不动产产权产籍管理精选(九篇)

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第1篇：不动产产权产籍管理范文

关键词：轨道交通不动产；数据库

中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）010-000-01

一、数据库的功能

轨道交通不动产产权产籍数据库实现了对城市轨道交通不动产产籍资料的门类的全面梳理，将资料划分出14个大类共80多个小类；系统包含了查询、测量、管理、统计、分析、地图标注、二三维实体创建、通视分析等多功能的产权产籍管理平台。系统可以实现对海量、大范围连续空间数据进行高效存储和管理，数据库将海量分幅数据组织成逻辑上无缝的空间数据库，并保证在整个空间数据库范围内能进行快速的浏览及查询，实现了城市轨道交通不动产产籍管理的网络化、系统化与可视化。

二、数据库的构成

轨道交通不动产产权产籍数据库由档案管理子系统、二维地理信息子系统和三维地理信息系统三大部分构成。

1.档案管理子系统

档案管理子系统负责档案录入、档案入库审核、档案快速查询、档案高级查询、档案借阅及拷贝、档案空间定位、档案版本管理和维护管理。其中，档案录入包括数字档案上传、纸质档案物力存放位置登记、档案属性录入等，具备空间地理属性的档案，在录入时调用或集成二三维地理信息相关接口，录入其空间定位属性，使档案与其相应的空间位置或物体关联；档案入库审核旨在保证审核录入的档案的完整性和正确性等方面，合格后方可入库，否则重新上传；档案快速查询是指按照“线路”、“区域”、“区间”、“车站”、“类型”等快速查询相关资料的功能；档案高级查询是指按照不同字段组合的方式提供高级定制查询；档案借阅及拷贝是指具备相应权限的用户对查询结果在线查看、下载；档案空间定位是指快速定位到相应的二维或三维地图空间。

2.二维地理信息子系统

二维地理信息子系统负责实现地图显示、量算功能、高级（基本）空间查询、地图定位和输出、C/S数据管理编辑功能。其中，地图显示支持影像图和矢量图叠加显示；量算功能包括距离量算、面积量算；高级（基本）空间查询是指点、框、多边形、圆方式的选取查询，范围内的所有资产要素自动关联其他档案资料；地图定位和输出是根据空间查询到的空间要素的属性数据和关联的档案资料快速定位到图上相应的要素，高亮显示；C/S数据管理编辑功能是指地图要素编辑、图层数据批量处理、坐标系统转换。

3.三维地理信息系统

三维地理信息系统用于进行B/S应用和C/S应用。其中，B/S应用可以实现空间三维测量、信息查询、房屋资产管理、叠加二维地图、三维标注及其他三维拓展功能；C/S应用可以用于三维实体创建、通视分析。

三、数据库的优势

不动产产权产籍数据库应用于轨道交通不动产管理中，具有使用方便、安全性高、界面简洁、功能强大、扩展性强等优势。

1.使用方便

数据库已经基本具有信息查找图形化、不动产管理动态化的特点，并且易于掌握，一般工作人员经过短期培训过后便能轻松使用。基于Angeo二三维地理信息系统的构建使得在日常使用过程中可靠性与可操作性得到了保障，为轨道交通不动产管理工作提供了很大便利。

2.安全性高

数据库在设计中充分考虑到了不动产信息资料的安全性，比如设置了多种账户的管理或使用权限，分别对应系统日常管理与维护、电子信息整体管理、上传权限、下载权限、只读权限等，切实具备了不动产电子信息资料专人专管、指定客户群浏览等功能，同时对于储存与服务器中的文件进行加密，保护了服务器中存储的原始资料。

3.界面简洁

数据库系统的操作界面简便易用，以二维和三维地理信息图层为主，能实现随图查阅和管理相关信息。同时具备图层编辑功能，可以根据实际情况及时更新土地使用情况等。除此之外，测量长度（二维）、面积（二维）、高度（三维）、体积（三维）的功能控件也可以随时激活并使用。

4.功能强大

数据库系统除了具备以上所述各项功能之外，档案管理也是该系统的主要功能之一。将文件分成三类目录，便于日常查阅和管理。同时可以实现文档同地理图层的结合，能够通过单选、圈选等方式迅速查阅对应地块或地区的全部相关资料，解决了资料数目庞大、人工查询速度慢的问题，为轨道交通不动产日产管理提供了极大的帮助。

5.扩展性强

数据库系统是开放性的三维信息系统，不但能满足土地的管理，对轨道交通的房产、地下空间、桥下空间、资产等的位置、高度、深度、体积等都可直观地反应出来。

四、经济和社会效益

轨道交通不动产产权产籍数据库的开发及应用，是实现轨道交通不动产信息化管理的基础保障，能够带来较高的经济效益和社会效益。

1.实现资料存储的信息化和系统化

区别于传统的纸质档案的保存，数据库作为大型产权产籍资料储备系统，将大量轨道交通不动产涉及的政府文件、各条线路不动产所在区域、涉及区间、宗地情况、土地办理手续资料分类储存。

2.快速形成批量的数据分析表

轨道交通不动产涉及数据数量庞杂，利用产权产籍数据库，能够批量处理相关文件资料，为利用土地提供强有力的数据资料支撑。

3.提高可利用土地的经济效益

随着轨道交通的迅猛发展，涉及土地管理利用的情况会愈来愈多。数据库将为土地后期利用提供数据及相关资料，为土地一、二级开发打下良好的基础。

4.提高资产管理效率

利用数据库能够快速便捷的查询轨道交通不动产的数据资料，提高查询速度与管理效率。

第2篇：不动产产权产籍管理范文

关键词：不动产,物权,不动产登记制度

不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。

一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。

第3篇：不动产产权产籍管理范文

本文主要论述了不动产登记的问题。通过现实案例提出问题，引出相关的规定和在现实中遇到的问题，并进行了思考、提出了自己的一些看法。我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，在制定物权法时应对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。然后是我国不动产登记效力的现行规定，不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理办法》、《土地管理办法》及相关法规中，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果；不动产抵押登记制度的重要意义：不动产抵押登记关系中的一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。通过以上内容论述了不动产登记的效力，重点论述了不动产登记意义、审查以及现实中的问题和思考。最后借鉴外国的立法例子并进行分析，提出对我国不动产登记效力的立法思考并提出自己的见解。

关键词：不动产、登记、效力

一、问题的提出

某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。

原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。

被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方自然也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。

这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。

二、我国不动产登记效力的现行规定

不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。

可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。

虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”

三、不动产抵押登记的意义和审查

我国对不动产实行登记生效要件主义，换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。其三，有利于维护社会交易安全。因此，“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序，这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全，保护善意第三人利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。”因此，我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说，对于不动产抵押，如果向法定登记机关办理登记手续，抵押生效；如果没有办理登记手续，抵押不生效。不动产抵押登记关系中，一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此，预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义，也就是说，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续，那么预售商品房抵押才具有法律效力。

不动产抵押登记机关对于不动产抵押登记的审查是采用形式审查，还是实质审查，这也是长期以来颇有争议的一个问题。所谓形式审查，就是登记机关仅仅对于需要提供的申请人身份证件、权属证书等是否符合法定形式要求进行审查，不对这些登记材料的真实性进行审查。所谓实质审查就是登记机关不仅需要对申请人是否提供具有法定形式要求的材料进行审查，还要对这些材料的真实性进行审查。从我国目前登记机关审查的实际情况来看，经常出现登记机关“往往对申请人提供的身份证件，提供的权属证书在形式上的真实性都不予审查，不与登记薄原有的记载进行对比，就予以登记，造成许多错误登记，甚至为当事人的欺骗提供了方便。”显然，登记机关的这种审查实际上已经背离了我国有关不动产抵押登记立法的宗旨，根本发挥不了保护抵押权人和善意第三人的合法权益，维护交易安全的功能。但是，如果对不动产抵押登记采取实质审查似乎也不现实，因为这样做必然会耗费登记机关巨大的精力，并且使当事人无法如期地完成登记，造成时间上的拖延，登记成本提高，这对于当事人而言也是一种负担。同时，也会因为登记时间过长，使社会关系处于不确定状态，影响交易安全。因此，对于不动产抵押登记审查标准的确定事实上涉及公正与效率的问题。如果单纯强调审查的效率，很容易牺牲公正；如果单纯强调审查的公正，又很牺牲效率。针对这种情况，有学者提出在建立统一的登记机关、统一的登记程序及配备高素质的登记官员后，使用形式审查制度，要求等级机关仅对当事人提供的材料进行形式意义的审查，只要手续齐全，就给予登记，但是，如果登记机关发生登记错误，就应该赔偿责任。当然，如果登记机关登记错误，是由于当事人提供虚假的证明材料来骗取登记的，就应该追究当事人的相应法律责任。

四、外国立法例的分析与借鉴

从历史上看，18世纪法国的抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接原因、渊源。自19世纪欧陆各国民法法典化以来，不动产登记制度得到了广泛采用和发展，主要形成了三种不同的立法主义，即成立要件主义、对抗要件主义和折中主义。成立要件主义主要以德国为代表的一些国家采用，该主义认为，仅有当事人之间的物权变动的意思表示而无法定的登记公示，则不动产物权的变动不生公信力，亦不生物权变动之法律效果，登记为不动产物权变动的成立要件。对抗要件主义主要为法国等国家所采用，即当事人之间只要形成物权变动的合意，即生物权变动之法律效果，只是未经登记不具有社会公信力，不能对抗善意第三人。折中主义在兼采两种主张的同时，往往有所偏重。

我国民法通则第72条第2款规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此规定原则上以交付为物权变动的生效要件，主要针对的是动产物权，在立法上属于以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。对于不动产物权变动没有明确规定。

与对抗要件主义相适应的登记对抗制度，强调当事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因为在一方当事人取得物权后，未经登记公示，第三人善意有偿取得该物权时就会出现重复物权的现象，先物权行为有效，第三人行为也有效，这就产生了矛盾。与成立要件主义相适应的登记要件制度，克服了上述弊端，强调不动产变动不经登记不能生效，有利于保障交易安全，维护交易秩序，但如果将之绝对化，则不利于商品流转，影响效率，增大交易成本。在法律不完备的情况下，容易导致公权力对私权力的过分干预。同时，在交易过程中，也容易发生相对人恶意终止合同的情况，法律无法干预，有违公正原则。其实在国外作为成立要件主义代表的德国对于未经登记的合宜也规定有例外。德国民法典规定：尚未登记的合意，在当事人的意思表示经过公证证明或者该意思表示已经提交给不动产登记局或者权利人已经将获得登记许可的证明交付给相对人时，同样具有约束力。这样可以防止其中一方当事人在未完成登记期间，任意撕毁合同，使另一方当事人无辜受害而得不到法律保护。此外，外国法中有“当事人有恶意阻止合同生效之行为的，发生与其行为意愿相反的效果”的法谚，这亦能起到对合同效力的保护作用，值得我国立法借鉴。

五、我国不动产登记效力的立法思考

从各国法例分析看，对于不动产登记的效力规定不尽相同，所采主义亦不相同，但是应该说各自均依本国的经济情况和社会背景而订立了符合自己国家的法律。我国正处于市场经济体制建立时期，明确产权关系，维护不动产产权所有人的利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序是我国立法所要考虑的基点，也是市场经济发展的客观要求。由于转轨时期制度的不完善，法制的不健全，产权关系的不清晰，在我国不动产交易秩序存在一定程度的混乱，要规制这种混乱，应加强对不动产登记的管理，在立法上应采登记要件主义。但是同时我们也应针对不同情况，对登记效力进行不同的规定，兼采登记对抗主义之合理部分，这同样也是维护当事人的权益，保障市场交易安全和效率的需要。

在立法上，应在物权法中统一规定不动产登记的效力的基本原则，并相应制定不动产登记法，详细规定不动产登记的机关、权限、责任、内容等，完善不动产登记制度。要改变部门立法和法律的冲突和矛盾，对于不动产登记效力要区分不同情况，规定不同的效力。比如对于依法经相关部门审批通过的房改房买卖合同，在送交产权产籍部门时就应该认定其合同已经生效，因为其具体内容是否合法，房改是否符合国家政策，已经国有资产管理部门、房改管理部门的审查、审批，当事人双方也以达成合意，产权登记应只是一种形式审查，而非实质性审查，不影响合同的效力。另外，我国的审查制度往往涉及多个部门，手续繁杂，应在登记过程中明确在哪个环节、哪个时点为生效时间，使法律更严密，更具可操作性。

对于因继承、法院判决、法律直接规定、国家征用、自筹资金等形式取得的不动产物权亦应采取登记对抗主义进行规定或规定不经登记禁止其处分权利，但并不以登记为权利取得、移转、变更的生效要件。这样既可保护交易安全，亦可提高市场效率，限制行政权力的过分膨胀。

参考文献：

[1]《城市房地产抵押管理办法》建设部令第98号2001年8月15日

[2]《城市房屋权属登记管理办法》建设部令第99号2001年8月15日

[3]《商品房销售管理办法》建设部令第88号2001年6月1日

[4]程信和、刘国臻《房地产法学》北京大学出版社2005年1月

第4篇：不动产产权产籍管理范文

内容提要： 不动产登记是物权对世效力和公示原则的基本要求，但我国尚无不动产登记法。目前我国不动产登记制度中的明显不足就是理论基础模糊不清，制度设计简单粗糙，缺乏可操作性。现行有关不动产登记的法律不仅零散，而且存在不少错误，有的甚至违反物权法的基本原则，这种制度缺陷直接危及当事人的切身利益与市场交易的秩序与安全。本文分析了我国不动产登记制度中存在的主要缺陷，以期有利于完善我国的不动产登记制度。

我国刚刚出台物权法，还没有制定专门的不动产登记法。总体而言，物权法对于不动产登记的规定十分简单，甚至对一些棘手的问题采取了搁置处理的方式。目前我国不动产登记制度中的明显不足就是理论基础模糊不清，制度设计简单粗糙，缺乏可操作性。时至今日，除《物权法》的规定外，我国的不动产登记制度主要散见于《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《国草原法》、《担保法》、《土地管理法实施条例》等法律和行政法规之中；至于专门的不动产登记规则，主要有国家土地管理局的《土地登记规则》和建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章；此外还有各省、市、自治区、各部委以及一些较大城市制定的地方性法规、规章、通知、决定、批复等。总之，由于没有统一的登记机构和统一的登记规则，这就很容易出现了政出多门、各自为政的混乱局面，各种登记规则中就难免出现重复、矛盾、不协调等现象，有的规则不仅不够科学，甚至违法物权法的基本原则。如果试图在我国建立比较完善的登记制度，还要依赖将来出台的不动产登记法，这表明我国不动产登记制度中的一些缺陷还将在经历较长一段时间才能逐步消除。WWw.133229.COm本文分析了我国不动产登记制度中存在的诸多缺陷，以期对完善我国的不动产登记制度有所裨益。

一、基础理论模糊不清

物权变动在我们的日常生活中时常发生，但当我们仔细地去思考其中的法学理论问题时，却意外地发现看似简单的事实背后，其隐含的法律理论却错综复杂。究其原因，主要是因为：物权变动往往同时涉及物权和债权两个领域，而债权往往是物权发生变动之原因，而物权发生变动往往又是债权履行之结果。我们不难发现物权变动其实并不纯粹地属于物权法的范畴，也不纯粹地属于债权法范畴，而是跨越两大财产法领域而处于物权法与债权法的交叉口上。以此为基点，法律对物权变动进行调整的困难就会逐渐明晰：仅仅具有相对性的债权何以最终能够导致具有绝对性的物权得以变动？这个交叉口就自然而然地成为各国物权立法分道扬镳的起点。各国往往因为坚持不同的基本理论而导致立法体例中的制度设计相距甚远，而学者间的观点也往往针锋相对，莫衷一是。

我国的物权立法究竟应当采用何种物权变动模式，中国的学术界出现了百家争鸣的局面。首当其冲的是对物权行为理论的认识问题。对于应否采用物权行为理论，有学者力主采用德国物权行为理论，认为物权行为理论是可以解决我国目前物权法领域中争论的科学理论，力主以物权行为理论为基础建立“登记成立主义”的物权变动模式；[1]另有学者则声称正我国的物权立法中无论如何不能把德国的物权行为理论搬到中国的土壤中来。[2]有意思的是，在反对物权行为理论的阵营中，学者之间的意见也有重大分歧，对于究竟应当如何选择适合我国的物权变动模式，一部分学者主张采用“登记对抗主义”，另一部分学者则主张采“折中主义”。[3]此外，对于不同的变动模式，用学者认为在立法中可以多种登记模式并用，也有学者认为，登记模式应当整齐划一，多头并用将导致操作上的困难。[4]这场学术争论最终因物权法的出台而暂时告一段落，物权法第9条最终确立了“折中主义”的核心地位。由于“折衷主义”将登记作为物权变动的生效要件，有效地解决了登记对抗主义缺乏公示的弊端，同时又避免了承认物权行为理论的诸多争议，其具有简捷实用的优点，但这种物权变动模式能否在理论上可以自圆其说则另当别论。“折衷主义”模式首先遇到的困难就是无法回应物权行为理论的责难：债权行为仅对债权法律关系的当事人具有约束力，那么债权行为何以引起绝对权之变动？这个问题可能会成为物权行为理论攻击折衷主义的重磅炸弹。坚持“折衷主义”模式的学者可能会解释说，仅凭债权行为本身并不能引起物权变动，债权行为必须和登记结合在一起才可以引起物权变动，所以物权变动并不是纯粹由债权行为所引起，正是因为存在登记这种公示方式，所以才可以保护第三人的利益，物权变动才可以因此而具备产生排他性效力的合理性基础。这种解释似乎可以跨越物权和债权之间的鸿沟，但问题并没有彻底解决，随之产生的疑问是：登记的性质是什么？显然，登记并非债权行为的成立要件或生效要件，而是确定物权效力的关键因素。既然登记在引起物权变动中发挥了举足轻重的作用，那么登记无疑应当是引起物权变动的法律事实。法律事实，无非是事件和行为两种形态，也就是说，登记要么是行为，要么是事件。显然登记与人的意识有关，不可能是事件。如果认为登记是一种行为的话，那么它是否是法律行为？如果登记是法律行为的话，那么在登记是否存在引起物权变动的意思表示？如果登记中存在关于物权变动的意思表示，那么登记是否是物权行为？针对诸如此类的问题，折衷主义恐难以在理论上给出清晰的答案。

法学界之所以对登记制度的设计如此天壤之别，主要的原因在于至今尚未在法学界形成普遍认可的基础理论，基础理论的模糊不清，自然会导致制度设计的混乱局面。[5]虽然中国的物权立法已经确立了折中主义模式的地位，但这并不意味着其理论上正确。相反，关于物权变动的理论争议不仅没有尘埃落定，不同的争论将在物权立法结束之后继续深入进行，甚至对于双方均表示赞同的法律用语构建的同一制度（例如物权法第15条关于区分原则的规定），不同的理论仍将对其内涵作出不同的解说；司法机关援引同样的法律条款，可能也会因为采用不同的理论支撑而有不同的判决结果。由此可见，为我国的登记制度寻找科学理论基础的工作远没有结束。

二、多头管理，分级登记

物权法第10条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法，究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确。预计我国目前“多头管理、分级登记”的体制仍然要持续相当一段时间才能够逐步消除。目前我国不动产登记部门主要是依据行政管理的职能来确定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不动产分别属于不同的政府职能部门进行行政管理，关于不动产的登记也就相映地分散在不同的行政机关。[6]对于登记机关来说，在登记中又往往可以收得一定的登记费用，在一定程度上又可以缓解目前我国行政机关经费紧张的局面，因此不同的行政机关在争夺登记权限方面又有一定的利益驱动。根据我国现行的法律，至少存在以下主要的不动产登记机关：土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、草原管理部门、海洋行政管理部门、地质矿产管理部门、公证部门以及县级以上人民政府规定的部门。

登记机关不仅分布在不同的行政部门，而在同一行政部门内部还存在级别的划分，并进行分级管理。例如我国《城市房地产管理法》第六十条就规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。”县级以上人民政府就应当包括县级人民政府、市级人民政府、省级人民政府和国务院。多个部门登记已经令人眼花缭乱，而同一个部门又存在级别的划分，这会使登记申请人在确定负责登记的具体机关时更加无所适从。

我国物权法第10条确立了统一登记机关的构想，可以看出建立统一的不动产登记机关已成定局。但如何从长期形成的“多头管理、分级登记”的体制中确立一个统一的登记机关、如何整合分布在不同登记机关的登记资源、如何协调不同统一后的登记机关和若干不动产管理机构的关系，这仍然是物权法出台以后的重点问题和难点问题。

三、政出多门，各自为政

既然“多头管理”的体制无法在短期内消除，那么“各自为政”的现象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、农村的房屋、海域、林地、草原等分属不同的不动产管理部门，而不同的登记部门往往又会制定出不同的登记规则。最为熟悉是就是国家土地管理局了《土地登记规则》和建设部了《城市房屋权属登记管理办法》。[7]本文就以这两部最为常见的登记规则为例，分析这两个登记规则就在登记种类、登记程序以及权利证书的效力这几个方面存在着明显差异：（1）根据《土地登记规则》，除初始登记外，其余的登记一律属于变更登记；但根据《城市房屋权属登记管理办法》，除初始登记外，还有变更登记、转移登记、他项权利登记、注销登记等形态。（2）根据《土地登记规则》初始登记与总登记是同一概念，但根据《城市房屋权属登记管理办法》，初始登记和总登记的内涵有天壤之别。（3）《城市房屋权属登记管理办法》中没有地籍调查程序，而《土地登记规则》中没有公告异议程序。（4）根据《土地登记规则》，土地登记卡的重要性远远大于土地证书，土地登记卡是当事人享有权利的至关重要的合法性依据，而土地证书只是由权利人所持有的权利凭证。但根据《城市房屋权属登记管理办法》，房屋权属证书被认为是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，其证明效力似乎远远大于登记机关的登记。

窥一斑而知全豹，通过比较这两个登记规则之间几点明显的差异，我们就不难理解当前我国不动产登记中登记申请人无所适从的苦衷。物权法的出台也许在一定程度上可以缓解这两种登记规则之间的差异，例如物权法对不动产权属证书和不动产登记簿之间的效力就有比较明确的规定，但就并不能结束目前登记中“政出多门，各自为政”的尴尬的局面，问题的有效解决可能还要依靠未来出台的不动产登记法。

四、登记范围偏窄

物权法出台以前，由于我国并没有统一明确的物权体系，登记机关在确定登记对象时保持整齐划一，尤其是他物权的形态曾一度出现“百家争鸣”的景象。随着物权法的出台，物权法定主义原则的确定和物权体系的建立已经使不动产的登记范围明朗化。不过我国不动产登记的一个重要缺陷就是登记范围偏窄。除了本文后面将要讨论的破产登记、信托登记、查封登记、租赁登记等应当办理登记外，至少还应该把以下几种情形纳入不动产登记范围。

（一）建筑物区分所有权人的管理规约

在区分所有的建筑物上，必须采取有效的管理方法对区分所有权人彼此间的利害关系予以调整，而订立管理规约是达到有效管理的重要途径。管理规约是全体区分所有权人以书面形式成立的自治规则。管理规约系私权自治原则的体现，是区分所有权人团体之最高自治规则。[8]为了充分发挥管理规约在维护社区公益方面的作用，保持公约得到持续有效的遵守是十分必要的，因此管理规约不仅对制定规约的当事人具有约束力，而且对于区分所有权人的特定继受人具有约束力。例如，法国1965年7月10日法律第13条就规定，管理规约及其修改只有自不动产卡片（fichier immobiliére）上公示时起才对共有人的特定权利继受人具有对抗效力。[9]由于权利的继受人并没有参与规约的制定，而规约却对其具有强制性的约束力，这就要求必须对管理规约进行登记，使权利继受人事先可以获悉自己的权利状态，以免其遭受不测之风险。

（二）限制不动产权利的行政决定

如果一个行政决定限制了不动产上的权利，那么就应当将这个行政决定进行公示。我国在不动产登记中对这类行政决定的公示没有给予足够的重视，例如，为保护颐和园、圆明园地区的良好景观， 1991年北京市政府作出《关于严格控制颐和园、圆明园地区建设工程的规定》，据此颐和园、圆明园地区内的特定地带应按照二类建设控制地带进行管理，“地带内现有的平房应加强维护，不得任意改建添建。不符合要求的建筑或危险建筑，应创造条件按传统四合院形式进行改建，经批准改建、新建的建筑物，高度不得超过3.3米，建筑密度不得大于40％。”这种行政性的规定对于该规定区域的现有权利人、权利继受人的权利均有重大影响。假如某房地产开发公司拟在该区域购买土地从事高层的房地产开发，结果在取得土地使用权以后才知道该区域内的建筑物高度不得超过3.3米，这对开发商而言无疑是一种不测之风险，因此对于此类行政决定应当强制办理登记。法国1955年1月4日不动产公示法令第36条就规定，对于限制不动产财产权行使的行政决定要在不动产登记机关公示。对于行政部门而言这种公示是强制性的，如果行政部门没有进行公示，那么它就要对因欠缺公示而受有损害的利害关系人承担责任。

（三）不动产买回特约

不动产的出卖人可以在买卖合同中保留买回不动产的权利，也就是说，当事人订立的是以出卖人的买回意思表示为停止条件的不动产买卖合同，至于买回的期限，可以由买卖双方在合同中约定，据此出卖人可以在买回期限内享有买回权。对于这种有买回特约的不动产买卖，当事人可以自愿选择是否办理登记。不动产买回特约的登记限制了买受人的处分权，可以保障出卖人买回不动产。这种登记不仅有利于促进当事人在条件成就时进行实际履行，而且也有利于第三人正确地判断不动产上的权利状态，这对增强不动产交易安全、减少纠纷大有裨益。

（四）优先购买权

在不动产优先购买权协议中，所有权人可以作出保证，在他决定出售不动产时，给予一个指定的人以优先购买权，那么优先购买权就成为对所有权人处分权的限制。特定当事人之间关于限制处分权的约定只有公示以后才对第三人具有约束力。如果优先购买权已经办理了登记，那么就应当推定第三人知道该优先购买权的存在。这种登记的作用是非常明显的，如果第三人不顾优先购买权人的利益而与所有权人订立买卖合同，那么第三人将会被认定为具有恶意并要承担法律责任，其不得主张公示公信原则之保护。

（五）关于相邻关系的协议

不动产相邻关系，从本质上讲是不动产所有人或使用人财产权利的延伸或限制，这是不动产相邻双方法定的权利与义务。[10]由于不动产相邻关系是不动产相邻双方法定的权利与义务，所以只要具备了法律规定的条件，那么这种权利和义务就在当事人之间自动产生，无需以登记为要件。不过，尽管相邻关系可以依法当然产生，所有权人仍可以订立有关行使相邻关系的协议，例如，对地的通行权问题，相邻土地的所有权人就可以在他们的协议中约定通往飞地的通道的具体地点以及通道的宽度等。由于这个协议并没有创立新的权利义务，它只是将一个法定的权利义务得以通过约定的方式实现，因此其不必然纳入公示之范围，但是，如果第三人在以该不动产为标的订立契约时，第三人能够知悉这个协议的内容是有好处的。如果当事人自愿办理登记，登记机关应当予以办理公示。

笔者认为，不动产登记不应仅限于物权的变动登记或限制登记，对于与物权有重大影响的信息都可以纳入登记的范围。此外，我国除建立强制登记外，我国还应当建立自愿登记制度。也就是说，在尊重当事人意愿的基础上，允许当事人自愿将某些信息进行公示并赋予其相应的法律效力。总之，在未来的不动产登记法中，应当进一步扩大登记的范围以便加强登记在公示和维护交易安全方面的强大功能。

五、制度设计往往与登记不合

物权法规定了不动产登记制度，但物权法中的某些制度设计往往忽视了登记制度，或者无法与登记制度衔接，有的甚至与登记制度相违背，这在一定程度上削弱了登记制度功能的充分发挥。

（一）抵押财产的转让

物权法第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。显然，立法者对抵押人的处分自由进行了限制。问题的关键是，在设定抵押权以后，抵押物的转让是否有必要征得抵押权人之同意，是否必须以代为清偿消灭抵押权为前提。不动产上设定有抵押权，仅仅表明不动产上有物权之负担，抵押物的所有权人并不丧失其所有权，当然有权对抵押物进行转让。至于转让行为是否必须征得抵押权人之同意，这取决于转让行为对抵押权人的利益是否造成不利之影响。我们知道，抵押权是一种物权，而物权是对物的直接支配并排除他人干涉的一种支配权，正是基于物权的这种权利属性，所有的物权均具有排他效力、优先效力和追及效力，而抵押物的转让正是物权的追及效力所要解决的问题。所谓物权的追及效力，是指物权成立后不论标的物辗转入于何人之手，物权人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。[11]假如甲将其房产登记抵押给乙，随后甲又将该房产登记转让给丙。由于甲乙之间的抵押权登记在先，甲丙之间的转让登记在后，基于物权的追及效力，可以预见，如果乙的债权没有获得清偿，尽管该房产的所有权已经转让给丙，但乙仍可以追及该房产，对该房产依照法定程序进行拍卖并优先获得清偿，同时由于抵押权已经办理了登记，丙在购买不动产时已经确切地知道不动产上负有抵押权，这对丙而言也未造成不测之风险。既然抵押权具有追及效力，而抵押人的处分行为不影响抵押权人的权利或利益，因此，抵押权人对抵押物的处分在原则上没有干涉之必要。立法者强制性规定抵押物的转让必须征得抵押权人之同意，这种制度设计对抵押权人毫无实益，对抵押人却多有不便。

（二）折价协议的撤销

抵押权是以取得抵押物的交换价值从而使债权得以实现，因此抵押权之实现关键在于抵押物之交换价值。就抵押权的实现方式，《物权法》第195条第1款规定了折价、拍卖和变卖三种方式。至于三种方式如何选择适用，《物权法》第195条第2款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”由此可见，如果抵押权人与抵押人达成了折价协议，那么折价就成为抵押权实现的第一选择，即使有第三人根本没有参加拍卖的机会。尤其需要注意的是，在抵押权人和其他人都希望取得抵押物的所有权时，这种制度实际上就等于赋予抵押权人以优先购买权，这种制度将因无法有效避免抵押物折价中的道德风险而可能导致利害关系人之间发生利益冲突。抵押权如何实行，并不仅涉及抵押权人之利益，而且与抵押人、后顺位抵押权人、普通债权人之利益同样密切相关，尤其是我国采用抵押权顺位升进主义的情况下，抵押权人和抵押人更有可能利用优先购买权损害后顺位抵押权人之利益，例如，抵押物的实际价值较高，但第一顺位的抵押权人和抵押人却在协议折价时压低抵押物价格，故意约定以较低之价格冲抵债务，这就难免使第二顺位的抵押权人陷于不利。为此，立法者还必须为其他债权人提供一定的救济措施。我国《物权法》提供的两项救济措施：第一，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格；第二，协议损害其他债权人利益的，受害人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。不过，即使立法者做出了这种救济性的规定，在实务中恐怕仍有一定的操作难度，因为抵押物之市场价格如何判断，难免会因为没有确定的判断标准而各置一词。一旦发生这种争议，受害人只有请求法院撤销折价协议。即使受害人在一年内提出了权利主张，而法院最终也撤销了折价协议，但协议的撤销既无法阻止抵押财产的登记转让，也无法阻止价款的占有、使用。可见试图通过撤销协议的方式保护其他债权人的利益，恐怕远水难解近渴。笔者认为，就拍卖和折价比较而言，拍卖则具有较多的优势。由于拍卖程序比较严格，又具有公开性，通过竟价的方式往往可以获得较高的销售价格，尤其对后顺位的抵押权人比较有利，又可以有效地避免道德风险。对于抵押权之实行，在立法上虽然不应当排除折价这种方式，但就拍卖和折价比较而言，拍卖制度可以有效地避免不动产交易中的道德风险，所以应当尽可能避免采用折价方式，而以拍卖作为抵押权实行的第一选择。

（三）预告登记后的再处分

在当事人签定房屋买卖或者其他不动产物权的协议之后，直到办理正式登记之前，这个期间往往是当事人最为担心的时段。对于买受人而言，在没有办理登记之前，买受人最为担心就是是否能够切实取得不动产，因为他无法排除出卖人将不动产登记转让给善意第三人的可能性，买受人保护自己的方式往往就是拖延支付价款的时间。对于出卖人而言，只要无法消除买受人的思想顾虑，买受人拖延付款的做法就是合理的。在这个时段，如何确保物权的切实移转便成为制度设计的重中之重，于是预告登记制度应运而生。在具备法定条件的情况下办理预告登记，这就大大提高了登记的效率，提前发挥了登记的公示作用。预告登记限制了出卖人的处分权，明晰了物上负担，这样第三人就无法再以公示公信原则为理由而置买受人的利益于不顾，这就保证了合同的实际履行，确保了物权变动的的实现。我国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”我国物权法确立了预告登记制度，其积极意义不能忽视，但其制度设计仍有检讨之余地。关键的问题是，第一，预告登记后，不动产的处分是否要经过预告登记权利人的同意？第二，未经预告登记权利人同意的处分行为，是否就无法发生物权效力？

对于预告登记的效力可以概括为约束效力、排它效力和保全效力，细言之，第一，约束物权人之处分行为，促进债权之履行；第二，排除公示公信原则之适用，确保物权变动之实现；第三，保全登记申请人未来物权之优先顺位。从理论上讲，经过预告登记后，物权人并没有丧失其物权人的主体地位，物权人仍对其物权享有处分权，况且预告登记实际上是一种防御性的保护措施，并未推进为本登记。在不损害预告登记权利人利益的前提下，物权人的再次处分行为应当具有完全的效力，只不过其效力劣后于登记在先的权利人，如此而已。[12]假如不动产的所有权人甲将不动产转让给乙并办理了预告登记，随后甲与丙又订立了一个买卖合同，约定“如果乙不履行不动产买卖合同，那么该不动产的所有权就转让给丙”，甲和丙又将第二个买卖办理了第二顺位的预告登记。显然，由于甲的第二次处分行为没有妨害预告登记所保护的物权，所以第二次处分行为应当得到法律的承认和保护。如果将预告登记的效力理解为“预告登记后，物权人就不得再次进行处分”，这是偏颇的。当再次处分无碍于先顺位预告登记时，如果一味坚持禁止处分的态度，在对预告登记进行涂消之前禁止不动产权利人进行任何形式的处分，这只能徒然地增加物权人的机会成本和降低交易的效率，并无任何实益。因此笔者认为，不动产物权人可以将不动产再行处分，但应根据其登记顺位确定其效力之优劣。在预告登记之间，应根据其顺位先后确定其权利之优劣。

六、重视城市，忽视农村

物权法不仅没有消除不动产登记的城乡差别，相反，物权法通过立法进一步强化了这种差异性。例如，传统民法中的地上权在我国物权法中被区分为城市的“建设用地使用权”和农村的“宅基地使用权”。当前不动产登记中的一个普遍存在的突出问题就是城乡不动产登记工作发展不平衡。

（一）土地登记

当前城市的土地登记工作相对比较完备，而在广大的农村地区的土地登记工作还相对比较薄弱。目前农村的地籍调查仍以资源性的调查资料为主，基本上采用的是1∶10000的小比例尺进行土地利用现状调查，地形地物综合程度较高，对土地权属状况调查不完整，调查资料不能满足实现土地用途管制及产权管理的需要，难以按法律要求开展土地登记工作。根据2001年全国地籍工作会议提供的信息，截至2000年底，全国共颁发国有土地使用证2200万本，占应发数的85％；集体土地使用证1.5亿本，占应发数的68％；而集体土地所有证只有180万本，才占应发数的28％。这些数据表明，截止2000年底，城市的土地登记工作大部分已经完成，而72%的集体土地所有权和32%的集体土地使用权没有建立完善的登记制度。城乡土地登记发展不平衡，至为明显。[13]

（二）房屋登记

城市房屋的登记和农村房屋的登记更不平衡。我们先考察一下城市房屋登记的立法状况。1982年国家建设部公布了《关于城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》；1983年国务院了《城市私有房屋管理条例》，专章规定了城市私有房屋的所有权登记问题；1984年开展了第一次全国城镇房屋普查工作，1987年建设部了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，旨在房屋普查的基础上开展全国城镇房屋所有权总登记工作。1990年颁布了《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，对城市房屋产权、产籍管理工作进行了规范性的规定；1994年我国立法机关颁布了《城市房地产管理法》，该法第五章专门就房地产权属登记管理问题作了规定；1994年建设部施行了《城市商品房预售管理办法》，1995年了《城市房地产转让管理规定》，1997年了《城市房地产抵押管理办法》，1998年建设部又施行了《城市房屋权属登记管理办法》，这些规章多涉及到城市房地产的预售、转让、抵押中的登记问题，而《城市房屋权属登记管理办法》还是一部专门的关于权属登记的规章；2001年国家建设部还对《城市房屋权属登记管理办法》等规章进行了修订。此外，诸如上海、深圳等经济比较发达的城市还颁布了地方性的房地产登记条例。与城市房屋登记情况相比，农村房屋的登记就落后了许多。由于农村经济发展相对落后，房地产交易量较少，多数房屋都是自建自用，还没有形成具有一定供求量的不动产交易市场。我国制定的有关农村房屋登记的法律法规比较少，甚至相关的规章和地方性法规也比较少。[14]

我国之所以城乡之间在不动产登记方面出现不平衡的现象，主要是因为农村的土地和房屋主要是自用，并没有形成一定规模的交易市场，而登记费用在一定程度上会增加农民的经济负担。不过笔者认为，不动产的地籍测量和登记是地籍整理的重要内容。通过地籍整理，政府机关将不动产的坐落、面积、形状、性质、使用状况以及不动产权利等依照法定程序进行测量并登记，据以绘制详细的地籍图册，以确定各权利人之权利种类及范围。完善的不动产登记制度是确认和保护不动产权利的依据，目前中国广大的农村甚至还在继续使用掩埋石块、木桩、石灰等原始方式确定地界。事过境迁，一旦发生纠纷，往往双方都难以举证，如果有比较完善的登记制度，这些纠纷都可以迎刃而解。此外，随着村庄和小城镇建设的发展，村镇房屋产权产籍管理愈来愈引起人们的重视。由于没有比较完善的房屋登记制度，房屋的权利状态就无法有效公示，那么相映的房屋买卖、抵押、继承等均会产生一定的制度缺陷，在农村利用重复抵押骗取金融机构贷款的现象已经出现，农村房屋买卖合同的效力、乡镇企业建筑物抵押的效力等问题也已经在司法实践中成为突出的问题，并日益成为审判机关的棘手案件。不动产登记的困难是客观的，但因为欠缺登记所带来的负面影响也是客观的。在农村不建立比较完善的不动产登记制度，恐难以适用市场经济发展的长远需要。

七、法律体系内部不够协调

一个国家的法律体系之间应当尽量避免出现“体系违反”的矛盾现象，这样在法律适用中才能够保持法律体系内部的协调一致。我国当前的登记制度中，法律规则之间互不衔接、甚至彼此冲突已经成为一个相当严重的现象。笔者在此对一些明显的现象举例如下：

（一）破产登记

破产登记属于保全登记的范畴，所谓保全登记，就是指为限制不动产的登记名义人对不动产进行处分而进行的登记。保全登记的目的在于防止登记名义人处分不动产，以保全利害关系人利益之实现。1986年12月我国了建国以来的第一部破产法《企业破产法（试行）》，1991年的《民事诉讼法》对我国的破产立法又进行了进一步的补充和扩展。2006年立法机关又通过了《企业破产法》。根据2006年《企业破产法》的规定，法院裁定受理破产申请后，应当由法院指定管理人接管、管理和处分债务人的财产；管理人可以转让土地、房屋等不动产权益，可以设定财产担保。显然，债务人已经丧失了对破产财产的管理处分权，禁止债务人继续进行有关破产财产的任何行为，不仅债务人对个别债权人的债务清偿无效，甚至在法院受理破产申请前一年内，如果债务人有无偿转让财产、以明显不合理的价格进行交易、对没有财产担保的债务提供财产担保等行为，管理人都有权请求法院予以撤销。[15]上述制度设计表明，企业破产对交易相对人而言有重大利害关系，法律的制度设计应当使相对人在交易时充分了解企业的破产信息，向第三人及时发出风险警示，避免第三人因不了解企业的破产信息而陷入困境。遗憾的是，不仅《企业破产法（试行）》、《民事诉讼法》没有对破产企业的不动产办理破产登记予以足够的重视，甚至连新近通过了《企业破产法》对破产登记也一字未提。笔者认为，一旦企业宣告破产，就应当立即对企业的不动产办理破产登记，以加强对交易秩序的保护。

（二）租赁登记

租赁权的登记问题对于平衡承租人和新所有权人之间的利益冲突至关重要。根据民法理论，债权为相对权，本身并无排他之效力，债权人仅得对债务人主张权利，并无对第三人主张权利。根据这个原则，如果出租人在租赁期间将租赁物的所有权转让给第三人，那么基于债的相对性理论以及物权的优先性原则，租赁合同对新所有权人并无约束力，新所有权人应可以向承租人请求返还租赁物，承租人不得以租赁合同而提起抗辩，这就是所谓的“买卖击破租赁”。 “买卖击破租赁”这一规则导致租赁关系极不稳定，尤其是房屋租赁中，承租人往往经济比较困难，对其更需特别予以保护。正如王泽鉴先生所言：“居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要。”。随着立法上确立“买卖不破租赁”规则，租赁权遂有物权化之趋势，租赁权本属债权，但法律赋予租赁权具有物权之对抗效力，使承租人对于取得租赁物所有权或者其它物权之人，仍可主张租赁权之继续存在。[16]我国1982年《经济合同法》第23条规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”这一条可谓充分体现了“买卖不破租赁”的规则。1999年新《合同法》基本上延续了这一立法精神，该法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

买卖不破租赁的制度设计，其目的在于保护处于弱势地位的承租人，但交易秩序同样不能忽视。在遵循买卖不破租赁规则的同时，如何避免买受人遭受不测之风险便成为一个至关重要的问题。如果买受人购买房屋的目的是为了自己能够立即居住，但在其购房之初并不知道租赁合同之存在，在办理完登记手续准备入住之际才知道该房屋上存在一个长期20年的租赁合同，这对买受人未免太不公平，毕竟买受人购房的目的是要居住而不是收取租金。更有甚者，由于新所有权人必须继续履行租赁合同，如果没有公示制度，一旦原所有权人与承租人恶意串通，在转移所有权前夕突然变更租赁合同，降低租金，延长租赁期限，新所有权人就难免要遭受道德风险。由此可见，在买卖不破租赁的规则下，将租赁权公示对维护新所有权人的利益是至关重要的。

如果在立法上将租赁权认定为债权，租赁权就不应当对新所有权人具有约束力，那么就应当适用“买卖击破租赁”规则，如果将租赁权予以物权化，那么就应当适用“买卖不破租赁”规则，但必须建立相映的公示制度，以保护新所有权人。遗憾的是，我国一方面在立法中确立了“买卖不破租赁”规则，另一方面却始终没有建立有效的租赁登记制度。我国目前的法律法规中经常见到的是关于租赁权的登记备案制度。例如，我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 《上海市房地产登记条例》第16条规定：“房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。”[17]登记备案制度在一定程度上可以发挥公示之效力，但必须注意的是，我国的立法并没有将租赁权定性为物权，也没有将登记备案制度视为物权的公示制度。所谓的登记备案，既不是租赁权的成立要件、生效要件，也不是租赁权的对抗要件。在我国当前的制度设计中，租赁权有物权之实，而无物权之名，更没有按照物权建立健全的公示制度，尤其是对新所有权人而言缺少必要的警示，这种立法上的不协调对不动产交易秩序显然是有害的。

（三）查封登记

财产保全，是保护利害关系人或当事人的合法利益免受损失的诉讼上的保护性措施。依照我国民事诉讼法的规定，这种保护性的措施包括诉前财产保全和诉讼财产保全。在强制执行措施中，也包括查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被申请人的财产等措施。毫无疑问，财产保全和强制执行都有可能涉及到不动产，当我国的立法中并无关于不动产查封登记的明确规定。不过，我国最高人民法院的相关司法解释在一定程度上通过缓解了这种缺陷，例如1998年最高法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》的司法解释中就规定了动产、不动产查封公示的问题，该司法解释第41条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。” [18]由此可见，对于不动产的查封，措施主要有三个：一是向有关管理机关发出协助执行通知书，二是加贴封条，三是张贴公告。

一方面，查封可以起到财产保全的作用，通过限制被查封财产的处分有效防止债务人转移、隐匿、毁损查封财产，损害债权人的利益；另一方面，查封也有利于法院裁判的执行，在查封后，如果债务人届时不履行债务，法院可以将被查封的财产进行拍卖或变卖，获取该物的交换价值，清偿债权人之债权。为了保证法院的权威性和查封目的的实现，法律赋予查封相当的法律效力，不仅被查封财产的所有权人不得进行任意处分，而且已被查封的财产其他法院不得进行重复查封，已查封的财产在查封法院解封之前，其他法院也不得再为司法处分。由此观之，查封不仅是一个涉及当事人利益的问题，它实际上还是一个涉及第三人保护、交易秩序和国家司法秩序的问题。因此，对于查封的不动产，必须予以有效的公示。

遗憾的是，我国立法、司法以及登记实务中对查封登记都没有予以足够的重视，有关的制度设计也很不配套。例如最高法院1998年的司法解释并没有排除加贴封条、 张贴公告单独作为查封措施的可能性。由于不动产物权变动以登记为生效要件， 在这种情况下，以加贴封条、张贴公告的方式来试图发挥其保全之功能，尤其是将其作为唯一的查封手段时，虽不能说毫无实效，但这无异于隔靴搔痒。在以登记作为公示方式的情况下，加贴封条、 张贴公告并不影响不动产物权人转移财产，法律也无法要求善意第三人除了查询登记簿以外还必须查看封条或公告，这对善意第三人的保护显然有欠周延。根据司法解释第41条，法院在对不动产查封时，应向不动产登记机关发出协助执行通知，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。在实务中，不动产登记机关在接到协助执行通知以后，会对相关的不动产作出暂缓登记的决定，这样，不动产的所有权人已经无法继续对第三人进行处分，司法机关和行政机关在采取强制措施时也很容易获悉不动产上的权利状况，不会造成重复查封等问题。和加贴封条、 张贴公告相比，这种查封方式是相对比较可行。不过应当注意的是，最高法院的司法解释似乎更加注重的是协助执行通知，而不是登记措施。“既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封”，这表明司法解释认为，如果法院已经向有关管理机关发出协助执行通知书，就可以对抗其他人民法院的查封。难道法院一向登记机关发送协助执行通知，该通知就可以向第三人产生对抗效力吗？法院发出的协助执行通知，这只能表明法院已经作出查封的决定并要求登记机关予以协助执行，但这并没有向第三人公示。在没有公示的情况下就发生对抗效力，第三人仍无法避免不测之风险，有关司法机关和行政机关仍不免在一无所知的情况下重复扣押。认为笔者，解决这个问题的最终出路在于通过立法建立不动产的保全登记制度（限制登记制度），通过立法明确规定要把登记作为唯一的有效公示方式。这不仅是理论上要求，更是实务的需要。最高法院2004年的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》首次对不动产的查封登记进行了司法解释，在一定程度上弥补了欠缺查封登记制度的缺憾，但作为一种重要的登记制度，仅仅依靠最高法院的一个司法解释来进行制度构建，未免有些欠妥。

（四）信托登记

信托设立后，信托财产的所有权就由委托人处转移给受托人，但受托人所取得的只是信托财产的“名义所有权”，因为信托财产最鲜明的特点就是它具有独立性。我国《信托法》第16条规定：“信托财产与属于受托人所有的财产（即固有财产）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。”更有甚者，我国《信托法》第17条规定除非有法定情形，信托财产不得强制执行。基于信托财产的独立性特点，如果不以一定方法将信托财产向不特定的第三人公开，第三人难免会遭受不测之风险。有鉴于此，我国《信托法》第10条特别规定了信托登记制度：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。” 但遗憾的是，我国《信托法》一方面将信托登记放在如此举足轻重的地位，另一方面对信托登记的制度设计却十分简单粗糙，无论是《物权法》、《土地登记规则》还是《城市房屋权属登记管理办法》对信托登记都一字未提，以致于最终使这个对信托法律关系“生死悠关”的登记问题陷入了法律的灰色区域。

八、结语

不动产登记是物权对世效力和公示原则的基本要求，目前世界上大多数国家和地区均建立了不动产登记制度。由于中国对不动产登记制度尚未进行深入的研究，致使国内立法中不可避免出现了一些制度缺陷，现行的立法不仅零散，而且存在不少错误，有的甚至违反物权法的基本原则，这种制度缺陷直接危及当事人的切身利益与市场交易的秩序与安全。尽管物权法已经出台，但不动产登记制度中存在的大量缺陷仍有待我们进一步消除。我们不仅要继续为我国不动产物权登记制度寻找科学的理论基础，而且要力争为我国制定出一部缜密合理的、具有可操作性的不动产登记法。

注释

[1]参见孙宪忠：《再谈物权行为理论》，载于孙宪忠著：《论物权法》，法律出版社2001年版，第156页。

[2]参见梁慧星：《我国民法是否承认物权行为》，载于梁慧星著：《民法学说判例与立法研究》，中国政法大学出版社1993年版，第127页。参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第60页。另参见陈华彬：《论基于法律行为的物权变动——物权行为及无因性理论研究》，载于梁慧星主编：《民商法论丛》第6卷，法律出版社1997年版，第146页。

[3] 参见郭明瑞：《物权登记应采用对抗效力的几点理由》，载于《法学杂志》2005年第4期，第13页；另参见王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第48页。

[4] 参见梁慧星：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第109页；参见王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第182页。参见肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第447页；

[5] 参见于海涌著：《绝对物权行为理论与物权法律制度研究》第一章“典型物权变动模式的分析检讨”，北京大学出版社2006年版，第3页以下。

[6] 1998年地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建国土资源部，但多头管理的问题依然存在。

[7]《土地登记规则》是指1995年12月18日国家土地管理局施行的新规则，《城市房屋权属登记管理办法》是指2001年8月15日公布施行的新办法。

[8] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第216页。

[9] alex weill ， droit civil ， les s？retés， la publicité foncière， précis dalloz， 1979， no 682.

[10] 法国民法典规定了法定地役权（servitude légale）和约定地役权（servitude conventionnelle），其法定地役权的内涵与我国民法中的相邻关系大致相当。

[11] 王泽鉴：《民法物权（通则，所有权）》，北京：中国政法大学出版社2001年版，第62页。

[12] 效力劣后不等于无效，效力劣后的前提就是有效。如果本身无效，根本就无从谈起效力的优先与劣后。

[13] 参见《人民日报》2001年11月24日全国地籍工作会议的资料。

[14] 例如：《成都市村镇房屋产权产籍管理暂行办法》、《济南市村镇房屋权属登记管理办法》、《广州市农村房地产权登记规定》。

[15] 邹海林：《破产程序和破产法实体制度比较研究》，法律出版社1995年版，第204页。

[16] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第六册），三民书局1994年版，第194页。

第5篇：不动产产权产籍管理范文

关键词：房屋拆迁；产权；注销登记

全国城市房屋拆迁产权注销工作目前普遍存在管理迟滞的问题，权属证书出现流失、损毁或在拆迁实施单位、街道办事处以及征收办等部门散乱堆放等现象。产生这些问题的根本原因是，房屋拆迁时，人们对产权初始转移登记较为重视，但却忽视了产权注销登记，于是给一些不法分子有机可乘、制售产权证和骗取拆迁补偿款项等机会，从而影响社会的稳定。

一、注销登记办理所依据的法律规定

1、在2007年10月1日出台的《物权法》第六条规定消灭不动产物权，需要依法进行登记；第九条规定消灭不动产权只有经登记后方可生效，而未经登记的无效，但法律另有规定的则除外；第十四条规定消灭不动产物权，依法应当登记，并从在不动产登记簿记载日起生效；第三十条规定消灭物权为合法拆除房屋的事实行为，在事实行为开始起生效；第一百五十条规定消灭建设用地使用权时，应当由登记机构将用地使用权收回；第一百五十五条规定消灭已登记宅基地使用权，应当在登记处及时办理注销登记[1]。

2、《房屋登记办法》中第四十条规定在消灭登记的所有权之后，原权利人，没有进行注销登记申请，依据人民政府生效的征收决定，登记机构可以办理注销登记，并在登记簿上记载，令所有权失效。在《城市房地产权属档案管理办法》中地十六条规定产权档案管理机构需要对房地产权属变化情况加以掌握，并对有关权属档案材料进行及时补充，充分保证房地产权属现状与房地产权属档案的一致性。

二、城市拆迁房屋的产权注销登记存在的不足

1、产权注销登记申请存在的不足问题。一般情况下，城市建设拆迁房屋通常有两种方式，即产权交换及货币拆迁。该行为属于一种房地产交易，相当于在某段时间内拆迁人与产权人等特定对象间的强制易，理论上交易双方在拆除房屋之前应当钱房两清并共同申请登记，若产权人不同意时将会强制性拆迁[2]。根据房屋登记办法规定，房屋产权注销的申请由所有权人进行，然而在没有有效的制约措施下，在房屋拆迁后，没有人主动申请房屋产权注销。并且开发公司拆迁房屋遗留的产权注销历史问题，更形成无人问津的陈年旧账。

2、对不申请注销的制约存在的不足。拆迁主管部门对于城市建设中新的拆迁征收项目，仍然进行项目拆迁验收，土地部门和登记机构依然颁发土地证和预售许可证，从而影响到国家税收政策的执行 。对于事实已拆迁，却多年为注销而引起的遗留问题不加重视。导致出现“前未注销清，后面注销乱”的混乱现象。

三、城市拆迁房屋产权注销登记的具体措施

1、对于池州市的产权注销登记工作，可以采取首先由该市房产管理局出台《关于做好拆迁后房屋产权注销登记工作的通知》等规范性文件，选择一种在签订拆迁补偿协议时，由拆迁人将权属证书收回的方法，在拆除房屋后并由拆迁人单方面主动申请，并通过档案馆直接将产权登记注销，然后将注销凭证颁发给拆迁人。第一，在申请拆迁项目报结之前，拆迁人应当先在产权档案馆，将房屋权属证书原件以及申请房屋注销登记权证等一式三份提交给相关人员，以便办理所拆除房屋的注销登记手续。第二，在核准拆除房屋注销登记之后，产权档案馆出具“池州市房屋注销登记凭证”并将盖章确认的两份权证清册返还给拆迁人。并注意清理相关的实物档案及电子档案。这种建立在产权管理、档案管理以及地理测绘信息管理基础上的产权注销登记方式，具有较高的办事效率。

2、对于池州市的产权注销登记，还可采取首先由地方颁布《池州市城市房屋拆迁管理办法》，规定由市房产行政主管部门对拆迁范围内的房屋所有权属进行详细审核，待审核通过后，才能给所有人予以补偿 。在结束拆迁后，通过市房产行政主管部门由拆迁人办理房屋产权注销登记手续，从而注销产权。

3、对于池州市的产权注销登记，亦采取将产权注销、档案馆产籍注销以及测绘部门图籍注销同时进行的方法。一是，由池州市的区政府去图测绘公司对所拆迁房屋申请测绘，将拆迁范围进行图籍界定，并且重要建筑物通过影像资料的形式加以保存。二是，由产权档案馆详细查询所拆迁范围内房屋的产权档案，并向区政府提供明细查询汇总表。三是，在签订协议和实施补偿之前，由区政府将权属证件提供给登记中心，并由登记中心对证件进行核验并确认，然后决定是否进行产权注销申请。最后，注销登记由市房产登记交易中心办理并核准，并出具“池州市房屋权属注销登记证明”作为补偿的凭据和备案。若出现由于档案缺失而无法对权属证件进行核验及注销的问题，可以由房屋所在地区向市重点办集体上报，然后由市重点办集体加以分析研究再作出相应决策。关于测绘服务的收费问题，在对拆迁范围进行图籍界定的测绘时，应当按照减半的收费标准来收取。

此外，对于城市过去拆迁房屋遗留的所有权人没有申请产权注销登记的情况，根据生效的拆迁协议文书，登记机构可以将其在登记簿上记载，并将原所有权收回或公告作废。

结束语：由于大量的城市房屋需要拆迁，然而却存在没有人主动去申请产权注销的问题，所以导致产权以及产籍等管理方面出现了许多问题，给国家的限购政策、税收政策等带来了严重的影响。因此，应当依法规定拆迁人主动办理房屋拆迁的产权注销登记，从而充分保证房地产权属现状与房地产权属档案的一致性。（作者单位：安徽省池州市房地产交易中心）

参考文献

第6篇：不动产产权产籍管理范文

内容提要： 我国《物权法》第二十一条规定不动产登记机关登记错误，致他人损害，登记机关应负赔偿责任。文章认为这一规定原则，应当予以细化。文章认为不动产登记机关的赔偿责任性质定位于民事责任有利于对受到损害的合法权益的保护，不动产登记机关的赔偿责任归责原则应采过错责任原则，文章还列举了不动产登记机关应承担赔偿责任的情形，并建议在制定不动产登记办法时列入。

编者按：为维护国家的基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属、发挥物的效用、保护物权，我国《物权法》于2007年3月16日颁布并将于10月1日生效。为些，本刊特编发海南大学部分学者的论文。这些论文分别从不同的视角，就物权的限制、不动产登记机构的赔偿责任性质、归责原则、不动产善意取得、权利质权以及船舶抵押权等问题进行阐述，并提出了自己的见解，相信对于正确理解、适用并进一步完善物权法律制度具有一定的意义。

我国《物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这标志着我国不动产登记机构在进行不动产登记时，如果登记错误，导致物权及其利害关系人之损害，登记机关要承担起赔偿的责任。这对于保护登记物权人及其利害关系人的合法权益，确保登记的资料的正确和登记的效力，维护交易的安全都有着重大的制度保障价值。

然而，我国《物权法》第二十一条之规定过于原则和粗放，所有的价值意义更多地体现在宣示层面。从裁判层面而言，它远不能满足司法裁判之需。好在《物权法》第十条已规定在先：“？？登记办法，由法律、行政法规规定。”我国物权法于2007年10月1日生效，物权法之施行，离不开不动产登记制度，由此来判断，我国不动产登记办法当已在制定之中并应当在2007年10月1日前颁行。故过于原则、粗放、落于宣示层面的不动产登记机构的赔偿责任将纳入更具操作意义，能充分司法裁判内容的不动产登记办法自是当然。本文拟就不动产登记机构赔偿责任的性质定位问题、归责原则问题、赔偿机构的赔偿情形等问题进行必要的阐述，以有益于我国不动产登记办法的制定。

一、我国不动产登记机关赔偿责任性质应定位于民事责任

不动产登记机关赔偿责任的性质决定着赔偿的归责原则，赔偿原则以及受到损害的物权人及其利害关系受救济的范围和程度等诸多方面，也决定着赔偿规范体系是否科学，以及如何规范和展开的问题。我国有相当多的省市，如：上海市、深圳市、武汉市、福建省、山东省、吉林省等，在物权法出台之前，就土地或房产发生的过户登记、他物权登记等具有物权性质的登记，制定了地方性法规、规章。在这些地方立法实践中，对登记机关登记错误造成物权人或利害关系人损害，其赔偿性质不统一，如《福建省土地登记条例》第四十四条[1]、《贵州省土地登记条例》第三十二条等明文规定，依照国家赔偿法规定负责赔偿，此系国家赔偿性质无疑。有相当多的省市，如：《上海市房地产登记条例》第六十一条[2]、《深圳经济特区房地产登记条例》第五十九条，则规定登记机关应负赔偿责任，此类规定，未明确其责任性质是民事责任。但结合司法实践来看，受到损害的物权人将不动产登记机关作为民事被告，制成民事诉状，诉至人民法院，人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序进行审理并以民事判决书之方式判令不动产登记机关赔偿受到损害的物权人之损害的情形来判断，此系民事责任性质应是不争之理。学界也极为关注不动产登记机构赔偿责任的性质，但学界对此问题的看法也有分歧。一种观点认为，由于我国办理不动产登记事务的机关属于我国行政管理机关，其以国家的公信力为基础为当事人提供不动产交易安全保障，所以在它因行使职权而给当事人造成损害时应承担的是国家赔偿责任。因此“因登记机关的过错，致不动产登记发生错误，且因该错误登记导致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相应规定承担赔偿责任”[3].另一种观点认为，登记机关错误登记而给当事人造成损害的行为侵犯的是当事人的民事权利，这属于民法领域中的侵权行为，因此，登记机关承担的赔偿责任应是民事侵权责任。已有的实践和学界观点的两面性，折射出对赔偿责任性质认识尚未达成共识。由此观之，不动产登记办法之制定究以赔偿责任性质为国家赔偿抑或民事赔偿之定位颇值得推敲。

笔者认为，我国不动产登记机构赔偿责任性质宜定位于民事责任性质。其根本原因在于不动产登记虽是由土地管理部、房产管理部门等行政管理机关作出，带有浓厚的行政色彩，但是不动产登记行为其本质是物权变动行为，属私法性质。登记机关及其工作人员所为的登记行为系私法行为的延伸或者说是为私法行为服务并附着于私法行为，因此，登记机关及其工作人员因错误登记引起的损失，是民事侵权的类型之一。只不过此种侵权在主体上具有一定的特殊性而已，但不能因为此类侵权主体的特殊性——国家机关及其工作人员，而改变其民事责任性质。其次，将不动产登记赔偿责任定位为国家赔偿责任不利于保护受损害的当事人的合法利益。国家赔偿必须要有明文规定才能索赔，法无明文规定国家不承担赔偿责任。而我国《国家赔偿法》尚未将其纳入到国家赔偿的范畴。根据《国家赔偿法》第二条规定：“国家机关和国家工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”国家赔偿以违法为前提，如果登记机关及其工作人员作出登记行为时有过错，并造成了当事人的损失，但是其行为本身却不违反相关法律规定。在此种情形下，受到损失的物权人及其利害关系人就无法通过国家赔偿的途径谋求救济。《国家赔偿法》规定的赔偿是名为赔偿，实为抚慰或者补偿，不具有民事赔偿的填补性，故国家赔偿的赔偿数额仅限于直接的损失，当事人的间接损失，如预期的利润则无法获得赔偿。此外，国家赔偿采用的是行政赔偿程序，而行政赔偿程序则存在一个先行处理程序，即赔偿请求人要求赔偿应当先向赔偿义务机关提出。如果赔偿义务机关逾期不赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议，请求人再提起行政诉讼。该种救济模式，无端增加了救济的程序、难度和成本，使赔偿救济成为畏途。但是，如果将不动产登记机关登记错误引发的损失而承担的责任定位为民事责任性质，那么，由于民事责任功能在于救济被侵权的权利回归到权利被侵犯前的完满状态，使权利人遭受的损失能得到充分的填补。因此，受到侵害的权利人之直接损失和间接损失均会得到赔偿。将其定位为民事责任，则适用民事程序，权利受到损害者则可以直接提起民事诉讼，无须行政处理在先，程序减少了，救济变直接了，获得赔偿之成本、时间均会大大下降或减少。司法实践也印证了上述的分析。因此，不动产登记机构的赔偿责任定位于民事责任，更利于保护受害人的合法权益。

二、不动产登记机构赔偿责任的归责原则应采过错责任原则

第7篇：不动产产权产籍管理范文

    房地产的登记使房地产物权的设立、变动等具有了公信力。所谓公信力，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权变动相同的法律效果。这就是说，凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人时，都应当推定其具有善意，其所进行的交易都应当得到法律的保护。即使在某些情况下由于登记发生错误，出现登记权利人与实际权利人不一致的现象，第三人因为相信登记而发生的交易仍然应当受到保护，以此保护善意第三人的利益并维护交易安全。这就是法律赋予的不动产登记的公信力。

    法律赋予登记以公信力的主要作用在于，一方面有利于维护正当的交易安全；另一方面，公示和公信制度对于鼓励交易具有极为重要的作用。

    二、房地产登记的效力述评

    关于登记的效力，大陆法系国家主要有两种不同的观点：即登记要件说和登记对抗说。德国民法采取登记要件主义，此种主张认为不动产物权的变动，必须进行登记。如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。这种立法一般也称之为登记生效主义。

    法国和日本法主要采取意思主义，认为当事人一旦形成物权变动的意思表示，便可产生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行公示前，物权的变动不能对抗善意第三人。根据意思主义，物权变动仅依当事人的意思表示即可成立，无须完成公示，并以意思表示完成的时间为变动标准。它认为登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。这种立法一般也称之为登记公示主义或登记对抗主义。

    我国立法过去一向采纳登记要件说，认为不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。例如，《担保法》第41条规定：“抵押合同至登记之日起生效。”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”

    这种立法例遭到我国学者的广泛批评。许多学者认为，我国立法应当采纳登记对抗主义。第一、采登记对抗主义，有利于充分地鼓励交易。因为登记对抗说的实质在于，承认当事人之间只要对物权的设立和移转达成合意，只要这种合意不违反法律法规的强行性规定和公序良俗，即便没有完成登记手续，也应当认为合同已经生效，当事人可以在事后补办登记手续。这就可以促进交易发展。相反，如果采登记要件说，则即使当事人之间达成了合意，也将因为没有办理登记手续，而使合同被宣告无效，这就不利于交易安全的保护。第二、采登记对抗主义，可以较为有效的防止特定物的一物二卖。因为采登记对抗主义，所有权在按合同约定转移给买方后，卖房纵然仍占有标的物也无权处分，否则买方就可行使所有权以追究卖方和恶意第三人的侵权责任。第三、登记对抗主义为多数国家所采用，符合当前的立法趋势。

    而采纳登记生效主义，虽有利于进一步强化登记的效力，并能够简便处理产权纠纷，但从理论上看它存在着缺陷。第一、登记是针对民事权利的变动而设定的，是与物权的变动联系在一起的，它不是针对合同行为，而是针对物权变动所采取的一种公示方法。因此除非法律有特别规定，登记仅针对权利的变动而并不针对合同行为。第二、依照登记要件主义，只要未经登记，让与人就仍然享有所有权，也就有权将标的物第二次让与他人，而且两次让与都不违反所有权和债权的要求，都是合法有效的。如此不仅对卖受人保护不力，而且容易助长出卖人滥用所有权，违反诚实信用原则进行投机取巧。第三、从实践来看，采取登记生效主义，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会出现以下几方面的问题：其一，不利于保护善意一方当事人。其二，绝对适用登记生效主义，不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。总之，我国物权法不应采纳登记生效主义而应当采纳登记对抗主义。

    然而，笔者认为，登记对抗主义在法理上也有其缺陷。按照登记对抗说，未经登记的物权也可以通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行公示前，物权的变动不能对抗善意第三人。然而，民法上的基本权利，区分为支配权和请求权两大类型，其中支配权以权利人自己的意思形成和贯彻作为实现权利的充分必要条件；而请求权的实现不但需要权利人自己的意思，还需要相对人予以配合（即给付、履行）的意思，如果没有相对人的这一意思，请求权断不会实现。因此，这种可以依据权利人意思独断地实现的支配权，在法律上被称为绝对权、对世权、排他权等；相反，只能向相对人提出请求、只能对相对人发生法律后果的权利，被称为相对权、请求权、对人权等。从权利的性质可以看出，支配权的效力要比请求权强硬，其法律上的效果表现为支配权的优先性和排他性。如果一个物上既负担支配权又负担请求权，一般情况下支配权优先实现，这就是支配权的排他性和对世性。物权在法律上属于支配权，债权在法律上属于请求权。因此，一个标的物上同时存在物权和债权时，物权一般优先实现。依上述登记对抗主义，当事人一旦形成物权变动的意思表示，便可产生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行公示前，物权的变动不能对抗善意第三人。试问，如果物权的变动不能对抗善意第三人，其对世性、排他性又体现在何处呢？如果没有了对世性与排他性，还是真正的物权吗？毫无疑问的是，抵押权作为担保物权的一种，也应当具有物权的基本属性。如果抵押权成立后不能使抵押权人享有优先受偿权，抵押权的存在还有何意义？

    因此，我们认为，登记要件主义固然有其缺陷，登记对抗主义也并非完美无缺。较为合理的做法是区分物权与请求权的不同性质与特征，区分抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效。即抵押合同订立以后，虽没有进行抵押物的登记，但抵押合同仍然有效，只是抵押权尚未成立。此时，抵押权人有请求对方协助登记的权利，但尚没有取得可以对抗第三人的抵押权。如果抵押合同不能生效，就会对当事人没有约束力，那么当事人不履约就不是违约，就不能承担违约责任。实践中，如果依据我国担保法的规定，下面的问题就无法回答：如果没有登记的抵押合同无效，那么为什么法律还要求当事人去登记呢？合同在登记之前是无效的，当事人为什么要接受它的约束呢？所以担保法的规定，既违背了物权与债权相互区分的法理，也造成了鼓励当事人违约的消极后果。另外，合同应该履行不等于合同能够履行和已经履行，因此，订立合同不能表示交易目的肯定能够实现；但是，法律必须促进交易目的的实现，其手段就是必须让合同生效，产生对当事人的约束力。所以，我们既要承认未经登记的抵押合同有效，同时又要否认抵押权的有效成立。在建立不动产登记制度之后，抵押权的设定就会出现两个法律行为同时作为根据的情况。其中，当事人之间为设定抵押权而订立的合同，只能在当事人之间产生请求权的约束力。而不动产登记才是抵押权设定成功的表征，登记之后，才能依法认定抵押权有效成立。也正因为请求权只是在当事人之间产生约束力，对第三人并没有约束力，所以抵押合同成立及有效不必以不动产登记作为必要条件，合同的成立也不必进行公示。但是，合同的成立有效，不是物权有效变动的充分条件，不能因为合同成立有效就自然发生物权移转的后果。在法理上，这就是债权行为的有效不能自然发生物权变动行为有效的规则。

    三、房地产抵押登记的效力

    综上，笔者认为，抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的成立与生效与抵押权的成立与生效应严格区分。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生；抵押合同的生效并不当然意味着抵押权的成立，登记才可产生抵押权的设定。因此，在抵押登记主义条件下，登记应为抵押权成立的条件，而不应为抵押合同的生效条件，一般而言，抵押合同应自签订之日起生效。

    反观我国《担保法》第41条规定，该规定认为，对于以法律规定必须进行登记的财产签订的抵押合同，抵押合同自登记之日起生效。该规定势必将抵押登记请求权的行使置于非常尴尬的境地，不能有效的保护债权人的利益，使双方设立抵押合同的意思难于实现。因此，未来立法应将抵押合同的成立与生效与抵押权的成立与生效分割开来，并对登记请求权明确规定。

    所幸的是，有关司法解释弥补了上述立法的缺陷。最高人民法院2000年颁发的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第56条第2款规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”可以说该规定在纠正担保法上述规则方面做出了十分积极的努力。从法律条文上看司法解释的内容与法律规定的内容不一致，它的基本要求是，抵押合同签订虽然没有进行不动产登记，但是有过错的抵押人应当承担赔偿责任。这种做法符合物权与债权相区分、物权变动与物权变动的法律根据相区分的法理，也符合正在进行的物权法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承担责任，就首先要承认抵押合同的约束力，这实际上就是承认了抵押合同作为物权变动根据之一的效果。这一点是非常合理的。当然，该司法解释并没有解决司法实践中争议颇多的抵押合同的成立生效与抵押物的登记之间的关系问题。对此，我们的观点是，要分清物权与请求权的区别，区分抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效的不同。

第8篇：不动产产权产籍管理范文

关键词：房地产登记簿管理

随着科学技术的进一步发展和法律法规的相关配套的实施，我们的社会观念也会随之发展。在人们社会观念发展的促进下，我国各项管理制度遭到越来越多的质疑，房地产登记簿的管理在一些方面也引起了人们的关注，对房地产登记簿的管理方式与方法进行必要变革也就变得势在必行。

房地产登记簿是对个人或集体房地产进行有效管理的重要凭证与依据，对实现房地产管理的规范化和制度化具有非常重要的作用。所谓房地产登记簿，指的就是有国家相关不动产登记机构依据相关的法律法规并经相应的程序和标准来记录不动产（房地产）标示及其附着其上的物权状况由具体管理部门进行登记并由此产生法律效力的文件。

1 房地产登记簿管理改革的必要性

房地产登记簿作为国家机关重要的法定文件和重要资料，影响重大，为了有效的管理房地产登记簿，我国《物权法》第16条第2款规定：“不动产登记簿由登记机构管理”。因此，我国房地产登记簿的保存是由房地产登记机关进行的。然而《物权法》只规定了保管单位，但是对于保管期限并未做具体的规定，在房地产登记簿的保存过程中，可能会发生一些意外，这样就涉及到了房地产登记簿的保管在出现意外时如何进行法律责任的界定以及重办与补办的问题。我国《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第16条第2款明确规定：“城市房屋产权档案必须长期保存。如果发生丢失或者损毁时，应当及时采取补救措施。”按照这一暂行办法的规定，对房地产登记簿的管理不仅涉及到管理部门，也关系到房地产权的所有者。在管理层面，相应的管理机构必须对房地产登记簿相关档案进行长期的妥善保管。在所有权人层面，一方面必须做好房地产登记簿的保管工作，另一方面还必须当登记簿发生丢失或损毁时及时到相关管理部门进行补办。由此，我们不难看出房地产登记簿在管理和使用中的极端重要性。这种重要性既体现在国家管理要求的严格上，同时也体现在登记簿对所有权人的重要性上。因此，对于登记机关而言，如何更好的进行房地产登记簿的管理就成为其工作中的一个重点和难点。随着《物权法》在我国的颁布和实施，公众房地产权的申请和登记数量持续增加。在此情形之下，单纯依靠国家的房地产登记机构工作人员的工作来满足社会大众查阅、核对以至补办房地产登记簿的工作已经很难实现。这样一方面给工作人员带来较大的工作量，另一方也难以满足公众的查阅需求，还有就是也不利于房地产登记簿的永久保存。

房屋登记簿作为房屋真正的“身份证”是所有者对于房屋拥有所有权、使用权等各项权利的“通行证”，但是伴随着人们对于房地产登记簿的管理中存在的诸如保管、重办、补办、查阅以及电子化变革产生的种种质疑，房地产登记簿的管理的变革势在必行。

2 房地产登记簿管理的变革途径

房屋登记簿要想真正凸显出其重要性和作为房屋真正“身份证”的身份，必须在对其管理中适应社会发展的大趋势和满足人们对其需求。为此，我们对于房地产登记簿的管理提出以下几点改革途径：分级保管、正副本管理、审核验证查询制度、电子化转变。

2.1 分级保管 在房地产登记簿的管理改革中，首先就应该对其保管的方式与方法进行改革。目前我国的房地产登记簿的管理模式多数仍是传统的混合式管理，这种管理模式一方面造成了登记簿保管中的混乱，另一方面也不利于对其进行分门别类的科学管理。正是看到了混合式管理的诸多弊端，许多房地产登记簿管理机关正在努力实行更为科学的分级保管。所谓分级保管，指的就是管理人员按照房地产登记簿的保管年限进行科学的划分，将不同年限的登记簿进行分门别类的处理与保管。分级保管这一模式是在充分借鉴国外（特别是法国）不动产登记簿的先进管理模式提出并发展而来的。其具体做法如：房地产登记人员并不需要将保管部门提供给自己的各种等级文件逐一进行妥善保管，而是只需对五十年以内的相关公示文件进行保管即可。在保管年限介于五十年与一百年之间的文件，登记人员只需将其交由专门的保管部门进行保管即可。而对于那些保管年限超过一百年的文件，则应交由省级或国家级的档案馆进行专门管理。借鉴国外的这一先进经验，我国房地产登记机关在房地产登记簿的管理中同样也可以对其接受的房地产登记簿按照一定的年限进行划分，将一定年限以上的房地产登记簿移交给专门的国家机关进行妥善保管，房地产登记部门只需保管部分保存年限相对较短的房地产登记簿即可。此外，为了进一步保证房地产登记簿安全妥善的保存，房地产登记簿保管部门还需要设置专门的房地产登记簿保管库房并且采取。

2.2 正副本管理 为保障房地产登记簿的安全，登记机构在制作房地产登记簿的时候制作房地产登记簿正本和房地产登记簿副本，将房地产登记簿正本和房地产登记簿副本分开保管。一旦房地产登记簿发生损毁或遗失等意外时，登记部门就应该根据当时登记所留的副本进行登记簿正本的补办工作，并且在补办完结之后还应及时告知房地产登记簿权利人。当房地产登记簿正本和副本用纸发生损毁或样式需要变更时，登记部门要按照具体要求并严格依据原始信息进行正副本的重办工作。

2.3 审核验证查询制度 房地产登记簿是体现房地产及其权利事项信息的确定性载体，为适应登记公示的实体规则，房地产登记簿必须能为社会公众了解、知悉、查阅和复制，这体现了登记簿的公开特性，也即学理中所谓的“形式公示”，以与实体法中的公示相区分。不过，房地产登记簿同时牵涉权利人的财产信息，具有一定的私密性，在公示和保密这两种矛盾的利益和价值之间应何去何从。针对这种情况，在房地产登记簿查阅方面我们建议审核验证查询方式。首先，界定查阅主体。其次，现场、网上审核查询制度。建立现场和网上查询两种机制，两种机制均建立固定的查询申请模式，申请人按照查询申请要求提供相应的查询资料，登记部门予以审核查询资料，审核合格开放查询权限。最后，房地产登记簿被查询后登记机关采用一定方式例如短信通知等方式告知房地产权利人其登记簿于何时被何人进行了查询，以保障房地产登记簿权利人的合法权益。

2.4 电子化转变 上世纪90年代后，中国大力发展了通信和信息联网的基础设施建设，21世纪是信息时代，在这个高科技的信息时代，什么都已走向电子化。也正是在这一背景下，房地产登记簿的管理必然也要朝着电子信息化管理的方向迈进。电子信息化管理必须依托完善的管理平台，就房地产登记簿管理而言，首先就必须建立公共查阅平台和档案管理平台。通过这两个操作平台作用的充分发挥，最大限度的满足公众查阅以及档案管理的需求。在建立以上两个平台的过程中，尤其要注意电子信息录入的科学性和规范性。电子信息化管理最基本的依托就是数字化，因此，要努力将房地产登记簿的相关信息进行数字化处理，保证其能方便的进行查阅和管理，而这也是房地产登记簿电子信息化管理的关键所在。

随着我国社会主义市场经济的日趋发展和不断完善，法律法规相关的配套相继实施，人们的社会观念也在不断的发展，房地产登记簿的管理也会日益完善。总之，房地产登记簿的管理的变革是一项复杂的系统工程，绝不可能一蹴而就，毕其功于一役，房地产登记簿的管理工作必然会随着我国经济和社会的发展不断引向深入和完善。

参考文献：

[1]林少凤.《广州市房地产权属登记之探讨》，《房地产导刊》2008年第6期.

第9篇：不动产产权产籍管理范文

关键词：地理信息 云平台 房地一张图 信息化

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）09（a）-0024-01

如果说《国土资源信息化“十二五”规划》拉开了全国国土资源“一张图”工程建设的大幕[1]，那么在去年的苏州工业园区中新联合协调理事会第15次会议上，中新双方政府首次把智慧城市建设纳入战略合作内容，则是启动了工业园区“房地一张图”建设的引擎。该项目在“智慧园区”总体框架下，对国土资源“一张图”的顶层设计进行了扩展和补充，结合地产毗连房屋的管理实际，创建房地业务模型与数据模型，建立核心数据库，搭建综合监管与决策平台，聚合数据资源，促进了政府效能和公共服务能力的提升。

1 顶层设计实现全生命周期管理

园区“房地一张图”平台遵循“统一规划、统一标准、统一管理、统一平台、资源共享”的建设原则，按照全生命周期管理要求，建立房地一体的生命周期业务模型和全过程业务数据关联关系流，优化、重组和再造各板块内部以及板块与板块之间的业务流程，打破各个管理主体、各个管理环节存在的鸿沟壁垒，实现数据的互联互通，从土地利用总体规划开始，对土地征收、土地储备、土地供应、土地登记、土地利用、土地监察等过程，以及房屋的建设、交易、使用、维修直至毁灭并重新收回土地为止的完整生命过程进行管理。

2 构建“全、通、新、用”的数据中心

园区“房地一张图”平台基于统一地理空间框架，制定了包括基础地理数据规范、电子地图数据规范、数据交换标准、数据库标准等系列规范标准，建立了包括基础地形、数字正射影像图、地名数据库等基础数据库和包括土地利用总体规划、土地征收、土地供应、土地登记、土地利用、房产产权产籍等业务数据库的多源、异构、全过程、全要素数据中心。数据具有“全、通、新、用”的特点。“全”，覆盖所有涉及的业务数据；“通”，实现所有业务无缝管理、所有数据互联互通；“新”，源自生命周期循环的内动力，实现业务数据在生命周期不同环节的产生、流转、更新和共享的常态化与自动化，保证其数据的准确性和现势性；“用”，所有管理行为在统一平台上协同办公。

3 业务模型生态化、提升公共服务水平

园区“房地一张图”平台是在理顺各业务数据之间的生态关系、统一数据标准基础上，创建“一个平台”、多图一库管理新模式，这是管理理念和手段的升华。在“房地一张图”平台上，我们可以完成从土地征收转用到地类变更，从用途管治到用地审批、从土地供应到合同签署、从土地登记到商品房预售、从在建工程抵押到颁发房产权属证书，实现了批、供、用、补、查、房屋管理各个业务应用系统数据的实时更新和统一标准下的信息共享，整个管理工作的过程和结果全在“房地一张图”内循环，实现了业务操作模块化、业务数据关联化、平台服务阳光化，完全杜绝了人为因素，极大提升了公共服务水平。

4 “房地合一”推进不动产统一登记

园区开发建设以来，通过实践和积累并积极借鉴新加坡先进经验，创造性地建立了地产毗连房屋的房地产登记管理体制，初步形成了一套有自身特色的“房地合一”管理新模式。基于该模式，“房地一张图”平台对房地管理业务流程重组、再造，将房地信息统一管理、集中存储，同时将房地数据通过空间位置和业务纽带有效的融合在一起，并以专题图的方式表现出来，便于决策者看清现状、发现问题，实现了“以数管地”、“以数管房”到“以图管地”、“以图管房”、“房地合一”的转变，推进了工业园区不动产统一登记的实施。

5 “三规合一”促进经济协调发展

自1996年开始，苏州工业园区就开始着手建立土地、规划等各类地理信息系统，实现了土地、规划等部门的高效运作与长效管理。如今“房地一张图”平台将土地、规划两部门的规划数据有机的结合起来，纳入统一空间库中。将城乡规划定“方位”（发展方向和空间布局）、土地利用总体规划定“指标”（建设用地规模）的协同关系在同一空间体系中展现出来。在实施过程中，根据园区国民经济社会发展规划总“目标”，按照“范围一致、总量控制、城乡统筹、布局一致”的原则，实时动态更新、逐步衔接完善，避免了土地规划、城乡规划的“两分离”现象，实现园区“三规合一”，促进园区经济高效和谐发展。

6 “多库合一”构建房地时空信息云平台

园区“房地一张图”平台以工业园区云计算中心为依托，构建园区特色的房地时空信息云平台，在私有云端汇聚业务数据库、基础地理库、三维地图库等各类数据，通过二三维可视化创新表达，直观、准确、动态地在“一张图”上反映，为行业应用、辅助决策和预警分析提供空间、时间和业务上高度协同的精细化服务。房地时空信息云平台实现了与苏州CORS平台的对接，跨平台的技术服务聚合为土地巡查、地籍调查等业务提供了高精度的空间定位支撑；房地时空信息云平台打通与“智慧规划”等强GIS部门之间的数据共享通道，实现了城市规划与土地规划，规划红线与土地预审图和地籍图等数据在时空上的一致性；在精准融合其他地理信息、法人信息和人口信息的基础上，实现了国土、房产、建设、城市管理、教育、招商等信息在空间和业务上的无缝衔接和及时共享[2]。

苏州工业园区“房地一张图”平台在实际应用中取得了显著成效，本着“信息协同、业务协同、资源协同”的目标，实现了多源地理信息与业务审批信息的一体化和业务应用系统的集成优化，形成了国土资源的合理配置和系统的整体联动，建立了基于“房地一张图”地理空间框架的数据更新机制，实现了一体化协同办公，提升了政务效能，优化了公众服务能力，对完善政务地理信息，推动基于GIS云的“智慧园区”建设具有重要意义。

参考文献