不动产规章制度精选(九篇)

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第1篇：不动产规章制度范文

【关键词】不动产登记；房地产经济；影响

1引言

在社会经济发展的过程中，房地产行业发展面临的最主要问题就是不动产登记，因为不动产登记是针对不动产的自然身份属性以及权利在登记簿当中进行记录和公示。同时随着现如今不动产的覆盖范围变得越来越广，所以不动产登记工作所面临的问题及影响因素也变得越来越多，针对不动产登记工作进行深入研究及探讨是需要进行长期工作的，逐渐对不动产本身的权利归属等进行进一步确定，然后对产权关系进行明确规定。

2不动产登记制度存在的问题

2.1规章制度建设落后

基于我国当前的社会发展背景来看，和不动产登记有关的体制建设以及法律法规建设工作仍然有待完善与提高，所以这就使得不动产登记有关价值的作用并没有在实际工作中得到真正发挥。因为在过去我国不动产登记工作发展的过程中，虽然面对不动产登记过程中存在的一些问题，制定了相应的法律法规，但是这些规章制度以及机制等在实际工作中并没有真正落实，所以导致许多工作没有得到很好的约束，对整个房地产市场的稳定发展与健康发展造成了一定程度影响。所以在当前新时期发展背景下，需要就不动产登记工作执行过程中所产生的一些问题进行论述并且提出相关建议，使不动产登记对房地产经济的正向影响得到增加[1]。

2.2市场短期不利影响

对于我国的不动产登记制度来讲，虽然能够覆盖到当前房地产市场的大多数企业，但也可能会导致自然人和一些以投资为目的的房产持有人在可能的条件下进行抛售。在不动产登记工作中产生不利影响因素的环节，大多数都集中在二手房交易环节中，所以如果想要针对不动产登记过程中存在的不利因素进行全方位解决，需要真正从政府角度出发对这些问题进行考虑，因为不动产的二手房交易规模非常大，所以只有在政府以及国家出头的情况下，才能够实现对整个二手房交易市场的调控。除此之外，在不动产登记工作全面覆盖与普及过程中，不动产登记工作的合规性以及宣传工作是否实现全覆盖这些问题，如果仅依靠个别部门及机构进行管理，那么所取得的成效是比较微弱的，仍然需要由国家政府出面并且通过合理有效的措施进行干预，这样才能够更好地使不动产登记工作得到推广。通过这样的方式，从物权保护的角度对不动产登记制度进行深入探讨及研究，更好地使房地产直接权益人的基本利益得到保障，并且将房地产在发展过程当中存在的产权纠纷问题进行解决，使整个二手房地产交易市场秩序变得更加有序。

3不动产登记工作水平提升建议

3.1不动产登记与房地产经济的协调发展

不动产登记工作已经充分证明了当前房屋不动产所拥有的固定性以及不可移动性特征，所以这就对房屋的所有权以及归属权利确定提供了重要依据。在以上述特征为基础所开展的分析过程中，能够发现不动产本身同时还拥有明确的复杂性特征，因此，在不动产登记时针对产权关系进行清晰界定是具有非常重要的意义的。从当前的房产情况来看，进行不动产登记工作的主要目的是顺应国家政府对房地产市场所进行的宏观调控，针对房屋价格进行有效的控制。对于二者来讲，并不存在直接性以及必然性的联系，但如果按照经济学原理进行分析的话，能够发现房屋的价格本身会受到房屋供求关系的直接影响。同时对于房地产登记来讲，主要目的也不仅仅是给房地产税征收作准备，同时还具有其他的功能和意义。若是真正基于不动产登记工作意义为出发点，那么不动产合法登记过程中，产权人本身的合法权利会受到极大程度的保障。对于不动产登记工作来讲，核心的目的是对产权性质以及产权归属问题进行解决，在解决的过程中主要是依据现行的法律法规，然后在此基础上使房产市场的交易秩序能够更加稳定。除此之外，对于不动产登记工作来讲，还能够使二手房屋资源得到极大程度的增加，并且将房屋的入住率提高上来，降低当前房地产市场中的房屋空置率。最后也是最主要的就是不动产登记可以使当前房地产市场的发展秩序以及健康程度大大提升，使政府所实施的宏观经济调控政策及措施能够拥有更加基础的保障[2]。

3.2房屋买卖交易所受到的影响

在不动产登记工作开展过程中，工作目的不仅仅是使当前的房地产市场能够得到更好的管控，同时也是为了能够基于当前的房地产交易市场，将各机构以及各地区的房地产交易汇集到一起，形成一个统一性质的信息管理登记平台，对房产交易以及登记和审批等各项流程进行统一管理，从而使工作能够变得更加简单而且便捷，促使传统低效率的申请环节和审批等办公环节，能够实现信息化以及网络化发展。在对不动产登记工作解读的过程中，有很多人认为不动产登记工作只是单单针对当前的存量房，同时也会导致许多在信息管理平台上没有进行登记的购房人员，在之后的购房过程中不会出现冲动型的消费行为。所以现如今社会大众本身对不动产登记工作更多的是持一种观望的态度，同时就是在不动产登记工作开展的过程中，有很多拥有多套房产的产权人会在工作开始之前将房产进行大量的抛售，这种大量房产的抛售对整个房地产市场的稳定发展会造成一定影响，所以在这种情况下，不动产登记工作条例所发挥的市场规范化作用会变得更加明显。除此之外就是不动产登记工作条例，并不是简单地将房地产的市场调控作为基本目标，所以在短期之内对整个房地产行业的发展并不会产生太大影响。自从管理条例实施以来，主要目的是对现有的各不同机构之间的资源进行全方位的整合，然后对机构资源进行统一管理，构建一个全国性质的信息化管理平台。对于该条例来讲，在实际实施的过程中，对于二手房市场会或多或少地产生一些影响，条例当中并没有要求针对个人名下的房产进行查询，但却可以根据房屋的地址对产权人进行确定。所以在这一背景下，过去传统的不动产登记工作存在的问题以及弊端都能够得到消除，但可能会导致的问题就是房屋的大量抛售对整个房地产市场的稳定性造成影响。因此，对于不动产登记来讲，作用发挥更多的是体现在对整个房地产市场发展进行规划以及规范这2个方面。

3.3不动产登记工作对房地产经济管理的积极影响

在我国不动产登记工作实施的过程中，我国国民经济也受到了极大程度的影响，而且这种影响是正向的，对房地产的经济管理工作也产生了一定程度的促进作用。在长期的市场化背景下，通过不动产登记管理工作模式，经济发展会受到极大程度的影响，所以需要从不同的登记体系为出发点，使房地产管理工作水平及能力得到更好的提升，从而使房地产经济的发展能够得到更好的推动。在不动产登记条例实施的过程中，信息可以在平台上进行高效的运行，从而使房地产的全方位控制得到真正实现。因为对于房地产市场管理工作来讲，最主要的就是做到精准调控，所以在这种透明化以及高速的信息流转过程中，房地产市场实现了透明化管理，使调控制度的发展得到了推进。所以对于不动产登记工作来讲，在实施过程中可以使房地产业的经济管理工作具有明显的进步及提升，对于房地产来讲可以让房地产行业在市场竞争环境当中拥有更多的优势。但同时也需要注意，在不动产登记的过程中需要考虑现实的经济情况，并且就整个房地产市场开展深入调查，这样才能够更好地找到符合当前房地产行业发展的市场模式[3]。

4结语

综上所述，对于不动产登记制度来讲，在实施过程中，我国房地产经济会受到直接影响，同时会对整个市场经济的稳定发展造成一定程度的影响。所以，在不动产登记实施的过程中，要深入分析不动产登记制度的实施现状，并总结工作经验，将不动产登记制度和我国基本国情进行结合，通过长期发展的眼光，对不动产登记制度进行完善与创新。

【参考文献】

【1】尹会生.不动产登记制度对房地产经济的影响和研究[J].中国高新区,2018(12):271.

【2】吴沛晟.不动产登记制度对房地产经济的影响和研究[J].全国流通经济,2017(30):68-69.

第2篇：不动产规章制度范文

中图分类号：F270.7

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）05-268-02

在企业拥有的资源中，资产是其开展生产经营活动的前提和基础，因此尤为重要，必须予以高度重视。资产管理在企业管理中占据着相当重要的地位，如果管理不善，就无法为企?I的发展壮大提供坚实的基础和支撑。在我国企业资产管理中仍然存在着一些问题，有待进一步加强研究，探索解决方案。

一、企业资产管理中存在的主要问题

1.企业未充分全面理解资产管理的内涵。企业往往只关心资产购置和使用价值。不注重资产价值的转移和变化。比较注重资产总量的计算，不注重资产动态价值管理。一提到资产马上就讲到仪器设备和物质实物。把固定资产和资产概念混淆起来。而把流动资产，无形资产和其他资产丢掉了，认为这些资产不在企业管理范围之内。随着企业的不断发展壮大，企业已从单一的生产经营单位转变为多种经营并重的单位。各单位不但有生产经营机构，还衍生了多元化的经营部门。另外，随着资产种类增加、资产的资金来源也多元化，有企业调拨的国有资产，有科研资产、有形资产也有无形资产。

2.企业未建立资产管理制度。由于企业领导层不够重视资产管理制度的建立，实际工作中资产管理容易出现脱节，造成财务部门、基建部门和使用部门之间的缺乏有效的相互衔接。如购置资产有时会出现财会部门入了账而资产管理部门未入账，拆除一项房产有时会出现基建管理部门已注销而财务部门未核销。而有些物资使用部门在不通知财务部门的情况下擅自报废固定资产，致使财务部门未作相应账户处理和有些企业集团下属二级单位设备及房产调拨频繁，造成固定资产所有权与使用权时常脱节“有账无物或者有物无账”等现象。

3.企业未重视产权证的办理。由于历史原因，有些国有企业容易忽视对产权证的办理，认为实际占用的不动产就归其所有，容易不重视产权的办理。而没有正式房产和土地证的不动产，会限制在企业正常生产经营，比如向银行融资、进行项目开发及办理经营性的活动。

4.企业未建立切实有效的租赁管理制度。有些具有几十年历史的国有企业，对于办公用房、营业用房及职工住房，集团总部与下属二级单位没有建立统一的租赁管理制度，部分租赁价格偏低于市场价格。比如办公用房和营业用房，集团总部与二级单位均有自己管理的资产部门，且租赁收入归各自所有；部分出租的办公和营业用房其租赁价格参照评估公司的市场评估价（评估的公司评估的租赁价格经常与市场价格不符）进行出租，部门随意定价进行出租；对于职工住房，几十年前的每月每平方米0.8元的价格，至今仍然没有变化，且被分配的职工将住宅出租，并收取租金收益。

二、如何合理加强企业资产管理

1.建立有效的资产管理制度。企业在资产管理上起着举足轻重的作用，各单位部门是资产的最终拥有者、使用者和受益者，也是资产维护保养者。各部门要承担资产的管理职能，使用职能和维护保养职能。建立科学、完善的资产管理制度，是企业用好资产的前提和保证。让资产在生产经营中发挥出应有的作用，在资产管理上必须做到有章可循、有法可依，用规章制度规范资产管理，通过有效的管理将资产在生产经营上发挥巨大的能量。企业要根据实际情况，逐步建立完善自身的资产管理制度，增强资金和固定资产的有序管理能力。要建立专门的资产管理机构，促进财务、资产管理和资产使用部门的沟通与协调。通过《企业资产管理制度》等财务规章制度，使各项工作有章可循、有章必循。充分发挥各部门的职能，进一步明确各个部门的责任与义务，强调资产的“统一管理”，不断提高资产的利用率和各部门的工作效率。

2.建立完善企业资产管理监管制度。要不断完善企业资产管理内部监督体系，建立一套明确的资产清查机制。通过有效的监督内控，强化企业对资产的管理。比如强化资产管理监督。一是强化“三重一大”的监管制度；二是强化企业部门管理监督，通过企业各部门间相互监督牵制，有效地避免了集体徇私舞弊，或者部门权力过大；三是强化资产管理岗位人员监督和党风廉政建设的教育。对于较为关键的岗位实行轮岗制，并不定期督查，避免资产管理人员以权谋私。通过党风廉政宣传教育让资产管理人员做到廉洁自律。通过有效的内控监管机制最大程度上保护资产安全。

3.建立健全资产处置流程。企业要根据实际情况，逐步建立完善自身的资产管理处置流程制度，增强资金和固定资产的有序管理能力。促进财务、资产管理、基本建设部门和资产使用部门的沟通与协调。通过《企业资产管理制度》等财务规章制度，使各项工作有章可循、有章必循。充分发挥各部门的职能，进一步明确各个部门的责任与义务，强调资产的“统一管理”，不断提高资产的利用率和各部门的工作效率。

4.建立产权限时办理制度。企业要根据历史遗留原因将不动产分为以下几类：一是对于历史遗留的容易办理的不动产，要求资产管理人员及时办理；对于有些企业集团二级公司的不动产，要求做到“谁使用，谁办理”的原则，同时由资产管理人员监督各二级单位限时办理不动产；二是对于历史遗留的较难办理的不动产，对于该部分不动产需要根据其特殊情况，要求资产管理人员主动与产权登记中心产权科人员沟通，分析存在的问题及办理产权尚缺的材料，并掌握相关政策后给予办理；三是对于历史遗留的无法办理产权的不动产，需要根据实际情况，做好资产管理部和财务部台账登记，并向上级政府部分汇报存在的问题；四是对于竣工验收后的建设工程项目，要求建设工程项目部人员限时完成产权办理手续，并由资产管理人员做好督促；五是对于被拆迁的不动产，拆除后要求资产管理人员做好不动产的注销及财务部的核销；六是对于新安置的不动产，要求资产管理人员限时做好产权的办理并登记。

5.建立切合实际的租赁管理制度。企业要根据自己公司实际情况，制定符合实际的租赁管理制度。对于办公和营业用房，无论是集团资产管理部还是二级单位，都应对租赁的房产由集团资产部统一进行登记备案，对于租赁的价格应根据市场的行情进行调整，并建立由监察部门和财务部门共同监督的租赁价格机制。对于职工住房，需要加强被分配职工的教育和管理，并建立相应的职工住房租赁管理制度，适当调整适合目前的租赁价格，以更好地管理职工用房。

第3篇：不动产规章制度范文

关键词：《物权法》；实施；商业银行；经营管理

2007年10月1日实施的《物权法》，历经了13年的酝酿和修改，成为中国历史上审议次数最多的一部法律，它的实施对商业银行的经营管理具有十分重大的意义。《物权法》的实施在为商业银行的经营管理提供更加有力的法律保障的同时也对商业银行加强风险管理提出更高的要求。

一、《物权法》的实施为商业银行的经营管理提供了法律保障

1.规范不动产物权的登记机构，完善登记制度，明确登记机构错误登记应承担相应法律责任

我国长期以来，基本上将不动产物权登记作为行政机关的一项职权，把不动产物权登记机关与行政管理机关的职能形成对应关系，从而产生多头登记的问题。根据中国人民银行研究局的不完全统计，针对不动产、动产抵押和有关权利质押的登记部门，分散在15个部门中进行。其中，动产抵押登记部门最为混乱，共有9个，而且这些登记部门相互之间，甚至同一部门内部各地区之间，互不联网，难以查询[1]。因为登记制度不完善，还造成程序繁琐，成本过高等问题，而且对登记机关由于登记失误造成的损失，难以索赔。《物权法》明确规定了不动产登记的属地原则，即由不动产所在地的登记机构负责登记，从而减轻了抵押人和银行的负担，也方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料。与《物权法》登记机构采用实质审查模式相对应的是，在因登记机构的过错造成错误登记时，登记机构必须对因此造成的损害承担赔偿责任。这就为商业银行进行此类索赔诉讼提供了有力的法律武器。

2.设定浮动抵押，扩大了商业银行发放贷款的选择空间

实践表明，现行《担保法》存在诸多缺陷。比如，一些有价值的流通性很好的财产如应收账款、存货、保险单等不能作为担保物，融资担保交易过分依赖于不动产担保，担保法律之间存在许多矛盾和冲突。事实上，沿海一些地区的金融机构已经在尝试接受新的担保物，比如存货和应收账款。福州市商业银行2005年就开始探索存货质押，他们选择容易变现的钢材、棉花甚至海货作为担保物，实际上效果都比较好[2]。浮动抵押是指企业以其全部资产包括现在和将来可以取得的全部资产为标的设定抵押的一项新型担保制度，其标的物覆含范围很广。《物权法》明确规定将抵押权的标的物限定为现有及将有的动产，包括生产设备、原材料、半成品和产品。这种规定增加了各种市场主体获取贷款的条件和机会，也增大了商业银行发放贷款的选择空间，对于国有企业、集体企业、个体工商户、农户的顺利融资和发展壮大必将产生积极的推动作用。

3.修正担保实现规则，简化担保实现程序，有利于商业银行的资产保全

《物权法》明确抵押权实现的途径为协议和诉讼。协商实行抵押权不是银行提讼的前提，只要实现抵押权的条件具备，银行就可以不与抵押人进行协商，而直接求助司法程序。《物权法》第一百九十五条第二款规定，抵押权人与抵押人未就抵押权达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。这是一个非诉程序，法院通过对抵押权登记等证据的审查，即可裁判实行抵押权，包括允许强制拍卖抵押财产[3]。这种非诉程序降低了商业银行资产保全的成本，提高了实现抵押权的效率。

4.增加质押物范围，拓宽担保渠道，有利于商业银行拓展新的业务领域

(1)应收账款出质，解决中小企业融资难的问题。企业现有应收账款5.5亿元，一般企业流动资产的20%-30%是应收账款。很多高科技企业和中小民营企业的固定资产不多，厂房和办公楼可以租用，机器设备大多为融资租赁，即使企业未来盈利可以预期，但因缺少有效贷款担保，难以从商业银行取得融资。在国外，应收账款作为担保已经是国际银行业通用的担保方式，应收账款通常有着比机器设备和知识产权更高的担保价值。商业银行通过应收账款作为担保融资业务的开发，在一定程度上可以降低贷款因过分依赖不动产抵押方式而形成的金融风险，使商业银行的业务范围进一步扩大，利润空间进一步提升。商业银行可以开拓新的客户群体，提高理财水平，创新信贷结构，提高风险防范能力，增强竞争力。

(2)设立最高额质押，节省商业银行的交易成本。最高额质押权具有普通质押权所不具有的功能，其创设的目的在于配合继续易形态的需要，促进社会经济的繁荣，因而是具有生命力的。最高额质押权的创设对于银行和质押人来说可以简化手续，满足持续交易的需要，有利于促进企业融资。商业银行在最高额质权的适用上，除质押财产转移质权人占有之外，其最高额质权的确定、效力、作用等方面可参照《物权法》有关最高额抵押权的规定。

(3)用依法可转让的基金份额设置质押，扩充投资人的融资担保工具。近两年，基金作为一种良好的理财方式受到投资者的追捧。基金份额受益权质押具备较强的流通性和可变现性，设定质权和实现质权比较方便。用基金份额作为担保方式，一方面可以让投资者享有较高收益的同时保证资金运转，另一方面也使银行拓展了新的业务领域。

5.物保与人保并存情形下担保权实现的顺序问题得到修正，体现意思自治，有利于商业银行维护自身权益

人的担保与物的担保并存的情况下如何实现担保权的问题，《担保法》所采取的保证人绝对优待主义模式一直颇受争议。《物权法》在此条上采取保证人绝对优待主义和平等主义结合的模式，并充分尊重当事人意思自治。第一，本条改变了《担保法》“当债务人不履行债务时”作为实现债权的条件，扩大为“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形”，体现了对当事人意愿的尊重。商业银行可以从保护债权的角度出发，在担保合同中明确约定抵押权实现的条件。其次，当物保和人保并存时，当事人可以约定承担担保责任的顺序。商业银行可以根据具体情况，通过对实现债权顺序的约定，掌握未来实现债权的主动性。第三，在没有约定或约定不明时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担担保责任。商业银行在第三人提供物保的情况下，可以选择实现担保的顺序，以维护自身权益。6.将物权变动的原因与结果进行区分，有助于商业银行权益的保障

《担保法》规定办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，此条将合同债权的变动和担保物权的变动混为一谈。在不动产物权抵押的实践中，经常出现抵押合同签订后，抵押人违约不办理抵押物登记手续，抵押合同不发生效力的情况，作为抵押权人的商业银行就将面临既不享有抵押权，又不能寻求合同法上权利救济的局面。根据《物权法》的规定，在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，认定合同有效，这样虽然不能得到物权的保护，但是可以根据生效的抵押合同要求抵押人承担违约责任，保护合同当事人的债权请求权。同样，在出质人怠于交付质押物或质押权利凭证时，质权人有权根据合同请求其交付并承担相应的违约责任，有助于商业银行等质权人权益的保障。

二、《物权法》的实施对商业银行风险管理提出更高的要求

1.商业银行必须重视担保物权诉讼时效的变化

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题》的解释第12条规定“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼结束后两年行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。《物权法》第二百零二条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。我国民法规定的普通诉讼时效为自权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起2年。这就要求商业银行在对主债务提讼的同时要求实现抵押权。这一规定比《担保法》司法解释减少两年，不利于商业银行银行接受、处置抵债资产，实现抵押权。今后商业银行在办理抵押贷款或管理抵押资产时，应在主债权诉讼时效期满前，及时行使担保物权，避免抵押权因期间届满而失效。

2.商业银行接受异议期间的不动产抵押，将面临无效的风险

异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。与更正登记不同，异议登记是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人的合法权益[4]。异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利(将其处分行为规定为无效行为或效力待定行为)。申请人在异议登记十五日内不的，异议登记失效。此规定虽然给予不动产真正权利人在不动产错误登记情况下的权利救济，但是相应对银行办理抵押贷款提出了更高要求。银行必须对抵押物的物权归属进行深入全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，如果银行在异议登记期间接收该抵押物，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此银行如发现抵押物处于异议登记期间，则不应接受，要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。

3.商业银行应当准确适用法律冲突规则

《物权法》颁布后，将会形成《民法通则》、《担保法》、《物权法》关于担保物权“三足鼎立”的态势。物权法一百七十八条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。“对这一条文，笔者理解为：《担保法》与《物权法》就同一事实和行为作出不同规定的，适用《物权法》；《物权法》没有规定，而《担保法》及其司法解释有明确规定的，依然应当适用《担保法》及其司法解释。《民法通则》关于担保物权规定较为笼统，条文具体适用方面缺乏操作性，因此在担保物权的具体解释上与《物权法》不一致时，应当适用《物权法》。

笔者认为：《物权法》对物权的设立、变更、转让、消灭，不动产的登记，动产质押，物权保护等方面做出严格的规定，这些规定都与商业银行的日常业务息息相关。作为银行内部控制的需要，须做到以下几点：第一，根据法律规定，针对发生的变化，梳理现行的规章条文，与《物权法》的新规定一一对应，调整相关规定，制定切实可行的措施，规范业务操作流程，明确各部门的职责权限，将法律新的规章制度科学合理的融入商业银行的规章制度中。第二，加强对《物权法》的学习和掌握，研究资产业务办理过程中可能遇到的问题，及时修改担保业务办理过程中的相关合同，避免因《物权法》实施中的新规定带来的风险，确保商业银行健康稳定的发展。

[参考文献]

[1].《中华人民共和国物权法》条文理解与适应[M].北京：人民法院出版社，2007：41.

[2]余欣.《物权法》破解金融困局[J].中国金融家，2007，(4)：26-28.

第4篇：不动产规章制度范文

关键词：事业单位；后勤；管理

后勤管理是后勤服务和后勤补给的统称，对于一般事业单位，后勤管理的主要职能是对本单位的不动产进行管理和补给，主要工作包括后勤采购、工作人员安排、不动产配置、定制后勤计划和补给服务等。由于后勤管理工作涉及的工作范围广泛、综合性极强、工作内容复杂琐碎、其中包含的学科众多、任务量大等特点，因此，要使事业单位的后勤管理充分发挥作用，必须科学地运用相关手段和正确的管理方法，与时俱进，积极探索在社会主义市场经济形势下，与本单位实际情况相符的后勤管理模式，做好后勤管理工作，才能使单位财产物尽其用，为事业单位各项工作的运行提供有力保障，为事业单位的工作人员提供一个良好的工作环境使其可以更好地为单位创造经济效益。

1事业单位后勤管理的重要性

后勤管理是事业单位这个大金字塔中最稳固的根基，每个事业单位独特的服务特色和职能都依赖后勤管理的稳定保障。随着社会主义市场经济的发展，事业单位的规模不断扩大、业务不断升级，单位不动产也发生了规模性扩大，后勤管理的重要性不断凸显，传统计划经济时代形成的事业单位后勤管理制度已经发生了很多不相适应的情况，因此对已有的后勤管理制度进行改革，使其与事业单位的发展相适应，已成为了事关事业单位稳定发展的重要课题。显而易见，随着社会发展和事业单位的改革进步，单位的业务职能将越来越依赖后勤管理的支持，新型的事业单位后勤管理体制必须要与社会发展规律相适应、与本单位实际需求相吻合、优质高效并且具备市场竞争力。事业单位作为政府成立和主持的面向社会服务的机构，其后勤管理任务也存在一定的特殊性。事业单位的后勤管理工作对象主要是单位的不动产，主要目标在于保障事业单位日常工作所需物资的合理调配安排，例如车辆保障、能源供应、餐饮会务等，因此具有极强的保障性和基础性。正是由于其基础性，难点也随之而来，后勤保障通常涉及的范围十分广泛，项目规模也十分庞大，任务繁重，实际管理起来十分复杂。只有做好后勤工作，才能使事业单位有效发挥其职能，使单位资产由正常运转而得到充分利用，使员工将精力完全集中在工作中，由此可见事业单位后勤管理对于单位的重要性不言而喻。

2事业单位后勤管理现状

目前，事业单位的后勤管理工作主要围绕其相关规章制度运转。事业单位的后勤管理制度是事业单位管理制度的重要组成部分，旨在对后勤管理人员进行规范和监督，确保后勤管理人员在日常工作中按照规章制度办事，从而确保后勤管理工作的正常开展。但是，仅仅存在制度是不够的，围绕现有的管理制度，对目前事业单位后勤管理的现状进行分析如下。

2.1相关领导和工作人员对后勤管理制度的认知不到位

由于在我国事业单位中的后勤管理系统中，工龄较长、实际经验丰富的工作人员所占比例较高，他们在长期的后勤管理工作岗位中摸索出了适合自身情况和岗位需求的工作流程，但这些工作流程不一定是科学合理的，并且他们思想观念相对保守，认识、接纳新知识和技术的过程较慢，从而导致了事业单位后勤管理模式的保守和落后，对后勤管理的改革发展增加了一定挑战。同时，在部分事业单位中，由于缺乏对后勤管理工作的重视，没有建立专门的后勤管理团队，只是由部分其他部门人员兼职进行后勤管理，而由于后勤管理工作的性质特殊，兼职管理人员很难对各方面工作做到协调统一，从而降低了后勤管理的效率与能力。

2.2已有的后勤管理的规章制度需要进一步健全和完善

由于上级领导的不重视等原因，后勤管理部门的建设存在一定的忽视，造成了工作人员不按照规章制度办事等行为，很多后勤管理工作无法科学开展，工作流程混乱、无序，而又因为缺乏相应的监管制度，许多工作人员常常只是根据经验或是人情关系来调整本单位物资财产，导致了物资分配不符合本单位实际发展需求，阻碍了事业单位日常工作的顺利开展。

3事业单位后勤管理改革建议

提升事业单位后勤管理质量的核心是提升服务质量，根据事业单位的工作实际，对事业单位后勤管理的改革提出了以下建议。

3.1提高工作人员的综合素质

首先，要扩大事业单位内部对后勤管理工作重要性的宣传，使全体员工正确认识后勤管理工作，从而认真配合后勤管理人员对单位物资的合理调配，从而双向保障事业单位日常工作的顺利开展。后勤管理部门要积极招募或调入年轻人员进入系统，并定期组织培训，使他们快速跟上新时代后勤管理工作模式的潮流，从而推动整个后勤管理部门对其工作流程的改革和创新。

3.2丰富工作人员的业余生活

由于后勤管理工作任务的繁重和数量庞大，后勤管理部门员工常常存在任务繁重、业余生活贫乏的状况。因此，事业单位应该定期举办文化活动，例如举办运动会、创建阅览室、增添运动设施等，来丰富员工的业余生活，让员工有条件在闲暇之时放松后勤管理疲惫的神经，尽可能地保证员工身心的愉快。同时，应该把食品安全纳入后勤管理的范畴中，保障单位食堂饭菜的安全和营养，切忌一味追求物质利益以导致后勤管理不健康发展。

3.3完善后勤管理相关制度规范

根据本单位的工作实际，对现有的后勤管理规章制度进行适当调整和改革，设定在新的社会环境下符合事业单位发展需求的科学、合理、高效的后勤管理制度，从而规范后勤管理工作。同时，要建设专门的后勤管理团队，并将其编制入档，部门人员必须根据规章制度开展后勤管理工作，配合单位物资的调遣。为了保障新型后勤管理制度的权威性和严肃性，必须明确监管，对未按照规章制度的行为给予严肃处理。对于后勤所管理的单位财产和物资，每一项都应该对去向和使用情况进行落实和核查，避免现象。只有充分重视和利用后勤管理的监管机制，才能牢牢地把握好事业单位的后勤管理工作，保证后勤管理的执行力度和积极效应。

作者:张 单位:江苏省科学技术情报研究所

参考文献:

［1］郭继红.浅谈事业单位的后勤管理［J］.经济师，2012（5）：258-259.

［2］陈加连.事业单位的后勤管理探究［J］.经营管理者，2014（13）：282.

［3］罗宏君.事业单位后勤改革方向浅析［J］.市场研究，2015（8）：70.

［4］任长青.浅谈机关事业单位后勤职工队伍建设问题［J］.山东社会科学，2013（12）：246-247.

第5篇：不动产规章制度范文

第一阶段从1980－1987年，为无投资或忽视投资阶段。保险公司的资金基本上进入了银行，形成银行存款；

第二阶段从1987－1995年，为无序投资阶段。由于经济增长过热，同时又无法可循，导致盲目投资，房地产、有价证券、信托、甚至借贷，无所不及，从而形成大量不良资产；

第三阶段始于1995年10月，为逐步规范阶段。1995年以来，《保险法》、《中华人民共和国银行法》等有关金融法律法规先后颁布，但由于限制过紧，加之1996年5月1日以来的七次利率调整，给保险业发展带来了新的问题，因而，政府曾多次调整保险投资方式，1998年以来先后允许同业拆借、购买中央企业AA十公司债券、保险资金间接入市，并不断调整入市比例，尤其是近期保监会公布的把投资连接保险的投资比例放宽至100％，为拓宽保险投资渠道奠定了基础。

基于我国目前经济发展处于起飞阶段，在经济体制转轨过程中投资工具有限、规范交易的制度及组织有待完善，对投资市场的监控和引导乏力，保险投资应注意以下几点：

首先，保险公司的投资应在遵循安全性原则的前提下达到尽可能多的盈利。因为保险公司是企业，在确保其资金运用安全的条件下，要以盈利为目标，从而保证资产的保值增值。这样不仅有利于保险公司经营规模的扩大，而且有利于其赔偿能力的增强。

其次，完善投资环境。一个完善的投资环境，应包括有效的投资工具、公平的交易规则以及保证这种制度有效贯彻的组织，即投资工具的多样化、交易规则的规范化、交易方式的灵活化、投资监管的有效化，以保证保险资金运用的安全、有效和畅通。

一、完善投资工具

由于保险投资涉及不动产投资及金融市场的投资，因而投资工具包括不动产投资和金融市场的金融工具。其中，金融市场的投资是保险投资的主体，因而金融工具的完善至关重要。其投资工具包括：债券、股票、票据、贷款、存款、外汇。其中；票据属于短期金融工具，分为汇票、支票和本票；债券和股票属于中长期金融工具，债券分为政府债券、金融债券和公司债券，政府债券分为公债券、国库券和地方政府债券；股票，含普通股和优先股。

金融市场的投资工具应该是长期、短期和不定期的结合体，安全性、盈利性和流动性不同层次的匹配，以便不同投资者根据自身业务特点选择，可利用灵活多样的投资工具，有利于保险投资者的选择，进行投资组合，也有利于提高其变现能力。就总体而言，保险公司应根据金融市场的成熟程度以及自身业务的特点选择投资工具。如在金融市场尚不成熟时，应选择流动性强、安全性高的投资工具。但寿险投资则宜选择安全性和盈利性均较高的投资工具，而不十分要求其流动性。同时，应建立与投资工具相配套的避险工具，如期权交易、期货交易，以防范和分散投资风险。

二、完善涉及保险投资的法规

投资法规的完善，在于建立保证投资市场公平、有效交易的法律法规和制度，如不动产交易法、证券交易法、票据法、保险法、担保法等，保证市场交易有据可依。

理顺投资监管机构的关系。法律的真正价值在于它的实施。为保证有关投资法律法规的有效实施，必须建立相应的组织来保证。这些组织包括投资的行政主管部门以及配合行政主管部门实施的司法机构，如投资主管部门、工商行政管理局、法院、仲裁机构，并且保证这些组织的合理分工与协作，严格按照法律法规或规章办事，切实保证投资法律法规和规章制度的有效实施，严禁任何组织或个人凌驾于祛律规章之上。

三、保险投资方式多样化

在保险投资方式的选择方面，基于我国经济发展处于腾飞阶段，金融市场发育不全，基础产业和基础设施的建设资金缺乏，而这些产业投资回报率较高，应允许抵押贷款或有区域选择的不动产投资；无限度的政府债券投资、有一定限度的金融债券投资和限制较严的股票与公司债券投资；长期银行存款在目前是必要的。从长远看，待我国金融市场发育完善，则可转向证券投资。

四、在放松投资方式的同时控制投资的比例

从政府监管的角度看，在放松投资方式规定的同时，如允许投资于有价证券、不动产、抵押贷款、银行存款等，同时应规定投资比例、前者是为了提高保险投资的盈利能力，多种投资方式，为保险公司提供可供选择的灵活的投资工具，从而，为保险公司提高投资回报率创造条件，当然，也为理智的保险公司投资者提高投资组合来控制风险提供选择机会；后者则为控制投资风险提供条件。这一比例分为方式比例和主体比例，方式比例规定风险比较大的投资方式所占总投资的比例，可有效控制有关高风险投资方式所带来的投资风险主体比例可有效控制有关筹资主体所带来的投资风险，从而为控制投资风险提供条件。主体比例也应按投资方式的风险情况分别对待，对于高风险的筹资主体、高风险的投资方式，其比例应低一些，如购买同一公司股票不得超过投资的5％；购买同一公司债券不得超过投资的5％；购买同一公司的不动产不得超过投资的3％；对每一公司的抵押贷款不得超过投资的3％；对于较安全的投资方式但存在一定风险的筹资主体，其比例便可高一些，如存款于每一银行不得超过投资的10％。保险投资必须强调盈利，提高保险公司的偿付能力。但由于某项投资报酬是该项投资所具风险的函数，如对保险资金运用不加以限制，势必趋向风险较大的投资，以期获得较大的报酬，而危及保险企业财务的稳健。因为每一种技资方式的风险大小不同，一般而言，高盈利的投资方式伴随着高风险，低风险的投资方式则伴随着低盈利，显然，全部用于盈利性高的投资方式，必将使保险公司面临着全面的高风险，使被保险人有可能得不到应有的保险保障，也不利于保险公司的生存和发展，因而，为了保证保险投资的盈利性，同时控制高风险，应规定有关高风险投资方式所占的比例。同时，在市场经济条件下，任何工商或金融企业均有破产的可能性，无论采用风险大的亦或风险小的投资方式，保险公司都会面临着筹资主体对保险投资所带来的风险，因此为了控制每一筹资主体给保险公司所带来的风险，必须规定投资于每一筹资主体的比例。新晨

五、寿险和非寿险的保险投资应有所区别

由于寿险是长期保险，许多寿险带有储蓄性，更强调安全性，因而，一般可用于安全性和盈利性高、但流动性较低的投资方式，如不动产、贷款；非寿险是短期保险，要求流动性强，不宜过多投资于不动产投资，而应投资于股票、存款。同时，从风险控制看，寿险公司投资的比例在主体比例方面，应严于非寿险，因为寿险期限长、带有储蓄性，控制主体比例，便于保证保险公司的偿付能力，从而保护被保险人的合法权益。

六、加强对保险公司偿付能力的监管

第6篇：不动产规章制度范文

本承包协议根据中华人民共和国有关法律、法规和本酒店有关规定，在双方友好协商的原则下制订，达成以下协议：

第一条、甲方将桐乡商务会馆餐饮部承包给乙方经营，承包期限为 年，从 年 月

日至从 年 月 日止。

第二条、每年的年承包金为人民币 元整，付款方式为 。

第三条、双方应在 年 月 日前签定正式协议，同时乙方向甲方支付第一年的租金（或第一季度） 万元整。

第四条、承包区域：包括桐乡商务会馆的厨房、包厢、餐饮大厅、桌椅等餐饮部现有用品。

第五条、乙方以桐乡商务会馆餐饮部的名义继续对外经营，甲方在XX年 月 日之前以桐乡商务会馆的名义形成的债权债务均由甲方承担，与乙方无关。

第六条、乙方经营范围不得超出餐饮范围，同时不能和酒店经营或出租的项目有抵触，若违反则视同违约。甲方有义务保障乙方的正常经营。乙方所有员工必须遵守本酒店各项规章制度。

第七条、甲方要求乙方在承包期内应遵章守法经营，不得从事非法经营。乙方应确保房屋整体结构完整，不得任意改造主体结构，确保消防、治安、食品等安全。实行财产人身保险，如出现人身伤亡和财产的意外事故均由乙方自负，与甲方无关。

第八条、乙方承包期内餐饮部所有的相关经营费用由乙方承担，包括：税费、水费、电费、蒸汽费、卫生环保规费等。需双方分摊的费用按照商定比例分摊。承包期内，乙方发生的债权债务与甲方一律无关。

第九条、甲方已投资装潢的动产与不动产及配套设备。附财产明细清单，甲乙双方各执一份。无偿归乙方使用，乙方有权对原有的装潢进行更新（但应事先以书面形式通知甲方，并经得甲方同意），乙方在承包期满后,按使用状态还给甲方。

第十条、甲方对乙方的经营应当提供一切便利。包括但不限于公章、营业执照、工商登记备案材料、年审年检等经营所需材料。

第十一条、乙方承包期满后不再续包，应提前两个月通知甲方。期满后乙方仍需续包，在同等条件下乙方有优先权。

第十二条、期满后乙方不续包，乙方投资的动产设备由乙方自行处理或与甲方协商折价给甲方，乙方所有的装潢不动产乙方不得拆除，无偿保留。

第十三条、甲乙双方在本协议签订生效后，双方不得以任何理由终止协议履行。如有一方违反本协议的履行，须向另一方赔偿经济损失，并支付违约金人民币 元整。

第十四条：本协议如有未尽事宜，可由双方商定后另行补充。

第十五条：特别约定：

1、本协议签订之日，乙方须向甲方支付 元承包保证金。

2、提供甲方员工的日常工作餐，每日4餐，（早餐、夜宵每人每餐2元，午晚餐每人每餐4元）；客用早餐每人6元，均以票据为准。要求菜品花色样式不断更新，符合用餐人员要求，满意率达到75%以上。

本意向书自双方签字盖章后生效，此协议一式四份，甲、乙双方各执二份。

发包方：桐乡商务会馆（盖章） 承包方： （签名）

身份证号码：

代表： 承包方担保人： （签名）

第7篇：不动产规章制度范文

一、上半年工作完成情况

1、完成xx公司转房地产公司过户资料整理录入2000余份，前往不动产测量中心完成一期高层分户图更改并盖章，前往不动产中心签订《存量房买卖合同》306份，协调税务窗口开具完税证明153份，缴纳登记费153户，窗口受理153户，协助缮证窗口缮证并领证153本；

2、整理完成一期房产公司转个人产权过户资料500余份，办理公对私转个人签订《存量房买卖合同》108份，合同备案72份，开具房地产计税价格核定单54份，受理过户手续54组，缮证54本，协助宁夏银行办理一期转个人产权抵押手续21户，协调宁夏银行放款18笔，共计金额为432.7万元；

3、联系不动产中心权籍科完成二期联排住宅房屋落宗手续，前往民政局地名办更改二期联排项目坐落命名手续，完成二期联排住宅《商品房买卖合同》网签60份，合同备案15份，并办理二期联排住宅合同撤案手续1户，与xx银行完成二期联排贷款业主的预告抵押登记办理手续4户，协调xx银行放款4笔，共计金额为 310 万元；

4、根据公司会议要求，完成目标责任制书签订，制定年度销售计划及月度销售计划；制定项目各节日节点宣传方案并经领导审批实施；制定商贸租赁合同和商贸楼网签合同模板报法务部审核修改；完成1#、2#、3#商贸楼的业态布局分布；完成一期、二期销售台账明细整理及转个人产权明细台账录入等。

4、及时了解汇总项目周边竞品楼盘信息，完成项目的各节日截点的推广宣传及渠道拓展工作，通过元旦、春节前的流动式宣传，邀约xx、xx两城区的核心中介公司合作洽谈，以项目为中心辐射式打开周边市场，形成区域性优势，通过宣传前后的客流量和成交量对比，可以肯定前一阶段的推广宣传还是有一定效果；

5、完成一期、二期发票开具审批工作并前往财务领取发票，完成各阶段手续办理的材料录入及准备工作及整理每周公章、法人章使用附件材料递交集团，协助xx办理前期产权证资料整理及预告转本位材料打印；

6、与xx银行、中国银行时时沟通一期贷款业主及公司贷款材料明细及放款情况，并起草股东会决议加盖公章，完成领导安排的其他事项。

二、工作中存在的问题及今后努力方向

工作中存在一些问题和不足，主要表现在:第一，由于房地产涉及领域广泛，线上线下业务在逐步更新完善，对部分业务的不熟悉，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高；第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位；第三，自己的专业水平还不能完全胜任公司工作的要求。在接下来的工作中，应认真提高业务、工作水平，努力做到:第一，加强学习，拓宽知识面，努力学习房产专业知识和相关工作常识，及时了解房地产政策及信息更新；第二，本着实事求是的原则，尽心尽责完成各项工作，努力完成月度、年度销售及回款目标；第三，自身工作作风建设，团结一致，勤奋工作，形成良好的工作氛国；第四，遵守公司内部规章制度，维护公司利益，在本职岗位上发挥出应有的作用。

三、下半年计划

1、依据2021年销售情况和区域市场变化，自己计划将工作重点放在重点类客户群；

2、结合下半年销售及回款计划，寻找实力客户，以扩大销售渠道，并做好销售的宣传造势；

3、在做好日常业务的同时认真学习专业知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，提高自己的综合素质；

第8篇：不动产规章制度范文

【关键词】房地产；权属登记；管理模式

房地产权属登记就是指是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行等地，从而依法确认房地产权归属关系的行为。主要是用来保障交易的安全和促进房地产市场的发展。本文主要就是对房地产权属登记的管理模式进行简单的介绍。

一、房地产权属登记现行的管理模式

我国房地产权属登记机关为房地产所在地人民政府相关的行政主管部门。房地产权属登记模式分为两种登记模式。（一）房屋与土地权属分别登记当前我国大部分地区.由两个政府职能部门分管房屋与土地，并分别向房的权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书。（二）房屋与土地权属统一登记在我国一些地区。由政府的某一职能部门对房屋与土地实施统一管理。我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证。

二、房地产权属登记的主要任务

房地产产权产籍管理主要就是为了确认房地产的产权归属，这是其最主要的任务。主要就是为了保证房地产权益人的合法利益。这样的管理模式会涉及到所有的房地产权利人。也就是可以深入到整个国民经济和社会生活。房地产的权属关系到房地产的所有人、自然和和其他的组织。这是一种科学、先进有效的管理办法。它会对所有人的生产、生活带来影响。因此房地产产权产籍的管理就十分重要，必须得按照构国家的法律法规来管理。一般房地产产籍管理的任务分为三个方面：

（一） 房地产权属登记、确权、发证工作

产权产籍经常性的主要就是权属登记、确权、发证工作。在全市房地产总登记工作的基础上，主要的任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产产权的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。

（二）进行房地产测绘管理工作

房地产测绘是根据房地产产权产籍管理的需要，应用测绘技术绘制出以权属为核心、权属的单元界址为基础，以房屋及房屋所占用的平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图。用于房地产权属登记等房地产管理的房地产图，经房地产行政管理部门审核后，方具有法律效力。审核后的房地产图纳入房地产档案统一管理。房地产测绘严格执行有关的测量技术规范，房地产的权属关系、自然状况发生变化，及时进行变更测量，使房地产图和实际情况保持一致。

（三） 进行房地产产籍管理工作

对现有房屋产籍资料的管理，针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，便于档案的科学管理和方便查阅利用；在初始产籍的基础上.根据产权管理提供的权属转移、变更、房地产的变化情况，对产籍资料进行不断修正、补充和增籍、灭籍_[作，以保护产籍资料的完整、准确.使图、档、卡、册与实际情况保持一致。

三、房地产权属登记主要类型

按照《房屋登记办法》规定，房地产权属登记主要有以下儿种类型：

（一）总登记，指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记.是产权登记中最基本的一种登记

（二）初始登记。指对新取得的土地使用权或新建的房屋所进行的权属登记。新建房屋申请人应当在房屋竣]_后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

（三）转移登记。指房地产买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并等原因而致使其权属发生转移，须办理产权过户手续情况时所进行的登记。

（四）变更登记，指权利人名称变更或房屋发生翻建，房屋面积增加减少，部分拆除等情况时所进行的登记。

（五）他项权利登记，指对设定房地产抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记。

（六）注销登记，指发生房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情况

四、房地产权属登记特点

房地产权属登记的内涵和功能也显现出两个特点：

（一）确权登记

房屋确权登记是指在法律中，是正规的经过申请、权属调查等相应的程序，确定了其产权的关系。权登记的主要特征有：

1、登记的功能偏重行政管理

历史上不动产登记制度的建立即源于政府税收和管理的需要。建国初期的房屋登记为清理产权、稳定社会经济秩序做出了贡献。随着房地产市场的发展，通过房地产登记建立了较为完整的资料信息，为地方政府了解、掌握房地产的利用情况、市场情况提供了重要的依据，也为城市化建设提供了基础信息。同时，房屋登记也为政府收取相关税费发挥了重要作用。至《物权法》出台前，相对于物权公示等功能，登记的行政管理功能显得尤为突出。

2、带有强制性登记色彩

登记作为行政确权被视为行政机关的管理手段，在《房地产交易市场管理条例》中，都明确要求当事人在不动产物权变动合同（房屋买卖合同、房屋抵押合同）生效后或者物权实际变动后的特定期限内申请不动产登记，否则可能受到相应的处罚。在一些规定中，甚至将登记作为合同生效的要件。另外，地方性法规、规章制度规定了登记机关可依职权主动进行登记的行为，对无主房屋登记机关可主动将之登记为国有房屋，登记机关发现登记错误可依职权主动进行变更登记等等。这些规定都体现出了登记的强制性。

3、确权以实质审查为前提

确权登记就意味着登记机构必须保证登记内容的真实性、合法性。一旦登记错误就要承担相应的责任。同时登记机构作为政府机构，赋予当事人以极强的依赖利益，如果登记机构不进行实质审查.将会产生很多错误，而这对于登记的公信力将会产生极大影响。因此对于申请人的登记申请，登记机构不仅审查申请所必须具备的形式要件，还要审核不动产物权变动的原因与事实是否相符、不动产产权界限、与他人的产权关系等。经审查无误后 方可予以登记发证。

（二）行政确认

不动产在《物权法》的出台后有了新的意义。与《物权法》相配套的《房屋登记办法》对房屋登记的效力、登记的机构及职责、登记的程序、登记的类型等做出了新的规定，明确将房屋登记定义为”房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。由此，房地产权属登记的性质明确为”行政确认”。行政确认是行政主体对相对人的法律地位、法律关系或者有关法律事实进行甄别、认定、证明并予以宣告的具体行政行为。

总结：

终上所述，随着国民经济经济水平的提高，房地产业也受到越来越多人的关注。房地产具有不可移动的性质，所以只能通过权属登记了进行房地汗的交易与买卖。权属登记都是经过政府机关部门的登记记录，安全性是可以放心的。房地产权属登记就是为了保护房地产所有人的房屋安全与权益。权属登记都是经过政府机关部门的登记记录，安全性是可以放心的。这样对于房地产的交易就更加安全与方便。

参考文献：

[1]邓卫红.房地产权属登记中规划管理档案信息的利用[J].城建档案，2012（2）

[2]许良霞.房地产权属变更中税款征纳前置问题分析[J].财会月刊：综合版，2010（10）

[3]黄禹.论房地产档案工作的质量管理与利用服务[J].黄禹康，2010（12）

[4]姚树密 李英.地籍测量中的房地产权属调查. 科技情报开发与经济，2011（17）

第9篇：不动产规章制度范文

关键词：德国 房地产税制 比较 借鉴

在当前全球房地产价格持续上涨的大环境下，德国房地产市场的平稳态势格外引人注目。虽然我国与德国在经济制度上的具体情况有所区别，但在同为市场经济国家，都要遵循市场经济一般规律方面具有一致性，因此，通过分析高效运行的德国土地房地产税制，在一定程度上可以为完善我国房地产税制改革提供有益借鉴。

1 德国房地产税制现状

德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。而作为德国的主要税种财产税，现行包括土地税、房产税、不动产交易税和遗产税及赠与税。

1.1 土地税

土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。此税种名称虽设置为“土地税”，实际上却是政府向国内存有地产，即土地及地面建筑物征税。德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平原则，有利于确保税收收入来源充裕。同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。

1.2 房产税

房产税也属于地方税，有专门的《房产税法》。长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化，因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，用于出售的房地产要缴纳评估价值1%～1.5%的房产税。

1.3 不动产交易税

不动产交易税为地方税，相应也存有《不动产交易税法》。在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。不动产交易税是非常重要的调节手段，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。

1.4 遗产税及赠与税

纳税人为继承人和受赠人，以所继承或受赠的财产价额扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象，扣除规定的项目主要包括债务、丧葬费用以及法定的按不同亲属分等规定的基础扣除额。再依据遗产继承人与被继承人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全额累进税率征收，最高税率达到70%。

德国为保障居民住房，还采取了相应的措施保障国民住房供应。首先，在保有环节的财产税征收以外，如果不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入需征收25%的资本利得税。其次，德国政府鼓通过其自有特殊合作建房机构——住宅合作社，从信贷、土地、税收等多方面给予支持鼓励居民合作建房、自建房，特别是在税收方面，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率。通过合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供应体系，打破开发商对房屋供应的垄断。再次，德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，并根据家庭人口、收入及房租支出情况给予适当补贴，为每个家庭提供稳定房价的税收保障，增强支付能力。最后，德国政府对地价、房价、房租实行“指导价”，各类房地产价格由独立的房地产评估师认定，并在各地设有房地产公共评估委员会，这些机构提供的指导价具有较强的法律效力，所有的地产交易均有义务参照执行，使房价在合理的范围内波动。对不执行者甚至要承担刑事责任。

2 根据德国经验对我国现行房地产税制存在问题的基本判断

我国的房地产税收体系经过几十年来不断完善，对于调控房地产市场，实现土地资源优化配置等方面起到了十分重要的作用。但是与经验比较完善的德国相比，我国现行房地产税收体系还是存在一些问题：

2.1 征税对象不完整，范围比较狭窄

首先，房地产税征税对象过于狭窄，这会阻碍房地产税收调节经济的效果。目前我国房地产税的征税范围并没有涉及农村，而是主要面向城市、县城以及建制镇。对于征税对象，国家对个人非经营性用房以及国家机关、人民团体、军队用房等免征房产税、城市房地产税以及城镇土地使用税，对没有充分利用的林地、荒山实行免征城镇土地使用税。这样城乡税制没有统一，对象也有差异，税负公平的原则根本没有得到体现。

2.2 计税依据设立得不合理

我国房地产税种繁多且存在多个征税标准，如面积、交易价格、投资总额、评估价格等名目都是计税依据和课税标准。征税标准不一，既增加了征收房地产税收的难度，又降低了房地产税对市场的调节力度，违背了房地产税设置的初衷。由于房地产税计税依据存在不合理性，也使得房地产税收收入呈反向增长弹性。在许多区域的土地交易市场上，土地使用税征收标准太低，减弱了税收的调节能力。

2.3 轻保有、重流转

我国目前房产税制存在轻保有、重流转的现象：一是在流转环节的税收种类较多，保有环节的税收种类少；二是在流转环节的税率高，保有环节的税率低。相关资料显示，针对城镇土地持有环节上所征收的土地使用税，最高只有30元/年·平方米，而对于非营业性用房免征使用税。目前我国还存在一种现象，那就是全国空置住房数量正在不断的增加。2010年国家电网公司对全国六百多个城市的进行了调查，发现全国共有6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些住房足足可以容纳2亿人居住。海南三亚商品房空置率更是高的离谱，局部地区达到90%了左右，这表明了我国房地产投机性需求的泛滥对房地产市场的健康发展带来了冲击，这也说明我国对保有环节征收的税额过低，一直使住房空置率如此之高。而我国对流转环节却征收高达30%—60%的增值税，这样不同环节的征税标准差距过大，会严重降低房地产税的调节效率。

2.4 房地产税收的目标繁多

我国房地产税种较多，而每个房地产税种具有不同的政策目标，且每个税种的政策目标都专门化，所以导致整个房地产税收体系的政策目标不明晰，各税种之间的政策目标不协调。

除了以上所述问题之外，我国现行房地产税制还存在税费不清、税收征收不公平以及税收政策不统一等问题。现行的房地产税收制度存在的弊端，使得房地产税的调节作用难以发挥效果。而且，我国现行的房地产课税税种在法制上并不健全。

3 借鉴德国经验推进我国房地产税收改革的政策建议

3.1 优化我国房地产税收体系

3.1.1 开通并增加保有阶段的税收

根据有关学者研究，需要依照统一的计税依据，在房地产的保有环节征收统一的房产税。全部按价格征收，适度增加经营性房屋房地产税收，减少非经营性房屋房地产税收，从而促进各个税收负担的合理分配。与此同时，配和相应的税收优惠政策，例如实行居民自住第一套住房免税政策等。重要的是，如果增加房地产保有环节的税收，使得地方政府财政收入有所增加，那么我们要认清其根本目的并不是为了抑制房地产价格，而是为了平衡地方政府财权和事权不对称的现状。维护税负公平原则是保有环节增税的首要目的，还可以降低潜在经济风险，促进社会和谐。

3.1.2 规范并降低流转环节的税负

一段时间以来，社会各界对收入分配不均的问题十分的敏感，所得税作为调节收入分配，实现收入的第二次再分配的手段为人们所熟悉。规范并降低流转环节的税赋，比如营业税等，以此促进存量资源的重新优化配置；降低房屋出租所得收入税负，逐渐取消规定的房屋出租所得12%的房产税，改征房屋租赁综合税。至今为止，仅上海市已经出台了综合税相关政策。对租借的私有住房收取的综合税为房屋出租所得的5%，对于转租私有住房所得则减半征收综合税。

3.1.3 适当时机开征物业税

当前，国际上许多市场经济较为成熟的国家和地区都已经开始在房地产市场开征物业税，我国也在部分地区开始试点。物业税征收的对象是不动产，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定税款，实际上是政府以其强制力，对房地产的所有者或使用者征收的用于补偿政府提供公共物品和公共服务的费用.它的征收前提在于纳税人必须有房地产资产，并以资产价值作为征收物业税的基础，物业税是保证地方财政稳定的关键性因素。

物业税是在保有环节进行征收的税种，可以合并房产税等针对房地产征收的税费，改为征收物业税，并使物业税征收额度大体与前面合并的税费总额基本相等。这种一次性征收物业税的做法，有利于公务物品和公共服务的利用程度，有利于充分调动地方政府的积极性来为百姓创造优良的生活环境，有利于为本地物业水平和价值的提升打下良好基础，以达到增加消费力的目的。

3.2 完善房地产税收法律法规

3.2.1 制定统一的房地产税基本法律

目前，我国税制不统一，实行标准不统一，计税依据不统一，对房地产税收的征管带来了许多不便，容易造成税源流失，征管不利的后果，这都与我国房地产税收法律不健全有关。所以要尽快统一税制，制定统一的房地产适用法律，制定一部涵盖所有纳税主体，没有内外资企业和国内外公民区别的新的房产税基本法，改善税制不统一的现状，这对于完善我国房地产税收相关法律具有重要意义。

3.2.2 规范房地产税收法律体系

房地产税收法律制度的完善，重点在于规范房地产税收法律体系，我国法律体系还很不完善，一种税收可能涉及几种法律，而对于有些税种还没有明确的法律说明，所以需要对我国房地产税相关的各种规章制度及暂行条列进行整理并适度调整，最终以法律的形式发文。总之，我国房地产税收法律体系的具体设置要充分符合我国房地产市场运行特点。

参考文献：

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[2]李彬.探析房地产税对房价调控的作用[J].价格理论与实践，2010（10）.

[3]刘正山.德国：房价调控的典范[J].中国青年，2010（4）.

[4]叶檀.房地产税能否降房价取决于政府是否有私欲[J].南方人物周刊，2010（10）.

[5]国家税务总局财产与行为税司.《房地产税制与评税实务》[M].中国税务出版社2010年版.