不动产财富管理精选(九篇)

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第1篇：不动产财富管理范文

调查报告显示，在百强另类投资管理公司中，不动产管理公司管理的资产规模居榜首（占比34%，突破1万亿美元），其后依次为直接私募股权基金管理公司（占比23%，达7170亿美元）、直接对冲基金（占比20%，达6120亿美元）、私募股权母基金（PEFoF）（占比10%，达3150亿美元）、对冲基金母基金（FoHF）（占比6%，达1760亿美元）、基础设施投资（占比4%，达1280亿美元）及大宗商品（占比4%，达1180亿美元）。调查还列出了各个领域中资产管理规模最大的管理公司。在更为广泛的调查中，有数据显示，全球另类资产管理总规模目前已经达到5.1万亿美元，其中各资产类别的占比与百强另类投资管理公司内的比例相似，但有两个例外，分别是不动产和直接对冲基金，前者的占比降至26%，后者则升至26%。

韬睿惠悦中国区投资咨询总经理毛晓佟称：“十年来我们的调研显示，各个领域的投资者投入另类资产的资金配比几乎每年都在增长。随着另类资产吸引力大大增强，保险公司和财富基金纷纷加入，其投资范围也不再仅限于不动产和私募股权之类，更是增加了直接对冲基金、基础设施投资及大宗商品。因此，另类资产投资占全球养老基金总额的比例从 15年前的5%上升至19%左右，也不足为奇。近年来，亚洲基金和公共养老基金也开始加大另类资产规模，特别是私募股权和不动产。我们预计，亚洲地区还会涌现出其他的大型机构投资者，为实现资产类别多样化、获得更高受益，而增持这两类资产。”

调查在研究了一系列范围广泛的机构投资者后，结果显示，在百强另类资产管理公司所管理的资产中，养老金资产占到了三分之一强（36%），其后依次为财富管理公司（19%）、保险公司（9%）、财富基金（6%）、银行（5%）、母基金（3%）及捐赠金与基金会（2%）。

毛晓佟表示：“养老基金一直并将继续是百强另类投资管理公司的一大客户群，但未来非养老金投资者（如：保险公司、捐赠金与基金会、财富基金）的需求必将增加。”

研究显示，百强管理公司会继续将北美视为另类资本最大的投资目的地（占比46%），唯一例外的是基础设施投资，这一资产类别更多地投入到了欧洲。整体来看，有37%的另类资产投入到欧洲，10%投入到亚太地区，剩下7%则投入到世界其他地区。

在百强资产管理公司中，养老基金资产规模增长了约8%，达到1.3亿万美元。不动产管理公司所管理的养老基金资产规模仍然最大，达到39%，其后依次是私募股权母基金（20%）、私募股权（14%）、对冲基金（9%）、基础设施投资（9%）、对冲基金母基金（7%）及大宗商品（1%）。同比来看，基础设施投资管理公司、私募股权管理公司和私募股权母基金管理公司所管理的养老基金资产分别增加了14%、12%和7%。与此同时，在2012年间，最大的对冲基金母基金管理公司和对冲基金管理公司所管理的养老基金资产分别增加了3%和12%。

2012年，不动产管理公司管理的养老基金资产则下滑3%。

毛晓佟说：“从全球来看，养老基金对另类资产的信心依旧，期望其能帮助整体基金实现更可靠的风险调整后收益，这些增长格外引人注目。他们的资产组合中会增加更多的另类资产，我们预计养老基金将继续占据较大比重，投资者会以不同的方式持有这些资产。特别是随着直接投资管理公司的结构不断完善，我们预计投资者将会继续选择通过直投管理公司而非母基金进行投资（尤其是对冲基金和私募股权），这些直投管理公司也被看成是比母基金工具更有效的渠道。”

更广泛的调查数据显示，到2012年底，财富管理资产领域排名前25的公司共管理4260亿美元，保险资产领域排名前25的公司共管理2440亿美元，银行资产领域排名前25的公司共管理，财富领域排名前25的公司共管理1540亿美元，母基金领域排名前25的公司共管理1180亿美元，捐赠金与基金会领域排名前25的公司共管理720亿美元。

第2篇：不动产财富管理范文

【关键词】不动产登记制度；登记模式；缺陷；完善建议

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）08-122-01

一、不动产登记制度的概述

不动产登记制度是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

物权法是民法的重要组成部分，也是市场经济法律中不可缺少的部分。而不动产物权法律制度在物权法中占有重要的地位。不动产登记制度是物权法律制度的重要组成部分，建立和完善不动产物权登记侧度，对于完善我国物权法律制度有着重要基础愈义。完善的物权法律制度对明晰财产关系，保护国家、集体和公民个人的财产权益，调动各类市场主体创造财富的积极性，维护财产交易安全和市场经济秩序，合理利用资源有重要意义。

二、不动产登记制度的缺陷

（一）没有建立统一的不动产登记体制

我国对不动产登记进行调整的一些规定，并没有一部专门的登记法的存在，而是零散的出现在一些法律法规之中。其次，登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能，使登记机关呈现多方执政的局面。这种局面既不利于当事人查阅登记，以便获取全面的交易信息，也不能给当事人进行登记带来便利的条件，使登记制度的公示作用不能充分的发挥，更加不利于交易安全。

（二）不动产登记制度登记审查制度不健全

我国法律法规对不动产登记倾向于实质审查方式。随着我国不动产交易市场日益昌盛，《物权法》出台后，不动产登记如何审查申请人提交的资料，检验申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐全、签字盖章是否真实等，将不动产进行有效的登记。但不动产物权变动数量也日趋增加，相对而言则登记人员数量较少，水平也参差不齐，加之工作任务繁重，不可能对各种登记一一调查取证，一些弊端又显现出来，实务操作性在审查方式有很大的差距。

（三）异议登记制度不完善

异议登记制度的主要在于提醒物权利害人注意到该物权存在一定的异议，很可能针对该不动产所进行的交易是不受物权法保护的。目前我国物权法针对该制度主要存在以下两个问题：一是异议登记的效力问题。虽然依靠异议登记可以提醒第三人在进行该物权处分过程中可能会出现的风险问题，但是如果第三人愿意承担这种风险，异议登记无法对第三人的处分行为进行阻止。但是这个在物权法上并没有给出明确的答案，对该效力问题进行了回避。二是制度适用条件上的完善问题。在我国新物权法上针对异议登记适用条件规定了两个方面的内容：首先是利害关系人认为不动产物权登记上存在问题；其次原登记权利人不愿意对该权利登记不同意更正。因此在实践中，最重要是要求原登记权利人不同意对此进行更正，但是这点对于利害关系人而言往往很难确定。

（四）预告登记制度有待进一步完善在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度

预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现。但相较而言，我国的预告登记制度的范围相对狭窄，并且预告登记的效力不明确。

三、不动产登记制度的完善

关于如何完善我国的不动产登记制度，针对登记制度的诸多弊端，从不同角度提出了建议，归纳起来主要有以下几个方面：

第一，制订统一使用的不动产登记制度。我国应制定统一的不动产登记制度，改变现有的登记管理制度，对多样的不动产种类，进行统一的登记管理。第二，统一登记部门，也就是说要建立专门的不动产登记部门，对不动产事务进行统一的管理。第三，统一登记程序，在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记的各个环节作统一规定。这样有利于提高工作效率，同时起到了方便群众的作用。

第二，不动产登记制度审查方式的健全。实质审查与形式审查各有利弊，形式审查的优点是登记机关仅仅审查形式要件的合法性，工作量较小、审查速度快、公权力较少干涉私权利。但是其不涉及实体法律关系的审查，也会导致不动产登记簿所载内容的真实程度降低，影响公信力当事人，还需另外调查，客观上加大了社会交易成本。而实质审查正好相反；我国制定不动产登记法时采取什么主义，应从我国的实际出发予以考虑。我认为要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查。实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。

第3篇：不动产财富管理范文

关键词:取得时效 所有权 用益物权

一、 取得时效立法现状

取得时效源于罗马法《十二铜表法》,指无权利人以行使所有权或其他财产权的意思,公然、和平地继续占有他人的所有物,经过法律规定的一定期间,依法取得其财产所有权或者其他财产权的法律制度。此时原权利人丧失权利,而占有人取得权利。这一制度有利于促使当事人积极行使权利,提高社会财富的利用效率,现代大陆法系大多数国家均对这一制度作了明确规定。

从狭义立法而言,我国不存在取得时效制度,但从广义立法来看,有关司法解释、部门规章及地方法规等仍反映了取得时效制度的精神。如国家土地管理局1995年颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第21条也规定,农民连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的,可视为现使用者所有。此规定也反映了时效取得制度的功能,对于解决农民集体之间的土地权属纠纷有重要作用。司法实践中,广西百色地区国营老山林场与百色地区田林县周瑶族自治乡和平村公所渭昔屯土地、林木权属纠纷一案被学界认为是取得时效在司法实践中运用的典型案例。①鉴于这一制度的价值,我国应明确规定其适用范围。

二、 取得时效的适用范围

综观大陆法域各国立法,取得时效适用于以下三种类型:1.所有权,2.所有权及他物权,3.财产权;我国学者对应确立的取得时效制度适用范围看法不一,主要有以下三种意见:1.以所有权及用益物权为限;2.以物权为限;3.以财产权为限。本文认为从取得时效的立法动机和功能上看,宜以所有权及他物权为限。

a) 所有权

所有权为取得时效的客体为各国立法公认,但值得探讨的问题在于:对于不动产,是否只适用于未经登记的部分?学界对此有两种观点:一是认为取得时效只限于未经登记的不动产。理由是已经登记的不动产财产秩序具有确定性,不应适用取得时效。②我国台湾立法便采此说。二是认为取得时效不局限于未经登记的不动产,也应适用于已登记的不动产。理由是不动产一经登记后,若所有权人任其荒芜不治,而第三人以和平公然持续占有的方法,在相当长一定期间充分予以利用,仍不能取得所有权,不足奖励勤劳,也不利于尊重占有人及交易第三人扬形成的信赖关系。③日本立法例便采此立场。本文认为,从从社会便利,促进交易角度考量,不动产登记与否不应成为阻碍时效取得的理由。在以下两种情形下,不动产登记虽经登记仍有适用取得时效的必要:

1、登记错误。在我国,不动产登记机关主要采取形式审查方式,在实践中出现许多登记错误的现象;对此,大陆法系一些立法例往往采取登记取得时效制度。登记具有确认或证明财产权属的效力,如果登记错误,不动产受让人因登记公信力而受保护,如果出现证明双方的交易基础无效或可撤销,则即使受让人已长期以所有人的名义公然和平占有该不动产,也不能对抗转让方要求返还不动产的请求,这对受让人不公平。为了维护交易的稳定安全,在这种情形下有必要建立取得时效制度以保护受让人的利益。

2、登记所有者长期弃而不用,他人长期以所有者的身份予以占有使用。此时应允许占有人通过时效取得不动产所有权。不动产占有人在取得时效届满后如何取得不动产所有权,各国立法例规定不同,主要有以下三种模式:一是当取得时效期间届满后,占有人应先申请公示催告程序以除去他人的所有权,然后才能申请登记自己为所有权人。《德国民法典》采该种模式。二是取得时效完成,则占有人无须登记即取得所有权,但未经登记不得对抗第三人。《日本民法典》采该种立法模式。三是取得时效完成,占有人仅取得请求登记为所有权人资格,只有在办理了登记手续后才能为所有权人。我国台湾立法采该种模式。我国未来民法典应采何种所有权取得模式,学界有争议,尚未定论。《人民大学民法典草案建议稿》采《德国民法典》模式,而《社科院民法典草案建议稿》采我国台湾立法模式。本文认为根据我国的国情宜采德国立法模式,结合我国国情,占有人在取得时效完成后如果直接向不动产登记部门申请登记,一旦所有人及利害关系人提出异议,不动产登记机关处理后可能还会因为该纠纷引发行政诉讼,最终由法院裁决,因此从立法的效益及社会便利上出发,由法院先行做出结论,再由当事人依此结论去登记机关办理登记手续,这有利于立法的效益实现。

b) 他物权

他物权根据其所支配的内容可分为用益物权与担保物权。用益物权包括地上权、地役权、典权、永佃权、土地使用权、农地承包经营权等,担保物权包括抵押权、质权、留置权等。本文将对这一权利是否适用取得时效制度细述。

1. 用益物权

根据通说,学界公认用益物权适用取得时效制度,理由为:用益物权以占有为要素,用益物权具有转让性。但是否所有的用益物权均可适用取得时效?有学者提出,国有土地使用权、典权不能适用取得时效,还有学者提出农地使用权也不能适用取得时效。他们认为一是国有土地使用权的创设方式是出让和划拨,其他方式取得国有土地使用权均为非法,二是出于对国有土地使用权的特殊保护。本文认为这两点理由过于牵强不能成立,根据我国《宪法》第10条第4款的规定,国有土地使用权是可以依法转让的。我国《土地管理法》第40条也规定:“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用”。这些规定表明,国有土地使用权不同于国有土地所有权,且从资源的有效利用上看,为了使闲置的资源能物尽其用,创造更多的社会财富,不应限制国有土地使用权和农地使用权适用取得时效制度。

典权亦可适用时效取得所有权。典权是支付典价,占有他人不动产并对其使用收益的权利。其建立在占有、使用他人的物上,只要典权人在没有典权的前提下(如原典权契约已经届期、超出原出典范围、原典权契约无效)继续占有、使用出典物,且支付典价(包括提存),则这种长期以典权名义占有、使用出典物的行为必然会在客观上形成一种稳定的权利外观,周围的人均会相信该典权人是真正的典权人。这种已形成的财产秩序应该受到法律的保护,这正是取得时效的立法功能。对于在国有土地使用权、农地使用权及典权中适用取得时效制度《社科院民法典草案建议稿》就采纳了这一意见。(参见该建议稿第277条第2款及第278条第2款)。

2. 担保物权

担保物权能否适用取得时效,学界对此也有争论。有人认为担保物权属于从物权,不能脱离于主债权单独转让,即担保物权不具有转让性。有人认为担保物权的抵押权可适用取得时效,还有人认为担保物权中的质权可适用取得时效。本文认为,从取得时效适用的必要前提是权利的可转让性,只有具有可转让性的权利才能适用取得时效制度。担保物权因其从物权的性质,本身不具有可转让性,不宜适用时效取得。抵押权不以转移抵押物的占有为条件,不符合取得时效制度中的“占有他人之物”为要件,不适用取得时效。而留置权与质权,虽均以占有他人之物为要件,但其仍从属于主债权,如果主债权消灭,作为从属权的留置权及质权也随之消灭。因此,担保物权不宜适用取得时效。

三、 结语

《人民大学民法典草案建议稿》和《社科院民法典草案建议稿》都提出确立取得时效制度,这一制度对完善我国的民事立法意义不言而喻,但草案中对取得时效制度的适用范围没有作出明确规定,这是需要完善的地方。资源的稀缺性要求法律合理协调利益的分配,相信确立时效取得能使资源得以重新配置和有效利用,充分利用有限的社会资源能创造更多的社会财富,发展我国的市场经济。

参考文献:

[1]葛承书.民法时效―从实证的角度出发[M].北京:法律出版社,2007.

[2]林旭霞.取得时效制度的适用性及其效力分析[J].河南省政法管理干部学院学报,2004,(5)

[3]肖厚国.取得时效的实践价值.甘肃政法学院学报[J].2005,(7)

第4篇：不动产财富管理范文

内容摘要：2007年3月通过的《物权法》展示了行政权与物权的多重复杂关系，如物权排斥行政权、行政权确认物权、行政权保护物权、行政权消灭物权、行政权创设物权等。文章在对《物权法》中体现的行政权与物权的复杂关系进行全面细致梳理的基础上，着重探讨了其中几种关系。

关键词：行政权物权物权法保护

2007年3月《中华人民共和国物权法》的通过，不仅是我国民法领域的一件盛事，也是我国行政法领域的一件大事。尽管《物权法》第2条宣称“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法”，但是《物权法》中频繁出现涉及行政权或行政机关的条文，行政权或行政机关通过多种形式和途径渗透进了物权的设立、变更、转让和消灭的全过程。从行政法学的视角来看，哪里有行政权的运作，哪里就应当有行政法的规范，因此，本文将以《物权法》文本为主要分析对象，先梳理《物权法》中行政权或行政机关与物权的复杂关系，然后从行政法的视角对《物权法》中呈现出的行政权或行政机关与物权的复杂关系进行重点探讨。

一、《物权法》中行政权与物权关系之梳理

在《物权法》的全部247条中，至少有四十多个条文直接涉及行政机关或行政权。通读《物权法》全文，可以发现物权与行政权或行政机关的关系极为复杂。本文将《物权法》中物权与行政权或行政机关的关系作了如下梳理：

1.物权排斥行政权。

《物权法》第2条第3款对物权作出了界定，物权是指“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。物权的该定义至少包含两层意思：①其一，物权是权利人对特定物的直接支配权，权利人无需借助他人的力量，便可以凭自己的意思和能力实施对特定物的占有、使用、收益和处分，从而实现物的使用价值，满足权利人对物的需求，也就是说，对特定物的占有、使用、收益和处分是物权人自己能力范围之内的事情，行政权没有必要向物权人伸出援助之手；其二，物权是对世权，具有排他性，权利人之外的任何人都是物权的义务人，任何人不得妨碍权利人享有和行使物权，更不得侵犯物权。因此，享有行政权的主于物权排他的“他”的范围之内，当然负有不得妨碍和侵犯物权的义务。

2.行政权确认物权。

为了稳定不动产物权关系，公示不动产物权信息，进而保障不动产交易安全，不动产物权的变动通常要借助不动产交易双方之外的权威第三方——行政机关来对物权变动作出确认。在《物权法》中，行政权主要通过以下几种方式确认物权：（1）以登记作为物权生效的要件。不登记，则物权变动不发生效力。例如，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”（2）以登记作为物权买受人对抗善意第三人的要件。不登记不影响物权的生效，但是经过登记确认物权以后，买受人可以凭借登记对抗善意第三人。例如，《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”（3）以登记作为优先权的要件。《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿……抵押权已登记的先于未登记的受偿……”。（4）以登记来确认土地承包经营权。例如，《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”

3.行政权保护物权。

集体所有的财产和私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏（《物权法》第63条和第66条）。当物权遭受来自私人或行政机关的侵害时，物权人既可以自力救济，也可以寻求公力救济。在公力救济中，除了传统的法院救济外，行政机关的救济已经日益成为一种重要的救济方式。《物权法》中涉及物权的行政救济的情形有：（1）在物权受到侵害时，由行政机关出面调解加害人与受害人之间的纠纷，或者由行政机关对二者之间的纠纷进行裁决。例如，《物权法》第32条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”其中，调解包括行政调解；行政裁决属于该条尚未列举出来的一种纠纷解决途径。（2）当物权的归属、内容发生争议时，由法定的行政机关确认物权的归属主体和相应内容。例如，《物权法》第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”该条中“请求确认权利”，既可以是向人民法院请求其确认权利，也可以是向法定的行政机关申请确认权利。（3）当物权受到妨害或可能受到妨害时，权利人可以请求法定的行政机关排除妨害或者消除危险。例如，《物权法》第35条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”在实践中，经常发生不动产物权人请求行政机关颁发的行政许可不要妨害其相邻权的情形。（4）公民、法人或其他组织实施的侵害物权的行为，如果违反了行政法的相关规定，则由行政机关对其追究行政责任。例如，《物权法》第38条第2款规定：“侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

4.行政权消灭物权。

导致集体和私人物权消灭的原因有很多，在当下中国，行政权是导致集体和私人物权消灭的一条重要原因。（1）因征收而消灭私人或集体不动产所有权。例如，《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”（2）因征用而在征用期内消灭私人或集体对物的使用权，同时在征用期内行政机关强制取得被征用物的使用权。例如，《物权法》第44条规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。”（3）因期间届满而基于法律规定消灭遗失物的私人或集体所有权，同时相应行政机关代表国家取得遗失物的所有权。此种情形不同于前面的因征收、征用而消灭不动产物权的情形，征收、征用是行政机关依法主动消灭物权，因期间届满而消灭物权是行政机关代表国家依法被动取得遗失物的所有权，从而导致原物权消灭。例如，《物权法》第113条规定：“遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。”

5.行政权填补物权损失。

因公共利益需要消灭私人或集体物权时，行政权必须给予原物权人公平补偿，以弥补物权人所受的损失。《物权法》中出现的行政权填补物权损失的情形有：（1）补偿不动产所有权人因征收而遭受的各种损失。例如，《物权法》第42条第3款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”（2）补偿不动产或动产用益物权人因征收或征用而遭受的损失，例如《物权法》第121条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”第132条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”（3）补偿所有权人因征用而遭受的损失。例如，《物权法》第44条规定：“……单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”（4）补偿建设用地使用权人因提前收回土地而遭受的损失，例如《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

6.行政机关代表国家行使所有权。

我国实行公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度，国有财产在我国的财产总量中占有相当比重。在《物权法》中，公有制被转化为国家所有权，而国家所有权又主要授权由最高国家行政机关代表行使。《物权法》关于国家所有权的规定主要有：（1）关于国家所有权的客体。其一，某些物只能由国家享有所有权，禁止国家之外的主体取得这些物的所有权。例如《物权法》第41条规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”具体而言，矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱资源、国防资产等只能由国家享有所有权（《物权法》第46条、第47条、第50条和第52条第1款）。其二，农村和城市郊区的土地，野生动植物资源，文物，铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施等，法律规定属于国家所有的，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，除法律规定属于集体所有的，属于国家所有（第47条、第48条、第49条、第51条和第52条第2款）。（2）关于国家所有权的代表者。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定（第45条）。（3）关于行政机关对其直接支配的物的物权。行政机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利（第53条）。（4）关于国家所有权的行使。其一，行政机关可以出资举办事业单位或设立企业，国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。（第54条、第55条和第67条）。其二，履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失（第57条）。其三，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益（第118条）。（5）关于国家所有权的促进和保护。其一，国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏（第56条）。其二，履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任（第57条）。其三，违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任（第57条）。其四，国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外（第119条）。其五，用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定（第120条）。

7.行政权限制物权。

尽管物权具有排他性，但是当物权遭遇其它权利或者公共利益时，物权可能需要作出让步。在现代国家，法律通常授予行政机关在一定条件下限制物权的权力。《物权法》中行政权限制物权的情形如下：（1）为了保护耕地而限制土地用途变更。例如《物权法》第43条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。”（2）为了保护相邻权而限制不动产的使用权。例如，《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”（3）为了合理利用土地而限制土地用途变更。例如《物权法》第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”（4）为了保护和合理开发利用自然资源而限制用益物权。例如，《物权法》第120条规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。”其中，“法律有关保护和合理开发利用资源的规定”主要由相应行政机关负责执行。（5）国务院有权禁止某些物的转让或抵押。例如，《物权法》第209条规定：“法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。”（6）为了保护利害关系人的权利而进行异议登记来限制登记簿记载的权利人的权利。例如，《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”（7）为了保护不动产物权受让人的权利而进行预告登记来限制出让人的物权。例如《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

8.行政权或行政机关创设物权。

有了国家所有权，就必然会有在国家所有权之上设立的其它物权。在我国，国家掌握着巨大的物质资源，现实中根据国家所有权产生其它物权的现象比比皆是。具体而言，《物权法》中出现的国家所有权产生其它物权的情形包括：（1）通过举办事业单位而使事业单位取得物权，例如，《物权法》第54条规定：“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”（2）通过出资设立企业而使企业获得物权，例如，《物权法》第68条规定：“企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。”（3）代表国家所有权设立不动产用益物权。例如，《物权法》第118条、第122条、第123条、第137条规定的自然资源使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权、建设用地使用权等用益物权都是由行政机关代表国家在不动产的国家所有权基础上设立的。其中，《物权法》首次将海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权这一系列权利确认为物权，而这些权利此前一直是通过行政机关颁发行政许可（特许）的方式取得的，因此本文将《物权法》把行政许可授予的权利规定为用益物权的现象称之为特许的物权化。（4）延长林地承包经营权的承包期。《物权法》第126条规定：“……林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”

9.行政机关指导和协助物权的行使。《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”城市人口的密集加上城市土地的紧张，导致城市不动产产权的交错和相互影响。不动产权利人（业主）为了更好的行使物权和保护物权，可以基于各自的不动产物权而进行联合（设立业主大会，选举业主委员会）。但是，数量众多的不动产物权人之间以及物权人与物业管理人之间难免会发生纠纷，而发生的纠纷又不可能都采用诉讼的途径来解决，这种情况下，由行政机关出面对不动产物权人（业主）行使物权进行指导和协助，将有利于纠纷的及时、有效解决。具体而言，行政机关对业主行使物权进行指导和协助的方式有：开展物权法宣传和教育、指导选举、帮助物业小区建立人民调解委员会等。

二、对《物权法》中行政权与物权的几种关系的探讨

通过上文对《物权法》中行政权或行政机关与物权之关系的梳理，可以看出，作为传统意义上私法的《物权法》其实包含了数量众多的公法内容，物权与行政权或行政机关之间有着千丝万缕的联系。接下来，我们选择几个重点问题对《物权法》揭示的行政权或行政机关与物权之间的复杂关系作一番探讨。

1.关于物权的自治与他律。

物权排斥行政权体现了物权的自治属性，同时，行政权消灭、限制物权又体现了物权受到的外部规制，即他律。显而易见，物权排斥行政权与行政权消灭、限制物权是一对矛盾，但是物权演变的历史和现状告诉我们，既自治又他律的矛盾关系真实的反映了物权与行政权之间的关系。

早在17世纪，近代启蒙思想家们就提出了“天赋人权”或“自然权利”思想，财产权被视为一种天赋人权或自然权利，1789年法国《人权宣言》曾庄严宣告：“财产是神圣不可侵犯的权利……”后来，1804年《法国民法典》在“个体本位”理念的指导下确立了近代民法的三大原则——所有权神圣原则、意思自治原则和过失责任原则。其中的所有权神圣原则，也被称为所有权绝对原则。具体而言，《法国民法典》第544条将所有权界定为“所有权是对于物有绝对无限制地使用，收益及处分的权利……”至此，《法国民法典》以实在法的形式揭示出了所有权的精髓，以所有权为代表的物权的自治属性流传至今。

然而，物权与法律对物权的限制是相伴而生的，即使在1789年法国《人权宣言》中，在“财产是神圣不可侵犯的权利”后面还接着一句话，“除非当合法认定的公共需要所显然必需时，且在公平而预先赔偿的条件下，任何人的财产不得受到剥夺”，也就是说，在一定条件下，财产还是可以被剥夺的。1804年《法国民法典》第544条后半部分还规定：“……但法律所禁止的使用不在此限”。1896年《德国民法典》第903条规定：“以不违反法律和第三人的权利为限，物的所有人得随意处分其物，并排除他人的任何干涉。”1919年德国《魏玛宪法》更进一步宣称“所有权负有义务，其行使应同时有益于公共福利”。发展到今天，对所有权的限制比比皆是。②

那么，我们应当如何看待物权与行政权的这种矛盾关系呢？从本质上看，物权仍然是一种纯粹的私权，具有自治性和排他性，既不需要行政权提供帮助，又排斥行政权的妨碍和侵犯。甚至可以说，物权本身与行政权无关，没有行政权，物权人能自己实现权利，没有行政权，物权还可以减少一个妨碍和侵犯的主体。尽管德国1896年的《德国民法典》将所有权绝对修正为所有权相对，1919年的《魏玛宪法》宣称“所有权负有义务，其行使应同时有益于公共福利”，甚至在当代世界，物权（所有权）正受到越来越多的限制，尽管中国《物权法》中呈现出了行政权对物权的多方面限制，但是物权的本质并没有变化，物权的自治性和排他性依然是物权亘古不变的核心。或者可以说，自治和排他是物权之所以为物权的依托，不自治和不排他，物权将不再是物权。因此，《物权法》第2条第3款对物权的界定准确的揭示了物权的本质，将有利于在全社会树立和倡导物权排斥行政权的理念。在当下物权频频受到行政权侵犯的大背景下，树立和倡导物权排斥行政权的理念显得尤为重要。

一言以蔽之，尽管行政权可以在方方面面限制物权，但是在物权排斥行政权和行政权消灭、限制物权这一对矛盾中，物权排斥行政权才是矛盾的主要方面。因此，行政权必须尊重物权。只有在法律有明确规定的条件下，行政权才可以限制或消灭物权。

2.关于行政权创设物权与行政机关直接促进社会物质财富的增加。

在现代国家，除了个人在源源不断的创造物质财富之外，国家也成为了物质财富的重要创造主体，尤其在国家所有权盛行的国家更是如此。1964年美国学者查尔斯？雷齐提出一个至今仍很著名的观点，即各种形式的政府赠与物应被看作一种“新的财产”。政府正在源源不断地创造财富，主要包括：薪水与福利、职业许可、专营许可、政府合同、补贴、公共资源的使用权、劳务等。③在雷齐所说的“新的财产”中，既有德国行政法上讲的政府对人民的“生存照顾”，又有我们这里谈的政府直接促进社会物质财富的增加。由于政府手中掌握着巨大的物质资源，为了满足民众日益增长的物质需求，政府就不仅仅要对民众进行生存照顾，而且还负有必须利用手中的物质资源来创造更多的物质财富以提高民众的生活质量的使命。《物权法》主要从两个方面来推动行政机关直接促进社会物质财富增加：其一，行政机关代表国家出资设立企业，实现国有资产的保值和增值。但是必须指出，设立国企不能妨碍私企创造社会财富，国企应当只存在于非竞争性领域，也就是人们常说的“官不与民争富”。其二，行政机关在国家享有所有权的土地等自然资源上为申请人设立海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等用益物权，充分发挥土地等自然资源的效用，创造更多的社会财富。

但是，为了合理的利用土地等自然资源，必须注意以下几点：（1）行政机关应当对土地等自然资源进行合理规划，一方面要充分发挥土地等自然资源的使用价值，尽最大可能的在国家所有权之上多设立用益物权，让土地等自然资源尽可能多的创造物质财富，满足当代人的需求；另一方面也要重视土地等自然资源的可持续利用，不能对土地等自然资源进行过度开发，危及子孙后代的生存。也就是说，行政机关作为土地等自然资源的国家所有权的行使者，应当明确哪些资源是可以由当代人开发的，哪些资源是应该留给子孙后代开发的。（2）行政机关负有对土地等自然资源的用途进行监管的职责，用益物权人应当按照用益物权的内容开发利用土地等自然资源，如果要变更用途，必须向行政机关申请并获得行政机关同意。（3）用益物权人负有合理利用土地等自然资源的义务，不得因开发一种自然资源而破坏另外一种自然资源，如不得在采矿时破坏周边的耕地，也不得因开发而减损甚至毁灭自然资源的使用价值，如不得对水生动物资源进行毁灭性捕捞，使其丧失再生能力。

当然，除了直接促进社会物质财富的增加之外，行政机关作为公共服务的提供者，还借助于提供各式各样的公共服务来间接的促进社会物质财富的增加。例如，行政机关为劳动者提供技能培训、为企业提供法律咨询和指导、向社会通报市场供求信息等，都在不同程度的为社会物质财富的增加创造条件。

3.关于防止国有资产流失。

如何有效防止国有资产流失，是一直以来困扰我国国企监管的一个难题。2003年国务院了《企业国有资产监督管理暂行条例》，同年国务院国有资产监督管理委员会成立。此后，国资委先后了《中央企业投资监督管理暂行办法》《中央企业重大法律纠纷案件管理暂行办法》《地方国有资产监管工作指导监督暂行办法》《国有企业法律顾问管理办法》《中央企业财务决算报告管理办法》《中央企业财务预算管理暂行办法》等规章细化对企业国有资产的监管。《物权法》主要规定了国企的出资人代表、国资监管机构的职责、造成国资损失的各种行为应负的法律责任等内容，这些规定一方面是对国务院和国资委已有监管做法的肯定，另一方面也为将来制定《国有资产监督管理法》奠定了基础。

4.关于行政许可许的物权化。

《物权法》首次把海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等依据行政机关颁发的特许获得的权利确认为用益物权，我们将这种现象称为特许的物权化。特许的物权化具有以下几点重要意义：首先，明确了行政许可申请人获得的特许的物权性质。尽管上述权利是申请人依据公法程序获得的，但权利来源的公法色彩并不能改变权利本身的私权属性。其次，为特许的流转提供了理论基础。2003年《行政许可法》原则上禁止行政许可的转让，只有法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的除外。鉴于物权原则上是可以流转的，因此《物权法》明确特许的用益物权性质，为法律、法规允许特许的转让提供了理论准备。再次，特许的物权化增强了被许可人抵御行政机关侵害的能力。物权本身的排他性以及物权所具有的独立价值将会使行政侵权受到阻挡，并且当物权受到行政机关妨害时，被许可人可以基于物权请求行政机关或法院排除妨害。最后，特许的物权化使得被许可人遭受第三人侵害时，可以寻求民法上的救济途径。在特许物权化之前，如果特许受到侵害，被许可人只能寻求行政法上的救济途径，而特许成为物权后，被许可人又多了一条民法上的救济途径。

5.关于行政权消灭、限制物权与行政法规范行政权。

物权可以被行政权限制或消灭，但是行政权必须受到行政法的规范。行政法规范行政权至少可以从以下几个方面着手：（1）物权本质上是一种私权，只有在与公共利益或者其它同等重要的权利相权衡，有必要牺牲物权以实现公共利益或者其它同等重要的权利时，物权才可以被行政权限制或消灭。这是必不可少的前提，没有这个前提，物权就不能被行政权限制和消灭。（2）公共利益必须是客观存在的。（3）行政权的运作必须遵循正当程序。（4）因征收、征用而限制或消灭物权应当以获得公平补偿为条件。（5）物权人不服，可以寻求公正的行政救济和司法救济。

必须指出，除了《物权法》中提到的行政权消灭、限制物权的几种情形外，在行政法领域还存在多种消灭、限制物权的手段，如罚款、没收违法所得、没收非法财物等行政处罚或者查封、扣押等行政强制措施。随着《物权法》的颁布，物权意识的高涨，我们应当反思上述消灭、限制物权的各种手段。其中，我们尤其应当反思没收非法财物这种行政处罚。我们认为，应当对“非法财物”作出明确界定，并且明确“没收决定”与“没收决定的强制执行”这两类行为的区别与联系，以防止任意定性非法财物和恣意动用强制手段损害物权人的物权，尤其是那些本已生活多艰的物权人的物权。

6.保护物权是行政机关的法定职责。

物权既可能受到私人的侵犯，也可能遭受公权力的侵犯。在当下中国，公权力侵犯物权的危害性和严重性已经远远超过私人侵犯物权。

当物权遇上私人的侵犯时，在政府充当“守夜人”时代，物权主体一般通过向法院提讼，请求法院保护物权。事实上，当时法院称职的履行着保护私人物权的义务，独立的承担了保护私人物权的使命。后来，大约到20世纪初，由于私人之间纠纷的剧烈增加、专业性和技术性纠纷的大量产生、法院诉讼程序的繁复和成本高昂等，一方面法院在解决为数众多的私人纠纷时越发感觉力不从心，尤其对解决其中一些专业性和技术性日益增强的纠纷感到无能为力；另一方面，民众也越来越难以忍受法院诉讼成本的高昂和效率的低下。在此背景下，行政机关开始分担法院解决私人纠纷的沉重压力，逐步承担起了解决私人物权纠纷、保护私人物权的责任。

当物权遇上公权力的侵犯时，现代国家已经建立起多元化的纠纷解决方式来为物权主体提供全面的保护。这些纠纷解决方式主要有调解、和解、行政裁决、行政复议、行政诉讼等，行政机关和法院是主持解决公权力侵犯物权的纠纷从而保护物权的两大主体。物权人可以在上述各种方式中选择对自己最为有利的纠纷解决方式来平息纠纷、恢复物权。

作为保护物权的两大主体，相比较而言，行政机关和法院在保护物权时存在以下几点差异：（1）法院通常只能为物权提供事后保护，而行政机关既能提供事后保护，也能提供事先保护，通过登记来确认物权、在行政程序中设置听证程序都是行政机关为物权提供事先保护的典型方式；（2）两大主体对物权的保护还各有特点，行政机关能更及时、廉价的为物权提供保护，而法院的保护虽及时性不如行政机关，但法院的判决具有终局性，能为物权人提供最终的保护；（3）基于行政机关工作人员和法官知识结构的不同，行政机关在解决专业性和技术性的物权纠纷时显得更加得心应手。因此，与法院相比，行政机关对物权的保护在某些方面更有优势，而法院对物权的保护在人们心目中的公正性则又优于行政机关。

就《物权法》中保护物权的规定而言，对物权的私法保护和公法保护相互补充、缺一不可。鉴于物权的私法保护通常属于民法学研究的内容，本文主要探讨对物权的公法保护。

首先，保护物权是行政机关的法定职责。除了《物权法》中规定的行政机关保护物权的几种情形外，其它法律、法规还规定了行政机关保护物权的多种情形。例如，2005年《治安管理处罚法》专门在第三章第三节对“侵犯财产权利的行为和处罚”作出了规定；1999年1月1日起施行的《土地管理法实施条例》第25条规定了专门的征地补偿安置争议裁决制度。鉴于行政机关保护物权具有上文提到的几种优势，而且众多法律纷纷规定了行政机关保护物权的职责，在当今政府职能转变的大背景下，行政机关应当转变观念，树立保护物权的意识和责任感，清醒的认识到自己负有保护物权的法定职责并积极的履行该职责，坚定不移的为私人物权和集体物权提供强有力的保护。因此，当物权人依法请求行政机关保护其物权或者行政机关发现物权人的权利受到不法侵犯时，行政机关应该启动行政程序，切实有效的保护物权人的权利。

其次，通过登记来确认物权实际上是对物权的事先保护。从不同主体的角度来看，事先保护具有不同的价值：（1）在登记作为生效要件时，受让人可以通过登记合法的取得物权，有效防止出让人在物权转让过程中的欺诈行为；（2）在登记作为对抗要件时，受让人可以凭借登记有效对抗善意第三人；（3）通过登记确认物权并公示物权信息后，任何人都可以放心的从登记权利人处受让物权。总之，不动产登记的主要作用在于通过确认物权来稳定物权关系，公示物权信息，进而保障不动产交易安全，达到为物权提供事先保护的目的。行政机关在不动产登记过程中，应当牢固树立服务意识和保护物权的意识，依法全心全意为物权人和物权登记申请人提供服务，落实对物权的事先保护。

再次，私人侵犯物权可能引发行政机关对侵权人的制裁。对侵权人的制裁实际上是对物权的间接保护，通过制裁侵权人可以防止侵权行为的再次发生。一般情况下，私人侵犯物权，产生的是私人之间的民事法律关系，物权人可以寻求行政机关或者法院的救济来排除私人的妨害或者弥补损失。但是，如果私人侵犯物权的行为同时违反了行政管理规范（事实上，这种侵权行为常常触及行政机关对经济和社会共同秩序的维护），那么行政机关出于保护公共利益的目的就应当对该侵权行为实施行政处罚。也就是说，私人的一个侵权行为，可能侵犯两种不同利益——物权和公共利益，引发两种不同性质的法律责任——民事法律责任和行政法律责任。例如，在尚不构成犯罪的盗窃案中，侵权人既要向物权人返还原物或者赔偿损失，又要接受行政机关的行政处罚。

最后，物权人对行政机关不履行保护物权的法定职责不服或者对行政机关保护物权的效果不满意时，可以申请行政复议或者提起行政诉讼，要求行政机关履行保护物权的法定职责或者赔偿损失。例如，1989年《行政诉讼法》第11条规定：“人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼……申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的……”。

①参见张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社2000年10月修订第三版，第384页以下。

第5篇：不动产财富管理范文

[关键词]住宅课税；税负归宿；税负输出；调节功能；财产税改革

近几年，我国对于开征物业税的研究一直是财产税制改革的热点议题，是否对居民住宅课税和怎样课税尤其是物业税研究的重点内容。综合起来看，这些研究主要是从物业税应该具有的收入功能、调节分配差距功能和促进经济稳定增长的功能人手，分析未来物业税的定位、税种设置、课征环节、税率设计等内容。这些研究都取得了丰硕的成果，但同时，对于居民住宅是否应该课税的问题也出现颇多争议。笔者认为，如果从税负归宿的视角去研究居民住宅课税问题，或许不难将各种结论归于一致。

一、对居民住宅课税税负归宿的一般分析

(一)税负归宿——较高收入群体

税收理论上税负归宿是与税负转嫁相关联的概念，传统的税负转嫁理论通常把住宅课税划归于很难实现税负转嫁的不动产直接税。然而从现实经济运行来看，这种属性划分不是绝对的，住宅课税在一定条件下恰恰可以实现相当程度的税负转嫁。这种转嫁是按照辖区政府的管辖范围来进行的，如果辖区内住宅课税的税负能够转嫁到辖区外，就存在住宅课税的税负转嫁和税负归宿问题，当税负归宿成为辖区非居民，此时对住宅课税就实现了税负输出。显然，就纳税人而言，辖区政府对其辖区内住宅课税的税负归宿分为两部分：一是不能实现税负转嫁的课税，其税负归宿是辖区居民纳税人；二是能够实现税负转嫁的课税，其税负归宿是辖区非居民纳税人。因此，就住宅课税的税收负担能力和这两部分税负归宿而言，只有对在辖区内拥有超过一定标准的基本必需居住面积以上的住宅部分课税，才符合税收的能力原则和公平原则，而显然只有较高收入群体才有能力和条件作为住宅课税的税负归宿。较高收入群体与第一部分税负归宿的关系不难理解，而较高收入群体作为第二部分税负归宿则是税负输出的结果。以下着重分析住宅课税税负归宿中的税负输出问题。

(二)税负归宿中税负输出与居民住宅课税的内在联系

1税负输出的内涵及原因简析。税负输出是指辖区政府通过税负转嫁对非居民征税以降低本地居民税负的行为。显然，税负输出的典型表现特征是辖区的非居民政府承担了较多的税收负担，税负输出存在的表象在于辖区内的居民通过税负转嫁，使辖区非居民成为税负归宿，或者辖区内较高名义税率下的税负也能够转嫁给名义税率较低的其他辖区居民承担。

从表象上看，税负输出产生的原因可能很多，但究其根本，税负输出则不仅仅是政府作为税收制度制定者的游戏，而在于多方利益博弈，主要包括辖区政府税收获利、资源所有的垄断租金、辖区非居民的资产或财富属性偏好、政府间纵向税收分权以及产品供求弹性的市场力量对比等。辖区政府的税收获利动因是指辖区非居民通过资本、劳动和财产向本地流动，享受了由辖区政府提供的公共服务，这种公共服务成本应不论身份由辖区居民或非居民纳税分担。资源所有的垄断租金是指如果辖区政府拥有垄断性资源，基于资源所有者在经济上的实现形式向辖区非居民对资源的开采收取垄断租金，这种垄断租金如果采取税收形式就是税负输出。辖区非居民对某种资产或财富属地偏好如果更多地倾向该辖区，那么辖区内这种资产或财富的持有需求则倾向于提高，这会造成其价格的上涨，其价格内含的税负则发生转嫁且被辖区非居民承接，并且只要上述偏好持续存在和税负转嫁承受能力足够，这种税负输出就不会停止，也并不妨碍此种资产或财富的需求上扬和税负水平的递增。政府间纵向税收分权则是指如果国家税权由中央政府向地方政府分立或授权，使地方政府在税种开设、征管和财政支出方面拥有更大的自，那么极容易产生地方政府向中央政府的税负输出，在课税对象不容易自由流动而作为课税对象所有者的纳税人却容易自由流动的区域范围内，则还容易导致地方政府之间横向的税负输出。产品供求弹性的市场力量对比产生税负输出则主要是辖区内生产的产品在辖区内外一定区域范围内都具有不可替代性，即辖区非居民对于产品的需求无弹性，如果在辖区非居民强偏好性的约束下，就能对其形成很好的税负输出机制。

2在一定约束条件下居民住宅课税具有典型税负输出特征。如上所述，当某辖区政府拥有一定的税权，在辖区内课税对象不容易自由流动而作为课税对象所有者的纳税人却容易自由流动的区域范围内，就容易导致地方政府之间横向的税负输出。即一辖区的非居民纳税人作为劳动要素的供给方，如果处在容易自由流动的区域范围内，该辖区政府对辖区非居民在辖区拥有的不动产课税，辖区内的不动产税负则会通过税收资本化转嫁最终让辖区非居民成为税负归宿。这种税负输出需要较苛刻的实现条件：一是辖区政府拥有相应的税权，在税率确定上具有相应的自由裁量权；二是成为税负归宿的辖区非居民同时作为劳动要素的供给者处在容易自由流动的区域范围，即辖区周边地区；三是课税对象或税基是辖区内不容易自由流动的生产要素或财产，且相对于辖区外的同类要素或财产具有较好的持有价值。后两个条件可以用要素的流动性和差别性来概括，在分级财政条件下，和中央财政相比，地方政府财政所具有的最突出、最基本的特征就是地方政府在运行中所必须面对的差别性和流动性问题。具备了这三个条件的税种就容易产生税负输出，而以不动产和动产为课税对象的财产税各税种中，住宅课税是比较适合同时设定和满足上述条件的税种，因此，具备产生税负输出的可能条件。

现实经济生活中不难发现，住宅课税在给定条件下的确能产生税负输出。现以某省一级城市住宅课税为例。假定一级城市A具有相对于周边二级城市更优良的工作和居住环境，A城市政府对于辖区内住宅高于基本居住必需额定面积以上的部分课税，其税基弹性为：ET=(B／B)／(t／t)=tB／Bt。其中，B为住宅房产税基，t为税率。基本规律是，t越高，税基B越小。但如果一级城市拥有一定的税权，而辖区内住宅不具备流动性，则税负输出的上述本质原因都存在，只要城市外非居民的收入能力和偏好约束允许，非居民的财富以住宅为载体形式流向该城市的趋势就不会改变，该一级城市非居民能够承受的t就可以足够高，有税权的辖区政府可以提高边际税率，t就可以表现为累进性，税基弹性就可以维持不变，甚至还可以提高，税负输出便产生了。

二、居民住宅课税税负归宿的特殊分析——税负输出效应

(一)正效应之一：调节辖区居民和非居民的收入公平分配

对于居民个人作为纳税人而言，能够产生税负输出的应税住宅应该是其在辖区内拥有的超过基本标准居住面积以上的住宅部分；否则，如果辖区政府对于辖区非居民纳税人在辖区内拥有任何面积的住宅都课税的话，显然会显著阻碍劳动和资本生产要素向本辖区流动，也就不会产生税负输出。如前所述，住宅课税的税负归宿都应该是高收入群体，因此，假定对辖区居民和非居民在辖区内的住宅以家庭为单位设定统一的标准居住面积，对超过标准居住面积以上部分的住宅课税，则能在辖区居民和非居民的收入转换为住宅不动产持有环节的财产分配中产生公平调节作用，进而调节由住宅不动产产生的财产性收入分配。如果该税收收入能够通过辖区政府的上级政府以转移支付的形式流向上级政府管辖的更广范围的低收入居民，则有助于实现辖区居民和非居民的收入公平分配。显然，这种收入分配的调节效应为住宅不动产物业税的开设提供了较好的理论依据。其前提是：第一，辖区政府及其上一级政府均有一定的税权；第二，所采用税率的累进性；第三，必须在辖区上一级政府管辖范围内统一设定以家庭为单位的基本标准居住面积。

(二)正效应之二：地方政府提供更有效率的公共服务

一方面，如果住宅课税能成功地产生税负输出，则意味着辖区政府提供的公共产品具有受益外溢性，税收的受益原则要求辖区政府向受益的非居民征税，征税后政府将乐意提高税率以增加本地区的公共支出，改善公共设施，提供更有效率的公共服务，辖区非居民则能够承受更高的税率，以住宅不动产为课税对象的税负输出则不会抑制辖区非居民的财富以不动产为载体向辖区流动。另一方面，按照税收资本化的理念，在政府支出配置有效率的前提下，任何收入或支出的增加，都有利于改善辖区政府的公共服务环境，提升辖区内不动产的价值。因此，在一定的情况下，较高的住宅课税税率意味着较高的地方公共服务水平，意味着财产价值的增值，而财产价值的增值既符合地方居民的利益，也符合地方政府的利益。因而，追求地方财产价值的最大化就成为辖区政府和辖区居民与非居民共同关注的目标。

(三)正效应之三：公平分担辖区居民和非居民的公共服务成本

经济学一般认为，如果不存在地方公共产品受益外溢，则住宅课税如果按照受益税设计就不符合税收公平原则。而如上所述，能产生税负输出的住宅课税纳税人尽管是辖区非居民，但其显然是辖区公共服务的受益者，因此，这种住宅课税并不违背税收的受益原则和横向公平原则，并且税率是按适度累进设计的，这也同时符合税收的纵向公平原则。

(四)负效应：在允许辖区税权分立和税率累进的条件下可能会引致地区发展的“马太效应”

根据居民住宅课税税负输出的设定条件，承担税负输出的辖区非居民作为劳动要素的供给者一般处在容易自由流动的区域范围内，其税负输出的载体之所以是其拥有的辖区内住宅不动产，主要原因在于税负输出辖区具有更好的公共服务环境，劳动要素的流动性背景实际上强化了税负输出辖区通过上述第二和第三个正效应引进资源要素，加快经济和社会发展；而作为税负归宿的辖区非居民所属地是税负净输入地，其财政收入和生产要素处于净流出状态。一般来看，在允许辖区税权分立和税率累进的条件下，富裕地区和一级城市的税负输出能力较强，经济社会发展也较快，贫穷地区和二级城市以下地区成为税负输入区，经济社会发展较落后，因此，住宅不动产税负输出容易产生“马太效应”，拉大地区间发展不平衡。三、税负归宿视角下我国住宅课税的路径选择

(一)我国具备了住宅课税的条件

1收入分配和财产拥有的差距拉大使得住宅课税可以成为调节财富分配的有力工具。就各类居民的收入差距而言，我国在1982～2005年这23年间，全国的收入分配基尼系数从1982年的0.30上升到了2005年的0.47，收入差距扩大57％，并且这种收入差距扩大趋势近年还在继续。而从个人财富结构来看，目前我国富裕人士的财富配置结构中，25％的财富以住宅不动产为载体，住宅不动产成为财富集中的最重要途径。而从现行税制调节收入流量和财富存量的功能来看，无论是个人所得税还是财产税均不利于中低收入者，却非常利于高收入群体。个人所得税的主要纳税人为中等收入的工薪阶层，且工薪所得税的累进程度较高、级距较小。现行财产税在交易环节对于住宅不动产在购入时课征1.5％～3％的契税，在持有环节，仅对用于生产经营或出租的不动产课税，仅对居民拥有车船和外国人拥有城市房地产课征车船税和城市房地产税，对于居民个人持有的财富存量征税基本缺失。税收是调节收入和财产分配的主要工具，而我国个人所得税和财产税对于收入和财富调节弱化，且居民中高收入者在本地持有多套房产或异地拥有房产现象加剧。以成都市为例，住宅市场沿袭多年的一个现象就是，住宅的主力购买者是成都郊区和四川省内二级城市的群体以及外省人员，2008年成都市区五城区外的住宅购买者占到40％，其中五城区人员59.2％，郊区人员4.4％，本省人员23.8％，外省人员11％，单位购房和境外人员分别为1.4％和0.2％，这其中二次购房者居多。因此，基于上述税负归宿分析，住宅课税可以成为调节财富存量公平分配进而调节财产性收入分配的有力工具。

2分税制运行为地方政府获得更多税权创造了条件。我国1994年的分税制改革使地方政府获得了更多的税权，这也为地方政府之间的税负输出创造了条件。在完善分税制过程中，可以为住宅课税的税权划分找到基于税负归宿和税负输出效应的理论依据。

3地区发展差距加剧恰恰为住宅课税克服其税负输出负效应提供了税收调节地区均衡发展的空间。如前所析，住宅课税是利用税负输出辖区政府的上级政府税权对其税负输出负效应的掣肘来实现调节公平分配和缩小地区间差距的税种，因此，赋予地方政府对于住宅课税的一定税权是发挥其调节功能的必要前提条件。但政府税权的级别不宜定得过低，在一个适度宽泛的行政辖区内，利用税收和财政支出进行分配公平的调节才能真正发挥财政对于收入分配和缩小地区差距的调节作用。能产生税负输出的住宅课税要求其课税过程中需满足一个较苛刻的条件，即适合在生产要素流动性较强但财富资产流动性较弱且具有差别性的区域进行，这就要求政府税权级别不宜过低；否则就只能强化其负效应，拉大收入分配差距并加剧地区发展不平衡。

(二)进行住宅课税探索的具体建议

根据以上分析，我国住宅课税宜做以下探索：

1准确定位住宅课税的功能目标——调节收入和财富公平分配、缩小地区发展差距。住宅课税的税负归宿机理表明，该税种的开征不能以获得和提高辖区政府财政收入为目的。以获得财政收入为目的住宅课税要求税基宽广，税源丰富，对住宅不动产普遍课税，这将严重抑制生产要素的自由流动。因此，住宅课税开征只能以调节矫正财富和收入分配不公、缩小地区发展差距为目的，同时，兼具调节土地资源合理配置功能；相应地，应税住宅和税率设计则都可以高收入群体为纳税人来进行设计，这样，开征住宅课税才不会竭泽而渔。因此，住宅课税不宜作为辖区政府的地方主体税种来进行设计，而宜作为发挥调节功能的税种来设计。对于许多关于物业税(主要以住宅为税基)应该成为地方政府主要财政收入来源的研究或结论，从住宅课税税负归宿的角度来讲都是不适宜的。因为类似于美国物业税作为地方主要税种的许多限制约束条件在我国还不具备，由于不具备住宅课税成为地方主体税种的限制条件，硬性的做法就不可能让住宅课税成为良性税种，会对财产税改革带来严重误导，降低税制运行效率。因此，要十分谨慎地对待将以住宅为主要税基的物业税列为地方财政主体税种的说法和做法。

2住宅课税的课征环节。通过住宅课税税负输出实现的调节功能的分析，要求住宅课税主要针对财产财富在保有环节课以较重税，在取得和转让交易环节尽可能减少税负或轻税。因此，作为居民个人的应税住宅，住宅课税在交易转让环节可将现行契税税率适当下调0.5％～1％，并取消在交易环节的相关个人所得税和营业税规定，取消的税负转移至保有环节负担。这样可以改变目前对住宅不动产交易环节名义税负过重而对持有环节税负过轻的不合理现象，可在保有环节课征住宅物业税。

3住宅课税税率的累进性。住宅课税在交易环节的税率适宜采用比例税，而住宅课税的收入和财产公平分配调节功能是利用税负归宿一般机理来实现的，作为能缩小地区发展差距的住宅课税则是通过辖区内外的差别税率实现的，两者都要求税率具有累进性，在兼顾效率要求不抑制财富资产的形成和生产要素自由流动的前提下，要求辖区内外实行差别税率，在同一个城市的住宅实行累进的税率。税负输出地区税率的累进程度必须适度高于税负净输入地区税率的累进程度，目的在于既能调节收入和财产在具有税权的政府级别管辖范围内形成合理的分配格局，同时又克服税负输出的“马太效应”，平衡税权政府行政管辖范围内各辖区的经济发展和财政能力。

4住宅课税的城乡范围。鉴于目前我国城乡居民收入差距和财产分配差距很大，基于住宅课税的调节功能，住宅课税的范围在相当长时期内只应该限定在城市，县乡镇以下政府管辖的区域则不宜纳入住宅课税的征税范围。

5住宅课税的税权确定。目前，我国地区间发展差距除了体现在大区域间的差距，即东中西部地区发展差距外，还体现在省(自治区、自辖市)级政府行政管辖范围内一级城市和二级城市的发展差距上。总体看，一级城市享有更多的财政资源，地方政府提供更好的公共服务，具备更好的工作机会和居住环境，在一级城市越来越宽松的户籍政策和日益提高的城市基础设施水平刺激下，越来越多的周边二级城市居民把一级城市的住宅作为主要财富集中的载体而持有，一是实现财产价值增值，二是作为方便人员流动或度假休闲更宜居的异地住所。这样二级城市财富以一级城市住宅为载体加速向一级城市流人的结果，就形成省(自治区、自辖市)管辖范围内一级城市和二级城市发展的“马太效应”。因此，住宅课税税权适当在中央、省(自治区、自辖市)和市级政府间分立，则能较好地克服这种省辖各级政府间横向税负输出产生的“马太效应”。

具体来说，住宅课税的开征停征权和住宅课税的基本税率范围确定权在中央政府。住宅课税在省(自治区、自辖市)级政府的税权则包括：第一，课税对象的确定权，即在省(自治区、自辖市)管辖范围内统一规定以家庭为单位的基本标准居住面积。第二，在中央确定的基本税率范围内享有不同城市间的差别税率确定权、交易环节的比例税率和保有环节的累进税率确定权，且须规定一级城市的边际税率和税率累进程度必须适度高于二级城市。第三，住宅课税的收入在省级政府和市级政府之间分成分享。第四，省级政府的住宅课税收入一部分用于建设省(自治区、自辖市)管辖范围内居民的社会保障制度支出，这同时也要求建立和完善全省范围统一的社会保障制度；另一部分专项用于对二级城市及以下县乡政府(重点是县乡政府)进行专项转移支付，用于支持受转移支付地区的城乡基础设施建设和改善公共服务，进而缩小全省(自治区、自辖市)范围内的地区发展差距。住宅课税在市级政府的税权则主要是确定本市范围内的税率和行使税收征管权。

(三)需要与住宅课税配套调整的主要税种和制度

1现行财产税系的调整改革。由于住宅课税属于财产税的主要税种，鉴于我国现行财产税对于公平分配的调节功能缺失，必须对财产税其他税种、税率和课征环节等，按照“宽税基、低税率、少减免、简税制、便征管”原则进行相应改革，并且使财产税和整个税制结构中的其他税系进行协调，最大限度地发挥税制作为一个整体的调节功能作用。

2个人所得税的调整。在对财产税改革的同时，为避免税制改革加重纳税人的负担，真正实现个人所得税在收入取得环节调节收入差距的公平功能，需要对现行个人所得税进行必要改革：一是提高个人所得税工资薪金所得的免征额或者税前扣除标准。考虑到长期拉动消费需求和长期经济增长的潜在通胀压力以及税法的连续稳定性，免征额应由目前的2000元大幅提高至7000～8000元。二是调整提高工薪所得的税率累进级距、降低税率累进档次和边际税率。另外，在税收征管条件具备的时候将现行的分类所得税改为综合所得税；即应税所得以个人申报为基础，将其全部所得加总一并计税，真正实现在收入取得环节的公平分配。另外，还须在房地产交易环节，取消现行个人应纳的营业税。

第6篇：不动产财富管理范文

各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。

一、土地保育课制的国际比较

土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。

（一）课税范围

各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。

（二）税种设置

各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：

1．合并在其他财产税中征收

由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：

（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。

（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。

（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。

（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。

（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。

2．单独设置土地保有税税种，分别课征。

据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。

（三）计税依据

各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。

从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。

从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。

（四）税率设计

各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。

美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。

许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：

1．根据土地用途不同，采用不同税率。

有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。

2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。

美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。

3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。

我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。

4．对空地或闲置土地，采用较高税率。

如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。

发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。

（五）征收管理

土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。

二、土地有偿转移和增值课税的国际比较

对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。

（一）课税范围

土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。

土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。

（二）课征方式

许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：

1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。

2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。

（三）计税基础

土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。

（四）税率设计

土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。

1．比例税率。

韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。

2．累进税率。

有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。

三、土地取得和无偿转移课税的国际比较

土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。

（一）有偿转移取得土地时的课税

韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。

日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。

德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。

（二）无偿转移取得土地时的课税

对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合

1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。

2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。

主要参考资料：

（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。

（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。

第7篇：不动产财富管理范文

关键词:金融资产；住房资产；财富效应

中图分类号:F064.1文献标识码:A文章编号:1006-1428(2007)11-0023-05

收稿日期:2007-06-27

作者简介:骆祚炎(1968-)，男，经济学博士，现供职于广东商学院金融学院。

一､金融资产与不动产财富效应的时间特征值得研究

近段时期来，随着检验技术的进一步完善(Dreger等，2006)和各种新假说的提出，国际上财富效应的研究呈现一个新的特点，即，对各种资产的财富效应进行分类研究。这种研究内容的变化，实际上隐含着一个重要的理论转变。财富效应理论过去假定，各种资产具有相同的边际消费倾向，对消费产生相同的影响；现在财富效应理论则认为，各种资产的边际消费倾向可能不同，进而对消费产生不同的影响。这种理论上的转换，也推动财富效应的实证分析模型发生变化。从理论上说，财富效应受到许多因素的影响。例如，资产流动性的强弱，资产回报率期望值的高低，消费者的收入分布和收入状况，与资产相关的税收政策，消费者的消费习惯，消费偏好，心理账户和消费计划等。正是因为财富效应影响因素的多样性，以及实证分析手段的差异，导致各种研究在两种类型资产财富效应的比较上出现分歧。

一种观点认为，不动产(住房)的财富效应较小。Levin(1998)认为，住房资产对消费基本没有影响。Tracy(1999)等人认为，虽然住房价格的变动带来的财富变化可能比股价变动带来的财富变动要大，但是住房资产的财富效应可能要小于金融资产的财富效应，对于计划长期居住房屋的消费者来说，住房价格上升所带来的有利的财富效应可能被使用住房的成本上升所抵消。Poterba(2000)认为，自己居住而不能兑现的房地产具有较低的边际消费倾向，自住性房产通常被看作是一种长期资产。Campbell等(2005)研究发现，年纪大的自有住房者对住房价格的变化比较敏感，而年轻租房者对住房价格的变化不敏感。

然而，更多的观点似乎支持住房资产要大于金融资产财富效应的观点。Case(2001)等人通过分析14个国家25年的面板数据，及美国各州1980年代至1990年代的数据后发现，住房价格上涨对家庭消费的促进作用要明显大于股市的财富效应。Bayoumi和Edison(2002)利用16个国家30年的数据分析发现，住房财富对消费的影响要大于股市对消费的影响。Benjamin等(2004)以美国1952年第一季度到2001年第四季度的数据为样本研究发现，不动产增长1美元使消费增加8美分，而金融资产增加1美元只能使消费增加2美分，房地产的MPC要高于金融资产的MPC，不动产的财富效应抵消了其负面影响，持有不动产能够平滑消费并减少消费的波动性。

从国内看，中国财富效应的研究主要集中在股市财富效应的分析上，对住房资产财富效应的理论研究很少，对其实证分析则更少。例如，卢嘉瑞等(2006)分析股市财富效应的机制并进行检验。段进等(2005)､骆祚炎(2004)和李振明(2001)对股市财富效应进行理论和实证分析。贺菊煌等(2000)和臧旭恒(1995)分别分析1996年和1995年以前金融资产对消费的影响。对住房资产财富效应研究的典型文献是，刘建江等(2005)对房地产财富效应作用机制的分析。他们认为，持续上涨的房地产市场，能扩大短期边际消费倾向，促进消费和经济的增长。该文没有对房地产财富效应进行实证分析。

从上述国内外研究看，财富效应研究取得较大进展，但也存在一些不足。国外研究的不足主要表现为，没有对两种资产财富效应进行动态比较，没有体现出两种资产财富效应的时间特征。国内研究的不足则更多，既没有对两种资产的财富效应进行静态比较，也没有对两种资产财富效应的时间变化特征进行实证分析。中国正处于改革的过程中，经济结构､经济利益关系､各种制度等不断进行调整，金融资产和不动产的财富效应，应该具有较强的时间特征。因此，鉴于上述研究的某些不足，以及金融资产和不动产(住房)对促进消费的意义，本文主要基于资产流动性的角度，运用协整分析和状态空间模型，以年度数据为样本，对中国居民金融资产和住房资产财富效应进行静态比较和时间特征分析，并以此提出通过资产财富效应促进消费增长的对策。

二､两种资产财富效应比较的理论模型构建

(一)理论模型的构建

Muellbauer(1994)认为，资产流动性和所有权的不同会引起不同种类资产的边际消费倾向不同。根据Benjamin(2004)的理论，家庭从金融资产St和实物资产Ht取得收入，个人可支配收入被分为转移性收入Gt和工资薪金Yt。不包括财产性收入在内的可支配收入为Zt=Yt+Gt。一些因素将这两种收入转化为资产的价值。假设这些转化因素用bY和bG代表，则不可观测的人力资本和转移财富分别为bYYt和bGGt。工资薪金所得和转移性收入具有完全的流动性，它们形成的资产也具有完全的流动性。家庭从金融资产上获得的收入缺乏流动性，因为金融资产中存在一些受限制的如养老金和保险金等账户，利息､红利和资本利得不会轻易被用来消费。住房资产也是如此。假定金融资产相对于住房资产的流动性为λS，则按照流动性加总得到的总财富，包括人力资本､转移资产､经过流动性调整后的金融资产和实物资产，即:

(二)金融资产相对较强的流动性使金融资产略大于住房资产财富效应

Benjamin(2004)认为，美国居民金融资产相对较低的财富效应，与美国居民金融资产集中在受到限制的几个账户如养老金和保险金等有关，限制了资产的流动性。中国的情况则相反。居民的金融资产主要是不受限制的储蓄资产。1980年―1988年居民金融资产几乎是储蓄资产。1989年―2005年期间，除2000年和2001年的储蓄资产比例为90%以下外，其他年份储蓄资产比例均在90%以上。储蓄资产的平均比例接近95%。居民所持有的股票资产占金融资产的平均比例为3.18%，其对消费影响较小。1989年以后，出现少量的社会保险资产，其占居民金融资产的比例在3%以下。由于受到限制的账户相对较少，使金融资产及其产生的收益产生相对较强的财富效应。

(三)住房消费的条件限制､价格过快上涨及流动性约束，抑制消费的扩大

Benjamin(2004)认为，在应税收入中可以扣除住房的抵押贷款利息，较低的借款利率以及一个全国性较安全的住房市场，使居民通过增加债务来增加住房消费。中国目前缺乏像美国这样的住房消费条件。同时，受到收入水平的限制，中国绝大多数居民购买住房都是自住，无法使住房资产的财富效应发挥出来。另外一个重要的原因是，近年住房价格涨幅过大。例如，全国2001年―2004年房屋销售价格环比增长指数分别为2.2%､3.7%､4.8%､9.7%。骆祚炎(2007)认为，人们产生大额刚性支出的预期，迫使居民减少当前消费而增加储蓄。还有一个可能的原因是，Engelhardt(1996)发现，住房资产的财富效应具有不对称性。住房资产的价格上升对消费几乎没有影响，但是住房资产的价格下降1美元却可能使消费下降30美分。中国近年来住房价格较快增长，引发住房资产财富效应的非对称性发挥，抑制消费的增长。此外，较强的流动性约束制约住房资产的财富效应。杜海韬等(2005)认为，1990年代中期以来持续走低的收入增长率直接抑制消费需求的增长，仍然偏紧的流动性约束和日益增强的不确定性增大了预防性储蓄动机，也制约住房资产财富效应的发挥。

(四)消费对收入存在过度敏感性使两种资产的财富效应微弱

中国居民对消费存在过度敏感性。彭文平(2001)认为，流动性约束､利率的内生变化和非生命周期理论等可以解释中国近年来的消费过度敏感性。宋冬林等(2003)认为，中国城镇居民消费在经济转型期表现出过度敏感性，为使拉动需求的政策更加有效，有必要采取措施矫正居民消费的过度敏感性。骆祚炎(2007)认为，居民面临的收入不确定性和日益增加的支出预期，使消费过度敏感性增强。消费对收入的过度依赖，必然削弱两种资产的财富效应。

六､发挥资产财富效应促进消费需求的扩大

(一)增强政策的可预见性，形成股市和房地产市场稳定的预期

居民资产发挥财富效应的一个重要条件是资产价值的平稳增长。在增值性资产中，股票和房地产是两项重要的内容。维持股市和房地产市场稳定的预期对于资产财富效应的发挥尤为重要。要采取措施促进股市的长期发展，从制度上解决股市的长期稳定发展问题。当前股市的发展过程中，结构性风险有所增加，需要采取平稳措施加以调节。同时，防止房地产市场价格的大幅度波动，增强房地产对消费的促进作用。

(二)增强金融资产的流动性，促进居民财产的增加

当前，要继续促进股票市场的稳定发展，丰富股票市场的投资品种，健全股市交易和监管制度，平稳有序､渐进式地进行股票市场的国际化，促进多层次资本市场的建设。对于一些受到限制的金融资产(例如五种社会保险基金和住房公积金)，一方面要继续增强其社会保障功能，另一方面要通过有效的投资提高其增值能力，住房公积金账户要强化为居民当前住房消费服务的功能。

(三)适度增强住房资产的流动性，并促进住房市场的平稳发展

有一种观点认为，持续上涨的房地产市场，能扩大短期边际消费倾向并促进消费。但要注意的是，住房资产财富效应的发挥，是以住房价格平稳增长为前提的，而且收入的增长不能明显落后于住房支出的增长。从当前看，最迫切的任务是控制房价的过快增长，满足居民的住房需求和需要。当前，要继续维护本轮房地产宏观调控的成效，同时培育一个健全交易的住房市场，适度增强住房资产的流动性。在民生和经济增长与发展问题上，要取得一种相对的均衡。

(四)促进居民可支配收入的提高

居民消费存在过度敏感性，提高居民可支配收入成为促进消费的重要手段。一要增加居民的就业机会。二要不断完善社会保障制度。三要加大对贫困群体的转移支付力度。四要加强财政的公共服务功能(政府储蓄率上升成为当前储蓄率提高的主要原因)。五要改善居民在接受教育和医疗服务方面的待遇和条件。

七､小结

居民资产财富效应呈现四个特点。第一，从静态比较看，金融资产大于住房资产的财富效应。第二，从时间特征看，总体上几乎每年金融资产大于住房资产的财富效应。第三，两种资产的财富效应尽管有差距，但差距很小。第四，两种资产的财富效应都很微弱。这种结果与居民的消费特征和两种市场的发展状况有关。金融资产的相对平稳增长和金融资产相对较强的流动性使金融资产略大于住房资产的财富效应。住房消费的条件限制､价格过快上涨及流动性约束，抑制消费需求的扩大。消费对收入存在过度敏感性使两种资产的财富效应微弱。为了通过资产的财富效应来促进消费，必须增强政策的可预见性，形成股市和房地产市场稳定的预期；增强金融资产的流动性，促进居民财产的增加；适度增强住房资产的流动性，并促进住房市场的平稳发展；促进居民可支配收入的提高。值得注意的是，城镇居民和农村居民的财富效应，可能和居民整体体现出来的财富效应不尽一致。这将构成本文今后的研究方向。

参考文献:

[1]Dreger C. and Reimers H. Consumption and Disposable Income in the EU Countries: the Role of Wealth Effects[J]. Empirica， 2006，(33):245-254

[2]Laurence L. Are Assets Fungible? Testing the Behavioral Theory of Life-Cycle Savings[J]. Journal of Economic Organization and Behavior， 1998，(36):59-83

[3]Tracy J.and Schnedder H. and Chan S. Are Stock Overtaking Real Estate in Household Portfolio[J].Federal Reserve Bank of New York Current Issues in Economics and Finance，1999，(5):1-5

[4]Poterba J. Stock Market Wealth and Consumption[J]. Journal of Economic Perspective， 2000，(14):99-198

[5]John C. and Cocco J. How Do House Prices Affect Consumption? Evidence from Micro-Data[R]. NBER Working Paper， NO.11534.2005

[6]Karl E. Case and John M. Quigley and Robert J. Shiller. Comparing Wealth Effects-the Stock Market versus the Housing Market[R]， NBER Working Paper，2001

[7]Bayoumi T. and Edison H. Is Wealth Increasingly Driving Consumption?[R]. IMF Working Paper， October. 2002

[8]Benjamin John D. and Chinloy P. and Donald Jud G. Real Estate Versus Financial Wealth in Consumption[J]. Journal of Real Estate Finance and Economics， 2004，(3):341-354

[9]刘建江等.从消费函数理论看房地产财富效应的作用机制[J].消费经济，2005，(2):93-96

[10]骆祚炎.教育､医保和住房支出压力对城镇居民消费影响的VAR分析[J].广东商学院学报，2007，(1):58-62.

[11]彭文平.消费的过度敏感性假说及其在中国的应用[J].上海经济研究，2001，(5):15-17

[12]宋冬林等.我国城镇居民消费过度敏感性的实证检验与经验分析[J].管理世界，2003，(5):29-35

第8篇：不动产财富管理范文

房产税能否逆转高涨房价

2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%～1.2%。

房产税试点扩围的目的，究竟是为了“调节房价”，还是为楼市调控建立长效机制？建立长效机制当然是最好的答案，有关方面也立志于此，市场也期待于此。但从试点效果看，开征房产税增加了应税住房购买者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，但对高房价并未如期待的那样起到“一剑封喉”作用。鉴于仅对增量房超额部分征税、税率总体偏低，因此，沪渝房产税的试点效果，无论是在为地方政府增加税收收入，还是调控当地房价，抑或对投机行为的震慑方面，效果都不佳。上海的房价继续高歌猛进，重庆的房价也没停下脚步，数据显示，今年5月上海和重庆的住宅均价环比涨幅在1%以内，6月介于0.5%～0.8%之间，7月介于0.5%～1%之间，一直在稳步上涨。上海地王频现，卖地依然是地方财政收入的主要来源；重庆地价也是一浪高过一浪，土地同样在地方财政收入中扮演重要角色。中国指数研究院提供的数据显示，今年上半年，上海卖地收入769.4779亿元，同比上涨312%，位居所有城市第一，重庆为601.42亿元，同比上涨43%，紧随北京和杭州之后，位居第四。

上海多家二手房中介称，目前对购房影响最大的是限购、限贷等，房产税对交易行为的影响尚不明显。行政手段强于税收和市场手段，是目前调控的一个基本特征。说到底，房价取决于供求和预期，房产税本身并非“剑指”高房价。美国、日本等都征房产税，但依然经历过房价的暴涨和泡沫的破裂。

房产税能否成地方财政主角

放眼世界，房产税是许多国家地方政府的重要税源，且只要是实施分税制的国家，房产税大多都由地方政府“独享”。比如，在美国，物业税约占地方政府财政收入的30%；在英国，住房财产税是地方政府重要的收入来源，其历史可追溯到1601年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的家庭税。

对于房产税，不少人抱以另一种期待，希望其能逐渐取代“土地财政”。但眼下这显然还只是一种愿望。近年来，不少城市对土地出让金收入依赖度居高不下，个别年份，比如2010年，一些城市的卖地收入甚至远远超过常规的财政收入。但房产税收了多少呢？重庆曾披露“试点启动后10个月内主城区征税金额超过9000万元”，上海至去年认定的应税住房约为3万套，其征税金额也不是一个大数字。因此，“房产税代替地方土地金”的思路，可以在长远目标中进行设计，但绝不是短时间可达到的。

从长远的税源角度看，我国新开发的房产会越来越少，房屋保有量却越来越大，征税从交易环节转向持有环节是大势所趋。随着房产税的扩容和深化，新的税源将逐渐形成规模。但我国应考虑土地国有、流转税比例大等国情，逐步探索房产税改革，尤其要遏制片面的“征税冲动”。

由此可见，开征房产税的同时，要切实把住房交易环节的税负降下来，应“征减结合”甚至“以征促减”，不要增加社会负担。

房产税征收何以“绕道而行”

房产税是二次分配手段。2013年2月下发的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》要求，完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围。而扩大试点的是针对增量还是存量？

针对增量，固然能减少改革阻力、便于试点和扩容顺利起步；但如果长期回避存量，则可能造成既得利益固化。如果改善居住条件的正当诉求要交税、拥有多套房的富人却不征，这是在制造新的税收不公平。尤其是对大量空置住宅，更不能任其长期低成本甚至“无成本”地占用土地资源。如果向存量房“开刀”，将实实在在触动多个阶层的利益，但如何把握力度与节奏，需要智慧和勇气。

其实，明眼人一看就明白，选择增量房作为征税对象，无非是为了避免与既得利益群体正面冲突；而从增量房入手，似乎更容易被地方政府接纳，也更易于加速房产税在全国推行。可资佐证的是，在2012年6月如期完成了40个主要城市的联网目标后，住房和城乡建设部个人住房信息系统联网的“扩围”工作，目前已在一定程度上陷入“停滞”状态；而个人住房信息系统联网无法全覆盖，“个人不动产统一登记制度”也就难以实施。显然，地方政府对触及存量房的房产税开征非常抵触，有不少特殊的“个人”，既不希望自己的不动产被统一登记，也不希望自己名下占据的大量房产被征税，更不希望自己的房产情况暴露在阳光下。

增量房征税试点，既不能增收，也不能抑制房价，更打击不了投机者。继续扩大试点，结果如此；“集中批准一批”试点，结果还是如此。沪渝的试点经验已经表明，温柔一刀的增量房征税方式，谁都不会买账。有关方面应当心知肚明，既然如此，仍然还要在增量房征税上继续扩大试点，难道沪渝试点取得的经验不够，抑或压根儿就是有人自己胆怯，想方设法拖延房产税全面铺开的时间？

动不了存量房的奶酪，有关方面只能绕道而行，从阻力最小的增量房下手，从不伤害既得利益阶层的新房开始征收。这看上去是为了加速房产税的推进，实际上不过是一种懒政思维。

房产税设计要科学合理公平

中国现在整个税制实际上过多的依赖于流转税，也就是说在所有的交易过程当中它征税，对这种存量的财产实际上几乎是不征税。那么就是说，要税制的结构更加合理必须增加更多的财产税。包括全世界在内，城市居民的70%、80%的财产实际上就是房子、住房，所以对住房这个存量征收房地产税也就在情理之中了。

房产税能够在一定程度上提高住房的使用效率，简单来说，只要你征收房地产税就会使得现有的空房子减少。现在很多城市有很多人在买房子，但是买了房子以后不住，空在那个地方，博取这样一个买卖的差价，但是如果持有的成本增加了，有了房地产税了，每年要交1%的房地产税，那么他可能就会把它租出去，就会提高资源的使用效率，这样对市场的供给和需求本身也会发生很大的影响。

同时，新增税收用于何处？国际经验表明，当社会财富积累到一定程度，营业税、增值税等间接税应该缩减、控制，而所得税、房产税等直接税可以逐步开征。但现在社会对新增税种有抵触，一个重要原因是税收使用不够透明，离真正的公共财政还有差距。有人甚至担心房产税成为“苛捐杂税”，会助长“吃饭财政”。试点阶段，房产税主要用于保障房建设，应该说这是临时性的制度安排。因此，扩容以后的房产税，必须要就其如何“取之于民、用之于民”作出长远的制度设计。

研究房地产税立法很重要，因为现在和房地产有关的各项税收，绝大多数都是1998年住房制度改革之前设立的，现在房地产市场发展非常快，市场已经发生变化，因此，需要好好梳理和研究，建立一个和房地产市场相适应的房地产税制度。

不动产统一登记的真正意义

2013年11月20日召开的国务院常务会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。未来国土部将在不动产登记中扮演更加重要的角色。国务院还提出要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。但是，这只是加紧制度建设的一个重要方面，与加速房产税推进关系并不十分的密切。

不动产土地登记制度被视为不同地方住房信息联网的升级版，目前我国不动产登记存在“碎片化”现象，各地房产部门是各行其是，分散登记。同时，还存在房管部门和国土资源部门多头登记现象。资料显示，目前我国执行不动产登记的部门有多个，耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在不同部门，至少涉及国土、住建、农业、林业、铁道部、军队等多个部门。此外，在土地和房屋交易过程中，交易方需要向相应的部门缴纳登记费用。这种多头登记一方面增加交易成本，一方面也造成信息分散不易查询、重复登记、数据不统一等问题。

建立统一登记制度后，将有国土资源部统一主导，一旦实现全国不动产信息联网，拥有大量房产的人将会被很快确定，不但有利于反腐工作，而且能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为。还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，提高调控政策的精确性和针对性。

此外，建立不动产统一登记制度对于百姓预期将有一定影响。不动产统一登记对百姓的正常生活不会造成过多影响，但对拥有多套房的投资投机者的震慑作用将逐渐凸显。

简短的结论与启示

房地产市场的软着陆，其困难与复杂，前所未有。

每每房价涨了，房产税呼声总被“祭出”。在中央相继出台各种“严厉”调控措施的重压下，房价走势虽几经反复，但总体依然上涨明显。面对此情此景，建立调控长效机制的呼声一直不断，其中尤以房产税“药方”备受期待。“调控派”期望的，自然是借此重拳，逐渐替代限购、限价等系列行政举措，并以此督促地方政府摆脱“土地财政”依赖。可以说，愿望是美好的，但房产税几无可能担此重任。

同时，房产税涉及公民的重要财产权，不能为了某种短期需要而仓促推出。将房产税视为“房地产调节税”，或可能为改革提供舆论利好，但如果不能引导社会形成正确认知，一旦无法达到明显的调控效果，将不仅损害公民的合法产权，也易伤害公共政策的严肃性，并引发民意反弹，对房产税改革反而带来不利影响。如果房产税征收范围扩大到存量房、触及到更多利益阶层，试点确有必要，因为无前例可循，各方利益难以协调，贸然全面推进，风险很大；如果还是雷声大，雨点小，只在增量房上做修修补补的文章，这样的“扩围”试点大可休矣！

第9篇：不动产财富管理范文

一、添附理论的目的

添附，是附合、混合和加工的总称。其中附合、混合为物与物相结合，加工为劳力与他人之物的结合。附合可分为动产附合和不动产附合两种，不动产附合是指动产与他人不动产密切地结合在一起，成为不动产的重要组成部分。动产与不动产附合需要具备以下的条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。房屋租赁纠纷中，承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。动产与不动产的附合，产生不动产所有人取得动产所有权、动产所有权因附合而消灭的物权效果。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。因而在现代法制之下，法律通常规定由一人取得添附物的所有权，而不必恢复原状，使添附物能成为社会经济财富而继续存在，当事人之间纵有恢复原状的特约，也应理解为违背公共秩序而无效。①

二、国内外立法及不当得利请求权对于动产与不动产附合处理的有关法律法规，主要散见于民法通则及其贯彻意见、合同法和建设部的《城市房屋租赁管理办法》之中。上述规定，在房屋租赁添附物纠纷适用法律时具体存在以下问题：1、未明确体现动产与不动产附合后所有权归属的民法原理。2、未明确对善意附合行为，承租人有权获得折价补偿，即有权请求出租人返还可利用费用。3、未明确规定对改善或增设物折价补偿应当考虑的因素。②故而审判实践中出现相同情况，有的判予补偿，有的判不予补偿，或者补偿价额悬殊较大，也就不足为奇了。

从近几年我国立法动态看，《合同法》建议草案第227条原先内容为：“承租人经出租人同意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物的，租赁合同终止后，承租人可请求出租人在现存的增加价值额的限度内偿还所支出的费用。”正式实施的《合同法》第223、235条都未出现上述类似内容。而我国的《物权法》草案建议稿第173条：“依第168条、172条，丧失权利而受有损害者，（一）有权依照法律的规定，请求偿还其价额或赔偿其损失，但其若系恶意，另一方有权依诚实信用原则，主张恶意抗辩；（二）不得请求恢复原状。”由此看来，立法的本意并无否定对善意改善或增设物价值的补偿，而主要可能是从立法技术上考虑较多的原因，即补偿内容不由合同法规定，而由物权法规定。再看其他国家及地区关于添附的立法例：日本民法典第248条[添附的效果]规定：“因适用前6条而受损失的人，得依703条及704条的规定请求赔偿金”。德国民法典第951条[权利丧失的赔偿]规定：“1、因946条至950条的规定而丧失权利的人，有权向因权利改变而受益的人，依关于返还不当得利的规定，请求金钱赔偿；2、不得请求恢复原状”。台湾民法典第816条[添附之效果－补偿请求]规定：“因前5条之规定，丧失权利而受损害后，得依不当得利之规定请求偿金。”③所谓不当得利是指无法律或合同上的根据，使他人财产受到损失而获得利益。从上述内容来看，为了平衡当事人之间的损益关系，财产所有人获得善意添附物的所有权符合不当得利的构成。从添附理论来看，添附物为一人所有，通常是纯粹出于立法政策和法律技术的考虑，而非实质赋予取得人不付任何代价的纯粹利益，受损害的当事人更无无端丧失权利、遭受损害的理由。为了平衡这种物权的变动，动产所有人有权采取债的救济方法，即依不当得利请求取得其动产所有权的人给予其补偿。④这与添附理论设立的目的是相吻合的。故而，在房屋租赁纠纷案件中，动产所有人就其善意添附物权利的丧失并受到损害的，有权依不当得利的规定，请求取得人支付赔偿金。那种不予补偿的观点显然与民法添附理论及有关法律的规定不相符合。

三、改善或增设物价值的认定

在房屋租赁纠纷中，对改善或增设物价值的判断是时常困扰法官的难点问题。对其价值的认定，常用的方法有：1、费用支出法。即改善或增设时，承租人实际支付的费用；2、支出费用年度分摊法。即根据合同约定的租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值；3、现存价值审计鉴定法。即对纠纷发生时现存添附物进行工程造价审计鉴定。

第一种方法，承租人虽支出了费用，对租赁物改善或增设他物使其价值增加，但在承租人使用租赁物期间，该利益不为出租人所享有，只有在合同终止后，尚存价值才为出租人享有、取得，故而以起始支出的费用确定合同终止时添附物的价值，对出租人有失公允。

第二种方法因在租赁期满时，添附物本身的自然属性决定绝大多数情况下其价值并不荡然无存。上述两种方法因其不合理，已逐渐被舍弃。

第三种方法在审判实践中因相对公平合理且便于操作而被广泛使用。但笔者以为此方法最大的弊端在于，它过于偏重考虑了因物权变动造成的动产所有人固定利益的失衡，而忽略了因债权债务关系所引起的动产价值的变化因素，某种意义上加重了出租人的负担，甚至会造成助长承租人恶意毁约、转嫁经营风险、违反诚实信用原则的恶果。因此，在租赁合同终止时，要区分现存鉴定价值与现存可利用价值的不同。现存鉴定价值是通过审计对现存改善或增设物根据市场价格及折旧因素得出的实物固定价值。现存可利用价值是指在审计鉴定价值基础上考虑以下因素后得出的价值。

第一、改善或增设的目的。对不动产租赁物进行改善或增设他物，是承租人为便于其行使租赁权，方便经营和生活，或者为了提高租赁物的使用价值，或服务于自己的特定目的。承租人为此行为时，是不会为出租人多加考虑的。

第二、租赁物的类别。房屋因其地理位置、结构及面积等情况的不同，为极大地实现其使用价值和经济价值，一般分为住宅用房和商业经营性用房。住宅房租赁合同是指以居住、生活为目的的合同，是满足人们的居住需要，属于人类生存的基本物质条件。后者指从事生产经营活动、以经营为目的合同，具有营利性质，属于市场行为。

第三、合同终止时，租赁物有无重新使用。双方发生纠纷时，一般情况下租赁物尚未重新投入使用，等待处理。但确有终止时房屋腾空重新投入使用的情况发生。

第四、租赁物具体用途未来不确定性。双方租赁合同终止时，出租人对租赁物未来承租人、承租具体用途均无法确定，处在一种不定状态。相对而言，住宅用房，由于用途相对确定，添附物有一定的共性，不确定因素尚少。然而商业经营性用房，未来不确定性因素较多。物的价值因人而异，对原承租人有益的不一定对出租人有益，相当多的专营设施对出租人、未来的承租人是无用的。

第五、承租人投资规模与租期是否基本相当。承租人在对租赁物添附时，其要对经营目的、期限、投资额作可行性研究，这是承租人的经营决策，有一定的商业风险，而出租人对此是无法控制的。

第六、合同终止原因。合同终止有合同期届满、不可抗力、违约及合同无效等原因。从终止的原因，尤其是违约致合同解除的，可以判断当事人是否有恶意毁约或转嫁经营风险的可能。

改善或增设物现存审计鉴定价值和可利用价值之间存有差额，这是房屋租赁经营随房屋用途、承租人和市场的变化而客观存在的事实。如不考虑以上诸因素，仅根据现存审计鉴定价值由出租人全部承顶显失公平。如考虑以上因素，这些因素在现存审计鉴定价值中应降低多少，如何量化，显然不是审计人员的职责范围，这实际是法官根据案件的具体情况行使自由裁量权问题。

四、改善或增设物几种情况的处理

笔者认为，当事人约定原则，是解决改善或增设物归属及补偿的最好救济方法。合同终止的情形与合同约定相符时，按约定处理。在无约定情况下，应由不动产所有人取得其所有权，而不必恢复原状。同时，为平衡这种物权的变动，动产所有人有权请求取得其动产所有权的人给予其补偿。在上述前提之下，以改善或增设物现存审计鉴定价值为基础，结合上述诸因素，对以下情况，分别适用公平原则、违约责任原则以及两者相结合的原则进行处理。

（一）合同期满、不可抗力导致合同终止因合同期满、不可抗力导致合同终止的，出租人给予承租人的补偿应当体现公平原则。即由出租人予以承租人改善或增设物可利用价值经济补偿。现存审计鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平合理原则由双方分担。值得一提的是，如遇拆迁致合同终止的，在无约定情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。

（二）合同期未满提前终止这种情况，又具体分以下情形：

（1）出租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，因出租人违约致合同提前解除，承租人不能按原合同约定享有其添附物的利益，该利益是出租人违约而给承租人造成的实际损失。即使承租人原先同意合同期满放弃添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方违约，致使承租人投入的利益无法实现，再放弃其添附的利益，违背其当初的真实意思表示。故应根据违约责任原则，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以全额赔偿。（2）承租人违约。无论对合同期满改善或增设物是否补偿有无约定，由于承租人的违约致使合同提前解除，其不能按合同约定的租期享有其添附物的利益，是其自己违约行为造成。故应在现存审计鉴定价值基础上，结合上述诸因素来确定出租人对添附的可利用价值，由出租人予以补偿。审计鉴定价值与可利用价值间差额，是承租人的损失，根据违约责任原则，同时为防止承租人恶意毁约、转嫁经营风险，应当全部由承租人承担。（三）合同无效根据《民法通则》无效处理原则，应当是：“无效的，应当返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。”房屋租赁合同虽然无效，但作为善意添附，是不适用恢复原状的，仍应在添附物现存审计鉴定价值基础上确定出租人的可利用价值，由出租人予以承租人折价补偿。两者之间的差额为双方在履行无效合同中所造成的承租人的损失，该损失应根据合同无效过错责任的大小，由双方承担相应的赔偿责任。

注：

①《中国物权法研究》（上），532－533页，梁慧星主编，法律出版社。

②《租赁合同》，192页，乔燕主编，人民法院出版社。