房地产企业税务管理制度精选(九篇)

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第1篇：房地产企业税务管理制度范文

摘 要 随着我国城镇化脚步的不断加快，房地产热潮一浪高过一浪，大量房地产企业如雨后春笋般兴起。房地产企业的运作需要巨额的资本，因此，在房地产企业开发过程中，财务管理工作占据着核心地位。当前，房地产企业的财务管理工作普遍没有作到位，管理中存在诸多问题。房地产企业要想在激烈的竞争中占据优势，实现自身长远发展就需要改革和创新当前的财务管理制度，提高财务管理的水平。

关键词 房地产 财务管理 创新

近年来，房地产行业成为推动我国国民经济发展的重要力量，但是面对激烈的竞争要想提高企业的竞争力，就需要从科学管理的角度出发，改善管理最重要的是，提高中小房地产企业财务管理的水平，提高财务管理水平就需要改革和创新企业现有的财务管理制度。

一、中小房地产企业财务管理工作中存在的问题

财务管理观念滞后。现代的财务管理预测、分析等没有被应用到实际工作当中，大多财务决策只是凭管理者的经验做出，管理者依据的信息少而且可靠性、及时性都没有保障，影响企业健康、持续、快速发展。

缺乏有效的财务成本管理。成本管理需要大量的有效的成本数据作支撑，现在我国企业对现代化的成本管理方法的运用表现的普遍比较消极，企业大多不愿花费过多的人力、物力、财力去做成本的分析和预测，这使得企业决策缺乏科学性，对企业的管理存在诸多不良影响。

资金管理和财务监控方面的欠缺。现行房地产企业的财务制度，没有有效地对资金结构和运作的可行性研究，许多企业追求多元化经营，存在大量的短期负债，加大企业的财务风险，这都是由于企业资金管理制度不健全造成的。

财务管理涉及诸多方面，管理难度大。房地产企业有别于其他企业的一个重要方面是其开发活动涉及到很多方利益，财务关系也就相应变得复杂。有关财务管理的决策都应该进行反复论证，财务管理的难度大，同时企业承担的风险也大。

管理人员业务能力不足。中小房地产企业财务管理上的一大弊病是，大多财务岗位由亲属担任，业务水平明显存在不足，家族式的管理模式造成企业财务管理工作的无序和混乱，而且管理和整治方面的难度都加大。

二、房地产企业财务管理创新

建立健全现代企业管理制度。现代企业制度要求产权分离、管理制度化，建立现代企业管理制度使得企业的日常管理活动处于有序的状态之下，为企业科学的财务管理活动提供一个良好的大的前提。

加强成本管理。中小房地产企业应该建立成本核算和控制制度，对成本数据进行记录、整理、分析和列报，引入现代化的成本管理和分析方法，做好企业的成本数据的分析和预测。合理进行资金分配、投资管理，对资金的运作要进行监控，实时了解资金的运作信息，避免投资损失，事后要进行分析，总结经验教训，对于不足的地方要加以改善。

健全内部控制制度及管理流程。内部控制制度是财务管理的有效手段，健全内部控制制度，落实内控措施，能够有效地降低企业的财务风险，使企业的财务管理和活动更加有序、高效。首先，应该将企业的财务管理程序以制度的形式确立下来，财务人员应该按照制度规定进行财务管理活动，确保财务管理工作的规范化，建立决策、经营、监督相互制约和协调的运行机制；其次，发挥内部审计的职能。

实施信息化管理。建立企业内部网络体系，实现信息共享和各部门管理的一体化，确保信息传递的实效性，同时降低管理成本。建立信息的收集和分析机制，有效识别有效信息和无效信息，对有效信息进行深入分析，进而为决策提供依据，提高财务决策的科学性。

建立全面预算体系。加强对预算的管理和对预算执行的监督，以预算为基础对各部门业绩进行考核，确保经营目标的实现。

扩宽融资路径。房地产业的高速发展不仅有利于国民经济的提高，也有利于国内消费的增长。从当前情况来看，房地产业的融资路径还不甚宽阔。房地产企业财务融资主要是银行开发贷款、房地产信托、房地产投资基金等。

加强涉税风险防控。房地产行业一直是一个税务风险偏高的行业，税务机关和房地产企业也都是非常清楚的，但是仍有很多房地产企业，特别是中小房地产开发企业心存侥幸，仍然没有对自己的税务处理事项及时做出清理，被税务机关稽查出的问题往往都会涉及刑事犯罪。为此，财务管理中应该提前做好财税风险预测，做好整个过程中的风险评估与把控，为企业的健康发展扫清财税风险障碍。

总之，中小房地产企业的长远发展离不开科学管理，而科学有效地财务管理是科学管理的重要组成部分，提高财务管理水平在当前形势下是势在必行的。企业应该认识到自身存在的问题，针对问题进行改革和创新，完善管理，控制成本费用，提高自身竞争力。

参考文献：

[1]马媛.房地产企业集团财务管理与创新初探.现代商业.2011.21（11）：33-34.

[2]徐敏军.浅析房地产企业财务管理的创新策略.现代经济信息.2012.15（06）：47-48.

[3]冯芳.论房地产企业集团的财务管理创新.财经界.2011.06（13）：64-65.

第2篇：房地产企业税务管理制度范文

关键词：房地产业 税收征管 对策

改革开放30多年来，我国房地产业得到了迅猛发展,成为国民经济的支柱性产业之一，房地产税收成为地方税收的主要来源之一。近年来，温州市区房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动温州市经济和社会发展新的增长点和重要支撑。但在发展过程中以及税务部门管理的过程中也出现了一些新情况和新问题，本文仅从税收征管角度探讨温州市区房地产业征管情况。

一、温州市区房地产业的税源征管情况

（一）温州市区房地产行业税收征管体制

2002年以前，市本级房开企业归市地税局直属一分局征管，其余按照属地管理原则分属四个区分局征收。2002年，温州市区地税新征管模式到位，市区房地产业税收集中归属直属一分局进行征管，即温州市级和所辖四个区的房地产企业实行集中统一征收管理，做到了征管政策口径一不致性、无差别。同时，2001年12月根据《关于温州市区征管范围具体划分意见的通知》（温地税征[2001]186号）文件精神，市区所有外驻温建筑企业税收均由直属一分局征收，为掌握房地产业税源在建筑开发环节信息奠定了良好的基础。

（二）温州市区房地产业税源收入情况

房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作用。房地产业的迅速发展在税收上体现得非常明显。以温州市区为例，房地产业税收收入（不含国税部门征收的企业所得税，下同），从2002年的38.52亿元增加到2011年的20.64亿元，平均每年增长14.23%，远高于当地的GDP增长与地方税收收入增长幅度。

市区房地产业税收收入每年均占市本级（含四个区）地税收入的45%以上，2008年至2011年，直属一分局组织的房地产税收（不含国税部门征收的企业所得税与二手房转让税收）占市本级地方税收收入的比重分别是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。

二、温州市区房地产企业征管现状

（一）会计核算不规范，导致纳税申报额不实

会计法和税法均要求房地产企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从该市现状来看，很多企业财务核算存在着诸多不规范现象，如： 1、以房产抵偿债务不计应税营业额，用商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计销售收入，不申报纳税；2、预收房款延期计入营业收入，在开具发票、结清房款、办理房屋权证之前的预售阶段，将收取的购房定金或诚意金，存入个人账户、关联单位账户或者销售公司账户，延迟缴纳相关税金；3、房屋已竣工但未决算的，以收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；同时将部分可投入使用房屋出租给他人，但租金收入不纳入会计核算，不申报纳税。4、虚增成本，加大费用。如利用地产开发企业广告和业务宣传费可无限期结转移后的规定，通过虚开高开宣传费的方式，增加企业成本。

（二）房地产行业项目周期长，成本核算混乱

房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按初期“开办费”还是“工程成本”对待，税务部门和企业之间意见无法统一。特别是开办期跨年度，且第二个年度有开发项目的企业，直接影响其招待费等费用的核算。部分企业的开发项目实行连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，成本无法及时结转，甚至存在工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转收入，导致应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。

（三）税务机关与房地产企业管理对象不统一

税收的管理对象是企业，房地产行业的经营对象是项目，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。同时，房地产企业在进行成本核算时，有意无意地不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面暂时性亏损或隐瞒巨额利润；

（四）外部信息来源滞后，过多依赖事后管理

房地产涉及到国土、规划、建设、房管、招投标中心、国税、地税等多个部门，由于没有建立统一信息共享机制，部门之间的信息传输渠道不畅，税务机关不能及时掌握有关情况，大部分管理信息的获取仍然依靠征管人员的工作责任心，通过下户走房或通过电视、报纸、网络等媒体，或通过询问部分关联度相对密切的单位，才能获取相关项目开发信息。税务机关获取信息渠道过窄、来源渠道不畅、信息滞后、过多依赖事后管理等现状，影响了税务机关有效实施科学化、精细化管理。另外，目前温州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相应的激励制约手段，信息共享未能实现，导致房地产行业税源的源泉控制全面落实。

三、加强房地产业税收征管的对策和建议

第3篇：房地产企业税务管理制度范文

【关键词】风险管理；房地产；风险意识

虽然我国房地产经济起步较早，但曾经受制于经济因素的影响，房地产经济长期处于停滞状态。改革开放为房地产行业的发展打下的坚实的基础，促使其快速发展，特别是近10年来，随着我国经济的迅猛发展，中国的房地产业被推进了“高速道”的发展阶段，其发展速度可谓举世瞩目。而与其外在蓬勃朝阳的发展景象相比，其内部风险管理控制却显得相对滞后。同时由于一些非理性因素的干扰，房地产企业曾经一味追求规模效应、过度增长，然而受到全球经济不景气影响，加上严厉的宏观调控，使得房地产企业备受压力。

1 加强房地产企业风险管理的重要性

应对重重压力，房地产企业做好内部风险管理已经成为当务之急，没有一套有效的风险管理措施，将会直接影响企业的经营活动，甚至会给企业带来灾难性的后果，有效的风险管理是开发商应对各种风险最经济的途径。

1.1提高风险识别能力、建立合理的风险管理体系

有效的风险管理在房地产企业开发项目时，有利于提高对风险的识别能力，增强风险管理意识。项目开发是一个变化的过程，存在各种风险因素，为了防范和控制风险的发生，加强风险管理有利于企业提前识别潜在的风险，弄清风险的类型，从而适应市场中不确定的变化因素。企业要建立合理的风险管理体系，正确处理识别出的风险，提高房地产企业风险管理水平，强化防范和控制风险的措施，降低风险损失，以便保障项目开发顺利进行。

1.2提高房地产企业经济效益

有效的风险管理有利于增加企业的营业利润和现金流，稳定企业经营业绩，维持企业良性发展。同时，可以使房地产企业避免因一些突发性灾害或灾难造成其受到严重损失，而获得相应的补偿，以便保障企业基本生存和发展。风险管理就是以最小的成本换取最大的管理成果为目标，通过有效的风险管理减少未来风险损失，实现项目开发的最优经济效益。

1.3提高房地产企业管理水平

为了清除员工的思想负担，解决他们的后顾之忧，提高他们的主观能动性，可以通过有效的风险管理为员工提供相应的保障和安全措施。这样企业既满足了员工的要求，又履行了企业的社会责任，在社会上也树立了良好的企业形象。同时通过加强风险管理，强化房地产企业与购房者、银行和承包商的密切联系。有效的风险管理不但可以降低企业风险损失，而且容易得到关联方的认可和信任，这在房地产企业进行销售、融资时，将起到至关重要的作用。

1.4适应国家宏观调控

有效的风险管理有利于国家运用风险机制对房地产市场进行宏观调控，促进房地产行业走向健康、理性的发展道路。国家通过政策性文件、财政税收等方式，给房地产企业施压，对房地产开发的时机、区域、类型等进行调节，让企业自身提高经营管理水平，创造出良好的社会经济效益。

2 房地产企业存在的主要风险

根据兰德公司的调查和实践发现，房地产企业的风险占比为：政策性风险占20%，决策和经营风险占35%，管理和流程风险占40%。下面是分析这三类主要风险。

2.1政策性风险

国家为了保护广大人民群众的利益，在政策制定时，既要考虑到经济发展与资源开发之间的关系，又要考虑到保障18亿亩耕地红线、土地的利用，将非理性的房价暴涨控制住，让人们能够居者有其屋。它们之间的平衡确实难以掌控，这也正需要国家政策来衡量，当然政策有时也存在着漏洞、变化、缺乏连续性等问题。政策对房地产企业会起到约束和管理的作用，国家制定的相关政策法规，企业必须要遵守规则，否则会受到相应的惩罚。

政策性风险主要表现在两个方面：第一，对房地产市场产生影响的政策包括物业税、所得税、二套房政策、货币政策等。第二，土地政策风险，它对房地产企业的影响有两个方面。首先是土地增值税，国家从颁布《土地增值税暂行条例》以来，有的企业利用各种方式来钻法规的空子，逃避土地增值税的核算，一些地方政府为了保护本地企业，塑造本地企业形象，没有严格执行相关条例。另外一些企业追求规模扩大，在不同地方开发多个项目，系统庞大，使得项目公司的纳税汇总比较混乱。国家税务总局已经了解到了有关情况，会有针对性的进行排查，这样企业就面临税务稽查的风险。其次是土地长期闲置，企业考虑到未来土地价格、房价会有较大上涨空间，就将拍来的土地延迟开发；或者是由于当时拍下的土地价格大于目前周围楼面出售价格，这样一旦开发就会面临巨大风险。曾经在一份《地价透支房价，半数地王难解套》的报告中，就包括万科、保利、远洋、龙湖等知名房地产企业。国家主管部门也了《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利益的通知》，一旦国土部开始普查闲置土地，企业将面临处罚。

2.2决策和经营风险

决策风险包括获取项目风险、投资决策风险、融资风险。当前在国家严控房价的环境下，房地产企业需要控制不断扩张的步伐，严格控制好项目开发。如果不能准确定位项目，进行盲目的建设扩张，将会给企业风险管理控制带来严峻挑战。针对不同区域、不同期限、不同档次的项目，进行合理有效的配置，将长短期项目搭配好，将不同区域和不同档次的项目比例有效匹配，控制和降低市场风险。对于一些项目是通过几个企业联合开发的，就存在一定的融资风险，如股权分配、治理结构不清晰、《合作协议》的内容不严谨，这样就造成很大的合作风险。

经营风险主要包括计划风险和持有性物业的经营风险。房地产企业的一个弊病就是计划执行力不高，要想提高计划执行力需要做到以下几个方面；一是，专门设立相关负责部门；二是，建立计划调节机制；三是，针对计划进行有效的监督和绩效考核；四是，计划自身要具有可行性。在我国当前大多数二线城市和三线投资写字楼和购物中心就存在较大的风险，因为投入量和现在的房租水差较大。

2.3管理和流程风险

房地产企业管理的模式主要是在流程内部开展管理活动、决策，这本身就会给企业的投资项目带来致命的打击，一旦管理不善，将会产生质量风险、人力风险、资金风险，可能对企业是致命的伤害。管理风险包括人力资源管理、财务管理、审计、品牌危机、商业秘密等。流程风险指的是企业内部流程体系的不完善，造成流程内容不适合在企业内部执行，或是执行的效果比较差。

3 建立有效的风险管理措施和体系

3.1加强投资调研分析，提高决策风险管理意识

一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长，在管理过程中会产生许多不确定的风险因素。要想防范和有效控制住这些风险的发生，就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告，通过大量的调查和研究、计算，对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险，是否能够得以合理的规避和控制，做出科学综合的论证和评价，最终确定项目操作的可行性，为项目投资提供准确、合理的依据。同时要完善决策风险管理，建立科学的风险管理判断体系，提高决策的风险管理意识，根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作。

3.2建立健全风险管理组织，强化风险意识

为了更好的实现房地产企业投资决策，必须要完善企业组织系统，组织具体的风险投资决策工作，使其风险管理组织结构清晰、职能明确，各部门之间工作协调畅通，保障风险管理目标得以实现。此外，还要加强风险管理知识和技能的培训，强化全体员工的风险意识，让每位员工从思想上都具有强烈的风险意识，这样就可以培养他们的责任心。否则设立了专门风险管理部门后，员工就会将风险管理的责任全部推到部门身上，不利于风险的全面、有效控制。要想把风险控制在源头，就必须对员工的风险认识和意识进行培训教育，让员工彻底认识到企业项目投资所面临的各种风险，将对企业产生哪些不利影响。并且要掌握防范和控制处理风险的能力，面对一些风险时，如何有效的规避、化解才能避免企业受到损失。

3.3优化内部管控机制

房地产企业可以将内部控制、内部管理制度、内部审查有机结合起来，开展有效的风险管理工作。从内部控制方面看，首先要确定风险责任的主体，然后加强人力资源管理控制、财务管理控制、预算管理控制、业务流程控制等内部控制体系。从内部管理制度方面看，要建立健全各种风险控制制度的内在管理体系，加强专门的内部风险管理制度建设，特别注重将各种风险管理观念和措施全面融入到其他内部管理制度和流程中，也只有这样风险管理制度才能真正落到实处。从内部审查方面看，当企业发展到一定规模后，需要在企业内部建立审计和监察制度，因为审计和监察制度可以有效控制风险的发生，使得风险控制在企业内部变成常态化。

除此之外，房地产企业还应该建立内部风险管理机制。主要有以下几点：一是企业实施战略规划中，要建立风险管理表决制度，保证战略规划的合理性；二是设立专门的机构，确定各相关部门间的风险控制责任；三是制定出一套科学、合理的风险管理制度和处理风险办法的风险管理机制；四是风险管理机制确立后，要继续保持其实用性，随时根据实际情况改进完善。

4 结论

通过上述风险管理的分析，我们可以知道房地产企业面对的风险具有多样性，有效的风险管理对于房地产企业具有战略意义，这就要求我们建立有效的风险管理措施，降低企业经营管理中的损失。我们相信房地产企业可以通过有效的风险管理，来合理规避和控制风险。

【参考文献】

[1]高晓丽.浅析房地产企业风险管理[J] 《中国市场》.2011.32期

第4篇：房地产企业税务管理制度范文

关键词：房地产行业 税收流失 措施 逃税漏税

目前我国经济总量已经跃居世界第二位，经济快速发展。近年来，尤其是房地产行业发展异常迅猛，成为我国国民经济重要的支柱产业，并且对我国的财政税收起着很大的贡献。但由于当前我国的房地产行业财政税收政策还不完善，总是存在着偷税漏税的现象发生。这种税收流失现状对我国当前的发展十分不利。因此本文根据我国房地产行业税收流失的现状，探讨了治理房地产行业税收流失的措施和方法，国家财政税收部门应采取有效的措施，减少房地产行业税收流失的现象发生。

1 我国房地产行业税收流失的现状

（1）在我国的基层房地产行业中存在这种现象，基层政府部门在当地房地产开发过程中设有专门的项目指挥部门或城建公司，通常都是政府人员组成。从表面上看由这些指挥部门或城建公司对当地土地进行征集或转让，项目指挥部门在房地产初期负责土地的操作事宜，由于实际上是政府操作，因此在征收税收时会存在不能快速地代扣税款，擅自减少税率或者根本不收税收等，指挥部门还会以招商引资的名义与土地购买大户协商，存在各种暗箱操作的现象，在多种利益条件下，指挥部门将实际转让价低于同类市场价格，这样对地方税收造成了很大的损失。

（2）房地产商在销售商品房时，故意将公司房源以超低于同期商品房市场价的价格或成本价卖给公司职工，在这个转卖过程中由于不办理“三证”，因此这个过程不受任何部门约束，因此在这个过程中就逃脱了商品房市场价和卖给员工之间形成的差价造成的公司营业额的提高，但这部分使房地产商偷逃了营业税的征收。而由于目前商品房市场销售火爆，员工可以很轻易的以较高的价格将商品房卖出，因此员工也逃脱了在商品房交易过程中的转让收益所必须要交纳的个人所得税。这种方法随着目前国家在房地产行业施行限购令以来有所缓解。但在限购令出台之前还是存在这种现象。

（3）房地产项目成本核算不规范，偷逃所得税。通常情况下，房产商从项目开发、工程施工、竣工到楼盘销售等有很多的环节，因此造成工程结算较为复杂，有些房地产商故意拖延工程结算期限，一般房地产商的房产项目都是几个一起进行，当一个项目完成之后房地产商就会把上一个项目中的利润投入到下一个房产项目中，通常造成结算周期延长。并且我国企业税收制度是以年度为单位，因此房产商的结算周期就会延长，这实际上就导致了少申报企业所得税或造成了企业收入与项目支出不对等，造成税收流失的现象。

（4）在我国现行的二手房交易中涉及的税收制度规定：个人将购买不足5年的普通住房对外销售，应全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。根据这种制度，转让方就利用这一时间差来逃税，买卖双方可以通过签订一份书面协议就可以进行二手房交易，等买房住满5年之后再通卖方一起办理过户手续，这样的话就逃脱了营业税的征收。还有就算买方购买了没到5年得普通住房，要求办理房产过户手续等，通常都是提供给房产局一份价格明显缩水的报价，使房产税收部门征收的营业税也有所降低，造成了税收流失的现象。

2 房地产业税收流失治理对策

根据以上所介绍的我国目前房地产行业存在的税收流失的现状，国家财政税收、审计及相关财政部门应制定有效的措施，相互之间信息共享，加强和完善我国房地产税收征收的方法，坚决抵制税收流失的现象发生。

2.1加大对房地产企业的税收征管力度，防止税款流失

（1）加强税务稽查力度，严肃税收法纪。税收稽查人员应对房地产企业房产项目的立项、施工许可证、征用土地面积、商品房预售许可证、房产项目建设规模、项目投资总额等情况有应非常了解。督查房地产企业每年都要做一次税收自查，税收稽查人员及相关部门根据自身了解的房产企业资料对自查内容仔细分析，严查是否有偷税漏税的现象发生。另外稽查人员还要不定期的对某些有逃税漏税前科或有重点嫌疑对象的企业应重点进行税务稽查，加大对房地产企业的税收稽查力度。

（2）财政税收部门应根据本地区的房地产开发商及其项目具体情况制定详细的档案，跟踪房地企业的房产项目的承建、施工、竣工以及房产销售等情况，并按照实际情况记录在档案中，加强对房地产企业的日常税务监督能力。另外还要督促房地产企业每个月都要上报销售合同、发票清单、存量房产盘点表等一些涉及到税收的资料，全面了解房地产企业的承建、施工、竣工以及房产销售等情况，加大对房地产企业的税收监督力度。

2.2全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管

目前我国对房地产企业征收的税收种类较多，税务部门在征税使难度较大，对税源的控制和管理有着许多的不足之处。但是，税务部门在对房地产企业征收不同的税种时所依据的资料基本上一样，因此税务部门可以通过加强对房地产税源的管理和控制，可以很好的减少税收流失，使房地产企业的税收工作形成一体化管理，要实现这一步通常情况下要采取下列措施：

（1）财政税收部门应加快建设与土地管理、房产管理、城市规划管理等相关行政之间信息共享平台，能够全面了解房地产企业的涉及到税收的相关资料。

（2）税收部门应统一要求房地产企业预缴房地产交易企业所得税和土地增值税，到房地产项目楼盘销售完毕之后再对房产企业的营业额进行结算，多退少补。

（3）税收部门应对房地产企业开发的楼盘实行定向税收管理制度，即对楼盘每一栋商品房的交易建立台账，详细标明该栋商品房的详细地址，对其楼盘交易进行跟踪管理，防止房地产企业通过暗箱操作偷逃税款。

（4）税收部门在对商品房交易过户进行税收审核时，稽查人员应对房地产企业必须征的相关税收情况进行详细核查，对没有缴清税款的不予办理过户，直到房地产商缴清税款方可办理。

（5）政府应组织建立房地产交易管理信息系统，该系统涵盖了商品房交易过户过程中的税收受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明等与税收相关的内容。对整个税收征管流程实现网上办理，对房地产交易的各种税源可以进行有效地控制。

2.3加强部门协作,提高征管效率

（1）税务部门应加强与房地产相关行政部门的配合，防止漏征的现象发生，要从一开始就控制房地产企业的信息，防止新办房地产企业的税收漏征现象。政府各个行政职能部门应对那些没有缴纳税务证明的房地产企业，不予办理房地产立项，不允许房地产项目施工，还应要求银行等金融机构不予办理开户或贷款事宜。相关部门只有凭借房产企业纳税证明才能给予办理相关业务，如此以来，就可以促进房地产企业积极缴纳税收。

（2）国税部门和地方税务部门应加强业务之间的协作，目前我国房地产税收中规定：房地产企业所得税应在国税部门缴纳，而营业税则去地方税务部门缴纳。因此特别是对于一些新成立的房地产企业，国税和地税部门应加强协作，防止因职能属性不同而造成房地产企业的税收流失形象发生。

3 全文小结

综上所述，房地产行业的税收流失现象必须要得到各个税收部门的重视，加强对税收流失的治理，采取行之有效的措施，政府各个职能部门通力协作，改善我国目前房地产行业税收流失的现状，使我国税收工作达到一个新的高度。

参考文献：

[1]李中华.我国税收流失的深层原因及治理对策[J]．经济师，2003(2).

[2]刘保胜.国家税收流失问题的对策性研究[D] ．山东师范大学，2009.

[3]张双兰.浅议我国房地产税收制度的改革[J]．财会研究，2007(7).

第5篇：房地产企业税务管理制度范文

通过对全县20*年度房地产企业税费征收情况进行专项审计，揭示税费征收管理和税收政策执行过程中存在的问题，分析当前税费流失的渠道和原因，提出规范税费征管秩序，规范税费征管行为，提高征管质量的针对性意见和建议，促进我县房地产市场健康有序地发展。

二、专项审计的对象及范围

审计对象：全县税费征收管理部门及房地产政策执行相关部门（地税、财政、国土、城建、房产、工商等）。延伸审计对象是我县各房地产开发企业。

审计范围：主要是审计20*年度房地产企业税费征收管理及税费政策的执行情况，必要时可追溯以前年度的欠缴情况。

三、专项审计的内容和重点

（一）审计财税等有关部门的主要内容

这次审计重点是审查征收机关对房地产企业税费的管理、申报、缴纳和政策执行情况，是否存在执行政策不严、征收不到位、计税价格不准确、违规减免、缓交、欠税的问题，具体内容有：

1、税务登记、纳税申报、延期（减免）纳税等税收管理审计。

2、房地产企业税收征收入库合法性、及时性、真实性情况审计，是否做到应收尽收，有无漏征、少征、无依据缓征税收现象。

3、房地产企业税收票证管理审计，主要检查票证管理制度是否健全。

4、房地产企业税收检查情况审计，主要是对企业税收检查程序是否合理。

（二）对房地产企业的延伸审计的主要内容

除核对税务登记、纳税、延期（减免）申报等资料内容外，还应重点关注：房地产企业是否存在违规核算、税费申报不实、骗取税收优惠以及各种偷逃税收、瞒报经营项目、隐匿经营收入等行为。房地产企业主要税种审计重点内容有：

1、营业税：主要是检查应税营业额合理性、完整性，以及应税营业额的及时性。

2、企业所得税：主要检查应税收入真实性、完整性，检查税前扣除项目的真实性、合法性，检查减免税政策执行情况和其他调整事项的合规、合法性。

3、个人所得税：主要检查是否按规定全员全额履行代扣代缴义务，是否有少报、隐瞒收入、虚假申报的行为。

4、土地增值税：主要检查是否按规定申报预缴土地增值税，税收标准和增值额计算是否符合规定。

5、契税：主要检查各种纳税申报是否按期交纳，各种应税行为是否按规定足额纳税，有无越权减免现象存在。

6、土地使用税、房产税、印花税等。

7、关注防洪保安资金、人防易地建设费、市政公用设施配套费等行政收费征收管理。

（三）其他应关注审计内容

1、是否存在房地产市场监管不力，在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为，相关部门不能及时发现制止房地产项目违规开发、虚假销售、定价不实行为。

2、注意查处重大违法违纪案件线索，加大查处案件力度，严肃查处审计中发现的违法违规和权钱交易的行为。

四、专项审计组织实施的相关工作要求

第6篇：房地产企业税务管理制度范文

【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义

2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。

一、房地产行业的财务特点

房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。

二、房地产行业纳税筹划的意义

1、有利于提高企业的经营管理水平

对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。

2、有利于完善企业的财务管理制度

在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。

3、可以直接给企业带来经济利益

对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。

三、房地产行业主要税种的纳税筹划

房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。

1、营业税纳税筹划

按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》

2、土地增值税纳税筹划

根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。

3、企业所得税纳税筹划

目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。

(1)对企业固定资产的纳税筹划。

最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。

(2)对于销售环节进行纳税筹划。

根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。

综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。

【参考文献】

［1］华贵生，谷颖．新企业所得税法变化及纳税筹划思路转换［J］．吉林工商学院学报．2009(05)

［2］韩清轩．企业合并过程的纳税筹划:法律依据及方式选择［J］．山东农业工程学院学报．2014(03)

第7篇：房地产企业税务管理制度范文

关键词：营改增；房地产企业；会计处理；变化；处理

2016年5月1日，“营改增”在全国范围全面推行，金融业、服务业、建筑业等都纳入到“营改增”范畴内。房地产业同人民的居住生活息息相关，我们应当对其“营改增”实行后的变化进行重点研究。“营改增”指的是以前缴纳营业税的应税项目转为缴纳增值税。实施“营改增”克服重复征税这一问题，促使企业税收成本降低，提高企业市场竞争力，有利于第三产业的发展。“营改增”的全面推行，彻底打通了增值税抵扣链，税制结构获得了改善和优化，这有利于国家经济和消费结构的优化和升级。

一、概述房地产企业会计核算

房地产企业自身的会计核算工作主要有下面几项内容：其一，筹集项目开发建设资金；其二，计算房屋建设成本、强化成本管理，降低企业成本；其三，对房地产项目收支进行核算，强化经营管理，促进经济效益的提升；其四，加强商品房的销售，及时对销售款项进行回收；其五，根据国家政策，对企业利润进行合理的分配。房地产企业自身的特殊性决定其会计核算工作的特殊。因为房地产开发企业在不同的阶段具有不同的属性，由此其会计核算工作对应的侧重点也发生了一定的变化。房地产企业立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段。

二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化

(一)适用税率的变化

实行“营改增”之前，房地产企业根据不动产销售营业税征税的规定，征收5%的税率。“营改增”实行之后，房地产企业税收缴纳中所适用的税率为11%。

(二)会计利润的变化

在不计算营业成本的前提下，房地产企业实行“营改增”之后，自身的会计利润会出现一定程度的下滑。而假如将营业成本计算在内，必须重视采购过程中的进项税抵扣。假如在采购过程中企业不能获得增值税专用发票，则有关的进项税抵扣无法进行抵扣，部分税金则会被划入房地产项目开发成本中，税金就会加重房地产企业的采购成本，由此降低会计利润。但是假如企业可以获取采购环节的增值税发票，可以将进项税予以抵扣，那么房地产企业项目开发成本不涉及税价款，在“营改增”实施之前，采购过程中购置价款含有施工单位的营业税，所以“营改增”的实行会使房地产企业购置成本明显缩减，对应的利润总额会比“营改增”实行之前要高。企业可抵扣成本比例越高，毛利率也会大幅度提高。

(三)企业税收负担的变化

首先，房地产老项目。这主要指的是《建筑工程施工许可证》(以下为《许可证》)表明的合同开工时间在2016年4月30日以前的项目，或者没有标注具体开工时间的以及没有取得《许可证》，但是建筑承包合同却已经标注了早于2016年4月30日时间的项目。房地产开发商中一般纳税人，出售自主开发老项目，则可以按照5%的税率进行纳税，采取简易及税法，不能进行进项税抵扣。具体的计算公式为：应缴税款=预收房款÷(1+5%)×5%其次，房地产新项目。它指的是许可证标注的开工时间在2016年4月30日以后的项目。实行“营改增”，对于房地产企业产生了联动、系统性的影响。税率由5%营业税税率转变为11%增值税税率，但是在是实际工作中很多业务无法进行进项税抵扣。此外，成本税金的改变也会对所得税的缴纳形成影响。按照现在企业总体情况看，“营改增”的实行其实加重了企业税负以及经营成本。

(四)发票管理的变化

在“营改增”实行之前，营业税发票只是采购过程中一项资产以及费用凭证，并不能进行抵扣。实行“营改增”实行之后，必须加强对增值税发票管理，因为增值税发票同下游企业的进项税抵扣具有密切的联系，增值税包括了一个完整的抵扣链，所以我们必须切实关注销项发票的领取、出具、保管、作废，重视进项发票的获取、确认、抵扣等活动。实行“营改增”之后，企业必须对发票加强管理。在对供应商进行选择，尽可能的选择一般纳税人，方便抵扣进项税，降低企业应缴税额。

三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施

(一)优化会计处理流程

“营改增”实行之后，企业必须严格区分会计处理流程，转变原有的税务计算和申报方法，结合税收改革政策，有效规避风险，降低企业税收负担，争取有力的税务支持，防止税收存在不公平情况。会计核算机制涉及了企业数据采集、整合分析、核算明细等活动，应当切实完成企业布置的任务，促进企业内部资源的优化和改善，制定科学的会计处理流程制度，完善会计管理制度。在此过程中确定会计人员的责任，明确档案管理细节，科学的组织人员配置，完善企业整体的会计制度。

(二)提升企业会计管理水平

国家实行“营改增”之后，企业会计核算、发票管理等多方面会计处理工作都出现了变化，所以企业需要积极的组织培训工作，从而促进企业财务人员学习和掌握会计管理知识和方法，促使财务人员及时适应新的税收制度。同时强化增值税税务业务活动培训。在税制改革之后，企业在进行财务管理中常常需要利用应用税分离法核算自身的成本和收入，所以需要增强财务人员核算能力。另外，企业需要努力强化增值税使用培训。增值税管理非常复杂，财务人员在实际管理过程中必须切实保持严谨态度。税制改革之后，企业内部财务管理模式有了较为显著的变化，必须提高其增值税使用能力，才可以不断完善增值税管理机制。企业可以利用培训方法促进财务人员税务管理能力的显著提升，由此加强企业的会计管理。

(三)强化企业的内部控制

“营改增”政策实施之后，企业需要对财务内控进行合理的规划，对其进行有力的监管，尤其是加强对发票的管理，需要根据国家税收统筹计划进行财务管理。采取有效的“营改增”措施，应对企业税务当中存在的漏洞。做好税收管理基础工作，有效控制企业法律风险，减少企业纳税负担，提高企业的会计核算能力，同时对企业增值税发票进行规范。企业需要了解和掌握“营改增”对自身发展造成的利弊，同时针对各项利弊，对自身的会计核算制度进行完善，优化票务管理形式，增强财务人员的专业素质。结合“营改增”所产生的税负影响对营销策略进行有效的调整，制定并采取积极的税收筹划策略。比如，房屋建筑材料购置成本管理，房地产企业尽量选择一般纳税人进行建筑材料购置，由此可以获取17%的进项税额。房地产企业可以采取集中采购的方法，由此可以确保建筑材料质量，同时也可以获得增值税专用发票。

四、结束语

综上，“营改增”实行之后，房地产企业受到了较大的影响，其中变化最为明显的是会计处理工作。“营改增”的实行消除了重复收税的情况，降低了税收负担。如果企业会计处理工作存在问题，必然会使企业遭受一定的经济损失。对此我们需要深入的分析“营改增”实行之后，房地产企业会计处理具体的变化，进而提出了一系列应对这一变化的有效措施。

作者:李继明 单位:邯郸市银泰房地产开发有限公司

参考文献：

[1]李妹柔，陈金婷.“营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J].商业会计，2015，24：37-39.

第8篇：房地产企业税务管理制度范文

随着我县房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，占财政收入的比重越来越大。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔20*〕82号）及有关法律、文件精神,为进一步加强我县房地产税收管理,发挥税收调控职能,促进黟县房地产业健康发展,现将有关事项通知如下：

一、提高认识，加强管理

房地产税收是财政收入的主要来源之一，各乡镇和县政府有关部门要充分认识房地产税收的增长对黟县县域经济发展的重要性，积极支持并主动配合财税部门依法履行职责，做好房地产税收征管工作。财政、房管等部门要加强沟通配合，要以契税征管为抓手，全面掌控税源信息，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，实现房地产诸税种间的有机衔接，堵塞征管漏洞，不断提高房地产税收征管质量和效率。

二、坚持依法治税，严格执行国家税收政策

财税等有关部门要严格执行《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《房产税条例》和《国务院关于加强依法治税严格税收管理权限的通知》（国发[19*]4号）等法律法规和文件精神，严格执行国家税收政策，做到依法征税，应收尽收，不得擅自越权制定出台违反国家税收政策的各种减免优惠政策，不得擅自变通国家税收政策越权减免房地产税收，不得随意越权批准缓税、欠税。

三、建立房地产税收联席会议制度，确保房地产税收征管取得新成效

为提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，县政府决定建立房地产税收征管联席会议制度，每月召开一次联席会议，通报全县房地产税收征收管理情况、土地审批用地与拟审批情况、房地产交易办证情况，及时研究解决房地产税收征管工作中存在的问题，从而实现对房地产税收的有效监控。具体分工如下：

发改委：定期按季反馈房地产企业开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资预算、项目选址等信息。

建设局：定期按季反馈城市拆迁、建设工程施工许可证号、建设单位、工程名称、工程地址、施工单位、监理单位、开工日期、合同竣工日期、工程验收证发放等信息。

国土局：定期按季反馈《国有土地使用证》发放情况及土地坐落位置、土地面积、建设工期、土地出让或转让金收取情况，同时在办理土地交易、产权变更时，负有检验是否完税（包括营业税、契税等）的职责，对未完税的土地不得办理有关产权变更手续，并及时通知税务、财政部门。

规划局：定期按季反馈房地产开发项目总体规划设计方案，包括开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可售面积、公共配套设施面积等。

房管局：在办理产权变更时，应严格执行“先税后证”的办法，新房登记凭销售不动产发票，“二手房”过户凭地税开具的应税或免税审核表，并定期按季反馈房产登记或房产过户信息，着重审核过户时完税情况、过户时交易价格是否具中介机构出具的评估价格。

地税局：地税局是房产税的征收单位，定期反馈房产税的征收情况，主动加强与国税局及各协管单位的沟通与联系。

国税局：是新办房地产企业所得税的征收单位，及时整理汇总各新办房地产企业的涉税信息，加强对企业所得税的征管。

财政局：负责全县契税、耕地占用税的征管，定期按季反馈房地产交易契税征收信息。

第9篇：房地产企业税务管理制度范文

一、房地产企业税收筹划的难点分析

从我国房地产市场和宏观政策等角度进行分析，房地产企业在使用税收筹划方法时，存在的难点主要表现在该行业的复杂性、财税政策更新、行业的地域性特点以及需要进一步提升税收筹划能力等方面，笔者对其展开具体分析。

(一)房地产行业的复杂性房地产行业的明显特点就是人才密集、经营活动资金密集，其经营项目的规模较大、可影响的范围也比较广，同时还要受到国家宏观政策的影响，属于以政策为导向的产业类型，与房地产项目建设当地的金融机构、主管部门、上下游产业以及政府部门都有着密切的关系。房地产企业的经营活动与内部的管理制度、管理水平有直接关系；同时，还会受到外界环境变化的影响，且敏感性较高。由此可见房地产行业本身的复杂性，这将会对其发展产生很大影响，增加财务人员实施税收筹划的难度，不利于保证税收筹划实施效果。

(二)财税政策更新因社会经济从原本的迅速发展逐渐转向平稳的发展趋势，房地产企业的发展受到的影响越来越明显，在这个基础上，国家不断调整财税政策，希望能够减少中小企业的税收负担，而各项财税调控政策的出台和实施，增加房地产企业的经营压力。近年来，我国先后出台了很多财税政策，这些政策限制房地产企业使用税收筹划方法，也会影响税收筹划发挥作用，可见财税政策更新是房地产企业实施税收筹划的难点之一，也只有解决这个难点，才能保证顺利实施税收筹划措施。

(三)房地产行业地域性特征房地产企业的财税涉及到的土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税以及房产税等都属于地方税，与当地的经济发展和政策关系密切。中央对财税的调整做出宏观调控，而各地方结合自身的经济发展和行业特点制定地方的财税政策，而房地产行业的很多财税都属于地方税范畴，故而凸显出很明显的地域性特点[1]。各地方由于发展上的差异，税率和财税的征收标准不同，地方机关对国家的财税政策理解也存在一定偏差，这些因素都会影响房地产企业的税收筹划，但同时也带给税收筹划很大的自由发挥空间。

(四)筹划专业性有待提升房地产行业的复杂性增加财务工作的难度，对专业性的要求较高，尤其是需要在国家调控政策不断变化的情况下实施税收筹划，更加需要财务工作人员有较强的专业能力与素养。但目前房地产企业的财务工作人员针对税收筹划还没有非常专业的措施，故而需要进一步提高筹划工作的专业性。同时，房地产行业涉及的财税工作涉及到交易环节、开发环节以及施工环节等，涉及的税种也随之增多。其中税收贡献最高的是土地增值税，其核算过程极为复杂，始终是房地产企业税收筹划工作的重要内容。因此，只有提高税收筹划的专业性，才能解决筹划中遇到的难题，保证筹划质量，增加企业的经济收入，促进房地产企业发展。

二、房地产企业税收筹划的对策分析

(一)认真做好会计核算基础工作会计核算基础工作是保证房地产企业顺利开展税收筹划的前提条件。会计核算的完整性与真实性在一定程度上影响税收筹划的落实效果，也是企业开展税务审核的关键性依据，而这一点需要以企业完善的内部控制管理与财务体系建设。如果会计核算都无法准确地反映出企业的真实情况，就需要面对税务机关核查相关征收造成的影响，导致企业需要承受超额损失。因此，在实施税收筹划的过程中，需要认真做好会计核算基础工作，并突出核算的作用与价值。

(二)及时掌握财税政策新动向我国出台的新的财税政策是配合经济形势变化出现，如《土地增值税法(征求意见稿)》中对土地承包经营权流转的规定，在流转操作中不征收土地增值税，主要就是为配合《农村土地承包法》的实施[2]。房地产企业对政府出台的财税政策有着极高的敏感性，故而需要结合当前的财税侦测和市场经济形式，预测政策上可能出现的变化，提前做好应对工作；一旦国家推出新的政策能够及时且准确的掌握其精髓，并且能够从企业自身的发展情况采取有效的应对措施，这样才能够保证税收筹划的有效性，突出税收筹划的房地产企业发展中的价值。由此可见，及时掌握财税政策新动向是顺利实施税收筹划及发挥其作用的重要措施。

(三)熟悉税务机关工作流程我国的税务机关掌握房地产企业的财务信息，利用企业报送的财务资料获取并且积累相关数据，由此建立企业、行业的财务信息数据库，将其走位评价房地产行业发展水平的重要依据。因此，企业需要在保证各项信息准确、真实的前提下，保证台账信息与备案资料等资料的口径一致，避免出现信息对比异常。而后利于国税和地税合并、应用大数据以及金税三期的机会，并且在信息跨部门共享的基础上，逐步落实企业、行业财务信息数据库的建设，消除税务部门和企业之间信息不对称情况。在我国新出台的相关税法中，明确住房建设、自然资源以及规划等部门提供真实的信息，协助税务机关合理征收土地增值税。在熟悉税务机关工作流程的基础上，房地产企业有效运用税收筹划，有利于增加经济效益，实现其经营目标。

(四)做好涉税事项前的筹划房地产企业在使用税收筹划措施来提高经济效益时，需要在项目立项以及研究可行性阶段，有机结合项目经费测算与税收筹划目标，实现统筹兼顾的经营。财务工作人员考虑项目的整体，综合考虑项目投资回收的可行性以及经济指标的可行性，制定最优的经济方案，需要注意的是最少的纳税方案不一定是最佳的经济方案[3]。此外，在签订合同时需要做好统筹规划。合同是判断涉税性质的重要依据，也是税务稽查工作中检查的重点，通常在签订合同时就已经锁定税收筹划的空间以及时间，如果在签订合同之后再开展税收筹划，那么将会增加房地产企业的将供应风险和财税风险，不利于保证经济效益。因此，在使用税收筹划时，房地产企业需要做好涉税事项的事前规划工作。

(五)建立专门的企业税管部门房地产企业想要解决税收筹划实施过程中遇到的难点，提高税收筹划效果，就需要建立专门的税务管理部门，安排专职人员，且这样能够满足日益严格的国家税收政策要求，确保将税收筹划与项目建设有效结合。这样的操作不仅能够降低税收筹划实施的风险，提高其成功率，增加企业经济收入，还能够有效、准确地反馈企业的会计信息质量，进而使其成为企业发展、决策的重要依据，进而提升企业整体经营、管理水平。新形势下需要房地产企业做出相应的改变，在改变的基础上为实施税收筹划创造条件，从而提高税收筹划在企业发展中的地位和作用，促使企业更为合理的使用税收筹划。