房产营销管理精选(九篇)
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第1篇：房产营销管理范文
关键词房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略
改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。
1房地产商品的特点
房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：
（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。
（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。
（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。
（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。
2房地产营销策略的应用
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
2.1产品策略（product）
随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。
（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。
（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。
（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。
另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。
2.2价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。
2.3促销策略（promotion）
房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：
（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。
（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。
（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。
（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。
2.4渠道策略（place）
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。
（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。
（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。
（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
3结语
综上所述，结合房地产商品本身的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。
参考文献
1陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理，2004（8）
2刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2008（6）
第2篇：房产营销管理范文
关键词： 房地产 营销经济发展 政府控制 市场
一、房地产市场营销概念
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，房地产市场营销和其他市场营销一样，也是由个人和集体组成的一系列活动。房地产市场营销和其他的市场营销一样，也是为了满足广大消费者的需求。差别是房地产营销是提供住宅、办公楼、商场楼宇等，建筑物来满足消费者生活的需求，与其他的交换对象相比，房地产市场营销的客体是为了房地产实物为依托，因此房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理在房地产领域也有很好的作用。
现代的市场营销已经由商品交换发展到以交换为目的的各种商业活动，其中也包括企业生产和经营的各个环节。市场营销已经成为一门独立的学科，并且在经济发的国家，在20世纪50年代就已经成熟，只是在我国发展起步比较晚。
二、房地产市场的特征
由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务活动，因此必须充分的认识房地产市场的特点，以便更有效的管理和组织市场营销活动。
1.市场交易
房地产在交易过程中的不可转移性，由于房地产是市场交易的依附物，交易的对象可以是房地产相应的产权，也可以是部分产权，不同的权益形成市场上的不同性质的交易行为。
2.房地产市场的区域化
由于房地产行业的特殊性，房地产消费和生产同消费者的需求有直接关系，这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均可以以房地产所在地市场需求为主，并对市场进行目标定位和销售定位。正是由于房地产的不可移动性，使得房地产市场竞争并不是这么明显，这也是照成房地产房价高涨的一个原因，地段的不可代替性。
三、房地产市场营销的内容
现代房地产市场营销已不是单纯的推销，现在房地产的开发是为了满足特定人群的需求，房地产在开发前就进行市场调查，在了解广大消费者的需求以后在去开发，为后期的销售做好了市场调查。
1.房地产市场分析
市场需求分析，主要是做市场调查和预测，并了解房地产发展的趋势和前景，能把握好商机，综合考虑房地产受那些条件的影响，房地产是一种固定资产，受外界条件的影响严重，环境也是房地产开发商重点考虑的问题。
2.房地产投资的经营管理目标
房地产商在投资前，要明确选择什么样的顾客群，任何企业不可能面向所有的人群，在就是要考虑这些群体的需求，对户型、对价格、对面积、对配套设施等，在进行上述的决策前，必须明确目标，我要为那类型的人群开发房子，房地产开发的定位是什么，在这个范围内。有没有比较强的竞争对手，如何尽量的选择竞争力不是很强的对手，如何在竞争中得胜。
3.项目的决策
项目决策是指在项目开发以前，必须明确目的，选择地段的原因和面对的需求群体。项目一旦决定就要分一下进步进行，首先，是确定和开发满足市场的需求，适当的产品和适当的人群相配，当目标市场选择以后，就必须设计和开发建设可以满足适合顾客群体的相应的服务设施。其次，价格策略根据不同的人群，去定制产品价格，同时也要相应国家规定去控制房地产价格。最后，房地产销售途径的选择，房地产开发商，自行的选择和委托中介机构进行房地产租售各地特点，更要进一步结合项目情况决定经营方式。
4.促销政策
正确的选择促销手段，例如房地产广告、房地产交易会等，通过宣传来提高知名度，吸引客源，促进房地产交易的成功。在提供好售前服务的同时也要照顾好售后服务，例如物业管理，真正的让现代房屋销售购买者放心。
三、传统销售理论在房地产销售中的运用
房地产是我国国民经济的经济支柱，它的发展直接关系到房地产经济发展的高低水平，房地产业应与国民经济增长速度保持一直，过度的发展很容易形成经济泡沫，房地产作为经济链条中的先导产业，对刺激经济的复苏起着积极带动的作用。当经济增长过快，房地产也就成为首先要被节制，所以在特定情况下，房地产要想顺利近入市场就要制定相应的营销策略。
1.合作营销
每个地区的开发商，他们之间都有相应的联系，当然营销也不例外。例如广州南湖地区环境优美，但交通不便，于是该地段的几家开发商以每年30万元的代价，共同引进一条公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。
在市场经济大潮中，开发商为了追求更大的利润，有时会采取一些非理性的方式，当相互之间的竞争无利润可言时，他们就又开始相互恶意竞争，开放商之间的合作是建立在利益的基础上，他们之间是联盟也是短暂的，会随着合作销售告一段落。在今后房地产市场竞争中，会有各种新的合作营销形式出现。这将有利于市场的稳定，有利于维护开发商和消费者的利益，使产业结构趋向合理，使资源得到合理配置。
2.竞争营销
开发商是否能在市场竞争激烈的今天在市场上站稳脚跟，除了要正确的把握市场需求以外，还要认真的分析对手的需求，吸取别人的优点，优化自己的缺点，加强企业自己的竞争力最为重要，如何才能提高自身的竞争力，开发商除了要正确的把握市场需求，还有分析市场，不断的提高自身的市场竞争力，避免市场被其他竞争者占领。
竞争包括很多方面，恶意竞争凭借一些不正当的手段进行的竞争，所谓核心竞争力是一种能为企业进入各类市场提供潜在机会的能力，是能借助最终产品为特定的顾客利益作出重大贡献的，不易为竞争对手所模仿的能力。在房地产市场上，开发商的竞争力是企业生存与发展的关键因素。没有竞争根本不能成就一个企业，优势企业的核心竞争力非常突出，它源自企业以往成功的开发经验和雄厚实力，表现在驾驶市场和有效控制项目营销进度的能力上。锦城花园的成功就是开发商核心竞争力取胜的一个明证。中国海外集团有限公司在北京、上海的开发经验，在对广州的市场需求状况和同区域、同质素的竞争物业进行分析后，开发出了具有优良综合素质的锦城花园。在销售的过程中开发商并没有用什么特别的手段，但每次开盘全部热销，这就是品牌效益。
3.个性营销
所谓个性营销，就要有自己企业的特色，这种特色有不可复制性，现代企业的营销理念主要从消费者角度考虑，现代营销观念不仅强调顾客导向，同时还强调企业要善于扬长避短，生产和提供顾客需求的、比竞争者更优的、又是自己擅长的产品。为此，开发商要从两个方面入手，一、细分市场，对消费群体进行深入了解，了解市场需求，尤其是市场上还未满足的需求或未被认识到的消费群体；二、在对市场进行调查的前提下，做更细致的了解，正所谓“知已知彼、百战百胜”，认识差别优势，即企业要善于实事求是地、客观地评价自己和竞争者的各种能力，从而根本的认识自己相对优势和相对劣势，以便更好的了解市场营销组合，迎合市场生产出具有自己特色的产品，树立企业独特的市场形象。这种营销观念可称为差异化营销或特色营销。
开发商考虑到房地产产品自身的特点和个性，从其各种功能出发，开发出独具一格的产品，从而实施特色营销。①经济功能。人们对房地产的需求分为消费和投资两大类。开发商根据房地产的经济功能，经常采用各种含有保值、增值方案的营销策略，例如上海虹叶花苑，首期预售价比同地段房价低1300元／平方米，以巨大的升值空间吸引了大批客源。②社会功能。建筑物是以人为本的，现代住宅小区应充分提供给居住者交流、沟通的机会。保利丰花园针对都市老龄化的趋势，设立了老年人的会所“松鹤会”，还拿出50万元设立助老基金，发扬了中华民族敬老爱老的传统美德，取得了良好的社会效益。③健康功能。随着人们生活水平的提高和财富的积累，都市人日益渴望拥有健康的身体。全国首个“阳光健身工程”广州奥林匹克花园是一个运动型、健身型的生活小区，其提出的口号“运动就在家门口”得到了市场的热烈响应，以致在认购期就人有排队购买。④生态功能。生态人居空间离不开良好的环境和防台污染的措施。深房深圳公司开发的怡乐花园定位为“高尚园林式生态住宅区”，这种绿色环保型住宅的出现受到了世人瞩目。除了产品特色之外，开发商还应以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等有别于竞争对手，从而在竞争中占有优势。转贴于
第3篇：房产营销管理范文
目前，由于国家政策性调整，对房地产企业融资造成困难，尤其中小房地产企业更是举步维艰，标杆房地产企业由于资金雄厚，企业信誉良好，且企业内部管理大多经过几轮调整已具备部分抗风险能力。而中小房地产企业由于自有资金有限，融资渠道窄，尤其内部运营管理不规范或者没有目的性，造成一部分房地产中小企业处于生死存亡的阶段，在此，我仅对中小房地产企业内部计划运营管理工作浅谈一下我的看法。
首先，要明确计划运营管理的职责和作用是什么。目前很多中小房地产企业可谓五花八门，我定义为三类：
一类企业认为是一个统计职能，一般小型房地产企业比较多，通过定期（一般通过年度、季度、月度经营会发出指令）将所属下级项目公司/区域公司的经营指标发出，由计划运营部门牵头梳理出经营计划，然后被动的跟踪和统计，最后进行考核和向上级进行汇报，这样的计划运营管理我认为就是初级的计划运营管理，因为这只是一个事后统计职能，属于事后控制，并没有对项目公司/区域公司的管理起到多大作用，对于集团来说，仅仅是了解了事项的发生；
一类企业认为是一个综合协调部门，一般中性房地产企业比较多，除了初级的计划运营管理所辖内容外，进一步优化了计划运营管理，如增加了统计集团各个职能板块的计划统计工作（部门专项计划），因为项目公司/区域公司计划完成与否与集团各个职能板块的配合和支持是分不开的，无论大集团小项目的企业或者小集团项目的企业我认为都是如此；会议系统的管理，通过牵头组织定期或者不定期的运营协调会，针对计划管理中出现的问题进行解决，并形成会议决策。初步有了事前控制（这要求计划运营负责人具备相当的专业背景），通过经验对要发生的计划节点完成风险进行风险提示，使计划节点相关部门提前警惕和重视，这样的计划运营管理我认为就是中级的计划运营管理，对于项目公司/区域公司的正常运营管理起到了主导作用。
最后一类企业认为是投后管理部门，目前中小型房地产企业不多，多为基金/信托/不动产管理公司所使用，部分标杆房地产公司也有所采用。即通过事先风险控制引导项目正常化运转，具体来说：通过在项目拿地前就介入管理，通过与投资、财务部门计算好的投资收益分析表模型进行动态监控，根据公司财务所设定的一些动态财务指标（如IRR等），监控在项目运转过程中所发生的问题，并通过财务指标形式反映出来，当然项目的投资收益分析表内容并非只有计划板块的内容，还有成本、财务、销售、融资等一系列经验数据或者已经发生的数据。一般计划运营部门会针对计划进行分析，除了中级的计划运营管理，还需要不断的收集最新的其他版块数据，一旦财务指标出现异常，则需要牵头组织召开运营专题会，分析问题的原因，并提出解决问题的办法和对策。这样就使得运营提供的数据更加理性，即直接与项目的收益相挂钩，不在是凌乱的数据（例如：工期拖后1个月对项目的收益影响，初、中级管理均未体现出来），这样的计划运营管理我认为就是高级的计划运营管理，对于集团、区域公司、项目公司的运营管理起到主导作用。当然这需要计划运营负责人具备非常高的业务水平，同时也需要这个部门在企业中的地位不能太低。
有了这三中分类，我简单的分析研究了中小型房地产企业目前在运营管理过程中所发生的常见问题：
1、计划编排的不合理
这里暂且不说一些标杆房企由于产品已经定型，因为计划模板都已经很成熟（例如某巨型商业集团，只要输入摘牌、开工、开业等时间节点，其余时间全部自动生成），我要说的是一些中小企业编排的计划：除了逻辑、节点完成标准不明确等一般性错误外，还要注意需要参考现金流计划，尽管有了投资分析模型，但由于很多中小房企仅是用于拿地前阶段使用，且投资收益模型往往时间板块很粗（一般为半年、或者季度），这就需要我们计划运营负责人对于投资收益模型仔细分析研究，并详细了解该项目的融资及财务情况，什么阶段计划时间可以充裕，什么阶段计划时间坚决不允许滞后，进而做出一个合理的计划，也就是说，不能在编排计划时只考虑工程、设计等所需要的时间（不是说不考虑而是在此基础上还要考虑其他因素）。
2、计划的随意性调整
一些中小房地产企业尽管引进了标杆单位的一些模板或者管理模式，但计划的重要性依旧没有得到重视，很多管理人员也考虑不清楚，只是被动的依据项目外界、内部情况发生了变化，计划就跟着随意调整，丝毫没有目的，这样的后果就是，计划从项目开始启动到完成调整的计划不知道多少版本，到最后对项目经验教训分析无从下手，究竟调整是否必要，或者计划节点责任方是否有没有方法解决，确保计划按时完成？当然由于中小企业的特殊性，可能决策层由于得到的信息不充分或者出现偏差，随意调整计划的可能性也是比较大的。
3、计划考核的严肃性不够
很多中小型房地产企业的绩效考核模式不科学，造成无法发挥计划运营部门的作用，例如：A公司的绩效考核模式：计划板块集团计划总节点分值只要少于85分，集团所有职能部门及项目公司考核系数就为零，这其中也包括计划运营部门的绩效考核，但计划运营部门在该公司的地位又是同集团其他部门属于平级关系，无法对集团其他部门的专项计划完成进行预警或考核，这就造成了计划运营部门只是被动的统计分值，命运当然也就不再由自己掌握了；
当然由于 每个中小房企所遇到的问题或者所处的阶段也不一样，可能 还有其他的问题，在此不一一列举，那么如何做好中小房企的计划运营管理呢，我个人观点如下，说的有不足之处敬请指正。
中小型房企由于资金普遍不足，这就需要更加在修炼内功方面加大力度。如何“修炼内功”，不同管理者有不同想法，在这里我仅对计划运营工作作出描述：
1）根据不同房企的目标导向，计划运营部门的权责力要明确，既要明确部门究竟专职做什么，我建议采用上面所提到的高级计划运营管理模式，管理起点要高。相应的招聘人才就要下大力度，除了计划板块主要懂工程外，招采、前期报建、财务等也要有所涉及，这样在进行计划运营管理时，就可以从项目的全方位开发进行思考，编排计划也会更加合理。
2）计划运营部门制度要完善，制度的落实要加大力度。中小房企普遍制度不完善，这就要求该部门要多研究公司的内部管理情况，结合项目目前的问题，编排出适合自己公司的制度，一般制度编排有：计划编制管理，计划考核处罚管理，运营会议管理等等制度。有了制度就要严格执行，对于不按照制度执行的单位及个人，计划运营部门有权利做出处罚，同时编排计划要严谨，责任单位及责任人要说明，并明确节点完成标准，有计划运营部门收集和确认。
3）过程管理要及时，主动。结合房企本身的情况，进行日常计划收集、预警、报警及考核管理，有必要则可上计划管理系统，计划运营管理部门要主要同总部或区域公司/项目公司专职计划管理人员沟通，及时准确掌握项目计划完成动态，及时提供预警和风险提示，有必要的要召集相关部门召开运营协调会。同时为确保计划运营工作的有效性，要结合信息流程部门优化相关流程，确保时间不因为流程不合理造成时间损失。
4）计划运营管理离不开考核管理，这就需要计划运营负责人会同人力行政等部门，针对企业现状，做出科学的、规范的运营考核办法，既能奖罚分明。
第4篇：房产营销管理范文
房地产行业属于典型的资金密集型行业，而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长，投入资金特别多，投资风险非常大，因此就必须在项目的初步规划阶段，对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算，做出投资决策、经济效益评价，这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。
2 房地产开发经营中财务预算管理的内容
2.1 编制资金预算
在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中，项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门，测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等，并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》，从而根据项目需要投入的启动资金，以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。
2.2 执行与控制资金预算
编制完成资金预算特别是执行预算后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时，除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外，还应该依据资金预算，审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是，应该及时安排支付；如不是，或者实际支付款项大于预算的金额款项，都应先和承办部门沟通，确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付，那么应该作为预算外支出，将履行特殊审批程序后予以支付。
2.3 分析调整预算
房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系，定期（一般为每季或每半年）对预算执行情况进行分析与调整，及时发现资金预算与执行过程中出现的差异，分析原因并调整后续资金预算，为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。
2.4 预算考评
要想提高资金预算的执行率，发挥预算的控制作用，企业就必须将绩效考核与资金预算执行的情况进行挂钩。确定相关部门关键绩效考核指标时，应该将预算执行指标作为关键绩效考核指标之一，通常可作为部门关键绩效考核指标的预算考核的指标有“预算执行率”、“超资金预算率”等。
在企业预算准确度很低的阶段，也可将“超资金预算率”这项指标作为考核指标。财务部门要对各个部门发生的预算外支出进行统计，对考核期内的“超资金预算率”进行计算，并提交人力资源部门作为考核依据。对非部门原因导致的各项超预算性支出，如宏观政策变化、公司因开发计划调整等导致的超预算性支出，可不纳入部门的考核。对于因部门自身原因而导致的超预算支出，例如工作计划性不够、不准确的预算编制等发生的支出，都应作为该部门的超预算支出，列入部门考核范围。
3 目前房地产开发经营中财务预算管理存在的问题
3.1 缺乏行之有效的考核激励机制
在财务预算执行中，企业通常没有签定预算指标责任合同，且未建立预算奖惩制度。所以当没完成预算任务时，在对被考核负责人和单位进行奖惩时，被考核的单位和其负责人通常强调各种客观因素和外部环境因素对考核结果产生的影响，而往往选择回避主观原因及个人自身原因。因此，很多房地产开发企业都存在考核与激励机制落实不到位、不明确的问题，这成为财务影响预算管理目标不能如期实现的最主要问题。同时，考核方也往往在一定程度上附带个人情感来对被考核方进行评价，从而使整个考核的过程不能按照先前制定的原则进行，或者考核结果缺乏激励作用，没有建立起配套的考核激励制度，使整个考核工作过程流于形式。
3.2 缺乏财务预算的有效执行和有力监控
有些房地产开发企业虽然很重视财务预算的编制，并成立了财务预算职能部门来进行预算编制，可是财务预算职能部门却很少参与预算的执行和监督。并且他们都不够重视预算的执行和监督，企业的管理制度没能跟上经营活动，且没有建立起行之有效、有力的预算反馈机制，企业的预算会计和管理核算系统没有紧密配合。
3.3 缺乏健全的财务预算管理机制
有些房地产开发企业虽然对财务预算进行了编制，但是却没有建立起一套相应的组织管理机构，没有具体的部门对财务预算进行决策和协调、监督和执行，没有把财务预算管理权限下放给财务部门，从而没有健全企业财务预算的管理机制。没有一套完善的法人治理机构，对财务预算管理的认识度不高，从而导致这些企业没有健全的预算管理机制。
3.4 缺乏财务预算的全员意识与战略意识
企业相关负责人在进行财务管理时，通常忽视了对其他相关部门的管理，混淆了预算和计划，将预算当成财务报表。并且其他部门很少能够直接参到与预算编制工作中来，而通常只是对财务提交的具体预算结果进行简单确认。同时，在年度经营计划指导下，财务预算重年度、轻项目开发，这样导致使预算缺乏可操作性，导致财务预算与企业的战略目标缺乏联系。
3.5 缺乏完整的预算标准与合理的预算数据
由于房地产企业产品类型的多样性以及同类产品品质随潮流变化的多变性，加之多数房地产企业长期对财务预算缺乏足够的重视，使房地产企业真的要实施财务预算时缺乏相应完整的预算标准，而在开发经营过程中，赶工抢进度导致设计修改频繁，使财务预算缺乏合理的数据。
4 房地产开发经营中财务预算管理存在问题的解决与应用
4.1 对各项指标细致分解，确定财务预算管理责任
通过对预算进行管理，对房地产开发企业内部管理进行强化，把企业整个的经济活动全部纳入到预算管理的各个环节中，把指标进行自上而下的细致分解，层层落实，做到全员配合与参与，确定各管理人员的管理权限、职责范围以及采取的相应的奖励惩罚制度，使各个部门管理责权清晰、方向明确。同时，通过建立缜密的预算管理机构，对各部门预算执行过程中的监督、控制、管理和考评进行强化，避免因控制薄弱、内部管理不善而造成不必要的损失。
4.2 强化资金的集中管理
通过资金预算来加强企业的财务管理，更加有效地防范财务风险，确保企业资金链的安全。资金是企业财务管理的核心，是企业的血液。在进行企业财务预算时，应妥善处理资产结构中的流动性与盈利性的关系、风险与成本的关系，更加合理地控制规划企业现金的流量，回避因丧失偿债能力而导致的资金链断裂等经营风险。
4.3 建立财务预算的预警机制，健全预算管理体系，为财务预算管理提供支持
搞好房地产企业财务预算管理，就必须充分利用计算机这一科学技术，做好相关的分析、核算、反馈与预警，建立起健全的预算管理体系，健全组织网络，严格执行预算，强化预算外资金支出的例外管理，对预算出现偏差后的后续预算定期调整，以便能为财务预算管理提供完整准确的信息。
第5篇：房产营销管理范文
一、房地产企业的部门预算绩效管理概述
预算绩效是指预算资金所达到的产出和结果。预算绩效管理是政府绩效管理的重要组成部分，是一种以支出结果为导向的预算管理模式。它强化政府预算为民服务的理念，强调预算支出的责任和效率，要求在预算编制、执行、监督的全过程中更加关注预算资金的产出和结果，要求政府部门不断改进服务水平和质量，花尽量少的资金、办尽量多的实事，向社会公众提供更多、更好的公共产品和公共服务，使政府行为更加务实、高效。推进预算绩效管理，有利于提升预算管理水平、增强单位支出责任、提高公共服务质量、优化公共资源配置、节约公共支出成本。
房地产企业的部门预算绩效管理主要包括针对房地产企业各部门的预算编制与绩效考核这两项内容，这两者虽然是房地产企业财务工作中的两个不同的环节，但存在着紧密的联系[2]。其中，预算编制的对象主要包括费用预算、投资预算、财务预算等。编制完成后，绩效考核需要以预算编制作为主要参考依据，结合各部门以及企业的实际情况、责权比重，分配绩效考核目标，并以此开展考核工作，从而明确考核目标以及预算编制的完成情况。最后，企业根据考核结果制定相应的管控措施与激励制度，从而促进房地产企业能够有效地实现其发展战略目标。以下本文就分别从预算编制与绩效管理这两个方面，对部门预算绩效管理在房地产企业中的应用展开相关探讨。
二、房地产企业的预算编制
（一）费用预算
费用预算还可细分为销售费用支出预算以及管理费用支出预算等内容，房地产企业需要首先根据项目进行费用预算的编制，根据房地产项目的开发周期以及不同部门的费用支出进行费用预算编制，如项目周期中需要支出的广告宣传费用、媒体宣传、传单印刷、参展推广、样板间装修等费用支出等，以及人员薪资、水电费支出等，具体的编制还需要参考项目的营销方案，包括项目定位、地理位置、周围消费人群等多方面因素。此外，在这一过程中开展的管理活动费用也需要在这一阶段进行预算编制。
（二）投资预算
房地产项目的投资预算贯穿整个项目的开发周期，包括土地征收费、拆迁补偿费、工程施工费、安装费、基础设施以及配套设施的相关费用、开发间接费等。根据费用的具体类型，需要根据房地产企业不同部门的实际情况进行编制[3]。例如土地拆迁费、前期施工费、安装成本费这些预算主要针对企业开发部门进行预算编制。
（三）财务预算
财务预算包括预计利润表、现金流量表、预计资产负债表等，通过财务预算编制，预估房地产项目的利润收益、销售成本以及整个资本结构等。房地产企业的资金收益与安全周转对于企业的可持续发展具有至关重要的影响，因此企业需要在预算编制阶段科学、完善地编制预计现金流量表，此表主要包括一系列资金报表，在投资预算、费用预算编制完成后，房地产企业需要开展进行现金流量以及利润的测算工作，并以此编制成预计现金流量与预计利润表，以此反映出在房地产项目开发周期中，各环节的现金流量以及利润情况，从而帮助企业分析现金流量能否维持平衡，以及利润能否实现预期标准和资产负债及净资产状况等[4]。
（四）预算的编制方法
预算的编制方法并不唯一。传统的预算方法主要是根据预算期间的企业业务水平进行预算的基础编制，每年年末再进行下一年的预算编制工作。预算编制主要以上一年的财务数据为基础，结合下一年期间内出现的增减变化为依据进行预算编制[5]，此种模式又称为固定预算模式。但因为房地产周期长，影响因素较多，因此不适合采用这种固定预算编制模式。从房地产行业的实际特征出发，企业通常采用弹性预算编制模式，如弹性预算、零基预算、滚动预算，具体的编制方法选择还应结合企业的自身财务水平、项目的经营特点、外部环境、预算编制水平、编制的适应情况等，选取最佳编制方案进行预算编制。
1.弹性预算编制
此种预算编制是根据项目周期内各部门的业务量进行预算编制，根据各部门业务量的变化，进行预算的相应调整[6]。具体编制时将预算分成固定以及变动两个部分，在业务量波动的一定范围中，固定预算部分保持不变，而变动预算部分则随着业务量的变化进行相应调整，将变动预算根据作为基于业务量的弹性编制的部分。
2.零基预算编制
零基预算编制即以零作为编制起点，确定项目相关预算数的编制方案。与传统预算编制模式不同的是，零基预算受到前一阶段基础预算编制的影响较小，没有来自基础预算编制方面的约束，能够根据不同阶段进行重新评价。
3.滚动预算编制
首先以一个固定期间（一般为12个月）的一种预算编制方法，并按季或月向下滚动。当执行完一个月时，根据执行情况以及最新变化情况，分析接下来将会出现的各类影响，以此在已编制的预算编制基础上，进行相应的调整。虽然此种编制模式能够根据不同阶段的实际进行及时调整，但此种编制模式的工作任务量大、难度较高，编制工作较为繁重，企业还需结合实际情况进行选择。
（五）预算的执行与控制
预算在编制完成后，需要根据预算结果来执行，为确保预算的有效落实，企业需要对预算进行严格控制。例如，某一部门需要申请资金时，如果在预算范围内，需要经由财务部门报批，报批后拨付。如果是在预算编制以外的资金，必须经由总经理以及预算管理委员会共同审批，分析超编的原因，经商讨后可决定是否审批或驳回，如果同意审批，则需要上报给总公司，待总公司回复，确定是否同意拨款。
需要注意的是，因为房地产企业的开发周期长，房地产项目会受到开发进度、相关政策的影响，所以财务编制并不是无法更改的。如果在项目周期中出现不可预知的风险，影响开发进度，或出现重大的政策调整，那么财务预算编制也需要进行相应的调整。如果在预算编制的过程中，出现严重的超预算情况，需要分析超预算的成因；如果是预算编制不合理，则应及时进行调整；如果是人为因素，需要追究相关部门及责任人的责任，并及时制定调整方案，从而将负面影响降至最低。
三、房地产企业的绩效考核
（一）绩效考核目标的确定原则
各部门的绩效考核目标需要以预算编制为依据，在分配各部门的绩效考核目标时，需要考虑各部门对于某一目标的影响：如果某个部门出现过失，将导致这个目标无法完成，那么将这一目标进行细化分解时，将把该部门作为这一目标的主要责任部门。如果刨除某一部门，也不会影响这一目标的完成情况，那么在细化分解该目标时，就不将这一部门作为该目标的考核对象，而是将其他会影响这一目标完成情况的部门根据影响程度进行目标的细化分配。
（二）绩效考核的实施与监管
绩效考核目标分配完之后，根据考核目标进行绩效考核，考核内容主要有两项，一是该部门绩效考核目标是否完成，把完成的具体情况作为主要考核对象。二是把目标执行过程中各部门的行为表现、工作态度、是否认真执行绩效考核目标等相关情况作为辅助考核对象。在这两种主要考核对象的基础上，还可加入弹性修正指标，考虑差异性、风险因素等。
房地产企业首先根据以上的考核目标确定原则，根据各个部门在某一指标中的权责比重分配考核指标，结合项目以及企业的实际情况，构建一套完整的绩效考核体系，包括预算指标计算公式、分数基准等，将各考核目标换算为量化的指标值，以此进行绩效考核。
房地产企业各个部门需要完成为其分配的绩效目标，而绩效目标是根据预算编制进行细化分配的，因此各部门绩效目标的总体完成情况，也就相当于预算的执行情况，因此在完成绩效考核的同时，也就实现了预算编制的执行。为确保企业战略目标的有效实现，各部门可定期举行绩效考核目标的分析会，并根据分析结果，由企业领导层进行预算编制完成情况的定期分析，这一过程也可以看作是绩效考核的定期监管。各部门将考核目标细化到个人，定期总结个人的目标完成情况，也可采用激励及约束手段，如奖惩机制，确保绩效目标的实现。
（三）绩效考核的激励与约束机制
绩效考核不单单是要明确各部门的考核情况，还需要根据考核结果，制定相应的激励与约束机制，这也是绩效考核的重要部分。具体做法是将绩效考核结果与奖金、薪资挂钩。对于绩效考核表现突出的个人及部门，还可在规定的薪资奖励基础上，额外增加奖金，并作为先进典型进行表彰，发挥榜样的力量，进而激励全体员工的工作积极性，促进发展战略目标的有效实现。此外，如果某一部门没有完成考核目标，需要分析具体成因。如果是考核指标不合理，则应对考核指标进行相应的修改；如果是部门自身的原因，需要由该部门提交具体原因的分析报告，并扣除该部门奖金。如果涉及触犯法律，如挪用资金等，则必须找到相关责任人，依法追究损失。即通过科学、合理的奖惩机制，约束人员的行为，激励全员，共同为实现企业的战略目标而努力。
第6篇：房产营销管理范文
关键词 应用型本科 生产运作管理 教学方法
中图分类号：G424 文献标识码：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2015.04.054
On Applied Undergraduate College "Production and Operations
Management" Course Teaching Methods
GUAN Yongjuan， ZHANG Xinlei， BI Fuli
（Yanching Institute of Technology， Sanhe， Hebei 065201）
Abstract Production and Operations Management is a practical course are strong， but also the management of engineering， business management major professional compulsory core curriculum. This paper will be analyzed for the current production operations management course the problems in the teaching process， aimed at finding appropriate teaching methods applied to production operations management courses colleges， improving the ability to utilize the knowledge of the students.
Key words applied undergraduate; production and operation management; teaching method
0 引言
国内各高校的管理工程专业、工商管理专业、物流专业都将生产运作管理作为核心课程对待，不管是高职技术类层次、本科生层次、研究生层次以及MBA都被列为专业核心课程。由于该课程的实践性特点比较突出，学生普遍反映该课程比较难、内容抽象而枯燥，各高校教师普遍认为这门课的教学工作不容易展开，想要让学生能力水平与现有人才市场的需求接轨，比较困难。在教学过程中，对教师的能力水平要求较高，而授课对象――学生在择业过程中，倾向于“白领”工作，对于“蓝领”――跟生产运作有关的行业工作没有兴趣，进而导致学生对学习这门课程的热情不高、动力不足，对生产课程不受重视，而且学生没有任何实践工作经验，进而对生产运作缺乏感性认识，要改善这种教学现状，提高这门课的教学质量，具有重要而迫切的现实意义。作者想要找到生产运作管理课程教学中所存在的主要问题，进而优化现有的教学方法，力求发掘出适合于应用型本科院校的生产运作管理课程的教学方法。
1 生产运作管理课程教学过程中的主要问题
在企业运作过程中，生产运作管理是最复杂的过程，它涉及的面最广，牵涉的过程最多。①在本门课实际的教学活动中却存在较多的问题，其中有几个问题比较普遍，下面将授课过程中存在的问题总结如下：
（1）目前缺少适合应用型本科院校教学的教材。现在高校所使用的教材大多以陈荣秋先生所编写的为主，现在的大部分教材的内容都是以制造业的生产管理为主，针对服务业运作管理的较少，国内高校学生由于入学前没有实习经历，没有企业实践工作经验，所以导致进入象牙塔的学生对组织的生产运作过程没有足够的认识，所以在学习过程中对教材内容理解不准确，所学知识与学生毕业后从事服务业工作不相适应，使所学知识与实际严重偏离，缺乏应用生产运作管理的基本理论和方法去解决实际问题的能力。
（2）教师欠缺企业从业经验。目前高校的教师多是毕业后即从事教学工作，尤其是民办高校的教师，更是毕业后就直接走上讲台，没有企业的实际工作经历，普遍缺少企业生产运作管理经验，或者即使有一定的生产管理的实际经验 ，也由于长期在高校从事教学和学术研究，对企业目前生产运营中的某些实际问题的了解不够深入，教师在教学过程中容易造成理论和实践脱节、枯燥不生动等问题，②而生产运作管理课程实践性又很强，恰恰对授课教师的这方面要求较高，这也是目前各高校生产运作管理课程的普遍问题之一。
（3）教学方法过于单一。目前生产运作管理课程的主要教学方式还是“填鸭式”教学，老师台上讲，学生台下记，这种教学方法显然不适应实践性很强的生产运作管理课程的教学，尤其是对于应用型本科院校来说更是达不到锻炼培养应用型人才的要求。但“填鸭式”教学也有其优点，优点在于教师的主导作用发挥得很好，教师授课过程中对课堂的把控较好。同时也存在弊端，这种教学方式未能充分发挥认知主体――学生的能动性，完全忽视对学生的潜能的开发，使得学生始终是被动地接受老师所传授的知识。结果导致学生难以将所学知识应用到实践中，去解决实际问题，课堂上所学和工作中所用完全脱离，教学效果较差。高校教学过程中基本都使用多媒体教学，这种模式较之前的板书却有很多优点，但是同时也造成教师在讲解过程中过度依赖多媒体这种形式，教师往往偷懒，使得教学效果较差，这时就需要教师采取灵活多样的教学方法来提高该课程的教学效果。
（4）实训基地欠缺或是实训基地的应用未落到实处。由于生产运作管理课程的实践性很强，所以学生在学习本课程之前应该到企业进行参观，增强对企业生产运作管理的感性认识，参观过程中把遇到的问题记录下来，回到学校学习本门课程，做到问题驱动，增强学生的学习兴趣，学习完本课程之后要再次进入到企业生产实习，再对之前的问题进行验证，体会课堂上所学的生产管理的一些比较难理解的理论。这些任务的完成都需要建立实训基地。在之前的教学过程中，学生缺少实践锻炼的机会，所有的知识的学习还主要是以听为主，往往造成学生难以理解这些空洞的理论，大大降低学生对本课程学习的兴趣。现在很多高校的问题是实训基地太少，或者有些高校虽有实训基地，但是却未真正将实训基地的作用发挥至实处，徒有其名。
2 生产运作管理教学方法创新
2.1 选用适合应用型本科院校学生的教材，同时精心设计教学内容
目前，国内各高校使用的生产运作管理教材编写的质量很高，这些教材的内容理论性学术性较强，因此比较适合于学术型本科的教学，但对于应用型本科的教学来讲，这些内容却显得偏理论轻实践，教学过程中普遍感到难度偏大，内容体系很完整，有些章节内容和教学计划中其他课程有冲突，所以运用这些教材来给应用型本科的学生授课，难免出现讲授的内容与这一层次学生的就业需求不相适合。
授课教师在授课过程中，除了保证课程体系的完整性以外，更要时时关注市场需求，所以要求任课教师走进企业，与企业COO交流，了解掌握目前各企业在运营过程中经常出现的问题，以完善授课内容，而且可增加教师的案例素材，据此去调整授课的侧重点。现在的生产运作管理教材普遍偏重制造业轻服务业，所以教师在授课过程中不要拘泥于教材的限制，要适时调整教材内容，满足市场需求，另外还要注意与学生多沟通多交流，了解现在学生的真正需求，作为教学内容的参考。
2.2 通过各种方式方法丰富教师的企业实战经验
教师的授课内容与市场需求及学生需求不一致，其根本原因在于教师本身缺乏企业的实战工作经验。为从根本上解决这个问题，笔者以为，可以从以下途径帮助我们的教师获得企业实战经验：一是教师深入到企业挂职锻炼，各高校应该对教师进企业挂职锻炼给予充分的保证，采用各项政策鼓励教师积极到企业工作;二是教师应主动联系本地企业，通过与本地企业建立长期稳定的合作伙伴关系，这样既可以为学生争取到更多的实习机会，也为教学过程搜集更多的素材，为授课内容的完善做更多调研;三是通过网络搜集企业实战性案例，使授课内容更贴合实际。
2.3 改进教学方法和手段
改善多媒体教学的单一模式，增强与学生的互动，笔者在生产运作管理课程的教学过程中，采用案例讨论法、角色扮演、模拟诊断等教学方法，强化师生的交流与互动，这些教学方法的运用要较传统的课堂提问、课堂讲解等方式效果要好。案例讨论法要注意选取好的案例素材，优先选用本土企业案例，应用型本科教学应注重案例讨论法的实施效果，要控制小组人数，掌握案例讨论的节奏，恰当安排好案例阅读、讨论、发言、总结各环节的时间，可采取点名发言，经过笔者的试验，认为点名发言的效果要好于自愿发言，这样可以避免以下情况发生：有些学生较主动，造成发言次数较多，而对于一些比较内向的学生则缺少锻炼机会，任课教师在整个案例讨论过程中要充当主裁判的角色，做好过程记录及最后的点评总结，力求做到公正公平，赏罚分明;模拟诊断法是在上课之初由学习小组模拟企业，完成企业生产战略制定、选址、设施布置、计划制定、模拟生产过程中可能出现的问题进行分组诊断，然后让各组学生对诊断结果质疑和讨论。这样的教学方法不但能增强学生的学习兴趣，提高学习的主动性和积极性，提高学习效果。在生产决策、质量控制等内容的教学过程中，采用角色扮演教学方法，根据模拟的情景，让学生扮演成公司经理、财务主管、采购主管、生产主管等现实世界中的不同角色，然后对生产过程中的一些问题作出判断，找到应对措施，做到在游戏中学习，提高学生的学习兴趣的同时，加深对生产运作管理相关概念的理解。
笔者在授课过程中增加生产现场的视频播放，现在生产现场的视频播放以全英文讲解居多，这个应用型本科院校的学生来说难度较大，所以笔者认为应跟更多的和本土企业合作，获取本地企业的视频资料，通过分析视频资料中的生产运作管理问题，来提高学习效果。
2.4 多角度全方位利用各种资源增强学生的实践锻炼机会
条件允许的学校可以考虑在校内建立一个模拟实验室，实验室内可考虑设置一套简单完整的车间工作流程平台，可以将生产出来的产品自产自销，在学校范围内向学生销售产品，用学生学习生产出来的产品以低价投入到学校市场，比如说可以在校内建立一个超市、一个面包房、或者建立复印店、快递公司、洗衣房等等，这样不仅可以让学生将所学和实际联系起来，同时还能给学校师生创造经济效益。
在理论教学过程中，为了强化学生实践能力，可根据各学校情况安排一定学时的生产管理模块上机操作。在课外学生可自行在计算机上利用EXCEL中的“规划求解”软件求解选址问题;用“反复试验法”制订综合生产计划;用EXCEL 进行 MRP 的制订等内容。通过上机实验，学生不仅强化了相关知识的学习，而且对软件有所熟悉，掌握了利用计算机解决生产运作管理问题的方法。③
3 结语
本文根据作者近几年从事生产运作管理课程的教学实践，分析了目前该课程教学过程中存在的主要问题，并通过改编教材、增强教师实战经验、改进教学方法以及通过各种手段增强学生的实践能力等措施，主要是培养学生解决实际问题的能力，进一步提高生产运作管理的课程教学效果。
注释
① 陈志祥.本科层次生产管理课程建设与教学改革[J].高等工程教育研究，2005（5）：62-66.
第7篇：房产营销管理范文
关键词：房地产；项目开发；营销策划
房地产市场营销策划以整合营销概念为指导，以市场调研预测为载体，整合整个开发建设项目。目前，我国房地产开发的市场还没有成熟的发展起来，对实行房地产开发的营销策划还没有一个成熟的体系，需要进行深入的探究。
一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析
（一）目标市场不明
就目前来看，在房地产开发市场营销策划中，诸多房地产开发商面临的主要问题是目标市场不明。原因在于，在建设房地产时，开发商和策划者没有考虑到当地实际的消费水平，把消费的人群盲目地定位为高档的消费者，然后大肆兴建一些高档的商品，无法满足当地居民对房地产水平的需求，使很多人支付不起高昂的费用，导致许多房地产卖不出去，市场地位不明。
（二）营销主线不清
使得房地产开发市场营销策划陷人困境之一的原因就是营销主线不清。整个营销活动的主线就是主题定位。在房地产开发市场营销策划中，出现定位偏差的原因就是没有清楚的判断房地产形势，使得在推广时也不能很好的给消费者一个清晰的介绍，满足不了实际消费居民的需要，营销主线不清会使消费者对整个房地产的定位不清楚，无法看到整个楼盘的亮点，无法吸引到消费者购买，这样的话就降低了楼盘在整个房地产市场的竞争力。
（三）网络营销不佳
互联网的开发应用为房地产开发市场营销策划提供了新的平台，为了顺应时代的发展，在进行房地产开发市场营销活动时，网络平台必不可少。为了扩大营销效果，许多房地产开发商在网络上建立网站。然而，这种方式暂时没有取得预期的效果。原因在于利用互联网进行市场营销的体制还不成熟，房地产企业不能有效的评估网络营销活动的手段，所以在达到的效果上面并不尽如人意。
二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施
（一）认清消费需求，强调市场调研
获得真实信息的基础和依据是市场调研，进行房地产开发市场营销策划的准备就是要认清消费需求，强调市场调研，要在调研前就要准备好问题，确定好调研人群。这样的话才能正确的做出营销策划方案，然后进行结果的论证。认清消费者的消费需求，找到市场方向是制定房地产开发市场营销策划的前提。
（二）明确目标市场，做好市场细分
要在房地产市场中提高自己的竞争力的前提是要做好市场细分工作。房地产开发市场营销策划的重要环节就是要明确目标市场，做好市场细分。消费者的构成涉及到各阶层，各领域，市场对其不是很好把控，所以应以消费者购买行为的不同为依据做好市场细分，把需求类似的消费者整合到一起，对需求不同的消费者进行划分，尽力的了解消费者的需求，好提高市场的占有率，为房地产企业的发展做出贡献。
（三）把握产品卖点，合理定位营销
主体定位是房地产开发市场营销中的重要环节。能否掌握产品的优势，然后做出合理的定位进行营销是房地产开发市场营销策划能否成功的决定性因素。另外，在制定房地产开发市场营销时，要有一个明确的主题，这个主题应该一直贯穿整个策划方案，这样的话才可以明确的实行这个房地产开发市场营销策划。
三、营销策划对于房地产销售的重要性
（一）房地产企业实行房地产营销策划，可以提高市场占有率，为整个企业的长远发展起到重要作用
由于中央和政府对房地产一直实行调控政策，使得房地产行业的发展一直处于低迷状态，很多中小型房地产企业由于缺少资金而面临破产，整个行业的发展可能会有一些变化。另外，总是时不时的推出一些新奇的营销手段，抓住消费者好奇的心里，再提出符合产品定位的营销，这样的话会吸引消费者，销售成功的可能性大大提高，市场受到欢迎，企业也会获得高回报。所以说营销策划能促进房地产的销售水平，尤其是有创意的市场营销，是企业在房地产市场上提高竞争力的有效手段。
（二）房地产营销策划能增强企业的管理创新能力
房地产策划与企业管理在某些方面也是类似的，进行房地产策划也是提高企业管理创新能力的方法之一。策划人以策划程序为依据，创新管理房地产开发企业，通过考察房地产开发项目的问题，对解决管理问题进行探索。才会更长远的发展，在这种严峻的大背景下生存下来。
四、结语
第8篇：房产营销管理范文
1 资料与方法
1.1 一般资料 选自2007年1月至2009年3月河南省新乡市第二人民医院急诊及内科住院病例28例,年龄66~78岁,平均72岁;男20例,女8例,发病24 h以内,心室率>100 次/min,收缩压>100 mm Hg,合并高血压18例,冠心病21例,慢性心功能不全4例,基础心脏病因未明3例。除外瓣膜病、急性心肌梗死所致的房颤、及有病态窦房结综合征病史合并房颤、II度以上房室传导阻滞、-T间期延长、严重的肝、肾功能不全及严重肺病、甲状腺功能异常合并房颤。
1.2 治疗方法 首先给予胺碘酮(可达龙)150 mg加0.9%氯化钠注射液20 ml静脉注射10 min,继之给予0.9%氯化钠注射液100 ml加胺碘酮300~600 mg,以1 mg/min的速度静脉点滴,1 h房颤未转复,或心室率仍>100次/min,重复静注胺碘酮150 mg(10 min),继之仍以1 mg/min的速度静脉点滴,6 h仍未转复但心室率
1.3 观察指标 治疗期间,所有患者均进行持续心电监护和血压监测,每日描记心电图,观察P-R间期、RS波群、-T间期变化,若-T间期>0.46 s、转复为窦性心律,或出现心室率
2 结果
24 h内有22例患者(78.6%)成功转复为窦性心律,复律时间在1 h内4例(18.2%),1~6 h内7例(31.8%),6~24 h内11例(50%)。22例复律者治疗期间随着用药时间的延长和剂量的增加,心室率及血压均有明显下降(P
3 讨论
房颤根据发作情况分为初发性、阵发性、持续性及永久性房颤[1]。对于房颤的治疗,报道有介入治疗等较多的治疗方法,但目前仍以药物治疗为主,特别是老年人阵发性房颤,是临床最常见的心率失常之一,发生在有基础性心脏病患者,发作时可能导致心功能恶化。阵发性房颤药物复律成功率较高,特别是初发性房颤,若不尽快复律可能转变为持续性或永久性房颤,而导致心房内附壁血栓形成、脱落,发生重要脏器栓塞,而导致严重后果。因此,应予以积极治疗,尽快恢复窦性心率,若复律效果不佳亦应该尽快降低心室率,以免导致新功能恶化。
胺碘酮的电生理作用主要表现在抑制窦房结和房室交界区的自律性,减慢心房、房室结和房室旁路传导,延长心房肌、心室肌的动作电位时程和有效不应期,延长旁路前向和逆向有效不应期。因此它有广泛的抗心律失常作用,可抗心房颤动(房颤)和心室颤动(室颤)。胺碘酮是以Ⅲ类药作用为主的心脏离子多通道阻滞剂,兼具Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ类抗心律失常药物的电生理作用。包括:①轻度阻断钠通道(Ⅰ类作用);②阻断钾通道(Ⅲ类作用);③阻滞L型钙通道(Ⅳ类作用),抑制早期后除极和延迟后除极;④非竞争性阻断α和β受体,扩张冠状动脉,增加其血流量,减少心肌耗氧,扩张外周动脉,降低外周阻力,有类似β受体阻滞剂的抗心律失常作用(Ⅱ类作用)[2];也是目前所证实的负性肌力作用最小的广谱抗心律失常药,对于自律性增加、触发活动或折返激动所致的心律失常均有效。
因此更适用于老年人阵发性房颤,特别是合并心肌供血不足和心功能不全患者。
本组观察对象均为老年人,且大多存在轻重不同的基础心脏病,观察结果表明大多患者对于胺碘酮的耐受性较好 ,仅有1例患者出现一过性血压下降,停药后逐渐恢复,1例心动过缓,但无症状,停药后自行恢复。提示胺碘酮短期静脉应用对老年阵发性房颤患者有较好的有效性与安全性。因为胺碘酮有Ⅱ类抗心律失常药的作用,抑制窦房结,虽然较轻微,但老年人常常存在明显或较隐匿的窦房结功能低下或同时服用β受体阻滞剂等药物,应用胺碘酮时易出现严重的缓慢性心律失常,因此在治疗前应详细了解平时患者的窦房结功能及所服药物,并在用药过程中密切观察患者的血压和心率变化,以免引起严重后果。
参 考 文 献
第9篇：房产营销管理范文
[关键词] 胺碘酮；心房颤动；临床疗效
[中图分类号] R541 [文献标识码] A [文章编号] 1674-0742（2013）04（b）-0108-02
心房颤动又称为房颤，在临床中较为多见，目前我国年龄超过30岁的群体中房颤发病率为0.77%[1]，不仅心脏有器质性病变者可发生，部分无心脏器质性病变者也可出现；其发病率随着年龄的增长而增加，属于增龄性病变[2]。房颤可导致栓塞、心动过速性心肌病，加重心脏器质性病变患者心功能障碍，故一旦未及时正确的进行治疗，则可带来极大危害。为探讨研究分析胺碘酮对心房颤动转律的作用和效果，2010年1月―2012年1月，该研究应用碘胺酮对60例心电图确诊为房颤患者进行治疗，取得了较好效果，现具体报告如下。
1 资料与方法
1.1 一般资料
60例研究对象均为该院收治的心房颤动患者，均经心电图检查确诊；年龄范围为27～70岁，男性患者46例，女性14例；伴有器质性心脏病者43例（高血压心脏病者19例，心肌病12例，冠心病10例，瓣膜病2例），无心脏器质性病变者17例。
1.2 心电图诊断标准
①P波消失，由频率为350-600次/min的不规则f波替代；②心室律无规律性；③一般情况下，QRS波群形态表现正常，于心室率过度增快时可出现室内差异性传导，QRS波群形态改变、增宽。
1.3 排除标准
各种心脏瓣膜性疾病、急性心肌梗死、甲状腺功能亢进、房室传导阻滞、心室率每分钟低于60次、病态窦房结综合征、电解质紊乱、72 h之内应用过抗心律失常类药物或者洋地黄类药物、妊娠期妇女及哺乳期女性。
1.4 治疗方法
60例患者均在发生心房颤动48 h内立刻给予胺碘酮进行转律，房颤出现48 h后行抗凝治疗3周；胺碘酮首次剂量为3～5 mg/kg，将其稀释后缓慢注射，随后再静脉滴注，滴速为1 mg/min，于6 h后滴速调整为0.5 mg/min，于18 h后更改为口服，0.2 g/次，3次/d，连续服用1周后将日服用次数改为2次/d，再连续服用1周，然后进入维持治疗期，服用方法为0.2 g/次、1次/d；在各患者应用胺碘酮期间定期对其进行心电图、肝肾及甲状腺功能检查。
1.5 临床观察项目
均进行6 h连续观察，对于成功转律者需继续观察1 h，对于心率低于60次/min者、血压500 ms或者延长25%以上者及临床症状表现不稳定者，均需立刻停止用药，并密切进行观察直至患者病情得以控制和稳定后1 h为止。
1.6 疗效判断
转变为窦性心律者视为有效，未能转变为窦性心律者为无效。
1.7 统计方法
数据分析在SPSS 17.0 软件包上进行，率用百分比表示。
2 结果
2.1 临床有效率
60例患者中成功转为窦性心律者44例，临床有效率为73.3%；44例中有3例病例中途改行电复律后成功转变为窦性心律；16例失败病例中，高血压心脏病8例，心肌病5例，冠心病3例，平均年龄为55.2岁；于44例中于3个月内复发者5例。未有Q-T间期延长而停药及出现扭转性室速病例。
2.2 不良反应
治疗期间1例患者出现甲状腺功能减退而停止用药，1例患者转氨酶增高而停药，2例患者的上述情况均于停药后恢复正常。
3 讨论
胺碘酮是抗心律失常的常用药物，具有广谱性，能有效延长心脏传导系统的动作电位，对窦房结、房室结具有抑制功能，还可提高致颤阈值以避免和减少室颤，同时能使冠状动脉扩张，增加心肌灌流量，改善了心肌供血及供养情况[3]。胺碘酮本质为III类抗心律失常药物，但其同时具备有其他几类抗心律失常药物的一些特点，胺碘酮急同I类、IV类抗心律失常药物相近，而慢则同III类抗心律失常药物类似，既有Ikr的阻滞作用，也有Iks阻滞功能，故可将其当作复合性抗心律失常药物。国内外相关文献报道[4]，大部分抗心律失常药物于6～12个月时任可维持窦性心律者不到50%，胺碘酮可保持者却可有50%～73%，其对窦性心律有效的转复及维持作用是目前已经证实和公认的。
国内相关文献报道胺碘酮转复率为70%～80%[5]，而本次研究中，60例患者中成功转为窦性心律者44例，临床有效率为73.3%，此结果同文献报道一致。胺碘酮具有扩张外周血管的功效，若按照72.5 mg/kg剂量行静脉注射时，可使机体外周血管阻力降低，减少了心脏后负荷，增加了左心室的输出量；经大量研究证实[6]，对于急性心肌梗塞或心功能障碍患者，大部分抗心律失常药物不可使用，但胺碘酮由于不会加重心血管疾病程度及增高死亡率，还可有效降低心脏猝死等发生率，故对于心肌缺氧缺血性疾病及心功能障碍等房颤患者首选胺碘酮[7]。该次研究中有16例失败病例，虽然心律未成功转复，但患者心率均明显下降，同时心肌缺氧缺血症状及心功能也都有所改善和缓解。
该研究显示胺碘酮对患者的血压影响不大，但影响不大不等同无，故在静脉给予胺碘酮时任需要注意病人血压情况。胺碘酮虽然对心肌传导系统动作电位具有延长作用，但却很少发生尖端扭转性室性心动过速，据相关报道，由于使用胺碘酮而诱发持续性室性心动过速的发生率
综上所述，在心房颤动转律中应用胺碘酮不仅具有有效性，且不良反应较轻，安全性极高，胺碘酮在心房颤动转复及保持窦性心律方面具有显著优越性，值得临床推广应用。
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