商业地产发展前景精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的商业地产发展前景主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：商业地产发展前景范文

关键词：国际化；商业地产；地产转型；经济新常态

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年3月13日

作为国民经济的支柱性产业，我国商业地产在整个经济体系中发挥着牵一发而动全身的作用，事关经济全局。近年来，我国融入世界经济体系的进程不断加快，商业地产亟待转型升级，利用国际化契机，实现企业蜕变，是很多商业地产企业的发展路径。同时，我们也不难看出，我国商业地产行业经过多年野蛮发展，存在着诸多问题，包括产品、业态、经营项目都存在着结构化与同质化的问题，值得行业从业者与理论研究者深入探讨。

一、中国商业地产现状

（一）商业地产体量呈持续增长态势。随着经济社会的发展，国民经济总量不断攀升，人民的生活水平得到了较大程度的改善，良好的经济形势给中国的商业地产开发带来了全新的发展机遇，也Ю戳私隙嗟耐蹲驶会，大量资金不断地涌入商业地产开发市场。随着社会资本的大量涌入，各个大型房地产企业都开始布局商业地产项目，都希望可以在商业地产开发和利用的黄金时代分取一杯羹，赚取高额利润。多个大型房地产企业的进入也给商业地产开发带来了更大的发展空间。根据权威资料统计，2016年我国商业地产销售面积同比继续维持高速增长态势，销售额也在不断攀升。从商业地产经营情况来看，虽然增速相较于2010年前后已经出现一定程度的放缓，但是依然维持着较高的增长速度，行业发展前景依然广阔。

（二）资金强势推动商业地产行业发展。纵观我国商业地产发展，依然存在着资金强势推动的态势。国外资本和一些大型的跨国企业也开始关注到了中国商业地产的发展潜力，一些商业巨头更是斥巨资在我国开发商业地产项目，从而使我国的商业地产竞争更加剧烈。随着商业地产的迅猛发展，投资人也将投资的焦点聚集在了商业地产的开发和利用上。大型商业地产的盈利能力有目共睹，一些传统的房地产企业也开始放弃居民住宅的开发，将经营重点逐渐转移到了商业地产之上。除此之外，一些大型的商贸集团和金融机构也看到了商业地产的盈利能力，开始将大量的资金投入到商业地产的开发中，延伸经营的产业链，拓展自己的经营领域。一些发展前景良好的商业地段更是炙手可热，一些房地产开发企业逐渐开始以打造城市商圈或者商业中心的形式来扩大商业地产的影响力，从而在其中获得更大的商业附加值，获取高额的收益。

（三）商业地产国际化程度不高。从目前国内发展现状来看，商业地产在国内发展较好，并且继续向二三线城市推进，但是国际化程度明显不足。经济的持续发展给商业地产的开发和利用提供了良好的空间，由于经济发展水平较高，一线城市的商业地产项目首先得到了迅猛的发展，并且在短短几年之内就形成了饱和的状态。很多商业地产的投资者和大型房地产开发企业也开始将目光投向经济相对欠发达的二线和三线城市，并且推动了当地商业地产行业的高速发展。但是，毋庸置疑的是，我国商业地产的国际化程度仍有待提高。虽然商业地产行业在国内发展的风生水起，但是能将项目建设到国外的商业地产企业仍旧凤毛麟角，只有少数大型房地产企业走出了国门，并且在国际领域开创了自己的品牌，但是更多的商业地产企业还在抢占国内蛋糕，竞争进入到白热化阶段。

二、中国商业地产面临的国际化挑战

我国商业地产经过多年的发展，已经形成较大体量与规模，但依然存在较为严峻的系统性问题，不管是产品还是技术，都存在结构性的问题，供求关系呈现出失衡状态，许多从业者经营困难，特别是随着全球经济一体化进程的加快，我国商业地产企业面临越来越多的国际挑战，同时也迎来了“走出去”的契机。

（一）海外项目周期相对较长。在海外开展商业地产项目，具有周期较长的特点。从本质上来看，商业地产项目一般都具有较长的开发周期。作为投资较大的国际化商业项目，要想使商业地产建成后具有持续的盈利能力，必须使商业地产具有一定的商业价值，因此这就需要更大的投资比例以及相对较长的开发周期，并且只有这样，才能在一定程度上保证商业地产在建成后实现预期的经济利益。在此过程中，有些地产开发企业没有事先评估自身的经济实力，贸然开展海外项目，看到商业地产项目的发展前景之后就盲目跟风，匆忙开发，从而在商业地产尚未建设完成时出现资金不足的情况，如果这时不能及时补足建设资金，很可能就会出现搁置的情况，从而人为地延长了商业地产的开发周期。另外，当出现资金不足的情况时，还有的开发商会提前向商户融资，利用优惠的承租条件来吸引商户提前交付租金，从而为商业地产项目进行融资。此时，不可避免地会出现一定的经营风险，如果一旦项目出现问题，将会面临巨大的损失，从而进一步加剧商业地产开发的风险，在国际经营环境下，这种投资风险会被进一步放大。

（二）要承担市场及政策风险。在国际化视野下开展商业地产业务，要面临诸多风险。首先，国内商业地产企业并不熟悉海外的法律环境，在开展业务过程中，可能存在一定的法律风险，为企业带来不必要的诉讼麻烦，影响企业正常经营；其次，在开展海外业务的过程中，由于没有很多经营经验，所以对于海外市场行情也不够了解，在经营过程中，可能面临市场风险，如果投资不够谨慎，可能会造成巨额亏损问题。此外，在经营海外业务的过程中，汇率风险也属于一种市场风险，会对企业产生一定的不良影响。在海外开展业务时，也要受到国际形势和国际关系的影响，这些因素都不在企业的控制范围内，因此企业要想实现海外扩展，必须考虑诸多风险因素，并且建立自身风险评价体系，将系统性风险控制到最低。

（三）面临国际市场定位问题。在国际化视野下，中国商业地产要实现转型跨越发展，必须解决商业地产的市场定位问题。随着商业地产项目的持续升温，众多投资者和大型跨国企业都开始涉足商业地产项目，但是并不是所有的投资者都能很好地将商业地产进行准确定位，从而导致商业地产的开发出现一系列的问题，有的甚至很难盈利。商业地产区是一个城市较为繁华的区域，大部分的商业地产都位于城市的核心地段，大量的人员流动和精准的市场定位是商业地产成功开发和盈利的必要条件。而之所以会出现有的商业地产不盈利的现象，很大一部分原因是由于商业地产项目的定位不够准确，或者偏离了人们的消费习惯。比如说，在一些经济欠发达的城市，房地产企业在开发商业地产的过程中没有经过深入的市场调研和前期定位，在开发的过程中仍然按照其他城市的开发水平和市场定位来经营目标城市的商业地产，有的地区消费水平并未达到很高的程度，但是商业地产中却出现了较高水平的消费项目。之所以会出现这种情况，很大一部分原因是开发商和投资者经营理念上的失误，有的房地产开发商简单地认为，即使当地的生活水平没有达到相应的消费程度，但是只要在经营的过程中对消费者进行引导，就可以逐渐提升当地的消费水平，基于这种考虑，使商业地产与当地的生活水平出现偏离。

三、国际化视野下中国商业地产转型路径

（一）不断提升企业融资能力。作为建筑行业，商业地产行业兼具劳动密集型与资本密集型的双重特征，要实现商业地产行业的升级转型发展，不断开创海外市场，中国商业地产企业要提升自身的资金整合能力，提升自身融资能力。从目前商业地产发展来看，很多商业地产企业的融资模式和融资方法都比较原始，同时也承担着较高的市场风险。不管是开展国内业务还是国际业务，中国商业地产企业要想在国际化浪潮下实现升级跨越发展，必须解决自身融资能力薄弱的问题，提升自身综合竞争力。商业地产企业在融资过程中，要采取直接融资和间接融资相结合的方式，提高融资效率，减小融资成本，同r要与国际资本市场对接，为开拓海外市场业务打好金融基础，提升国际适应力和竞争力。

（二）强化商业地产全产业链建设。中国商业地产要想实现国际化发展，必须实现“全产业链”发展，要想进行系统发展，最为重要的是提升项目规划与运营能力。在进行商业地产的投资和开发之前，投资人或者开发商应该首先对城市进行充分的调研活动，从而对城市的发展情况和居民的整体消费水平有一个充分的了解。在掌握了城市的整体发展状况之后，应该对商业地产的商业定位进行合理规划，规划过程中要严格按照之前的调研结果来进行，因为只有商业地产的市场定位与当地城市的经济发展水平和居民的消费能力相适应，才能有效地保证商业地产的可持续发展。在此过程中，消费者的需求以及当地居民的潜在消费能力也是一个十分重要的参考目标，在进行商业地产规划的过程中也应该作为一个重要的参考指标予以考虑。也就是说，在商业地产项目建成以后，既能满足当地居民的消费需求，又能在一个相当长的期间内适应消费者消费需求的发展和提升，无论高端消费者还是低端消费者，都能在城市商业项目上获得良好的消费体验，这才是商业地产可持续发展的关键。

（三）优化经营服务与用户体验。商业地产与其他一些商业形态不同，要想保持长久的发展和可持续的盈利能力，后期的规范运营和管理都是必不可少的重要环节。因此，要想使商业地产得以持续发展，加大后期的经营管理力度，运用高效的经营模式进行经营才是可持续发展的关键。在此过程中，商业地产应该探索出一套切实可行的经营策略，不仅要与上下游业者建立良好的合作关系，还要适时地策划一些经营活动，拉近与目标客户之间的距离，在行业领域树立一个良好的形象，从而不断扩大自身的影响力。

四、结语

综上所述，要想在国际化浪潮下实现中国商业地产的转型升级发展，首先必须从发展理念入手，创新发展思路，转变发展模式，打造商业地产的全产业链条，同时有效评估企业经营实力与市场风险，适当选取合适的商业地产项目，提高企业融资能力和风险防控能力，严把建设质量关，通过优质服务和商品赢得国内乃至海外市场，实现商业地产企业的发展，同时推动国内商业地产总体行业提档升级。

主要参考文献：

[1]李劲.新时代背景下商业地产转型发展模式研究――以万达集团为例[J].商业经济研究，2016.23.

[2]傅德荣.经济社会形态转型下商业地产创新[J].浙江经济，2014.3.

[3]胡挺，何.互联网背景下商业地产O2O转型――以宝龙地产为例[J].中国房地产，2014.5.

[4]许嘉和，刘攀.新形势下金融机构商业地产融资风险管理[J].现代管理科学，2016.3.

第2篇：商业地产发展前景范文

摘 要 近年来，商业地产在房地产行业的发展格局中一枝独秀，几乎每个热点区域性都可以看到商业地产的影子。然而，由于商业地产有其特殊性，所以在估价中的影响因素也具有其自身的特点。本文主要对商业地产进行总体阐述，分析当前国内商业地产的发展现状，在此基础上对商业地产估价工作中的影响因素进行简要分析。

关键词 商业地产 现状 估价

一、商业地产概述

商业地产是在各种零售，餐饮，娱乐，医疗服务，休闲设施和其他商业用途的房地产形式。在经营模式和功能、用途方面，区别于普通住宅，公寓，别墅等房地产形式。鉴于具有公共服务的特点，特别强调公共空间的功能作用、指导作用和附加值，以提升整个项目的价值；从项目长期经营的市场需求来说，商业地产在这个经营过程中，必须以动态的形式来经营，不像普通住宅、公寓等，建设完成、销售完毕后就结束了开发过程。从客户级别来看，商业地产被分为项目的开发商即最终的运营者，和项目的受惠群体即大众消费者两级。

二、国内商业地产现状

商业地产并不是简单的项目开发建设，还带动着周边第三产业的发展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我国的商业地产的开发目前来说经历了三个阶段：以“直线型布局、功能单一、较低端”的现行商铺为主的初级阶段；以“呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体”的商办综合楼为主的中级阶段；以“呈总和立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体”的城市综合体为主的高级阶段。

早在2011年时，全国商业地产已呈爆发式增长态势，并创历史新高。根据《中国统计年鉴（2011）》记载，2010 年全国商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到 5598.9 亿元、1806.5 亿元，而 2011 年分别增长34.2%和 31.2%；相应的销售额分别达到 5354 亿元、2149 亿元，分别增长 46.3%和 31.2%。[1]

纵观商业地产的发展，可以看到其与当地的经济发展、商业形态、人均收入水平等各方面都有着紧密联系。从办公类商业地产来看，主要取决于所在城市中的以下的四个方面：经济发展水平，尤其是第三产业发展程度；交通的通达性；城市的技术设施及社会服务水平；城市的性质，是否为中心城市，对周边区域的辐射程度。在我国，目前北京、上海等东部发达城市由于经济发展水平高，很多国内外知名公司都聚集于此，因而办公类商业地产的发展自然就位列前茅。

对于商业营业用房来说，主要是为商业提供营业的场所，因此此类商业用房通常与当地的人均收入、经济发展、商业繁华程度等因素紧密联系起来。2010 年全国商业营业用房销售面积为 6921.5 万平方米，其中东部地区 3358.7 万平方米，中部地区 1739.2 万平方米，西部地区 1523.5 万平方米，分别占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于办公楼东西部差距较小。 [1]

总体来看，目前国内的商业地产的市场还没有完全成熟，预计未来商业地产发展还将会迎来黄金十年。不过，由于其自身的复杂性也明显高于住宅，因此在短期内，商业地产市场还将会存在很多不确定因素，尤其是在开发运营管理上与住宅领域因为有着巨大的差异，这也是直接关系到商业地产开发成功与否的关键。

三、商业地产估价影响因素简析

1、关注商业地产发展模式

商业地产的出发点在于整合地产资源和其他资源，将土地开发升华培育为区域经济增长点。在这期间对于土地和房产的发展来说，是持续性的二次、三次的深度开发和利用，使其具有更广阔的升值潜力和投资价值。因此商业地产的价值更多地反映商业地产的开发模式，并依托行业的发展前景。商业地产的开发重在追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。在使用市场比较法进行评估时，对可选案例所做的不仅仅是简单的筛选、比较和测算，更多的应该分析商业地产的发展模式的合理性和前瞻性，是否符合社会发展的主流和未来的发展方向。

2、格外关注政策的影响

目前很多商业地产项目都争相上马，尤其在一些重大项目上，在申报过程中，在规划、对补地价、容积率等方面都有相当的政策可以优惠处理。但是，仍有一些项目会受到某些政策的瓶颈限制，在规划及产权的分割方面，也许会与某些政策相悖。如何将商业地产嵌入到城市的区域发展规划中，这将是每个项目都可能会遇到的问题，商业地产要深层次的发展，就必须将其合法化。在商业地产的估价中，要非常重视发展中所遇到的政府政策的问题，而且根据商业地产类型的不同，所受地方政策的优惠和限制也不同，所以在估价时就应格外关注各地各种政策对其市场价值的影响。

3、充分考虑投资回报的长周期属性

对于商业地产开发来说，从资金运用角度分析，商业地产对于资金的要求很高，投资回收期很长，而且在商业地产的运作过程中，运营资金的需求量也很大。因此，即使项目招商成功之后，还会需要很多的资金为其完成后期的运营服务。这对于资金实力的要求就会很高，需要资金实力和技术实力都很雄厚的企业，只有这样才能做好商业地产的运营，才能为入住企业和当地经济发展服务。所以，商业地产在采用收益法估价的时候，确定折现率就要充分考虑到商业地产的投资回收期特别长的特点，而且因类型不同，投资回报率和回收周期也是不同的，需仔细分析，有针对性地确定。

参考文献：

[1]数据来源于中国统计年鉴 .2011.

[2]何艳，吴丰.中心城市商业地产发展机会分析.资源与人居环境.2010（5）.

[3]赵阳.我国商业地产发展的问题与对策.建筑经济.2009（4）.

第3篇：商业地产发展前景范文

2006年房地产行业回顾：行业景气上升

行业景气度振荡上升。房地产开发综合景气指数由年初的100.61点至7月上升至103.51点，与销售价格指数同时达到年内高点。随后房地产政策调控效应逐步显现，8月份开始连续3个月景气度略有下滑。之后，由于销售价格指数高企及开发投资指数走强，景气指数至10月又反弹至103.4点，比年初上升2.8个点。

区域市场差异明显，京津地区地产市场持续走强。从房屋销售价格指数与租赁价格指数来看，全国房屋售价走低而租价走强。各地市场中，北京、深圳等城市房价走势趋强，特别是北京房价持续走高，而上海房价走势趋弱。

2007年房地产行业展望：行业景气持续向好可期

2007年房地产市场将持续走强。

支持因素。第一，人民币持续稳步升值预期对房地产行业构成长期利好，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在，房地产投资需求将可能快速增长从而成为支持房价长期走强的主要动力。

第二，居民收入增长及消费升级成为地产市场走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，消费升级引导住房消费需求提升，目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之房改房上市存在制度，二手房交易制度安排缺位等原因，这些将推动房地产市场长期走强。

第三，开发投资增速高企将维持地产行业高景气度。在宏观经济调控下，预计固定资产投资增速将可能有所减缓，但由于地产行业的高盈利性及资金流动性过剩，地产行业的开发投资将会持续增长，固定投资增速高企将维持行业高景气度。

第四，城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。近年来国内城市基础设施建设力度不断加大，交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量，未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升，住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。

第五，房地产“结构性供需矛盾”推动房价维持高位。虽然今年出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量，但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的“结构性供需矛盾”依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大,这已成为房价维持高位的一个主要原因。

基本预测。2007年房地产行业将持续向好，行业景气度将会在高位振荡后小幅走高，房地产销售价格将会持续上涨。房地产区域市场差异明显，以上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，以北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为“热点”区域，其他二线城市将可能出现持续走强。

2007年房地产行业重点关注： “多极化”投资视角下的热点转换

目前地产行业按产品特性可分为住宅开发、商业地产与工业地产三类地产上市公司，前者以开发、销售住宅产品为主，后两者指以持有并出租商业物业或工业物业为主的地产公司。住宅开发地产上市公司较多，其中在全国或区域内已形成一定规模优势的优质公司是我们重点关注的公司，概括为“规模优势型”公司与“区域优势型”公司。商业地产与工业地产上市公司较少。以上四类地产上市公司的主要特征、优势及劣势见表1。我们通过选取其中上市公司的样本股，从盈利能力、项目储备、管理成本、融资能力等方面对以上四类公司进行分析对比。

工业地产（工业园区）公司：关注国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入公司

工业地产公司是未被市场深入挖掘的“金矿”。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。工业地产上市公司大都以高新开发区为载体，从事开发区的土地一级开发、房地产项目开发、工业物业出租、园区内配套设施建设与服务、对园区内的高新公司创业投资等，如海泰发展、张江高科、苏州高新等。工业地产具有收益稳定、地价增值较大的优势，目前市场对工业地产上市公司关注度不高。

工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。今年工业地产公司的特点是盈利水平不高，管理费用及期间费用较高，偿债能力较强，资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面：一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇，重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区，如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展；二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司，未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升公司业绩。三是由于持有并出租园区内大部分工业物业，未来将面临资产增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。

9月国家《关于加强土地调控的有关通知》，今后工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格大幅上涨不可避免。

工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。今年工业地产公司的特点是盈利水平不高，管理费用及期间费用较高，偿债能力较强，资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面：一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇，重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区，如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展；二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司，未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升公司业绩。三是由于持有并出租园区内大部分工业物业，未来将面临资产增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。

商业地产公司：关注业绩稳定增长、资产增值较大的公司

商业地产公司的持有物业大都位于城市的商业、金融聚集区的黄金地段或核心位置，对周边区域具有较强的功能辐射作用，其物业是该区域的“稀缺资源”，资产增值潜力相当大，其中以北京、上海等地的金融、商贸区的地产公司为代表，如中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、金融街等。相对于住宅开发类地产公司，商业地产公司具有盈利水平较高、管理成本较低、偿债能力较强的经营优势，但总体资产盈利水平与资产周转水平不高。

商业地产公司的投资价值应从两个方面考虑：一是由于依靠出租物业收入为主，物业出租率与物业折旧政策直接影响业绩，一般业绩增长平缓，成长性较差。另外，由于初期固定资产投入较大，财务成本高，业绩短期内较难增长，而资产已进入投资回收期的公司业绩将会稳定增长。二是在人民币升值预期及新会计制度下，持有物业公司将面临资产增值及盈利水平提高的利好。可关注资产增值幅度较大的上市公司。

目前商业地产公司的平均估值水平高于工业地产与住宅地产上市公司，随着地产行业平均估值水平的抬高，商业地产估值将会进一步提升。建议关注金融街、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等商业地产公司。

住宅开发公司：关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头

规模优势型公司的优势在于较快资产周转、低成本融资、较高资金管理水平，区域优势型公司的优势在于较高项目盈利水平、较低营业成本。通过比较发现，规模优势型公司的整体期间费用率较低，资产负债率等偿债指标与资产周转率等营运指标较好，区域优势型公司的毛利率等盈利指标、营业费用率相对较好。我们认为，规模优势型公司的竞争优势主要在于规模化扩张及项目开发进度较快带来的资产快速周转，低成本融资、低管理成本带来的较低综合营运成本，资金管理水平较高带来的较强偿债能力；区域优势型公司的竞争优势主要在于项目盈利水平较高，项目区域化经营带来的较低营业成本。

住宅开发类地产公司未来仍将面临政策调控风险，关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头。规模优势型公司由于项目分散在不同区域，将会平滑政策调控风险带来的业绩不稳定性，而所处区域未来走势稳健的区域优势型公司抵御政策调控风险能力更强。建议关注已在全国市场形成一定品牌与规模优势的规模优势型公司，以及在区域地产市场中居龙头地位的区域优势型公司。

住宅地产中，建议关注万科A、华侨城、阳光股份、栖霞建设、华发股份等公司。

结论

“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的“行业龙头”及“区域龙头”公司，以及商业地产、工业地产中的“资产增值”公司。未来行业景气度的持续攀升，人民币升值速度加快都将使地产上市公司成为今后市场的主要投资主题之一。在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下，地产公司的投资视角将向“多极化”方向演变。我们认为，“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的规模优势型、区域优势型公司，以及商业地产、工业地产中的优质公司。其中，已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司，区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司，业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司，国家重点开发园区及资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。

第4篇：商业地产发展前景范文

贷款信托。受益权信托筹资

自2004年以来，深国投共发行了5个与“沃尔玛”相关的集合资金信托计划，除一个贷款信托计划外，其余都是通过受益权信托的方式发行。募集金额主要集中在1―2亿元之间，期限都在2年以内，平均预期收益率在4．2％(1年)到6％(2年)之间(表)。

深国投的信托公告显示，“沃尔玛”系列信托均投资于深国投商投与嘉德置地合资的商业地产项目，并且均发生在项目建设期，解决了深国投商置项目开发公司的资金瓶颈。对深国投(长沙)商业中心，深国投先后采取了贷款和受益权转让两种方式解决融资问题，其余项目均采用受益权转让的方式进行融资(图)。

商业地产项目一般需要股东投入巨额资金并持有，通过物业管理经营赚取中长期回报。这种运营方式的好处在于通过统一规范的物业经营管理不断提升物业价值，营造良好的经营氛围从而获取长期稳定的租金回报，但缺点是对股东前期资金占用量较大。通过受益权信托的方式，深国投将投资于这些商业地产项目的权益资金以贷款利率的代价(低于股权收益率)替换出来，很好的解决了资本金占用的问题，替换出的资金又可以循环投入到接下来的商业地产项目当中。

融资主体围绕“沃尔玛”品牌展开

“沃尔玛”品牌贯穿了深国投在长沙、重庆、芜湖及漳州这一系列信托项目的始终。而获得沃尔玛的长期租约也正是这些项目资金融通顺利运作的关键。深国投商业中心在项目建设期即与将入驻的主力商家沃尔玛、以及华纳影院等签订了长期租约，而依靠“沃尔玛”这样的超级购物广场集聚人气，又能为项目的剩余部分吸引众多商家，并且进一步提升项目的租赁价值，锁定了项目投资回收风险。而这也正是银行及信托投资者所关注的重点。

而且深国投在“沃尔玛”系列项目的资金安全保障条款中描述到，受托人于信托终止之日按以下顺序安排上述受益权的全额退出：

(1)由境外机构投资者收购或海外上市；

(2)由深圳市深国投商业投资有限公司回购；

(3)由深圳国际信托投资有限责任公司提供最终的回购保障等其他方式。

“境外机构投资者收购或海外上市”被安排在资金保障条款的头条，可见深国投对这些“沃尔玛”系列项目受益权在2年的信托期限内选择还本的首要想法是海外上市。由此我们可以联系到，深国投一系列的“沃尔玛”项目的合作伙伴――嘉德置地。2004年以来，嘉德置地和深国投签署合作框架协议，目前已投资了20个深国投商业中心项目。嘉德置地大规模在国内收购商业地产项目的目的很明确，即在新加坡通过REITs发行上市。深国投选择嘉德置地，是看中了嘉德置地在新加坡发行REITs的能力，而嘉德置地选择深国投，则是看中了沃尔玛品牌购物广场的良好发展前景。

融资渠道多元化

2004年以来，在国家重点调控房地产业的政策背景下，国内的房地产商整体面临资金紧缺的窘境。而深国投与其旗下的深国投商置、深国投商投通过信托融资方式有效互动，拓展了多元化融资渠道，这是其他开发商，特别是非上市类房地产公司所缺乏的。

由此可见，深国投商置在项目的不同开发期间可以得到大股东深国投不同形式的融资支持，在土地收购期间，通过发行股权信托，使得深国投置业的项目公司有资格参与大型项目的开发，不会因为资本不足丧失市场机会，而且在项目进行期间，可以根据工程的进度，从财务成本最小化的原则，通过发行贷款信托或股权信托的方式保证项目如期竣工交付使用，而且借助深国投与沃尔玛长期的战略合作关系，保证了房产稳定的租金收入，发行受益权信托，不仅可以及时变现保证资金的流动性，而且可以充分享受商业地产开发的最大化价值。

第5篇：商业地产发展前景范文

大连万达集团要在全国启动大约8个“万达城”项目，这预示着国内旅游地产又将迎来一个崭新的发展时期。

旅游地产的兴起，其实在情理之中。行业人士分析指出，中国人满足衣食住行后，接下来的消费阶段是文化和旅游，这种消费趋势越来越明显。而从更长远的发展趋势来看，中国旅游行业已经进入发展“快车道”。有关研究机构预测，中国将在2015年取代美国成为全球第一商务旅游大国，在未来两年里，中国至少三分之二的经济增长将来自旅游业。

在旅游地产兴起的大背景下，哪种物业适合自己投资呢？既满足旅游消费、又具有创意地产属性的物业是一种不错的选择。

旅游商业地产物业产品类型非常丰富，比如酒店式公寓、公寓式酒店、专业市场商铺、街铺等等，不一而足。但纵观目前大多数旅游地产产品，因其单纯依靠某个景区，旺季宾客盈门，淡季却门可罗雀，差别巨大。凡事总有例外。业内人士指出，旅游地产市场渐成气候，尤其是经济发展速度较快的长三角区域，其旅游商业地产正逐步探索出一条有特色的发展之路，以朱家角新角里引领的复合型模式无疑是其中的佼佼者。

上海携商商业管理公司总经理吴表示，具备双重属性的旅游地产除了借助景区品牌而成长之外，同时还能借助周边居民的消费能力来减弱淡季影响。新角里恰恰具备这种功能，其除了为超过400万的古镇游客提供消费需求外，还会成为朱家角板块乃至青浦新城居民的商业配套设施。

选铺着重看四点

当然，作为商业地产中的一种，投资复合型物业也要讲究技巧，在降低投资风险的同时，并实现投资回报最大化。

作为一种较为新型的商业地产，既要具备商业地产投资的眼光，同时还要兼顾旅游地产的特性。因此选铺时，也要注意成长性、后期管理、细节处理等多个因素。

景区品牌效应

景区品牌效应大小，在很大程度上决定着旅游商业地产的成败。之所以如此断言，这是因为景区资源是旅游商业地产最核心要素。因此对于景区资源的考察，一定要放在第一位。

反观新角里所在的朱家角古镇，是目前上海周边最知名的免票景区，有望成为上海郊区最具文化底蕴的景区。相比周庄、南浔、西塘、乌镇等沪上周边景区，朱家角拥有更加优越的地理位置和经济发着潜力。而在目前，包括有国家粮仓酒店、悦榕庄・悦椿精品酒店、江南洲际园酒店和中信水上酒店等项目相继开工建设，同时包括11个休闲度假项目、3个公建配套项目也已经立项或者启动，围绕景区的投资已经超过百亿元。

此外，正在崛起的大虹桥商务区，对朱家角将会形成巨大的辐射作用，这又是一大利好。吴表示，未来十年内，上海的建设重点将集中在大虹桥区域。此外，轨道交通2号线延伸段也会通往朱家角。大虹桥商务区的辐射作用，加上交通便捷程度改善的前瞻性，可以预见，未来朱家角古镇的品牌效应会越来越强。而新角里项目则作为古镇核心商业的一个重要组成部分，在未来将为超过400万旅游人群服务，其发展前景自然不可小觑。

商业定位得当

具有多重属性的旅游商业地产，还要面临一个现实问题，即各业态之间如何取得平衡。

专家表示，旅游商业地产跟社区商业地产有着诸多的不同，如前者主要服务与旅游相关的业态，比如住宿、购物和餐饮等，而后者则以周边居民需求为主，主要以餐饮、娱乐休闲等为主。因此商业定位稍有偏差，就会给后期经营带来麻烦。

有些项目在商业定位方面做得非常巧妙，即找到两种需求的结合点。如新角里项目，商业业态形成以餐饮、娱乐休闲为主，同时又兼顾土特产商店等旅游商业业态。从目前已确认入驻的商家构成来看，该项目确实具备复合型物业的特质。据介绍，已有业态如餐饮、休闲、土特产商店等，能够满足旅游休闲的需求，此外还有配备有儿童娱乐、内部景点设施等，也符合创意地产的特点消费需求。同时还安排有通讯数码、银行、超市等，囊括“吃喝玩乐”等多种业态。

后期管理到位

记者了解到，目前有少数旅游商业地产为了加快资金回笼，往往承诺以高额的投资回报，甚至承诺回购，但并无完善的后期管理。但业内人士指出，这仅仅只是一种促销手段，并不能真正为投资者带来回报。比如承诺10年原价回购的项目，其实相当于变相融资。因为缺乏完善的后期管理，一旦物业不能产生租金收益，而10年之后又无法找到回购公司，同样难逃亏本厄运。

但如果有专业公司进行后期运营管理，其结果又会是另外一种情形。如新角里项目虽然还在发售阶段，但已有专业的管理公司开始在招商，除了招到上述提到品牌店之外，包括肯德基、屈臣氏等在洽谈过程中，租期一般超过3年。大品牌的入驻，会提升商圈形象，稳定客源，以及对人气的提升，都有着极大的作用。

虽然新角里项目开发商没有承诺8%以上的高额回报，但从第二年3%起，逐年递增直至第六年的8%实实在在的回报，通过对周边现有商铺租赁情况的调查发现，实现8%左右的回报，完全能够实现。初略估算发现，其年均回报率在4.7%左右，与回报率相似的金融类理财产品相比，其安全性有要高得多。所以综合对比下来，是一种理想的投资品种。

细节处理巧妙

大多数的旅游商业地产靠“傍”而获得发展，但如果通过恰当的细节处理，使之成为景区的一部分，岂不是更加完美？

目前确实有不少旅游商业地产在设计过程中已经注意到了这个问题。就拿新角里项目来说，在这方面做得也很到位，比如整个项目的外观虽然不乏新潮创意，但总体建筑风格与古镇保持一致。而在经营场所内部，在考虑设置12生肖雕塑、儿童游乐园、“朱家角”景区标志（有望成为未来朱家角标志性景点）等诸多娱乐休闲元素，自成一景。

吴表示，通过巧妙的细节处理，使得商业设施也成为景区的一部分，这会加大对人流量的吸纳作用，从而使得商铺更加具有投资价值。

第6篇：商业地产发展前景范文

6月27日，石景山区银河商务区K地块招标被泰禾与北京华澜恒泰联合体以14.3亿摘得。泰禾！泰禾！又是泰禾！当一直以低调著称的泰禾地产以一系列大动作频频亮相于北京房地产市场，泰禾地产的掌舵人――董事长黄其森公开表示：“我看北京哪一个区域都可以拿地，北京什么项目都可以做。”其豪言及壮举引发了业内的广泛关注，黄其森也因此成为北京城里的新豪客。

“北京哪一个区域都可以拿地”

对以福建为大本营的泰禾集团来说，2012年可谓口碑载道。在这一年，泰禾集团在福州楼市获得集团销售金额冠军、商业地产销售金额冠军、商业单盘销售金额冠军。

面对这份誉不绝口的业绩，泰禾集团董事长黄其森表现得却很淡然，在他看来，这对于泰禾不过只是一个新的起点，惟有胸怀天下者方能展开万千宏图。在他独到的战略眼光下，泰禾集团立足福建、面向全国，正在实现前瞻性的战略布局。

2013年5月22日，泰禾在第七届董事会第二次会议决议公告中称，根据经营与发展需要，公司房地产业务拟在2013年度继续增加土地储备。

根据公开资料显示，今年以来，泰禾集团拿地总投入已接近100亿元，在北京土地市场上的表现尤其非同凡俗，是一匹当之无愧的“黑马”。

1月24日，泰禾以18.5亿元的价格击退保利、龙湖、融创、招商等12家龙头房企，斩获朝阳区孙河乡北甸西村W地块，楼面价高达28559元/平方米。

4月11日，泰禾集团力挫万科首开联合体、绿地集团、北京城建、旭辉控股等多家房企，以19.3亿元的价格拿下北京台湖地块，楼面均价约1.18万元/平方米。

5月20日，泰禾以11.25亿元的价格再次成功竞得北京通州台湖光机电一体化产业基地内一幅住宅用地，成交楼面价达1.9万元/平方米。据了解，该地块临近东六环，总用地面积82184平方米，其中建设用地面积50730平方米，规划建筑面积132044平方米，容积率1.61，需要配建不少于35000平方米建筑规模的公共租赁住房，挂牌起始价7.6亿元。当日，参与正常竞价的还有万科、龙湖、融创等数十家知名房企。最终，泰禾以总价11.25亿元、配建7.3万平方米公租房的条件将其收入囊中。该地块成交楼面价1.9万元/平方米也是北京通州区域有史以来的最高价，甚至超出了周边在售房源的价格。即使剔除公租房面积，其楼面价仍高达1.6万多元/平方米，泰禾集团勇夺北京通州的新地王桂冠。

6月27日，泰禾又以投标方式夺取北京石景山银河商务区C2商业金融用地。成交价格14.3亿元，成交楼面价13573元/平方米。

黄其森在北京土地市场的一系列拿地动作直让任志强在微博上惊呼“黄总有点疯”。业内人士也一再质疑泰禾地产是否有足够的实力和资金来缴纳这些土地款并完成开发。

看好北京市场是黄其森发力的逻辑起点：“北京现在2000万人口，我看很快要到3000万，大的市场没问题，我们只需要细化到具体项目怎么做。”黄其森对北京市场做出了这样的断言，而其背后的底气则来自新型城镇化的推进，“这是一个历史机遇，所以泰禾要抢抓住，快速扩张。”他说。

“北京什么项目都可以做”

根据公开数据显示，2012年，泰禾的房地产营收为64.45亿元，而其今年上半年用于拿地的资金已远超这一数字。

在业界质疑泰禾集团在土地市场过于激进、如何规避风险时，黄其森提出了两个解决策略：其一，对房地产的布局逐渐从福建、北京两点向全国铺开，以加强企业抵御风险的能力；泰禾将把集团的设计研发中心设于北京，将招商中心设在上海，加大对一线城市的拓展力度。其二，丰富业态，产品线从住宅延伸到商业地产，以增强企业的腾挪能力和回旋余地。

2010年12月，泰禾集团以8.91亿元竞得福州五四北商业地块，开始了进军商业地产的肇始之旅。2011年3月，泰禾集团又以21.6亿元竞得福州东二环综合性地块，即后来的五四北泰禾广场和东二环泰禾广场。另外，2012年9月和2013年1月，泰禾集团分别在福建省泉州市和石狮市各获取一个商业地产项目。

根据泰禾集团的年报显示，进军商业地产让其获益匪浅。2012年初，泰禾集团手中持有现金仅为3.7亿元。到年底，这一数字飙升到27.3亿元。其中，商业项目的热销功不可没。2012年，五四北泰禾广场新增的房屋预收收入达到约5.7亿元，而东二环泰禾广场的预收收入则达到14.9亿元。

在今年首季报中，泰禾披露了未来的发展战略：在增加土地储备的同时，还将持续发展高端商业地产。泰禾集团的这一战略，起源于黄其森对商业地产发展前景的看好。他认为，城镇化的结果是拉动内需，在这一大背景下，商业地产价值更为凸显。因此，在住宅市场宏观调控时期，泰禾也加速了产品调整，将其商业地产潜能发挥了出来。

审视泰禾集团在北京所拿地块，既有孙河乡那样的豪宅地块，也有台湖那样住宅商业混杂的地块，还包括石景山那样的商业地块，很好地贯彻了黄其森“北京什么项目都可以做”的精神。

第7篇：商业地产发展前景范文

关键词价值链 战略联盟 商业地产企业

中图分类号:F293.3文献标识码:A

1 价值链理论在商业地产领域的应用

1.1价值链理论的产生及发展

迈克尔・波特(Michael E. Porter)在1985年出版的《竞争优势》中首次提出了价值链的概念。波特认为企业的每项生产经营活动都是可以创造价值的,这些相互关联的活动便构成了创造价值的一个动态过程,即价值链。“任何企业的价值链都存在于一个由许多价值链组成的价值体系(VaLue System)中”。整个价值系统包括提供投入品的供应商、分销渠道和购买者。上游企业价值链会影响企业自身的成本和差异化战略;下游分销渠道会直接影响用户的满意度。因此,企业必须与之紧密合作,改造或重新设计价值链,以期共同提高上下游公司的竞争力。

如果价值链体系只是体现了核心企业的上下游有形资产关系,那么核心企业通过对信息流、资金流、物流的控制,从采购原料到制成最终产品,最后由销售网络把产品送到消费者手中的过程就是供应链。供应链是将价值链体系中供应商、制造商、分销商、运输商、零售商,直到最终用户连成一个整体的功能网链模式,用以协调企业内外资源以此满足消费者需求。

1.2通过建立战略联盟发挥价值链优势

当我们把供应链上各节点的企业看作为一个同盟体,而把任一个企业看作为这个同盟中的一个部门时,整个同盟系统就变成了供应链上的内部关系。由于同盟的组成是动态的,会根据市场需要随时发生变化,所以有必要研究在供应链各节点上建立相对牢固的同盟关系;如果供应链上各节点企业联盟专心做好自己的核心业务,而把其他业务外包给各专业公司,从而使供应链上的所有节点企业联盟都专注于各自擅长的业务,这样核心企业以及非核心企业就能够减少营销成本,降低市场风险,创造额外价值,降低总成本和快速响应客户需求。如何发展和维持同盟关系,以保证供应链的稳定有效发展是价值链体系成功的第一步。实现战略联盟在价值链管理体系中具有绝对的优势。

(1)在价值链管理中,联盟不仅是一种组织结构,更是一种十分重要的竞争战略。企业之所以进行联盟无一例外的是为了获取竞争优势,最终赢得市场。价值链理论是企业分析竞争优势的基石,有些活动是企业的优势所在,有些是企业的薄弱环节,企业既可以优化与协调内部活动获得竞争优势,也可以通过与其他企业的价值链整合获得竞争优势,即通过战略联盟的方式。

(2)通过联盟,不同企业在价值链上相同价值活动的整合或不同价值活动的共享,战略联盟创造了企业新价值链的极大化。企业唯有以增强竞争实力为目的,对自身价值链作全面分析,了解自身优势环节和薄弱环节,在寻求盟友时才能有的放矢,减少联盟的盲目性。

价值链体系各环节所要求的生产要素是各不相同的。任何联盟都只能在价值链体系的某些环节上拥有优势,而不可能拥有全部的优势。为达到“双赢”的协同效应,彼此在各自的关键成功因素―――价值链的优势环节上展开合作,可以求得整体收益的最大化,这是企业建立战略联盟的原动力。

1.3商业地产企业在价值链上实现联盟的意义

1.3.1商业地产的概念及特征

商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。总的来说,商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。

与住宅地产相比,商业地产具有如下特征。资金规模巨大:投资规模大、收益不确定性高、风险大;开发过程复杂:商业与地产的资源高度整合;营销理念关键:后期运营管理决定成败;社会责任重大:短期效益与长期效益的有机结合。

1.3.2商业地产企业实现战略联盟的意义

战略联盟是通过房地产企业间的横向联合而结成的战略性组织,不同房地产企业在价值链不同环节的比较优势是组建战略联盟的原动力。战略联盟不同于横向一体化战略下的企业间的并购,并不强调伙伴之间的全面相容性,它所追求的是竞争中的合作企业在各自价值链的优势环节上进行合作的基础,对各房地产企业之间的土地、资金、技术、管理、品牌、市场等资源的重新组合,形成新的更强的协同优势,共同做大市场。

传统价值链管理,只是将企业自身的直接供货商和直接客户纳入价值链体系中,忽视了外部组织与本企业的联结边界,没有涉及产业价值链和社会链的范畴;其次,由于分散的组织机构限制,价值链内部的不同分支机构和组织之间的信息交流存在障碍。这种信息的交流能力和相互协调水平在价值链体系中,则表现得更加尖锐;价值链各环节基本是按照局部利益最大化的原则进行运作的,但是这些局部目标加起来并不一定导致价值链最优的整体性能,而且很可能是相互冲突的。

对于商业地产企业而言,项目的生产环节只是价值链体系的一个环节,后期的运营更体现了商业地产项目升值的潜力。也就是说,商业地产企业的战略优势不仅可以体现在企业内部的各个可能的战略环节上,更可以体现在通过整合对外联盟实现的伙伴关系上。

商业地产企业通过战略联盟,可以扩大在房地产领域和商业领域的优势,解决商业地产价值链体系中核心企业依靠上下游关系提升企业价值的相对局限性。如果把企业的上下游关系比喻成木桶的桶壁,那么价值链的限制就体现在通过限制桶的高度来制约企业的发展空间。而战略联盟的出现则打破了原来桶壁高度的制约,通过和不同价值链体系的联盟,选择优势资源,实现桶壁高度的一致发展,扩大了桶的容积,即企业核心竞争力。

2 大观・天地Mall项目例证同盟关系促进价值链关系演化

因为商业地产企业供应链体系整合了地产和商业的资源,所以作为潜在联盟对象有更多的选择空间。本文通过Mall项目与中国银行之间同盟关系的发展,阐述基于价值链上下游的链关系如何向以Mall项目为中心的环关系演化。

2.1项目简介

大观・天地MALL项目位于南京市下关区阅江楼、 静海寺西侧,地处热河路与建宁路两条主干道的交叉口,整个项目处于下关区的中心地带。项目总占地面积约3.6万平方米,总建筑面积约10万平方米,为目前南京主城区内最大的单体商业项目,项目总投资约6亿元人民币。项目定位为“中国首座山水城林主题购物中心”,以餐饮、休闲、娱乐为主,带动购物消费。

大观・天地MALL项目公司由南京市下关城市建设开发(集团)有限公司等四方共同出资成立。目前,大观・天地Mall项目主体已竣工,一期招商工作已顺利完成,首批产权性商铺已销售告罄。

2.2大观・天地Mall项目案例分析

作为一个商业地产项目,资金是维系整个项目运作的纽带。在项目运作初期,单纯地依靠自有资金,并不能解决所有的资金问题。那么融资就变成很迫切的需要了。从当时的宏观政策来说,国家对于房地产行业实施适当紧缩的财政政策,从信贷规模和信贷额度上对整个地产行业进行限制。另一方面,因为项目公司初始建立,缺乏必要的管理经验和运作资质,所以很难从银行获得所需资金。本文通过分析项目运作过程,阐述了如何逐渐建立、维持及发展融资伙伴关系。

在开发初期,项目公司面临无款可贷的局面。通过与投资方下关城开集团再三磋商,以投资方风险较小的住宅项目分担较大风险的商业地产项目作为贷款的条件向中国银行申请贷款。这个“打包”贷款使项目公司获得发展需要的第一批资金。在之后与中国银行的接触过程中,中行的管理团队对于项目的定位和项目的发展情况越来越了解,对项目的发展前景越来越看好。当Mall项目达到封顶阶段,项目公司决定将7.5万平方米可销售面积中分割出1.8万平方米作为小产权商铺实行销售。中国银行敏锐地发现众多小规模投资者的投资热情,于是主动将自己的分行营业地址选择在项目中,购买了6000平方米的商铺,成为大观・天地Mall项目中为数不多的拥有较大面积的产权业主。中国银行营业场所的搬迁,意味着中国银行对于大观・天地项目全面合作的意图。银行通过有利的地理位置,借助大观・天地Mall项目平台,扩大与大观・天地Mall项目招商伙伴的合作关系,实现与各种业态形式的商业企业的对接。而中国银行的入驻,一方面为项目公司的经营管理提供了专业的金融平台;另一方面,作为较大面积的产权性商铺,其经营者和实际使用者为同一人,在管理上减少了三方的磨合。也就是说,这种营销行为将大观・天地项目与中国银行之间简单的借贷关系,发展成为产业链上的上下游关系,在合作的广度和深度上都有了一定的拓展;将普通业务关系,发展成全面合作伙伴关系。

随着项目招商的逐渐成熟,麦德龙、金钱豹餐饮、广东金逸院线、香港雍福会等陆续与大观・天地项目签约。成功的招商不仅带来了商机,也带来了挑战。从管理角度而言,对商户进行统一管理需要金融部门提供有效的操作平台。中国银行有丰富的服务于大型商业项目的经验,对于项目公司完善收银体系、为商家提供便利的金融服务都有很大的合作价值。更重要的是,中国银行将大观・天地项目公司的发展与自己业务的发展紧密地联合起来。主动提出与大观・天地项目公司签订物业抵押贷款的意向,以大观・天地项目公司未来8-10年的租金收益折算成贷款,解决运营资金的需要。意向性贷款的签订标志着在未来的8-10年间,双方在合作关系、合作方式、合作强度上达到一个新的平台。

项目公司联盟关系的发展,可以用图1所示关系表述。从图中可以看出,双方的合作已经不再是基于业务层面的全面合作关系,而是将对方的发展纳入自己发展目标的战略伙伴关系了。通过联盟,以项目公司为核心的融资同盟已经发展成为稳定的战略同盟。战略同盟意味着对方的成败收益与自身的发展息息相关;自己对战略伙伴的投入和预测一旦出现偏差,会对伙伴造成直接影响,从而间接影响自身的收益。所以,战略同盟关系是经过一定时间积淀,在双方相互了解、对各自定位有一定认同后,通过向对方投放一定的资源,以形成能够带动自身战略发展的资源关系。由本文同盟关系发展情况可见,选择合适的战略伙伴关系,是公司实施蓝海战略的有效途径之一。

参考文献

第8篇：商业地产发展前景范文

下面笔者以2012年一季度狂销2.6亿、江阴一季度商业地产销售冠军——“中关村数码广场”为例，对江阴商铺市场进行剖析：

评价商业地产项目优劣，主要围绕该项目商业运营成功与否进行分析。而以江阴首座一站式电子数码购物广场为定位的中关村商铺，无疑是钻石级商铺所在，与同类投资产品相比，中关村数码广场商铺除了专业运营团队保驾护航外，还能使商铺得到长期稳定的租金，还会因消费拉动催热区域板块，进而带动整个区域的价值飙升，资产随着商圈发展实现持续升值。

中关村数码广场位居江阴城南商业核心，江阴首座一站式大型电子数码购物广场，集ITmall、购物、休闲、餐饮、娱乐多重业态，全面覆盖江阴城市消费人群，形成超强的购物人潮，为项目带来无限的商机。

中关村数码广场总建筑面积6万㎡，在运营商“免租三年”的超常规招商下，有近400品牌意向进驻，其中配套商家有：大统华超市、肯德基、宝马城市展厅、中国联通、钱瑰KTV、魔侠动漫城、黛丝美容SPA、优传酒庄、康立健身会所、良子足浴、阿森鲍鱼、麻辣诱惑、金三峡火锅、豪士牛扒；主力数码品牌有：神州数码、天一数码、苹果、华硕、联想、浪潮、三星、佳能、摩托罗拉、宏基、戴尔、神舟、瀚斯宝丽、惠普、清华同方、魅族、诺基亚、奥克斯、西门子等近，最大程度地保证了集中开业，开业即旺铺，开业即升值，最大程度为财富保驾护航。中关村数码广场投资商为确保投资人的资金安全，收益稳定，所加盟品牌分布合理，保证出租、经营无风险，实力商家已意向签约入驻，增值指日可待。

江阴中关村数码广场钻石级商铺，其不可预估的升值潜力必定将成为江阴人商业投资的首选！投资商铺，重在商铺的发展前景和投资的时机。抢购中关村商铺，无异于抢占时机，购入强劲的财富原始股，快、准、狠，做财富的赢家，收获多倍价值。

第9篇：商业地产发展前景范文

“城南买房、城北消费”成历史

“城南买房、城北消费”的局面已延续了多年,根源在于城南房子便宜但好商场少。目前城南基本没有像样的购物中心,整个城南的品牌低端化相当明显。住在城南嘉园的王先生,虽说刚攒钱买上了房是件高兴事儿,但他却经常抱怨住在南边生活不方便:　“因为缺少大型购物中心,以前要逛逛商场、买好点的衣服,都得去西单、王府井,现在抱着两个月的孩子,跑了这么远,人又多,坐车也不方便。南城太需要好点的购物中心了!”

随着北京市城南行动计划的实施,丰台区作为首都城市功能扩展区,近年来发展迅速。近三年来,在丰台区基础设施建设、固定资产投资、土地储备、预计总投资将达到3000亿元。并在十二五规划期间,将丰台区建成金融发展新区、总部经济名区、现代服务业文化创意产业的大区。丰台区一系列的利好和高端商业缺乏形成鲜明对比,也让城南高端商业成为众所期待的焦点。

正是这种时代背景,让位于北京南城马家堡的首地大峡谷的开业显得意义非凡。用丰台区副区长高鹏的话说:　“首地大峡谷的开业恰逢其时意义重大,将进一步满足首都居民,尤其是城南市民对旅游、购物、休闲进一步的提高层次和多样化的需求,有助于优化城南商业布局,促进丰台商业繁荣。”

值得一提的是,自从金融危机以来,北京相继开业了近10家购物中心,无一不是同扰于招商困难、开铺率不高的窘境,而首地大峡谷开业时签约率达到了100%和开铺率达到了80%,在当前的经济环境下,凭借两项如此骄人的指标,创造了国内商业领域的一项奇迹,受到了行业内外的一致好评。由此可以看出,商家对大峡谷乃至南城经济的发展前景十分看好,对南城消费潜力也抱有很大的期望。

业内专家也表示,未来十年将是商业地产发展的黄金十年。南城商业的价值洼地将得以大幅攀升,首地大峡谷的商业价值也将愈加突显。

时尚业态诠释“欢乐生活家”

相对于居住在北京城东的自由追梦人、城西的梦想实现家、域北的事业奔波者,南城生活是最有北京味也最有生活昧的一个区域。首地大峡谷则用全面的业态组合诠释了自己的理念:　“欢乐生活家”。

首地大峡谷定位于家庭生活中心,结合了西单大悦城的年轻时尚和朝北大悦城的家庭聚会的特点,打造一个适合时尚年轻人和家庭聚会的综合性MALL。在进驻品牌上拥有众多知名品牌,其中近30家更是首次进驻南城。

走进大峡谷,能感受到三大突出的特点:一是宽敞明亮的内部环境,没有以往商场的繁杂与喧嚣,轻松惬意,可逛性强;二是大面积的餐饮,正餐快餐,不同档次、不同风味,聚会小酌,各取所需;三是五层的保利国际影城,给南城百姓带来了南城首座五星级全数字高清影院,成为南城百姓文化生活中又一个精彩首选。

记者特意对项目业态做了全面梳理。

一层包括H&M、GAP、ASOBIO,SELECTED?COSTA、苹果数码、SEPHORA、phons、D、MACNNA等,以国际快速时尚为主调,构建南城时尚风尚标志。其中值得一提的是GAP,该品牌是首次进入中国,将在2011年初开业。

二层有许多大家耳熟能详的知名品牌,比如La chapelle、Honeys、ONLY、JACK JONES、VERO MODA、JNBY、播、热风、屈臣氏、2%、TWICE等,还有一些甜品站和饰品、美甲等专为女的品牌。

三层以户外、运动、休闲为主题,除了一线的阿迪、耐克、PUMA、KAPPA、匡威、李宁等运动品牌,还有ME&CITY、西域等休闲时尚品牌,包括1000多平方米的马仕奇专业户外店和苏宁3C数码精品店、韩国美发设计中心。

四层是首地大峡谷购物中心的一大亮点。14家餐厅会聚了不同风昧的美味佳肴,能满足商务聚会、私人约会和酒席宴请等多重需要。新辣道的鱼、川豪的众、品诺的洋、豆捞的锅、阪神和美日式栉里的细、望湘园(著名湘菜)的隋、泰鲁人家(东南亚菜系和海参)的专、上吉胜(日餐)的新、花袭人(红楼梦干锅)的美、,吴地^家(苏帮菜)的精、李老爹的蟹、麻里麻里的辣、权金城的烧烤、牛依客的牛排,众多餐饮品牌让首地大峡谷不仅成为南城时尚购物的欢乐PARTY,还是尽享美食文化的璀璨之地。

五层是南城首家五星级全数字高清影院――保利国际影城。7个厅1500个座位创造了南城影院的新纪录。据了解,首地大峡谷以后将经常举办电影首映式和各类时尚活动,让顾客不仅能看到国际国内大片,还能与电影文化零距离接触。五层的休闲餐饮品牌非常贴近大众。如和合谷国人快餐、棒约翰Pisa、九鼎香面馆、禧满多小火锅、权味韩式石锅拌饭、仙踪林、馋厨等等,与四层的正餐形成互补。

六层以“温馨家庭”为主题,体现了首地大峡谷“快乐生活家”的宗旨。有能尽情疯狂的峡谷达人电玩城,妈妈和宝宝最爱的乐友婴幼儿超市、童装、儿童乐园,以及SPA和美发等等。

综合来看,首地大峡谷为南城时尚家庭提供了一个多种生活方式任意搭配的空间,购物、休闲、娱乐、聚会,多彩的生活在这里都能如愿。

首地集团打造商业地产第一国门