商业综合体发展趋势精选(九篇)

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第1篇：商业综合体发展趋势范文

关键词：城市化；商业综合体；视角

在建国后，特别是改革开放以来，我国的经济、政治、文化各方面都获得了较大程度的进步，特别是科学技术的不断进步极大的解放了生产力，让人们逐渐摆脱土地的束缚走向了城市，使城市化进程不断加快。与此同时，人们对生活的追求也在不断提高，此时城市化下的商业综合体是否具备一些功能来满足居民的各类生产生活的需要以及其满足的程度，这个项目值得去探究，因为这是一个涉及到多方面问题的一项工作，牵涉到不同的利益集团，处理不恰当容易造成很多的社会问题。

一、什么是商业综合体

商业综合体的概念是起源于城市综合体的概念，但两者之间有着明显的区别。城市综合体是把建筑群作为基础，将城市中的商业零售、综合娱乐、酒店餐饮、商务办公、公寓住宅五大核心功能集于一身实现节约土地、聚合功能的城市聚集体又称为城中城。而商业中和体则是将城市中的交通、商业、餐饮、居住、办公、会议、文化娱乐、展览和旅馆等与城市的生活空间的其中三项进行组合，并在各部分之间建立起一种相互依存、相互促进的一种能动性的关系，进而形成一个高效率、多功能的综合体。它具备了现代城市中的全部职能，所以又被成为“城中之城”。

二、城市化下的商业综合体的类型划分

商业综合体产生于对城市土地资源的高度集约利用的需要。因此更具其在城市核心区域和未来的核心区域中的具置可分为中心商务区（CBD）、新开发区的中心商贸区、交通枢纽和城市副中心这四大部分。四部分综合体在各自的领域发挥着各自的功能，同时这四大部分还进行横向的联系。

三、城市化下的商业综合体的特征

从城市化的角度商业综合体的特征进行归纳，可以发现此时的商业综合体具有如下的特征。

1、内部特征

城市化进程中的商业综合体其内部特征就更为具体专业。例如高科技集成设施，这些设施的应用体现出科学技术的进步对建筑形式的影响；现代城市景观的设计风格；树型的道路交通体系；大空间的尺度

2、外部特征

商业综合体所具有的外部特征主要是各类综合体在功能上的复合性，以便实现生活和工作配套运营体系，做到各项功能密切联系；交通上的高通达性，不只是实体的各类道路交通，还包括信息网络的高通达性；建筑上的集约性和高密度性；风格上的整体统一性等特点。

四、城市化中商业综合体的存在问题

1、对城市化中的商业综合体功能的认识不足

由于商业综合体是最近几年兴起的一种发展模式，人民对这个发展模式的认识还处于表层阶段。只是简单的理解为把各个商业连在一起就是商业综合体了。事实上，商业综合体的功能远不止是各类商业功效的叠加，它是一种复合型功能的表现形式。

2、城市化中的商业综合体的开发模式单一

当前的商业综合体只是单纯的以商业为主进行开发，而且是更侧重于对实体商业的开发，造成大量的城市用地被占用而用在休闲、娱乐等综合体方面的比重不大，这不仅是存在规划中的漏洞，还有一部分是开发商的原因，他们追求的是在最短的时间内见到效益，对那些投资大，回收资金慢的项目不感兴趣。

3、城市化中的商业综合体的规模划分

在城市这个综合体中，如何对有关商业综合体的规模做出明确的划分不是一件容易事，商业综合体涉及到多个方面的商业形态和商业类型，在这些业态中，有很多个体的边界范围是模糊的，还有很多商业的业务性质是一种无形的工作活动，其工作范围会涉及到很多方面，但其规模就很难进行界定，这么多的不确定因素最终导致了对商业综合体难以进行规模的划分工作。

4、城市化中的商业综合体的业态融合问题

前面又讲到商业综合体是一个包含多个城市功能的综合体，这些功能在发挥城市职能的过程中，必然会与其他城市功能相交汇，这就会出现不同的商业种类和不同的商业形态相互融合又或者相互排斥的情况。如何做到各类商业和各类商业形态的共生这是摆在当前发展商业综合体有关部门面前的一个难题。

5、城市化中的商业综合体的交通体系选择混乱

交通体系的选择和确定都会影响的城市化中的商业综合体的发展方向。当前各地对道路交通的进行设计和施工时所选取的方法和依据的交通体系各不相同，这样既有可能造成道路交通系统道路功能的浪费，又存在着道路的承载力过度的可能性。在这种混乱的交通体系下，商业综合体的功能发挥也会受到一定程度的影响。

五、城市化下的商业综合体的发展趋势

在未来城市化下的商业综合体将会作为休闲性质的综合体来发展，更加突出其文化主题。由于这种开放式的休闲消费场所具有的特性而成为一个城市或是一个区域内的标志性建筑，成为了一个地区或是一个城市中的商业文化和城市文化的典型代表，进而成为都市休闲旅游中的热门商业地产项目，休闲商业综合体在各个方面所发挥的作用越来越重要，越来越广泛，其在城市建设中也受到了越来越多的关注。盈利模式是商业综合体的核心，休闲业态是关键，实现文化活化是灵魂。具有休闲性质的商业综合体通过自身努力和结合时代需求，将商业综合体中的所涉及到的文化做活，朝着盈利画的商业地产、市场化的休闲业态方向发展。

结语：

作为在各类综合体最普遍采用的实践形式，商业综合体已经出现，就收到了各界的好评。我国的城市商业主要是在城市的发展的过程中一点点繁荣起来的，如今形成的商业综合体也主要是在城市化进程的推动下出现的。如何使商业综合体同样能够对城市化产生相同的反作用力这个课题具有非常大的现实意义。将商业综合体的各类优势充分的发挥出来；实现一加一大于二的合作长处，对其潜力进行深度挖掘，来服务和满足社会的需要。

参考文献：

[1]牛素玲，崔金松.地下空间使用过程中常见问题及整治措施[J].消防技术与产品信息，2010（12）.

[2]金紫菘.大型商业综合体空间形态体系及其设计手法研究[J].杭州浙江大学，2012（10）.

第2篇：商业综合体发展趋势范文

【关键词】商业综合体；公共空间；设计探究

前言：随着我国社会经济的不断发展，我国各类建筑空间设计都在蓬勃发展中，并且都有了一定的成绩。本研究着重阐述商业综合体公共空间的类型，指导不同商业综合体不同设计。

1.商业综合体的简单介绍

现代城市商业建筑的发展呈现出日新月异的态势，百家争鸣的大体格局。商业综合体作为一种新兴的大型商业建筑类型，在城市发展建设潮流中扮演着越来越重要的角色。商业综合体作为一种复合型现代城市商业设施，整合了包括零售、餐饮、娱乐、酒店等在内的多种商业功能，满足了人们消费生活多方面的需求，并日益成为城市公共空间的重要组成部分。现代商业综合体的空间形态来源于街道和广场，一种典型的体现规模效应的产物，其通过统一的开发建设，创造出具有集聚效应的空间载体，从而实现规模上的集约化。大规模的主力店、小型租赁店聚集于一处，给购物者提供了莫大方便，发挥出巨大的规模效应和成本优势。商业综合体在形式上不同于传统意义上的商业街，却又保持着商业活动所必需的空间环境特征，融合了城市空间与建筑空间的优势，因此受到公众的欢迎。街道、广场、水系等城市元素被引入到建筑内部；区域、路径、节点、地标、界面这些城市设计要素，也充分地体现在商业设施内部的空间上。城市商业综合体作为现代城市空间的重要组成部分之一，在一体化建设中更是向综合化，多功能的方向复合发展。

2.城市商业综合体公共空间的定义

2.1公共空间的定义

“公共空间” 一般被定义为“由公共权力创建并保持的、供所有市民使用和享受的场所和空间，它包括商业中心、文化中心、博物馆、交通枢纽、街道、广场、居住区户外场地、公园和体育场地等”。

狭义的公共空间是指那些供城市居民日常生活和社会生活公共使用的室外空间，它包括街道、广场、居住区户外场地、公园、体育场地等；广义的公共空间不仅仅只是地理的概念，更重要的是进入空间的人们，以及展现在空间之上的广泛参与、交流与互动。公共空间设计是指根据建筑所处环境、功能性质、空间形式和投资标准，运用美学原理、审美法则、物质技术手段，创造一个满足人们社会生活和社会特征需求、表现人类文明和进步，并制约和影响着人们观念和行为的特定的公共建筑空间设计环境。可见它即要体现出合理的功能价值，又要能反映出地域特征、历史文脉等文化价值。随着社会的发展，公共空间设计主要表现为高度现代化、智能化、回归自然、空间形式统一和空间风格多元化发展的特点，力求创造出现代、高效的公共空间形式。

2.2商业综合体的公共空间

城市商业综合体的公共空间在发展趋势上承担起更多城市空间的职能，在一定程度上代替了西方传统的广场和我国传统的街道式城市公共空间，其空间范围与以上定义不同，是指介于城市商业综合体内部功能空间和城市外部空间之间的过渡空间以及各功能之间的转换空间，具有很强的开放性和渗透性，是综合体内最活跃的空间形式。公共空间是城市商业综合体的核心部分，包含了多种社会公共活动，起到疏散人流、促进人们交流、刺激消费的重要作用，同时承担起一部分城市空间的职能。城市商业综合体综合了多种不同业态，而正是由于各种公共空间的存在，不同业态之间才能相互联系，有机互补，形成一个高效率的整体。

3.商业综合体的空间特点分类

3.1街道式空间

街道式空间主要包括室内步行街、室外步行街、连廊，它属于线性空间，导向性最强，为人流在各功能间的转换起到重要的作用，按其构成形式可以分为直线型、曲线型、折线型。研究表明：亚洲城市中，线形空间占据了公共空间的主导地位。在城市商业综合体公共空间的设计中，它往往与点状的广场空间和中庭式空间一同构成空间的主轴线，引导人们从空间的一端过渡到另一端去。街道式空间反映在城市商业综合体的公共空间中主要是指步行街，设计中首先应将它与综合体内其它公共空间进行整体性设计，让使用者感受到建筑本身特有的场所氛围，另外，场所是有限的环境空间，必须被限定后才有意义，例如在我国传统的商业街道空间中，牌坊起到了组织空间的作用，使街道成为封闭性和内聚性的空间，它是街道空间序列的开端，同时也为人们提供了舒适的步行环境。

3.2广场式空间

广场式空间主要包括了外广场、内广场，是外向性充分展现的场所类型，常表现出模糊性和不确定性。早期广场是城市的核心部分，作为街道空间放大为人们提供集会、举行仪式的场所。现在广场的尺度明显加大，广场的精神意义逐渐衰退，成为人们流动和展演的场地，场所的空间结构被破坏。广场式空间根据竖向位置的不同分为地面、地下、空中三个层面与城市环境联系，其中，地面层是城市商业综合体最重要的对外出入口，它的合理布置可以高效地引导人员到达综合体的各个功能空间；地下层、空中层可通过设置下沉广场或上升的平台的空间形式使之与城市空间有机融合，一组毫无生气的、超越人体尺度的空矿空间是不能带给人们美的享受的。

3.3中庭式空间

中庭式空间主要包括中庭、边庭、天井、庭院等，其空间可大可小，具有内聚性特点，通常位于综合体内部重要节点的位置，起着统领空间以及组织各功能空间的重要作用。人们对中心的体验是与垂直轴密切相关的，在城市商业综合体重要的中庭式节点空间中，往往上下贯通，将城市商业综合体的内部结构清晰地展现在人们面前，形成视觉感十分强烈的场所，人们可以从任何位置看到每层建筑空间中发生的活动及整体空间的序列变化，同时，通过自动扶梯、电梯等垂直交通设施的合理布置可以使人们在此空间中快速定位，引导人们方便快捷地到达各个空间层面，使之成为综合体的功能转换中心、室内展示中心以及交流中心，是整个建筑空间的部分。

4.商业综合体公共空间未来发展趋势

商业综合体在功能上的复合化和空间上的城市化，使之成为集购物、社交、娱乐和休憩于一体的多功能空间，很大程度上替代了街道、广场、公园等传统意义上的城市公共空间。不仅如此，随着通讯技术和传播媒体的发展，人们相互交流和获取信息的方式日益简化，城市公共空间的传统功能和优势遭到削弱。而此时，具有环境优美、温度适宜、时尚现代、区位优越、标志明显等因素的商业空间散发独特吸引力。商业空间已经成为现代城市中公共活动不可缺少的一个部分。

同一城市中不同的消费阶层、不同的消费目的也带来了不同的需求，商业类型的多样化是与这种消费需求的多样化相对应的。根据服务半径和市场定位的不同，社区型、市区型、城郊型商业综合体都能获得充分的发展空间。商业综合体公共空间的未来发展具有良好趋势。

5.结论

通过本研究的介绍，我们知道商业综合体公共空间的类型是多种多样的，可以满足不同形式的商业类型，在未来的发展前景也很广阔，我们要充分利用其优点，加快商业发展，创造更好的生活。

参考文献

[1]曾坚，陈岚，陈志宏.现代商业建筑的规划与设计[M].天津：天津大学出版社，2002.

第3篇：商业综合体发展趋势范文

关键词：城市商业 综合体 业态设计 新趋势

近几年来，随着社会主义的市场经济的不断发展和社会不断地进步，东南沿海地区和中央商务区逐渐形成了以购物中心为主的餐饮、娱乐一体化的商业中心，并且这些商业中心在一般的情况下都有特别大的规模，通常以11万平方米为基础点，有的还具备写字楼、酒店、公寓等设施，形成了功能的多元化和体量的巨大化的综合性建筑群，因此，把这样的建筑体系叫做城市商业综合体。商业综合体的发展在国外已经有很多年的历史，但在中国起步较晚，其中的许多项目都经过了详细的商业策划和设计者精细的设计，在实际实施的过程中积累了许多的经验，因此在城市商业综合体业态的设计中呈现了新趋势。

城市商业综合体业态拥有自己的特点，由于其不同地域所表现出的不同特点，因此它的发展趋势也是不同的。

一、城市商业综合体业态的演变

城市商业综合体的概念最早是在法国的巴黎出现然后在美国、日本而成为典范，在西方国家发展了几十年，它的经营理念和方式运营都是很成熟的。城市商业综合体在中国的发展时间是很短的，但也在不断的努力下和经验的积累下取得了一些成果。

我国的商业综合体的发展经过了几种主要的商业模式：第一代是供销社的商业模式；第二代是百货的商业模式；第三代是购物中心的商业模式和第四代的城市生活娱乐中心的商业模式。第四代的商业模式的建立是在第三代的购物商场和生活方式中心的基础上形成的一种新的商业综合体模式。第四代商业综合体的规模与商场模式更加接近，而在构建理念上又与城市生活方式中心更接近。它不是对原有模式的模仿，而是融入了这两种商业模式，又结合了项目特点与对市场的调查形成的一种创新型思路。它不单单有着从前的购物的功能，还多添加了体验式的消费方式，把购物、餐饮、休闲、观光和娱乐综合为一体，因此，第四代城市商业综合体不只是购物中心，还是城市的休闲娱乐和社交中心。

二、城市商业综合体的构建

（一）商业业态与建筑设计的创新思路

业态的规划是商业建筑中的重点，最合理的商业建筑的设计过程是：一要把对区位的分析与对消费者的调查做好；二是要对商业建筑进行整体的定位；三是对店铺进行招商，根据商户的设计要求对商业建筑进行设计。

以南京水游城为例。水游城是一个全面型的商业项目，它融合了购物、酒店公寓、娱乐场所、时尚休闲等商业设施。因此在业态布置上，不可以把简单的功能拼在一起，要让多种业态融合形成一个整体的商业综合体。要设计一个真正人性化的新型商业体系，在最初设计之时，就应把业态布局和建筑设计同时展开。水游城是在2004年进行商业设计规划，在2005年进行施工建设，2008年开始营业。和传统的商业综合体的区别是，水游城的业态建设和建筑设计是同步进行的，按照每一步业态的布局和具体的招商情况来进行设计和施工的，而不是先把建筑做好，再根据建筑类型进行招商引资。在水游城的运营方面，它是以社会为单位的公共性活动，如时装会、歌舞晚会、慈善晚会等一些民间的活动来取代一般的商业促销活动，以获取顾客的亲身体验感和认同感。

水游城商业业态

水游城空间效果

日本东京六本木在业态有都市会展中心+学术中心+影城+酒店+住宅+购物中心，各种业态组合在一起。注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，让顾客产生好奇心，延长顾客停留时间。六本木购物中心的外立面变化丰富，采用向上退台的方式。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。通过舞台活动，空中庭院绿化空间，让顾客可以参与互动。

购物中心内部的中庭设计有特色，采用内部地面盆景绿化，内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。

中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭方便找到自己喜欢的商店。

（二）在商业模式上的合理配置

随着现代人们的生活水平的不断提高，购物不只是对生活的需求而且是一种享受的生活方式。人们可以在商业购物中心进行娱乐、休闲等活动，除此之外还可以进行展示、广告等有关的社会功能，所以现在的商业购物中心跟传统的购物百货有着很大的区别。从某一方面来看，现代的城市商业综合体在业态设计上更与娱乐中心相接近，成为了城市人在周末进行活动的重要场所。因此在城市商业综合体的业态设计上要把这种变化元素增添进去，来构建更舒服的购物环境和休闲场所，并对其进行有效的组织。

1、把核心店和精品店有效的结合起来

核心店与精品店的统一结合会形成多级综合体业态的组合。有一定知名度的核心店都具有稳定的客户群，并且通过精品店来提升购物中心的档次。把不同的城市商业业态进行融合，以更强大的力量来保证城市商业综合体业态的顺利设置。

2、把城市的商业内街和中庭进行结合

在利用垂直空间的过程中，中庭体现了很重要的作用，能够聚集人气。中庭可以丰富商业的内部空间，能使商业内部的组织有效地进行实施。商业内街则是对商业的水平空间进行组织的重要方式，它的商业平面的面积非常之大，把几条或是一条城市商业内街进行内部的组织，和商业中庭进行结合，形成了合理的内部线。

商业的建筑体量的流畅线条，界面的灵活性的分布，建筑内外的空间的不清晰分界和内外的人群流动曲线的无缝连接，把整个的商业建筑紧凑的形成了一个圆状购物体，把有限的空间打造成了无限的遐想空间，并使购物者在消费的过程中更加享受，体现了其商业价值。

（三）绿色环保的建筑设计

对建筑进行节能设计是符合时代的发展需求的，它与可持续发展有着密不可分的关系。对城市建筑进行绿色的节能设计首先要树立人们对节能环保的意识观念。除了加大宣传的力度，还要让人们通过亲身的体验来了解节能环保的好处，感受到节能建筑的好处。

城市的商业建筑的成本高、消耗的能源大，所以在对建筑进行设计时最重要的是关注其节能性。要尽量减少立面的门窗和幕墙的数量，要使用中央空调，在运行时间和功能上的不一致，要进行独立的设计和调整。

另外，城市商业综合体业态在城市中有着非常重要的定位。它的业态关系与写字楼商业区等外部业态有着重要的联系，它的理想状态是通过依赖共生、互助的理念来安排，并在其间建立良好的方便的交通系统，成为统一的整体。

总 结：

总体来说，不断发展的城市商业和不断创新的商业业态，都被包含在了城市商业综合体之中，把这些不同的业态当作一个整体来设计，这就是目前的城市商业综合体业态设计的新趋势。要为客户提供一站式的餐饮、娱乐、购物和居住等服务，让人们在快节奏的工作之余能够体会生活的乐趣，然后要实行建筑的节能设计，节约能源，美化城市环境，减少各种污染，实现城市商业建筑的个性化，形成各自的风格。

参考文献：

[1]郑佳奇.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].城市建设理论研究，2012（17）

[2]潘桂东.城市综合体项目开发研究[J].城市建设理论研究，2012（14）

[3]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材，2010（7）

第4篇：商业综合体发展趋势范文

关键词：中小城市 城市综合体 路径

城市综合体的涵义

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大多数市民认为一栋栋集多种功能于一体的建筑加上大型停车场便组成了商业综合体，提到城市综合体，他们会联想到“写字楼+大型购物中心+多层地下停车场+住宅”。

城市综合体是由多种房地产业态，通过建筑流线合理有机组织而形成的大型综合性建筑群体。它犹如一座城市的缩影，是城市发展到一定程度的产物，它反映城市的进步历程，也代表了城市的精神文明，成为一个城市的重要标志。

城市综合体各种功能相互补充，相互借用，形成了有机的联系，集中高效地利用土地资源，充分体现城市的核心价值。相比于单一功能的建筑，一个成功的城市综合体，能直接拉动周边商业繁荣，带来强大的人流和商机，促进区域楼市的发展。它可以在共生、互利的前提下，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，最终实现多项功能的综合，形成互赢效应。

建设城市综合体的意义

（一）强大的聚合功能带来资源的重新整合

引进城市综合体建设模式，是促进土地集约化精细化利用、提升城市配套能力的途径。有专家认为，城市综合体是城市集约化发展中的一个典型现象，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，通过空间上的相互联系、彼此激发，建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而产生比自身功能更大的功效职能，带来“整体大于部分之和”的集聚效应，形成以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。

“这种方式的运用意味着城市土地的使用将更加符合节约和集约用地的原则，通过土地功能的混合利用也会使地段价值不断提升”。随着项目的开发，其自身丰富的业态空间组合，互为依托、互为促进，共同分享彼此价值的提升，形成一个自成体系的全新价值平台，让各个子项互相配套、互为支持，最大程度地形成资源聚合共享，产生集聚效应及叠加效应，形成城市综合体特有的价值链网络。

（二）强大的聚合功能带来强大的辐射功能

城市综合体自身的聚合，会吸附周边的各项资源，从而形成更大的综合体，更大的综合体又带来更强的吸附能力。周而复始，从而形成更强大的辐射功能，并带动整个城市综合竞争力的提升。

（三）城市综合体代表城市的精神文明

城市综合体是城市的标志性建筑群，因功能聚合而产生的辐射力，因辐射而形成新的聚合，其自我持续繁荣发展的能力，使其具有较长的寿命、较强的生命力。随着时间的推移，它强大的聚合功能和辐射功能，使其影响的人群越来越大；影响人生活的广度和深度也不断加大；随着时间的推移，它逐渐成为每个人成长的一部分，从而成为城市不可或缺的一部分。

城市综合体除了强大的城市功能和缜密的物质结构，其核心作用还在于它多维地提升人的价值，从而提升整个区域的价值，最终提升整个城市的价值，不但成为城市的经济中心，而且还成为城市的精神家园。

城市综合体开发风险分析

城市综合体项目虽带动了区域经济的发展，但同时，也集聚了大量风险。城市综合体是多类型物业的集合，涵盖写字楼、购物中心、酒店、住宅等多种物业形态，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体的同时，其开发、运营及管理的复杂程度也是较高的。城市综合体的开发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节缺一不可，任何一个环节出问题都会影响整个项目的运作。其中，作为上游的资金链最为关键，若资金链出现问题，将会对整个项目的开发带来严重影响。而由于融资渠道的限制导致的城市综合体开发过程中出现资金链紧张的现象并不少见。

如何解决城市综合体开发的资金瓶颈，如何进行城市综合体的定位及运营管理，都是比较关键的问题。但是我国城市综合体的商业模式一直没有明显的创新，各开发商推出的产品大都大同小异，同质化现象严重。另外，城市过快发展城市综合体，如果当地的消费能力跟不上，就会造成一大批商业物业滞销，特别是在融资渠道收窄的背景下，房企的资金链会受到很大的考验，一旦出现问题就会引起诸多连锁反应。

中小城市发展城市综合体的策略

当下我国二三线城市，大部分都在开发城市综合体。被称为销品茂（MALL）的城市综合体在全国各地遍地开花，除北、上、广等一线城市外，全国各地的二三线城市甚至很多只有10来万城市人口的小县城也开始引进MALL模式，而不去考虑市场是否接受、消费力能否满足、现有商业空闲置率、开发商实力大小（资金及专业操盘、运营能力）等问题。似乎这样才能体现开发企业实力，展示企业品牌形象，才能体现、提升城市形象及地位。

第5篇：商业综合体发展趋势范文

一、城市综合体的内涵与特征

城市综合体是一个由高密度、高容积率、多功能、混合性为构成要素和基本特征的城市开发模式，它将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其中核心基本功能为：居住(酒店、公寓或住宅)、商务办公与购物中心；其他功能为基本功能的拓展。城市综合体可谓集城市居民日常“吃、喝、玩、乐、住、行”众多功能的“生活馆”，基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体根据不同属性可以分为多种类型（见图 1），但无论何种类型的城市综合体，都具备以下典型特征：超大体量的规模，高密度、集约性的建筑设计，快捷高效的交通体系，复合互补的物业配套，现代的景观设计，巨额的投资资金，较长的开发周期等。二、城市综合体对于宁波城市发展的意义我国的城市综合体发展虽然起步较晚，但发展势头迅猛。近年来，北京、上海、广州等特大城市已经成功打造了众多以商业为核心的城市综合体，并在不断探索和实践更具综合功能的城市综合体。宁波作为东部沿海发达城市，也必须深刻认识城市综合体对于自身城市发展与提升的重要意义和影响。

（一）有利于促进城市土地集约使用，落实紧凑型城市发展

随着快速工业化和城市化进程的推进，宁波的城市发展面临巨大的空间资源约束。而城市综合体在有限空间内密集分布居住、商务、商业、文化娱乐等功能，通过各业态综合布局，可以最大限度地高效利用土地资源，促进城市土地集约使用，提高城市单位空间容量，缓解土地资源紧张局面，是落实紧凑型城市发展理念的现实抓手。

（二）有利于突破“单中心”格局，促进网络化都市发展

处于非核心区域的综合体项目开发，可以吸引大规模的人群集聚，提供大量的就业空间，完善周边的基础设施配套，使得所处区域的土地价值在城市化与地产开发过程得到快速提升。同时，城市综合体的功能复合性和“城中城”特征，可以使其为中心能形成一定规模的居住生活圈，多个综合体的建设能够实现“多中心”的空间结构，有利于突破“单中心”发展模式，加快宁波网络化都市发展。

（三）有利于发挥功能集聚效应，推进绿色城市建设

城市综合体的功能集聚可以创造“整体大于部分之和”的效应。因为集约的土地利用可以克服低密度、各城市功能相分割的蔓延式空间组织结构，不同性质的土地相对均衡地分布不同功能的建筑群，能够有效避免土地过分集中于某一特定功能，在一定程度上解决城市出行交通压力大、过度依赖汽车等问题，实现可达性高、可居性高、利益共享的城市精明增长。所以，城市综合体还将是推进宁波绿色城市建设的有效载体。（四）有利于拓展城市公共空间，创造良好社会效益城市综合体的选址往往是城市的中心、副中心或交通枢纽等重要地段，而且它本身具有多元复合功能，因此将会成为区域内乃至整个城市最具有活力的场所，市民公共活动文化的中心，有利于大幅拓展宁波城市的公共空间，为居民的物质消费和精神消费提供丰富多元的空间。

（五）有利于提升城市竞争力，改善城市形象

城市综合体作为服务业发展的重要载体，是楼宇经济、总部经济的有机集成。加快城市综合体建设，对于进一步增强宁波的城市创新能力、打造转型升级新模式以及扩大投资、服务民生、促进消费等都具有重大意义。此外，超大体量且具现代设计感的城市综合体建设还将有利于改善城市形象、打造城市标志和名片。

三、宁波城市综合体发展的现状与特征

（一）发展现状

2006 年落成的鄞州万达广场开启了宁波的城市综合体时代。经过 5 年的起步期快速发展，截至目前，宁波已建成的综合体有 4 个，而计划在未来三年内陆续开业的综合体还有 5 个。若将城市综合体的多种功能划分为商务（包括办公、酒店、会展、会议等）、商业、居住、文化娱乐（包括餐饮、影城、书店、休闲运动等）四大类，则可见这 9 个综合体的各自定位（表 1）。（二）主要特征从总体空间布局看，近期宁波的城市综合体主要集中分布于三江片，未能有效体现综合体对于新区、新城、郊区等区域的带动能力。选址方面也与宁波中心城轨道交通以及市域交通规划的衔接不足，没有充分发挥交通枢纽型综合体模式的优越性。总体上，宁波的综合体布局呈现出自下而上、相对散乱的状态，与城市远景发展格局以及近期引导方向并不十分契合。然而，综合体项目往往投资金额巨大、开发周期较长，因此若无先行规划统筹，则易造成资源浪费、重复建设等问题。从内部功能配比看，根据宁波已建成和在建的 9个综合体项目内部物业面积配比比例加总后的平均水平分析，目前占明显主导地位的功能是商业，即以商业为核心的商业地产开发模式仍是宁波城市综合体项目的主流。后续排名分别为居住、商务、文化娱乐。根据国际经验，城市综合体发展的趋势将是越来越注重文化在项目中的运用以及公共空间的打造，而且，只有达到合适的功能业态配比才能符合城市综合体建设的初衷，发挥其能带来的经济、环境和社会效益。因此，商业功能“一业独大”的状况有待日后改善。从综合体数量看，根据与杭州、无锡、济南这 3 个城市比较分析，可见宁波的综合体数量相对其人口、面积、经济等城市主要规模指标来说明显偏少，即使以每百万常住人口综合体数量为 3 的较低水平和宁波常住人口达 1000 万的保守估算，城市综合体总数也至少达到30 个，远超过目前建设总量。但从总用地面积和建筑面积看，宁波则较为可观，说明宁波综合体的平均规模较大。四、宁波城市综合体发展的展望与对策

（一）总体思路：统筹规划，创新体制，以绿色“城中城”促绿色城市发展

本着“政府引导，企业运作”的基本理念，建议政府对城市综合体的数量规模、类型结构、重点领域和推进时序等进行统筹规划。与此同时，为了扶持综合体发展，政府还应积极制定配套政策，勇于创新相应的体制机制。例如，在政策方面，政府应就综合体项目实施过程中涉及的土地出让、信贷支持、税收优惠、配套费用等方面制定符合宁波实际的扶持政策；在工作组织方面，建议成立城市综合体建设领导小组，并建立定期例会制度，形成多部门、多系统、多环节整合的大平台以简化项目审批程序，及时解决难题，为城市综合体建设提供优质服务；在投资体制创新方面，可根据市场需求和区域特点，采取边投入、边建设、边经营的模式，进行分布开发、滚动发展，还可引入 BOT、TOT 等市场化运作，大力吸引社会资金等。若宁波的城市综合体在政府的积极引导和活跃的企业参与下快速发展，则将充分体现出城市综合体对于低碳交通、低碳生活等方面的贡献。而且城市综合体自身的开发建设也必须定位于高效生态型发展模式，即通过推广绿色节能技术、倡导整个环境体系的节能减排等成就绿色建筑典范。因此，多个低碳综合型的绿色“城中城”将作为微观城市功能的调节器，促进宁波绿色城市的快速发展。

（二）布局构想：内密外疏，合理均衡，以多功能实体中心促网络化都市发展

随着宁波市域综合交通体系进一步完善，宁波将通过功能疏解、多核集聚，形成“紧凑城市、开敞区域”的城市区域发展形态，构筑起网络型组团都市化格局。大都市功能空间将进一步走向分化整合、有机集中、网络一体、簇群互动的“结点—网络”组织模式。但是，大都市中的“结点”培育绝非易事，通常都需要依托大型项目的带动才能见到实效。而具有功能复合性和“城中城”特征的城市综合体无疑是推进“结点”建设的有效项目载体，可以通过集聚人口、完善设施、提供就业等形成网络化都市“结点”中的实体“核心”。从拉开宁波城市发展框架的需求来看，城市综合体应多布局到新城、新区等结点区域以带动当地发展。但从城市综合体自身需求看，其选址的好坏直接关系到其项目开发的成败，因此往往对选址要求非常高。根据国内外成功实践经验，发现在初期综合体几乎都建在地段优越、交通畅达、人流量大、商圈繁荣的城市核心区，后期才出现了选址于城市副中心或规划的未来城市中心等情况。因此，宁波的城市综合体发展在布局选址方面，既要结合未来城市发展格局和方向，也要考虑综合体自身的特点和需求。建议以“内密外疏，合理均衡”为原则，在进一步优化城市中心区城市综合体空间布局的基础上，通过城市规划、土地利用规划、交通规划等辨析出宁波未来的战略性增长区域，在这些区域重点打造具有核心功能的城市综合体，并对城市综合体的定位和规模进行引导和控制。在功能导向方面，应在强调功能符合的基础上根据区域特点，提倡城市综合体的多元化特色发展。例如，围绕城市创新功能提升，可在高新区、北仑港区、杭州湾新区内规划开发出若干个创新主导型综合体；围绕城市集散功能提升，在海曙南站区域、江东火车站区域等开发交通枢纽型综合体；围绕生态旅游功能提升，在东钱湖、溪口、象山港湾等区域规划休闲旅游型综合体。在建设规模方面，则要考虑用地资源、功能特色和辐射范围等因素，制定用地规模、建设总量以及开发强度等技术性指标。

（三）成长时序：结合城建，有序推进，以大项目开发建设促城市功能提升

动辄数十亿、上百亿元投资的城市综合体往往是政府屈指可数的重点项目，对于促进城市功能提升、改善城市形象、提升竞争力具有显著成效。因此，应把城市综合体建设与宁波的旧城改造、新城开发、卫星城建设、功能区培育的时序和方向有机结合，使大项目开发建设充分发挥出对于城市功能提升的带动力。各区块应从自身现实基础和承载力出发，重点谋划，重点打造，条件成熟一个、开发一个，避免盲目立项、半途而废。此外，由于城市综合体体量庞大、业态多元，开发周期长达数年，因此在单个综合体项目的推进时序上，也应根据市场需求、区域特点进行合理安排。一般处于城市核心区的城市综合体项目，由于所处区域本已是人口高度集聚、交通便利发达，因此在开发顺序上可先选择商业、商务等业态；而处于新城或新区等非核心区域的综合体项目，则因所处地段尚待培育，可以在开发顺序上应先启动住宅建设以集聚人口，然后再滚动开发商业、商务、文化娱乐等其他业态。

第6篇：商业综合体发展趋势范文

【关键词】城市商业综合体；产生；发展

现实生活中，综合体设计可以使各种城市建筑相互搭配、相辅相成，做到在功能上相互依存、相互助益，从而使其能够适应城市多样化生活的需求，并进行自我更新与调整，以促进城市的进一步发展。这也正符合综合体建筑的定义，将公寓、公园、写字楼等多种具有城市生活功能空间进行合理组合搭配，构成一个可以实现高效率、多层次工作状态的建筑组合，而城市商业综合体更是促进城市经济进一步发展的良好条件。

一、城市商业综合体的概念

商业综合体的根本来源于城市综合体，但二者又有很多不同之处。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城市经济聚集体。而商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。各部分功能之间形成了一种相互依存、互助互益的关系。它是以一种功能为主、多种功能为辅配套齐全的多功能建筑群，也是城市功能的综合版，具备了本是一座城市应该具备的大部分功能。

城市商业综合体整体布局完善、功能齐全、特色分明，它是多样化化、分散化、多层次的现代服务业聚集区。它具备商业配套和生活服务的双重模式，是现展的主流更是未来发展的趋势。城市商业综合体对一个城市经济及商业的发展具有极大推动作用。

二、城市商业综合体的特点

城市商业综合体与其他的城市建筑物有着一定的区别，它主要具备以下几个特点：

1、空间范围大

商业综合体是集聚了各种休闲娱乐、购物、餐饮等集一体的场所，还包括了连接各场所的走廊，使其成为一个空间广阔的系统。一方面使其与室外的空间更加协调，另一方面满足了商业综合体多功能化的特点，各个场所都有自己独立的空间。

2、多功能的综合体

商业综合体是具有现代化的消费服务聚集地，其内外部的整体造型、布局完善，功能多样化，特色明显，是现代复合地产的新高地、新载体。它的存在拉动了经济的消费，对城市的发展具有积极的意义，与此同时，也为广大人民群众创造了商机。

3、复杂的交通系统

商业综合体为人们提供了消费休闲的场所，现代的人们时间观念强，这就要求商业综合体具备灵活高效的交通系统。一方面表现在硬件上，根据商业综合体的整体布局，设计好每个场所之间的路径，方便顾客在短时间内以便捷的交通手段找到最终的消费场所。另一方面则表现在软件上，其中包括室内的指示牌、地图等，满足人们高效率的消费体验。硬件和软件两者组合构成了其内部复杂的交通系统。

4、竖向景观系统

总所周知，商业综合体一般都位于城市较为中心的地段，人流密集，自然其地价也是相对较高，由此可见，在这寸土寸金的地段更适合立体化、集约化的设计。当然，室内的景观设计亮点大多集中在楼顶、中庭空间、架空空间等，这些要素的综合构成了竖向景观系统。

5、地标建筑物

商业综合体若要成为城市的名片，俨然需要一些独特个性的建筑作为标志。超高层建筑物虽然醒目，高度是其最大的特点，但是除此之外，还可以设计较为成功的商业步行街、造型独特的建筑物等作为地标建筑，赚足人们的目光。

三、商业综合体开放空间的设计原则

1、城市与商业系统的相互融合

城市商业综合体开放公共空间的设计需要整合多个系统，使其尽可能完善，并且相互之间要做到紧密配合，这样整个开放公共空间才能发挥其最大的经济效益。

城市商业综合体的开发运营不只是设计一栋建筑这么简单，其涉及到多种人群，如开发商、城市设计师、政府投资者、重要租户、酒店运营商、社区组织等，不同利益群体对城市商业综合体有不同的诉求，同样对开放公共空间也有不同的理想状态，但可归纳为两类：商业系统与城市系统。

达到商业综合体开放空间中商业系统与城市系统的完美融合，进而相互促进建立发展，即是城市商业综合体开放公共空间的核心设计原则。

2、交通系统性

城市商业综合体的主要功能为商业，出于商业盈利目的，如何方便的引导人群进入建筑是关键，人流量较大的商业中心对这方面的设计要求更边切，需要根据城市布局进行位置规划。

交通系统性包含两部分：一是保证驾车人群停车的流畅及停车后进入建筑的方便，另外一点就是如何引导步行人群进入。

3、空间有效利用原则

商业综合体内部开放性大空间就其功能来说，可以多种多样，既能作为餐饮、观览、休息等场所，又能当作过厅等来使用。因此就需要充足的空间来作为活动的场所，遵守空间有效利用原则非常重要。例如，可以将空间分隔成多个小空间，这些空间可分可合，隔断形式可高可矮，分隔出的空间可封闭也可半通透。如展厅或咖啡厅内的展板、桌椅等可移动、组合从而能满足多种使用要求；还可以以夹层分隔空间来提高其利用率，夹层的不同设置可以在不同层次上丰富空间的变化，还能使原空间得到合理利用。横向的夹层、竖向的列柱，改变了原有空间的呆板和沉闷，让空间充满强烈的韵律感和节奏感；同时还可以设置利用自动扶梯、升降梯等工具，使之互相穿插、交错、大大丰富了空间的层次，又巧妙合理地利用了空间。

四、商业综合体设计要点――以南京某商业中心为例

图1为一典型的商业综合体，本项目位于南京市板桥新城片区，片区西侧为规划中的8号线，东侧为宁马高速，北侧为建设中的京沪高铁、沪汉蓉铁路和南京的绕城高速；规划中的7号线可能进一步向南延伸至石闸湖东侧；板桥新城由于北侧铁路线的隔离，与秦淮河以北的南京成熟区域有较大的差距。但预计未来几年秦淮河上连接板桥新城和河西奥体中心的桥梁落成后，将对板桥新城的发展带来较大的机遇。另外，基地位于石闸湖东北侧场地的南侧是文化体育公园与城市景观步道，东侧为金地自在城，场地的西侧和北侧仍处于比较原生的状态。

本项目用地为C21商业用地，而商业用地是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，经研究我们认为项目用地是适应综合型超市，购物中心，零售商店，特色创意空间，特色商业主题店，娱乐休闲餐饮等业态商业综合用地。

设计的外部结合

城市空间结合

商业综合体处于城市空间之中，在它建设与使用的过程中都收到城市空间的影响，其中包括对商业综合体的选址的影响，开放空间的具置的影响以及开放空间形式的影响等等。由此可见，在设计商业综合体时，要结合城市空间的特点做出正确的决策和设计。其一，要考虑城市交通网络对商业综合体的影响。有机结合城市中的公共交通系统、车行道、步行交通系统等进行设计，才能提高商业综合体开放空间对城市人流的接纳和引入的能力，激发活力。其二，要考虑城市空间结构对商业综合体开放空间的影响。城市的建筑格局、建筑密度都是影响商业综合体的重要因素。首先，城市的建筑格局指的是各功能不同的建筑在城市中的分配，不同区域的人群偏爱不同的开放空间形式。其次是城市的建筑密度一定程度上决定了人群的密度，而商业综合体的设计需要区域人流密度进行科学合理地开放空间的设计。

图2是南京某商业综合体充分地结合了城市空间做出了正确的选址决策。

区域空间结合

商业综合体的选址与城市区域特征有着密不可分的关系。城市区域的明显特征决定着商业综合体的建筑形态以及业态组合。就本文的南京某商业综合体，地处新区郊外，大多是因为城市中心缺乏大规模的地块，其需求得不到满足，只能向外扩展到新区，这样的商业综合体的业态往往以百货、娱乐、居住为主。而如何充分地将现有的人流引入基地，形成有活力的商业圈，俨然成为设计者关注的焦点。正如上文所说的，要结合城市空间设计之外，区域空间也不容忽视。以“街”的形式来连接不通区域，使得不通类型的商业相互刺激，增加互动，以此带来更多的商机，实现最大化的经济效益和社会效益。

出入口设计

出入口作为商业综合体的过渡空间，是吸引和疏导人流的重要位置，对于大型的商业综合体来说，设计出入口会涉及较多较广的内外在因素，为此，在设计的过程中必须考虑其综合性的特点，特别注意对位合理、空间诱导这两方面。比如说，消费购物的入口应其人流量大，适宜的位置应选择广告性强、标志明显的地方；旅馆的入口应避开主要人流，选择安静且易被发现的地方为宜；车库入口则选择人流量较少，易找又便捷的地方；货物入口理应与顾客人流要分开，最好设在地下。住宅入口最宜设在隐蔽的位置。

空间交通流线

商业综合体的交通流线在正常的状况下是其内部人流、车流以及物流都处于相对独立、相互不影响。交通流线组织的设计是商业综合体交通系统的重要组成部分，它与功能空间布局具有同等价值的作用。在其设计的过程中，要考虑综合体内的各个场所都有它自身的独特功能，既要保持相对独立，又要在功能上能相互融合。因此，需要将各个独立的、功能类似的场所有效地串联起来，将各个小系统形成崭新的、具有复杂性的大系统。比如其内部主要的交通内容包括职员上下班交通、顾客的到离、货运的物流等（见图3）。只有仔细分析子系统的内容，从而得出各个子系统的交通内容，才能进行有效的内部流线组织，提升商业综合体内部交通系统效率，使得它们对外表现出较强的整体性。

场地空间关系

该项目位于石闸湖公园东北角，石闸湖公园是板桥东北组团重要的城市节点，该项目的景观区位十分重要，因此规划设计应特别注意在建筑高度、建筑风格和建筑色彩等方面与用地区位、与周边环境、周边建筑相协调。和整个区域的自然环境融为一体。

结语

随着经济的发展、城市规模的不断扩大土、地资源的日益紧张及科学技术水平的发达，城市综合体越来越成为一种发展趋势，其中城市商业综合体作为城市综合体的主要构成部分在城市中发挥了重要作用。开放公共空间可为城市提供积极有效的空间，受到市民的欢迎；同时在建筑中也可高效的组织各部分功能。开放公共空间对城市综合体而言更是有着重要的意义，可缓解城市综合体的紧致空间节奏。

参考文献

[1]胡娜.内广场式商业综合体设计研究与实践[J].大连：大连理工大学.2011.

第7篇：商业综合体发展趋势范文

本文试图讨论位于城市都会区的城市综合体设计，提出“分体式”的城市综合体形式，将其与现在常见的单一体量城市综合体对比，提出其可行性及优势，并对其未来发展趋势做出展望。

关键词：都会区 城市综合体 分散型 设计研究

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

1、现代城市问题下城市综合体的概念及意义

城市在现代社会的发展中矛盾性表现日益突出与激化，尤其是城市空间资源问题。随着城市化浪潮的涌进，城市的数量与规模日益增长，城市人口的膨胀带来了一系列的城市问题，交通压力日益增大，环境条件逐渐恶化，人类的生活质量日益提高同时也衍生了更多的需求和更加繁复的活动方式，每种活动方式存在着向城市索取空间资源的需求；另外城市生活日益复杂，趋向多元性与多向性；城市的旧与新、传统与现代的冲突也日益激化；大部分现代城市的功能是严格分区的，城市资源得不到有效的整合与利用，城市闲置土地得不到有效开发，通勤距离过长，城市集约化效应相对来说没有得到充分的发挥，以上因素都加剧了城市空间资源的短缺。

2.城市都会区城市综合体设计策略

城市都会区具有高可达性、高聚集性、第三产业密集、经济强劲、交易和服务档次高等特点，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。，可以为综合体项目提供稳定的客户群、便利的交通，可以提升项目的知名度。

但该区位规划用地极其紧张，如何合理地组织空间并使之延续及提升城市面貌是设计面临的巨大挑战之一。同时，由于建设用地通常复合地铁交通枢纽，地面、地下交通情况极为复杂，不仅仅为该区域提供服务，同时还承担了整个城市的部分交通枢纽的功能。

都会型城市综合于城市cbd，作为城市集约化发展的重要手段，都会型城市综合体应具备全面的功能定位，同时与城市公共交通立体接驳，为城市提供公共空间，提供大量停车位等等在一定程度上解决或缓解城市问题增进城市活力的能力。如日本东京的六本木新城即是都会区城市综合体的典范，占地面积达 12万平方米，总建筑面积达约 76万平方米，共分为四个街区，同时与地铁站相连，集成了零售、餐饮、艺术中心、美术馆、教育学院、电影院、剧场、办公、酒店、公寓、住宅等功能。该综合体充分整合了城市资源，展示了大都会的魅力。

而当前我国位于城市都会区的综合体却均有着一次成型，周期短，超大单一体量，高开发强度等特点，但功能却不够丰富。这种类似快餐食品的属性（时尚，快捷），这种模式的综合体在短期内可创造较高的社会效益，但对于城市长足发展的影响却不一定是正面的。

综上所述都会区城市综合体设计策略如下：

1、为应对大量人流集散，设置多基面，多路径接驳的立体集散空间。

2、注意其基面拓展性，预留或保留其扩建的可能性，为日后实现多基面预留垂直方向的发展空间。

3、必须有着环境的友好性，在提供商业服务的同时要注意人工生态环境的营造，为高度集约绿地面积有限的都会区提供开放的绿地。

4、竖向设置展示馆、音乐厅或图书馆等文化建筑，以空间集约为原则提高城市吸引力与活力。

5、需提供大量停车空间，缓解城市停车空间不足问题。

6、可通过地下通道和空中廊道将数个街区组织成一空间连续的城市综合体。该策略主要针对已经过长期开发的都会区，提高多基面可达性可以最低成本获取零售商业最大回报。

3.都会区分体式城市综合体概念

分体式综合体是一种城市综合体的形态。这种综合体不局限于单一体量，而是以街巷、广场等室外空间为交通组织形式，将交通组织外部化，并围绕外部公共空间组织业态，各业态既相对独立又紧密结合，共享着集中设置的便利的公共资源，发挥着产业集群的优势。

分体式综合体在形态上的两要素分别是：多体量要素和多基面要素。

分体式综合体的首要要素是多体量要素，它应根据业态形式将常见的单一体量综合体拆分，并根据各个业态的经营特点设置相应的空间形态，做到各体量既相对独立又有机联系，每个功能单元均可独立对外营业，降低干扰及管理风险，降低使用能耗，提升空间质量。

分体式城市综合体至少要具备三个自由基面，分别是：

1）与城市基面所持平的一般基面，该基面与场地周围无缝衔接，是常识性的基面；

2）地下基面，该基面为城市综合体提供公用配套，如停车场，污水泵房，电站等等配套设施，局部可作为地下商业（多为超市或低端零售业），是对于地面业态的补充，完善了业态层次。

3）空中基面，通过过街天桥、快速公交系统车站、轻轨站、高层写字楼空中连廊沟通及构建的空中基面，可以从不同的空间维度为综合体提供可达性，大大提升了商业的机会，弥补了分体式综合体在空中基面上联系不足的劣势，同时也丰富了空间形态，为提升综合体活力的必要要素。

4. 都会区分体式城市综合体优势

这种综合体相比传统综合体的优势有以下几点：

4.1消防疏散优势

现行综合体多为高层建筑，但层数不多，由于须集合多种不同业态于一体导致了非常复杂的消防规范，如营业厅，影院，餐饮，ktv，游戏中心，酒店，公寓等均需适用不同的消防规范。为满足疏散要求，除了要合理划分防火分区，设置足够的安全出口，满足疏散宽度要求之外，还需通过消防性能化论证，造成各类空间浪费，空间体验不理想，建造成本增加等问题。

4.2机电设备优势

单一体量的城市综合体每层均设置大量防火分区，每个分区均需单独设置进排风系统，空调系统，相应也要设置大量机房管井，且由于外墙面积有限或立面要求不能设百叶，导致管井均需通上屋面，浪费空间之余还给设备布置带来许多问题。其二，大型室内中庭大空间所须制冷量巨大，能耗负担非常大，不利于节能。街区型综合体却可以规避此类问题。同时提供局部自然通风的可能。

4.3多样空间体验优势

分体式综合体能够结合室外环境，提供多样的空间体验，避免了同质化的室内空间体验，如：街巷，广场，林荫道，露台，屋顶花园等等。同时室内能获得更多自然采光，业态也可据此营造更多样化的室内效果。

同时都会区多为城市历史街区，分体式综合体在肌理上可以很好的适应既有城市肌理，营造出丰富的城市尺度的街巷，提升购物体验。

4.4分期建设优势

分期建设优势相比起单一体量综合体非常明显，灵活布局可以很大程度上做到合理分期规避风险，也可根据业态要求变化及时调整设计及建造时序。甚至地下工程都可以合理分期，让项目能够在万变的经济环境中提高抗风险能力。

4.5 业态多样性优势

业态多样性是基于街区型综合体的空间多样性的，由于引入人流进入场地，搭配立体交通，产生了更长的＂临街商铺＂面，有效提高商业价值的同时提供了更多样的业态可能性。现许多奢侈品品牌对空间有着很高的要求，需要单独的不与其他零售业相连接的营业空间，如日本表参道（附图），而分散型城市综合体相对于传统单一体量综合体更有条件提供这类空间。

4.6 流线清晰优势

各业态之间界限清晰，可利用城市道路系统将零售业营业厅，影剧院，餐饮，ktv，游戏中心，美术馆，酒店，公寓等不同要求的流线分隔开，使其单独功能清晰高效，又有机结合。

5．对城市综合体的思考

当前城市发展的趋势从量的积累到质的提升中转变，现今许多二三线城市纷纷仿效特大城市的商业模式，大规模地于城市中心进行城市综合体开发。然而一方面在人口、产业链及消费力方面不及特大城市，甚至不乏开发商一味追求利润、政府部门追求生产力总值增长等原因，使得城市综合体的开发被简化为盲目追求高密度和高容积率，带来的后果是与城市发展脱轨，交通、环境、能源等方面技术和配套设施发展滞后。而且，原有的城市风貌、建筑风格丧失殆尽，业态凋敝。所以，为了更好地完善和发展城市，有必要根据自身条件及产业特点，深入了解和研究城市综合体的营造和赢利模式，对高密度和高容积率的单一体量综合体模式深思而慎行。

参考文献：

迈克·詹克斯等编著,周玉鹏等译.《紧缩城市—一种可持续发展的城市形态》.北京:中国建筑工业出版社，2004: 25

董贺轩, 卢济威, Hexuan D, et al. 作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析[J]. 城市规划学刊. 2009(1): 54

韩冬青、冯金龙.城市·建筑一体化设计[M].南京：东南大学出版社，1999

第8篇：商业综合体发展趋势范文

关键词：建筑综合体；规划；定位

中图分类号：TU98文献标识码： A

1、城市建筑综合体概念

在时展速度以及城市经济迅速发展的今天，人们的生活水平以及科学发展状态都得到了空间的提升，城市的建设以及发展走向逐步向规划有序、产业集群、功能互补的模式发展。这在建筑的整体功能上开始出现了“城市综合体”的发展趋势。所谓的“城市综合体”就是将城市中的居住、办公、商业、旅店、餐饮、娱乐以及交通融为一体，在这些功能区域形成一个相互依存、相互提升的能动性关系，最终形成的一个高效、多功能的综合体。

2、城市建筑综合体的规划及定位要点

2.1 确保功能具有多样性特点

功能多样性是城市建筑综合体规划设计过程中最基本的原则，同时也是该种建筑模式下的核心之处。通过对多种功能的合理规划能够使得该区域成为不同群体的焦点所在，能够满足不同人群的活动需要，从而确保不同的群体能够在不同的时间范围内进行不同的活动，确保不同类型人群活动丰富多样的同时实现平衡。

同时，对大多数城市综合体而言，其最重要的功能是商业、办公以及居住，其他的功能多是在这三种功能之上复合而成的。

2.2 进行高密度高强的开发

城市综合体通常具有较高的建筑密度，而且高强度、深层次的开发力度也是该种类型项目的一个共同特点。为了确保在一定数量的土地上完成更大功能的规划和设计，需要对任何一项功能进行适当的规划，而高密度开发成为了必然的选择。

2.3 合理扩展综合体的区域辐射能力

城市建筑综合体是城市区域的核心，在规划定位过程中必须对其所具有的不同空间功能进行合理体量，只有这样才能产生对应的规模化效应，使得更多的区域以及对象人群目标处于辐射范围中。

同时，综合体项目通常对交通提出了较高的要求。只有确保了项目的交通对外辐射能力的基础上，才能使得项目与城市的外部空间获得更为通畅的联系，从而达到紧密联系的目的，让城市综合体能够更好的融入到城市的功能体系当中。

2.4 提高活动空间品质，重视行人的活动空间

城市综合体能够吸引不同类型的人群引入进来是因为其对城市综合体具有不同的诉求。因此在规划过程中纲要保证城市各类活动空间保持在一个较高的品质水平，只有这样才能产生较大的吸引力，让不同的人群在工作、娱乐、居住以及休憩当中感受到舒适。

而能够给不同人群提供一个稳定而舒适的空间是决定人们是否原因在对应区域停留、观光、工作或者居住的一个重要原因。同时，因为项目区域中的大部分活动都是通过在空间中步行实现的。因此，在项目的规划设计过程中要注重行人的活动空间设计，通过提高步行环境的品质来吸引人群的进入。

3、案例分析

3.1 项目概况

该项目区域为我国西南部某城市，该地块的总面积约为155亩，其容积率为3.83，总建筑面积达到396155㎡。其中，3-1号地块的总面积是72亩，容积率约为7，总建筑面积在335558㎡左右。

该项目所在区域是整个城市的中心区域，也是城市交通的枢纽，该区域的四面都具有良好的交通条件。同时，未来还将在难免设计城市轻轨、快速公共交通线路，这将使得该区域的城市交通便利程度得到显著提升。

3.2 项目规划

该项目的规划设计过程中，以该城市的市政服务中心为核心，聚集了大量的政府行政部门，包括物价局、人大、审计局等政府机关，是该城市的经济、文化政治中心。据此，必将产生频繁的政务和商务行为，而与之相配套的商务、政务等配套类市场需求必将得到迅速扩充。

所以，在规划时定位于政务中心为主，商务中心为辅的层面上。而产品功能则组要集中在满足周边商务活动以及的需要。同时吸引大量的政府及企业人士入住，逐步形成该城市的和商业行为的中心。

而该城市综合体的项目构成及规模主要是以写字楼、酒店为主要产品，辅之以商场、住宅以及步行街等产品，逐步形成该区域的城市交通枢纽中心。

3.3 城市综合体规划定位设计

(1) 写字楼产品

规划的写字楼定位在两种产品类型：用于满足各个大型企业集团运营需要的现代智能化甲级写字楼群；用于满足成长型企业经营需要的乙级写字楼群。通过这种定位方式，能够与周边的商业、酒店等功能性建筑形成一个集住宿、会议、培训以及娱乐于一体的多功能政务商务中心。

同时，该写字楼项目还配备了先进的智能化设施以及优质的物管，可以享受到写字楼区域广场的五星级酒店式服务设施，能够满足会议、培训、办公等商业活动的需求。

(2) 商业物业产品

该项目的商业物业定位于城市时尚高端消费群体，通过设置商业大卖场，将艺术、餐饮以及时装等元素集于一体，打造形成了餐饮娱乐、信息、展览以及时尚购物于一体的大型现代元素购物广场。在购物广场的设置过程中，规划设计了三种不同类型的购物广场，分别与相契合的文艺广场；与商业活动相配套的高级百货与科技广场；与年轻消费群体需求相吻合的体育天地。在整个商业项目规划设计过程中按照：零售，娱乐，餐饮三部分比例为45：20：35的比例进行规划。

(3) 酒店物业产品

酒店物业规划为五星级的豪华酒店，主要以该区域中的政务、商务参与者作为目标客户群体。通过将与项目整体定位相互配合的方式，设置了面积为5000㎡的商务餐厅、会议厅，用于大型会议的住宿、宴会等商务活动，同时也能够满足区域当中企业以及政府部门的商务、。

(4) 公寓物业产品

该区域的公寓产品主要定位与高档的精装修酒店式公寓。借助政务、商务中心带来的高端住房租赁需求之机，与高档居住建筑相配套。在设计过程中，将私营企业主管、企业高管以及外企驻本地专业管理人员作为目标客户，同时吸引该城市的个体投资者等房屋购买者的目光。

在对酒店式公寓的户型设计时，主要采用以中小户型为主的组合方式，以1房为主要户型，同时配合少量的2房、3房户型。且该酒店式公寓提供了五星级水平的酒店式管理服务以及严格的保安系统，提高了公寓产品的附加值。

(5) 公共空间定位

在公共空间的定位过程中，规划了具有新艺术形式的中心广场，并逐步建设成为该城市乃至区域的新地标。该公共空间在项目的中心位置，其主要功能在于提高项目的区域化氛围以及文化体系，同时也可以用之作为各类小型活动的演出场地，有利于人气的聚集，提高该项目地块的商业价值。

在广场活动的组织过程中，采用了数码公园、艺术作品展、时尚表演等活动。同时也可以将之租赁给各类私营企业进行产品展示，例如服装、汽车、旅游项目的展示等。同时，在广场中树立起标志性的雕塑，将之建设成为区域性的商业地标。

城市综合体的规划和定位是一个复杂的课题，是建立在对项目所在区位的进行系统分析、科学前瞻基础上，对城市空间的更新和重塑。城市综合体是城市发展的必然产物，它是新时期高效率、高集约的产物，也是改变城市形态最有效的因子。

参考文献：

[1] 施瑛.潘莹.许自力. 基于紧凑密集型规划理论的城市综合体设计——以深圳大芬村油画广场为例[J]. 规划师2010,26(12).

[2] 唐泉.宣蔚. 快速城市化趋势下的城市商业综合体研究——以合肥港澳广场项目为例[J]. 合肥工业大学学报：社会科学版 2011(5).

[3] 施瑛.潘莹.高效低耗集约化的城市综合体研究[J]. 华中建筑,2010,28(6).

第9篇：商业综合体发展趋势范文

关键词：成都市；综合体；复合；商业

一、成都市商业综合体的环境概况

城市商业综合体通常简写为HOPSCA，HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼 （Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。

HOPSCA对成都经济的发展和商业设施的完善起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。四川大学经济学院教授吴丰表示“成都是中西部地区金融机构规模最大、数量最多、档次最高的城市；成都铁路枢纽继北京、上海、广州、武汉之后跃居全国第五、西部第一大枢纽；成都正在建设的西部通信枢纽，是国内继北上广之后的国家级通信枢纽……众多的优势决定，成都无论是在金融、能源、交通、铁路、通信等方面，还是在城市地位、城市规模、城市化进程上，都占有极其有利的先天条件。”

随着城市经济总量的增加和GDP速度的加快，众多城市综合体布局城市发展有了宏大的背景。据有关数据显示，从2010年万科、华润、保利、龙湖、中粮、富力等地产大鳄挺进成都商业地产开始，成都开业、开工、建设立项的商业综合体项目就猛增至67个。在进入2011年后，这一数据被再次刷新，成都商业地产综合体项目累积突破80个，从早前推出的金牛万达广场、龙湖?北城天街、华润?万象城、世豪广场、富力?天汇MALL等超大体量项目外，中铁西城、雄飞中心、空港 时代广场、棕榈泉国际中心、源上湾国际社区、中粮大悦城、来福士广场等更是加速了整个楼市城市综合体的发展。

二、成都市典型商业综合体环境结构介绍

1.成都万达广场是成都市目前为止最成功的综合体项目之一；其影响力已遍及整个成都市范围内.

①项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。

②成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享。

③万达广场的外观设计类似待启的巨舰，满足观者各个方位的欣赏视角，高低不同的建筑排布引起更大的视觉冲击。具有鲜明现代风格的建筑外立面体现了万达广场作为中国商业地产先行者的气魄.

④各类商业业态齐备，视觉元素及体验活动和专题活动的举行带来大量的人气，活跃了商圈氛围。歼7战机的展出，体现我国国防力量的发展壮大，万达广场俨然已成为成都市内大型活动开展的首选之地。

2. 成都仁恒置地广场地处市中心绝版繁华地段，既能坐享春熙路-盐市口商圈所带来的充足人气；又可与紧邻的人南综合体板块联动体现其核心价值.

①成都仁恒置地广场位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口，此处是中国西南地区中心商业区。该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处，地铁一号线从此经过。

②仁恒地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。集多种功能于一体的综合性广场,商业部分面积约6万平方米。

③仁恒地产项目以山水融合于城市建筑之中；同时兼顾黄金地段的时尚乐购体验。该项目集中汇聚中心区景观式休闲酒店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公―居家―购物―餐饮娱乐一体化的国际化规划模式。

3. 成都市零售连锁市场――伊藤洋华堂.

①春熙店：位于成都市商业中心春熙路北段，营业面积为1―5万平方米，可供停车位150个，日均人流量约为5万人次，共有营业楼层6楼。

②锦华店：位于成都市锦江区，西北临二环路，东临锦华路，营业面积约为3万平方米，可供停车位1920个，日均人流量约4万人次，共有营业楼层5层。

③建设路店：位于成都市建设路2号，成华区新兴商住社区，营业面积2-3万平方米，目前是伊藤洋华堂在成都最大的店铺。可供停车位600个，共有营业楼层6楼。建设路店紧随零售业发展趋势，首次大举推出近1/3经营面积的餐饮休闲娱乐消费，并实行一体化管理，为人们提供更加优质的服务。

④双楠店：位于成都市二环路西一段的成熟商业社区――外双楠商住社区。营业面积2-4万平方米，可供停车位1920个，日均人流量约为4万人次，共有营业楼层5楼。

三、成都市商业综合体给成都带来的发展与影响

在2000年前后，成都的商业地产一度繁荣，让无数人认为成都的商业地产的春天已经来临。然而事实证明，那时候的商业地产因为定位、规划以及其他一些原因，仅仅是昙花一现，并没有成就一个商业王国，相反，还给成都带来了一定的后遗症。但随着2007、2008年的来临，特别是随着众多知名房地产企业如香港九龙仓、富力地产、上海世贸、万达集团、上普国际等全面建设商业地产项目，使成都的商业地产进入了复兴的时代：

2006年，财富中心、SM广场分别在盐市口、建设路口隆重开业；

2007年9月20日，九龙仓以72亿的总价拿得成百地块，有人预测这块地很可能成为成都第二个“海港城”；

2007年9月22日，成华区政府与上海世茂房产签订协议，将以四川电视塔为中心，整合猛追湾片区各类优势资源，打造成都最具有城市魅力的RBD（休闲商务区），将该片区建设成“成都会客厅”和“成都的浦东”；

2007年12月12日，富力地产投资11亿的熊猫城及二期项目正式举行了奠基仪式，该项目将建成为成都最完善最齐全的CBD；