房地产企业税务风险管理精选(九篇)

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第1篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：房地产企业；所得税；税务风险；应用

一、房地产企业所得税风险管理问题形成原因

（一）所得税风险意识淡薄

税收风险存在于房地产企业经营管理的整个过程当中，需要始终保持高度的风险意识开展工作，但是很多房地产企业所得税风险意识淡薄，虽然配设有专门的税务部门，但是却主要侧重于纳税申报工作，并没有主动开展税务风险工作。

（二）所得税风险管理机制欠缺

要想有效开展所得税风险防控，就需要全面了解企业的运营模式与程序，通过事前规划、事中监管以及事后检查的方式来落实，但是很多房地产企业在所得税风险管理中缺乏全面的管理机制，仅仅只认识到纳税申报的部分。

（三）所得税风险识别能力不强

根据市场数据来看，房地产企业所爆发出来的所得税税务风险大多集中在税务申报之后，这主要是因为房地产企业对所得税风险的识别能力并不强，没有建立相应的风险识别系统，无法及时发现存在的税务风险，自然也就无法有效开展后续的所得税风险管理活动。

（四）所得税风险预警系统缺失

当建立起全面覆盖的所得税风险预警体系后，房地产企业将会在第一时间内了解企业存在的所得税风险存在点，发现所得税风险爆发的相关规律，从而提前开展相关的应对防范措施，避免所得税风险给企业带来实际的经济损失。但是很多房地产企业都没有建立系统的所得税风险预警机制，相关工作人员的专业能力也无法及时计算预警值，对所得税隐患识别能力不高。

（五）税务信息沟通缺乏

很多房地产企业中部门之间的沟通并不多，各部门对数据的了解仅仅停留在自己工作相关的内容，即使是正常的数据也没有实现部门间的畅通共享。而企业所得税税务风险直接关系到企业的经营管理，除了经济信息之外，经营管理中不同环节的数据信息都会影响到企业所得税税务风险工作的开展，因此税务信息沟通非常重要。

二、房地产企业所得税风险的应对措施

（一）明确房地产企业所得税风险管理目标

企业所得税风险防控工作并不是一朝一夕之间或者通过某一个单一的措施就能够完成的，它是一项系统的、长时间的工作，在房地产企业发展的过程中要想稳步前行，财税风险控制工作显得尤为重要，需要高度重视所得税风险管理工作的开展，将可能存在的风险系数控制到最低，有力支撑企业经济发展。房地产企业需要根据房地产企业所具有的独特的特点以及所得税风险防控的需要来设计所得税风险管理计划，明确管理目标，系统开展所得税管控工作。

（二）加强房地产企业所得税风险管理基础环境建设

房地产企业要针对日常经营管理工作出现的税务信息建立完整的管理，明确管理权限，同时建立起科学的财务管理制度，引入专业的财务人员负责财务工作的开展，定期针对财务工作组织检查，提升财务工作的规范性与透明性，确保所得税申报工作的准确性。针对所得税申报工作，无论采取哪种申报方式，都要反复开展审核，做好与税务部门人员的沟通工作，明确申报工作的重点与难点，严格按照国家的相关规定进行，避免因为超时等原因影响申报的顺利开展。除此之外，对于虽然不常发生但是有一点发生，将会对企业造成巨大影响的事项要及时寻求外部专家帮助，开展重大事项管理，在专家权威的指导下有效开展所得税风险防控工作。

（三）设立房地产企业所得税风险税务风险预警系统

对国家税收政策的变化要及时进行研究解读，结合过往房地产企业所得税风险管控工作中所面临的风险情况树立可能存在的各种风险因素，建立起系统的所得税风险预警系统，科学设定预警值，并定期根据实际情况大变化进行相应的调整，确保预警系统能够对房地产企业存在的所得税税务风险进行定性与定量的衡量，提前预警信息，有效采取防控措施。

第2篇：房地产企业税务风险管理范文

一、房地产企业土地增值税的现状

（一）房地产无序开发促进实施土地增值税条例

由于房地产的无序开发，土地资源不断流失，一些房地产企业由于利益的驱使，在土地资源稀缺的情况下，做出乱占耕地等不良行为，这大大浪费土地资源，导致房地产用地总量失去管控，炒房现象严重。土地资源的不断流失导致生态环境持续恶化，阻碍了国民经济可持续发展的脚步。为了解决这些问题，控制房地产用地总量，我国实施土地增值税条例，开始征收土地增值税。

（二）操作程序越来越复杂，税负逐渐增加

土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种，并且在房地产企业所缴纳的税额中，土地增值税占了很大的比例。土地增值税税负比较重，核算非常复杂并且有很长的清算周期，其操作起来有较高的难度，除了要有各种专业的人一起合作，还要消耗非常大的财力物力；与此同时，土地资源属于不可再生资源，是有限资源，所以严格的土地供给制度促使土地资源变得稀缺。自2007年以来，各级税务部门清算房地产企业土地增值税，与以前相比，大大强化了对土地增值税的征收管理。从2008年到2013年，土地增值税税额逐年上升，毫无疑问，这说明房地产企业的税负压力不断大幅增加，使房地产企业的利润减少。

（三）涉税风险和监管力度不断变强

房地产市场不断飞速发展，为了抑制投资过热和房价暴涨等问题，国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。由于各地政府对房地产增值税税收的管控力度不断加强，使得房地产企业外部环境的确定性不断下降，涉税风险越来越明显。数据显示，近些年房地产企业所缴纳的土地增值税不断增加，全国土地增值税税额占全国税收总额的比例不断加大，税务单位也不断加大对土地增值税的监管力度。

二、房地产企业土地增值税税务风险分析

（一）确立风险评估指标

要?Ψ康夭?企业土地增值税税务进行风险分析，需要确立一个具体的评估指标。本文以土地增值税税负率为风险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险。土地增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百分之百，其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税金和附加的土地增值税税额来表示，而利润总额是从利润表中得出的利润总和。

（二）选取样本数据

本文根据国泰安数据库的标准，选择142家房地产企业，除去数据不够完善、利润总额小于零或者资产负债率大于一的企业，最终以二分之一的房地产企业来作为房地产企业土地增值税税务风险分析的样本。收集样本三年的财务年度报告，根据税务风险的评估指标，从财务年度报告中获得相应的土地增值税数据，再结合土地增值税税负率计算方式，得出各个样本企业的税负差异率来评估风险。

（三）分析土地增值税税务风险评估结果

倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零，那么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地产行业的平均税负率低，由此可以判断企业可能有以下三个问题：首先，该房地产企业使用的税收优惠政策是错误的；其次，税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的纳税方案；最后一点是极有可能由于该房地产企业不遵守税收法规，从而被罚款、要求补足税款、缴纳滞纳金和面临非常高的信誉受损风险。

与此同时，还可以统计处于税差异率区间上的房地产企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税税务风险。大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝对值在百分之三十以上，这代表该房地产企业有较高的土地增值税税务风险，也就是说我国大部分房地产企业都可能存在有较高的土地增值税税务风险。有些房地产企业的土地增值税税负率在零以上，这说明该企业土地增值税的税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上，这其中的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三十以上，从2013年的得出的数据来看，该年的土地增值税税负率远远低于以前，这表明税收负担风险是我国房地产企业的土地增值税的税务风险。

三、降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨

（一）提高风险筹划意识

土地增值税有周期长、先预征后清算的特点，并且大多数税收政策还不能精确，导致土地增值税很难被掌握。所以，房地产企业进行风险防范的关键是提高房地产企业纳税人的风险筹划意识。下面从两个方面来说明：第一，房地产企业的相关工作人员应该提高税务风险意识，正确认识税务风险，树立科学合理的风险筹划观念，同时不断学习，提高自身的综合素质，包括专业能力、筹划能力、预测宏观经济环境能力以及分析能力等等。第二，房地产企业的相关职员应该时刻把握土地增值税政策的最新动态，根据所在的房地产企业的特点来紧跟国家税收政策的步伐，主动去维护本企业的信誉，保证本企业能够拥有一个良好的企业形象。

（二）与税务机构保持高度的联系

房地产企业应该主动自觉与税务机构进行沟通，定期与当地税务机构联系。与此同时，房地产企业税务部门的职员要积极建立和维护企业良好的纳税人形象，协助税务机关进行相关工作，迎合税务机构的发展要求，这将为房地产企业获得和掌握税收信息和材料提供极大的便利。因为房地产企业所在地区的税务机关有时会在国税总局和财政部等推出新的税收政策的基础上制定一些地方性的条例规定，或者税收的优惠政策，而房地产企业如果不能与当地税务机关保持联系的话，就很难及时把握这些重要的信息。当税收政策被调整，房地产企业的相关职员应该积极主动去税务机构咨询了解企业可能面临的状况、风险等等；此外要积极去与税务机构协调，争取能够在最合适的时间点上使用最新的税收优惠政策，并不断优化升级筹划方案，努力达成预想的目标。除此之外，房地产企业需要掌握好土地增值税的清算条例，使土地增值税的清算力度不断强化，加强内部审计力度，确保清算完毕。

（三）建立并完善企业税务风险内部控制管理制度

企业的内部控制管理一般包括环境控制、风险识别、风险评估、活动控制和监督等。房地产企业的土地增值税税务风险管理存在于房地产企业日常经营管理的各个环节。房地产企业可以在原有的企业内部控制管理制度的基础上，建立针对性的专门化的房地产企业税务风险内部控制管理制度。一般包含以下几个内容：房地产企业税务风险的控制环境、风险识别及评估体系、信息沟通、活动控制和监督等等。房地产企业应该不断健全土地增值税风险管理的内部控制和管理，使土地增值税税务风险管理制度更加科学、更加完善。这将帮助房地产企业更好地把握风险，从而降低风险，保证房地产企业的正常发展。

第3篇：房地产企业税务风险管理范文

【关键词】房地产；税收筹划；风险分析

税收筹划是指在合法的条件下，通过对经营活动的事先筹划和安排，尽可能地减轻税负的行为。税收筹划的经济纳税职能，是税法赋予纳税人的权利所致，是市场经济条件下企业维护自身合法权益的内在要求。税收筹划的目的在于实现税收负担最低化。其手段以具体的法律条款为依据，并在税法规范和允许的范围内实施与运用。因此，纳税人如果能精通税法、知道自己该缴什么税，不该缴什么税成为精明的纳税人，将给企业带来很好的收益。选择最轻的纳税行为是纳税人的基本权利。房地产企业也同样有权利选择最轻的纳税行为。

1 房地产企业税收筹划风险定义

税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等。最后导致房地产企业经济利益的损失。

税收筹划给房地产企业带来经济利益的同时，必然也会带来非常大的风险。恶性避税在美国呈现蔓延之势，使得政府损失税收达100多亿美元。购买避税方案的公司因此也受到牵连一补缴税款、税务机关对公司进行行政处罚使得公司社会声誉降低。随着经济全球化进程的加快，房地产企业的交易行为越来越复杂，另外，税收政策的变化也越来越多，税收征管的力度越来越大，房地产企业面临的纳税风险正在逐步升级。税收筹划不仅仅是技术问题，而是带有很强政策性的工作。如果操作不对的话，不但不能达到目的，反而要遭受处罚和制裁，会给房地产企业造成很大的损失。所以不论是中介机构还是纳税人自己进行税收筹划，不仅要考虑到税收筹划带来的收益，更要清醒看到税收筹划的风险。

2 房地产企业税收筹划风险来源

2.1 政策选择和政策变化风险。政策选择风险是指对纳税人对于政策的选择正确是否正确存在着不确定性。这种风险产生的原因是房地产企业对政策精神的认识不足导致的。也就是说，房地产企业单方面认为自己所采取的纳税行为是符合国家的政策的，但是实际上并不符合国家的政策。政策变化性风险是指税收政策随着经济形势的变化做出相应的变化。这也给税收筹划带来风险。

2.2 操作风险。操作风险是指房地产企业对有关税收优惠政策的运用不到位或在税收筹划过程中对税收政策的整体性把握不够，税收筹划中顾此失彼，导致税收筹划失败。

2.3 经营风险。房地产企业的生产经营活动不是一成不变的，经营活动的变化要求税收筹划方案随之发生改变。这样已经计划好的税收筹划可能已经不适合。所以经营活动的变化很可能影响税收筹划方案的实施。

2.4 执法风险。税务风险与税收的执法情况有很大的相关性。税收执法力度大，税收筹划的风险就较大。

2.5 收益小于成本风险。房地产企业税收筹划的目的是获得利益，如果税收筹划收益小于成本，房地产企业就达不到税收筹划的目的。

2.6 遵从风险。遵从风险是指企业的经营行为没有随着税收政策的变动而发生相应的变化，最终导致企业未来利益受到损失。总之，遵从风险是指企业没能掌握最新的税收政策，并且未能根据最新的税收政策调整自己的纳税行为所产生的风险。主要原因是企业缺乏外部组织机构对企业纳税行为的审查。遵从风险是所有企业纳税风险中最大的一种风险。

2.7 核算风险。核算风险是指企业因为没有准确核算税金，最终导致企业利益的损失。例如:企业没能正确核算会计规定和税收政策的差异、企业缺乏内部控制措施等等，最终导致会计核算系统提供了不真实的纳税数据和信息。

2.8 员工风险。员工风险是指企业因为人的原因而导致未来利益损失的不确定因素。例如:税务管理岗位员工频繁变动;员工丰富经验未能被书面留存;员工缺乏责任心，导致企业未按规定及时申报纳税。员工风险是所有纳税风险的根本风险，它是最难控制和管理的。

2.9 信誉风险。信誉风险是指外界因企业税务违规行为而对企业信誉的怀疑并导致其未来收益损失的不确定因素。例如:企业因欠税问题被税务机关公告;企业因偷税问题被媒体报道，使得合作伙伴突然中止谈判。对企业来讲，信誉风险的后果和影响可能是深远的、无法计量的。

3 房地产企业税收筹划风险防范

3.1 树立风险防范意识。首先房地产企业自身应做到建立健全内部会计核算系统。完整、真实和及时的对经济活动进行反映，准确计算税金，按时申报，足额缴纳税款。

3.2 提高税收筹划设计人员的业务素质。加强税收政策的学习，有效降低和防范房地产企业税收筹划风险。

3.3 树立正确的纳税意识和税务筹划风险意识。把纳税筹划与偷逃税区别开来。

3.4 坚持成本效益分析。房地产企业不论是内部设立专门的部门进行税收筹划还是聘请外部专家专门从事税务筹划工作，都要耗费一定的人力、物力、财力。只有当税收筹划方案的收益大于支出时，该筹划才是成功的。

3.5 关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。

3.6 力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。

3.7 加强与中介机构的联系合作。税收筹划方案的设计具有专业性和复杂性、时效性等特性，有时房地产企业仅凭自己的力量很难设计出具体方案。寻找一个专注于税收政策研究和咨询的中介机构就会显得非常重要。

3.8 及时与税务机关协调。由于税收政策有相当大的弹性空间，税务机关在税收执法上拥有较大的自由裁量权。所以房地产企业税收筹划的合法性需要税务行政执法部的确认。在这样的情况下，房地产企业应及时与税务机关协调一致。

4 房地产企业税收筹划风险控制步骤

4.1 建立风险控制环境。建立风险控制环境包括建立风险控制策略和目标，主要取决于企业管理层的纳税文化和要求。如果企业管理层更倾向于避税的话，可以肯定地说，该企业的整体纳税风险是很大的。企业管理层在建立书面纳税风险控制策略和目标时，应明确以下几点:一是企业应遵守国家税收政策规定，照章纳税。二是企业应积极争取与企业相关的税收优惠三是企业和分支机构必须设置税务部门及其各级负责人。

4.2 评估纳税风险。评估纳税风险就是对企业具体经营行为涉及的纳税风险进行识别和明确责任人，是企业纳税风险管理的核心内容。需要考虑以下几步：一是理清企业有哪些具体经营行为；二是分析具体经营行为的涉税问题；三是分析涉税问题的纳税风险；四是设置和纳税风险相关的工作岗位及责任人。

第4篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划

房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。

一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响

（一）对财务管理对象的影响

财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。

（二）对财务管理目标的影响

财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。

（三）对财务管理内容的影响

财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。

二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法

（一）延迟纳税

房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。

（二）利用优惠政策

我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。

（三）利用税率临界点

现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。

（四）分解销售价格

土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。

三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题

我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。

（一）企业承包项目性质并未明确

不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。

（二）安置房项目增值税缴纳存在问题

深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。

（三）纳税筹划发票管理存在问题

目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。

（四）企业税务风险意识有待加强

就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。

四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究

（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额

首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。

（二）安置房项目采用政府回购模式

为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。

（三）加强对纳税筹划发票的管理

发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。

（四）提高企业税务风险意识

增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。

五、结语

总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。

参考文献：

[1]幸晓辉.基于财务管理视角下的房地产企业纳税筹划分析[J].财讯,2021,(12)

[2]赵聪聪.房地产企业税收筹划对财务管理影响分析[J].纳税,2021,15(19)

[3]彭岚.财务管理视角下的企业纳税筹划探析[J].当代会计,2021,(11)

第5篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：房地产企业 税收风险管理 相关探讨

经笔者调查，现阶段房地产企业面临着诸多税收风险，如：营业额与法律规定不相符、会计核算规范性不够等，这种问题都是导致房地产企业税收风险层出不穷的关键因素。笔者将分别从：房地产企业税收风险产生原因、房地产企业税收风险的识别、如何应对房地产企业税收风险，三个部分进行阐述。

一、房地产企业税收风险产生原因

“营改增”实施背景为房地产企业带来了许多影响，最为突出的则是税费的增加导致动产租赁抵扣难度增加。动产租赁一般包括施工机械设备及设施材料租赁。“营改增”后，原有资产进项税无法抵扣，且动产租赁利润较低，使得一些企业转为小规模纳税人，增加了房地产企业的税负。导致房地产企业税收风险产生的原因通常分为两个类别，一类是主观原因，一类是客观原因。

（一）主观原因

税收风险出现的主观原因是由于房地产企业自身过于追求暴利，这也是导致税收风险最关键的因素。房地产开发商为获取更多经济效益，通常会在土地容积率以及用途方面做文章，从而导致实际信息与用户掌握的信息不一致。

此外房地产企业在管理工作中缺乏有效的财务会计制度，无法促使其财务工作得以顺利进行，从而引发税收风险的出现，在这种情况下房地产企业无法对土地证增值税进行准确核算，为了谋取暴利，企业会通过偷逃土地增值税的目的。

（二）客观原因

造成房地产企业税收风险的客观原因是“信息不对称”，房地产企业的税收管理工作是一项重要的工作，对于税管员自身素质水平提出较高要求，但目前部分房地产企业在税收管理工作中应用的税管员，缺乏一定税收管理知识与经验，在实际税收管理中缺乏自己的见解，对于税收管理风险无法采取有效的应对策略，长此以往，很容易引发税收风险的出现。

此外，房地产企业部门联动效率的低下也为企业税收风险的出现带来了影响，众所周知，税收管理涉及的内容相当大，与各部门之间的关系也十分紧密，当在实际情况中，企业在开展税收工作时未及时与工商、建设、规划等部门进行沟通交流，最终导致许多涉税信息无法实现共享，这种情况也为税收风险造成了可乘之机。

二、房地产企业税收风险的识别

如何识别房地产企业税收风险，对于房地产企业而言至关重要。目前，房地产在税收风险识别过程中可以应用多种分析法，如：宏观调控政策效应对照分析法、开发进度比对分析法、财务指标比较分析法、逻辑推理法等等。

宏观调控政策效应对照分析法都是由中央出台的一种方法，在应用过程中必须与地方政府的措施配合实施，通过对企业实际申报纳税情况的比对，与市场发展的趋势来判断是否与自身企业发展状况充分吻合，如果不吻合，则应对其原因进行调查，并加大风险应对力度。

开发进度比对分析法主要应用在施工项目当中，自施工项目开始到竣工全过程，首先根据企业施工规划及施工合同、施工进度、竣工等每一个环节进行控制，对于每一个施工阶段应缴纳的税额规划好，通过监管工作来对实际情况进行分析，如何实际税额与预算税额不一致，就必须找出相关原因，并采取风险应对措施。

所谓财务指标比较分析法，是通过房地产企业施工成本费用与同类型企业历史数据进行对比，从中找出不合理之处，将其列入到风险监控范围内，以此促进房地产企业税收管理工作的有序进行。

逻辑推理法主要理由内在逻辑与相关数据之间的关系来进行分析，经分析发现数据与数据间不符合相关逻辑，就必须将其列入到风险监控内部。

三、如何应对房地产企业税收风险

综上，笔者对房地产税收风险出现的原因及如何识别房地产税收风险进行了分析，在这种情况下，企业究竟如何应对税收风险，是许多房地产企业最为关注的，笔者将就这个问题进行研究，并提出自己的看法。

（一）建立社会化综合治税机制

为应对房地产企业税收风险，企业必须将社会化综合治税机制引用进来，换言之加强建设、工商、房管、国土等部门之间的联系，实现涉税信息共享。企业可利用信息技术来构建一个信息平台，通过这个平台来获取更多的信息，该系统应具备多种功能，能对税收风险产生原因进行分析，为企业的税收管理工作指明方向。此外应加强地区经济发展与行业税收入库匹配度监控分析，分行业按月及时监测预警，利用税收风险指标和模型识别重点行业风险，及时发起任务消除隐患。完善引导式应对办法，整合“一户式”分析数据来源信息查询，建立和完善推送任务应对策略。组织各级风险管理团队直接应对重大问题，充分发挥团队应对的优势。

（二）企业合理选择材料供应商

为了加大进项抵扣金额，房地产企业在选择供应商时，必须进行严格选择，以免日后增值税专用发票较难取得，增加企业的税务负担。在采购大量建筑材料时，建筑企业要严格按照招投流程执行，依据供应商的规模、报价及产品质量等，综合选择适当的供应商。为获取增值税专用发票，保证招标工作的可靠进行，房地产企业还要要求偏远地区的杂货店和个体户等开具相应的增值税专用发票。

（三）充分提高科学化管税水平

其次，房地产企业必须提高自身管税水平，税管员在税收工作中起到至关重要的作用，据此房地产必须将重点放到人才的招聘上，采取严格的考核制度，对其专业知识与实际能力进行测试，秉着“择优录取”的原则，构建一支专业的税管队伍。对于在职的税管员，企业应定期开展培训，帮助老员工巩固相关知识，并学会新的管理方法。企业还应将激励机制应用其中，激发员工的工作热情，让他们知道税管工作开展的重要性，通过以上策略来促进企业管税水平的有效提高。

四、结束语

基于“营改增”背景下，房地产企业在税收管理工作中出现了诸多风险，为了使房地产企业在激烈的市场竞争中得以发展，我们必须采取有效措施，如：构建社会化综合治税机制。将差别化风险策略应用其中，促进企业科学化税管水平的提高，严格选择供应商，通过以上措施来促进房地产企业更好地发展。

参考文献

第6篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：房地产;税务管理;企业管理;企业财

当前房地产企业竞争激烈，而税负关系企业经营收益，所以很多房地产企业在通过各种方式降低税负，但这种行为严重影响了房地产产业健康发展。房地产企业涉及到的纳税环节多，税务管理复杂性强，管理难度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出现偷税漏税现象。但当前我国房地产税务管理效能发挥不明显，流于形式，诸多方面有待改革创新。因此，我国应加强房地产企业税务管理，将房地产企业税务管理作为税务管理的重点内容来考虑，制定明确税务管理目标和策略，促进房地产行业有序发展。

一、房地产企业税务管理目的

二十一世纪是房地产产业发展的巅峰，带动了一条庞大的产业链，涉及到房地产开发、经营、管理、服务等各个领域，是当前中国经济发展的支柱产业，在国民生产总值中占有很大比例，是我国税收主要来源之一。当前房地产市场竞争激烈，在激烈市场竞争中，一部分房地产企业便开始通过各种手段来规避税负，从而降低企业经营成本，来实现利益最大化。而这种行为严重扰乱了房地产行业发展秩序，不利于我国经济持续发展，以及国家对房地产行业的宏观调控。因此，为促进房地产行业转型升级，维护市场秩序，应积极采取税务管理措施，解决房地产企业纳税过程中各类矛盾问题。

二、当前我国房地产企业税务管理的基本情况

通过前文分析不难看出加强我国房地产企业税务管理的重要性和必要性。然而，在当前的实际管理中存在诸多问题，很多方面有待改进，所取得的管理效益非常有限。下面通过几点来分析当前我国房地产企业税务管理的基本情况：

（一）少报现象突出

由于房地产企业涉及行业多，项目开发方式多样化，与我国税务管理上有较大差异，这便给一些房地产企业偷税漏税制造了可乘之机[1]。一部分房地产企业便通过各种手段，少报销售收入，达到偷税漏税目的。例如：将商品房冠以经济适用的名义来减少纳税。另如：不对建安税务进行申报，从而免于承担税负。此外，还有一部分企业通过转让或赠与房产方式来实现逃税，显然这些行为给国家造成了损失。

（二）申报不实

目前很大一部分房地产企业在计算营业额申报过程中有意缩减，所申报的数据不真实、不准确性。例如：产品销售过程中，不对房产以外的各项费用与收入进行收录，如物业费用、管理费用、有线费用等，从而使营业额得到减少，达到偷税漏税目的[2]。另外，还有一些企业利用商品房充抵银行的借贷本息，减少销售收入，逃避税款申报。此外，一些企业通过款项挪用伪造虚假报账。

（三）挂靠开发项目税收流失严重

就目前来看，房地产企业税务方面挂靠开发项目税收流失非常严重。在实际房地产企业税收过程中本该纳入财政核算的款项，却完全没有纳入财政核算当中，并且这些挂靠也没有建立相应账目，开发项目交付后就溜之大吉，最终造成税收严重流失。

三、房地产企业税务管理的优化措施

（一）督促企业及时申报

通过前文分析可知道，目前我国房地产企业税务管理现状并不理想，偷税漏税现象较为突出，非常不利于我国经济发展秩序，不利于房地产行业持续发展。因此，我国应积极采取房地产企业税务管理优化措施，提升管理效能。下面通过几点来分析房地产企业税务管理的优化措施:督促企业及时申报想要控制房地产企业少报行为，避免企业通过各种手段少报销售收入，税务部门必须要督促企业及时申报，采取有效监督管理措施，对企业房产项目进行检查，监督销售申报情况，控制企业申报过程，对销售环节进行深入勘察，要求企业据实申报，并将勘察实际情况与申报销售情况进行逐步分析，避免企业弄虚作假。

（二）监控评估和稽查有机结合

想要切实有效提升房地产企业税务管理水平，应将监控评估与稽查有机结合，从而弥补以往房地产税务管理模式上的不足和缺陷，来提高申报材料的有效性[3]。通过监控评估与稽查来监控房地产企业销售情况，搞好纳税评估，对应缴未缴的税款进行补征。

（三）加大处罚力度

目前我国对于房地产企业偷税漏税的处罚力度偏低，犯罪成本低，造成这些企业有恃无恐，缺乏对自觉纳税的重视。因此，我国应加大处罚力度，制定明确的处罚机制，通过法律威慑作用，提高房地产企业对纳税的重视，自觉遵守税法，按量纳税。结束语：房地产行业是我国经济的支柱产业，是推动国民经济的源动力。但当前房地产市场竞争激烈，很多房地产企业为降低经营成本，采取各种手段偷税漏税，这些行为严重破坏了经济秩序，妨碍了国家对房地产行业的宏观调控，并不利于产业的持续发展。因此，我国应采取相应优化措施，加强房地产企业税务管理，要求相关企业按量纳税。

作者:林先梅 单位:宜春职业技术学院

参考文献：

第7篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：房地产;企业;税收筹划;风险

对于房地产行业来说，一般在投资活动进行的初期就要做好税收筹划工作，由于税收政策政策规范的变化比较大，而且外部客观环境会受到市场的影响而发生波动，导致税收筹划的不稳定性比较大，增加了风险因素，本文将对其进行简单分析。

一、房地产企业进行税收筹划的风险分析

（一）方案风除

所谓的方案风险是由于个体的实力的不同以及知识储备结构的不同，使得筹划工作者所做的设计在可实施性上表现出不同的特点，具有很大的不可预知性。在这种情况下，设计人员不但要有专业的技术素养，同时要紧跟国家政策的发展变化及信息数据库的变更。要是设计工作人员自身素质低下，就会导致规划方案缺乏可实施性;无法适应企业具体发展所需;很有可能会与当下的政策制度严重背离。在这种情况下，设计方案的风险性自然会升高。

（二）政策风险

所谓的政策风险主要是讲通过国家政策节税进行税收筹划工作时所要应付的风险。该种类型的风险主要针对目标是相关政策制度的科学与否。通常情况下是因为方案设计者没能对相关政策法规的内容进行正确的理解和把握而引起的，意识不到一些行为是触犯法律规定的。该种风险的出现是因为相关政策规范的不稳定性，它会随着国家经济的发展步伐以及市场竞争趋势而被不断调整，过去合法的内容条例，经过一段时间有可能变得不合法而被调整或者取缔，在这种情况下，各类风险因素便产生了。

（三）执法风险

只有在相关税法制度的领域内进行的税收筹划才具有一定的意义，这就要求我们必须要符合一定的标准要求。在我国，法规制度的制定权归税务部门所有，因此，必须获得执法部门的许可，该类税收筹划才具有合法性。在具体的实践活动中由于提出的尺度规范不一样，原本符合法律规范的筹划活动很有可能会被判定为违法活动，在这种情况下执法风险便开始产生。同样的筹划活动，完全有可能会由于执法工作者的素质不同而被作出不一样的判定，影响整个税收筹划工作的结局。

（四）操作风险

在众多的特征里面，时刻与法律密切相关是税收筹划活动的重要特点，但是国内税收法规有很多需要澄清的方面，甚至一些规范条例之间矛盾重重，导致正确把握这些规范条列具有一定的难度，即便是很多专业人员也很难弄明白，在这种情况下税收筹划的风险性就会加大，这一点可以从税收优惠政策的运用和落实上体现出来。

（五）经营风险

在一定的法律规范领域内进行的税收筹划符合法律条例标准，具有可持续发展性。制定的税收法规条例，在为该项活动提供保障的同时，也造成了很多束缚，比方说，具置、具体范围领域以及运营活动的期限等等，这些都会对企业正常运行产生很大的影响。如果在企业后续的运营中，生产活动出现了变动，与预期的发展目标严重背离，那么税收优惠的可能性将会消失，最终使得筹划活动无法正常进行，反而会导致税收负担的增加。

二、预防风险的方式

（一）积极寻求税务机关的支持与帮助

对于一个国家来说，税收征管权的部门具有一定唯一性，该部门负责对纳税人的疑问进行解答，引导纳税人积极纳税，另外还要负责对相关制度的咨询给以详细回答。负责税收筹划的工作者如果在规划方案的环节中，对相关法规条例没能做到深入理解，就必须要想方法是向税务执法机关获得帮助，通过详细的咨询，让税务工作者对各类违法活动进行判断。由于地域条件不同，征管形式就存在明显的不同，所以地方税收执法机关掌握一定的自主裁量权。所以，具备专业的财务会计知识，明确各项法规政策是每一个税收筹划工作者必须具备的基本素养，应该加强与税务部门之间的沟通联系，以获得更多的帮助，这是每一个税收筹划工作者的需求。

（二）借助“外脑”

在人才选拨方面，要提高标准要求，注重聘用人员的资历，从根本上确保税收筹划的权威性和可靠性。一些经验技术水平不合格的在职人员，应该聘请税收筹划专家给予相应的指导与帮助，从而确保税收筹划更加科学合理化，将各项方案政策落实，以控制筹划的风险损失。

（三）实现税收筹划与税法、政策同步

为了对国内房地产企业税收筹划进行规范化约束，必须制定相应的的税法与国家规范条例，才能达到对房地产市场的管理与监控，为行业的健康稳定发展提供基本的保障。所以，在相关税收筹划方案制定的过程中，先要对相关的税法和法规条例进行了解，在此基础上制定不同的纳税规划，选择最佳方案，制定出相应的策略。另外，税法与相关政策常会随着市场的发展变化发生变动，因此，在具体的执行过程中，必须要对相关政策体系进行调整，促进方案规划体系的不断完善。

（四）健全会计核算制度

房地产企业要想变得合理合法化，必须依靠健全的会计核算制度体系，其这一结构体系的完整与否对整个收税筹划工作的开展效果产生决定性的影响。首先，该类产业的会计核算数据是税收筹划工作实现科学化合理化的重要标准，同时又为税务审核工作提供依据;另外，健全的会计核算体系也能为产业发展过程中的税收筹划工作提供一定的数据基础;最后，该行业必须不断的加大力度，做好各类监管工作，才能确保会计核算工作的有效开展。

三、结语

总而言之，税收筹划活动中的各类风险是无法彻底规避的，不够我们可以利用一定的措施加以预防。面对风险，必须要做好提前分析研究，找到原因，制定切实可行的应对方针策略，在不触犯法律条例的基础上，实现风险损失的控制。这样才能实现税收筹划的目标，提高税收筹划的效率。

参考文献：

[1]金仁海. 房地产企业税收筹划及风险管理研究[D].山东大学，2012.

[2]陈子豪. 税收筹划风险问题研究[D].暨南大学，2013.

第8篇：房地产企业税务风险管理范文

关键字：房地产；融资渠道；风险

一、企业的融资渠道

房地产融资渠道是指房地产企业在建设过程中获取资金来源的主要方式。由于整个国家的银根处于收缩的状态，给房地产企业的融资增加了较大的难度。同时，不完善的融资体系使得整个房地产行业的融资渠道较为狭窄，不利于房地产企业长远的发展。促进融资渠道的多元化是我国房地产企业发展的必经之路。

（一）银行贷款

由于我国市场环境的特殊性及劳动政策的多样性，商业银行的贷款成为了主要的资金来源通道。房地产企业的特殊性使得银行资金流转于整个房产的运营过程，无论是在土地的储备、房地产的开发还是在销售环节，都有相应的银行资金参与。无论是前期的还款还是后期的资金自筹，银行的融资占据了极大的比例。因此，银行融资成为了我国房地产企业的重要来源。

（二）房地产信托

信托机构的出现使得更多的房地产企业有了新的融资选择。房地产信托是以商业的依托组织为基本的连接模式，将汇聚到的资金用来进行房地产企业的收购或者融资。这种方式的出现符合市场的要求，是房地产企业融资渠道的很好补充。相比传统的银行融资渠道，这种方式的出现在很大程度上节约了企业的整体成本。同时，越来越多的信托企业也给了房地产企业大量的选择空间。

（三）上市融资

上市融资是近几年较为流行的一种融资模式，不仅解决了企业的资金需求，也使更多的投资者了解企业、参与企业的进程。然而，我国目前的金融体系存在着一系列的不安全性，这使得整个房地产企业的上市流程较为复杂和繁琐。在现阶段，我国的房地产企业不具备相关的上市资格，并且这种方式的出现具有较高的门槛，也不是一般企业可以接受的。

（四）债券融资

债券融资是一种新型的运用资本市场的力量进行直接融资的方式，相对于一般债券而言，这种融资方式可以以较大的安全性回收整个业务过程中的本金、利息及相应的收益等，在房地产企业中深受欢迎。从国外的房地产企业的融资方式来看，债券融资是企业最常使用的模式，整个融资的额度远远超过旧有的股票融资。但是，这种方式在我国并不盛行，因为我国的房地产环境处于一个初级阶段，国家政策面对房地产企业的发展有一定的政策限制，这就决定了整个市场的发行程序不健全，发行规模不大，相应的债券评级的缺失也给市场的不稳定性带来了一定的影响。房地产行业在我国的特殊性决定了其是一个高风险的行业，担负着较高的资产负债率，较为容易引发一系列的信用风险及相应的债务危机。为了拓宽整个房地产行业融资的渠道，建立健全的房地产的融资机制、加强房地产企业的债券发行是一种很好的选择。同时，可以以信用评级体系的方式增加信托产品的品种，建立一级市场和二级市场，从而完善整个房地产企业的债券融资。

二、企业融资的风险分析

（一）宏观风险

宏观风险是企业经营活动中所面临的无法改变的一个风险。房地产企业属于资金密集型的企业，受到国家政策面的影响非常大。2012年年初，国家多次调整现有的存款准备金率，使得整个银行的贷款发放力度有所下降，给购房者及房产类的开发商带来较大的资金压力。在这种严峻的情势下，房地产企业的资金链容易出现异常紧张甚至断裂的情况，这会造成很多房地产企业的破产局面。同时，由于整体的经济形势，企业的信用要求及相关的信贷政策都将对房地产企业的融资带来较大的风险影响。我国的历史发展表明，房地产企业有可能过渡到调整期。每一个行业的生命周期都不是直线上升的，而是以一定的波动形式出现。房地产企业的特殊性决定了其生命周期为4～5年。同时，从2000年开始，我国的房地产企业便以势不可挡的势头进行了5年的快速增长。因此，暂时不会进入一个相应的调整期，如果相关的数据表明进入了调整期，那么整体的商品房的销售必然会呈现明显下降的趋势，导致整个资金的回笼时间增长，加大资金链的压力。

（二）税务风险

纳税是现代企业发展的一项责任与义务，外界税务环境发生的变化也会对房地产企业的整体发展带来较大的影响。我国现行的《税法》规定，企业的利息费用可以在所得税前进行扣除，而股息不可以进行扣除，只可以从税后的利润中进行支付。因此，债务筹资及股权融资的两个环节使现有的房地产企业的融资成本出现较大的增长。如果企业出现相应的资金紧张，增大的融资成本将不可避免地带来较大的财务压力及相应的财务风险。如何对融资方式进行积极正确的选择是眼下房地产企业所要面临的一个问题。

（三）经济风险

经济环境是企业发展所面对的一项重要因素。外部经济的迅速发展会给企业的融资带来一定的影响。如果房地产企业的整体发展情况较好且增长势头强劲，企业也会随着房地产企业的发展而改变。如果整体的经济处于停滞的状态，房地产企业则会遇到相应的融资风险。同时，法律法规不健全也给房地产企业的发展带来相应的致命伤。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。同时，海外企业的大量涌入也给中国的房地产企业带来了较大的风险。近几年涌入国内的房地产企业有着充分的行业经验、相对先进的运作模式和雄厚的资本实力。在未来的发展中，只有保持充分的资金供给，才能提高自身的经营，使中国的房地产企业在世界的舞台上屹立不倒。

（四）银行渠道风险

房地产企业对银行高度依赖是目前企业普遍存在的一个问题。我国市场环境的变化使得房地产企业的融资渠道较为狭窄。由于房地产企业对整个市场资源的依赖性较大，整个融资的形式缺乏一定的多样性，并且一旦企业发生任何的危机或风险，都会给整个市场带来相应的影响。房地产企业不重视自身资金的积累或忽视了对自有资金的存储及应用，而是过多地依赖于外借资金。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高的情况下，面临着前所未有的机遇和挑战。同时，一些大型的海外基金及相应的民间资本的大量涌入也推动了中国房地产行业发展的进程，加大了同业的竞争。然而，大多数的房地产企业依旧依赖盲目的投资和开发项目，忽略自身资金的积累，削弱了整体竞争力，窄化了资金的来源渠道。

（五）预警系统不全的风险

房地产企业的特殊性使得其对资金的依赖程度比较大，因此要将整个房地产企业的发展状况作为重要的融资风险防范对象，以提升整个企业的稳健经营程度。然而，我国的企业多是追逐利润最大化，忽略了对风险的关注度。房地产行业是一个影响国民经济发展的行业，一旦出现融资风险，便会影响到整个企业的资金链，甚至导致大型企业的破产，所以建立相关的预警机制对于房地产企业至关重要。

三、风险控制措施

（一）加强融资分析

融资分析是指企业在进行融资的活动时，根据所需要的融资规模，进行相应的理性融资方式的选择。如果房地产企业的融资活动较多，则会造成大量资金的浪费，提高了整个房地产企业的融资成本并增加更多、更重的债务。如果企业的筹资出现不足，则企业的运营及业务的开展便会受到相应的影响。所以，在开展决策工作之前，应对房地产企业的融资规模进行相应的确认，以避免不必要的资源浪费。

（二）企业融资多元化

企业融资多元化是房地产企业进行融资风险规避的最好的方法。中国市场的特色导致企业的融资方式较为简单，其形成的市场环境已经不能满足大量房地产企业相应的发展需求。融资多元化是任何房地产企业发展的必经之路。因此，房地产企业应该将传统的银行贷款模式向上市融资、房地产信托及相应的债务融资等方式转变，提高其他融资方式的比例，打造多元化融资体系。

（三）优化融资结构

融资结构的优化可以从本质上降低整个企业的融资成本。企业可以对内部的财务情况及运营情况进行详细的分析，选择最合适的体系架构，最大程度地提升整个融资资本的使用效率，减小资产的负债率，使整个企业的布局较为合理。企业的经营者除了直接优化资本的结构之外，也要多元化地拓宽融资渠道。

（四）建立预警体系

预警体系的建立是当前的房地产企业进行融资风险控制的一种形式，即运用企业现有的管理资料、财力资源及相关的市场调查资料等多种数据，进行相关的房地产企业的融资风险预警。建立相关的预警机制体现在以下方面。首先，对整个风险的预警设置相应的目标，保证整个管理对象的状态及相应的风险管理范围。其次，量化企业所存在的融资风险，以简化科学考察。再次，对整个风险的形成原因进行具体分析，了解整个风险防范的思路。最后，根据社会对整个风险的偏好及资本运作情况做出相应的决策。

四、结论

当前房地产企业的竞争已经到了规模竞争与差异化竞争的时代，房地产业也告别了开发就能赚钱的时代。持续有序发展是房地产企业发展的长远目标，房地产企业必须立足长远，增强实力，拓展融资渠道，增强资金实力，适度使用资本工具，与金融企业共同进行合规、适度的创新，为我国的房地产业融资创造更多的选择，实现企业核心竞争力的增强和可持续发展。

参考文献：

[1]杨继华.我国当前房地产企业融资问题研究[D].山东师范大学，2012.

[2]陈晓薇.房地产企业融资方式比较分析[D].华中科技大学，2011.

[3]张莹.我国房地产融资渠道研究[D].北京工商大学，2009.

第9篇：房地产企业税务风险管理范文

【关键词】 房地产企业 宏观调控 财务管理

自2010年1月10日出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后，国家先后出台“国十条”、“新国五条”以及最新出台的“新国八条”等多项房地产调控政策，意在遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。照市场经济环境下适者生存的不二法则，经历了此轮房地产宏观调控，房地产各参与方必然会转换其自身的发展方式，朝着管理层和政策导向希望的方向发展。房地产企业要想走出困境并且持续发展，首先要管理的核心是自身内部的财务管理，应该说在房地产行业高速发展的昨天，房地产企业并没有将财务管理纳入企业管理应有的地位。因此，在目前这种经济形势下房地产企业加强自身内部财务管理是必须的。

一、房地产企业财务管理的概念和特点

1、房地产开发企业及其财务管理的概念

房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营和管理，独立核算，自负盈亏的经济组织。

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。

2、房地产企业财务管理的特点

（1）开发周期长，资金筹集任务繁重。房地产开发具有长期性、资金周转期较长、周转率比较低等特点。由于土地和房屋工程造价需要巨额的资金投入，而开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工、交付使用等过程，所需时间往往在三年甚至更长的时间，因此在目前经济形式较差、企业融资较为困难的情况下，房地产企业需要通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目滚动开发。

（2）房地产企业开发风险较大。宏观调控给房地产企业开发带来了财务风险，房地产开发企业筹资风险加大了企业的财务风险。房地产企业的财务关系包括投资者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及工商、税务等行政单位。由于财务关系复杂，房地产开发敏感性强，其自身调整能力较差，因而管理风险较大。

二、房地产企业内部控制存在的问题

“新国八条”的出台，一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关，另一方面也表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此，“新国八条”在对以往调控政策深化的同时，明确要求各地限购，实行约谈问责机制。房地产企业也应该及时发现自身财务管理内部控制中存在的问题，并及时根据国家相关政策以及内部调整增强自身的竞争能力。

1、房地产企业缺乏财务风险控制意识

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要是指由于财务状况恶化而导致实际开发利润与预计利润之间发生较大背离，给企业带来经济损失的可能性。

有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权，工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，其实则不然。由于开发商前期没有对财务风险进行周密细致的可行性研究，对投资风险的认识不足，信息不全面，导致盲目投资，投资无法按期收回，使投资项目不能获得预期的收益，因而会给企业带来巨大的财务风险。应该说缺乏财务风险控制意识既影响了企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会面临资金短缺的风险，从而产生损失。

2、房地产企业更倾向于举债增加成本负担，不能进行合理的财务预算

“新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制过度消费和投资需求。央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高房屋开发成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。这样一来，严重影响了房地产开发企业资金的回笼。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大，信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。

当前，房地产开发企业的资金70%来自银行，这种单一的举债经营管理模式促使房地产开发企业的负债率加大，相应的债权人的债权保证程度就会大幅地降低，这在很大程度上限制了房地产开发企业从其他渠道增加负债筹资的能力。

房地产企业一方面着急上项目而没有将成本合理的测算并且层层落实，另一方面当自身缺乏资金的时候更倾向于向银行或其他单位借款，而没有从财务管理内部挖掘资金潜力，没有对项目资金做整体的财务规划，加大了房地产项目的投资风险度。例如，在项目前期阶段，财务人员如何根据调整的项目总体设计方案来不断调整项目总体预算是财务管理的关键问题。在土地征用方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，进而提高了开发商的拿地成本。再如，对建筑材料的价格变动预计不足，市场是不断变化的，市场价格与合同价格往往会出现差距。对房地产企业来说，如果其无法合理估计其中存在的误差，做好财务预算，企业的资金管理链条很可能会出现问题。而房地产项目工程成本管理的基础资料，均来自于企来内部各职能部门及施工一线的管理部门，管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，而忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务收集资料有限，成本管理偏离预算。

3、税收筹划困难

长远来看，未来房地产宏观调控政策将进一步细化，保持房地产政策的统一性和稳定性。如加强对土地增值税清算监督，以综合调控税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策。“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税收改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来，随着试点的成熟，房产税将逐步扩大至全国范围，并从仅对增量征收推广至对存量也征收，这对房地产市场短期和长远健康发展影响重大，税收的综合调控政策使得房地产企业的税收筹划工作更加困难。

三、新形势下加强房地产企业财务管理控制的对策

1、谨慎投资，严控风险

房地产企业在财务管理内部控制中要树立风险管理意识，要实行财务集中管理模式，建立集中的现金管理、筹资管理以及投资管理系统，要逐步规范公司重要财务决策的账务处理程序以及审批程序，提高财务报表的可靠性。

房地产公司融资结构的一个重要步骤是完成对项目风险的分析和评估。能否采用以及如何设计项目融资结构的关健之一是要求项目投资者对与项目有关的风险因素进行全面分析判断，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。融资结构以及相应的资金结构的设计和选择必须全面反映出投资者的融资战略和要求。

2、根据国家的政策及时优化资本结构，加强资金管理

在国家的宏观调控政策下，企业要充分考虑税率、利率风险，合理安排资金的筹资渠道及方式，加强资金管理内部控制。企业要在税法许可的范围内税收筹划，尽可能获得纳税节约的好处。企业要准确估计每个时期项目所需要的现金流入和流出，做到与银行贷款金额、时间相匹配，加强资金回收和集中管理。企业应对国家宏观调控的货币政策作出合理的判断，如果预期国家利率会上升，那么企业应该签订长期合同，以免增加财务费用，如果预期国家利率会下降则应该签订短期合同，提早归还借款。

房地产企业还应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，降低财务风险。

3、充分考虑财务预算的决策作用

房地产企业运用不同的方法进行项目成本的归集，这对收入、利润的确认都将产生不同的管理效益。因此，在制定项目计划时，充分考虑财务预算的作用，对企业降低成本、防范风险、加强内部控制是非常重要的。制定成本预算目标时，需要将项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等纳入到整体预算中来，对成本费用进行正确的归集和核算，重视基础数据的收集和整理，做好成本预测，挖掘内部潜力，设立目标成本，对投资成本开支进行预先的控制。为了更好地推进全面预算管理，房地产企业只有将预算管理绩效考评与奖惩机制相结合，才能确保企业预算管理目标和战略目标的最终实现。

在企业管理过程中，财务管理是最直接、最有效的影响企业获得经济效益的管理环节。许多企业的兴衰史充分说明，重视并加强财务管理，企业才能充分获益，迅速发展。这就要求企业各级领导层牢固树立财务管理是企业管理的核心这一基本理念，建立完善的财务管理体系，并不断创新，以利于房地产企业整体管理水平的跟进。

【参考文献】