不动产登记管理制度精选(九篇)

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第1篇：不动产登记管理制度范文

[关键词]不动产登记； 制度完善 提升管理

中图分类号：TU706 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）10-0096-01

一、不动产登记制度概述

1、不动产登记的概念及特征

不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。而在物权法上，不动产登记，即不动产物权登记，又称不动产产权登记或不动产权属登记，是指将不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上，并由法律赋予其法律效力的行为。

2、不动产登记的性质

不动产登记的性质，目前学者们众说纷纭。有的学者认为，不动产登记属于一种行政行为，它所体现的是国家对不动产物权关系的干预。干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。也有学者认为不动产登记与物权的意思表示的结合，构成物权行为。从不动产登记包含的内容来看，其包括行政法律关系和民事法律关系。因此，笔者认为不动产登记既是种行政行为，也更是一种民事行为，是一种物权公示的方法。这是因为在不动产物权变动过程中，民事法律关系是行政法律关系产生的前提和基础，没有不动产物权的变更，就不会有登记行为的产生。不动产登记的目的在于完成物权变动，进行物权公示，从而保障交易安全及维护物权人的合法权益。

二、构建不动产登记制度的理论基础

登记作为不动产物权变动的公示方法，被越来越多的国家的民法所采纳。不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心，要么以物权行为理论为核心。理论基础的不同，导致了不动产登记制度的差异。近代我国民法大多实行公示公信制度 ，这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义。在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则 ，其在物权法中有着极高的价值定位。我国正在逐步建立以公示公信原则为核心的物权变动制度模式.” 我国《物权法》在第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”从而正式明确了我国物权变动以公示公信为原则，不动产以登记，动产以交付为公示方法。极大的维护交易的安全和秩序。

三、完善不动产登记制度 全面提升管理

当前，不动产登记制度还存在一定问题，有必要在今后以下几个方面来不断完善我国的不动产登记制度，全面提升管理。

1、建立统一的不动产登记法律依据

即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾。所以，必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。

2、明确不动产登记的法律效力

基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑，我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场，明确规定基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不发生物权变动的效力。同时，将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，但不动产物权不发生变动。在采纳登记要件主义的同时，区分不动产物权变动的原因，规定对因继承、法院判决、公用征收、强制执行、取得时效等非法律行为引起的不动产物权变动，在登记前当事人即取得物权，但非经登记，不得处分。

3、设立统一的不动产登记机关

我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨。

4、健全不动产登记类型

增设预告登记与异议登记制度。我国立法应充分借鉴国外立法经验，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权，应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施，异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用，应当限制这种消极作用，以保障不动产物权秩序的稳定。

5、建立登记机关的责任赔偿制度

最大限度地减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受不当损害，我们须从法律上确认登记机关的赔偿责任，明确登记机关因登记错误、遗失登记资料、违反登记程序、与他人恶意串通等，给当事人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。同时，为确保上述赔偿责任得到落实，建立相应的配套制度，如设立赔偿准备金制度，规定损害赔偿程序等。

6、制发统一的不动产权属证书

权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。

7、建立统一的不动产登记管理体制

第一，制定统一的不动产登记法。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法。第二，统一登记机关。即设立独立的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务，以方便当事人登记和查询。第三，统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记申请、申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率，降低登记成本都有积极作用。第四，统一权属证书。即由登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书，改变和防止权属证书中的混乱局面，维护不动产物权交易安全。

结语：不动产是一个国家和社会最重要的经济组成部分，是人们赖以生存和发展的基础。完善不动产登记制度 全面提升管理，是不动产登记的必何必须路径，只有这样，才能规范我国不动产登记制度发展，保证不动产物权变动，维护交易秩序， 保护交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促进我国社会主义市场经济的健康，快速向前发展。

参考文献

第2篇：不动产登记管理制度范文

【关键词】产权体；三维地籍；空间权；不动产登记

随着城市建设的发展，为了集约和节约用地，城市土地的立体化利用已成为当前土地利用的重要趋势。高架道路、轻轨、地下商业空间等的出现，正挑战着传统的基于二维地表的地籍管理和登记模式。与此同时，《不动产登记暂行条例》的颁布宣告我国正式进入不动产统一登记时代，不动产登记范围涵盖土地、海域、以及房屋、林木等定着物，甚至包括附着于地表的空间构筑物。当同一土地表面相关的地上建筑物与地下空间构筑物权属不同时，传统的二维地籍管理系统将无法清晰界定权利空间。不动产登记迫切需要引入三维地籍概念，解决土地立体化利用中的空间权利设定和登记问题。

一、产权体及三维地籍

产权体是一个与不动产相关的概念，它不仅涵盖了土地和房产空间，甚至囊括人们所利用的各种空间，比如：地下管线、空中廊桥、地下人防设施、地下轨道交通等。产权体可以定义为具有固定的地理空间位置、形体， 由权属界线（ 面） 封闭的、独立于主体且权利独立的一块空间域 （ 不动产产权单元） ， 是物质实体和权利的合成体。

三维地籍是基于上述产权体为基本单元，通过产权体记录空间利用及权属状况的地籍管理模式。传统的地籍是以地表权利为核心的， 在权利登记形式上还是以二维为基础的， 并不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的空中、地表和地下权利很好地表现出来， 这意味着此类产权的保障还有缺陷。 不动产登记面临的主要问题是地上空间和地下空间的利用信息没有进行记载， 无法准确、完整地 反映存在空间权利重叠的宗地之间的拓扑关系， 无法实现空间产权的明晰化管理。三维地籍的产生，使得不动产登记不受二维信息记录模式的掣肘，能更有效地反映不动产权利主体的空间利用状况。

二、空间权登记管理的相关规定

《物权法》第136条规定“建设用地使用权可以在土地的地 表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。该法条明确了土地使用权的设立不仅局限于地表而可以设立于不同的垂直空间。

《不动产登记暂行条例》第八条规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。”以上相关规定表明了我国立法机构对不动产登记的着眼点转向空间权的确权登记，不再仅拘泥于传统土地加房屋权利信息的记载。这也为基于三维地籍的不动产登记提供了相应的法律支撑。

三、基于三维地籍的不动产权利设定和登记模式

根据上述三维地籍阐述和相关法律规定的阐述，本文提出基于三维地籍的不动产权利设定：引入产权体概念，将具有独立使用价值的并具有固定的地理空间位置、形体，由权属界线（面）封闭的空间作为不动产权利设定的权利客体。产权体概念的引入并非完全颠覆传统不动产登记中的地表空间的权利设定，只是我们更加强调权利客体在范围上的的空间性。以离开地表平面上下一定范围单独建造，且在地表投影的土地权利人为他人为特征的单独地上空间或者地下空间利用，其利用的空间范围需要单独成为权利客体，设定地上空间或者地下空间的建设用地使用权，并强调其权利范围的空间性和位置的地上性和地下性。通过权利客体的空间化，以三维地籍管理制度建立不动产空间权利体系，从而完成地表空间、地上空间和地下空间不动产权利的登记工作。

基于三维地籍的不动产登记模式同传统不动产登记模式相比，在登记内容上侧重有所不同。不动产登记内容应当包括权属性质、权利类型、权利主体、权利客体（坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格，体积、空间权利范围）等。传统不动产登记模式以平面宗地为依托，在二维空间平面上表达权利客体空间范围，对于较为复杂或是跨宗的产权体无法清晰描述，需要将权利客体空间范围及权利信息按宗地切分记录。而基于三维地籍的不动产登记模式以一个不依赖于地表土地而存在的产权体为登记基本单位，解决了因权利客体空间范围不清晰而产生的权利信息记录复杂冗余的问题。

四、结束语

在技术层面，三维地籍仍处于探索阶段，短期内现行不动产登记只能实现二维地籍上添加三维信息注释的登记模式。要加强对数据采集分析技术的研究，才能在不动产登记中实现真三维记载，体现产权体空间拓扑关系。在法律层面，我国目前缺少对空间权范围详细的法律规范，使得无法清晰地对产权体进行确权登记。三维地籍管理模式只有从技术和法律层都有相应地支撑，才能真正服务不动产登记。

参考文献：

[1]张玲玲， 史云飞， 郭仁忠， 李霖. 三维地籍产权体的定义与表达[J]. 地球信息科学学报， 2010，12（2）：207-213.

第3篇：不动产登记管理制度范文

关键词：房屋预告登记 登记规范化 注意事项

1.明确预告登记的范围

我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定明确了预告登记的目的是“保障将来实现物权”；预告登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权，至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁，都不能办理预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，依据最高人民法院的有关司法解释，采取的是查封登记的方式，也不能适用预告登记。

同时，《房屋登记办法》进一步明确了房屋预告登记的范围，第六十七条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。但是，该规定并没有涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。原因是目前预购商品房不得转让，所以不能办理预购商品房转让的预告登记，更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。

2.预告登记的特征

2.1预告登记的目的

为了保证将来实现物权，包括可以实现的用益物权、担保物权及房地产登记时涉及的房地产抵押登记。

2.2预告登记的前提

当事人签订了不动产物权的协议，例如买卖协议、不动产抵押协议、分割协议等。

2.3预告登记的必要条件

当事人之间必须事先约定预告登记。

2.4预告登记的效力

具有排他效力，预告登记时限范围内具有阻止转让方处理不动产的效力，可以保护预告登记权利人的利益。

3.明确预告登记与商品房预售合同登记备案的区别

在预告登记制度出台前，房产登记部门有一项商品房预售合同登记备案工作，《物权法》出台后，很多人认为商品房预售合同登记备案就是预告登记。其实，它们属于两种不同的制度，有很多不同之处。

一是性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。

二是功能不同。预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，预售商品房登记备案制度不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。

三是有无强制性上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请的，如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的强制性制度。只要房地产开发企业与承购人签订了商品房预售合同，该企业就应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

四是适用范围不同。依据《物权法》第二十条第一款规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押中可以进行预告登记，在建设用地使用权的转让中也可以申请预告登记。但是预售商品房登记备案制度只是适用于商品房预售活动

4.推行预告登记规范化管理，有利于做好预告登记

4.1加大宣传力度。各级房屋登记机构要通过报纸、电视、广播、网络等多种途径，向全社会广泛深入宣传，让群众了解预告登记对保护购房者和债权人合法利益的重要性，提高群众对预告登记的认识。

4.2整合信息资源。各房屋登记机构要加强信息系统建设，整合商品房预售许可、商品房预售合同登记备案、房屋交易、房屋登记、房产测绘管理、档案管理等业务系统，建立统一的信息平台，实现信息的适时传递和共享，为预告登记的做好打下良好的基础。

4.3健全和完善登记规则。各房屋登记机构要根据预告登记的要求，建立健全各类房屋登记的操作规程，梳理业务流程，完善工作标准，积极推行规范化管理，不断提高预告登记管理和服务水平。

5.办理预告登记需要注意的事项

5.1预告登记顺序

预购商品房抵押权预告登记应该在预购商品房预告登记办理之后，两个登记程序是相互独立，不能省略，不可相互替代，更不能颠倒顺序，但可同步进行，并同时完成。

5.2预告登记可单方申请

在房屋登记程序中，要求买卖双方共同申请。只有预告登记符合条件即可单方申请。《房屋登记办法》第69 条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”

5.3预告登记的失效

预告登记只完成了物权的请求权，只有进行了本登记，才能取得真正意义的物权。但下列情形时，预告登记失效。一是主债权消灭的情形；二是自可以进行登记之日起的三个月内没办理本登记的情形。

结 语

房屋预告登记是一种新的登记制度，它不仅有利于保障房屋物权变动中债权人的合法利益，同时也进一步完善了我国房屋登记制度。做好房屋预告登记，具有极为重要的意义。

第4篇：不动产登记管理制度范文

关键词：房地产业、权属登记、制度问题、对策分析

房地产业等级亦可称不动产登记。房地产登记制度即是在法律上严格规定由国家法定的机关依照当事人具体的申请说明对相应提交申请的房地产权属认定客体信息等内容进行登记，且在登记信息中赋予一定的法律效力，可以说房地产登记制度也是房地产权属管理中的一部分重要内容。现行我国的房地产登记制度主要体现的是房地产业行政管理部门和登记申请人之间的一种上下管理关系，尤其是在登记制度的性质上具有浓厚的行政干预色彩，导致存在问题颇多。而就目前的形势发展而言，具有针对性的解决措施还不具有一针见血的效用。因此，进一步分析其中存在的问题及解决对策对于我国房地产业发展极其重要。

一、我国现行房地产权属登记制度的现状及实例分析

1.1 基本分类和主要特点

从我国房地产权属登记的管路方面来看，即可分为动态登记管理与静态登记管理。从宏观的层面上讲，目前就我国现行的房地产权属登记制度分类基本囊括七种，即总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销权利登记和其他权利登记等。而从申请登记的客体来说，房地产权属登记亦可分为房产权属登记和地产权属登记两种。

据以上分类，分析我国房地产权属等级制度普遍突出的特点在于强制性、公信力，且在制度施行过程中实行具有实质性的审查程序，并登记生效具有一定的法律效力，登记以颁发权利证书上标明具体的生效日期及期限。

1.2 功用和基本性质

我国现行的房地产权属登记制度的主要功用在于：

（一）权属确认。在具有申请法人凭有效证明提起申请报告之后，即可在国家法定机构通过运行法律确认程序对房地产所属权进行认定，其履行权利具有正确性的推定效力，颁发权属证书从而致使房产或地产的物权划归明确，隶属于权利法人；

（二）物权公示。我国现行的房地产权属等级制度明确规定，对于申请法人提交申请确立的权属认定关系必须将此一事实向社会大众公开明示，以达到风险警示的目的，同时也可以起到对房地产权利人及善意第三人合法权益的保护；

（三）控制管理。房地产权属登记需经相关管理机构通过对申请法人提交申请报告阶段所能够设计的档案、资料及卡片等有效材料进行管理，且需对申请权属登记的房地产权属问题的真实性及合法性进一步监督核审。但凡讨论关于我国现行房地产权属登记制度所具有的性质问题，诸多人仅仅认为是我国在涉及房地产权属登记方面以房地产行政管理机构依法实施的一种行政行为，而其制定本身所能体系的房地产管理部门与权属申请法人之间的管理与被管理的关系却往往被人忽略。我国相关的法律对这一关系有明文的规定，房地产管理部门既负有对审查房地产权属的申请登记的依法决定权，且亦可对不履行义务的房地产权利法人具有相应的处罚权力。但是从另一个角度来讲，我国现行的这套关于房地产权属登记的制度，虽属国家部门对于房产、地产确认权属关系的一种行政管理模式，但从其基本的功用、自然人及性质来看，应将其制度确定为一种民事行为更为利好。笔者这样认为自有个人的理由在，即：房地产权属登记问题是由登记申请法人的申请行为源起，从提请申请报告到登记确认都属于民事行为范畴；房地产权属登记管理制度的功用主要体现在权属确认、物权公示和控制管理三个方面，其应用功用的本质在于能够保障房地产权利法人的合法物权，并承属于房地产权利法人对房产、地产之间的法律支配关系。同时，房地产权属登记制度也是保全房地产买卖合同履行合同职责的一种法律手段，也是权利双方关于债权问题的一种延伸和房地产再行买卖的前提条件。落实制度具有法律效力，同时亦具一定的民事功能和效力；我国法律法规尚未完善成熟，目前在针对房地产权属纠纷的认定上还基本是以民事赔偿为主要的处理办法，登记机关所能够的承担的赔偿责任也基本上是以民事赔偿为主；

（四）房地产登记及买卖支付是关于房产、地产进行物权变动的一种公示手段，作为我国物权法中的一项重要内容，动产的买卖支付行为是典型的民事行为，而房地产作为不动产的登记买卖行为则也应是一种民事行为；

（五）国际上，诸多的国家已将房地产登记行为划定为一种民事行为，部分国家已将其内容融入民法，成为国家大法不可缺少的一部分；

（六）在我国，地方有关行政管理机关实施房地产登记行为的本质不是行使行政权力来实现管理目的，而是旨于为人民服务，区别于行政行为。

1.3 案例分析

刘某等房屋权属行政登记纠纷案：2001年10月21日，XX供销社将该14号店房通过公开拍卖的方式，以 28500元的价格有偿转让给上诉人刘某，买卖双方为此签订了房地产转让合同和国有土地使用权转让合同，并经当地拍卖行出具成交确认书及县公证处公证。2002年1月30日，该县房地产管理局为刘某核发了“于房权证（发）字第00005785号房屋所有权证”，该证载明：座落于XX镇（区）14号私有房产建筑面积为133.94平米，2层房，使用面积66.97平米，并附有一张房地产平面草图。由于该县房地产局在受理刘某房屋权属转移登记时，未委托其工作人员到XX镇（区）14号店房所在地察看标的物及实地测绘房地产平面图，该房产证附件中房地产平面草图系刘某所提供的房产资料，它与刘某所持房产证上登记载明的四至界址与实地房屋现状不完全相符。由此引发争议。

原审法院认为，被告依法具有房屋权属登记的主体资格和职权范围。被告受理第三人刘某的权属转移登记时，对第三人的材料审核不严，也未到实地踏看测绘，以致造成第三人刘某房产登记的四临界址及房屋平面图与实际不相符，造成房屋登记内容有瑕疵。且进行登记时未履行公告程序、登记程序违法，原告认为被告事实不清、程序违法的主张成立，该院予以支持。第三人刘某、华某认为原告房屋超占面积，提供的2000年颁发的《集体土地使用证》不真实，不具有行政诉讼主体资格，不属行政诉讼范围，不予受理，原告质证认为1996年违法建房，2000年经土管部门进行处罚补批了建房手续，办理了《集体土地使用证》，被告登记房产权证时侵犯了自己的合法权益，有权提起行政诉讼。该院认为，原告的房屋是否超占不属于该院职责管辖范围，对2000年集体土地使用证的真伪第三人无证据证实。因此，原告的辩解成立。第三人的主张不成立，该院不予支持。由此看来，通过法律手段解决房地产权属登记问题是旨于为人民服务，辨清真正的房地产权属法人，其本质在于民事调解而不是追究刑事责任。

二、完善我国房地产权属登记制度的建议

2.1 统一房地产的权属登记机构的管理机制，有意弱化职权行使的行政色彩。

我国在建立有关房地产权属登记制度以来，只是将登记程序作为一种相关登记管理机构用来行使行政职能的一种办法而不是出于公示的目的，从而造成登记行为与行政机构行使职能相结合的弊端。对此，笔者认为应就当下房产与地产分开登记的模式予以废除，由统一的登记管理机构来处理房产与地产两项业务，且有意弱化登记机构在运用房地产权属认定管理中的行政色彩。这一观点在未来我国房地产权属登记认定制度的改善过程中可通过试用运行尚可广泛推行与应用，效果如何，且需验证。

2.2 建立完善以责任分摊落实为基本原则的房地产登记机构赔偿制度。

以法律为手段，建立起一种以责任分摊落实为基本原则的房地产登记机构赔偿制度。房地产登记机构是此一项工作围绕的核心，由于在一般情况下，权属划分与认定过程中难免会出现过错，分析过程的原因，如果出于登记机构则应由房地产登记机构承担这一部分赔偿责任，并明示造成过错的原因。

2.3 建立完善房地产权属登记资料的查询保障机制。房地产权属认定中登记的资料档案应作为公示的对象，既对申请法人提交申请报告材料明示于社会，又将登记信息范围、对象、房地产利害关系人查询的操作程序明示于大众，从而达到风险警示和保护房地产权利人机第三人的合法权益。

三、结束语

房产、地产作为一种国家认定的不动产，现行针对房地产权属认定及登记的职能基本沿用行政管理的模式，这就造成诸多方面的问题及弊端。笔者在文中通过深入浅出的阐述与分析，旨在能够促进交流学习。

参考文献

[1] 陶玉清；对规范和发展房地产经纪业的思考[J]；连云港职业技术学院学报；1999，（03）.

[2] 陶娟；对完善我国现行房地产权属登记制度的几点思考[J]；阴山学刊；2003，（03）.

[3] 许亮，常青；我国房地产登记制度有关问题探讨[J]；建筑管理现代化；2007 ，（02 ）：66 - 66.

第5篇：不动产登记管理制度范文

一、担保物权制度在推动信贷产品创新中的效果观察

（一）以应收账款为质押标的物的隐蔽、公开保理业务不断成熟并广泛应用担保物权制度的完善，尤其是《物权法》的颁布实施，为应收账款引入银行信贷的质押标的物打开了法律通道，银行开办应收账款融资业务的法律障碍被清除。人民银行、各商业银行、信用社先后出台了系列配套措施，人民银行制订了《应收账款质押登记办法》，应收账款电子登记公示系统同步上线运行，工行印发了修订后的《贷款担保管理办法》，并配套出台了《应收账款质押担保管理办法（试行）》等规章制度。孝感市安陆建行、汉川市各银行先后开办了隐蔽保理业务试点，累计办理隐蔽保理贷款1亿元、2.8亿元。据初步统计，2009年，孝感市共有67户企业申请应收账款质押贷款118475万元，银行实际发放应收账款质押贷款116945万元，此品种的信贷满足率达到了98.71%，远高于平均信贷申请满足率35%左右的水平。

（二）动产抵押步入了快速发展时期相对《担保法》而言，《物权法》关于动产引入抵押的范围更全面，抵押物品种更丰富，有关抵押登记管理的规定更详尽，动产担保在法律制度建设上取得了重大突破。在此背景下，孝感市各商业银行、政策性银行和信用社在具体信贷管理与操作上，改变了贷款抵押侧重于不动产的谨慎做法，也改变了动产抵押仅限于保值和易于变现的保守策略，逐渐消除了“动产易动”的恐贷症心理。调查显示，2009年，汉川市金融机构发放动产抵押贷款余额达到了26.3亿元，就连成立不足1年的村镇银行也对近20家小企业发放动产抵押贷款近3500万元。

（三）权利质押在孝感开始了破冰之旅《物权法》关于银行信贷抵质押物的界定，在法律层面上，最重要的贡献之一莫过于正式把应收账款引入了银行信贷质押范围，扩大了纳入质押的范围，如股票权利，林权制度改革试点政策出台后的林权等引入质押不再存在法律上障碍。权利质押贷款在孝感开始了破冰之旅。2007年11月，汉川农发行以股票权利为质押，为某公司发放质押2000万元，这是孝感辖内银行机构首次以股票权利为质押发放贷款的成功尝试。孝感市建行则探索以收费权为质押营销贷款，以4500万元的收费权为质押，发放质押贷款1700万元，汉川市农发行以企业的林权证作为质押标的物，对康欣木业发放的流动资金贷款8482万元等。可以预见，《物权法》将权利引入银行信贷质押的范围，为银行信贷创新预留了广阔的发展空间，银行信贷营销也将有更多新的增长点。

（四）仓单质押信贷试点已经启动担保物权制度的建立和完善过程中，虽然在操作技术、制度规范、管理方法等多方面没有达到成熟标准，孝感市相关银行还是启动了该项业务的试点。安陆市农业发展银行实行专人驻点，专户管理。贷款专户储存，收购资金凭驻点信贷员签字支取，按入库进度监督资金支付的管理办法，对湖北禾丰米业公司先后发放仓单质押贷款近7000万元。能够预料，随着更多银行信用社启动该项业务的试点，将有更多的中小企业因此受益。

（五）以第三方监管、第三方保证形式的信贷产品创新满足了不同层面的企业所需《物权法》实施后，农业发展银行基于提升竞争力考量，在信贷产品创新力度同样较大，率先推出了第三方监管信贷业务，汉川农发行先后为祥杰农贸、华丰银棉等5家农业产业化龙头企业办理第三方监管贷款3500万元，为其他银行信贷产品创新作了有益探索。针对部分中小企业资产抵押不足又急需融资的，工行则通过第三方提供有效资产作抵押向另一家企业提供贷款，缓解企业短期资金所需。可以预见，有了《物权法》的护航，相信有更多的信贷创新产品推出，更多的企业因此受益。

二、当前实现担保物权的制约因素

（一）从法律体系协调性观察，缺乏统一并相互衔接的优先权制度担保物权优先受偿以及法律除外规定与其它法律法规并不统一，缺乏衔接。《民法通则》和《担保法》中均未对优先权作出系统规定，只是在《〈担保法〉司法解释》、《民事诉讼法》、以及《海商法》、《民用航空法》等一些特别法中有所体现，而这一优先顺位体系尚欠缺明晰和周全，政策选择缺乏充分合理性。《合同法》第二百八十六条规定的建筑公司的债权优先于有担保的银行债权，《税收征收管理法》规定的欠税在先的税收债权优于担保债权，新《破产法》规定企业职工劳动债权优先于银行担保债权等等。《物权法》第一百七十条则规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。由此看出在特殊情况下有担保的银行债权不一定就优于无担保的普通债权。应受法律保护并作为优先权确立的社会关系游离于法律之外。信贷权人不能确定其担保物权的优先受偿顺序，一旦发生清偿，信贷人的担保权益将有可能受到侵害。

（二）从司法实践效果观察，担保物权制度保障物权的手段与效果有瑕疵担保合同裁定无效的多。据对某县市近400件破产案件调查统计，出于安置职工和社会稳定需要，在新《破产法》出台前，该县市比照试点城市破产政策，91.6%的企业破产案件裁定银行与企业间订立的担保合同无效，裁定有效的8.4%案件中，银行贷款受偿率普遍不足5%，有的甚至只有0.2%。诉讼执行难，债权银行往往是赢了官司，资金很难完全执行到位。抵押担保审查不严，担保合同问题多。表现为重复抵押担保，国家机关、社会团体、企业主管部门对外担保，为自己担保，办理抵押物登记机关不对等。调查的82件案件中，出现了6件国家机关对企业债务担保无效的情况，3件因抵押合同未办理抵押登记导致合同成立但属无效。抵押物管理难、处置难，银行合法权益常受侵害。部分贷款企业随意处置、变卖、毁损抵押物现象时有发生。银行在行使抵押物处置权时，交易成本远远高于企业办理抵押时成本，个别高达22%，使银行蒙受巨大的资产损失。

三、优化担保物权实现环境建议

（一）构建统一的优先权制度，制定明确的优先权规则立法部门应专门研究优先权统一衔接问题。优先权制度是担保物权制度中不可或缺的内容。在优先权制度中，同一担保物上索赔权之间的优先顺位规则应该是明确的，以保证担保权人及其他债权人清楚了解自己设立于该担保物之上的债权优先受偿顺序。优先权制度应体现“登记在先，受偿在先”的基本原则。建议专门出台对《物权法》中有关担保物权的优先权司法解释，方便金融机构及时做好资产保全工作，对已有的法定优先权的适用附加合理的条件，减少金融债权的风险，适时修改《民事诉讼法》，规范担保权的实现程序，保证基本担保权的功能得到充分发挥。

第6篇：不动产登记管理制度范文

一、开发商应尽办证义务之认定

关于开发商办证义务，该问题涉及实务性内容较广，因此审判实践中存在较多不同意见，一种意见认为，根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等法规、规章，开发商应承担协助办理商品房权属登记义务，直至权属证书办理完毕。第二种意见认为，在法律规定情形下，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务，如买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续，开发商可以抗辩免责。第三种意见认为，开发商承担办证的具体义务，应根据权属登记流程规定分不同情况予以认定。

我们认为，第三种意见是正确的。理由是：1.根据城市房地产开发经营管理条例第33条规定，买受人与开发商各自的办证义务并非简单的主办与协办之分，两者并无必然的主次关系或因果关系。实务中，两者甚至互有协助履行之义务。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等）的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。2.当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料（共约计13件）备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时，且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。3.遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。

如一预售商品房合同纠纷，双方商品房买卖合同约定，开发商应于交付该商品房之日起60日内备齐资料，向房地产产权机关办理权属登记手续，买受人应按开发商要求及时提供有关证件。法院最终认定，根据双方合同约定，开发商应承担在交房起60日内备齐资料（包括买受人个人申办产权资料）向房地产权属登记部门办理产权手续的责任，开发商以其已提交应当提交的文件（初始登记材料）、买受人可单独向有关部门申请办理权属登记手续为由主张免责不成立，故终审判决开发商应承担违约责任至备齐资料，为买受人向权属登记部门办理权属登记之日止，另判决如买受人超过开发商通知期限逾期不缴纳相应证件的，开发商不再承担相应办证义务。该判例就是关于办证义务的合同特别约定情形。

二、对“出卖人的原因”的理解

审判实践中对《解释》第十八条所规定的“由于出卖人的原因”的理解不一，处理结果也因此具有较大分歧。一种意见认为，“出卖人的原因”即开发商所应承担责任的归责原则，系过错原则，开发商具有过错才承担违约责任。还有一种意见认为，认定“出卖人的原因”不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据，它是一个较为复杂的问题，只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为所造成的原因，法院从衡平合同双方利益的立法本意出发，应兼顾公平合理加以综合考虑。我们赞同后一种意见。根据《解释》、合同法相应规定及我国房地产市场的现状，以下原因应认定为非出卖人原因，即开发商可履行之抗辩理由。

1.《解释》颁布前政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，由此形成因政府行政行为因素所造成的第三人原因。如测绘问题，1991年1月1日城市房屋产权产籍管理暂行办法规定，“城市房屋产籍应由县级以上地方人民政府行政主管部门统一管理，并建立健全房产档案和房产测绘的管理制度”，1997年9月1日厦门权属登记主管部门制定厦门市土地房屋权属登记管理规定，规定由其进行房屋产籍调查、确定面积等的相关测绘工作。之后，2001年6月1日商品房销售管理办法规定，开发商应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此，鉴于法律相应规定滞后的历史原因，作为开发商应完成的办证测绘义务在相关规范出台前实属行政主管部门的一项具体行政行为，审理时如脱离有关房地产市场的现状，简单归责于开发商责任，不尽合理，故我们认为，因该类型第三人原因而导致逾期办证不应归责开发商。

2.不可抗力原因。审判实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。

3.买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。

第7篇：不动产登记管理制度范文

动产抵押制度作为一种新型的担保物权制度，对于活跃经济以及实现物尽其用、货畅其流的现代经济理论，具有重大的现实意义，因此在世界广泛运用且功效甚巨。然而由于其对传统法的突破和自身固有的特性，也带来了一些问题。我国现行立法对动产抵押在立法主义上系采混合主义（登记要件主义和登记主义同时并存）。本文从动产抵押的历史沿革乃至我国动产抵押制度的发展历程，自我国动产抵押制度的有关特殊规定入手，对其在实际运行中存在的缺陷作了探讨并提出了一些建设性意见。

本文通过对现行我国动产抵押制度的分析，对完善我国动产抵押制度提出了一些建议和个人看法：1、对动产抵押以特别法形式加以规定；2、限定抵押物的登记范围；3、增加辅助公示方式；4、引入恶意行为人的刑事责任；5、统一登记机关；同时对登记效力的问题也提出了一些个人的看法。

关键词：动产抵押制度历史沿革有关规定缺陷完善措施

动产抵押作为一种新型的担保物权制度，其最大的价值莫过于迎合了工商企业的需要利用机器设备等动产的使用价值，由需要利用其交换价值作为融资担保的现实需求，对于活跃经济以及实现物尽其用，货畅其流的现代经济理论，具有重大意义。[1]除此之外，也为个人提供了一种新的融资途径。因此各国家或地区以立法和判例的形式对该制度加以肯定。尤其对推动我国经济发展，具有重大的现实意义。本文将从国际动产抵押制度的发展历史到我国动产抵押制度的逐步发展历程，分析我国现行动产抵押制度存在的一些缺陷，并提出了一些尝试性的完善措施，力图能为我国动产抵押制度的发展做一点探讨。

一、动产抵押的历史沿革

近现代抵押权制度滥觞于罗马法。罗马法上最早出现的担保方式是信托质（fiducia,即现代所谓的让与担保），而后是占有质（pigius，即质权），再经过一个较长的时期才出现抵押。但是罗马法上之抵押不同于近代民法上之抵押，盖因罗马法上还未产生登记制度，抵押的设定没有一定的公示性要求，仅须合意而为之。在这种欠缺公示规则的立法背景下，担保的设定不因标的物为动产或不动产而有所不同，抵押权和质权之间并没有严格的界限，两者本质相同，仅为名称上的差异而已，[2]因此动产抵押的出现不足为罕。由于没有公示规则，抵押权没有公信力，那么如何对抵押权进行保护呢？罗马大法官萨尔维乌斯（serviana）发明了“萨尔维”之诉，即通过赋予抵押权人可以对债务人或者第三人提权加以保护。但是通过诉权进行保护具有一定的事后性，而且没有公示的抵押权制度忽视了交易安全利益，因此被认为是一种极危险的物的担保。[3]

日耳曼法上的担保制度也经历了和罗马法相似的历史进程，也是先产生信托让与担保，然后是占有质（亦称古质），再然后发展到非占有质（也称新质，即抵押权）。中世纪末期，欧洲封建势力逐渐衰弱，不移转占有的动产新质开始兴盛。尤其是象船舶等其它重量和体积比较庞大的财产，如移动占有势必使债务人在经济上处于不利地位，于是仿效不动产质，通过法院、市参事会等一些公共机构主持的要式行为来代替移转动产的占有，以此为基础，不久便产生了通过在城市账簿上登记来替代移转所有权的制度。[4]

法典化运动前，欧陆各国深受罗马法的影响，抵押制度主要承袭罗马法，因此公示原则被否定。据考证，当时除法国北部一些地方仅零星的存在不动产移转的公示制度外，关于抵押权的成立和存续的公示制度始终未见其踪迹。法典化运动之后，公示原则被各国所确立，动产抵押制度因此被各国民法典废除。如法国民法典2119条明确规定“动产不得设定抵押权”，从此规定出发法国民法典确立了“动产不得基于抵押权加以追及”的原则。[5]《日本民法典》369条第二项规定：“抵押权人，就债务人或第三人不移转占有而供债务担保的不动产，有优先于其它债权人受自己债权清偿的权利。”[6]我国台湾地区“民法典”860条规定：“称抵押权者，谓对于债务人或第三人不移转占有而供担保之不动产，得就其卖得价金受清偿之权。”[7]在德国，民法学者多数崇尚法典的形式理性，物权法体系依照动产和不动产的区分而构建，而动产和不动产的最大法律区分就在于公示方法的不同。在这种动产和不动产公示方法严格区分的背景下，动产抵押制度根本没有存在的可能性。

近代民法区分动产和不动产并确立不同公示方法的做法，维护了物权制度在体系上的一致性和逻辑上的严密性，也有利于维护交易的安全。但是其弊端在于忽视了农业经营者和工商业主以其使用中的动产设定不移转占有的担保进行融资的需要，但这一弊端，在整个19世纪乃至20世纪之初表现得并不十分明显，所以没有引起人们的重视。[8]

随着工业化和社会经济的发展，动产形态和登记制度的变化对融资担保提出更高的要求。在农业社会和工业划时代的早期，社会的主要财富集中在土地和建筑物等不动产，金银珠宝、古玩字画等少量动产上，而以金银珠宝、古玩字画等设定担保移转占有，对债务人的生产生活的社会经济影响甚微，因此将不动产限定为抵押的标的并以登记为其公式方法，而将动产作为质权的标的并以移转占有为其公示方法，比较适宜。然而随着现代工商业的发展，动产的价值迅速提升，与不动产的价值上的差异逐渐缩小。现代企业的资产不再局限于土地、建筑物等不动产上，企业的机器设备、交通运输工具有时甚至成为企业的主要财产。如果通过移转占有的方式将这些动产进行融资，一方面企业的生产经营无从进行，另一方面债权人还要担负保管的责任，对双方都无益处。正如学者所言：动产只能质押不得抵押的传统做法，“此在农业社会以书画饰物之类提供担保的情形，故无大碍，但在今日工业机械社会势必窒碍难行。机器或原料均为生产材料，工厂赖以从事生产，将之交付债权人占有作为担保以寻觅资金，殆属不可能之事。”[9]面对这种不移转占有融资的现实需求，各国法律纷纷作出响应，通过特别法和判例的形式承认动产抵押制度。日本先后制定了《农业动产信用法》（1933年）、《机动车抵押法》（1951年）、《航空器抵押法》（1953年）和《建设机械抵押法》（1954年），我国台湾地区制定了《动产担保交易法》，意大利在其1997年新修订的《意大利民法典》中，也规定了船舶、航空器和机动车均可设定抵押权。而德国没有确立这一制度，究其根源，笔者推敲以为，原因有三：（一）德国民法素来以体系化和逻辑性著称，确立此制度，必将打破整个物权法体系的和谐，实属引狼入室之举，故确立与之功能性质相近的让与担保，所有权保留制度以代之。[10]（二）德国向来重视抵押权的流通功能而轻视其保全功能，以流通抵押为原则，以保全抵押为例外。[11]而动产抵押制度旨在保全债权和融资，因此“当经济发展到一定阶段，需要不移转占有的方式设定动产担保，以满足企业的融资需求时，德国宁可通过判例和学说创立让与担保制度，也不愿突破现有的物权法体系”。[12]（三）德国对抵押公示的效力采取登记要件主义，若将动产纳入抵押标的物的范围，则势必要设立大量的登记机构和登记人员对动产进行登记，成本太高。尽管如此，但多数国家仍然采纳这项制度，就连秉承德国民法体系化传统的我国台湾地区也不例外，在其《动产担保交易法》上作出相应规定。在此，罗马法上的动产抵押制度终于在经过改造后于新的社会环境和法律背景下得以复生。

二、我国动产抵押的发展历程

我国现行的担保体系的初步形成是由上世纪八十年代初的经济合同法的实施到九十年代中期的《担保法》的。

我国真正开始担保物权立法的，是1981年。当时经济合同法从合同担保的角度规定了加工承揽合同中承揽方留置权的问题，但是未涉及其他形式的担保物权问题。

随后，1986年颁布的《民法通则》对担保问题作了进一步拓展规定。《民法通则》在“债权”一节中笼统规定了保证、抵押、定金、留置等四种担保方式。其中，抵押权和留置权两种为担保物权。《民法通则》的规定根本谈不上担保物权的体系建构问题，但是它对抵押权和留置权所做的规定，已经在很大程度上反映了当时立法者对担保物权性质所持的态度。显然，在当时立法者看来，担保物权与其他担保方式一样，只不过是债权的担保方式，本身不具有物权的特性。这种立法定位，显然在很大程度上受了《苏俄民法典》的影响。

进入90年代以后，针对社会生活中严重存在的"三角债"现象，政府在先后两次采用行政手段予以清理仍不见效后，决定制定担保法，以此作为解决该问题的办法。可见，担保法的制定，至少在当时，是被当作一种临时性的对策措施来看待的。[13]1995年的《担保法》对担保物权作了较为全面的规定。《担保法》第三章、第四章、第五章分别规定了抵押权、质权、留置权三种担保物权。但是该法仍不是一部专门的担保物权立法，它仍把担保物权与保证，定金等其他担保方式一起，规定在一部单行法中。以一个单行法的形式概括了所有的担保种类，这在大陆法系国家是绝无仅有的。尽管如此，它与《民法通则》的规定相比，无论在担保物权的种类设置上，还是在可操作性上都前进了一大步。

此外，1992年《海商法》，1994年《城市房地产管理法》和最高人民法院的司法解释等也相应地规定了担保制度，从而形成了我国现行的担保体系。

三、我国动产抵押的相关规定

所谓动产抵押，是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供作债务履行担保的动产，在债务人不履行债务时，予以变价并就其价款优先受偿的权利。根据有关国家或地区的立法规定，一般认为抵押权所具有的对被担保债权的从属性、设立上的公示性、标的物的特定性与不可分性、效力上的优先性、追及性与物上代位性等，动产抵押权也同样具备。动产抵押制度的特殊之处在于其标的物为动产，并基于动产不同于不动产的特性而复生出动产抵押权的特殊性。故此，动产抵押权制度的设计，主要围绕得抵押的动产之范围限制、抵押权的公示及公示的效力、危害抵押权安全的行为之防止与善意第三人利益的维护等方面。

我国《担保法》中，根据社会主义市场经济发展的现实需要并借鉴日本、台湾等立法例上的有关规定，对动产抵押制度明确予以肯定并对其作了较为全面的规定，从而使动产抵押权成为与不动产抵押权、权利抵押权并列的一种抵押权类型。最高人民法院《适用担保法的解释》中又对一些规定作了补充乃至“修正”。上述规定中有关动产抵押制度的特殊性问题，主要涉及以下方面：

1．关于抵押物

对于可以抵押的动产范围，《担保法》中未作任何限制，第34条中规定机器、交通运输工具和“其他财产”，均可设定抵押，除非其属于依法不得抵押的财产（第37中规定所有权不明的财产及依法被查封、扣押、监管的财产等，不得抵押）。

2．关于抵押合同与登记时需提交的文件

《担保法》第38条规定：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第39条规定抵押合同应当包括的主要内容为：被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备上列内容的，可以补正，不影响抵押合同的效力。

《担保法》第44条规定：办理抵押物登记，当事人应当向登记部门提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有权或者使用权证书等。登记部门登记的资料，允许查阅、抄录或者复印。在有关登记部门作出的具体登记办法中，对办理抵押登记的程序还有较为详细的规定。

3．关于抵押登记及其效力

我国《担保法》中，将抵押登记或抵押权登记，称为抵押物登记。[14]根据该法第42、43条的规定，办理动产抵押登记的部门如下：以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具登记部门；以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门；以该法第42条规定之外的其他普通动产抵押的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

关于抵押登记的效力，《担保法》第41条和第43条规定：当事人以本法第42条规定的财产（包括特定的动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效；当事人以其他普通动产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效，但未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。鉴于上述规定中混淆了抵押合同的生效与抵押权的成立，违反了物权变动与其基础关系的区分原则，故而《适用担保法的解释》中对此作了部分修正，规定：法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任（第56条第2款）。

4．关于动产抵押权的顺序

抵押权的顺序问题，因同一抵押物上设定数个抵押权而发生。抵押人以同一财产抵押担保两个以上债权的，有两种情况：一是所谓的“余额（值）再抵”；二是所谓的“重复抵押”。《担保法》第35条中规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”《适用担保法的解释》第51条规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出部分不具有优先受偿的效力。”根据《担保法》第54条的规定，动产抵押权顺序的确定规则是：须办理抵押物登记的动产抵押权，其顺序按照抵押物登记的先后顺序而定；顺序相同的，按照债权比例清偿。可自愿办理抵押登记的动产抵押权，如果该抵押物已登记的，按照前项规定确定其顺序；如果未登记的，则按照合同生效时间的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；如果有的登记，有的未登记，则已登记的先于未登记的受偿。上述规定中，关于登记的抵押权之间的“先登记原则”和“同时同序原则”，以及登记的抵押优先于未登记的抵押权之“登记在先原则”，均属正确。有问题的是，得自愿登记而均未登记的两个以上的抵押权并存时所采用“成立在先”规则，违背了“非经登记不得对抗第三人”的基本精神，因而遭到许多学者的有说服力的批评，《适用担保法的解释》第76条中也因此而对其作出了修正，规定：“同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。”

5．关于抵押人对抵押物的处分及抵押权的对外效力

《担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。并限定：转让所得的价款要提前清偿债务或者提存；如转让抵押物的价款明显低于其价值，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。对我国《担保法》上述规定所采取的态度，学界颇有微词。[15]《适用担保法的解释》第67条对此作出了变通的解释，规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”“如果抵押物未登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”该解释的68条还规定：“抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。”

关于抵押权与标的物的承租人的关系，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《适用担保法的解释》第66条又规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”上述规定中，区分了先押后租与先租后押两种情况，而使其产生不同的法律效果，此规定的合理性值得肯定。

关于动产抵押权与动产质权、留置权并存时的效力关系，《担保法》中未作规定，《适用担保法的解释》第79条规定：“同一财产上法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。”“同一财产上抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。”

此外，《担保法》及《适用担保法的解释》中还有涉及动产抵押权的其他一些规定，因无大的争议，此处不再一一述及。

四、我国动产抵押制度在执行中存在的缺陷

近现代法意义上的动产抵押制度在世界各主要国家或地区相继通过特别法、判例或司法解释等形式得以确立，运用广泛且功效甚巨，然而由于其对传统法的突破和自身固有之特性，也带来了一系列问题。我国在动产抵押方面有很多立法（参见《担保法》、《海商法》、《民用航空法》有关条文），已经初步形成了动产抵押的法律体系，然而我国现行立法存在的问题也是显而易见的，具体表现在：

1、动产抵押制度是一项具有体系异质性的抵押制度，它在诸多方面背离了既有的物权法体系、规则，我国现行的将动产抵押和不动产抵押一并规定的立法模式，虽于立法上有所创新，但实则破坏了整个体系的和谐。

2、对动产抵押的标的物采取不限制主义

动产中种类庞杂，数量繁多，交易频繁，如不加以限制可以设定抵押的范围，势必增加登记负担，更何况大多数动产根本没有登记制度。

3、抵押登记制度

我国担保法中对抵押登记采取明确部门登记制度，但未能明示公示方式，“由于动产品种繁多，易于移动，价值大小不一，交易频繁，而登记之公示机能无法随同物权变动立刻显现并为第三人知晓”[16]。不便于协调抵押权的保护和维护交易安全之间的关系。

4、登记效力问题

大多数立法例采取登记对抗主义，而只有我国采取混合主义。由于混合主义对于动产抵押的登记效力进行个别规定，必然会增加法律适用的冲突，并非理性选择，已被广为学者所批判。[17]

5、登记机关不统一

长期以来，我国将登记制度视为政府管理的手段，实行分散登记制度，不能及时全面披露信息，容易造成欺诈。

6、恶意行为人打击力度不够

目前抵押动产制度在实际运行中，由于我国尚无法律条文对动产抵押中的恶意行为承担刑事责任的规定，使得贪图小利而恶意将抵押物再行出资或变卖的抵押人，付出成本较低。并且不利于解决善意取得标的物的第三人之间的权利冲突。

五、完善我国动产抵押制度的几点建议

鉴于我国动产抵押制度中存在的一些问题，使得在实际执行中发现很多麻烦和无奈，对维护公平交易构成一定影响，必须尽快得以解决，借鉴学者的已有主张和其他立法例上的有益经验，在肯定动产抵押制度存在价值的基础上，笔者认为我国动产抵押制度的完善，应重点解决以下几个问题：

1、目前大多数立法例以特别法和判例的形式规定动产抵押制度，而没有将其与不动产抵押一并规定于民法典中。笔者推敲，原因有二：一是动产抵押制度为新兴之制度，各国民法典制定时没有通过动产抵押进行融资的迫切需要；二是该制度在诸多方面背离了既有的物权法体系、规则，将其置入民法典物权编，难以维持法典的体系性、和谐性和一致性。故多以特别法或判例将其作为非典型担保加以规定。因此笔者认为，应将其以特别法的形式加以规定，作为非典型担保之一种。

2、限定抵押物的登记范围

多数国家或地区立法例采取限制主义，笔者认为，动产抵押制度究其根源是迫于社会融资需要而被动产生的，应将其限制在一定范围内，而不可泛化到所有动产。因此，为适应融资需要，可仿其它国家或地区之立法例，采取列举方式将可以设定抵押的动产加以限定。限定范围如下：（一）实行登记管理制度的动产，如汽车、船舶等交通工具。（二）其它价值较大且与某种特定生产经营和生活使用具有较强依存关系并且具有存在上的稳定性，从而不会轻易被处分的财产。如企业的机器、设备等。

3、增加辅助公示方式

动产抵押权既为抵押权的一种，其基本的公示方法除登记之外，别无他选。对于按照不动产规则管理的机动车辆、船舶、航空器所具有的公示作用，无可质疑。但对于机器设备及其他普通动产而言，其公示效果如何，大值怀疑。对此问题的解决，笔者建议借鉴打刻抵押标记、粘贴抵押标签的“辅助公示方法”。[18]外观有明显标记的“明认”方法，可使得就该标的物进行交易的第三人能够方便地知晓该物上存在抵押权之负担，从而避免交易的风险。其如欲知道抵押权设立的详情及其负担的债权额等具体情况，可再向登记机关查询抵押登记的记载。关于该辅助公示方法的采用，具体应明确以下问题：

第一，辅助公示方法仅适用于本有登记制度之外的其他适宜采用该方法的动产。如机器设备、电器工具、原料、半成品等（可由有关部门制定其类别目录）。至于已有登记制度的机动车辆、船舶、航空器等，不必采用，此类动产抵押的公示，以登记为已足；无法打刻标记、粘贴标签的价值不大或体积过小、质地特殊的动产（如珠宝古玩、钻戒、项链等），也不宜采用。

第二，辅助公示方法，应由登记机关在办理抵押登记的同时，一并采用。也即是说，凡适宜打刻标记、粘贴标签的动产抵押权，须在登记与打刻标记或粘贴标签同时完成的情况下，方告成立，并取得物权效力。

第三，登记机关打刻的标记或粘贴的标签，不得擅自涂销、毁损，否则，应受法律的严厉制裁。非有惩戒措施的配合，明认的标记将会失去其意义，故应赋予抵押标记或标签具有与人民法院的封条相当的权威性。对于擅自涂销、毁损抵押标记或标签的行为人，应根据情节给予训诫、责令具结悔过、拘留等惩戒，情节严重、构成犯罪的，还可依法追究其刑事责任。

另外，为进一步增强抵押公示的效用及方便当事人和利害关系人查阅，还可考虑将来在条件具备时通过计算机联网的辅助方法公示抵押登记的内容。当然，对于网络上公开的内容以及允许当事人和利害关系人查阅的抵押登记之内容，可有所取舍，以维护抵押当事人之合理的商业秘密权益。

不可否认的是，辅助公示方式的并用，肯定会增加公示的成本。但本人仍然认为，在这一方面，法律的天平应倾向于维护交易的安全，否则，前面所讲的问题将无以解决。

4、引入恶意行为人的刑事责任

日本和我国台湾动产抵押立法上，均规定恶意实施行为致抵押权人受损害的，抵押权人可以通过自诉追求其刑事责任。正是因为这种刑事责任的设定，抵押人不敢贸然通过变卖或再行出质抵押物、损毁打印标记、标签等行为恶意损害抵押权人的利益，这种做法就从源头上禁止了抵押人损害抵押权人的行为，减少了第三人的介入，有效地减少了公示的抵押权与善意第三人之间的权利冲突的现象发生。也正是基于此，我国台湾地区的动产抵押制度标的物范围非常广泛，几乎覆盖到所有动产领域。刑事责任制度的引入，虽有民刑不分之嫌，但其在保障动产抵押制度功能上居功至伟，不失为一项优良法制。因此笔者建议，我国法律上在完善动产抵押权制度时，应引进该项制度。

5、统一登记机关

关于动产抵押登记的机关是否统一的问题，理论界大多都推崇统一登记制。笔者的精神上也正是这种观点，但是具体实施和遇到一些软件和硬件方面的障碍，特别是政治上和技术成本方面的障碍。鉴于我国地域辽阔的特点，要实行统一登记制，必须实现下面两项内容：（一）由一个机关统一进行登记。（二）建立网络查询系统。我国现行的动产抵押登记制系统分别登记制，即由不同机关对不同的特定动产进行登记，要相统一登记机关，必然会涉及到部门职能权力的划分政治阻力大。建立网络查询系统，建设、运行和维护成本过高，而且高昂的查询费用也可能让当事人却步。所以笔者现阶段可将努力的重点放在避免多头登记和完善登记规则方面。

6、关于登记效力的问题

目前关于登记效力的方面只有我国采取混合主义。由于混合主义对于动产抵押的登记效力进行个别规定，必然会增加法律适用的冲突，并非理性选择，已广为学者所批判。[19]因此建议我国动产抵押立法时同意采取登记要件主义或者登记对抗主义。关于登记要件主义和登记对抗主义，孰优孰劣，笔者作如下比较：登记对抗主义本着是把私法不登记，抵押权存在，仅仅是没有对抗第三人的效力。所以它无法解释抵押权的排他性和优先性。而登记生效主义是动产抵押登记具有公示性，实现了物权变动与物权公示的统一，[20]在理论上维护了动产抵押的物权性，但以登记为动产抵押的生效要件等同于强制当事人进行登记，侵害了抵押权人的意思自治。在实践中，抵押权人往往因登记收费过高或其它事由不愿登记。通过这种比较，笔者主张统一采取登记对抗主义。因为登记对抗主义符合民法的私法自治的精神，根据经济学上“理性经济人”的理论，抵押权人可以通过利益衡量自主选择是否登记并承担不登记的风险。而且从登记对抗主义在各国家或地区实施的效果来看也是值得采纳的。虽然登记对抗主义最大的弊端就在于无法在理论上自圆其说，无法解释动产抵押应当具备的物权性。但是一项制度优劣与否，不应仅仅以其符合体系性的要求来衡量，而应更多地关注它的现实意义和实用性。当两者发生不可调和的矛盾冲突时，应选其实用性价值而舍其体系性价值。正是因为基于这一点，登记对抗主义对大多数国家或地区所采纳，甚至连秉承德国民法体系化、抽象化传统的我国台湾地区，也在其《动产担保交易法》中确立了登记对抗主义。另外，从我国物权立法的动向来看，几乎所有的草案都无不采纳登记对抗主义，梁稿、王稿、法工委征求意见稿、民法草案物权编皆对动产抵押统一采取登记对抗主义。[21]

最后，尚须提及一点的是，我国动产抵押制度采取的登记对抗主义对第三人的范围为加以限定，而多数国家或地区都将第三人限定在善意第三人范围内。笔者主张我国动产抵押制度的第三人的范围也应该限定为善意第三人。否则，没有登记，抵押权人连恶意第三人也不能对抗，与民法的公平理念是不符的，而且也很容易造成抵押人与恶意第三人相勾结的现象发生。庆幸的是新出来的民法典物权法草案第二稿第234条将第三人的范围界定为善意第三人。[22]

注释：

1、刘宝玉：《论我国动产抵押权制度的完善》，载于《中日民商法研究》（第二卷）

2、[日]原田庆吉：《日本民法典历史的素描》，创文社1954年版，第127页。转引自陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版。第473页。

3、[日]柚木馨、高木多喜男：《担保物权法》，有斐阁昭和1973年版，第141页。

4、[日]柚木馨：《担保物权法》，有斐阁昭和1973年版，第75页。转引自陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版。第474页。

5、[日]柚木馨：《担保物权法》，有斐阁昭和1973年版，第75页。转引自陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版。第474页。

6、王书江译：《日本民法典》，中国公安大学出版社1999年版.

7、《基本六法》，台湾动产三民书局印行。

8、刘保玉：《论我国动产抵押权制度的完善》，载于《中日民商法研究》（第二卷）。

9、王泽鉴：《民法学说与判例研究》（一），中国政法大学出版社1998年版，第236页。

10、需要说明一点的是，“让与担保在德国的成文法上虽无明文，但为德国的判例和学说所承认。”参见[日]北川善太郎：《物权》，有斐阁1993年版，第243页。

11、陈本寒：《担保物权法比较研究》，武汉大学出版社2003年版，第300页。

12、王泽鉴：《动产担保制度与经济发展》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第2卷，法律出版社1994年版，第100页.

13、中国物权法研究课题组《中国物权法草案建议稿:条文、说明、理由与参考立法例》中，梁彗星教授所作序言，社会科学文献出版社2000年3月出版。

14、不少学者指出，这种提法有所不妥。因为在抵押登记中所表彰的主要是抵押物上存在的权利状态，而不是财产的性质和状态；抵押登记属于权利登记，而不属于财产登记。

15、郭明瑞等：《民商法原理》（二），中国人民大学出版社1999年版第1期。

16、刘春堂：《动产担保交易研究》，三民书局1999年版第4页。

17、邹海林、常敏：《债券担保的方式和应用》，法律出版社1998年版，第199页。

18、刘保玉编著：《物权法》，上海人民出版社2003年版，第169页。

19、邹海林：《债券担保的方式和应用》，法律出版社1998年版，第199页。

20、徐洁：《动产担保制度和经济发展》，载于《民商法论丛》（第2卷），法律出版社1994年版，第114页。

21、梁彗星稿第312条；王利明稿393条第2款；法工委征求意见稿第262条；物权法草案第234条。

22、参见物权法草案第二次审议稿第234条：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同成立时设立。但不经登记，不得对抗善意第三人。法律另有规定的，依照其规定。”

参考文献：

1、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998版；

2、刘保玉：《论我国动产抵押权制度的完善》，载于《中日民商法研究》；

3、刘保玉编著：《物权法》，上海人民出版社2003年版；

4、梁彗星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版；

5、许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998版；

6、邹海林、常敏：《债券担保的方式和应用》，法律出版社1998年版，第199页；

第8篇：不动产登记管理制度范文

【关键词】矿业权 法律体系 矿产资源法

国家基于矿产资源所有权人的权利和地位,将享有的矿产资源所有权这一民事权利中的部分权能,即占有、使用、收益的权利通过收取一定的对价,即矿产资源有偿使用,让渡给非资源所有人,以使矿产资源的国家所有权这个自物权得以实现经济意义上的运作,实现有限资源的最优利用,于法律上创设了他物权――矿业权制度。

矿业权是探矿权和采矿权的统称

我国矿业权制度建设大致分为以下几个阶段:

矿业权作为财产权的初次建立(1986年至1996年)。1986年颁布的《民法通则》首次规定了采矿权的财产权制度,明确了采矿权的财产权属性,但没有明确探矿权的财产权属性。1986年颁布的《矿产资源法》建立了探矿权、采矿权制度,但当时的法律既没有对探矿权和采矿权下定义,也没有对探矿权和采矿权的法律性质作出明确规定,却规定禁止采矿权流转(对探矿权流转没提及)。1994年颁布的《矿产资源法实施细则》同样没有规定探矿权和采矿权的法律属性,但在第六条中规定了探矿权和采矿权的定义。这个阶段矿业权的法律属性基本处于一种暧昧和尴尬状态,并不是一种真正意义上的财产权。这表现在:一方面,现有《民法通则》规定了采矿权的财产权属性,《实施细则》规定了矿业权的一些民事权利,体现了一定意义上的财产权属性;另一方面,法律却未对其法律属性作出任何明确规定,并且禁止其流转。

矿业权作为用益物权的逐步形成(1996至2007年)。1996年修订后的《矿产资源法》规定了探矿权采矿权依法有偿取得并可有限制地流转。这使矿业权的财产权性质获得了一定程度的体现,但法律同样没有对矿业权的法律属性进行明确规定,并且在同一条款中还出现了与财产权属性不同调的所谓“禁止将探矿权、采矿权倒卖牟利”的规定。1998年国务院颁布实施的《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》、《探矿权采矿权转让管理办法》(三个配套办法)对探矿权和采矿权的设立、变更、转让和消灭进行了规定,将法律中确立的矿业权制度落到了实处。但直到2007年《物权法》的颁布实施,矿业权的法律属性才得以明确规定。可见,这个阶段尽管在法律法规层次并没有对矿业权的法律属性作出明确规定,但整个法律框架内的矿业权的物权特征已很明显,矿业权是派生于国家矿产资源所有权的他物权的主流观点逐渐得到认同,只是对将其定义为准物权、用益物权还是特许物权存在不同的观点而已。

矿业权定性为用益物权在法律中得以明确规定(2007年至今)。2007年颁布实施的《物权法》第一次以民事基本法的形式肯定了矿业权的物权地位,将探矿权、采矿权规定在“用益物权”编中。显然,《物权法》是将矿业权确立为用益物权。从此,以前所有围绕矿业权法律属性的争议不再存在。

我国现行矿产资源所有权和矿业权制度体系评价

我国现行的矿产资源所有权和矿业权制度主要散见在四部法律――《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《矿产资源法》,三部法规――国务院240号、241号、242号令,三部国土资源部文件――国土资发309号、197号、12号文中。现行法律框架对矿产资源所有权性质与归属、矿产资源所有权收益、矿业权属性、矿业权人的权利义务,以及矿业权设立(出让)、变更、转让到终止的申请、审批及登记、矿业权保护等都有规定。但是,现行的矿产资源所有权和矿业权法律制度体系建设并不完善,主要体现在以下几个方面:

体系结构不合理。现行的矿业权用益物权制度主要分布在行政法规和规范性文件当中,而作为调整矿产资源经济法律关系的主体法――《矿产资源法》,对矿业权基本制度的规定严重缺失,就连矿业权的法律属性都没有规定,仅仅规定了矿业权有条件转让的几种情形,不符合物权法定的基本原则,由于规范性文件效力层级低而导致制度可执行性较差。

制度内容有缺失。第一,缺失矿业权登记的法律效力的规定。第二,缺少对矿业权变更、延续登记的流程和条件的规定。第三,缺失对矿业权保护的规定。现行法律框架下,探矿权采矿权作为物权的表征是勘查许可证和开采许可证,即“以证载权”,也就是说,财产权和作业许可证“权证合一”,当矿业权人因为违规违法被吊销勘查许可证、开采许可证时,就不可避免出现 “吊销勘查、采矿许可证等于没收其财产权”的法律后果。此外,还缺少国家因公共利益需要可以依照法定程序征收矿业权并给予矿业权人合理补偿的规定,由此出现行政权侵犯财产权的行为在现实中时有发生,并引发矿业权人的掠夺性开采行为。第四,缺失对矿业权受到侵害的损害赔偿民事责任规定。当矿业权人合法权益受到损害时,得不到相应的赔偿。

制度之间的衔接有问题。第一,作为特别法的《矿产资源法》与《物权法》不够衔接,《物权法》明确了矿业权的用益物权属性,矿业权就应具有较好的可流转权能,而现行矿法对矿业权的转让做了过多的限制。第二,上位法与下位法、同等级部门文件衔接得不好。如国土资源部的《矿业权出让转让管理暂行规定》在其上位法还在对矿业权作限制流转的规定时,就擅自扩大矿业权转让的内涵和外延,不仅存在上下位法不衔接,还涉嫌违反《立法法》中的有关规定。第三,对矿业权的相邻权和地役权的规定出现前法与后法、上位法与下位法不衔接。如矿业权人在其作业区及相邻区区域架设供电、供水、通讯管线及在相邻区域通行等属于矿业权的相邻关系法律制度,1996年修改后的矿产资源法及与其配套的行政法规并没对此做出任何规定,制度链条脱节。实践中,矿业权人的通水、通电、通行等权利常常得不到法律保障。

制度的有效性、可操作性与合法性存在诸多问题。第一,排他性和可流转性是有效率的产权的两个基本特征,现行法律和法规中对矿业权转让限制性规定违背用益物权的基本特征,阻碍了我国矿业权市场的发展。第二,现有的探矿权优先取得采矿权制度对探矿权的保护不具有肯定性,影响了探矿权人的投入和权利预期,并没有对探矿权人的权益起到有效的保障作用。第三,现行法律框架对矿业权的转让没有给出明确的法律定义,不仅存在法规与部门文件的不统一,还存在一定的法理和逻辑问题。第四,现行的矿业权登记制度存在诸多问题。第五,现有法规对矿业权转让合同的生效规定不利于平等交易的保护。《探矿权采矿权转让管理办法》第十条规定,探矿权、采矿权转让合同自批准之日生效。此规定混淆了债权的效力与物权的效力,有悖法理,容易导致矿业权转让一方规避违约责任。

完善我国矿产资源所有权和矿业权法律体系的建议

如上所述,现行法律框架内的矿产资源所有权和矿业权制度主要分散在各个层次的法律文件中,无论是体系结构、制度内容和制度衔接,还是制度执行的有效性,均存在诸多问题,已明显不适应市场经济体制改革的需要。目前,重要的是配合《矿产资源法》的修改,通盘考虑配套法规的修改和构建,对此建议如下:

第9篇：不动产登记管理制度范文

关键词：真三维 地籍 产权

中图分类号：P273 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）02（a）-0007-02

1 地籍管理现状

目前我国城镇地籍管理是以宗地为基础的二维平面地籍管理方式，主要记载国土资源在二维平面空间的信息。二维基础数据已覆盖了全国大部分省市，而且在应用上形成了较完善的体系。以地表权利为核心的地籍，其理论基础是同一宗地在垂直方向上的权籍一致性。在二维平面空间，通常采用投影方式或根据建筑面积分摊方式，将三维权利实体投影到二维平面上，以投影或分摊的方式来代表其权益范围进行登记。

2 存在的问题

随着城市和人口的不断集聚，城镇人地矛盾日趋紧张，为集约用地，土地利用的立体化趋势越来越明显。以地表为核心的国土权利法规和地籍管理方式，已经不能满足人们对三维空间的占用与使用，特别是当与同一土地表面、地下相关的空间归属权不同时，基于二维地表的传统土地登记和地籍系统将无法清晰的界定土地的权利空间。几个使用者共同使用一块地并且相互之间界线难以划清的情况定为一宗地，称为共用宗地。大多数的共用宗地只是在水平面上无法划清界线（如地下管线、高层建筑），比如在对城市中林立的高层建筑进行内部权利划分和管理时，利用二维空间数据难以满足应用需求。一方面国土主管部门无法对其权属进行清晰管理，另一方面权属界定由于没有明确的保障，引发了很多权属争议事件。

3 地籍管理新要求

国土资源是一个多维度、多空间的概念，包括了土地、矿产、地质风貌及其所承载的基础设施和生产生活环境。还有其他很多领域，涉及到地表、地上及地下，如城市土地立体利用、立体地价评估、空间权、地下空间权的使用等，都必然会涉及到土地的三维特性，也有必要在国土资源管理中得到反映。从税收地籍、产权地籍和多用途现代地籍的演变过程可以看到国土资源利用模式变迁的轨迹，但这个变迁过程仅停留在国土资源平面利用的范畴。从资源利用效率来看，国土资源利用由粗放型逐渐向集约型转变，这个变化也必然要在国土资源管理中得到体现，而直接体现这一变化的方式就是建立三维国土资源模型。

4 三维技术

目前三维市场主要有3种主流三维构建模式：传统建模、三维实景（街景）、全景真三维建模。

人工建模通过单个建模再场景整合，经过多年发展技术成熟，主要表现在三维场景的美观上。但技术路线决定了数据先天的缺点。（1）由于虚拟建模，造成了大量城市信息缺失，即使精细建模也只是对重要建筑、重要区域进行精细表达，无法做到城市完整信息的真实还原。（2）精细建模的模型可以用Lidar来保证，但其纹理多通过人工拍照获取，对于高层建筑纹理基于通过复制形式贴上去、这就决定了三维模型上每个点的精度无法保障。

三维实景即为街景，2007年goolge为解决虚拟三维建模向真实的三维影像过渡，而提出一项技术。街景是一种通过街景车拍摄街道两旁360°的照片，然后将这些照片经过处理上传至网站，供访问者浏览。这与2D平面地图形成了强烈的对比，使原本无聊的地图更加生动，更有阅读性和娱乐性。但街景作为过渡性技术，其他技术特点也局限了其应用的范围。（1）街景只是沿街的信息，无法对整个城市空间进行完整的体现，如非沿街区域、小区内、院内，即使沿街区域，由于中国城市沿街植被较多的特点，也无法对沿街的信息进行完整的采集。（2）街景做为360°拼接的照片，无法对空间体进行三维旋转浏览、三维空间分析，也决定了其应该范围只能局限在互联网（公众浏览）、城管（沿街部件管理），无法在GIS行业进行深入应用。

全景真三建模通过航空摄影的方式获取多角度倾斜影像和激光点云数据，快速自动化的建立地面三维模型，真实反映城市三维影像，作为近几年快速成熟的新技术，其真实、完整、高精度三维数据受到越来越多地理空间信息应用单位的追捧。

在全景真三维影像建模生产工艺中，机载激光雷达技术（Lidar）是保证数据精度的关键。机载激光雷达技术是集成激光测距技术、计算机技术、惯性测量单元 （IMU）/DGPS差分定位技术于一体，该技术在三维空间信息的实时获取方面产生了重大突破，素有“精度之王”的美誉，作为近几年在测绘领域快速获取空间数据的新型技术，成为三维城市建设的一把利器。激光扫描对天气情况要求低，雾霾天也可以进行作业，这在国内当前天气环境下无疑是最好的选择，其高精度的特点也保证了三维数据精度的可靠性，长久以来三维建设因为没有测绘精度保证，三维应用都停留在展览、显示等层面，没有深度的行业应用。全景真三维技术也真正解决了长久以来三维数字城市建设“中看不中用”的尴尬局面。

基于3种主流的三维技术本身特点，针对大量国土资源土地登记、征收、出让、开发等管理要求，全景真三维建模无论在是数据的精度上保障地籍权属清晰界定、土地登记管理，还是在为其它各部门数据共享、构建国土管理”一张图”，都有先天的技术优势。

5 真三维国土资源管理

5.1 二三维地籍管理

随着城市聚集效应加强，土地利用强度越来越大，城市空间向立体化利用延伸，各综合性大楼、建筑综合体、地下停车场、地下商场、通信设施等遍布地上、地表、地下空间，由于分层开发利用，造成分层属性不同的权利人，给当前基于二维宗地的地籍管理制度提出了挑战。

采用二维地籍与三维地籍的混合管理模式，二维地籍登记中不能解决的复杂权属情况则能够通过三维系统进行登记，形成二维宗地平面与三维体宗地的混合管理方案。

5.2 不动产登记

我国的不动产登记是由土地、房屋、水利、海域、林业及农村承包土地组成的。目前土地登记制度中存在着大量的土地利用登记缺失状况。诸如商业高层建筑内部权属信息复杂、建筑顶部建造的通信设备、日益增多的电缆设施等。

建立基于倾斜影像和Lidar的真三维模型，Lidar直接获取模型三维坐标，三维登记地籍图通过界址点、界址线、界址面描述宗地的立体几何特征，并具有明确的方向性，三维宗地以体宗地为基本单元，用体积度量，精确描述立体空间中的三维产权体。按照不同楼层的实际情况进行地籍登记。通过这种方式将建立三维地籍库，反映三维产权体的基本情况，相比传统二维地籍库的信息要丰富许多，能够清晰的界定地表、地面、地下立体空间的权利，如图1所示。

5.3 三维地籍综合管理

利用三维地籍库，系统能够进行综合查询，实时准确的掌握任意体宗地的平面和空间土地登记情况，当输入土地使用者名称时，系统会自动切换到需要查询的宗地，用三维立体图像展现积宗地土地利用情况，并采用列表方式显示土地使用者名称、土地坐落、宗地面、土地证号等信息。同时，该功能还能显示共用宗地中土地使用者的基本用地信息，如宗地分割登记情况，当鼠标指向小区内某栋建筑物的任意区域时，系统就会自动告知该土地使用者的名称、分摊土地面积、土地用途、土地使用期限等主要信息。该功能将实现空间产权的清晰化管理，能够真实反映土地利用的空间分布情况。

5.4 地籍动态监管

通过实时动态监控系统，能够自动跟踪和监控新增建设用地审批项目，审批地块颜色会随着项目的进展而变化，清晰地显示建设项目获批后，宗地空间内部建筑物及权籍信息的变更过程，在建设方案的建筑高度、容积率等指标与登记信息发生出入后，系统将自动报警，真正有效地实现了对土地利用审批项目的全周期、立体化监管。

6 结语

全景真三维地籍管理作为国土行业最新的信息化手段，按照地理三维坐标组织管理空间信息，将地下、地表、地上等要素的空间信息和属性信息进行准确划分界定，生成真实的三维场景，为建立城市空间信息与国土资源管理登记提供了高效的三维模拟平台。基于三维可视化环境的土籍登记、信息查询统计分析，为业务部门和各级领导提供精细化的工作平台和科学的决策支持，极大提高了国土部门管理水平和工作效率，为城市经济发展和建设发挥着巨大的经济效益。

参考文献

[1] 艾东，朱彤.土地立体利用与三维地籍[J].国土资源科技管理，2007，24（5）：126-131.