商业综合体市场发展趋势精选(九篇)

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第1篇：商业综合体市场发展趋势范文

关键词：城市化；商业综合体；视角

在建国后，特别是改革开放以来，我国的经济、政治、文化各方面都获得了较大程度的进步，特别是科学技术的不断进步极大的解放了生产力，让人们逐渐摆脱土地的束缚走向了城市，使城市化进程不断加快。与此同时，人们对生活的追求也在不断提高，此时城市化下的商业综合体是否具备一些功能来满足居民的各类生产生活的需要以及其满足的程度，这个项目值得去探究，因为这是一个涉及到多方面问题的一项工作，牵涉到不同的利益集团，处理不恰当容易造成很多的社会问题。

一、什么是商业综合体

商业综合体的概念是起源于城市综合体的概念，但两者之间有着明显的区别。城市综合体是把建筑群作为基础，将城市中的商业零售、综合娱乐、酒店餐饮、商务办公、公寓住宅五大核心功能集于一身实现节约土地、聚合功能的城市聚集体又称为城中城。而商业中和体则是将城市中的交通、商业、餐饮、居住、办公、会议、文化娱乐、展览和旅馆等与城市的生活空间的其中三项进行组合，并在各部分之间建立起一种相互依存、相互促进的一种能动性的关系，进而形成一个高效率、多功能的综合体。它具备了现代城市中的全部职能，所以又被成为“城中之城”。

二、城市化下的商业综合体的类型划分

商业综合体产生于对城市土地资源的高度集约利用的需要。因此更具其在城市核心区域和未来的核心区域中的具置可分为中心商务区（CBD）、新开发区的中心商贸区、交通枢纽和城市副中心这四大部分。四部分综合体在各自的领域发挥着各自的功能，同时这四大部分还进行横向的联系。

三、城市化下的商业综合体的特征

从城市化的角度商业综合体的特征进行归纳，可以发现此时的商业综合体具有如下的特征。

1、内部特征

城市化进程中的商业综合体其内部特征就更为具体专业。例如高科技集成设施，这些设施的应用体现出科学技术的进步对建筑形式的影响；现代城市景观的设计风格；树型的道路交通体系；大空间的尺度

2、外部特征

商业综合体所具有的外部特征主要是各类综合体在功能上的复合性，以便实现生活和工作配套运营体系，做到各项功能密切联系；交通上的高通达性，不只是实体的各类道路交通，还包括信息网络的高通达性；建筑上的集约性和高密度性；风格上的整体统一性等特点。

四、城市化中商业综合体的存在问题

1、对城市化中的商业综合体功能的认识不足

由于商业综合体是最近几年兴起的一种发展模式，人民对这个发展模式的认识还处于表层阶段。只是简单的理解为把各个商业连在一起就是商业综合体了。事实上，商业综合体的功能远不止是各类商业功效的叠加，它是一种复合型功能的表现形式。

2、城市化中的商业综合体的开发模式单一

当前的商业综合体只是单纯的以商业为主进行开发，而且是更侧重于对实体商业的开发，造成大量的城市用地被占用而用在休闲、娱乐等综合体方面的比重不大，这不仅是存在规划中的漏洞，还有一部分是开发商的原因，他们追求的是在最短的时间内见到效益，对那些投资大，回收资金慢的项目不感兴趣。

3、城市化中的商业综合体的规模划分

在城市这个综合体中，如何对有关商业综合体的规模做出明确的划分不是一件容易事，商业综合体涉及到多个方面的商业形态和商业类型，在这些业态中，有很多个体的边界范围是模糊的，还有很多商业的业务性质是一种无形的工作活动，其工作范围会涉及到很多方面，但其规模就很难进行界定，这么多的不确定因素最终导致了对商业综合体难以进行规模的划分工作。

4、城市化中的商业综合体的业态融合问题

前面又讲到商业综合体是一个包含多个城市功能的综合体，这些功能在发挥城市职能的过程中，必然会与其他城市功能相交汇，这就会出现不同的商业种类和不同的商业形态相互融合又或者相互排斥的情况。如何做到各类商业和各类商业形态的共生这是摆在当前发展商业综合体有关部门面前的一个难题。

5、城市化中的商业综合体的交通体系选择混乱

交通体系的选择和确定都会影响的城市化中的商业综合体的发展方向。当前各地对道路交通的进行设计和施工时所选取的方法和依据的交通体系各不相同，这样既有可能造成道路交通系统道路功能的浪费，又存在着道路的承载力过度的可能性。在这种混乱的交通体系下，商业综合体的功能发挥也会受到一定程度的影响。

五、城市化下的商业综合体的发展趋势

在未来城市化下的商业综合体将会作为休闲性质的综合体来发展，更加突出其文化主题。由于这种开放式的休闲消费场所具有的特性而成为一个城市或是一个区域内的标志性建筑，成为了一个地区或是一个城市中的商业文化和城市文化的典型代表，进而成为都市休闲旅游中的热门商业地产项目，休闲商业综合体在各个方面所发挥的作用越来越重要，越来越广泛，其在城市建设中也受到了越来越多的关注。盈利模式是商业综合体的核心，休闲业态是关键，实现文化活化是灵魂。具有休闲性质的商业综合体通过自身努力和结合时代需求，将商业综合体中的所涉及到的文化做活，朝着盈利画的商业地产、市场化的休闲业态方向发展。

结语：

作为在各类综合体最普遍采用的实践形式，商业综合体已经出现，就收到了各界的好评。我国的城市商业主要是在城市的发展的过程中一点点繁荣起来的，如今形成的商业综合体也主要是在城市化进程的推动下出现的。如何使商业综合体同样能够对城市化产生相同的反作用力这个课题具有非常大的现实意义。将商业综合体的各类优势充分的发挥出来；实现一加一大于二的合作长处，对其潜力进行深度挖掘，来服务和满足社会的需要。

参考文献：

[1]牛素玲，崔金松.地下空间使用过程中常见问题及整治措施[J].消防技术与产品信息，2010（12）.

[2]金紫菘.大型商业综合体空间形态体系及其设计手法研究[J].杭州浙江大学，2012（10）.

第2篇：商业综合体市场发展趋势范文

关键词：城市旅游综合体；概念；界定；机制；途径

随着日益提升的城市化水平，加剧了城市旅游用地和城市发展的矛盾。而旅游产业和城市之间形成和谐互动的必然趋势，就是融入旅游资源的城市空间综合开发。城市开发和建设的重点，是怎样才能以城市空间高效聚集为基础，对城市旅游规划进行完善，正是基于此，本文对城市旅游综合体发展途径进行了探索。

一、旅游综合体的内涵

旅游综合体的功能包括了度假、休闲、观光和旅游，它是在土地和一定的旅游资源的基础上，所形成的高档服务配套设施。它有着齐全的功能、较高的品质和良好的服务。其显著特征是：以高品质服务为保障、以休闲产品为核心、以土地综合开发为手段、以旅游休闲功能为主导，以一定土地和旅游资源与为基础的综合旅游功能的特定空间。它既是一个旅游经济系统，同时也是一个旅游休闲目的地

二、城市旅游综合体形成机制

1、需求因素

当前中国旅游业发展正在由传统的度假观光转变为会展商务和康体休闲。旅游消费模式在这种旅游需求的转变下，也发生了根本性的变化。原有的长距离、多景点的消费已经逐渐转变为点对点的深度体验。随着不断集聚的人口及旅游城市的日益发展，原有的僵化的商业模式和单一的服务业态，已经和当今的旅游产业布局及旅游深度舒适体验产生了不可调和的矛盾。所以城市旅游发展迫切需要实现旅游用地复合化，改造区域内各项旅游资源，为旅游者提供高品质的体验，把旅游资源融入到当地居民生活中，将旅游区域的运作效率提升。正是在这样的一种需求下，城市旅游综合体，这种具有强大作用的要素聚集体产生。

2、旅游供给能力升级

随着日益深化的对旅游资源的认识，及旅游产业的迅速发展。区域旅游发展大大降低

了对观光资源的依赖性。同时也进一步增加了对相关服务要素的配置要求，对旅游要素集中布局进行了展现。而随着不断增强的旅游产业经济效益，，投资商和各级政府也逐渐增大了对单个旅游项目投资规模，并保障了资金的投入，这些都为建设大型旅游综合体项目提供了必要的保障。而近年来，随着互联网、文化创业、房地产与旅游产业的不断融合，旅游业开始涌入了大量的行业外资本。在对旅游新业态进行培育的同时，也创新了旅游行业的商业模式。旅游综合体通过对各项资源的整合，以新型的商业模式，实现了一种全新的全产业链掌控，促进了旅游产业的升级换代。

三、旅游综合体发展模式

1、娱乐旅游综合体

主要是以餐饮、商场和酒店功能为辅、以娱乐和文化设施为主，不在过分的依赖传统的旅游资源，可以兼容并存各种不同风格的旅游项目，不在受特定的文化主题和资源条件的约束。娱乐综合旅游体模式所提供的活动内容是多元化的，其主题个性鲜明，能够营造一种愉悦和轻松的场所感，能将更多的消费人群吸引过来，而旅游综合体吸引力的来源，正是在于此。该模式能产生较高的旅游收益，能拉动多种产业链的发展，促进旅游产业链的完善。

2、休闲度假旅游综合体

度假功能是该种发展模式的核心驱动力，它对环境质量有较强的依赖性，能在区域内配置餐饮、会展和商业等其他的辅助功能。它凭借区域条件，对健身房、游乐园等各种休闲度假设施进行开发，满足了游客高品位和高质量的生活追求，是对传统的单一的旅游观光功能的拓展。在休闲时代背景下，休闲度假旅游综合体能对客流产生较大的吸引力，因此具有较大的规模体量。

3、会展旅游综合体

会展功能是该发展模式的核心，会展服务设施是其核心驱动力。它对所在区域经济发展水平、地理区位、软硬件环境等方面都有着较高要求。设置会展功能也进一步的扩展了游客对文化娱乐、餐饮等功能的使用，能积极的促进旅游综合体的发展，因为对地理区位和软硬件条件都有着较高的要求。会展功能因为具有较强的经营管理的复杂性，所以在对该功能的设置时，应对政府的支持力度综合考虑，同时还应对辐射区内会展的实际需求给予满足。

4、商业旅游综合体

综合商业是该种发展模式的主要功能，其辅助功能是酒店和休闲娱乐等。商业旅游综合体一般都有较强的景观特色，浓郁的文化氛围和新颖的经营主题。其购物环境的休闲和时尚，可产生巨大的集聚效应。相比于传统的商业布局，商业旅游综合体具有的优势非常的显著。

四、促进旅游综合体可持续发展途径

旅游经济增长的主要动力就是旅游综合体，同时它也是重要的窗口，展现了城市的旅游形象。为了进一步促进城市的可持续发展，可采取以下的发展策略：

1、促进商业型旅游综合体的发展的措施

可采用政府扶植，对购物环境建设进行强化，并适应城市发展规划。对配套设施和基础设施进行完善，将专业化操作引入到各个运营环节中，对服务功能进行强化，提高购物对旅游顾客的吸引力。

2、促进会展型综合旅游体的发展措施

和金融部门及政府保持合作伙伴关系，密切合作、注重建设会馆的功能，采用多元化的区域配套设施，对旅游服务功能和会展功能的互动关系进行强化。围绕会展功能，高效配套相关系统的服务功能。

3、促进娱乐型旅游综合体的发展措施

实现多元化的市场目标，保持主题内容的参与性，设计高标准的规划目标，主要是针对高活力人群，有明确的选址区位，政府应加大支持力度，合理布置空间布局。

4、促进休闲度假旅游综合体的发展

提供个性化和优质化的服务，对服务理念进行创新，打造有特色的配套设施，有效衔接周围的高等级交通体系，面向游客和居民两个高端客源市场，由旅游观光过渡为休闲度假。

结论：旅游综合体作为一种新的旅游业态，是对城市旅游与城市发展融合的一种创新，与旅游业产业转型升级发展趋势相适应。本文对城市旅游综合体的形成机制、内涵、发展途径进行了分析，旨在能够进一步促进城市旅游综合体可持续和健康发展。（作者单位：广西大学）

参考文献：

[1]陈雯婷，金权杰，程澄.基于城市化背景下的旅游综合体研究[J].现代城市.2011（02）

[2]吴必虎，徐小波.旅游导向型土地综合开发（TOLD）：一种旅游―房地产模式[J].旅游学刊.2010（08）

[3]刘贵文，曹健宁.城市综合体业态选择及组合比例[J].城市问题.2010（05）

第3篇：商业综合体市场发展趋势范文

关键词：城市综合体 电子商务 无店铺销售 绿色流通产业

现代流通业的发展趋势

（一）流通要素多元化

对于传统的流通产业而言，有形的、刚性的要素禀赋是流通产业的不可或缺的重要参与者，这些要素包括有形商品、有形货币、有形资产等。然而，在现代信息社会，除了有形的、刚性的要素禀赋之外，无形的、柔性的要素禀赋也在流通领域中成为活跃要素，并为流通产业发展增添了新的血液，赋予了新的内涵，无形商品、无形货币、无形资产等的出现使流通产业发展样态丰富、五彩斑驳。流通产业从过去只有商品货物的流通，转变为涵盖有形商品、无形商品、服务以及其他无形要素禀赋的流通；从生产与流通环节互相分离、彼此独立，转变为日益融合的大流通过程，以实物流转为主体的商流，也不断分流为商流、物流、信息流、价值流、资本流等。流通产业发展多元化趋势凸显。

（二）流通国际化

全球化是经济发展不可逆转的潮流，这股大潮席卷了产业发展的各个环节，任何产业和企业都不可避免地经历着全球化的蜕变和历练。对于流通产业而言，随着生产力水平的不断提高，流通产业在全球劳动分工和贸易交换中的比重越来越提高，流通产业发展受容量和密度、规模和速度的约束逐渐削弱，逐渐突破了地域的限制，从过去局部的、片段的、不连贯的、一国或几国的运动过程，变成了全球范围的运动过程，流通产业呈现国际化趋势，不同国家的市场和生产日益变得更加相互依存、更加紧密合作，世界经济协作体正在形成，一荣俱荣、一损俱损。多米诺骨牌效应、蝴蝶效应等管理学定律在流通产业领域得到有效验证。同时，高新技术、市场资源、金融资本、先进理念和营销手段都在流通产业中得到了创造性发挥和利用，助推了流通产业国际化进程。

（三）流通社会化

社会化是人的生产和消费行为的重要环节。随着社会生产水平的提高，人的需求的个性化得到了极大满足，但是更多的消费行为和需求要素表现出社会化趋势。这是因为个性愈是发达，它在日常生活中的行为愈是统一，它的能力和倾向就愈是趋向同质性，即统一个性的同质结构。这也加剧了市场需求社会化的进程，流通范畴所涵盖的事物也具有了明显的社会化特征。社会分工也从垂直分工转变成水平分工，由于世界上很多产品无法在同一地点、同一工厂完成，社会化大生产本身成为社会化大流通的过程。

（四）流通模糊化

在传统社会，流通表现为简单的、线性的物物交换模式，这是一种处于平衡状态的非系统化状态。在现代社会，随着社会生产力的不断发展，科技在流通领域的作用不断增强，流通要素不断丰富，流通范围不断拓展，工业革命时代生产过程与流通过程相对独立的形态逐渐隐退，生产与流通不断融合，流通领域的界限也因此变得模糊，流通处于准平衡的系统化状态。在一种层面上，流通有其独立的体系、运动过程和运动的空间，分离于生产过程；在另一层面，流通又与生产过程紧密联系形成社会再生产系统。这种既分离又融合的模糊混沌状态是现代社会流通产业的总廓特征，运动成为根本属性，处于均衡状态或准均衡状态的封闭或准封闭系统不复存在，而远离平衡的、非均衡状态的、开放的社会化大流通系统，不断地以更新的、更复杂、更高级的结构替代旧有的、简单的、较低级形态的结构。在平衡与不平衡，塑造与颠覆过程中，流通实现了自我扬弃和自我发展。

（五）流通物流化

物质是组成世界的基础，物质的流通是流通的起点。流通革命使过去生产领域的利润向流通中的分销领域转移，以市场消费需求为起点，围绕满足即期消费需求、开发潜在消费需求、创造崭新需求形成新的流通组织形式。以医药行业为例，随着新医改、新农合、全民医保、国家基本药物制度的建立、新修订GSP、现代医药物流企业标准、挂网招标等的提出，整个药品流通市场供应链发生直接变化，医药流通企业将面临从传统药品批发企业向“具有现代物流能力的医药企业”转型。在药企运营成本日益高涨的大环境下，医药流通企业的物流管理如何实现从成本中心向利润中心的转变？新建大型医药物流中心或药品仓库的规划、建设（改造）、运营，如何实现性价比的最优？信息化手段在现代药企运营过程中如何发挥效益？医药流通企业如何成功开展第三方物流业务？这都将是中国成长型药企必须面对的现实。

现代流通业发展模式

（一）积极创新观念并发展新型流通产业业态

发展流通产业，要坚持科学发展观，以高端化、集约化、国际化、多元化和差异化为发展原则，加快产业结构调整步伐，实现产业结构升级，创新商业发展模式，积极培育新型业态和高端功能，重点发展具有发展前景和空间的主题商业、新兴交易服务、高端城市配送等行业，不断提升现代商贸流通业的层级和辐射能力。

（二）围绕城市发展规划建设城市综合体

经济比较发达的城市是流通产业发展的重要空间，围绕城市发展规划，建设城市综合体是流通产业发展的重要思路。城市综合体的含义是：将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。这种综合体的存在不仅加剧了流通产业之间的联系，也使流通产业的组织结构更为严密，产业集聚和集群作用凸显。同时，由于城市综合体细分了流通产业的组成和分工，各合作体之间互通有无、相得益彰。对于区域发展而言，建设城市综合体的主要环节是提高批发和零售业、住宿和餐饮业、交通运输、仓储和邮政业三大行业的比重值，培育限额以上商贸流通企业，引进知名总部型商贸流通企业，促进区域流通产业发展。

（三）应用现代信息技术发展流通主题商业

信息是商品流通的重要辅助手段，信息技术对流通产业发展发挥重要作用。应充分应用现代信息技术，加快推广B2B（企业对企业）、B2C（企业对消费者）、C2C（消费者对消费者）、G2B（政府对企业）、G2C（政府对消费者）等电子商务模式。一方面，大力发展电子商务企业，实行无店铺销售。无店铺销售的含义是：与店铺销售相对，指经销商不通过店铺而直接向消费者销售商品和提供服务的营销方式，是现代市场营销的重要形式之一。根据国家最新公布的《零售业态分类》，我国的无店铺销售可以划分为5种基本形式：电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物。另一方面，加快集聚新兴商贸流通企业。坚持“引进做大一批、扶持做大一批、联合做大一批”的思路，着力引进国内外知名电子商务、连锁经营、财经资讯等新兴商贸流通服务企业设立区域运营中心、管理中心、结算中心、呼叫中心及研发中心。建立健全支持新兴商贸流通服务企业做大做强的扶持政策，支持各类新兴商贸流通服务企业开展跨行业、跨地区资本经营和业务重组，鼓励和引导中小型企业以自愿加盟方式实行连锁经营，培育发展新兴商贸流通服务企业。

要根据发展需要和已有的资源优势，大力发展主题商业。例如，发展IT产品主题商业。充分发挥区位优势，以及高新技术开发区电子信息产业的制造优势，坚持占据流通环节，重点在销售形态档次的提升、展示、信息交流等环节的拓展方面积极探索，顺应和引导电子书阅览器、智能手机、平板电脑和新一代数码产品、GPS导航仪等高端消费电子产品对传统产品的替代趋势，通过高档次信息服务产品、最新信息服务资讯、最时尚信息服务产品销售方式的汇集，打造引领IT产品潮流的前沿区域。以现有电子商务服务企业为主体，建设一个综合性的、集展示、体验、招商引资服务、模式创新、移动电子商务、咨询服务、支付服务、物流服务、IT运营服务等为一体的电子商务体验示范区。

（四）加大品牌宣传并拓展流通范围

前已述及，运动是流通产业发展的精髓和要旨。流通要素禀赋从一个区域渗透到另一个区域，从一个产业或行业移动到另一行业，从低级形态变为高级形态，不可避免的要受到社会声誉的影响。加大品牌宣传力度，树立企业和产品的良好形象是流通产业发展的重要手段。纵观国际上的大流通企业，如麦当劳、肯德基、奔驰、宝马汽车等世界品牌企业都非常重视保持良好的企业形象，在世人的心中赢得了良好的口碑，企业才具有了顽强的生命力和行业翘楚地位。这也是这些知名企业漂洋过海，全球流通的因由所在。对于流通企业而言，应建立良好的信誉机制，通过各种营销手段，大力宣传和推广企业，如汽车产业，着力开展汽车文化展示与交流，定期举办汽车美容嘉年华、汽车改装展览节、汽车俱乐部活动等会展节庆活动，大力提升区域汽车消费感召力和影响力。

（五）大力发展绿色流通产业

节能环保是世界经济发展的主题思想。国家十二五产业发展规划把节能环保产业作为发展的重点，鼓励企业采用新技术、新能源进行技术升级和改造。同时，我国提出建设美丽中国和低碳环保社会的主张，由此可见，大力发展节能环保产品是流通产业发展的必然趋势。有些产品还被国家评为节能环保产品，列入国家节能环保产品目录，享有采购优先权。流通产业要以低碳流通、绿色流通为主导，在生产和消费环节注重资源节约和环境保护，从产品的设计、材质、包装到运输，无不体现节能环保理念，这样的流通产品才是放心产品、安全产品。流通企业的市场份额才能不断扩大，受众人群才能不断增加。

综上所述，现代社会是经济高度发达、信息不断交汇和流通，资源匹配能力不断提升的信息产业化社会，流通产业作为我国经济发展的重要产业基础发挥着重要作用。以前瞻性的眼光正确认识当代社会流通产业发展的多元化、国际化、社会化、模糊化、物流化趋势，从可持续发展的角度梳理流通产业发展的脉络，廓清流通产业发展的基础性问题，提出符合现代社会发展规律的发展模式，积极创新观念，发展新型流通产业业态，围绕城市发展规划，建设城市综合体，应用现代信息技术，发展网络商贸流通主题商业，加大品牌宣传，拓展流通范围，大力发展绿色流通产业，为当代流通产业发展提供了基本思路。

参考文献：

1.曹金栋，杨忠于.关于流通业战略性地位的理论探讨及对策分析[J].经济问题探索，2005（2）

2.曹金栋，杨忠于.流通业战略性地位实证[J].商业时代，2005（11）

第4篇：商业综合体市场发展趋势范文

关键词：中小城市 城市综合体 路径

城市综合体的涵义

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大多数市民认为一栋栋集多种功能于一体的建筑加上大型停车场便组成了商业综合体，提到城市综合体，他们会联想到“写字楼+大型购物中心+多层地下停车场+住宅”。

城市综合体是由多种房地产业态，通过建筑流线合理有机组织而形成的大型综合性建筑群体。它犹如一座城市的缩影，是城市发展到一定程度的产物，它反映城市的进步历程，也代表了城市的精神文明，成为一个城市的重要标志。

城市综合体各种功能相互补充，相互借用，形成了有机的联系，集中高效地利用土地资源，充分体现城市的核心价值。相比于单一功能的建筑，一个成功的城市综合体，能直接拉动周边商业繁荣，带来强大的人流和商机，促进区域楼市的发展。它可以在共生、互利的前提下，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，最终实现多项功能的综合，形成互赢效应。

建设城市综合体的意义

（一）强大的聚合功能带来资源的重新整合

引进城市综合体建设模式，是促进土地集约化精细化利用、提升城市配套能力的途径。有专家认为，城市综合体是城市集约化发展中的一个典型现象，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，通过空间上的相互联系、彼此激发，建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而产生比自身功能更大的功效职能，带来“整体大于部分之和”的集聚效应，形成以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。

“这种方式的运用意味着城市土地的使用将更加符合节约和集约用地的原则，通过土地功能的混合利用也会使地段价值不断提升”。随着项目的开发，其自身丰富的业态空间组合，互为依托、互为促进，共同分享彼此价值的提升，形成一个自成体系的全新价值平台，让各个子项互相配套、互为支持，最大程度地形成资源聚合共享，产生集聚效应及叠加效应，形成城市综合体特有的价值链网络。

（二）强大的聚合功能带来强大的辐射功能

城市综合体自身的聚合，会吸附周边的各项资源，从而形成更大的综合体，更大的综合体又带来更强的吸附能力。周而复始，从而形成更强大的辐射功能，并带动整个城市综合竞争力的提升。

（三）城市综合体代表城市的精神文明

城市综合体是城市的标志性建筑群，因功能聚合而产生的辐射力，因辐射而形成新的聚合，其自我持续繁荣发展的能力，使其具有较长的寿命、较强的生命力。随着时间的推移，它强大的聚合功能和辐射功能，使其影响的人群越来越大；影响人生活的广度和深度也不断加大；随着时间的推移，它逐渐成为每个人成长的一部分，从而成为城市不可或缺的一部分。

城市综合体除了强大的城市功能和缜密的物质结构，其核心作用还在于它多维地提升人的价值，从而提升整个区域的价值，最终提升整个城市的价值，不但成为城市的经济中心，而且还成为城市的精神家园。

城市综合体开发风险分析

城市综合体项目虽带动了区域经济的发展，但同时，也集聚了大量风险。城市综合体是多类型物业的集合，涵盖写字楼、购物中心、酒店、住宅等多种物业形态，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体的同时，其开发、运营及管理的复杂程度也是较高的。城市综合体的开发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节缺一不可，任何一个环节出问题都会影响整个项目的运作。其中，作为上游的资金链最为关键，若资金链出现问题，将会对整个项目的开发带来严重影响。而由于融资渠道的限制导致的城市综合体开发过程中出现资金链紧张的现象并不少见。

如何解决城市综合体开发的资金瓶颈，如何进行城市综合体的定位及运营管理，都是比较关键的问题。但是我国城市综合体的商业模式一直没有明显的创新，各开发商推出的产品大都大同小异，同质化现象严重。另外，城市过快发展城市综合体，如果当地的消费能力跟不上，就会造成一大批商业物业滞销，特别是在融资渠道收窄的背景下，房企的资金链会受到很大的考验，一旦出现问题就会引起诸多连锁反应。

中小城市发展城市综合体的策略

当下我国二三线城市，大部分都在开发城市综合体。被称为销品茂（MALL）的城市综合体在全国各地遍地开花，除北、上、广等一线城市外，全国各地的二三线城市甚至很多只有10来万城市人口的小县城也开始引进MALL模式，而不去考虑市场是否接受、消费力能否满足、现有商业空闲置率、开发商实力大小（资金及专业操盘、运营能力）等问题。似乎这样才能体现开发企业实力，展示企业品牌形象，才能体现、提升城市形象及地位。

第5篇：商业综合体市场发展趋势范文

通过对道路客运行业的发展趋势进行分析，在新的综合交通运输体系中进行市场细分，重新定位道路客运行业的服务外延，与高铁、民航等其他运输方式建立有效的协同联动，将道路客运行业特定的属性转化为优势，打破“等客上门”的传统经营模式，构建以客运站综合体为中心的站商融合盈利模式，结合所在地区的经济发展，加强与产业链上下游和前后关联产业的资源整合，深化互联网思维，以“互联网+客运”打造移动互联网时代道路客运服务的升级版，将是道路客运企业实现转型升级的主要模式。

一、道路客运行业的发展趋势

1、道路客运行业向公益性回归

综合运输体系新格局将促使道路客运服务业的经营回归本位，行业平均利润降低并逐步转向公益性。点对点的长途班线客运在市场中的作用逐渐降低，取而代之的是高铁、民航这类在长距离运输中效率更高的运输方式。短途客运和对接运输在细分市场中逐渐占据主导位置，融合班车客运和包车客运技术经济优势的新型体验式服务产品正在兴起，对安全性、环保性更加注重。在这种新的发展定位下，道路客运服务产业应立足保障性、基础性、衔接性和兼容性，有选择性地避开高铁民航优势覆盖的区域，充分发挥道路客运的便捷性和机动性优势，在县市直达、城乡对接以及农村客运市场做好服务，实现与其他运输方式的有效衔接和差异化发展。

2、道路客运行业向信息化升级

在新的交通运输体系中，道路客运行业不仅面临其他旅客运输方式的挑战，各种移动互联网出行软件APP的应用也成为新的交通运输体系中的新生力量，如：滴滴专车、定制巴士等。出行方式的多样化、个性化、定制化以及柔性化的服务将成为影响旅客选择的重要考量因素。因此，道路客运行业必须推进信息技术与行业管理和柔的深度融合，大力促进大数据发展应用，深化政府与企业间合作，共同打造交通信息服务产业新生态，以智慧客运实现道路客运行业向信息化升级。

3、客运站经营向综合体发展

由于汽车客运站是公众场所，往往代表一个地方的形象。因此，在过去的车站建设过程中，地方政府部门往往要求把客运站建造成当地的标志性建筑，使很多汽车客运站建筑物具有“占地多、规模大、个性化”的特点，而实际上用于客运服务的空间并不多，特别互联网技术普及应用后，旅客购票、候车及乘车效率大幅提升，大量旅客在车站长时间停留的现象已不再多见。为了提升站房的利用效率，利用多余闲置的站房开发改造为适合于旅客需求的商业空间，汽车客运站由单一的客运服务向商业综合体发展已成为趋势。

二、道路客运企业转型升级的发展思路

在新的综合交通运输体系下，道路客运企业应转变通过中长途线路实现经营利润的惯性思维，积极通过“互联网+”等手段，促进道路客运行业从粗放型向精细化转变，在道路客运的优势领域找准定位、寻求商机，实现与其他交通运输方式的有效对接，以及与相关产业的服务互补，从而实现传统产业的转型升级。

1、城际公交，实现在新的综合交通运输体系中的功能定位

在综合交通体系中，每一种运输方式都有其优势和局限，道路客运具有需求响应快、便捷灵活等特点，在200km以内的运距范围内有民航、高铁所不具备的优势。同时，在我国城乡客运一体化发展的趋势下，城市骨架不断拓展扩大，但受到地形和地区经济发展等因素的限制，道路客运仍然是公铁对接、城际连接和城乡衔接的主要运输方式。因此，大力发展城际公交、以低票价、大容量、高密度的运行方式为城镇居民提供出行服务将成为道路客运行业在新的综合交通运输体系中实现功能定位的主要方向。

2、站商融合，挖掘流量经济所蕴藏的边际效益

随着客运班线从定线到定制，运输距离从中长途到中短途的发展，客运站场旅客的停留时间相对缩短，站场的集散功能得到提升，客运站周边人流、车流聚集，为站场带来潜在的商业价值。要让这种“内生资源”充分发挥效益，则应该从站场建设的设计环节就植入站商融合的理念，万达商业综合体就是十分成功的典范。在客运站的设计过程中可以结合旅客的流动性、客运站的中转和集散特点、客运车辆行李厢的搭载功能等合理在建筑物内设置商业区域，引进便利店、熟食快餐店、快递服务、旅游服务、汽车展厅以及快捷酒店等业态，深入挖掘旅客流量的潜在价值，提升客运站场自身的盈利能力。

3、运游结合，延伸道路客运产业链条

道路客运以其速度快、灵活性强、受地形限制小等优势，可以实现“门到门”的运输服务，在一定区域内（特别是景点周围）可快捷送达旅客，为游客出行节约时间，是旅游出行的最佳选择。道路客运企业发展旅游业可以借助自身的客运网络为旅客提供快捷的出行服务，从而提高客运主业的资源利用率。

4、智慧交通，应用移动互联网技术促进传统行业品质升级

一方面，道路客运企业间要借助“互联网+”破除传统经营模式下的区域间信息交互壁垒，以畅通的信息链实现不同城市间的信息共享和供需匹配；同时，道路客运企业要从服务全链条的各个环节强化互联网思维，在现阶段已经实现的掌上购票、扫码上车等技术性手段应用的基础上建立客户关系管理、市场细分等一系列现代服务业的管理模式。

三、对行业监管和地方政策的相关建议

1、在行业治理方面，要把传统的线路行政审批逐步放开，对道路客运企业的资质评定要引入社会群众和第三方的意见，对优质服务、运输安全的道路客运企业要开放线路资源，通过市场机制实现道路客运企业的优胜劣汰。

2、在发展智慧交通方面，行业管理部门要制订完善交通运输行业数据交换与共享的标准，建立全国范围内的网络平台，提升行业数据资源开放共享程度，为实现企业资源和旅客需求的精准匹配建立大数据系统支持。

第6篇：商业综合体市场发展趋势范文

来来城市综合体的发展潜力到底表现在哪些方面?又怎样与周边商业设施共存?……带着诸多问题，日前记者采访了中粮置业总经理、上海大悦城董事长韩石。

开发热情进发

6月24日，“时尚零时差，大悦城上海夜”为主题的大悦城品牌联合招商酒会暨商户签约仪式在上海举行，世界500强企业中粮集团下属中粮置业投资有限公司郑重对外宣布，上海大悦城项目将在今年正式开张营业。该项目系今年年初收购新梅太古城一期改造而成，将成为上海商界具有引领性特质的大型城市综合体。位入市中心苏河湾地区的上海大悦城项目，距离人民广场及南京路商圈仅800米，交通便利，坐拥轨道交通8号线及12号线，项目所在的苏河湾地块是上海市确定的首批现代服务业集聚区之一，是服务经济与水岸文化相互交融的黄金宝地。

而就在此前不久，恒盛地产启动了其在中部城市首个商业综合体项目――恒盛・合肥坝上街休闲商务中心，该项目总建筑面积超过140万平方米，投资逾百亿元。6月初，成功打造了南京“水游城”的上海鹏欣地产宣布正式启动“水游城”全国战略，拟将“水游城”这一品牌商业地产推向全国各大城市。在商业地产运营方面已经累积了，丰富经验的大连万达集团，甚至将触角伸向了二线城市和中西部城市。如无锡、宁波等长三角经济相对发达的二线城市，已有项目开建；在兰州。万达集团也将斥资50亿元，开发一个建筑规模约43.8万平方米的城市综合体。此外，还包括SOHO中国、万科、绿地等大型品牌开发商，电都积极斥巨资拿地，准备在商业项目开发方面大展身手。

韩石还透露说，除了上海大悦城、北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城外，中粮置业还将把“大悦城”复制到全国其他城市。

体验式消费成趋势

记者注意到这样一个现象，中粮置业从2006年开始起步，2007年做项目，2008年做行业，2009年做品牌，2010年做全国布局，从诞生、发展到展开全国复制，仅用了短短3年多的时间。在投资开发规模上，中粮置业先后收购开发了北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城及上海大悦城等四个大悦城项目，开发建设总规模超过130万平米。中粮集团是如何做到的呢?

韩石介绍说，作为一个新生的城市综合体品牌，从西单大悦城开始，大悦城“时尚、潮流、年轻、品位”的品牌形象及理念被广泛传播，在行业、媒体和消费者中产生了巨大的影响力。众多国内、国际知名品牌在大悦城取得了不错的经营业绩，并有多家国际商业巨头与大悦城结为战略合作伙伴，实现了大悦城与商户的互惠共赢。

城市综合体最具吸引力的地方，莫过于多维的体验式购物理念。韩石举了一个小例子：现在人们喜欢在网上看电影，但还是有很多人愿意走进电影院欣赏，“这是两种完全不一样的体验和感受”。他说。

北京西单大悦城的成功则是明证。该项目位于西单北大街商业区核心位置，为集时尚购物中心、高档酒店、甲级写字楼为一体的大型都市综合体。据了解，西单大悦城内，引进了来自欧美300余种品牌，同时，还配有饮食、影视休闲娱乐业态，将“一站式”体验购物理念发挥到了极致。数据表明，开业第一年实现销售额10亿元，第二年突破15亿元，第三年有望达到19亿元。

错位经营是关键

韩石指出，城市综合体要与其他商业项目共存，一定要做到错位经营。

上海五合智库总经理邹毅在接受本刊记者采访时表示，相对传统商业街、地区级商业中心来说，城市综合体出现较晚，如果与它们形成同质化竞争，难免无法形成自己的优势而被人所关注。“我认为城市综合体与区域内其他商业必须形成错位经营，这样才能形成共存，并做到相互促进发展。”他说。

韩石解释说，所谓错位经营会涉及到多个方面，如可以是服务对象的错位，也可以是商品的错位，甚至是一种经营方式或者经营理念的错位。就如上海大悦城来说，其市场定位与其他商圈业态有着诸多不同。上海大悦城定位于“乐尚生活魅力场”，将目标客户群体主要聚焦在都市22～30岁女性白领上，提供符合潮流、性感、时尚、享乐生活方式的一站式生活中心。

韩石同时表示，上海大悦城在业态引入方面下了很多功夫，将引入许多第一次进入本地市场的零售及餐饮品牌，同时还将推出一些较有特色的业态，在保证引领性的前提下，与其他购物中心形成差异化竞争。

投资前景可期

城市综合体犹如一个巨大的磁场，其所产生的效应，能够给投资者带来巨大的收益，因此投资这种物业，可谓是“大树底下好乘凉”。

韩石指出，一个成功的城市综合体，能直接拉动周边商业繁荣，带来强大的人流和商机，促进区域楼市的发展。相比于单一功能的建筑，城市综合体可以在共生、互利的前提下，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，最终实现多项功能的综合，形成互赢效应。

记者了解到，大多数开发商选择持有，而很少出售城市综合体项目，如北京西单大悦城、上海大悦城、上海万达广场等都是如此，那么，对投资者来说，是否该投资这种商业地产呢?又该如何投资呢?

专家表示，其实中小投资者还是有机会参与城市综合体投资的。邹毅表示，这种类型的商业地产除了商铺之外，还包括酒店式公寓、写字楼、公寓、街铺等多种物业形式，开发商持有部分为主力店、酒店等，其余的还是会根据实际情况对外出售。

鉴于上述情况，专家表示投资者首先要做到的就是应选对投资品种。中国商业联合会专家委员会委员、北京商业地产专家陈建明告诉记者，投资者可以选择公寓、街铺、底商、写字楼等项目进行投资。而对于原本应该由开发商持有并经营的主力店和酒店等，则应该谨慎对待，如果被分割出售，则有可能对后期统一经营造成巨大影响，进而无法“反哺”投资者。

其次，投资者要关心的就是经营管理机构。专家表示，应该尽量选择品牌开发商，或者在城市综合体营运方面已经积累了诸多经验的开发商。“这样做的目的主要是考虑到综合体后续经营是否能够保持良好的状态，并保持良性发展趋势。”邹毅说。一般情况下，选择由知名开发商如中粮置业等开发的项目，并与知名商业管理机构进行合作，成功的概率相对较大。

还有，对于交通条件、业态选择以及组合、目标群体定位等方面，投资者也应该进行详尽了解，以做到心中有数。另外，值得一提的是，由于城市综合体所特有的辐射作用以及聚集效应，会提升商业能级，进而形成商圈，因而对周边商铺也会起到一定的带动作用。如上海大悦城将提升苏河湾区域的商业品质，周边受辐射效应影响的商铺也值得关注。

名词解释

城市综合体

第7篇：商业综合体市场发展趋势范文

关键词：规划设计；城市化；城市设计

Abstract: this paper introduces the new city center city design department of Joe the relevant circumstances, and in its design concept, function, this paper discussed the general layout, thought the local city management at all levels to provide reference builders.

Keywords: planning and design; Urbanization; Urban design

中图分类号：F110文献标识码：A文章编号：

一、背景分析

近年来，随着杭州“城市东扩”步伐的加快和“决战东部”战略的实施以及地铁一号线的建设，乔司已经逐步进入了城市化发展的黄金时期。并使得地处杭州主城区和临平副城、下沙副城之间的乔司迎来了融入大都市的机遇条件，如何融入大都市发展，为大都市服务，这些问题处理好将使乔司具有更大的发展潜力。

杭州城市有机更新给乔司带来发展新要求，如何利用乔司交通枢纽、承主接副的优势，如何走科学城市化发展道路。在新的形势和新的任务前，乔司的产业升级、城市结构和建设风貌都有新的要求：产业发展面临升级：商贸业高端化的发展趋势要求乔司迅速提升第三产业，发展商贸会展、现代产业、信息交换中心等产业，以适应未来的经济发展。

城市结构面临调整：城市的快速发展使得原有小城区中心已经很难承当重任，需要建设服务水平高，功能完善的中心区，以适应未来发展的需求。城市风貌面临转折：未来10－15年，既是城市快速成长并趋于稳定的时期，也是城市核心风貌的形成时期，急需确定未来城市建设的标准和形象。

二、规划理念

（1）网络城市

以基地水网、路网为网络之纲，重视城市综合体、道路、绿化等的系统性和彼此联系，形成交织、咬合的网络结构，提高各系统的稳定。

（2）低碳城市

打造大杭州最具代表性的“低碳新城”，内涵是以快速、大容量的地铁运能为基础，建立完善的慢行系统、交通换乘系统，探索建立微气候调节系统。

（3）TOD导向的地块开发模式

在新城建设中，建立高效节能的大运量公共交通、轨道交通转换网络是实现低能耗的城市发展之路。

三、总体定位

乔司新城中心区块将发展交通依赖型、物流型、市场型的现代服务业，主要建设高端商贸服务中心、现代物流中心、综合服务中心、金融信息文化服务中心、总部研发及文化创意产业中心及现代房地产经济中心等六个现代服务业中心，以这六个中心为载体，打造杭州大都市的东部商贸新港，使其成为现代服务业的新高地，成为大杭州“决战城东”发展战略的主战场。

四、发展策略

乔司新城发展应采取 “东拓西融，南连北承”的区域协同策略和“依托、吸纳、辐射和引领”的发展战略，以杭州主城、临平副城、下沙副城的强势发展为依托，同时吸纳和辐射周边区域，跳出原有镇区的团状扩散模式，向南跨越式发展，利用纵深腹地的积聚效应以及地铁建造而衍生的地铁经济，主动承接城东新城优势产业，引领杭州东部商业的崛起，打造一个充满魅力的购物天堂，同时实现由“镇区时代”向“新城时代”的完美蜕变。

五、规划布局

1规划结构

充分利用基地现状的水系等地形地貌，规划形成“三心、两带、四轴、三片区、三综合体”空间结构。

三心：指分别以地铁乔司站、翁梅站、乔司港滨水商业街与乔安路商业街交叉处及其周边地区为依托的三个主要发展中心；

两带：沿乔司港、方乔港及其两侧绿化带形成的生态滨水景观带；

四轴：指以杭海路（地铁一号线）、杭乔路、乔农路、永胜路等道路形成的主要发展轴线；

三片区：指分别位于地铁乔司站西北侧、乔司港东侧的两个居住功能片区，和地铁乔司站东南侧的商贸市场功能片区；

三综合体：分别为在现状三鑫工业园基础上改造提升的以创意产业、总部研发、商务、商贸功能为主的文化创意综合体；以地铁乔司站及乔司旧镇区为主的乔司新城综合服务中心即城市客厅综合体；地铁翁梅站及方乔工业区块改造提升的以商贸服务、商务办公及居住功能为主的城市舞台综合体。

2功能分区

规划结合现状及周边发展条件，将乔司新城中心区划分成14个功能区。

创意产业、总部研发功能区：在现状三鑫工业园的基础上改造提升，结合杭海东侧地块改造，调整产业结构，退二进三。以创意产业、总部研发、商务办公、商贸服务、文化娱乐、都市会展为主要功能。

滨水、特色商业街区：规划将乔安路改造为特色商业步行街，乔莫东路东侧和乔司港两侧结合乔司港的改造打造成为富有乔司特色的滨水商业街。

商贸市场区：位于地铁乔司站东南侧，结合绕城南侧的九乔国际商贸城设置，是其商贸服务业得延伸和有益补充。

汽车产业功能区：位于地铁乔司站的北侧，打造“汽车文化创意公园”，配置汽车销售、汽配、科普展示、汽车俱乐部、汽车电影院等功能。

基础教育功能区：共布置2个基础教育功能区，分别位于永胜路与沪杭高速公路交叉的东南侧和永胜路与乔司港交叉的东北、西南侧。主要设置乔司中心幼儿园、乔司中心小学、中学、九年制一贯学校及乔司职业高中等。

综合服务功能区：分别依托地铁乔司、翁梅2个站点，布置乔司新城综合服务功能区，以商贸服务、商务办公、餐饮酒店、文化娱乐、交通换乘等功能为主。

居住功能区：分别为位于乔司港东侧、地铁乔司站西北侧等的5个居住功能区。

3道路交通组织

区块对外交通：主要有杭浦高速公路、沪杭高速公路、绕城高速公路、东湖路等；

区内主干道路系统：鑫业路、永胜路、乔农路、杭海路、杭乔路等道路组成“两纵三横”的主干道路系统；

轨道交通：地铁1号线沿杭海路以高架的形式通过本区块，并设置乔司、翁梅2个地铁站点；

公交系统：规划结合地铁乔司、翁梅站、大型居住社区、公共建筑及主要道路形成交通便捷、系统完善、层次丰富的公交体系。规划设置3个公交首末站。

慢行系统：规划结合地铁站、大型居住区、公共建筑设置公共自行车租赁点，并沿生态绿化带、河道两侧设置城市慢行系统。

停车系统：规划结合地铁站点、商业街区、商业中心、商务办公以及生态绿地设置地上、地下立体停车系统，各地块停车位根据省市及余杭区相关规定配套。

货运交通组织：规划结合商贸市场、汽车城、创意产业功能区设置商贸物流配套设施，同时建议规划区块内的货运交通沿杭乔路、乔中路、永胜路、鑫业路组织。

地下空间开发利用：结合地铁站点、公共建筑、广场、大型居住区等设置地下室，以停车场、人防、市政管线及商业贮存、娱乐等功能为主，与地上建筑同时设计、同时施工、同时使用，以地下交通廊道的形式联系各相邻地块。

4、生态环保系统

以建设低碳经济、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳环境、低碳社会“六位一体”的“低碳城市”为目标，打造生态、宜居、环保型乔司新城。

第8篇：商业综合体市场发展趋势范文

【关键词】综合体项目 项目进程 成本控制

一、前言

随着我国土地资源的日益紧张，选择紧凑化、集约化的发展方式成为了城市建设的必然趋势。但“高密度”、“紧凑化”的城市模式也带来了一系列的问题，如：人们生活质量的下降，影响环境舒适度等，制约了密集型城市在效率、多样性、城市活力等方面优势的发挥。而城市综合体的特点对于建设“紧凑――和谐”型城市有着重要的价值，它是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态。高质量的城市综合体更是一个社会多生态系统概念，能够通过统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。但综合体项目具有工程结构复杂、工程体量庞大、开发风险大、一次性投资大等特点，相关统计数据表明，最终导致项目夭折或成为“烂尾楼”的原因在于项目成本控制失控，使得资金链断裂，成本严重超支，因此该怎么科学、高效的利用项目建设资金，控制好项目成本，达到项目的预期效益，是相关管理者应当深入研究的课题。

二、工程概况

我国某商业地产开发集团，将“体验型消费、激发型消费”作为开发理念，结合地域需求将商业、办公、交通枢纽等配套设施进行有机组合，同时具备休闲、娱乐、商务、交通、旅游等功能，创造全新的城市魅力中心。

三、国内综合体项目成本控制通病分析

（一）成本管理意识薄弱

市场经济条件下，企业间竞争的实质是企业成本的较量，但部分企业管理人员成本管理意识还较为薄弱，没有从根本上认识到加强成本管理对于提高企业经济效益的重要作用，如成本控制只与成本部门、造价工程师有关，和自己无关；成本控制就是省钱，忽略了与工程质量、安全的关系等。

（二）成本控制体系缺陷

管理制度和工作流程不完善使员工在碰到问题时相互推诿，各部门间的沟通不及时，总部与项目之间、职能部门之间未能形成合力，导致项目最终出现亏损。

（三）重施工轻设计

只注重施工进度，没有做好设计方案、图纸的研究，盲目听从设计，导致边施工边变更，成本控制工作流于形式。

四、该综合体项目成本控制分析

结合以上城市综合体项目成本控制的主要问题，该工程有针对性的进行预防，以“防患于未然”，具体措施如下：

（一）综合体项目早期工程成本控制

1.项目决策阶段的成本控制。在项目投资决策初期，专业策划人员要做好市场调研工作，掌握项目影响因素，对项目土地、成本、费用进行初步测算，利用SWOT分析、风险分析工具等进行研究，以判断项目是否可行[1]。

该阶段，项目用地选择、土地总成本预估、设计方案的质量直接影响到综合体项目的成败，具体细分的话，用地选择的比重约占40%，土地总成本约占30%，规划设计方案质量约占30%。由此可见项目土地成本评价是衡量综合体项目是否可行的主要标准。

2.设计阶段成本控制。设计阶段属于投资前时期，不同的构思或设计方案同样对工程项目将产生不同寻常的影响。所以设计阶段除了要树立技术与经济相统一的设计思想，还要应注意以下几个方面：

（1）做好商业MD策划设计：设计规划影响着80%的工程造价，可以说是实现目标成本控制的关键因素，其合理性将对一个项目的成败起着关I作用。如该项目最初建筑形态是小商品市场，在进行综合性商业设施转变时，没有做好MD计划的调研工作，导致大量原建筑物被功能性拆除，土建安装工程成本严重超支。因此项目推进需要遵守合理规范的程序和计划，以确保协调多部门、多工种间的工作。

（2）实行设计招投标制：不仅可以优化设计方案，而且有利于调动设计单位的积极性，提高设计质量和降低工程造价。如对建筑造型、公共区域布置等优化，可以提高建筑使用率；对电梯空调弱电系统等方案优化设计，可节省大量投资，降低工程造价[2]。

（3）推行限额设计：限额设计的实质就是建设项目投资目标控制，在每一阶段都要按照目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈这样个循环过程来进行造价的控制。实行限额设计的有效途径和主要方法是投资分解和工程量控制。

（4）开展价值工程的应用：价值工程既是一种现代设计方法，又是一项较为完善的管理技术，其目的在于将技术与经济、功能与成本、企业利益与用户要求相结合进行定量分析，提高产品的使用价值。在该项目中，在规划设计阶段选择价值工程优化方案，在维持规划用地面积不变的情况下，通过增加楼宇高度、商业内街，扩大住宅标准层面积等方式增加了商业建筑总量，不仅节约了土地资源，又增加了项目的收益，具体如表1所示。

（5）严格做好图纸会审工作：认真做好图纸会审，将问题在施工前解决好，做好主动控制，以避免施工过程中反复变更和洽商。如在设计过程中发现问题，只用修改图纸，损失较小；在采购过程中发现问题，既要修改图纸，又要重新采购相关设备、材料；若等到施工阶段才发现问题，不仅损失以上的费用，还要拆除已施工的部分工程，造成严重损失。

（二）项目建设期成本控制

1.建设期成本控制重点。首先是施工阶段成本控制。应立足于主动控制，并尽可能的减少目标值与实际值的偏离。这就要求一方面要严格检查承包商的索赔要求，另一方面做好材料设备的招投标工作。

其次是施工阶段动态成本监控。一方面要把控好项目工程实施过程中的现场签证及设计变更，对于现场签证及设计变更，应按照规章制度进行报审，并建立清单明细；另一方面成本部门要每月定期上报，集团公司给予审核意见，经核准后报与财务部分备案，作为下月拨款依据需要注意的是填写成本月报时，需由成本部负责人亲自汇总数据，填报方法采用成本费用支出按目标成本的分类一一对应的方法，以便于及时发现超支项目[3]。

最后要严控工程签证。具体要求有：严格现场签证，对于涉及费用支出项目需认真核实后签证，并注明原因、部位等；须有明确的时限限制，一般要求自发生日起30天以内办妥；施工图以外的现场签证，必须要写明原名数据、事由，根据合同条款及相关规定进行签认工程量及工程造价；合同中有明确约定的，不可以签证形式出现；对于已审批通过的施工组织方案，不可随意进行签证处理。

2.建设期成本控制的手段。

（1）利用招投标进行成本控制。

主要是对项目实施过程中成本较高的工程类项目，招标应遵守公开、公平竞争的原则，以得到合理的性价比。具体做法为如下：

一是小型单位工程承包制，单位工程采用总价包干方式或综合单价单价包干；

二是甲供材料招投标。如该项工程对于涉及工程品质的材料，均由甲方统一供料，项目主要的机电设备，也应由甲方自行采购；

三是智能化工程清单招标。利用清单报价方式招标，合同价款应顺从可调价款方式；

四是组织清单招标，能够引进充分竞争，降低成本，简化结算审核。

该项工程通过组织开展规范的招投标工作，取得了良好的经济效益，累计节约了总成本3%的费用。

（2）建立超成本的预警机制及审批。

一方面对于预计将超出目标成本的细项，必须严格遵守提前预警、报审的原则，严禁先斩后奏。出现未做预警先斩后奏的情况，集团应予以书面通报，并纳入KPI考核，给公司造成严重损失的应对责任人进行相应的处罚；另一方面应对所有细项进行精细化管理，对于一个合同金额涉及多个成本类别的，应对其进行分解，拆分出相对应的金额加以控制。

（三）项目梭工后期成本控制

一是项目结算前，既要重点审查工程是否按照合同规定及设计图纸全部完成，对于存在漏项或甩项的不能予以结算，又要对隐蔽工程签证、现场签证进行审核计算。审查结束后依据有责任人签字的竣工验收单进行清算；

二是严格执行结算复审和工程尾款会签制度，保证结算质量及投资收益；

三是为提高工程计价的准确性，造价人员需要实地了解工程实际进度，及时做好特殊材料及设备的市场价调查，掌握成本价格实时走势；

四是结算结束后，应进行相同子项下的多项合同结算的汇总，并和目标成本进行一个对比的评估，评估结束后将科学合理数据输入数据库管理，给其他同类项目的造价控制以借鉴。

五、结语

总的来说，综合体项目开发全过程成本控制是一项长期、复杂的工程，项目成本的影响因素较多，各因素间也相互影、相互制约，因此必须要认真研究各阶段的核心环节，才能灵活运用成本控制工具，科学的开展工作。项目开发全过程中的成本控制更是全面性、系统性的工程，必须坚持以成本目标为导向，彻底调动各利益方的积极性，才能最终合理控制项目成本，确保工程取得良好经济效益和社会效益。

参考文献

[1]徐京梅.强化项目成本管理 提高项目盈利水平[J].现代经济信息.2014（07）.

第9篇：商业综合体市场发展趋势范文

[关键词]足球市场；足球资源；足球市场；活动主体；发展趋势。

1、足球市场化的前提和特点。

研究中国足球市场化问题，首先要确定其市场化的前提和特点，才有可能去把握其内涵、发展、趋势和对策，才能在较深的层次上，较广阔的范围内了解足球，了解为什么足球如此令人痴迷，为什么会带来如此巨大的社会效益、经济效益和心理效应。

1.1足球市场化的前提。

1.1.1宏观前提。我国社会主义市场经济体制的确立和发展，是足球市场化的基本的宏观前提。市场经济体系的形成和发展，为中国足球冲出亚洲、圆几代人的梦想提供了极好的机会和创造了新的条件。中国足球的出路，关键在于从不合时宜的旧体制下解放出来。

1.1.2微观前提。中国足球市场化的微观前提主要是中国足球的职业化、产业化、商业化。这就是说，随着足球市场化在社会主义市场经济体系中的形成和发展，中国足球进行了一系列的改革，从足球有关体制入手，组织了企业与足球联姻，组织了俱乐部，全国甲a、甲b联赛制，进行机制转换。有识之士已明确指出，这种赛制是有利于足球改革，其实就是职业化、产业化、商业化运作中的具体形式和表现，它是具有发展动力和生命力的。

1.2足球市场化的特点。在我国，随着社会主义市场经济体制的确立和发展，足球市场化的趋势也是极为明显的，人们已普遍认识和接受足球市场，积极参与足球市场的活动。足球市场对我国足球运动的发展，对我国体育运动的发展，对我国体育市场经济的发展都有非常明显的作用，足球市场的运行是“无烟工业”、“朝阳工业”，有强大的生命力和巨大的冲击波，这是与足球市场化具有的特点分不开的。

1.2.1足球商品的载体——活动着的社会生活的主体——人。

足球商品不是一般的商品，它是一种特殊的商品，它不是单个独立存在的，它既是个体的人所具有的智慧，技术、技能、战术的综合体，又是集体的人所具有的智慧、智能、技战术的综合体，而且它以人——社会活动主体的人（运动员）作为载体，通过载体的活动去表现自身的存在，应用和发展。所以足球市场化的基本特点是，社会主体的一种属性，一种智慧，一种技术，这和一般商品显然不同。

1.2.2足球商品的消费群体——球迷和群众，是社会生活的基本主体，有巨大的购买力。在足球市场化过程中，足球运动的观赏主体是数以万计的球迷和观众，形成足球市场活动中巨大的消费群体，成为足球市场化运行过程中最大的推动力。球迷们支持中国足球，为他们呐喊助威，这是巨大的精神力量和物质力量的高度结合。

2、足球市场化的内涵和发展。 1足球市场化的内涵。足球市场化有着独特的极为丰富的内涵，这是与特殊的足球商品属性分不开的。足球市场化的内涵，是多元化、多方面、多层次的。

2.1.1足球资源的配置。中国有青少年近四亿，有良好的足球传统，有极为丰富的足球资源。因此，足球资源的配置有优化的客观条件。它和市场经济发展和以国有经济为主体，多种经济成分共同发展的要求相适应，实现足球资源配置的多元化格局，以形成足球资源分属于不同的活动主体，在市场机制作用下，实现体育资源的优化配置。 1.2足球要素的竞争。市场运行中，足球要素包括足球的资金、技术、信息、赛场以及足球活动的劳动力特殊商品等，是足球市场化的基本要素，这些要素参与足球市场化的运行和分配。 2足球市场化的发展。足球市场化的运行和发展，必须具备相应的主客体条件，才能促使足球市场化得以顺利进行。

足球市场主体是实现足球市场化发展的根本条件。以足球市场化运行的客观条件看，主要是足球市场机制作用的发挥，这是足球市场化的现实条件，这一机制包括足球市场的价格机制、供求机制、竞争机制和效益机制。

3、足球市场化的趋势和对策。 1足球市场化的趋势。足球市场化的可能趋势，主要集中表现在足球主体发展趋势和足球市场深化发展的趋势，这两者之间是相辅相承的。 1.1足球产权主体明晰化。足球运动员作为足球产权主体，成为法人主体，具有足球法人主体的自主权，所有权，从而构建广泛而有效的足球市场化的前提和基础。 1.2足球价值的明显提高。作为足球主体在足球市场化过程中，有效地创造和提升足球价值，从而有利于足球效益的提高。 2足球市场深化发展的可能趋势。 2.1尽快实现权利结构的转变。从足协管理的集权向分权的转变。足协要实行调控管理，运用市场机制的作用实行有效管理。 2.2足球资源的配置实现市场化。为此，进一步推动足球的职业化、产业化、商品化的过程，使足球资源在市场化中实现资源的优化配置。 3足球市场化的对策。要认识和把握足球市场化趋势，必须有切实可行的对策：（1）加强有关足球市场化理论、政策、方针的研究；（2）加强有关足球市场化运行状况的研究。总结中国足球的成果，是与其市场化分不开的，今后中国足球的发展，是与其市场化趋势相联系的。足球市场化的内涵是足球资源的配置、足球要素的竞争、足球市场的运行和管理。

【参考文献】

[1]潘靖五，龙天启。体育伦理问题初探[m].北京：北京体育大学出版社，1995.