廉租房的弊端精选(九篇)

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第1篇：廉租房的弊端范文

关键词：住房保障　公共物品　市场失灵　收入考评

一、江苏省住房保障现状

在改革传统的实物分房制度的过程中，为保证低收入和生活困难的社会成员有住房，国家建立了新的住房保障制度。这一制度包括住房公积金政策、经济适用房政策和廉租房政策。近年来经过不懈努力，江苏省在住房保障方面已经取得了显著成效。

在住房公积金方面：截至2006年底，全省住房公积金缴存总额已达到1057.19亿元。账面余额为623.80亿元。实际正常缴存的职工有500多万人。覆盖率为86.74％。2006年，全省向14.58万个职工家庭发放个人住房公积金贷款237.15亿元。是全省商业银行个人住房贷款的30.96％。自住房公积金制度建立以来。全省累计支持了68.9万户职工家庭的住房购建。发放贷款总计756亿元。在经济适用房方面：2006年。全省经济适用住房完成投资82.67亿元。施工面积848.94万平方米，竣工面积412.28万平方米。2006年经济适用房竣工面积占同期商品住宅竣工面积的比重为9.49％，共解决4.47万户低收入住房困难家庭的住房问题。在廉租房方面：到2007年3月底，全省13个省辖市和49个县(市)先后出台了城镇廉租住房管理办法，占市、县总数的95.4％。13个省辖市全部建立了廉租住房制度；52个县(市)中，有33个县(市)建立了廉租住房制度，占县(市)的63.5％。

在取得成效的同时，也存在着不少问题和困难：

(一)住房公积金制度存在着安全隐患和“劫贫济富”现象

住房公积金是国家强制实施的住房储蓄，由政府集中管理和支配，目的是让中低收入居民通过互助购建住房。但是。制度上存在的种种漏洞，使得公积金实际运作状况与设计目标相去甚远。一方面，大量的公积金被非法挪用；另一方面，大多数中低收入者用自己的储蓄为少数中高收入著购房提供了补贴。由于许多中低收入居民没有能力取得公积金贷款。那些中高收入者则可能将公积金低息贷款用足。

(二)经济适用房制度不是对广大中低收入者的“雪中送炭”，而是对非中低收入者的“锦上添花”

经济适用房政策的目的是解决中低收入者住房困难，但政策实施的结果却是大量的经济适用房没有落到中低收入者手中。而是被非中低收入者所购买，同时不少经济适用房的面积太大。超过国家规定的标准。

(三)廉租房雷声大雨点小、名存实亡

在房改之前，各地的房产管理部门有大量“廉租公房”。但在房改过程中。这些“廉租公房”按商品房或福利房被逐步卖掉。从而使“廉租公房”越来越少，有些城镇已根本不存在政府的“廉租公房”。1999年。国家建设部出台了《城镇廉租房管理办法》，然而时至今日，廉租房政策的落实并不理想。

针对住房保障制度存在的种种弊端，笔者认为，产生诸多问题的主要原因并不在制度本身。而是没有充分认识到带有福利性质的保障住房和公积金属于公共物品。在分配具有公共物品属性的保障住房时，必然会出现制度本身无法克服的弊端。

二、住房保障制度弊端的形成机理分析

(一)住房公积金

公积金的建立标志着个人收入转化为准公共资金。之所以说它是准公共资金，因为它不像失业保障基金那样完全属于公共所有，而是在一定的时间内属于参加者共同所有，以便互助互济；但是所有权始终属于个人，最终会回到个人手中。公积金之所以被大量非法挪用。关键在于没有形成一套适合准公共资金特点的有效管理制度。许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色，受托银行则变成了“中心”的出纳。公积金管理中心的这种职能错位。使其既难以保障公积金所有者的权益。又不具备承担金融风险的能力，于是非法挪用等现象就不可避免地出现了。

和一般储蓄不同。住房公积金作为一种强制性储蓄有两个特点：一是由个人收入转变为准公共资金：二是低存低贷，即存款利率和贷款利率都低于市场利率。正是因为这个原因，高收入者可能利用公积金贷款购买多套房子，进行投资而不是居住，而低收入者则可能连一套房子也买不起。于是便出现了大多数中低收入者用自己的储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的现象。住房公积金是一种公共物品。本身不具备排他性。无法排除一些人的多消费，所以“搭便车”现象是一种正常而又不合理的经济行为。在市场机制不能发挥作用的情况下，只能由政府在制度安排上加以解决。

(二)经济适用房

经济适用房的一个重要特点是它的销售价格低于市场价格。其差额是由政府承担的，体现了政府对购房者的照顾。这个差额对于经济适用房的供给和需求两方面都有很大影响。对供给的影响表现在。直接导致经济适用房供给严重不足；对需求的影响主要表现在。经济适用房的需求旺盛，分配对象错位严重。销售价格低于市场价格且不受供求因素影响的经济适用房无疑是一种特殊的商品，其开发和销售环节都会出现市场失灵现象，所以要积极发挥政府的作用以弥补市场的不足。

(三)廉租房

廉租房属于准公共物品。由政府提供。所有符合政府规定条件的居民都有权利居住这种房子。准公共物品的特征使其供给和需求不同于私人物品。对于供给而言。私人物品的产供销过程都是在市场机制的作用下进行的。公共物品则不同，公共物品的特征决定。消费者一般不愿向生产者支付享受代价，不愿表露其需求偏好。从而使公共物品的价格无法确定，生产成本无法收回。当然也不能或者较少给提供者带来直接利益，企业不会像生产私人物品那样主动提供公共物品，公共物品一般只能由政府提供。基于同样的理由，实际公共物品的提供者也不像私人物品生产者那样主动积极。这就是我国廉租房制度雷声大雨点小的重要原因。

在需求方面，一般情况下。价格机制的作用使私人物品的需求不会出现超常膨胀，从而不会形成严重的供不应求的状况。但作为准公共物品的廉租房则不同。由于廉租房实行低租金制。消费者租用廉租房要比租用商品房付出的租金低得多。在城镇居民收入差距趋于扩大的情况下，加上不可避免的“搭便车”现象，对廉租房的需求很有可能膨胀。同时，随着我国城市化进程的推进。城乡逐步实行统一的户籍管理制度，必然会有大量农村人口进入城镇。其中相当一部分人会成为廉租房的需求者。因此。未来廉租房的需求量会逐步扩大。

三、住房保障制度的改革建议

(一)建立科学、严格的公积金管理制度

对于住房公积金来说，要改变目前这种状况，将住房

公积金管理机构改造成金融机构是一种有效的途径。由中国人民银行和建设部所做的公积金改革方案已经完成，其基本思路就是最终把现行公积金管理机构改造成为承担住宅政策金融业务的专业金融机构，为参加公积金制度的社会成员提供特定的金融服务。对经济适用房和廉租房而言，要建立健全一系列相关制度：首先。要加强单位审核的责任。对于申请经济适用房的职工。其所在单位要严格加以审核，实事求是地反映其收入情况。如果存在弄虚作假或不负责任的现象，直接责任人和单位领导都要承担相应的责任。其次。应当建立一个独立的监督机构。为了保证住房保障制度的有效实施，建立住房保障监督机构是必要的。它的主要职能是监督住房保障政策的执行情况。再次，加强社会监督。社会公示是社会监督的重要形式。但现在的公示范围比较小，难以充分发挥作用。应当采取多种形式进行公示。扩大社会公示的范围。使更多的群众参与住房保障分配的监督活动。

(二)建立严格的收入考评制度

为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房。杜绝不符合条件的人“搭便车”，一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此。一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。为了减少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一个机构或者几个部门联合开展工作，资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度，以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作。其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税。对于社会保障管理部门也是非常重要的。

(三)明确界定购房对象。并加强监督

第2篇：廉租房的弊端范文

眼关键词演 住房保障； 保障制度； 制度并轨。

1。 国家“十二五” 规划中提出， 未来五年内， 我国将拟投资 1.3 万亿～1.4 万亿用于 3，600 万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到 20%。 如何从制度层面上保障十二五“ 住房保障规划的顺利进行， 需要我们思考。 为此， 本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点， 并设计了住房保障制度并轨的长短期路径， 以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。

一、 城镇住房保障制度并轨的总体思考。

住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、 无缝隙、 多层次、 动态性的租赁型住房保障体系的改革， 其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯， 优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。 制度并轨后的保障对象， 不仅要涵盖现行保障制度的保障群体， 更要涵盖”夹心层“、 潜在城镇人口 （具有迁居意愿的农村人口）[3]、 短暂流动人口、 ”被城市化“ 的农村人口中的住房弱势群体， 以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点， 我们认为： 制度并轨后的保障方式， 短期内应该坚持产权式、 使用权式保障并存的形式， 长期取消产权式保障， 着力实现使用权式保障方式。 制度并轨后的保障水平， 应呈现出层次性、 差异性、 梯度性。 保障水平在地区间、 保障制度设计间都存在差异。 一方面， 保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩； 另一方面， 短期内， 保障水平在廉租房、 公租房、 经济适用房之间应呈现出差异； 长期保障水平在廉租房、 公租房等租房体系内应呈现出差异。

二、 城镇住房保障制度的短期并轨。

1. 城镇住房保障制度的短期并轨路径。

（1） 经济适用房实施租售并举的方针， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变， 将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房， 暂时适当限制其发展。这一观点的提出， 主要基于以下因素的考虑： 一方面， 在一定程度上， 出售型经济适用房， 可以增加房地产低端市场的供给； 另一方面， 出售型经济适用房的问题突出， 但是， 尚存在一定的发展空间， 直接取消经济适用房的时机不成熟， 容易产生诸多负面效应。

（2） 公积金实行”准银行式“ 的运营模式，即”管理中心 + 商业性机构“ 的模式。 中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、 资金风险的管理， 以非营利性为目的。 而地方公积金管理可以进行部分商业化、 市场化运作， 强化公积金的盈利性， 提高公积金的保值、 增值空间， 为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。 同时， 对公积金进行动态管理， 即实施保障资金跨区域流动。 一方面， 地方间公积金实施跨区域流动， 合理配置区域间的公积金， 提高公积金的配置效率；另一方面， 个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制， 加快公积金和人力资源的混合、 同期合理流动。

（3） 大力推进廉租房的发展， 将廉租房并入到租房保障体系。 短期内， 廉租房在租房保障体系内， 仍是保障供给的主体。 随着公租房供给保障力度的加大， 出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低， 廉租房仍将对低收入群体实施保障。

（4） 加快公共租赁住房的建设， 将其并入租房保障体系。 随着近年来房价的攀升， 游离在保障和市场之外的”夹心层“， 其住房难问题成为了各方关注的焦点， 为了解决”夹心层“ 的住房问题， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生， 是因为其自身上具有诸多的新特点。 其一， 从产权的角度来讲， 公租房的所有权归属于政府， 而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权， 如经济适用房、 限价房； 其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。 公租房侧重于解决”夹心层“ 群体的住房难问题， 而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户； 其三， 公租房的保障方式是租赁方式， 而不是传统的购房方式。

2. 城镇住房保障制度短期并轨的效应。

（1） 通过制度的短期并轨， 可以纠正现行经济适用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并轨路径中， 对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势；另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时， 制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。 这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡， 避免过大的波动， 而且可以减少制度并轨过程中的障碍。

（2） 通过制度的短期并轨， 一定程度上， 可缓解住宅市场结构不合理的局面。 租赁型经济适用房的发展， 可以推进住房二、 三市场的繁荣；出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难， 增加小户型住房的供给， 调整当前的住房市场供给结构， 平抑房价的过快攀升。

（3） 通过制度的短期并轨， 可以加快解决”夹心层“ 住房问题， 填补制度设计的”盲区“。短期内， 通过建立涵盖经济适用房、 廉租房、 公租房的多层次、 梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障， 解决”夹心层“ 的住房困难。

（4） 通过制度的短期并轨， 可以缓解保障制度的资金不足的局面， 提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入 （土地收入、 税收收入） 的”联动“， 还是对公积金实施”准银行式“ 的运行模式， 在一定程度上， 都会缓解保障制度的资金约束。

（5） 通过制度的短期并轨， 可以在发展公租房市场的过程中， 促进真正的房地产二级市场的发展。 这在一定程度上， 鼓励和促进了租房市场的发展， 从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路———重购房、 轻租赁———的状况， 形成两种市场并存的房地产市场体系。

三、 城镇住房保障制度的长期并轨。

长期并轨指， 由政府保障性租赁向住房租赁市场转变； 在长期并轨过程中， 通过”政府 + 社会“ 运行模式 （政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理， 社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行） 建成长期租房保障体系。 最终， 建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、 纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系 （见图 1）。

图 1 住房保障制度并轨的长期路径。

1. 城镇住房保障制度长期并轨的路径。

长期取消出售型经济适用房的发展， 逐步将其并入到商品房低端市场； 在租赁型住房保障体系获得发展的基础上， 逐步缩小政府干预市场的力度， 发挥市场的资源配置作用， 通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。 在短期并轨完成后， 公积金制度等相关的租房保障资金来源， 会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。

2. 城镇住房保障制度长期并轨的效应。

（1） ”政府 + 企业“ 的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力， 提高社会资本进入保障房体系的积极性。 宏观上， 政府对租房保障体系的建设、 资金筹集、 房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势； 微观上， 企业对租房体系的运行微观管理， 可以发挥其微观优势。 最终， 实现政府、 市场”两只手“ 的协调， 有利于效率的提高和住房公平的实现。

（2） 通过住房保障制度的并轨， 可以建立租赁房保障体系、 繁荣租赁房市场， 也可以从根本上， 扭转长期以来居民过于强调购买住房， 而轻视租赁住房的传统观念。 住房观念的改变， 反过来又推动了租房保障体系的发展。 在长期并轨的过程中， 取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场， 可以增加商品房低端市场的供给， 平衡商品住房市场的供求平衡， 优化住房供给结构。

四、 结 语。

在当前的经济形势下， 解决住房保障问题，需要转变住房保障思维， 强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为， 通过城镇住房保障制度的并轨， 可以建立完备的租房保障体系， 实现对住房弱势群体的无缝隙、 分层次、 广覆盖、 动态性的保障目标。

然而要实现住房保障制度的并轨运行， 还需要克服一些障碍。 如短期并轨中， 经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的， 这需要依靠科学的实证数据的支持。 层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建， 需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。 保障房之间的差异程度， 既不可过大、 也不可过小。 另外，公积金”准银行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和创新， 如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并轨， 会增加政府的财政支出， 如租赁房相关的投资、 管理、 运营、 补贴支出。 在一定程度上， 上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。

住房保障制度长期并轨的难点表现在： 在住房保障制度并轨的过程中， 一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、 住房租赁市场的关系；另一方面， 需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。 如何吸引社会资本参与住房保障？ 如何更好的发挥政府和社会力量的优势？这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。

[参考文献]

[1] 陈静思，许伟云。 我国城镇住房保障制度现状分析[J]. 红河学院学报，2009（2）：76-82.

[2] 曾国安，胡晶晶。 论中国城镇住房保障体系改革和发展的基本思路与目标构架[J]. 江汉论坛，2011（2）：15-20.

[3] 杨继瑞。 和谐社会廉租房制度重构的思考与对策[J]. 高校理论战线，2007（5）：24-29.

[4] 王吓忠。 廉租房相关问题研究[J]. 城市问题，2006（6）：61-63.

[5] 南 灵，崔 亮。 经济适用房制度存在的问题及模式探讨[J]. 商业时代，2006（16）：52-56.

第3篇：廉租房的弊端范文

1、实行经济适用房的重大意义及现状

我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。

经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。

根据经典的纺锤形的社会结构模型分析可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。我国全面建设小康社会的一个重点就是扩大中间阶层的比重。因此，我国经济适用房政策可以满足中低收入家庭需要，提升中低阶层的生活质量，为其提供社会保障。按照世界银行的衡量标准，一个国家的房价与家庭年总收入比为3—6倍时是居民经济能力可承受范围，但据统计我国这一数据为8.4倍，对中低收入者，这个比例更高，经济适用房制度的存在具有重大意义，其对整个国民经济及房地产市场的发展的影响都不容小视。根据我国目前人口众多且相对贫困的国情，住房完全由个人解决存在极大困难，或者说是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬伤：一方面，也是最主要的是房源短缺及资金不足，我国城镇存在大量的下岗职工等中低收入者，他们需要的房屋主要以平房及二手房为主，这和我国现阶段的城镇化建设以及地方上的旧城改造相冲突，可以说廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向发展的趋势，例如：截至2005年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房2.1万套，190.3万平方米，新建和改造仅廉租房934套，安排入住826户，平均每年供应经济适用住房23万平方米，廉租房仅200套，另一方面，过多的廉租房或者相对集中的廉租房还会引起社会治安，城市死角等相关问题，这在包括香港在内的廉租房制度成熟的世界发达国家或地区都是个令政府百姓头疼的问题。综上可见，经济适用房制度不但不能废除，反而还应大力提倡和发展。

但是我国目前的经济适用房制度还存在较大缺陷。反对者比较集中的问题是：(1)经济适用房的产权及基本性质不清晰；(2)开发商偷梁换柱，用划拨土地变相搞商品房开发，从中牟利；(3)中低收入难以界定，导致经济适用房真实需求难以确定，进而资金短缺，(4)补贴方式不合理，对低收入者的补贴补在了“砖头”上，而不是补在“人头”上；

可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，经济适用房共有产权制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。

2、对共有产权制度的细节分析

(1)共有产权经济适用房的性质

经济适用房共有产权制度一经推出便备受争论，大多反对者都是用传统思维对新制度提出质疑，用多学科扩展思维思考这些问题发现它们恰恰是体现新制度的合理性和优越性。

共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份额共有产权的经济适用房”制度。其基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有，使用，收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志，目标和利益，可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利通过不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。

共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，受助者一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。

(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本

持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可能。

我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别，首先，共有产权经济适用房有比廉租房更广阔的适用范围，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%间随意选择，而廉租房只能由政府出全款，政府一来可以抽出资金帮助更多的人，二来扩大了受惠范围。其次，由于居住着自己拥有房屋的部分产权，会提高其对房屋的维护意识，因为其自身也是出售时房价过低的受害者，这不仅不会增加政府的成本，相反，可以部分解决廉租房制度中的房屋损坏问题，降低政府的监督和修缮费用。

对于部分产权个人低价出售的道德风险问题，我们可以借鉴我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。当政府认为售价过低时(例如低于市场价格)，政府具有优先购买的权利，此种办法完全可以解决这一难题。

(3)个人出资比例过小问题

由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到“出少钱，住大房”的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。

针对这一问题，本文认为可以跟进相关优惠措施和法规。第1，将个人出资比例分为几个等级，等级越高，相关利益越大(可超过其出资比例)以交易手续费为例。假设当个人拥有20%产权时，缴纳20%的交易手续费，当个人拥有60%产权时，你就只需缴纳50%的交易手续费国家补贴另外10%，借此鼓励个人多出资。虽然政府这样做要花些“冤枉钱”，但是个人的出资积极性可以被充分调动，帮助政府解决更大的问题。第2，要对个人的财富状况有一个准确的调查，加大处罚力度，一经查处，取消当年的申请资格等权利。第3，适当将中签率向出资比例高的人倾斜，但倾斜额不易过大，以免对经济确实困难人群的住房权造成侵害。

(4)国有产权部分的监管问题

反对方坚持认为，共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。

本文也承认这种现象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把这种缺陷归结于共有产权制度上面来却有失偏颇。在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：

第1，加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。

第2，加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。

第3，明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。

3、总结

第4篇：廉租房的弊端范文

江苏正在着手制定一份该省2011～2013年的保障性住房建设行动计划。在这个中国人均GDP第二的省份,公共租赁房可能将以城市住房保障的基本模式写进这份计划中。

权威人士透露。在今年江苏相关部门共同参与的内部会议中,公租房已与住房公积金制度、经济适用房和廉租房并列,被称为“应当坚持的四项住房保障制度”。

虽然对公租房未来的建设规模尚未准确划定,但内部人士透露,以现有财力大致匡算,预计年供应量会达到10万套(间)。

但值得注意的是,尽管眼下国内有关“公租房代替经适房”的呼声高涨,但按照江苏2010年度的保障房建设计划,经济适用房仍将兴建10万套。

10万套经适房中,最早兴起于江苏的“共有产权房”却数量寥寥。

针对经济适用房弊端的“共有产权房”,目前已经在江苏多个城市展开试点。但据介绍,多数试点城市的“共有产权房”供应并无显著增加,在保障房建设总量中所占比例微乎其微。

公共租赁房和共有产权房两种模式在江苏的进退不一,显示出当前住房保障制度的改革瓶颈――我们可能尚未找到备受诟病的传统经济适用房制度的理想替代品。

李源潮三度批示“共有产权房”

改革契机的偶然性,映衬着制度环境中的必然。

4年前,中国社科院教授刘维新给时任江苏省委书记的李源潮写信,建议江苏试点“共有产权房”。

彼时,经济适用房制度已施行8年,因其巨大的牟利寻租空间而备受争议。刘维新正在思考克服经适房弊病的新的住房保障模式。就在这时,他在火车上读到南京学者陆玉龙的论文,文中关于“共有产权房”的论述引起他的极大兴趣。

陆玉龙所界定的“共有产权房”的概念是,将政府用于经济适用房建设的财政性支出,包括土地收益减免和税费。都转化为“投资”,政府按投资比例拥有房屋产权和相应的权利。南此产生的经适房,由政府和购房人共同拥有产权。

共有产权房被认为是直指传统经适房的弊病――南于将政府补贴部分量化,房屋在退出、处置时,购房人必须与政府共同分享收益。购房人的不当牟利空间因此受到压缩。同时对虚假购房人和部门权力,也构成了限制。

据陆玉龙回忆。他曾将这些研究成果上达建设部,希望能推动共有产权房试点,“但建议报上去后,部委层面没有表态。省厅也就没有动作。”

而作为外地学者的刘维新,反倒成了意外的幸运者。他在受陆玉龙论文启发基础上写的那封建议信,很快就得到李源潮的批示。

李源潮在2006年6月的批示中提出。“经济适用房共有产权制度的设计似更加合理,建议可找有条件的地方试点。”

江苏最早一批共有产权房试点――泰州、姜堰、如皋、连云港由此而生。

此后,李源潮还在2007年8月和9月两度作出批示,认为共有产权租售并举的办法很好,并要求对共有产权房的建购各方作一调查,加快推广这一模式。

但是,“共有产权”模式的试点,仍然是被作为经济适用房领域的边缘补充,最初主要应用于困难户的拆迁安置中。而这基本不触动经济适用房的建设力度。

直到三年后的今天,最早的四个试点中,共有产权房的建设规模仍没有显著的扩大。

微量改革:淮安的共有产权路径

最初的试点中,姜堰、如皋的共有产权房年建设量在200～300套之间。如皋曾经走在前列,购房者获得的产权证直接为商品房产权证。但此后,“因为人动。有的城市没有再继续进行改革。”

无锡、苏州、泰州等地的改革,多将共有产权房作为一种安置房的“可选择方式”。这些房源也主要以划拨形式获得建设用地,通过与同地段商品房价格相比较,政府把实际让利的部分记作政府产权,在处置时需要按比例切分收益。

在南京,出现了“廉租房共有产权”政策。其核心是“廉租房住户可以低价购买政府产权”。这在出台后受到一些批评,认为其可能挤占穷人保障性住房空间。

只有唯一以土地出让方式试行共有产权房的淮安,看上去最符合刘维新和陆玉龙当年的设想。今年春天,刘维新突然被邀请参加淮安经验研讨会时,他才知道这个苏北城市在过去三年里已建设了800余套共有产权房。“我举双手赞成!”76岁的他在现场情绪激动。

改革的实际操作路径,很大程度倚靠部门“罔子”。淮安市房管局长邵明。从2007年开始推动“共有产权”制度,时常称自己所在部门是“孤军奋战”。

淮安现有的两家共有产权房建设主体,均为原房管局下属的房地产企业。两家公司在2007年转由当地国资委管理,在改换“婆家”前,共计被房管局剥离了1.5亿元资产,作为共有产权房建设基金,存入房管局下属一个科级管理中心。

今年,淮安计划上马2000余套“共有产权房”。要求购房者的月收入标准线也从原来的800元以下放宽到1200元以下,已经接近当地城镇居民人均可支配收入的水平。

改革仍显局促。淮安市房管局的资料显示,迄今为止,已经售出的共有产权房中,仅有300余户属于自行购买。经求证,除房屋共有产权证外,至今淮安房管部门尚未与购房人签订有法律效应的产权出让、回购等协议,相关退出机制的表述,也仅存于政策文件之上。

据规定,购房人有权在5年内原价购回政府产权。8年内回购仅需多支付后3年同期银行利息;若8年未能回购,政府产权部分向居住者收取一定租金。

邵明一直高调批评传统经适房模式。这使他备受争议。“我们都建议他,低调做就行了,不必张扬,省厅领导也提出,试点需要鼓励,但不要过度强调原有制度不好。”一位多次参与相关研讨会的江苏省专家说。

“低调”的建议背后,是企图颠覆传统经适房体系的共有产权模式,迄今未获得住建部的正式肯定。相比之下,苏南常州的改革模式则很快获得首肯。

绕过天花板:常州的公租房维新

常州市自2008年开始,推行同时兼顾公租房与经适房的改革路径。2009年,该市共建设公租房和廉租房4000套,并在市场上收购了这两类房源2500套。当地在商品房项目中明确3%保障房的配套比例。开发商也可选择将3%的配建项目土地出让金和建设成本折现返还政府。

这一试图在改革和原有的经适房体系之间寻求平衡的模式,在2009年10月获得住建部的肯定。事实上,公租房并不直接冲击传统经适房的体系。

根据住建部最初的设想,公租房主要用于解决新近就业和流动人群的住房问题,这类“夹心层”买不起经适房,又高于廉租房的准入标准。常州则规定,廉租房、经适房和公租房的保障对象必须是具有该市市区常住户口。

在大建公租房同时,常州的经适房体系仍在得到强化。此前,常州的经适房和商品房每平方米价差只有约1000元。2008年底,常州商品住房消费大幅萎缩,由政府大规模集中建设的经适房遭到510户拟购买家庭的“弃购”。为此,常州自2009年3月起施行货币化补助。政府给每户经适房适购房人群补贴8万元。

无利难起早:两种模式软肋

现在的形势是,无论是淮安试图突破天花板的共有产权房模式,还是

常州尝试绕开天花板的建设公租房与经适房货币补贴模式,都遇到了横亘的障碍,使其难以实现替代经适房体系的目标。

“传统经适房的开发中,属于利益集团的短期收益太多。由于其价格优惠更大,准入与退出都很吸引权力寻租。”一位住建部研究机构学者说,而公租房和共有产权房则缺少这种利益驱动机制。

先来看公租房。

由于常州拟定的公租房租金水平大致在市价的30%,短期收益相对较低。“常州模式”在财力缺乏的城市推行,可能会制约最终保障的覆盖面。

研究数据显示,由于中小城市市场租金水平不高,各地政府对每套公租房实际的补贴额大约都在300～500元之间。

常州市房管局局长朱建文认为,今后也很难超过市场租金的50%。

在退出环节,常州规定,承租家庭如果不再符合承租条件,最长可以申请6个月的延长期。在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%。超过延长期仍然不退出的,则按市场租金价格的1.5倍惩罚性征收。

但由于对家庭收入的真实信息难以掌握,如若这一政策无法落实,则意味着政府的保障性住房资产在流失。

更重要的是,作为租赁房屋的公租房不可能满足消费者对于住房产权的需求,这种需求即便在低收入群体中也不容忽视。“公租房也不可能建设得过多,否则不就倒退回福利分房了?”陆玉龙说。

刘维新则认为,“政府补贴部分产权不清晰,是传统经适房制度最大的弊端。这一制度缺陷不是推行公租房制度能够突破的。”

在货币补贴的政策下,常州的经适房仍然延续了有限产权模式,要求房屋5年之内不得上市交易。5年之后上市交易须全额退还按政策享受的补贴款项。

然而,2008年,常州市区商品房均价4147元,平方米,2009年已涨到4969元,平方米。如果房价继续上涨,5年后原价退还的政府产权的实际补贴能力必将缩水,相关资金难以滚动扩大。

“钱补到买房者手中,政府只有投人没有回报,这类政策难以持续。”刘维新说。

比较之下,共有产权房似乎是解决此问题的良方。

根据淮安的设想,共有产权房将政府补贴50%或30%的部分明确为相对应的产权,在将来购房者退出时,政府会得到价格上涨带来的收益,“初期投入的资金正常运作后会越滚越大。”

如果购房者最终无法购买产权,现行的制度安排,也能将这些房屋中的政府产权部分,转为公租房、廉租房式的租赁供应。

“问题在于,这些收益要很多年后才会出现,并且严格从属政府产权。”前述住建部研究机构学者说。而邵明也预计,政府基金从共有产权房中获益周期需要10年。

这使得共有产权房无法在利益驱动机制上与短期收益乃至灰色收益巨大的经适房竞争。

在淮安,政府对共有产权房的定价较同地段商品房低5%～10%,住户可以在5年内以原价购回政府部分产权,相当于获得了5年银行贷款利息。这一利益空间较之经济适用房大大缩小。

按照淮安的设想,将来政府不再出资兴建共有产权房项目,而可以以货币形式补贴,让购房人在市场上的商品房中选择房产。如果这样操作,则牟利者买共有产权房与买商品房,获利都差不多。

共同障碍:资金运筹结构瓶颈

而且,无论哪种保障住房改革模式,都面临共同的资金筹措瓶颈。

中央对保障性住房的资金基本来源有原则性规定,但因各地财政情况不一,资金多头运作等问题广泛存在,这对整体资产运作风险预估是一大难题。

即便经济实力居江苏前列的常州,每年财政拨付于保障性住房领域的资金也不过1亿元上下。常州市市长王伟成介绍,要完成常州市5年保障性住房建设规划,经适房货币补助约需8亿元,加上廉租房和公租房,共计约投资30亿元。

为此,今年初,常州成立了注册资本10亿元的常州公共住房建设投资公司,负责保障性住房资金的筹措。

房司融资有几条途径:一是土地出让净收益的10%,每年约10亿元;二是公积金增值收益部分,每年约两三千万元;三是财政专户投入每年1亿元左右;四是政府直接给房司注入3000亩土地作为资产,其每年整理土地的一级开发收益;五是经适房转售上市部分收益;六是商品房项目中提取的配建资金。

然而在实际运作中,房司并不是补助资金收支的唯一主体,且由于开发商可以选择以土地出让金减免形式获得补助,因此涉及的部门程序相对复杂。执行中曾出现部分开发商未能及时获得补助金和推迟交房的现象。

而在淮安的试验中,投融资问题以房管局对下属企业的资产剥离得以暂时解决,但是,由于现有共有产权房需要首期支付50%或70%产权,实际上违背了一般购房者30%首付的消费习惯。因此,淮安现有的800余套共有产权房,一直处于“房等人”的状态,购买不活跃,势必影响到前述政府基金的正常滚动运作。

在共有产权模式的资金安排中,除去原始基金、政府土地出让收益10%、财政拨付等投入外,购房者购入产权,也是维持资金链动态的重要一环。

“让购房者能够贷款支付首期产权,是今年最重要的工作。”邵明说。由于共有产权房购买者在实际抗风险能力上低于传统经适房购买者,淮安房管局下属一家担保公司,成为对冲银行风险的关键。

资料显示,2009年该担保公司承担2700余户贷款担保项目,大部分是当地个人公积金住房贷款。其全年担保金额在5亿左右,贷款逾期率1.6%。

根据省住房公积金管理中心要求,这类机构的贷款担保逾期率应控制在2%以下。淮安现在预设的操作方式是由担保公司对购房者的贷款逾期现行赔付。如果出现产权冻结,亦由公司处置,尔后再由政府共有产权房基金从公司回购。

2011年,淮安计划新增7000套共有产权房,若折中取60%的个人产权模式,首付比例按商品房30%计算,这些约70平方米的房屋,若以现行市区商品房均价下调10%,即4000元,平方米供应,需要的担保金额上限约在3.5亿元。

“公司现在的资金,需要维持现有的杠杆率。才能应对大规模运作。”该担保公司负责人说,公司现在商品房个人贷款的担保比例为1:30。而由于银行对共有产权房人群的风险考虑,这一比例可能会有变数,“需要省级层面的政策协调”。

“未来还是要倚靠各级财政资金的稳定投入。”邵明说。

据了解,江苏省省级财政将在今年投入约1.5亿元,仅供给下辖的50多个转移支付县用作廉租房建设,其他地方的保障房建设均由当地财政自行承担。

保障性住房建设的财政投入结构,一直是各界关注的焦点。

由于我国现行的住房保障模式是由传统的福利分配制度转化而来,从1998年房改开始,各级财政都不再将住房保障作为一项财政专项负担的内容,而只将住房保障职能作为建设部门兼管的内容。

而在建设部门的口径中,住房保障范围又被缩小到社会最困难群体。财政部财政科学研究所在一份课题报告中指出,“只有少数城市建立了制度性的财力保障计划。”

为此,课题组希望通过立法建立如下模式:“中央政府出钱出政策,地方政府出力出管理;中央财政出大头,地方财政担小头”。

第5篇：廉租房的弊端范文

【关键词】 住房保障 经济适用房 廉租房 住房公积金

一、我国住房保障建设存在的问题

通过政府部门近年来的努力，中国的住房保障取得了显著成效，不仅解决了广大中低收入家庭的住房问题，而且对平抑房价、扩大消费和拉动经济增长起到了显著作用，但住房保障建设过程中也出现了一些问题。

1、经济适用住房制度存在的问题

（1）购买对象界定不清。经济适用住房的购买对象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有几个难点：第一，家庭收入很难准确计算，因为工资以外的其他收入是隐性的；第二，单位开出的收入证明可信度差；第三，人们的收入是动态的，若收入增加，不会积极腾退经济适用住房。

（2）建设标准失控。近些年来有些地方出现了打着经济适用住房的牌子建设豪宅的现象，致使经济适用住房的户型越来越大，建设标准越来越高，“贪大症”严重。

（3）销售价格较高。根据有关文件的规定，新建经济适用住房的价格构成应保证“3%以下的利润”，但是一些地方的经济适用住房的价格远远高于这个标准。

2、廉租住房制度存在的问题

（1）廉租房对象的界定问题。现行廉租对象主要是具有城市户口的困难家庭，而排斥了“夹心层”、流动人口等住房弱势群体，不利于体现公平原则。

（2）收入线划分标准问题。由于我国尚未建立个人信用制度和个人收入申报机制，因而划分居民收入线的基础很薄弱。

（3）廉租房资金来源问题。目前的资金来源渠道包括住房公积金增值收入、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。但在实际运行中，公房基本上都已经出售给了个人，能够用来出售的公房很少。与众多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租资金的落实是目前廉租住房进展缓慢的一个瓶颈。

（4）廉租房房源问题。目前廉租住房主要有四个来源：政府出资收购、社会捐赠、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情况。

3、住房公积金制度存在的问题

（1）地区经济发展不均衡与资金属地管理之间的矛盾。住房公积金制度的发展状况受房地产经济发展水平、群众住房消费取向等因素的影响，在不同地区之间存在较大差异。有的地区贷款规模持续扩大，甚至出现资金不足的现象，有的地区刚好相反，贷款规模较小，归集上来的资金大量沉淀。但是住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用。

（2）建立制度的根本目的与政策实际覆盖面之间的矛盾。建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定的储蓄，发挥资金互助功能，解决广大中低收入职工的住房问题。然而，不少中低收入职工并未缴存公积金，这就使得最需要政策支持的人群反而处于政策覆盖面之外。

（3）资金来源单一与资金广泛使用之间的矛盾。目前，住房公积金贷款的资金来源仅限于缴存人按月缴存，属于分散性的小额资金流入，而归集的资金在发放贷款的同时还必须满足职工住房公积金提取的需要，属于集中性大额的资金流出。

二、发达国家住房保障制度的经验和启示

1、美国经验

1934年，美国国会颁布了《国家住房法》（National Housing Act），并成立联邦住房管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC）。美国的住房保障体系主要有以下几个特点。

（1）政府直接出资或补贴有关组织建设保障性住房。政府出资建设的保障性住房以公共住房为主，公共住房项目起始于1937年，由联邦政府负责出资，各级地方州政府负责建造、管理和分配，公共住房产权归地方政府住房局。另外，联邦政府鼓励开发商和私人投资者开发廉价出租房，并为其提供补贴和优惠政策。

（2）建立抵押贷款保险保障体系。为缓解住房紧张问题，美国联邦政府分别于1932年成立了“联邦住房银行抵押贷款系统（FHLB）”和1934年成立“联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC）”，由FHLB负责提供低息贷款给中低收入家庭以及建设公共住房的开发商；FSLIC组建的“互助抵押贷款保险基金”则负责针对中低收入家庭提供抵押贷款保险。与此同时，美国国会也成立了由美国政府提供信用支持的房利美和房地美机构。而以上这些机构提供的贷款都具有抵押贷款形式多种多样、住房抵押市场完善的显著特点。

（3）租房补贴体系健全。20世纪70年代美国开始施行租房补贴政策，该补贴政策的核心是向低收入者发放租房券，低收入者可以在租房时使用该券用于支付超过税前收入30%的房租。其租房补贴券主要有以下特点：第一，补贴项目的标准并不由市场来设定，而是由住房管理机构设定，该标准设置出可以允许的当地最高房租；第二，允许住户在其房租花费超过30%或者低于其收入30%之间选择；第三，住房管理机构被授权许可设定支付标准为地方公平市场房租的90%～110%之间，最多不可超过120%；也可以在相同地区设立多重标准，以反映房租水平的内部变化――地价高的地区获得较高的支付标准，而地价低的地区可以获得较低的支付标准。美国的租金补贴主要有砖头补贴、房东补贴与现金补贴。

2、新加坡模式

新加坡的住房保障制度建立在其完善的公积金基本制度之上。住房公积金是新加坡政府发展住房的主要资金来源。

（1）法律制度保障。新加坡分别于1960年和1966年颁布《建屋与发展法》及《土地征用法令》，依据以上法令，政府以远低于市场价格的价格取得了大量的房产所需用地。而为了打击私人炒房行为，政府规定新购买的住宅在5年之内不得转手售卖，也不能用在商业经营方面。每个家庭只能拥有1套房产，如果需要再购买新的住宅，现居的旧住宅就必须要退出来。严格有效的法律制度确保了新加坡的住宅用地使用率极高，住房市场稳定有序。

（2）住房公积金制度。新加坡政府于1955年在全国强制施行公积金制度：凡是在新加坡工作并且有工资收入的人都必须和其企业一起按照个人工资收入的40%～50%上缴给中央公积金管理局，上缴的公积金则由中央公积金管理局统一管理分配。

（3）动态的住房保障体系。由于土地资源的稀缺性，为实现公平有效的分配住房资源，政府对购买条件、购买程序以及住房补贴等都作出了具体的规定，针对不同收入水平的居民购房标准政策及不同时期生活水平的浮动进行动态调整。通过这种动态调整，就使得一般收入的家庭都有资格也有能力购买政府提供的公共保障住房。通过对组屋购买条件的限制，有效地建立了组屋保障市场实现了居者有其屋的目标，同时也保证了正常房地产市场的欣欣向荣。

三、我国城镇住房保障改革的对策思考

1、城镇住房保障体系改革的原则

（1）适度保障原则。基于发达国家住房保障的经验，政府对居民住房的保障只承担有限责任，而不是无限放大的责任。住房消费属于国民经济的初次分配范畴，也就是说，大多数人应该通过自己的收入来解决住房问题，这样政府就可以通过税收财政资金，通过经济的二次分配解决低收入者的住房问题，解决其基本的生活需要，体现住房消费的适度公平，体现“最劣者受益最大化的原则”。

（2）动态调整原则。鉴于住房保障制度的阶段性，住房保障体系中的各类住房供应比例也应该是动态的，即住房保障的范围是和国民经济的发展水平、政府的承受能力、各阶层居民的消费结构等密切相关。住房保障的模式也应该根据社会经济的发展不断地调整。

（3）市场导向原则。我国在20多年来的住房制度改革中逐步实现了住房市场商品化的目标，并取得了较大的成就，因此在构建城镇住房体系时要确立以市场为导向的基本原则，在建设公平的住房保障体系的同时也要向住房商品化市场要效率。政府要发挥出市场机制的基础性作用，以市场机制配置住房资源为主体，并通过税收政策、金融政策和法律手段对房地产市场进行宏观调控和市场监管，实现住房供给和住房需求的平衡；提高资源配置效率，确保房地产业的良性循环和健康发展。

2、加强住房保障体系建设的思考

（1）加强政府责任意识。目前，我国住房保障的政府责任缺位不仅是制度设计和操作问题，更主要是缺乏思想层面的高度重视。强化我国政府对社会中低收入阶层住房保障的责任意识，无疑是制度完善的必要前提。只有明确了政府责任，增强政府的责任意识，才能在住房保障各项工作中狠抓落实。首先，要权责明晰，分工到位。其次，要加强教育，提高行政人员素质。

（2）完善住房保障立法。通过制定专门的住房保障法律保障居民享有住房是国家和政府不可推卸的责任。法制的完善为政府推进住房保障体系建设提供了外在强制力。目前，我国应该尽快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加强配套法律体系的建设，提升依法行政水平，尽快用宪法的权威性保障我国住房保障体系的顺利进行。

（3）健全财政金融体制。在城镇住房保障体系建设过程中，不仅要建立保障住房建设资金的“运用―评价―回收―再运用”管理体系，而且要不断开拓新的资金来源渠道。解决低收入家庭的住房问题，必须以公共预算资金为主，多渠道筹措资金，例如以财政投入为基础建立住房专项基金、利用公积金增值收益、接受社会捐赠等；也可以借鉴国外成功经验，要求从事房贷业务的金融机构每年提取5%～10%的房贷利润作为廉租房的保障资金，从而保证保障住房建设资金的来源。

（4）健全政府决策体制。首先要完善决策制度。建立集体和个人相结合的决策制度，对住房保障相关政策的决策，在经过集体讨论的同时，又必须分工负责，做到分工明确、职责分明；完善听证制度，使决策者的决策公开透明，积极吸纳群众意见，同时健全决策责任追究制度。其次要扩大决策参与范围，包括让决策咨询机构参与决策，扩展公民参与决策的途径和机率。

（5）提高行政执行效率。加大中央政府对地方政府的驾驭力度。从要求、措施、督查和考核等方面营造地方各级政府统筹兼顾、全面发展的制度体系。要以一个合理的考核问责制，激发地方政府有所作为，在住房保障政策体系中真正获得实际的绩效。

【参考文献】

[1] 徐滇庆：经济适用房的弊端[EB/OL].省略，2005-07-14.

[2] 万婷：完善我国城镇住房保障制度的政策性研究[J].中国房地产金融，2006（3）.

[3] 第43期全国市长研究班第一课题组：县级市住房保障现状、问题和对策[J].城市住宅，2008（3）.

第6篇：廉租房的弊端范文

关键词：房改；住房保障；住房消费

一、住房保障制度概述

（一）住房保障制度的内涵

住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。

（二）住房保障制度的特点

1、全民性

全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。

2、互济性

互济性是指人们在社会生活中互相接济，包括自发的及非正式的相互帮助与直接参与者的利益合作。如住房公积金，既为他人提供帮助，又享受他人为自己提供的帮助。

3、福利性

福利性是指住房保障必然给被保障对象带来一定的生活补偿，物质文化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。

4、安全性

社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向社会成员提供一个安全保护。

二、我国住房保障的发展及现状分析

（一）我国住房保障的产生及发展

经过20多年的住房制度改革，住宅建设迅猛发展，城镇居民的居住条件得以改善，人均住房面积大幅度提高，住宅质量显著提高，居住环境不断优化美化。但随着房改的深入，与此同时，与社会领域收入差距不断扩大相对应，城镇居民的住房差距越来越大。面对住房制度改革出现的这些情况，在1994年的《房改决定》中，全面规定了住房体制改革的基本内容，第一次以政策文件的形式明确了我国的住房保障体系建设要求。1998年在《房改通知》中也明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,并明确“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房”。建设部《建设事业“十五”计划纲要》更加明确地提出了“加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系。”所有这些为建立我国住房保障体制指明了发展方向，奠定了政策基础。

（二）我国住房保障存在的问题

我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中，在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。

1、经济适用住房存在的问题

第一，定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位，在国发[2003年]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。

第二，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了经济适用住房。

第三，经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。

2、廉租房存在的问题

第一，廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭（核定收入线标准），保障比例达到居民家庭总数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。

第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一批资金，建设或购买一批廉租住房，解决多少算多少，使国家的廉租住房保障政策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。

3、住房金融发展不够

随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。

第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。

第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。

4、住房保障法制不健全

从综合性法律来看，在我国的《宪法》和《民法通则》中都没有公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。

三、完善我国住房保障体制的对策

构建住房保障制度是一个复杂的系统工程，建立和完善城镇住房保障制，需要有方方面面的协调和配合，才能使住房保障政策有效的运行。

（一）确立政府管理体制

政府作为一国经济的宏观调控者，担负着社会全面发展的责任，理应成为构建住房保障体系的主体。因此，建立住房保障体系，保障千家万户中低收入者的居住权是政府义不容辞的责任。

1、明确和建立各级政府的住房保障决策委员会

住房问题是各级政府必须解决的长期存在的问题，是必须承担的社会责任，加上住房问题涉及面广，协调部门多，要想切实解决好住房问题，落实国家的各项住房保障政策，必须要成立一个常设的政府直属的住房保障委员会。具体来说，这个委员会要由政府的计划部门、财政部门、建设部门、规划部门、土地部门、房管部门、税务部门、法制部门、人民银行等组成，住房保障委员会，主要职能是依据相关的住房保障法律法规，制订本地区的住房发展计划，制订本地区的住房保障性法律、法规、规定、政策等，依法协调各部门的住房保障职能和责任，监督和保证本地区的住房发展计划和住房保障政策的实施。

2、建立明确的住房保障实施执行机构

各地区的住房保障委员会作为一级政府的常设决策机构，不应该也不必要直接参与住房保障的微观管理。因此，必须在该委员会下设置住房保障执行机构，具体实施政府相关住房保障政策。避免目前住房保障实施部门杂乱无序的局面，确保住房保障实施的连贯性和统一性。如许多地方，廉租房的实物配租由房管处负责，廉租房的房租补贴由财政局会同民政局发放，住房货币化的购房补贴由房改办实施，经济适用住房的建设实施又由建设局下属国有开发企业负责。因此，我国目前必须尽快建立专门的住房保障执行管理机构，其主要职能应包括：具体实施本地区住房保障委员会的住房发展计划；负责本地区经济适用住房、廉租房等公共性住房的建设、分配、管理；负责住房补贴资金的分配、管理；负责各项住房保障优惠政策如税费优惠、低息贴息、政策性抵押担保等的落实和协调。

3、建立专门的政策性住房金融机构

住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策性金融机构，对于解决中低收入阶层的住房贷款困难问题非常不利，应该尽快成立，也可以将公积金中心进行完善和改进。

（二）规范政府干预住房市场的方式

我国实行的是市场经济，在市场经济中，市场对住房资源起着基础性的配置作用。就我国目前而言，政府关键要从住房发展计划、加强财政税收优惠等方面进行干预。

1、制订住房发展计划

通过目标明确的住房发展计划来实现其住房发展目标，最终达到住房保障的要求。目前，我国各级政府亟需制订住房发展计划。避免住房建设发展的盲目性和随意性，确保住房发展的系统性。同时，定期向社会公布政府住房发展计划，使社会居民及时了解政府的住房目标、发展状况和趋势，从而稳定社会对住房市场的预期，避免住房市场的大起大落，确保房地产业健康、稳定、协调地发展。

2、加强财政、税收、金融优惠政策的实施

当前我国政府应该尽快出台系列的财政税收优惠政策，为解决中低收入阶层的住房问题提供良好的财政支持。

（1）出台政策鼓励社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租，大量增加廉租房的供给量，减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提供优惠利率的贷款，并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等。

（2）出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策，如可以向政府申请优惠利率贷款，由财政进行贴息，并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。

（3）进一步降低房屋出租税费，鼓励居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的总供给量。

（4）加强政府财政资金的补贴量，扩大最低收入居民享受租金补贴的覆盖面。

（三）建立健全住房分类供应体系

近几年来，我国政府也意识到住房分类供应体系存在的问题，多次下发文件强调落实住房分类供应的主体和比例。当然，要真正解决好中低收入家庭的住房问题，还必须进一步完善和改革现有的住房分类供应体系。

1、改革和完善现行的经济适用住房制度

从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的发展中人口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、发展经济、提高人民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在的各种弊端已严重阻碍了其进一步发展，亟需改革和完善。

（1）重新定位经济适用住房的性质

由于各地经济适用住房建设量的日益减少，致使我国的“以经济适用住房供应为主”的住房分类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问题，但又无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003年以后的各个规定中，又提出了建设普通商品房、中低价位商品房为主的供应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用住房的认识，国家应将经济适用住房与普通商品房、中低价商品房等政策性商品房合并总称为经济适用住房。

（2）大力发展重新定位的经济适用住房

在政策上定性准确、定位清晰后，就应该大力增加和完善经济适用住房的供给：

第一，转变供给方式。目前，我国许多地方的经济适用住房都是由政府所有的国有开企业开发建设经济适用住房，负责建设、分配、管理一揽子工作，这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的经济效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就应该在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的所有开发商一起参与竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用住房的建设，获取合理的利润。从而改变政府部门或下属国有企业独占经济适用住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改善。

第二，大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与中低收入家庭占社会家庭比重基本相符,这个比重应该达到50%以上。应该说，在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府完全可以使经济适用住房的供应比例达到住房总供给量的50%—70%以上。可以预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产业健康持续发展将起到关键性的作用。

第三，改变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构还是存在着相当多的问题。许多地方不顾自己的实际情况，片面追求大户型，许多地方虽然规定了要建中小户型，但在实际管理中，又未加以严格控制，从而在事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这显然与建设经济适用住房针对中低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应该以中小户型为主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必须严格控制户型，改变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。

2、改革和完善廉租住房制度

廉租住房供应体系作为城镇住房新制度的重要组成部分，作为我国住房保障的最底线部分，受到城镇最低收入居民的关注。因此，当前，从全面建设小康的目标出发，要想更好地发挥出廉租住房体系的效用，必须尽快完善现行的廉租住房制度。

（1）改革和完善廉租住房的供给方式

廉租住房的供给决定了廉租住房的覆盖面，体现了政府解决最低收入居民住房困难的程度。

第一，坚持发放货币补贴的原则，取消实物配租。当前关键是要求各级政府尽快做好本地区廉租对象的调查、建档工作，确立符合本地区实际情况的廉租补贴发放范围和标准，尽快全面实施廉租住房货币补贴发放政策，停止政府投资建设廉租房。

第二，转变原有的政府一元化供给为社会多元化供给。当前，我国应尽快出台相关的政策支持文件，鼓励社会资金投资建设廉租住房，明确可以享受的优惠条件，如低价或划拨土地、低息或财政贴息贷款、税收减免和抵扣等，从而吸收广大的社会资金投资廉租住房，有效增加廉租住房供给量，减轻政府的压力。

（2）落实廉租资金来源

当前要建立完善的廉租房保障体系，就必须解决好这个问题，明确要求各级政府根据本地区的廉租对象的范围和补贴标准，详细测算每年所需的廉租补贴资金，并在当年的财政预算中单项列支，建立以财政预算为主的住房保障专项基金，使廉租住房资金来源稳定可靠，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。

（3）大力发展住房租赁业

我国近年来，各地房价飞涨，其中一个原因就是可供租赁的房屋太少，居民对于住房的选择空间太小，导致了对于住房的需求基本上集中在了购房需求上。由于我国今后将对廉租住房全面采用货币补贴的方式，而要较好实现这种方式的前提就是住房租赁市场必须规范、发达，必须有大量的住房特别是中低档的住房可供出租。因此，可以说，要想使我国的廉租住房制度得到很好地执行，必须充分发展我国的房屋租赁业：

第一，政府出台相关政策规定，鼓励房屋业主拿出多余的住房进行租赁，政府进行税费优惠。

第二，鼓励社会开发商投资建设低标准的低收入住房，政府提供相关的优惠政策；

第三，鼓励房屋租赁中介行业的发展，促进房屋租赁业的规范、发达。

第四，加强租赁登记备案的管理。可以实行政府货币补贴直接拨付给房主的方式，避免货币补贴资金被挪用，这就要求房产管理部门做好租赁登记备案工作。

3、改革和发展住房金融体系

一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房保障体系，更是离不开政策性住房金融的保证。当前，我国在住房保障中主要推行了公积金制度，取得了比较好的效果，但总体来看，作为一个完备的住房保障体系的重要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。

（1）强化公积金制度

第一，强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的《住房公积金管理条例》中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%”，从现在来看，这个比例太低了，应该适当提高缴存比例。虽然现在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我国目前的实际状况看，应该将缴存比例提高到25%左右比较合适。

第二，提高公积金的互。当前应尽快加强公积金的互，放宽对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问题提供更多的资金来源。

（2）建立政府住房金融机构

作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必须建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。专门的政府住房金融机构其主要职能应该包括以下几方面：

第一，为投资建设面向中低收入阶层的经济适用住房、廉租房等的开发商提供政策性的优惠利率贷款，从资金上鼓励支持经济适用住房、廉租房的兴建，降低其投资资金成本，以有效增加公共性住房的社会供给总量。

第二，为中低收入阶层购房贷款提供政府担保，可以建立专门的风险基金，解决中低收入家庭购房贷款难的问题，增强中低收入家庭的购房能力。

第三，为其他专门性的住房金融机构提供财政贴息或低息贷款。

（四）健全住房保障法制建设

由于我国长期以来的住房福利化，现代意义上的住房保障是最近几年才产生的，法制明显滞后，目前已经制约了我国整个住房产业的健康发展，应尽快加强住房保障法律的体系建设。

（1）在宪法和民法中强调公民居住权的规定。我国现行的《宪法》第二章“公民的基本权利和义务”第四十五条规定“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。”完全可以在此基础上增加“国家保障公民的居住权，国家致力于改善公民的居住条件，保障公民的基本居住条件。”等有关公民居住权的条文，从而提高国家和社会对于公民居住权的重视和责任，也为专门性法律的制订提供最基本的依据。

（2）制订专门性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的《住房法》从根本上明确我国的住房保障发展目标、计划，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的发展轨道，确保整个住宅产业的健康有序发展。

结束语

完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善与发展，不断提高房地产行业的发展能力。只有这样才能实现建设全面小康社会的目标。

参考文献

[1]郑功成：《社会保障学——理念、制度、实践与思辨》，北京商务印书馆，2002年版。

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[3]边沁：《道德与立法原理导论》，时殷弘编译，北京商务印书馆，2000年版.

[4]褚超孚：《城镇住房保障模式研究》，北京经济科学出版社，2005年版。

[5]迟景明、孙波：《社会保障权的基本概念辨析》，载《大连海事学院学报》（社会科学版），2006年第2期。

[6]李乐平：《社会保障权的界定和历史考察》，载《玉林师范学院学报》（哲学社会科学），2006年第27卷。

[7]李乐平：《论社会保障权》，载《实事求是》，2004年第3期。

[8]唐政秋：《社会保障权探微》，载《行政与法》，2005年第4期。

[9]贾智莲：《社会保障政府责任的探讨与现实选择》，载《内蒙古财经学院学报》，2006年第2期。

[10]刘家强、唐代盛、蒋华：《中国新贫困人口及其社会保障体系构建的思考》，载《中国人民大学书报资料中心社会保障制度》，2006年第l期。

[11]张妹：《浅析社会保障权的主体》，载《行政与法》，2004年12期。

第7篇：廉租房的弊端范文

关键词：保障性住房建设；融资难题；原因分析；对策

政府为满足中低收入住房困难家庭，所提供的规定标准、价格的住房简称为保障性住房，其大多是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房组成。近几年来，由于我国的货币政策和财政政策存在收紧状况，很多企业都面临着资金困难的窘境，其中受政策调控影响最明显的要数地方政府和房地产企业。中央对各地方政府做出明确规定，要求扩大保障性住房的建设，导致地方政府对资金的需求越来越强烈。本文以当前形势为基础，探讨当前保障房建设的融资方法。

1保障性住房建设存在的融资难题

1.1 融资渠道窄，模式简单

投融资平台的缺点是可持续性融资能力弱，难以突破资金瓶颈。在2011年以前筹集的保障性住房建设资金中，一半以上的是由土地出让净收益提取资金、一般性预算安排和住房公积金增值收益补充资金构成，其他的有将近一半的地市均是由以上三项资金做支撑。保障性住房建设之所以缺乏长期稳定的资金支持，是因为地方财政收入少，住房公积金增值收益的数额一般，公积金建设贷款无有效担保等。缓解这一问题的关键是实施“5 +1”模式和成立房产投资公司，由于缺少合理的机制来吸引激励社会资金的参与，政府投入和银行贷款支撑着保障性住房投融资平台，该局面使得保障性住房建设资金受到政府投入能力和银行贷款能力的双向干扰。房产投资公司与国家开发银行等大型金融机构进行合作，为保障性住房建设集合大量资金，对金融机构贷款依赖过分会给房产投资公司资带来的还本付息压力是很大的。

1.2 投融资风险预警机制有所欠缺

以银行贷款为主的融资方式存在的弊端构成政府性的债务险。由于地方政府债务结构较繁琐，存在较多隐性债务，债务信息缺乏透明度，商业银行都不易掌握完全，更何况一些地方政府自身都不清楚各级融资平台的负债以及担保情况。银行作为政府主要债权人更难及时的了解各级政府大概的负债规模形态，不能对地方政府的偿债能力进行准确地评估，所以商业银行流通的风险管理手段难以落实。现在实体经济缺乏、各家银行相互竞争，向政府发行贷款，导致地方政府负债率偏高。

1.3 资金的有效使用过程欠缺监控

投资公司筹集到的资金去向不同，有的向具体对应的项目进行投资，有的由政府操作进行再分配，具体给基础的设施项目。在进行实际操作时，因为银行不能监督落实投融资平台公司的资金去向，出现了利用信贷资金进行房地产炒作和投资证券的状况，以致于造成了较大的信贷风险。

2保障性住房融资难的原因分析

2.1 法律法规不健全规范，运行机制不完整

一是缺少合适的规范措施，从法律层面对保障性住房的实施计划、惠及对象等进行规范，从而导致保障性住房建设进行不确定性的增加，扰乱市场机制。二是政府部门间没有构成一个有效的工作协调机制。保障性住房建设和管理内容要涉及的内容有发改、建设、国土、财政等部门，保障房建设工作由建设部门负责，缺乏和其他部门间的专项协调机制，失去了相互之间的协调，使得保障房建设的速度较慢。三是运行机制欠缺。与其他类型的住房保障相比，公共租赁房属于较新的一种，只租不售导致房屋产权及其建成后的维护管理问题没有明确，这样就不易于对其进行管理维护。

2.2 投资的回收期太长，投资进行的回报效益低

以经济适用房为主，还有一些以销售为目的的保障性住房，采取的方式是以现房进行销售和分配，从项目的开工到成立要经历3～5年，与以期房销售为主的普通商品房相比，其投入资金较多，降低资金的使用率。还有一些保障性住房是以廉租房和公共租赁房等为主，其只租不赁，投资回收周期要大于20年，租金回报率和存款利率的水平一样，与银行同期贷款基准利率相比要远远低于，所以对商业银行的吸引力不大。公租房租金的收入不能支付融资的财务成本，也没有还本能力及明确的偿付本金的资金来源。所以，财政政策不能具体落实到位。

2.3 缺乏风险补偿机制

潜在风险对目前保障房项目贷款执行房地产开发贷款的标准难以进行估量，银行要保证在项目四证齐全的情况下再进行贷款事宜。但是完整的四证不是人人都能提供的，像经济适用房、廉租房等保障性住房就不能做到，还有项目资本金不足的情况发生。贷款主要是通过政府平台公司进行发放的，信贷资金要其统一进行分配，金融机构就不能及时有效的监控信贷资金的使用情况。除此之外，和一般的商品房比较，保障性住房具备的是有限产权或没有产权，资产的处置实现变现较难，从而加重了信贷资金的投资风险。

2.4 融资渠道分散力度小，金融产品缺乏创新优势

作为保障性住房建设的主要资金来源银行信贷资金，其缺点是融资渠道存在缺陷，结构单一。在信贷规模较紧张的现状下，金融机构很难做到筹集资金来不断加大对保障性住房的支撑。在加上金融产品创新不足这样缺点，很难有效的吸引社会闲散资金对保障房的建设进行有力支撑，就阻碍了保障房的建设发展。

3 措施和建议

3.1 加大融资的投入力度，实施融资创新的方案

（1）继续采取利用金融机构进行融资的方式，投资公司应继续与各大金融机构进行加强合作，与此同时，还要积极协调配合相关部门，尽快完整项目的手续和抵押物的手续，与银行协调好，搞好资料的上报和审核工作，还要尽快签订好贷款合同，落实贷款任务，这样才利于发展。（2）对公司的债券和中期票据应加快发行速度，只有通过对保障性住房的资源进行合理整合，对产权主体的实力和规模进行加强，才能实现保障性住房产权主体的债券融资能力增强和发放规模的壮大。投资公司应充分利用国家“符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券”的政策，加快发展步伐，积极的发行公司债券，将融资渠道扩大。（3）成立专门的机构进行保障性住房贷款的担保或保险。市级平台的融资部分由贷款市凭借土地使用权抵押担保或是由银行允许的资产进行抵押担保，如果与银行贷款条件要求的不符，可经专业担保公司提供第三方的连带责任担保。所以，该建议的实施，成立保障性住房贷款担保或保险的专门机构，从而减少了银行信贷的风险。（4）建立房地产信托基金。所谓的房地产投资信托基金是指以通过发行基金收益凭证募集到的资金作为基金资产，再把基金资产交给专业的投资管理机构进行管理，再对房地产项目或业务进行专门投资，从而获取投资收益和资本增值，从本质上来看其属于资产证券化的一种方式。由于廉租房只租不售，现金回流较小，但是租金的收益较稳定，所以可以采取 REITS 的运作方式。具体来说，就是由政府对廉租房用地进行无偿划拨，规划其建设方案，对符合标准的住户进行审批，再由信托公司负责筹集建设资金的活动，开发廉租房，出租给收入较低的群体，进行管理和维护，将每年的租金和政府补贴扣除相关费用后作为分红划分给投资人，将每一个环节都具体落实到位。在这个过程中，政府充当的角色是提供税后减免和信用担保。（5）有效解决保障性住房建设资金紧张的有效途径是利用 BT 方式进行融资，加强与社会资本的合作。房产投资公司应利用 BT 方式进行融资，支持大型企业对公租房的建设，解决本单位新就业职工的住房问题，其余出租给有条件的居民。采取 BT 方式进行融资，需要有关部门详细了解 BT 项目的投资建设管理体制，明确职责，能更好的解决保障性住房建设资金紧张的难题。

3.2 不断的完善各级投资公司的职责，做大做实投融资平台

把投资公司打造成一个创新型的投融资平台，还要增强自身实力，做好融资的增信功能，不断的发挥其对市级投融资平台的融资帮助作用；将企业打造成一个具体的法人实体，要求规范合理、结构合理、具有稳定现金流，为实现省保障性住房长期发展的目标提供服务。从长远来看，投资公司必须消除政府行政色彩，以公司化、市场化来运行。具体点就是，应强化和完善独立董事制度，健全监事会职权，聘请专家组成投融资咨询团队，为投资公司的投融资决策、资产运营、制度建设提供专业化指导。

3.3 建立合适的风险预警机制

强化过程不断加大管理融资力度，扩大保障性住房建设的规模会出现过度负债和滥用资金的现象。想要避免过度负债和滥用资金的现象发生，可以建立保障性住房建设资金的“电子跟踪专线”，严格控制预决算制度，实施科技防控和公开的策略，加强保障性住房各环节的监督工作，实行公开制定、公开计划、公开土地供应、开放建设过程、开放资格审核工作、公开资金使用、开放后期管理工作、开放违规查处制度、公开办事程序，还要配合实施科技防控措施，建立资格审核信息系统并进行完善，把资格审核过程中的廉政风险点作为是监察点，这样才能实现廉政风险防范的网络防控系统。

4 结束语

总之，要结合现状，不断深入的解决保障性住房建设的融资难问题，这样才能合理保障项目建设的顺利实施，把解决中低收入居民的住房问题作为重点，保障住房居民的合法权益，才能不断推动社会的和谐有序发展。

参考文献

[1]陈杰.我国保障性住房的供给与融资：回顾与展望[J].现代城市研究，2010（9）.

第8篇：廉租房的弊端范文

一、房产泡沫定义

在对房产泡沫的定义进行研究的过程中，人们往往从房屋的市场以及交易者的角度来进行分析。具体来说，构成房屋交易的市场主要有两个部分，第一是房屋的租赁市场，第二是房屋的交易市场。房屋市场的发展状体可以从图1中获得。房屋的提供者可以同时掌握一个或者是多个市场，同样，房屋的需求者也可以从不同的市场上来获得房屋。可见房屋的供给和需求需要根据两个市场的变化情况产生一定的价格差。如果房价偏高，房屋的需求量就转向了租赁市场。如果租金偏高，需求也会转向交易市场中，对租赁市场进行供给。

房屋的交易市场可以被分成两种不同的类型，第一是消费型市场，第二是投资型市场。前者主要是基于人们对住所的需求而产生的一种交易。后者则是在满足人们投资需求的基础上产生的。不同类型的交易都是在房屋的交易市场中进行。投资需求和交易需求是房地产交易市场运行的过程中两种不同的参数，对于投资者来说，他们会认为房屋会转让给期望价值相对较高的交易者，所以，投资者还可以继续进行投资。对于消费者来说，如果房屋的价格相对较高，他们的支付能力无法达到房屋市场的价格，就会选择租赁房子。

因此，需要对房产泡沫的相关问题进行解答，总体来看，无论研究和结论有多少，人们比较普遍认为的房产泡沫就是指，由于投机行为而导致的房产的市场价格和其基本的价值之间存在着一定程度的偏离。现如今，这里存在着两个基本的问题，就是基本价值的衡量标准和方式如何，如何判断价格偏离的主要应影响因素是投机。

对于房屋的基本价值而言，主要是指在零投资需求的状态下，房屋价格都是由需求和供给来决定。出现房产泡沫的主要原因是房屋作为主要的投资品，但是，往往多数的人会认为如果房屋资产没有用于投资，就不会出现房屋泡沫的现象。为了对以这一问题进行研究，笔者采集了多方面的资料，做出了不同的假设。另外，房屋的空置率和房产泡沫的产生是否具有必然的联系呢？通过多方的推论和验证，最终得出的结论是房产泡沫的出现主要是由于房产的价格出现了非合理性增高，另外，由于房屋的租赁也会受到投资交易的影响，使用租金数量来对房屋的价值进行判断往往是不够的，泡沫时期，房屋的投资要远远比投机高出很多。其中比较明显的就是，用租金对房产进行计算，无法符合房屋的基本价值。

二、从租金与价格关系分析泡沫测度

人们在对房产的泡沫进行理解的过程中，需要涉及到租金和价格之间的关系，同时也能够对租赁市场的实际情况进行反映。另外，单纯地从租金方面来对房产的价格进行估算，可以根据一定的租金价格模型来进行。但是在考虑的过程中，需要涉及到租金、价格以及泡沫状态等因素。人们在对住房资源产生需求的过程中，需要从交易市场和租赁市场来进行获得，同时还需要考虑到房屋的投资价值。随着各种不同类型交易活动的不断发展，人们对房产财富进行分配也出现了明显的差异。找到房屋和货币的价值的相同之处，将房屋看成是一种投资品。另外，人们在持有房屋之后以高价出卖，这就对房屋泡沫产生严重的影响。

从房屋泡沫和租赁市场的关系上看，如果租金低于持有成本，房主也很愿意将房屋租赁出去，如果房屋的资本利润大于持有成本，则房主将房屋进行空置是必然的。可见，从租金和价格的关系的角度来对房产泡沫进行分析，明确提出泡沫的测度问题。

三、调控房产市场的相关政策

现如今，我国的房价正在不断提升，政府要和陆续出台了一些调控政策，在对房价进行抑制的过程中，也取得了明显的成绩。具体的措施主要可以从以下几个方面来进行具体的分析：

（一）房屋限购令

在我国的房产市场较热的情况下，我国的十余个一线城市和二线城市都颁布了限购令。主要是在对房产市场进行抑制的过程中，采用行政手段来对交易活动进行控制。采用限购令的可以从两个方面来进行，第一是对房产证进行限制，第二是对第二套房的贷款形式进行控制。限购令的实施，从根本上取得了明显的效果。很多人都只能选择退房，从某种程度上对购房的投机行为进行控制，同时也出现了明显的弊端。在限购令实施的过程中，主要是一种临时性的法律和文件，在实施的过程中就会遇到诸多的难题。另外，临时政策的颁布和实施无法将规则和标准进行统一，不仅增加了房产投资的风险，还给投机者提供可趁之机。最重要的是，这一法律的实施难度相对较大，在实施的过程中可能会导致房产的供求平衡程度下降。可见，限购令的实施只能在短时间内起到一定的效果。

（二）廉租房政策

在房屋交易市场中，由于投资和投机方式的不断出现，房价出现了不断上涨的趋势。大部分消费者在买房方面的能力十分有限，租赁的需求也无法得到满足。租房的价格也随着上升，因此，用一些廉租房来对房屋市场进行补充可以从某种程度上缓解房产市场上的矛盾。可以使得房价回归到合理的水平。可见，采用廉租房政策可以对房市进行高效控制。但是，从某种程度上也存在着一定的弊端。廉租房政策只能在房租租赁市场上发挥其应有的功能，但是对于房产交易行为来说，并没有解决实质上的问题。房产泡沫依旧存在。

（三）经济适用房

所谓的经济适用房就是对一些经济收入相对较低的住房需求者进行的一种照顾。这一政策的实施主要是在我国的房市交易市场中，房屋的价格相对较高，一些低收入的住户无法满足自身住房需求，因此，国家推出了经济适用房的政策。这种方式的优势也相对比较明显。但是存在的问题无法对销售对象的经济状态进行判定，所以，工作难度也相对较大，房价过高，供求积累，政府的经济适用房也无法从根本上解决问题，呈现出杯水车薪的效果。

（四）交易税

为了抑制房价的过快增长，中国早就以征收交易税的方式试图来调控房市。以二手房市场为例，交易税主要包括契税、印花税、营业税、城建税、个人所得税、土地出让金等。新交易税出台可以在一定时间内抑制房价增长，但是从长期来看效果并不明显。从长期效果来看，交易税并不能起到抑制房市泡沫的作用。因为只要不交易就不会产生由交易税带来的附加支出，所以只要房屋有足够增值空间，投机者就会继续持有房屋。

（五）房产税

征收房产税可以说是抑制房屋投机行为的杀手锏。在中国房价百压不下的局势下，房产税与交易税的重要区别就是，房产税抑制长期持有空置房，而交易税只抑制短期交易行为。稳定房市的唯一手段只有征收房产税。虽然，过高的房价预期还是会带来房市泡沫，但是房产税可以延长弱泡沫周期，甚至使房产泡沫稳定在弱泡沫阶段。

第9篇：廉租房的弊端范文

“史上最严”的房地产调控似乎到了十字路口。如何让调控不变成“空调”？笔者在调查和思考的基础上，试图对目前房地产现状及房地产政策调控的效果进行一些客观的剖析，并提出相应对策。

调控政策出台后房产的租金上涨，转移了投资风险

毋庸置疑，调控政策锋芒指向的是房地产市场上的投机和投资。

在房地产市场上投机主要是炒房者，比如山西炒房团、温州炒房团，起主要特点是单笔很大，只炒不租，占总的市场份额不大；在房地产市场上投资者是购房后出租，以收取租金为目的的广大“房民”。

所谓刚性需求，是指在人们日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的刚性需求，是人就必须住房。

住房的刚性需求表现在两个方面：购房和租房。但人们把住房的刚性需求往往理解为购房。在目前的工资水平下，对数以亿计的进城务工农民来说租房才是现实的刚性需求。

目前租房的刚性需求占需求70%以上。对租房的房源来说，国家廉租房、公租房有限，因此，要有投资者投资住房，出租才有房源。在房地产市场上，为租房提供房源投资的投资者数量庞大，投资者人数占90%以上。

改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在普通民众眼中，房地产仍是最重要的消费品和投资品，具有双重属性。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，在其他投资渠道显少的情况下，购置房产是富裕起来的城市居民的理性选择之一。即购房以保值增值，又有租金收入。以成都市为例，基本上有户口的成都人，多数家庭都会有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少数。

资本是趋利的，资本看重的是投资回报率，以租房投资为目的投资者看重的回报率是租金。当租金的回报和利息相当，并且不断上涨，再加上庞大的租房市场，就会使更多的资金流入房地产市场，资本积聚在房地产市场就顺理成章了。

于是在前述背景下，再严厉的调控政策都会苍白无力。广大市民投资房地产并不违法，租金是受法律保护的“财产性收入”。

固然现行调控政策会使一些人的买房受限，使部分投资需求和刚性需求处于观望状态，同时使购房的“刚需”转变为租房。要租房就得有人购房提供房源；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租。

相应地，如果投资有较高的回报，必然就会投资，而不在乎房价高低；高投入，高回报。所以现行调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈，租金越来越高，房价跟着走高；房价越来越高，增加了以收取租金为目的的投资者的投资回报，转移了投资风险。

限购政策使投资需求转移了战场，变换了策略

资本是流动的，如水，这个地方按下去，那个地方冒出来。现行限购政策使得大城市不能满足资本的投资需求，于是，房地产投资者把“战火”烧到一些未出台限购政策的城市。

实际情况是，现行限购政策使部分二、三线城市承接了来自于一线城市的投资或自住刚性需求。在有些二、三线城市，投资者数量增添了30%以上。大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。

举例来说，福建厦门出台了限购政策后，投资需求转而投向泉州；北京出台了限购政策，投资者转而将目光转向河北廊坊、燕郊等地。

限购政策也使投资者变换了策略，将投资战线拉长。由于购房数量限制，投资者由原来在一个城市投资，转变成在全国其他城市投资。在今天发达的交通情况下，投资战线拉长并不是问题。同时，限购政策对投资者利用子女、父母、亲戚、朋友的名义投资房产起不到限制作用。

房价受益链的第一环

根据利益推导原理：谁在案发后受益，谁就有可能是案件背后的主谋。那么在一轮又一轮的房价上涨过程中，谁最受益？谁在推动价格上涨？谁又希望价格上涨？

不妨将房地产交易过程中的可能参与者一一排队，那就是：第一，土地提供者；第二，房地产开发商；第三，炒房者；第四，投资者；第五，刚性购房者。

分析房价上涨，就不得不分析现行商品房房价的基本构成：第一，建筑安装成本；第二，土地成本；第三，税费；第四，利润。

其中：建筑安装成本每平方米1000~1500元，全国各地的建筑安装成本价格差别不大，因为水泥和钢材全国各地的价差不大；税费占房价15%；开发商利润占房价15%；其余就是土地成本。

不妨举例说明：以北京房地产市场为例，当房价每平方米20000元时：①建筑安装成本1500元；②税费20000×15%=3000元；③利润20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房价的62.5%。由此可见，土地成本是构成房价的重要因素。房价上涨过快的重要原因还是是土地价格上涨过快。

我国现行土地政策特点是：中央和省级政府不直接掌握任何土地，其主要职能是管理土地的开发与使用。而城市政府，包括直辖市、省会城市和地、县级市的政府直接掌管土地，城市政府的职能是既有管理又有经营，集“裁判员”与“运动员”于一身；其经营的目的就是追求土地收益的最大化，经营的形式就包括所谓“城市经营”。

“城市经营”是指地方政府以土地为商品，以全方位提升城市形象为手段将低价的土地打造、包装后高价卖出。由于经营收益由地方政府支配，土地收入的经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营。国有土地的经营作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。在相当程度上，地方政府成了房价上涨的主要推动者，是房价上涨最大的赢家。

不应忽视房地产市场巨大的刚性需求

房地产市场巨大的刚性需求在于中国的工业化和城市化进程悄然起航。中国正在经历由农业人口向城市人口的大迁徙，因为一个国家的现代化是不可能在农业劳动力占整个人口50%以上的情况下实现的。发达国家的农业人口大都不超过6%，美国、英国在2%左右。

改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，进城农民达4亿。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿×53.3%=7.14亿%的农业人口（相关数据来自中国发展研究基金会2010年的《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》）。

如果按人均22平方米住房面积计算，那么改革开放30年来，至少需要为新增4亿城镇人口修建4×22（平方米）=88亿平方米的住房。

根据相关调查统计，进城农民只有不到30%在城市购房，另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70%都购房，目前还需要有：88×70%（平方米）=61.6亿平方米的住房（不包括城镇居民改善居住条件的需求）。

同时，在未来快速城市化的进程中，农民进城必然是长期趋势，据《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》报告称：平均每年以2000万人的速度“农转非”；到2030年的20年时间内，还有4亿农民工及其家属的市民化。未来20年，4亿农民工及其家属进城，意味需要4亿×22平方米=88亿平方米（还不包括城镇改善居住条件的需求）。

另外，中国每年还有1600万左右人口出生，20年后还有3.2亿人需要住房3.2亿×22平方米=70.4亿平方米。

基于以上3项，未来20年，中国共需要建61.6+88+70.4=220亿平方米的住房，未来房地产市场有着巨大的刚性需求。

对于大量的商品房积压，目前通俗的解释是：房价大大超过刚需的购买能力。其实，这本质上是商品房为房地产开发商私人占有。在房价不断上涨的氛围中，要想开发商降价，相当于与虎谋皮。

应高度重视人口大迁徙下房地产业的战略地位

中国的工业化和城市化进程趋势不可逆转，这是一场人类历史上史无前例的伟大的人口大迁徙。在可预计的未来仍将持续的城市化进程中，农民进城后面临的首要难题，仍是融入城市。

目前，进城大部分农民工在城市没有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市没有住房，集体宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在乡下。让他们成为城市的边缘人，在城市形成“新二元结构”，被国外媒体形容为“半截子城市化”。

留守儿童、空巢老人、用工荒、春运等现象就是接在“半截子城市化”这根藤上的一串苦果。“有钱没钱，回家过年”，春运的壮观大戏每年就这样必然上演。如果未来20年还有4亿农民工进城，住房仍然得不到解决，春运将不堪重负，不知要修怎样天文数的铁路和公路？这的确是重大的社会问题！

人类历史从某种意义上说就是一部迁徙史，在远古时期，人类“逐水草丰美而居”，一部《山海经》就是古代人类的迁徙指南；现达国家的现代化之路就是工业化和城市化，在现代化进程中无一不是将房地产作为国民经济中的最重要支柱产业。中国房地产应该也能够成为保持GDP增长拉动内需的最重要支柱产业。

中国房地产在国民经济中的重要地位，应该引起调控政策的制定者在战略的高度上重视，调控政策不能只是在战术层面上围追堵截、修修补补。

多渠道筹集建设资金加大廉租房、公租房供应

历史经验证明，抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。如果过度限制交易，就会出现投机倒把、囤货居奇把价格抬高。中国商界有句古话：“开仓放米，平抑物价”。例如解放初期，市长为抑制上海粮价，从山东老解放区调拨大量粮食到上海。因此，限制房价上涨最好的办法就是加大住房的供应，特别是保障房供应。

据前面分析，未来20年，我国还有220亿平方米的住房需求。“十二五”规划拟建各类保障性住房3600万套，2011年计划开工建设1000万套。5年3600万套保障性住房，在庞大的需求面前，无疑是杯水车薪。同时，这3600万套又有多少是廉租房、公租房？

既然最大的刚性需求在租房，我们就应该大力发展公租房。值得借鉴的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里（相当于我国的公租房，政府免费提供土地）。因此，我们应该多渠道筹集公租房建设资金，如发行专项滚动式中央政府国债，既可以大量回收流动性，避免经济过热，同时为各地公租房建设筹资。

公租房专项滚动式中央政府国债可采取如下框架：第一，国债主体：中央政府；第二，国债利率：6%（年息）；第三，国债期限：5～10年；第四，国债担保：外汇储备或财政担保。

实施该框架的基础是政府无偿划拨土地。以目前房屋的建筑安装成本每平方米1500元人民币计，没有税费和利润，完全公益性质。则有下面以每平方米计算的相关数据：

1500元人民币每月要支付的国债利息：1500元×6%／12=7.5元；可将公租房每月每平方米的租金价格控制在：7.5元；进而，一套60平方米公租房每月的租金为7.5元×60=450元。在多数情况下，这个租金价格，进城农民工是能够负担起的。

切断地方政府的利益链条

中国《宪法》规定，城市土地归国家所有。我们实行的是国有土地使用权制度，对使用者颁发的是国有土地使用证。但我国的土地实际上是市有土地和县有土地，因为土地出让收入为市县地方政府所有。

客观来看，在中国工业化进程中，城市建设突飞猛进，土地财政发挥了重要的、积极的作用。但是，现行土地财政制度的弊端也越来越为突出。既然是国有土地，中央政府就有权利将土地收入收回中央财政，用釜底抽薪疏导的办法，控制不断上涨的房价。

可行的办法是实行土地出让管理、土地收入、土地收入支出三条线，分属不同部门，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根据各地的实际财政预算按比例支付，可以集中力量办大事，可以根据需要向不发达地区倾斜。引导地方财政预算由目前的“以收定支”向“以支定收”转变。

目前“以收定支”的地方财政预算的主要特点是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上没有节制。固然“以支定收”可能使一些计划外项目无钱可“支”，但可通过地方政府债来解决，在财政预算上做到以丰补欠，即丰年补欠年。

用小产权存量房来解决农民工进城的住房需求

中国的土地分为国有土地和集体土地,，其中集体土地包括承包地和农村宅基地。目前的政策是：农村宅基地只允许解决农民的住房需求，也可以在农民中相互转让，但每家只允许有一份宅基地，不允许城市居民在农村购买住宅。

“小产权”房指在城市郊区农村宅基地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村政府颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

重庆被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在领域率先进行大胆探索，创造了农村宅基地流转的“地票”模式，即农民放弃农村宅基地，宅基地经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里可获得一套住房。