房地产开发企业审计精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产开发企业审计主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产开发企业审计范文

关键词：房地产开发；企业审计；问题；建议

引言：在竞争如此激烈的房地产行业中，开发企业如果不能对企业中存在的问题进行改进，不能对审计制度进行加强，就难以保证企业的可持续发展。根据企业自身实际情况出发，分析影响企业审计的根本原因，改善企业的审计环境。

一、房地产开发企业审计当中存在的问题

1.虚增房地产开发成本

开发成本增加的原因主要是由于开发企业以危房改造或者是开发经济适用房的名义来低价购入房屋的土地使用权并将其计入到无形资产当中。然后通过房屋价值进行高于实际价值的评估来进行账务处理，致使企业无形资产的虚增。并且将虚增部分的无形资产全部转入到开发成本，提高了土地的实际价值，违反了房地产开发成本管理的原则。造成这一问题的原因还是由于我国的土地交易未能实现公开竞价，致使许多房地产开发企业从中利用了许多政策空间来进行处理。

2.企业的经营收入问题

房地产开发企业经营收入存在着人为调节的现象，通过人为调节来故意拖延商品房的竣工决算，通过将售房款进行长期挂账来谋求利益。本来就已竣工并且与购房人办理了交付手续却因人为的操控售房款，增加了企业的资产管理难度。

房地产开发企业隐瞒经营的实际收入现象严重，由于国家规划对于房地产开发中的经营合资开发以及商品房出租等经营活动不予制约，导致了房地产开发企业通过对不受国家制约的业务利用来私设小金库。房地产企业将合资开发获得的利润不计入到经营收入当中而是将其进行帐外处理。对于商品房出租所获得的租金也未计入到账目内，将租金账外另存，这些都形成了房地产开发企业经营收入账目不实，私设小金库现象严重。

房地产开发企业用于投资、偿债以及作为员工福利的产品没有视为销售的账务来进行处理。根据我国对房地产的规定，企业用于对外投资或者是抵偿债务等活动的产品需要按规定缴纳相应的营业税，然而房地产开发企业将其视为存货，通过成本价来进行缴税处理，没有视为销售账目来进行处理。

房地产开发企业商品房的出租收入不实，很多房地产企业利用所获得的出租房和周转房的销售收入来抵扣出租房和周转房装修改建所花费的费用。房地产开发企业往往不按照规定来对出租房和周转房的销售进行核算，而是将其进行直接冲减改建装修的费用来虚减企业经营收入，再加上商品房、出租房以及周转房之间的变化较为频繁，更是加大了审计的难度。

3.房地产开发企业的开发成本受人为操控

房地产企业人为调节开发和经营成本主要表现在对公共配套设施费的随意提取、对借款利息的随意分摊、虚增开发成本以及经营成本的计算不合理等。这些问题都是由于房地产开发企业为了自身的利益来人为的对成本进行操控。

在房地产开发企业进行商品房竣工决算的时候，通过采取预提办法来将还未完工的公共配套设施预估到产品开发的成本当中，并且这种预提的标准是由房地产开发企业根据建筑的面积或者是投资的比例来自行确定的。然而房地产开发企业却为了调节企业自身的利益，根据自身需要来随意确定配套设施费的提取标准，企业的开发成本受人为因素的控制较为严重。

房地产开发企业对于企业借款利息未能按照借款费用的计量原则来进行分摊，借款费用的计量原则规定企业的借款利息需要将定期的借款利息与每期的资产支出相结合来确定。然而房地产开发企业根据企业的利润情况在开发成本和财务费用之间划分来调节企业的利益，随意分摊开发项目当中的借款费用，并且对借款费用也没有进行准确的计量，导致了借款利息分摊不合理现象的发生。

目前，很多房地产开发企业为了能够少缴土地增值税和企业所得税，通过虚增开发成本来减少企业的收入，达到少缴税的目的。很多房地产企业将办公用房和一些职工宿舍等一些自用办公场地计入到商品房开发成本当中，从而来增加商品房的开发成本。而且还有很多企业通过虚报土地征用补偿费和工程结算等来虚增企业的开发和经营成本，虚假降低企业的利润来达到少缴企业所得税的目的。

4.房地产开发企业规费的漏缴现象严重

对于规费的漏缴主要是在土地出让金方面，由于我国对于缴纳土地出让金的数额差别较大，对危房改建和经济适用房的土地出让金的缴纳标准要比商品房低很多，这就导致了房地产开发企业，借用危房改建和修建经济适用房的名义来缴纳土地出让金，然而却开发商品房和写字楼等进行出售。根据相关规定，此情况房地产改变了土地的用途就应该补缴土地出让金，但是房地产开发企业却未按规定补缴，造成了我国土地出让金的大量流失。

除了漏缴土地出让金外，配套费、增容费以及教育附加费等也是房地产开发企业频繁出现漏缴的重点。由于配套费和增容费等涉及到的内容较多而且缴纳费用的程序不够透明，加上关系操作和政策空间的利用，致使房地产开发企业出现拖欠缴纳和漏缴各种规费的现象。

二、针对房地产开发企业中存在的问题对审计提出相应的建议

1.对土地使用权进行正确的评估

在对房地产开发企业进行审计时，对于土地的使用权价值的评估要与现阶段的土地市价进行合理地对比，进行评估。对于计入开发产品成本的土地使用权价值的确认需要按照实际取得该土地所支付的费用减去无形资产摊销后才能计入到开发成本中。

2.加强对经营收入的管理

在进行审计的过程当中，要对房地产开发企业的经营收入明细账目以及相关的原始凭证进行准确的审核。对企业销售的发票存根以及签订的房屋租售合同进行审查，将会议记录所涉及到的投资、偿债等事项与原始凭证向核对，采取查询机分析性复核等审计方式来对人为调节经营收入的问题进行查实。

3.加强对房地产开发企业成本的管理

在对房地产开发企业进行审计时，需加强对企业的开发成本、开发费用明细账目以及短期借款明细账目进行严格的审查。将房地产开发的各项成本费用与投资估算报告以及当地的地价等标准进行对比核对，防止虚增成本现象发生。通过对单位指标估算等一些类似的工程经验估算法的运用来对房地产开发项目当中所涉及到的各种费用进行估算。对人为操控开发和经营成本进行审查，并按规定来进行补缴税额。

4.加强对审计人员的管理

审计人员必须要详细了解房地产开发企业经营管理的全过程，而且还要对相关的法律规定以及各项费用缴纳的标准有一定的掌握，定期对企业所交纳的税款项目以及各项规费同归家当地政府规定应缴的标准进行对比分析，查出漏税的出处，并按规定进行补缴。

总结：

在房地产开发企业中，由于审计的不严而造成的问题比比皆是，通过虚增企业的开发成本或者是通过人为因素的操控，来减少企业所交纳的税收，造成我国税务资金的流失，损坏了国家和人民的利益，并且对企业的持续发展也会造成非常重大的影响。所以加大对房地产开发企业审计工作，来带动房地产开发企业的合法持续经营。（作者单位：哈尔滨大龙北方建设开发有限公司）

参考文献：

第2篇：房地产开发企业审计范文

内容摘要：论文拟分析房地产开发企业在日常税收缴纳过程中存在的主要问题，供有关方面进行房地产开发企业专项审计时做参考。

改革开放以来，特别是1998年以来，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）的颁布实施，我国城镇住房制度市场化程度不断提高，城乡居民住房消费观念明显改变，住房消费有效启动，房地产市场蓬勃发展。房地产市场的发展，在不断完善城市功能、改善居民居住条件的同时，促进了国民经济的发展。房地产开发企业迅速发展的同时，房地产开发企业会计也开始逐步形成并完善。

房地产开发企业生产的产品是不动产，直接决定了房地产开发企业的生产经营与其他行业不同。作为审计来说，本文重点关注的是房地产开发企业是否足额及时申报缴纳相关税费，地税部门对房地产行业的征管是否到位，国家相关的财税政策是否得到落实。本文通过探寻我国房地产开发企业各税种存在的主要问题，并对存在的问题提出审计对策和建议。这对房地产开发企业的税务审计和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。

房地产开发企业的主要税种

国务院办公厅于2005年5月9日下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，之后国家税务总局、财政部、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》等文件。这些文件的主要精神就是进一步加强房地产税收的征收管理，全面征收房地产交易过程中应缴纳的各项税收，简称为房地产税收。房地产税收涉及的税种较多，只有正确了解各税种，才能更好的对其进行专项审计。

房地产开发企业应纳税费主要有：以自建建筑物以及出售不动产为计税依据的营业税及相应城市维护建设税、教育费附加。以应纳税所得额为计税依据的企业所得税。书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴的印花税。以拥有的房产的计税余值和以房产租金收入为计税依据的房产税。个人所得税。以转让房地产所取得的增值额为计税依据的土地增值税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据的城镇土地使用税。建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳契税以及代收代缴的契税。

营业税及企业所得税的审计

房地产开发企业主营业务收入一般来自销售商品房收入和出租产品租金收入。房地产开发商在每一次开盘出售产品时，可对外销售的产品总数都非常有限，但每一单位商品的销售金额却非常巨大。因此，开发产品的一个微小的销售百分比折扣都会影响企业收入的确认金额。在审查中，这部分对企业实际税负影响最明显的是企业确认为收入的销售价格。通常企业在进行开发项目立项时，必须进行项目可行性分析，当项目由初步可行性分析深化到详细可行性分析时，必然会进行项目的收益测算及总收入计算。

另外一种更加隐蔽的偷逃纳税手段是，不少企业假借鼓励员工推销本企业开发产品为名，对介绍消费者购买本企业开发产品的员工给予巨额现金奖励。对于这些人为减少企业收入，同时变相增加员工福利的情况，应该区分不同情况予以处理：如果企业对员工工作期间购买本企业开发产品套数不限，同时折扣远远超过市场正常推销产品给予的销售折扣（对于前几年房地产行业，该折扣一般以不超过九折为宜），则应该将企业出售给员工的开发产品按照市场销售价格，即按照税法规定中的视同销售价格调整企业的应纳税销售收入，调增营业税和企业所得税的税基。在审查中，还应注意部分以出包方式将开发项目承包给施工单位建设的房地产开发商违反税法规定，没有完成代扣代缴义务的情况。

印花税的审计

印花税是房地产开发企业存在问题较多的一个税种。在审查中，房地产开发企业偷逃印花税款特别严重，最严重的是购销合同的税基。大部分购销合同几乎均未纳税。纳税时间方面，大量企业将印花税单列“应交税金——印花税”，按照半年或者一年进行汇总缴纳。现行税法规定印花税应税行为在发生书立合同或者书立书据时必须立即购买印花税票并划销以完成缴纳义务。尽管企业解释这样处理是为了方便统计各年度发生的印花税额，但实际上是延迟缴纳印花税。

房产税的审计

对房地产企业产生重大税收影响的另一主要税种是房产税。房产税分为以房产余值和以租金收入计税两种计税方法，税率分别为1.2%和12%。现行税法在体现税收公平公正的立法原则上，对房地产开发企业房产税的缴纳作了以下规定：房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对这部分商品房在出售前不征收房产税。但是出售前房地产企业已使用或者出租、出借的产品应该按规定征收房产税。

土地增值税的审计

土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地增值税的清算，是审计房地产开发企业土地增值税的重点。房地产开发企业通过虚构合作开发建房模式避税，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”如某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而又同土地转让方签定合作建房协议。

城镇土地使用税的审计

在对房地产开发企业城镇土地使用税审计时，发现有以下几个问题：房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开企业业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，而不交或少交城镇土地使用税。

契税的审计

房地产企业的契税审计主要有房地产开发企业自身所缴的国有土地使用权出让的契税以及代收代缴购房者的契税。房地产开发企业在前期阶段涉及的土地出让金是否足额缴纳，土地契税是否及时缴纳。可以充分利用国土部门和财政部门提供的外部数据，审计时将国土部门提供的土地出让情况和财政部门提供的出让金缴纳情况进行比对，找出未缴纳土地出让金或缴纳土地出让金不足的企业，然后分析其原因，查看相关合同；另外将国土部门提供的土地出让情况以及发证情况表与财政部门征收的契税数据进行比对，分析是否存在未缴纳契税。

随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响日益深远。针对房地产开发企业税务审计的情况，要对房地产开发企业的税收征管和检查力度，以及加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。在房地产开发企业税收审计过程中发现房地产开发企业偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。

一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。因此税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。

第3篇：房地产开发企业审计范文

关键词：房地产；开发企业；财务情况；分析和阐述

对于一个企业来说，财务工作是一个企业的主要构成部分，关系着企业的长远发展，关系着企业的经济效益和财务支出的合理性。因此，对于房地产开发企业来说也是如此，需要加以关注房地产开发企业自身的财务管理工作，来提高自身的资源整合利用率，来掌握房地产市场发展扶方向，提高房地产开发企业的市场开拓能力，增加自身的实力和支出竞争力。

一、房地产开发产业特点和理论阐述

房地产开发产业，从其字面上我们就可以看出，其是和房地产工作具有紧密联系，主要是对房地产进行来进行管理和开发，对房地产进行销售和出租，对房地产需求人员来进行服务的产业，具有中介性质的产业[1]。其次房地产开发产业具有自身的发展特点，具有自身的特殊性，其财务支出较高，人力和物力的需求较大，建筑周期和消耗的时间较多，具有较高的发展风险，经济利益无法确定。由于房地产前中后期情况很大不一样，导致前期成本和负债剧增，负债率达到离谱的地步，中期流动资产和负债维持增加但有所减缓，特点是这时期的有些负债不是真正的负债（预售款），前中期都是亏损，越来越严重，后期收入、所有者权益猛增成本和负债剧减，负债率直线上升等等

二、财务管理工作阐述

（一）财务管理工作内容阐述

对房地产开发企业的财务管理工作进行阐述，主要包括以下几点内容。其一，房地产开发企业主要管理主体。对于房地产开发企业来说，其在企业的财务内部，主要是对财务工作人员工作的内容和监督与管理的主要内容来进行管理，对整个房地产开发工作中，不同环节的资金运作情况来进行管理和控制。其二，房地产开发企业的主要管理工作内容。房地产开发企业的财务运作情况和资金流动情况，是其主要的工作内容和管理任务，包括对资金的流向，财务的实际使用情况，财务的支出和走向，财务的收入，财务管理方案的构建等等。资金的分配等等来进行管理。细致化来说，房地产开发企业的财务管理工作，主要是对企业的资金和财务筹集工作进行管理，对企业的财务运作和资金的运行进行管理。如下图一所示，是房地产开发企业的财务方案展示图[2]。

（二）管理的主要特点阐述

房地产开发企业在发展过程中，其 财务管理体系的工作主要涵盖以下几个特点。其一，房地产开发的消耗时间较长，财务支出较多，筹资压力较大。房地产开发企业的主要工作，是对土地资源来进行在利用，需要较高的土地建设资金，增加了自身发展的财务支出[3]。其次，房地产开发工作不是一朝一夕就可以完成的，需要长时间的人力和物力的运作，建设和发展周期长，不同环节的发展都需要较多的资金，增加了筹资压力较大。其二，开发难度和风险较高，投资的风险和责任较重。对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，较大的财务支出和建设压力，建设和发展的时间较长，决定了房地产开发企业的发展风险。其次，房地产开发过程中，会受到不同外在因素的影响，包括市场变化因素和国家发展政策的影响，必然会增加了房地产开发企业的工作难度，增加了财务管理工作的压力和难度。如果房地产开发企业在投资时，存在投资失误，没有把握好市场的发展动向，一旦发生投资风险带来的后果无法想象[4]。

三、房地产开发企业的财务工作有效进行

（一）增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系

现阶段，随着社会的不断发展，房地产开发企业数量的不断增加，房地产开发企业的规模的不断扩大，不同类型和形式的房地产开发企业在市场上涌现，增加了房地产开发企业的发展压力，不同房地产开发企业竞争日渐强烈。面对这一市场情形，房地产开发企业的要想在众多企业中，拔尖而出，不仅要关注自身的经济发展工作，也要增加对财务管理工作的关注度，把财务管理工作和房地产开发企业长远发展计划结合，来促进自身的全面发展，提高房地产开发企业自身的竞争力。站在经营和管理人员的角度来说，为了保证房地产开发企业的财务工作的有序开展，其要在企业内部构建完善的财务管理体系，在房地产开发建过程中，对不同项目中设置核算机构，保证会计工作人员的工作能力，保证其具备会计工作资格证书，不断的学习管理技巧和经方法，增加自身经营和管理的工作能力，在保证自身具备较好的工作能力和管理能力的基础上，要不断的学习财务理论知识，学习会计信息，增加对财务管理工作中，资金和财务的流向的关注度，增加对自身财务管理工作中，现金流向的关注度，利于在房地产开发企业的财务工作中发挥自身的价值[5]。如下图二所示，是北京、上海、广州某房地产开发企业的财务管理报表，其增加了对不同数据和信息的分析，可以作为当下房地产开发企业的财务借鉴的方案。

（二）增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果

对于房地产开发企业的财务工作来说，其关系着房地产开发企业的发展，和财务管理工作人员和会计从业工作人员具有紧密联系。因此，要增加对内部务工作人员的监督，保证其工作的有序开展，保证其工作行为的合理性，其次，为了保证房地产开发企业的财务工作的全面开展，房地产开发企业也要增加对外部监督工作的关注度。房地产开发企业的发展，和市场与政府具有紧密联系。因此，在对房地产开发企业的财务工作年进行监督和管理时，可以全面发挥市场的监督作用和政府的监督作业，增加社会对房地产开发企业的财务工作的关注，利用社会这一大集体来对房地产开发企业的财务工作进行监督和管理。增加我国的财政机构、审计机构、税务部门和物价等等，对房地产开发企业的财务工作的监督局力度，在法律章程的实施过程中，全面发挥政府的职能，把审计监督工作和企业的预算工作进行结合，利用税务监督来对房地产开发企业的的主体[6]。

（三）优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性

房地产开发企业的的资金管理工作可以利用集中化管理的形式来进行管理，优化传统资金管理体系的弊端，对资金的运作去向进行详细的记录，保证资金利用时，需要经过财务体现的允许，避免呆账与坏账现象的发生，构建有序的资金管理流程，及时的清除资金管理的内部阻碍，增加收入和支出资金管理的联系性，保证市场营销的财务收益达到一定高度时，要及时的进行清零作业，资金的总支出需要经过负责人和财务管理的总部进行审核，来保证资金运作的合理性和流畅性。其次，榱吮Vし康夭开发企业的的资金管理工作的有效开展，保证其财务管理工作的高效进行，也要在企业内部构建完善的控制制度，增加对房地产开发企业的的资金和财务的保护，来树立企业的良好形象，保证企业的名誉与声望，提高企业的危机意识，增加工作人员不断危机的处理能力，保证房地产开发企业在不同发展环节，和不同经营活动中，来保证资金和财务运作的科学性。

四、结论

房地产开发企业财务管理工作，是其在发展过程中的主要工作，其不仅关系着企业的经济发展，也对企业的竞争力和实力具有较大的影响。因此对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，要增加对自身财务管理工作的关注度，增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系，增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果，优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性，来促进房地产开发企业长远发展。

参考文献：

[1]胡思祥.房地产开发企业财务风险类型分析及控制策略[J].经营管理者，2016（27）：49.

[2]陈敏，陈晓园.非财务指标在房地产开发企业财务分析中的应用[J].产业与科技论坛，2015（18）：131-133.

[3]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015（11）：52-53.

[4]占涛.房地产开发企业财务危机引发因素影响过程的分析[J].商业会计，2013（19）：115-117.

[5]霍雪梅.房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].中国外资，2013（11）：137.

第4篇：房地产开发企业审计范文

关键词最小税收负担合法内部筹划

纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在法律许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本作出计划和按排。

纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行，做到"合法、合理、全面、具体"，遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体分析原则。由于企业情况各异，应注意法律问题。

房地产开发企业纳税筹划可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册会计师、税务律师、企业内部专业人员来开展，视企业具体情况而定。

房地产开发企业纳税筹划的实践，应始终围绕如何实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面：

1精通业务，对税法及其相关法规合理而有效的理解、掌握和运用是纳税筹划的前提和基础

首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地产开发企业开发过程中拆借资金，在融资时支付利息，这是房地产开发企业的业务流程。根据我国现行税法规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本；又规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本金50%的，超过其注册资本50%，超过部分的利息不得在税前扣除。2004年初公司进行了税收筹划，决定向集团公司借款1000万元，年利率11.16%（税务局规定税前列支的税率），期限3年。3年后企业将减少的应纳税所得额为：1000×11.16%×3=334.8万元，税收负担减轻：334.8×33%=110.48万元。

其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税等，掌握每个税种税法的内容，了解地方是否有优惠政策。比如，我国地方上对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策、税率的差别，中外合资的房地产开发企业可以免交城建税、教育费附加，企业所得税预征率比内资企业低5%等，如果企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划，在组建条件许可的情况下，就可以大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。

再次，税筹划方案的选择注意可行性，不能不考虑成本。比如，某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司，但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力，有时会出现某一方面节税了，其他相关的成本增大了，所以只有当税收筹划方案的所得大于支出时，税筹划方案才有用。规范管理、会计业务记录合法性是税收筹划的保障

俗话说："管理出效益"，反之，管理不善会使企业增加税收负担。例如：某一家新成立的房地产开发商企业销售委托1家专业的房产销售公司经销，销售公司在销售时以1000元1张发行了若干张VIP贵宾卡,并承诺执卡人购房可在房款中抵1万元购房款，结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元，与客户签约的销售合同中约定：房款总价为30万元，首付款为总房款的30%，销售人员给客户计算的首付款金额为8万元。用VIP贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定：如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时，折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识，使房地产开发企业多交了营业税：（300000-291000）×0.05=450元、多交企业所得税：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花税：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值税：（300000-291000）×0.01=90元、多交四税合计3512.7元。

纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如：某一房地产开发公司2004年中从集团公司租用了两辆轿车，并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等，为了获得合法凭证减少涉税风险，公司与集团公司签定租车协议，取得了税务发票，公司合理规避了税，所有者对税收筹划更加重视了。

3纳税筹划事后应进行绩效评价

年末终了，房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计，此时对上一年度的涉税筹划的效果进行1次评价，通过与审计结果进行分析对比，无疑是一次检查企业会计核算质量的最好机会，同时可以弥补原先税收内部筹划方案的不足。

俗话说"亡羊补牢，犹未晚矣"，在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽查中被税务机关查到的企业，要重视税务筹划的事后评价，总结经验，吸取教训，重视事前税务筹划活动的开展，防患于未然。

综上所述，随着社会的发展进步，法治会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业自身练好内功，树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济效益，另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收法律、法规中的漏洞，能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。

参考文献

第5篇：房地产开发企业审计范文

一、房地产企业内部风险控制存在的问题

（一）部分房地产开发企业风险管理意识薄弱

1.企业资本结构不合理，导致资产负债率偏高

房地产行业的项目投资资金需求量大，绝大多数房地产企业为使项目顺利运行，想方设法向银行申请贷款，利用财务杠杆大肆举债，过高的资产负债率导致企业发展的盲目性；没有谨慎考虑企业的偿债能力，导致企业资本结构不合理，资金成本不断加大，偿债压力增加。

2.财务杠杆效应的放大，导致财务风险的产生

企业内部资金管理、使用和利润分配存在不合理现象，会导致资金使用效率的降低，企业资金的安全性也随之降低。企业内部财务管理混乱是导致企业财务风险的一个重要因素，如果不同财务分析方法得出来的结论不具有可比性，决策人员将无法判定方案的可行性。

3.房地产开发企业跟风投资，增加投资风险

受政策利好消息影响，有些房地产开发企业相关人员对财务风险存在的客观性认识存在偏差，对房地产开发项目的投资规模、市场需求、投资回报率等方面没有进行充分的系统分析，在没有进行大范围市场调研的基础上进行投资决策，将会进一步加大企业的财务风险。

（二）有些房地产企业内部控制制度不完备，控制体系不健全

有些房地产企业内部控制体系建设不完备，实际操作过程中某些制度的执行没有依据。有些房地产企业虽然建立了内部控制制度，但存在着内容不完整、设计不合理的问题。有的企业只具有某些基本的内部控制操作，没有形成一个完整的内部控制系统。有的房地产企业执行力不够，虽然有好的管理制度但是得不到很好地贯彻、执行，监督、考核更是形同虚设。有的房地产企业风险控制体系不健全，决定投资开发项目时仅凭管理者现有经验或初步的市场调研，对开发过程的风险控制没有给予足够重视，从而使开发商陷入被动状态。有的企业尚未建立自我防范与约束机制，遇到问题时才采取措施加以补救，更多依赖于事后控制而忽视事前的预防控制。

（三）内部风险控制缺乏有效监督

企业的内部审计部门是房地产企业内部风险控制的有效监督部门。有的内审部门有岗无人或有岗只有象征性的1人，内审部门形同虚设。内部审计部门不能独立于董事会，且受制于管理层的干涉，对内部控制制度不能进行客观的评价，因此在重大事项、重大资金支出、重要岗位人员调整等方面的内部监督流于形式，最终结果还是一言堂。有的企业内部审计工作仅局限于财务层面，审计内容主要是会计核算、会计账簿、财务报表，而对内部控制制度评价、企业各部门履行职能的效率方面，没有充分发挥出内部审计的作用。

（四）?炔糠缦湛刂谱ㄒ等瞬疟冉先狈?

有些房地产开发企业组织机构设置不合理、人力资源保障不到位、缺少内部控制氛围等，这些都是内部控制管理中急需解决的问题。有些内部控制系统管理人员的素质提升跟不上房地产企业发展的步伐，有些房地产企业的工作人员在工作后没有继续学习，得不到充分的培训与锻炼，甚至专业能力不达标，这些都会制约房地产企业的发展。只有思想素质提高了，业务能力增强了，才能适应企业发展的需要。因此，提高内部控制系统管理人员的素质是解决内部控制问题的重要手段。

二、完善房地产企业内部控制的对策

（一）完善内控制度体系建设，提高风险管理应对能力

房地产企业增强防范风险的能力应从建立有效的管理机构、完善内部控制制度入手，明确各部门的职责权限，提高员工的财务风险意识。

1.完善的内部控制体系可以有效抵御外部环境的变化

健全的房地产内部控制体系以及完善的管理制度为企业内部控制提供了基础保障。外部环境的变化特别是宏观经济政策对房地产开发企业的影响很大，国家通过调节土地政策、税收政策等各项措施来促进宏观经济的发展，调节房地产开发市场的供需平衡。

2.加强科学化的制度流程建设是企业内部风险控制的有效保证

房地产企业的资金流量大，应加强会计审核管理，对资金的使用应进行严格的控制管理，对企业资金的用途进行有效监督。通过建立内部管理审核制度，资金得到审批后应对资金的使用情况进行严格的监督，禁止资金挪作他用，通过加强与银行的交流可以及时了解企业的资金动向。重大资金的使用、重大事项的约定应通过董事会决议，不能由总经理一人独断。

3.加强内部审计工作，提高抵御风险的能力

采用过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制，充分发挥内部审计的风险评估和防范作用，最大限度地发挥企业资产经营效益。通过定期或不定期的内部审计并且延伸审计领域，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计等领域扩展，实现资源的优化配置。

4.房地产企业要保持资金结构合理，适度负债经营

融资和投资是房地产开发的重点领域，资金运营安全影响着企业的生产经营，影响着企业的经营风险。在充分考虑企业偿债能力的前提下，多元化筹措项目建设资金，可以拓宽企业融资渠道。通过控制企业成本，保持适度资产负债率，提高企业资金的使用效率可以提升企业的利润空间。

（二）建立房地产风险控制机制，完善监督机制

房地产企业必须强化风险管理意识，建立风险评估体系和风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。

1.内部审计部门要有相对的独立性

当内部控制体制不完善时，管理层的权力有时会凌驾于规章制度之上，缺乏相应的监督机制，导致管理层出现弄虚作假行为。为了避免这种情况的发生，内部审计部门应由董事会直接领导，并向董事会报告，保证审计的客观性，充分发挥其对部门的监督职能。

2.监督体系要形成有效的监督合力

监督主体应具有相对的独立性，按照设定的目标进行有效监督，如果监督部门对被审计单位不仅提高审计业务，还同时提供会计、税务等经济咨询劳务，监督部门很难发挥内部审计的监督作用。

3.构建企业内部畅通的信息沟通渠道，实现资源共享

根据房地产企业自身的生产经营情况，建立与企业发展相适应的内部信息集成处理系统，实现信息资源共享。可以通过整合营销部门、运营部门及财务部门信息，应用信息集成处理系统实现资源共享。信息资源整合可以实现部门数据实时共享，有利于为公司决策层提供有针对性的决策建议。

（三）提高管理层及相关管理人员的业务水平，进行全面财务预算管理

企业管理层应提高管理水平，有助于公司决策的合理性，降低企业风险。管理人员通过加强业务培训，充实房地产行业建造流程等业务知识，可以提高自身素质和管理能力，实现企业股东利润最大化的目标。

1.加强预算管理，提高资金使用效率

应依据房地产企业运营的整体情况，进行全面预算管理。由销售、合约、工程、财务等部门配合制订企业经营收入计划，确定规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用等，并认真贯彻执行预算指标，从而提高资金的使用效率。加强预算管理进行资金管控，确保资金收支符合财务管理规定以及会计准则，可以严格控制资金风险。对房地产企业的各项投资风险进行一定的预测与评估，可以有效规避企业风险。

2.提高业务素质，提升企业经营管理水平

在企业内部要分工明确、各司其职，各部门相互配合，确保企业健康、稳定地发展。房地产行业涉及业务范围广，不仅需要工程、财务、管理知识，还需要懂得法律、金融等多方面的知识，要满足房地产企业内部控制的需求，员工素质需要有很大的提升。构建房地产企业内部控制管理系统，实现信息技术与现代化管理完美融合，最大限度地提升企业内部控制管理效率。

第6篇：房地产开发企业审计范文

关键词:房地产行业 年度会计报表 审计

随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。

一、提前或推迟确认收入

以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：

(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；

(2)已签订商品房买卖合同；

(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。

二、完工产品的成本结转不准确

房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：

由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。

对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但企业为了少转成本，往往以工程价款未结算为由将预付账款长期挂账。

对于较大的分多期开发的房地产项目，其配套设施一般会在后期开发建设，审计中应索取企业的配套设施预算资料，关注其配套成本是否预计并结转。

出于减少应缴土地增值税和企业所得税的考虑，部分房地产开发公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过“真票假业务”的列账增加开发成本以达到偷逃税款的目的。

三、税收问题

税收是国家对房地产行业进行宏观调控的主要手段之一，且由于房地产业税收的政策性强，涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行年度会计报表审计时的难点和重点。审计中我们可以重点关注以下几点：

(一)是否存在隐匿收入行为

房地产企业隐匿收入的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税；二是对其房屋、商铺、车位的出租收入不入账，不申报纳税。

(二)是否存在虚开建筑发票虚列成本问题

虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。

(三)是否存在未按规定预缴和汇算清缴土地增值税问题

欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。

(四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税

根据现行税法的相关规定，房地产企业存在将商品房捐赠、偿债和以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往来账或者直接冲减成本，不确认销售收入，不申报纳税。

(五)是否存在少缴、不缴印花税的情况

印花税属小税种，企业往往不够重视，同时也是审计人员比较容易忽视的问题。房地产行业的印花税重点涉及以下两项：一是对建筑安装工程承包合同，应按“建筑安装工程承包合同”印花税税目来征税，其税率为万分之三，其计税依据是合同的承包金额或工程标的； 二是对房地产（预售）销售收入，则是按“产权转移书据”税目来征税，其税率为万分之五。

现阶段，我国房地产行业属于高利润行业，如果按照实际盈利进行土地增值税的汇算清缴，很多房地产开发企业都将面临需补缴巨额的税款，为达到少缴或不缴税款的目的，房地产行业几乎不存在主动进行土地增值税汇算清缴的情形，加上相关税务主管部门清缴力度不够，造成房地产行业中已完工项目长期不进行汇算清缴现象极为普遍。

针对以上房地产行业会计报表审计中容易遇到的问题，笔者认为最关键的一点是会计师事务所在选派审计小组时，要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、熟悉相关的税收法规以及具有一定房地产业审计经验的注册会计师，运用更完善更严谨的审计程序和审计方法，将审计风险降到最低。

参考文献：

第7篇：房地产开发企业审计范文

一、开发企业资质年检的实践困境

开发企业资质年检在性质上是房地产开发主管部门对房地产开发企业进行监督管理的行政手段，其作用在于通过年检核查房地产开发企业是否仍然具备从事房地产开发活动的资格，规范房地产开发企业的经营行为，维护房地产市场经济秩序。

从监督的方式来看，资质年检属于事后监督。事后监督的缺陷在于不能及时发现和解决开发企业违规情况，造成主管部门在年检工作中略显被动。据了解，目前全国各地基本上都还在按照住建部的规定要求开发企业进行年检。通过对年检活动的深入了解，笔者发现年检存在以下现象。

一是年检通知基本不变。从各地每年的年检的通知来看，年检通知的内容、要求及申报的材料等基本不变，只是格式顺序有些调整。

二是年检审查流于形式。由于每年需要年检的企业很多，管理部门不可能对每一个企业的真实状况进行一一核实，最终这种检验也就成了走过场。不仅增加了企业负担，而且也增加了行政成本。

三是年检资料频繁造假。企业每年都要申报年度生产经营、开发项目情况及财务状况等事项。企业为了通过年检，自然会填写有利于自己的情况。有的企业甚至做假，比如审计报告，有的企业就是找会计师事务所做一份虚假的报告，在年检的时候将资金划入，年检通过后，资金又被划走。

四是滋长权力寻租。房地产开发企业资质年检虽然不用交费，但有的主管部门则会变换方式收取费用。比如：有的主管部门成立行业协会，要求开发企业加入协会，然后利用每年一次年检机会向开发企业收取会费。

二、开发企业资质年检的法律困境

《行政许可法》第62条规定：“行政机关可以对被许可人生产经营的产品依法进行抽样检查、检验、检测，对其生产经营场所依法进行实地检查。检查时，行政机关可以依法查阅或者要求被许可人报送有关材料；被许可人应当如实提供有关情况和材料。行政机关根据法律、行政法规的规定，对直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施进行定期检验。对检验合格的，行政机关应当发给相应的证明文件。” 建设部于2004年曾向国务院法制办请示关于企业资质年检的问题，国务院法制办回复称：年检是行政机关对被许可人是否依法从事有关行政许可事项活动的监督检查手段，不是行政许可。2004年7月1日行政许可法正式施行后，行政机关实施年检必须有法律、行政法规的规定，年检对象限于直接关系公共安全、人事健康、生命财产安全的重要设备、设施。

目前，只有住建部《房地产开发企业资质管理规定》对年检有规定，其他法律法规都没有。《行政许可法》是法律，属于上位法，《房地产开发企业资质管理规定》是部门规章，属于下位法，《行政许可法》对年检有特别的限制规定。从法律位阶上来讲，《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发企业实行年检制度实际上违反了《行政许可法》的规定，而且国务院法制办给建设部的回复也明确了年检的特别规定，因此，对房地产开发企业实行年检是没有法律依据的。

三、关于开发企业资质管理的建议

基于年检存在的问题，笔者对开发企业资质监督管理提出以下建议。

一是取消年检制度。年检完全不能满足市场经济的发展，也不符合《行政许可法》的要求。因此，建议取消。目前，在其他同样采取资质许可准入管理的行业已取消了年检制度。比如：金融企业，在2003年就已经取消了金融许可证年检制度。

二是加强对开发企业的动态管理。《行政诉讼法》第61条规定：“行政机关应当建立健全监督制度，通过核查反映被许可人从事行政许可事项活动情况的有关材料，履行监督责任。”取消年检并不意味着政府放弃了对企业的监管，而是要采用更有效的手段进行管理。《行政诉讼法》第62条规定：“行政机关可以对被许可人生产经营的产品依法进行抽样检查、检验、检测，对其生产经营场所依法进行实地检查。检查时，行政机关可以依法查阅或者要求被许可人报送有关材料；被许可人应当如实提供有关情况和材料。”因此，主管部门可以定期、不定期进行抽样检查或到项目实地进行检查，加大对企业违法行为的查处处罚力度。

三是加强对开发企业的信用管理。应该将信用管理作为对开发企业管理的常态手段，将工程质量、群众投诉、拖欠工程款处理、虚假宣传、违规销售等作为考评指标，来决定对开发企业资质的核定、升级、降级、注销、吊销。

四是重视资质期限延续。告知开发企业重视资质期限的延续工作，有效期届满需要延续的要在届满前及时提出申请，有效期届满未申请延续的，资质自动失效。若需要开展房地产开发经营，必须重新申请资质登记。

第8篇：房地产开发企业审计范文

关键词：房地产开发；统计；一套表

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-00-02

房地产开发企业一套表直报自2011年年报起经过一年多的运行，系统不断改进完善：首先，在建立统一基本单位名录库方面，新增入库单位的条件和资料要求更明晰规范；新增频率由季度改为月度，更符合实际情况，避免了由于企业新增不均衡引起数据波动。其次，在建立统一的企业一套表制度方面，企业需报报表一目了然，指标体系完整清晰，报表审核关系愈加细致，数据预先导入既方便企业填报也有利数据衔接。再次，建立统一规范的数据处理软件系统方面，查询、叠加汇总、分组汇总等功能不断增强。最后，企业联网直报方面，全面实现企业自行联网直报，国家直接采集数据，各级统计机构在线同步共享。

一、房地产开发统计存在问题

房地产开发统计的“四大工程”已全面建立实施，在房地产开发企业一套表名录库、报表制度、统计机构数据处理、统计执法方面仍存在改善的空间。

（一）房地产开发企业名录库不够完善

目前房地产开发统计报表制度，房地产开发统计范围是全部房地产开发经营业法人单位及所属的产业活动单位。按照“先进库，再有数”的原则，统一确定纳入企业一套表范围的调查单位。

1.全部房地产开发经营业法人单位及所属的产业活动单位作调查单位不现实。房地产开发企业产业链长，生产周期长。以中山为例，在基本单位库里有项目的房地产开发企业约占一半，即有半数房地产开发企业是属正常营业状态却没有项目在建或在售。目前房地产开发一套表定期报表的主要填报内容是《房地产开发项目经营情况》和《房地产开发企业资金和土地情况》以及《从业人员及工资总额》（下面分别简称为项目表、资金表和工资表），为减少平时定报的工作量，统计机构往往把没有项目的企业不纳入一套表的调查单位中。

2.关停企业不能及时退出。企业的成立、变更、停业、注销等是一个自然的过程，每天都在发生。房地产开发一套表名录库目前每月都可以新增入库，但只有“因改制、重新注册、合并或拆分退出”才每月都可以申请退出，其他关停企业只有年末一次机会退出。

3.《法人单位基本情况表》变更滞后。和上述关停企业不能及时退出一样，企业基本情况除单位名称变更每月可申请变更外，其他表内的指标有变化也不能及时更改。

（二）报表制度有待完善

1.审核公式设置有待完善。数据的报送质量很大程度上由审核公式决定，审核公式设定合理、细致，企业上报的数据也会合理真实，相反，审核公式设置不合理就会矫枉过正，企业为符合公式审核要求顺利上报而把真实数据修改上报，造成数据失真。如土地购置费按支付计算，但填报了土地购置就要填新开工施工面积，否则就出现审核错误。有的企业确实当年支付了土地购置款，但施工面积在以前年度都报了，没有新开工面积，为了顺利上报，企业就在新开工面积项随便填数以通过审核。

2.年报财务上报时间早，数据失实。一套表年报财务情况表的上报时间截止到2月末，但企业的汇算清缴要到4月中下旬甚至到5月才完成，股份公司的财务审计也是3-4月份才结束，很多收入和纳税额是在清缴之后才最终确定的，审计后的财务数据也会有变动。统计年报财务报表只能用12月的财务数据，与年度实际财务数据存在较大差异。由于上报时间与结算时间的差异，每年都要漏掉一部分的财务数据。

3.指标设置有待改进。经多年的完善发展，房地产开发统计指标体系已很全面完整。报表里的个别指标仍有改善空间，如本年批准预售面积和本年批准预售住宅套数既容易理解错误又不能全面反映问题。

（三）统计机构数据处理有待加强

1.基层统计机构时间紧，把不好审核第一关。实行企业一套表后，数据由企业自行网上直报，企业统计人员素质参差不齐，房地产开发报表指标种类繁多，审核公式严格细致，上报常常出现审核错误。基层统计机构人员在报表期间，数据截止前忙于催报，截止后只有半天时间审核，审核出的错误还要通知企业，企业统计人员确认可以半天内修改好的才返回企业修改，否则就不改或次月再改，匆匆验收，数据质量难以保证。

2.汇总平台未能满足各级需求。在一套表数据处理平台，本期数据的叠加汇总、分组汇总都可以实现，但如果要做不同时期的数据对比表就不太方便。一套表的数据对比是以法人表作为数据关联的，而房地产开发的单位名录库是每月变化的，对比期的数据源只汇总本期和对比期都存在的企业的数据，而不是对比期的全部数据。这样的汇总适用于工业、批发零售业等，却不适用于房地产开发业。房地产开发要做不同时期的对比汇总表只能在各时期分别汇总，再整理对比。同时，各级各地在使用统计数据的需求不同，关注点各异，要求全部都在一套表数据处理平成不太现实。

（四）异地报送增加执法检查难度

实行一套表网上报数后，实现了企业从纸质报表转为电脑网上报送数据，项目地址、注册地址、办公地址不同，异地（跨市）报送的情况日益增多，如何异地执法也是一套表实施后的新情况新问题。

二、对完善房地产一套表的建议

（一）房地产基本单位名录方面

1.年报、定报名录库分开建立。定报名录库是有项目在建或在售的企业，年报名录库则是在定报名录库加上虽没有项目但正常营业的房地产开发企业。即定报是有项目的房地产开发企业，年报是全部营业的房地产企业。

2.关停企业增加项目表本期无数据上报功能。由于关停企业在定期报表期间是不能退出一套表的，资金表可以由统计机构勾选本期无数据进行上报，但项目表则无此选项，建议增加此选项功能。

3.建议增加企业申请修改法人表功能。在定报期间，建议增加企业申请修改功能，除组织机构代码和单位名称外，企业可网上申请修改表内指标，由直管统计机构核准即可修改，修改后由直管统计机构说明汇总上报上一级统计机构。

（二）制度表式数据方面

1.删除个别容易导致数据失真的审核公式。如上文提及的“没有本年新开工面积（6021）但填报了土地购置费（114）。请核实项目是否已经开工，如果尚未开工，则不应填报土地购置费（114）。”；商品房合计均价的增降幅过大，审核各用途房屋的均价增降幅即可；“容积率（061）应等于项目规划建筑面积（07）与项目规划占地面积（06）之比。”；“绿化率（062）一般应该大于10小于50”；“容积率（061）一般不应该超过10且不小于0.3”等，虽有些是可忽略的审核公式，但也会扰乱企业的报数。

2.年报财务报表设立补报期。针对时差问题，建议在4-5月期间设置一个补报期，由有汇算清缴或财务报表有修改的企业自行申请重新报送，既可先了解总体情况，也保障数据更真实准确。

3.几个指标设置的建议。1.建议取消本年批准预售面积和本年批准预售住宅套数，虽这两个指标可作为房地产一手市场新增供应量的参考，但不能反应市场一手房供应量，反而很容易理解错误填写成项目总的批准预售面积和套数。2.在待售面积下增加期房待售面积指标，待售面积的解析改为企业总可供出售出租的面积，包括已拿预售证待售待租的期房和已竣工待售待租的现房。3.建议在年报财务情况表要么增加年平均人数，方便审核企业应付职工薪酬；要么删除企业应付职工薪酬，完全使用从业人员及工资总额表中的数据。

4.建议增加指标解析和计算模块。在企业一套表上报平台增设指标解析模块，如指标需要计算的，还显示计算公式，相当于填报向导，帮助企业更准确的理解报表指标内容和含义，提高报表的填报质量。

（三）统计机构数据处理问题

1.增加基层统计机构审核时间，上报数据修改意见说明。增加基层统计机构审核时间，让基层统计机构人员有时间进行如计量单位使用是否正确，错误说明是否合理等人工审核并通知企业返回修改。在审核出的错误比较大，而时间特别紧，企业无法马上上网更正的情况下统计机构可上报需更正的数据说明。

2.汇总平台做基本的汇总表，允许用其他软件进行数据处理。统一的数据处理平台由国家统计局专业司建立基本的汇总模板供各级统计机构使用，而其他数据的深加工、各级各地的不同需求则应允许用其他软件进行处理。

（四）加强统计法的规范和宣传

1.建议在企业一套表直报系统中增加统计法的宣传，主要宣传企业迟报、虚报、瞒报、漏报的相关法律法规，以及统计机构的义务和法律责任。

2.针对项目地办公地分离跨市的异地执法一方面要制定具体的执法流程规范；另一方面要加强执法队伍建设。

通过一套表系统和制度不断深化完善，房地产开发统计数据质量提升，企业和统计机构工作更得心应手。

参考文献：

第9篇：房地产开发企业审计范文

一、房地产企业进行内部控制必要性

（一）内部控制是单位为了保证实现经营管理目标

内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，房地产企业受外部环境影响较大，有效的内部控制能够抵御风险。另外消费者对开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。只有加强和规范企业内部控制，才能促进企业可持续发展，实现企业利润最大化的经营管理目标的实现。

（二）内部控制是加强宏观调控对房地产经营的要求

企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展，以适应企业发展的需要。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡。从宏观上从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡，加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求。内部控制是企业进行内部管理的需要，是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式，也是加强宏观调控对房地产经营内部控制制度的内在要求。

（三）内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制

建立一整套完整的岗位责任制度、报告制度、内部审计与电子监控制度等各种规章制度，能够增强控制能力，加强内部控制，提高经营管理水平和企业素质。同时，也可以监督各种经济活动严格按照计划的要求进行，做到紧密衔接，协调、均衡地发展，保证各项计划的完成和经营目标的实现。可以加强经济核算，改进理财方法，加强资金有效地运用，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。

二、完善房地产企业内部控制的相关原则

（一）合法性原则

内部控制的合法性应当贯穿决策、执行和监督全过程，房地产企业必须以国家有关的法律法规为准绳，在国家的法律许可范围内，必须符合国家有关法律、法规和公司章程的规定，包括《公司法》、《会计法》、《劳动法》等等。房地产企业的相关制度的制定必须限制在法律法规的框架内。坚持合法性原则应该是系统建立的前提条件，在合法的基础上提高其有效性。对加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险防范能力。

（二）全面性原则

内部控制是一个系统，其内容涉及单位的各个部门、生产经营的各个环节。系统全面原则要求，在符合内部会计控制要素要求的前提下，业务流程的设计必须能够覆盖企业经营管理的各个环节，并将业务流程中的关键控制点落实到决策、执行、监督等各环节，不得留有制度上的空白或遗漏。内部会计控制应贯穿于企业经营活动的各个方面，实现对整体经营管理活动的控制，关注重要业务事项和高风险领域。

（三）适应性原则

内部控制应当与企业经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。内部会计控制系统的制定应当具有前瞻性，并与房地产企业的外部环境和内部管理的需要相适应，应随着企业经营战略、经营方针及内部管理需求等内部环境的改变进行适时的调整与完善。这是内部会计控制系统有效性的基本保证。权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。

（四）制衡性原则

内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。内部会计控制的核心是有效防范各种风险。由于房地产企业经营的特点，为了使各种风险控制在许可的范围内，建立内部会计控制必须以审慎经营、化解风险为出发点。要充分考虑企业经营和业务各环节可能存在的风险，并设立适当的操作程序和控制步骤来避免和减少风险。

三、房地产开发企业内部控制的现状及问题

（一）公司治理结构不够完善

当前，国内各房地产开发企业的公司治理结构基本上都存在着不合理的问题，这也是其他行业共同存在的问题。从目前来看，在已经上市的房地产企业中，控股股东的持股比例过大，中小股东的权益得不到相应保障的问题比较突出。而股权的过度集中会使大股东占有表决权的绝对优势，其往往可以通过控制董事会来达到中饱私囊的目的，从而给中小股东的利益带来较大的损害。

（二）资金管理存在较多漏洞

货币资金作为企业变现能力最强的资产，其可以用来满足企业生产经营中流动支付的需要，而且也是企业还本付息和依法纳税的重要保障。但是，目前房地产开发企业在资金管理中普遍存在的问题是：一方面，项目开发需要大量的资金予以支持，而这部分资金多数情况下需通过银行贷款来解决，资金成本较高；另一方面，各项目资金沉淀严重，大量资金无法有效利用，资金使用效益欠佳。此外，某些项目在其内部资金的管理上也存在着一定的问题，项目经理在此过程中的权力较大，高度的资金使用自由性会大大增加财务舞弊事件发生的几率。

（三）收入核算不够合理

房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《企业会计制度》和《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

（四）工程项目管理存在风险

我国房地产企业适应招投标制度推行项目管理已有30余年，经过不断改进已渐趋成熟，但在房地产企业项目管理仍然普遍存在投标阶段与实施阶段相脱节的种种问题，突出表现在投标与工程项目管理结合不好、专业人员综合素质不高等方面。需要在人才队伍建设、改革内部奖惩机制、建立企业定额等方面进行改进和完善，不断提高企业自身的项目管理水平，以期更好地适应建设领域的制度改进，在市场经济的竞争环境中获取更好的经济效益。

（五）审计监督基本流于形式

当前，各房地产开发企业虽然大多数已在其公司内部建立起内部审计机构，但该机构的人员或管理职能基本上与财务部门存在着较大的重叠现象，财务人员兼职内审人员，财务部门的领导兼职内审部门领导的现象时有发生，且对于某些中小型房地产开发企业而言更是如此。而在外部监督方面，虽然目前我国已经形成了包括政府监督和社会监督在内的企业外部监督体系，但其监督效果却不尽人意，各种监督功能交叉，标准不一，管理分散，再加之监督主体之间缺乏横向的信息沟通，其监督体系难以形成有效的合力，甚至在很多情况下基本上流于形式。

四、房地产开发企业内部控制的完善策略

（一）积极优化公司治理结构

针对于房地产开发企业股权过度集中的问题，各企业应从实际出发，通过引进独立董事制度来健全董事会和监事会的职能，积极避免大股东在企业决策中损害中小股东利益或者舞弊事件的发生。另一方面，随着房地产企业开发版图的急剧扩大，许多企业的经营范围已拓展至全国，呈现出集团化的发展趋势，因此企业的管理模式也由集团直接管理逐步转变为区域多元化管理。为此，进一步建立与完善业务授权制度也将成为今后内部控制体系建设的重点之一。

（二）建立资金结算中心

针对房地产企业资金管理存在较多漏洞，有效的解决方式就是构建企业内部的资金结算中心。在资金结算中心结构下，房地产企业下属各成员单位的资金收支均需通过该中心予以解决，为此各单位需在中心内开设收入户和支出户，实施收支两条线管理。若某单位的本月资金支出超出月预算，则需通过追加预算予以补充，因此从这一点上看企业资金控制力将大大增强。

（三）强化会计核算系统控制

会计控制是企业内部控制的核心内容，有效的会计系统可保障企业会计信息的真实性、完整性、可靠性，进而为企业的财务运作、经营决策和管理目标的实现提供客观、及时、准确的决策分析依据。对房地产企业而言，一个有效的会计系统除了能够对经济业务进行真实记录、科学分类、及时合理的表达经济业务和披露相关事项外，还应重新定位会计的战略着眼点以及价值最大化目标，从而将管理的职能更多融入至会计系统。

（四）适时引入风险评估机制

从目前来看，房地产企业为了充分规避风险，减少经营不确定性所带来的损失，应适时引入风险评估机制。例如，可通过SWOT分析法来改善企业自身的内部控制。SWOT分析法不仅可用于企业的战略目标管理，还可用于对企业内部控制系统的评估，分析内部控制环境的变化可能对企业产生的各种影响，并据此制定具有针对性的措施。

（五）加速推进企业绩效审计

现代内部审计已从过去单纯的财务审计逐步向经营审计倾斜，除关注财务数据的准确完整外，更侧重企业资产的安全性、政策法规的遵循性、经营与目标的一致性等方面的内控审计。内部审计在向股东和董事会提供全面翔实的资料、评价企业经营活动过程中的绩效、评估内部控制效果及对舞弊迹象发出预警等方面所发挥的作用，已越来越受到人们的重视。通过内部审计，客观地评价经营者履行经济责任实现经营目标情况。

五、结论

通过上述分析我们看到，目前房地产企业的内部控制还存在很多漏洞，建立健全的房地产企业内部控制体系，不仅仅是企业发展的需要，更是市场经济的发展需要。只有不断思考寻求新思路，从根本上保证企业持续稳定发展，有效监督房地产内部治理，确保资本市场有效进行，才能使房地产行业在国民经济中发挥更加有效的作用。

参考文献：