不动产登记业务流程精选(九篇)

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第1篇：不动产登记业务流程范文

《物权法》对商业银行经营的有利影响

扩大了可用于担保的财产范围　由于该法律对物权的界定更加清晰，保护了物权的归属，对于企业向银行借款时可以用来担保的财产的范围进一步扩大。《物权法》规定：未来动产，原材料、产成品等动产，正在建造的建筑物、船舶、飞行器，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产以及法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利，应收账款等均可以作为抵押或质押物。

上述抵押或质押物外延的扩大，对银行管理也提出了较高要求，商业银行必须具备对上述物品的清晰的判断和评估能力，完善对一些抵押或质押物的进展情况进行跟踪管理的机制。可以肯定，商业银行的业务范围会随之拓宽，对商业银行进一步提高赢利能力发挥重要作用。

抵押合同未办登记的，不影响企业向银行借款合同的效力 根据《物权法》第9条和第187条的规定，不动产抵押合同未办登记的，只是抵押权不发生效力，但是抵押合同的效力并不受影响，抵押合同仍然是自合同成立时即生效。因此，此时如果抵押人在银行发放贷款后故意不办理抵押登记，则银行可以依据《合同法》要求抵押人承担违约责任，对银行而言，此做法比只能要求抵押人承担缔约过失责任更为有利。

确立不动产统一登记制度，并规范了登记行为 商业银行以往在办理贷款抵押时需要借款企业必须将抵押物进行登记，如果抵押物没有登记，在产生纠纷时可能对银行维护债权产生非常不利的影响。而《物权法》对不动产登记制度进行了明确规定：首先是确立不动产统一登记制度。《物权法》第10条规定了统一登记制度，为当事人办理物权登记提供了极大的便利，不但减轻了抵押人和银行的负担，同时还方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料；其次是对登记行为进行规范，《物权法》第13条规定对登记机构的登记行为进行了规范，将减轻抵押人和银行的负担，有利于银行开展抵押贷款业务；再者是因登记错误而造成损失的，可以要求登记机构赔偿。同时《物权法》第21条规定明确了登记机构应当承担民事赔偿责任，为银行进行此类索赔诉讼提供了有力的法律武器。

对“最高额质押”和防止“多重抵押”等一直困扰商业银行的实际问题进行了清晰界定首先是《物权法》第222条规定，赋予了最高额质押方式的合法地位，使一直困扰商业银行的“最高额质押”无法可依的问题得到了最终解决；其次是设立预告登记制度，可以有效防范“多重抵押”；同时第20条规定将解决开发商“一房多卖”和“多重抵押”问题，从而切实保护购房人和银行的合法权益；最后是法院裁定以物抵贷的，自裁定书生效之日起取得物权，从而有利于保护银行对抵贷物的所有权。

《物权法》对银行对质物的转质、抵押权实现方式的完善，以及债权人在实现债权时的自问题进行了重新界定，保障了债权人的合法权益不受侵害。

《物权法》对商业银行的不利影响

《物权法》以法律形式明确了商业银行对担保物的权利，同时清晰界定了商业银行应承担的责任，明确了借款企业在提供担保过程中的不应承担的法律义务。银行在实际工作中应该注意以下几方面变化。

《物权法》的有关规定缩短了担保物权行使的时间 本法同时规定对怠于行使质权造成损害的，质权人应承担民事责任。

接受异议登记期间的不动产作为抵押物将面临无效的风险　第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。对银行办理抵押贷款提出了更高的要求：首先，银行必须对抵押物的权属进行深入和全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，因为一旦抵押后抵押物的所有权发生纠纷，银行必须耗费许多的时间和精力来处理，而且如果抵押物被异议登记，还将使银行在异议登记期间无法处置抵押物，从而影响银行抵押权的实现。其次，不能用异议登记期间的不动产作抵押物。异议登记的目的在于对抗现时登记的权利的正确性，即对现时登记的权利人的处分权进行限制，使其在异议登记期间不能处分不动产物权，以维护事实上真正权利人的权益。此时，如果银行接受异议登记期间的不动产作为抵押物的，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此，银行在办理抵押贷款时，必须对不动产的权利状态进行深入调查，如发现处于异议登记期间的，则不应接受，应要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。

其他相关规定　首先是银行处分以物抵贷的不动产物权时，未经登记，不发生物权效力。根据第31条规定，对享有的不动产物权进行处分时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力；其次是企业以将来的动产抵押的，银行抵押权存在落空的风险。

商业银行的应对措施

《物权法》对物权的设立、变更、转让和消灭，不动产登记，动产交付，物权的保护以及所有权等问题进行了严格的规定，与商业银行的业务经营息息相关，直接影响到商业银行日常的业务经营效果，银行应在认真遵守法律的前提下，进一步规范业务经营方式，提高管理水平，促进商业银行的业务健康快速发展。

加强对《物权法》的学习和研究，提高从业人员的法律意识 银行各级从业人员应该在第一时间对法律条款进行认真研究，采取各种方式进行培训和学习，掌握法律的相关规定，逐条逐项地研究该法律的出台对银行业务经营的有利和不利的方面，对照以往的相关法律和规定，研究资产业务办理过程中可能遇到的问题，制定切实可行的措施加以解决。否则，银行就会处于被动的局面，导致资产的损失和国有资产的流失。

第2篇：不动产登记业务流程范文

    方案要求,今年四季度专项督察的重点内容是,省级人民政府今年年底前完成全省(区、市)所有市、县不动产登记职责机构整合工作计划推进情况,以及地方各级不动产登记职责机构整合完成情况。

    据介绍,截至目前,全国省级不动产登记职责整合工作已经完成,市(州)一级完成187个,占比56%;县(区)一级完成1125个,占比40%,在年底前完成市县级不动产登记职责和机构的整合工作,时间紧、任务重、难度大。

    国土部此前表示,加快推进不动产统一登记工作,有利于房地产市场调控长效机制的形成,促进房地产市场健康稳定发展。今年年内将进一步采取积极措施,力争年底前基本完成市县两级不动产统一机构职责机构整合工作。

    针对当前整合工作主要存在的地方政府认识不到位、工作进展不平衡、地方国土资源部门主动性不够等三方面问题,国家土地副总督察严之尧强调,首先地方政府要明确职责,绝不能借理由拖延;其次,针对工作进展不平衡的问题,要集中精力重点突破,各督察局建立定期通报制度;此外,对地方国土资源部门主动性不够、部门协调不畅问题,要摸清情况,通过督导层层递进推动整合工作。

第3篇：不动产登记业务流程范文

近年来，我局以“转变政府职能、提高行政效率”为核心，进一步简化办事程序、优化审批流程、压减审批时限、提高审批效率为目标，在土地供应、不动产登记等方面为企业和群众提供了优质高效的服务，得到了社会各界的广泛关注和普遍赞誉。两年来，争取用地指标**余亩，其中民营企业供地**余亩。办理不动产登记**多宗，为企业办理融资抵押**宗，金额**亿元。现就我局优化营商环境，服务经济建设的主要做法汇报如下：

一、提前介入，主动服务

1、保障重点项目用地。我们着力拓宽视野,把全局的思维凝聚到保障全县的发展需要,服务项目建设的大局上来,把“项目用地需求不受限”作为自定的工作底线,在多次局党组会议上明确:如果因国土用地使项目受阻,从分管局长到股室成员,评先评优一票否决,绩效工资一律从重扣除这一措施。同时，我们把最精干的力量向这一线工作倾斜，凝聚全局力量集中攻坚，促使整个队伍主动团结担责，有效地推动“供地数量、用地存量”双量齐升。最近几年，每年报批用地**亩以上，动态储备工业用地2000亩以上，完成耕地占补平衡近6000亩，基本破解了保障发展的困局。

2、提供优质服务。严格推行首问负责制、一次性告知制、责任追究制等便民服务制度。一方面全程跟踪服务。在项目早参与、早规划、早预审、早准备上下功夫，与项目用地单位沟通联系，全面掌握用地需求，主动安排专人对接重点项目、重点工作以及领导交办事项，进行跟踪督办。另一方面开辟绿色通道服务。针对重点项目用地报批、不动产登记、企业利用物权融资担保等业务，一律走绿色通道办理，实行“一对一”服务，协助申请人准备申请材料。

二、简化流程，高效便民

1、优化业务流程。对照“最多跑一次”工作目标，我们按要求完成了窗口优化、流程优化，落实两不见面行政审批。一是除行政审批单位按照法定程序须到场外，所有工作由联企干部负责全程办理，企业不与行政审批部门见面。二是企业不与村、组见面处理矛盾。由联企干部负责协调处理。

三是实行“一窗受理，一站办结”。实现了不动产抵押登记业务即来即办，最快的业务1小时可以办结，一般业务最多5天办结。

2、主动接受社会监督。持续提升工作人员业务水平，强化服务意识，提高服务质量。全体工作人员做到主动热情接待，耐心解答疑问，坚决禁止对服务对象“态度冷硬、敷衍塞责、拖延刁难、推诿扯皮”。设置意见箱，公开监督电话、完善监督渠道，自觉接受群众监督。向社会公开涉及自然资源行政审批的清单，明确每个审批事项的办结时限。企业签约后，第一时间列出行政审批清单，倒排办理审批期限，进度表上墙公示。在企业提供资料齐全的前提下，由联企干部与企业服务中心资料员对接，由资料员对行政审批事项实行内部流转。

三、优化营商环境的困难和建议

1、土地供需矛盾日益突出。由于**本身山多田少，全县的耕地数量和每年占补平衡指标有限，能够占用的指标也日益紧张，建设用地供求矛盾越来越突出，新增建设用地计划甚少，今年省自然资源厅下达我县新增建设用地40公顷。而我县，目前已组织拟报批资料准备上报省厅办理农用地转用和土地征收的项目达24个，面积216公顷。

建议：省厅充分考虑我县脱贫摘帽后，从工业强县巩固抚贫成果的角度增加我县新增建设用地计划。

第4篇：不动产登记业务流程范文

根据《佛山市新市民积分制服务管理办法》（佛府办〔2018〕45号，以下简称《办法》），为充分整合行政资源，高效有序做好2021年新市民随迁子女积分入学工作，现结合我镇实际，制定本工作方案。

一、目标任务

贯彻落实《办法》的具体要求，不断完善以居住证为载体的流动人口基本公共服务供给机制，让乐平新市民的获得感、幸福感、安全感、满意度更加充实、更有保障、更可持续，营造共建共治共享社会治理格局。持续优化积分入学申请、审核、评分、公示、录取等业务流程，充分依托一门式系统和积分系统的对接，让“数据跑路”代替“群众跑腿”，提高政务服务效率，提升积分制便民服务水平。通过区级统筹、部门负责、镇（街道）具体实施，统一积分制度、计分办法、受理窗口等措施，建立健全“政府统一领导、部门分工合作、新市民积极参与”的积分制服务管理机制，实现积分制度公平、公正。

二、职责分工

按照区新市民积分制服务管理工作会议及有关文件要求，乐平镇成立积分制服务管理工作领导小组，由镇委副书记任组长，成员包括区委政法委、教育、人力资源社保、公安、住建、发改、自然资源（不动产）、卫健、市监、税务、交通运输、城管、住房公积金、团区委、区行政服务中心，领导小组下设办公室（设在镇流管办），负责日常工作。负责统筹协调。其中，镇积分入学工作由镇流管办和镇教育局负责组织实施，相关成员单位依职责权限协助实施。各职能部门具体职责分工如下：

人力资源社会保障部门负责由人力资源社会保障部门核发的国家职业资格证书、专业技术资格证书，社会保险情况证明以及由人力资源社会保障部门组织举办的职业技能竞赛获奖情况的核查评分。

住建部门负责已登记备案购房合同的核查评分。

自然资源（不动产）部门负责不动产权证、房产证的核查评分。

交通运输部门负责公共交通从业人员证明的核查评分。

城管部门负责环卫从业人员证明的核查评分。

卫生健康部门负责子女出生医学证明、儿童预防接种证、婚检及孕前优生健康检查证明资料、无偿献血证书、捐献造血干细胞等荣誉证书及有关计划生育情况的核查评分。

市场监管部门负责工商营业执照及企业类别、科学技术、发明、实用新型、外观设计等专利权证书的核查评分。

税务部门负责纳税凭证的核查评分。

住房公积金管理部门负责住房公积金缴交情况的核查评分。

团区委负责审核志愿者参加社会服务活动证明的核查评分。

综治流管部门负责收件预审和补充材料受理，同时负责居住证、出租屋登记备案合同、新市民表彰奖励的核查评分。

公安机关负责港澳台居住证的核查评分。

行政服务中心负责业务受理窗口的设置以及预约安排和收件工作。

镇根据实际情况自行决定自定指标的核查评分。

三、工作安排

2021年积分入学具体工作安排如下：

（一）筹备发动阶段（4月至5月16日）。各相关单位根据分工职责做好召开协调会、制定方案、编写工作指引、落实负责人员和窗口以及开展宣传发动等工作。

（二）组织实施阶段（5月17日至6月18日）。各职能部门根据分工安排，各负其责，做好新市民积分入学材料预审、收件、核查评分及汇总工作，并及时回应新市民积分咨询、投诉等诉求。

（三）首轮公示及复核阶段（6月21日至7月2日）。综治流管部门对申请人积分进行汇总排名和首轮公示，申请入读小学一年级的在全镇范围内进行排名公示，申请初中一年级的在全区范围内进行排名公示。期间妥善处理新市民对于积分结果的异议和复核申请。

（四）最终公示（7月5日至7月9日）。综治流管部门对复核调整后的积分排名进行最终公示，并与教育部门做好沟通衔接，由教育部门负责后续学位分配和录取工作。

四、工作流程

    （一）提前预约。申请人须提前通过“佛山政务服务”微信公众号进行预约，获取办理日期和时间段,正式受理前一周开放预约。同时根据预判业务量和实际受理情况，适时增设现场号，最大限度方便新市民申请。

（二）现场办理。申请人按照预约日期和时间段持所需材料到约定的行政服务中心积分入学窗口提出申请。为确保资格符合、资料齐全、录入准确，现场办理需由综治流管部门首先对申请材料进行预审，然后才由窗口工作人员收件录入。

    （三）审核评分。综治流管部门会同各职能部门对符合受理条件的申请材料进行审核评分，各职能部门应在规定时限内通过积分系统完成评分工作，在评分过程中如发现申请材料需进一步补充核实的，由各职能部门直接通知申请人到各镇（街道）综治流管部门进行提交。

（四）积分汇总排名公示。由综治流管部门汇总各职能部门评分结果进行排名公示。公示期间，综治流管部门应当妥善受理新市民提出的异议和投诉，各职能部门配合做好分数复核，经复核后确有分数和排名进行调整的，调整后进行第二轮公示。

五、工作要求

（一）提高政治站位，强化责任担当。今年是建党100周年，政法队伍教育整顿、党史学习教育等重点工作正在深入开展，各相关职能部门必须进一步加强重视，全面贯彻落实市、区积分制服务管理相关政策法规及会议精神，结合“我为群众办实事”的工作要求，将积分制服务这一民心工程真正落实到群众心坎上，积分工作中不准人为设置障碍，对因工作疏忽、不负责任或人为设置障碍造成申请人不能顺利入学的，将按规定追究相关人员责任。

（二）优化业务流程，提高工作效率。相关职能部门要强化领导责任制，明确工作任务和工作安排，组织本部门工作人员对积分制相关业务知识进行学习和培训，确保所有工作人员熟悉工作流程和积分制管理系统操作，在规定时间内认真细致完成资料核查、评分、复核、公示等积分入学相关工作，实现评分、统计零差错。

（三）加大宣传力度，完善保障机制。相关职能部门要强化舆论保障，根据我镇积分入学工作的任务和重点，持续地开展宣传工作，广泛地做好政策解释和舆论引导工作，使广大新市民深入了解积分入学的程序和标准，确保群众知晓、理解、支持和参与积分制服务管理工作，努力营造政府重视、社会关心、群众参与的良好氛围。

（四）加强沟通协调，形成部门合力。 相关职能部门要按照“简化手续、便民利民”的原则，提供清晰的申办指引给各受理点工作人员和申请人，方便工作人员具体操作以及解答群众咨询。工作过程中各单位要加强沟通交流，充分发挥部门联动及时发现和妥善解决存在问题，为高质量完成我镇2021年积分入学工作提供有力支撑。

 

 

 

第5篇：不动产登记业务流程范文

为进一步优化办税服务方式，提供更规范、便捷、优质的纳税服务，根据《省地方税务局关于转发国家税务局“十二五”时期纳税服务工作发展规划的通知》（地税发〔〕141号）文件精神，经市局局务会议研究决定，从2012年3月1日起，市区各基层局（不含局、分局，下同）办税服务厅主要涉税事项实行同城通办。现将有关事项通知如下：

一、统一思想、提高认识

同城通办作为全市优化纳税服务的重要举措，各级地税部门和广大税务工作人员要从全局角度出发，深刻认识推行同城通办、提升服务水平的重要性和紧迫性。对办税服务厅工作人员，市区各基层局要加强职业道德教育，提高纳税人满意度；要加强业务和操作技能培训，提高办税服务能力；要建立健全激励机制，充分调动窗口人员的工作积极性、主动性。

二、整合资源、加强管理

市区各基层局要根据同城通办的需要，重新整合现有办税服务厅人员、设备等资源配置，加强办税服务厅的日常管理。市局将整合直属分局、外税分局办税服务厅作为市局办税服务厅，除办理市区同城通办涉税事项外，还办理直属分局、外税分局和鼓楼局纳税（费）人的非同城通办涉税事项；并负责对全市办税服务厅工作的业务指导。

三、优化流程、提高效率

各单位要根据“两个减负”的精神，本着风险可控、提高效率的原则，优化涉税业务流程，提高工作效率。在省局原有即办事项基础上，将停业登记、部分项目停业、一次性缴费单位认定审批、注销纯残保金缴费登记、证件挂失声明申请审批、变更社保登记、社保登记证验（换）证申请、社保登记证补证申请、工会经费缴费登记、机关事业单位养老保险参保登记、灵活就业人员缴费登记、税务登记非正常户（工伤生育补缴）证明等涉税事项修改为即办事项。同时，管理部门要定期巡查，加强监控和事后管理。

四、同城通办、优化服务

市局按照先易后难、先通办后规范的原则，市区各基层局办税服务厅主要涉税事项实行同城通办，主要包括税务登记、认定管理、发票管理、证明管理、减免税管理、申报征收、税源管理、税前扣除和规费管理等九大项业务，并将以《通告》形式登报，向社会公布。由于税收定额（定率）核定、非居民税收管理、代开发票、建安不动产税源管理等部分涉税事项暂不宜实行同城通办，同城通办涉税事项采取正列举的方式（详见附件1）。市区各基层局办税服务厅不得无故不受理纳税人申请的同城通办涉税事项；非同城通办的涉税事项由纳税人到主管地税机关办税服务厅办理。市区同城通办涉税资料应按照市局相关文件规定及时、完整传递。

办税服务厅受理人员应按规定出具《受理通知书》，保障纳税人合法权益。在省局电子签章系统上线以前，非即办事项的决定文书，由纳税人凭《受理通知书》在规定的时限内到主管税务机关办税服务厅领取。

五、严肃纪律、加强考核

市区各基层局应加强办税服务厅的管理，规范涉税受理、资料流转、审核审批等工作事项。涉税受理资料要严格按照《省地方税务局关于印发<省地税系统办理纳税人涉税事项操作指南>的通知》（地税函〔〕122号）和《市地方税务局关于印发<市地税系统办理纳税人涉税事项操作指南>的补充通知》（另行发文）的规定，不得随意增设审批事项和增加报送资料；资料流转要严格按照规定的时限进行流转；对于无法按规定期限办理审核审批的，办理机关应告知纳税人延期办理的原因、理由。

市区各基层局应加强涉税事项办理工作质量的考核，对于未按规定期限办理或资料流转丢失等，要进行通报，造成工作损失的，将追究当事人和相关领导的责任。

第6篇：不动产登记业务流程范文

[摘要]同为现代金融体系的重要组成部分，信托和保险存在着优势互补、互动发展的关系，在信托、保险快速发展的新形势下，一方面信托未作为保险投资渠道而得到重视和利用，另一方面保险业面临着拓宽资金运用渠道的当务之急。应将信托纳入保险资金运用渠道，促进保险资金运用多元化，加速保险公司投资业务的发展；根据保险资金的性质特点和运用原则，灵活设计信托产品，为信托赢得资金来源；根据信托业发展需要，开发新的保险产品，开辟新的保险市场，推动保险服务创新；加强信托、保险金融服务融合，实现优势互补、资源共享。

一、从信托业、保险业的职能看，信托业和保险业存在着优势互补、互动发展的关系

目前，在成熟的市场经济国家，随着市场经济的发展、契约关系成熟、商业信用乃至货币信用的发展，以及分工的日益精细繁复，信托得到了蓬勃发展。保险公司既是风险保障的提供者，又是金融资产的管理者。在创新和国际化的大环境中，各金融机构业务全能化、综合化，积极开发新产品，信托适应性强，灵活多样，富于弹性，保险公司管理着全球40％的投资资产，保险和信托存在着密切的互动关系。美国的信托业经历了起源于保险业，后逐步推广发展成为商业银行兼营信托业为主的信托模式的发展历程，目前金融信托业已成为金融业的一个重要组成部分。美国的信托机构可成为联邦储备委员会和联邦存款保险公司的成员。在美国，保险公司是资产证券化交易市场上的重要机构投资者，并通过本身的风险管理的专业能力，以抵押贷款信用保险为资产证券化增强信用。美国的保险公司通过创立或加入共同基金、不动产信托投资公司等多种信托方式拓展投资渠道，如投资不动产信托（REIT）不向美国联邦当局交纳所得税，同时必须将其收入的90％分配给股东，美国许多州也对REIT豁免交纳州所得税，REIT与债券、股票的相关性均很低，有利于降低整个投资组合的风险。日本1996年的金融改革取消了银行、证券、信托子公司的业务限制，允许信托银行发行金融债券，允许寿险、财产险以及保险业和其它金融业相互渗透，取消保险公司资产运用限制，放宽保险商品设计限制，废除养老金“532”资产运用限制，放宽证券投资信托资产运用限制，人寿保险公司可以作为形成财产基金信托的受托人，日本已经进入了“信托时代”，信托的金融功能和财务管理功能均得以充分发挥，信托业务蓬勃发展。英国的投资型保险是将终身险、养老险、定期险及年金金额与投资信托基金的市价连接起来，英国寿险公司通过与既有的投资信托公司合作、与既有的投资信托基金的管理公司合作，共同创设投资信托基金，自行创设投资信托公司自行管理等方式进入单位连接保险市场。由于英国是投资信托的发祥地，投资型保险顺利发展，投资型保险保费占总寿险保费比例达到50％。

三、加强信托保险的互动发展是中国信托业、保险业发展的现实需要

改革开放以来，我国保险业保持30％以上的增长速度，初步形成了国有、民营和外国资本共同参与的保险市场体系，保险业在国民经济中的地位不断提高，发挥的作用越来越大。随着保险业务的快速发展，可运用的资金不断增加。截止2003年底，我国保险资金运用余额已达8739亿元，预计到“十五”期末，保险资金运用余额将达到10000亿元。近年来，保险资金运用渠道逐步拓宽，如允许保险公司购买中央企业债券、参与同业拆借市场的回购、投资证券投资基金、办理大额协议存款等。根据保监会网站提供的统计数据，2003年我国保费收人为3880.4亿元，截止2003年6月底，银行存款为3576.3亿元，国债投资为1262.5亿元，证券投资基金投资为365.8亿元，资产总额达7782.6亿元。由于保险投资体制不完善，资金运用率普遍偏低。从现有的保险投资结构来看，目前保险资金仍以银行存款为主，占保险资金运用额的一半以上，其次是国债，其它为投资证券投资基金、金融债券、企业债券等。而银行存款中人民币大额协议存款占72.1％，由于协议存款的利率大幅度下调，使保险业的资金收益下降。由于受资本市场的影响，保险业2002年证券投资基金的收益率是负21.3％，从而使保险业的资金运用率由2001年的4.3％下降到2002年的3.14％。在保险业快速发展的新形势下，保费收入的快速增长与保险资金运用渠道狭窄之间的矛盾日益突出。保险业的发展面临着如何拓宽资金运用渠道，在保证资金安全性、流动性的前提下，提高资金盈利能力的问题。

与证券市场低迷形成对比的是，不断涌现的信托产品相继掀起了购买热潮。随着《信托法》、《信托投资公司管理办法》的实施，信托投资公司在中国金融体系中的功能和市场定位将逐渐廓清。信托投资公司将回归本业，作为经营信托业务的金融机构，专业化的、综合性的资产管理机构，适应社会对外部财产管理制度的强烈要求，基于委托人的信任广泛开展受托理财活动。信托投资公司可以受托经营资金信托业务，受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务，受托经营国家有关法律允许从事的投资基金业务；作为投资基金或者基金管理公司发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等。受托经营国务院有关部门批准的国债、政策性银行债券、企业债券的承销业务，可以接受为了公益目的而设立的公益信托等。在管理、运用信托财产时，可以依照信托文件的规定，采取出租、出售、贷款、投资、同业拆放等方式进行。信托公司受托理财的信托财产，除了现金、动产、不动产、股票、有价证券等有形资产，还包括物权、债权、专利权、著作权、商标权等无形资产。《信托法》、（管理办法）为信托业的重塑和市场化经营提供了很宽的业务边界和广阔的发展空间。信托投资公司在目前金融业分业经营的背景下，事实上成为国内唯一准许在金融市场和实业领域同时投资的金融机构，根据实业投资和金融投资之间的热点灵活改变投资方向，具有国内其它金融机构无法比拟的行业优势，从而拓宽投融资渠道，提高资源优化配置的效率。重新登记的信托投资公司凭借其专业优势推出各具特色的信托产品，集合社会资本，投资经济建设，开创了以信托计划为金融工具投资城市土地开发、基础设施、房地产建设的新通道，具有稳定的投资回报、良好的流通性、安全、稳健等特点，从而受到了广大投资者的追捧。

进入2003年，随着股市行情的变化，面向资本市场的股票、债券等信托计划纷纷面世。信托产品的设计反映出信托公司具有多元化的投资渠道，能够根据实业投资和证券投资之间的热点转化，灵活地改变投资方向的优势。根据北京国际信托投资有限公司研究发展部的追踪统计，自2002年7月18日至2004年1月末，已推出的集合信托产品达255个，总规模约为252.62亿元。广泛涉及城市土地开发、基础设施、房地产建设、管理层收购、证券投资、外汇、不良资产的处置、融资租赁、股权投资等，信托产品的开发日益市场化和多元化，信托创新成为中国金融市场的一个亮点。

由于信托公司在办理信托业务过程中，不得通过报刊、电视、广播和其它公共媒体进行营销宣传，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，保险业聚集的可用于中长期投资的巨额保险基金成为信托公司营销的重点。然而，与银行、证券、保险并列成为现代金融体系四大支柱的信托业还远未作为保险的投资渠道加以重视和利用。金融业内部加强协调和沟通，实现金融资源的合理配置，是现代金融体系的基本要求。加强信托、保险的合作，在合作中优化资源配置，进行优势互补，是信托业和保险业发展的内在需求。四、加强信托、保险合作的思路

（一）将信托纳入保险资金运用渠道，促进保险资金运用多元化，加速保险公司投资业务的发展

投资管理已成为发达国家保险公司经营的重要环节，拓宽保险资金运用渠道，提高保险资金使用效率，已成为中国保险业发展的当务之急。新（保险法）对原有资金运用的禁止性规定作了适当修改，授权国务院在法律规定范围内对其它资金运用作出具体规定。应充分认识信托具有功能齐全、手段灵活、综合性强的特点，可以连接货币市场与资本市场、金融资本与产业资本，以出租、出售、贷款、投资、同业拆放、融资、租赁等多种方式为信托资产提供金融服务的作用，将信托纳入保险资金运用渠道，利用信托的桥梁和管道作用，利用信托的专业理财优势，投资国家重点工程和基础设施建设项目，从而打通保险资金运用于基础设施、市政建设等众多领域的通道。

（二）根据保险资金的性质、特点与运用原则，灵活设计信托产品，为信托赢得保险资金来源

保险公司的经济补偿职能、融通资金职能和利润最大化的追求使之必然要运用保险基金。保险基金是保险公司专门用来履行保险合同所规定的赔偿或给付义务的专项资金。由于保险资金的筹集和支付受保险契约的制约，所以保险基金在履行经济损失和给付义务方面就具有保证性、及时性和条件性的特点。保险资金不仅要保证其专用性，而且还必须具有随时处于备付状态的变现能力。保险基金的性质、特点与构成决定了保险基金的运用原则，保险基金的运用更注重安全性和流动性，以保证被保险人的合法权益。因此信托公司利用保险资金开发信托产品时，必须增强流动性、安全性的设计，利用银行、证券、网络等渠道提供交易、转让、质押贷款等流动性平台，在强调本金安全的基础上，最大限度地实现低风险下的较高回报，吸引大规模的保险资金为信托赢得长期稳定的资金来源。

（三）根据信托业发展需要，开发新的保险产品，开辟新的保险市场，推动保险服务创新

由于央行规定，信托投资公司从事信托业务过程中不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。信托投资公司在推出信托产品时为了增强信托产品的吸引力和投资者的信心，在确保资金安全控制风险方面应采取多种保障措施，如利用良好的政府背景由地方财政予以支持，进行资产抵押和质押、股权回购、第三者担保、风险评估、利用银行信用增信等。可发挥保险的保障和经济补偿职能，开发增强信托产品安全性的保险产品，开拓新的保险业务领域，由信托公司和保险公司共同承担信托风险，为委托人提供保证本金安全和预计收益率的实现的保险保障，为信托产品增信。

第7篇：不动产登记业务流程范文

（一）健全服务小微企业金融机构体系，强化金融生态文明建设

首先，应大力发展与小微企业相匹配的专营机构和特色支行，使其成为小微企业服务的生力军。主要是发展与小微企业、个体经济等微观主体具有信息、贷款供求相对称的、有序竞争的小型商业银行、专业支行、特色网点、村镇银行、小额贷款公司等新型金融机构，实现其专业化经营，适当放宽准入条件，鼓励民营资本参股入股小型商业银行。其次，大中型商业银行要健全小微企业经营部门，大力拓展对小微企业融资业务，持续积累为小微企业服务经验。第三，优化小型商业银行资本结构，完善治理机制，探索建立小型商业银行信贷资产转让模式，量身定制差别化的小型商业银行信贷政策，及时聚集资金支持小微企业。第四，推进金融生态文明建设。倡导诚信、文明、守规的现代企业文化、风险文化和管理文化建设，维护良好的金融发展秩序；加强金融市场秩序管理，规范抵押、担保机构行为；建立和完善小企业征信体系，构建小微企业信息服务平台，缓解信息不对称矛盾。

（二）搭建综合平台，提升融资服务能力

1、实现战略性转型，加大资源倾斜力度商业银行要实现战略性转型，就需调整经营重心，建立符合经济结构调整愿景的新经营模式，做到既“重大户”，又“亲小微”，全面启动和强力发展小微企业普惠工程。按照价值最大化原则，在风险、资本边界约束范围内着力提升小微企业信贷资产比重，加大向小微企业业务的信贷资源配置、信贷授权、流程简化等方面的倾斜力度，优先、足额保障小企业信贷规模需求，确保实现小微企业贷款增速和增量“两个不低于”（贷款增速不低于各项贷款平均增速、增量不低于上年）目标。结构调整信贷增量和存量，释放信贷存量的回收再贷，优先支持小微企业发展。同时，多维度结合调整客户结构、产品结构，拓展小微企业客户群，提高小微企业客户占比和产品覆盖率。2、拓宽融资渠道，多方满足融资需求一是发挥票据业务手段作用。商业银行通过签发银行承兑汇票、办理贴现等票据市场业务，解决小微企业资金需求。在签发银行承兑汇票上，应适当降低抵押保证金比例，拟定较低贴现利率，做到既满足小微企业资金需求，又减轻其利息负担。二是搭建供应链融资平台。商业银行在与大中型企业或核心企业打交道时有机会接触到产业链上下游的优质小微企业，这些小微企业是大型核心企业的供应链客户，其在整个供应链中完成大量的交易活动并形成交易记录。商业银行可借此迅速扩大对小微企业服务范围，充分挖掘商品交易记录、订单数据、应收/应付账款等信息，运用大数据技术，为核心企业产业链或供应链上有市场、有效益、有诚信、促就业的优秀小微企业提供信贷、订单企业贷款等系列金融产品，推进集成批量融资服务。三是推出证券质押融资工具。借助股票质押融资服务系统的支持和保障，将证券质押作为缓释风险的主要手段，对借款人通过评分卡打分快速选择客户，简化信贷流程，以提高融资效率和便捷度。四是以理财产品为平台拓展、深化小微企业的金融服务链，发行信托贷款集合型理财产品，满足小微企业融资需求。3、全面降低融资成本，切实解决融资贵难题缩短小微企业融资链条，整顿不合理收费，取消对小微企业收取贷款承诺费、循环借款额度承诺费、拆借承诺费、资金管理费，严格限制或免除对小微企业收取的财务顾问费、咨询费、部分结算服务收费以及相关类似费用，杜绝只收费不服务的项目。扩大对小微企业结算同业业务覆盖范围，加大支付结算免费优惠力度。创新融资方式，减负让利于小微企业。通过提前续贷审批、开展网银循环贷、实行年度审核制度等措施减少企业高息“过桥”融资；在拟申请贷款种类不变，贷款额度和期限不增加的情况下，利用行为评分卡进行履约能力评价，达到规定分数审批通过后，客户可继续使用贷款额度，以减少利息负担。合理确定小微企业各种贷款期限，确保贷款期限与经营情况、订单约定支付期限及资金回流特点相匹配，减轻小微企业资金压力。4、精准定位融资服务重心，支持实体经济发展以服务实体经济为核心，密切关注国家城镇化建设，战略新兴产业、现代涉农产业等带来的发展机遇，聚焦民生服务以及地方特色产业，选取包括依托专业市场、工业园区等集群化发展的小微企业，围绕高端装备制造业等核心企业或重点项目配套产业链上下游的小微企业，有品牌、渠道、服务优势的物流和商贸的小微企业等提供融资服务。5、构建整体联动机制，提高融资服务速率一是构建政企、银企联动服务机制。商业银行应积极与政府主管部门、行业协会、民间社团等多方合作，建立服务小微企业的金融机制。汇聚多方资源推动小微企业产品开发，向小微企业提供授信额度、财务与并购顾问、债务和股权融资、PE主理银行等在内的全方位金融服务。二是整合各方优势，积极探索小微企业私募债、融资租赁等金融产品，广泛开展与创投机构、券商的业务合作，探讨投贷联合、股权质押等创新产品。三是整合商业银行内部公私条线资源，加强公私业务联动经营，实现客户资源共享、产品互补和交叉销售，发掘小微企业融资需求，提高小微企业产品覆盖度。

（三）构筑小微企业业务经营新模式，提高融资覆盖面和可获得性

在客户评级方法上，应建立有别于大中型企业、专业服务小微企业的评级模型和标准，改变只注重企业财务数据和可抵押资产的传统做法，区别不同规模小微企业，分别采用评级授信、评分卡、以交易记录大数据分析为核心的履约能力判断等多种评价方式，以减少小微企业融资屏障，降低融资门槛。在服务方式上，可采取通过市场、商会、协会、商圈、产业群、居民区等社区平台贴近客户等适合小微企业特点的服务方法，全面征询和了解企业和企业业主需求，变传统等客上门为主动营销，变单一信贷服务为提供集融资、结算、理财、咨询等为一体的综合性金融服务。在营销渠道上，应打造多元化渠道发展模式，实行物理渠道、电子渠道和网点渠道等多渠道并举。对设立的小微企业业务经营中心进行规范化升级改造；依托电子渠道，为新兴的网上客户群提供在线交易和融资的平台，特别是提供小微企业贷款申请、支用、还款等全流程、7×24小时网上办理的“网银循环贷”业务。同时，将传统客户经理操作的评级、授信、支用业务流程合并为评级和授信业务流程，支用环节由客户按需直接发起，通过商业银行网上银行自主支用；全面开通网点柜面渠道受理或办理小微企业信贷业务，探索网点小微企业信贷业务客户推荐和销售的业务新模式。可将小微企业产品覆盖到所有结算客户，小微企业业务营销终端放到所有网点，提高业务辐射能力；把银行内部的评价、审批、监测等中后台环节集中放在小微企业经营中心，提高集约经营效率。在营销模式上，实施“平台工程”。通过搭建产业集群平台、供应链和产业链融资平台、网络银行平台、担保增信平台等营销平台，对商圈、供应链和产业链、平台类等小微企业客户进行批量化、集群化营销。在业务机制建立和考核方式上，要建立营销、经营、风控多位一体和责权利对等、风险与收益对等、激励与处罚对等的工作机制。将小微企业贷款新增、客户净新增、贷款覆盖率等重要发展指标纳入考核体系，强化对客户拓展和服务覆盖面的考核，以提升小微企业申贷获得率、贷款覆盖率和综合服务覆盖率。完善跨部门、跨条线的利益分配机制、责任共担机制，促进业务联动，调动各条线服务小微企业的积极性。在破解“担保难”上，通过推动银担、银企、银证合作，搭建融资平台，把企业和个人不动产和动产抵押、存单质押、商户联保、互保、租金贷等担保方式组合打包提供给小微企业选择，为其提供第三方担保渠道。建立和推行由小微企业、小微企业主、商会共同出资的互保基金，为小微企业融资提供担保。

（四）再造融资业务新流程，提升融资服务效能

围绕小额化、标准化，实施小微企业融资业务的流程再造。一是实施流程化零售银行工作模式，快速响应客户需求。建立行业/产品评审中心，实现标准化批量审批、批量管理，迅速扩大贷款处理能力和信息传递效率；科学分解标准化作业流程，采用核心业务由各岗位专业操作、非核心业务外包等形式，较大降低单笔交易成本；引进工厂流水线作业方式，建立小微企业业务“信贷工厂”，实行产品销售和后台作业相分离，审批人派驻，评级、授信、支用“三位一体”的流水线标准化流程，做到从小企业客户申请受理、评级到审批、发放、回收等业务全部在工厂内完成，实现提供现场受理、远程审批、后台放款的一站式服务。二是优化信贷业务流程，满足小微企业融资时效需求。在明确各环节操作标准和要求的前提下，精简审批程序和环节，缩短审批流程和时间，提高小微企业申贷获得率；经办行应成立由客户经理和风险审批人员参加的工作小组，前台经营部门与后台风险审批部门紧密合作，实行“双人调查，一人审查，双人签批”的审批流程。规定贷款项目限时申报和限时审批制度，加快放款效率。在小微企业相对集中的区域或政府服务大厅成立中小企业贷款中心，减少工作环节。三是建立独立运行、管理高效的小微企业信贷系统。针对小微企业“短、频、急”的融资需求特征，按照差异化和弹性原则要求，对小微企业的客户选择、业务营销、客户评级、授信评价、信贷审批、贷款发放、贷后管理等不同业务环节流程进行差异化设计，在审批机制方面实行“差别授权、垂直审批”模式，根据风险管理水平给予不同基层行不同的信贷额度审批权限。

（五）创新融资产品新功能，多面覆盖融资需求

首先，创新贷款和担保模式，满足差异化融资需求。研究创新推出“抵押贷+信用贷”、“担保贷+信用贷”等组合贷款模式；创新集合银团贷款、小额无抵押贷款、信贷资产转让、债券发行、企业现金管理等业务产品，提高服务附加值含量；探索“集群式”信用贷模式，搭建批量营销平台，借助平台合作优势，全面掌握小微企业经营规模、税收等情况，扩展贷前调查维度，增强客观性，提高业务效率；加大信贷循环类产品开发，实现小微企业贷款期限与生产经营周期对接，为贷款到期后仍有融资需求的小微企业办理续贷或再融资业务，降低客户融资成本。研发推出“股贷通”产品，以股票质押融资服务系统作技术保障，将证券质押作为缓释风险的主要手段，帮助小微企业盘活存量资产，拓宽小微企业融资渠道。针对存量优质结算客户，可采用无须抵押物，以客户持续有效的结算量、日均金融资产为依据，创新采用“预授信”方式开展信贷业务。针对某些小微企业抵押资产有限状况，可推出市场方担保、产业链核心企业担保、差额回购、银联担保、联贷联保、出口退税质押等多种灵活的担保方式。同时，运用“大数法则”，实行“无抵押、弱抵押、政府增信”的新型担保模式，为弱抵押的小微企业客户提供增加授信的渠道。其次，创新适合新兴市场需求产品，提高服务灵活性。在对小微企业客户需求和市场细分研究的基础上，开发适合新兴产业、新兴市场，特别是专业市场需求的个性化融资产品及服务，为重点产业集群、成长型产业集群和基地的上下游客户提供全方位融资服务。围绕著名商圈、协会、专业市场等小微企业客户集中区域，可采用批量授信、循环授信等方式，批量调研后给出授信额度，使小微企业客户随到随借，随借随还，节省财务和时间成本。第三，创新客户服务模式，提升融资便捷性。营销人员、风险和审批人员共同对小微企业目标客户集群整体调研，总体研判，从“市场平台”、“客户”、“产品”、“风险缓释措施”等多维度进行市场准入、客户选择和产品配置，实现小企业业务的批量化营销、集约化运作、标准化服务。第四，充分利用大数据产品，以在时效性、质量和敏感度方面大大优于财务数据的海量客户实际交易数据，包括订单数据、交易数据、货运数据、客户网络活跃度数据、客户交互行为数据等为基础进行批量化处理，筛选最需要贷款、最有可能获得贷款的客户，精准预测判断客户融资需求，为解决小微企业提供可靠性强的融资方案。

（六）实施多元化管控方式，建立融资风险管理新机制

一是有效甄别优质客户。对经严格按照国家产业政策和商业银行信贷政策筛选入库的目标小微企业引入“信用贷”标准，实行名单制动态管理。要求企业现金流，或企业主家庭金融资产，或企业主家庭净资产等能够足够覆盖贷款本息，从客户筛选源头把控风险。二是加强融资担保管理和风险管理工具应用，强化预警预控。在运用多种灵活的担保方式时，避免和防止出现交叉保证、循环保证、互保等圈链式担保现象。强化小微企业贷款全过程管理，加大早期预警、评分卡、评级模型等系统工具的优化和推广应用力度，采用现场与非现场监测手段并用，预警和化解并行的方法，提高风险监测效率和化解风险的针对性。加强小微企业生命周期管理，确定合理的客户换手率。三是采用催收、盘活、以物抵债、企业重组、担保代偿、现金回收、核销等多元化手段化解和处置不良资产，提高不良贷款处置效率。

（七）营造有利的融资生态服务环境

第8篇：不动产登记业务流程范文

通常而言，税收主要指的是国家借助政治权力参与国民收入分配及再分配的主要模式。作为我国金融行业的关键构成部分，保险业的重要地位不容忽视。实践证明，国家制定的税收政策直接影响着保险公司偿债能力以及竞争能力，关系着保险行业的两性发展。现如今，保险行业针对营改增实施的相关政策明朗程度虽然较低，却已然对保险公司形成全面影响，其中涵盖有财务管理以及产品定价、业务流程及信息系统等多项内容。所以，应基于实战角度，面对机遇挑战，认真做好相应准备，及时有效地调整保险公司财务管理流程，使之在激烈的竞争洪流中立于不败之地。

二、简述营改增的相关内容

为充分掌握了解营改增相关内容，必须了解增值税及营业税间区别。其中，增值税主要指的是价将含有应税劳务在内的商品在流转进程当中形成的增值税当做是相应的计税参考依据进行征收的流转税。纵观计税原理可以知道，增值税为针对劳务服务和商品生产流通多个环节与新增价值，或者是商品附加价值实施征收行为的流转税。采取价外税措施，即为通过消费者进行负担，唯有发生增值事项才可形成增税。对应的，增值税采用公式为运用销项税额跟进项税额相减所得。营业税则指的是在我国范围之内，根据个人或者是单位提供应税劳务或者是转让无形资产及销售不动产时获得营业额所征收的税费。对应的，营业税公式为营业额乘以营业税率所得。实践证明，我国目前现行税制采用增值税跟营业税并行流转税制，征收增值税的主要对象为货物销售，征收营业税的对象为劳务提供。保险行是典型的现代化服务行业，近年来，在我国，该行业增长速度最为迅猛，然而实情是我国针对保险行业多存在有重复征税行为。若所从事行业为营业税应税劳务保险行业，购进已纳增值税项目需承担的增值税难以被合理抵扣，基于此形成的增值税及营业税重复征收会让保险行业遭受巨大税负情况，消极影响行业发展。由征收管理税收的角度出发来看，现如今存在的增值税及营业税并行局面让税收征管工作开展陷入僵局。在目前市场经济发展背景之下，商品及服务的捆绑行为甚为突显，形式复杂程度较高，较难准确划分商品服务具体比例，使得两税划分标准面临严峻挑战局面。由此可见，唯有增值税拥有完整链条，方能合理规避重复税费征收，纳税人税负得以充分减轻，产业结构实现优化，现行税制全面完善，征管效率大幅提升。

三、在营改增税收政策推广实施当中人寿保险公司财务管理工作开展所面临的机遇挑战

基于营改增，保险公司采购及管理工作开展颇为受益，与此同时，相较于营业税而言，增值税在系统功能以及业务流程、会计核算及合规要求、人员操作等多元化领域中更具复杂程度，使得保险公司目前采用的财务管理业务流程及相应的信息系统支持面临巨大挑战。人寿保险公司在进行费用收取或者是完成增值税应税服务提供的时候，其可基于明示手段时收取服务接收方增值税，跟各项支出息息相关的增值税不再成为人寿保险公司的成本，由于服务接收以及经营采购形成的进项税能够被合理抵扣，纵观整个产链接，整个社会经济发展进程中产生的纳税成本得以有效降低，公司经营效率有效增强及经济效益实现优化提升。公司通过统一申报管理增值税可积极整合改进集团内各个单位税务与其操作流程，增值税自身特有征管与以票控税等各项模式，可在某种程度上实现公司税务合规与业务流程对应操作风险的有效降低。人寿保险公司管理工作开展进程当中，营改增的实施为其带来全方位考验，其中，营改增针对风险评估以及控制环境、控制活动以及信息沟通监督等内部控制涉及的多个内容产生很大影响。营改增合规管理工作实施使得人寿保险公司合规成本大幅增加，譬如说软硬件系统升级改造以及人员培训等。营改增要求公司重新评估改造承保以及批改、理赔、佣金、再保、手续费以及收付费、采购、税务等各项核心业务。目前采用的增值税征管模式及相关理念会使公司财税处理遭遇巨大挑战。

四、人寿保险公司财务管理流程所受营改增的影响及相关应对措施

财税【2011】110号文件规定“金融保险业和生活服务业，原则上适用增值税简易计税方法。”若保险业实施简易征收措施，则相关企业不得进行进项税额抵扣，催生抵扣链条中断情况，造成重复征税问题；若不进行简易征收，该行业营改增核心问题在于如何确定增值额，可见，如何抵扣及确定增值额是关键所在。纵观可知，就人寿保险公司经营价值链而言，营改增对其业务流程形成全局性的直接影响。

1.收入及税收流程影响：在新会计执行实施以后，人寿保险公司一般将投连险的管理收入纳入收入进行核算，采用营改增措施之后，充分明确此项收入的税务处理流程。纵观现行实施的税法，就一年及以上健康保险是免于征收营业税的，执行营改增之后，需重新核算免税和非免税业务增值额，并设置调整对应会计科目。应对措施：优化统一科目设置及核算原则，合理修改制定《会计核算办法》等具体制度撮合四，结合增值税下会计处理规则展开重新制定，使得保费以及给付、资本性支出、赔付以及费用等实施有效的价税分离措施，就不含税额与相应销项及进项税额进行分开核算；使得处置财产以及采购及视同销售等多个业务环节会计处理流程得以充分明确；完成衔接过渡方案以核算营改增以前销售长期保险的合理制定。

2.财务管理影响：实施营改增，直接影响着财务管理工作中相关的预算考核与经营数据分析，对应表现为，调整考核指标取数口径，同时，分析工作开展应参考结合分离价税之后相关的各类成本以及收入、资本以及费用等各项内容，其跟预算考核取数口径同样是息息相关的。应对措施：在过渡时期，应开展经营分析数据口径对比分析工作；完成营改增实施之后预算考核指标设计的重新调整，并进行相应考核政策的重新制定，让具体的考核工作更为满足公司导向需求。

3.手续费计算及支付影响：重新定义人寿保险公司中介业务手续费特别是相关的计算规则及数据口径；影响发票及合同、付款信息等一致性；影响手续费分摊以及手续费发票及支付时点；影响登记保管进项税发票等相应变化。应对措施：有效调整梳理手续费计算规则，使得手续费计算及对应的分摊规则得以充分明确。针对手续费支付流程实施调整，就进项发票获取要求进行嵌入。使得核心业务系统手续费自动计算得以优化实现。构建完善的进项发票记录存档以及认证接收流程。针对已收票以及未收票、待收票等系统设置报表及提示功能等。每日核对发票及台账、收付信息。标示增值税发票信息系统。

4.发票管理流程影响：以票控税。取得并开具、传递并管理专用发票存在有较大难度；涉及的操作流程复杂程度较高，譬如说每张专用发票均要由税务机关认证方实施抵扣，对应的认证流程相当烦琐；若未能实现及时开票则会引发较大合规风险问题；要求全员参与到增值税管理工作中，旨在保障满足规定进项抵扣凭证的及时获取，确保严格管理销项发票；若未能及时获取进项税票，则会催生一定抵扣损失等问题。应对措施：在整个流程开展进程当中，需全面有效管理增值税发票，完成全面增值税发票管理手段的合理制定，涵盖有领用以及保管、开具及寄送、作废及红字冲销、留存等多个流程环节；强化管理增值税专用发票；强化管理采购发票，其中涵盖有针对发票实施的获取移交以及认证报账、退回等内容。

五、结语

第9篇：不动产登记业务流程范文

监管子系统由基于C/S架构的数据库管理系统和基于B/S架构的监管系统共同构成。其中数据库管理系统具有土地登记数据库建库、数据入库、数据质检、数据导入导出、权限和日志管理以及数据库维护等功能，主要实现对汇交数据的动态管理。监管系统主要由登记信息监管、查询、统计、分析等功能组成，其中登记信息监管模块是该系统的重要组成部分，主要根据相关法律法规和通知的要求，对各级汇交的登记数据进行分析，发现其中违规的情况，为主管部门实施监管提供服务。

2监管功能建设的基本原则

根据系统建设主管部门的意见，结合广东省地籍信息管理系统建设的实际情况，综合分析业务、技术、数据等基础条件，土地登记信息监管建设按以下原则开展。

2.1依法依规从现实出发逐步完善原则

所有监管行为必须按照《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等国家法律的规定进行，对于《土地登记办法》、国土资源部、省国土资源厅出台的相关政策中的约束性规定，通过使用计算机手段实施监管，对于基础设施和数据支撑条件尚未成熟的规定，在监管系统建设中采取分步实施，逐步完善的策略。

2.2事后监管原则

根据属地管理原则，登记机关需要对各自的登记发证行为承担法律责任，上级主管部门除了开展事前业务指导外，对已发生的登记行为进行事后监管，及时修正错误，也是保证登记过程规范化的重要手段。

2.3监管方式和尺度灵活控制原则

土地登记业务规范性明显，政策指导性同样突出，很多规则还要从时间、范围、类型等条件区别对待，所以监管方式、尺度需要灵活控制。在监管初期，很多数据达不到规范要求，对某些规则需要设置例外条件，先满足数据上交，等条件成熟后再逐步提高要求。

2.4人工判断与计算机相结合原则

土地登记的内容涉及土地执法、争议调处等综合行政业务，有些规则计算机处理难度很大，例如根据土地登记主管部门的有关通知要求，对于无合法用地批准要件的登记申请不予登记，计算机很难根据申请材料判断要件是否合法，这就需要人工介入加以判断。通过利用计算机提供的综合查询、分析功能，发现可疑个案，然后由人工发起调阅指令，要求下级登记部门上传指定的附件材料，实现对可疑个案的监管。

3监管功能的基础数据分析

对土地登记相关的基础数据进行分析，是开展监管功能设计的基础条件。

3.1土地登记业务主数据分析

土地登记以宗地为单位进行登记，实行属地管理，由县以上土地主管部门对土地登记申请进行审查登记、核发证书。土地登记业务流程一般需要经过申请、权属审核、注册登记、核发或修改证书几个环节。在此过程形成的文件资料主要包括：土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿，以及进行权属审核所需要的各项相关材料附件等。按照全国土地登记信息动态监管查询系统建设的要求，省级向国家汇交的土地登记数据由以下四个方面共82项指标组成，其中包括结构化、半结构化的数据以及非结构化的文档数据。

（1）宗地信息数据：主要由属性描述信息和空间位置信息组成。属性描述信息包括：县级行政区编码、宗地统一编码、坐落、批准用途、宗地面积、取得价格、建筑物占地面积等，是结构化数据。宗地的空间范围由界址点坐标串文件来描述，是半结构化数据，坐标串的空间投影信息属于结构化的数据。

（2）权利人信息：主要由权利人、证件种类、证件编号、单位性质、共有人等信息组成，是结构化数据。

（3）土地权利信息：主要由权属性质、使用权类型、使用权面积、独用面积、分摊面积、使用期限、终止日期、空间权利设立情况、土地抵押权相关信息、土地查封相关信息等信息组成，是结构化数据。

（4）其他相关信息：主要由登记日期、登记类型、土地权利证书号、土地他项权利证明书号、发证机关编号、审批人上岗证号、批准机关、权属来源说明、关联宗地编号、关联权利人、关联土地权利证书号、关联土地他项权利证明书号等信息组成，是结构化数据。

（5）权属来源文件：属于非结构化数据，主要由电子文档、扫描图片数据等组成。一般而言，计算机对于结构化的数据具有较强分析、判别能力，而对于非结构化数据的处理能力较弱。

3.2土地管理流程数据分析

土地管理的生命周期从土地总体规划开始，经过用地预审、土地征收、土地储备、土地供应、市场交易、土地登记、土地利用、执法监察等环节，在各环节的管理中都会产生相应的数据，这些数据在逻辑上应该相互印证，共同构成土地管理数据链。由于各环节的信息管理系统一般由各部门自行建设，系统的数据格式彼此不一，整合应用难度较大，可以根据监管的需求，逐步与土地市场交易、规划部门进行衔接，利用相关部门的数据对登记信息中的批准用途、批准面积、使用年限等内容进行核对、监管。

3.3空间数据分析

经过多年的建设，广东省基础地理信息公共服务平台已经建成，通过政务外网对外提供服务，该平台集成了多种基础地理空间数据，其中土地规划和土地利用现状空间数据可以为宗地的空间监管提供帮助。

4监管子系统主要监管功能模块设计

4.1登记内容监管模块

各地在上报土地登记数据的时候，通过数据交换系统的前置机对土地登记的单项指标进行检查，对于缺少必填字段、字段内容不符合指定要求的数据退回修改。内容监管模块主要对登记数据的内部关系进行逻辑分析，发现其中不规范的行为。

（1）土地使用年限监管。根据土地登记信息的批准用途对使用年限、使用终止日期和批准日期进行检查，如果出现以下情况则属违规：a.使用年限超过最高规定。各类用地的最高使用年限要求为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年；b.使用终止日期在登记日期之前；c.终止日期减去相应用途的最高年限后，在在批准日期之后。

（2）面积监管。涉及宗地面积、使用权面积、独用面积、分摊面积，如果存在以下逻辑则属违规：a.使用权面积大于宗地面积；b.独用面积加分摊面积大于使用权面积。

（3）土地抵押监管。涉及抵押面积、抵押登记日期、抵押终止日期，如果出现以下情况则属违规：a.抵押面积大于使用权面积或宗地面积；b.抵押终止日期在抵押登记日期之前或在使用权终止日期之后；c.抵押宗地的批准用途属于公益性用途，例如学校、医院等。

（4）土地查封监管。涉及查封日期、查封终止日期，如果出现以下情况则属违规：a.查封日期在登记日期之前或者在查封终止日期之后；b.查封终止日期在使用权终止日期之后。

（5）土地登记资格监管。根据土地登记办法的规定，从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书，如果出现以下情况则属违规：a.初审人上岗证号不在全省土地登记上岗资格证数据库中；b.审核人上岗证号不在全省土地登记上岗资格证数据库中；c.审批人上岗证号不在全省土地登记上岗资格证数据库中。

（6）土地用途变化监管。如果批准用途与当前登记的上一手登记的批准用途不一致，则有可能存在违规，需要进一步核实用途变化是否符合规划调整。

4.2土地管理监管模块

供地信息监管。广东省土地市场动态监测监管系统已经实现了对全省公开土地市场的出让、利用情况实施动态监管，通过将上报土地登记信息的供地合同号和电子监管号可以和该系统的相关数据衔接。两个系统的主办方首先协商定义数据接口，利用网络将土地市场的监管数据动态导入监管子系统中，然后将导入的土地市场监管数据与上报的土地登记数据进行匹配，对于匹配上的数据，逐一核对宗地的批准用途、面积、使用年限、权利人、出让金等信息，如果发现有不一致的情况，通过列表和信息比对方式展示给用户，实现供地环节对登记环节的核对监管。

4.3宗地空间分析预警模块

由于各地上报的宗地图形是80坐标系的矢量数据，而广东省基础地理信息公共服务平台中的数据集是经过保密处理的矢量数据，为了实现两者的空间套合，需要在接收宗地图形数据的时候调用省厅核发的“地形图保密处理插件”得到脱密数据。

4.3.1宗地重叠分析

通过对接收到的宗地图形数据进行空间重叠分析，算出范围相互重叠的宗地，通过列表方式进行展示，并且计算该宗地的重叠次数和重叠面积。

4.3.2现状空间冲突分析

将宗地范围与现状地类图斑进行叠加分析，找出批准用途与现状地类不一致的宗地，通过列表方式展示宗地的基本情况，提供空间定位功能用于显示每宗地的坐落环境，同时提供报表功能，显示该宗地压盖的各种地类的面积和比例，方便实施个案监管。

4.3.3规划空间冲突分析

将宗地范围与规划期末地类图斑进行叠加分析，算出批准用途与规划期末地类不一致的宗地，显示操作功能同4.3.2。

4.3.4基本农田占用情况分析

将宗地范围与基本农田范围数据进行叠加分析，算出批准用途为建设用地并且占用了基本农田范围的宗地，显示操作功能同4.3.2。

4.3.5禁止建设区冲突情况分析

将宗地范围与建设用地管制数据进行叠加分析，算出批准用途为建设用地并且压盖了禁止建设区的宗地，显示操作功能同4.3.2。

4.4监管收藏夹模块

由于监管用户面对的是大量的土地登记记录，为了提高工作效率，系统提供监管收藏夹功能，用于记录监管过程中值得注意，并且需要进一步处理的记录，收藏夹需提供自定义分组功能，用户可以对收藏夹中的登记信息发起监管调阅指令，要求相应的登记机关提供指定的材料附件，开展深入监管。

4.5预留配号监管模块

为了加强对登记机构土地登记行为的监管，系统需要预留配号功能，发证机关在打印证书之前，将该笔登记的基本内容，如行政区代码、权利人、宗地号、登记类型等，发送到全省统一的配号服务器申请配号，服务器根据这些基本信息自动生成一个唯一标识码返回给申请方，发证机关需要将该号码打印在权利证书上，实现主管部门日后按颁发的号码接收详细登记数据，防止漏报，也方便权利人进行真伪查询。

5总结与设想