不动产的登记制度精选(九篇)

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第1篇：不动产的登记制度范文

随着房地产经济的迅速发展，每个人手中的房屋数量都有所上升。自古以来，房屋不仅是人们日常起居的重要场所，也是人们重要的私人财产。在法治社会中，国家法律提倡对私人财产的保护，因此房产保护问题成为了人们关注的焦点。不动产登记制度是对房屋所有权保障的重要法律依据，可以说不动产登记制度保障了我国房地产经济的繁荣发展，而房地产市场的繁荣发展也督促着该项制度不断健全。虽然我国不动产登记制度历经了多次调整和修改，但是与其它国家相比，该项制度仍然处于初步发展的阶段，需要不断地加以完善和规范，来为人们房屋所有权提供更多的法律保障。 

一、不动产登记制度的概述 

（一）不动产登记制度的定义 

不动产登记制度是我国物权法中的一项重要制度，即指在房地产市场交易活动中，经过权利人的申请，国家职能部门依据法律依据和程序将该不动产变动的情况及时记录在登记簿中。不动产登记被视为物权变动的公示，即权利人通过登记的方式来对外表示物权的变动，让外界及时知悉房产变动的情况，这也是物权排他效力的重要体现。从法律层面来分析，不动产登记主要有两方面作用：一是登记成立主义，即在未登记之前，该不动产权只能以债权的方式体现出来，无法收到物权法的保护；二是登记对抗主义，不动产经过登记之后可以对抗第三人。 

（二）不动产登记制度的意义 

结合目前房地产发展情况来看，不动产登记制度的确立和完善主要有以下几方面的意义：一是可以为何权利人的合法权利。权利人通过房产登记的方式来表明自己对该房产的所有权，保证了交易流程的安全性；二是不动产登记制度使每人所拥有的房产数量都可以被查询，无形中也帮助了反腐工作的开展；三是通过不动产登记的方式，可以让国家随时掌握我国房地产市场的发展情况，及时出台相关的政策进行调控，来维护房地产市场的繁荣稳定发展。 

二、不动产登记制度中存在的问题 

（一）与不动产登记的相关制度比较混乱 

随着房地产经纪的繁荣发展，与房地产相关的法律制度数量越来越多，从效力登记上来看，从法律到各种司法解释都有，这些文件所规定的内容比较零乱，缺乏统一的标准，这导致实践中在适用这些法律的时候会出现相互矛盾的情况。不同法律制度的不同规定，不仅加重了房地产管理部门的工作负担，同时也可能影响到申请人的判断，很多情况下申请人不知道依据哪条法律的规定来准备申请材料，这给房地产交易带来的严重阻碍。在2015年的时候，国家针对房地产登记出台了《暂行条例》，但是与房地产相关的法律比如《土地管理法》、《物权法》等都为做出相应的调整，导致该《条例》在适用的过程中仍然面临着困难。 

（二）机构整合力度比较差 

根据《暂行条例》中的规定，国土资源部门是负责不动产登记工作的专门部门，对登记工作起到监督和指导的作用，但是这只是针对省级层面和国家层面的规定。但是对于市县两级的房屋登记工作，仍然是由县政府来负责，这实际上仍然未市县登记统一。针对目前市县国土部门未负责房地产登记的问题进行分析，发现很多地区的国土资源部门认为法律在未明确不同职能部门对不动产登记肩负的义务情况下，不动产登记工作会比较混乱，工作量会很大，因此他们更愿意将这项工作交由地方政府来负责，自己只是起到指导性的作用。 

（三）登记标准不统一 

針对多少年来不动产登记混乱的问题，在2015年出台的《暂行条例》中也提出了“四统一”的登记标准，则指不动产的登记机构、法律依据、信息平台、登记簿都应当坚持统一的标准，进行统一的操作，这样不仅有利于登记工作的开展，也方面了社会群众的查询。虽然法律的制定有这样美好的设想，但是在实践中各地方的不动产登记工作仍然坚持的是地方标准，未严格按照“四统一”的标准来进行登记。在这样的登记情况下，国家管理部门无法掌握各地方房产的总体情况。各个地方向上级汇报的数据无法兼容，还需要上级部门再次进行加工处理，浪费了很多的时间。 

（四）不动产登记的公信力较差 

之所以进行不动产登记，是为了保证该登记的公信力，从而保障房产交易活动额有秩序开展，但是从现状来看，房产登记的公信力仍然缺乏，主要表现在以下几方面：一是从现有法律制度中，没有推定该登记权利正当性的相关规定；二是现有制度规定中，房地产登记没有信赖登记制度，这也使登记工作的公信力极大程度地下降。比如在实践中会发生这样的情况：房地产的名义登记人在该房产真正权利人不知悉的情况下，将该房产出售给了第三方，第三方基于对房产登记簿的信赖购买了该房屋从而引发了后续一系列的纠纷。此时真正权利人可以以自己享有对该房屋的所有权为理由来抗辩，这种情况下买受人很可能会失去房屋，遭受损失。 

三、不动产登记制度完善策略分析 

（一）制定专门的程序性法律 

从目前的《暂行条例》内容来看，对不动产登记的相关规定较为完善，但是因为等级效力的原因，该条《暂行条例》在与上位法冲突的时候，仍然以上位法为准。因此笔者认为在时机成熟的时候，可以将该《暂行条例》上升到法律的层面，来明确不动产登记的流程、性质、效力等。除此以外，为了保证不动产登记工作的顺利开展，还应当尽快出台与该《暂行条例》相配套的制度规定，比如国家可以通过立法方式为不动产登记提供一些财政方面的扶持，重点针对我国经济比较落后的中西部地区。 

（二）建立统一登记的制度 

针对各个地方政府部门在开展不动产登记工作缺乏统一登记的意识问题，笔者认为可以由国土资源部门出面，成立专门的指导小组，负责指导各地方不动产登记工作的开展，来提高各地方部门对不动产登记的认识，同时消除他们对不动产登记的抵触畏难情绪。 

（三）尽快建立不动产登记标准 

为了使各地方的不动产登记都遵循统一的标准，减轻上级管理部门的工作压力，笔者认为应当在全国范围内建立起不动产的登记标准，通过信息化的手段来进行不动产的登记，实施信息化的管理。国家可以以招标的方式，聘请软件公司开发专门的登记系统，包括不动产的发证、档案查询等工作在内，来保证数据的统一性。 

（四）建立的专门的审查制度 

要想提高登记工作的公信力，应当对房地产的登记进行严格的审查，笔者认为可以从制度层面来规定房地产的登记审查，采取全面实质审查的方式，即保证登记信息的准确有效，减少错误登记发生的频率，降低房产交易中的风险。 

四、结束语 

随着人们生活水平的逐渐提高，每个人手中的房产资源在逐渐增多，房地产登记制度是人们房产权利的重要保障。但是因为与房产登记相关制度不完善、登记标准不统一等问题，导致房产登记中还存在许多的矛盾。因此应当尽快完善不动产登记的相关制度，来为房地产市场的发展提供更多的法律保障。 

参考文献 

第2篇：不动产的登记制度范文

一、普鲁士法上的预备登记制度[1]

预备登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记。普鲁士法上的异议登记，其发展过程以1872年5月5日的所有权取得法和土地登记法为中心，可以分为前、后两期予以说明。前期的普鲁士法，有两种预备登记，即固有异议登记和其他种类的异议登记。

所谓固有异议登记又称为“为保全权利和顺位的异议登记”，目的在于保全物的请求权。它首先具有保全权利的消极效力，例如1783年12月10日的抵押法第2部第289条的规定：“任何人在主张无过失，妨害即时行使不动产上物之请求权时，得申请异议登记。”其中所谓“物之请求权”，除了已经成立的物权外，尚包括物权设定的请求权。依据同法同部第298的规定，此异议登记一经记入土地登记簿内，其后所为的全部处分和以该处分为内容的登记，被认为不得侵害异议申请人的权利。其次，它还具有保全顺位的积极效力。例如依据前引抵押法第2部第299条的规定，异议申请人以法院判决或其他方法，有效主张该物的权利时，该物的权利于异议登记记入之顺位，法律上当然发生优先于其后记入的全部权利。

其他种类的异议登记与固有异议登记不同，仅有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。此类异议登记又可区分为：第一，为保全抗辩的异议登记。该登记是基于抵押权诉讼，债务人为保全其抗辩所使用的登记。例如在因消费借贷而设定抵押权时，如果设定抵押的债务人并没有受领贷金。在抵押权登记后38天内，债务人可以以没有受领贷金为由，在抵押登记簿上，记入异议登记。该期间经过后，债务人对于取得已登记债权的第三人，不得以未受领贷金的理由提出抗辩。再如在债务清偿后，债权人不同意抵押权登记的涂销时，债务人作为对债权人侵害处分的保全手段，得在抵押登记簿上记入异议。第二，禁止处分的异议登记或禁止事后记入的异议登记。此项异议登记与前述的异议登记不同，是普鲁士在实务上的创造，称为“处分的限制”。主要包括假扣押登记、破产宣告登记、强制拍卖登记、禁治产宣告登记以及对于领主的农民规制登记等。 后期普鲁士法，即1872年5月5日的所有权取得法以及土地登记法，并未将早期普鲁士法上的异议登记全面废止，而是将其称为预告登记（Vormerkung），并承认两种类型的预告登记。

第一，为保全已经成立的物权的预告登记。例如为保全物权登记的请求权，

或权利不成立、消灭的涂销登记请求权。这种预告登记又被称为物权保全的预告登记，即登记簿存在有误载，其登载的内容与真实权利状态不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险，所采取的保护手段。在普鲁士法上，尽管没有完全承认登记簿的公信原则，但对于有偿取得登记簿上权利的取得人而言，只要相关事项未记入登记簿，且未为取得人知悉，就不得向取得人主张。所以真实的权利人为了排除取得人的善意取得，仍有进行预告登记的必要。另外根据所有权取得法第12条的规定，对于登记簿第二区的权利，因登记始得对抗第三人，所以即使第三人知悉这项权利，如果不进行登记，就不能取得相应的效力。由此可见，物权保全的预告登记，在于打破登记簿的公信原则，除此之外，并不因预告登记而改变其权利的性质。

第二，为保全物权移转、消灭的债权请求权的预告登记。例如为保全所有权让与合意或抵押权为内容之人的请求权。这种预告登记与物权保全的预告登记不同，它与前述的公信原则也没有什么关系。就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记簿而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要取得登记义务人的承诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷日费时，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置的保护手段。

二、德国民法上的预备登记制度

德国民法上的预备登记制度与普鲁士法之间存在承继关系。德国民法典物权编的起草人最初就是以普鲁士法为蓝本，作成草案第37条，规定“预告登记，为保全本登记或为保全本登记承诺为目的的请求权，得记入登记簿。”“有预告登记目的权利者，处分其权利不得侵害预告登记的请求权。该财产于破产宣告场合，其预告登记不失其效力。”不难看出，起草人心目中的预告登记既包括物权保全的预告登记，又包括债权请求权保全的预告登记。此草案在议会第一读时遭遇反对意见，反对者认为只需规定为保护任何既存物权的预告登记，无需规定为保护债权请求权的预告登记。因此，德国民法第一草案第844条就没有承认保全债权请求权的预告登记，而只是承认了保全既存物权的预告登记。但在议会二读时，情况有所变化，预备登记制度被区分为异议登记和预告登记。理由在于：第一，物权是对人客观地发生效力，因此保全物权的预备登记完成后，与之相悖的处分行为是绝对无效；但保全债权请求权的预备登记仅为所保护的权利人产生相对的效力，因此在侵害预备登记权利人权利的限度内，相悖的处分行为是无效的；第二，保全物权的预备登记，依其登记所保全已存在的物权，并决定该物权的顺位。保全债权请求权的预备登记，记入预备登记的日期，决定被保全请求权的顺位；第三，在破产场合，破产管理人对于保全物权的预备登记，只是承认已存在的物权。但保全债权请求权的预备登记，则等于使破产管理人不得不设定新的权利。正是基于上述理由，德国民法典第二草案用异议登记制度替代以前的保全物权的预告登记制度，保全债权请求权的预告登记制度则最终得以承认。[2]

下面，分别介绍一下德国民法上的预告登记制度和异议登记制度。

1、 预告登记

预告登记规定在《德国民法典》第883条－888条，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。作为为保障以不动产物权变动为标的的登记请求权而设立的预备登记制度，依据第883条第1款的规定：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记”。可以看出，在德国民法上得依预告登记保全的请求权包括：以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附期限的请求权或者附条件的请求权。该项请求权应当属于预告登记权利人，且以现在的不动产物权人作为义务人。

依据《德国民法典》第885条的规定：“预告登记，根据假处分的指令，或者根据预告登记所涉及的各项土地物权的权利人的同意，而纳入登记。法院的假处分指令，无须证实应保全的请求权已受到危害。”“在登记时，为了详细说明应保全的请求权，可以引用假处分或者登记许可证。”不难看出，预告登记，如有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人。如经假处分程序而须有法院判决时，则预告登记权利人得依据法院判决径行向登记机关申请预告登记，也可向法院申请假处分的执行，由执行法院嘱托登记机关为预告登记。因此，预告登记或因登记名义人的同意，或因假处分而作成。 根据德国民事诉讼法第935条的规定，假处分是指在诉讼过程中，关于诉讼物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险，而对诉讼物进行的一种处分。其目的是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其做出的一种限制处分行为。但根据《德国民法典》第885条的规定，为了预告登记而做出的假处分命令，与民事诉讼法上的假处分略有不同，它无须说明被保全的请求权有不能实现之虞。故而，预告登记假处分命令的做出无须当事人证明请求权处于危险，恐而后难以执行，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可，但得提供担保金。

为保全债权的请求权所作的预告登记，在德国民法上具有如下效力： 第一，保全顺位的效力。依据《德国民法典》第883条第3款的规定：“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定。”可以看出，预告登记本身并无独立的效力，只是在本登记时，才具有意义。因此，预告登记的命运与效力完全依赖于日后本登记是否可以作成。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。例如甲出卖土地与乙，此时乙对甲的所有权移转的请求权尚未成就，但其担心甲复将土地让与第三人，而被第三人抢先登记，致使自己的请求权无法实现，于是作成预告登记。待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时。这样预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利地实现。 第一，预警的效力。正是因为预告登记具有保全本登记顺位的效力，因此预告登记在本登记前对于第三人有预告的意义，第三人不得无视预告登记的存在，对于日后有本登记可能的认识，不得以善意而为抗辩。日本学者将预告登记的此项效力称为“警告的效力”。[3]

第二，保全权利的效力。依据《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利为预告登记后所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效”。在预告登记后，就不动产权利，义务人仍得为处分。不过在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效，即仅对于预告登记权利人的关系而言，相对的无效。因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或其请求权嗣后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便绝对的有效。[4]例如甲出卖土地给乙，乙为所有权移转的预告登记后，甲将该土地所有权让与丙并办理移转登记。此时该处分因侵害乙的预告登记请求权，对于乙的关系，为无效。即甲仍为所有人，乙得请求甲为所有权的让与。 依据《德国民法典》第883条第2款后段的规定：“以强制执行或者假扣押方式所为的处分，以及由破产管理人所为的处分，亦同。”在预告登记后，本登记前，非登记义务人所为的行为，如强制执行、假扣押、破产等登记，均与登记义务人的法律行为作相同的处理：在此类处分不妨碍本登记请求权的限度内，仍属有效，得与本登记并存；在妨碍本登记请求权的限度内，则失其效力。

此外，依预告登记而受保全的请求权，如没有义务人的中间处分，预告登记权利人需要为本登记时，须经义务人的协助而完成。如义务人不肯协助，预告登记权利人得经由诉讼令其协助，而后基于判决为之。[5]

预告登记后，义务人将不动产复让与第三人而害及预告登记权利人的请求权时，对于预告登记权利人的关系，应为无效，自不待言。然而，预告登记权利人应如何主张该处分无效，而达成请求权的实现呢？例如甲出卖土地与乙，乙为预告登记后，甲复将该土地所有权让与第三人丙并办理移转登记。此时预告登记权利人得请求甲为所有权的让与。此项请求权不得以丙为对造。然而，在登记手续上，丙名义下的所有权移转至乙，须经第三人丙的同意。第三人丙对预告登记权利人乙负有同意的义务。因此，在必要的时候，预告登记权利人乙得通过诉讼请求丙同意，将乙登记为所有人。对于甲请求为所有权移转之诉，与对于丙请求为同意之诉，以一诉合并解决，或分别提诉，均无不可。预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力，预告登记于原则上与该请求权同其命运。假使请求权附有抗辩权，在请求同意之诉时，第三人得加以援用。又如甲出卖土地与乙，乙为预告登记后，甲就该土地为丙设定限制物权且办理登记，此时乙得请求甲为所有权移转，同时得请求丙为涂销该限制物权的登记。这两种请求得以一诉合并进行，也可分别提诉。[6]

第四，满足的效力。依据德国破产法第24条的规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。”可见预告登记还具有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或者履行条件并未成就时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。

2、异议登记

在德国民法中，异议登记又称异议抗辩登记，异议登记的目的，在于对抗现实登记的权利的正确性，即中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。该制度规定在《德国民法典》第899条。

在不动产登记实务中出现不正确登记是常有的事。错误登记发生后至更正前，由于登记的权利推定效力与公信力，纵使登记有错误，如果第三人受让，也得受公信力的保护，故而不正确登记的出现，受损者主要是权利人。为防止这种情况的出现而损害真正权利人的利益，权利人得为异议登记，以及时防止第三人的介入而借登记的公信力取得受让利益。可见，异议登记是为阻却登记公信力而设的一种预防措施，借以排除第三人的公信力利益。

根据《德国民法典》第899条第1款的规定：“有第894条的情形时，对抗土地登记簿的正确性的异议，可以纳入登记。”可见，异议登记的适用范围尚须依照第894条的规定予以确定。《德国民法典》第894条规定：“土地登记簿内容，关于土地上权利、权利上设定的权利，或第892条第1项对处分权的限制，如与事实不一致，致使权利未记入、未正确记入、登记不存在之负担或限制，而受损害时，受损害人得请求涉及的权利人同意，在土地登记簿上为更正。”依据此条规定，异议登记发生于如下场合：第一，物权的合意不存在，或物权的合意为无效、被撤销的场合；第二， 因登记人员的过失而为错误登记的场合。在因登记原因的不适法，或登记人员的过失而为错误登记的情形下，权利人得提起更正之诉，更正已为的不正确登记，并予以回复，以保证登记如实地反映真实的权利状态。但在更正之先，第三人可能根据登记簿的记载进行交易，取得登记的公信力利益。为保全因上述原因而发生的请求权，得为异议登记，异议登记可以排除登记公信力的作用。例如甲将一项不动产卖与乙，在办理登记以后，发现物权合意无效，此时应涂销并更正已为的登记，并加以回复。但甲与乙就此发生异议而生纠纷，遂提起诉讼。在诉讼确定前，乙可能将系争不动产让与第三人，而第三人借登记的公信力取得受让物的所有权。于此情形，甲可为异议登记而予以排斥。异议登记是为防止第三人借公信力取得受让利益，而对第三人产生一种对抗的效力，即对抗第三人对登记物的取得。因此在登记原因的无效、被撤销，不得对抗善意第三人的场合，异议登记无作用余地，自不得为异议登记。[7]

依据《德国民法典》第899条第2款的规定：“异议抗辩的登记，根据假处分的原因，或者根据因对不动产登记簿的更正登记涉及到利益的人的同意进行之。对假处分登记的许可，不必查明异议抗辩所涉及的权利已经受损害的事实。”异议登记申请的程序，，既可以依假处分，又可以依利害关系人的同意为之。其中，为异议登记而作出的假处分指令无须证明异议人的权利已经受到损害，而仅需要释明其登记原因即可，所以与德国民事诉讼法上所规定的假处分略有区别，但法院仍得命异议人提供担保。

依据《德国民法典》第892条的规定：“为权利取得人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上的物权的情形，土地登记簿记载的内容应为正确，但是如土地登记簿上记载有对抗此项权利的正确性的异议抗辩时，或者取得人明知此项权利不正确时除外。”异议登记有阻却土地登记公信力的效力。在异议登记的情形下，土地权利人仍得处分其权利，但如与异议登记所保全的权利相抵触者，在抵触的范围内其处分行为无效，第三人纵为善意，也不得援用土地登记的公信力。当然如果异议登记不正当，土地登记仍有公信力。但异议登记自身并无公信力，例如甲进行了异议登记，乙虽然相信甲为真正的物权人，并不受公信力的保护。

三、日本民法上的预备登记制度

日本不动产登记法的起草人，很早就确信有引入德国预备登记制度的必要性和实用性。因此尽管日本民法不严格区分物权契约和债权契约，并且不动产登记是物权变动的对抗要件而非成立要件，日本民法仍然规定了预备登记制度。日本民法上的预备登记制度，包括假登记制度和预告登记制度两项内容。

1、 假登记

日本民法上的假登记系预备登记的一种，对应于德国民法上的预告登记。

它是指应登记的物权变动，已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记。假登记系以保存日后所为本登记的顺位为目的的登记。假登记的相关内容主要体现在日本《不动产登记法》的第2条、第7条、第32条、第33条以及第105条。

（1）假登记的适用范围

依据日本《不动产登记法》第2条的规定：“假登记于下列各项情形进行：未具备登记申请程序上需要的条件时；2.欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必要的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。日本民法采债权意思主义的物权变动模式，物权的变动，仅因当事人的意思表示而发生效力，所以不动产物权的变动，在实体上已经发生效力，但登记手续上的要件未具备时，为使已经发生变动的物权有对抗第三人的效力，可以进行假登记，这种假登记是以保全物权为目的。如果契约已经订立，但契约附有条件或期限，或者债权的请求权尚不确定，为保全日后发生的债权请求权，使其得以顺利实现，亦得为假登记。可见，在日本民法上，假登记有二种类型，一为保全物权的假登记，另一为保全债权请求权的假登记，与采形式主义物权变动模式的德国民法上的预告登记有所不同。另须注意的是，如果甲将土地出卖与乙，乙再转卖于丙的场合，丙虽得代位乙，直接向甲请求为假登记，以保全乙对甲的所有权移转请求权。但丙不得就丙对乙的所有权移转请求权申请假登记。此即所谓对于假登记申请假登记，为不动产法所不许。[8]

（2）假登记的申请

依据日本《不动产登记法》第32条的规定：“假登记，得在申请书中附以假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，由假登记权利人进行申请。”以及第33条的规定：“前条的假处分命令，由管辖不动产所在地的地方法院，因假登记权利人的申请，于在疏明登记原因的场合发之。”“对于驳回申请的裁定，得为即时抗告。”“前项的即时抗告，准用非诉事件程序法的规定。”不难看出，假登记的申请可以经由以下两个途径：第一，有义务人的承诺时，假登记权利人可向登记机关附具承诺书而申请假登记；第二，尽管没有义务人的承诺，但假登记权利人向地方法院陈明假登记的原因，可以由地方法院假登记的假处分命令，嘱托登记机关登记之。根据学者的考察，日本《不动产登记法》第33条的规定是该法的起草人参考《普鲁士所有权取得法》第8条、第16条、第22条第1项以及1872年5月5日的《土地登记法》第64条，德国民法典第二草案第804条第1项的规定作成。[9]此处所谓假登记假处分，与民事诉讼法上的假处分，略有不同，表现在申请假登记假处分时，申请人仅需要释明其在实体法上有请求权即已足，无须说明请求权的行使有侵害之虞。

（3）假登记的效力

日本民法上的假登记，具有如下效力：

第一，保全顺位的效力。 日本《不动产登记法》第7条规定：“本登记的顺位依假登记的顺位而定”。可见，假登记具有保全日后本登记顺位的效力。当假登记推进为本登记时，该本登记的权利，位于假登记后，本登记前所为之一切权利之前。例如甲就其不动产为乙设定抵押权，乙在接受抵押权设定的假登记后，甲又将同一不动产为丙设定抵押权，丙完成了抵押权设定的本登记，当乙根据假登记而作成本登记时，其本登记的顺位优先于丙。

现在的问题在于，假登记保全本登记顺位的效力，是否指本登记有溯及假登记时的效力？对此问题，在日本司法实务中有溯及说和不溯及说两种观点。

早期的判例大多采溯及说，认为假登记有保全本登记顺位的效力，因此当假登记推进为本登记时，该本登记的效力，即物权变动的对抗力，溯及于假登记时。晚期昭和8年3月28日大审院判决对以往判例的见解进行了修正，[10]该判决认为应将顺位保全的效力之内容，分别保全物权的假登记与保全债权请求权的假登记而个别地做考察。在保全物权的场合，基于假登记而为的本登记，其顺位依假登记的时日为准，本登记的效力即为该物权变动的对抗力，溯及于假登记当时而发生。故在假登记与本登记之间所为的中间处分，因受此对抗力，即无存在余地。而在保全债权请求权的假登记的场合，经本登记时，纵使视同于假登记时所为；可是在假登记时，如义务履行期尚未到来，基于假登记而作成的本登记，其效力并不溯及于假登记之际，而是溯及至义务履行期。[11]因此，于义务履行期届至后而本登记作成之前所为的中间处分，不生效力。然而，假登记后，义务履行期届至前所为的中间处分，仍不失效力。[12]以上见解，成为判例理论主要趋势，称为“对抗力溯及说”。

学界则从本登记对抗力不溯及的立场出发，认为日本《不动产登记法》第7条第2项仅仅是规定本登记的顺位溯及于假登记的顺位，至于本登记的对抗力仍应按照一般的原则，自本登记当时发生，并不是溯及假登记当时发生。因此，假登记推进到本登记时，和本登记内容相抵触的中间处分，在其抵触范围内失效或成为后顺位。这种见解称为“对抗力不溯及说”，目前在日本已处于通说地位。日本近年来的判例，也尽量避免采用“本登记对抗力溯及说”。[13]

第二，预警效力。日本民法上假登记的预警效力与德国民法上预告登记的预警效力大致相似，不再详述。

第三，保全权利的效力。假登记的义务人，并不因为假登记而妨害其他权利的处分。但其中间处分在假登记权利人具备本登记原因而请求本登记时，在侵害权利的范围内无效。对此日本在1960年《不动产登记法》修正时增设第105条的规定，认定假登记权利人，在关于所有权为假登记后，申请本登记时，若有登记上利害关系的第三人，应附上其承诺书或可对抗的裁判书誊本，登记官因其申请而为本登记时，依职权涂销该第三人的登记。

中间处分行为为非法律行为时，比如为强制执行行为时，如何处理？日本学者认为强制执行属于国家公权力的介入，以强制实现私权的处分登记，这种登记虽然具有假登记的预备性格，但仍属一种本登记。当所有权移转的假登记推进为本登记时，该不动产已不属于执行债务人的责任财产，强制执行即面临被取消的命运，与一般权利登记并无不同，仍有《不动产登记法》第105条的适用。换言之，所有权移转的假登记推进为本登记时，限制处分的登记若属中间处分，就失去登记的对抗力。日本在司法实务上有相关的判例：[14]

第3篇：不动产的登记制度范文

[关键词]不动产登记制度；房产税；房价

[中图分类号] F423[文献标识码] A

[文章编号] 1671-5918（2017）07-0064-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030

[本刊网址] http：//

一、不动产登记

（一）概念

人们通常将不动产权利登记称之为不动产登记，是指国家指定的机关依照其相对应的职权将产权人提交申请的不动产的真实状况登记在不动产登记簿上并进行公示的制度。上述内容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不动产则指的是各类别中的房地产一类。

在该制度正式实施后，权利人在保障自己的权益时有了法律依据。该制度的实质就是解决不动产权属问题，让产权人从根本上得到法律保护，并对保障不动产的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意义。就另一方面来看，通过用某些方式将二手房源进行扩大，在增加经济效益的同时，也会体现一定的社会效益。房屋除过自身的使用价值之外，还有一定的社会价值，社会效益从某些方面来说就是其社会价值的体现。除此之外，国家在宏观调控方面有了科学的依据，使我国的房地产经济健康平稳有序的发展。

（二）不动产登记制度的提出

不动产登记制度实施以前，从横向上看，有数个部门共同效力于不动产登记制度；从纵向上看，有县、市、省多层级的相关部门都可以根据其具体职能赋予的权利实行登记行为。

导致这种局面出现主要是因为：我国的不动产登记是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不动产权利和维护交易的安全。因此，现有的这种不动产登记格局不利于我国市场经济的发展及交易安全，并呈现出物权登记不一致、给查询工作制造了麻烦、给当事人造成了极大的负担、给国家税费造成不必要的损耗、加剧了政府的财政支出等问题。

二、不动产登记对房产税开征的影响情况

《不动产登记条例征求意见稿》的颁布，引发社会各界广泛谈论。不少人将其解读为征收房产税的前兆，也有人认为这是响应反腐的另一e措。其实，将不动产登记与征收房产税相关联，明显是种曲解。不动产登记的本质是给产权人确权、维权的过程，是为人民服务的举动，并非为了对接房产税。税收的目的主要体现在以下几个方面，市场供求关系的调节，资源优化配置，收入分配调节，对房地产市场泡沫的产生有一定的预防作用，并了促进房地产市场的平稳运行。该制度实施的目的就在于对人们手中的产业提供相应的保护，体现的意图并不是要与税收结合在一起，税收从某种程度上来说具有一定的独立性，对于通过该项政策达到征税目的的理解是对该制度存有一定的认识误区。

三、制度实施对房价的影响

对于房地产市场而言，实施此项制度并不以降低房价为目的，两者之间没有直接的联系。房价主要受供求关系的影响，其他因素都起到间接影响的作用，主要还得靠对供求关系的影响来制约房价升高。

（一）不动产登记对房价的影响

不动产登记制度不会对房价造成太大的影响，换句话说，该制度甚至根本不会引起房价的走势变动。国务院法制办对不动产登记制度的掌控，是从更高的层次来看待的，其在意的是对整个国土、海域、山林的宏观了解，然后根据这些再从技术层面做出相应规定。那种对不动产登记制度出台会造成房价大跌的现象显然不会发生。市场仍然会是决定房价走势的重要因素。需求决定价格，这是众所周知的道理。那种总想通过权力、政策来干预，通过宏观调控来左右市场进而影响价格的做法，在中国没有起到过作用，今后也不会起到作用。

（二）制度实施对二手房价影响

该项政策实施的出发点并不在于对房地产市场的调节，短时间内，房地产市场不会过多的被该制度影响。不动产登记的主要目的是使多部门的工作协调一致，建立统一的信息管理平台，为审批及申请工作提供便利等，使工作流程更为简洁易操作。现在，二手房地产并不属于不动产登记的执行对象，对于购房者而言，在具体情况不是很明朗的状况下会保持一定的观望态度，从不同行为体现的目的来看，将购房作为投资内容的投资者在此种情况下不会出现大规模抛售的现象。因此，该项政策的实施对于房地产市场的影响主要在规范未来房地产市场的运营。政策主要照顾到大部分人的利益，该项政策在实施后，对于二手房市场造成了一定的影响。如条例虽未明确规定自然人对其名下的房产状况进行查询，然而可以根据地址推导出该房产的持有者。此类情况的存在就可能会造成以投资为目的的购房者出手抛售，在供应量方面会有变化的是高端二手房兴许稍有提高，这对抑制二手房市场的价格有帮助。政策的实行对于房价的影响在短期内是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能会因此而受到一定的影响。从城市的发展水平来看，在大中城市二手房房源多少对一手房价格造成的影响并不大。就长期而言，不动产登记为房产税的征收奠定了基础，假如开始征收二手房的房产税，对房价走势必然造成一定的影响。不动产对于房价的影响要从长远方面来看，随着调控力度的不断增大，调控的精准性也将会相应的增加，房价在调控过程中并受到该项政策的影响，其影响会慢慢的凸显。但是对于市场价格快速上升不会有较为明显的作用，相对于中国人民对房子的刚性需求而言依旧是杯水车薪。

四、不动产登记对整个房地产经济的影响

不动产登记在短时期内都是利空的，这种情况或多或少地影响了市场成交心理，大众受到这种心理影响后最明显的心理状态就是观望。但利空影响是短期的，要想全面推行不动产登记还需3-4年的时间，对市场造成的真实影响屈指可数。不动产登记制度兴许会对楼市造成减少投资者数量、短期内扩大商品房供给量、使楼市回归理性等后果。

五、完善不动产登记制度的有效手段

（一）出台《不动产登记法》，协调管理不动产统一登记体制。与瑞典相比较而言，我国有关不动产登记的法条很多，不过各部门法规之间相互不和谐，以维护权利人合法权益为出发点，让《物权法》落到实处，立法部门应对相关发条进行调整，使其和谐一致。在此基础上，应当制定一套完备的法律法规，例如：《不动产登记法》、《不动产登记条例》，对不动产权利体系、登记机构、登记范围、程序和办法进行翔实的规定，从本质上使统一登记的问题得到处理。

（二）引入新的概念――不动产单元，对不动产的概念及内涵进行科学的界定，对于统一登记的理解，不是单纯指由单一机构进行登记。人们不应该单独利用土地，应该将存在并依附之上的相关物纳入到管理的范围中来。所以我国现有的不动产登记管理体系要重新被构建，采用以不动产单元为单位进行登记的方式，这样不但迎合了生活中人们对土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，规避了繁琐的工作程序，减少了成本使用，提高了登记的准确度，加大了公信力度，使不动产统一登记的问题得到妥善解决。所以，应该在《不动产登记法》中明确不动产的概念及内涵并且界定产权权利范围。

（三）构建核心为土地登记，各部门讲求分工协作、资源共享的登记体系。该体制适应客观规律，大多数国家都在用。首先，在自然属性方面，土地有基础性和永续性的特点；其次，我国地籍及土地所有权调查工作都已经完成，并且登记发证，与其他部门相比，地籍测量已经差不多实现了全国覆盖，其技术标准之高非其他部门可比。从瑞典借鉴经验得出，地籍部门供给统一的地籍图和宗地代码，其他部门遵循已给的测量标准，自行登记其负责的部分。

本文就不动产政策的相关方面进行了阐述。该项政策其意义在于对房地产的产权人的合法权益进行保护、保障不动产交易安全、扩大二手房的房源和为国家的宏观管理提供科学依据。该政策的出台对农村土地流转会有很大的影响，因为土地确权是土地流转的前提和基础，土地承包经营权越稳定，产权关系越明晰，越有利于流转。不动产登记制度不会对房地产行业造成太大冲击，其在短期内不会对房价造成多大的影响。不动产登记制度全国联网后可以为日后有可能征收的房产税提供信息支持但其与房产税是否征收并未产生直接的关联。至于一些人提到的不动产登记制度有利于反腐，在现阶段也没有明确的体现。

参考文献：

[1]郭明龙，王利民.转制与应对――论我国不动产登记瑕疵救济模式的结构性变革[J].云南大学学报（法学版），2012（5）.

[2]王利民，郭明龙.逻辑转换与制度创新――中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整[J].政法论丛，2014（5）.

Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market

LIU Xiao-xu

（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）

第4篇：不动产的登记制度范文

一、已确定的不动产登记资料依法查询制度

继《物权法》之后，国家有关部门陆续出台了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》），到此，不动产登记资料查询利用制度应该说基本确立。

《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产资料，不动产登记机构应当提供；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。亦即，《条例》在《物权法》基础上明确了不动产登记资料的依法查询制度，明确了可查询不动产登记资料的三类主体：权利人、利害关系人和有关国家机关。《细则》和《规范》进一步对各类查询主体的查询内容、查询程序、申请材料、办事时限等进行细化规定。

二、不动产登记资料依法查询制度，还有哪些事项待明确

1.要开宗明示不动产登记资料依法查询制度制定的宗旨

从《物权法》和《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》开始，就不动产登记资料查询问题，就有过激烈的争论：强调登记的公示性的，主张相对开放的查询；强调保护公民信息和财产隐私的，主张相对保守的查询。就《条例》及有关部门制定的释义来看，宗旨是既要满足权利人、利害关系人以及有关国家机关在不动产登记和相关公务的查询需要，又要满足保护公民信息安全需要。宗旨明确后，具体条文就要根据宗旨来制定，不要出现让人有多种理解的条款和条文字眼。

2.查询主体需进一步明确

《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）规定：“各地要全面落实不动产登记依法查询制度，除权利人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询登记资料外，不得随意查询。”

（1）权利人：是指不动产登记簿上记载的权利人还是包含隐性权利人？登记簿上只有“夫”的名字，“妻”是否可查？

（2）利害关系人：“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人”，此中的“继承、诉讼”是否专指不动产继承、不动产诉讼？“等”是否应加前缀“不动产物权”，表示“等”的类别？“利害关系人”何所指？大家知道，利害关系人作为一个法律术语，不同的法律有不同的规定或解释。在民法领域，利害关系人通常指近亲属和债权债务人，有时候还可能是其他亲属、朋友或居民委员会（或村民委员会）；行政诉讼法上的利害关系人，通常指权益受到具体行政行为侵害的直接当事人，且其合法权益与行政行为之间要有因果关系；而对 《物权法》来说，《物权法》全文提及“利害关系人”共3处（条款），分别是第十八条、第十九条和第三十三条。第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供；第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记记载的事项错误的，可以申请更正登记；第三十三l规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。从后两条来看，利害关系人均直接指向不动产物权本身，而不是与权利人之间非物权的其他利害关系。在同一部法律中，除特别说明外，同一概念内涵一致，这是一个常识。因此，既然不动产登记有关规定是根据《物权法》制定的，在即将出台的不动产登记资料查询办法中，我们应该明示，有关利害关系人，均指能够提供证明、与特定不动产有物权利害关系的人。

（3）有关国家机关：《规范》说到“人民法院、人民检察院、国家安全机关以及其他因执行公务的国家机关”。按照一般理解，“国家机关”指的是从事国家管理和行使国家权利的机关，包括行政机关、审判机关、检察机关和军事机关。显然，事业单位和国企不在其列。那么，作为我们本行的具体不动产登记单位以及铁路总公司等，是否可以因公务需要查询非本单位不动产登记资料呢？

（4）《规范》第20.1条查询主体兜底条款“法律、行政法规规定的其他情形”。这一点歧义很大。如，律师认为，律师根据《律师法》进行的查询就符合该条款规定。《律师法》第三十五条第二款：律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位和个人调查与承办法律事务有关的情况。也就是说，其不作为权利人、不作为利害关系人、不作为国家机关，而以《规范》20.1条第4款规定的第四类申请人身份，可以查询其认为相关的不动产登记资料。

3.查询内容需进一步明确

《规范》第20.1条第1款：权利人、利害关系人可以查询其全部的不动产登记资料。从《规范》第19.1.1条“登记资料的范围”看：不动产登记资料包括不动产登记结果和不动产登记原始资料，后者又包括登记申请人提交材料和登记机构审核材料以及登记过程中产生的其他材料。按这一理解，登记机构在登记过程记录的各环节受理人、审核意见等材料也在“登记资料”范围之列，是否有必要提供给申请查询人，值得再酌。

第5篇：不动产的登记制度范文

一、物权法出台前后相关法律规范关于不动产登记的规定及评析

（一）物权法出台前相关法律规范关于不动产登记的规定及主要缺陷评析

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。一般而言，不动产即土地及其定着物。不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。我国的不动产登记制度是逐步完善和发展的。以前的不动产登记制度对于规范不动产的管理和交易，起到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是没有形成统一的不动产登记管理体制，调整不动产登记的相关规定散见于若干不同的法律规范中，不够统一，另外还存在登记机关不统一、登记程序不统一、权属证书不统一等问题。二是不动产登记的法律效力不明确，认为登记为不动产转让合同的生效要件，违背了物权变动区分原则的基本法理，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，一定程度上放纵了出卖人的随意违约行为。三是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容。四是缺少关于登记机构错误登记的赔偿责任制度的规定，使得在追究一些登记机构错误登记的法律责任时缺乏法律依据。这些问题有待进一步完善。

（二）物权法关于不动产登记的规定及简要评析

物权法规定国家实行不动产统一登记制度，即统一登记范围，统一登记机构，统一登记办法；依法规范了登记机构的行为；规定了不动产登记的效力排序问题，当权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明有错误；增加规定了一些新的登记类型，统一了不动产变动规则，并明确规定了登记机构错误登记的赔偿责任制度，等等。概括起来，物权法对我国不动产登记制度的完善和发展，突出表现在以下两个方面：

（1）完善和发展了不动产物权变动规则。物权法区分不动产物权变动的不同情况，对不动产物权变动作出了比较系统的规定，统一了不动产物权变动规则。一是登记要件主义。即不动产物权的变动，需经过依法登记才发生效力。这是不动产物权变动应遵循的一般原则，主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的变动。二是贯彻区分原则理论，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。即不动产物权变动依当事人的合意发生法律效力，但是不登记，不得对抗善意第三人。例如《物权法》第15条、第129条和第158条的规定。三是对于一些特殊的不动产所有权，如国有自然资源所有权，规定可以不予登记。另外，由于现行条件限制，对土地承包经营权、宅基地使用权没有强行要求必须登记。

（2）健全了不动产登记类型，增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等类型。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这是关于更正登记的规定。异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动请求权而进行的登记。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。

二、物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响

物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，对涉及不动产的执行工作既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。物权法就不动产物权变动、不动产登记等问题作出了比较系统全面的规定，可操作性强，有利于执行人员执行中正确适用物权法而执结案件。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战。面对物权法实施带来的机遇和挑战，执行人员要不断开拓进取，及时总结执行工作经验，努力做到以下几点：

1、执行人员要转变执行理念，增强物权保护意识，更加注重保护当事人的合法物权。物权法突出了对民事主体合法物权的保护力度，执行人员在工作中要更加细心谨慎，努力做到保护申请人的债权与保护被执行人的不动产物权二者的统一。执行中，对侵害当事人不动产物权的违法行为要依法予以处理。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助或推诿的，要依据民事诉讼法的有关规定依法予以民事制裁；对于行政机关不依法履行职责或者错误登记损害当事人合法权益的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，或要求其承担行政赔偿责任。当然，执行人员违法执行侵害当事人的合法权益的，人民法院要承担行政赔偿责任。

2、执行人员要调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。执行人员要调整执行思路，不能简单地以不动产登记确定权属，还要看该不动产是否存在共有关系，是否存在抵押登记、异议登记等情况；也不能以涉案不动产没有登记而一推了之，要根据申请人的申请和提供的执行线索，认真调查并准确界定不动产的权属状况，针对不动产的不同权属情况采取不同的执行方式，在法律许可的范围内灵活处理，准确采取执行措施予以执行。

3、执行人员要注意新旧法的衔接问题，正确适用物权法。物权法是调整物权法律关系的基本法，执行中判断因物的归属和利用而产生的民事关系的性质、作用以及对执行的影响，要依据物权法，但是《土地管理法》、《水利法》、《海

商法》等其他法律对物权另有特别规定的，依照其规定。这是执行中适用物权法应遵循的一般原则。另外，执行中还要注意物权法对以前民事法律规范有关不动产物权的规定的补充和修改，正确理解新旧法律对不动产物权的不同规定，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，正确适用物权法，搞好涉及不动产案件的执行。 三、民事执行程序中适用不动产登记制度应注意的几个问题

1、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致的处理问题

执行实践中，不动产登记名义人与实际权利人往往不一致，主要存在以下几种情形：①申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却为被执行人占有、使用。对此人民法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济：向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；提起撤销权诉讼，撤销第三人的虚假登记行为；通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果人民法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记后，人民法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。②被执行人通过继承、判决等合法途径已经取得了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记。对此可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。③登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有。根据物权的公示、公信原则，对这种情况人民法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权并提出执行异议的，从保护真实权利人的合法权益以及化解矛盾减少不必要的纠纷的角度考虑，人民法院对该异议应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。

2、关于对不动产的预查封问题

预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。这是最高人民法院 国土资源部 建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[20__]5号）规定的一项执行措施。物权法实施后，该项规定仍然有效。执行中对不动产采取预查封措施应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定。采取预查封措施，人民法院应当制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，否则，该处分行为无效，有关部门也不得办理房地产转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记，排列等候，一旦在先查封的人民法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封，依次轮定。

3、关于同一不动产上的数个抵押权的实现顺序问题

同一不动产上存在数个互相冲突的抵押权时，执行中各抵押权的实现顺序如何确定？依据《物权法》第199条、《担保法》第54条第（1）项、《担保法解释》第58条的规定，这种情形下不动产抵押权的实现顺序应当是这样的：登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，因为依据《物权法》第187条的规定，未登记的不动产抵押权根本未生效，乃普通债权，根据物权优先于债权的物权法原理，登记的抵押权当然应优先受偿；不在同一天登记的，以登记的先后为序，登记在先的抵押权优先受偿；同一天在不同部门登记的，同一顺序，各抵押权人就不动产平均受偿，债权人各自的剩余债权转为一般债权，由抵押人分别偿还。

4、关于不动产上的异议登记或预告登记的处理问题

第6篇：不动产的登记制度范文

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统

一、登记机关的不统

一、登记程序的不统

一、登记效力的不统

一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。

[5]黄健雄：《试论我国房地产登记法律制度的完善》，载于《厦门大学学报》1997年第1期。

[6]王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，载于《法律科学》2000年第2期。

第7篇：不动产的登记制度范文

善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。

一、不动产善意取得的理论争鸣及评析

⒈否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”

⒉肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。

否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得，这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上，梁慧星先生曾言：“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释”，但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度，并无不妥。”⒀占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论，而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上，他们却又坚决坚持法律赋权说的观点，对此持否定的观点。然而，倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于我国物权法的应然研究。

否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表，他们认为不动产登记制度的存在，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来，此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。

持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。

二、不动产善意取得的理论基础

善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。

日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，这个思想的现代表现就是善意取得制度。按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。

善意取得制度的前提是观念的所有权的产生。由于占有与本权分离现象的存在，始有善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一，则根本无善意取得制度适用的余地。观念所有权的发展，使得占有与本权分离的现象增多，从而为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全，而发展出善意取得制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产，对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。”由此可见，占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，乃在于占有“外观之状态与实际之情形，一般而言系八九不离十。”因此,“基于此项概然性，占有即具有事实支配标的物之外观，自应具有本权。”然而，随着现代社会和市场经济的发展，观念的所有权得到了进一步的发展，从而致使占有与本权分离的现象经常发生，使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。占有与本权的时常分离，使得占有作为动产的公示方法就不再充分，不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有权保留和让与担保的场合，以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人，更显得可疑。这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于事实上被放弃，从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。在不动产领域，则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。

三、不动产善意取得的制度基础

考察先进国家的立法，各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”由此条可知，法国法的善意取得仅适用于动产，这是因为，唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属。《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第714条，我国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”但是，《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。并且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，与原有条文210条，增订75条，删除15条，修正127条，变动幅度甚大。在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产善意取得，于第759条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”可见，各国关于不动产善意取得的立法规定，并非如有的学者所断言。

然为何各国立法对善意取得是否适用于不动产存有如是差异？究其原因，主要在于各国的不动产登记制度不同。法国、日本以及美国的大多数州对不动产实行契据登记制度，该登记制度具有如下特点：（1）形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。（2）登记无公信力。已登记的权利事项，公众不可信赖其为真实的权利状况。德国、瑞士等国的不动产登记，实行权利登记制度，该登记制度的特点有：（1）实质审查主义。(2)登记具有公信力。我国台湾民法规定，不动产物权之变动，非经登记不生效力或不得为处分。至于登记，对于第三取得人之关系如何，以之让与登记法，未为明文规定。依台湾“土地登记规则”第49条、50条之规定，登记机关接受申请案件后，应即依法审查，如有瑕疵，应通知补正。由此可见，我国台湾的土地登记制度亦实行实质审查主义。德国虽实行形式审查主义，但其采“窗口的审查”的同时，采取了公证制度。这样，公证人便首先对内容进行审查。由于有此审查，登记管理纵只作形式的审查，也可保障登记的正确性。因而德国的形式审查实可起到实质审查同样的效果。只有正确的公示，公众才有理由相信不动产登记有正确的权利归属，才能赋予不动产登记以公信力。在实行形式审查主义的国家，由于登记机关对登记事项有无瑕疵不予过问，因此经常会出现登记外观状态与实际情形不相一致。因不动产的登记缺乏公信力，善意取得制度也无法获得其存在的基础。并且，此时如将善意取得制度适用于不动产，则显然不利于保护不动产所有权人的正当利益。善意取得制度的目的虽然在于保护交易安全，但从其产生发展的历史背景来看，其意亦在于在当时片面强调静的安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富增长的需要，平衡善意第三人与权利人之间的利益。因此，在设计善意取得制度时，不能片面的追求动的安全，而忽视了善意第三人与权利人之间的平衡。对不动产登记实行形式审查主义的国家未将善意取得制度适用于不动产，皆因如此将可能摧毁近百年来精心构建起来的所有权的法秩序。

我国对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。

我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”笔者认为上述理由是缺乏依据的。我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。

【注释】

（1）〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33页

（2）肖厚国：前引，第33页

（3）梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页

第8篇：不动产的登记制度范文

一、剖析加强不动产登记档案的必要性

1.加强登记的法律依据

在我国的《物权法》中明确表明，确立不动产所有权和内容的依据关键要靠不动产登记薄。基于不动产登记薄涉及着所有权问题，就显得尤为重要，这就需要专门机关对不登记造薄，形成登记薄专项管理。不动产登记薄要有专门的机关进行永久性管理，如果出现不可抗力或者除外的一些原因导致不动产登记薄损失的情况，专门机关要给予重新建构。另外一旦有不动产纠纷问题存在的事实情况，涉及利害关系人和权利人合法权益的可以到管理不动产登记薄管理的专门机关，针对登记薄上的登记信息和内容提供证件给予查阅或者复印原材料等。由此可见，《物权法》对不动产登记薄的规定为建立不动产登记档案提供了法律依据，也是支持不动产所有者对不动产主张私有财产权利不可侵犯的法律保障。

2.物权登记离不开档案

不动产登记档案是针对不动产物权进行登记申请、管理、查询等一系列活动形成的信息记录，它包括不动产物权的原始信息资源、登记机关就登记信息而形成的材料集合和不动产登记薄。利用不动产登记档案，不动产管理机关可以对不动产产权形成有效的管理，同时也是不动产所有者主张所有权的凭证。一旦没有不动产登记档案存在，物权的管理就处于混乱状态，不动产者的所有权就会受到侵害。因此，不动产登记机关必须充分发挥职责加强对不动产登记档案的完善和管理，有利于营造健康有序的不动产市场秩序。。

3.便民服务离不开档案

国家对不动产登记档案建立和管理，这是行政机关必须履行的职责，更是广大行政机关坚持为人民负责原则的诉求，有利于服务于群众，调和因不动产而形成的各方权益。不动产登记档案的主要作用就在于提供物权依据支持不动产所有权，防止发生纠纷和矛盾，从而对不动产权利人的物权进行保护。由于不动产涉及的领域比较广，这就需要对不动产登记档案建立整套合理性系统和管理体系，以便于行政机关最终彰显维护人民权益的效能。

二、加强不动产登记档案管理的难点和举措

1.在现有的不动产登记档案管理中，存在着因部门整合或者专门管理档案人员调离原有岗位的情况，致使不动产登记管理档案在移交、备案和承接档案过程或者环节出现档案遗漏、混乱无序的状态，这势必不利于档案的管理和查阅，也势必对不动产权利的物权造成潜在的纠纷或者麻烦，最终不利于社会的和谐。

因此，这就需要对不动产登记档案方面建立一整套的管理体系，首先，不动产登记档案的管理阶层，要建立完备的档案移交、查阅和备案制度，为不动产登记档案管理提供制度保障；其次，要分门别类地对不动产登记档案进行整合、对于缺失的之处要加强督促管理人员进行完善；最后，利用互联网信息平台，以现代化管理手段武装不动产登记档案管理，以便于提高管理工作的效率。

2.由于不动产涉及的范围和领域比较广泛，这就使得不动产登记档案工作量大，档案存储管理难度大、档案存储空间小等问题存在，这不但不利于档案保管和管理，而且不利于为不动产所有者提供有效的凭证保护其合法权益，最终可能激发潜在的社会矛盾而破坏和谐稳定的社会秩序。

这就需要使不动产登记档案管理工作要与时俱进，富有时代性和现代性。首先，建立专门性的不动产登记电子档案系统，依靠这个电子系统对不动产登记档案进行管理，从而解决了档案存储和管理问题；其次，加强对不动产登记档案管理人员进行现代化管理技能进行培训，以提高管理人员的专业管理素养和服务于广大人民群众的服务意识，从而使档案管理部门职责真正体现，其威信得到维护，最终为广大不动产权利人的合法权益保驾护航。

第9篇：不动产的登记制度范文

[关键词]不动产；测绘；现状与发展

中图分类号：D923.2；D922.17 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）13-0356-01

改革开放以来，国民经济不断发展，国家各项法律法规也在不断完善。随着《中华人民共和国物权法》的颁布，国家开始实施不动产统一登记，加强了对不动产的管理。在这种大环境下，原本各自为政的不动产测绘也逐渐统一发展起来。近年来，各项法律法规接连颁布，不动产统一登记工作也在如火如荼的进行。作为不动产统一登记的先行部队，不动产测绘必定会更加蓬勃向上的发展。

1.不动产与不动产统一登记

《不动产登记暂行条例》的颁布对不动产进行了一定的界定。包括土地、房屋、林木、海域等定着物，均属于不动产的概念范围[1]。位置不可移动性和固定性是不动产具备的基本条件，对于不动产而言，由于影响因素多样，投资大量，具有一定的保值性等原因，可将其作为财产的一部分。因此，国家更应该对不动产进行登记和记录。根据物权法显示，不动产登记是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记特点主要包括：第一，不动产登记发生的前提是需要当事人的申请；第二，只能由国家指定的专职部门进行登记；第三，登记内容为不动产物权及其变动事项；第四，登记事项须记载于不动产登记簿。

不动产登记制度的核心是由不动产、登记当事人、登记机构、不动产登记簿等组成，因此，在进行不动产登记时，应该向登记当事人说明相关登记范围以及所需的手续。依据国情，现阶段我国不动产登记的范围主要有：第一，土地。目前，我国土地有两种所有形式，国有和农民集体所有。不动产主要登记范围就是国有土地的使用权、开发权，以及农民集体所有土地的集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权等。第二，房产，房产又包括住宅房产和商业房产两种。第三，海域使用权。海域使用权包括养殖开发等。第四，地役权、抵押权。第五，探矿权和采矿权。

在没有明确的规定出来之前，不动产的测绘和登记隶属于不同的行业，我国不同类型的不动产登记登记机构和登记范围也是不一样的，具体如表1。

2.不动产测绘现状

对于房屋、土地、林木、海域等定作物的测绘被统称为不动产测绘。而权属房地产测绘以及地籍测绘又是为土地、房产以及行政区划确定权属界址，提供规范测绘成果的重要工作[2]。为此，国家将这 3 项权属测绘确定为法定测L。这些图件和数据只要登记确认就能够立即具备法律效应，也是相关部门处理纠纷、确定产权的重要依据。我国现行《测绘法》中，根据市场实际情况，对于地籍测绘、房产测绘、权属测绘制度等做出了具体规定。2007 年通过的《物权法》规定： “当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”因此，在进行不动产统一登记前，相关部门也用其他不同的办法在进行着不动产的登记，只是这种不动产登记和测绘太过零散，没有统一的规章制度，法律效应比较薄弱。在《不动产登记暂行条例》中明确要求申请人应提交不动产界址、空间界限、面积等材料，2012 年农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程（ 试行） 》规定申请海域使用权和农地承包经营权登记，需要提交相关海域或地块的测绘成果。不动产测绘的制度已经逐渐在我国实行起来。

3.不动产测绘发展前景

建立和实施不动产统一登记制度是落实《物权法》、保护不动产权利人合法财产权益的重要举措。不动产是国家和人民的一项重要财产，自古以来，中华民族对不动产的投资意愿就比较强[3]。为了更好的管理不动产，使不动产权益明确，管理规范，国家开始实施不动产统一登记制度。不动产统一登记制度不但能够提高登记效率，避免产权交叉冲突，从而对各方面的权益进行一定的保障。还能提高政府管理效率和治理水平，促进政府简政放权，更加便民利民，有利于国计民生。自实施不动产统一登记实施后，市场资源得到进一步的优化和整合，政府的行政管理 成本也在相应的降低。给不动产测绘行业带来繁荣与发展。从技术层面说，各项技术实现了全面统一，促进不动产测绘的技术日臻完善。从市场层面说，不动产统一登记后，将原来分散在不同行业的不动产测绘整合到一个统一的平台之上，规模势必扩大，技术势必提升。

4.结语

实行不动产统一登记是为了更好的管理不动产，也是未来的大势所趋。因此，作为不动产统一登记的先行产业，不动产测绘在不久的未来，将会有蓬勃发展的生机，必将会成为促进不动产统一登记的重要手段之一。

参考文献

[1] 赵明亮.不动产登记机构改革之下房地产测绘管理体系的应用探究[J].中国投资，2013，12（S1） ：229-229.