农村土地市场精选(九篇)

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第1篇：农村土地市场范文

一、农村土地流转的现状

1.土地流转的主要形式

农村土地承包经营权流转的主要形式有：一是转包。目前农村土地承包经营权流转的现状看，转包是农村土地承包经营权流转的主要形式，转包的农户大多是离土不离乡，多半是以搞短途贩运、餐饮服务、外出打工的农户为主，属于暂时性的土地流转。二是转让。通过转让流转的面积占流转面积；三是出租。通过出租流转的面积占流转面积；四是入股。通过入股形式共流转土地占流转土地；五是互换。通过互换流转的面积。

2.土地流转呈现的主要特点

农村土地承包经营权流转呈现出以下特点：一是流转主体趋于多元化。土地由户与户之间流转逐步向种植大户、农民专业合作社、龙头企业和股份公司等多元主体流转，这些市场主体也正在成为土地长期稳定流转和规模经营的重要载体；二是流转形式趋于多样化。流转形式由初期的转包、互换形式向出租、转让、入股等多种形式转变。三是土地经营趋于规模化。土地由分散零散流转逐渐向集中连片规模经营转变。其中：通过转包、出租、互换、转让等形式进行土地承包经营权流转。四是规模效益初步显现。从实际情况看，通过流转土地，实现规模经营，达到了转让户和经营户“双赢”的目标。转让土地的农户，不仅有转让金收入，大多数地方还有惠农补贴收入，同时还摆脱土地的羁绊，免除了失地的担忧，能够放心地从事其他行业，获得更多的打工收入。此外，一些规模经营户还吸纳转让土地的农民打工，进一步扩大了转让户的收入来源。

3.农地流转促进了土地的规模化经营

近几年来，随着国家加大对农业的投入和对产业化、规模化经营的政策扶持，不少业主和企业积极投身农村经济建设大潮，大规模的土地流转逐步增加。农地流转推动了农地的规模经营，在一些乡镇已形成了一批专业化、规模化的现代农业园。

二、存在的问题

1.缺乏有效规范的法律法规来保障土地流转的顺利进行。虽然我国不少法律政策都对农村土地流转作了一些规定，但是对农村土地承包经营权和使用权，在流转手续、流转程序等方面规定得过于原则和笼统，因而造成了不少农户用“口头协议”、私下自发流转的局面，这样一种流转交易没有规定流转双方的权利与义务，因而在现实中造成了不少的纠纷。

2.缺乏有序运行的土地流转中介组织。这主要体现在三个方面：（1）缺乏土地承包经营权交易的组织机构；（2）缺乏相应的土地评价机构；（3）土地流转市场的缺乏”。在广大农村，散户之间的土地自发性流转无法实现土地大规模、高效率的聚集，需要寻求“散户一大户”的土地流转途径。但是在现实上，由于散户和大户在经营方式、经营理念等方面存在这巨大的差异，因此，很容易造成“有卖找不到买，有买找不到卖”的信息不对称局面，而缺乏有序运行的土地流转中介组织，这种情况还将在一定程度上继续存在。

三、农村土地流转的对策

1.有效发挥政府和村集体的职能

市场的发展有其自身的盲目性、自发性、滞后性的特点，尤其是我国农村的土地市场还很落后。因此，一是政府要对土地流转有宏观上的调控。建立调节机制，防止土地使用权过于集中，以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象。农村土地市场的发育，可加强土地转让的公平性和竞争性，实现有序管理。二要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三要加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。土地是农民的命根子，群众是土地流转的主体。因此，要抓好土地流转，必须“以人为本”，千方百计调动广大群众的积极性。

第2篇：农村土地市场范文

[关键词]征地；市场机制；土地财政

一、背景陈述

自1978年我国开始进行社会主义市场经济改革以来，土地就成为了推动城市化、工业化建设的重要要素。而这些建设用地的主要来源是通过对农业用地的征用。有数据显示，上世纪90年代的10年间，全国城乡建设用地增加2640万富，其中81％的新增建设用地来自于对耕地的占用，被占耕地共有2138万亩。

在这样大规模的征地背后，失地农民的利益却难以得到保障。据劳动和社会保障部统计，目前中国有4000多万失地农民，被征地后他们不仅丧失了基本的生产资料，被迫依靠高强度机械式劳动拿到微薄的工资维生，而且又背负了重建新居所的巨大经济负担。

然而，征地过程中实际产生的收益并非如此微小，其中的大部分收益都在地方政府土地财政的作用下，流入了地方的小金库，而真正的土地出让方――农民却没有得到应有的补偿。

在中国现有的征地机制下，地方政府作为征地的主体，同时拥有强制向农民征地和以垄断的方式向土地一级市场供地的权力。过度的集权，一方面导致许多地区土地价格哄抬成风，开发商成本上升，房地产泡沫膨胀；另一方面，农民却只能从政府那里获得微薄的征地补偿费。这样的分配事实上是不利于整体社会的福利改善的，因为地方政府手中可观的征地收益，往往难以直接作用于农民身上，其中相当的部分却流失在其他行政开支上，比如公务员工资上涨、政府机关大楼修缮等等。显然，如果将更多的钱直接作用于农民身上，使他们有机会通过这笔收益来提高自己的工作技能或者改善自己的居住环境，将会取得更大的边际效用。

由此可见，征地利益的分配机制有失公平。要想改变这种局面，一方面应该让农民形成自己的交易主体，直接参与到非公用土地的交易当中；另一方面土地的价格应该透明化、市场化，土地使用权流转过程中的每个环节都应该公之于众，并且让中央政府有效地加入总体上的监管。因此，只有建立土地使用权流转的市场机制，才能打破地方政府的垄断，使土地价格回归其价值，并使土地交易的收益流入农民手中，推动他们自身的发展。

以下笔者从我国现有的征地机制出发，通过对其中存在问题进行剖析，提出一个土地交易市场的模型，并阐述在市场机制下土地的合理价格和交易收益公平分配如何才能形成。

二、我国现有征地模式分析

我国现有的征地模式――“公告征地”。其征地过程体现了几个原则：首先，地方的国土部门代表政府出面征地，向农民通告征地的面积，然后土地的使用权归公，从此用地单位与农民之间的关联被彻底截断了；其次，被征用地的农民没有机会对土地价格产生影响，农民集体获得的仅是一次性支付的土地补偿；其三，地方政府作为垄断供地者，通过签署用地协议或者拍卖的方式向用地单位供地。

可见，在这样的征地模式之下，农民由于不能直接参与土地的交易，其应有利益受到了来自政府和土地使用者两方面的挤占。然而，造成农民、政府及开发商之间利益分配不合理的主要问题集中在价格机制上，首先是土地从农民手中交给政府时以补贴的方式完全谈不上什么价格，而同样当土地由政府转移到开发商手中时政府作为土地的唯一供给者制造了一个价格(类似于垄断市场)，而这样一个价格往往是对其价值过高或过低的评价，所以，我们提出将竞争市场引入土地流转中，在竞争中发现价格。由政府作为买卖双方的中间人，将农民和开发商领人市场，基于农民缺乏相关的专业知识，由政府同农民以契约的形式形成和被的关系，弥补农民在信息和技术上的劣势。通过市场机制的作用，让土地的价格在各个买方的竞争中趋于合理化，同时也使农民的利益得到保障。

三、创建农村土地交易市场的构想

解决农地征用中农民利益受到侵害等若干问题，重在将市场机制引入农业用地的交易过程。为此，建立一个有效的土地交易市场就成了一条途径，以下就探讨关于构建该市场的若干问题。

首先，农村土地交易市场的建立，需要国家通过法律法规创造一定的前提条件：一方面，要明确农民对土地的相关权利；另一方面，政府在政策和法律上应该禁止农业用地的私下买卖，或要求所有农业用地的转让必须进入交易所上市，通过市场机制的调节进行交易。

其次，为了保障交易市场的秩序，使其具有稳定性和有效性，还应该建立一系列的制约机制。建立统一的信用记录体制，即要将农业用地流转市场交易所、证券交易所及我国的银行体系的信息进行资源共享，对已在证券交易所上市、走势稳步上升的企业，在银行的信用级别高的开发商给予一定的优先权。对走势不佳、信用级别低的则禁入；同样的，在土地流转市场中有违约或其他违反竞争规则的行为，也会反映到其他市场。

同时，在健全的信用记录基础上，就可以建立一定的市场准入机制，对进入市场的开发商的资产总量、自有资产量、流动资金量、近几年的利润或效益等设立指标，为了保障开发，降低风险，只有达到一定的标准且信用良好的才能进入主板市场申购规模较大的土地，同时为了扶持小型土地开发企业，对小板市场的准人条件可以放宽很多。进入市场的开发商每年应向交易所交纳一定量的信息费等服务费用。

另外，一定的监管处罚体制也是至关重要的。比如对于在土地询价、报价阶段的恶意打压等行为一经查处，交易作废，除罚款外公开降低信用级别，甚至禁止进入主板市场。

当然，在交易阶段，还可通过保证金制度来控制开发商的行为，杜绝哄抬地价、过度投机的行为。

在市场的各种控制机制都建立完善后，就可以从整体上构建交易市场的具体形态。笔者的构想是将交易市场分为两个板块，主板市场主要针对面积较大、价值高等需要庞大的资金来开发的土地，小板市场则承担其余规模较小的土地的流转；另一方面，每个板块都要将土地按不同的开发用途进行分类，然后集中交易，比如将用于住房的集中于一类等。

接下来就可以在土地交易市场上进行具体的交易。每一块要发生使用权转让的土地都将经过准备、询价、竞价、交易四个阶段，最终实现买卖。下面试就每一阶段进行具体描述。

第一阶段：前期准备工作

(1)对交易土地前期勘察

由政府派专门人员对所需农耕地进行调查，包括占地大小、具体地理位置、未转让前的用途、分别为哪些村民所有、其比例为多少等，编写可行性报告，并将信息通过远端技术等传输给地方政府相关

部门，进行最后审核，并将最终数据输入地方政府建立的土地市场交易所的服务器。

(2)签订协议

由政府出面和相关的农民签订协议，政府提供所有技术支持，协助农民作出决策，同时将卖地30％的收入作为佣金，来补偿相关成本和激励政府；另一方面，要明确协议双方的权利和义务。

第二阶段：询价

将信息输入土地流转交易所的信息库，在互联网上信息，将技术分析等公布出来；同时政府公开规划计划、土地开发政策，及给予开发商的相关优惠政策，达到准入条件的土地开发商交纳保证金后，在时限内根据各自的评估进行网上报价。

为了保证报价的公正和交易的公平，所有报价的数据会一直保存在数据库中，如果各开发商在此后的竞价过程中，被发现有任何恶意报价行为，将予以惩处。同时各开发商的网上报价是非公开的，这样就能够避免买方联合来压低价格。

由政府相关技术人员将信息整合出最高价、最低价等信息，通过远端技术传送给当地的技术人员，并分析和推算一个变动区间，由当地技术人员向农民和当地政府解释说明，并提供一个相对合理的参考价格，同时农民集体通过召开表决会或者通过村委的出面，根据这个参考价格给出卖出土地的最低价。

第三阶段：竞价

一段时间后，这块土地开始交易，各开发商在交易所公开竞价，交易所将信息传送给当地的技术人员，将价格实时报给农民。

这一阶段，各开发商的报价会在市场上公开，他们会根据自己对土地价值的评估和其他开发商的报价来不断调整自己所报出的价格，所有的价格都将直接进入数据库，同时交易所会有技术人员进行盯市，并将数据及数据分析一并传送给驻地技术人员，由技术人员向农民解释说明现在的行情。

第四阶段：成交

在规定的竞价期限内的任何时间，一旦达到预期价格，技术人员有义务提醒农民，并提供一些价格趋势、风险等参考信息，由农民的人召集农民集体，决定在哪个报价进行交易。

竞价达到农民预期价格后，价格可能有涨有跌。有的企业根据自己项目的盈利情况可能选择退出市场，因而导致价格下降。这时技术人员有义务协助或者积极促成农民进行交易决策。因而，在协议中，应补充关于当市价下跌，达到最低价后。人有权代替农民作出成交的决定，以此防止由于农民缺乏技术知识而耽误时机。

当然如果市价一直没有达到最低价，技术人员有义务给出建议，是否应低价卖出，但农民有选择权，可以卖出也可以放弃这次竞价，申请第二次上市。在第二次上市前，技术人员应协助农民重新定价。

达成协议之后的签订合同等步骤由地方政府对农民进行指导。关键是合同条款的完备性，政府对农民的指导和对开发商的监督能够使合同顺利地签订和执行。根据各农民的土地数量，对土地出让收入进行分配，同时政府要收取一定比例的服务指导和中介费用。

以上就是笔者关于建立土地交易市场的所有构想。在这样的强市场机制的作用之下，土地真实价格会进一步表现，农民、政府、开发商三方的利益也就能得到更合理的分配。

四、土地通过交易所买卖对于利益分配及监督控制的改进

首先，在引入市场机制后，依托于有效的土地交易市场对土地价格的正确估价，和享有土地使用权的农民直接参与土地的市场交易，使得利益的分配进一步趋于有效合理。这主要体现在以下三个方面：

第一，农民作为“卖地方”能够获得与土地现有内在价值以及未来增值能力相匹配的合理对价，确保了其自身利益的实现。

第二，开发商从此能够直接到市场上去，面对更多的土地提供方和更多不同参数的同类土地作出有利于自己未来经营的选择，同时透明的市场又处于防止政府的寻租行为以及少数开发商的恶性竞争行为，减少了土地开发的隐性成本。

第3篇：农村土地市场范文

1、建立和完善农村土地流转市场能够增强农业参与市场竞争的能力

在发展现代农业的当前，一家一户的传统土地耕作模式已经束缚了农业的发展，存在较多弊端，主要表现在：生产规模小，效率低，农民从事农业生产积极性低。通过建立和完善农村土地流转市场，推行农村R岛献骶济组织，农户将土地参与流转，一方面，改变了传统的土地经营方式，实现了由分散经营，逐步向规模化、集约化方向的转变，促进了农民土地的有效集中和专业化生产，提高土地的产出率和收益率；另一方面，在各种合作组织的带动下，土地集约经营有了竞争力，能够按照市场需求组织生产，减少了生产的盲目性和市场风险，增强了参与市场竞争的能力。

2、建立和完善农村土地流转市场是提高农村经济经济效益的重要途径

以土地承包经营权流转为平台，优化资本组合，整合生产要素，大力发展农村专业合作经济组织和现代农业，把零星的土地从农户手中集中连片，按效率原则重新配置土地，进行适度规模经营，不仅降低了农业生产成本，促进了农业生产新技术和新型农具的推广应用，极大地提高了土地生产率，而且解决了土地细碎化、土地利用率低和土地闲置等问题，改变了以往农户分散经营的缺陷，使土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素合理流动和优化组合，使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营”的发展道路，实现土地资源的充分利用，提高土地的高效率性、高收益性，加快农村经济的发展。

3、建立和完善农村土地流转市场是提高农民收入的重要手段

通过土地承包经营权流转，一是农民转出自己承包的土地，从传统农业中转移出来，改变原先“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，从土地的束缚中解放出来，安心地从事其他二、三产业及外出务工。二是农民以土地入股开展股份合作经营，或以其他更有利于自身的方式参与土地流转，获得高收入。三是农民可以在自己的承包地上打工，在参加分红的同时，又有打工收入，从而提高农民群众的收入水平。

4、建立和完善农村土地流转市场能促进现代农业的发展

土地流转使土地经营权集中，有利于筹措资金，加大技术、信息、人才等方面的投资，实现土地综合开发。有利于提高土地经营的组织化程度，实现标准化生产、机械化作业；有利于修道路、兴水利、建科研基地、生产基地和加工基地，保护生态环境，合理有效利用土地，从而促进现代农业的发展。

二、当前土地经营权流转中存在的主要问题

1、市场机制不健全妨碍了土地流转

目前，农村土地流转形式以转包为主，形式比较单一。流转主要在邻里和亲戚之间进行，而且流转的内容简单，流转期短，流转面积小，使经营主体不敢在土地、机械、设施上做大的投入，不利于农业持续发展。由此可见，农村土地承包经营权流转还处于自发阶段，土地流转大多处于自发和无序状态，土地流转市场及鼓励土地流转的激励机制尚未形成，各级政府引导和服务不到位，缺乏有效组织农民“以地生财”的能力。农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完全落实到位，难以通过有效地流转实现农村土地资源的优化配置。

2、观念滞后影响土地流转

由于农民“恋土”情结及“守田为安”等传统观念根深蒂固，一些农户即使种不好土地，也不愿转出其承包土地，土地经济效益较差。一些农户外出务工顾不上种地，就种植些低产、低效益、懒作物，有的甚至把土地撂荒闲置，造成土地资源的浪费。

3、程序不规范制约了土地流转

土地流转在我国农村虽早已存在，但大多数地区至今尚未建立起一套完整规范的农用地流转程序。如有些农户进行土地流转仅凭口头协议，无任何书面合同，没有规范和严格的土地流转程序。

4、农村社会保障制度滞后束缚着土地流转

目前，农村社会保障制度总体水平较低，绝大多数农村地区社会保障制度还处于完全空白。农村社会保障制度的严重滞后，极大地束缚了农村劳动力的流动，使农民长期依赖土地，从而限制了土地的流转。而土地流转受到限制，在一定程度上阻碍了农业、农村产业结构的调整，农村产业化的速度也相对缓慢，最终农民收入增长乏力，农业现代化进程也相对缓慢。

三、促进土地经营权规范流转的对策及建议

1、完善社会保障，加快农村土流转的进程

一要在农村通过建立与完善农村合作医疗制度、最低生活保障制度、农村养老保险制度等社会保障体系，减小农民对农用地的依赖性，使一部分有能力外出创业的农民从土地中解脱出来，为农用地流转创造条件。二要在城市逐步建立务工农民社会保障制度，加快解决农民工的子女上学、工伤、医疗和养老保障等问题。对进城农民在农村的承包土地、房屋、宅基地，要通过创新体制机制，完善资产处置办法，帮助其完成进城落户的资产积累。只有这样，农民进城后才不会有后顾之忧，才不会总想在农村“留后路”，使其所经营的农用地能够进入农用地流转市场。否则，农村的存量土地无法盘活，土地规模经营难以形成。三要适当考虑流出农户土地增值效益和长远利益，鼓励以村组织牵头的股份合作流转。四要政府牵头、部门协作，加强经营权流出者转岗就业培训，提高他们择业竞争力。

2、加强宣传，积极转变传统的经营观念

第4篇：农村土地市场范文

[关键词] 农村劳动力市场；农地流转；农户调查；影响

[中图分类号]F323.6 ［文献标识码］ A [文章编号]1673-0461(2011)09-0038-03

党的十七届三中全会《决定》中明确提出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”2008年12月中央农村工作会议强调要“严格执行土地承包经营权流转的各项要求，尊重农民的主体地位，建立健全土地承包经营权流转市场。”由此可见，中央政府对于农地流转问题一直是既高度重视，也予以支持和鼓励。所以，建立健全土地承包经营权流转市场已经成为当前农村土地制度改革的一个指导方向，而且农地流转后实现农村劳动力转移是也是必要的。但当前农村劳动力市场还很不完善，与城市劳动力市场处于分割状态，农村劳动力市场的发育程度对农地流转具有怎样的影响？这则是促进农地流转和劳动力转移迫切需要解决的理论和实践问题。

当前对农地流转的研究主要集中在以下三个方面：一是农地流转的阻碍因素、机制及成因[1][2][3][4]；二是通过构建经济计量模型，从农户个体特征、资源禀赋、阶层分化、劳动力结构等角度分析了农地流转的影响因素[5][6][7]；三是非农就业、劳动力转移与农地流转之间的关系[8][9][10]。辨证来看，既有研究丰富了我国在农地流转方面的研究内容，但仍存在需要改进之处。首先，以往理论研究中针对农村劳动力市场发育程度对农地流转影响的讨论较少；其次，以往实证研究工具主要为Probit或Tobit模型，其研究方法较为单一。基于此，本文在农户调研数据的基础上，构建农村劳动力市场发育程度指标，运用回归模型实证分析农村劳动力市场发育对农地流转的影响程度，并在所得研究结果的基础上提出相关政策建议。

一、数据来源与研究方法

（一）数据来源

研究数据来源于2010年7月至8月对天津市西青区、静海县和山东省聊城市冠县、临清市的农户和村庄问卷调查。在每个县（市、区）随机选取3个乡镇，在每个乡镇随机选择3个行政村，在调查中，重点从非农自主择业程度、工资自主决定制度、就业流动自由度和就业市场服务体系完善程度等方面对农户进行了调研，以作为表征农村劳动力市场发育程度的数据来源。本次调查共获得485份问卷，剔除漏答关键信息及出现错误信息的问卷，有效问卷为439份，有效问卷比例达到90.52%。调查样本点分布见表1。

（二）变量界定

1. 因变量选取

根据本文的研究目的和相关数据的可得性，在因变量的选择上，采用农户农地流转面积（指农地转出面积，因为劳动力市场发育程度越高，农户可能更倾向于转出农地）占家庭耕地的比率来代表农地流转的程度。

2. 自变量选取

根据对农地流转影响因素研究成果的回顾及问卷调查内容，将自变量分为以下几个方面：

（1）农民个体特征变量，主要包括年龄、文化程度。

（2）家庭特征变量，包括家庭劳动力数量、人均耕地面积。

（3）农村劳动力市场发育程度，主要用四个指标来表征：非农自主择业程度用非农就业人数占劳动力总数的比重衡量；工资自主决定程度用农民纯收入中非农收入所占的比重来间接反映；就业流动自由度用外出农民工占家庭劳动力比重来反映；就业市场服务体系完善程度采用农户做出的评价，分为三级，认为不完善定义为“1”、基本完善定义为“2”、比较完善定义为“3”。

（4）其他控制变量，四个区县的虚拟变量代表了某些难以观察的区域系统差异对农户农地流转的影响，如地理位置、经济水平等。冠县为“1”、临清为“2”、静海为“3”、西青为“4”。

各自变量的统计性描述见表2。

（三）研究方法

为了揭示农村劳动力市场发育程度等因素对农村土地流转行为的实际影响，必须建立计量经济模型，通过多元回归分析来确定不同因素的具体影响和影响大小。具体模型结构如下：

式中Yi表示第i个农户转出农地的比率；Xi1为年龄；Xi2为受教育程度；Xi3为家庭劳动力数量；Xi4为人均耕地面积；Xi5为非农自主择业程度；Xi6为工资自主决定程度；Xi7为就业流动自由度；Xi8为就业市场服务体系完善程度；Xi9为区域虚拟变量；εi为残差。

研究中采用OLS和FGLS方法进行估计。

三、实证结果与分析

根据前面介绍的方法，利用Eviews5.0进行回归分析，回归结果见表3。从两种回归方法来看，模型对于农地转出率的解释程度在90%左右，统计检验也十分显著。不同回归方法的估计结果相似，这说明估计结果是相对稳定的。

表3 自变量统计性描述

注：括号中的数值表示T检验值，***、**和*分别表示在1%、5%和10%的水平上显著。

（一）农民个体特征变量对农地流转的影响

从模型估计结果来看，年龄和文化程度两变量无论是OLS法还是FGLS方法都分别在10%和5%水平上显著。这说明随着年龄的增加，农民外出务工和从事非农就业的机会也就越小，越不倾向于流转出土地，而随着所受文化教育程度的提高，会增加其非农就业的机会，农民流转出农地的可能性也会逐步提高。

（二）家庭特征变量对农地流转的影响

从模型估计结果来看，只有家庭劳动力数量在FGLS回归方法中通过了10%的显著性检验；在OLS回归方法中都没有通过显著性检验。这表明家庭劳动力数量因素对农地转出率的影响并不确定，这主要有两个方面：一是家庭劳动力越多，有外出务工经历的会带动其他家庭成员从事非农就业，不会流转农地；二是家庭劳动力越多，但都没有外出务工，而是转入更多农地进行农业耕作。

（三）农村劳动力市场发育程度对农地流转的影响

从模型估计结果来看，除了就业市场服务体系完善变量在OLS回归方法中没有通过显著性检验，其他变量都通过了1%、5%或10%的显著性检验。在表征农村劳动力市场发育程度的四个变量中，工资自主决定程度即农民纯收入中非农收入所占的比重对农地转出率影响最大，该变量的回归系数达到了0.528，即该变量每增加一个单位将会使农地转出率增长52.8%。这反映出农户劳动力参与非农就业市场对增强农地流转的重要性。就业流动自由度即外出农民工占家庭劳动力比重对农地转出率的影响也比较大，回归系数为0.423。就业市场服务体系完善程度对农地转出率的影响相对较小，这主要是由于在农村还没有建立起完善的劳动力市场，农民对其重要性的认识还不够，以后应逐步增强农村劳动力市场在农民非农就业中所起的作用。

在区域虚拟变量中，OLS和FGLS回归方法的结果都显示在10%的显著水平上通过检验。这表明随着经济水平提高，非农就业机会的增加，农民会逐步流转出土地，转移到非农就业岗位中。

四、研究结论与政策启示

以上以农户问卷调查数据为基础，实证分析了农村劳动力市场发育程度对农地流转的影响。研究表明，年龄、文化程度和家庭劳动力数量都通过了显著性检验。在表征农村劳动力市场发育程度的四个变量中，工资自主决定程度对农地转出率影响最大，回归系数达到了0.528，即该变量每增加一个单位将会使农地转出率增长52.8%。就业流动自由度对农地转出率的影响也比较大，回归系数为0.423。就业市场服务体系完善程度对农地转出率的影响相对较小。

基于以上研究结论，可以得出如下政策启示：一是加强农民职业培训，提高农业非农就业素质，为农村劳动力从农业生产中解放出来提供现实基础；二是建立和培育农村劳动力市场，为农民提供公平的劳动力就业市场环境，促进农民参与多种形式的就业；三是加快健全农村社会保障体系，在增加农民自我保障信心的同时降低其对土地保障的依赖性，减少农地流转的阻力。

[参考文献]

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[10] 贺振华. 农户兼业及其对农村土地流转的影响―― 一个分析框架[J]. 上海财经大学学报， 2006，8（2）：72-78.

The Impact of Development of Rural Labor Market on Farmland Transfer：Evidence from Household Survey in Rural China

Xu Hengzhou

（School of Management， Tianjin University， Tianjin 300072， China）

第5篇：农村土地市场范文

【关键词】土地流转 现代农业 新农家村

近年来，随着农村经济的持续发展，农业现代化的快速推进，土地问题显得越来越重要。各地在积极探索农业现代化的过程中，逐渐发现土地流转的重要性，意识到农村土地承包经营权流转是中国农业和农村发展到一定阶段的产物，是在现行基础上推行的一种行之有效的农村土地制度改进，对于维护农民的权益，促进农业和农村经济的发展，维护社会的稳定，具有重大的现实意义和深远的历史意义。

合心镇依托特色农业资源，大力发展现代化特色农业，形成了较为全面的现代农业产业布局。为了研究合心镇农业发展情况，本文选取合心镇新农家村作为研究对象，对其进行了调查研究。

通过调查发现，新农家村的农业发展水平虽然较高，但是现代化农业刚刚起步，农民仍以家庭为单位的方式进行耕种，土地流转情况很少，土地流转模式主要以农户承租和农村经济合作组织即合作社方式为主。本文从新农家村土地流转工作上的问题出发，分析其发展速度较慢的原因，并提出一些解决问题的参考建议。

一、新农家村土地流转存在的问题

合心镇新农家村位于长春市绿园区，其耕地总面积509公顷，其中粮食作物耕种面积为400公顷，园地面积为109公顷，水地面积2公顷，以种植玉米和甜瓜为主。调查发现，主要的土地流转方式是农户承租和农村经济合作组织即合作社方式，下面针对新农家村土地流转存在的问题进行简要分析。

（一）土地流转规模不大

通过对村民的走访调查发现，新农家村的合作社刚刚起步，只有6户农民参加了合作社，所以这部分的土地流转规模很小。又因为该村农民人均耕种面积大，大多数农民喜欢自己耕种，这就导致能通过承租方式进行流转的土地也不多，而且大多流转的土地不能连成片，不能形成规模经营。

（二）土地流转层次相对较低

新农家村土地流转层次低主要表现在以下四个方面：一是土地流转形式单一，承租土地的多，合作经营、转让等其他流转形式少；二是流转给一般农户的多，流转给种植大户的少；三是流转期限短的多，流转期限长的少；四是口头流转的多，书面流转的少。

（三）土地流转程序不规范

由于新农家村农户间的土地流转多发生在亲属之间，这就导致农用地流转操作不规范，流转过程的法律要件不完善，许多流转协议的内容简单，格式不规范，对流转双方责、权、利的界定不明确，而且多以口头协议代替书面协议。而且不按规定的程序办理相关手续，绝大多数以农户之间的私下协议方式进行，表现为隐形流转。

二、新农家村土地流转进程缓慢的原因

新农家村土地流转存在流转规模不大、土地流转层次相对较低、土地流转程序不规范的问题，而这些问题的产生与新农家村所处的外部环境和农户自身的生活状态有关。

（一）外部原因

1.农村社会保障体系与土地流转制度的不完善

由于我国农村社会保障体系还不够完善，土地依然承担着农民收入、就业、养老以及社会保障等多种功能，依然是他们赖以生存与生活的根本所在。另外，由于农村土地流转制度现在还不完善，农民存在较大担忧，所以农民也不会冒着风险去流转自己的土地。

2.政府对农村土地政策及相关法规宣传的力度不够

根据此次调查统计，农村中了解土地流转与相关政策法规的农民仅占很少的一部分，且村里很少进行相关方面的宣传与培训，使得农民对国家有关土地流转的政策认识不足，虽然成立了农村经济合作组织，但并没有按规定的方式运行。由于政府相关政策法规的宣传不到位，导致土地流转的进一步展开十分困难。

（二）农民自身的原因

1.传统的种植观念

合心镇距离长春市区仅7公里，优越的交通优势使新农家村在外务工的农民大多都是“离土不离乡”，虽然这部分农民占有一定比例，但仍居住在城镇内，农忙时务农，农闲时务工，两不耽误，这就导致该村劳动力转移程度低。且该村绝大部分农民是以家庭为单位从事农作物耕种的，多年的农业生产经验使他们已经习惯了当前的生产方式，即便土地流转能够使他们的收入提高，在传统的种植观念的影响下，他们也不会轻易改变当前的生产方式。

2.农民节余资金较少

根据调查，新农家村村民每年的结余资金较少，大多不超过5000元，村民的支出主要在教育和医疗上，虽然农村现在有许多教育和医疗方面的优惠政策，但因为制度的不完善，农民仍然享受不到。如果这些问题不解决，农民就没有多余的资金进行其他生产活动，由此看来，对于以土地为衣食来源和生活保障的广大农民来说，进行土地流转就几乎是不可能的事情。

3.人均占有土地面积较大，形成资源诅咒

经调查，合心镇新农家村每户分得的土地约为十亩左右，土地面积大，使得农民对土地过于依赖以至于不想将手中的土地进行流转，形成了典型的土地资源诅咒，也正是因为这一点，才导致了农民不富有，甚至很穷的现象。

三、促进新农家村土地流转的对策建议

（一）强化政府职能，加强组织领导

政府要加强对土地流转的调控，完善农村土地流转的政策法规的制定，建立完善的土地流转管理部门。政府需要加强引导，鼓励和帮助农民进行土地流转，使有土地流转意向的农民和需要土地的农民有处咨询，签订合法有效的合同，引导农民流转的土地向高效农业、规模种植的方向发展。政府部门在土地流转中起着至关重要的作用，如果政府部门可以加大组织职能和执行力度，一定能开辟土地流转的新局面。

（二）增强宣传力度，改善农民传统观念

让农民意识到土地流转的重要性，是加快土地流转的前提。要转变农民对土地流转的错误认识，必须加强宣传力度。针对一些年龄比较大的农民，要讲清国家的政策以及土地流转带给农民的好处，激发农民土地流转的积极性。在条件允许的情况下，可以组织农户到周边农业示范点或者一些土地流转成功的地方进行参观。用实践改变农民的观念，促进土地流转的顺利进行。

（三）开展培训工作，为农村劳动力转移创造条件

笔者所调查的新农家村位于长春市郊区的合心镇内，而该镇拥有长春市轨道交通运输业产业园，轨道交通运输业作为朝阳产业，对劳动力有巨大的需求。作为拥有便利条件的城郊村，应该多举办一些便于农民学习技术的培训班，让更多的农民拥有一技之长，可以进工厂工作。如果该村农民能够学到这方面的技能，就会离开土地，这样土地流转的进行就更顺利了。

（四）调整农村产业结构，推动农村土地流转

新农家村位于长春市郊，是一个适合开展大规模经济作物种植的村子，但该村农民的主要收入来源仍然依靠种植玉米，只有一少部分农民种植经济作物，这说明农民并没有充分利用自己的交通优势，发展能够带来高收入的经济作物的种植。如果农民能够逐步从种植玉米中解放出来，大范围发展适合该地区的经济作物的种植，形成规模经营，这样既能提高农民的收入又能促进土地流转工作的进行

（五）完善社会保障体系，给农民以安全感

农民对承包地拥有流转的权利，并不能保证土地流转的顺利进行，或者达到社会经济发展需要的流转规模。为此，要为农民建立完善的社会保障体系，以解除农民的后顾之忧，给离开土地的农民以安全感，在提高收入的基础上，进一步确保农民土地流转后的生活。通过这些措施，使农民能够愿意走出去，而且能够走出去，进而为农村土地流转创造良好的条件。

（六）加大农村金融对土地流转的支持

虽然笔者所调查的新农家村，目前土地流转形式单一，但该村优越的地理位置，使土地流转在未来将会具有广大的前景，而要进行大面积的农村土地流转就需要大量的资金，但是就目前的情况看，流入土地的承包户一般无法找到担保单位或个人，这就会导致土地流转因为资金的问题而搁置，限制了土地流转的规模和效益。这就需要农村金融机构在信贷方面给予支持，建立农业担保机构，支持具备条件的规模经营主体以合法的方式进行融资，缓解土地规模经营的资金困难问题。

总之，通过加强政府部门的组织领导，明确工作职责，有针对性地对农村的劳动力进行技术培训，加快该村的劳动力转移。加强政策宣传，引导农民自觉参与土地流转。完善农村社会保障体系建设，加大农村金融机构对土地流转的资金支持，促进土地流转健康发展。通过这一系列措施的落实，新农家村的土地流转一定会为该村农业经济的发展做出巨大贡献。

参考文献

[1]郭晓鸣.中国农村土地制度改革：需求、困境与发展状态[J].中国农村经济，2011（04）.

[2]张爱云.关于推进农村土地使用权的思考[J].学习论坛，2003（07）.

[3]张富杰.农村剩余劳动力转移背景下的农地流转研究[D].武汉：武汉理工大学，2009.

[4]郭超.白城农村土地流转问题研究[D].延吉：延边大学，2011.

[5]刘晨晖.关于浏阳市土地流转的调研报告[J].经济管理者， 2011（22）.

第6篇：农村土地市场范文

[关键词] 寒地黑土 营销体系 流通效率 经济效益

一、当前寒地黑土经济区农畜产品市场营销体系点

1.从销售形式来看

当前农畜产品销售情况是：各种销售方式并行，传统方式占绝大比例，现实运作上问题明显。

(1)专业市场销售。专业市场销售以其具有的诸多优势越来越受到各地的重视。优点是:①销售集中、销量大。②对信息反应快，为及时、集中的分析、处理市场信息，做出正确决策提供了条件。③能够在一定程度上实现快速、集中运输，妥善储藏，加工及保鲜。缺点是：①市场管理矛盾突出、市场体系不健全。②信息传递途径落后、对市场信息分析处理能力差。③市场配套服务设施不健全，不能有效实现市场功能延伸。

(2)销售公司销售。具有以下优点:①有效缓解“小农户”与“大市场”之间的矛盾。②具有集中农产品的能力，使得对农产品进行保鲜和加工等增殖服务成为可能。存在问题:②由于组织结构相对复杂和契约约束性弱等原因，使得这种模式具有较大风险。③行政干预在一些地方存在，使得销售公司不能正常运作。④销售公司和农户之间缺乏有效的法律规范。

(3)合作组织销售。优点在于：①既有利于解决“小农户”和“大市场”之间的矛盾，又有利于减小风险。②购销组织也能够把分散的农产品集中起来，为农产品的再加工、实现增值提供可能。缺点是：①合作组织普遍缺乏作为市场主体的有效法律身份，不利于解决销售过程中出现的法律纠纷。②农民参加合作组织的自愿、自主意识不强。③由于合作组织普遍缺乏资金，很难有效开拓市场。④合作组织缺乏动力、决策风险较高。

(4)销售大户销售。这种销售渠道具有适应性强、稳定性好的特点。但作为个体农产品销售主体，在市场操作过程中往往遇到以下问题:①信息不畅。②风险较高。对于进行农产品外运的大户来说，会遇到诸多困难，如天气、运输、行情等。③“大户”对市场经济知识缺乏较深了解，销售能力有限。

2.从流通环节来看

(1)营销市场以小规模大群体为主，缺乏统一规划，布局不尽合理,功能齐全的大市场仍缺乏。有的市场选点仍局限于行政区划，未能充分考虑商品流通的流向、流量和市场辐射范围等问题，最终出现“有场无市”。而一些经济不够发达的农产品产地，由于缺乏资金建设市场，又存在“有市无场”的情况。农产品产地和农产品销地，在市场建设上发展不平衡、布局不合理，差距比较明显；产地市场基础设施条件、经济效益都比较差，明显处于发展滞后状态。

(2)农产品市场交易方式开始创新，但市场营销手段仍然落后。寒地黑土区农产品销售仍以集贸批发市场直销为主，占农产品商品量的绝大部分，销售渠道中，传统的集贸市场销售、销售大户销售占绝大部分比例，配送、期货交易等比例小，网络销售和促销的手段更少。

二、完善寒地黑土经济区市场营销体系的对策

1.高起点规划建设绿色物产批发市场体系

一是统筹规划、合理布局。对农产品营销体系的建设实行分级规划与管理，省一级负责规划全省农产品营销体系建设，挟持建设具有全省性或区域性影响的大型农产品批发市场及期货市场, 制定品牌绿色标准营销战略。二是重点加强产地批发市场布局建设。三是坚持以改建扩建力主，新建为辅。四是多渠道集资。五是就单个市场而言, 应高起点规划，分步骤实施，滚动发展。

2.加速农产品市场营销信息网络建设

寒地黑土区应加强对批发市场的配套设施建设，包括通讯、信息网络、电脑结算系统、农产品质量安全检验检测系统等，进一步健全市场内部管理制度，整顿市场秩序。农产品批发市场买卖中应大力推广电脑统一结算。这有利于规范市场交易活动，革除现金对手交易不安全、扯皮纠纷、偷税漏税、滋生腐败等诸多弊端，从根本上杜绝欺行霸市、强买强卖和假币流通，提高交易效率，提升市场管理的层次。

3.建立营销网络，实行营销多元化

一是网络营销：既要建立有形市场网络，如生鲜超市、批发市场、配送中心等，又要建立无形市场网络，积极推行网上营销，实施电子商务。二是定制营销，开展订单销售、配送销售和展销。

4.壮大各类市场主体营销规模

在进一步增强乡镇集体经济组织的流通功能的同时，着重引导农民和各类农产品产销协会合作组织在自愿互惠基础上组成规模较大、关系密切的运销联合与合作；大力培育、发展农民经纪人队伍和其他中介服务组织；加大国有商业和供销合作社的体制改革力度，全面试行股份制或股份合作制改造，转变经营机制，增强自身素质，增强其参与市场竞争的活力与能力。

5.积极推进农业产业化经营

农业产业化经营，有利于农产品的营销，有利于增加农民收入。寒地黑土区切实加强龙头企业的农产品基地建设，扩大其覆盖面，使农业产业化经营龙头企业成为一方农产品市场营销流通中的“航空母舰”。

6.兼并整合发展优势农产品批发市场

销地农产品批发市场，应在现有的基础上通过兼并整合、外引内联，深化改革，优先发展有限责任公司、股份有限公司和私营企业三种企业市场组织形式。

参考文献：

[1]《关于全市农民专业合作经济组织发展情况的调查》.绥化市农业委员会

第7篇：农村土地市场范文

农村土地管理问题分析

随着我国社会以及经济的不断发展，土地资源的供求矛盾日益紧张，各种违法占地的问题频发，对于我国土地管理工作的长远发展十分不利，综合分析，土地管理问题主要表现在以下几方面：

（1）农村宅基地的管理不规范。根据我国《土地管理法》中的相关规定，农村集体土地使用权不得出让、转让或者是用于非农业建设，也不得擅自改变农村宅基地用途。但是由于管理力度不足，导致擅自占地、非法骗取宅基地、非法转让宅基地、改变宅基地用途以及超面积占地的现象时有发生，这不仅导致国有土地的流失，而且由于非法占地以及违法建筑的处理程序繁琐、操作困难，不利于实现农村土地管理的规范化。

（2）土地资源浪费的现象时有发生。当前农村土地资源浪费的现象主要表现在以下几方面：非农建设占用大量的农村集体土地，导致农村耕地面积不断缩减；农村土地整治项目虽然有助于实现农村用地的占补平衡，但是耕地质量不过关，导致农作物产量不断下降；农村建设用地规划不合理，农村土地资源闲置的现象时有发生。这些问题均造成了农村土地资源浪费严重，也不利于农村土地管理的可持续。

（3）土地承包经营管理不完善。在农村土地市场中，土地使用权的转让程序不规范，土地转让价格也没有明确的标准，因而导致土地承包经营管理不规范。而且部分地方政府随意的更改农村土地承包合同，造成农村集体土地的非法流失，而且对于农民的土地赔偿安置管理不完善，影响了农村地区的经济发展以及社会稳定。

农村土地管理制度改革措施

（1）规范农村宅基地的审批以及建设流程。完善农村土地管理制度，地方政府首先必须完善宅基地的审批管理，严格执行每户一处宅基地的标准，而且应该控制农村宅基地的面积不得超标。宅基地超标的应该由乡镇政府组织收回，并统一安排使用。为了强化对于宅基地的监督，应该采取对宅基地审批结果公示的方式，通过农民群众开展宅基地审批、使用监督，实现宅基地审批以及建设使用流程的规范合理。

（2）强化执法监管，避免违法占地行为的发生。为了保护农村的土地资源，必须通过强化执法、加强监督的措施，避免国有土地资源的流失。执法监督应该采取动态巡查的方式，通过定期巡查以及集中整治等多项措施，坚决的打击违法占地现象的发生。此外，应该在农村设置土地协管岗位，利用土地协管员对农村用地进行全程的监控管理，提高土地监督管理效果，杜绝违法占地以及违法建设等问题的发生。

（3）完善农村土地流转市场的建设。土地流转市场作为农村土地交易以及出让的交易平台，也是实现农村土地管理规范化需要重点完善的内容。对于农村土地流转市场的建设，应该遵循公平合理、公正公开的原则，可以在一定的区域范围内试点建设土地流转市场，规范农村土地的出让与转让。需要注意的是，在农村土地市场的建设上，政府应该转变传统的土地经营的职能，将工作重点放在农村土地的使用规划、土地管理以及市场监管与调控方面。

（4）保护农村耕地资源，严格控制土地补偿标准。耕地是保证我国粮食供应稳定的基础保障，因此必须保护耕地资源，在进行农村土地置换管理以及土地整治过程中，必须确保耕地质量，实现耕地资源数量与质量的双重保护。其次，为了实现农村社会以及经济发展的稳定，必须严格控制农村的征地补偿标准，在征地补偿标准的制定上，应该综合考虑征地的用地性质、土地市场价格以及对农民生产生活所造成的影响，制定公平的农村征地补偿标准。

结语

第8篇：农村土地市场范文

1研究区域概况和样本选择

1.1区域概况

开县位于重庆市东北部，三峡库区腹心地带，是重庆市的典型的农业大县，三峡库区搬迁重点县。2008年开县实现地区生产总值分别为110.69亿元，三次产业结构比重分别为22.8:44.3:32.8。现有农业人口138.43万人，农村劳动力68.2万人，农村外出务工人员41.6万人，占农村劳动力的61.0%;耕地面积8.68万hm2，人均耕地面积0.05hm2［2］(表1)。

1.2调研样本选择

选择方法:调研样本选择遵循的标准是经济发展水平。样本选择的基本步骤是:(1)将开县各乡(镇)按经济发展水平分成好、中、差3类;(2)在各类乡(镇)中随机选择两个乡(镇);(3)在选中的乡(镇)中，随机选择3个村的耕地面积有一定差异的农户群体进行入户问卷调查。样本情况:按照样本的选择步骤，笔者针对农户从事的不同行业类型选取了6个乡镇共计198户农户进行了调查研究，详见表2。

2农户土地抵押贷款意愿调查分析

2.1明晰产权期望

调查显示(表3)，农户对农村土地产权模糊。我国《土地管理法》规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民所有的，由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理”。根据这些规定，我国农村土地集体所有权的归属是不明确、不统一的:或者归乡(镇)集体所有，或者归村集体所有，或归村民小组集体所有，究竟归哪一级集体所有是模糊不清的。多元的所有权代表对士地权利模糊不清，致使在土地产权市场流转中演化出多元主体之间的权利之争或讨价还价，人为地加大了交易成本，影响了农村土地产权市场配置的效率。根据调查表明，85%的农户希望能让其明晰产权，减少农村土地所有权对农村土地使用权的不当干涉，允许农村土地使用权在不改变原用途的情况下自由转让、出典、出租和抵押，使其权能得以充分释放。

2.2贷款意愿强烈

从表4可以看出，在198户农户中，有贷款意愿的174户，占87．9%;如果允许自由把其承包土地和宅基地用于商业银行抵押贷款，解决当前制约农村、农业、农民发展的资金问题，有抵押土地贷款意愿的146户，占73．7%。从这一数据也可以看出，当前农村对资金的需求是比较大的。目前，农业投资中面临的主要问题是:企业资金不足，财政资金困难，个人拥有的资金十分缺乏，农业信贷资金所占比重较小。资金作为经济发展的重要推动力，在农村、农业发展中起着“催化剂”的作用，如果资金供给不足，就会在很大程度上制约农业产业化经营的发展规模和发展速度。因此，从这不仅是反映农民抵押土地贷款的意愿强烈，更反映的是中国农村资金的缺乏。

2.3失地风险期望

土地仍然是我国大多数农民赖以生存的主要生产资料，在社会保障体系不完善或根本不存在的情况下，土地的社会保障功能不可忽视［2］。从表5可以看出，农户虽然有意愿用其经营的土地去抵押贷款，但是大多数农户对失去土地承受能力还是比较低。在农村社会保障普遍缺失的情况下，以均分土地为特征的平均主义农地制度在为农村人口提供社会保障方面，是一种对现金型社会保障的一种有效替代［2］。土地不仅能够满足农户的生存需要，而且能够提供就业机会，并在一定程度上起到养老保险的作用。因此，对于仍有生存压力和发生意外事故风险的农民群体而言，占有土地是一种基于生存需要的理性考虑。土地承担的社会保障功能弱化了农户抵押土地贷款的意愿。

3影响农户土地抵押贷款意愿分析模型

3.1构建分析模型该文分析的因变量是农户土地抵押的意愿，是一种定性的变量，其取值有两个，即愿意抵押与不愿意抵押，是个两分变量。在进行定量分析时，一般是设置一个虚拟变量来表示这个定性的因变量［3］。微观主体的意愿主要受到个体自身特征以及社会经济特征的影响，在分析这些特征对个体意愿的影响时，由于因变量是个虚拟的两分变量，因此传统的回归模型由于其赖以成立的前提假设无法满足，而无法用于对这类现象加以模型化并予以解释。因此，文章使用SPSS中的Logistic回归模型对影响开县农户土地抵押意愿的因素进行定量分析，Logistic回归模型是一种对二分类因变量(因变量取值有1或0两种可能)进行回归分析时常采用的非线性分类统计方法。根据Logistic回归建模的要求，设x1，x2，x3……是与Y相关的一组向量，设P是某事件发生的概率，将比数P/(1－P)取对数得ln［P/(1－P)］，即对P作Logistic变换，记为logit(P)为:Y=lnP1－P=α+β1x1+β2x2+…+βixi(1)P=exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)1+exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)(2)式中P—概率或定性变量或是具有二分性的变量，在该文中，设定农户愿意抵押土地时P为1，农户不愿意抵押土地是P为0;α—常数项，表示自变量取值全是0时，比数(Y=1与Y=0的概率之比)的自然对数，x1—影响农户抵押土地意愿的因素;β—Logistic回归的偏回归系数，表示变量xi对Y或logit(P)的影响大小［6］。

3.2变量选取与定义

模型中变量的选择与定义见表6。

3.3模型运行结果

根据调查数据，运用SPSS18.0软件进行运算，回归分析结果见表7和表8。

3.4显著性因素分析

农户土地经营规模、农户经济活动类型、农户家庭收入水平、以及乡镇经济发展水平对农户抵押土地意愿影响显著。第一，农户土地经营规模对农户抵押土地贷款意愿影响比较明显。农户经营土地面积越大，农户获取外源性融资的需求就越大。这说明农户仅依靠内源融资不可能进行大面积生产，或者可以这样理解:农户的自有资金只能满足小规模的农业生产，贷款资金用于农业生产的绝大部分是种田大户或流转大户，这与实际调查中的主观推测一致。第二，按农户所从事的不同经济活动类型来看，纯农户对贷款的需求弱于兼业农户，而兼业农户对借贷的需求又弱于从事非农产业的农户，这一特征在农户的主观贷款愿望中表现尤为突出。这是因为，一般而言，从事非农产业的资金投入量较多，绝大多数农户依靠自身积累已不能满足需要，这同时也说明农村资金需求主体具有明显的行业特征。第三，随着家庭收入水平的提高，农户的抵押土地贷款意愿在增强。一般中等收入以上的农户意愿较强，因为这部分农户已经基本上达到了温饱水平，其简单再生产和基本生活资金已经能得到满足，收入稳定性相对较好。这部分农户由于已经具备一定的资金实力，其扩大生产性资金需求在很大程度上通过自我积累已经难以实现，又因为原始资本积累时间短暂，因而他们的资金需求缺口很大。长期以来，大量农户因缺乏金融机构所认可的抵押物而被排斥在正规金融大门之外，这也导致这部分农户意愿异常强烈。第四，乡镇经济发展水平较高的地区农户抵押土地意愿较强。乡镇经济发展较好的地区，由于农户经营行为多倾向于农业与非农兼业或非农产业，这部分农户主要从事市场专业化的技能型生产，其贷款需求主要用于规模化的种养殖业生产和中型工商运输业的发展，例如建设绿色果蔬示范区、大型加工厂、乡村超市等。由于他们对资金的需求量巨大并且对资金使用期限要求较长，且在以前往往缺乏正规金融机构要求的抵押品，导致投资型农户的资金需求不能通过农信社得到有效满足。

4研究结论与建议

4.1开放农村土地抵押贷款

发展农业必须有资金的积累和投入，但是在调查中，广大农村干部群众、农业大户和龙头企业普遍反映农业融资难的问题已成为制约农村、农业、农民发展的重要因素。农村金融发展滞后、服务不足主要表现在:农村融资难、贷款难，农村发展农产品深加工企业没有融资渠道，农民开展农业生产时，农业生产资料一时所需贷款无法解决，购置拖拉机、收割机等大型农业机械更是融资无门。现阶段农村土地流转吸收了一定的工商资本进入农业生产，但由于制度障碍，使得经营者存在着很大风险。农村金融机构发放贷款面临的抵押难、担保难的问题，症结在于现行《担保法》《商业银行法》中的规定无法适应农村金融面临的新问题。耕地是一种生产要素，在市场经济条件下，它是一种资产，是有价格的。然而，由于农村土地的不可融资性，使土地资产难以通过抵押等方式得到信用融资。虽然农村土地属于集体所有，但在农村集体的账面资产上并没有土地资产这一项，集体土地不可抵押贷款、承包户只有土地使用权，不能将土地的产权抵押。要实现土地承包经营权和金融贷款良性流动，必须推进以农民的土地承包经营权等可进行交易的财产权和收益权为主要内容的政策调整，使农民拥有的生产、经营、生活资料便于交易、流转、抵押。现在农民的财产无法在相关机构取得登记，也就很难获得适量贷款，建议根据农民的实物财产和收益权，建立适合农民的抵押登记管理办法，对农户用以抵押的财产进行评估登记管理，并将贷款的相关流程等在村务公开栏上公告，阳光操作发放贷款。

4.2完善农村社会保障制度

影响农村土地抵押的一个重要原因就是农村土地在农村承担着重要的社会保障角色，而我国农村受城乡“二元经济结构”的长期存在导致了城乡社会保障严重不平衡，农村的社会保障基本处于空白状态。早在1987年就开始了的试点村社会养老保险现在还基本上处于停顿状态;目前我国农村仍有87%的农民没有任何医疗保障，要完全自费负担医疗;农民享有卫生服务的比例也远远低于城市居民［7］。目前，我国农村社会保障制度仅仅局限于部分试点地区，远没有在全国统一实行。可以说，我国绝大部分的农民被排除在了现代的社会保障体系之外。从而把土地不得不视为生存之本。现阶段，农村土地市场化的最大障碍就是土地承载了农民的社会保障功能，使国家和农民自己都视土地为生存之本，为了减少农户进行土地抵押贷款时的后顾之忧，应尽快建立农村社会保障制度。

第9篇：农村土地市场范文

[关键词] 农村 土地管理 问题

[中图分类号] F301 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2014）06-0042-01

土地是农民的生存之源、发展之本，农民获得稳定的土地权利是实现其他权利的重要基础。然而，由于城镇化建设用地增加、水土流失、耕地沙漠化、肥力下降以及生态平衡遭到破坏等原因，人类赖以生存的土地正在不断减少。同时，由于人口的迅速增长，人均耕地面积越来越少，使得粮食安全问题成为全世界关注的焦点。如何针对农村土地进行科学有效管理，直接关系到构建和谐农村以及农村的改革发展稳定。为此，笔者对当前农村土地管理进行思考，分析土地管理中存在的问题。

一、当前农村土地管理中存在的问题

目前，土地管理事业虽然已经步人法制化、规范化的轨道，但由于土地权属的二元性即土地分为国有和农村集体所有这两种所有权形式，对于农村土地的利用等管理虽然也得到很大的加强，但仍存在一些问题。

1.1基本农田保护和耕地保护得不够好 虽然各级政府对耕地特别是基本农田保护十分重视，但是要真正落实到农村，存在一定的难度。现在有些农村劳动力的流失，部分农田出现了抛荒现象，甚至出于经济利益的驱动，农民把自己责任田的用途随意改变，如挖塘养鱼等，这与基本农田保护和耕地保护的原则不相符。但有些农村还是遏制不住，这也是农村土地执法难的表现。

1.2农村边角地及老宅基地等所占空间比较大 由于农村土地利用中存在一些历史遗留问题，如巷头与巷尾、房屋与房屋之间往往存在一些边角地，而且有的农村村民大部分已搬迁到别的地方去了，剩下的只有闲置宅基地，成了“空心村”，此类空心村占地面积较大。

1.3农用地转用和土地征收管理欠规范 主要表现在征地程序不规范，未能认真执行征地告知、确认、听证、公告、登记等规定程序；未能在经批准公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价的基础上，向村民公开征地补偿标准、宅基地审批程序等；未能很好地维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申述权，接受群众监督。

1.4农村地质灾害防治环节薄弱 本部分农村村民对地质灾害预防及防治的认识浅，对地质灾害不够重视。而且由于经济和技术等原因，国土资源部门未能健全和完善地质灾害群测群防体系，影响土地保护与耕地的有效利用。