产行业的历史使命和未来发展道路。那么我国房地产企业如何才能做到“创新有道”呢？首先，创新有道在于“上善若水”。其含义是最高境界的善行就像水的品性一样，泽被万物而不争名利。最高境界的创新是超越了个体利益、短期需求。在房地产创新领域，创新不仅仅是商业价值的诉求，也要有道德性的体现。有水准的创新不仅仅是满足了市场功能性的需求，还要有一种惠及天下的心界。其次，创新有道在于“道法自然”。道法自然就是说万事万物都有一种天然的自然欲求，顺应自然诉求就能够对外界和谐相处，违背这种自然欲求就会同外界产生抵触。创新意味着变化，然而万变不离其宗。我国房地产企业创新应紧扣经济社会生活对房地产产品及服务自然、真实的需求。房地产企业的创新应对满足需求、引领需求，但不能误导需求或者虚构需求。再次，创新有道在于“勤于行之”。其含义是上乘智慧的人会在获悉真理之后，能够做到不断探索、勤奋实践并持之以恒。在创新驱动发展的知识经济时代，创新应当成中国房地产人思维习惯和工作常态。最后，创新有道在于“宠辱不惊”。宠辱不惊含义是受到宠爱和受到侮辱都不会忐忑不安。“宠辱不惊”是一种经过磨砺后而形成的一种成熟心态与平和气度。创新是与风险共舞、与失败偕行的实践，在这历程中充满了顺与逆、得与失、取与舍以及成与败。如果缺乏成熟的心态与平和的气度，在创新中抱着急于求成、孤注一掷的观念，创新活动可能未开始就已经失败。中国房地产企业在达成创新使命的旅途中，既要有“拿得起，放得下”的雄才大略，也需要具备“赢得起，输得起”的自信从容。所谓创新有道就是以上善若水为创新原则，以道法自然为创新基础，以勤而行之为创新方式，以宠辱不惊为创新态度。

2.“如何创新”的战略性问题——创新有法

创新之“法”指“如何创新”的管理方法问题，它明确了创新的操作流程和实施路径，是创新管理规律的总结和概括。创新之法决定了创新战略的方式和路径，较大程度地影响创新的质量、进程与效率。在复杂的生态环境中，我国房地产企业要在创新中求生存，更求得可持续发展之路。如何在“摸着石头过河”的状态中，避免创新的盲目性、短视性和无序性，如何做到“创新有法”呢？一方面，创新有法在于“有法可依”。这里的“法”特指房地产企业对创新实践的管理方法体系，即创新主体如何挖掘创意、调动资源、规范流程从而完成任务。从创新主体来讲，我国房地产企业规模大、结构复杂。其创新活动需要综合调动各类资源。如无“法”可依，势必造成创新活动低效率运作。从创新模式来看，跨产业“联姻”、跨学科联盟甚至跨国界合作已成为当今创新的主流方式。房地产业应向多功能服务商转型，做社会最需要的事业，跨界整合，创新共赢。但如无“法”可依，则将引发利益分享、成本共担机制紊乱，或者管理边界不清晰而引发系统性风险。与创新有道相比，我国房地产企业更迫切需要综合性、系统性的管理方法，在创新过程中不仅要有“法”可依，更要依“法”行事。另一方面，创新有法也在于“法无定法”。法无定法就是“条条大路通罗马”或“百川归海，殊途同归”。尽管我们讲需要把创新研究方法发展成系统性学说，然而从本质上说，创新管理方法应当是多元的，是不断被新的方法所替代的。任何一种创新管理方法都是特定时代和阶段的产物。

3.“如何创新”的战术性问题——创新有术

创新之法回答了“如何创新”的战略性问题，而创新之术则要回答“如何创新”的战术性问题。创新之术是微观的、具体的、实操性的。我们也可以理解为创新技术、创新战术和创新艺术的综合体现。我国房地产企业在创新实践中应从以下几个方面做到“创新有术”。首先，创新之术在于“创新技术”。所谓创新技术即创新应用的技术、方法和工具。创新是群体性、跨界性和系统性的活动，创新之道和创新之法不足以保障创新项目的成功，譬如，房地产业已逐步走向以产业融合和资产运营为主的时代。金融产业、高科技产业、商业、养老产业、文化产业、旅游产业等众多产业都已和房与地紧密融合在一起，它也不再只是房和地，还有了真正意义上的“产”。这些综合问题包括在前期规划、开发、商业化等具体创新实践中，需要借助大量的辅助手段。当然不少技术、方法和工具已经在其他领域发展成熟并得到广泛应用，有些需要为房地产企业创新实践从零建立或者量身定制。其次，创新有术在于“创新战术”。所谓“创新战术”指创新所采纳的方法和策略，即中国房地产企业怎样去创新。就术论术，跟随、组合和自主这三种创新方式并无优劣之分，相反，由于特点不同也显示出效用的不同，房地产企业应当针对具体问题进行具体分析，灵活地运用创新战术。最后，创新之术在于“创新艺术”。所谓“创新艺术”则指中国房地产企业在创新实践中的文化元素。创新活动本身就是一门“科学性的艺术”。成功的创新既需要理性的论证，也需要激发感性的创意。应当说创新就是科学与艺术的结晶。中国房地产企业需要超越功能需求的艺术手法、超越短期得失的艺术诉求。有了创新艺术，我国房地产企业的创新就更体现出人文特色，毕竟房地产创新的目的就是为客户提供高品质的产品、优质的服务，不仅仅在居住功能的物质层面，更体现在精神享受层面。具有人文特色的产品和服务才能真正吸引客户，引领客户需求。

四、结论

中国房地产企业要成功转型的根本在于创新，而要完成创新使命则需要做到“创新有道”、“创新有法”和“创新有术”。从微观层面上看，创新个案的成功确实需要“摸着石头过河”；然而从宏观层面上，创新主流的成功则需要依靠“循序的、系统的和持续的”实践，开始就做好“顶层设计”。中国房地产企业要完成转型与创新使命，在道、法、术三个层面都应当整体提升。尽管如此，与创新之道的模糊，创新之术的匮乏相比，目前我国房地产企业最为需要的是符合中国特色、适合企业自身情况的创新之法。这些创新管理方法论应该具备前瞻性、实操性、开放性和稳定性特征，以保障自身企业的创新活动有序、有效进行。

参考文献：

1.莫里斯.持久创新——创新原则、创新战略和创新方法的权威性指南.经济科学出版社.2011

2.侯光明.创新方法系统集成及应用.科学出版社.2012

3.高波等著.转型期房地产市场成长：1978-2008.经济科学出版社.2009

第8篇：智慧房地产管理范文

自去年10月起，良乡大学城启动“FUNHILL智汇城”品牌战略，提出智库经济的资本化运营模式，中国首个智库产业聚集区落户北京。与此同时，房山大学城的建设也吸引了众多知名房地产企业前来争夺高校园区内待开发的商业、金融、居住等10块具有综合配套服务功能的“热土”，区域当前机遇与未来发展前景获各界一致看好。

中国智库产业相形见绌

智库，Think Tank，也称“思想库”，即智囊机构、智囊团，是指由多学科专家组成的，为决策者在处理社会、经济、科技、军事、外交等各方面问题出谋划策，提供最佳理论、策略、方法、思想等的公共研究机构，按照世界上最著名的智库――兰德公司的创始人弗兰克・科尔博莫的定义，智库就是一个“思想工厂”，一个没有学生的大学，一个有着明确目标和坚定追求，同时无拘无束、异想天开的“头脑风暴”中心，一个敢于超越一切现有智慧、敢于挑战和蔑视现有权威的“战略思想中心”。

作为各国政府的“参谋”智库往往可以直接影响各国政府的决策，甚至许多智库的专家还出任了政府官员，制定国家政策。如前美国国务卿赖斯来自胡佛研究所，基辛格曾在哈佛大学国际事务中心任职等。

在2008年全球智库研究的报告结果中显示，全球现有5465家智库，其中美国占到了1777家，排名第一。而中国大陆的数字是74家，香港和台湾分别是29和37家。在该研究报告的全球智库排名中，仅有2家中国智库进入了前50位，分别是排名第25位的中国社会科学院和排名第34位的上海国际问题研究院。

另据统计。中国现有研究机构2500多家，专职研究人员3.5万人，工作人员27万人。其中，以政策研究为核心，直接或间接为政府服务的“智库型”研究机构达到2000多家。表面上看，中国似乎不缺研究机构和人员，但在全球智库报告中，中国仅有74家智库被认可，与美国1777家的数字相比较，中国智库产业的发展相形见绌。　在美国，如果说纽约“华尔街”是国际金融中心的话，那么华盛顿的“K街”可谓是风云变幻的国际政治中心。K街北连乔治城，东通国会山，乃“游说一条街”，云集了大批智库、游说集团、公关公司、民间组织、国际总部，世界银行、国际货币基金组织也在此落户。

中国能不能打造出自己的“K街”?中国智库产业该如何取得突破和发展?……一系列问题都亟待解答。

民间智库将成发展重心

当前，复杂多变的国际政治经济形势对各国智库的谋划能力提出了新的考验与挑战。中国智库的企业化经营，公司化运作呼之欲出。但是，中国智库产业企业化的道路却是羁绊重重，现有智库单位多是政府所属机构，民间智库比例相对显得很薄弱。美国学者就明确表示：“中国智库缺乏独立性，研究受限过多”。

智库产业企业化对民间智库的依赖比重十分高，因此，民间智库产业的发展将是未来几十年智库经济发展的重心。

正是出于上述考虑，作为北京市重点打造的两大高教园区之一的良乡高教园，把智库产业确立为园区未来发展的主导产业，成功启动“FUNHILL智汇域”品牌战略，此举正是为中国智库产业走向企业化摸索道路，为国内智慧型人才创业搭建舞台。

4月26日，中国社会科学院研究生院在良乡高教园举行了盛大的新校园落成典礼，经过三年的建设，中国社会科学院研究生院良乡新校园正式落成，该院实现了整建制搬迁，正式落户良乡高教园区。

据了解，中国社会科学院研究生院良乡新校园占地610亩，分三期建设，目前一期竣工面积为56500平方米，投资约3亿元，包括教学楼、学生公寓楼、图书馆、行政楼、餐厅、设备中心等已经正式启用，有近3000师生在这里工作和学习。

中国社会科学院研究生院的整建制落户，意味着良乡高教园将中国最知名的“智库”揽人怀中，中国的“K街”或许将由此诞生。

众所周知，大学是盛产人才资源与智慧资源的沃土，人才与智慧是推动经济发展与社会进步的关键性力量。当前，良乡高教园区具备了独一无二的人才资源，园区囊括了中国社会科学院研究生院、北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学等全国一线高等学府，形成了高精尖人才发展的土壤，成为高端知识资本输出的重要力量。

FUNHlLL智汇城为高校人才与产业发展之间，为区域经济与高等教育之间架起了桥梁，为优质资源实现良性互动搭建了平台。

良乡大学城将依托国内一线高等学府云集的资源优势，将FUNHILL智汇城打造成为首都智慧型人才集聚高地，中国科技文化产业核心区之一，中国“知本家”的创业舞台。

同时，FUNHILL智汇城将开启中国智库产业企业化的先河，园区提出以打造中国首个合伙人制示范区为目标，为参与高新技术研发的企业提供更为广阔的发展空间和利益空间。　据了解，FUNHILL智汇城核心产业的独特之处就在于引入合伙人制，引导中国智库企业走出事业单位束缚，为智库产业参与者提供更多的利益空间。

在现实市场环境中，往往是投资人有钱没处投，而真正具有管理和研发能力的创业人才又缺少资金，合伙人制恰恰能够实现投资者与创业者的最佳结合，确保资本、技术和管理能力的最佳组合，实现效益最大化。

同时，智汇城内智库型创业基地以保税策略支持创业公司发展，入驻创业企业纳税总额不超过营业额的9，5％，这将有效降低企业的经营成本，吸引越来越多的智库型企业。

智汇城以合伙人制为特色，以保税策略支持创业公司发展，将成为中国智库型企业走出事业单位体制，面向市场实现企业化经营的试验基地。

智库经济“给城市一个未来”

FUNHILL智汇城作为高端知识研究人才聚集地，可吸引大批知识精英进入，发展成辐射全国的智慧产业经济新区，涵盖智库、科研、公关、社交、金融、会展等众多高收益低功耗的新产业。

据了解，位于良乡高教园区核心位置的中央设施区，资源丰富，潜力巨大，是园区中寸土寸金的地方。未来的中央设施区将成为豪华酒店、顶级购物中心、甲级写字楼，以及酒店式公寓等汇聚的现代化中心，成为吸引众多高端品牌汇聚的商业平台，服务数万高校人才及商务精英。FUNHILL智汇城的配套服务将在房山轻轨沿线形成聚合效应，打造“轨道经济带”，未来良乡大学城将被定位到国际最先进大学城的行列之中，并在不久的将来发展成为良乡新城、城南地区，乃至首都的城市亮点。

事实上，正因为看到了无限商机，万科地产、今典集团、远洋地产、中房地产、百达行等多家与房地产业相

关的企业已经闻讯而来。

去年末，首开集团通过挂牌方式以总价14.7亿元获得房山良乡高教园区(FUNHILL智汇城)中央设施区西区北侧住宅混合公建项目国有建设用地使用权，成功抢滩良乡高教园区。

首开集团是国有大型房地产开发企业，年开复工能力超过500万平方米，员工总数近万人，其房地产开发主业综合实力在全国名列前茅，可与万科、保利等一线开发商媲美。旗下拥有京内外一大批精品房地产项目、两家上市公司、包括海内外在内的十几家三星级以上的中高档酒店以及办公楼。

业内人士分析，作为实力地产公司，首开集团此番在房山高调拿地，一是看中房山越来越凸显的区位优势和发展潜力，二是看中良乡高教园区引入“FUNHILL智汇城”的概念后彰显出的产业价值和持续走高的影响力。FUNTIILL智汇城的建设不仅推动了中国智库产业的发展，更促使周边商业发展日趋繁荣，周边地块和楼盘也随之迅速增值。

目前，随着园区内各项基础设施的建设完善和社会影响力的持续提升，FUNHILL智汇城的土地出让工作已进入到了实质性阶段，土地出让地块均位于中央设施区，中央设施区是商务办公、交通、金融、娱乐、居住等综合配套服务区，占地1635亩，首开集团拿得的土地即是在此区域内。

园区中央设施区经营性用地共计10个地块，首开集团竞得的为2号地，1号地公租房项目已经开工建设，其它3--10号地将于近期陆续挂牌上市。土地出让工作的顺利进行，加快了FUNHILL智汇城的建设，公建项目和商业、住宅项目的接连上马，也说明了FUNHILL智汇城的未来不止是一个智库产业基地，更是一个宜居的商业之城，财富之城。

记者了解到，截至目前，良乡高教园区市政基础设施建设已投资5.6亿元，完成20.5公里、面积达80万平方米的阳光大街等“五横六纵”道路网络建设，给水、中水、污水、雨水、供电、燃气、通讯、宽带等大市政配套设施已趋完善，保证了高校投资建设、教育教学等工作的正常开展。

园区管委会与区内各部门在公共安全、食品卫生，社会治安、黑车整治、交通疏导、环境整治、公共交通、文化场所等方面为人驻院校提供全面的服务并加大管理力度。大规模、长效性的整治使校园内外社会治安状况良好，交通秩序井然、道路畅通，为师生创造了稳定的社会环境。

第9篇：智慧房地产管理范文

房地产市场，正在经历最难熬的洗牌重构期。

继沈阳取消“限购”当天即被叫停后不久，呼和浩特很快就成为了全国首个正式发文放开商品房限购的城市，而这可能仅仅只是一个开始。

与地方政府迫不及待“松绑”房地产相呼应的是，房地产企业今年转让股权动作频频。根据Wind资讯数据统计，截至6月29日，中国今年上半年房地产行业已完成和未完成的并购金额合计达1762.55亿元，同比增长2.09倍。

兰德咨询认为，今后并购重组的企业会越来越多，而拥有多种低成本融资渠道的标杆房企也在伺机通过收购获得优质资产或地块，行业并购即将来临。“除开这些主动并购动作，还有一些房地产企业因为无力支付建设款，其房产已经成为承建方的囊中之物。”一位长期从事办理企业开发贷的金融人士说。

不过，房地产市场也许没有各界预计的那么糟糕，对于房地产企业来说，如今最大的挑战，可能是如何在快速变化的政策和市场环境中找到机遇，找到新的活法。

地产企业价值转型

房地产企业从最初的单一住宅售卖发展到今天，可谓沧海桑田。

“2000年前后，中国住宅房地产市场如火如荼，供不应求，但我认为，住宅房地产的产业模式有问题。”6月30日， 王健林在“推进上海文化产业发展”系列讲座上说，住宅房地产首先是一个周期性行业，当一个国家的城市化率达到70%-80%时，住宅房地产市场就会萎缩，虽然交易量还有，但绝大多数是二手房。其次，住宅房地产现金流不稳定，有项目卖就有现金流，没有项目则现金流就断了。

正是源于这一理解，王健林领航的万达集团为追求长期而稳定的现金流，决定转型进入商业地产领域，且一做就是14年，成为了国内商业地产的龙头老大。

但即使是“万达模式”，也在经历转型。 佳兆业集团控股有限公司的一位财务高管坦言，之前万达的急速扩张已碰到了瓶颈，三、四线城市的商业体量完全甚至“过度”开发了，万达只能盯准一、二线城市。用什么持续带动一、二线城市的房地产消费？――打文化牌，创造概念。

的确，2006年转型商业地产的万达集团，在2012年再次开始转变，投资建立文化旅游园区成为万达集团的一项主要业务：将于今年12月开业的武汉汉秀和电影乐园，已经是万达的第四代产品――万达文化旅游城。

年均200亿元的文化旅游地产投资的大手笔，与王健林对文化产业前景的信心不无关系。在他看来，绝大多数行业都有“天花板”，唯独文化产业是没有“天花板”的。

全球知名咨询机构罗兰・贝格的报告指出：在世界文化企业排名中，万达文化产业集团现在的年收入可挤进世界前40名，到2020年则可进入世界前10名。

事实上，万达的“去房地产化”，是在为房地产项目不断地增加附加价值，这一做法在业内并不鲜见。近年来，万科牵手百度进军大数据商业地产，绿地主攻“城市运营商”定位加强产业地产布局，让一些中小企业也看到了商机。

而小到具体项目，“增加附加值”为地产项目带来了明显变化。去年，佳兆业中心进驻广东惠州，这是一个商业综合体项目，该中心凯狮国际影城负责人王涛告诉记者，影院是商业地产项目培养固定客流的风水宝地。他们从深圳直接招商，引进一批高端商家，其中包括惠州的第一家IMAX影院，以此来吸引顾客。

“房地产项目的价格，究其根本和它本身所具有的价值有关，一、二线城市的房价为何很难出现大幅度的下滑？三、四线城市为何出现房价‘拦腰斩’？都和项目对应的价值有关。”供职于某上市地产中介公司的项目总监刘先生分析说。刘先生曾参与了深圳、东莞等珠三角城市近几十个楼盘项目的销售，经历了房地产发展的“黄金十年”，他认为，中国房地产市场的急速扩张时代已经过去，正在进入“精耕细作”的成熟阶段。

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，整个房地产行业正进入中年期的平稳增长阶段。

调整中的发展契机

房地产行业疾速步入“中年”，和行业之前的“激进式”增长不无关系。

然而，面对政策和市场的双重挤压，房地产企业的发展趋势仍有另一种可能――自2005年以来，中国政府每一次重大的房地产调控动作，最终都会带来房地产市场的新一轮发展。

或许正如华远地产董事长任志强所言，“每一次调控，都会淘汰一大批浑水摸鱼的企业，剩下的是因为抓住了一些发财的机会。”

“每一次市场调整结果都是集中度越来越高，有三分之一的企业被兼并收购，三分之一在挣扎，还有三分之一在这个过程中越来越强大。” 新欧鹏集团副总裁李战洪分析说，“从2005年调整到现在，千亿级的企业已经有7个。”

的确，在过去的一轮发展中，全国地产企业50强做好了三件事情――全国化、规模化和上市。而正是在这三件事中累积的资本，让他们能够更加从容地思考未来的发展方向。“正确理解周期性调整和结构性调整，把握好周期性规律，这对企业特别重要。低谷的时候我们就去拿地，为下一个周期的产品做准备，高峰的时候我们则以利润率为导向，实现快速库存。”李战洪说。

如今，业界流行这样的说法：本轮调整的根本原因，是房地产的市场化发展。在连续的政策调控下，房地产市场已经开始出现理性回归态势，这意味着房地产市场分化的时代正在来临，房价将进入一个有升有降的市场调控状态，而非单纯的政策调控状态。

“此前，来自于各方的资金都肆无忌惮地炒作房地产，而现在出现市场分化，正好是矫正的契机。”财政部财政科学研究所所长贾康认为，“市场分化后可以使一些要买房的居民得到价格实惠，同时也可为提高房地产市场的健康度创造条件。”

可以说，盖房子就能赚钱的时代已经结束，想要绕开房地产抬高“天花板”，就需要融合没有“天花板”的市场要素。

中国未来的“马车”

而要找到没有“天花板”的市场要素，就必须结合中国经济发展的现状进行思考。

“解决中国房地产的问题，出路不在房地产，而在实体经济。” 中国宏观经济学会副会长王建说，“实体经济不活，其他的全都要死。”

尽管从去年以来，国家出台了严厉的金融政策，对流向房地产企业的资金进行了控制，但实际情况是，市场的资金仍在源源不断地流入房地产市场。“房地产企业总能够找到钱，银行、资产公司、信托等各个金融机构，都乐意为房地产企业找钱。”供职于中国东方资产管理公司的一位投融资经理告诉记者，“如果房地产企业缺钱，那说明整个市场都缺钱。”作为中国四大资产管理公司的中国东方资产管理公司，在2013年国家开始进行房地产调控时，仍然对大多数房地产企业做出了良性评估，并向这些企业提供比较便捷融资服务。

在中国各地，房地产企业长期得到市场“专宠”，但对比过去20年美国和日本的经济发展，中国经济逐步出现后劲不足的迹象。以美国和日本为例，其科技转化为生产力比重占到了GDP增长的60%，而现代服务业则是实现科技向生产力转化最高的领域。

“中国现在就缺服务业，很多创新都和服务业相关。房地产业发展至今到了饱和阶段，那下一步就会倒逼出创新的东西。”法国巴黎银行首席经济学家陈兴动曾这样表达自己的观点。

不难发现，房地产企业所需要的没有“天花板”的市场要素，正是未来中国经济发展所欠缺的要素――创新。具体分析，创新对于房地产企业而言，是多方面的。在这一点上，万达已有很多尝试：万达电商、万达金融、万达电影科技城……与其说万达财大气粗，不如说万达开启了新一轮“吃螃蟹”之旅。