房地产管理企业分析精选(九篇)

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第1篇：房地产管理企业分析范文

关键词：房地产企业 品牌 企业文化

战略管理在房地产企业中的应用具有重要的作用。战略管理可以为企业提出明确的发展方向和目标，为企业迎接一切机遇和挑战创造良好的条件，可以将企业的决策过程和外部环境联系起来，使决策更加科学化和规律化。我国房地产市场竞争激烈，要想在竞争中处于优势地位，必须加强房地产的战略管理，这样才能够从长远出发，考虑企业的长期发展，是企业在市场竞争中能够获得较快发展。在现代市场竞争中，品牌无疑是一重要因素。每个成功的企业都有自己成功的品牌，房地产企业也不例外。所以加强房地产企业的品牌建设就成为房地产企业发展的重要内容之一。

1 加强房地产企业品牌建设的意义

1.1 获得品牌溢价 品牌本身就具有价值，品牌也成为市场竞争的一个新维度。好品牌可以吸引消费者的注意，增强消费者的信赖，培养消费忠实度，扩大潜在的消费群体。据调查，在地理位置等条件近似的情况下，北京万科“城市花园”的房子要比没有品牌的房子售价每平方米平均高20-30%。

1.2 有利于跨地域经营 品牌是企业获得规模效应的最好工具。企业塑造出强势的品牌以后，会被消费者接受，在很大程度上消除地域的影响。而没有品牌的企业在其他地域开展业务时，往往会遇到当地企业的阻碍。品牌好的企业可以利用自己的优势品牌直接与消费者建立良好的关系，进而拓展市场。

1.3 提升企业的融资能力 房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目具有周期长、投资额大、收益高的特点。资金是制约房地产发展的瓶颈，房地产企业一般通过房地产信贷、上市融资和房地产信托融资等方式进行融资。在融资过程中，品牌知名度高的企业容易获得金融机构的信任，在融资中具有一定的优势。此外，房地产企业品牌企业又具备了到资本市场直接融资的机会。如：2008年，保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业、中粮地产分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿债券进行融资。

1.4 提高客户对于楼盘缺陷的承受能力 一个楼盘的开发会存在一定的缺陷，无论是楼盘本身的设计，或者楼盘的地理位置，或者楼盘的周围环境等。但品牌楼盘可以凭借其品牌影响力来减轻客户对于楼盘缺陷的不满，因为优质品牌对房地产后验性品质因素的担保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳万科在上海开发的城市花园，虽然其位置在七宝这个曾经比较偏僻的地方，但凭借公司的强大品牌影响力，还是成功了。

2 房地产企业品牌建设存在的问题

2.1 品牌战略意识不强 在我国虽然房子价格不断攀升，但从整个房地产产业来说，品牌意识不强，没有形成品牌效应。在我国存在许多中小房地产企业，这些企业很少关注品牌建设，虽然他们也获利不少，但相对于品牌建设来说，还是需要更多的资金储备。我国房地产业总体上仍处在房屋建造阶段，还没有建立起完整的产业供应链体系。房地产的竞争主要集中在产业供应链的某个环节上，这种竞争无形中降低品牌的扩大效应，这也是房地产企业对品牌没有重视的原因之一。

2.2 品牌定位不清 品牌定位是为了在市场上树立一个明确的，有别于竞争对手品牌的、符合消费者需要的形象，增强消费者对品牌的识别度和信任感。在品牌建设中，房地产企业要根据自己的经营方向和自身的实力与发展方向，对自己的品牌进行建设，无论是高档社区还是经济住宅都是需要品牌来为自己增强竞争力。而在品牌建设中，高档社区与经济住房的品牌推广的方法也是不一样的，要根据市场情况进行积极的品牌建设。

2.3 品牌缺乏企业文化内涵 品牌不仅仅是反映不同企业及其产品之间差别的标识，还体现一个企业的内在价值和文化内涵。在目前的房地产企业的品牌中大部分企业只是在做品牌，单纯是一句口号，或一句宣传语。在品牌建设中没有融入文化元素。品牌建设要以企业文化为依归，如果品牌没有文化内涵，不能够包含企业文化，那么品牌也是行之不远的。只有有文化的品牌，才能展示出丰富的内容，让人们感受到品牌的文化关怀，从而对品牌产生信任。

2.4 忽视品牌的维护 在房地产企业中，有的企业建立了自己的品牌，但在日常工作中忽视对品牌的维护，以为品牌建立以后就可以高枕无忧了。其实，在品牌建立以后，对品牌的维护是及其重要的。大多数开发企业在短时间内借助传统的营销手段迅速拉开知名度，却不注重持续管理。因此，不能维持长期的品牌领先地位，无法实现品牌资产的积累。

3 结束语

战略管理对房地产企业来说具有重要作用，尤其是中国房地产是一个朝阳产业，具有无限的发展潜力。在房地产企业的发展中，品牌越来越成为企业发展的重要因素。所以房地产企业要注重品牌建设，增强品牌的战略管理，为企业注入活力，为企业在市场竞争中打下坚实的基础。

参考文献：

[1]翟健茹.浅谈房地产品牌建设.大众文艺.2011年第6期.

[2]尚晓玲，丘磐.房地产品牌的网络营销模式探讨.改革与战略 2008年第7期.

[3]唐世定.浙江房地产品牌建设与发展.浙江树人大学学报.2005年第8期.

[4]周巍.我国房地产品牌战略实施路径.山西财经大学学报.2008年第5期.

第2篇：房地产管理企业分析范文

关键词：房地产开发 全面成本管理 成本控制 经济效益

房地产企业而言，房地产开发的数量、质量、成本、利润以及对环境的影响是其必须考量的问题，这不仅关系到自身的经济利益，更涉及到所应承担的社会责任。房地产市场是我国GDP的主要支撑点之一，同时也会影响与此相关行业的发展，如涉及金融业的房地产抵押，涉及中介服务的房地产估价、经纪、物业管理等，这为房地产开发企业提出了一个亟待解决的问题，即如何在保证房地产增量的同时，带动相关行业的良性发展。笔者认为，加强成本管理是解决这一重要问题的核心办法。

一、价值链体现房地产企业的核心竞争力

在市场经济条件下，企业之间的竞争是整个价值链的竞争，波特的观点印证了价值链在企业竞争中的地位，即消费者心目中的价值由一连串企业内部物质与技术上的具体活动与利润构成，当与其他企业竞争时，其实是内部多项活动的竞争，而非某一项活动的竞争。如果企业的竞争优势没有体现在整个价值链中，将呈现“跛脚”的状态，当优势难以弥补其劣势时，或其劣势正是竞争企业的优势时，极有可能在市场竞争中步履艰难，其优势的发挥也将受到限制。

虽然企业价值的增加有内在价值和外在价值外之分，如果将其概括为价值链，可以将其分为基本活动和支持性活动，基本活动贯穿于企业的整个供、产、销及售后服务，支持性活动包括计划的制定、人力资源管理、财务管理、研究与开发等。在这些活动中，每一项活动都关系到企业的竞争力，都应该上升到战略的高度加以考量。房地产企业在开发过程中，要善于培养在价值链的关键环节上的核心竞争力，在形成“拳头竞争力”的同时，在成本管理方面树立系统控制观念，从原材料供应商直至产品的最终消费者，从开发设计到售后服务，都要上升到战略的高度将其所涉及的活动及社会资源进行有效整合，分析如何全面、系统地利用好自然资源和社会资源。这样才能实现对成本的有效控制，并使之降至可控、合理的范围内。

二、成本效益原则是规避成本三维不确定性的有效手段

不合理的时间、单价和数量对房地产开发企业而言将产生难以估量的成本，主要表现在工期的长短、工程造价的高低及工程项目的大小。当三维特性难以控制时，企业将面临巨大的风险。为有效地控制成本，采用科学合理的应对方案，应遵循成本效益原则。企业面对三维特性带来的控制风险，不能面面俱到全线抵御，应自始至终贯彻重要性原则，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出现大问题的关键点。在讲求重要性的同时，也应遵循例外管理原则，要格外关注各种重要的例外情况，如对脱离标准的重大差异、发生超出预算的支出等应加大控制力度，在调查研究的基础上严格加强审批手续等；而对正常的费用支出，应本着从简的原则，尽可能降低控制成本。

三、基本环节成本管理是全面成本管理的核心

加强对每一个房地产开发环节的成本控制，能充分体现全面成本管理的内涵，将成本控制在定额范围内或成本预期内，从而实现企业经济利益最大化的目标。

（一）项目投资决策和设计阶段的成本管理

在这一环节不仅要建立投资集体决策机制，关键是要严格遵循投资决策程序，从投资可行性报告的审议到投资估算的审查，必须严格执行决策程序，必要时可以采用一票否决制来呈现决策程序的严肃性。尤其是在目标地块的价格以及未来经济利益的流入等方面，公司财务部门应提供科学合理、符合客观实际、充分详实的分析与评价。虽然该环节的可行性研究费、规划设计费、市政设施配套费、环评费和异地绿化费等标准，在不同地域有所不同，但这些费用均可控，因此在符合政策的前提下，尽可能降低相关成本是可行的。

（二）土地取得成本的管理

作为资源的土地是房地产开发企业赖以生存和追求经济效益的核心利益所在，加强土地成本的控制和管理旨在降低土地资源的取得成本，充分发挥和挖掘土地资源的最大价值，在增加其性价比的同时，为企业创造更大的财富。在该环节，可控费用包括：土地使用权转让费、拆迁安置费、提前搬家奖励费、菜地建设基金等。不可控费用包括：失业生活补助费、社保费、土地使用权工本费和契税等。在控制和管理好可控成本的同时，控制土地资源取得成本是重中之重，而其关键在于如何降低资金成本，如果能够延期付款或分期付款则是最佳决策。

（三）规划与勘测设计成本管理

房地产开发项目的规划与勘测设计工作，不仅涉及到相关费用的高低，还将对招投标及项目施工产生巨大影响。因此，在规划设计环节进行成本控制是实现全面成本管理的关键。该环节成本控制与管理的途径不仅要建立并遵守方案图纸会审制度与程序，还应做好对下列可控成本如异地绿化费、人防建设费、招标管理费、合同鉴证费、勘探放线费、钻探费、工程监理费和设计费等的控制与管理。如方案设计要有设计概算或设计预算，应制定与成本控制有关的制度，对设计者优化设计付出的额外劳动给予奖励等。

（四）招投标成本管理

项目招标包括设计、监理、施工、供应、销售及物业管理等单位，投标主要指参与政府建设工程的投标。招投标过程中除进行程序化管理外，该环节的相关费用一定要做到可预测、能控制，坚持标的的严格审查制度。要考虑到市场价格变化、自然地理条件、业内颁布的各种定额以及国内施工水平等因素，制定科学合理的招投标项目标的，对招投标过程中的费用以弹性预算进行控制。

（五）施工环节的成本管理

通过对房地产开发项目的投资决策和设计、土地取得、规划与勘测设计、招投标等环节的成本控制与管理，以尽可能地控制费用，在这一环节如果要保质保量完成施工任务而降低施工成本的可能性微乎其微，发生超预算的可能性比较大。因此，应从组织、经济、技术、合同等多方面采取有效措施才能减少不必要的浪费，实现经济利益最大化。监理单位及相关人员应严格按程序和规定对工程进行考核和计量。公司财务部门应对施工阶段的资金使用计划进行详细的审核，按施工进度及工程项目进行分解安排资金；严格按程序和合同规定对工程价款及材料款进行支付与结算，对工程进度款按10%作为质量保证金滞后支付，从而掌握工期与质量的主动权；采用计算机技术及其他先进的计量手段对施工过程进行成本跟踪控制，及时发现偏离目标值的原因并采取措施予以纠正；可聘请或会同社会中介机构对施工过程进行全程跟踪审计等。

（六）销售的成本管理

销售环节费用的高低取决于以下因素：由开发规模和档次决定的公司战略性的营销方案、税收、销售制度及相关规定、对费用控制的措施等。除税收这一不可控因素外，其他因素都是可控的，如营销现场费、广告费、费、销售奖励等。对于可控费用，公司应建立相关的预算制度，严格控制各项销售费用的开支规模与范围。财务部门所具有的决策职能决定了必须参与营销方案的制定，与销售部门保持良好的沟通，落实分析资金的使用情况，采用预警制度控制已接近限额的费用开支和未达到预期的回款，严格费用报销制度等。

四、期间税费的管理是全面成本管理的窗口

作为企业费用组成内容的期间税费，外部人可以通过其观测出企业管理水平的高度。期间费用包括管理费用、营业费用和财务费用，营业费用已通过销售环节进行了控制，财务费用的控制应该体现于整个资金链，如何管好、用好资金并降低资金成本，关系到企业能否高效经营。因此，财务费用的管理核心是提高资金周转率，实行预算管理。在保证资金链正常运转的前提下，在筹措资金繁多的渠道中，选择资金成本率低、风险小、周期短、贷款条件限制低的借款种类，控制好资金存量。如在不影响诚信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低资金成本。在管理费用的管理中，财务部门是费用控制的主要责任单位，采取计划限额方式较为适合，控制点是标准的制定和限额控制。在费用标准制定方面，除执行国家有关标准外，企业可以根据自身经营特点及业务需要，制定符合客观实际的费用开支标准，如差旅费、通讯费等。有些费用可以根据客观情况编制弹性预算或零基预算，本着厉行节约的原则，在上年实际支出的基础上考虑其合理性，尽可能减少费用开支，将费用开支定额分解到各个职能部门，如交通费、办公费等。

房地产开发企业在经营过程中，涉及的相关税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、残疾人基金、维修基金以及相关手续费、登记费。这些税费对企业而言是不可控的，但必须加强管理，按规定正确计算并按时交纳，尽可能防止漏税及交纳滞纳金，以免给企业带来不必要的费用开支。然而，仍应关注合理避税的可行性以及由此给企业带来的经济利益。

五、确定目标成本关系到企业全面成本管理的成败

进行成本控制与管理，必须有控制的标准，这就要求对即将发生的成本进行科学合理的估算，以便对费用的发生进行有效控制，从而确认企业的盈利水平。这实际上是对项目投入资金进行的估算，不仅满足融资计划的需要，也是进行项目可行性分析不可或缺的内容。预测的目的在于对未来经营的不确定性根据历史经验及市场变化来进行科学的预判，以确定资金耗费的额度，防范经营风险。成本预测应以年度经营目标为前提，是年度内项目规划、设计、建造成本及所有可能发生的费用总和。

目标成本的预测要点应包括如下内容：根据公司年度利润目标与预计产值倒扣成本；根据“由下而上”的成本费用资料平衡成本；根据委托的特点考虑长期协作能够降低的成本；根据房地产发展趋势及政策与新型材料、技术的运用可能增减的成本；根据公司管理要求应该降低的成本。对目标成本进行控制时，项目成本应按相对指标分解到各责任部门进行控制，如规划设计成本按总投资额的一定比例由总工办负责控制等；对期间费用应按公司的相关规定，按绝对额分解到各责任部门控制。各责任部门应按一定的比例设定预计费用，将其中的一部分集中到综合计划部门统一管理，以便随时进行调剂。对于修正的目标成本，经审议通过后应重新下达。为了保证目标成本的刚性，对于增加变动的责任部门不应再享受公司给予的奖励。

六、结语

房地产开发成本管理是以全面成本管理为前提，以价值链为纽带，以造价、工期和质量为保证，全员参与的全面、全过程的科学管理体系。只有树立成本效益观念，从战略的高度视整个价值链为目标，分析如何全面、系统地利用好企业拥有的自然资源和人力资源，加强对成本的有效控制和管理，才能达到降低成本和提高效益的目的。在全过程成本管理过程中，做好成本预测工作才能更好地将责任落实到实处，只有将目标成本分解、落实到每个责任部门，通过签订成本费用控制责任书，加大对目标成本的考核力度，才能使企业高效地完成自己的经营目标。X

参考文献：

1.韩潇峰.房地产开发中成本管理的探讨[J].现代商业，2009，（14）.

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3.马海敏.对房地产业财务管理和成本控制问题的探讨[J].财会研究，2012，（1）.

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5.余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务[M].北京：机械工业出版社，2011.

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第3篇：房地产管理企业分析范文

关键词：房地产企业经营管理

中图分类号： F235 文献标识码： A

房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。

1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力

房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。

2、房地产企业经营基本要素

2.1房地产企业的内部管理

优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基

本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。

2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。

2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。

2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。

2.2外包管理

随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。

3、房地产企业经营管理方式

3.1建立风险预警体系

建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。

3.2创新营销方法

3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。

3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。

3.3建立健全企业的财务管理体系

从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。

3.4竖立良好的企业形象和自身品牌

对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。

3.5加强资金管理

资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。

第4篇：房地产管理企业分析范文

最近几年，我国的城市化进程逐步加快，城市住房的需求量节节攀升，随之带动的就是房地产企业的发展，但是也使得房地产市场的竞争日趋激烈。基于此，房地产企业要想在这激烈的市场环境下取得一定的市场份额，占据更加有力的竞争地位，房地产企业必须对自身的市场竞争力进行提高，在内部控制方面要积极采取措施进行完善。因此，对新时期房地产企业的内部审计的现状进行分析，并提出合理的提高方案对于实务界和理论界都具有一定的现实意义。

二、房地产企业内部审计管理现状分析

（一）房地产企业对内部审计的重视程度有所缺乏

内部审计能否在一个企业中良好的开展下去，很大程度上取决于内部审计工作能否保持自身的独立性以及权威性。而内部审计的独立性和权威性则取决于企业的管理层对内部审计工作的支持和重视。从这个逻辑来看，房地产企业对内部审计工作的支持和重视程度越高，内部审计工作的权威性和独立性就有所保障，进而促使内部审计工作得以在企业内部良好的开展。但是，就目前房地产企业的现状而言，很多房地产企业对内部审计工作都没有给予足够的重视，认为内部审计工作仅仅是财务部门的工作，在开展内审工作时就直接从财务部门选派人员，或者日常的监督审计都是由财务人员兼职，这样的工作状况难以满足内部审计的职责分离等要求，内部审计形同虚设。不单单如此，在房地产企业，除财务部门之外，其他部门对内部审计工作的认识也有一定偏差，有些房地产企业的部门甚至对内部审计的工作存在抵触和排斥的心理，从而造成内部审计工作无法正常开展下去。

（二）房地产企业赋予内部审计的职能较为狭窄

我国对内部审计人员的职能定位是服务和监督，既要对企业管理层级的经济行为进行监督，又要对其经济行为负责，担负两重角色。这两重角色一旦分配不好或者内部审计人员利用不当，就会造成内部审计人员的日常工作难以开展，处于两难境地。目前，我国房地产企业的内部审计大部分偏向的是事中审计和事后审计，没有进行事前的防御，审计的价值并不是很高，而且，日常的内部审计工作都是将审计目标集中在资产安全、差错防弊以及对财务资料完整性和真实性的分析检查，这些工作的进行虽然可以在一定程度上解?Q问题，但是在房地产企业风险管理提高以及经营效率的改善等方面没有太大的帮助。房地产行业所涉及的资金量都是非常大的，财务杠杆较高，因此，房地产企业对风险管理的相关工作应当尤为注重，而风险管理工作的进行离不开内部审计，扩大内部审计职能，赋予内部审计人员更多的权力是目前房地产企业内部审计管理亟待解决的问题。

（三）房地产企业内部审计部门在人员构成方面有所欠缺

房地产企业的内部审计人员很大一部分都是由财务部门的人员借调过来的，对于内部管理需要的其他与房地产企业相关的知识，特别是建造预算等知识有所缺乏。有些房地产企业内部审计部门是临时设置的，对于日常的审计工作没有予以足够的认识，更不用说培养专业的内审人员。内部审计部门缺乏专业的内审人员，而一旦出现较多的审计项目就需要从其他部门借调相关人员来对审计工作进行辅助，在这样的人员构成下，房地产企业对内部审计中的管理审计以及绩效审计的要求难以满足。再加之缺乏专业的内审人员，在对房地产企业内部审计管理进行综合分析时难以及时发觉实质性、深层次的问题，在这种情况下，不仅内部审计的作用无法真正得以体现，房地产企业的竞争力也难以得到提高。

三、完善房地产企业内部审计管理的相关措施

（一）房地产企业应当及时的转变对内部审计的观念

作为内部控制制度重要的组成部分之一的内部审计，房地产企业同样应当予以足够的重视，原因在于房地产企业涉及的金额都是巨大的，内部审计可以通过风险管理等形式来对房地产企业的经营风险和财务风险进行控制和预防，不仅可以提高房地产企业的管理水平以及日常的运行效率，还可以促使房地产企业市场竞争力的提高。

通过前面的叙述已经知道，企业的管理层对内部审计的重视程度很大程度上决定了内部审计工作能否顺利地开展下去。基于此，房地产企业的管理层应当及时改变传统的观念，学习内部审计的相关知识，了解内部审计对企业的重要程度，然后提高内部审计在房地产企业中的地位，将内部审计的重要作用予以明确。不论是政策方面还是资金方面，管理层都应当予以支持，确保内部审计工作可以有效开展下去。在实际的工作中，内审部门的负责人应当由房地产企业最高管理层管理和任免，在内部控制、财务报告以及日常的经营决策等工作中，内部审计都应当参与进去。与此同时，内审部门应当保持与最高管理层的及时沟通和交流，一旦发现问题，要及时的采取相关的整改措施，并保证这些整改措施都能得到有效的落实，确保房地产企业的内部审计部门的权威性和独立性。

（二）房地产企业应当将内部审计部门的工作范围进行扩大

目前，房地产企业的内部审计工作仅仅局限于财务和经营这个两个领域，对管理领域涉及的较少，而在房地产企业开展审计工作时又仅仅是事中审计和事后审计，对于事前的审计工作，房地产企业的内审管理没有予以足够的重视。基于此，对内部审计部门工作范围的扩大就可以从以下几个方面着手：首先，内部审计的工作范围必须要涉及到管理领域，相关的授权审批等工作内部审计部门都要参与，特别是对于风险管理，内部审计应当尤为注重。房地产行业本身的财务杠杆较高，对于风险的防范就应当尤为注重，将风险管理纳入到内部审计的工作中势在必行。其次，内部审计工作应当注重事前审计，进行全过程审计，要知道良好的事前审计工作不仅可以大大减少事中审计和事后审计的工作内容，还可以减少工作差错的产生概率。最后，内部审计要对企业的财务风险和经营风险进行控制和预测，注重企业的管理效率以及内部控制，不仅可以确保企业整体的管理水平得到提高，还可以为企业长远的发展目标的实现奠定基础。

（三）房地产企业应当积极建设内部审计人员队伍

内审人员的职业素养以及内部审计部门的人员构成对内部审计质量的影响是非常大的，因此，内审人员应当不断地加强自身的知识面以适应新时期审计的严要求和高标准，积极进行知识的更新，对国家出台的相关法律法规以及经济的改革方案等要牢记于心，不应局限于内部审计的知识，对于新时期最新的经济管理知识也要加以涉猎。对于房地产企业而言，定期对内部审计人员进行房地产运营、设计、营销、成本、工程、税收等知识培训，促使每个内审人员有能力对各个部门进行审计，方便内审工作的安排。

除此之外，对于内审人员而言，最为重要的是职业道德，内审人员工作的内容可以存在一定的偏向，但是职业道德没有偏向可言。要在思想上将内审工作神圣化，对企业负责，对企业的管理和日常经营负责，恪守原则，从实质上将内部审计的独立性进行提高。在内部审计人员的职业素养提高后，内审队伍的建设就应当加强重视。使内审团队和谐，互帮互助是内审部门队伍建设必不可少的工作。

第5篇：房地产管理企业分析范文

关键词：项目群管理 特征 难点

在国家对房地产业进行连续调控的形势下，我国房地产业已形成多个大型房地产集团逐鹿的格局。房地产集团企业为了实现既定战略目标，需要同时建设多个不同的项目，不仅每个项目要实现投资、质量和进度等要求，而且所有项目完成后才能达到企业共同的目标，提高市场占有率，增强企业市场竞争力，实现集团化规模增长。

1、房地产企业项目群管理的内涵与特点

1.1房地产企业项目群管理的内涵

房地产企业项目群管理是按企业发展为项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合项目资源，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。项目群管理是企业层面对多个项目的管理，是企业战略的体现及细化。 房地产集团的所有项目都是围绕企业的愿景、使命及战略而展开的，项目群管理是高效地完成一系列房地产项目而使企业的愿景、使命及战略得以实现的基石。

1.2主要特点

房地产企业项目群管理最大的特点就是：多项目并发、阶段性资源投入以及多专业协作。

（1）多项目并发

面对供不应求的市场需求和众多的投标机会，房地产企业经常会面临多项目并发的问题，如何对项目进行筛选、评估、计划、执行与控制已经成为许多房地产企业所急需解决的问题。与单个项目管理不同的是，房地产企业经常需要在假定存在多个项目的前提下，思考如何协调和分配现有的项目资源，以期获取最佳项目实施组合。

（2）阶段性资源投入与多专业协作

房地产项目本身存在严格的专业分工和协作，从方案设计到初步设计，再到施工图设计，存在多专业的分工与协作，因此在房地产企业的具体项目操作过程中，存在严格的阶段划分和专业协作。一个完整的建筑设计项目经常按照国家标准被划分为不同的项目阶段，每个阶段都需要不同的专业人员参与，因此存在阶段性资源投入的特点。从具体的生产环节看，在资源保障的情况下，既存在同一批设计人员参与到多个项目的方案设计阶段，又存在不同的项目阶段需要同一批设计人员参加。

2、房地产企业各发展阶段的项目管理特征

由于项目群管理本质上也是一种项目管理，因此项目群生命周期与项目生命周期类似，在这里，我们简单地将项目群生命周期划分为三个阶段：初创期、成长期和成熟期。

（1）初创期

房地产企业在初创期主要靠项目经理个人做项目，企业项目管理基本上属于空白，在创业阶段、发展初期阶段的公司大多如此。当项目开始多起来时，企业发现单靠个人，项目无法提供客户合理的价值或由于发展起来后，不能及时补充上合适的项目经理就随便抓人来，但由于经验稚嫩，不能完成项目或项目失败开始增加，企业意识到这些问题，公司开始设立独立的岗位或投入一定的资源进行管理，此情形通常存在于发展阶段的公司，此时通常是某副总或总监负责公司所有项目，开始有一些项目管理方面的制度，通常为技术部门制度。

（2）成长期

处在成长期的房地产企业一般要进行专业化扩张，企业开始建立项目过程管理相关制度，投入相应资源进行项目过程管理，开始建立企业项目管理知识库、建立企业定额等企业项目管理关键数据库，此阶段公司大多发展到一定程度甚至是开始进入成熟期，在此阶段企业对项目的成本控制要求开始加强。

（3）成熟期

在成熟期，房地产企业进行一体化、多元化发展战略，巩固自己的市场份额。此时企业拥有完善的项目管理体系制度，组建专业的PMO来开展企业管理，项目管理知识库能满足大多数类似项目应用，企业项目成本标准化，此阶段为高级阶段，通常为成熟期企业，各个项目资源能通过企业合理进行配备，且个人影响力为最低。

3、房地产企业项目群管理的重点和难点

项目群管理虽来源于项目管理，但它无论从战略高度，还是管理范围、管理内涵、复杂性、不确定性都远远超越于项目管理。它不仅包括范围管理、时间管理、成本管理、人力资源管理、质量管理、沟通管理、风险管理、采购管理、综合管理，还包括协同管理、知识管理等体现项目群管理特点的管理要素。项目群管理有自身的重点和难点。

（1）项目群的风险管理。由于项目群组织庞大且处于动态变化中而极易产生隐性风险，影响组织终极目标的完成，必须建立项目群风险集成平台，将各个单体的隐性风险转化成显性风险在组织内部共享分解。按照复杂系统理论，项目群的基本结构属于星型结构，这种结构具有容错性，一条支线差错能由其它线路弥补。项目群管理者可以通过调配资源，化解某个子项目或单元的差错，保证实现项目群的最终目标。

（2）项目群的HR管理。项目群经理的能力水平直接影响到组织实施知识管理的水平和组织战略目标的实现。项目群经理应该注重学习型组织开放性文化的建立培养，让战略层、运作层共享知识良性互动，才能形成有效的执行力。但目前存在的项目群管理者多是从那些优秀的项目管理者中提升而来的，这些项目群管理者中绝大多数虽说担任着项目群管理的角色，但是其思想、理念、行为、态度均还处在项目管理的层次上，从而导致项目群利益的受损。因此，在提升项目管理者职位的同时，如何有效地提升他们的能力是必须面临的一个重要问题。

（3）项目群的协同管理。项目群管理的一个首要作用就是协调群内各个项目之间的关系，但是具体下来如何协调，怎样协调才会令各个项目都满意，最终得到“1 + 1>2”的效果，这是项目管理研究的重点也是难点。目前在项目群的管理过程中，主要按照绩效竞争的机制对待单个项目之间的关系，对绩效好的项目重点照顾，包括物资的优先供给，管理上给予尽量多的授权等。在这种情况下项目之间的协作无疑会大打折扣，从而也就降低了项目群的管理绩效和整体利益，阻碍组织战略目标的实现。

4、结语

随着我国房地产行业的快速发展，越来越多的房地产企业将会面对项目群管理问题，项目群管理必将会成为项目管理新的发展阶段。

参考文献：

第6篇：房地产管理企业分析范文

摘 要：本文首先对WSR方法论进行了简单的分析，然后分析了在房地产企业中如何通过WSR方法论的应用来实现企业的规范的管理，可供参考。

关键词：WSR方法论；房地产企业；管理；应用

近些年来，随着经济的快速发展和城市化进程的不断加快，在很大程度上促进了房地产行业的发展，行业竞争也日益激烈，企业想要在市场上获得长期的生存和发展，就必要采取先进的手段，强化内部的管理，提高企业的综合实力。来更好的应对市场竞争。

1、关于WSR方法论

WSR方法论是有我国著名系统科学专家顾基法教授和朱志昌博士在1994年提出的，即物理、事理以及人理方法论的简称，在WSR方法论中融入了许国治和钱学森等科学家的物理和事理的思想，从本质上看，其是我国学者在西欧系统工程方法论中融入了东方哲学的思辨。随后有很多学者对WSR方法论进行了研究，有人认为物理就是指对某项系统项目的问题进行处理的过程汇总，人们所面对的所有的客观存在的规律；事理是指对某项系统项目问题进行处理时人们针对所面对的客观规律所应用的机理；人理是指在对某项系统项目的问题进行处理时，参与到其中所有人之间的关系以及变换的情况。笔者就他们对WSR方法论的理解进行分析概括，可以对其这样进行理解：物理就是需要解决问题所面临的包括法律、自然环境、物质运动以及技术应用的原理等在内的客观规律等；事理是在人的作用下所产生的包括对事物认识的角度、在处理问题中所使用的方法手段以及组织体系等在内的一些事物；人理主要就是指在系统中所有参与者之间的关系、人际关系和利益关系等等。

对WSR方法论进行剖析，可以将其的整个工作过程划分为：对领导意图的理解目标的形成调查分析建立模型建议的提出关系的协调实施。整个过程如下图图1所示。在图1中，意图不断包括领导的，其他的有重要影响的意图也不能忽视，所以对领导意图进行扩展，将其扩展为理解意图。其中目标的形成、调查分析以及策略的确定这三个步骤并没有严格的顺序要求，要针对实际情况具体分析，关系的协调是贯穿于整个过程中的始终的。在整个过程完成之后，通过实施的结果和意图之间的对比，如果相符则表示目标完成，否则应该进行必要的修改，这时当然还包括对目标的合理性进行分析，若目标存在问题，则应该修改目标，否则应对其它的步骤进行修改，直到目标实现为止。

2、通过WSR方法论的应用实现房地产企业管理的规范

2.1通过WSR方法论对房地产企业的管理进行分解

在房地产中企业中，应用WSR方法论进行管理，首先应从物理、事理和人理这三个方面进行分解，下面将从三个方面对房地产企业管理中的相关因素进行分析，为后面的实施奠定基础。

2.1.1物理

在房地产企业中，物理主要包括：第一，房地产在开展所有经营活动的过程中，都必须建立在遵循相关法律法规（土地管理相关法规、经济法、房地产销售相关法规、合同法等）的前提下；第二，企业的办公条件，这主要是指企业所有的硬件和软件设施；企业所有员工的技术条件以及企业所有以经营活动中的开发流程；第三，国家房地产的经济形势，这主要包括准备开发地区房地产企业的土地政策、其它竞争企业的实力、市场的消费实力、客户类型、物业类型以及消费倾向等。

2.1.2事理

在房地产企业中，事理主要包括：第一，设计组织结构以及构建规章制度、企业文化以及愿景；第二，开发环节的实施方法，这主要包括如何获取土地、设计的确定、工程招投标工作的开展方式的确定、造价核算审计等工作开展方式的确定、施工管理开展的方法以及销售方式的确定等；第三，企业所有员工工作方法以及考核方法的制定等；第四，员工工作能力的提高以及培训工作；第五，企业和其它相关单位（设计单位、材料供应单位、施工单位、监理单位、银行、土地以及政府都相关机构等）之间合作合同的拟定；第六，向部门和员工下达的目标，这也作为考核的基本依据。

2.1.3人理

在房地产企业中，人理主要包括：第一，企业员工对企业文化和愿景的理解以及员工意识和企业目标的一致性；第二，员工对企业的认同程度以及忠诚程度；第三，员工之间沟通以及人际关系的协调；第四，企业和各相关单位（设计单位、材料供应单位、施工单位、监理单位、银行、土地以及政府都相关机构等）关系的维护等。

2.2依据WSR方法论的基本步骤开展管理活动

在对WSR方法论以及其在房地产企业中的情况形成了充分的认识之后，可以将其应用与房地产的管理当中。第一，理解意图，主要包括房地产企业战略目标意图的理解，也就是指企业希望在市场上处于什么样的位置，也包括对领导意图、目标客户以及员工意图的理解。只有对所有相关者的意图充分理解之后，才能进行围绕这个意图来开展所有的后续活动；第二，根据意图，将和意图相符合的目标制定出来，这主要包括企业在行业中想要达到的地位、占有率以及行业认同度等目标。对产品以及目标客户进行市场定位，然后将财务经济效益目标制定出来；第三，为了实现所指定的目标，进行调查分析，这里所说的调查同时包括内部调查和外部调查，也就是要做到全面调查分析。其中内部调查主要是对企业所处的行业地位、资金情况、员工素质以及项目的可行性等进行调查分析；而外部调查主要是对原材料供应环境、目标客户以及工程技术条件等进行调查。做好对内外部的全面调查，为后续策略的创建提供可靠的参考依据；第四，在进行了全面的调查分析之后，进行策略的创建，这主要包括对土地获取、融资、设计管理、施工管理、成本管理、营销以及物业管理等策略的拟定；第五，接下来就是解决方案的提出，这主要包括土地竞拍方案、融资计划、设计方案、施工图纸设计、招标文件的编制、施工管理方案的制定、专项方案的提出以及营销方案的制定等；第六；实施，在实施的整个过程中，要始终和所指定的目标意图相一致，当然在实施的过程中，如果发现所制定的意图存在一定的问题，可进行必要的修改，以保证所有活动的开展；第七，在房地产企业中，在以上的这些步骤中，都离不开关系的协调，关系的协调是贯穿整个过程中的。

结束语

总之，房地产企业想要在竞争日益激烈的市场中长期立足并占有充分的竞争优势，就必须要提高自己的综合实力，这当然离不开优质高效的管理。而事实上，房地产企业管理是非常复杂的，基于WSR方法论的特点对其进行分解，可以使其结构化规范化。在WSR方法论的应用中，要注意他们之间是相关联的，同时也是有区别的，需要共同作用，才能使其作用在最大限度上得到发挥，进而提高房地产企业的综合管理水平。（作者单位：1.成都航空职业技术学院；2.成都师范学院）

参考文献

[1] 竹隰生，刘念.WSR方法论在房地产企业管理中的应用[J].价值工程.2012（5）.

[2] 荣玫，韩传峰.基于WSR基础设施系统管理研究[J].华东经济管理.20ll（6）.

[3] 顾基发，唐锡晋，朱正祥.物理一事理一人理系统方法论综述[J].交通运输系统工程与信息.2007（16）.

[4] 张彩江，孙东川.WSR方法论的一些摄念和认识[J].系统工程.200l（6）.

第7篇：房地产管理企业分析范文

关键词 房地产企业 财务风险管理 财务预算

一、房地产企业财务风险概述

对于房地产企业而言，其财务风险主要集中在投资开发过程之中，因为潜在的各种不受控的内部因素与外部因素的影响而导致其财务状况发生恶化，进而使得企业的实际收益与所预期的收益之间产生较大的差值，从而影响企业的经济效益而引发的一系列风险。客观的讲，财务风险是不可避免的，但是通过提高财务管理的水平、提升财务人员的素质、最小化财务风险等措施可以减小其所造成的影响，以保证房地产企业的正常运行，实现企业利润与价值的最大化。

一般而言，房地产企业的财务风险具有如下几个特点：风险不确定性、风险可控性、资本构成不合理、资金周转周期较长。具体来说，房地产企业的财务风险大多是由于其财务成本的变化给企业所带来的各种损失，主要包括：利率风险、税率变动风险、政策性风险、通胀风险、偿还账务风险、投资风险、运营风险、利润分配风险。流动性风险及施工风险[1]。

二、房地产企业财务风险管理常见问题

（1）企业资金构成不合理，负债率过高

已有数据表明，债务资本在房地产企业筹资来源中所占到比重已经高达80%，这一数字远远高于其他行业的水平。其原因一方面是因为房地产行业对于资金的需求量巨大，同时资金回笼速度较慢，因此房地产企业往往在建设过程中大量透支信贷资金，从而使得权益资本所占的比重急速下降，债务风险大为增加。

（2）财务预算管理制度不完善

部分房地产企业存在对于财务预算的重要性缺乏认识，一旦出现预期收益难以达到，则无法从财务指标中细化分析，更无法实现对于企业未来偿债能力、利润率等进行预测，也就难以实现对于日常资金的科学管理，最终将会使得企业成本大幅提升，从而影响效益造成亏损。

（3）对于日常资本管理不到位

大多数房地产企业对于资金的管理意识淡漠，使得盲目投资、资金浪费的现象时而发生，而在项目开发过程中，缺乏对于资金的有效监管，进而使得资金的利用率低下。再加上房地产企业的在形势好转的情况下，任意增发或新设项目，导致企业对于财务风险的掌控能力大大降低。

（4）财务管理人员素质参差不齐

部分房地产企业由于相关的财务主管思维观念老化、知识陈旧，对于财务管理信息化、软件化认知能力差，在这一情况下，企业的实际经营状况与财务现状很难得到真实、实时的反映，进而导致决策层在分析判断时极易造成决策失误，以方大财务风险。

三、房地产企业财务风险成因分析

引发房地产企业财务风险的因素主要可分为外部因素与内部因素，其中外部因素具体为宏观经济环境、政策环境、市场环境、自然环境等；内部因素具体为财务管理水平、风险决策水平、资本结构及企业的经营能力等。

1.外部因素

房地产企业作为一个政策主导性行业，其关乎着国计民生，故而它的发展状况与政府的政策制定与实施之间紧密相关。政策的影响对于房地产企业的生存与发展是最为重要的，作为房地产企业，应该实时观察经济政策的变化，随着抓紧各种投资机会，防止财务风险的发生。在市场因素方面，房地产企业在项目选择时一定要定位明确，健全相关的配套设施，制定有效合理的符合市场的发售政策，尤其是在市场低迷的情况下，应更加注重市场的重要性，慎重选择投资时机，以尽可能的规避风险。

2.内部因素

资金对于企业而言其重要性不言而喻，相应地财务管理工作的水平直接决定了企业发展的快慢。我国的房地产企业是政策支柱性产业，故而在房地产行业中国有企业或是国有控股企业在其中占据了大多数。而国有企业在发展过程中所积累的一些弊端，比如组织机构冗余、人浮于事、内部监督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影响着房地产企业的实际运行，进而造成房地产企业国内各个分公司直接盲目申请与利用资金，忽视长远发展，随意分配收益等等。此外有些企业对于财务管理的认识度不足，认为房地产行业的高利润主要取决于所谓的机遇，在实际管理过程中实行粗放式的管理机制，风险抵御程度相对较差。

诱发财务风险的因素有很多，而决策则是其中比较重要的一种。受到宏观经济环境的波动与实际财务状况信息获取的不准确、延时等因素的制约，再加上确定投资开发之前未能进行系统全面的调研，由于决策失误所导致的企业经济利益受到损失的现象时有发生。不仅所投资的成本难以顺利足额的收回，严重时甚至会出现企业资金链断裂的危机，产生无可估量的损失。因此，企业应不断增强财务风险决策的能力，积极引入专业的风险领域人员，提升自身的决策水平。

房地产企业产品的开发周期较长，从购得土地、选择好的投资项目一直到竣工为止，常常要经历一个甚至是好几个会计年度。在整个生命周期内，企业往往要与多家企业合作，此外为了保证项目的施工进度，房屋的质量以及周边居民的生活环境，整个开发过程必须有众多职能部门的监督。如果企业在此过程中，无法较好的协调与不同单位之间的关系，势必导致相关问题的产生。一旦如此，必然使得施工周期被认为延长，与之相关的人力物力等成本都将相应地增加，投资利润率降低，严重时甚至会破产清算。因此，企业的自身经营能力对于项目的建设开发至关重要。

四、房地产企业财务风险防范与管理对策研究

1.优化资金构成，扩展资金渠道

一般情况下，财务风险的程度与资本成本中权益资本的比重构成正比关系的，在现行政策下，房地产企业可尝试通过信托基金及自身信贷记录扩展资金渠道，从而实现降低债务资本导致的财务风险。此外，房地产企业应充分认识到自身的风险抵御能力，对于权益资本与信贷资本比重实现科学化、最优化的统筹与管理，实现尽可能地降低财务风险。

2.完善财务预算制度，有效预防风险

房地产企业在施工建设过程中，应避免只关注工期及工程质量而忽略财务管理预算的问题，从而有效避免出现在建项目中途清算，导致企业利润受到损伤。相关财务管理人员在项目投资之前即应有效开展资金筹集、使用、成本收入比、利润分配等相关工作的统筹安排。在项目预算上应该统筹全局，对于整个建设过程的所有工作进行预算分析，以有效降低应决策不当所引起的风险。

3.加强对于流动性资金的管理，切实提高资金利用率

在日常运营过程中，应切实重视资金的流动性管理，严格执行资金的计划，努力满足运营管理对于资金的需求。对于大笔资金的往来需要加强财务稽核，做好银行对账，保证项目应需资金的充沛。此外，要制定合理的应收账款政策，减少资金的浪费与低效率使用，提高资金的周转率，规范相关的报账管理流程及资金使用透明度，确保在建项目的顺利进行。

4.提高相关人员的财务管理意识及能力

财务管理人员应完善三大基本报表，决策者应有效利用三大基本报表进行相关风险决策能力分析。房地产企业应在积极引进高素质人才的同时努力提高所在人员的专业技能，增强其专业能力及信息化管理的意识与技能。此外应在观念上正正真真重视财务管理的作用，切实补上企业财务风险管理这块短板，有效减少企业财务风险的发生频率。

参考文献：

[1]史映旗.房地产企业财务风险管理研究.中国高新技术企业.2008（02）：79-83.

[2]胥朝阳，王静.财务管理原理.武汉：武汉理工大学出版社.2006.

[3]樊幻灵.中国房地产金融.开发与经营.2010（01）：25-27.

第8篇：房地产管理企业分析范文

【关键词】房产部门;政工队伍;内部管理;制度建设

一、引言

我国房产企业发展已有四十年的历史，随着房产企业的迅速壮大，企业前期没有注意的问题也渐渐暴露了出来，很多知名的房地产企业在竞争中退却了光环，房地产行业也经历了几度低迷。企业的管理与队伍的建设都是企业发展的动力，同时也决定着房产企业下一步的生死。

二、房产部门内部政工队伍现状

房产企业虽然发展的时间比较长，但真正知名的房地产企业还比较少，主要的原因是企业没有重视企业内部政工人事和队伍建设，导致房地产企业专业性人才缺失，以及政工队伍在思想教育上不够先进，甚至内部还暴露出腐败问题。

三、房产企业内部存在的问题

(一)房产部门内部管理及制度的完善。由于长期内部控制不能产生直接的经济价值，而间接的收益需要长期的时间才能看出，很多的房地产企业于是把重心放在了房地产商品的开发和销售这一块，因此它们在追求收益的时候容易片面地将企业的内部控制理解为成本控制或者内部控制，这种片面的理解会导致房地产企业过分追求利益实现的最大化，或者加强了内部权力的集中化，这种行为都会束缚房地产行业的发展，影响房地产的品牌价值或者激发内部的矛盾，都是非常不利于房地产企业管理的。企业没有形成完整的制度建设也是当前我国房地产部门一直存在的问题，某些企业只具备一些基本的内部管理制度，像有些企业具备了财务管理制度，但是在财务控制的评价制度上却没有详细的描述.以及经济合同上的内容不明确，这都是现在房地产企业严重的问题。房地产企业的内部管理及制度在理解上要比较全面，现在很多的企业在认知上有很大的欠缺，例如企业在制度上没有规范说明事前的预防控制，从而习惯性有事态严重时对事情控制的陋习很影响房产部门的执行力。

(二)队伍建设松散。当前，房地产企业属于初期发展阶段，缺少忧患意识，因此风险意识还很淡薄，房地产部门内部管理上更是普遍意识不清，对完善房地产企业管理制度更是毫无警觉。缺乏系统性、全局性的房产部门内部急需提高忧患感，没有忧患意识，就没有主动积极、系统地进行房地产企业内部的制度改进。因此，在整个的房产企业的队伍建设上缺乏一定的纪律，造成房产企业内部的凌乱。

(三)政工人事人员慵懒。房产企业长期由于不重视企业的思想政治建设，工业内部的政工人事在企业内的执行力就会降低，政工人事权利就会削弱，慢慢整个政工人事人员会慵懒。思想政治建设是企业内部组织凝聚力的核心建设，而企业弱化了内部的政工人事会造成员工与企业的间隙，久而久之，非常不利于企业的长期发展，严重危害了企业的效率。无论是房地产企业，还是其他的企业，一定要做好管理秩序上的调整，要有严格的管理制度来约束人员的素质。

(四)房产企业内部的风气不正。由于长期只注重抓经济效益，对于内部思想政治和党团组织的建设较弱，导致行业在发展当中，经常发生违纪违法的行为，内部管理松散，文化缺失，信仰不足，导致经营信誉不佳，质量不高，风气不正，影响整个行业的健康发展。

(五)队伍内部思想有待提高。房产企业一直是国家税收的重要来源，也是国民经济增长的主要产业，所以长期以来，房产企业在思想建设上疏于管理，房产内部的政工干部过去一直处于闲置，致使企业队伍建设出现很多弊病，队伍的思想先进性有待提高，内部的秩序紊乱，企业的文化缺失，严重影响到了房产企业的发展。

四、房产的内部管理和制度建设的措施

(一)强化队伍管理。房产企业队伍长期的慵懒会引发很多的问题，因此，在队伍管理上要进行约束。相比传统的管理模式而言，企业的内部队伍建设太过于松弛，企业缺乏相应的制度约束，在管理上要防止队伍的腐败之风，也要防止队伍的不作为，要设立相应的奖惩机制从而调动内部的参与性，并提升政工人事的职能，最好是定期安排政工人事干部对企业队伍进行思想政治教育。

(二)改善思想政治工作。队伍的纯洁决定了企业能否持续发展的关键布局，企业要做好内部干部廉洁工作建设，充分发扬一个优秀政工人员的作风，使整个企业的思想得到进化，企业才能进一步做大、做强，只有企业管理干部作风没有问题，企业的员工才能更相信企业，他们才能将自己奉献给企业，才能为企业不断提供动力，企业才能经久不衰。

(三)深化管理及制度改革。严格管理企业，在创新上实现管理制度的现代化，促使房产企业由传统的管理模式成功过渡到现代企业管理模式。强化房产部门内部管理是实现现代化企业制度的必要性要求，也是现代企业必须要走的路，合理完善、严密分工的房产部门是现代化企业能够在现代大转型浪潮中成功升级的保障，企业的经营管理是企业发展的心脏，房产内部管理及制度是企业经营管理制度中重要的组成部分，企业的凝聚力正是依靠这样的制度来保障得以实现的。严格的企业管理，制度上加快完善能够将企业带入核心增长点的前沿，为企业新的发展做好奠基。合理的管理制度，能够有利于人才的吸引。高能力和素质的人才是企业的未来发展的动力，有利于营造企业员工良好的工作环境，极利于企业的高速运转，为企业业绩的良心发展注入了强心剂，对于企业的日常效率也是大有益处，进而大大提高企业的营业额，并进一步加快企业的转型，为企业的壮大发展提供了强大的帮助。房产部门内部管理制度的灵活性可以注重培养广大人才，当今，在房地产行业的激烈竞争中，企业的人才是企业发展的血液，对于能够承接大任的人才是企业综合发展的最好养料，也是公司得以延续的保障。提高房产企业内部管理及制度建设，有利于客户对公司的满意度与忠诚度加分。著名的广告设计师说过最优秀的广告就是不做广告，意思就是企业良好的品牌效应是广大消费者最乐意购买的产品，往往具有品牌价值的企业不会花过多的时间去打广告。品牌价值是客户长期对企业业务品质的综合性认可度的衡量，公司想要有品牌价值就必须注重产品的核心竞争力以及服务品质，而这些要想发展，就需要企业内部文化的引导，归根到底还是需要房产部门内部的管理及制度上的建设。企业的制度建设与企业的人才资源以及企业的形象是相辅相成的。

(四)树立廉洁公平的企业风气。房产企业队伍的廉洁是保障企业内部团结的重要力量，房产部门应该努力发扬公平、公正的企业风气，建立合理的廉洁机制，队伍企业内部存在的不正之风要严厉打击，绝不姑息一切损害队伍建设的萌芽。建立完备的监督机制，无论是政工干部，还是人事，对于存在违反纪律的人员要坚决查处，严格查办。只有企业内部的廉洁，才能为企业的发展谋求可能。

五、结语

房产企业的内部建设是提升队伍水平，杜绝企业内部混乱，加强队伍建设，强化企业凝聚力的重要举措，也是企业发展壮大的坚实基础。房产企业在激烈的竞争中要想取得优异的成绩，就必须要在企业的内部管理制度上有一定的优越性，完善管理制度是企业内部文化的核心，也是打造企业品牌文化的重要条件。

【参考文献】

［1］朱玲玲．当前形势下房地产企业内部控制建设的必要性及对策研究［J］．经营管理者，2015，12(17):237～238

第9篇：房地产管理企业分析范文

关键词：房地产建筑企业 营改增 成本管理 应对措施

营改增于2012年1月1日在上海拉开帷幕，经过一次又一次的改革，现已基本实现营改增的全覆盖。房地产建筑业虽是传统行业但近几年来不断发展已成为支撑我国经济的重要行业，在房地产建筑业推行营改增必然在建筑业的组织结构、业务模式、特殊项目模式、成本费用、制度流程、财务指标、资金使用、会计核算、税务管理等方面产生影响。

建筑业营改增会确保税负只减不增，因为这是这一时期营改增的基本要求。减税后的好处可能被产业链上各组成部分所共享。

一、营改增对房地产建筑企业成本管理的影响

（一）造成房地产建筑企业周转资金紧张

由于我国现阶段的城市化建设水平和经济发展状况尚未达到发达国家水平，因此造成了我国房地产建筑业资金到位时间与缴纳税收时间不在一个时间段。这就需要企业在建筑完成之前就准备好需缴纳的税收，从而大大影响到了企业施工的进度拉长了施工时间，对企业的生存带来巨大的挑战。

营改增后，行业的经营净现金流将会增加，但会造成资金流通不畅的问题，会增加企业的风险，但国企的影响会小于民营企业。21世纪的中国企业之间的竞争愈加的激烈，一旦建筑企业因为资金流通不畅，必然会使企业的收支平衡被打破，而一旦收支平衡被打破，就会造成企业的收益不能供应建筑企业下一季度的建筑投入，从而影响到企业的下一步计划，这就会使企业进入恶性循环，影响到企业的生存根本。

（二）使房地产建筑企业的成本计算更为的复杂和困难

很明显的是自从在建筑企业推行营改增的税收方式后，加大了税收的计算难度，需要税务核算人员懂得大量的计算知识，尤其是对于营改增的基础知识以及核算原理的掌握。这样不仅加大了建筑施工企业的计算难度还会促使计算问题的不断出现，也会增多对专业人员的成本投入，加大企业的税务核算成本，加大企业的资金流出。

营改增的自验要从确保收入及时入账、销项税金计提正确、抵扣规范、查验是否有属于职工福利或用于非应税项目、免税项目的购进货物抵扣了进项税而未做进项税转出处理、确保应交增值税账面数与申报数一致、发票开具规范等各个方面入手，过程十分的复杂。

（三）房地产建筑企业的成本结构中可用于抵扣的成本占比过低

从查看当前建筑企业的成本构成中可以发现，在总成本中占比比例最高的是材料费，然后是人工成本费用，而机械费用成本构成比重较低。那么，从这一层面上来讲，若想提高机械费用有机成本的构成比重，则必须相对减少对劳动力的投入，加大生产资料在建筑企业的比重，从而增加企业可用于抵扣的进项税额，减轻企业的纳税负担。机械使用费用在企业成本构成比率中占比较高的企业在税改以后企业整体税负则有可能会下降；但是一些小型企业，或者机械费用成本构成占比较低的建筑企业的税负将会增加，从而导致其难以继续生存下去。

（四）房地产建筑企业的部分成本支出难以获得进项税额抵扣

“营改增”的实施是国家为了有效解决重复征税、从根本上减轻企业的税负压力、使得企业能够获得更加公平合理的发展机会而采取的一项财政政策。从理论上来讲，税改后企业所承担的税负应该会有所降低。但事实上，由于建筑企业所处的复杂的发展环境，使企业发生的部分成本无法获得进项税额抵扣，比如建筑施工单位所购买石材、砂等材料因受客观条件约束，还要采取现金交易的方式，所以多由施工项目所在地的老百姓来供应，，往往无法取得有效抵扣凭证。除此以外，建筑企业因其工作环境的特殊性，部分财务人员的业务素质较低，对增值税相关知识的认识不足，内部管理较为松散等均会影响到企业的税负。

二、建筑企业营改增下的应对措施

（一）改进建筑企业会计核算

为适应增值税的要求，企业要合理的设置会计岗位，培养优秀的核算人员。除此之外，企业自身还应该对核算项目作出调整。首先，企业可以在应交增值税下增加进项税额、减免税额、已交税额、营改增抵减税额、转出未交增值税、进项税额转出、转出多交增值税等详细的项目，以确保建筑企业增值税的详细记录。其次，还要对企业的减税免税项目进行核算，确保项目的准确和完备。

还要加强增值税关于发票的管理，培训更多的企业办税人员进行网上认证，这样做可以节省办税人员往返办税服务厅的时间，提高企业发票认证的效率，可以与时展接轨，更好的认证发票的真伪。

（二）增加硬件设备的投入，提升企业核心竞争力

硬件设备技术手段是企业得以在经济活动中畅行的必要条件。房地产建筑企业与其他单位相比，施工生产所使用的机械设备所占比重更大。税改后，不管是租赁的、还是外购的机械设备等均可以以17%的增值税税率与销项税额进行抵扣，这要比税改后建筑业既定的11%的税率整整高了6个点。从这一角度来看，国家实施“营改增”对房地产建筑企业发展影响巨大、意义深远。故此，房地产建筑企业应该不失时机进行更新旧设备、购进新设备，加强企业硬件设备的构建，一方面能够提高企业的机械化水平和生产效率，同时也使企业能够获得足够多的进项税额进行抵扣，从而降低企业税负。此外，新设备的更新不仅能够提高房地产建筑企业的生产水平与工作效率，创造更多的经济价值，同时新设备的引进有利于减少能源的消耗与排放，降低环境污染。所以，房地产建筑企业应该抓住这一发展机遇，加快设备的改造与技术手段的更新，不断加大新技术的研发力度。

与此同时，房地产建筑企业要努力加快信息化建设的进程，用现代化的管理手段提升企业层次。针对房地产建筑企业项目多、分布广的特点，企业要有意识的加大信息化建设的投入，加快信息化平台的建设速度。有针对性地加强信息化建设能有效提高员工的工作效率与工作质量。房地产建筑企业应注意构建信息化管理平台，不断提高对子分公司和项目组的整合与联系。

（三）做好建筑企业在采购原料时的筹划

新时期企业的发展还需要延长企业产业链，可以增设原材料的子公司。营改增后规定母（总）公司与子公司具有独立的缴纳增值税的义务。房地产建筑业通过设立子公司不但可以使企业产业链的纵深度增加，还可以拓宽企业的收入来源，增加公司的收入，并且可以实现企业增值税税收统筹的目的。这样，当母公司在工程项目建设中向子公司采购原材料不仅可以避免增值税进项发票与企业全称不一致的问题，还可以通过提高子公司工程材料价格的方法，获取更多的进项税额抵扣，减少企业的建筑成本。

（四）对非核心业务实行外包，增加企业效益

非核心业务外包指的是将企业的非核心板块的业务转交给第三方专业化公司进行运作的一种管理模式。非核心业务外包的广泛使用使得许多知名企业均取得了较大的成功。“营改增”后，将房地产建筑企业的非核心业务转包给最有发展优势和资源充沛、经验成熟的、具有增值税一般纳税人资格的专业企业，不仅实现了企业附属部门的从属业务与主要业务的分离，进项税额的有效抵扣，还提升了房地产建筑企业的盈利能力，有助于帮助企业实现企业的效益最大化。这样，房地产建筑企业可以将更多的时间、精力、人力、资源等集中到核心板块业务的发展上，为企业创造更高的价值。同时，房地产建筑企业尽量挑选能够提供增值税专用发票的的材料商，作为长期稳定的合作伙伴，保证企业取得足够多的可抵扣凭证。此外，房地产建筑企业也可以借助国家实施税收政策调整的机会改变企业的管理模式，将企业的管理工作重心放在人工成本的降低上，最大限度的降低无法抵扣的成本费用支出，完善抵扣链条，增加企业经济效益。

三、结束语

房地产建筑企业若将营改增政策运用的好则可以减少企业的成本，增加企业的收入，加快国民经济的发展和转型等方面有积极影响，但目前企业在营改增过程中成本费用、资金使用、会计核算、税务管理等方面都存在问题，尤其是在企业成本管理方面产生了资金周转紧张、税收计算困难等不利影响，制约着企业成本的管理。所以为了发挥营改增对建筑企业的积极影响，减少不利影响，我们应该改进建筑企业的会计核算、加强增值税的进项税额管理、做好建筑企业在采购原料时的筹划。只有这样才能更好地让建筑企业规避风险，在市场竞争愈加激烈的21世纪，占有一席之地，只有这样我们的建筑企业才能取得长远持久的发展，获取更多的企业利益。

参考文献：

[1].李佩.“营改增”对房地产建筑企业成本管理的影响极其应用[J].商，2016（12）