房地产专业化管理精选(九篇)

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第1篇：房地产专业化管理范文

本文即将针对未来房地产市场的主导者问题进行分析，研究谁将成为未来房地产市场的真正主导者。

一　、Reits之与商业物业发展商

恰如创业板之与创业人。创业板不能直接帮助创业人，虽然创业板的市场准入条件降低了很多，但是毕竟也不是谁想创业就马上可以IPO，毕竟还要先由创投基盎进行投资，把创业人的创业理念变成相对成熟的商业盈利模式后，才存在创业板融资的可能，但若没有创业板，创投基金就没有退出渠道，进而风险投资失去参与的热情，创业计量的成功率就会更小。商业物业发展商的产品就像是创业人的创业理念和企业家精神，REITS所需要的是成熟商业物业，你开发的物业再好，也很难直接让reits来购买，你要变现自己的产品不能直接依靠PELTS，但rmts的诞生却可以间接为开发商业物业的地产商服务，因为有了rel[S，类似于创投基金的房地产私募产业基金就可以有退出渠道，从而可以大胆收购开发商的商业物业去进行孵化，把清冷的处女地开发成繁华的商业街，当私募投资人将商业地产包装成具有稳定现金流的商业资产后，他们就可以高价出售给fel。ts，从reits处获取变现。可见reits与开发商没有直接关系，但却通过市场机制的建立为开发商的顺畅运行创造了商业环境。这与reits投资者的风险偏好有关，投资reits的人追求的是稳定现金流，所以不接受未成熟的物业，私募产业基金追求高回报，把生地(或新楼盘)孵化为成熟商业街区的过程是一个通过经营规划提烈商业物业自身价值的过程，这个过程虽然租金收益很少，但资产增值的幅度很大。这就好比买股票，reits投资者需要的现金分红，而私募产业基金追求的股票价格的疯涨。但股价涨上去7，得有人去接盘，re-沁就是接盘入，也就是为商业物业开发商提供间接融资支持的金融产品和金融机制。

虽然reits对商业地产开发商的融资支持不是直接的，不会立竿见影，但是只要reits机制正式运行，开发商就等于找到了便利的融资渠道。因为有私募产业基金的投资，地产开发商可以不必过多的考虑资金问题，转而把精力转向产品设计和项目管理上。甚至更进一步，如果私募产业基金对房地产的介入较深，完全可以从土地购买进行介入，这样一来，开发商将获得更大解放，完全不必考虑资金和投资，只需把产品生产环节的规划、设计、质量、安金和进度把握好，就可以成为专业化的房地产公司。因为资金问题不在成为制约房地产企业发展的瓶颈，所以进入门坎将大幅度降低，大量的市场参与者的进入，一方面导致了竞争的加剧，另一方面也会促使开发商进行专业升级，提升自身的专业水平和品牌效益，依靠品牌和专业在高度竞争的市场上获得生存空间。

综上所述，relts时代的商业地产开发商将不再依赖资金，成为专业化的开发公司。开发商将更加注重专业能力的提升和品牌效应的积累。由于专业水平的提升，和开发商对品牌效应的追求，也将极大的提升房地产的质量和社会效益。开发商将成为以房地产开发管理为主业，以收取开发管理费为盈利模式的专业机构。对于有一定资金积累的开发商，还可以参与部分投资，持有开发项目的部分股权，但投资已经不是主营业务。

二、Reits之与私募产业基金

在reits运作成熟的市场，产业基金是商业房地产的重要投资力量。究其原因。是由商业地产的特性所决定。作为商业地产，其价值与自身的建造成本和运营成本没有必然联系，而是体现在因为繁荣的商业环境和成熟的商业模式所能为物业带来的较高租金收益。运作成功的商业物业，可以实现数倍于自身建造成本的经济价值。正因为商业地产的这个特性，就为投资人提供了巨大的利润空间。专业的投资机构根据自身对商业物业的理解，以正常的价格购入土地委托专业开发商开发，或购入开发商已经开发完成的不成熟物业，经过专业的规划、策划、和包装将普通的建筑孵化成繁荣、成熟的商业街区。因为购入价是土地成本(或房地产的建造成本加必要利润)，而成熟物业的价值则是未来现金流的折现。其间的价值差异有大有小，但正常来说都会有较大幅度的增值。这个丰厚的资产增值，就为私募产业基金提供了足够的利润空间。而relts的存在，又为产业基金的平稳退出创造了条件，有利于提高产业基金的资产周转率，产业基金可以只赚取价值增长最快的孵化期利润，而将稳定现金流出让于relts。

目前中国的私募产业基金很少投资干房地产项目，即便有投向房地产的资金，也不是为了通过运营具体项目来赚取房地产本身价值的增加值，而是为了将房地产企业IPO，赚取巨额资本利差。究其原因是投资房地产后没有退出渠道，当reits时代到来后，产业基金就可以通过经营房地产项目，赚取房地产本身增加值的方式获取利润。从风险和收益对等的角度分析，虽然投资房地产的收益可能不如风险投资孵化创业企业那样获得十几倍甚至几十倍的资本溢价，但房地产投资有固定资产作保障，风险很小，在商业物业孵化期的收益率也远高于社会平均收益率，不失为风险承受力不大，而利润要求较高的投资者的最佳选择。也就是说，reits市场的诞生，不但解放了开发商，还将诞生一个以房地产为投资对象的产业基金，将目前市场上的炒房团转化为专业化的金融投资机构，即满足了投资者获取房地产溢价的愿望、又分散了房地产实物投资的巨大风险。(有种观点认为reits将吸收目前炒房团群体的资金，把房地产实物投资，转变为基金份额的金融投资。笔者对此表示质疑。毕竟felts获得的是稳定回报，炒房团追求的是房价的升值，两者没有可比性。真正吸收炒房团资金的应当是reits时代将诞生的私募房地产投资基金，也就是本部分论述的对象。)

三、Reits之与REITS基金管理公司

两者的关系就如鸡和蛋，要创建reits就必须组建基金管理公司，而组建基金管理公司的前提是reits的出现。两者的高度依存关系不难理解，这里不做详解。由于在reits存在之前，市场上不可能存在felts基金管理公司，所以国内读者对基金管理公司的职责定位不太了解。在此。我们暂

以香港的模式为例说明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承担如下职责：①制订该计划的投资策略及政策；②运用募集资金投资于符合该计划的投资目标的房地产项目；③厘定该计划的借款限额；④维持、管理及增加基金的投资组合内的房地产项目。从其职责看，基金管理者所做的事情就是房地产投融资工作，但其投资的选择标准不是房地产本身价格的升值空间，而是基于物业租金回报率的分析。由于基金管理人运用的是基金资金，所以没有自身资产，其作为经营者，业务是资者管理和运作基金资产，其收益来源是管理费等服务收费。具体收费项目为：管理费(基本管理费+业绩提成)、物业购置费、物业出售费等。上述基本管理费一般在基金资产规模的0.1％，业绩提成约为基金收益的5％，物业购置费和物业出售费分别约为物业交易价格的0.5％-1％之间。以2007年11月底的垒球reits市值7640亿美元计，各项管理收费将超过100亿美金。

由于基金管理人的职责主要是房地产投融资，这一职能与私募房地产投资产业基金的工作有雷同之处，所不同在于，reits的投资局限在已经产生稳定现金流的商业地产，而产业基金投资领域广泛，可以是住宅市场，也可以是商业地产。所以，从专业整合的角度考虑，若私募产业基金的资产管理人和re-its基金管理人由同一个金融控股集团来承担，则不但有利于资源共享和专业能力的强强联合，还能够在产业链上对产业基金和reits基金的投资进行必要划分，让私募基金特有的不成熟物业有了未来的出路，而reits基金在看中目标区域的物业后，就可以由私募基金先行投资，进行市场培育。两种性质基金的优势互补，就可以为金融控股公司带来更大规模的业务来源，从而增加管理费收益，而投资者则可以凭借管理人专业的投资水平和强大的投资整合能力，获得更高的投资回报。

四、REITs之于商业物业管理人

商业物业管理人的职责表现在：①策划租户的组合及物色潜在租户；②制订及落实租约策略；③执行租约条件；④确保所管理的物业遵守政府规例；⑤履行租约管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金检讨、终止租约及续订租约与租户磋商；⑥进行租约评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、进行会计、追收欠租及收回物业；⑦执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通讯系统及紧急事故管理；⑧制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；⑨提出翻修及监察有关活动。

从上述职责看，这里的物业管理人除了承担房地产传统意义上、的物业管理职责外，还承担着租赁和商业规划的职责。在REITs之前，由于商业物业主要分散在众多投资者手中，很难形成统广的商业规划和租赁管理，所以商业物业的管理只有传统意义的物管业务是统一进行的，而招租主要是靠业主自己或委托钳边的中介公司进行操作，商业规划则根本无从谈起。受制于业务的分散，中介公司虽然承接了大量的招租业务，但也很难进行有系统得管理。当REITs时代来临且REITs市场成熟后，商业物业将主要由产业基金(不成熟阶段)和REITs持有，由于物业产权的集中，就存在对商业规划的内在需求，商业物业管理才能真正成为一个专业经营的领域。

那么物业管理人在RElTs时代将以何种身份存在呢?在上面的分析中我们已近看到：房地产开发商将摆脱资本依附，成为专业化的以房地产开发服务为主营业务，以收取开发管理费为盈利模式的公司；房地产投融资将由产业基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由两类公司整合在一起的金融控股公司进行专业化的投融资运作。从这个专业化分工的趋势看，商业物业管理人的最佳定位应当是成为专业化的商业物业运营公司，把商业规划、租赁管理和物业服务作为主营业务，通过向委托人收取管理费获得经济利益。

当然，从资源整合的角度，私募产业基金将投资的不成熟物业进行培育后出售也需要对商业物业有专业的认识。为此私募基金的管理公司也会招募商业物业管理方面的专家；为降低外部交易成本，不排除房地产投资机构自身设立内部机构专司商业物业管理职责。但就房地产发展趋势而言，必将是专业分工日益细化，商业物业管理人必将主要以独立公司的身份存在于房地产市场。

五、REITs时代是房地产金融的时代。房地产公司应及早筹建金融事业部

本文以REITs时代来临为切入点，而RElTs主要投资方向为商业物业，所以文章大部分篇幅分析的都是商业房地产市场的变革。变革后的商业地产市场将主要存在三方市场主体：开发商、商业物业管理人、房地产投融资机构(房地产金融公司)。具体的运作流程将由房地产金融公司主导，当房地产金融公司通过自身分析，确认市场时机和地段价值存在投资机会时，将通过私募基金购入土地委托开发商进行房地产开发，并将开发好的物业委托商业物业管理人进行前期市场培育直至物业产生稳定的现金流。此后，私募基金再向REITs出售资产，REITs管理人将物业委托商业物业管理人进行后续管理。在整个流程中，房地产金融公司始终居于主导地位，虽然开发商和商业物业管理人的专业水平是决定其市场竞争力的源泉，但房地产金融公司因为拥有了业务委托权，所以在很大程度上可以引领市场，并左右开发商和物业管理商的命运。

不仅商业地产的市场格局出现上述变化，住宅市场也将进行专业分工，所不同之处在于在住宅商品房销售市场上，商业物业管理人的角色将由房地产营销专业公司取代。

总之，PElTs时代的到来将意味着房地产金融时代的到来，未来的房地产市场一方面将分工日益精细，另一方面将出现由金融主导的格局。目前的房地产公司应找准自己的定位，或作专业化开发商或作专业化租售公司(商业物业管理人或住宅物业销售人)，当然，如果自身条件具备，最好是从事房地产金融，成为专业化的房地产投融资机构。对于目前一些资金雄厚，管理先进，市场号召力强的公司，甚至可以进行资产重组，对目前的业务进行拆分，将开发、租售和投融资分别成立事业部，统揽房地产行业的各个专业业务，但与以往所不同之处在于要强调各个模块的专业性建设。在reits来临前，这些事业部就要进行独立运作，各自就自身的专业领域到市场上与竞争对手进行格杀，’并培育品牌和知名度，为未来的实战做好各项准备。

第2篇：房地产专业化管理范文

【关键词】 价值链；国家政策；竞争环境

一、房地产价值链及成功因素

1、房地产行业价值链分析

房地产价值链中各环节包括投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理、营销管理和物业管理。

（1）投资策划能力体现房地产公司核心能力，包含对宏观经济和微观经济的分析和判断，还需要对目标市场准确的把握，对政策走向的预测，投资策划能力体现房地产商的综合素质，中小房地产商投资策划能力偏弱；

（2）土地获取，土地资源的供给量和价格也是影响房价的重要因素，这考验着房地产商的规划能力、融资能力、以及与政府的关系；

（3）土地开发，在投资策划和土地获取之后，土地开发方面就顺理成章了，在此展现不了很大的区别，因为多数开发商的此环节是以外包的形式实现；

（4）规划设计，房地产开发商会把这部分工作外包，但对于开发商来说人员经验和辨别能力非常重要；

（5）施工管理，这部分技术含量不高，体现不出开发商的核心竞争力，但要保证资金的运转；

（6）销售管理，这部分也是外包给第三方；

（7）物业管理，这部分也常由第三方来运营，但业主和物业经常发生争执、矛盾。

2、房地产标杆企业状态特征

对房地产标杆企业进行分析有如下特征：（1）经营规模大、抗风险能力强。如：沪深上市房地产10强公司平均资产规模和主营业务收入达到81.91亿元和27.04亿元；（2）股东回报稳定，盈利持久。如：沪深10强公司2003-2005连续三年的平均现金红利收益率为2.14%，三年平均现金红利支付率为32.35%；（3）强大的资金优势和土地储备。如：G万科A、金地集团等，分别拥有1000和600万平方米以上的土地储备；（4）区域性分化特征明显。如：在深圳房地产类上市公司中，除万科、招商局、华侨城、金地集团实行了较大规模的跨地域开发经营且业绩良好外，其余都有明显的地域特征。（5）优势企业行业集中度进一步提高。

二、房地产商面临的政策环境

1、土地调控，从源头上稳定楼市价格；

2、抑制投机，征税重心从交易环节转向保有；

3、信贷政策，监管房地产开发的信贷管理。

宏观调控的政策对我国房地产行业的发展产生了重大的影响，可能带来我国房地产业的重新洗牌，对资产结构不合理、经营管理不善的房地产企业来说是一个重大的挑战；另外，房地产行业与宏观经济形势的紧密相关性决定了房地产市场与我国宏观经济发展的走势必须基本一致，才能使社会经济保持稳定发展，使房地产行业朝着规范、稳定的方向发展。

三、中小房地产商的发展策略

1、中国房地产发展趋势以及中小房地产的竞争环境

中国的地产开发，经历了计划经济和市场化初期两个阶段，目前处在市场化时期。

房地产核心竞争力的培养可以分解成“三个竞争力”的提高：（1）市场竞争力，由单一项目市场竞争力模式到系统性市场细分、客户定位清晰化的市场竞争力模式；（2）管理竞争力，由短期完成项目任务的管理模式到适当集权和分权、整合资源、优化流程的扁平式管理模式；（3）治理结构竞争力，由股东配给资源的管理模式到以股东价值最大化为价值取向的转变。

中小房地产发展商的环境比大型房地产开发商更恶劣。在本地受到全国性的房地产开发商、本土新增长的房地产开发商、本地区优势房地产开发商、国际房地产投资机构等竞争。

中小房地产开发商在融资渠道和规模上、在土地储备和规划能力上不及全国性的房地产开发公司；在政府关系和多方位产品开发运营方面不及本地优势房地产开发企业。只能扬长补短、准确的战略定位，借机发展壮大。

2、发展策略

中小房地产开发企业应确定专业化战略、区域化战略、差别化战略，合理分配资源，逐步增强核心竞争力。通过提高项目开发管理水平、加强专业化人才队伍建设、积极进行外部资源整合、强化价值链关键环节的掌控能力、实施品牌构建等战略举措，培育房地产企业的核心竞争力。

（1）专业化战略：中小房地产开发商欲在行业中做大做强，必须确定专业化发展战略。只有集中资源在投资策划、土地获取等这种体现核心竞争力的方面人为形成一种局部优势的局面，以获得提升，再把这种优势逐步扩大、继续加强，那么中小房地产商就会占据对己有利高度。当这种形式得以巩固，就可以完善管理体制、提高对宏观经济、发展政策、金融环境的研究和预测，形成创新发展的机制。

（2）区域化战略：中小房地产开发商应该立足于当地，确定区域化战略，结合当地经济发展，产品开发、投资策划等体现房地产竞争力的方面都应与区域经济相结合。应该发挥政府优势关系，在为当地客户服务方面形成局部优势，树立良好品牌形象，成为一家有影响力的专业化的提供高品质房地产产品的房地产企业，通过优质的产品赢得客户的满意。

（3）差异化战略：确定差异化战略，使己方优势得以体现，弱化整体实力和规模效应产生。另外，人们对房地产的个性化需求越来越高，不仅要满足居住的需要，也要满足生活情调与文化品味的需要，这就要求在设计方面以人为本，提供优异的“质量-价格-功能”组合，满足特定消费人群的差异化要求；同时通过差异化经营确定竞争优势，而建立差异化竞争的关键在于：①市场定位；②规划设计；③物业服务。

3、融资渠道的拓宽

第3篇：房地产专业化管理范文

[关键词] 房地产经纪 品牌 经营

1.房地产经纪品牌特性

房地产经纪的内容十分丰富：既有“产品”特性，又有企业的个性色彩，还有消费者的企业印象，此外它还有以下特性。

（1） 区域性。在我国经济的大市场中，由于区域不同，市场的发展状况也就不同。企业的发展要因“地”治宜。在我国的房地产经纪市场中，已经形成了21世纪不动产、上房置换、深圳世联地产等品牌。其中深圳地区是我国专业从事房地产经纪业务的发展地，它取得了一系列卓越成就，深圳成为区域品牌中的佼佼者。这些地区的区域房地产经纪品牌经营经验，对宁夏地区乃至全国的房地产经纪品牌经营都有着深远的影响。

（2）标准性。由于房地产经纪机构向市场提供的是一种专业服务，由于服务自身所具有的无形性、生产和消费的同时性、客户对服务过程的直接参与以及服务质量的难以评价等特点，使得消费者对房地产经纪机构服务的甄别和认知几乎完全依靠品牌，品牌经营具有更为重要的意义。

（3）多样性。在我国房地产经纪市场中，房地产经纪机构主要是从事新建商品房销售和存量房租售居间、活动。长期以来，大多数企业在这两类业务中专攻其一，只有少数大型企业同时从事新建商品房经纪和存量房经纪业务，还有少数特大型企业还兼营房地产咨询、房地产广告、传媒业务，对不同性质的企业，我们应该深入挖掘其热点、亮点、卖点，利用各种方式、各种途径打造品牌，是大势所趋。

2.房地产经纪品牌经营的策略

品牌是企业的无形资产，是企业赢得市场的利刃。伴随着知识经济时代的快速形成，经济全球化，环境复杂化，变化加速化的趋势日益加强，房地产经纪机构面临着如何在复杂动态的环境中谋求生存和持续发展的重大挑战，品牌经营成为企业生存和发展的关键，也是企业在激烈的市场竞争中立足的重要保障。房地产经纪在品牌经营过程中，应从以下几个方面入手。

2.1加强、完善企业的早期发展、夯实内部管理

近几年来，由于房地产业的蓬勃发展，房地产经纪进入了一个迅速发展时期，同时也出现许多问题和矛盾。由于行业产生的时间短、规模小、管理水平低，造成房地产经纪机构良莠不分，存在许多不完善。俗话说“打铁还要自身硬|”企业没有过硬的本领，就得不到市场的承认。因此，房地产经纪机构要苦练内功，加强内部管理，建立健全规章制度和组织机构，建立一套完善的内部质量管理体系和企业运行机制，只有这样才能赢得市场。

2.2提供高质量的“产品”――服务

房地产经纪产品的特性，决定了企业必须提供高质量的服务。优秀的服务必须做到服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全、程序规范、收费合理。同时，房地产经纪要履行、信守承诺、合法经营，用换位思考来开拓各项管理服务工作。倡导“以人为本、委托方至上”的服务理念，提供个性化服务，增进与委托方的沟通，通过企业的热情、高质量的服务，为委托方以最快的速度寻找最合适的交易对象。

2.3走市场化、专业化、规模化、法制化的道路

房地产经纪机构是应房地产行业发展的市场需要而产生的，是住房商业化、社会化、市场化的结果。因此，房地产经纪机构要生产发展，必须适应市场的需要，走市场化经营之路。

随着科学技术的快速发展，高、精、尖产品层出不穷。因此，房地产经纪机构要不断提高专业化水平，树立专业化经营理念，组织和利用社会信息资源为委托方提供全方位的专业化服务。

品牌之所以成为品牌，是因为有了规模，规模铸就了当今世界的品牌。因此，房地产经纪机构应积极开拓市场，不断扩大管理规模，争取更多的市场份额，将规模化经营作为企业壮大的策略。

法制化运作能使企业走上规范化发展的轨道。房地产经纪涉及范围广，只有通过法律法规对房地产经纪行业进行引导、规范和协调，才能推进企业向深层次、高水平发展。

2.4企业要全面创新

创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是企业超越自我、提高竞争力的重要手段。由于房地产经纪市场的多样化，房地产经纪机构要根据各个服务方式的特点，制定出正确的、新颖的经营战略，出奇制胜。管理企业的服务要以人为本，根据服务对象不同，提供有特色的、个性化、新颖的服务就会受到人们的欢迎。事实上，创新存在于企业的方方面面，树立创新意识，企业才能走向良性发展的轨道。

3.小结

第4篇：房地产专业化管理范文

房地产投资信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，简称REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪60年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托(REITs)制度经过40多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过立法建立起本国的REITs制度。据全美房地产投资信托协会(NAREIT)的资料统计，截至2003年底，已有1日个国家和地区制定了REITs法规。由于各国的REITs制度都是借鉴美国REITs的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的REITs制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs变成为少数人牟利的工具，美国法律对REITs的股东数作出严格限制，规定REITs的股东不得少于100人，且持股比例最大的5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50％。(2)REITs基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定REITs投资于房地产的比例至少在70％以上，美国和日本规定REITs投资于房地产的比例至少在75％以上，香港规定REITs投资于房地产的比例至少在90％以上。(4)REITs必须将其90％以上的投资净收入作为股利在当年内分配给投资者。(5)如果满足以上条件及其他规定，那么房地产投资信托(REITs)作为一个专业投资机构，可以享受免征公司所得税的优惠政策。

二、房地产投资信托(REITs)制度的契约性

REITs作为一种通过募集大众投资者的资金交由专业投资机构投资经营房地产的集合投资制度，其产生与房地产业投资的“高进入壁垒”直接相关。这种产业进入壁垒主要体现在两个方面：一方面是高资本“门槛”。房地产投资动辄上千万，很多项目投资都是数亿元，甚至数十亿元，中小投资者根本无法承受。另一方面是专业化技能“门槛”。房地产投资虽然利润丰厚，但所面临的风险和不确定性很大。对房地产的投资需要对国家政策、宏观经济、房地产业发展周期、市场供求、房地产地段、价格、升值潜力等作出比较准确的判断，否则很容易导致投资失误，损失惨重。这种很高的专业化要求，一般投资者也是难以达到的。产业壁垒的存在，阻碍了大众投资者对于房地产业的投资。REITs制度的出现就是国家在制度创设上对于这一现象所作出的反应。通过REITs制度，礼会投资者将自己的资金委托给更具有专业优势和效率的机构或者人士去运用，并从人那里获得投资回报。这实际上就在委托人和人之间建立了一种契约关系。因此，更深入地看，REITs作为一种集合投资制度，它实质隐含着社会投资者与专业化的房地产投资管理机构之叫的特定权利义务关系，也即契约关系。

与一般契约关系不同的是，REITs中体现的契约关系具有公共性和集体性的显著特点。为尽量减少因缔约双方信息不对称给投资者带来的损害，国家对于REITs的投资对象、资产结构、收入构成、分配比例等都进行了详细的规定，而一般的契约对于这些问题都是山缔约双方协商确定。也就是说，在REITs这一投资活动中，田家为社会投资者和专业投资管理机构拟定了一份公共契约，需要双方协商的内容已经很少了。作为接受这份公共契约的回报，国家给予其税收优惠。REITs投资中的契约关系的另一个显著特点是其集体性。在每一只REITs中虽然有成千上万个不同的投资者，但REITs契约并非由他们逐一与专业投资机构谈判签订一个个契约而形成，而是统一由专业投资机构根据国家规定提供一份集体契约(即REITs投资协议)，交由每一个投资者“背书”(即认购基金份额)，当达到法定的背书人数及投资金额时，集体契约有效成立。所以，从根本上讲，REITs这一集合投资制度就是一份山国家事先拟定好主要条款的集体投资契约，其主要目的在于通过提供税收优惠为社会大众提供一个房地产投资获利的渠道或者机会。

三、房地产投资信托(REITs)制度的社会性

KEITs作为国家创立并推动的特殊集合投资制度，其意义远远不止于一种商业行为，它还具有调整社会关系，维护社会稳定，促进社会进步的社会职能。社会性是REITs集合投资制度更为重要、更富意义的特性所在。这具体体现在以卜三个方面。

第一，大众参与性。房地产业是大众产业，与社会大众的生产、生活息息相关。房地产业又是一个创造巨大财富的产业，历来对于房地产的分配是决定社会财富分配的重要因素。然而，由于高资本和专业化进入壁垒，社会大众—直被排除在房地产投资之外，分享不到房地产业发展所带来的好处，房地产业所累积的巨额财富往往被少数人所占有，从而加剧了社会贫富分化。这种因为投资机会不均等而导致的财富占有的多寡更容易使大众产生社会不公平感，如果国家不采取措施而任其累积，势必影响到社会的稳定和经济的持续发展。对于此，美国政府创设的REITs制度为大众投资者提供了一个持有房地产、分享房地产利润的公平机会，使房地产业成为社会大众直接参与的产业。REITs不仅集合了大众投资者的资金，而且集合了大众投资者的投资意愿和投资行为，它以一种集体行动的方式实现了房地产投资的大众化和社会化。

第5篇：房地产专业化管理范文

关键词　知识经济时代　房地产　内部管理

中图分类号：F271 文献标识码：A

房地产业在我国已经发展成为先导性的行业，对整个国民经济的发展运行发挥着十分重要的作用。在当前知识经济时代的大背景下，房地产业也在新形势面临诸多新的问题，对房地产企业的内部管理也提出了更高的要求。

一、房地产企业内部管理的现状

（一）房地产企业鱼龙混杂，管理程度参差不齐。

由于前些年国内房地产行业的迅猛发展，各类资本象潮水般的涌入房地产行业，形成了国内数量惊人的房地产企业，以致房地产企业鱼龙混杂，尽管随着近年来国内政府调控力度的增大，以及房地产行业逐步规范，很多落后小企业慢慢被淘汰，或兼并重组，但是总体而言，房地产行业发展中遗留的问题还很普遍地存在于房地产企业当中，一些有实力的房地产企业能够清晰准确地分析自己的基本情况，并设立企业发展的目标，谋划发展模式，但是绝大部分小企业还只是停留在简单的房地产开发与销售层面，整个房地产企业的经营管理水平参差不齐。

（二）房地产企业复合发展，管理意识日益增强。

中国房地产业发展到今天，已经从最初的产品的竞争、营销手段的竞争逐渐开始发生多方面转变，房地产企业更加注重复合式发展，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有凝聚力又具有贴近性的生活、生产方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值、产业发展价值的复合人居生产、生活。同时，对于企业内部的管理意识日益增强，在品牌的塑造、企业战略思路的设计、经营模式的构建上，越来越多地受到重视。

（三）房地产企业内部整合，管理结构逐渐优化。

随着政府行动的推进，房地产业界的整合受到了重视。一些较小开发商面临的流动资金问题，较大的开发商则变得更大，一些中型开发商则会变成较大型的。伴随企业的整合，房地产企业内部的相关人力、物力等资源也得到相应的整合与重组，使得房地产企业内部管理结构趋于优化。

二、当前房地产企业内部管理存在的问题

近些年来，房地产业大洗牌波涛汹涌，浪潮狂袭，大浪淘沙，无数房企在这场转型的滚滚车轮中遭受了来自各方面的冲击，甚至面临被并购、被淘汰的命运。而这其中，企业内部管理中存在的诸多问题也日益暴露：缺乏有效的管理和控制、组织结构不清晰、业务流程缺乏规范性科学性、管理制度体系不健全、项目管理混乱等等。笔者分析，当前房地产企业内部管理存在的问题主要有以下几个方面：

（一）房地产企业内部管理机械化。

房地产的内部管理涉及到企业内部的各个方面。目前，大多数房地产企业都未能给自身制定一个中长期的发展战略规划，对自身的定位尚不清晰。而在内部管理层面，往往过于简单化，仅仅把内部结构划分为各个小块，机械化地进行运作，而未能够很好地聚合其各个部门的整体力量，将各个版块有机地联系组织起来，缺乏软实力的构建，容易出现权责不清、人员涣散、企业聚合力弱，人员流动性大等问题。

（二）房地产企业内部管理浅层化。

当前房地产企业内部管理多停留在表面，从表面上看，他们在企业内部的各个环节都设有相应的工作制度、流程或考核机制等相关制度，也有企业自身的定位和口号，但是企业员工对于企业定位的理解，对于制度约束和机制的运行都仅仅停留在文字上，条款化的制度形同虚设，口号和文化也只是空喊。企业对于自身形象的构建、企业文化的建设不能深入，甚至照搬挪用相关公司或行业内其他有关规范，并未能有效结合自身实际制定管理制度，形成自己独特的管理机制，为企业的发展服务。

三、房地产企业内部管理的对策与建议

（一）加强人才管理。

目前，我国房地产行业人才存在学历层次相对不高，专业化程度不够等问题。而在企业内部管理中，人力资源管理是其中一项重要组成部分，当今知识经济时代，企业的竞争归根结底是人才的竞争。因此，针对当前房地产企业内部人员结构情况，应当进一步加强人才管理。

第一，引进人才，改善人才结构。房地产企业需要建设人才类型齐全的经营管理团队。专业复合型管理团队在现有人员配备的基础上，为了更好的服务于我国的房地产事业，应该在适当的时机，根据实际情况和发展需求，引入高学历、高能力的双高型人才。随着我国经济的持续增长和房地产业的迅猛发展，对人才的专业化需求和高学历高能力的需求会越来越明显。房地产市场划分的细化会带来工作类型的细分，也需要有更加专业化的人才不断地充实到相应的工作岗位上。这就需要在适当的时候，引入高学历、高能力、专业化的经营管理人才，并在这个基础上，从队伍建设的高度着眼，建设一支高学历、高能力、工作高效率、知识技能专业化的房地产经营管理团队。

第二，加强培养，提升员工素质。在当前知识经济时代，企业要保持生命力、提升竞争力，就必须与时俱进，不断创新。在房地产企业内部人员管理层面，要不断创新，就应该鼓励员工不断学习，增强自身业务水平，提升自身素质。企业在对员工的培养上要下功夫，首先，企业应当定期地对员工进行有针对性的培训，使其得到专业知识的提升和学习；其次，应当适时提供外出学习考察的机会，吸取他人先进经验，发现自身的问题和不足；再次，鼓励员工加强自身学习，主动学习，营造学习氛围，充分调动积极性，实行相应的评比、考核与奖励。

（二）加强制度管理。

制度是企业稳定运行、长期发展的保障。加强制度建设和管理，是房地产企业应当始终持续做的工作。在不同的发展阶段，应当制定相应的制度来进行规范管理，促进企业发展。

第一，明确权责，规范管理。在房地产企业内部管理层面，首先应该形成自上而下、权责清晰的管理体系，明确管控模式和职能定位，通过有效的组织结构设计、清晰的责权体系、流畅的业务运作流程、科学的业绩评价体系，保证企业整体的组织运行效率与效果，增强企业在战略和运营层面的竞争力。在发展过程中，不断完善管理体系，适时进行调整以适应企业发展。

第二，奖惩有效，人治管理。激励机制也是企业机制中的重点，有效的激励机制能够大大提高员工的主动性和积极性，为企业带来更多的收益。房地产企业要根据自身行业的特点，制定合理的考评办法，同时把握人治管理与制度管理之间的平衡，应当以服务企业为目标，增强员工集体荣誉感，从而避免人员内部竞争中产生一些损害企业利益的行为或问题，建立高效的绩效考核和激励机制。

（三）加强品牌管理。

品牌管理是唤起消费者重复消费的最原始动力，是消费市场上的灵魂。近年来，房地产行业也形成了很多品牌地产，房地产品牌的塑造，同样具有广泛的品牌效应，中国房地产业正在逐步走向品牌化。

第一，打造产品品牌。房地产企业在内部管理上应当构建长久、稳定的品牌体系，合理定位自身，对产品进行明确，清晰、直观的品牌描述，注重受众“了解、信任、品味认同”等方面的体验，结合社会需求和自身定位打造独特的产品品牌，使得品牌能够量化，达到更有效、更可信的效应。

第二，　打造文化品牌。企业文化是企业内部的精神支柱。既要通过企业内部管理传递企业信念和文化价值，形成高附加值的品牌保障；又要培育积极向上的价值观，增强企业内部凝聚力和全体员工向心力，形成强有力的文化保障。

（作者单位：深圳巨正源股份有限公司）

参考文献：

[1]闫利民.　浅谈企业内部房地产管理策略.企业导报.2012（01）.

第6篇：房地产专业化管理范文

1月29日，美国华平投资集团与上海中凯房地产开发管理有限公司正式举行签约仪式。华平以增资扩股形式转让，入股上海中凯房地产开发管理有限公司，并持有其25％的股份。同时，华平将提供不少于3000万美元用于上海中凯房地产开发管理有限公司投资和管理的房地产开发项目。

中凯集团董事长边华才说，随着宏观调控的深入，房地产开发企业的内外环境已经发生了深刻变化。中凯集团在市场低迷期间吸纳外资入股，是集团长期发展战略中的一个关键步骤。逆市而上，更显示出中凯在地产业的勃勃雄心：要做就做行业老大。边华才透露，目前中凯集团与海外资本的合作已进入实质性阶段，新公司的股权架构不日也将正式公布。

超越“香港模式”

国内房地产行业的调控政策，不仅左右着楼市价格的走向，更对整个行业的未来路径影响重大。

自上世纪80年代以来，所谓的“香港模式”，在内地房地产开发模式中，一直占据着主导地位。香港模式产生于香港特殊的背景，开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。可以说，香港地区这种住房发展模式是香港特定条件下的产物，而中国内地的经济环境和社会环境和它有着本质上的区别。

“香港模式”通过深圳地产业引入中国内地，经过十多年的“模仿”与实践，其内在的各种弊端逐步显现。越来越多的从业者和专家学者已开始反思，这种模式是否能继续适应国内高速成长的房地产市场。

对于这一问题，边华才也有着长久的思考。近几年来。在国家政策调控下，国内土地获取的方式更为市场化，中小开发商在利益获取的方式上已经出现了变化。早在七八年前，开发商获利的主要手段是“圈地”。只要有途径拿到土地，基本是稳赚不赔。

当土地拍卖制度日趋完善，开发商逐渐意识到他们不得不面对这样一个事实：要以拍卖方式获取土地，就必须有充足的自有资金。因为根据政府的规定，开发商不得用银行贷款来获得土地。目前土地成本基本占整个开发成本的50％左右，这对中小开发商构成了沉重的资金压力。

“经过这样的变化，开放商再想从获取土地过程中获得利润，就必须要用专业化的管理来创造价值。”边华才认为，房地产行业规模化、产业化、专业化是大势所趋，国内业界当然要调整自己的发展战略和经营思路，以专业化和国际化为核心，谋求更长远的发展。

对接外资

转型、创新，国际化发展，寻找投资伙伴，在市场低迷阶段，这些都是众多房地产企业津津乐道的话题，如何从制度上进行变革，使企业真正做到脱胎换骨，形成一套成熟的具有国际水准的开发模式。却需要经过一段艰难的发展历程；另一个是房地产服务商。二者彼此独立，又相互补充，这样既可以实现企业专业化的转变，同时也大大拓展自己的经营范围，并能够获得更多合作伙伴的支持。

在边华才的构想中，作为专业的房地产服务商，公司可以通过地域的发展，迅速扩展业务，在任何城市，如果具备了专业团队力量，就可以进入到不同产品的开发领域；或者也可以将力量集中在某一产品，然后进入不同城市。由此形成的核心竞争力在于：借鉴国际先进的企业项目管理理念，建立可复制的房地产开发系统，为项目设计合理的资本运作结构，利用多种融资手段，实现项目投资回报率的最大化。

国内房地产业，有一个众所周知的缺陷：开发商的融资渠道过于单一，除了银行贷款，其他有效渠道屈指可数，市场谈论比较多的信托和REITS，多数情况下还只是停留在理论层面，真正操作过程中，还很难付诸实施。

与此同时，由于外资仍然认为中国房地产具有相当大的利润空间，人民币的升值预期又增强了对中国房地产的升值预期，外资对国内地产业仍处在资金不断流人的状态。据商务部统计，近几年来，房地产业已经成为仅次于“通信设备、计算机及其他电子设备制造”行业的第二大外商投资行业。长三角、京沪等一线的城市依然是海外基金的投资热点，投资方向更趋向于商业和产业地产。

据仲量联行的统计数据显示，2006年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元。这些投资主要集中在北京和上海，合计占93％。投资的物业类型中，写字楼占58％，商铺占30％，住宅占5％。约有50％投在北京，约43％的资金投在上海，其余7％的资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等城市。在仲量联行的调查中，近80％受访跨国机构表示，会在扩张城市寻求写字楼物业，其中2／3会选择甲级写字楼。约有20％受访者除对写字楼有所需求外，还对商铺、高级住宅、仓储物流和工业园区等物业有兴趣。

在此背景下，国内地产业与海外资金的对接，成为近期地产行业中一个较为普遍的现象。此番入股中凯的华平集团，是美国最大的私募投资基金之一，近年来一直致力于增加其在中国的投资。在过去的几年里，华平集团成功地投资了哈药集团、富力地产、汇源果汁、7天酒店等中国企业。对于本次与上海中凯房地产开发管理有限公司的合作，除了秉承华平对于中国市场的一贯信心以外，也表现了其作为海外投资者对于中国房地产市场长期发展的信心。

第7篇：房地产专业化管理范文

【关键词】房地产 测绘 发展

我国房地产绘测的发展比国外较晚，但是近几年，房地产行业大热，而测绘作为一项必要工作，自然随之发展起来。房地产测绘是产权管理部门工作的组成，对房地产管理起到重要作用，房地产测绘的发展，直接关系到房产市场的稳定以及管理。

一、房地产测绘基本理论

房地产测绘属于测绘的一种，在现代测量测绘学科中，房地产测绘属于一个分支，具体来讲，房地产测绘就是利用专业技术，对房地产有关的信息进行测评和统计，最终获得真实的房地产状况的一项工作。当前房地产测绘的内容包括房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测量，变更测量和成果资料的检查与验收等。由此可见，房地产测绘是一项结合测量与绘图于一体，服务于房地产管理的工作，根据目前的实际情况，房地产测绘是以区域房地产为基本工作单位，同时结合点及城市房地产，最终形成完整的房地产测绘链条的工作。

二、房地产测绘现状

对房地产测绘现状的分析，是探究房地产测绘发展的基础，当前我国房地产测绘的现状主要体现在：

首先，房地产测绘取得了一定的成绩。在过去，我国的专业技术比较落后，在房地产发展中，更多的是重视房屋建设的质量以及基本的审批和后期的销售分配等工作，而对房地产的管理是非常薄弱的，但是随着社会的发展，房地产管理的重要性日渐凸显，特别是房产数量的增加，房产价值的增大等因素，都在推动以房地产测绘为主要内容的房地产管理的发展，在这样的情况下，房地产测绘取得了一些成绩，比如，高校开设了房地产测绘相关专业，为社会输入了大量的房地产测绘人才，有利于房地产测绘的专业化的技术化，另外，科技的发展也开始逐渐在房地产测绘中得到体现，一些先进的技术、先进的设备也开始成为房地产测绘中的重要内容。总之，今天的房地产测绘取得了一定的成绩。

其次，房地产测绘存在的问题还很多。在看到成绩的同时，我们也不能忽视问题的存在，当前房地产测绘中存在的问题需要一起我们的注意。第一，房地产测绘法律法规有待完善，建立社会主义法治国家是当前我党的重要目标，任何一项行为都应该做到有法可依，有法必依，在这样的情况下，房地产测绘作为一项与公共事业息息相关的工作，自然需要完善的法律制度加以指引，但是目前我国法律体系中，与房地产测绘相关的法律还远远不能满足实际的需求；第二，房地产测绘垄断现象比较严重，由于房地产测绘一般需要大量的器材和人才，因此需要有较坚实的资金后盾，在这样的行业领域中，小企业就很难获得发展，所以一些大的房地产测绘企业就完全垄断了市场，不利于房地产测绘的竞争和发展，同时其价格也就因缺乏市场竞争而偏高；第三，先进技术在房地产测绘工作中的应用不足，虽然当前的房地产测绘工作已经引入了一些较高端的技术和器材，但是与国外相比，我国的房地产测绘技术还显落后，技术与实际需求之间仍然存在着差距。

这就是目前我国房地产测绘的现状，对于已取得成绩的发展，对于现存问题的改进，是未来房地产测绘发展的重要导向标。

三、房地产测绘发展

根据当前房地产测绘现状，本文认为，房地产测绘的发展主要有以下几点体现：

1、以计算机技术为核心的先进技术的应用会越来越广泛

计算机技术以及互联网是新时期人类最伟大的发明之一，它使各行各业的发展和竞争进入一个新的阶段，更促进了整个人类社会的进步，而未来房地产测绘，对于计算机等先进技术的应用，势必逐渐增多。不管是autoCAD还是LISP语言，它们的应用，都可以大大提高房地产测绘工作的效率，同时也可以提高工作的精确程度，更有利于人员的精简。根据当前房地产行业的发展，在未来，房地产的数量会越来越多，传统的人工房地产测量自然无法满足实际工作的需求，因此，以计算机为核心的先进技术的应用，将是房地产测绘的必然选择。此外，GPS、GRS等定位系统的应用，也会逐渐增多，它可以为房地产测绘工作开辟一个新的空间，实现全方位、全天候的绘测。总之，以计算机技术为核心的先进技术的应用会越来越广泛是未来房地产测绘工作发展的趋势之一。

2、专业房地产测绘人才会越来越多

专业的房地产测绘人才的增多也将是未来房地产测绘工作发展的一个趋势，目前高校人才的培养以社会需求为导向，在一些传统学科的就业出现饱和的情况下，房地产测绘作为新兴学科，自然会备受亲睐，因此，专业的房地产测绘人才也就会越来越多。人才是行业发展的必要保证，对于房地产测绘而言，先进技术以及新近理论的引入，是行业能够发展的保障，而专业的人才是技术和理论的载体，所以，专业的房地产测绘人才的增加，自然有利于促进房地产测绘工作更好的发展。

3、与房地产测绘相关的法律会逐渐完善

最近几年，我国的社会主义法治建设在逐渐实现，国家的立法在不断增多，不断调整，以社会需求为基础，国家的法律制度在不断的完善，在这样的背景下，房地产测绘相关的法律自然会不断完善。另外，近年来，国家的房地产行业的发展过于迅猛，与之带来的管理问题逐渐显现，社会纠纷也开始增多，这就引起了相关人员的注意，而完善立法是解决这些问题的根本途径，有明确的法律依据，有足够的法律制度来规范房地产管理行为是保证房地产领域稳定的重要方式。所以，未来，国家对房地产测绘的相关立法会不断增加，不断完善，这将为房地产测绘的发展提供新的保障。

除了以上提到的三点以外，房地产测绘的发展还会有很多体现，在未来，房地产测绘将会从基础模式向专业化、精细化的模式发展，同时，房地产管理会逐渐形成完整的体系，在这个体系中，房地产测绘会与其它房地产管理工作相结合，形成完整的管理模式，使国家的房地产管理越来越规范，越来越科学。

结束语：

房地产测绘的发展，关系到房地产管理，更关系到一个稳定的社会环境，我们有理由相信，在未来，房地产测绘的发展，将会越来越好。

参考文献：

第8篇：房地产专业化管理范文

房地产业是我市国民经济重要支柱产业，为了确保我市房地产业健康、持续、快速发展，我局上半年从三个方面强化了房产行业行政管理职能。

加强了宏观调控，房地产开发投资稳步增长

上半年，我局认真贯彻国务院18号文件，加大了宏观调控的力度。一是初步建立了房地产开发企业信用档案系统，对各开发企业诚信行为进行了认真监控。二是加强了房地产开发企业的资质管理，注销了一批没有开发业绩，群众投诉多的违规企业。三是加强房地产项目的监控，引导了正确的投资方向。1—6月，全市房地产开发实现快速运行的良好态势，房地产开发投资稳步增长，全市房地产开发投资完成8．9亿元，较上年同期增长13％，商品房施工面积168万平米，较上年同期增长5％；商品竣工面积20万平米，同比增长7％；商品房空置率较去年有所降低，控制在15％以内，商品房开发投资结构进一步优化，房地产开发投资已成为我市一个新的经济增长点。

加强了市场引导，房地产市场日趋活跃

上半年，我局着重在加强市场引导，在开放搞活房地产市场上下功夫。一是加强了商品房预售管理，严格按规定发放预售许可证，规范销售行为。上半年共颁发商品房预售许可证17份，办理商品房预售合同备案1648份。二是鼓励、扶持房地产中介企业的发展，为他们提供良好的发展环境。三是提供优质服务，优质、高效办理各类房地产交易手续。1—6月份，全市共办理房地产转让手续3065起，面积21．9万平米，成交金额达1．85亿元。其中商品房转让1315套面积9．7万平米，成交金额1．2亿元；二级市场转让1750套，面积12．2万平米，成交金额0．65亿元。1—6月份全市共办理抵寸甲手续3330起，抵押面积47．36万平米，抵押价值近4亿元。其中现房抵寸甲1380起，面积34．39万平米，抵押价值2．7亿元；期房抵押1950起，面积12．97万平米，抵押价值1．3亿元，房地产市场日趋活跃。

第9篇：房地产专业化管理范文

关键词：房地产投资 信托 基金风险

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。REITs通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取费用。

不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益，促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金（REITs）的基本特征及相关概述

一般来说，房地产投资信托基金（REITs）有以下几个显著地基本特征：

流动性较高――REITs是一种典型的房地产证券化产品，可以在美国所有主要交易市场交易，其通过受益凭证交易的形式，使房地产可以流动起来，REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值――就像所有上市公司的股票一样，REITs的投资者不仅仅享受股利收益，还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营，专业化的管理，完善的公司治理结构――公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程，投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时，REITs和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员，他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力，进行科学系统的分析，并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说，更能把握市场的脉搏，从而赢得较高的收益。REITs可以通过专业化的经营管理，使房地产营运绩效大幅度提高，从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。

信息披露――上市的REITs和上市公司一样，同样有信息披露的义务，每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务――REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务，这点和上市公司是一致的。

低杠杆――REITs与上市公司相同点在于，REITs也是杠杆经营；但不同点在于，REITs的杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期，REITs市场整体呈现出爆发式增长，市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益REITs一家独大。截止到2008年年底，美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元，其中，权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元，其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇：REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券”（Pass Through Securities）的税收待遇，根据信托税制的“导管原理”，它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为（Passive Activities and No Passive Activities）两类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括：薪水、工资；担保费；利息与股息；股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得，按照非被动行为所得缴纳所得税。

国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策，“新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强，对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道，这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析，以及对目前我国REITs的发展现状的讨论，就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”，而且还涉足多方面的实业投资，其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则，信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离，这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离，可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说，把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权，由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后，已逐渐步入了正轨，基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升，有序竞争环境初步形成，为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性，即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响，同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以，本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资，因此，其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险，而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一，是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以，REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化，我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此，REITs的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变，从而影响REITs市场；战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致REITs市场的变动；文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的，也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响，因而必然影响整个信托业的走向，其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看，除个别处于不规范时期的信托市场以外，信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的，而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见，REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作，有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整，对它都会有一定的影响，有的甚至会产生很大的影响，从而使得REITs面临巨大的风险，而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金（REITs）的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开，住房的需求在短短几年内发展极其迅速，推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点，甚至作为支柱性产业。同时，不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业，具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险――周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，继而进入萧条阶段时，业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，从而使REITs的收益大幅度下降，导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间，房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高――中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期，这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃，房产开发企业可以迅速回收资金。因此，即使没有太多的自有资本和现金流，也可以使项目正常运转。但是，一旦行业有效需求出现下降，例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前，房地产行业又没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见，房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高，这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务，这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样，才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结