不动产管理法律法规精选(九篇)

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第1篇：不动产管理法律法规范文

关键词：不动产,物权,不动产登记制度

不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。

一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。

第2篇：不动产管理法律法规范文

不动产登记是物权法中的重要制度，它指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。实质是物权公示，指以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况，对此负有不作为义务的责任。根据物权公示原则，不动产物权发生变化时需要以一定方式公示，以便更好地发挥不动产物权的排他作用，由此产生了不动产登记制度。

不动产登记主要有“成立要件主义”和“对抗要件主义”两种范式。成立要件主义认为，不动产物权变动在登记之前只体现为债权的存在，登记之后才完成不动产物权的变动，未经登记，物权受让方只能受债权保护，而非物权保护。对抗要件主义认为，不动产是一种特定物，物权变动与债权成立同步，登记只是对抗第三人的要件。我国《物权法》颁布实施后，不动产登记的法律依据与登记效力已经明确，成立要件主义和对抗要件主义并存，以成立要件主义为法定，以对抗要件主义为例外。

不动产登记制度的意义：

1.不动产统一登记制度通过保障公民的房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，进而使得人们有长久的动力去创造和追求财富。

2.不动产统一登记制度在客观上有反腐倡廉的作用。这也正是当前公众所最为看重，寄予厚望的一点。在“房叔”、“房婶”、“房爷”层出不穷的社会现实下，公众无不期待以全国统一的不动产登记制度，让“房叔”、“房婶”们现出原形，接受公众和国家有关部门的监督。

3.不动产统一登记制度的建立，有助于帮助政府摸清全国房地产市场的基本情况，进而为国家对房地产业的宏观调控提供更为准确的事实依据。

二、现阶段我国不动产登记制度的缺陷

不动产登记是《物权法》的基础内容，但是整体来看我国的不动产登记制度是比较混乱的，虽然2007年出台的《物权法》对不动产登记做了相关规定，但这些规定都只是原则性的，6年过去了，不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等难题尚未根本解决。

（一）不动产登记法律杂乱

我国目前有关不动产登记的相关主要规定在法律、法规、部门规章、地方性法规和司法解释中，内容杂乱、不统一，甚至有的规定互相矛盾。比如主要的法律《物权法》、《土地管理法》、《矿产资源法》等，而同样关于不动产登记的行政法规也有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等，还有部门规章、地方性法规包括国土管理部门的《土地登记资料公开查询办法》、《土地登记规则》等。虽然关于不动产登记的制度规定很细致，但是却比较分散，这样不利于发挥它应有的作用。长期政出多门的不动产登记局面，一是增加了登记申请人的负担，二是增加了地方政府的财政支出，三是降低了登记效率，四是不可避免产生大量的登记瑕疵，五是不利于有关交易当事人查阅登记信息。

（二）不动产登记机关不统一

同时我国目前从事不动产物权登记的机关也有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷。

（三）登记信息查询不便利

只有将登记的信息公开，才能发挥登记公示的功能，降低交易成本，减少交易失误，提高交易效率。《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”但目前我国还没有一项不动产物权登记记录建立了全国性的数据信息交换查询系统，当事人或律师等人为了查阅某项不动产上的权属状况需要花费大量的时间。此外，一些地方的登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定，登记资料并不向社会公开，查阅手续比较繁琐。这些情况的出现主要原因是不动产登记的相关法律法规没有明确规定不动产登记信息资料必须公开，因此我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。

三、我国不动产登记制度的完善

（一）制定专门的不动产登记法作为不动产登记的程序性法律

除了《物权法》明确规定了不动产登记制度之外，各类规范性文件中也有说明，这就使不动产登记规则之间存在不协调、重复，甚至是相互矛盾的情形。基于不动产登记在现实生活中的重要性及现在的混乱局面，极有必要出台一部法律对不动产登记做出具体明确的规定，对登记的程序、登记机关的确定及其职权、登记申请人的范围、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任、登记审查的标准等作出详细的规定。

（二）统一不动产登记机构

世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等。在实践中，一般分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是以日本为代表的，行政机关负责不动产登记。当然这两种学说各有弊端，结合我国的实际情况，笔者认为实行行政机关更为适宜。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的工作，也可以提高登记的工作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这符合我国国情和民众的法律观，符合一般人的价值理念。

（三）建立公开有偿的查询制度

不动产登记信息公开既是公信力的要求，同时也是公信力的体现，社会公众应该能够知晓不动产登记的相关信息。因此建立统一的不动产登记信息公开查询制度是不动产登记的本质要求。目前国际上有很多先进的不动产登记信息公开制度，美国通过建立以互联网为基础的全国统一的不动产登记备案电子系统，将不动产的物权登记信息上传到互联网，任何组织和个人都可以通过网络有偿查询公示信息，这不仅有利于当事人的不动产查询，而且也增加了不动产 登记的透明度。我国应借鉴国外先进经验，加快建立一套比较完整的不动产登记信息公开查询制度。

参考文献

[1]王克稳.我国不动产登记中的行政法问题[J].中外法学，2012（2）

[2]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望[J].法学，2013（5）

[3]熊文钊、郭晋.论不动产登记行为的法律属性[J].法学论坛，2010（5）

第3篇：不动产管理法律法规范文

[关键词]不动产物权登记 现状 措施

一、不动产物权登记制度的法律意义

不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更,依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上,它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则,是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定,物权变动的公示方法,不动产物权以登记,即物权变更登记,为物权变动的公示方法;动产以交付,即占有的移转,为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示,是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权,具有绝对排他性效力,对物权人的物权,任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务,但如果不能从其外部察悉物权变动的征象,则会给第三人造成难以预测的损害,直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性,通过公示使物权法律关系得以公开透明,使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状,其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全,保护善意第三人的利益。

二、我国不动产物权登记制度的现状

我国迄今尚未制定物权法,也没颁布专门的不动产登记法,有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释,不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立,而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题如下。

1.登记的法律依据不统一。不动产物权登记,通行的做法,实质上依据一国民法典之有关规定,程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规,如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,政出多门。

2.登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同,我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记,相应地,我国不动产物权登记的机关也有六家之多,分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一,损害了登记制度的基础权威。

3.登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述,世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力,而我国现行法不区别不动产物权变动的原因,而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定,凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定,均为无效。这一规定,是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定,继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权,而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如,1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定:“新建房屋,应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是,如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权,那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有,就很难作出合理的解释了。

4.绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力,我国立法一向采纳登记要件主义,如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》,以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法,不动产所有权的取得、消灭和变更,非经登记,不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法,有利于保护原所有人的利益,并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是,绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中,如果将登记要件主义绝对化,对因各种原因未登记的交易一概宣布无效,就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。

5.把登记作为不动产物权移转合同生效的要件,混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定:“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定,不动产抵押合同必须登记才能生效。同样,我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效,如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定:“签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,末办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。

三、我国不动产物权登记制度有待完善

目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求,亟待完善,笔者以为,应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善:

1.通过物权立法,统一不动产物权登记的法律依据,消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。

2.制定不动产登记法,规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格,以及登记程序等,从程序上完善不动产物权登记制度。

3.统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记,是维系现代财产秩序非常重要的一环,具有技术性、专业性的特点,只有由专门机关专司其职,才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关,统一管辖不动产物权登记工作。

4.登记机关对不动产物权登记申请,实行实质审查主义,以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误,给当事人造成重大损害的,应负赔偿现任。

5.在登记的效力上,区别不动产物权变动的原因,规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的,实行登记生效主义,非经登记,不生不动产物权变动的效力;对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的,则不以登记为生效要件,但在登记之前不得处分已取得的不动产物权,理由如前所述,在此不再累述。

第4篇：不动产管理法律法规范文

与土地管理法律不衔接。现行土地管理法律对使用土地、土地登记等方面都作了明确规定。土地调查是查清土地资源和利用状况的基础和必要手段，海域使用权证书换发国有土地使用权证书如果没有经过土地调查，就无法准确确定填海形成土地的面积和四至范围。填海后形成的土地就是现有土地的一部分，需要在土地利用总体规划中确定其地类，需要明确其用途。利用填海形成的土地用于非农业建设如何纳入土地利用年度计划统筹安排，需要慎重。建设项目可行性研究论证时，需要土地主管部门审查，提出建设项目用地预审报告；供地方案经批准后，需要市，县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，使用国有土地的，需要签订国有土地有偿使用合同或由土地行政主管部门核发国有土地划拨决定书等等。这些问题没有解决，法定程序没有履行，决定了海域使用权证书难以直接换发国有土地使用权证书，说明了海域使用管理法律法规与土地管理法律法规存在明显的脱节。更何况，海域使用权证书与国有土地使用权证书的取得要件，取得方式明显不同，《海域使用证》与《国有土地使用证》证书本身载明的事项有很大的差异性，这也决定了两证无法简单换发。

与《物权法》没有衔接。《物权法》第137条规定：工业，商业，旅游，娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标，拍卖等公开竞价的方式出让。填海造地主要是为了将土地用于工业、房地产开发等项目，依法应当以招标、拍卖、挂牌等公开竞争方式出让国有土地使用权，如果将海域使用权证书直接换发国有土地使用权证书，实际上绕开了国有土地使用权出让的有关规定，土地使用权的取得方式也就无从谈起。这不仅不利于优化市场对资源的配置起基础性作用，而且也明显违反了不动产物权取得原则，引致土地管理的混乱，对原海域使用权人合法权益的保护也十分不利，如转让、抵押土地使用权和处置地上建筑物就缺乏依据了。

与《城乡规划法》没有衔接。城乡规划法第38条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置，使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。在签订国有土地使用权出让合同后，才能领取用地规划许可证。第39条规定：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件。

签订国有土地使用权出让合同是国有土地使用权出让、取得用地规划许可证的必经程序，是以出让方式取得国有土地使用权的前提，根据城乡规划法规定，没有明确规划条件是不能签订国有土地使用权出让合同，不能出让国有土地使用权的。不能取得国有土地使用权也就是不能取得国有土地使用权证书。海域使用管理法第32条第2款直接规定海域使用权证书换发国有土地使用权证书的简易程序，既没有规定取得国有土地使用权的方式，也没有规定取得国有土地使用权证书应有的要件和程序，与城乡规划法的规定完全割裂，省略、模糊了取得国有土地使用权证书依法应当具备的要件和必经的程序，造成人们对相关法律条文的理解存在差异，同时还使换发证书工作处于被动状态。

在海域使用权证书换发国有土地使用权证书问题上，除了要明确换发要件、程序和适用的法律法规外，还要梳理一些看法，澄清一些认识：

依法管理不是附加条件。有人认为，海域使用管理法第32条第2款规定非常明确，依法应当直接换发，如果附加各种前提条件，不仅违反海域使用管理法，也违反《行政许可法》关于行政许可设定的原则，属于增设行政许可行为。

应当看到，按照土地、规划等法律操作，并非附加条件，而是日常管理的需要。之所以出现问题，实质是海域使用管理法第32条第2款的规定没有保持好与其他法律之间的相互衔接，导致实际工作中相关事项无法操作。从上面相关法律的规定看就可以知道，海域使用权证书直接换发国有土地使用权证书不仅不符合土地管理法律、物权法、城乡规划法的规定，在实际工作中也无法实施。

新增加的土地也要依法办理。有人认为，填海形成的土地不是天生的，也不是通过征收农民集体所有土地成为国有土地的，这种土地是新增加的，是新出现的问题，既然是新增加的土地，就不能利用已有土地管理的模式进行调整。我们认为。通过填海造地，已经使海域改变了自然属性，成为土地的组成部分。既是土地，就要按照土地管理法律法规来调整。

第5篇：不动产管理法律法规范文

关键词：不动产物权不动产登记的性质不动产统一登记制度

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限，使政府不去干预市场主体的具体经济活动而集中精力去做其应该做的事情。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，营造并维护市场的公平竞争环境。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

一．问题的提出：我国传统的不动产登记制度

由于历史原因，计划经济体制下不动产的财产性长期不被承认，不动产被排除在财产法之外，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，加之管理权分散，我国传统的不动产登记极为混乱。

（一）不动产登记的法律不统一

我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。仅法律就有《土地管理法》及其《实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《矿产资源法》、《草原法》、《渔业法》、《担保法》等之多,另外还包括国务院有关行政主管部门制定的登记规则,如国家土地局制定的《土地登记规则》。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，已不能满足市场经济下不动产物权变动的需要。

（二）不动产登记机关不统一

根据上述分散的法律法规的规定，土地、房地产、森林、矿产等所有权或抵押等的登记分别由县级人民政府土地行政、房产、林木、地质矿产或地方人民政府规定的主管部门行使。

在这种传统的不动产登记中，中央和地方政府各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重：当事人登记时经常要到多个部门才能登记完毕，而且效力可能不同；分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象；各登记机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。

（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定

我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被割裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷；因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。

（四）不动产登记的信息不够公开化

我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。这与物权变动的公示公信原则所要求的登记信息的充分、有效公开相去甚远。

二．重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题。

（一）传统学界观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

（二）不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对不动产统一登记的范围的研究。

1．我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。

（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。

（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。[1]（P76-P85）

2．我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。需要说明的是，“二分法”与物权的平等保护原则并不矛盾，相反，恰恰是对其的合理补充。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。只有先明确不动产登记的性质，才能制定出不动产统一登记制度的立法框架。本文所探讨的不动产统一登记制度的行政法视角正是基于这一前提之下。

3．构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。

现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以后一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据；后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。[2]（P9）笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。一般认为，行政行为是一种法律行为，它是依照行政机关的意思表示直接产生法律效力的行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为虽然也伴随一定的法律效果，但与法律行为不同，该种行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。[3]（P33）

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。

作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被；二是确认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

三．构建我国不动产统一登记制度的思考

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。以民法物权法理论为基础的典型物权的登记是准行政行为和证明行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。

（一）确立统一的不动产登记机构

不动产登记机关确定在哪一个部门,应当根据法理和国际惯例确定。世界各国或地区的登记机关,无非是司法部门和地政部门两种。德国实行的是司法部门登记的做法,他们的土地登记实际上就是不动产登记,而且这种登记仍可以为不动产的交易秩序提供由国家公信力支持的、公开的、统一的法律基础。结合我国实际情况，由法院进行登记,登记结果必然对裁判产生影响。比如由于工作人员的一些原因造成登记错误,本应承担责任。但如果由法院自己去追究,是会有一定干扰的。并且登记在我国有准行政行为的性质,登记由行政机关承担有其合理性。

笔者认为，目前以地政部门的登记为基础建立我国的不动产统一登记制度,应当说较为实际和方便操作。理由是：第一，不动产的核心是土地产权，其他不动产产权也以土地产权为基础，因此登记机关的统一，必然是以土地登记为基础和核心的统一。第二，我国自1987年开展土地登记工作以来，已基本完成城市土地和大部分农村土地的登记工作，可以说我国的绝大多数土地的初始登记工作基本完成，这为不动产统一登记奠定了基础。

在这方面有我国台湾地区的立法经验可以借鉴。台湾的不动产登记原则上是由县市地政机关办理的。从台湾目前的情况来看,由于各市县依法在辖区内分设登记机关,即地政事务所,这又大大简化了土地登记作业的流程,便利人民申请登记,符合实际生活的需要。

所以，在不动产登记制度上,我们可以充分学习台湾地区的立法经验,并结合大陆实际,不动产登记应以原土地登记部门为基础,在土地管理部门内另设机构,成立统一规范符合实际的不动产登记局。这样做的好处在于节约社会成本,便于实践操作。此外，不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。

（二）明确统一登记的范围

不动产涉及的面很广,土地、房屋是不动产,草原、林地、水库、道路也是不动产,探矿、采矿、养殖、电力和通讯等设施都涉及不动产。哪些不动产应当纳入统一登记的范围,哪些不宜统一登记,在我国现阶段应当加以区分。

根据前述准物权与典型物权的划分，不动产登记性质的“二分法”，对于民事主体之间的物权变动,如房屋所有权、土地承包经营权等，不涉及行政机关的意思表示，与行政管理关系无关，依据准行政行为属性，将其纳入统一登记范围当属无疑。但是采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源这些准物权，行政机关依行政许可等产生的物权变动，不宜纳入进来。因为这涉及到行政管理体制的改革，而行政管理体制改革本身也有一个过程，目前尚不成熟。

（三）明确不动产登记机关的赔偿责任

根据物权法和不动产登记的基本原理,登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误,也就是交易基础发生错误,当事人及其他利害关系人均可能因此而遭受损害。为了保障权利人的合法权益以及加强登记人员责任感,有必要建立权利人登记救助机制,完善登记机关及其工作人员的责任制度。

权利人救助机制已为《物权法》所确立，增设了预告登记、更正登记、异议登记制度，在此不再赘述。我们主要讨论登记机关的赔偿责任。

登记的准确、真实及完整是登记工作的内在要求。笔者认为，不动产物权登记行为给相对人造成实际损失的情况下，已完全满足行政赔偿的构成要件:从主体角度讲，不动产物权的登记工作是由行政机关而非司法机关来完成；其次，登记行为同样是一种履行行政职务的行为；第三，登记行为确实可能给相对人造成现实经济损失，且该损失属于直接损失；第四，登记行为与相对人的损失之间确实存在因果关系，登记行为是造成损失的前提条件；第五，以及不当或错误的登记，说明行政机关在履行登记职责过程中违反了对相对人应尽的义务，构成行政赔偿中的违法行为。

此外，登记机关应设立登记赔偿备用基金。从国外立法实践上看,德国和瑞士专门设立登记赔偿基金,以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害,我国也可以仿此例设立专门的登记基金。登记基金的来源应考虑：在不动产登记的业务中，将按件收取的费用，纳入不动产登记赔偿基金；登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险；登记机关可以依法设立行政追偿权，以保证有足够的赔偿基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立现代行政程序制度

1．窗口式办公

窗口式办公，就是以单独对外的收发文室为窗口受理业务，公民、法人只需将申请文件和必备资料从窗口递入，即可按规定的时限到窗口领取结果，受理人和办理人相分开，一个窗口进一个窗口出，封闭办公，集中对外。[4](P478)

2.建立不动产统一登记的信息公开制度

信息公开是行政公开的基本原则。其意义在于：一方面，公开由行政权力来源于人民这一根本性事实所决定，权力运行的全过程应当为权力的授出人——所有人知晓；另外一方面，公开也是行政权力健康运行的本质要求。[5](P21)

首先是政务信息公开。对与群众利益相关的、便于群众参与管理和监督的政务信息，逐步定期披露，既增加了政务工作的透明度，又增强登记机关的责任感。

其次是建立资料信息的可查询制度。信息公开的对象应是社会全体成员，改变目前仅是向特定群体（当事人、法官、律师等）公开的做法，体现透明化管理、为人民服务的立场；信息公开的内容应包括所有资料，彻底改变目前仅能查询或使用有限登记资料的做法，只有全面的信息才能使当事人作出正确的不动产交易决策；明确信息公开的方式，包括布告栏、咨询服务小组、网上公告等，以实现全方位、高质量的服务。

在不动产统一登记制度下，信息的公开畅通能全面保护当事人的知情权，避免造成土地和其上房屋分别抵押、重复抵押或不法分子恶意登记等现象。

参考文献:

[1]崔建远.准物权的理论问题[J].中国法学.2003,(3).

[2]郭明龙、王利民.转制与应对——论我国不动产登记瑕疵救济模式的结构性变革[J].云南大学学报法学版.2006.(5).

[3]皮宗泰、王彦.准行政行为研究[J].行政法学研究.2004.(1).

第6篇：不动产管理法律法规范文

关键词：私有 房地产 交易 法律

由于我国对于不动产的立法还存在不够完善以及房地产市场交易机制的缺陷，从而导致了房地产交易中存在法律的真空地带，无形中制造了各种法律问题和纠纷；房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 有很多房地产法律问题成为法律界争议的焦点。2003年3月《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》颁布实施后，针对于房地产开发商和消费者之间的房地产合同纠纷有了具体的法律依据使纠纷也减少了。然而在现实生活中会涉及到许多私有房屋买卖合同纠纷所存在的法律问题逐渐凸显，特别是没有办理权属证书或变更登记的私有房地产买卖合同，在认定其法律效力时较为复杂。在这里我们所指的私有房地产分为农村和城镇两方面。

一、 当前私有房地产交易中法律法规情况

我国现有的房地产法律法规体系应该从1988年《宪法》修订以后实施的《土地管理法》这一阶段标志着我国房地产立法进入新阶段，主要表现从二个方面来说明，一是保留了必要的划拨取得方式外，就是国家对土地的部分控制权；二是与市场经济开始接轨，土地的使用权可以进行公开的买卖转让和作为一种资产进行抵押；到了1990年5月国务院了《城镇国有土地使用权权让和转让暂行条例》后明确规定：“国家按照所有权与使用权分离原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度”，包括中国境内的外资公司、企业其他组织和个人均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。1994颁布的《城市房地产管理法》，应该说是房地产立法的一个里程牌，它的出台细化并细分了房地产交易立法的可能，相继出台了各种房地产管理办法和条例，特别是我国的《合同法》也开始涉及房地产方面的条例法规。但随着市场经济的迅猛发展，房地产在交易过程中出现了不少新情况新问题；还是依据十几年前颁布的法条显然是远远不够了，所以要尽快完善相关的法律法规，特别是在《物权法》开始实施后，房地产交易的权属开始发生了一些变化，这种变化也成为交易过程比如买卖合同所涉及的变量；比如房地产的所有权以房产登记为准，那么在实际发生交易后但未取得登记权属的合法利益如何保护呢，特别是在私有房地产交易过程中出现的合同的效力和登记权属的抗衡问题，都值得我们去关注和思考。

二、 私有房地产交易成立条件

首先要基于合同的有效为前提。具体包括以下几个方面：

1、签订书面合同

在私有房地产交易的过程中，首先是要签订书面合同，这是基于房地产交易的重要性和司法实践的需要，同时我国 《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。虽然从司法理论的角度来说采用口头形式也有效但是基于房地产本身的使用权的可转移特点，《城市房地产管理法》第40条和《城市房地产转让管理规定》第7条都明确的规定必须以书面合同形式。那么这从法律层面和国家政策的倾向性上来说都做也了明确的回答，就是房地产的交易必须已签订书面合同为有效途径。

2、私有房地产交易中法律主体要求

在讨论私有房地产交易的法律问题，我们必须不能回避它的主体，就是私有房地产的所有人或者买卖双方当事人必须是个人，对产权有完全的民事行为能力，除此之外国家法律明确规定了任何单位不得购买和变相购买私有房地产，如有特殊需要也要经过县区级以上政府批准方可实施。当然对于部分农村的宅基地交易国家还有相应的政策和规定如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书；同时农村居民私有房一产的交易也应经所在村民委员会同意，否则，应当认定为无效。而城市私有房地产的交易要通过当事人签订转让合同到变更权属方可有效，并且在房地产交易的过程中要确保房地产本身的合法性，房地产交易中如果出现房地产多人共同所有，应取得所有共有人的同意方可进行交易，否则是无效的。

3、交易双方的真实意愿

私有房地产的转让和交易是基于法律主客体之间的真实意愿的表达，是基于我国相关法律法规的要求，如果在交易的过程中出现一方采用欺诈、威胁、不当得利的手段，违背主体意愿而获取的房地产是无效的，这样的合同违背了意思表示真实的法律原则，这在我国的《民法通则》上有明确的论述。

三、 私有房地产交易的法律效力的确认

私有房地产交易首先是基于合法为前提，也就是私有房地产使用权取得的合法性，另外新的法律法规也进一步的明确了房地产权属已登记为准的法律原则，也就是私有房地产的交易的法律主体是基于房地产权属登记发生变更的情况下产生，那么在没有进行权属登记变更的情况下房地产使用人仍然是房产证上的登记的主体，那么合同的签定与权属的登记之间是否存在着相抵触的情况，这一点并不相抵触，合同的签立证明了房地产交易的实施但未中止，也就是在买志双方处于一个交易过程中，在交易的过程出现一方中止合同的行为，所造成的一切后果由中止方承担，而相应的房地产权属的交易也发生了中止，所以私有房地产交易的行为是一个由诸多环节组成的行为，而最终是以房地产权属的登记为最后的确认。

结束语：私有房地产的交易一定要依法办理，只有依法办理才能保证房地产交易的合法性，才能保障买卖双方的权益。

参考文献：

第7篇：不动产管理法律法规范文

根据合同法第十条的规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。要式合同，既是指法律、行政法规规定，又可以是事人约定应当采用书面形式的合同。前者称为法定之要式合同，后者称为约定之要式合同。根据合同的成立是否需要特定的形式，可将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。不要式合同，是指法律不要求必须具备一定形式和手续的合同。

二、要是合同的种类

第一种是不动产合同。关于不动产的合同，中国法律要求采用书面形式，并进行登记。按照《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律法规的规定，不动产合同未经登记的，一律不发生法律效力。

第二种是有关特殊动产的合同。特殊动产的合同，是指法律行政法规规定应当进行特殊管理的动产。如汽车、飞机等，虽然属于动产的范畴，但是又通常作为不动产来对待，在涉要式合同及上述财产的转让、出租、抵押等合同，法律要求应当采用书面形式。

第三种是有关标的额较大，又不能即时清结的涉外合同。依据中国三个涉外企业法的规定，订立涉外企业合同应当以书面形式。此外，中国法人、公民与国外的法人、公民订立的各种合同。为保证合同的顺利履行，一般应当以书面形式订立。

第四类，其他合同。如担保法上的所有合同（保证、抵押、质押、定金）、金融机构的借款合同、建筑工程合同、长期租赁合同（租赁期限在6个月以上）、融资租赁合同、技术开发合同、技术转让合同，这些合同要求必须采用书面形式；

三、要式合同的要件

第一，双方已经就合同的内容达成合意。双方通过要约与承诺的方式，已经就合同的内容达成一致，这是合同成立的实质要件，是合同成立的基础。如果双方未就合同的内容达成合意，则无论合同的形式是否符合法律行政法规的规定，或者当事人的要求，合同都不可能成立。

第二，合同一方已经履行了其主要义务。合同的主要义务已经履行，说明要式合同当事人是承认合同的存在的。并且已经进入到履行合同的阶段，不应当再否认合同的成立。合同的主要义务，就是合同中当事人所负有的基本义务，该义务的履行则视为合同已经履行。如买卖合同中交付标的物或者价款；借款合同已经支付了借款，劳务合同中已经完成了约定的工作等等。合同中约定有多个主要义务时，如买卖合同中，约定交付定金的，定金的交付也应当具有证明合同成立的效力。附随义务的履行，或者合同履行准备工作的完成，则不得认为能够证明合同成立。

第三，合同另一方接受履行。接受履行，说明其已经承认对方的履行行为是对合同的履行，这显然是以合同存在即合同成立为前提的。但这里应当注意，接受履行应当具有履行合同义务的意思，如果接受人误以为是赠与而接受，而对方则是履行其买卖合同义务而交付的，则不能认为是接受履行。

四、要式合同与不要式合同的区别

不要式合同，是相对于要式合同的法律概念。所谓不要式合同，是指当事人订立的合同依法并不需要采取特定的形式，当事人可以采取口头方式，也可以采取书面方式。不要式合同采取不特定的形式不影响合同的成立和生效。如买卖合同、赠与合同、承揽合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同都属于不要式合同。不要式合同成立、生效时间同诺成合同一样，在合意达成时合同即成立。

要式合同与不要式合同的区别的区别在于：

（1）是否应以一定的形式作为合同成立或生效的条件。法律关于形式要件是属于成立要件还是生效要件的规定，应根据法律规定的涵义及合同的性质来确定。例如《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”可见，法律对这种合同的形式要件的规定属于成立要件而非生效要件的规定。在这种情况下，当事人未根据法律的规定采用一定的形式，则合同不能成立：但有时法律规定的形式要件属于生效要件，当事人不依法采用一定形式，则已成立的合同不能生效。例如担保法规定，抵押合同依法应登记而不登记的，则不能产生法律效力，因此形式要求属于生效要件。当然对于不要式合同而言，可由当事人自由决定合同形式，无论采取何种形式，均不影响合同的成立和生效。

对于不要式合同的成立，如果法律法规、当事人对合同的形式、程序没有特殊要求，则承诺生效时，合同成立。一般情况下，承诺生效的地点为合同成立的地点。采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。

第8篇：不动产管理法律法规范文

1.不动产登记制度的概念

关于不动产登记制度的概念，不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。

2.不动产登记制度的立法意义

第一，不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下，为了表现物权的排他性并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。因此，不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而不是为了实行行政管理。

第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础。由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力，故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关，由国家机关出面承担登记责任，以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障，使登记具有为社会一体信服的法律效力，即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何，法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载，以登记簿上的记载的权利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，这种行为及其后果当然应该得到物权法保护。

第三，不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础，公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。

二、我国不动产登记制度的缺陷

综观我国现行的不动产登记的法律规范，可以用两个字来概括：“散乱”。尽管在物权法制定初期，孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中，没有一个统一的不动产登记法，且相关规定之间存在着冲突、矛盾，没有统筹协调和具体制度的统一。

1.登记机关不统一

我国目前从事不动产物权登记的机关有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定：“土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定：“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使用权。”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等，而且这些部门都具有管理不动产的行政职能。

这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费。

2.不动产预告登记制度有待进一步完善

在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现，培育良好的市场环境。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。

不难看出，预告登记制度还是有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比，我国的预告登记制度的范围相对狭窄。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较，可以看出，不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产物权变动的请求权，而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上，就显得过于狭窄了。其次，我国的《物权法》适用范围含糊不清。《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，从汉语上理解会产生歧义：到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰“房屋”呢，后一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次，预告登记的效力不明确。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见我国赋予了此请求权具有排他效力，但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定。

三、我国不动产登记制度的完善

2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条，对不动产登记进行了总的概括，但是不得不承认的是，时至今日，我国尚未建立一个统一的不动产登记制度，而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要，不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以，我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述，笔者从统一登记机关，完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度。

1.统一不动产登记机关

第9篇：不动产管理法律法规范文

一、目前房地产登记机构及登记人员的现状

1.房地产登记管理体制

按照《城市房地产管理法》第61条的规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来，我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理，其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务，各级政府的主要职责如下：在中央政府，实行房地分别管理的体制，由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定，指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府，和中央政府职能类似，也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理，负责承担省级范围内相关政策的制定，指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府，有两种模式，一种是房地合一的管理体制，目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制，目前多数城市是这种管理体制，纯土地登记业务由土地管理部门负责，但其他的房地产登记业务，如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。

2.房地产登记从业人员

据了解，绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的，这些年房地产登记业务发展很快，然而登记机构的编制基本未进行调整，许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要，各机构人员分为编制内和聘用人员两类，总体比例为1：0. 9,一些经济发达地区，房地产市场规模较大的城市，聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制，这些外聘人员工作积极性不高，人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行，近几年随着用人制度的规范，一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看，登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求，录用门槛偏低，也没有专业方面的强制要求，入职以后，也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。

二、境外对不动产登记从业人员的要求

根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究，人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究，境外对不动产登记官（不动产中最主要的是房地产，不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员）有着较为完善的培训、考试、录用制度，主要有以下几个特点。

1.登记官都是国家公职人员

具体看，主要有两类：一类是法官或司法辅助人（司法公务员），如德国和奥地利，还有瑞士的部分州；另一类是公务员，如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官（指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员），韩国为国家第5级公务员，我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。

2.登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平

由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律，因此登记官必须具备很高的法律素质，方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显，德国《司法辅助人法》规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法，然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。

3.登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作

对登记人员的培训和教育，分为任职前的培训教育，以及任职期间持续的再教育。德国司法辅助人考试的主要内容：包括提交学位论文，案例解析，还有1小时口试，最终考试及格者，取得司法辅助人文凭，之后可以向各区法院申请职位。同时必须在法院、检查院、事务所、行政机关的预备实习期为两年，然后才能进入工作岗位，正式上岗后，也要继续在岗学习，主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。日本的不动产登记官必须经过国家公务员考试，分为三类，一类考试非常难，题目相当于研究生级别，通过之后为高级公务员，担任领导职务，不具体从事登记事务；二类考试必须具备大学学历，考试包括笔试和面试，通过后会被登记在“录用候补者名单”，之后由法务省组织面试，通过后就会成为“法务事务官”；三类考试只需具备高中学历，也包括笔试和面试，通过后也成为国家公务员，其在登记所从事的是最基础、琐碎的事务性工作，一般无法担任登记官。如我国台湾考试由考试院的考选部负责，考试内容分为普通科目，主要为国文（论文与阅读测验），还有专业科目，主要包括民法概要、土地法规、土地登记实务、土地税法规。

除以上规定外，还需要具备良好的执业操守和沟通能力。如日本在面试环节主要考察人品、人际交往能力。我国台湾地区还特别规定，地政人员不仅须具备丰富的专业技术知识与能力，更需要具备热心、负责的态度与公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登记官培训考核制度的意义

近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地产权属登记管理办法》（建设部令第99号）第30条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”；《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。通过这些工作，不动产登记人员的素质已经得到了一定的提高。但实事求是地说，我国房地产登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，录用门槛偏低，临时工作人员偏多，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制,房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，应当比照国外不动产登记官制度，建立我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。

从登记实践看，作为一名合格的房屋登记人员，应当具备多方面的专业知识。首先，登记人员应当具备较强的法律素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记，还是协助法院查封、执行，实际上都要依托基础性法律关系。保证登记行为的正确，要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事（特别是合同、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次，房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋，即使法律关系较为简单的所有权初始登记，当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料，房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外，房地产登记人员根据其工作岗位的不同，还应当具备相应的计算机、档案管理等方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一体化管理的推进，房地产管理信息化水平逐步提高，房屋登记工作越来越多地需要依托房地产信息系统，需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。除此而外，从事房屋登记工作还应当具备很强的责任心和职业操守。

1.实行房屋登记官制度是完善登记制度的关键环节

房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，被登记的房屋价值量较大，是权利人重要的财产之一。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全，如果发生登记错误，不但给房屋权利人和利害关系人造成损失，登记机构还要面临行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿的风险。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的，只有确保登记机构的工作人员具备足够的知识水平、符合要求的专业能力，才能保证登记工作的真实性、准确性，从而维护登记的效力，最终实现房地产交易的安全与效率，为我国房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。

2.实行房屋登记官制度是防范登记风险的重要举措

房地产登记制度是保障房地产权利、维护交易秩序的一项重要制度。登记具有公信力，登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量，直接影响房地产交易的安全，影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计，2000年以来，全国的行政案件数量平均增长了20%，而房屋登记行政案件增长了近200%。2008年以来，房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量，在行政案件中排位第一。我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在最高人民法院出台的司法解释《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中，明确房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。《房屋登记办法》第92条规定：“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号文件，以下简称61号文件）的要求，房屋登记官可以在房地产登记机构内部审核表及房屋登记簿上签字或署名，并承担相应责任。因此，一方面登记机构要尽到合理审慎的职责，需要高素质的登记审核人员完成；另一方面，实行登记官制度有利于明确登记审核人员的责任，有利于登记机构对相关人员的追偿。

3.实行房屋登记官制度是提高登记人员素质的必要途径

长期以来，我国房屋登记机构录用人员无章可循，随意性较大。一些人员甚至未经培训就承担登记审核等登记关键性岗位工作。《物权法》实施后，特别是在制定《房屋登记办法》，以及《城市房地产管理法》修改意见的过程中，专家、学者及登记业内人士都强烈呼吁，要尽快借鉴国际经验，建立符合我国国情的登记官选拔、任用、培训考核机制。实行房屋登记官培训考核制度，对房地产登记机构从事审核工作的人员提出了持证上岗的要求。按照61号文件的要求，从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位。通过对审核人员提出要求，增强登记人员的学习主动性和动力，从而逐步提高登记人员素质和业务水平。

四、推进我国房地产登记人员职业化的初步构想

我国的房地产登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段，推进登记人员专业化、职业化是今后的发展方向。目前，房屋登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方式取得上岗证书。培训考核制度设计有以下几个特点：一是，通过考核建立登记审核人员的准入要求。参加培训考核条件有学历和专业，以及从事实务的要求。具体条件为大专以上学历，学习专业为房地产、法律、规划、建筑、土地管理、测绘、经济等，从事房地产管理、登记、交易工作满3年。或者其他专业，从事房地产管理、登记、交易工作满4年的。二是，注重培训考核的科学性和实用性。培训考核内容，结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计，主要包括房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例两部分。房地产登记制度与政策主要包括登记业务所涉及到的民法、行政法知识、房地产管理基本制度与政策、房地产登记档案管理、房地产测绘基础知识、房地产市场信息系统。房地产登记实务与案例主要包括房屋登记办法、登记实务、案例分析等。三是，保证培训考核的统一性、公平性和权威性。房屋登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核标准、统一考核题库、由住房和城乡建设部颁发统一的合格证书。培训考核的具体组织实施由省级住房和城乡建设部门负责，培训的师资必须通过住建部考试，符合相关标准。考核方式采取应考人员在计算机上答题方式，通过二代身份证识别仪对应考人员的身份进行审查，考场还采取全程录像监控。通过一系列制度设计，保证考试的公平、公开和公正。

据统计，2011年开始培训考核工作，到2012年1月30日止，全国共有21个省的21318人参加了考试，房地产登记制度与政策通过人数为7522人，合格率为35%；房地产登记实务与案例通过人数为6538人，合格率为31%；两部分均合格的人数为5358，合格率为25%。从培训考核实施的情况看，地方登记机构人员参与的积极性较高，对考试方式和内容也较为赞同，在登记机构中兴起了一股学习业务、钻研业务的热潮。

下一步，在继续完善房屋登记官培训考核制度的基础上，应当积极推进房地产登记人员职业化进程，在当前法律法规未出台的情况下，可以在以下几个方面进行探索：

一是，建立登记人员全员学习培训制度。目前只对房屋登记审核人员进行考核，并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求，建房[2009]61号文件要求，房地产登记机构的其他工作人员应当具备与其岗位相适应的专业知识，逐步建立起多层次的房屋登记人员培训考核体系。地方建设（房地产）主管部门和房屋登记机构应当从加强机构内部管理、提高登记工作准确性的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，保证全体登记机构工作人员具备和登记工作相适应的知识和能力。

二是，建立持续教育和动态管理机制。由于法律法规的不断完善，需要对房屋登记官进行继续教育，不断更新知识，提高业务水平，以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识，保证其具备符合工作要求的综合素质。

三是，严格房屋登记官签字制度。严格执行只有房屋登记官才能从事房地产登记审核工作，才能在房屋登记簿上签字或署名，同时建立登记人员的责任追究制度和职业保险制度，完善房地产登记的赔偿制度。

四是，提高房屋登记官的待遇。目前我国正积极推进事业单位改革，按照事业单位改革思路，结合我国国情，登记机构应当作为承担行政职能的机构，予以保留和加强并逐步转为行政机构。房屋登记官应当作为专业技术类公务员，实行聘任制，建立独立的退出机制和晋升系统。对取得房屋登记官资格的人员，登记机构应当在待遇、收入等方面相应提高，实行分等定级，进一步增强他们的责任感和使命感。

从长远看，房地产登记人员的职业化、专业化，以及房地产登记人员的责任和义务都需要通过法律法规的要求来明确，要加快立法进程，不断完善我国的不动产登记制度，保护权利人的合法权益，为经济社会的发展提供必要的基础和条件。